¿Qué impuestos debo pagar al vender o comprar una propiedad?

POR LEX -17 SEPTIEMBRE, 202173367

Cuota

Sumario: 1. Impuestos que corresponde al propietario vendedor, 1.1. Impuesto a la Renta,

1.1.1 Casos en los que no debo pagar Impuesto a la Renta, 1.2. Impuesto predial, 1.3. Arbitrios,
2. Impuesto que corresponde al comprador, 2.1. Alcabala.

En este artículo vamos abordar los principales impuestos que pagan el comprador y el
vendedor al realizar la compra de un inmueble, sea esta casa, terreno, local comercial, etc. Nos
referimos al impuesto a la renta, impuesto predial y arbitrios que corresponde al vendedor, y la
alcabala que paga el comprador. Sin embargo, en ambos casos se presentan excepciones y
supuestos que liberan a las partes del pago. ¿Cuáles son? Los vamos a revisar a continuación.

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1. Impuesto que corresponde al propietario vendedor

1.1. Impuesto a la renta

Corresponde al propietario de un inmueble —sea persona natural, sucesión indivisa o sociedad

conyugal— que vende su inmueble y obtiene así una ganancia, a la que, de acuerdo a la Ley del
Impuesto a la Renta, llamamos ganancia de capital. Esta ganancia está gravada con el 5 % de la
renta neta o ganancia obtenida. A este tipo de renta llamamos renta de segunda categoría.

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Efectivamente, hay impuesto a pagar cuando, como se ha señalado, hay una ganancia de
capital, quiere decir que la propiedad inmueble se transfiere a título oneroso. En ese sentido, la
norma señala la obligación de pagar el porcentaje del 5 % de la renta neta, que se obtiene de
restar el monto total que se recibe por la venta menos el monto de adquisición de la
propiedad, también llamado costo computable. Además, el monto de adquisición es necesario
multiplicarlo por el índice de corrección monetaria (ICM), publicado por el MEF cada año.

MONTO DE VENTA – (MONTO DE ADQUISICIÓN x ICM) = RENTA NETA

IMPUESTO A LA RENTA DE SEGUNDA CATEGORÍA = 5 % (RENTA NETA)

En caso de que la transferencia del inmueble sea a título gratuito, es decir, sea una donación,
hay un derecho sucesorio, etc., se considerará lo siguiente:

Si la fecha de adquisición se encuentra entre el 1.1.2004 al 31.7.2012, el monto de adquisición

o costo computable será el valor del predio según autoavalúo actualizado por el índice de
corrección monetaria (ICM)

Si la fecha de adquisición es posterior al 31.7.2012, el monto de adquisición o costo

computable será cero.

1.1.1. Casos en los que no debo pagar impuesto a la renta

Casa habitación

De acuerdo al artículo 2, inciso c, del TUO de la Ley del Impuesto a la renta, no constituye
ganancia de capital la enajenación de bienes que constituyan casa habitación del enajenante.

Además, se considera casa habitación a aquella propiedad que haya sido considerada como tal
un mínimo de 2 años, y que no esté destinada exclusivamente al comercio, industria, oficina,
almacén, cochera o similares.

La intención del legislador con esta norma es liberar al propietario que vende la única casa que
tiene para vivir. Sin embargo, si el propietario tiene varias casas donde vivir, se entenderá como
casa habitación la última casa que mantenga para habitar.

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Propiedades adquiridas antes del 1.1.2004

Ya sean a título oneroso o título gratuito, todas las propiedades que se adquirieron antes de
dicha fecha no pagan impuesto. Siempre que sean propiedades pasibles de transferirse, no
pagan impuesto.

Cuando el monto de trasferencia sea menor al monto de adquisición

En este caso, al no haberse generado una ganancia de capital, no corresponde pagar el

impuesto.

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1.2. Impuesto predial

Este impuesto grava los predios urbanos y rústicos. Para estos fines se considera predio a todo
terreno o terreno con edificación permanente.

El sujeto obligado al pago es el que sea considerado propietario al 1 de enero del año de la
transferencia, y al ser un impuesto de periodicidad anual es obligatorio su pago por todo el
año, aunque la compra sea realizada el mismo 1 de enero. En caso de que haya más de un
propietario, el pago será exigido de forma proporcional a su participación.

El monto del impuesto está determinado por ley, y se rige básicamente por el valor del terreno
y la edificación que tenga el inmueble, según autoavalúo.

En caso de que el obligado sea pensionista y el inmueble a vender sea el único a su nombre o a
nombre de la sociedad conyugal, se le descontará 50 UIT al monto base utilizado para
determinar el pago del impuesto. Solo estará obligado a pagar por el excedente de las 50 UIT, si
lo hubiera.

1.3. Arbitrios

Estos tributos están en la categoría de tasas, según el Código Tributario, y se refieren al monto
a pagar por los servicios que presta la municipalidad, como el alumbrado público, el recojo de
basura, la limpieza pública, etc.

2. Impuesto que corresponde al comprador

2.1. Alcabala

Impuesto de carácter municipal comprendido en la Ley de Tributación Municipal. La tasa de

este impuesto es el 3 % del resultado del monto de venta o precio de venta menos 10 UIT
actualizado. Considerando que el monto de la UIT para este 2021 es 4400 soles, la operación
quedaría así:

ALCABALA = PRECIO DE VENTA – 44000

Finalmente, es importante recordar que tanto el impuesto a la renta, el impuesto predial y los
arbitrios son exigidos por el notario o notaria al momento de ejecutar la escritura pública. Sin
el ingreso de los recibos de estos pagos, no es posible concretar la compraventa.
Si bien cada vez más tenemos acceso a la información y estos datos los podemos encontrar con
un clic, es recomendable consultar a un abogado especialista en el tema, pues estos datos son
sensibles y su mal cálculo o la mala interpretación de los supuestos podrían hacernos caer en
errores al momento de declararlos. Y no está de más decir que las declaraciones de forma
incompleta o no conformes con la realidad ameritan sanciones de multa que van desde el 15 %
de la UIT.

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Publicado el: 23 Feb 2021 a las 16:05

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