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CALCULADORA DE DEVOLUCIÓN
DE LOS GASTOS DE TU HIPOTECA

Informe realizado por HelpMyCash

 Tu simulación

Contrataste una hipoteca el año 2010 de la entidad Santander en Madrid

Para un importe de la hipoteca de: 115.285€

La responsabilidad hipotecaria sería: * 132.578€

Y el desglose aproximado de los gastos:

Notario: 331€

Gestoría: 400€

Registro: 295€

Tasación: 300€

En total, has pagado y podrás recuperar ** 1.327€

* La responsabilidad hipotecaria es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la
hipoteca (capital, intereses, intereses de demora, costas judiciales, gastos). Cada entidad establece la
definición o las variantes que conforman dicha responsabilidad, pudiendo variar de un banco a otro e incluso
de un año a otro.

** Los importes de notaría, registro, gestoría y tasación son valores medios, puesto que en función del año
las tarifas de estos servicios varían.

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 1. ¿Qué información te ofrece esta calculadora?

Esta calculadora gratuita te proporciona el importe orientativo que debe devolverte tu entidad por los gastos
de formalización de tu hipoteca que abonaste al inicio de la financiación, pero que en realidad debería haber
costeado tu banco.

El importe total corresponde a la suma de la mitad de los costes de gestoría y de notaría y la totalidad de los
gastos de registro abonados a consecuencia de la escrituración del préstamo hipotecario.

A continuación, te ofrecemos un informe detallado de los gastos previos a la firma de la hipoteca, dividido en
dos partes, gastos de hipoteca y gastos de compraventa.

2. ¿Qué gastos has pagado?

Unos días antes de firmar tu hipoteca, probablemente el banco te solicitó hacer un fondo de provisiones (de
aproximadamente el 12 % del valor de la vivienda) para afrontar los gastos de formalización de la hipoteca y
los gastos de compraventa de la vivienda.

El pago de todos estos costes se oficializa, normalmente, dos meses después de la firma de la hipoteca. Una
vez transcurrido ese período, si depositaste más dinero de la cuenta, el banco devuelve el dinero sobrante.
En cambio, si el importe de los gastos de escrituración fue mayor que el previsto, pide más dinero para cubrir
la parte restante.

AVISO: siempre es imprescindible exigirle al banco que te entregue un desglose de los gastos de
compraventa y de formalización de la hipoteca que pagarás el día de la firma.

2.1. Gastos derivados de la hipoteca

Los gastos de formalización del préstamo hipotecario son los siguientes:

Notaría. Son los honorarios del notario por escriturar y certificar el contrato hipotecario. Constituye un
porcentaje de la responsabilidad hipotecaria, que varía según la entidad bancaria y de otros factores
como la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1 % y el 0,5 % de la
responsabilidad hipotecaria.
Gestoría. Son los honorarios del gestor por inscribir la hipoteca y liquidación de impuestos. Sus
honorarios aproximadamente rondan los 400 euros de media. La gestoría es determinada por el banco
y, al ser profesionales libres, sus tarifas no están reguladas y pueden variar de unas empresas a otras.
Registro. Son los honorarios requeridos para la inscripción de la hipoteca en el Registro de la
Propiedad. Normalmente no supera el 0,2 % de la responsabilidad hipotecaria.
IAJD (Impuesto sobre actos jurídicos documentados). Constituye normalmente entre el 0,5 % y el
1,5 % de la responsabilidad hipotecaria fijada en la escritura del préstamo hipotecario. Es competencia

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 de cada comunidad autónoma determinar el valor de este impuesto, siendo 0 % el valor más bajo y 1,5
% el más alto.

Además de estos gastos, antes de que el banco te aprobara la financiación abonaste los costes emergidos
de la tasación hipotecaria, aproximadamente 300 euros.

2.2. Gastos de la compraventa

Aparte de los gastos de formalización de la hipoteca, también abonaste unos costes fruto de la compraventa
del bien inmueble como la notaría, el registro, la gestoría y los impuestos (IAJD e IVA o ITP):

Notaría. Es un porcentaje del valor de la compraventa, pero también depende de otros factores como
la extensión de la escritura o el número de copias. Suele oscilar entre el 0,1 % y el 0,5 % del valor de
la vivienda.
Registro. En el proceso de compraventa, este gasto se compone de dos partes: (1) un pago de unos
30 euros destinado a verificar la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados,
hipotecas asociadas, etc.) y (2) un pago para inscribir la escritura y la hipoteca en el registro.
Normalmente no supera el 0,2 % del valor del inmueble.
Gestoría. Los honorarios no están regulados por ley, pero suelen aproximarse a los 400 euros de
media.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Supone un 10 % del importe de la escritura de compraventa.
El IVA sólo se paga para viviendas de nueva construcción.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Constituye aproximadamente el 10 % del importe
escriturado y, a diferencia del IVA, sólo se deberá afrontar en caso de adquirir una vivienda de
segunda mano.
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Es un impuesto que fija cada comunidad
autónoma, por los gastos de inscripción de la operación, y que puede oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 %
sobre el importe de compraventa. Solo se paga cuando se adquiere una vivienda nueva.

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 3. ¿Qué gastos debe devolverte el banco?

Si no existió un reparto de los gastos derivados de la formalización de la hipoteca (costes reflejados en el

apartado 2.1), el banco tendrá que devolverte todo el dinero que pagaste, ya que como sujeto pasivo o
interesado en la operación, no podía obligar al cliente a asumirlos todos. Estos costes son:

La gestoría
La mitad de la notaría
Registro de la Propiedad
La tasación

Estos son los gastos de constitución que, según el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión
Europea, tienes derecho a recuperar. En cambio, no podrás reclamar por lo pagado por el impuesto sobre
actos jurídicos documentados.

En cuanto al resto de los gastos asociados a la adquisición de una vivienda, no puedes reclamar el coste
asociado a la operación de la compraventa, pues deben ser abonados en su totalidad por el
comprador/prestatario. Además, si has llevado a cabo una subrogación o una novación de hipoteca, tampoco
podrás recuperar lo que pagaste por trasladarte a otra entidad o modificar el contrato.

4. ¿Por qué debes recuperar ese dinero?

La sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, CIP 2658/2013 emitida por el Tribunal Supremo considera nulas
las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como
consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el
banco. El Supremo estableció en febrero de 2018 que el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos
Documentados corresponde al consumidor, pero el 16 de octubre del mismo año cambió su postura al fallar
que ese abono debe realizarlo el banco.

Tras congelar temporalmente esa decisión por tratarse de un “radical giro jurisprudencial”, el Supremo
terminó estableciendo, tras celebrar una reunión el 5 de noviembre de 2018, que el IAJD debe abonarlo
siempre el cliente.

Y el 24 de enero de 2019, tras reunirse en un pleno, la Sala de lo Civil del TS fijó doctrina sobre cómo deben
repartirse los aranceles notariales y registrales y los gastos de gestoría. Según su criterio, el banco tiene que
abonar todos los gastos de registro, mientras que la notaría y la gestoría deben pagarse a medias.
Asimismo, se rechazó la posibilidad de que la comisión de apertura sea abusiva.

El 16 de julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea validó en parte esta jurisprudencia,

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aunque abrió la puerta a que se puedan recuperar gastos que no debía pagar el cliente por ley y que se
pueda declarar abusiva la comisión de apertura si el banco no demuestra que su cobro responde a “servicios
efectivamente prestados y gastos incurridos”. El 26 de octubre de 2020, el Supremo aplicó esta doctrina y
estableció que se puede recuperar el 100% de la gestoría, y el 27 de enero de 2021, emitió una nueva
sentencia en la que estableció que también se puede recuperar lo pagado por la tasación

Por todo lo mencionado, si no ha habido reparto en el pago de los gastos de constitución y se han cargado
íntegramente al cliente, este puede reclamar la devolución de los aranceles registrales, todos los gastos de
gestoría y tasación y la mitad de la notaría.

5. ¿Quién puede reclamar la devolución de los gastos de

la hipoteca?

Pueden reclamar los que se hipotecaron antes del 16 de junio de 2019 y pagaron más gastos de constitución
de la cuenta, es decir, el registro, la gestoría y la tasación o más de la mitad de las costas de notaría. En
principio, el plazo de prescripción es de cinco años a contar desde que pueda exigirse el cumplimiento de la
obligación”, aunque hay juristas que creen que este plazo nunca caduca.

6. ¿Cómo puedo reclamar la devolución de estos costes?

Puedes acudir a la entidad y solicitar la devolución de los costes de notaría, registro, gestoría y tasación a
través de una reclamación ante su servicio de atención al cliente. Si el banco no accede a devolverte el
dinero, puedes plantearte la opción de iniciar acciones legales, con el consabido riesgo que este
procedimiento conlleva. Eso sí, en caso de ganar el juicio, el banco tendrá que devolverte los gastos de
escrituración y deberá hacer frente a las propias costas judiciales.

7. ¿Qué documento puedo presentar para reclamar la

devolución de los gastos hipotecarios?

Para reclamar formalmente la devolución de los gastos hipotecarios es necesario presentar un documento,
en forma de reclamación, ante el Servicio de Atención al Cliente del banco en el que contrataste la hipoteca.
El documento consiste en una hoja en la que debes rellenar tus datos personales, los costes de
formalización del préstamo hipotecario (notaría, registro, gestoría y tasación) y el importe de la financiación,
así como otros datos referentes a la acción crediticia.

En este mismo manual te adjuntamos un modelo de reclamación como el que proporcionan los distintos

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despachos de abogados. Para iniciar los trámites solo tendrás que rellenarlo y presentarlo ante el Servicio de
Atención al Cliente de tu entidad.

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Recomendaciones antes de firmar una hipoteca [info 1] [info 2]
Derechos y obligaciones del hipotecado
Qué dice la Ley sobre la tasación: [info 1] [info 2]
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