Los pasos legales al comprar un inmueble en Espaa

Una vez que usted decide que propiedad va a comprar, el proceso es el siguiente:
Nota simple informativa
Con este documento del Registro de la Propiedad, sabremos si est libre de cargas,
si realmente le pertence al vendedor y en que modo lo adquiri, linderos, tamao y
usos de zonas comunes entre otros.
Acuerdo de compra (Precontrato)
Entre el comprador y el vendedor, para acordar el lugar de firma de la escritura
pblica y la fecha de la firma, as como todas las condiciones de la venta, que las
partes acuerden establecer. En este momento el comprador entrega al vendedor un
cantidad (normalmente un 10% del precio) a modo de sea o arras. Si el comprador
no compra la propiedad, perder lo entregado y si lo hace el vendedor, deber devolv
erlas duplicadas.
La Hipoteca
Los documentos que normalmente le piden en un banco son:
DNI/NIE
Contrato de trabajo.
Las tres ltimas nminas.
Copia del IRPF anterior.
Su precontrato con el vendedor.
Recibo del IBI pagado.
Otras hipotecas o prstamos que pueda tener.
Todas sus escrituras y ttulos de propiedad de Espaa y el extranjero.
Certificado de vida laboral.
Recibos e informacin de sus inversiones: fondos, acciones, cuentas bancarias,etc.
..
Capitulaciones matrimoniales, si las tuviere.
No residentes: debern entregar su certificado de no residentes, que el propio ban
co le facilitara.
Autnomo: copia del IAE
Autnomo: IVA del ltimo trimestre y del ao anterior.
Si le aprueban la solicitud, la propiedad va a ser revisada por el tasador. El b
anco se asegura el prstamo con la tasacin, ya que la propiedad es responsable en c
aso de que usted no pague cada mes. El tasador es un arquitecto tcnico, que puede
responder sus preguntas sobre la calidad de la construccin, adems de darle un inf
orme detallado del precio comparado con las ventas hechas en la zona, y la calid
ad y metros de la vivienda.
La firma
La compraventa tiene que ser realizada en escritura pblica y ante notario.
El notario da lectura del contenido de la escritura a los contratantes, y al rep
resentante del banco (si hay hipoteca) y si todos estn de acuerdo se procede a la
firma del ttulo.
Se deberan identificar las partes, aportar escrituras anteriores, prueba de pago
del precio.
Cuando el comprador y el vendedor han firmado, se procede por el notario a poner
su firma protocolizada, y la escritura esta lista para pasar al pago de los imp
uestos y al registro.

Impuestos
Comprador: Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurdicos documentados.
Si el vendedor es una persona fsica, y la propiedad no es de nueva construccin, el
tipo impositivo es del 6% (7% en algunas regiones) del precio escriturado. Si e
l vendedor es un promotor inmobiliario, y es la primera venta del inmueble o del
terreno, un 7% de IVA. El impuesto de documentacin varia segn la regin, pero el pr
omedio es 0,5% (Madrid es 1.5%). Las Canarias tienen condiciones especiales.
Vendedor: Plusvalia.
Con una copia de la escritura el vendedor debe presentarse en el Ayuntamiento, o
en la oficina local de impuestos para pagar la plusvala. El proceso ordinario es
dejar la copia, cumplimentar el impreso y recibir por correo ordinario el impor
te a ingresar. La cantidad depende del nmero de aos de titularidad de la propiedad
y del valor catastral. Al ser un impuesto local su forma de pago y gestin es dis
tinta en cada ciudad, el notario puede informarle de las especialidades locales,
si las hubiere, para este impuesto.
Registro de la Propiedad
Si usted quiere proteger y garantizar sus bienes, debe pasar a inscribir la escr
itura al Registro de la Propiedad municipal. El coste de inscribir es aproximada
mente un 0,4% de los primeros 6010 euros, reduciendose al 0,02% para ms de 6,010,
121 euros).
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Impuestos que gravan la compraventa de la vivienda
Una de las implicaciones fiscales que conlleva la adquisicin de una vivienda es e
l pago de determinados impuestos, que difieren en funcin de quin sea el vendedor
Fecha de publicacin: 14 de junio de 2005 Cuando se pretende adquirir una vivienda
, el comprador puede recurrir a un vendedor particular, si lo que busca es una v
ivienda usada o de segunda mano, o bien al constructor o a una empresa dedicada
a la promocin inmobiliaria para adquirir un piso nuevo. As, en funcin de la opcin el
egida los impuestos que se generan sern distintos.
- En el caso de compra a un promotor, la transmisin, como operacin empresarial hab
itual, est sujeta al Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA), cuyo tipo general es el
7% sobre el precio escriturado, a excepcin de las viviendas de proteccin oficial
en rgimen especial que estn gravadas por un IVA al 4%. Al tratarse de la primera t
ransmisin, el comprador abonar esta cantidad directamente al vendedor, el cual lo
ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pblica. En Canarias al no existir el
IVA, el impuesto que se paga es el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) al
4,5%.
Si junto con la vivienda se adquiere una plaza de garaje, el tipo de IVA que se
aplicar ser el mismo. Sin embargo, si la compra de esa plaza se realiza por separa
do o posteriormente, el particular pagar el tipo general de IVA que es el 16%.
Tambin pueden adquirir pisos nuevos, en las mismas condiciones que los particular
es, los profesionales o empresarios para desarrollar en ellos la actividad empre
sarial a la que se dediquen. Aunque en algunos casos, el IVA puede subir hasta e
l tipo general si la compra realizada no es susceptible de ser vivienda, como po
r ejemplo un bajo comercial o algunos entresuelos.
- En el caso de compra a un particular, la operacin est sujeta al Impuesto de Tran
smisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo estatal grava, entre otros actos, la

s segundas y posteriores transmisiones de la vivienda y asciende, normalmente, a

l tipo del 6% sobre el valor real de la adquisicin, que en principio es el valor
declarado en la escritura sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hac
ienda Pblica. En alguna comunidad autnoma el tipo de gravamen puede variar al 7%,
como es el caso de Galicia, Aragn, Catalua, Baleares, Madrid y Murcia.
La obligacin del pago de este impuesto corresponde al comprador, que deber rellena
r el impreso de liquidacin, calcular el importe y pagarlo en el plazo de 30 das hbi
les desde la firma de la escritura pblica. La presentacin y abono del impuesto se
realizar en la Administracin de Hacienda de la comunidad autnoma correspondiente. L
a liquidacin tambin puede llevarla a cabo un notario o un gestor colegiado.
En ambos casos, tanto para viviendas nuevas como usadas, el comprador deber satis
facer a Hacienda el Impuesto sobre Actos Jurdicos Documentados (IAJD), salvo que
se trate de una vivienda de proteccin oficial (VPO), ya que la adquisicin de sta se
encuentra exenta de tal impuesto. La cuanta de este tributo representa el 0,5% s
obre el valor total garantizado (capital principal, intereses y gastos). No obst
ante, hay tipos distintos en algunas comunidades como Pas Vasco, Navarra, Catalua
y Valencia, que tienen capacidad para regular el tipo de gravamen del IAJD desde
el ao 1997.
Junto a los anteriores tributos existe otro que vulgarmente se conoce como "Plus
vala" y cuyo verdadero nombre es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Ter
renos de Naturaleza Urbana. Se trata de un impuesto municipal que grava en funcin
de la revalorizacin de la vivienda desde la ltima compraventa. El incremento de v
alor se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el nmero de aos que han tr
anscurrido desde la anterior transmisin. Pero para conocer el importe exacto hay
que acudir al ayuntamiento correspondiente, que es quien lo fija y aplica el tip
o de gravamen.
Segn la Ley, el pago de la plusvala recae sobre el vendedor, pero en la escritura
podemos llegar a acuerdos diferentes. Aunque se haya pactado el pago por parte d
el adquirente, en el supuesto de producirse el impago la Administracin municipal
slo podr ejercer acciones contra el vendedor. Eso s, posteriormente el vendedor pue
de exigir al comprador el resarcimiento de las cantidades por l satisfechas.
Por ltimo, otro impuesto que soporta directamente la vivienda, con independencia
de quien sea su titular, es el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI), conocido
como "Contribucin Urbana". Tiene una periodicidad anual y consiste en un porcent
aje sobre el valor catastral de la vivienda o en caso de no conocer este importe
se toma como referencia el precio real.