V. Licenciamiento Urbano

LICENCIAMIENTO URBANO
DOCENTE VICTOR HUGO PACHECO CASTILLO
2022
MODULO : LICENCIAMIENTO URBANO

URBANISMO
Ciencia que estudia la ordenación de las ciudades y, en general de todos
los espacios habitables del hombre
Se basa en un plan o instrumento de gobierno que determina las

formas de usar el suelo
Racionaliza el goce del recurso, la mejora de la calidad de vida de los habitantes

de la urbe, la distribución equitativa de las oportunidades y beneficios del
desarrollo, propende a un ambiente sano y de respeto a la tradición e historia
La tierra es un recurso limitado y escaso, específicamente en las

ciudades donde reina la informalidad urbanística
El Estado interviene solamente para corregir sus excesos y cumplir los

fines que el sistema de valores le asigna 2022

DERECHO URBANISTICO
Conjunto de principios y normas que

regulan la ordenación y regulación
jurídica del suelo y su transformación
física a través de la urbanización y la
edificación
2022

ASPECTOS URBANÍSTICOS
PLANIFICACIÓN GESTIÓN URBANÍSTICA
Acciones de ordenamiento del suelo, para que se Diversos instrumentos que tiene a su cargo la
materialicen en la idea del plan. El ordenamiento Administración Pública y el sector privado,
del territorio requiere normativa estatal para el para lograr que el plan abstracto se concretice
orden y equidad en el desarrollo de las ciudades en el territorio
ESTATUTO JURÍDICO DEL SUELO CONTENIDO DE LA PROPIEDAD Y SUS

El propietario se encuentra sujeto a los LÍMITES
procesos de urbanización y edificación, Se aplica a cualquier titular de la tierra, y son
regulados por la Ley N° 29090 y sus la zonificación, usos del suelo urbano,
modificatorias deberes y límites urbanísticos, ecológicos,
culturales y de otros tipos
2022

OBJETO DE LA REGULACIÓN DEL DERECHO
URBANO
Ordenamiento Territorial
Uso del Suelo
Ciudad – Urbanización/Edificación – para asegurar su

desarrollo urbano, conducir su dinámica y dar solución a
sus problemas
Relaciones con los propietarios inmobiliarios – derechos y

obligaciones del propietario del suelo- 2022

PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO
La función social y ecológica de la propiedad
La prevalencia del interés general sobre el particular
La distribución equitativa de las cargas y beneficios
2022

FUENTES NORMATIVAS
Ley N° 29090 y sus modificaciones Ley N° 27972 – Ley Orgánica de Municipalidades
complementada por la Ley N° 29476, Ley N° Decreto Legislativo 1192 – Expropiaciones
30494
Ley N° 27157 y su Reglamento – Regularización de
Procedimientos sobre Habilitaciones y Edificaciones y Régimen Exclusivo de Propiedad
Edificaciones Exclusiva y Común
CONSTITUCIÓN Art. 195 inc.)

6 y CONVENCIÓN
AMERICANA DD HH. Art. 21
Ley N° 29415 – Saneamiento Físico-Legal de zonas Ordenanza N° 628 - MML Zonificación Provincia
tugurizados de Lima
Ley N° 28687 - COFOPRI Ordenanza N° 228 – MML Clasificación del suelo
Decreto Legislativo N° 1089 – Formalización y Titulación metropolitano
Extraordinaria de Predios Rurales C.C. Art.957
2022

LA EXPROPIACIÓN
“La expropiación es la institución legal que
permite a los Estados, adquirir la propiedad
contra la voluntad de su propietario con el
objeto de cubrir propósitos de interés
general, y tradicionalmente ha sido
considerada, como herramienta
fundamental de las políticas de suelo”
*Antonio Azuela
2022

REQUISITOS DE LA EXPROPIACIÓN
• La expropiación se decide por medio de ley material (rango o
jerarquía legal) o de una ley formal (Congreso)
• La expropiación se acuerda por una norma (generalidad) o de
RESERVA DE LEY ABSOLUTA carácter especial (específico)
• Está sujeta a la transformación posterior de los bienes, siempre

CAUSA JUSTIFICATIVA puede ser material (construcción de obras) o jurídicas (cumplir un
determinado fin público)
INDEMNIZACIÓN • Diferencia que existe entre la expropiación y la confiscación al

tratarse que ambos son actos de intervención estatal respecto a la
JUSTIPRECIADA propiedad.
2022

SUJETOS DE LA EXPROPIACIÓN
SUJETO ACTIVO
(Dependencia del Estado)
EXPROPIACIÓN
(Decreto Legislativo
1192)
SUJETO PASIVO
(Propietario)
2022

OBJETO DE LA EXPROPIACIÓN
Puede recaer sobre cualquier mueble

o inmueble e inclusive algunos
derechos de valor patrimonial que no
forman parte del concepto de
propiedad (créditos, concesiones
administrativas, derechos otorgados
por el estado, etc.)
2022

EL SUELO, REGULACIÓN URBANÍSTICA
2022

CLASIFICACIÓN DEL SUELO
Determina el régimen jurídico del suelo, que es el conjunto de deberes, derechos y
limitaciones a que queda sometida cada propiedad en el desarrollo de las
determinaciones del planeamiento
SUELO URBANIZABLE SUELO RÚSTICO SUELO DE PROTECCIÓN

SUELO URBANO
Puede ser sujeto de una Área en la cual se desarrollan Se encuentran ubicadas
Área ubicada dentro de habilitación urbana en actividades agrícolas, en: zona de alto riesgo;
la jurisdicción municipal función a las normas técnicas ganaderas, forestales y área de reserva natural;
destinada a usos urbanos y conforme al plan de análogas, ubicada fuera del
desarrollo urbano, y área urbana, no apto para el
zona monumental o
de acuerdo a los planes
susceptibles de albergar uso urbano por lo que no arqueológicos, zonas de
del Desarrollo Urbano
edificaciones diversas pueden ser habilitados desastre, entre otras
2022

PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
El planeamiento urbanístico o planificación

urbana es el conjunto de instrumentos
normativos que se redactan para ordenar el uso
del suelo y regular las condiciones para su
transformación o conservación. Modelo de
ordenación espacial (Municipios, área urbana o
zonas con escala de barrio)
2022

EL CATASTRO URBANO
El Catastro es el inventario de la propiedad inmueble, se

constituyen como una base de datos, al servicio de la
comunidad, gobierno local y gobierno central. Donde se
describen los bienes mediante características físicas
(superficie, situación, linderos, representación gráfica,
año de construcción, uso, etc.), jurídicas (datos de la
propiedad) y económicas (valor del suelo, valor de la
construcción, usos)
2022

FUNCIONES
MARCO LEGAL
LEY N° 29792 – LOM
(Art. 22 inc.) 6)
PRODUCTOS INFORMACIÓN ADMINISTRAR PROMOCIONAR

CATASTRALES CATASTRAL INFORMACIÓN CATASTRO URBANO
CATASTRAL
• Autorizar las • Mantenerla • Información de • Instrumento
impresiones de actualizada características físicas generador de
planos, documentos • Desarrollar del predio, uso recursos financieros,
catastrales y copias actividades que actual del suelo y las mediante el
• Visar los planos para permitan el edificaciones e sinceramiento
prescripción incremento de la instalaciones catastral con la base
adquisitiva o título base informativa • Información de de datos prediales
supletorio distrital apoyo para el logro • Herramienta de
• Reportar objetivo de diversas apoyo en el PUD
incorporación de áreas, contenidas
información al SID PDM 2022

USOS Y UTILIDADES DEL CATASTRO
USO PARA USO COMO PROTECCIÓN DEL
APOYO EN EL REGISTRO
USO FISCAL SIMPLIFICACIÓN HERRAMIENTA DE MERCADO
DE LA PROPIEDAD
ADMINISTRATIVA GESTIÓN INMOBILIARIO
• Mecanismos que la base

de datos del catastro • Aporta seguridad • Permite la ubicación del
proporciona a la impidiendo la compra o predio dando referencia
administración venta de inmuebles sólida y exacta del
• El Catastro de bienes • Permite atención rápida
municipal, información inexistentes o inmueble por medio de
inmuebles determina el y oportuna de la
de los bienes inmuebles, características los planos catastrales
valor real para efectos información que puede
sus usos y diferentes a las reales • Determina el cruce de
tributario por lo que solicitar el ciudadano
características, y de la • Proporciona información gráfica de lo
permite equidad en los referente a los predios y
infraestructura básica de información gráfica y que existe físicamente
cobros tributario del territorio
la ciudad, para la alfanumérica (código con lo registrado en
planificación y catastral) SUNARP
desarrollo urbano
2022

USOS Y UTILIDADES DEL CATASTRO (II)
DISEÑO DE PLANIFICACIÓN IDENTIFICACIÓN DE INVESTIGACIÓN Y

ACTIVIDADES DOCENTES
INFRAESTRUCTURAS URBANÍSTICA ESPACIOS PROTEGIDOS DESARROLLO
• Fuentes catastrales de
• Instrumento para la • Los parques, zonas información que sirven
• En la planificación de ordenación del monumentales se para los proyectos de • Las instituciones de
grandes obras de territorio y el gestionan utilizando la investigación formación profesional
infraestructura pública urbanismo, información catastral • Las investigaciones utilizan la información
como la construcción de especialmente para gráfica y alfanumérica, pueden incluir varias catastral con fines de
nuevas autovías se planes urbanos, medio gracias a la que se áreas como diseños de docencia o de desarrollo
utiliza tanto la ambiente define con precisión el modelo de crecimiento de proyectos específicos
cartografía como la • Para el desarrollo de territorio a proteger y urbano, análisis de investigación
información políticas del medio otros elementos sociológicos, calidad de
alfanumérica catastral ambiente se utilizan significativos materiales
multitud de datos constructivos, etc.
catastrales
2022

HABILITACIONES URBANAS
2022

HABILITACIONES URBANAS
Es el proceso de urbanización que requiere delimitación
de lotes, construcción de vías y ejecución de servicios
públicos sobre terrenos rústicos, en áreas urbanas o de
expansión urbana sujetas al Plan Vial y al Plan de
Desarrollo de la Ciudad. Este proceso requiere de
APORTES GRATUITOS y OBLIGATORIOS para fines de
recreación pública (servicios públicos complementarios,
para educación y otros fines)
2022

APORTES DE HABILITACIÓN URBANA
SERVICIOS PÚBLICOS COMPLEMENTARIOS

TIPO RECREACIÓN PARQUES
PÚBLICA ZONALES EDUCACIÓN OTROS FINES
R1 1 8% 2% 2% 1%
R2 2 8% 2% 2% 1%
R3 3 8% 1% 2% 2%
R4 4 8% ---- 2% 3%
R3 y R4;
5 8% ---- 2% ----
R5, R6y R8
R5, R6 y R8 6 15% 2% 3% 4% 2022

REGULACIÓN DE LA HABILITACIÓN URBANA
LEY N° 29476
(Modificación)
D.S. 003-2010-VIVIENDA
(Reglamento)
LEY N° 29090
Ley de Regulación de
Habilitaciones Urbanas y
de Edificaciones
LEY N° 30494
(Modifica la Ley N° 29090)
2022

LICENCIAS DE HABILITACIÓN
Constituyen actos administrativos

mediante la cual las municipalidades
otorgan autorización para la ejecución de
obras de habilitación urbana. Pueden ser
objeto de prórroga y modificación, de
desistimiento de manera expresa y a
solicitud del interesado
2022

EFECTOS DE LA LICENCIA
Otorga seguridad jurídica al titular

de la licencia, a quien no le
afectarán los cambios normativos
o de zonificación sucesivos. Es
decir, aún cuando se produzcan
modificaciones, el titular de la
licencia puede amparase en ella
para iniciar o proseguir la
ejecución de las obras tal como
estaban delineadas en el proyecto
2022

CLASES DE HABILITACIÓN URBANA VIVIENDA
(Lotes, Unif/Multif)
VIVIENDA TALLER
RESIDENCIALES (Vivienda e Industria Elemental)
VIVIENDA TIPO CLUB

(Condominios, con áreas recreativas y sociales
de uso común)
COMERCIAL EXCLUSIVO
(Un solo fin)
CLASES
USO COMERCIAL
HABILITACIONES
COMERCIAL Y MIXTO
(Comercial, Residencial, Taller)
TIPO 1
Área Míni. Lote: 300 m2. Frente: 10 ml
(no molesta ni peligrosa)l
TIPO 2
USO INDUSTRIAL Área Míni. Lote: 1,000 m2 Frente: 20 ml
(Industria liviana)
TIPO 3
Área Mín. Lote: 2,500 m2 Frente: 30 ml
(Industrial de producción a gran escala)
TIPO 4
USOS ESPECIALES Actividad industrial básico de gran escala, de
2022
gran dimensión económica

EDIFICACIONES
2022

LICENCIA DE EDIFICACIÓN: NATURALEZA
JURÍDICA
La licencia es una autorización y no una concesión, porque el Ayuntamiento no

transfiere su propio poder al que intenta construir en el terreno que es de su propiedad,
sino que remueve un obstáculo al ejercicio al derecho del peticionario. Dicho obstáculo
viene dado por la necesidad del previo reconocimiento de la observación de las normas
limitativas del Plan de ordenación y del reglamento de edificación, lo que se consigue
con la autorización para construir sobre la base del proyecto aprobado o con las
modalidades de ejecución prescrita en la licencia.
2022

COMPETENCIA MUNICIPAL
Las municipalidades tienen competencia estricta en

materia de “zonificación, urbanismo y
acondicionamiento territorial” (Art. 195, inc. c)
Constitución). Además de lo normado por la Ley N°
27972 LOM.
2022

MODALIDADES DE LICENCIA DE EDIFICACIÓN
LA LEY REGULA CUATRO TIPOS O PROCEDIMIENTOS DE AUTORIZACIÓN MUNICIPAL DE
LICENCIA DE EDIFICACIÓN
Art. 10 – Ley N° 30494 (Modif. Ley N° 29090)
MODALIDAD A MODALIDAD C MODALIDAD D

MODALIDAD B
Aprobación automática con Aprobación de Proyecto con Aprobación de Proyecto con
firma de profesional Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión
evaluación previa por la
evaluación Municipal o con Técnica o por los Revisores Urbanos
(Hasta 120 m2, ampliación Comisión Técnica o por los
evaluación previa por los (Edificaciones para la industria,
hasta 200 m2, cercos de Revisores Urbanos locales comerciales, culturales,
Revisores Urbanos (…)
más de 20 m de longitud, (Edificaciones mayor a 5 centros de diversión y salas de
(…)) (Edificaciones hasta 5 pisos, espectáculos (con más de 30,000
pisos o 3,000 m2 de área m2 de área techada), mercados de
(…))
techada) más de 15,000 m2 de área techada)
2022

RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN
2022

RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN
Es el régimen jurídico que supone la existencia

de una edificación o conjunto de edificaciones integradas
por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios,
y bienes y servicios de dominio común. Cuentan
con un Reglamento Interno y una Junta de
Propietarios
2022

PARTICIPACIÓN EN LA PROPIEDAD DE BIENES
COMUNES
La participación en los bienes comunes, es

un derecho accesorio a cada unidad o
sección de uso exclusivo y corresponde
ejercerlo al propietario de la misma.
El porcentaje es determinado en el RI, y se
establecerá atendiendo a criterios razonables, como el
área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación
de éstas, los usos a los que están destinadas, etc.
2022

USOS DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA
Las secciones de propiedad exclusiva podrán

destinarse a cualquier uso permitido por las
normas vigentes, salvo las limitaciones que se
establezcan en el Reglamento Interno
2022

TRANSFERENCIA DE LAS SECCIONES DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA
La transferencia de la sección inmobiliaria

de propiedad exclusiva incluye todos los
bienes que la conforman, la participación
en los bienes de propiedad común y los derechos
de uso, tránsito o servidumbres que la afecten, los
que son inseparables de las mismas
2022

EJECUCIÓN DE OBRAS, ACUMULACIÓN,
SUBDIVISIÓN O INDEPENDIZACIÓN DE SECCIONES
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de

obra dentro de las secciones de propiedad exclusiva,
así como acumularlas, subdividirlas o independizarlas,
siempre que no contravengan las normas vigentes, no
perjudiquen las condiciones de seguridad y
funcionamiento de la edificación y no afecten los derechos de los
demás propietarios o de terceros
2022

BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES
A. BIENES COMUNES INTRANSFERIBLES:
Salvo pacto contrario establecido en el Reglamento Interno
• El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más secciones de propiedad
1 exclusiva, salvo que sobre él se construya derecho de superficie
• Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos

estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que sirvan a dos o más
2 secciones
• Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la instalación de equipos y en

3 general, vías y áreas de circulación común
• Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva
4
2022

BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES (II)
• Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros
5 servicios que no estén destinados a una sección en particular
• Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una
6 sección de propiedad exclusiva
• Los estacionamientos exigidos reglamentariamente

7
• Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno

8
2022

BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES (III)
COMUNES
C. OBRAS EN BIENES COMUNES

B. DISPOSICIÓN DE BIENES
La transferencia, gravamen, cesión en uso o la

celebración de cualquier otro acto o contrato
que importe disposición o limitación de uso de
los bienes comunes susceptibles de ser Las obras que se ejecuten en bienes comunes,
transferidos, deberá ser autorizada por la JP requieren autorización expresa de la JP,
mediante acuerdo adoptado de los 2/3 de los adoptado por mayoría simple si están
propietarios de las secciones de propiedad destinadas a su conservación o mantenimiento,
exclusiva. Dicha autorización será otorgada y por mayoría calificada si están destinadas a
siempre y cuando los actos de disposición no algún fin que implique la modificación o
contravengan los parámetros urbanísticos y limitación de su uso. Estas obras deberán
edificatorios, y las normas de edificación obtener, obligatoriamente, Licencia de Obra
vigentes, ni se perjudique las condiciones de antes de su ejecución
seguridad y funcionabilidad de la edificación, ni
se afecte los derechos de las secciones de
propiedad exclusiva de terceros
2022

BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES (IV)
D. SERVICIOS COMUNES:
A) La limpieza conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes,
instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y en general de cualquier otro elemento
de los bienes comunes. Esto incluye la reparación y/o reposición de los bienes o de sus
partes
B) La administración de la edificación
C) La guardianía, la jardinería y portería
D) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificación en conjunto

2022

BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES (V)
E) La eliminación de basura
F) Los servicios de publicidad
G) La administración de las playas de estacionamiento
H) Los demás que acuerde la Junta de Propietarios

2022

BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES (VI)
E. GASTOS COMUNES:
Todos los ocasionados por el

mantenimiento de los
servicios comunes, cargas, Cualquier otro
responsabilidades y, en extraordinario que acuerde
general, cualquier gasto que la Junta de Propietarios
no sea susceptible de
individualización
2022

DERECHOS, OBLIGACIONES Y PARTICIPACIÓN DE LOS POSEEDORES DE LAS
SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
A. POSEEDORES
Los derechos y obligaciones de los propietarios

Son poseedores las personas naturales o
de las secciones de propiedad exclusiva, se
jurídicas que ejerzan la posesión, o el uso de las
regulan en el RI, y los que correspondan a los
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
arrendatarios u otros poseedores se regulan, en
de una edificación, en calidad de propietarios,
cuanto se refiere a la administración, uso y
arrendatarios, o bajo cualquier otro título que
disfrute de esas unidades inmobiliarias y de los
los faculte a ejercer la posesión indicada
bienes o servicios comunes
2022

SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA (II)
B. DERECHOS DE LOS ARRENDATARIOS U OTROS POSEEDORES
• Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su sección, sujeto únicamente a las limitaciones que les
imponga su contrato, o el Reglamento Interno
1
• Efectuar cualquier acondicionamiento o instalación interna que le convenga, en forma
independiente a los demás poseedores, dentro del espacio ocupado por su sección, siempre que
2 cuente con autorización del propietario
• Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin más limitación que el uso y disfrute
3 legítimo de los demás poseedores sobre dichos bienes y servicios
• Reclamar ante la Administración o Junta de Propietarios cuando el mantenimiento o prestación de

4 los servicios comunes no sean los adecuados 2022

SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA (III)
• Participar con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a los servicios y gastos comunes,
5 de acuerdo a lo que establezca el reglamento Interno
• Reclamar ante la Junta de Propietarios o la Administración, respecto de las acciones de otros

6 ocupantes de secciones exclusivas que perjudiquen sus intereses o violen el Reglamento Interno
• Reclamar ante las autoridades competentes frente a las acciones o decisiones de la Junta de
7 Propietarios que lesionen sus derechos o violen el Reglamento Interno
• Ejercer los demás derechos que les otorgue la Ley o el Reglamento Interno
8
2022

SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA (IV)
C. OBLIGACIONES DE LOS ARRENDATARIOS Y OTROS POSEEDORES

No ejecutar, en el área ocupada por su
Destinar la sección de propiedad sección, obra o instalación alguna que
exclusiva que conduce al uso genérico afecte el dominio común o la No afectar la seguridad o las
y/o compatible que corresponda a la apariencia externa del predio, sin condiciones de habitabilidad de la
naturaleza de la edificación, salvo las contar con la previa y expresa edificación en su conjunto
limitaciones impuestas en el RI autorización del propietario y de la JP,
con la Licencia de Obra
No perturbar la tranquilidad y Asumir la responsabilidad por los

normal convivencia de los demás daños y perjuicios que cause a las
ocupantes y vecinos, ni atentar demás secciones o a los bienes
contra la moral y las buenas comunes sea por acción, omisión
costumbres o negligencia
2022

SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA (V)
Respetar lo lugares, horarios, sistemas

No afectar, perturbar u ocupar para la evacuación de la basura, así
No ejecutar, en el área ocupada por
permanentemente las áreas como otras disposiciones referentes al
los bienes comunes, obra o
destinadas a la circulación, buen mantenimiento exterior de su
instalación alguna, sin la aprobación sección de propiedad exclusiva y áreas
esparcimiento o cualquier otro uso
previa de la Junta de Propietarios comunes, que fije la administración, JP
común
y/o municipalidad
Pagar puntualmente las cuotas

destinadas a atender los gastos comunes
cuando le corresponda según su
Acatar las disposiciones y acuerdos
contrato. En este caso el propietario se
de la Junta de Propietarios constituye legalmente como
responsable solidario del poseedor no
propietario frente a la Junta 2022

PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN DE LOS
PROPIETARIOS Y SU REAJUSTE
Los porcentajes de participación de los propietarios en el dominio de los bienes

comunes, se fijarán en el Reglamento Interno
Si se produjese variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso

exclusivo, se recompondrán los porcentajes conforme esté previsto en el RI, o
en su defecto, por acuerdo de la JP
En caso de acumulación, división o independización, la recomposición de los porcentajes de

participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondían a las unidades
originales en la misma forma y proporción en que éstas fueron acumuladas, subdivididas o
independizadas, según sea el caso. En estos supuestos, el interesado solicitará a la JP que proceda a 2022
la modificación del RI asumiendo los gastos que ésta demande
HABILITACIÓN DE LOS PROPIETARIOS
Está inhabilitado cuando incumple

El propietario que cumple con con pagar 3 o más cuotas La Directiva de la JP comunicará
todas sus obligaciones de pagos ordinarias, o 1 extraordinaria al al propietario moroso su calidad
por servicios y mantenimiento momento de la convocatoria. Puede de inhabilitado. Dicha calidad
comunes, está habilitado para asistir a la JP, con voz pero sin voto, cesará al momento de
ejercer sus derechos como tal y no se lo considerará para cancelarse la deuda pendiente
determinar el quórum
2022

INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LAS CUOTAS
El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas

para gastos comunes, ordinarias o extraordinarias,
dará lugar a las acciones de cobro permitidas por
este reglamento y la Ley. El hecho de que una sección
se encuentre desocupada independientemente del
tiempo de desocupación, no exime a su propietario
del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto
en contrario
2022

REGLAMENTO INTERNO
Las edificaciones a que se refiere el artículo 37°

El RI viene a ser un negocio jurídico en el cual la de la Ley 27157 deben contar necesariamente
declaración de voluntad está dirigida a producir con un RI elaborado o aprobado por el promotor
una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y o constructor o, en su caso, por los propietarios
reales con el voto favorable de más del 50% de los
porcentajes de participación
2022

REGLAMENTO INTERNO (II)
BIENES DE PROPIEDAD COMÚN
• El terreno sobre el que está construido la edificación

1
• Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales,
siempre que éstos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más
2 secciones
• Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de uso común
3
• Los ascensores y montacargas

4
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común

5
2022

REGLAMENTO INTERNO (III)
BIENES DE PROPIEDAD COMÚN (II)
• Los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía; y otros
6
• Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y
7 otros servicios que no estén destinados a una sección en particular
• Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en
8 contrario
• Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos

9
• Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios

10 2022

REGLAMENTO INTERNO (IV)
• Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o más

COPROPIEDAD personas en los derechos de propiedad de una misma cosa,
mueble o inmueble
• Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un

conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de
CASAS EN COPROPIEDAD propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole, y
servicios comunes
2022

REGLAMENTO INTERNO (V)
SERVICIOS COMUNES
La limpieza, conservación y
mantenimiento de las áreas,
La guardianía, la portería y la ambientes, elementos y en general La incineración y/o eliminación de
jardinería de los bienes comunes. Esta incluye basura
la reposición de los bienes de
propiedad y uso comunes
El alumbrado público, la baja

policía y jardines públicos, siempre
que el pago a los derechos y A administración de la edificación
arbitrios lo deban efectuar los
propietarios en conjunto
2022

REGLAMENTO INTERNO (VI)
CONTENIDO DEL RI
EL REGLAMENTO INTERNO DEBE CONTENER OBLIGATORIAMENTE
La descripción de las Los porcentajes que a cada

propietario corresponde en
secciones, con la propiedad de los bienes Todo lo relativo a las
indicación del área comunes, de acuerdo al
sesiones ordinarias y
construida de las criterio adoptado en el RI, a
Los bienes de Los derechos y fin de atender los gastos que extraordinarias,
mismas y destino o
propiedad común y obligaciones de los demanden los servicios quórum, votaciones,
uso al que deben comunes, la conservación,
los servicios comunes propietarios acuerdos, funciones y
estar dedicadas mantenimiento y
administración de la demás, de las Junta
(vivienda, comercio,
edificación, y en las de Propietarios
industria, oficina, votaciones para adoptar
cochera u otros) acuerdos de las JP
2022

REGLAMENTO INTERNO (VII)
LA JUNTA DE CONVOCATORIA
PLURALIDAD DE PROPIETARIOS PRESIDENTE DE LA JUNTA • Salvo disposición contraria al RI, la JP
REGLAMENTOS INTERNOS DE PROPIETARIOS deberá ser convocada a sesión por el
• Está constituida por todos los Presidente , con 5 días naturales, vía
- Se puede otorgar más de un propietarios de las secciones y - La JP estará presidida por uno carta, esquela, mail o cualquier
Reglamento y conformar la JP tendrá la representación de sus miembros, ejerciendo la medio
conjunta de éstos. La renuncia representación legal. El RI podrá • Si la sesión no se realizara en la
- Se puede constituir además una fecha señalada, se convoca dentro
JGP de uno de ellos no impide su disponer la constitución de la
de los 3 días naturales
constitución, puede reingresar Directiva
- Mecanismos de coordinación • Las sesiones de la Junta
• El haber renunciado no lo - El Presidente de la JP goza de necesariamente se realizarán en el
entre Juntas, fijados en un exime de las obligaciones las facultades generales y predio
Reglamento Interno General comunes ni del cumplimiento especiales señaladas en art. 74° y
de los acuerdos de la Junta 75° del C.C.
2022

REGLAMENTO INTERNO (VIII)
REPRESENTACIÓN DE LOS CONTENIDO Y FORMA DEL ACTA
PROPIETARIOS O POSEEDORES EN LA ACUERDO POR MAYORÍA CALIFICADA
Se debe indicar lugar, fecha y hora en que ésta
JUNTA Salvo disposición distinta al RI, es el voto de
se realizó, relación de los asistentes con sus
Los propietarios y poseedores podrán hacerse los propietarios de secciones de propiedad
respectivos porcentajes de participación en
representar por otras personas en la JP, de exclusiva que representen los 2/3 de las
los bienes de dominio común; quienes
acuerdo con lo establecido en el Reglamento participaciones de los bienes comunes,
actuaron como presidente y secretario, puntos
Interno incluyendo los porcentajes de los
de agenda; acuerdos y firmada por todos los
renunciantes
asistentes
ADMINISTRACIÓN DE LA EDIFICACIÓN SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS PROCESO EJECUTIVO POR MORA EN EL

Toda edificación sujeta al presente Reglamento, Las vías son: PAGO DE LAS CUOTAS
deberá contar con un Administrador General, quien a) La conciliación extrajudicial obligatoria en cualquier Cuando el propietario incurra en mora por 3 meses
velará por el adecuado funcionamiento y caso, como trámite previo al inicio del proceso consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o
conservación de los bienes y servicios comunes; es administrativo, judicial o arbitral extraordinarias, el Presidente de la JP, podrá
designado por la JP; y podrá recaer en: a) Presidente; b) El Proceso Judicial o Arbitral que corresponda, interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin
b) Cualquiera de los poseedores; c) Cualquier PN o PJ cuando se trate de otros derechos, previa conciliación necesidad de la conciliación previa, al amparo de lo
contratada extrajudicial dispuesto por el art. 50° de la Ley
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V. Licenciamiento Urbano

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