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EL MERCADO DE LA VIVIENDA DE PRIMER USO PARA

LIMA METROPOLITANA (2008-2022)
… una interpretación muy personal

MDI Ing Giovanni García Bazán

cci.consultoria.inmobiliaria@gmail.com
 ÍNDICE:

1 MERCADO INMOBILIARIO DE LA VIVIENDA DE PRIMER USO DE LIMA METROPOLITANA: del trimestre 2008-I al 2020-III

1.1 Comportamiento general del mercado del trimestre 2008-I al 2020-III.

1.2 La tendencia del mercado desde el trimestre 2012-II al 2019-IV.

1.3 Comportamiento esperado del mercado desde el año 2021 al 2022

Lista de gráficos presentados:

Gráfico 01: Desarrollo del mercado inmobiliario de la vivienda de primer uso para Lima Metropolitana.
Gráfico 02: Tasas promedio de intereses y cantidad de ventas de viviendas trimestrales.
Gráfico 03: Tasas de crédito hipotecario de la banca comercial y cantidad de ventas de viviendas trimestrales.
Gráfico 04: Indicador inmobiliario Stock / Ventas.
Gráfico 05: Precio promedio de la vivienda y media móvil aritmético del precio promedio de ventas vs cantidades vendidas.
Gráfico 06: Precio promedio de vivienda y media móvil aritmético del precio promedio de ventas vs áreas de las viviendas promedio.
Gráfico 07: Masa monetaria de las ventas trimestrales y precio promedio de ventas del m² en Soles corrientes y constantes.
Gráfico 08: Cambios del ciclo del mercado inmobiliario de la vivienda de primer uso.
Gráfico 09: Ley de la demanda, ventas efectivas versus precio promedio de la cuota hipotecaria mensual a Soles constantes.
Gráfico 10: Ley de la oferta, stock final versus precio promedio del m² de área vendible a Soles constantes.
Gráfico 11: Inflación inmobiliaria de los precios promedio de la vivienda de primer uso, versus la cantidad de ventas.

*Gráficos de elaboración propia a partir de los datos obtenidos de los informes inmobiliarios de TINSA, de la SBS y AFP, y del BCRP.
1 MERCADO INMOBILIARIO DE LA VIVIENDA DE PRIMER USO DE LIMA METROPOLITANA: del trimestre 2008-I al 2020-III

Gráfico 01: Desarrollo del mercado inmobiliario de la vivienda de primer uso para Lima Metropolitana, (INCOIN 2008-2020).
1.1 Comportamiento general del mercado del trimestre 2008-I al Reserva del Perú (BCRP) subió sus tasas referenciales y la banca
2020-III. comercial realizó a su vez una subida de tasas de sus créditos hipotecarios;
lo que provocó una caída de las ventas, a finales del año 2008. Después de
El mercado inmobiliario de la vivienda de primer uso para Lima
un año, las entidades financieras corrigen a la baja las tasas de crédito,
Metropolitana le corresponde un tamaño de mercado minúsculo, en
incentivando a la demanda desde el año 2009 al 2010. Ver Gráfico 02
comparación con los similares mercados inmobiliarios de vivienda de
otras ciudades capitales de países del subcontinente.
El mundo se encontraba en un programa global de inyección de liquidez
descomunal a sus mercados con una histórica baja de tasas referenciales de
Esto se debe al bajo número de sueldos formales y de calidad que existen
parte del Sistema de Reserva Federal de los EE UU (FED) así como por
-el 75% de la PEA es informal, con sueldos fuera del sistema financiero-,
parte del Banco Central Europeo (BCE). El flujo de dinero ingresaba en
capaces de sostener un crédito hipotecario por un intervalo de tiempo de
compras de deudas públicas y corporativas de grandes empresas
quince a veinte años. Los bajos sueldos se originan por la creación y
transnacionales. Como la naturaleza de la crisis no era por falta de liquidez
producción de bienes y servicios de bajo valor agregado, producto de una
sino confianza, la inyección de dinero se dirigió a los mercados bursátiles
falta de inversión en tecnología y capital de bienes de producción, que
creando una nueva burbuja en las materias primas desde el petróleo a la
aumenten el valor económico de los mismos bienes y servicios creados.
soja -incluidos los minerales industriales y de refugio como plata y oro-.

Por ello los bienes y servicios poseen valores agregados que se crean con
La burbuja de los precios de los minerales impulsó a la economía nacional,
un mayor factor de trabajo extensivo, generando una baja productividad.
que se reflejó en un crecimiento de las inversiones del mercado
Esto obliga a que los bienes y servicios tengan que competir en mercados
inmobiliario de la vivienda. La burbuja de los minerales llegó a su fin en el
de materias primas y productos manufactureros genéricos; diferenciándose
segundo trimestre del 2011 ocasionando una posterior caída de sus precios
de sus competidores a través del precio, destruyendo valor económico y
en forma precipitada, llevándose por delante los salarios de calidad y con
generando bajos sueldos. Es un problema estructural de la creación del
ellos, al mercado de la vivienda de primer uso de Lima Metropolitana. Así,
PIB nacional que tomaría décadas revertir.
las cantidades de unidades vendidas se redujo un 58%, desde su máximo
histórico del año 2012 (24,143 unidades) hasta alcanzar un mínimo
El mercado de la vivienda de primer uso para el año 2008, soportó la crisis
histórico a finales del año 2015 (11,043 unidades). Ver Gráfico 01.
financiera internacional de los bonos subprime. El Banco Central de
Gráfico 02: Tasas promedio de intereses y cantidad de ventas de viviendas trimestrales (obtenido del portal web de la SBS).
Gráfico 03: Tasas de crédito hipotecario de la banca comercial y cantidad de ventas de viviendas trimestrales (obtenido del portal web de la SBS).
Entre los años 2015 al segundo trimestre del año 2018, el mercado de la
vivienda de primer uso no recuperó las ventas, sino redujo el número de
competidores inversionistas inmobiliarios. Para CAPECO, fueron entre
300 a 400 empresas inmobiliarias quebradas solo en Lima Metropolitana.
Esto se vio reflejado en la caída de los stocks existentes, desde las 24,143
en el año 2012 hasta las 12,901 unidades inmobiliarias 2015.
Desde finales del 2015 hasta el primer semestre del año 2018 el mercado
se mantuvo horizontal en el número de ventas. Posteriormente, la
desaceleración de la economía trajo consigo nuevos estímulos del BCRP
en forma de una política de aumento de la masa monetaria. Como medida
más pragmática de la entidad, una baja de sus tasas referenciales de
intereses desde 4.25% en el primer trimestre 2017, hasta los 2.75% en el
primer trimestre 2018. Ver Gráfico 02.
La banca comercial comenzó a su vez a bajar severamente sus tasas de
crédito hipotecario, generando con un aumento del número de ventas y se
imbuía en una competencia por colocar créditos y la compra de deuda
hipotecarias; lo que trajo como consecuencia una caída del valor de las
cuotas mensuales de los créditos hipotecarios. El mercado pasó de unas
ventas de 2,600 en el primer trimestre 2018 hasta un máximo de 4,069
unidades inmobiliarias en el tercer trimestre 2019. Ver Gráfico 03.
En el año 2019 el mercado comienza a mostrar el inicio de un leve
debilitamiento aparente de su cantidad de ventas, más propio de su ciclo
periódico de aumento y disminución de sus stocks ofertados que a un
término de su incipiente crecimiento de las cantidades de ventas (que
había comenzado a mejorar recién en el tercer trimestre 2018) y se
confirmó dos los trimestres finales del mismo año.
Para el cuarto trimestre 2019 y el primer trimestre 2020 las ventas fueron
3,883 y 3,935 unidades inmobiliarias, demostrando que los efectos de la
emergencia sanitaria producto del coronavirus COVID-19, se apreciarían
solo a partir del segundo trimestre del año 2020, con unas ventas de 2.365
unidades inmobiliarias. Esto se debió al cierre de casetas de ventas y de las
notarías a consecuencia de la imposición de una cuarentena de 105 días.
Para el tercer trimestre del 2020, después del confinamiento producto de la
cuarentena que comenzó el 16 de marzo y duró hasta el 30 de junio, las
ventas, fueron de solo 2,838 unidades inmobiliarias. No se regresó con
ello a alcanzar las ventas del tercer y cuarto trimestre 2019 (4,069 y 3,883
unidades respectivamente). Con ello se confirmaba que no se presentó el
esperado efecto rebote anunciado en la prensa escrita especializada.
Se esperará al cierre del cuarto trimestre del 2020 para reconfirmar si las
ventas se mantendrán, aunque lo esperado sea vender entre 12,000 a
12,500 unidades inmobiliarias para el año 2020 como máximo. Una caída
del orden del 20 % aproximadamente con respecto a las ventas del año
2019, y lo que deja una proyección de ventas para el último trimestre del
2020 en algo más de 3,000 unidades, muy similar al trimestre anterior.
Gráfico 04: Indicador inmobiliario Stock / Ventas (INCOIN 2008-2020).
El mercado inmobiliario de la vivienda posee un equilibrio entre el stock
existente (oferta) y las ventas efectivas (demanda) que permita una
continuidad sostenida de las actividades del mercado. Este equilibrio se
mide con el indicador Stock /Ventas efectivas trimestrales. Ver Gráfico 4.
Para los intervalos que van desde los años 2008 al 2012, el indicador se
encontraba entre los valores de 2.00 a 3.45 lo que permitió al mercado
inmobiliario reflejar su gran momento en crecimiento de ventas. Los
stocks llegaron a superar las 18,000 unidades inmobiliarias en el año 2012,
y las cantidades de ventas alcanzaron las 7,000 unidades trimestre a
trimestre sostenidamente. El mercado vivía su máxima expansión.
El significado de este indicador es simple, responde la pregunta: ¿cuántas
unidades inmobiliarias se ofrecen por cada una que se venden en un
trimestre? La respuesta define el número de competidores que el mercado
podrá sustentar. Mercados con valores del indicar del stock/ventas de 2.0 a
4.0 corresponden al mercado de rápidas ventas (uno o dos ventas por mes
por proyectos, era lo habitual). Un valor de 4.0 a 6.0 corresponde un
mercado como el vivido antes de la emergencia sanitaria del año 2020,
competitivo. Valores de 6.0 a 8.0 corresponden a un mercado saturado de
competencia y que guarda un riesgo potencial de alcanzar valores de 8.0,
donde los mercados sufren una disminución en sus velocidades de ventas y
es inicio del abandono de la plaza por los inversionistas inmobiliarios,
como sucedió en La Molina, Santiago de Surco y San Miguel, cuyos
indicadores superaron el valor de 8.00 y no regresaron a menores valores.
Para el primer trimestre del año 2020, el stock existente pasó de 18,811 a
22,332 unidades inmobiliarias y el indicador fue de 5.86 o su equivalencia;
se ofrecían 5.86 unidades inmobiliarias por cada una que se vendían en el
trimestre. Este incremento de 3,521 unidades al stock existente estaba
respaldado todavía por las ventas de 3.935 unidades inmobiliarias en el
mismo trimestre y las continuas ventas de cinco trimestres atrás; producto
de una bajada de tasas de los créditos hipotecarios por parte de la banca.
La emergencia sanitaria del segundo trimestre 2020 provocó la destrucción
de puestos de trabajos formales -en Lima Metropolitana se pasó de
4’867.500 puestos de trabajo a 2’318.300 solo entre marzo y mayo del año
2020-. Esto se vio reflejado en el mercado de la vivienda en una caída de
las ventas a crédito y el aumento de los stocks existentes. El indicador
stocks /ventas lo refleja con un valor de 7,76 para el tercer trimestre del
2020, escapando del canal alcista en que se encontraba. Ver Gráfico 04.
Este acontecimiento ha generado que el ciclo productivo se halla
ralentizado. Para el último trimestre del 2019, el 52% de la composición
del stock se oferta en planos y en terrenos sin excavar; contrastado con el
tercer trimestre 2020 donde este stock representa el 49% stock ofertado,
pero este stock es un 22% mayor al stock registrado en el trimestre 2019-
IV. Se ha reflejado en los proyectos multifamiliares que han sufrido la
ralentización de sus preventas, y la reestructuración de sus financiamientos
que tenían los inversionistas inmobiliarios con las entidades financieras
como bancos, fondos de inversión y otras empresas inmobiliarias mismas.
Gráfico 05: Precio promedio de la vivienda y media móvil aritmético del precio promedio de ventas vs cantidades vendidas (INCOIN 2008-2020).
Gráfico 06: Precio promedio de vivienda y media móvil aritmético del precio promedio de ventas vs áreas de las viviendas promedio (INCOIN 2008-2020).
1.2 La tendencia del mercado desde el trimestre 2012-II al 2019-IV.
Para entender el comportamiento de la formación del precio de la vivienda
se recurrirá a su histórico desde el año 2008 al año 2019. Se aprecia que el
precio promedio de la vivienda ha dibujado todo un ciclo completo que se
explica con la fórmula de la composición del precio mismo, que depende
de dos variables:
Precio Promedio Venta = (Precio Promedio Venta m²) (Área Promedio)
El precio de ventas de la vivienda es un promedio ponderado, por lo que
su naturaleza fluctúa no solo por los precios de venta de las viviendas; sino
también por sus cantidades de ventas agrupadas en los variados niveles
socioeconómicos que conforman la demanda efectiva de la ciudad,
registrada en cada trimestre.
Desde el año 2008 a finales del 2012 el precio de venta de la vivienda se
rigió con un precio promedio de venta del m² sin mayores variaciones,
entonces las subidas y bajadas de precio en este periodo se debían en la
medida de las ubicaciones y tamaño del área que prefería la demanda.
Cuando el mercado, estimulado por la burbuja de las materias primas,
comenzó su caída en el trimestre 2012-III, generó un cambio profundo de
las necesidades de la demanda, arrastrando a la oferta a una nueva etapa El
mercado corrigió su desmedido crecimiento reduciendo la cantidad de
ventas y con ello la de sus competidores, los inversionistas inmobiliarios.
Las ventas cayeron entre los trimestres 2012-IV y el 2014-IV. Para la
Lima Clásica (distritos de Miraflores, San Isidro, San Borja, Santiago de
Surco y La Molina) las ventas representaban el 45% del total. Para el final
del 2012, se redujeron en un 50%; sin embargo en la Lima Periférica
(distritos de Magdalena, San Miguel, Jesús María, Lince y Breña) las
cantidades de ventas sufrieron un mínimo retroceso, con la excepción de
San Miguel, distrito icónico por sus ventas, alcanzó un stock de 1,547
unidades, llegando a vender solo 48 viviendas en el trimestre 2012-IV.
Mientras el mercado de la vivienda se reducía en ventas, el tamaño del
área de la vivienda promedio se reducía también, (en el trimestre 2012-I el
área promedio pasó de ser 123.4 m² a solo 83.8 m² al 2017-IV, a un ratio
de -1.65 m² / trimestre). Sin embargo, el precio promedio de venta de la
vivienda pasó de ser de S/. 306,720 a S/. 509.169 un incremento del 66% a
un ratio de +2.75% con respecto al trimestre anterior. Este incremento del
precio se llevó a cabo en un escenario de desacelación, se sufriría una
caída en ventas desde 7,173 unidades en el trimestre 2012-II a solo 2,626
unidades en el trimestre 2014-I. Ver Gráficos 05 y 06.
Esta reducción del mercado inmobiliario vino acompañada de una subida
abrumadora del precio de la vivienda, los bancos no bajaron sus tasas de
crédito hipotecario y no rescataron a los inversionistas inmobiliarios. Este
comportamiento de los bancos se debió a dos causas, la primera, se debió a
los desórdenes financieros en la que habían caído los inversionistas
inmobiliarios al haber apostado por un futuro de crecimiento continuo.
Gráfico 07: Masa monetaria de las ventas trimestrales y precio promedio de ventas del m² en Soles corrientes y constantes (INCOIN 2008-2020).
El mercado de la vivienda de primer uso se ofertaba bajo la modalidad de
venta de bien futuro, permitiendo a los inversionistas inmobiliarios
desarrollar su gestión con crédito proveniente de las hipotecas otorgadas
por las entidades financieras. Se construía con crédito a cero tasas de
interés provenientes de las preventas. Este sobre apalancamiento termino
por llevar a la quiebra a empresa inmobiliarias que confiaron en que las
ventas trimestrales eran sostenibles en el largo plazo por mayores ventas.
La segunda causa se apoyó en que los activos inmobiliarios en stock se
revalorizaban al alza trimestre a trimestre, desde el periodo 2012 al 2017.
La estrategia de las entidades financieras para salir de la primera crisis fue
el seguir colocando créditos hipotecarios; bajando las tasas de intereses
mientras las propiedades se revalorizaban en el tiempo. Con ello se logró
liquidar el stock que alcanzó las 18,343 unidades al inicio del trimestre
2012-I a lo largo de los siguientes tres años. Esto fue la causa de la
tendencia que elevó los precios de lista del mercado de la vivienda de
primer uso. Una demanda estimulada y ávida de una vivienda propia.
Posteriormente desde el año 2017 a finales del año 2019 el precio
promedio de la vivienda se ha ubicado en un canal horizontal en un
intervalo cuyos extremos son los S/. 448,000 a S/. 510,000 diluyéndose la
tendencia alcista iniciada en el año 2012. La estrategia para el mercado,
que sustentó y salvó el mercado desde su caída del año 2012 al año 2017
se había agotado, y se necesitaba una nueva estrategia viable y sustentable
en el tiempo que la reemplazara para continuar. Ver el Gráfico 07.
Para la etapa de la emergencia sanitaria del 2020 el mercado inmobiliario
en el primer trimestre no acusaba mayores cambios a pesar que la
cuarentena comenzó a partir de la tercera semana del mes de marzo. Para
este primer trimestre las ventas alcanzaban las 3,935 unidades
inmobiliarias, incluso fueron superiores a las 3,883 unidades del último
trimestre del año 2019. Las caídas de las ventas se presentarán en el
segundo trimestre del año con 2,365 unidades. Para el tercer trimestre las
ventas se situaron solo en 3,838 y se espera que a finales del año las ventas
anuales alcancen las 12,000 a 12,500 unidades inmobiliarias.
Los stocks se sitúan para el trimestre 2020-III en 22,029 unidades
inmobiliarias y el indicador Stock /Ventas alcanzaba 7.76, esto empujaría
a las entidades financieras a resolver la crisis presente del mercado.
A diferencia del año 2012, cuando existía una tendencia alcista en el
precio promedio de la vivienda y los bancos podían constatar como la
vivienda se revalorizaba en el tiempo; para el inicio del año 2020 esta
tendencia se ha agotado, el precio promedio no aumenta ni disminuye.
Esto obligaría a las entidades financieras a continuar con su sostenida
bajada de tasas de sus créditos hipotecarios para liquidar estos stocks, que
son los máximos históricos nunca antes alcanzados. Esta política de seguir
bajando las tasas de crédito hipotecario se usará por parte de los bancos
para aliviar a los inversionistas inmobiliarios que tendrán que plantearse
un nuevo financiamiento a sus proyectos para hacerlos viables en esta
etapa de caída de la velocidad promedio de ventas y de stocks estancados.
.
Gráfico 08: Cambios del ciclo del mercado inmobiliario de la vivienda de primer uso (INCOIN 2008-2020).
El peligro real a la caída de la cantidad de las ventas es el cambio brusco
de la tendencia hacia los precios bajos, las entidades financieras al bajar el
precio de las cuotas hipotecarias mensuales evitarían que los inversionistas
ejecuten una bajada de los precios de lista de sus productos. Se destruiría
de esta forma el valor económico de sus activos inmobiliarios; que los
bancos han financiado. Estas inversiones se encuentran atrapadas en forma
de ladrillo y no podrán ser recuperados en un mercado que sufre una
contracción interanual por primera vez; muy distinta a la desaceleración,
como la sufrida en el pasado año 2012. Ver nuevamente la Gráfico 08.
1.3 Comportamiento esperado del mercado desde el año 2021 al 2022.
Para el mercado inmobiliario de la vivienda de primer uso para Lima
Metropolitana, la predicción de su proyección para el periodo 2021 al
2022 se intentará vislumbrar desde los comportamientos históricos de la
demanda -ver el Gráfico 09-, y de la oferta -ver el Gráfico 10-.
Para comenzar con la ley de la demanda, que ley no lo es sino una relación
o reacción empírica por parte de la demanda con las oportunidades
presentes y futuras que ofrece el mercado (razonamientos y sentimientos
de lo más puros). Su comportamiento para los tres primeros trimestres del
año 2020 era el esperado. La Gráfica 09 muestra la relación de las ventas
efectivas con el precio promedio de la cuota hipotecaria mensual en Soles
constantes. Este mercado se mueve con el crédito y no con precios de lista.
La crisis sanitaria, consecuencia de la pandemia mundial del COVID-19,
ha generado que para el trimestre de mayo-junio-julio del 2020, la
población ocupada de Lima Metropolitana alcanzara solo los 2´935,300
empleos formales e informales. Comparado con el similar trimestre del
año 2019, disminuyó en 40,2%. Se han perdido 1´972,900.
Para poder recuperar estos empleos perdidos, que sustentaban a una
población susceptible de acceder a un crédito hipotecario a 15 o 20 años y
honrarla; se necesita de 25 meses de creación continua de empleo -2 años
aproximadamente-, a un ratio de creación de 80,000 nuevos empleos por
mes, de por sí una optimista tasa de proyección. Una vez recuperados
estos empleos, las ventas trimestrales de vivienda llegarían a alcanzar las
ventas de 4,000 unidades inmobiliarias, similares en número a las
alcanzadas en los dos últimos trimestres del año 2019.
Esto será cierto en la medida que el flujo de creación de empleo no se vea
alterada negativa por alguna causa externa al mercado inmobiliario como
podría ser una mayor inestabilidad de la vida política, producto de las
divisiones partidarias como resultado de las próximas elecciones
presidenciales y congresales para el periodo de gobierno 2021-2026. Otra
futura causa probable y mucho más cercana, sería un nuevo confinamiento
sanitario – segunda cuarentena a sufrir- a consecuencia de un rebrote de
casos de contagios de coronavirus COVID-19, ocasionado por una de las
dos nuevas cepas del virus descubiertas en Sudáfrica y el Reino Unido en
el mes de diciembre del año 2020. La incertidumbre está servida.
Gráfico 09: Ley de la demanda, ventas efectivas versus precio promedio de la cuota hipotecaria mensual a Soles constantes (INCOIN 2008-2020).
Gráfico 10: Ley de la oferta, stock final versus precio promedio del m² de área vendible a Soles constantes (INCOIN 2008-2020)
La ley de la oferta, expresada en el Gráfico 10, muestra la relación del
stock existente al final de cada trimestre con el precio promedio de venta
del m², expresada en Soles constantes. Es el precio de venta del m², y no el
precio de la compraventa de la vivienda, lo que mejor refleja el
sentimiento de confianza del mercado por parte de los inversionistas y
gestores inmobiliarios.
Para el periodo que va desde el año 2014 al año 2019 el precio de venta
del m² se encontraba en una tendencia ascendente constante, sustentada
por una reducción del área promedio de las unidades inmobiliarias. La
tendencia se terminó en el último trimestre del 2019 y los tres primeros
trimestres del 2020 han servido para confirmado la rotura de la tendencia,
generándose un stock de 22,029 unidades inmobiliarias a fines de
septiembre del 2020. Ver Gráfico 07.
En este punto es de confirmar que en una coyuntura de caída de las ventas
y crisis del sector inmobiliario -como vivienda y oficinas en venta como
así en alquileres, por ejemplo, - los mercados poseen dos mecanismos para
recuperarse: o regresan las ventas o se reducen el número de sus
competidores, los inversionistas inmobiliarios, por referencia.
Observadas son las ventas, que demorarán dos años en recobrarse en su
totalidad con respecto al año 2019 -contados a partir de finales del mes de
julio del 2020-, y considerando que al terminarse la tendencia alcista del
precio de venta promedio de la vivienda, (se encuentra horizontal desde
finales del año 2017), la también tendencia alcista del precio de venta
promedio del m² está agotada y horizontal (sin mayores cambios desde
finales del año 2019); queda por esperar que el mercado de la vivienda
salga de su caída con una combinación de medidas como una baja de los
precios de venta acompañada de una reducción de los competidores
inversionistas inmobiliarios. Ver Gráfico 11.
Este esperado comportamiento se daría a través de un menor número
trimestral de nuevos proyectos ingresantes al mercado. Lo que equivaldría
a pronosticar un congelamiento de las actividades de las empresas
inmobiliarias más vulnerables a la caída de las ventas de vivienda
iniciadas en el segundo trimestre del año 2020. Para el tercer trimestre del
año 2020, el 49% de los stocks ofertados se encuentra todavía en planos y
terrenos sin excavar, el mismo porcentaje que a finales del año 2019, los
inversionistas están a la espera que las ventas regresen.
Desarrollando el tema de la baja de los precios de venta de la vivienda,
este se ha hecho presente por parte de la banca comercial en forma de una
baja de las tasas de interés de los créditos hipotecarios en forma acusada
desde inicios del año 2017 (ver nuevamente el Gráfico 03). Los precios
bajos han dado estabilidad al mercado y en ciertos distritos de la Lima
Clásica, como Barranco y Miraflores por ejemplo, se ha apreciado unos
aumentos no solo de los precios de lista sino también de la cantidad de
unidades vendidas trimestre a trimestre; creándose una corta etapa de
expansión de los mercados de la vivienda en estas subzonas específicas.
Gráfico 11: Inflación inmobiliaria de los precios promedio de la vivienda de primer uso, versus la cantidad de ventas (INCOIN 2008-2020)
La caída de las ventas -mejor expresado como caída de la velocidad de
ventas- altera la variable que tiene mayor incidencia en los flujos
financieros de los proyectos inmobiliarios que se ofrecen bajo la
modalidad de venta de bien futuro. Esto condicionará a futuro a los
inversionistas inmobiliarios en desear bajar sus precios de lista para
levantar sus ventas, buscando así un financiamiento sin recurrir a las
entidades financieras que auspician sus proyectos. Si ello se presentara en
el mercado, se crearía una guerra de precios entre los competidores.
En una guerra de precios todos los involucrados se verían afectados
negativamente, porque se destruiría valor económico o su equivalente,
rentabilidad económica, y los bancos involucrados serían los mayores
perjudicados. Para los proyectos inmobiliarios por financiamiento por la
modalidad de venta de bien futuro, los créditos hipotecarios otorgados por
los bancos llegan a representar hasta los dos tercios de los costos totales (a
una tasa de interés equivalente a “cero”, para el gestor inmobiliario).
Antes de llegar a una guerra de precios entre los competidores, las
entidades financieras han tenido a bien continuar con la baja de sus tasas
de interese de sus créditos hipotecarios para evitar primero, y sostener
después, el valor económico creado con sus propias inversiones.
Confirmando, con esta política de baja de tasas, que son ellos mismos los
mayores inversionistas del mercado inmobiliario de la vivienda de primer
uso para Lima Metropolitana. Son los que imponen las tendencias de las
cantidades de ventas realmente.
El mayor riesgo, por lo tanto, residiría en que las entidades financieras no
reconozcan y luego no actúen con la prontitud necesaria ante una crisis
que se ve estimulada por las dos principales debilidades de la oferta
inmobiliaria existente: primero, para el tercer trimestre del año 2020, solo
el 12.6% del total de la oferta es autofinanciada, dejando el resto del
financiamiento en manos de las mismas entidades financieras (sobre
apalancada por parte de las inmobiliarias). Y la segunda, el 78% de todas
las empresas inmobiliarias que tienen proyectos multifamiliar abiertos en
el mercado, solo poseen un único proyecto (poco o nada diversificadas).
Entonces, los gestores e inversionistas inmobiliarios estarán, a finales del
año 2020, suficientemente tentados de bajar sus precios de lista, si la
velocidad de ventas no regresa a los niveles alcanzados a mediados del
año 2019.
El reconocimiento de esta crisis pasa por confirmar que el escenario en
donde se desarrolla no es de una desaceleración, como lo acontecido en las
caídas del mercado de los años 2012, 2013 y 2014; sino que es un nuevo
escenario de contracción, donde los precios de lista corren el riesgo de
caer dentro de una guerra de precios. La primera crisis del año 2012 se
resolvió aumentando la liquidez por parte del sistema financiera hacia la
demanda. La crisis que se afronta en el año 2020 es de solvencia, con
solución a largo plazo. Crisis que se resolvería más temprano si las
entidades financieras implementaran programas de mayores bajas de las
tasas y aumento del flujo de sus créditos hipotecarios otorgados, mayores
aún a lo que se encuentran implementadas actualmente.