PRESTACIÓN DE SERVICIOS PROFESIONALES,

AVALÚOS Y VALORACIONES.
 Levantamiento, identificación y avalúos de bienes muebles.
 Avalúos de bienes inmuebles.
 Avalúos de vehículos y maquinaria pesada.
 Valoración de Empresas y negocios en marcha.
 Valoración de arte.
 Cursos de capacitación en avalúos y valoraciones.

INFORME DE VALORACIÓN
TÉCNICO COMERCIAL
Apartamento – Granda Centeno
No. 3247

Propietario:
Alvear Camacho Ulises David.

Febrero – 2020

Teléfono: 266-2525 / Celular: 099-2500-763

E-mail: avaltec@ads.com.ec
Dirección: Francisco Ballesteros Oe2-411 y Av. Jipijapa.
Quito - Ecuador.
 FOTOGRAFÍA DE REFERENCIA

Vista frontal del edificio.

RESUMEN EJECUTIVO
INFORME DE AVALÚO No. 3247

PROPIETARIO.- Alvear Camacho Ulises David.

UBICACIÓN.- Provincia: Pichincha; Cantón: Quito; Ciudad: Quito; Parroquia:

Rumipamba; Sector: Granda Centeno.

DIRECCIÓN.- Calle OE-8a, Edificio “TORRES DEL BOSQUE piso #3, apartamento # D1
Este.

REFERENCIA El inmueble se encuentra ubicado 240 m. al Sur-Oeste del “Pensionado

Universitario”.

PUNTO DE UBICACIÓN EN COORDENADAS MMS (x,y).- (-0.173172, -78.500138)

TIPO DE INMUEBLE.- Apartamento con 1 parqueadero y 1 bodega.

N° Descripción Ubicación Construcción

1 Apartamento D1 Este Piso 3 126,00
2 Parqueadero 23 Planta baja 12,00
3 Bodega 8 Planta baja 1,76
SUMAN: 139,76

AVALÚO N° 3247
 N° Descripción N° de Alícuota
Predios según IRM
1 Apartamento 782711 4,79 %
2 Parqueadero 782756 0,45 %
3 Bodega 782766 0,07 %
SUMAN: 5,31 %

DATOS GENERALES. -

APARTAMENTO
Tipo de estructura. Hormigón armado.
Material predominante en áreas abiertas. Hormigón.
Material predominante en áreas cerradas. Hormigón.
Asesoría en la construcción. Con profesionales.
Tipo de acabado Primera.
Estado de conservación de interiores Bueno.
Estado de conservación de exteriores Bueno.
Año de construcción 2005
Edad de la construcción 15 años
Vida útil 60 años
Vida futura 45 años

DESCRIPCIÓN DE ÁREAS. -

DISTRIBUCIÓN. -

El apartamento se encuentra distribuido de la siguiente manera: sala, comedor, cocina, área

de lavado, habitación y baño de servicio, baño social, 3 habitaciones, la máster con baño
privado y baño compartido, para un total de 4 baños en todo el apartamento.

ACABADOS. -

Todas las áreas cuentan con piso flotante a excepción de los baños y la cocina que poseen
recubrimiento de cerámica, ventanas panorámicas tanto en la sala como en habitaciones,
cocina con mesón de hormigón, muebles bajos y aéreos, gabeteros, área de lavado, cuarto de
servicio usado como alacena, la habitación máster posee armario empotrado con puertas de
madera y baño privado con sanitarios de primera, del resto de las habitaciones solo 1 de ellas
posee armario con puertas y baño compartido.

PARQUEADERO Y BODEGA. –

El apartamento cuenta además con 1 bodega y 1 parqueadero ubicados en planta baja.

AVALÚO N° 3247
ÁREAS SOCIALES. -

El edificio cuenta con área de bbq. en terraza, salón de reuniones, gradas de emergencia y
ascensores.

BANDA DE VALORES COMERCIALES. –

MÍNIMO REDONDEADO: USD. 122.000,00

PROMEDIO REDONDEADO: USD. 137.000,00
MÁXIMO REDONDEADO: USD. 153.000,00

INSPECTOR – INVESTIGADOR PERITO - CALIFICADO

Econ. José Bolívar. Lcdo. Alberto Zambrano.

CERTIFICADO ÚNICO No. 3247

Fecha de revisión del informe: 13 de febrero del 2020
(Validez del informe: indeterminada)

LICENCIAS PROFESIONALES C AL IFIC ACIONES

Licenciado en Administración de Empresas
No.: 2119 - CAPP.
Colegio de Adm. Profesionales de Pichincha
Corredor de Bienes Raíces.
No.: 544 - ACBRP.
Aso. Bienes Raíces de Pichincha
Asociación Ecuatoriana de Peritos Avaluadores.
AEPA - 098
R.U.C.:
SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y SEGUROS
PA - 2008 - 1010
SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑIAS
SC - R.N.P - 413
CONSEJO DE LA JUDICATURA
Código de perito: 1832408
CORPORACION FINANCIERA NACIONAL
PA - 2008 – 1010
1707754881001

AVALÚO N° 3247
 DATOS GENERALES - AV 3247

Quito - Ecuador.
Tipo de inmueble.-
Terreno: Casa: Apartamento: 1
Locales comerciales: Oficinas: Bodega: 1
Edificios: Finca: Parqueadero: 1

Dir: Francisco Ballesteros Oe2-411 y Av. Jipijapa

Tipo de estructura.- Adobe: Hormigón armado: x
Metálica: Madera: Mixta:

Tipo de material predominante, áreas abiertas.-

Césped natural: Césped sintético: Hormigón: x
Cerámica: Gres: Adoquín:

Tipo de material predominante, áreas cubiertas.-

Adobe: Bloque de hormigón: x Ladrillo:
Panel de Hormigón: Madera: Piedra:

Asesoría en la construcción.-
Con profesionales: x Mixto: Sin profesionales:

E-mail: avaltec@ads.com.ec
Etapa de la construcción.-
En planos: Obra gris: Sin acabados:
Terminado: x Deteriorado: En remodelación:

Año de construcción.-
Apartamento: 2005 Años de uso: 15 % construcción: 100

Vida útil en años.-

Cel: 099-2500-763

Apartamento: 60 V. futura o remanente: 45

Tipo de acabado.-
Medio: Primera: x

Estado de conservación de exteriores.- Nuevo:

Telf: 266-2525

Muy bueno: Bueno: x Regular:

Malo: Pésimo: por demoler:

Estado de conservación de interiores.-

Muy bueno: Bueno: x

Estado de la ocupación.-
Desocupado: x Propietarios: Arrendatarios:

Tipo de polo de asentamiento.-

Atracción: Consolidación: x Expulsión:
 DATOS TÉCNICOS - AV 3247

Quito - Ecuador.
Uso del bien.-
Residencial: x Comercial: Institucional:
Multiple: Agrícola / Ganadero: Protección:

Dir: Francisco Ballesteros Oe2-411 y Av. Jipijapa

Forma de ocupación del suelo.- (I.R.M).
(A) Aislada: x (B) Pareada: (C) Contínua:
(D) Sobre línea de fábrica: (E) Especial: (H) Áreas históricas:
(Z) Áreas de promoción:

Clasificación del suelo.- (I.R.M.).

(SU) Suelo urbano: x (SR) Suelo rural:

Uso del suelo.- (I.R.M.).

(R1) Residencial baja densidad:
(M) Multiple:
(I1) industrial bajo impacto:
(I4) industrial peligrosa:
Agricola residencial:
(R2) Residencial mediana densidad:
Comercial y de servicios:
(I2) industrial mediano impacto:
(PE) Protección ecológica:
Recursos naturales:
x (R3) Residencial alta densidad:
Equipamento:
(I3) industrial alto impacto:
Preservación patrimonial:
(Z) Áreas de Pomoción:

E-mail: avaltec@ads.com.ec
(CPN) Conservación del Patrimonio Natural:

Factibilidad de servicios básicos.-

Si: x No:

Tipo de escritura.-
Individual: Propiedad Horizontal: x Derechos y acciónes:
% Propiedad Horizontal (% Alícuota): 5,31 % Derechos y Acciones:

Documentos proporcionados Vs. la inspección del inmueble.- Cel: 099-2500-763

Escrituras: Diferente: Igual:

Declaratoria de Prop. Horiz.: Diferente: Igual:
I.R.M.: Diferente: Igual: x
Cédula catastral: Diferente: Igual: x
Pago impuesto predial: Diferente: Igual: x
Telf: 266-2525

Planos: Diferente: Igual:

Propósito del Avalúo.-

Valor de compra: Partición - Mediación: Valor de venta: x
Pago de impuestos: Valor historico: Seguro:
Expropiación: Garantía: NIIF´s:

Tipo de valor del bien.-

Natural: x Historico: Científico:

Metodología utilizada construcción.-

Costo: Comparable: x
 UBICACIÓN GEOGRÁFICA DENTRO DE QUITO

UBICACIÓN DEL INMUEBLE DENTRO DEL SECTOR

“GRANDA CENTENO”

https://www.google.com/maps/dir/Pensionado+Universitario,+Francisco+Cruz+Mi
randa+1434,+Quito+170521/-0.1732015,-78.500132/@-0.1730047,-
78.4995449,18.25z/data=!4m8!4m7!1m5!1m1!1s0x91d59aed38aa3153:0x2848a7fb54
4b9c15!2m2!1d-78.498907!2d-0.1727677!1m0?hl=es

PUNTO DE UBICACIÓN PUNTO DE REFERENCIA

El inmueble se encuentra ubicado 240 m. al Sur-Oeste del

“Pensionado Univarsitario”.

AVALÚO N° 3247
FOTOGRAFÍAS DEL ENTORNO

FOTOGRAFÍAS APARTAMENTO

AVALÚO N° 3247
AVALÚO N° 3247
FOTOGRAFÍAS DE PARQUEADEROS Y BODEGA

AVALÚO N° 3247
 INVESTIGACIÓN DE MERCADO – APARTAMENTOS

https://www.properati.com.ec/ad/31yn_venta_departamentos_granda-centeno_wolf-real-
state?utm_source=Mitula&utm_medium=CPC&utm_campaign=premiumMitulaCPC
REFERENCIAL 01

https://www.google.com/maps/dir/Rumipamba,+Quito/-0.1732015,-78.500132/@-0.1754211,-
78.4966016,16z/data=!4m8!4m7!1m5!1m1!1s0x91d59af4261992c7:0x4c0ab7807a052093!2m2!1d-78.4938814!2d-
0.1767318!1m0?hl=es

Costo: U.S.D. 115.618,00; Área: 62 m2; Costo m2: U.S.D. 1.864,80; Distancia: 1,2 km.

AVALÚO N° 3247
 https://www.properati.com.ec/ad/31yn_venta_departamentos_granda-centeno_wolf-real-
state?utm_source=Mitula&utm_medium=CPC&utm_campaign=premiumMitulaCPC
REFERENCIAL 02

https://www.google.com/maps/dir/Rumipamba,+Quito/-0.1732015,-78.500132/@-0.1754211,-
78.4966016,16z/data=!4m8!4m7!1m5!1m1!1s0x91d59af4261992c7:0x4c0ab7807a052093!2m2!1d-78.4938814!2d-
0.1767318!1m0?hl=es

Costo: U.S.D. 115.732,00; Área: 74 m2; Costo m2: U.S.D. 1.563,94; Distancia: 1,2 Km.

AVALÚO N° 3247
 https://www.properati.com.ec/31yn_venta_departamentos_granda-centeno_wolf-real-state
REFERENCIAL 03

https://www.google.com/maps/dir/Rumipamba,+Quito/-0.1732015,-78.500132/@-0.1754211,-
78.4966016,16z/data=!4m8!4m7!1m5!1m1!1s0x91d59af4261992c7:0x4c0ab7807a052093!2m2!1d-78.4938814!2d-0.1767318!1m0?hl=es

Costo: U.S.D. 143.600,00; Área: 89 m2; Costo m2: U.S.D. 1.613,48; Distancia: 1,2 Km.

AVALÚO N° 3247
 https://www.properati.com.ec/ad/31yn_venta_departamentos_granda-centeno_wolf-
real-
state?utm_source=Mitula&utm_medium=CPC&utm_campaign=premiumMitulaCPC
REFERENCIAL 04

https://www.google.com/maps/dir/Rumipamba,+Quito/-0.1732015,-78.500132/@-0.1754211,-
78.4966016,16z/data=!4m8!4m7!1m5!1m1!1s0x91d59af4261992c7:0x4c0ab7807a052093!2m2!1d-78.4938814!2d-
0.1767318!1m0?hl=es

Costo: U.S.D. 116.870,00; Área: 79 m2; Costo m2: U.S.D. 1.479,36; Distancia: 1,2 Km.

AVALÚO N° 3247
 I

CUADRO COMPARATIVO - HOMOLOGACIÓN DEL VALOR DE APARTAMENTO - AV 3247

INMUEBLE PROPORCIÓN CON EL DISTANCIA (Km) AL VALOR
VALOR f. DISTAN- f. PARTICU-
INSPECCIO- UBICACIÓN VALOR TOTAL m2. INMUEBLE f. TAMAÑO INMUEBLE PARTICULARIDAD PROMEDIO
PROMEDIO (m2) CIA LARIDAD
NADO INSPECCIONADO INSPECCIONADO CORREGIDO

(x) Garnda Centeno N/A 126,00 N/A N/A 1,00 N/A 1,00 IGUAL N/A N/A

PROPORCIÓN CON EL DISTANCIA (m) AL f. VALOR

VALOR
MUESTRAS (Y) UBICACIÓN VALOR TOTAL m2. INMUEBLE f. TAMAÑO INMUEBLE f. DISTANCIA PARTICULARIDAD PARTICULARI PROMEDIO
PROMEDIO (m2)
INSPECCIONADO INSPECCIONADO DAD CORREGIDO

1 Granda Centeno 115.618,00 62,00 1.864,81 2,0 0,90 1,20 0,95 Igual 1,00 1.594,41

2 Granda Centeno 115.732,00 74,00 1.563,95 1,7 0,95 1,20 0,95 Igual 1,00 1.411,46

3 Granda Centeno 143.600,00 89,00 1.613,48 1,4 0,95 1,20 0,95 Igual 1,00 1.456,17

4 Granda Centeno 116.870,00 79,00 1.479,37 1,6 0,95 1,20 0,95 Igual 1,00 1.335,13

PROMEDIO DEL MERCADO: 1.630,40 NO APLICA PROMEDIO HOMOLOGADO: 1.487,35

Factores aplicados para la Homologación de Valores

TAMAÑO DISTANCIA PARTICULARIDAD
VARIABLE FACTOR VARIABLE FACTOR VARIABLE FACTOR
NOTA: "(X)" es el inmueble inspeccionado, "(Y)" los inmuebles (Y) = 1 1,00 (Y) ≤ 1 Km 1,00 INFERIOR 1,20 1.487,35
investigados; las variables se las califica en relación de (y) a (x) (Y) > 1 0,95 (Y) > 1 Km 0,95 IGUAL 1,00
(Y) > 2 0,90 SUPERIOR 0,80
 CÁLCULO DE LOS VALORES DE LAS EDIFICACIONES - AV 3247

V. UNITARIO
DESCRIPCIÓN ÁREA DE % AVANCE V. UNITARIO
DE REPOSICÓN Edad en años Vida util en años
NIVEL CONSTRUCCIÓN DE OBRA AJUSTADO
COMPARABLE

Apartamento. 126,00 $ 1.487,35 100,00% $ 1.487,35 15 60

Parqueadero 12,00 $ 743,67 100,00% $ 743,67 15 60

Bodega 1,76 $ 594,94 100,00% $ 594,94 15 60

SUMAN: 139,76

DESCRIPCIÓN % DEPREC POR Estado de % DEP. VALOR DE VALOR

Depreciación
NIVEL EDAD Y VIDA ÚTIL Conservación Fitto Corvini REPOSICIÓN RAZONABLE

Apartamento. 25,00% Bueno 22,45% 187.405,65 $ 42.072,57 $ 145.333,08

Parqueadero 25,00% Bueno 22,45% 8.924,08 $ 2.003,46 $ 6.920,62

Bodega 25,00% Bueno 22,45% 1.047,09 $ 235,07 $ 812,02

TOTAL $197.376,82 $ 44.311,10 $ 153.065,72

 METODOLOGÍA

CONSTRUCCIONES. -

Para la valoración del apartamento se utilizaron 4 referenciales encontrados en

páginas web especializadas, de los cuales fueron utilizados 3 de ellos por ser los

más representativos de apartamentos completamente nuevos por estrenar con

características similares como: Proporción – tamaño, distancia, particularidad,

zonificación, tipo de usos, respecto del inmueble objeto de avalúo; efectuando la

homogeneización de dichos referenciales mediante la aplicación de factores de

corrección y actualización, realizando análisis estadísticos de los mismos y así

obtener el valor promedio de venta para dicho apartamento.

Luego sobre la base de la información recopilada (investigación de mercado) se

obtuvo el costo de Reposición, y una vez aplicado al inmueble inspeccionado, se

utilizó el método de depreciación de “FITTO CORVINI”, que toma en

consideración la vida útil, edad, condiciones físicas como: estados de

conservación y tipos de acabados, así como también la obsolescencia funcional

del inmueble para así determinar el valor actual de dicho apartamento.

ANÁLISIS FINANCIERO. –

Para llevar el valor Razonable al de Realización hay que tomar en cuenta que

actualmente el Ecuador presenta los siguientes inconvenientes. Sobreoferta

inmobiliaria, deflación macroeconómica, falta de liquidez en el mercado. Razón

por la cual se recomienda descontar un 20% del valor Razonable.

AVALÚO N° 3247
 Quito - Ecuador.
CRONOGRAMA DE TRABAJO - AV 3247
Fecha de solicitud: 6 de febrero de 2020
Fecha de inspección del inmueble: 6 de febrero de 2020

Dir: Francisco Ballesteros Oe2-411 y Av. Jipijapa

Fecha de elaboración del informe: 7 de febrero de 2020
Fecha de revisión: 10 de febrero de 2020
Fecha de entrega: 13 de febrero de 2020

CUADRO DE VALORES TOTAL

Valor de reposición.- 197.376,82 U.S.D

Valor razonable.- 153.065,72 U.S.D

Valor razonable: 153.065,72 U.S.D
Descuento: 20,00 %
Valor de descuento: 30.613,14 U.S.D
Valor de realización.- 122.452,58 U.S.D

E-mail: avaltec@ads.com.ec
Valor comercial mínimo: 122.452,58 U.S.D
Valor comercial promedio: 137.759,15 U.S.D
Valor comercial máximo: 153.065,72 U.S.D

Aclaro, declaro y certifico que:

1.- El presente Informe es independiente y corresponde a la real convicción del Profesional.
2.- La información detallada en el presente informe es verás y el Avalúo fue técnicamente realizado.
Cel: 099-2500-763
3.- No se ha ocultado ni alterado ningún tipo de información que pudiese afectar el valor del bien tasado.
4.- Los cálculos realizados están basados en la inspección realizada y en en la documentación recibida.
5.- No existe ningún tipo de interés personal en el bien tasado.
6.- La remuneración percibida por esta Consultoría no tiene nada que ver con el resultado del avalúo.
7.- Derechos reservados: prohibida su reproducción parcial o total sin la autorización escrita del Perito Avaluador.
Telf: 266-2525

NOTA 1: LA VALORACIÓN ES LA PRÁCTICA DE APRECIAR VALOR ECONÓMICO A UN BIEN O SERVICIO

CON EL PROPÓSITO DE UBICARLO EN EL MERCADO DE LA COMPRA VENTA.

NOTA 2: LOS VALORES SUGERIDOS POR EL PERITO, ESTÁN BASADOS EN EL ANÁLISIS DEL MERCADO Y EN SU EXPERIENCIA.

NOTA 3: EL PRECIO ESTARÍA SUJETO A LAS HABILIDADES DE NEGOCIACIÓN Y DE LAS

OPORTUNIDADES DE NEGOCIO DE LAS PARTES, TANTO COMPRADORES COMO VENDEDORES.

NOTA 4: ESTE INFORME REPORTA LO VERIFICADO AL MOMENTO Y EN EL LUGAR DE LA INSPECCIÓN, PERO ESTÁ LIMITADO A LAS

PARTES ACCESIBLES Y VISIBLES DE LOS BIENES, ES IMPOSIBLE PRONOSTICAR DAÑOS POSTERIORES EN LOS MISMOS.