PRESTACIÓN DE SERVICIOS PROFESIONALES,

AVALÚOS Y VALORACIONES.
 Levantamiento, identificación y avalúos de bienes muebles.
 Avalúos de bienes inmuebles.
 Avalúos de vehículos y maquinaria pesada.
 Valoración de Empresas y negocios en marcha.
 Valoración de arte.
 Cursos de capacitación en avalúos y valoraciones.

INFORME DE VALORACIÓN
TÉCNICO COMERCIAL
Apartamento – Granda Centeno
No. 3247

Propietario:
Alvear Camacho Ulises David.

Febrero – 2020

Teléfono: 266-2525 / Celular: 099-2500-763

E-mail: avaltec@ads.com.ec
Dirección: Francisco Ballesteros Oe2-411 y Av. Jipijapa.
Quito - Ecuador.
 FOTOGRAFÍA DE REFERENCIA

Vista frontal del edificio.

RESUMEN EJECUTIVO
INFORME DE AVALÚO No. 3247

PROPIETARIO.- Linda Vallejo

UBICACIÓN.- Provincia: Azuay; Cantón: Cuenca; Ciudad: Cuenca; Parroquia:

Monay; Sector: Empresa Eléctrica.

DIRECCIÓN.- Max Uhle

REFERENCIA El inmueble se encuentra ubicado 2 cuadras de la Empresa Eléctrica

PUNTO DE UBICACIÓN EN COORDENADAS MMS (x,y).- (-0.173172, -78.500138)

TIPO DE INMUEBLE.- Apartamento con 2 parqueadero y 1 bodega.

N° Descripción Ubicación Construcción

1 Apartamento D1 Este Piso 5 130,00
2 Parqueadero 23 - 24 Planta baja 25,00
3 Bodega 8 Planta baja 1,76
SUMAN: 139,76

AVALÚO N° 3247
 N° Descripción N° de Alícuota
Predios según IPRUS
1 Apartamento 782711 4,79 %
2 Parqueadero 782756 0,45 %
3 Parqueadero 782757 0,45 %
4 Bodega 782766 0,07 %
SUMAN: 5.76 %

DATOS GENERALES. -

APARTAMENTO
Tipo de estructura. Hormigón armado.
Material predominante en áreas abiertas. Hormigón.
Material predominante en áreas cerradas. Hormigón.
Asesoría en la construcción. Con profesionales.
Tipo de acabado Primera.
Estado de conservación de interiores Muy Bueno.
Estado de conservación de exteriores Muy Bueno.
Año de construcción 2015
Edad de la construcción 8 años
Vida útil 60 años
Vida futura 52 años

DESCRIPCIÓN DE ÁREAS. -

DISTRIBUCIÓN. -

El apartamento se encuentra un quinto piso, distribuido de la siguiente manera: 3

habitaciones con closet empotrado, habitación master con baño privado y columna de
aspersión de 4 salidas de ducha con wolking closet, sala con área independiente, comedor y
cocina estilo americano, cuarto de lavado, un baño completo compartido, un baño social,
estudio y balcón con conexión a la sala.

ACABADOS. -

Todas las áreas cuentan con piso flotante a excepción de los baños, balcón, área de lavado y
la cocina que poseen recubrimiento de porcelanato, ventanas panorámicas en la sala, cocina
con mesón de granito, muebles bajos y aéreos, gabeteros, área de lavado, la habitación
máster posee armario empotrado con puertas de melamina con chapa de madera y baño
privado con sanitarios de primera (Brigs), del resto de las habitaciones cuenta con closet de
melamina con chapa de madera y baño compartido completo con sanitario de primera
(Brigs).

AVALÚO N° 3247
PARQUEADERO Y BODEGA. –

El apartamento cuenta además con 1 bodega y 2 parqueaderos ubicados en planta baja.

ÁREAS SOCIALES. -

El edificio cuenta con área de bbq. en terraza, salón de reuniones, gym, gradas de emergencia
y ascensores.

BANDA DE VALORES COMERCIALES. –

CERTIFICADO ÚNICO No. 3247

Fecha de revisión del informe: 13 de febrero del 2020
(Validez del informe: indeterminada)
INSPECTOR – INVESTIGADOR PERITO - CALIFICADO

Econ. José Bolívar. Clase CODADEPRO.

LICENCIAS PROFESIONALES CALIFICACIONES

Licenciado en Administración de Empresas SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y SEGUROS
No.: 2119 - CAPP. PA - 2008 - 1010
Colegio de Adm. Profesionales de Pichincha SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑIAS
Corredor de Bienes Raíces. SC - R.N.P - 413
No.: 544 - ACBRP. CONSEJO DE LA JUDICATURA
Aso. Bienes Raíces de Pichincha Código de perito: 1832408
Asociación Ecuatoriana de Peritos Avaluadores. CORPORACION FINANCIERA NACIONAL
AEPA - 098 PA - 2008 – 1010
R.U.C.: 1707754881001

AVALÚO N° 3247
 DATOS ESPECÍFICOS

Uso del bien.-

Residencial: X Comercial: Industrial:
Multiple: Agrícola / Rural: Protección:

Forma de ocupación del suelo.-

(A) Aislada: (B) Pareada: (C) Contínua: X
(D) Sobre línea de fábrica: (E) Especial: (H) Áreas históricas:

Clasificación del suelo.-

(SU) Suelo urbano: X (SR) Suelo rural:

Uso principal.-
(R1) Residencial baja densidad:
(M) Multiple:
(I1) industrial bajo impacto:
(PE) Protección ecológica:
(R2) Residencial mediana densidad:
Comercial y de servicios:
(I2) industrial mediano impacto:
Preservación patrimonial:
Recursos naturales:
(R3) Residencial alta densidad: X
Equipamento:
(I3) industrial alto impacto:
Agricola residencial:
(Z) Áreas de Pomoción:

Documentos proporcionados Vs. inspección.-

Escrituras: Diferente: Igual: X
Planos: Diferente: Igual: X
Cédula catastral: Diferente: Igual: X
IPRUS: Diferente: Igual: X
Pago impuesto predial: Diferente: Igual: X

Tipo de escritura.-
Individual: Propiedad Horizontal: X Derechos y acciónes:
% de alícuota:

Propósito del Avalúo.-

Valor de compra: Partición - Mediación: Valor de venta:
Pago de impuestos: Proyección Económica: Seguro:
Expropiación: Garantía Hipotecaria: X NIIF´s:

Avalúo de.-
Bien inmueble: X Activo fijo: Valoración empresarial:

Tipo de valor del bien.-

Natural: X Cultural: Científico:

AVALÚO N° 3247
AVALÚO N° 3247
 DATOS GENERALES

Tipo de inmueble.-
Terreno: Casa: Apartamento: X
Galpón: Oficinas: Bodega: X
Edificio: Finca: Parqueaderos: X

Tipo de estructura.- Adobe: Hormigón: X

Metálica: Madera: Mixta:

Tipo de material predominante, áreas abiertas.-

Césped natural: Césped sintético: Hormigón: X
Cerámica: Adoquin: Tierra:

Tipo de material predominante, áreas cubiertas.-

Adobe: Bloque de hormigón: Ladrillo: X
Panel de Hormigón: Madera: Piedra:

Asesoría en la construcción.-
Con profesionales: X Mixto: Sin profesionales:

Etapa de la construcción.-
En planos: Obra gris: Sin acabados:
Terminado: X Deteriorado: En remodelación:

Año de construcción.-
Construcción D.: 2015 Años de uso: 8 % construcción: 100
Construcción B,P.: 2015 Años de uso: 8 % construcción: 100

Vida útil en años.-

Vida Útil: 60 V. futura o remanente: 52
Vida Útil: 60 V. futura o remanente: 52

Tipo de acabado.-
Económico: Primera: X

Estado de conservación de exteriores.- Malo:

Nuevo: Bueno: Muy malo:
Muy bueno: X Regular: Por demoler:

Estado de conservación de interiores.-

Bueno: Muy bueno: X

Pisos construibles.-
Total de pisos: Analizando el piso: 5 Desniveles:

Estado de la ocupación.-
Desocupado: Propietarios: X Arrendatarios:

Tipo de polo de asentamiento.-

Atracción: Consolidación: X Expulsión:

AVALÚO N° 3247
 UBICACIÓN GEOGRÁFICA DENTRO DE QUITO

UBICACIÓN DEL INMUEBLE DENTRO DEL SECTOR

“GRANDA CENTENO”

https://www.google.com/maps/dir/Pensionado+Universitario,+Francisco+Cruz+Mi
randa+1434,+Quito+170521/-0.1732015,-78.500132/@-0.1730047,-
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PUNTO DE UBICACIÓN PUNTO DE REFERENCIA

El inmueble se encuentra ubicado 2 cuadras de la Empresa Eléctrica

AVALÚO N° 3247
FOTOGRAFÍAS DEL ENTORNO

FOTOGRAFÍAS APARTAMENTO

AVALÚO N° 3247
AVALÚO N° 3247
FOTOGRAFÍAS DE PARQUEADEROS Y BODEGA

AVALÚO N° 3247
 INVESTIGACIÓN DE MERCADO – APARTAMENTOS

https://www.remax.com.ec/listings/se-vende-departamento-tres-habitaciones
https://www.remax.com.ec/listings/se-vende-departamento-tres-habitaciones
REFERENCIAL01

https://www.google.com/maps/dir/Avenida+Max+Uhle+%26+J.+Donoso,+Cuenca/Princesa+Pacha+
%26+Avenue+Gonzalez+Suarez,+Cuenca/@-2.900727,-78.9822678,15.25z/data=!4m13!4m12!1m5!1m1!
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Costo: U.S.D. 128,00.00; Área: 140 m2; Costo m2: U.S.D. 914.00; Distancia: 1.8 km.

AVALÚO N° 3247
 https://www.properati.com.ec/detalle/14032-32-72eb-717060802624-1c1bde40-ad07-120e
REFERENCIAL02

https://www.google.com/maps/dir/Avenida+Max+Uhle+%26+J.+Donoso,+Cuenca/Benito+Juarez+%26+Emiliano+Zapata,
+Cuenca/@-2.9021733,-78.983677,16z/data=!4m13!4m12!1m5!1m1!1s0x91cd18481dd8780f:0xda63a660c49a4823!2m2!1d-
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Costo: U.S.D. 99,000.00; Área: 113 m2; Costo m2: U.S.D. 876.10; Distancia: 1,2 Km.

AVALÚO N° 3247
 https://www.properati.com.ec/detalle/14032-32-3fa0-4bf859cb112f-72408c50-aab3-120d
REFERENCIAL03

AVALÚO N° 3247
 https://www.google.com/maps/dir/Avenida+Max+Uhle+%26+J.+Donoso,+Cuenca/Pintag+%26+Avenida+Gonz%C3%A1lez+Su
%C3%A1rez,+Cuenca/@-2.8989098,-78.9820959,15.75z/data=!4m14!4m13!1m5!1m1!1s0x91cd18481dd8780f:0xda63a660c49a4823!
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Costo: U.S.D. 117.000,00; Área: 120 m2; Costo m2: U.S.D. 975,00; Distancia: 2,4 Km.

AVALÚO N° 3247
 https://www.icasas.ec/propiedad/241686
REFERENCIAL04

https://www.google.com/maps/dir/Avenida+Max+Uhle+%26+J.+Donoso,+Cuenca/Jose+de+La+Cuadra+%26+Medardo+A.+Silva,
+Cuenca/@-2.9043201,-78.988155,17.5z/data=!4m14!4m13!1m5!1m1!1s0x91cd18481dc8c393:0xcbd4af830b26385c!2m2!1d-
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entry=ttu

Costo: U.S.D. 116.870,00; Área: 79 m2; Costo m2: U.S.D. 1.479,36; Distancia: 1,2 Km

AVALÚO N° 3247
 I

CUADRO COMPARATIVO - HOMOLOGACIÓN DEL VALOR DE APARTAMENTO - AV 3247

INMUEBLE PROPORCIÓN CON EL DISTANCIA (Km) AL VALOR
VALOR f. DISTAN- f. PARTICU-
INSPECCIO- UBICACIÓN VALOR TOTAL m2. INMUEBLE f. TAMAÑO INMUEBLE PARTICULARIDAD PROMEDIO
PROMEDIO (m2) CIA LARIDAD
NADO INSPECCIONADO INSPECCIONADO CORREGIDO

(x) Garnda Centeno N/A 126,00 N/A N/A 1,00 N/A 1,00 IGUAL N/A N/A

PROPORCIÓN CON EL DISTANCIA (m) AL f. VALOR

VALOR
MUESTRAS (Y) UBICACIÓN VALOR TOTAL m2. INMUEBLE f. TAMAÑO INMUEBLE f. DISTANCIA PARTICULARIDAD PARTICULARI PROMEDIO
PROMEDIO (m2)
INSPECCIONADO INSPECCIONADO DAD CORREGIDO

1 Granda Centeno 115.618,00 62,00 1.864,81 2,0 0,90 1,20 0,95 Igual 1,00 1.594,41

2 Granda Centeno 115.732,00 74,00 1.563,95 1,7 0,95 1,20 0,95 Igual 1,00 1.411,46

3 Granda Centeno 143.600,00 89,00 1.613,48 1,4 0,95 1,20 0,95 Igual 1,00 1.456,17

4 Granda Centeno 116.870,00 79,00 1.479,37 1,6 0,95 1,20 0,95 Igual 1,00 1.335,13

PROMEDIO DEL MERCADO: 1.630,40 NO APLICA PROMEDIO HOMOLOGADO: 1.487,35

Factores aplicados para la Homologación de Valores

TAMAÑO DISTANCIA PARTICULARIDAD
VARIABLE FACTOR VARIABLE FACTOR VARIABLE FACTOR
NOTA: "(X)" es el inmueble inspeccionado, "(Y)" los inmuebles (Y) = 1 1,00 (Y) ≤ 1 Km 1,00 INFERIOR 1,20
(Y) > 1 0,95 (Y) > 1 Km 0,95 IGUAL 1,00 1.487,35
investigados; las variables se las califica en relación de (y) a (x) (Y) > 2 0,90 SUPERIOR 0,80
 CÁLCULO DE LOS VALORES DE LAS EDIFICACIONES - AV 3247

V. UNITARIO
DESCRIPCIÓN ÁREA DE % AVANCE V. UNITARIO
DE REPOSICÓN Edad en años Vida util en años
NIVEL CONSTRUCCIÓN DE OBRA AJUSTADO
COMPARABLE

Apartamento. 126,00 $ 1.487,35 100,00% $ 1.487,35 15 60

Parqueadero 12,00 $ 743,67 100,00% $ 743,67 15 60

Bodega 1,76 $ 594,94 100,00% $ 594,94 15 60

SUMAN: 139,76

DESCRIPCIÓN % DEPREC POR Estado de % DEP. VALOR DE VALOR

Depreciación
NIVEL EDAD Y VIDA ÚTIL Conservación Fitto Corvini REPOSICIÓN RAZONABLE

Apartamento. 25,00% Bueno 22,45% 187.405,65 $ 42.072,57 $ 145.333,08

Parqueadero 25,00% Bueno 22,45% 8.924,08 $ 2.003,46 $ 6.920,62

Bodega 25,00% Bueno 22,45% 1.047,09 $ 235,07 $ 812,02

TOTAL $197.376,82 $ 44.311,10 $ 153.065,72

 METODOLOGÍA

CONSTRUCCIONES. -

Para la valoración del apartamento se utilizaron 4 referenciales encontrados en páginas

web especializadas, de los cuales fueron utilizados 3 de ellos por ser los más

representativos de apartamentos completamente nuevos por estrenar con características

similares como: Proporción – tamaño, distancia, particularidad, zonificación, tipo de

usos, respecto del inmueble objeto de avalúo; efectuando la homogeneización de dichos

referenciales mediante la aplicación de factores de corrección y actualización,

realizando análisis estadísticos de los mismos y así obtener el valor promedio de venta

para dicho apartamento.

Luego sobre la base de la información recopilada (investigación de mercado) se

obtuvo el costo de Reposición, y una vez aplicado al inmueble inspeccionado, se utilizó

el método de depreciación de “FITTO CORVINI”, que toma en consideración la vida

útil, edad, condiciones físicas como: estados de conservación y tipos de acabados, así

como también la obsolescencia funcional del inmueble para así determinar el valor

actual de dicho apartamento.

ANÁLISIS FINANCIERO. –

Para llevar el valor Razonable al de Realización hay que tomar en cuenta que

actualmente el Ecuador presenta los siguientes inconvenientes. Sobreoferta

inmobiliaria, deflación macroeconómica, falta de liquidez en el mercado. Razón por la

cual se recomienda descontar un 20% del valor Razonable.

AVALÚO N° 3247
 Quito - Ecuador.
CRONOGRAMA DE TRABAJO - AV 3247
Fecha de solicitud: 6 de febrero de 2020
Fecha de inspección del inmueble: 6 de febrero de 2020
Fecha de elaboración del informe: 7 de febrero de 2020
Fecha de revisión: 10 de febrero de 2020
Fecha de entrega: 13 de febrero de 2020

Dir: Francisco Ballesteros Oe2-411 y Av. Jipijapa

CUADRO DE VALORES TOTAL
Valor de reposición.- 197.376,82 U.S.D

Valor razonable.- 153.065,72 U.S.D

Valor razonable: 153.065,72 U.S.D
Descuento: 20,00 %
Valor de descuento: 30.613,14 U.S.D
Valor de realización.- 122.452,58 U.S.D

Valor comercial mínimo: 122.452,58 U.S.D

Valor comercial promedio: 137.759,15 U.S.D

E-mail: avaltec@ads.com.ec
Valor comercial máximo: 153.065,72 U.S.D

Aclaro, declaro y certifico que:

1.- El presente Informe es independiente y corresponde a la real convicción del Profesional.
2.- La información detallada en el presente informe es verás y el Avalúo fue técnicamente realizado.
3.- No se ha ocultado ni alterado ningún tipo de información que pudiese afectar el valor del bien tasado.
4.- Los cálculos realizados están basados en la inspección realizada y en en la documentación recibida.
Cel: 099-2500-763

5.- No existe ningún tipo de interés personal en el bien tasado.

6.- La remuneración percibida por esta Consultoría no tiene nada que ver con el resultado del avalúo.
7.- Derechos reservados: prohibida su reproducción parcial o total sin la autorización escrita del Perito Avaluador.

NOTA 1: LA VALORACIÓN ES LA PRÁCTICA DE APRECIAR VALOR ECONÓMICO A UN BIEN O SERVICIO

Telf: 266-2525

CON EL PROPÓSITO DE UBICARLO EN EL MERCADO DE LA COMPRA VENTA.

NOTA 2: LOS VALORES SUGERIDOS POR EL PERITO, ESTÁN BASADOS EN EL ANÁLISIS DEL MERCADO Y EN SU EXPERIENCIA.

NOTA 3: EL PRECIO ESTARÍA SUJETO A LAS HABILIDADES DE NEGOCIACIÓN Y DE LAS

OPORTUNIDADES DE NEGOCIO DE LAS PARTES, TANTO COMPRADORES COMO VENDEDORES.

NOTA 4: ESTE INFORME REPORTA LO VERIFICADO AL MOMENTO Y EN EL LUGAR DE LA INSPECCIÓN, PERO ESTÁ LIMITADO A LAS

PARTES ACCESIBLES Y VISIBLES DE LOS BIENES, ES IMPOSIBLE PRONOSTICAR DAÑOS POSTERIORES EN LOS MISMOS.