1.

- Definir, en lo posible con sus propias palabras, la hipoteca y su objeto.

“La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor,
ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado” 1

Esencialmente la hipoteca, es un derecho real (porque se realiza sobre una cosa y no

sobre una persona ), y que se constituye en garantía del pago de un crédito. Tiene la
particularidad (objeto) de que lo que deja en garantía el tomador del crédito es uno o
más “bienes Inmuebles”2. Y quién otorga el crédito tendrá ese inmueble como
garantía real del pago: en caso de incumplimiento tiene derecho a “perseguir la cosa”
(ius persequendi) y el derecho de “preferencia” (ius preferendi)sobre otros acreedores.

Si bien la garantía hipotecaria se realiza mayormente para créditos de dinero, también

se pueden garantizar obligaciones “de dar, de hacer o no hacer”.3

2.- Elegir uno de los tres temas siguientes y desarrollarlo:

b) Prioridad de la inscripción.

La registración de una hipoteca produce el rango registral cuyo efecto se denomina

PRIOR TEMPORE POTIOR IURE (primero en el tiempo, mejor en el derecho)

Esto significa que la prioridad entre dos inscripciones de hipoteca sobre un mismo
bien, está dada por la fecha de la escritura y el número de presentación que otorga el
registro de la propiedad inmueble .

“La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble
se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en
el ordenamiento a que se refiere el artículo 40…”4

“El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local,
lleará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los
documentos por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les
corresponda”5

En la Argentina, antes de presentar una escritura, el escribano debe solicitar al

correspondiente registro de la propiedad inmueble los certificados de dominio.

1
Art 2205 CCy C de la Nación.
2
Art 2315 CCy C de la Nación
3
Art 2187 CCy C de la Nación
4
Artículo 19 , Ley 17.801 “Ley Nacional Registral Inmobiliaria de la Republica Argentina
5
Artículo 40 Ley 17.801

Internal
“Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien
requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado”6

El otorgamiento de estos certificados, perfecciona el sistema de prioridad (que aplica

claramente al acreedor hipotecario en este caso )

“La certificación solicitada por el notario como información primordial para autorizar
escrituras de constitución, modificación o trasmisión de derechos reales, y que
consigna el estado jurídico de los bienes, produce la denominada "reserva de
prioridad" para el acto dispositivo que se indique en la solicitud, siempre que se utilice
dentro del plazo de validez del mismo …. La presentación del certificado genera a favor
de quien requiera la inscripción en el plazo legal establecido en el artículo 5°
(Ley17.801), una anotación preventiva.7

3.- Analizar el artículo obrante en Biblioteca - Unidad 3 - Hipoteca y elegir uno de los

tres temas siguientes y desarrollarlo:

a) Especialldad del objeto.

Tal como menciona el artículo, el principio de especialidad es común a todos los

derechos reales. Lo que indica este principio básicamente es que el objeto sobre el que
se establece un derecho real, debe ser una cosa cierta y determinada, es decir que no
se podría establecer un derecho real sobre un bien que no esté determinado.

Esta especialidad del objeto está establecida explícitamente para la constitución de

hipotecas en nuestro código civil :

“El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas
perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización” 8

4.- Por último, desarrollar un breve comentario sobre la utilidad práctica de la

hipoteca.

6
Art 25 ley 17.801
7
Revista Notario, ENSXXI Nº 30 MARZO - ABRIL 2010, Publicación de Eleonora Casabé ,
Escribana y viceprecidenta del coleio e escribanos de Buenos Aires.
https://www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-30/1247-el-principio-de-prioridad-en-la-ley-
nacional-registral-inmobiliaria-de-la-republica-argentina-0-5291440678100512
8
Art 2209 CCy C de la Nación.

Internal
A mi entender, la Hipoteca es probablemente el instrumento más sólido para constituir
una garantía por cuanto esta garantía es “real” y por los derechos que otorga al
acreedor.

En el mundo, funciona como una herramienta esencial para promover el desarrollo y

acceso al mercado de las propiedades inmuebles fundamentalmente.

Como corredores inmobiliarios debemos tener un profundo conocimiento de este

recurso que resulta motor de nuestra actividad.

El problema en nuestro país se da por las condiciones inestables macro y

microeconómicas que encarecen y en consecuencia desalientan el otorgamiento de
cualquier tipo de créditos en general.

Por eso que si bien es un recurso sólido, lo que limita su uso en Argentina es el alto
riesgo de que ante un cambio de condiciones, quien toma el crédito quede
imposibilitado a cumplir con el compromiso pautado.

Las personas o instituciones que otorgan este tipo de créditos, si bien se amparan en el
hecho de la “garantía real” que se constituye (para prevenir los riesgos económicos) ,
no lo hacen con la intención de tener que recurrir a ejecuciones (porque en la práctica
en nuestro país una ejecución hipotecaria es un proceso largo y costoso ).

Internal