Tijuana Baja California, a 09 de agosto de 2023

INSTITUTO INTERNACIONAL PARA EL DESARROLLO EMPRESARIAL.

LICENCIATURA EN DEREHO

CONTRATOS CIVILES

LA HIPOTECA.

Lic. Santana Orozco Amador

Integrantes:

Aceves García Claudia

Méndez Tejeda Gerardo Antonio

Solis Alor Rene

Lagunes Hernández Leslie Arisbeth

Salazar Guzmán Patricia Nataly

Higuera García María Elizabeth

Estrada Coronel Manuel

Pizano Coronel José Alejandro

Becerra Rosas Jesús Ángel

 ÍNDICE

 Introducción, definición de hipoteca, como fue el derecho romano sobre la

hipoteca y como es el Código Civil actual… 3 – 7

 Bienes que pueden hipotecarse, condiciones del préstamo hipotecario,

particularidades de la hipoteca en México, artículos que nos hablan acerca
de la hipoteca según el Código Civil, bienes que se pueden hipotecar en
México… 7 – 10

 Principales casos de hipoteca sobre derechos reales…10 – 12

 Características fundamentales de la hipoteca… 12 – 13

 El registro de la hipoteca, formalidad que hace el notario y cuál es el

motivo… 13 – 16

 Formas de constitución y elementos de validez de la hipoteca… 16 – 19

 Las acciones hipotecarias… 19 – 20

 La transmisión y extinción de la hipoteca… 20 - 23

 Conclusión… 24

 Anexo… 25 – 26

2
 INTRODUCCIÓN

LA HIPOTECA

En México, por las innovaciones de importancia que introdujo el Código

Civil vigente, al no requerir necesariamente que la hipoteca se constituya solo
sobre bienes inmuebles o derechos reales impuestos sobres bienes raíces, el
estudio de esta materia adquiere un carácter especial, diferenciándose del sistema
español que le había servido de modelo, así como de las características que en
este aspecto señalan otros derechos europeos, tales como alemán, el suizo, el
francés y el italiano.

El desarrollo sorprendente que en nuestro medio han tenido las

instituciones de crédito hipotecario, así como los títulos de crédito de nominados,
cedulas hipotecarias, justifica plenamente también la necesidad de un estudio
especializado sobre los problemas difíciles e interesantes que se suscitan
relativamente a este punto.

Asimismo, considerando que el Código Civil en vigor reconoce la posibilidad

de otorgar documentos civiles a la orden o al portador, cuya fuente es la
declaración unilateral de voluntad del emitente, y que el propio Código acepta en
el artículo 2926 que se constituyan hipotecas para garantizar obligaciones nacidas
de esos títulos, refiriéndose indiscutiblemente a esa clase de documentos civiles,
nos ofrece la oportunidad de poder fundar jurídicamente la existencia y validez, en
México, de esa clase de hipotecas, a fin de que no solo se emitan cedulas
hipotecarias con la intervención de las instituciones de crédito legalmente
autoridades al efecto, sino también que los particulares puedan emitir documentos
civiles a la orden y al portador, con garantía hipotecaria, tanto por las ventajas que
este sistema entraña como medio rápido y fácil en la constitución de las hipotecas.

3
 DEFINICIÓN

La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes

determinados, generalmente inmuebles, enajenables, para garantizar el
cumplimiento de una obligación principal, sin desposeer al dueño del bien
gravado, y que otorga a su titular los derechos de persecución, de venta y de
preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la obligación.

Es más correcto decir que la hipoteca es un derecho real, pues no tenemos

por qué emplear un nuevo termino como dice el Código vigente al definir la
hipoteca como una garantía real. Esta es una consecuencia del derecho real
constituido sobre la cosa, y por tanto si queremos abarcar en este primer elemento
toda una serie de consecuencias jurídicas, es más jurídico hablar de derecho real,
bastando con mencionar esta característica, para que se entienda que por ser
además accesorio o de garantía, respecto de una obligación principal, otorgara a
su titular los derechos de venta, persecución y preferencia en el pago.

La hipoteca se constituye sobre bienes determinados y enajenables. Hasta

el Código de 1870, las hipotecas podían recaer sobre el patrimonio inmueble de
una persona, eran verdaderas hipotecas generales. Dicha generalidad se refería
no solo a los bienes gravados, en cuanto que estos no se determinaban, sino que
también al crédito o créditos garantizados, debido a que no se exigía como
requisito esencial la determinación en el monto de la obligación garantizada.

Como el fin de la hipoteca es el de poder exigir la venta de los bienes

gravados, en el caso de incumplimiento de la obligación principal, no se podría
alcanzar ese efecto si los bienes fuesen inalienables. Por la misma razón los
bienes deben estar en el comercio, pues existiría una imposibilidad jurídica en
caso contrario, confirmándose en este aspecto el principio general de que la cosa
objeto de un contrato debe existir en la naturaleza, estar en el comercio y ser
determinada o determinable (para la hipoteca debe ser determinada).

4
 DERECHO ROMANO SOBRE LA HIPOTECA

El derecho romano. - La hipoteca es una institución jurídica que nos viene

desde el derecho griego en donde toma su nombre, aun cuando algunos autores
opinan que es una institución de origen judío.

La evolución que se operó en el derecho romano respecto a la hipoteca, no

trajo consigo la desaparición de la anticresis, que se mantuvo sobre todo para
aquellos casos en que el acreedor, por estar destinada la finca objeto de la misma
a la agricultura, deseaba retener la garantía en su poder, explotar la cosa y
amortizar réditos y capital, y capital, con sus frutos. Por esto se conservó la
anticresis como una institución diversa de la hipoteca y así la encontramos
reglamentada todavía en nuestros Códigos de 1870 y de 1884.

En el derecho romano la hipoteca se caracterizó como derecho real

constituido sobre bienes muebles o inmuebles, para garantizar una obligación
principal, sin desposeer al deudor de la cosa gravada, concediendo además un
derecho de persecución, venta y preferencia en el pago. Es característica de este
derecho la naturaleza accesoria de la hipoteca, pues para los romanos, conforme
a su sistema jurídico en cuanto a las obligaciones, todo gira alrededor del deudor y
de la obligación principal.

El principio moderno de la especialidad de la hipoteca en cuando al crédito,

para determinar su importe y en cuanto a los bienes objeto de la garantía, a efecto
de que esta recaiga sobre cosas individualmente determinadas, no fue reconocido
por los romanos que aceptaron las hipotecas tacitas y generales. La hipoteca
general abarcaba todo el patrimonio del deudor. Admitieron las hipotecas legales
constituidas independientemente de la voluntad del dueño de la cosa, por un
simple mandato legislativo.

5
 CÓDIGO CIVIL ACTUAL

El actual Código Civil en vigor, al referirse a la hipoteca sobre derechos

reales, no exige que estos recaigan sobre bienes raíces o inmuebles en general.
Los artículos respectivos de ambos ordenamientos, dicen lo siguiente:

Artículo 1825 del Código de 1884, La hipoteca solo puede recaer sobre
inmuebles ciertos y determinados, o sobre los derechos reales que en ellos estén
constituidos.

Artículo 2895 del Código vigente, la hipoteca solo puede recaer sobre
bienes especialmente determinados.

Artículo 2903 del Código en vigor, la hipoteca constituida sobre derechos

reales, solo durara mientras estos subsistan.

En el Código vigente, al emplearse la expresión accesiones naturales,

debemos entender exclusivamente los casos reglamentados por la ley para esta
clase de acciones, a diferencia de lo que regula en materia de accesión artificial o
por hecho del hombre. Sin embargo, según el Código vigente la hipoteca también
comprende formas de accesión artificial, al extenderse a los nuevos pisos o
construcciones que se hicieren en la finca gravada.

No quedan comprendidas en la fracción I del artículo 2896 las formas de

accesión artificial en materia de bienes inmuebles, consistentes en la edificación,
plantación y siembra, pero la hipoteca se extiende a los nuevos edificios,
plantaciones y siembras, siempre y cuando estas dos últimas existan cuando se
haga exigible el derecho del acreedor hipotecario, y fije la correspondiente cedula.
En estos casos la hipoteca se extiende, aunque nada se exprese en el titulo
constitutivo de la misma. Las fracciones II, III y IV del artículo 2896 autorizan la
conclusión anterior, en virtud de que las plantaciones y siembras hechas por el
propietario, deben considerarse como mejoras de los bienes gravados, y trata de
incorporar bienes muebles a la finca, o de convertirlos en inmuebles, supuestos
que las plantas y árboles tienen tal categoría, mientras estuvieren unidos a la

6
tierra, así como los frutos pendientes de los mismos árboles y plantas entretanto
no sean separado por cosechas o cortes regulares (Art. 750, fracc. II).

BIENES QUE PUEDEN HIPOTECARSE

Una hipoteca es un tipo de préstamo a largo plazo que se utiliza para

financiar la compra de una propiedad, como una casa o un departamento, usando
esa misma propiedad como garantía.

Esto quiere decir que la propiedad hipotecada pertenece al acreedor del

préstamo si el deudor no cumple con sus obligaciones. Generalmente, los bancos
y otras instituciones financieras, son los que otorgan hipotecas a las personas que
desean comprar una vivienda, pero no tienen suficiente dinero para pagarla de
inmediato.

CONDICIONES DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Por lo general, el proceso de concesión de una hipoteca no es muy

diferente al de cualquier préstamo.

Primero la institución financiera evalúa la capacidad de pago, teniendo en

cuenta factores como los ingresos, el historial crediticio y el valor de la propiedad.
Si la solicitud es aprobada, se establecen los términos y condiciones del préstamo,
como la cantidad total, la tasa de interés, el plazo de pago y las cuotas mensuales.

Como se mencionó anteriormente, lo que distingue a las hipotecas de otros

préstamos es que la propiedad que se está comprando actúa como garantía para
el préstamo. Si el deudor no cumple con los pagos acordados, el prestamista tiene
el derecho de tomar posesión de la propiedad para recuperar el dinero prestado.
Pero si se paga en tiempo y forma el préstamo, la propiedad del bien es
totalmente del prestatario y el acreedor no tiene ningún derecho sobre ella.

7
 PARTICULARIDADES DE LA HIPOTECA EN MÉXICO

En el caso de México, las regulaciones de las hipotecas están escritas en el

Código Civil Federal.

El artículo 2893 da una definición de lo que es una hipoteca que no varía

con lo ya mencionado y establece que es un medio para proteger al acreedor del
préstamo.

La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se

entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la
obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de
preferencia establecido por la ley.

ARTÍCULOS QUE NOS HABLAN ACERCA DE LA HIPOTECA SEGÚN EL

CÓDIGO CIVIL

Artículo 2893 del Código Civil Federal

Artículo 2894: los bienes hipotecados siguen gravados incluso si pasan a

manos de un tercero.

Artículo 2896: la hipoteca se extiende automáticamente a ciertos elementos

relacionados con los bienes hipotecados, como mejoras, objetos muebles
incorporados y nuevas construcciones.

Artículo 2906: sólo puede hipotecar aquel que puede vender, y solo se
pueden hipotecar bienes que pueden ser vendidos.

Artículo 2907: si el valor del inmueble hipotecado resulta insuficiente, el

acreedor puede exigir mejoras en la hipoteca para garantizar adecuadamente la
deuda principal.

8
 Artículo 2908: si se demuestra la insuficiencia del inmueble y el deudor no
mejora la hipoteca, el acreedor puede cobrar la deuda hipotecaria y la hipoteca se
considera vencida.

Artículo 2909: si el inmueble hipotecado está asegurado y se destruye, la

hipoteca subsiste en los restos de la propiedad y el valor del seguro se destina al
pago de la deuda.

Artículo 2913: si una propiedad hipotecada se divide, el gravamen

hipotecario se distribuye equitativamente entre las partes, ya sea por acuerdo
entre el propietario y el acreedor o mediante una decisión judicial.

Artículo 2914: el propietario hipotecado no puede celebrar contratos de

arrendamiento o pagar anticipadamente las rentas más allá de la duración de la
hipoteca sin el consentimiento del acreedor.

BIENES QUE SE PUEDEN HIPOTECAR EN MÉXICO

Bienes Inmuebles: Los bienes inmuebles, como terrenos, edificios, casas y

cualquier otra construcción permanente en el suelo, son los más comunes y
tradicionales objetos de hipoteca. Al hipotecar un inmueble, el deudor otorga al
acreedor hipotecario un derecho sobre dicho bien como garantía del pago de una
deuda pendiente. En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor puede
ejecutar la hipoteca y vender el bien para recuperar el monto adeudado.

Derechos Reales de Uso o Goce: Además de los bienes inmuebles

propiamente dichos, también se pueden hipotecar derechos reales como el
usufructo, uso y habitación. Estos derechos permiten a una persona utilizar y
disfrutar de un bien inmueble durante un tiempo determinado o en determinadas
condiciones. Por ejemplo, si alguien tiene el usufructo de una propiedad, puede
hipotecar ese derecho como garantía.

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 Barcos y Aeronaves: El Código Civil también contempla la posibilidad de
hipotecar barcos y aeronaves registrados. Esta disposición permite a las personas
o empresas involucradas en la navegación o aviación comercial utilizar estos
activos como garantía de préstamos o deudas comerciales.

Establecimientos Mercantiles: Los locales comerciales, tiendas y

establecimientos mercantiles también pueden ser hipotecados. Esto es
especialmente relevante para los negocios que operan en propiedades alquiladas
y desean usar el contrato de arrendamiento como garantía de sus obligaciones
financieras.

Derechos de Autor y Marcas Registradas: En algunos casos, los derechos

de autor y las marcas registradas pueden ser hipotecados. Esto suele ocurrir
cuando una empresa o individuo tiene activos intangibles valiosos, como
propiedad intelectual, que puede utilizarse como garantía en transacciones
financieras.

Derechos Laborales y Pensiones: Si bien menos común, en ciertas

situaciones los derechos laborales y las pensiones pueden ser hipotecados para
garantizar deudas. Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando un trabajador obtiene
un préstamo con su pensión futura como garantía.

En México, para que una hipoteca sea válida y oponible frente a terceros,
debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad correspondiente. Esto
asegura que cualquier persona interesada pueda conocer las cargas que afectan a
un bien antes de realizar cualquier transacción relacionada con el mismo.

PRINCIPALES CASOS DE HIPOTECA SOBRE DERECHOS REALES.

Una hipoteca sobre derechos reales es una forma de garantizar un

préstamo utilizando un derecho real como propiedad inmobiliaria u otros activos

10
tangibles. Aquí tienes algunos ejemplos de casos en los que se pueden aplicar
hipotecas sobre derechos reales:

Hipoteca de vivienda: Es el caso más común, donde una persona o entidad

obtiene un préstamo para comprar una vivienda y utiliza la propiedad como
garantía. Si el prestatario no cumple con los pagos, el prestamista puede ejecutar
la hipoteca y tomar posesión de la propiedad.

Hipoteca comercial: Similar a la hipoteca de vivienda, pero en este caso se

refiere a propiedades comerciales, como oficinas, locales comerciales o
almacenes.

Hipoteca agrícola: Se utiliza para financiar actividades agrícolas. Los

agricultores pueden poner sus tierras o activos relacionados como garantía para
obtener préstamos para comprar equipo, insumos o hacer mejoras en la
propiedad.

Hipoteca industrial: Se refiere a propiedades industriales, como fábricas,

plantas de producción y almacenes industriales. Estas propiedades se utilizan
como garantía para obtener financiamiento.

Hipoteca de terrenos: En este caso, la hipoteca se basa en un terreno sin

ninguna construcción sobre él. Puede ser utilizado por desarrolladores para
financiar proyectos de construcción futura.

Hipoteca de derechos mineros: Cuando una empresa minera necesita

financiamiento, puede hipotecar sus derechos sobre una mina o concesión minera
como garantía.

Hipoteca de bienes muebles: Aunque menos común, es posible hipotecar

ciertos tipos de bienes muebles valiosos, como obras de arte o maquinaria
especializada.

Hipoteca sobre embarcaciones: En el ámbito marítimo, las embarcaciones

también pueden ser utilizadas como garantía para obtener préstamos.

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 Hipoteca sobre aeronaves: De manera similar, las aeronaves pueden ser
hipotecadas para obtener financiamiento para empresas de aviación u otras
actividades relacionadas.

Hipoteca sobre concesiones y licencias: Algunas empresas, como

restaurantes o tiendas minoristas, pueden utilizar sus concesiones o licencias
comerciales como garantía para obtener préstamos.

Es importante tener en cuenta que las leyes y regulaciones pueden variar

según la jurisdicción, por lo que es recomendable consultar con profesionales
legales y financieros antes de llevar a cabo cualquier transacción hipotecaria sobre
derechos reales.

CARACTERÍSTICAS FUNDAMENTALES DE LA HIPOTECA

1. Es un contrato accesorio.

El contrato de hipoteca es un contrato accesorio que permite garantizar una

obligación principal. Por ejemplo, cuando una persona presta dinero a otra a
través de un contrato de mutuo, es mediante un contrato de hipoteca que el
deudor garantiza al acreedor que cumplirá con el pago de la cantidad recibida en
préstamo.

2. Es un derecho de prenda.

Son derechos reales de garantía. Por ello comparten la estructura de todas

las relaciones jurídico reales, es decir son derechos que recaen sobre bienes
ciertos e individualizados.

3. Es un derecho real.

De garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el

cumplimiento de una obligación (normalmente el pago de un crédito o préstamo)
sobre un bien inmueble, el cual aunque gravado, permanece en poder de su
propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda

12
garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del
bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento para,
con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe
obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes
hipotecarios.

4. Se constituye únicamente sobre bienes inmuebles.

5. Requiere inscripción para su validez.

La hipoteca es un derecho real porque recae sobre el inmueble y no sobre

la persona, lo que permite al acreedor perseguir el inmueble así esté en manos de
una persona distinta al deudor, y por ello mismo es posible vender un inmueble
hipotecado.

EL REGISTRO DE LA HIPOTECA

El registro de la hipoteca es un proceso legal en el cual se inscribe

oficialmente una hipoteca en un registro público de bienes raíces o propiedades.
Este registro se realiza ante una oficina de registro de la propiedad o entidad
similar, y su objetivo principal es proporcionar transparencia y seguridad en las
transacciones inmobiliarias y financieras.

A continuación, se explica a detalle cómo funciona el registro de la hipoteca:

Preparación de documentos: Antes de proceder con el registro, se deben

preparar los documentos necesarios. Esto incluye el contrato de hipoteca, que es
el acuerdo legal entre el prestamista (acreedor hipotecario) y el prestatario (deudor
hipotecario), y otros documentos relacionados.

Firma y autenticación: Las partes involucradas, es decir, el prestatario y el

prestamista, firman los documentos de la hipoteca. La firma de estos documentos

13
a menudo se realiza ante un notario público para garantizar su autenticidad y
legalidad.

Presentación al registro: Una vez que los documentos de la hipoteca están

debidamente firmados y autenticados, se presentan ante la entidad registral
competente. Esto suele ser una oficina gubernamental encargada de mantener
registros de propiedades y derechos reales.

Revisión y verificación: Los documentos presentados son revisados por

funcionarios de la entidad registral para asegurarse de que cumplan con todos los
requisitos legales y formales. Esto incluye verificar la identidad de las partes, la
legalidad del acuerdo, la descripción de la propiedad y otros detalles pertinentes.

Inscripción en el registro: Una vez que se verifica que los documentos son
correctos y cumplen con los requisitos, la hipoteca se inscribe en el registro
público de bienes raíces. Esto implica asignar un número único de registro a la
hipoteca y archivar los documentos correspondientes en los registros oficiales.

Notificación a las partes: Después de la inscripción, las partes involucradas

(prestatario y prestamista) pueden recibir un certificado de registro o una copia del
acta de inscripción que confirma oficialmente que la hipoteca ha sido registrada.

Publicidad y seguridad jurídica: Una vez inscrita, la información sobre la

hipoteca se convierte en parte de los registros públicos de la propiedad. Esto
significa que cualquier persona interesada en la propiedad puede acceder a esta
información, lo que brinda transparencia y seguridad jurídica a las transacciones
inmobiliarias.

Prioridad y ejecución: En caso de que el prestatario no cumpla con sus

obligaciones de pago y se deba ejecutar la hipoteca, la prioridad de los derechos
se basará en la fecha de registro. Esto significa que las hipotecas registradas
antes tendrán prioridad sobre las registradas después en términos de liquidación
de deudas.

14
 FORMALIDAD QUE HACE EL NOTARIO

En el proceso de hipotecar una propiedad, el notario desempeña un papel

fundamental al llevar a cabo diversas formalidades legales. El motivo principal de
la intervención del notario en una hipoteca es garantizar la validez, autenticidad y
legalidad del proceso. Aquí se detallan las principales formalidades que realiza un
notario en una hipoteca y su motivo:

Autenticación de firmas: El notario verifica la identidad y la autenticidad de

las firmas de las partes involucradas en la hipoteca, es decir, el prestatario (deudor
hipotecario) y el prestamista (acreedor hipotecario). Esto asegura que las partes
estén de acuerdo con los términos del contrato y que no haya falsificación de
firmas.

Revisión de documentos: El notario examina los documentos relacionados

con la hipoteca, como el contrato de hipoteca y otros documentos legales. Su
tarea es asegurarse de que los términos estén en conformidad con las leyes y
regulaciones aplicables.

Aseguramiento de voluntad libre y consciente: El notario verifica que ambas

partes participen en el proceso de hipoteca de manera voluntaria, sin coacción ni
influencias indebidas. Esto evita que se realicen transacciones bajo presión o
engaño.

Asesoramiento legal: El notario puede explicar a las partes involucradas los

términos y las implicaciones legales de la hipoteca. Esto asegura que ambas
partes comprendan completamente sus derechos y responsabilidades antes de
firmar el contrato.

Certificación y protocolización: Una vez que todas las partes están de

acuerdo y las formalidades se han cumplido, el notario certifica la autenticidad del

15
contrato de hipoteca y lo protocoliza. Esto implica que el notario registra el acto en
su protocolo, un registro oficial y legal de los documentos notariales.

Seguridad jurídica: La intervención del notario confiere seguridad jurídica al

proceso de hipoteca. Al verificar los aspectos legales y autenticar las firmas, el
notario garantiza que la hipoteca cumpla con los requisitos legales y pueda ser
reconocida como válida en caso de disputas futuras.

Cumplimiento de requisitos legales: En muchos países, la participación de

un notario en el proceso de hipoteca es un requisito legal para que la hipoteca sea
válida y ejecutable. El notario asegura que el proceso cumpla con los requisitos
legales específicos de la jurisdicción en la que se realiza la hipoteca.

En resumen, el notario desempeña un papel crucial al autenticar y validar el

proceso de hipoteca. Su intervención garantiza que el contrato sea legalmente
vinculante, que las partes actúen de manera voluntaria y consciente, y que se
cumplan los requisitos legales necesarios para la inscripción de la hipoteca en el
registro de la propiedad.

FORMAS DE CONSTITUCIÓN Y ELEMENTOS DE VALIDEZ DE LA HIPOTECA.

En principio es importante tomar en cuenta que en la hipoteca intervienen el

acreedor (acreedor hipotecario) y el deudor (deudor hipotecario). La hipoteca es
una garantía real, se constituye sobre bienes determinados para garantizar que el
deudor cumplirá con una obligación que tiene frente al acreedor.

La hipoteca se constituye sobre bienes determinados que no se entregarán

al acreedor. La hipoteca deberá constituirse siempre por escrito, no puede ser
tácita ni general. La hipoteca puede constituirse de forma voluntaria (mediante
contrato o convenio) y de forma necesaria (por disposición de la ley). El Código
Civil para el Estado de Coahuila de Zaragoza dispone que la hipoteca puede

16
constituirse por contrato, testamento o declaración unilateral de la voluntad, así
como por la ley.

Tanto la hipoteca como la cancelación de hipoteca deberán inscribirse

siempre en el Registro Público de la Propiedad para surtir efectos contra tercero.

El contrato de hipoteca es un contrato accesorio que permite garantizar una

obligación principal. Por ejemplo, cuando una persona presta dinero a otra a
través de un contrato de mutuo, es mediante un contrato de hipoteca que el
deudor garantiza al acreedor que cumplirá con el pago de la cantidad recibida en
préstamo. Y en el supuesto de que el acreedor no obtenga el pago de la cantidad
en préstamo podrá ejercer la acción hipotecaria para obtener el pago o preferencia
en el pago.

El Código Civil Federal y los códigos civiles de los estados contienen

disposiciones muy similares tratándose de la hipoteca, sin embargo, se
recomienda consultar la legislación del estado que resulte aplicable al caso
concreto.

Derechos del Acreedor Hipotecario

Tratándose de la hipoteca, el acreedor hipotecario tendrá los siguientes derechos:

El acreedor hipotecario tendrá derecho a hacer cumplir la obligación

garantizada a través del juicio hipotecario.

En el juicio hipotecario el acreedor hipotecario podrá adjudicarse el bien

hipotecado.

En el juicio hipotecario, en el remate, el o los postores podrán adquirir el

bien, y con el dinero que se obtenga se pagará al acreedor hipotecario.

Derecho de preferencia en el pago, es decir, que sea pagado antes que los
demás acreedores con el dinero que se obtenga de la venta del bien hipotecado.

Obligaciones del Deudor Hipotecario

17
Tratándose de la hipoteca, el deudor hipotecario tendrá las siguientes
obligaciones:

Pagar la obligación principal.

Solicitar al acreedor hipotecario su consentimiento para enajenar el bien o

darlo en arrendamiento.

Extinción de Hipoteca

La extinción de la hipoteca podrá pedirse y deberá ordenarse:

Cuando se extinga el bien hipotecado.

Cuando se extinga la obligación que garantizó.

Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien

hipotecado.

Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado.

Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada.

Por remisión expresa del acreedor.

Por declaración de estar prescrita la acción hipotecaria.

Por dación en pago.

Cancelación de Hipoteca

La cancelación de hipoteca total o parcial se tramita ante el Registro Público

de la Propiedad para que surta efecto contra terceros. Por ejemplo, cuando el
deudor hipotecario terminó de pagar el crédito, la hipoteca que se constituyó sobre
el inmueble para garantizar el pago de ese crédito, se extingue, y será necesario
tramitar la cancelación de esa hipoteca para que el inmueble no siga reportando
ese gravamen en el Registro Público de la Propiedad.

Para la cancelación de hipoteca será necesario:

18
 Presentar los documentos requeridos por el Registro Público de la
Propiedad de la entidad federativa de que se trate, en los que conste la
cancelación de la hipoteca, como puede ser la escritura de cancelación o bien la
sentencia de cancelación de hipoteca según sea el caso.

Pagar los derechos al Registro Público de la Propiedad por concepto de

Cancelación de Hipoteca.

ELEMENTOS DE VALIDES DE LA HIPOTECA

Consentimiento.

El acreedor debe aceptar que el bien sea utilizado para garantizar el

cumplimiento de la obligación principal.

El deudor aceptará que, en caso de no cumplir la obligación, el acreedor

podrá solicitar la venta del bien y cobrar con el importe generado.

Objeto.

Tiene que ser jurídica y físicamente posible porque debe existir y estar
dentro del comercio. Además, debe ser determinado, enajenable y generalmente
recae sobre bienes inmuebles.

Capacidad.

El deudor hipotecario requiere:

Debe tener capacidad general para contratar, ser el titular del bien o estar
autorizado legalmente para hipotecarlo.

19
 LAS ACCIONES HIPOTECARIAS

Las acciones hipotecarias pueden referirse a diferentes conceptos

dependiendo del contexto. Aquí proporcionamos información sobre dos posibles
interpretaciones:

Acciones Hipotecarias como Instrumentos Financieros: En algunos

contextos financieros, "acciones hipotecarias" se refiere a títulos o valores
respaldados por hipotecas. Estos son instrumentos financieros que representan
una participación en un conjunto de hipotecas. Los inversores compran estas
acciones hipotecarias como una forma de inversión en el mercado de bienes
raíces y, en particular, en los flujos de efectivo generados por los pagos
hipotecarios. Las acciones hipotecarias pueden estar respaldadas por hipotecas
residenciales o comerciales y pueden tener diferentes niveles de riesgo y
rendimiento.

Acciones Legales Relacionadas con Hipotecas: En un contexto legal, las

"acciones hipotecarias" pueden referirse a acciones legales que una entidad o
individuo puede tomar en relación con una hipoteca. Estas acciones pueden
incluir:

Acción Hipotecaria por Incumplimiento: Si el prestatario no cumple con los

pagos de la hipoteca según lo acordado en el contrato, el prestamista puede
emprender una acción hipotecaria para ejecutar la garantía y recuperar la
propiedad para su venta con el fin de recuperar la deuda pendiente.

Acción Hipotecaria para Liberación o Cancelación: Una vez que se paga por
completo un préstamo hipotecario, el prestatario tiene derecho a solicitar la
liberación de la hipoteca. El prestamista puede emprender una acción hipotecaria
para confirmar que la deuda ha sido satisfecha y para liberar la propiedad de la
hipoteca registrada.

Acción Hipotecaria para Modificación: En ciertos casos, el prestatario y el

prestamista pueden acordar modificar los términos de la hipoteca debido a

20
dificultades financieras del prestatario. Estas modificaciones pueden requerir
acciones legales para ser implementadas.

Acción Hipotecaria por Fraude o Irregularidades: Si surge evidencia de que

la hipoteca se obtuvo mediante fraude o prácticas fraudulentas, se pueden
emprender acciones legales para invalidar la hipoteca.

Recordemos que las leyes y procedimientos relacionados con hipotecas

pueden variar según la jurisdicción, por lo que es importante obtener
asesoramiento legal específico en caso de estar involucrado en una situación
relacionada con acciones hipotecarias.

TRANSMISIÓN DE LA HIPOTECA

Artículo 2926, El crédito puede cederse. En todo o en parte, siempre que la

cesión se haga en la forma que para la constitución de la hipoteca previene el
artículo 2917, se de conocimiento al deudor y sea inscrita en el registro. (Rojina, 1962,

pág. pp372 pp373)

Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones a la orden,

puede transmitirse por endoso del título, sin necesidad de notificación al deudor, ni
de registro. La hipoteca constituida para garantizar obligaciones al portador, se
transmitirá por simple entrega del título sin ningún otro requisito. (Rojina, 1962, pág. Rojina,

1962)

Según Rojina Villegas el crédito se puede transmitir por fracciones o una

sola fracción dependiendo, siempre y cuando se base de acuerdo al artículo 2917
y que se dé por enterado el que debe y se registrado ante una autoridad
correspondiente.

21
 Una vez llevado a cabo los actos requeridos por la ley o como demanda la
antes mencionada se podrá llevar acabo

Si la hipoteca se ha hecho para asegurar obligaciones puede transmitirse

por endoso de título, y sin que el deudor tenga un conocimiento previo y sin ningún
registro, y la hipoteca que se hace para asegurar las obligaciones del portador se
puede transmitir solo con el título de hipoteca.

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

Artículo 2940. La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra

tercero mientras no sea cancelada su inscripción.

Este articulo nos habla de que el deudor tiende a pagar, pero sin notificar
que ha realizado el pago y así evitar futuros cargos (gravámenes) o costos que
genera la hipoteca, por eso es necesario que se dé aviso a una autoridad
correspondiente que esté al tanto de esta situación y surta efecto tal liquidación de
la hipoteca, evitando cualquier tipo de interés por parte de los hipotecarios. (Rojina,

1962, pág. pp437)

Artículo 2941.Podra pedirse y deberá ordenarse en su caso la extinción de

la hipoteca:

Cuando se extinga el bien hipotecado.

Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía.

Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien

hipotecado.

Cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado,

observándose lo dispuesto en el artículo 2919

Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada, teniendo aplicación en

lo prevenido en el artículo 2325

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 Por la remisión expresa del acreedor

Por la declaración de estar prescrita la acción hipotecaria. (Rojina, 1962, pág. pp438)

El articulo 2941 nos habla claro sobre si el inmueble hipotecado se pierde

por completo se extinguirá la hipoteca, cuando se termine la obligación para el
cual fue hipotecado, cuando se liquide la hipoteca o se termine de pagar la deuda,
cuando el gobierno utilice la propiedad para la ciudadanía o por mandato
gubernamental , o cuando se venda la propiedad que estaba en hipoteca una vez
vendida se terminara la obligación, o cuando se libere al deudor de aquella deuda
por la misma persona a quien le debe.

Artículo 2942.La hipoteca extinguida por dación de pago, revivirá si el pago

queda sin efecto, ya sea porque la cosa dada en pago se pierda por culpa del
deudor y estando todavía en su poder, ya sea porque el acreedor la pierda en
virtud de la evicción. (Rojina, 1962)

Este artículo nos habla que si establecieron una forma de pago en abonos y
no se liquida totalmente la hipoteca puede retomar el curso anterior ya señalado,
por eso es necesario liquidar la hipoteca en su totalidad, para asi erradicar la
hipoteca por asi decirlo, una vez liquidada la hipoteca hacer mención si se tiene
algún convenio para ello y que tome el efecto para el cual se destinó su pago.

Artículo 2943. En los casos del artículo anterior, si el registro hubiere sido
ya cancelado, revivirá solamente desde la fecha de la nueva inscripción; quedando
siempre a salvo al acreedor el derecho para ser indemnizado por el deudor, los
daños y perjuicios que se le hayan seguido.

Este articulo menciona en lo anterior que el acreedor queda amparado por

cualquier efecto que surja de este evento pudiendo ser que el deudor reparara los
daños ocasionados siendo que haya incurrido en algo no deseado asi mismo
protege en todo momento al acreedor.

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 CONCLUSIÓN

En resumen, la hipoteca representa un vínculo esencial entre el mundo

financiero y el inmobiliario, al brindar a individuos y empresas la posibilidad de
acceder a fondos necesarios para adquirir propiedades o financiar proyectos
mediante la garantía de bienes inmuebles. Este proceso involucra una serie de
pasos legales y acuerdos contractuales que establecen tanto los derechos como
las responsabilidades de las partes involucradas. A través de la intervención de un
notario, se asegura la autenticidad y validez de la transacción, promoviendo la
transparencia y la seguridad jurídica en todo el proceso.

El registro público de la hipoteca confirma la existencia de la transacción y

establece la prioridad en caso de disputas, lo que proporciona claridad en las
relaciones financieras y la propiedad de bienes. Sin embargo, es fundamental

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comprender que, aunque la hipoteca brinda la oportunidad de financiamiento y la
realización de proyectos, también conlleva riesgos. El incumplimiento de los pagos
puede resultar en la ejecución de la hipoteca y la pérdida de la propiedad, lo que
destaca la importancia de un manejo responsable y planificado de los
compromisos hipotecarios.

En última instancia, la hipoteca sigue siendo un pilar en la economía y en la

vida cotidiana de muchas personas, impactando la inversión en bienes raíces y
fomentando el crecimiento económico. Es fundamental abordar cualquier
transacción hipotecaria con el debido asesoramiento legal y financiero para tomar
decisiones informadas y mitigar posibles riesgos. En un mundo en constante
evolución, la hipoteca continúa siendo una herramienta fundamental para el logro
de metas y objetivos, pero su comprensión y gestión adecuadas son esenciales
para maximizar sus beneficios.

ANEXO

El ejemplo clásico de una hipoteca, es cuando se compra una casa con un

crédito hipotecario a un banco, donde la casa queda hipotecada a la entidad
financiera hasta tanto se pague la totalidad del crédito.

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