PRUEBA DE LA PROPIEDAD, MODOS DE ADQUIRIR Y CONFLICTOS SOBRE LA

PROPIEDAD PREDIAL EN EL DERECHO PERUANO-ARATA SOLÍS

1. EL PROBLEMA DE LA PRUEBA DE LA PROPIEDAD

A. BREVE REFERENCIA ALEGÓRICA AL ORIGEN DE LA PROPIEDAD
● La propiedad es un producto sutil de la mente humana, es una
entelequia jurídica, no nace con el hombre sino con determinado
momento de la evolución de la sociedades.
● En cierto momento el señorío de hecho que la posesión representa se
desliga de la actividad.
● Un buen día los grupos tribales o clanes afirman: “ esto es nuestro
aunque no estemos aqui” (propiedad comunal”
● El individuo, después de tiempo, pasara afirmar: “esto es mío aunque
yo no este aqui” (propiedad individual)
● Si el grupo o el individuo logren que los demás respeten su afirmación,
la propiedad había surgido porque la sociedad política y
económicamente organizada ha decidido respaldar esa afirmación
inicial y, entonces, al lado de la figura del poseedor tendremos al
propietario del bien.
● es verdad que la propiedad puede surgir de otros modos de adquirir
reconocidos por la ley y distintos a la transferencia inter vivos, pero
esos eventos no son comunes sino residuales: la ocupación, la
especificación, aluvión o avulsión no le ocurren frecuentemente, a
diferencia de las transferencia inter vivos que son el medio más común
de adquirir propiedades.
B. EL ÁLGIDO PROBLEMA DE LA DEMOSTRACIÓN DE LA PROPIEDAD
● Se ha dicho respecto a la prueba de propiedad que:
- “la esencia, naturaleza y contenido de un derecho es siempre
inseparable de su prueba
- la pretensión del derecho de tutelar la verdad se halla siempre
limitada por la inaccesibilidad de la verdad en sí
- Por eso, el Derecho estriba en el conocimiento y la
jerarquización de unos mecanismos de acceso a una verdad
formal que se declara como la única
- la propiedad no existe, la concepción jurídica de propiedad es
la de una apariencia dogmáticamente definida como la
propiedad
- la realidad jurídica de la propiedad es inseparable de su
prueba”.
● En la historia humana ha habido siempre la preocupación y necesidad
de probar la propiedad ya sea afirmando la pertenencia en una piedra,
papiro, libro, etc.
● Es posible constatar que la formalización de dicha afirmación, contará
cómo se erigió ella sobre una posición inicial, muchas veces ganada
por una invasión o una guerra
● título: afirmación repetida con ocasión de una transferencia
● titulación: conjunto de afirmaciones referidas a determinado bien
● Razonamos que:
 - dentro de la titulación cada título precedente servirá de
explicación del subsiguiente.
- entonces, el título contiene la potencia suficiente para dar vida
al segundo, siempre que la voluntad de transferir haya sido
válidamente formada.
- sin embargo, en esta misma racionalidad de la titulación donde
se encuentra su propia debilidad, la titulación acredita
propiedad si se puede afirmar que quien transfiere era
propietario y que los actos sean válidos.
● Analogía entre la titulación y la cadena de un barco que le permite
asegurarse, mediante un ancla con el fondo del mar en donde:
- el barco sería el propietario
- la cadena la titulación
- el ancla el derecho
- el fondo del mar: bien
● la demostración de la propiedad por quien la invoca ante terceros
tropieza con el hecho de que no hay forma de probar la historia de una
sola cadena con eslabones completos que vayan desde el presente
hasta el origen (adquisición, invasión, dominio de un terreno), sino que
tal cadena ha sufrido múltiples rupturas (por una nueva invasión,
nulidad, reivindicación ,etc).
● La lucha por la propiedad es intensa y fratricida, se vale de cada
requisito de la ley para hacer valer la afirmación de dominio que
contiene cada titulación.
● para superar los inconvenientes que tienen las pruebas indiciarias o las
presunciones del hombre, en los países de raigambre latina la ley
árbitro un antiguo medio de prueba sumamente costoso y complejo,
consistente en comprobar una posesión útil para prescribir (pública,
pacífica, continua y como propietario) y por el plazo establecido por la
ley para la llamada prescripción adquisitiva larga o extraordinaria.
● de forma tal que se afirmar que el vendedor es el propietario: sea por
la titulación que se exhibe o por la prescripción adquisitiva que se
puede invocar como último poseedor dentro de la cadena.
● este sistema fundado en el título de propiedad acompañado de la
publicidad que supone la posesión estaba orientada hacia la seguridad
estática
- “ incluso en la prescripción, éste defiende la estabilidad de una
situación de hecho mantenida a través de cierto tiempo”
- “evita un cambio de la situación de hecho-estática material-
provocando en la situación jurídica”.
● Mediante la inicial utilización de los archivos judiciales que guardaban
la historia de los procesos seguidos para la declaración de propiedad
se crea un segundo medio probatorio el cual es el REGISTRO.
● Con el crecimiento de las ciudades europeas y dinámica económica se
muestra como medio útil “para asegurar la circulación de la riqueza
apoyada sobre el crédito mobiliario”.
● Para darle esa funcionalidad integral registro se establece que deben
acceder registro ya no las operaciones sueltas sobre el inmueble sino
el bien mismo y su titulación
● Esta última debe ser previa verificación de las condiciones de
registrabilidad que cada sistema establezca
- Artículo 2018 código civil: Las afirmaciones de pertenencia se
hayan formalizado por escritura pública y tengo en conjunto 5
años de antigüedad para dar lugar a lo que se llama la primera
de dominio.
● Algunos bienes por la dificultad de contar con las pruebas de la
titulación o de identificar bien, la ley soslayar la complejidad de la
prueba de la prescripción o de registro mediante una decisión
instantánea que asigna el recurso aquí en el momento que acredita la
adquisición de la posesión como dueño y de buena fe de quien ostenta
la posesión como dueño cosa que sucede en nuestro ordenamiento
jurídico en el artículo 948 del código civil.
● Artículo 948 del código civil exceptúa de su protección a los bienes
perdidos y a los adquiridos con infracción de la ley penal
● Artículo 903 del código civil referido a la protección del adquirente de
bienes inmovilizado físicamente pero que se encuentran representados
por documentos que deben emitir al almacenero
● Artículo 1542 del código civil: protección al cliente de bienes que se
ofertan en establecimientos comerciales abiertos al público
● Dificultades probatorias de la propiedad radican en las debilidades del
sistema que genera inexactitud de la información que conste en el
registro Como pudiera ser sólo a modo de ejemplo los casos de:
- falta de inscripción en el registro de bienes que son
considerados por la ley como registrables pero que en la
práctica no acceden al registro
- la desconexión entre registro y la realidad que hacen
demasiado costosos e impredecible los mecanismos
tradicionales de reconstrucción del tracto sucesivo
- Las fallas en los controles de legalidad de la titulación que se
produce inscribe
- Las deficiencias históricamente se arrastran con respecto al
control y descripción de los datos de identificación de los bienes
que hacer en el registro que torna en relativa la protección
registral de la titularidad
- el problema de la duplicidad de partidas: el registro tiene
muchas zonas de territorio que no es posible advertir que se
está en inmatriculado predios que ya se encuentran inscritos.
● Lo que queremos demostrar con este la propiedad no sea útil y eficiente
para la ciudad, todo lo contrario, estamos seguros que el esquema de
la propiedad privada es hasta hoy el que mejor se condice con la
ordinaria tendencia del hombre.
● el autor quiere desmitificar la idea de que la propiedad es algo tangible
y fácilmente comprobable.
 ●
cuyo principal problema es precisamente el probatorio, especialmente
cuando se habla del predio, al punto que el sistema debe construir
jerarquizaciones de los medios probatorios.
● Los sistemas de propiedad mobiliario que existen en el mundo
muestran qué unos países simplifica más o menos dicho problema
probatorio, pero ellos no responde una decisión meramente normativa
sino al hecho de que se puede implementar una “infraestructura”
deficiente en orden a:
- Controlar la legalidad de las titulaciones que se generan
comunican para evitar títulos nulos, falsos, adulterados:
❖ mediante el sinceramiento reformulación y
modernización tecnológica de los sistemas de
producción y comunicación de los títulos auténticos que
deben llegar a Registro
❖ control de legalidad que deben practicar los
registradores Para fundar la inscripción en el solo acto
- Anclar la titularidad publicidad en un adecuado “ control de la
descripción factual”
❖ Mediante un moderno, versátil, multifacético sistema de
vinculación entre el catastro y registro
❖ para que permita que este último refleje la situación
jurídica Predial total
- sistema de derecho predictible y efectivo tanto en la sociedad
ministrativa como penal
❖ para quienes participen dolosa o culposamente en los
diversos supuestos del denominado fraude inmobiliario
● Caemos en la tentación de creer que la propiedad es un hecho
comprobable de manera visible a través de registro, cuando en realidad
ella siempre pertenecer al mundo del deber ser
❖ En virtud del cual se cree y jerarquizan pruebas para decir que
tal o cual persona debe de ser Quien tenga la facultad de usar,
disfrutar o disponer determinado bien.
● Ese error de partida nos lleva desconocer el valor que la posición
representa para la sociedad
2. LA TEORÍA DE LOS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD Y SU INCIDENCIA
SOBRE LA PRUEBA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
A. LA TEORÍA DE LOS MODOS DE ADQUIRIR: SUS LIMITACIONES Y
DEFECTOS
● Teoría de los modos de adquirir propiedad
- diversos hechos naturales o involuntarios, voluntarios y
manifestación de voluntad relevante o voluntarias con
manifestación de voluntad relevante
- Estas tienen en común el haber sido considerados por la ley
como el eventos suficientes para producir la incorporación ,en
la esfera patrimonial del sujeto, del derecho de propiedad sobre
el bien del que se está hablando, desarrollándose
clasificaciones que hacen referencia a si:
 ❖ el derecho adquirido tiene su explicación en una
derivación del derecho preferente de un antiguo titular o
si no hay tal derivación sino un derecho que nace ex
novo (modos originarios)
❖ la adquisición supone para el adquiriente un sacrificio
económico correspondiente o no
❖ la adquisición forma parte de una incisión mayor y más
compleja de un conjunto de activos y pasivos o se trata
sólo de la adquisición de un activo
● Asignación de la propiedad tienen un claro valor dinámico
- Permite determinar el momento a partir del cual se considera a
alguien como el propietario del bien
- permite identificar respecto de que ellos adquisitivos es posible
buscar los remedios propio de los negocios jurídicos como la
nulidad, anulabilidad, entre otras.
● Clasificaciones ulteriores serían útiles para determinar si el adquirente
arrastra o no con las cargas precedentes que afectan al bien.
● Sólo podemos apreciar si tenemos en cuenta las limitaciones y
defectos que se detallan a continuación:
a. Existe doble limitación a sus alcances
● Porque sólo se ocupa de la dinámica del cambio de titularidad de la
propiedad
● Porque olvida que hay dinámica no sólo es el cambio de titularidad
sino también en todas las variaciones físicas y descriptivas del bien
sobre el que se ejerce la titularidad (especialmente inmuebles)
b. La definición de los modos de adquirir como un evento que se configura
en determinado momento de la vida tiene la limitación de reducir los
mismos al momentos final de dichos procesos y esconder toda la trama
previa implicada en su configuración, como ocurre de modo tan
importantes como la transferencia o la prescripción adquisitiva.
c. La tarea clasificatoria de los distintos modos de adquirir suelen ser
abordada mediante un esfuerzo teórico inicial destinado a ser un
inventario y clasificación de todos esos procesos
● las clasificaciones deben llevarnos a consecuencias prácticas que
se deduzcan el hecho de colocar a tal o cual grupo de procesos bajo
un determinado etiquetado.
● art 1490 cc: declara expresamente que el transferente es
responsable por el saneamiento de la ley, aunque límite está a la
restitución del precio que produjo la transferencia forzada.
● La primera y la segunda disposiciones finales de la ley 27117:
❖ establece que la adquisición de propiedad extingue todos los
derechos reales o personales que resulten compatibles con los
fines de la expropiación y que los terceros que resulten afectados
a lo que tendrán derecho es a accionar contra quien hubiese
recibido el pago de la indemnización justipreciada indebidamente.
❖ Discusiones sobre si la prescripción adquisitiva es un modo
originario o derivado:
 ❏ Presupuesto particular de una prescripción adquisitiva clara e
indiscutible originaria la constituyen procedimiento
administrativo de declaración de prescripción adquisitiva de
predios rurales contenidas en el artículo 39 al 55 del DS 032-
2018 VIVIENDA:
➔ la entidad administrativa le corresponde verificar y declarar
mediante resoluciones la adquisición de la propiedad en
mérito a la prescripción adquisitiva
➔ Emitir los instrumentos de formalización
d. Tiene el efecto de desarticular la realidad jurídico patrimonial que es
una sola:
● Los derechos reales no son una realidad inconexa respecto de otros
mecanismos de asignación de titulares como son los de naturaleza
sucesoria o los regímenes patrimoniales del matrimonio
e. cumple una función ideológica consistente en ocultar que en un mundo
en el que todo tiene dueño o el abanico de modos de adquirir que la
teoría de los derechos reales muestra no es un conjunto de vías que
las personas puedan seguir para llegar a ser propietarios sino que, la
vía para adquirir la propiedad de los bienes que necesitamos o
queremos es el de los procesos de “ transferencia inter vivos”
B. LA SISTEMÁTICA DEL CC SOBRE LOS MODOS DE ADQUIRIR LA
PROPIEDAD
● En el capítulo segundo, título, de la sección tercera del libro de reales,
de manera incompleta se ocupa de los distintos modos de adquirir la
propiedad.
● A excepción de la transferencia de la propiedad de bienes muebles(
947) y la Constitución de la hipoteca ( 1099) en todos los casos en
que la adquisición del derecho real supone acuerdo de partes para
transferir o constituir el mismo:
- no se ha previsto como exigencia adicional el cumplimiento por
las partes de un hecho simultáneo o posterior que puede ser
considerado como un signo de recognoscibilidad.
- Es decir el derecho real puede nacer sin necesidad de la
tradición o de la inscripción Qué son los medios que conducen
a la publicidad posesoria o registral de los derechos reales
● En consecuencia, en la mayoría de posiciones demostrar que se
ostenta un derecho real supone demostró que se cuenta con un título
o acta negocial.
● artículo 949 del código civil: la sola obligación de enajenar hace el
acreedor propietario del inmueble enajenado, salvo pacto disposición
legal en contrario.
● Para demostrar que el título que sustenta es efectivamente un título de
propiedad sólo será posible si se cumplen las condiciones siguientes:
- el acto debe haber sido otorgado a favor del adquirente por
quien ostente el poder de disposición sobre el bien o derecho
de que se trate
 - Debe tratarse de un acto jurídico válido, es decir, se deben
haber cumplido con todas las exigencias de carácter estructural
establecidas por la ley
● Un sistema conceptual tiene para la prueba de la titularidad de un
derecho real los dos riesgos siguientes:
- la clandestinidad: la posibilidad de que la anterior titular o
Constituyente del derecho pueda practicar respecto al mismo
bien.
- el efecto en cascada de la invalidez e ineficacia negocial:
necesidad de contar con sucesivos contratos válidos y eficaces
● Sí es lo que se trata es de acreditar el derecho derivado de una
transferencia o una constitución de gravamen, no basta la prestación
del título en virtud del cual quien se afirma hoy como actual titular
habría adquirido el mismo, sino que, se requiere comprobar que ese
título derive de quién era propietario o titular del derecho y que él mismo
no adolece de causal de nulidad o ineficacia.
● Probar estos dos últimos extremos no resulta fácil, es casi imposible
demostrar.
- Podemos revisar los documentos que contienen los actos
celebrados, pero no es posible afirmar que quede descartada la
posibilidad de actos anteriores de transferencia o constitución
derechos incompatibles o de un vicio no documentado.