INSTITUTO PROFESIONAL DUOC UC

INFORME DE GESTION INMOBILIARIA

Proyecto sobre bienes races
Vctor Mrquez N. Alamiro Martnez R. Leonardo Galleguillos

19-04-2011

INTRODUCCION

En el siguiente informe desarrollaremos un anlisis comparativo sobre distintos terrenos en la ciudad de Santiago, para llegar a la conclusin de cul de ellos nos reportar mayores beneficios al comenzar una edificacin sobre el.- Para este anlisis debemos considerar diversos factores, tanto fsicos y mecnicos del terreno en el cual ejecutaremos una obra, como as tambin las caractersticas socioeconmicas del sector en el que pretendemos desarrollar un proyecto inmobiliario.- Dentro de lo ms importante que debemos considerar se encuentra: y Caractersticas fsicas y mecnicas del terreno: Dentro de esto debemos encontrar un terreno apto ingenierilmente hablando, para as evitar costos posteriores de mejoramiento de este, una buena evaluacin mecnica adecuada de las propiedades de los terrenos nos ahorra una cantidad de dinero sustancial dentro de los gastos extraordinarios de la ejecucin de un proyecto.Caractersticas socioeconmicas: Dentro de esta categora debemos ser capaces de evaluar las condiciones sociales y econmicas de cada terreno que escogimos, una forma para evaluar este punto, es analizar el entorno en el cual se emplaza el terreno, como por ejemplo evaluar los tipos de vivienda que se encuentran alrededor, los tipos de colegios que existen en el entorno, y un sinfn de factores bsicos que nos llevarn a tomar la decisin de qu tipo de proyecto inmobiliario construir en un determinado sector, o cual de los terrenos escoger.-

Existen otro tipo de caractersticas a evaluar dentro de un proyecto inmobiliario que ms adelante dentro del informe irn apareciendo, e iremos evaluando, entre ellas se encuentra el desarrollo de proyectos inmobiliarios de la competencia, dentro del mismo sector en el cual ejecutaremos nuestro proyecto.-

Para este proyecto y anlisis hemos escogido 4 terrenos, cada uno con sus propias caractersticas, en diferentes comunas y sectores de la capital, los cuales analizaremos individualmente, y luego haremos un anlisis comparativo entre s, para escoger aquel terreno que nos deportar mayores beneficios, entre ellos utilidades, venta en menores plazos, etc.

ELECCION DE TERRENOS

Para comenzar con nuestra investigacin lo primero es escoger y seleccionar los terrenos a evaluar para las pretensiones de nuestro proyecto inmobiliario, para ello tuvimos que considerar factores como el sector en el cual se emplazaban cada uno de ellos, escogimos dos terrenos en el mismo sector con similares caractersticas, para poder analizar las propiedades del sector en s estos terrenos estn ubicados en la comuna de la florida, y escogimos dos terrenos ms, uno de clase socioeconmica media emplazado en providencia, y uno de clase socioeconmica alta, ubicado en el sector de las condes.- Para desarrollar nuestros proyectos en cada comuna, una vez escogidos los terrenos, debemos solicitar en cada comuna un certificado llamado de informes previos.-

UBICACIN, EMPLAZAMIENTO Y FICHA DE LOS TERRENOS

Ficha Terreno 1: y y y y y y y Direccin Comuna Tipo de terreno Tipo de obra Superficie del terreno Avalo Fiscal Total Destino de la propiedad : Avenida Alicahue n 7335 : La florida : Urbano : Nueva : 1200 m2 : $87.367.142. : Habitacional

UBICACIN Y EMPLAZAMIENTO

MAPAS TERRENO 1

Ficha Terreno 2: y y y y y y y Direccin Comuna Tipo de terreno Tipo de obra Superficie del terreno Avalo Fiscal Total Destino de la propiedad : Avenida Alicahue n 7347 : La florida : Urbano : Nueva : 1250 m2 : $132.665.256.: Habitacional

UBICACIN Y EMPLAZAMIENTO

MAPAS TERRENO 2

Ficha Terreno 3: y y y y y y y Direccin Comuna Tipo de terreno Tipo de obra Superficie del terreno Avalo Fiscal Total Destino de la propiedad : Calle La fuente n2740 : Las Condes : Urbano : Nueva : 1403 m2 : $163.201.545.: Sitio Eriazo- para habitacional

UBICACIN Y EMPLAZAMIENTO

MAPAS TERRENO 3

CERTIFICADO DE INFORMES PREVIOS

El procedimiento a seguir despus de escoger nuestros terrenos es cumplir con los requerimientos legales para la ejecucin de una obra dentro del terreno que seleccionaremos para nuestro proyecto inmobiliario. Uno de los primeros pasos es sacar el certificado de informes previos de cada terreno a evaluar, este certificado se solicita en la direccin de obras municipales, correspondiente a cada sector escogido, en nuestro caso debemos solicitar los certificados de informes previos de la comuna de las condes, y la comuna de la florida, estos informes se demoran entre 5 y 15 das para su entrega.-

CERTIFICADO DE INFORMES PREVIOS TERRENO 1

CERTIFICADO DE INFORMES PREVIOS TERRENO 2

CERTIFICADO DE INFORMES PREVIOS TERRENO 3

CERTIFICADOS DE AVALO FISCAL

En este certificado podemos encontrar informacin muy importante con respecto al terreno que ser evaluado, ya que en l aparecen datos como el valor que el estado asigna a la propiedad, que no es precisamente el valor de venta del terreno.En relacin a nuestro anlisis debemos sacar los certificados de avalo fiscal correspondiente a los roles de las propiedades ubicadas en la florida y las condes..- En el caso de nuestro proyecto, utilizamos un certificado de avalo fiscal simple, que no contiene los datos del propietario del terreno.El plazo de entrega de este certificado, es inmediato, ya que se puede solicitar directamente en la pgina del servicio de impuestos internos (www.sii.cl).-

ANALISIS INICIAL (RELACION PRECIO-CANTIDAD DE M2)

Para comenzar nuestro anlisis, hemos registrado los siguientes datos de cada terreno:
Terreno N1 LAS CONDES M2 totales terreno 1.403 valor total del terreno $ 163.201.545 Valor UF $ 21.648 Valor total terreno UF 7.539 Valor M2 UF 5,37 Valor en $ de m2 116.323

Terreno N2 LA FLORIDA 1 M2 terreno 1.200 valor total del terreno $ 87.367.142 Valor UF $ 21.648 Valor total terreno UF 4.036 Valor M2 UF 3,36 Valor en $ de m2 72.806

Terreno N3 LA FLORIDA 2 M2 terreno 1.250 valor total del terreno $ 132.665.256 Valor UF $ 21.648 Valor total terreno UF 6.128 Valor M2 UF 4,90 Valor en $ de m2 106.132

En los siguientes grficos podemos ver con mayor claridad an la relacin precio- cantidad.-

Valor en $ de m2
140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Valor en $ de m2 116,323 72,806 106,132

1 116,323

2 72,806

3 106,132

El grfico anterior nos muestra que el segundo terreno es el que deberamos escoger, ya que en relacin ya que cada metro cuadrado de terreno tiene un valor entre el 30 y 40 por ciento ms bajo que el terreno 1 y el terreno 3.-

M2 totales terreno
1,450 1,400 1,350 1,300 1,250 1,200 1,150 1,100 1,050 1,403

1,250 1,200

M2 totales terreno

En este grfico podemos ver la cantidad de terreno en m2, que poseemos para desarrollar nuestro proyecto inmobiliario, y nos dice que el terreno 2 es un tanto ms pequeo en relacin a los terrenos 1 y 3.-

Relacionando los dos grficos, podemos aseverar que al margen de que sea unos m2 mas pequeo el terreno 2, nos conviene mas este para desarrollar nuestro proyecto inmobiliario, ya que se encuentra en el mismo sector que el terreno 3 y su valor es mas bajo y tiene un costo mucho menor que el terreno 1.Con estos datos podemos ya comenzar a hacer una relacin del costo de cada metro 2 del terreno en el cual deseamos emplazar nuestro proyecto inmobiliario, con esta informacin podemos ya tener una idea de en cual terreno es el que nos conviene, pero esto es solo una idea ya que debemos considerar un sinfn de factores ms para tomar la decisin ms factible, y que a la larga nos deporte mayor rentabilidad y utilidad en nuestro proyecto.-