XXX Congreso UPAV 2015

Validacin de tasaciones bancarias mediante mtodos multicriterio

Una aplicacin prctica en el Banco de Chile
Juan Carlos Piracs Schmidt
Resumen
Ms del 60% de la compra de viviendas en Chile se financia con crditos hipotecarios. Y
cada operacin requiere tasaciones. La fuerte competencia entre bancos para captar clientes, clientes cada da ms informados y empoderados, un mercado de viviendas que ha
estado experimentado fuertes alzas de valor, la presin de los plazos y la carencia de una
normativa que regule la tasacin (cualquiera puede tasar), explican el aumento de la discrepancia entre clientes, ejecutivos y tasadores sobre valores y tiempos de respuesta.
El principal banco nacional requiere anualmente 30.000 tasaciones. Tasadores externos se
encargan de estimar fundadamente el valor de mercado de los inmuebles. El valor es de su
exclusiva responsabilidad y, ante discrepancias o dudas, deben efectuar las aclaraciones
pertinentes y/o ampliar los fundamentos del valor. Interesan respuestas claras, tcnicamente correctas y rpidas!!! para no paralizar el proceso crediticio.
Para facilitar, normalizar y transparentar el anlisis de mercado, desarrollamos una aplicacin Excel donde el Tasador detalla los antecedentes de mercado, juicios comparativos y
ajustes numricos realizados. La aplicacin:
efecta los clculos matemticos y estadsticos bsicos para determinar el precio ms
probable del inmueble y su margen de error,
evala la consistencia lgica entre los juicios y los resultados numricos, y
aplica 12 modelos multicriterios cuantitativos para validar objetiva e independientemente
el valor de tasacin.
Los resultados, por la sencillez, lgica y trazabilidad de estas metodologas, han sido muy
bien acogidos por clientes, ejecutivos y analistas de riesgo del banco, y muestran que estn
al alcance de cualquier tasador por su facilidad de uso, y son un real aporte para mejorar y
hacer ms eficientes y precisos sus anlisis de valor.
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Introduccin

Ms de 30.000 tasaciones de todo tipo de bienes muebles e inmuebles realizan cada ao

para el Banco de Chile unos 130 tasadores independientes distribuidos a lo largo del pas.
Su misin es estimar fundadamente el valor de mercado de esos bienes, en el estado en
que se encuentran a la fecha de la tasacin.
Ante la ausencia de normas oficiales sobre la materia, el Banco define las normas y criterios
que rigen el proceso de tasacin y quienes pueden realizarlo. La administracin y control
del proceso est centralizado en la Seccin Tasaciones, dependiente de la Gerencia de
Riesgo Inmobiliario y Construccin del Banco.1 Su rol es lograr que la valoracin de los
distintos bienes que se ofrecen en garanta al Banco, en dacin en pago o que son de su
propiedad, cumpla con las exigencias de calidad tcnica, relevancia, confiabilidad y oportunidad establecidas en sus normas internas.
Esta tarea recae en los visadores, profesionales experimentados y altamente capacitados
en la materia. La visacin es una revisin en forma y contenido de los informes de tasacin,
una verificacin de su calidad tcnica y credibilidad; pero en ningn caso es una certificacin del valor. El valor es responsabilidad exclusiva del tasador.2 El visador no puede modificar datos ni valores. Si tiene discrepancias o dudas, devuelve el informe al tasador con

Desde Diciembre del 2004, todas las tasaciones se solicitan, desarrollan e informan a travs de
una aplicacin web que permite interactuar en lnea a los diferentes actores del proceso de tasacin. Esto ha permitido disminuir la carga de trabajo de los ejecutivos, costos en papel y correspondencia y, principalmente, los tiempos (se ha llegado a un mnimo de 4,4 das hbiles en promedio nacional por tasacin desde que el ejecutivo emite la solicitud hasta que tiene el informe
final en su escritorio, aprobado por la Seccin Tasaciones). Adems de mejorar el control del
proceso, se dispone de una amplia base de datos que nos permiti generar el nico modelo
vigente en el sistema financiero de revalorizacin de las garantas para efectos de provisiones
por riego de crdito que las normas legales vigentes establecen sobre la materia.

Por razones de eficiencia operativa slo se visan las tasaciones de bienes cuyo valor es superior
a 7.500 UF, en caso de viviendas, sitios urbanos y oficinas, y mayor a 5.000 UF (US$180.000
aprox.), en los casos restantes. Adicionalmente, se revisan todas las tasaciones efectuadas por
tasadores recin incorporados a la nmina oficial del banco o que su ltima evaluacin ha sido

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las observaciones que estime pertinentes, solicitndole aclarar o ampliar los fundamentos
y/o antecedentes de la tasacin. El visador estudiar la respuesta del tasador y, si procede,
dispondr la modificacin del informe. Aprobada la tasacin, queda disponible para su utilizacin en el proceso de crdito y entrega al cliente.
Igual procedimientos se sigue si, posteriormente, el ejecutivo o el cliente manifiestan alguna
disconformidad con el informe. La gran competencia presente hoy entre los bancos y clientes cada vez ms empoderados e informados han cambiado el servicio de tasaciones, de
una relacin tasador-banco casi privada y con resultados incuestionables, a una relacin
triangular tasador banco cliente, ms equitativa, donde la satisfaccin de este ltimo es
fundamental. La post venta de la tasacin ha pasado a requerir un tiempo importante de
los tasadores.3
Pero no slo interesa dar una respuesta tcnicamente correcta sino tambin rpida a los
requerimientos de las reas comerciales del banco y sus clientes, para no paralizar el proceso de crdito.
En este contexto, para las reclamaciones de valor de viviendas y oficinas principalmente,
desarrollamos el proyecto materia de esta ponencia, una herramienta en Excel que sintetiza
el anlisis comparativo de mercado que, habitualmente, sigue cada Tasador al estimar un
valor de mercado de bienes tan heterogneos como son los inmuebles.
Los objetivos planteados fueron:
a) Agilizar la revisin de los visadores del banco. Se busca
Un anlisis objetivo pero eficiente.
Minimizar los errores e inconsistencias en datos, juicios y valores, que tienden a
aumentar ante la fuerte presin para disminuir los tiempos de entrega de las tasaciones.

insuficiente. La fuerte alza de las propiedades estos ltimos aos ha llevado a un aumento de los
visados desde un 30% de los informes en el ao 2011 a cerca de un 50% en la actualidad.
Hoy en da, en la bsqueda de una mayor transparencia, la sociedad nos est exigiendo cada
vez con mayor fuerza explicitar los criterios, mediciones y decisiones tomadas para determinar el
valor de tasacin de los bienes.

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b) Proporcionar respuestas rpidas a la observaciones y peticiones de los clientes y sus

ejecutivos de crdito, a fin de no entorpecer el proceso de crdito.
Las respuestas deben ser claras, comprensibles, y definitivas; es decir, bien fundamentadas en caso de rechazarse total o parcialmente lo solicitado.
Disminuir el tiempo dedicado en preparar estas respuestas, sin descuidar una presentacin acorde a la imagen que tiene los clientes del banco.
c) Demostrar, en definitiva, que el Valor de Tasacin del inmueble responde a un anlisis
objetivo y profesional de todos los antecedentes del inmueble y del mercado, efectuado
con una alta calidad tcnica.
La propuesta se centr en:

Ordenar, sistematizar y transparentar el anlisis comparativo de mercado desarrollado del tasador.

Establecer un conjunto de datos mnimos que el tasador debe proporcionar sobre

los inmuebles testigos:

Datos cuantitativos: distancia a la que se encuentran, superficies de terreno y

edificadas, antigedad de la edificacin, cantidad de dormitorios u oficinas,
cuartos de bao, garajes y bodegas.

Juicios cualitativos de comparacin entre el inmueble problema y los testigos,

globales y por agrupacin de atributos.

Montos de los ajustes de homologacin aplicados

Plano o fotografa area con la ubicacin precisa de los testigos y fotografa

exterior de cada uno de ellos

Acotar la subjetividad de los juicios cualitativos: se utiliza una escala de juicios de 9

niveles pero fcil de recordar y aplicar.4

Asegurar la consistencia de los juicios, datos y valores, y la integridad de los clculos matemticos y estadsticos, automatizndolos, para disminuir la tasa de errores.

Facilitar la comparacin de los datos. Por ello se organizan en tablas.

En su diseo se consider la Escala Fundamental de Comparacin por Pares, desarrollada por

el matemtico norteamericano Thomas L. Saaty para tratar con decisiones complejas y propuesta en su mtodo Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process, AHP).

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Validacin objetiva del Valor de Tasacin por parte del Visador, mediante mtodos
multicriterio. Se aplican 12 modelos de valor.

La solucin se materializ en la planilla de clculo Anlisis Comparativo de Mercado. En

ella el tasador sintetiza su estudio de mercado para el inmueble problema, detallando los
principales antecedentes considerados, juicios de valor y ajustes numricos efectuados en
la determinacin del valor del inmueble. Las validaciones y clculos son inmediatos.
Pero es en el visado donde se desarrolla todo su potencial. Mediante macros5 que activa el
Visador, se aplican automticamente 12 modelos multicriterios que evalan si el valor de
tasacin, los anlisis, opiniones y conclusiones del tasador son apropiados, razonables,
coherentes y sostenibles. Esta parte no se puso a disposicin del Tasador para no forzar
su estimacin, pero tiene acceso al informe visado en el sistema del banco.
Como se trata solo de una herramienta, los conocimientos y la experiencia del Tasador son
claves en su aplicacin.6
2

El mtodo comparativo de tasacin

Aunque no es el objetivo de esta ponencia, para comprender la propuesta el contexto en

que se realiza, estimamos necesario exponer este mtodo de tasacin brevemente.
En general, el banco solicita que los tasadores informen y fundamenten el valor de mercado de los bienes que se les ofrecen como garantas, es decir, el precio ms probable al
que razonablemente se podran vender dichos bienes en condiciones normales de mercado
a la fecha de la tasacin, utilizando de preferencia el mtodo comparativo de tasacin.
No interesa que se subvaloren ni sobrevaloren los bienes (leccin aprendida luego de la
crisis bancaria chilena de 1982, pero ya olvidada por muchos).

5
6

Macro: Conjunto de instrucciones para automatizar procesos en Excel.

En la mayora de los casos, entregado este anlisis al cliente, se termina la discusin. No obstante
que en 2011, menos de un 5% de las reclamaciones de clientes la materia en discusin era el
valor, ajustes menores en su mayora, cifra que actualmente ha subido a un 7-8%, producto de la
fuerte alza de precios que ha experimentado el mercado inmobiliario nacional y la falta de informacin actualizada de las transferencias efectivas.

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Tasar es medir este hipottico precio ms probable. Basndose en el Principio de Sustitucin, que plantea que el valor de un inmueble es equivalente al costo de adquirir otras
propiedades de similares caractersticas y sustitutivas de aqul, el tasador mide dicho valor
comparando los precios de propiedades parecidas al inmueble a tasar -y que para el comprador pueden ser alternativas al mismo bien- que estn o hayan estado disponibles recientemente en el mercado, y de las cuales conoce sus caractersticas y precios, as como las
circunstancias particulares de la transferencia, oferta o arriendo (los testigos). Es el procedimiento que empricamente sigue la mayora de los compradores, visitando y comparando
muchos inmuebles, evaluando sus atributos y sus respectivos precios.7
Este mtodo requiere que el tasador:
a) Conozca en detalle el inmueble a tasar (inmueble problema) y cmo sus atributos
responden a los requerimientos del mercado, cules son sus fortalezas y debilidades
frente a otros inmuebles que compiten por igual demanda.
Para el banco es imprescindible que lo tasado y lo que se constituya en garanta sean
una misma cosa. Como el tasador es el nico experto que, en representacin del banco,
ve realmente el bien ofrecido en garanta, se le exige que lo inspeccione fsicamente y
que verifique su localizacin y concordancia con sus registros municipales para lograr
una singularizacin inequvoca en el evento probable de un embargo y/o remate. Importa, y mucho, su opinin sobre el estado estructural y la legalidad de lo edificado,
indispensable en un pas ssmico como el nuestro.
b) Conozca en profundidad el mercado inmobiliario local y su ciudad, para estudiar
el segmento del mercado de propiedades similares al inmueble problema por localizacin, uso y tipologa, entre otros, y seleccionar una muestra representativa y comparable. Rara vez se solicita la tasacin de un bien a un tasador que se desenvuelve profesionalmente en una regin distinta.

Para la mayor parte de la demanda, la posibilidad de construir su propia vivienda no es una alternativa vlida. En pocos segmentos del mercado inmobiliario como los de viviendas individuales
de alto nivel, edificaciones especiales o en reas rurales, existe la posibilidad real que el comprador se plantee la opcin de construir lo que necesita.

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c) Tenga los conocimientos profesionales y la suficiente experiencia para emitir juicios tcnicos razonables sobre las diferencias que se presentan entre los atributos y
precios de estos testigos y el inmueble que tasa.
Aunque carecemos de una normativa oficial que regule la actividad y cualquiera puede
tasar, el banco exige que los tasadores sean profesionales con una formacin tcnica y
experiencia adecuadas. Sin embargo, una de las grandes dificultades que enfrentamos
en nuestro pas es el desconocimiento que tienen los tasadores sobre esta metodologa.
Su uso es casi artesanal. La homologacin de los testigos es global y muy bsica en la
mayora de los casos y difcil de respaldar ante los clientes, lo cual la hace aparecer
como subjetiva.8
d) Conozca los testigos seleccionados as como sus principales caractersticas, aquellas
en las que se fijara la demanda, y las condicionantes de sus valores.
Este es un aspecto crtico y, lamentablemente, muy descuidado en nuestro pas.9 Si
el tasador no conoce los testigos en que basa su estimacin, al menos exteriormente,
no podr asegurar con una certeza razonable que sus anlisis y conclusiones de valor
son vlidos y representativos del mercado.
Las exigencias de los mismos bancos son bajas, como se puede observar en la imagen
siguiente, extrada del informe tipo del principal banco del pas: pocos testigos y pocos
datos de ellos.

No solo predomina entre los tasadores el uso del mtodo de costo reposicin sino que la mayora
de los grandes mandantes de tasaciones, entre otros los bancos, exigen que los valores se desglosen segn se acostumbra en esta ltima metodologa.

En las tasaciones para el sistema financiero nacional, el mayor demandante de tasaciones, es

muy difcil que el tasador pueda conocer en detalle los testigos dado los plazos de entrega de los
informes que exigen los mandantes, 3 das hbiles para operaciones hipotecarias, la extensin
de nuestras ciudades, la dificultad para acceder a la informacin de organismos pblicos como
las Direcciones de Obras Municipales y, por ltimo pero no menos importante, los bajos honorarios del servicio de tasacin para crditos hipotecarios (US$ 90 100 aprox.).

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Para obtener esa informacin, el tasador recurre a distintas fuentes siendo la principal
hoy en da los portales inmobiliarios disponibles en internet, de donde baja datos que
contiene muchos errores y deficiencias y, desgraciadamente, no acostumbra a verificarla. En otras palabras, muchas veces el tasador desconoce dnde estn y cmo
son realmente esos testigos, por lo cual su anlisis difcilmente tendr la rigurosidad
y calidad profesional esperada. Y tasar no es solo obtener datos de ventas o de
avisos desde internet y promediar sus valores para luego extrapolarlo al inmueble
problema; esto lo hace cualquiera incluyendo al comprador, que s ha inspeccionado
muchas propiedades parecidas, tal vez las mismas que el tasador seleccion como
testigos.
2.1

Estudio de mercado y seleccin de una muestra de inmuebles comparables

Se estiman como testigos comparables aquellas propiedades cuyas caractersticas bsicas son similares al inmueble problema (localizacin, uso, tipologa, superficie, programa,
materialidad, antigedad y conservacin, principalmente).
El tasador analiza el mercado formado por el conjunto de inmuebles de igual tipologa y
mercado objetivo y espacialmente cercanos, que se encuentran ofertados a la venta, compitiendo por los mismos compradores, o han sido transados recientemente. De ah selecciona los testigos, una muestra lo suficientemente amplia para representar ese mercado y
realizar una comparacin estadsticamente vlida, verificando sus datos y asegurndose
que se trata de precios reales. La mayora de la banca solicita entre 3 y 5 testigos por
tasacin, cifra que si bien es baja no siempre es fcil de obtener dada la heterogeneidad de
los inmuebles y la poca transparencia del mercado inmobiliario.
Pero ms que la cantidad importa la calidad de esos testigos en cuanto a que sean datos
confiables y recientes, realmente comparables al inmueble problema, y que el tasador los
conozca en detalle. Mientras ms prolija y precisa sea la informacin sobre las caractersticas de estos testigos, ms fcil ser emitir juicios comparativos certeros. Buscar los testigos a partir del precio del inmueble problema, estimado por el cliente o el vendedor, es una
mala prctica que permite justificar casi cualquier valor.

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La clave est en determinar qu bienes tienen iguales o similares caractersticas y, por lo

tanto, son sustitutivos del inmueble problema. El Tasador define qu compara y por qu y,
a partir de ello, establecer las relaciones de valor entre el inmueble tasado y cada testigo.
En la prctica, dichos testigos sern parecidos al inmueble que tasamos pero no idnticos.
La heterogeneidad de los inmuebles y sus localizaciones los hacen nicos e irrepetibles.
Y ello se refleja en una diversidad de valores. Como no es posible observar directamente
en el mercado los precios marginales de cada uno de estos atributos, pues se transan slo
como parte integrante del inmueble, la cuantificacin de su influencia sobre el precio es,
quizs, la etapa ms difcil del proceso de tasacin.
2.2

Evaluacin comparativa de los testigos y homologacin

Para lograr una muestra ms homognea el tasador homologa los testigos, es decir, evala
las diferencias que observa comparndolos y estima los valores que tendran esas propiedades si tuvieran iguales atributos y condiciones que el inmueble problema, siempre desde
la ptica de cmo evala el mercado las diferencias detectadas, y descartando aquellas
que son indiferentes para el mercado y no afectan su valoracin de los bienes
Tericamente, al homologar equipara, pone en relacin de igualdad cada inmueble testigo
con el inmueble problema, pretendiendo eliminar el efecto sobre el valor de cualquier diferencia significativa entre ellos. Al hacerlos equivalentes, puede, en consecuencia, compararlos e interpolar sus valores. Como seleccion los testigos precisamente por su semejanza con el inmueble a tasar, la mayora de los atributos relevantes son similares y no
requieren accin correctiva alguna.
Facilita esta operacin separarla en juicios cualitativos, que es donde se espera que exista
menos discrepancia con los clientes (de ah la importancia de registrarlos), y un anlisis
cuantitativo, la homologacin propiamente tal, donde se determinan los montos de los ajustes, la materia ms discutible del proceso.
a) Juicios cualitativos
En el proceso de seleccionar testigos el tasador compara y evala globalmente cada uno
de ellos respecto al bien tasado. Si el juicio es negativo, desecha el testigo pues no sera

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comparable con el inmueble problema. Complementa estas opiniones ordenando jerrquicamente los testigos en un ranking de semejanza, segn sea su mayor o menor similitud
respecto al bien tasado. El testigo N 1 ser el de mayor semejanza al inmueble tasado.
Y, como siempre encontrar diferencias, profundiza el anlisis centrndose en aquellas
ms relevantes y que pueden explicar sus distintos valores10 y emite juicios comparativos
cualitativos respecto a cunto mejor o peor es un testigo respecto al inmueble tasado por
esas diferencias segn los criterios imperantes en el mercado.
Para agilizar estos juicios, y tambin para una mayor comprensin del cliente, utiliza una
nica escala de orden, adaptada de citada escala fundamental de comparacin por pares,
fcil de memorizar y aplicar:11
Juicio

Descripcin del juicio comparativo cualitativo

Los atributos del testigo son muy superiores a los del bien tasado,
por lo que se estima que su precio es superior y/o que se vender en
Notoriamente Mejor
un perodo menor. Su precio requerir un mayor ajuste hacia abajo
para corregir dichas diferencias.
Mucho Mejor
Apreciacin intermedia entre Mejor y Notoriamente Mejor.
Los atributos del testigo son mejores que los del inmueble tasado.
Mejor
Su precio demandar un ajuste hacia abajo para compensar esas
diferencias.
Los atributos del testigo son, en general, algo mejores a los del inLevemente Mejor mueble problema, requirindose, por tanto, un ligero ajuste hacia
abajo para compensar subsanar esas desigualdades.
Los atributos del testigo son, en general, similares a los del bien tasado. Pueden existir algunos aspectos negativos, pero tambin otros
Similar
positivos que los neutralizarn. El testigo tendr un plazo y precio de
venta similar al inmueble problema no precisndose ningn ajuste
para compensar esas discrepancias.
Levemente Peor
Estimacin intermedia entre peor y similar.
Los atributos del testigo son inferiores a los de inmueble tasado. Su
Peor
precio requiere un ajuste hacia arriba para remediar esas diferencias.
Mucho Peor

10

11

Juicio intermedio entre peor y notoriamente peor.

Normalmente solo puede hacerlo agrupando atributos (zona, vistas, calidad de la edificacin, estado de conservacin, etc.).
Extrada de Aznar y Guijarro Nuevos Mtodos de Valoracin - Modelos Multicriterio.

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Las caractersticas del testigo son muy inferiores a las del inmueble
tasado, afectando en forma negativa su precio y/o tiempo de comerNotoriamente Peor
cializacin. Su precio requerir un mayor ajuste hacia arriba para
compensar las diferencias.
b) Anlisis cuantitativo: Homologacin
El siguiente paso es cuantificar esos juicios cualitativos teniendo presente el comportamiento esperado de la demanda frente a la decisin de adquirir un bien concreto; es decir,
preguntndose en cunto valorar un potencial comprador medio cada diferencia de atributos, cunto ms o menos estara dispuesto a pagar por la propiedad por la sola incidencia
de esa disparidad de atributos.
La lgica del mercado indica que si un testigo tiene un atributo que sabemos influye en su
valor y que es mejor que el mismo atributo presente (o ausente) en el inmueble tasado, el
valor de este ser menor que el del testigo precisamente por el aporte diferencial de ese
atributo. Por lo tanto, para igualar al testigo con el inmueble a tasar, el tasador debe descontarle ese monto. Y lo contrario har si el atributo del testigo es inferior al del inmueble
problema. Por ejemplo, si este no tiene ascensor y uno de los testigos s, a ste se le deber
disminuir su valor. En general, se rebajan los valores de los inmuebles que son mejores en
un determinado atributo que el bien que se tasa, y se elevan en el caso contrario, mediante:

aportes de valor: se suma o resta el valor estimado de cada diferencia de atributo

especfico posible de medir por separado (superficies de terreno y construcciones;
anexos como estacionamiento, bodega, piscina, etc.), o

factores correctores a los montos de los atributos diferentes de cada testigo.

El tasador es muy prudente en estas correcciones. Como se trata de inmuebles similares,

relativamente equivalentes, se aplican en un rango de variacin pequeo que no distorsione
las seales del mercado. Pero, cualquiera que sea el ajuste, siempre resulta un valor
ms confiable que sin l.
Como algunos ajustes son positivos y otros negativos, se compensan entre s, lo cual tiende
a generar errores de interpretacin. En la planilla aparecer una advertencia si el conjunto
de los ajustes realizados al precio de cada testigo es inconsistente con el juicio cualitativo
global o el ranking de semejanza emitidos por el mismo tasador. Por ejemplo, se espera

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que un testigo calificado como similar al inmueble tasado tenga menos ajustes (en cuanto
suma de los valores absolutos de los ajustes) que otro testigo menos parecido.
2.3

Ponderacin de los testigos

Algunos testigos poseen mayores similitudes con el inmueble tasado y, por lo tanto, deberan influir ms en la fijacin del valor de tasacin.
Con los datos ingresados por el Tasador, se evala automticamente cules testigos poseen mayores similitudes con el inmueble tasado y/o es ms confiable la informacin de
mercado que se tiene de ellos y, por lo tanto, deberan contribuir ms en la determinacin
del valor de tasacin final. En esta ponderacin se consideran, en general, ms confiables
y con mayor peso aquellos testigos:
a) Mejor situados en el ranking de semejanza.
b) Mayos similitud al inmueble a tasar reflejado en la comparacin global o porque
requirieron una menor cantidad de ajustes en la homologacin.
c) Ms cercanos espacialmente a la ubicacin del inmueble tasado.
d) Cuya informacin de mercado es ms confiable, ya sea porque son datos ms
recientes, o de transferencias en lugar de ofertas, remates o tasaciones.
2.4

Determinacin del Valor de Tasacin

Luego de la homologacin, el tasador puede determinar el Valor de Tasacin.

La planilla le informa automticamente:

el valor medio de los valores homologados de los testigos y promedios ponderados segn su semejanza al inmueble problema y segn la distancia a la que se encuentren. Si
todos los testigos poseen el mismo peso y la dispersin de la muestra es baja, basta
promediar los valores obtenidos. El promedio ponderado de los valores homologados de los testigos es la mejor aproximacin estadstica al valor del inmueble problema.

el rango o franja en que podra variar razonablemente este valor en torno a la media,
dadas las evidencias de mercado registradas y su dispersin. El margen de variacin
se determina estadsticamente, con un nivel de confianza establecido, y es una medida
de la incertidumbre que existe sobre el valor final, producto no solo de las limitaciones

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de la informacin de mercado disponible sino tambin de la falta de racionalidad del

mercado. Mientras menor sea ese rango, ms representativo del mercado es el promedio de la muestra.12 Esto es muy til para zanjar discusiones con el cliente, as
como para que el Visador del Banco acepte o rechace modificaciones al valor de tasacin originalmente informado.
Determinar el Valor de Tasacin es responsabilidad exclusiva del Tasador pero, salvo
excepciones, se encontrar dentro de ese rango. Es un valor objetivo, obtenido directamente del mercado, producto de comparar el inmueble problema con testigos similares,
evaluando todas sus diferencias, sus precios y las condiciones del mercado actuales y esperadas, incluso algunos aspectos difciles de informar en una planilla estandarizada pero
que el Tasador apreci en su estudio del inmueble. Es el precio ms probable que el
mercado estar dispuesto a pagar por ese inmueble en particular, el valor de mercado.
La mayor o menor solidez del Valor de Tasacin as medido depender de la cantidad,
calidad y representatividad de la muestra analizada, y de la pertinencia del anlisis efectuado por el tasador. Este valor ser vlido para el Banco si el tasador puede demostrarlo
mediante la planilla de anlisis de mercado. Ser confiable si, efectuada al mismo tiempo
por distintos tasadores, estos obtienen resultados similares con los mismos datos. Salvo
que, en este caso, utilizamos algunos modelos multicriterio, en lugar de recurrir a otros
tasadores.
3

Validacin de la tasacin con Metodologas de Valoracin Multicriterio

En la lgica y procedimientos que siguen los actores del mercado inmobiliario y, principalmente, la demanda, tienen una importante influencia una serie de elementos sociales, polticos y econmicos que orientan los gustos, aspiraciones, modas y tendencias de las personas. Aunque no todo es claramente racional ni objetivo, estas personas definen criterios

12

En mercados poco dinmicos o sin transparencia el margen de error ser, probablemente, muy
alto. Al contrario, en mercados activos de bienes homogneos y con mucha informacin, el margen de error de cualquier estimacin del valor de mercado debiera ser muy pequeo.

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que les permiten establecer preferencias entre los distintos inmuebles que analizan, seleccionar el que mejor cumple con sus expectativas y decidir el monto que estn dispuestos a
invertir en el inmueble elegido.
De cierta forma, al aplicar la tcnica tradicional de homologacin, en cada tasacin reproducimos la complejidad de este proceso para, en definitiva, medir el valor del inmueble.
Pero, tal como se aplica en Chile, depende mucho del talento, el conocimiento y la experiencia del tasador, y presenta una alta dosis de subjetividad, a veces sin claros fundamentos tcnicos, econmicos o estadsticos. En consecuencia, sus resultados pueden ser cuestionables, especialmente si las variables cualitativas o intangibles son relevantes en el anlisis del valor. Interesa tanto al banco como a los tasadores disminuir estos cuestionamientos as como resolverlos rpidamente.
El problema del rea de Tasaciones del banco es cmo validar y aprobar, rpida y objetivamente, los resultados de este anlisis subjetivo. Puede reproducirse objetiva, rigurosa
y rpidamente el proceso de tasacin? Si el tasador verific los datos de mercado, conoce
los testigos, ha medido sus caractersticas e informado un conjunto de datos numricos,
verdicos y confiables, qu nos dicen esos nmeros? Qu informacin implcita u oculta
hay en ellos que nos ayude en la validacin de la tasacin? Reflejan alguna relacin,
evidente o no, entre los valores y los atributos de los inmuebles?
Si bien existe una serie de metodologas matemtico-estadsticas13 que intentan responder
esas interrogantes, con resultados prometedores, su complejidad, necesidad de aplicaciones informticas especiales, y la gran cantidad de datos que requieren (no disponibles en
las tasaciones habituales), entre otras dificultades, desaconsejaron su uso.
Sin embargo, las metodologas de valoracin multicriterio no solo nos aportan un conjunto
de procedimientos racionales para medir los valores de los inmuebles, con una lgica simple y accesible para cualquier tasador, fciles de automatizar, sino que tienen menos res-

13

Econometra tradicional, econometra espacial, geoeconometra o crigeo, redes neuronales, matemticas difusas, anlisis factorial, etc.

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tricciones y pueden aplicarse con un bajo nmero de testigos, como los 5 6 que habitualmente se incluyen en los informes de tasacin que recibe el banco. Las reseamos brevemente en el anexo adjunto, Aplicacin de las Metodologas de Valoracin Multicriterio.14
3.1

Elementos Multicriterio utilizados

Las herramientas proporcionadas por estas metodologas y que utilizamos en la aplicacin

que presentamos son:
a) Los modelos de funcin de valor de 6 mtodos cuantitativos de valoracin multicriterio:

Mtodo de la Entropa

Mtodo Critic o Diakoulaki

Mtodo de la Suma Ponderada y Entropa

Mtodo de la Suma Ponderada y Critic

Programacin por Metas Ponderadas (WGP)

Programacin por Metas MinMax

b) La forma de entender y tratar las variables

Pocas: las intuitivamente ms relevantes y comprensibles para el tasador

Variables cuantitativas directas, lineales y comparables en escala (normalizadas)

c) De los mtodos cualitativos, la escala fundamental de comparacin por pares,15 para

normalizar los juicios comparativos y la medicin de variables cualitativas
d) La Distancia Manhattan como mtodo simple para seleccionar el modelo de valor ms
adecuado al inmueble problema

14

15

A mediados de la dcada pasada los Doctores Jernimo Aznar y Francisco Guijarro, investigadores del Grupo Valoracin y Decisin Multicriterio de la Universidad Politcnica de Valencia, Espaa, publican el libro digital Nuevos Mtodos de Valoracin - Modelos Multicriterio, donde
adaptan una serie de metodologas multicriterio a la tasacin.
La metodologa comparativa sigue un proceso lgico muy similar al que se aplica en AHP.

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3.2

Aplicacin

Con cada mtodo multicriterio desarrollamos dos modelos de valor, dependiendo del procedimiento de normalizacin aplicado a las variables, ya sea por la suma o el valor mximo.
Las ecuaciones que se obtienen estiman el valor en funcin de todas las variables cuantitativas disponibles, evitando la proporcionalidad, e incluso permiten utilizar datos anmalos.
Aplicamos estos modelos a los datos originales informados por el tasador en la tabla Testigos, y no a los datos homologados pues el objetivo es, precisamente, contrastar el anlisis
del tasador con una mirada independiente y objetiva donde no intervienen los criterios y
preferencias del visador.
Estas ecuaciones de valor estn construidas a medida para los testigos, el inmueble problema y las variables contempladas y solo sirven para este caso especfico. Si cambiamos
alguno de los testigos, variar la funcin de tasacin y, en consecuencia, el precio estimado
para el inmueble problema.
Al ser las variables evaluadas en trminos relativos (normalizadas), las ponderaciones resultantes solo reflejan la existencia de relaciones numricas entre los datos analizados; no
tienen un significado concreto necesariamente ni tenemos modelos explicativos del mercado, en sentido estricto. En consecuencia, no nos sirven de referencia para un proceso de
homologacin, ni podemos aplicar sus resultados a otras tasaciones donde se dispone de
diferente informacin.
3.3

Operatoria

En la prctica, para efectos de aprobar el Valor de Tasacin fundamentado en la planilla, el

Visador del Banco ejecuta una macro que muestra los resultados de todos los modelos
utilizados y, en lo principal, activa los modelos multicriterio de Programacin por Metas, que
requieren el uso de la aplicacin Solver de Excel para su resolucin.
Luego, el Visador contrasta los valores estimados por el tasador y por multicriterio y, ante
diferencias significativas revisa en detalle el informe y aclara las dudas con el tasador. En
general, el anlisis del Tasador es mucho ms rico y completo, ha evaluado ms informacin que la contenida en la planilla y los modelos multicriterios aplicados no contemplan las

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variables cualitativas. El Valor de Tasacin no es producto de clculos matemticos solamente. Pero cuando se han detectado diferencias relevantes la causa ms frecuente ha
sido la existencia de alguna deficiencia o error en los datos o el anlisis del tasador, lo que
ha permitido subsanarlas antes de entregar el informe al cliente. En este sentido, el uso de
estas herramientas para validar los valores de tasacin informados ha sido muy acertado;
el objetivo inicial planteado se ha cumplido: la revisin es muy rpida, los anlisis y valor de
tasacin estn claramente fundamentados, lo cual ha sido objetivamente verificado por el
visador.

Con estos antecedentes y la opinin del Tasador, el Visador aprueba o rechaza la modificacin del Valor de Tasacin original y lo comunica al ejecutivo comercial, con la seguridad
y tranquilidad que entrega un trabajo bien hecho.
3.4

Resultados

Desde el ao 2010 se est aplicando esta herramienta, desarrollndose varios miles de

informes. Como sealamos al inicio, han tenido una recepcin muy positiva de parte de los
ejecutivos, clientes y analistas de riesgo del banco pues han mostrado que el trabajo del
tasador est fundamentado y es objetivo, dentro de lo posible. Casi todos los reclamos se
cierran rpidamente sin mayor discusin.
Tambin es positiva la evaluacin de los tasadores, principalmente los jvenes y aquellos
ms autoexigentes en cuanto a calidad. Bsicamente, concuerdan en que son:

Metodologas que estn a su alcance, que mejoran y hacen ms eficientes y precisos sus anlisis de valor.

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Son herramientas objetivas, lgicas y sencillas: requieren pocos clculos, fciles de

automatizar en planillas como Excel.

La planilla es un slido respaldo del trabajo, que puede ser revisada por terceros
independientes ante cualquier problema

Algunas de las empresas de tasaciones que prestan servicio al banco han incluido esta
herramienta en sus procedimientos internos para entregar informes con una mejor calidad
tcnica y diferenciarse de los otros tasadores con los que compiten, que era uno de los
objetivos deseados por el rea de Tasaciones del Banco. Algunos bancos tambin han
adoptado algunos de los elementos planteados en esta herramienta, exigindolos a sus
tasadores.
No obstante lo anterior, tambin hemos enfrentado la oposicin de muchos tasadores, dado
el trabajo adicional que significa hacer este anlisis en la planilla. El tema de fondo no es
tanto el tiempo que requiere ingresar los datos sino, ms bien, algo ya sealado, una mala
praxis: que muchos tienen un conocimiento superficial de la metodologa comparativa, no
acostumbran a fundamentar sus informes de tasacin, o lo hacen con desprolijidad, registrando testigos que no han verificado, que no han visto y cuya localizacin precisa desconocen, utilizando datos bajados de internet sin mayor procesamiento. Esta falencia queda
en evidencia al requerrseles que enven esta planilla de Anlisis de Mercado: no disponen
de fotografas de los testigos y, al desconocer las caractersticas de ellos, no pueden emitir
los juicios cualitativos y ajustes de homologacin que se requieren. Pero son problemas
que se solucionan con capacitacin, prctica y voluntad.
Si bien no se hecho ni se har una nueva versin de la herramienta, su contenido y la
experiencia ganada, han permitido al autor incluirla, bastante perfeccionada por cierto, en
el sistema de tasaciones de una de las mayores empresas de tasaciones de Latinoamrica,
y en modelos de valoracin masiva para instituciones financieras, para efectos de provisiones por riego de crditos, dado que la normativa vigente desde hace poco en nuestro pas
obliga a estas instituciones a mantener actualizados los valores de mercado de las garantas y es inviable efectuar retasaciones tradicionales anuales para cada una de ellas por su
alto costo en tiempo y dinero. Tampoco existe una capacidad instalada de los tasadores
nacionales para enfrentar un desafo de esa magnitud.

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Conclusin

La subjetividad hace del mercado inmobiliario un fenmeno de tal complejidad que es impredecible para muchos. Y como tasadores tampoco podemos excluir nuestra propia capacidad analtica de apreciacin subjetiva, intuitiva, producto de muchas experiencias y conocimientos previos, para anticipar el valor que conducir eventualmente a un precio en el
mercado. El desafo es transformar la subjetividad de nuestra apreciacin en algo tan objetivo como sea posible, que permita ser examinada crticamente por un tercero. Los mtodos
multicriterio nos dan varias herramientas para ello, muy tiles en la prctica normal de la
tasacin donde normalmente contamos con muy pocos testigos y fciles de desarrollar. Su
complejidad matemtica es baja y puede ser solucionada en una planilla Excel, como la
expuesta en esta ponencia.
5

Bibliografa

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USA, 2002
Aznar, Jernimo y Guijarro, Francisco, Nuevos Mtodos de Valoracin - Modelos Multicriterio, Editorial UPV Universitat Politcnica de Valncia, 2 edicin 2012, disponible gratuitamente en internet (http://www.lalibreria.upv.es/)
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editoriales DOSSAT 2000, Madrid, 1999
Bernal Garca, Juan Jess, Lpez Hernndez, y otros, Una nueva metodologa en la
valoracin de inmuebles urbanos mediante modelos espaciales de regresin, I Congreso
Internacional en Tasacin y Valoracin, Valencia, Espaa, 2002
Chica O., Jorge y Cano G., Rafael:

Valoracin espacial del precio de la vivienda y del suelo mediante el mtodo de crigeo,
I Congreso Internacional de Valoracin y Tasacin, Valencia, Julio 2002.

Una metodologa Geo-Economtrica para la valoracin inmobiliaria, Ciudad y Territorio Estudios Territoriales, XXXVI (139) 2004

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Aproximacin a la variabilidad espacial de las caractersticas y del precio de la vivienda.

Una aplicacin, Departamento de Mtodos Cuantitativos para la Economa y la Empresa, Universidad de Granada

Dantas, Rubens Alves

Ingeniera de Tasaciones, una introduccin a la metodologa cientfica, Editora Pini

Ltda., Venezuela 2002.

Apuntes para el curso Tcnicas de Valuacin de Inmuebles, Lincoln Institute of Land

Policy, 2009 (http://www.lincolninst.edu)

Gmez Picasso, Germn y Rozados, Jos, Tasacin de Inmuebles El Valor de Mercado, Bienes Races Ediciones, BRE, 1 Edicin, 2006, Buenos Aires, Argentina
International Valuation Standards Council (IVSC), Normas Internacionales de Valuacin - 9 Edicin 2011, Edicin en espaol 2013: Asociacin Profesional de Sociedades de
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Llano E., Antonio, Valorizaciones Inmobiliarias: Fundamentos Tericos y Manual Prctico, Ediciones Inmobiliarias Llano, Bilbao, Espaa, 3 edicin 1997
Magnou, Eduardo, Manual del Tasador, Editorial Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1992
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julio de 2008
Piracs Schmidt, Juan Carlos

Estadstica y Tasacin - Anlisis de los factores determinantes en el valor de mercado

de departamentos en la comuna de Providencia, Chile, Tesis para optar al Master en
Valoracin Inmobiliaria - Universidad Politcnica de Catalua - 2005

Mercado y Tasacin Inmobiliaria - El Mtodo Comparativo, Libro indito, 2015

Ricaud Icaza, Luis, Los Modelos Multicriterio en Valuacin, Tesis para obtener el grado
de Maestro en Valuacin Inmobiliaria e Industrial, Guadalajara, Mxico, Agosto de 2009
Roca Cladera, Joseph, Manual de Valorizaciones Urbanas, Editorial Ariel S. A., Barcelona, Espaa, 1989
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ANEXO 1: Planilla de Anlisis de Mercado

En archivos Excel se adjunta la planilla. Esta consta de 5 hojas, siendo la principal la hoja
Comparaciones. Las otras cuatro son:

Plano y Fotos: fotografas del inmueble a tasar y de los testigos y plano con sus ubicaciones en la zona.

Grficos de apoyo: sntesis de los valores de los testigos, originales y homologados, y

de los ajustes aplicados.

Texto Visador: explicacin sinttica del mtodo de tasacin y sus resultados, orientada
al ejecutivo y al cliente, que se despliega al aprobarse el informe.

Instrucciones de uso.

La hoja Comparaciones contiene 2 tablas. Estn separadas por una franja donde se muestra un breve anlisis de consistencia de los datos:
a) En la tabla superior (TESTIGOS), el tasador registra los datos principales de los testigos
para facilitar la comparacin. El tipo de datos depender de la tipologa del bien tasado.
Los estimadores estadsticos se calculan automticamente, como el precio ms probable de venta del inmueble y el margen error de la estimacin, dada la desviacin tpica,
para un intervalo de confianza del 95%, tanto para los datos originales, los homologados
y otros, ponderados por semejanza y por distancia respecto al inmueble que se tasa.
b) En la tabla inferior, HOMOGENEIZACIN DE TESTIGOS, el tasador detalla los juicios
cualitativos y ajustes cuantitativos efectuados a los testigos, de acuerdo a la metodologa comparativa tradicional, estandarizados para mayor agilidad y agrupados en 5 Elementos de Comparacin: Mercado, Entorno, Terreno, Edificaciones y Obras Complementarias (OOCC y otros).
c) ANALISIS DE CONSISTENCIA: La presin por respuestas cada vez ms rpidas aumenta la probabilidad de cometer errores. Para minimizarlos, se evalan posibles deficiencias e inconsistencias lgicas en lo informado: bsicamente se compara la Evaluacin Comparativa Global, el Ranking de Semejanza y los ajustes de homologacin aplicados por el tasador. No necesariamente corresponden a errores. El ejecutivo y el
cliente no ven este anlisis.

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ANEXO 2: Aplicacin de las Metodologas de Valoracin Multicriterio

1

Elementos del anlisis multicriterio

El anlisis multicriterio considera tres elementos bsicos, el Objetivo, los Criterios y las Alternativas, los cuales en un problema tpico de tasacin corresponden a:

Objetivo o meta: medir el valor de mercado de un bien.

Criterios: parmetros o variables explicativas que estimamos relevantes para medir

dicho valor, los atributos de los inmuebles que los hacen ms deseables que otros.

Alternativas: el inmueble que se est tasando y los testigos disponibles en el mercado

son las diferentes opciones de decisin a las que se enfrenta el comprador.

Podemos resolver satisfactoriamente la mayora de los problemas de valor con pocas variables. Incluso, es aconsejable (una regla emprica multicriterio sita el nmero de estas
en torno a 7). Como no hay una receta infalible, de entre todos los datos disponibles elegimos el conjunto de variables explicativas que, como tasadores, consideremos intuitivamente ms comprensible y que mejor describa el problema, incluyendo toda variable relevante que nos permita discriminar y evaluar los testigos. Importa que estas variables:

aporten informacin distinta entre ellas y no estn correlacionadas,

que sean coherentes, es decir, que si 2 testigos tienen la misma calificacin en todas
las variables, la mejora de uno de ellos en una variable implica que se le prefiere, que
tiene un valor mayor, respecto del otro testigo y, por supuesto,

que exista variabilidad en los valores de las variables consideradas para los distintos
testigos. Si los valores de una variable son muy similares, no tendr capacidad para
explicar las variaciones de los precios observados. Por lo tanto, no ser relevante para
nuestro anlisis. La variabilidad es esencial. En pocas palabras, las variables deben
variar! (Damodar N. Gujarati, economista y autor del libro Principios de Econometra).

En nuestro caso, disponemos de las siguientes:

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Casi todos los mtodos multicriterio precisan, adems, que los valores de una variable concreta sean cuantitativos, directos, lineales y comparables:
a) Cuantitativos; es decir, que sean medibles y expresables en cantidades numricas.
En caso de variables cualitativas, que no son medibles directamente, podemos determinar el nivel de prioridad que ocupan en las preferencias de las personas en el mercado, a partir de la comparacin de los testigos, y llegar as a una cuantificacin (AHP).
b) Directos, el valor del bien debe variar en el mismo sentido que aumenta la cantidad del
atributo y viceversa, si la variable disminuye tambin lo hace el valor.

c) Lineales: los mtodos multicriterio tratan, bsicamente, con modelos lineales. En algunos casos, la relacin entre las variables y los precios muestra una distribucin no-lineal
que se puede observar fcilmente con un grfico de dispersin.
d) Comparables en magnitud y unidad de medida. Generalmente, segn sea el atributo
del inmueble se mide en distintas escalas y unidades, edad en aos, superficies en m2
o h, distancias en m o km, etc. Los valores muy distintos en cuanto a magnitud o a
escala tienden a producir sesgos en los anlisis numricos hacia las variables con montos ms elevados y pueden afectar sensiblemente el resultado final.
En los modelos aqu aplicados solo consideramos atributos (variables) cuantitativos: distancia del testigo al inmueble tasado, superficies de terreno y/o edificacin, antigedad de
la edificacin, cantidad de baos y dormitorios u oficinas. Para lograr que sean directos,
lineales y comparables, se definieron diferentes frmulas de la siguiente manera:
a) Las variables inversas, como la distancia al centro de la ciudad y la antigedad de las
edificaciones, se transformaron en directas:
usando la inversa (1/x), la cual tiene como inconvenientes que su forma funcional
no es lineal y no puede usarse si la variable toma el valor 0. En el caso de las
distancias se estableci un mnimo igual a una unidad de distancia;

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 restando el valor de una constante. En el caso de la antigedad de las edificaciones, se utiliz la variable vida til remanente, como diferencia entre su vida til
terica (fijada como constante, arbitrariamente, en 80 aos) y su antigedad. No
hay una norma especial para la eleccin de la constante k, su valor afecta al resultado y no mantiene la proporcionalidad original de los valores.
b) Lineales: para todas las variables se evala su linealidad y la de algunas transformaciones matemticas, seleccionndose automticamente la funcin que mejor se ajusta
a los datos de mercado, medida con el coeficiente de correlacin. Por ejemplo:

Superficies de terreno y/o edificada: la transformacin logartmica de las superficies ha dado buenos resultados en los modelos economtricos de tasacin inmobiliaria.

Distancias: se evalan los inversos de la distancia, de la distancia al cuadrado y

del logaritmo de la distancia.

Antigedad de las edificaciones: se evalan tanto la vida til remanente, como

los inversos de la antigedad y del logaritmo de la antigedad, fijando sta en un
mnimo de 1 ao.

Dormitorios (u oficinas) y Baos: se evalan la cantidad y el logaritmo de ella y

los inversos de ambos.

c) Comparables en escala: se soluciona, sin sacrificar la calidad y confiabilidad de los

resultados, normalizando los valores, de tal forma que los nuevos valores de las variables quedan comprendidos en el intervalo [0 1]. As, los nuevos datos son adimensionales y todos tienen a priori la misma importancia o ponderacin relativa.
Utilizamos los 2 mtodos de normalizacin ms habituales pues mantienen la proporcionalidad de las variables:

la normalizacin por la suma, en la cual se divide el valor del atributo o variable

de cada testigo por la suma de los valores de esa variable para todos los testigos,
incluyendo el inmueble problema; y

la normalizacin por el mximo, donde se divide cada valor por el mayor valor de
esa variable en la muestra. Permite obtener una mayor variacin o recorrido de los
datos (siempre un elemento tomar el valor 0 y otro el valor mximo 1), lo que es
conveniente en algunos casos.

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Como es importante que todos los datos se normalicen con el mismo mtodo,
desarrollamos 2 modelos de valor para cada mtodo multicriterio, uno con los valores
normalizados por la suma y el otro con los valores normalizados por el mximo.

Criterios de seleccin del mejor modelo o solucin

En la prctica es frecuente que utilicemos varios mtodos de tasacin para medir el valor
un bien y, al final del proceso, tendremos tantos valores como mtodos usados. En nuestro
caso, estamos aplicando 12 modelos de tasacin multicriterio Cul ser el ms representativo de la realidad del mercado del inmueble tasado? Cul elegimos?
Aplicar la media, solucin fcil, rpida y conocida, supone que los bienes son idnticos, lo
cual no es cierto. Para comparar y elegir el mejor modelo, aquel cuyos resultados se acercan ms a la realidad del mercado, la metodologa multicriterio nos proporciona dos criterios
de decisin, la Distancia Manhattan y el ndice de Adecuacin.
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Utilizamos el primero, la Distancia Manhattan, que es la suma de las diferencias absolutas

entre los valores reales de los testigos y los valores recalculados por cada mtodo. El mtodo seleccionado es el que proporciona el conjunto de resultados ms cercano a los valores originales (obtiene la menor distancia). Es un mtodo poco sensible a la existencia de
datos extremos. En cambio, en las ecuaciones economtricas se utiliza la distancia euclidiana, donde estas desviaciones se elevan al cuadrado, con lo cual los datos extremos
tienen mayor influencia en la funcin de valor.

Mtodos multicriterios aplicados en los modelos

3.1

Mtodo CRITIC16

El peso de una variable es tanto mayor cuanta mayor sea su variabilidad, es decir, cuanto
mayor desviacin estndar tenga la muestra, y cuanta mayor sea su independencia de
otras variables y, por lo tanto, mayor informacin diferente aporte respecto de ellas (menor
coeficiente de correlacin entre variables).

w j s j (1 r jk )
Siendo

wj = peso o importancia respecto del valor de la variable j

sj

= desviacin estndar de la variable j

rjk = coeficiente de correlacin entre la variable j y la k

16

Acrnimo de Criteria Importance Through Intercriteria Correlation, Diakoulaki et al (1995).

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Datos testigos

Precio UF

Sup. Terreno

Sup. Constr.

Vida til

Calidad Entorno

0,1739

0,1805

0,1657

0,1278

2.690
2.630
2.615
2.675
2.650
13.260
2.652

0,1826
0,1478
0,1652
0,1739
0,1565
0,8261

0,1729
0,1504
0,1504
0,1654
0,1805
0,8195

0,1657
0,1740
0,1519
0,1796
0,1630
0,8343

0,1248
0,0793
0,2098
0,3086
0,1498
0,8722

Sup. Terreno

Sup. Constr.

Vida til

Calidad Entorno

sj
rjk

0,0128
Sup. Terreno

0,0138
Sup. Constr.
0,4320
1

0,0527
-0,0868
0,0359

0,0815
Calidad Entorno
0,3520
-0,0868
0,1772

wj

0,4320
-0,0131
0,3520
0,0285
0,2993

0,0095
Vida til
-0,0131
0,0527
0,1772
0,0265

0,2084

w j / = Wj
Ratioj
xj

0,0953
16.052
0,1739

0,1200
16.180
0,1805

0,0885
15.894
0,1657

0,6962
15.202
0,1278

266

350

233

1.352

Casa a tasar
Testigo 1
Testigo 2
Testigo 3
Testigo 4
Testigo 5
Suma Testigos
Promedio
Clculos CRTITIC
Desviacin Estndar
Matriz de correlaciones
Sup. Terreno
Sup. Constr.
Vida til
Calidad Entorno
Peso de cada variable
Pesos Normalizados
Ratio variables
Datos Casa a tasar

(Wj * xj * Ratioj)
Valor Casa =

3.2

X = (Wj * xj * Ratioj) =

2.202 UF

Mtodo de la Entropa

Una variable tiene mayor peso cuando mayor diversidad (entropa) presenta en sus valores
para los distintos testigos. La entropa de cada variable se calcula con la frmula:

E j K ( xij logxij )
Siendo

K = 1/log n (logaritmo en base 10)

n el nmero de testigos
xij = los valores normalizados de cada testigo para la variable j

La entropa es mayor cuanto ms similares son los valores de las variables consideradas
y, por tanto, menos informacin aportan (en otras palabras, solo nos aportan informacin
til las variables que muestran gran variacin en sus valores). Interesa la diversidad D de
la variable j:
Dj = 1 - Ej

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Normalizamos por la suma de las diversidades de todas las variables y obtenemos la ponderacin buscada. Los wj expresan el peso de cada una de las variables.

wj Dj

K = 1 / Log n =
Clculos Entropa
Casa a tasar
Testigo 1
Testigo 2
Testigo 3
Testigo 4
Testigo 5
Suma
Entropa
Diversidad
Pesos Normalizados
Ratio variables
Datos Casa a tasar
Valor Casa =

3.3

1,2851

n = cantidad de testigos + inmueble a tasar

Valor Normalizado x log
Sup. Constr. Vida til Calidad Entorno

Sup. Terreno
xij * log xij

-0,1321
-0,1349
-0,1227
-0,1292
-0,1321
-0,1261
-0,7771

-0,1342
-0,1318
-0,1237
-0,1237
-0,1293
-0,1342
-0,7769

-0,1294
-0,1294
-0,1322
-0,1243
-0,1339
-0,1284
-0,7776

-0,1142
-0,1128
-0,0873
-0,1423
-0,1576
-0,1235
-0,7376

K * (xj * log xj)

1 + Entropa = D

-0,9986
0,0014
0,0559

-0,9984
0,0016

-0,9992
0,0008

-0,9479
0,0521

Dj / = wj
Ratioj
xj

0,0248
16.052
0,1739

0,0287
16.180
0,1805

0,0136
15.894
0,1657

0,9329
15.202
0,1278

(wj * xj * Ratioj )

69

84

36

1.812

X = (wj * xj * Ratioj ) =

2.001 UF

Mtodo de las Sumas Ponderadas

Ponderadas las variables explicativas del precio por algunos de los mtodos anteriores,
calculamos el peso de los distintos testigos como resultado de la sumatoria del producto
del peso de cada variable por el valor que tiene dicha variable para ese testigo:

Wi

(w
j 1

* xij )

Siendo Wi = Ponderacin final obtenida de cada testigo, incluido el inmueble a tasar.

wj = Peso de cada variable obtenido por alguno de los mtodos de ponderacin
xij

= Valor normalizado de cada variable para cada testigo

Los pesos ponderan todos los testigos, incluido el inmueble problema a tasar, en funcin
de la influencia combinada de las variables explicativas y de sus respectivos pesos.
Como conocemos el valor de los testigos, Vi, y su ponderacin (excluido el inmueble problema), calculamos el Ratio o valor de la unidad de ponderacin:

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Ratio = valor testigos / ponderacin testigos

Por lo tanto, el valor del inmueble problema a tasar ser:
Valor inmueble = Ratio x Ponderacin inmueble
Vi
Precio
UF

xij Valores Normalizados

Sup.
Terreno

Sup.
Constr.

0,173913 0,18045

Valor
Wi Ponderacin
Suma Ponderada
Testigos

Vida
til

Calidad
Entorno

Critic

Entropa

Critic

Entropa

Casa a tasar

0,1657

0,19195

0,1814

0,1888

2.938

3.086

Testigo 1

2.690

0,1826

0,1729

0,1657

0,2150

0,1911

0,2076

3.095

3.393

Testigo 2

2.630

0,1478

0,1504

0,1740

0,1609

0,1583

0,1596

2.563

2.609

Testigo 3

2.615

0,1652

0,1504

0,1519

0,0966

0,1314

0,1078

2.128

1.761

Testigo 4

2.675

0,1739

0,1654

0,1796

0,1919

0,1805

0,1881

2.924

3.075

Testigo 5

2.650

0,1565

0,1805

0,1630

0,1436

0,1574

0,1481

2.550

2.422

13.260

0,8261

0,8195

0,8343

0,8081

0,8186

0,8112

Mtodo

Peso de cada variable

Critic

0,2002

0,2149

0,1714

0,4135

Entropa

0,0690

0,0801

0,0379

0,8130

Precio UF / Ponderacin Testigos = Ratio = 16.198 16.346

Por lo tanto, el valor del inmueble ser = Ratio x Wi

Suma Ponderada Critic

= 16.198 x 0,1814 = 2.938 UF

Suma Ponderada Entropa

= 16.346 x 0,1888 = 3.086 UF

El valor obtenido de esta forma esta en funcin de todos los testigos y todas las variables
explicativas y de sus respectivas ponderaciones.
3.4

Mtodo Programacin por Metas (Goal Programming, GP)

Si el valor de los inmuebles es funcin de las variables explicativas y esta funcin es lineal,
dada la dificultad de determinar el valor, el tasador puede optar por acercarse a l lo ms
posible, definiendo algunas reglas y restricciones y minimizando unas variables de desviacin mximas y mnimas que introduce en el modelo. En general, estos modelos generan
una regresin menos sensibles a la existencia de datos anmalos que los modelos economtricos de regresin. Buscar la solucin (valor) que mejor satisfaga estas restricciones y
reglas, en la medida de lo posible, puede resolverse con Solver de Excel.
Como su formulacin est orientada, precisamente, a minimizar esas desviaciones o distancias, en nuestras prcticas sus resultados han sido los mejores pues obtienen distancias
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Manhattan menores que los otros mtodos multicriterio, de los cuales podramos prescindir,
en conclusin.
a)

Programacin por Metas Ponderadas (WGP)

WGP minimiza la suma de las distancias o desviaciones totales entre el valor calculado y
el valor observado de los testigos, con lo que tenemos:
Vi = w0 + w1 * X1 + w2 * X2 + w3 * X3 + ... + wi * Xi + ni - pi

Min ni pi k i
Min = n1 + p1 + n2 + p2 + n3 + p3 + ... + ni + pi
Vi

precios de los testigos

Xi

variables explicativas normalizadas

wi

pesos o ponderaciones del modelo relativo que se est empleando. La muy

probable existencia de otros atributos relevantes no incluidos en el modelo funcional explica la existencia de un ponderador independiente, w0
wi 0, para i = 1 ... n. w0 no tiene esta restriccin de signo

ni y pi

distancias o desviaciones negativas (no se alcanza la meta) o positivas (se supera la meta) de los valores estimados por el modelo respecto de los precios
reales de los testigos.
ni 0 ; pi 0

ki

precio real del testigo i (constante normalizadora que transforma todas las desviaciones en porcentajes)

Resuelto el modelo, la ecuacin expresa el valor de los bienes en funcin de todas las
variables explicativas y de los testigos. Sustituyendo los valores de Vi por los del inmueble
a tasar, obtenemos el valor de tasacin.
La ecuacin de valor para el caso anterior, con un ponderador independiente, w0, es:
2117,1 + 903,6 x Sup. Terreno + 914,4 x Sup. Constr. + 1389,8 x Vida til
Es decir, en este modelo y para este bien no tiene relevancia la variable Calidad Entorno.

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b) Programacin por Metas MinMax

Este mtodo minimiza la mxima desviacin, D, entre el precio real de los testigos de la
muestra y su precio estimado. El testigo ms alejado es, tal vez, un testigo anmalo pero
podra ser el ms parecido al inmueble problema.

Min Di ni pi ki Dmax
Vi = w0 + w1 * X1 + w2 * X2 + w3 * X3 + ... + wi * Xi + ni - pi
La ecuacin de valor para el ejemplo anterior pero sin ponderador independiente, w0, es:
1592 x Sup. Terreno + 3992 x Sup. Constr + 10310 x Vida til + 0 x Calidad Entorno
Esta funcin es ms sensible a la existencia de valores extremos que WGP. Cuanto ms
homogneos son los testigos seleccionados, mayor ser la similitud entre las dos soluciones, WGP y MinMax.

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