INFORME DE TASACION N° 29089-2-PAR-2017

SRS. : MACRO INVEST

ATT. : MONICA COM.

SOCIA

CLIENTE : MACRO INVEST.

TIPO DE BIEN : INMUEBLE.

PERSONA DE CONTACTO : MONICA COM.

TELEFONO : (+511) 203 9800 (227)

FECHA DE TASACION : 25 DE FEBRERO DE 2017.

TIPO DE CAMBIO (Referencial) : 1 US$ = S/. 3.255

1.0 OBJETIVO DE LA TASACION.

1.1 FINALIDAD:

El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial

y de Realización de los activos para la determinación del precio mínimo a ser
tomado en cuenta por ANHEUSER-BUSCH INBEV SA/NV en la oferta
pública de adquisición sobre las acciones comunes con derecho a voto
emitidas por unión de Cervecerías Peruanas Backus y Johnston S.A.A., de
conformidad a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-2016-
VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016 y pautas de la Superintendencia de
Banca Seguros y AFP – SBS, aprobado mediante la Resolución S.B.S. N° 880-
97 y sus modificatorias.

1.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS:

Recibimos por encargo del cliente, las instrucciones para realizar la valuación
del inmueble y se contó con la debida autorización correspondiente por parte
del cliente para la inspección al inmueble.

1.3 DETALLE DE LABOR REALIZADA:

Se realizó la valuación a fecha 25 de Febrero del 2017, y se recopiló, evaluó y

analizó la documentación administrativa-legal y registral proporcionada por el
que se precisa en el Ítem 4.00 (documentación sustentatoria).
2.0 DATOS DEL INMUEBLE.

2.1 UBICACIÓN:

El inmueble se encuentra ubicado en la Av. Nicolás Ayllón Nº 4050, distrito

de Ate, provincia y departamento de Lima.

2.2 DESCRIPCION:

Planta Cervecera, situado en una zona industrial, cuenta con edificios para
plantas de producción de uno a seis pisos, almacenes, oficinas y servicios.

2.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

Planta Industrial.

2.4 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS:

Inscrito en los Registros Públicos de Lima en la Ficha Registral N° 78746 y

Partida Electrónica N° 45156745.
Propietario: UNION DE CERVECERIAS PERUANAS BACKUS Y
JOHNSTON S.A.A.
Gravámenes y Cargas: No se tuvo información al respecto.
2.5 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

La zona donde se ubica el predio cuenta con obras completas de habilitación

urbana como pistas asfaltadas, veredas de concreto, alumbrado público,
servicios de agua, desagüe, luz y teléfono.

2.6 AREA DE TERRENO:

295,630.00 Nota: Según Ficha Registral.

Zonificación según Ordenanza Municipal: Industrial (I3) Gran Industria.

2.7 LINDEROS:

Por el frente, con la Av. Nicolás Ayllón (Carretera Central) con 451.02ml.
Por la derecha, con una línea quebrada de cinco tramos que, a partir del frente,
miden:
• El primero, con propiedad de terceros con 289.66ml.
• El segundo, con propiedad de terceros con 39.73ml.
• El tercero, con propiedad de terceros con 36.64ml.
• El cuarto, con propiedad de terceros con 77.00ml.
• El quinto, con la Av. Industrial Principal con 520.22ml.
Por la izquierda, con una línea quebrada de tres tramos que, a partir del frente,
miden:
• El primero, con propiedad de terceros con 151.85ml.
• El segundo, con propiedad de terceros con 27.56ml.
• El tercero, con propiedad de terceros con 170.25ml.
Por el fondo, con la Av. Separadora Industrial con 754.88ml.
2.8 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN:
144,556.21m2
Nota: Edificaciones iniciales y ampliaciones que se encuentran declaradas
en el Autoavalúo.

2.9 DISTRIBUCION:
Edificación de uso industrial, destinada a planta cervecera. Consta de distintos
edificios de uno a seis pisos, con sus correspondientes obras
complementarias, instalaciones y áreas libres.
La Planta cuenta con las edificaciones que se describen a continuación:

EDIFICIO DE MANTENIMIENTO.
Edificación de un piso con sótano, ubicado a la derecha de la Av. Ricardo
Bentín, en la porción frontal del terreno, a continuación de las áreas de
estacionamiento.
Consta de una amplia plataforma exterior de acceso, por donde se ingresa
a los distintos ambientes de las áreas de mantenimiento y servicios
generales, constituidos por oficinas, talleres, almacenes, depósitos y
servicios higiénicos, con sus correspondientes circulaciones internas. El
sótano está destinado a las bodegas de tanques de gobierno y cisternas de
agua, según se describe más adelante.

ALMACENES.
Dos edificaciones de dos pisos, sótano y un entrepiso, ubicados a
continuación del anterior, con acceso directo desde el estacionamiento.
Primer y Segundo Piso:
Constan de una amplia plataforma exterior con andén de carga y descarga
que sirve de acceso. Consta también de dos niveles para oficinas, servicios
higiénicos, vestuarios, economato y jefatura.
Sótano:
Destinado a las bodegas de tanques de gobierno y cisternas de agua.

BODEGA DE TANQUES DE GOBIERNO.

Área Original:
Consta de un amplio ambiente acondicionado como cámara fría, destinado
a la bodega de tanques de gobierno, ambiente de filtros, cabina de mando
con los equipos de control computarizado y área de las cisternas en el
extremo Norte.
Ampliación:
Al extremo Noroeste se ha efectuado la ampliación de un piso para la
Bodega de Tanques de Gobierno, con ingreso directo desde una
circulación que comunica con el resto del área. Consta de un amplio
ambiente de doble altura, destinado a las bases e instalaciones de los
nuevos tanques verticales exteriores.
PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUA – IONICS.
Edificación de un piso y sótano, ubicado al Oeste de los almacenes. Consta
en el primer piso de la sala de equipos Ionics propiamente dicha, pasadizo
de tuberías, sala de tableros de control, sala CIP y escalera al sótano donde
se ubica un baño, una sala de bombas que es continuación de la que se
encuentra bajo los almacenes, y una cisterna.

PLANTA DE EMBOTELLADO.
Edificio de dos pisos, el primero de ellos en semisótano, con secciones de
dos y tres pisos. Está ubicado a la derecha de la Av. Ricardo Bentín, en la
porción central del terreno, a continuación de los almacenes.
La sección principal está conformada por dos amplias naves de dos niveles
adyacentes e interconectadas.
La segunda sección se encuentra adosada al Este de las anteriores, también
con dos niveles, y abarca todo el frente hacia la avenida.
La tercera sección consta de tres niveles y se encuentra al Norte,
colindando con los edificios de mantenimiento y almacenes.
Primer Piso en Semisótano:
Consta de un amplio ambiente de doble altura, destinado a lavadoras y
transportadores de cajas hacia las instalaciones de embotellado, y
depósitos de cajas vacías y barriles. La sección Oeste aloja en un sector las
instalaciones de la planta de llenado de barriles. Esta sección abre hacia un
patio de servicio al extremo Oeste, al mismo nivel del semisótano, que
comunica con las áreas libres de almacenamiento. En la sección Este,
correspondiente al frente a la avenida, se distribuyen ambientes menores
destinados a depósito, tanques de soda, servicios higiénicos, y tanques de
CO2. En la sección Norte se encuentra un amplio corredor de circulación
con una escalera en cada extremo más una intermedia que comunica entre
sí los distintos niveles.
Segundo Piso:
Consta de un amplio ambiente, con las dos naves de estructura metálica,
destinado a las líneas de embotellado. En la sección Este, correspondiente
al frente hacia la avenida, se distribuyen ambientes menores destinados a
oficinas, talleres y depósitos. En la sección Norte se distribuyen ambientes
menores destinados a depósitos, y un amplio corredor de circulación con
una escalera en cada extremo más una intermedia que comunica entre sí
los distintos niveles.
Tercer Piso:
Consta de una pasarela con mirador hacia las líneas de llenado que forma
parte de la circulación de visitantes. La misma circulación conduce a
distintos ambientes destinados a oficina de pagos, laboratorio, vestuarios,
oficina del jefe de embotellado, oficina de seguridad e higiene industrial,
y las escaleras que suben de los pisos inferiores.

ALMACEN DE PRODUCTOS TERMINADOS.

Edificio de un piso, ubicado a la derecha de la Av. Ricardo Bentín, en la
porción posterior del terreno, a continuación de las naves de embotellado.
Área Original:
El área original del edificio está conformada por tres amplias naves
contiguas utilizadas como almacén de despacho, que se ubican frente a los
patios de carga que cuentan con el acceso por la Av. Industrial Principal,
para ingreso y salida de camiones distribuidores.
Ampliación:
Al extremo Sur se ha efectuado la ampliación del Almacén de Productos
Terminados, prolongándose las tres naves originales con las mismas
características constructivas.
Oficina de Supervisores:
Se trata de un pequeño edificio construido el año 2002 con dos pisos, que
se encuentra adosada al Oeste del Almacén de Productos Terminados, en
la porción posterior del terreno. Está constituido por las oficinas de
supervisores del almacén de productos terminados.

EDIFICIO DE PROYECTOS Y VESTUARIOS.

Edificio de dos pisos, ubicado a la izquierda de la Av. Ricardo Bentín, en
la porción frontal del terreno, frente al edificio de mantenimiento. Cuenta
con ingresos directos desde el exterior para las distintas funciones, así
como dos escaleras externas.
Primer Piso:
El ingreso principal conduce a un vestíbulo de acceso a la zona de oficinas
que distribuye a una escalera, baño de visitas, secretaría y oficinas de Jefe
de Planta con baños.
Desde el exterior, un ingreso lateral derecho conduce a los ambientes de
asistente de subgerencia y central telefónica. A continuación el siguiente
ingreso de la derecha corresponde al departamento médico que cuenta con
servicios higiénicos, tópico con depósito y sala de emergencia. El tercer
ingreso conduce a los vestuarios de personal que constan de un vestíbulo
y tres secciones para casilleros, duchas y servicios higiénicos,
respectivamente.
Segundo Piso:
Consta de un área de oficinas con acceso mediante la escalera principal,
que conduce a una sala de espera que distribuye hacia la derecha a
ambientes de secretaría, baños, cocinilla, dos oficinas y sala de reuniones,
y hacia la izquierda a otros ambientes para fotocopias, cocinilla, vestuario
de empleados, corredor, salas de reuniones, dos oficinas, depósito,
jefatura, archivo y área de trabajo con divisiones mediante tabiquería
interior, la misma que cuenta adicionalmente con una de las escaleras
externas antes mencionadas.
Por otro lado y con acceso mediante la última escalera exterior se sube
directamente a los vestuarios del segundo piso que, al igual que en el
primero, constan de un vestíbulo y tres secciones para casilleros, duchas y
servicios higiénicos, respectivamente.

PLANTA DE FUERZA.
Edificio a doble altura, ubicado en la esquina entre las avenidas Olaechea,
detrás del edificio de proyectos y vestuarios.
Consta de dos amplios ambientes destinados a salas de máquinas y planta
de anhídrido carbónico. Cuenta en el primer ambiente con un área de
instalación de calderos y en el segundo ambiente con la Sala de Aire con
sus tanques. Adicionalmente existe una sección adosada destinada a
ambientes de oficina de jefatura, sala de instrumentación y supervisores,
taller de mantenimiento, depósito, vestuario y servicios higiénicos.
ARCHIVO O EX TOLVA SUBTERRÁNEA.
Se trata de un sector ubicado en el subsuelo entre la Casa de Fuerza y el
edificio de Proyectos, originalmente conformado por cuatro tolvas
intercomunicadas para almacenamiento de carbón.
En la actualidad este sector es utilizado como archivo de documentos y
cuenta con acceso mediante una escalera que desciende desde la Casa de
Fuerza.

EDIFICIO DE COCIMIENTO Y MOLIENDA.

Edificio de seis pisos, sótano y azotea, dividido en dos distintas secciones
para los procesos de cocimiento y molienda, respectivamente.
Está ubicado en la porción central izquierda del terreno, al extremo de la
Av. Olaechea, por donde se ubican los ingresos.
Primer Piso:
Cuenta con un área de ingreso con ascensor y escaleras a los distintos
niveles. El vestíbulo comunica por una parte con los ambientes de
almacén, sala de lúpulo y dos servicios higiénicos, y por otra con la sala
de cocinadores de doble altura, sala de bombas del proceso y sala de los
equipos de preparación y circulación de jarabe actualmente destinados al
proceso de fermentación láctica.
Sótano:
En el sótano se encuentra una subestación eléctrica y el túnel de
comunicación con los silos.
Segundo Piso:
Consta de la sala de tableros y corredor lateral, completándose con el vacío
de la sala de cocinadores. Cuenta con accesos mediante las escaleras y
ascensores que suben desde el primer piso.
Tercer Piso:
Consta de la sala de cocimiento propiamente dicha, instalada en un
ambiente de triple altura adecuado para exhibición e ingreso de visitas;
además, este piso comprende una sala de control computarizado, sala de
reuniones y tres oficinas con baño incorporado. Cuenta con accesos
mediante las escaleras y ascensores que suben desde el primer piso.
Cuarto Piso:
Consta de sala de recepción de visitantes a la sección de cocimiento, y de
equipos de la sección molienda. Cuenta con accesos mediante las escaleras
y ascensores que suben desde el primer piso.
Quinto y Sexto Piso:
Constan de los ambientes que albergan los equipos de molienda
conformados por transportadores, tolvas, separadores, molinos y sus
respectivos accesorios. Cuenta con accesos mediante las escaleras y
ascensores que suben desde el primer piso, compartidos con la sección de
cocimiento.
Ampliación:
La sección del edificio, correspondiente a la sala de cocimiento ha sido
ampliada en sus distintos niveles para la instalación de una nueva cuba
Lauder.
ALMACEN DE MATERIAS PRIMAS.
Edificio de un piso ubicado frente a la Av. De los Silos, detrás de los Silos.
Cuenta con un amplio ambiente destinado a almacén de materias primas,
originalmente construido como almacén de Azúcar.

TUNEL ELECTRICO Y DE SERVICIOS.

Galería subterránea, ubicada bajo la Av. Olaechea, entre el Edificio de
Cocimiento y Molienda y los Silos. Está destinado al paso de tuberías para
instalaciones eléctricas y servicios.

EDIFICIO DE TANQUES EXTERIORES – TEX.

Edificio de un piso, ubicado sobre la Av. Olaechea, en la porción central
del terreno, frente a la Casa de Fuerza.
Área Original:
Tiene ingreso directo desde la avenida y consta de un amplio ambiente de
doble altura. Está destinado a las bases e instalaciones de los Tanque
Exteriores, y fue construido en distintas etapas según los requisitos de
instalación de los mismos tanques, incluyendo una escalera de ingreso al
extremo Oeste.
Ampliación:
La última etapa de la ampliación de este edificio ha sido construida el año
2002 y consta de un amplio ambiente de doble altura, destinado a las bases
e instalaciones de los nuevos tanques exteriores.

PASARELAS.
Galerías aéreas para circulación de visitantes, que unen los edificios de
Cocimiento y Molienda, Torres de Enfriamiento, Tanques Exteriores,
Planta de Fuerza y Embotellado. Cuenta con un ingreso a partir de la Av.
Ricardo Bentín, mediante una escalera que sube desde el Edificio de
Embotellado.
Consta de dos niveles, estando el segundo nivel destinado a la circulación
de visitantes propiamente dicha, sirviendo el primer nivel para circulación
peatonal interna.

EDIFICIO DE SERVICIOS.
Edificio ubicado en la esquina entre las avenidas Olaechea y De los Silos,
adyacente al edificio de los Tanques Exteriores. Está integrado por cuatro
sectores unidos por un pasadizo.

ALA DE ENFRIADORES.
Edificación dos pisos, ubicado en la esquina, que consta de la sala de
enfriadores propiamente dicha, oficina de control de procesos, escalera y
gradas interiores que comunican con la Sala Starting.

SALA DE AGUA STARTING.

Edificio de dos pisos, ubicado detrás del anterior y contiguo éste. Consta
de las salas de tanques multipropósito, con escalera de caracol.
SALAS DE LEVADURA Y CIP.
Se ubica detrás del anterior y contiguo éste, conformado por dos secciones.
La primera sección corresponde a la Sala de Levadura y consta de un solo
ambiente de triple altura. La segunda sección es de dos pisos y corresponde
a la Sala de Lavado CIP.

SALAS DE FILTROS PRENSA.

Ubicado detrás del anterior y contiguo este, conformado por un sólo
ambiente de triple altura.

PASADIZO.
Es un área de circulación de dos niveles que conecta las cuatro salas del
Edificio de Servicios con el Edificio de Tanques Exteriores – TEX. Cuenta
en su extremo Norte con un tercer nivel.

LABORATORIO CENTRAL.
Edificio nuevo ubicado frente a la Av. De los Silos, detrás del Edificio de
Servicios. Está destinado al Laboratorio Central de la Planta.

COMEDOR.
Edificio de un piso, ubicado sobre la Av. Ricardo Bentín, en la porción
central del terreno, frente a las naves de embotellado. En el ingreso cuenta
con gradas de acceso a una terraza delantera flanqueada por pozas
ornamentales.
Consta de vestíbulo, baño, comedor de personal, auditorio de uso múltiple,
comedor de gerencia, bar y baño del comedor de gerencia.
El comedor de personal cuenta con área de atención de autoservicio
abastecida a través de un vestíbulo de servicio por la cocina ubicada en la
zona posterior, la misma que cuenta con oficina de jefatura, comedor de
cocineros, depósitos de víveres, baños y vestuarios de personal de cocina.
El edificio está preparado para una futura ampliación contando con un área
para la construcción de la escalera frente al vestíbulo y con columnas
preparadas para un segundo piso.

EDIFICIO DE GRUPOS ELECTRÓGENOS.

Edificio de un piso ubicado al Oeste de la sala de equipos Ionics. Consta
de dos ambientes, el de mayores dimensiones está destinado a la
instalación de dos grupos electrógenos de 1,500 KW cada uno, incluyendo
las bases para la instalación de un tercero, mientras que el ambiente menor
está destinado a la instalación de los tableros de control, sala de
transformadores y depósito de herramientas especiales.
Cuenta con un baño con acceso desde el exterior, ubicado delante de la
sección menor, sobre la izquierda.

PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUA BLANDA.

Edificio de un piso de estructura liviana situado entre el estacionamiento
frontal y la Planta de Tratamiento Ionics.
Consta de un ambiente destinado a los equipos de ablandamiento y sala de
salmuera, adyacente a una patio donde se ubican los tanques ablandadores
y dos cobertizos, uno que alberga materia prima y el otro el tanque de ácido
clorhídrico.
SUBESTACIÓN ELECTRICA “A”.
Edificio de un piso, ubicado en la esquina frontal derecha del terreno, entre
la Planta de Tratamiento de Agua Blanda y el edificio de Grupos
Electrógenos. Consta de un sólo ambiente destinado a los equipos de la
subestación con ductos de concreto.

ZONA DE CONSTRUCTORES.
Edificio de un piso de estructura liviana situado sobre la Av. de los Silos,
frente al Almacén de Materias Primas. Consta de ambientes de oficinas,
almacenes, taller y comedor de obreros.

CASETAS.
Son volúmenes de un piso destinados a control de ingreso y salida de
personas y vehículos así como ambientes anexos para estos servicios, y al
control de las balanzas.

CONTROL DE PUERTA Nº 1.
Consta de distintos ambientes ubicados junto al ingreso por la Av. Nicolás
Ayllón. Están destinados a caseta de vigilancia con esclusa de control de
ingreso peatonal y vehicular, y recepción.

SERVICIOS.
Es un pequeño volumen colindante con el anterior, que consta de
ambientes de oficina, vestuarios y servicios higiénicos.

CONTROL DE PUERTA Nº 2.
Consta de distintos ambientes ubicados junto al ingreso por la Av.
Industrial Principal. Están destinados a caseta de vigilancia con esclusa de
control de ingreso peatonal y vehicular, vestuarios y servicios higiénicos.

CONTROL DE BALANZA DE PUERTA Nº 2.

Se ubica a continuación del anterior, que consta de oficina de control de
balanza, depósito y baño con vestuario.

CONTROL DE BALANZA DE PUERTA Nº 3.

Se ubica junto al ingreso por la Av. Separadora Industrial, que consta de
oficina de control de balanza, depósito y baño.

CASETA DE TANQUES DE PETROLEO.

Se ubica a continuación del ingreso por la Av. Separadora Industrial que
consta de un sólo ambiente en semisótano, adyacente a tres tanques para
almacenamiento de petróleo Diesel 2, Residual 500 y Bunker 6.

CASETA DE BOMBEO DEL POZO Nº 1.

Se ubica al extremo Este de la Av. Olaechea. Consta de un sólo ambiente
destinado a sala de máquinas del pozo.
 CASETA DE BOMBEO DEL POZO Nº 2A.
Es un pequeño volumen ubicado al Oeste del terreno, adosado a las plantas
de Macro Central y San Mateo. Consta de un sólo ambiente destinado a
sala de máquinas del pozo.
CASETA DE BOMBEO DEL POZO Nº 3A.
Se ubica sobre la Av. Ricardo Bentín, entre el reservorio de Agua y el
Comedor. Consta de un sólo ambiente destinado a sala de máquinas del
pozo.

CASETA DEL BOMBEO DEL POZO Nº 4A.

Se ubica en el sector frontal del terreno, entre la Casa de Fuerza y el lindero
hacia la Av. Nicolás Ayllón. Consta de un sólo ambiente destinado a sala
de máquinas del pozo.

MACRO CENTRAL ATE.

Se trata de la segunda sección de terreno, independizada funcionalmente de
la Cervecería y destinada a la central de distribución, frente da hacia la Av.
Industrial Principal y cuyo lindero izquierdo limita con la Planta de Volvo del
Perú SA.
Se encuentra cercada en todo su perímetro y cuenta con dos accesos desde la
Av. Industrial Principal, más una comunicación interna con la zona de carga
y descarga de la Cervecería. El acceso principal se ubica a la izquierda del
frente, sirve de ingreso para personas y vehículos hacia la circulación interna
que conecta con las distintas dependencias, y conduce mediante una vía
interna hacia el patio de maniobras de carga y descarga de camiones. El
segundo acceso se ubica a la derecha del frente y sirve para la salida de
camiones.
La distribuidora consta de distintos edificios de uno a dos pisos, con sus
correspondientes obras complementarias, instalaciones y áreas libres, con las
características que se describen a continuación:

OFICINAS ADMINISTRATIVAS:
Edificio de dos pisos, ubicado sobre el lindero de la izquierda, en la
porción frontal del terreno. Cuenta con ingresos directos desde la vía de
circulación interna para las distintas funciones. El ingreso principal
conduce a un vestíbulo de acceso a la recepción, secretaría, sala de
reuniones, gerencia con baño, kitchenette, corredor de distribución a
cuatro oficinas, escalera, zona de vestíbulo que comunica con un acceso
secundario por el mismo frente, baños de personal y área de trabajo.
La escalera comunica con el segundo piso donde se ubican áreas de
oficina, archivo, depósito y servicios higiénicos. Desde el exterior un
ingreso lateral conduce a los ambientes del comedor de personal, con área
de mostrador de autoservicio y área de mesas.

SERVICIOS:
Edificio de un piso, ubicado sobre el lindero frontal del terreno, entre los
dos ingresos. Cuenta con ambientes de baños y vestuarios de personal,
depósito y oficina de almacenero.
 ALMACEN:
Edificio un piso, ubicado en la zona central del terreno y circundado por
las vías de circulación interna. Consta de un gran ambiente de almacén con
facilidades para carga y descarga de productos.
MISCELÁNEOS:
Edificio un piso, ubicado en la zona izquierda del terreno, a continuación
de las oficinas administrativas y con acceso desde la circulación interna.
Consta de un gran ambiente de almacén.

CHOPP:
Edificio de un piso, ubicado en la zona posterior izquierda del terreno,
detrás del almacén y con acceso desde la misma vía de circulación interna.
Consta de un gran ambiente de almacén de barriles de cerveza.

CASETA DE INGRESO:
Consta de distintos ambientes ubicados junto al ingreso por la Av.
Industrial Principal. Están destinados a caseta de vigilancia con esclusa de
control de ingreso peatonal y puerta vehicular. Incluye además un
ambiente para el UPS.

CONTROL:
Edificación colindante con la Cervecería, junto a la puerta de
comunicación interna y contiguo al área de paletizado de la distribuidora,
que consta de un ambiente de control de acceso.

PLANTA SAN MATEO.

Se trata de la tercera sección de terreno, independizada funcionalmente de la
Cervecería y destinada a la Planta San Mateo, frente da hacia la Av. Industrial
Principal y cuyo lindero izquierdo limita con la Macro Central Ate.
Se encuentra cercada en todo su perímetro y cuenta con dos accesos desde la
Av. Industrial Principal. El acceso principal se ubica a la izquierda del frente,
sirve de ingreso para personas y vehículos hacia la circulación interna que
conecta con las distintas dependencias, y conduce mediante una vía interna
hacia el patio de maniobras de carga y descarga de camiones. El segundo
acceso se ubica a la derecha del frente y sirve para la salida de camiones.
La Planta San Mateo consta de distintos edificios de uno a dos pisos, con sus
correspondientes obras complementarias, instalaciones y áreas libres, con las
características que se describen a continuación:

OFICINAS ADMINISTRATIVAS:
Edificio de dos pisos, ubicado en la porción frontal del terreno. Cuenta con
ingresos directos desde la vía de circulación interna para las distintas
funciones. El ingreso principal conduce a un vestíbulo de acceso a la
recepción, secretaría, sala de reuniones, gerencia con baño, oficinas,
escalera, baños de personal y área de trabajo.
La escalera comunica con el segundo piso donde se ubican otras áreas de
oficina, archivo, depósito y servicios higiénicos.
 SERVICIOS:
Edificio de un piso con ingresos directos desde la vía de circulación interna
para las distintas funciones. Cuenta con ambientes de comedor de
personal, con área de mostrador de autoservicio y área de mesas, depósito
y oficina de almacenero.

ALMACEN:
De un piso, con ingresos por las vías de circulación interna. Consta de un
gran ambiente de almacén con facilidades para carga y descarga de
productos.

BAÑOS Y VESTUARIOS DE PERSONAL:

De un piso, ubicado en la zona izquierda del terreno, a continuación de las
oficinas administrativas y con acceso desde la circulación interna. Consta
de baños y vestuarios de personal.

CASETA DE INGRESO:
Consta de distintos ambientes ubicados junto al ingreso por la Av.
Industrial Principal. Están destinados a caseta de vigilancia con esclusa de
control de ingreso peatonal y puerta vehicular.

Las Obras Complementarias se describen a continuación:

Silos:
Estructura de concreto armado acabado cara vista, para almacenamiento de
granos.
Cuenta con un conjunto de doce silos cilíndricos cuyas uniones forman ocho
silos menores de sección romboidal, complementados por un túnel de acceso,
sótano y estructura de comunicaciones en diez niveles con escalera de
inspección. Tienen una altura estimada de 30.00 metros y una capacidad bruta
de 13,575.00 metros cúbicos, siendo la capacidad neta de:
• Doce silos de 800 toneladas métricas cada uno.
• Seis silos de 180 toneladas métricas cada uno.
• Dos silos de 90 toneladas métricas cada uno.

1) Base de Torres De Enfriamiento:

Estructura de concreto armado ubicada junto a la Casa de Fuerza, con
acceso mediante la Av. Olaechea.
Construcción Original:
Destinada a la instalación de cuatro torres de enfriamiento, contando con
pozas de concreto. Cuenta en primer nivel con ductos subterráneos y
escalera externa, y en segundo nivel con los soportes de los enfriadores y
pasadizos de circulación con barandas. La estructura tiene un área
construida de 426.14 m2.
Ampliación:
Destinada a la instalación de dos nuevas torres de enfriamiento, contando
con pozas de concreto. Cuenta con las mismas características de la
construcción original. La ampliación tiene un área construida de 146.54
metros cuadrados.
2) Reservorio de Agua:
Estructura de concreto armado acabado cara vista, ubicada en la esquina
de las avenidas Ricardo Bentín y Olaechea, frente a los edificios de
Embotellado y Casa de Fuerza.
Cuenta con fuste cilíndrico nervado de 18.00 metros de diámetro, con losas
en los niveles 23.29 y 38.76, y techo al nivel 44.64. Tiene una capacidad
de 1,420.00m3.
3) Pozos:
Son cuatro pozos tubulares operativos para abastecimiento de agua a los
distintos procesos de la planta. Se encuentran identificados con los
números, 1, 2A, 3A y 4A. Cuentan en promedio con una profundidad de
150.00 metros cada uno.

4) Cisternas:
Son cuatro cisternas para agua de los procesos industriales, situadas en el
área correspondiente al extremo Norte del sótano de los edificios de
mantenimiento y almacenes antes descritos.
Se trata de cuatro cisternas contiguas con estructura de concreto armado
en pisos, muros y techos, contando cada una con una capacidad de
1,500m3. Adicionalmente existe una cisterna para el proceso de la Planta
Ionics, situada en el subsuelo de la misma y contigua a las anteriores.
Cuenta también con estructura de concreto armado en pisos, muros y
techos, con una capacidad de 350.00m3.

5) Tanques de Petróleo:
Es un local sin techo destinado al almacenamiento de petróleo, sobre un
área estimada de 539.85 m2.

6) Torreones de Vigilancia:
• Cervecería:
El predio cuenta con torreones para vigías, ubicados en posiciones
estratégicas en los distintos frentes. Constan de una caseta de forma
octogonal, construida en concreto cara vista, con escalera de acceso.
Conforman una superficie acumulada de 48.00m2.
• Macro Central Ate:
Adicionalmente, la sección ocupada por Macro Central cuenta con
torreones para vigías similares, ubicados en el frente, con una superficie
acumulada de 11.00m2.

7) Cerco:
El predio cuenta con cerco periférico compuesto por tres secciones de
distintas características constructivas.
La primera sección está conformada por elementos prefabricados de
concreto con postes tipo persiana con sección de 0.35 x 0.05 cm. y altura
de 2.20 metros, con amarre superior de concreto armado, fijados en
cimentación de concreto ciclópeo. Comprende una longitud de
1,560.00m2.
La segunda sección está conformada por postes prefabricados de concreto
y malla de alambre. Comprende una longitud de 2,840.00m2.
 La segunda sección está conformada por muros de ladrillo de arcilla tipo
king kong con cimientos y sobrecimientos de concreto ciclópeo, columnas
y vigas de amarre de concreto armado, acabado cara vista rústico.
Comprende una longitud de 130.00 m2.

8) Pavimentos:
El predio cuenta con pavimentos de concreto y asfalto en las vías de
circulación vehicular, áreas de estacionamiento y patios de carga y
descarga, así como veredas de concreto, sobre las áreas que se indican a
continuación:
• Pavimentos de concreto sobre una superficie de 47,500.00m2 en la
Cervecería.
• Pavimentos de asfalto sobre una superficie de 12,500.00m2 en la
Cervecería.
• Pavimentos de asfalto sobre una superficie de 9,916.21m2 en Macro
Central Ate.
• Pavimentos de asfalto sobre una superficie de 4,535.20m2 en la Planta
San Mateo.
• Veredas de concreto sobre una superficie de 3,450.00m2.

9) Zona de Envases Vacíos:

• Pavimento de Concreto:
El predio cuenta con una zona para almacenamiento de envases vacíos,
que constituye una ampliación de los pavimentos de concreto del patio
de carga y descarga ejecutada el año 2002, sobre una superficie de
10,000.00m2.
• Muros de Contención:
Esta zona cuenta con base nivelada con muros de contención
perimetrales de concreto armado, con una altura variable de 0.30 metros
a 1.60 metros, y ancho promedio de 0.25 metros, sobre una longitud
total de 394.00 metros.

10) Suministro y Distribución Eléctrica:

El predio cuenta con una carga eléctrica contratada de 4,100.00Kw. El
sistema de distribución eléctrica interna cuenta con redes de tuberías que
abarcan un tendido estimado en 118,000.00 metros.

2.10 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS:

TECHO DE CONCRETO ALIGERADO:

Oficinas:
- Estructura aporticada con zapatas, placas, columnas, vigas, escaleras y
techos de losas aligeradas de concreto armado. Cimientos,
sobrecimientos y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo,
en parte cara vista, de doble altura en algunos ambientes.
- Pisos de terrazo, alfombra, vinílico, cerámica, gres y cemento. Paredes
tarrajeadas y pintadas. Ladrillo caravista en algunos muros.
Revestimiento de mayólica blanca o de color en baños. Enchape de
 madera en algunos ambientes. Carpintería de madera contraplacada en
puertas interiores. Carpintería de aluminio con vidrio en mamparas y
ventanas. Cerraduras diversas. Tabiquería interna de madera o drywall.
Muebles fijos y empotrados. Falsos cielos rasos acústicos parciales.
Baños con aparatos blancos o de color. Grifería cromada.
- Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías
empotradas. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas.
Suministro trifásico. Instalaciones telefónicas internas.

Para Áreas Industriales:

- Estructura aporticada con zapatas, placas, muros de contención,
columnas, vigas, escaleras y techos de losas macizas o aligeradas de
concreto armado con luces amplias. Excavación para sótanos.
Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros
de ladrillo, de doble altura en algunos ambientes.
- Pisos de cemento en molienda, de gres o baldosas antiácido en
ambientes del proceso de cocimiento, y de cerámica en otros ambientes
de visita, oficinas y baños. Paredes tarrajeadas y pintadas.
Revestimiento de cerámica en muros periféricos. Falsos cielos rasos de
luxalón en ambientes de visita del área de cocimiento. Carpintería de
planchas metálicas dobles en ambientes industriales y de madera
contraplacada en baños. Vidrio templado en mamparas y ventanas.
Cerraduras diversas. Baños con aparatos blancos. Grifería cromada.
- Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías
empotradas. Rejillas de desagüe en ambientes del proceso industrial.
Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas. Suministro trifásico.
Instalaciones telefónicas internas. Ascensor Schindler de seis paradas
para 37 personas.

Para Áreas Industriales y De Almacén:

- Estructura aporticada con zapatas, placas, muros de contención,
columnas, vigas, escaleras y techos de losas aligeradas de concreto
armado. Excavación para sótanos. Cimientos, sobrecimientos y falsos
pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de doble altura en algunos
ambientes.
- Pisos de cemento y gres cerámico. Paredes tarrajeadas y pintadas.
Ladrillo caravista en algunos muros. Carpintería de madera
contraplacada en puertas interiores. Carpintería de planchas metálicas
dobles en ambientes industriales. Carpintería de perfiles de fierro con
vidrio o malla en mamparas y ventanas. Portones de planchas de fierro.
Cerraduras diversas. Baños con mayólica y aparatos sanitarios blancos.
Grifería cromada.
- Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías
empotradas y a la vista. Rejillas de desagüe en ambientes del proceso
industrial. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y a la vista.
Suministro trifásico.
 TECHO COBERTURAS DE ASBESTO CEMENTO SOBRE
ESTRUCTURAS METALICAS:
- Estructura aporticada metálica de alma llena con zapatas de concreto
armado. Techos de planchas de asbesto cemento sobre tijerales
parabólicos o triangulares apoyados en columnas de acero o en placas
y columnas de concreto armado. Techos de planchas metálicas
acanaladas acabadas con pintura azul en áreas ampliadas del almacén
de productos terminados y áreas cambiadas de la planta de embotellado.
Cimientos, sobrecimientos y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros
de ladrillo de doble altura en algunos ambientes.
- Pisos de cemento. Paredes tarrajeadas y pintadas. Ladrillo caravista en
algunos muros. Mayólica blanca en baños. Cerramientos de planchas
de asbesto cemento y de planchas metálicas acanaladas. Carpintería de
madera contraplacada en puertas interiores. Carpintería de perfiles de
fierro con vidrio o malla en mamparas y ventanas. Portones de planchas
de fierro. Cerraduras diversas. Baños con aparatos blancos. Grifería
cromada.
- Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías
empotradas y a la vista. Rejillas de desagüe en ambientes del proceso
industrial. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y a la vista.
Suministro trifásico.

TECHO COBERTURAS DE ASBESTO CEMENTO SOBRE

ESTRUCTURAS LIVIANAS:
- Estructura con zapatas y columnas de concreto armado, o con columnas
metálicas. Techos de asbesto cemento sobre viguería metálica o de
madera. Cimientos, sobrecimientos y falsos pisos de concreto ciclópeo.
Muros de ladrillo de doble altura en algunos ambientes.
- Pisos de cemento. Paredes tarrajeadas y pintadas. Carpintería de madera
contraplacada en puertas interiores. Carpintería de perfiles de fierro con
vidrio o malla en mamparas y ventanas. Portones de planchas de fierro.
Cerraduras diversas. Baños con aparatos blancos. Grifería cromada.
- Instalaciones sanitarias con tuberías empotradas y a la vista o sin ellas.
Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y a la vista. Suministro
trifásico.

2.11 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN:

La antigüedad es de 8 a 37 años; y el estado de conservación es bueno.

2.12 DEPRECIACION:

Teniendo en cuenta el estado de conservación, la antigüedad y la tabla N° 04

de depreciación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, le
corresponde una depreciación de 3%, 13%, 16%, 18%, 20%, 26% y 32%.
 2.13 METODO UTILIZADO:

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y pautas de
la S.B.S, y su modificatoria, en consecuencia, es para determinar el valor
comercial y de realización del presente inmueble, utilizando el método de
tasación directa, el cual considera la valorización de cada uno de sus
componentes físicos del inmueble.

3.0 VALORIZACION.

3.1 VALOR DEL TERRENO:

Determinación del coeficiente del área vendible (CAV):

Título II, Capitulo VII, Artículo 44 de conformidad a lo establecido en el

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la
Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del
2016 y pautas de la Superintendencia de Banca Seguros y AFP – SBS,
aprobado mediante la Resolución S.B.S. N° 880-97 y sus modificatorias.

“El coeficiente del área vendible (CAV) es la relación o proporción que

existe entre el área vendible y el área bruta de la habilitación urbana.”
44.1 El coeficiente del área vendible, es la relación o proporción que existe
entre el área vendible y el área bruta de la habilitación urbana.
44.2 Los coeficientes del área vendible varían de acuerdo a las dimensiones
de los terrenos y al tipo de habilitación a realizarse según el proyecto
propuesto, teniendo en cuenta la normativa señalada en el Título II de
Habilitaciones Urbanas señalado en el Reglamento Nacional de
Edificaciones aprobado con Decreto Supremo Nº 011-2006-
VIVIENDA.
44.3 En caso de no contar con el proyecto o información necesaria se aplican
los coeficientes del área vendible consignados en la Tabla Nº 05 del
Anexo I del presente Reglamento.

En la presente valuación se considera el coeficiente de área vendible

(CAV) para Uso Industrial de más de 30,000.00m2 de extensión de área
bruta del terreno, correspondiéndole: 0.65, de conformidad a la Tabla
Nº 05 del presente reglamento.

Por lo tanto, finalmente tenemos:

VT = AT x (VUP x CAV x Fr)
 Dónde:
VT = Valor Total
AT = Área de terreno
VB = Valor Básico
VUP = Valor Unitario promedio obtenido conforme al procedimiento
establecido en el numeral 42.2 del artículo 42 del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú.
CAV = Coeficiente de Área Vendible (Tabla Nº 05)
Fr = Factor de reducción por habilitación urbana (Tabla Nº 06)

VT = Valor Total del Terreno

AT = 295,630.00m2
VUP = US$ 1,500.00
CAV = 0.65
Fr = 0.50

VALOR DEL TERRENO (VT):

VT = AT x (VUP x CAV x Fr)

VT = 295,630.00m2 x (US$ 1,500.00/m2 x 0.65 x 0.50)
VT = US$ 144’119,625.00

3.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN:

Depreciación por antigüedad y estado de conservación: 3%, 13%, 16%, 18%,

20%, 26% y 32%.
Valor
Área Estimado Valor de Reconst Factor de Valor Total
Descripción
(m2) por m2 (US$) Deprec. (US$)
(US$)
Edificaciones del año 1980 37,221.06 360.00 13,399,581.60 0.74 9,915,690.38
Edificaciones del año 1982 1,125.28 360.00 405,100.80 0.77 311,927.62
Edificaciones del año 1983 1,440.00 360.00 518,400.00 0.77 399,168.00
Edificaciones del año 1986 16,814.21 360.00 6,053,115.60 0.77 4,660,899.01
Edificaciones del año 1988 1,375.70 360.00 495,252.00 0.68 336,771.36
Edificaciones del año 1990 3,827.97 360.00 1,378,069.20 0.80 1,102,455.36
Edificaciones del año 1991 526.24 360.00 189,446.40 0.80 151,557.12
Edificaciones del año 1992 825.80 360.00 297,288.00 0.82 243,776.16
Edificaciones del año 1993 14,768.49 360.00 5,316,656.40 0.82 4,359,658.25
Edificaciones del año 1994 3,358.29 360.00 1,208,984.40 0.82 991,367.21
Edificaciones del año 1995 7,347.69 360.00 2,645,168.40 0.82 2,169,038.09
Edificaciones del año 1998 6,823.00 360.00 2,456,280.00 0.84 2,063,275.20
Edificaciones del año 2000 2,191.04 360.00 788,774.40 0.84 662,570.50
Edificaciones del año 2002 10,711.32 360.00 3,856,075.20 0.87 3,354,785.42
Edificaciones del año 2003 297.92 360.00 107,251.20 0.87 93,308.54
Edificaciones del año 2004 218.50 360.00 78,660.00 0.87 68,434.20
Edificaciones del año 2005 45.00 360.00 16,200.00 0.87 14,094.00
Edificaciones del año 2006 175.00 360.00 63,000.00 0.87 54,810.00
Edificaciones del año 2007 3,084.86 380.00 1,172,246.80 0.97 1,137,079.40
Edificaciones del año 2008 16,338.10 380.00 6,208,478.00 0.97 6,022,223.66
Edificaciones del año 2009 16,040.74 380.00 6,095,481.20 0.97 5,912,616.76
Sub Total: 144,556.21 52,749,509.60 44,025,506.24
Obras Complementarias
15%. Corresponde a las aceras, 7,912,426.44 6,603,825.94
pistas, pavimentos, silos,
pozos, cercos, etc.
Sub Total: 249,326.08 7,912,426.44 6,603,825.94

TOTAL: 480,462.25 60,661,936.04 50,629,332.18

3.3 VALOR DE TASACIÓN DIRECTA:

• 3.1 + 3.2: US$ 194’748,957.18

3.4 VALOR COMERCIAL TOTAL: US$ 194’748,957.18

Se considera que el Valor de Tasación Directa refleja adecuadamente el Valor

Comercial, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario.

3.5 VALOR DE REALIZACION TOTAL: US$ 155’799,165.74

Para determinar el Valor de Realización se ajustó el Valor Comercial por un

factor de realización de 0.80, teniendo en cuenta la situación actual del
mercado inmobiliario así como los gastos de venta, comisiones, avisos, etc.
detallados como, gastos de publicidad 2.00%, Gastos de tasación 0.20%,
comisión de ventas 5.00%, mantenimiento 2.00% y estimación de descuento
por remate 10.00%, otros 0.80%.

3.6 FACTORES CONCURRENTES Y COMENTARIOS:

• El inmueble se encuentra ubicada en una zona industrial, regida con una

zonificación de Gran industria-I3, del distrito de Ate; su principal vía es la
Carretera Central.

• En el entorno se encuentran importantes industrias y existe también

entorno urbano, propio del crecimiento de la ciudad.

• La presente valuación se ha efectuado con total independencia, declarando

que no existe algún vínculo con el cliente-propietario, no tener relación
alguna ni pertenecer al mismo grupo económico.
 ESTUDIO DE MERCADO

Valor Valor
Valor Total Valor Total
Area Terreno Area Techada Precio Venta Estimado Estimado
Dirección Construc Terreno
(m2) (m2) (US$) Construc Terreno
2 (US$) (US$) 2
(US$/m ) (US$/m )
www.adondevivir.com
Código de Anuncio: VCAT101, Venta 14,000.00 0.00 18,900,000.00 0.00 0.00 18,900,000.00 1,350.00
de terreno en Ate, zona comercial,
zonificación I2-CZ, cerca a Via de
Evitamiento, Contacto:Rosa Luz, Telf.
2418754.
Código de Anuncio:PG, Venta de 9,591.42 10,360.00 14,400,000.00 250.00 2,590,000.00 11,810,000.00 1,231.31
terreno en Ate, zona industrial,
zonificación I2, cerca a Carretera
Central, Contacto:Binswanger Perú,
Telf. 7167919.
BASE DE DATOS DEL 2016
Código: 3035759, Se vende terreno 7,000.00 0.00 8,690,000.00 0.00 0.00 8,690,000.00 1,241.43
de 7000m2, tiene 50ml de Frente,
con una zonificación de Industria
Liviana I2. Ubicado en Av. Principal,
muy cerca al Mall Aventura Plaza,
Santa Anita. Contacto: Consorcio
Inmobiliario Horizonte S.A.C. Telf.:
99705-1269.
URBANIA
Código: 3523042. Venta de terreno 180.00 0.00 190,000.00 0.00 0.00 190,000.00 1,055.56
en Av. Huarochirí, Ate. Urb. Santa
Raquel. Telf. de Contacto: 99816-
2844

• CONCLUSION: En base a la información obtenida del estudio del

mercado en el entorno, zonas colindantes y base de datos, siendo las
referencias inmuebles de menor extensión se aplicarán factores de
homologación por la extensión, considerando también la ubicación,
zonificación, entorno del inmueble, y pautas de la SBS, la situación actual
del mercado inmobiliario y posibilidad de venta, a criterio del perito se
estima que solo el valor del terreno en la zona de uso industrial, es de US$
1,500.00/m2, valor que se tomará en cuenta para la aplicación de lo
normado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

4.0 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA.

• Ficha Registral.
• Partida Electrónica.
• Autoavalúo del 2016.
• Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la
Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016.

Lima, 15 de Marzo del 2017.

 DECLARACION JURADA DE PERITOS

Por el presente Certificado, que en el mejor de nuestro conocimiento y con la mejor información
que hemos podido obtener declaramos:

• Las afirmaciones y valores contenidos en este reporte son el reflejo verdadero y correcto del
ejercicio de nuestro trabajo.
• Los análisis y contenidos consignados en el reporte son imparciales y no están influenciados
por ningún interés personal.
• Declaramos no tener ningún interés personal en la propiedad ni ninguna relación con los
propietarios o personas que nos encargaron este trabajo.
• El análisis, opiniones y conclusiones de este trabajo han sido desarrolladas siguiendo lo
estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones, así como todo lo normado al respecto
por la Superintendencia Nacional de Banca y Seguros.
• El inmueble tasado ha sido debidamente inspeccionado por nuestro perito tasador.
• Las áreas del inmueble han sido tomadas de los documentos proporcionados por el Cliente.

Nuestro N° de Registro CONATA es: 020-2008-VIVIENDA.

Titular: Roberto Borasino Seminario.

Nuestro N° de Registro REPEV es: 2932-2011

Titular: R Y B Tasadores y Supervisores SAC.

El N° de Registro del Colegio de Ingenieros del Perú es: 14328.

Titular: Roberto Borasino Seminario.

NOTAS ACLARATORIAS:

A) DEFINICIONES DE TERMINOS UTILIZADOS EN LAS TASACIONES.

VALOR DE TASACION:
Es el mejor ESTIMADO DEL VALOR del bien que puede hacer un Perito basándose en la mejor información actualizada disponible.
Calculado de acuerdo a las Normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
De ninguna manera puede tomar en cuenta expectativas futuras, si no sólo hechos realmente existentes al momento de hacer la Tasación.
VALOR COMERCIAL.
Es el VALOR ESTIMADO que se obtiene afectando el Valor de Tasación por un factor obtenido de la comparación de operaciones de compra
venta realizada de bienes similares, estableciendo las diferencias que pudieran existir entre éstos y el bien, analizado inclusive sus cualidades
intrínsecas o intangibles.

B) NO CONFUNDIR LOS RESULTADOS DE UNA TASACION CON LOS PRECIOS QUE ES ALGO QUE FIJAN LOS
PROPIETARIOS O LOS POSIBLES COMPRADORES.

PRECIO DE UN BIEN.
El precio de un bien es un hecho realmente existente.
Existen 3 precios:
✓ Precio solicitado por el propietario.
✓ Precio ofertado por el comprador.
✓ Precio de cierre de la operación de compra - venta.
PRECIO DE MERCADO.
Queda definido en la cantidad de dinero que se fija por un bien, como resultado de la negociación entre la oferta y la demanda, dentro de un
mercado libre.