MEMORIA DESCRIPTIVA PROYECTO

I.- PROYECTO : VIVIENDA -MULTIFAMILIAR

II.- PROPIETARIO : CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS ELSVAN

S.A.C.

III.- UBICACIÓN : CALLE ALFA GEMELOS (antes Calle C), Mz. M´,
Lt.15.
URB. LA CALERA DE MONTERRICO.

Fecha: JULIO 2019

IV.- ANTECEDENTES. -
a). - Legales. - CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS ELSVAN S.A.C.
Inscrita en la Partida N° 12754279 Del Registro de Personas Jurídicas de
Lima; ha adquirido el Dominio del Inmueble Inscrito mediante Compra y
Venta, el cual corre inscrito en la partida electrónica N° 42268917 del
registro de propiedad de inmuebles sede IX Lima (SUNARP)

V.- CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO. -

a). - Del Terreno Matriz: es un terreno regular con un área de 300.00 m2 con
las siguientes medidas perimétricas:

Por el frente : Con 16.00 ml. con Calle Allfa Gemelos (antes Calle C).
Por la derecha : Con 18.75 ml. con propiedad de terceros.
Por la Izquierda : Con 18.75 ml. con propiedad de terceros.
Por el fondo : Con 16.00 ml. con Propiedad de terceros.

b).- Descripción del Proyecto.- Es una edificación con uso de Vivienda –

Multifamiliar con Planta de Sótano, 8 Pisos y Azotea con las siguientes
características por nivel.

PLANTA CISTERNA:
Escalera, Pitt de Ascensor, Cuarto de Bombas, Cisterna contra incendio, y
Cisterna de Consumo diario.

SEMISOTANO:
Escalera, Hall, Ascensor, rampa de ingreso vehicular, estacionamiento menor,
patio de maniobras, estacionamiento 8, estacionamiento 9, estacionamiento 10,
estacionamiento 11, estacionamiento 12, estacionamiento 13, estacionamiento
14 y estacionamiento 15.
PRIMER PISO:
Jardín, Ingreso al edificio por la Calle Alfa Gemelos (antes Calle C),
Estacionamiento 1, Rampa de ingreso vehicular, Recepción, Baño, Hall,
Ascensor, Escalera de evacuación, sala de espera, patio de maniobras,
estacionamiento 2, estacionamiento 3, estacionamiento 4, estacionamiento 5,
estacionamiento 6, estacionamiento 7, cuarto de basura, estacionamiento de
bicicletas y elevador para accesibilidad.
SEGUNDO PISO:
Escalera de evacuación, Vestíbulo Previo, Hall, Ascensor, y 2 departamentos
que se describe a continuación:
Departamento 201: Balcón, sala-comedor, dormitorio con closet 1, baño,
pasadizo, baño, dormitorio 2 con closet, dormitorio principal con closet y baño,
cocina y patio lavandería.
Departamento 202: Balcón, sala-comedor, dormitorio con closet 1, baño,
pasadizo, baño, dormitorio 2 con closet, dormitorio principal con closet y baño,
cocina y patio lavandería.

TERCER PISO:
Escalera de evacuación, Vestíbulo Previo, Hall, Ascensor, y 2 Departamentos
que se describen a continuación:
Departamento 301: Balcón, sala-comedor, dormitorio con closet 1, baño,
pasadizo, baño, dormitorio 2 con closet, dormitorio principal con closet y baño,
cocina - lavandería.
Departamento 302: Balcón, sala-comedor, dormitorio con closet 1, baño,
pasadizo, baño, dormitorio 2 con closet, dormitorio principal con closet y baño,
cocina - lavandería.

CUARTO PISO:
Escalera de evacuación, Vestíbulo Previo, Hall, Ascensor, y 2 Departamentos
que se describen a continuación:
Departamento 401: Balcón, sala-comedor, dormitorio con closet 1, baño,
pasadizo, baño, dormitorio 2 con closet, dormitorio principal con closet y baño,
cocina - lavandería.
Departamento 402: Balcón, sala-comedor, dormitorio con closet 1, baño,
pasadizo, baño, dormitorio 2 con closet, dormitorio principal con closet y baño,
cocina - lavandería.

QUINTO PISO:
Escalera de evacuación, Vestíbulo Previo, Hall, Ascensor, y 2 Departamentos
que se describen a continuación:
Departamento 501: Balcón, sala-comedor, dormitorio con closet 1, baño,
pasadizo, baño, dormitorio 2 con closet, dormitorio principal con closet y baño,
cocina - lavandería.
Departamento 502: Balcón, sala-comedor, dormitorio con closet 1, baño,
pasadizo, baño, dormitorio 2 con closet, dormitorio principal con closet y baño,
cocina - lavandería.

SEXTO PISO:
Escalera de evacuación, Vestíbulo Previo, Hall, Ascensor, y 2 Departamentos
que se describen a continuación:

Departamento 601: Balcón, sala-comedor, dormitorio con closet 1, baño,

pasadizo, baño, dormitorio 2 con closet, dormitorio principal con closet y baño,
cocina - lavandería.
 Departamento 602: Balcón, sala-comedor, dormitorio con closet 1, baño,
pasadizo, baño, dormitorio 2 con closet, dormitorio principal con closet y baño,
cocina - lavandería.

SEPTIMO PISO:
Escalera de evacuación, Vestíbulo Previo, Hall, Ascensor, y 3 Departamentos
que se describen a continuación:

Departamento 701: Balcón, sala-comedor, dormitorio con closet 1, baño,

pasadizo, baño, dormitorio 2 con closet, dormitorio principal con closet y baño,
cocina - lavandería.
Departamento 702: Balcón, sala-comedor, dormitorio con closet 1, baño,
pasadizo, baño, dormitorio 2 con closet, dormitorio principal con closet y baño,
cocina - lavandería.

OCTAVO PISO:
Escalera de evacuación, Vestíbulo Previo, Hall, Ascensor, y Departamentos
dúplex que se describen a continuación:

Departamento 801: (Primer nivel de dúplex) Balcón, Sala- comedor, baño,

escalera de acceso al segundo nivel, cocina, pasadizo, dormitorio 1 con closet,
dormitorio principal con closet y baño.
Departamento 802: (Primer nivel de Dúplex) Balcón, Sala- comedor, baño,
escalera de acceso al segundo nivel, cocina, pasadizo, dormitorio 1 con closet,
dormitorio principal con closet y baño.

AZOTEA: Llega escalera de gato de registro de techo y 2 Departamentos que

se describen a continuación:
Departamento 801: (Segundo nivel de dúplex) terraza, BBQ, Sala de estar,
baño, hall, llega escalera de acceso al segundo nivel, pasadizo, dormitorio 2
con closet, dormitorio principal con closet y baño, patio lavandería, baño y
dormitorio de servicio.
Departamento 802: (segundo nivel de Dúplex) terraza, BBQ, Sala de estar,
baño, hall, llega escalera de acceso al segundo nivel, pasadizo, dormitorio 2
con closet, dormitorio principal con closet y baño, patio lavandería, baño y
dormitorio de servicio.

TECHO:
Registro de techo, Techo, Grupo electrógeno, Techo técnico.
VI.-SUSTENTO TECNICO PARA LA DETERMINACIÓN DE COLINDANCIA PARA EL LOTE
UBICADO CON FRENTE A LA CALLE ALFA GEMELOS (ANTES CALLE C) MANZANA M
LOTE 15, URBANIZACIÓN CALERA DE MONTERRICO, DISTRITO DE SURQUILLLO
LA EMPRESA CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS ELSVAN SAC, REMITE A
USTEDES EL SUSTENTO DE COLINDACIAS DE SU PROPIEDAD
Considerando que el Proyecto que se sustenta, está ubicado con frente a la Calle Alfa
Gemelos manzana M lote 15, Urbanización Calera de Monterrico, Distrito de Surquillo
Provincia y departamento de Lima, que tiene un área de terreno de 300.00 m2 y un
frente de 16.00m.l. (Área y frente normativo)
Que de acuerdo a la Ordenanza 1076-2007 de la Municipalidad de Lima
Metropolitana, ordenanza que se aprueba el reajuste Integral de la Zonificación de los
Usos de Suelo de los Distritos de Barranco, Surquillo y parte de un sector de los
distritos de Chorrillos y Santiago de Surco, que son parte de área de tratamiento
Normativo II de Lima Metropolitana
que, sobre el predio, se determina la altura de 6 pisos= 18.00 ml cumpliendo con el área
y frente normativo.
Que dicho predio tiene asignada la zonificación RDM (Residencial de Densidad Media).
Que de acuerdo a la ordenanza 391 -MDS – 2017 (ordenanza de consolidación de
zonas, áreas mínimas de unidad de vivienda, estacionamientos y uso de azoteas en el
distrito de Surquillo) se establece los criterios de colindancias ente lotes, así mismo, tal
como se demuestra con los registros fotográficos y planos urbanos adjuntos,

NOTA. - el lote 15 es el que pide la colindancia.

el alineamiento de los lotes colindantes de la Mz. M, con frente a la Calle Alfa

Gemelos y sus Alrededores, se tiene un altura de promedio 8 pisos, la misma que
genera beneficio a favor de los propietarios de los referidos lotes, en el sentido que las
exigencias de sus proyectos así lo requieren, el artículo octavo inciso a) dice que en las
zonas residenciales los pisos tendrán un máximo de 3.00 m. de altura , para efectos del
cómputo de la altura se deberá tener tener en cuenta que los pisos que superan la altura
indicada serán considerados como doble altura, con el número de pisos que corresponda
según la altura propuesta , sobre las alturas máximas resultantes de la aplicación de lo
regulado en el presente literal podrá edificarse una altura adicional de 3.00 ml.
Correspondiente a la altura de la azotea, y1.50 exclusivamente en el caso de uso de
semisótano para estacionamientos.
Que, de acuerdo al Reglamento de Edificaciones En el Capítulo V, art.24 del
mismo, se declara que en los proyectos de densificación urbana se podrá hacer uso de
los retiros o áreas libres para edificar, las mismas que deberán respetar las
características de su entorno, en el presente caso el entorno ya está consolidado con la
mayor altura que la normada tal como se puede observar en las fotos adjuntas.

Que de acuerdo al RATDUS DS 022-2016 VIVIENDA (Reglamento de

Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible) en el capítulo II
subcapítulo I artículo N°102.3 en las zonas urbanas en las que exista un lote con área
menor a la normativa y que colinden con lotes con edificaciones consolidadas de
acuerdo a los parámetros vigentes , la Municipalidad Distrital Correspondiente
permitirá el incremento de la altura de edificaciones en dicho lote , hasta la altura
predominante de las edificaciones de la manzana en la que se ubica el lote y la del
frente para, lograr una unidad urbanística.
Promoviendo la inversión privada sobre ellos, hecho que se lograría flexibilizando la
normatividad que los regula, motivo que refuerza nuestra propuesta, que es la
Colindancia donde de acuerdo a este término nuestra altura del lote arriba mencionada
quedaría de la siguiente forma:
La suma de los promedios de la altura del Parámetro Normativo (de acuerdo a la
Ordenanza 1076-2007 MML de la Municipalidad de Lima Metropolitana, ordenanza
que aprueba el reajuste Integral de la Zonificación de los Usos de Suelo de los Distritos
de Barranco, Surquillo y parte de un sector de los distritos de Chorrillos y Santiago de
Surco) +la altura de la edificación colindante existente. Quedando como resultado lo
siguiente: 6 pisos del parámetro + 9 pisos de colindante = 15 pisos /2= 7.5 pisos
favorece = 8 (Art. ° ordenanza 391-MDS), cumpliendo con las normativas del RNE y
de las ordenanzas vigentes la Empresa presenta un proyecto con las condiciones de
seguridad optima nuestra representada CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS
ELSVAN SAC, solicita la Colindancia por 8 pisos; en la misma ordenanza en el inciso
3 del capítulo I (de las alturas de edificación respecto a sus colindancias), quedando
como resultado lo siguiente: ,los predios que colinden lateralmente con dos
edificaciones de mayor altura que la normada, podrá edificar hasta el promedio entre
las dos alturas = ( pisos del lote 14 con frente a la Calle Alfa Gemelos + 9 pisos del lote
1 colindando por la derecha con frente a la calle Alfa Gemelos Formando esquina con la
Calle Alfa Cisne ( frente a Parque) = 17 /2 = 8.5 promediando = 9 Pisos
En conclusión, mediante esta exposición de motivos se está tratando de explicar el
fenómeno urbano que se ha desarrollado en la zona de materia del análisis, pero que
requiere de la intervención de la Municipalidad, para formalizar los actos realizados y
por realizar, y para prever un posible desordenamiento y/o abandono de la misma.

Foto 01.

Que le mérito de esto proponemos

En refuerzo de lo declarado en el Reglamento de Edificaciones, el Instituto
Metropolitano de Planificación, dentro de sus políticas de uso de suelo promueve lo
siguiente:
 Elevar la densidad urbana de acuerdo con las particularidades urbanísticas de la
zona.
  Intensificar el uso de suelo orientado a un mayor aprovechamiento de las
potencialidades que tiene el área urbana.
 Flexibilizar el uso del suelo a fin de lograr mayores niveles de compatibilidad
entre las actividades urbanas.
 Estimular la inversión inmobiliaria dentro de una sana economía urbana.
Decreto supremo 022-2016-vivienda RATDUS (reglamento de Acondicionamiento
Territorial Urbano)Art. 102.3
Decreto supremo 010-2018- Vivienda.
Decreto Supremo 012-2019 –Vivienda
Ley 30494- 2016 (Ley que modifica a la Ley 29090) Art. 14° 2f
Ordenanza N° 391-MDS- 2017(de las alturas de Edificación respecto a sus colindancias
inciso 2.
El proyecto se presenta con una altura de 8 pisos + azotea (nivel accesible encima del
techo del último piso, la azotea puede ser libre o tener construcciones de acuerdo con lo
que establece los planos de urbanos, además se puede acceder a esta por la escalera
principal o por escalera interna desde la última unidad inmobiliaria del edificio G.040
RNE definiciones, para la altura de edificación no se consideran las azoteas, tanques
elevados ni casetas de equipos electromecánicos. La ordenanza 391 define azotea como,
el área techada de la azotea no se contabiliza dentro del área ocupada por ser esta una
altura adicional a la reglamentaria.
En consecuencias para las zonas RDM, según ordenanza 1076-2007-MML ordenanza
que se aprueba el reajuste Integral de la Zonificación de los Usos de Suelo de los
Distritos de Barranco, Surquillo y parte de un sector de los distritos de Chorrillos y
Santiago de Surco, que son parte de área de tratamiento Normativo II de Lima
Metropolitana. Para un lote de 300.00 m2 de área de terreno le corresponde una altura
de seis pisos de acuerdo a la Ley 30494- 2016 ley que modifica la Ley 29090 ( ley de
Regularización de habilitaciones urbanas y de edificaciones en su artículo 14° inciso 2
f dice que la altura máxima y minina de edificación será expresada en metros lineales
en la ordenanza 1076-MML , en su anexo 4 A.9 dice la altura máxima de piso a piso
de los departamentos será de 3.00 m.l. siguiendo este concepto se le asignaría a un lote
de 300.00 m2 un a altura de 6 x 3 = 18 + 1.5 ( altura máxima que puede empezar el
primer piso = 19.5 m /2.5 m.l( altura del proyecto de piso a techo = 7.8 pisos
redondeando = 8 Pisos.
.es necesario incrementar los Parámetro de Densidad y que cumplan con los requisitos
normativos correspondientes y que tiene por finalidad un mejor aprovechamiento de los
predios con potencial de ser sujetos de inversión inmobiliaria intensiva, en
cumplimiento de las competencias y funciones Metropolitanas contenidas en el numeral
2.3, inciso 2, Artículo 161° del Título XIII de la Ley Orgánica de Municipalidades, Ley
N° 27972, en materia de Promoción del desarrollo económico social, para fomentar la
inversión privada en proyectos.
La ley Orgánica de Municipalidades – Ley N° 27972, establece la competencia de la
Municipalidad Metropolitana de LIMA PARA APROBAR EL Plan de
Acondicionamiento Territorial de nivel provincial.
 prevalescencía sobre los intereses individuales o de grupo.
Y es dentro de estos criterios que se basa nuestra solicitud, la realidad está por encima
de toda declaración de ideas, que por otro lado provienen de conceptos, ajenos a nuestra
actual realidad; el valor del terreno en Surquillo ha aumentado, en el presente caso el
terreno tiene frente a la Avenida Principal,
2. La ordenanza N° 1862- 2014- MML regulan el proceso de Planificación del
Desarrollo Territorial- Urbano del Área Metropolitana de Lima.

CONCLUSION
A partir del análisis efectuado ponemos a disposición de vuestro despacho el estudio
realizado por vuestra representada, el cual contiene el incremento de la altura de la
edificación, mas no el incremento del parámetro para contar con mayor área construida
en las zonas residencial basándonos en las colindancias con los vecinos y las zonas
aledañas al predio (RDM de Densidad Media) para que permita albergar a más
habitantes en los usos Multifamiliares y Conjuntos Residenciales.

Corresponden a las Municipalidades distritales ejecutar las acciones de promoción y

control, dirigidas al cumplimiento del plan Urbano Distrital
Que, de conformidad con lo establecido en los artículos 194° y 198° de la Constitución
Política del Perú, modificada por la Ley de Reforma Constitucional N° 27680, las
Municipalidades son órganos de gobierno local con autonomía política, económica y
administrativa en los asuntos de su competencia.
Reglamento Nacional de Edificacio A la Norma G-040 definiciones contenida en el
Título I Generalidades del nes, aprobado por DS N° 011-2006 y modificado mediante
Resolución Ministerial N° 174-2016-VIVIENDA
ALTURA DE EDIFICACION.- Dimensión, vertical en una edificación que se
mide desde el pun to medio de la vereda del frente de lote .La altura de la edificación no
se consideran azoteas, tanque elevado ni casetas de equipo electromecánico, la altura de
la edificación puede ser indicada en pisos o metros primando la altura en metros.
AZOTEA.- Nivel accesible encima del techo del último piso, la azotea puede
ser libre o tener construcciones, de acuerdo con lo que establecen los planes urbanos,
además se puede acceder a esta por la escalera principal o por la escalera interna desde
la última unidad inmobiliaria del edificio.
EDIFICACION.-Obra de carácter permanente cuyo destino es albergar
actividades humanas, comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a
ella.
PARAMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS.- disposiciones
técnicas que establecen las características que debe tener un proyecto de edificación
Señala el uso del suelo, las dimensiones del lote normativo, la altura de edificación, los
retiros, densidad neta de habitantes por hectárea, el porcentaje de área libre y el número
de estaciones requeridos por unidades de vivienda y otras condiciones que deben ser
respetadas por las personas que deseen efectuar una obra nueva sobre un lote de
terreno determinado o modificar una edificación existente.
PRIMER PISO.- Nivel de un edificio que esta inmediatamente sobre el terreno
natural, sobre el nivel del sótano o semisótano, o parcialmente enterrado en menos del
50% de la superficie de los paramentos exteriores.
SEMISOTANO.- Parte de la edificación cuya superficie superior del techo se
encuentra hasta 1.50 ml. Por encima del nivel de la vereda, el semisótano puede ocupar
retiros, excepto aquellos reservados para ensanche de vías puede estar destinado a
viviendas, siempre que cumpla los requisitos mínimos de ventilación e iluminación
lateral.

Al DS 008-2013 VIVIENDA decreto supremo que aprueba el reglamento de Licencias

de Habilitación Urbanas y Licencias de Edificación. (Vigente al momento de la
Evaluación del Expediente 4043-2016).
 EDIFICACION NUEVA.- Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas sobre
un terreno sin construir.
AMPLIACION.-Obra que se ejecuta a partir de una edificación preexistente,
incrementando el área techada. Puede incluir o no remodelación del área techada
existente.
LICENCIA DE EDIFICACION.- Constituyen actos administrativos mediante
los cuales las Municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras. La
licencia podrán ser objeto de prorroga y modificación asimismo de desistimiento de
manera expresa a solicitud del interesado.
La vigencia de la licencia es de treinta y seis (36) meses, prorrogables por doce (12)
meses calendario y por única vez, la prorroga debe solicitarse dentro de los treinta (30)
días calendario, anteriores al vencimiento de la licencia otorgada sin costo alguno.
Planteadas las definiciones se concluye que el edificio que viene construyendo la
empresa KREAR INMOBILARIA SAC no es una construcción informal cuenta con la
Licencia emitida corresponde a semisótano 5 pisos +azotea de fecha 25.07.2016 con
Resolución de Licencia N° 122-16-GDU/MDS y vigente hasta le fecha de 12.07.2019

No habiendo expediente de ampliación de la licencia de construcción puesto que la

empresa está construyendo de acuerdo a los planos aprobados y la licencia emitida con
resolución N° 122.2016 –GDU/MDS, solicitada mediante expediente N° 4043-2016
La empresa cuenta con permiso para la instalación de cerco perimétrico e instalación
provisional de caseta, tramitado mediante expediente N° 4771-2017 con vigencia desde
el inicio de obra de edificación desde 01 de abril 01 de 2017 hasta la última renovación
que vence el 02 de abril del 2018
(Las autorizaciones son renovables cada tres meses) adjuntos las autorizaciones
tramitadas por la empresa y cronograma de obra.

Corresponden a las Municipalidades distritales ejecutar las acciones de promoción y

control, dirigidas al cumplimiento del plan Urbano Distrital
Que, de conformidad con lo establecido en los artículos 194° y 198° de la Constitución
Política del Perú, modificada por la Ley de Reforma Constitucional N° 27680, las
Municipalidades son órganos de gobierno local con autonomía política, económica y
administrativa en los asuntos de su competencia.

VII.- CALCULO DE LOS DUCTOS DE EVNTILACION E ILUMINACION: