Contratos Típicos: Análisis CAS. N.

º 443-2014 LIMA

INTRODUCCION

El presente trabajo tiene como finalidad analizar los elementos del contrato en el marco de CAS. N.º 443-
2014 LIMA sobre proceso de nulidad de acto jurídico. El demandante (tercero en la compraventa
cuestionada) planteó, como pretensión principal, que se declare la nulidad de la compraventa de un
inmueble y, como pretensión accesoria, la indemnización por daños y perjuicios y la restitución del mismo,
considerando, entre otros, que las vendedoras (demandadas) adquirieron el inmueble del causante que
fue vencido por el demandante en un juicio de retracto sobre el mismo bien inmueble. En función a lo
anterior, existió un fin ilícito, toda vez que las vendedoras dispusieron de un bien que no les pertenece.
la nulidad de un contrato de compraventa de un bien ajeno, que ha sido materia de fundamento en las
sentencias de la Corte Suprema de la República en los últimos años. Así, el autor distingue el contrato de
compraventa celebrado en nombre propio y en nombre ajeno, delimitando las distintas hipótesis y
supuestos legales que se presentan, en caso se trate de la compraventa de un bien mueble o un bien
inmueble, así como la responsabilidad penal de los intervinientes en el contrato, en concordancia con el
Código Civil y el Código Penal peruanos vigentes, respectivamente.

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ANALISIS DE LA CAS. N.º 443-2014 LIMA NULIDAD DE ACTO JURÍDICO.

CAPITULO I:
I. RESUMEN DEL CASO: HECHOS FACTICOS

a) Demandante: Yna Liz Helen Chauca Solano,

b) Demandados: Rosa Valentina León Cerna viuda de Salhuana, Rosaura Evarista Salhuana León,
Lidia Guadalupe Salhuana León y Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrada.
c) Materia: Nulidad de acto jurídico

CAPITULO II:
II. FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA
El demandante sostiene como soporte de su pretensión que:
En ese sentido se pronunció la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema, mediante sentencia recaída
en Casación N. o443-2014-Lima (El Peruano, 30/12/15), en el marco de un proceso de nulidad de acto
jurídico.
 El demandante (tercero en la compraventa cuestionada) planteó, como pretensión principal, que se
declare la nulidad de la compraventa de un inmueble y, como pretensión accesoria, la indemnización por
daños y perjuicios y la restitución del mismo, considerando, entre otros, que las vendedoras
(demandadas) adquirieron el inmueble del causante que fue vencido por el demandante en un juicio de
retracto sobre el mismo bien inmueble. En función a lo anterior, existió un fin ilícito, toda vez que las
vendedoras dispusieron de un bien que no les pertenece.
 Las demandadas contestan la demanda, alegando, que es falso que la transferencia realizada tuviera un
fin ilícito, pues se trata de un bien que se encuentra dentro del comercio; asimismo, el bien fue adquirido
de las propietarias registrales, por tanto, fue adquirido válida y legalmente.
 El a quo declaró fundada en parte la demanda, en consecuencia, nulo el acto jurídico de compraventa
del inmueble, fundada la pretensión accesoria de restitución del bien, e infundada respecto de la
indemnización por daños y perjuicios; e improcedente en todos sus extremos la reconvención planteada,
tras considerar, entre otros, lo siguiente:
 
“[L]as codemandadas han dispuesto de un bien que era ajeno. 3. Que, al margen que la actora
invoca la nulidad del acto jurídico cuestionado por la causal de fin ilícito, es de típica aplicación la
causal de objeto jurídicamente imposible, regulada en el artículo doscientos diecinueve incisos
tres del Código Civil, por lo que procede la nulidad del acto jurídico de compra venta contenido
en la escritura pública de fecha once de mayo de mil novecientos noventa y nueve. 4. Que, si
bien la empresa demandada […] representada por su gerente general […] alega que adquirió de

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quien era propietario registral; alegando la buena fe registral, no puede beneficiarse con dicho
principio, pues tenía la posibilidad de conocer la inexactitud del registro, por cuanto su referido
gerente general es padre de los hijos de la codemandada […] según consta en las partidas de
nacimiento de fojas cuarenta y siete y cincuenta y uno, la actora y su padre representante
conducen muchísimo tiempo parte del inmueble de litis, ha existido sendos procesos judiciales
entre el representante de la actora y los padres de la referida codemandada y madre de sus
hijos, y dada la estrecha relación entre éstos es evidente que no podía desconocer de tales
hechos; en todo caso ha tenido suficientes posibilidades de saber que el bien que adquiría
estaba ocupado por terceros que no son sus vendedoras y que éstas no eran las propietarias 5.
Respecto a la indemnización la demandante no ha aportado ningún medio probatorio para
acreditar el daño que invoca, la relación causal, ni la cuantificación; pues los aportados al
proceso únicamente acreditan la pretensión principal, por lo que o [sic] se ha llegado de
determina [sic] que proceda el pago de indemnización. 6. Respecto a la restitución del inmueble
la demanda es amparable, por cuanto la actora es propietaria del inmueble […]”.1
 
En apelación, el ad quem revocó la apelada que declaró fundada en parte la demanda, y reformándola
declaró infundada la demanda, tras considerar lo siguiente:
 
“Pretender cuestionar el acto jurídico bajo el supuesto de estar incurso en la causal de fin ilícito
por el hecho de ser un bien ajeno no resulta viable, puesto que en todo caso se pretende a
través de una pretensión de ineficacia estructural del acto, discutir el mejor derecho de propiedad
que ostentan las partes sobre el inmueble en cuestión. En esta línea de pensamiento, tampoco
resulta procedente disponer la nulidad del acto por estar incurso en la causa de objeto
jurídicamente imposible como se ha considerado en la apelada, en tanto ello es una pretensión
no debatida a través del presente proceso. De tal forma, advirtiendo que los casos de autos
existen diversas personas que reclaman la propiedad sobre el inmueble sub litis, ello debe
hacerse valer a través del proceso de conocimiento correspondiente, más no a través de una
ineficacia estructural del acto jurídico como la pretendida 2. Que, al no haberse acreditado las
causales de nulidad invocadas corresponde desestimar la demanda […]”2

La Suprema declaró fundado el recurso de casación, tras considerar, entre otros, lo siguiente:
“[S]i se vende un bien ajeno como suyo y el propietario tiene conocimiento de ello o tiene la
posibilidad de conocer que su vendedor en realidad no es propietario del bien, dicha venta es
nula. […] [E]n atención a los considerandos precedentes y advirtiéndose que en la Escritura
Pública de fecha once de mayo del dos mil nueve, la parte vendedora vende como propio un

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bien ajeno (sin comprometerse a obtener el consentimiento del verdadero propietario, o adquirir
el bien del verdadero propietario, para luego transferir la propiedad al comprador) y que dicha
circunstancia era conocida por la compradora demandada, en virtud al principio de publicidad
registral consagrado en el artículo dos mil doce del Código Civil, el acto jurídico contenido en la
referida Escritura Pública deviene en nulo, por contener un objeto jurídicamente imposible […]”.3

CAPITULO III: Análisis de los elementos del contrato en la Casación N.º 443-2014 LIMA

ELEMENTOS DEL CONTRATO

a) La transferencia, el pago del precio: Precio (Elemento Real): Valor asignado a la cosa que se
otorga en venta. El vendedor, quien transfiere la propiedad, y el comprador, que es quien la
adquiere.
Nulidad de Acto Jurídico.: El acto jurídico de compra venta de un bien ajeno, en el cual el
vendedor no se compromete a obtener el consentimiento del verdadero propietario o a adquirir el
bien de éste para luego transferir la propiedad al comprador; es nulo si el comprador conocía tal
hecho o estaba en posibilidades de conocer que su vendedor en realidad no es propietario del
bien (pese a que se identificó como tal).
Un gran número de sentencias de la Corte Suprema de la República han sostenido que la venta
de bien ajeno es nula. La causa de la nulidad varía; así, encontramos las siguientes
afirmaciones:
1) En la venta de un bien ajeno falta la manifestación de voluntad del propietario (inciso 1 del
artículo 219 del Código Civil);
2) Vender un bien ajeno es un imposible jurídico (inciso 3 del artículo 219 del Código Civil);
3) La venta de un bien ajeno tiene un fin ilícito (inciso 4 del artículo 219 del Código Civil); y,
4) La venta de un bien ajeno es un acto contrario a las leyes que interesan al orden público o a
las buenas costumbres (inciso 8 del artículo 219 del Código Civil).
La demandada denunció en instancia casatoria que la Sala Superior al resolver solo se limitó a
mencionar los requisitos de validez del acto jurídico, sin haberse pronunciado en forma expresa
por cada una de ellos, por lo que considera que debe declararse infundada la demanda. Más
aún, que según argumenta, no se puede transferir la propiedad de un bien cuando falta la
intervención del titular del mismo, con lo que queda demostrada la finalidad ilícita, con la que han
obrado los demandados, habiéndose transgredido la buena fe prevista en el artículo 1362 del
C.C.

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b) Exigencia de las partes: En los contratos onerosos (como la compraventa), se entiende por
causa, para cada parte contratante, la entrega o promesa de una cosa o servicio por la otra
parte; en los de pura beneficencia (Ej. el de donación), la mera liberalidad del bienhechor. 
Ahora bien, es cierto que nuestro ordenamiento jurídico consagra, como regla general, el
principio del “nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse haberet” 4 ; es decir, que sólo
puede transferir la titularidad del derecho de propiedad sobre un bien , quien es su propietario;
pero es un error considerar, a partir de esta afirmación, que la venta del bien ajeno es nula.
Así el juez de primera instancia declaro fundada la pretensión accesoria de restitución del bien, e
infundada respecto a la indemnización por daños y perjuicios; e improcedente en todos sus
extremos la reconvención planteada. Pues si bien la empresa demandada alega que adquirió el
bien de quien era propietario registral; bajo el principio de buena fe registral, no puede
beneficiarse con dicho principio, pues tenía la posibilidad de conocer la inexactitud del registro

c) Función económica del contrato : Mediante el contrato, los intereses de las partes "se combinan
de manera que cada cual halla su satisfacción; de esto deriva, en el conjunto, un incremento de
utilidad, de la que participan en varias medidas cada uno de los contratantes".5
El contrato es el instrumento práctico que realiza las más variadas finalidades de la vida
económica, sirviendo para satisfacer las necesidades humanas.
Desenvuelve al máximo su poder vinculante dentro de una economía capitalista liberal. Los
principios fundamentales que caracterizan esta concepción, en el ámbito jurídico, son:
1- La propiedad privada de todos los bienes, que otorga a su titular, el máximum de
facultades que puede tener el sujeto sobre los bienes.
2- La libertad económica más absoluta, que se manifiesta en los principios de la libre
empresa, de la libre competencia y de la libertad de trabajo. En lo específico la
autonomía de la voluntad, en sus dos aspectos: libertad de contratar y libertad
contractual y su consecuencia, la fuerza vinculante del contrato, así celebrado.

NULIDAD DE COMPRA VENTA DE BIEN AJENO

La Corte Suprema en la Casación Nº 443-2014 LIMA, refirió que el acto jurídico de compraventa
de un bien ajeno, en el cual el vendedor no se compromete a obtener el consentimiento del
verdadero propietario o a adquirir el bien de éste para luego transferir la propiedad al comprador;
es nulo si el comprador conocía tal hecho o estaba en posibilidades de conocer que su vendedor
en realidad no es propietario del bien (pese a que se identificó como tal).

La demandante solicitó la nulidad de la Escritura Pública por la cual la señora R.L.C y sus hijas
vendieron el inmueble sub litis a favor de una vidriería, en la que se consigna que las vendedoras
adquirieron el inmueble por derecho sucesorio de quien en vida su padre; lo cual es errado, por
4
Recogido en D. 18, 1 28 pr
5
http://derechomx.blogspot.pe/2012/08/funcion-economica-del-contrato.html

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cuando el referido finado y la demandada fueron vencidos por el demandante en un juicio de

retracto sobre el mismo inmueble, por tanto, tienen subrogados en sus derechos y obligaciones
del mismo. 

Así el juez de primera instancia declaro fundada la pretensión accesoria de restitución del bien, e
infundada respecto a la indemnización por daños y perjuicios; e improcedente en todos sus
extremos la reconvención planteada. Pues si bien la empresa demandada alega que adquirió el
bien de quien era propietario registral; bajo el principio de buena fe registral, no puede
beneficiarse con dicho principio, pues tenía la posibilidad de conocer la inexactitud del registro

Sin embargo, la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima revocó la apelada que declaró
fundada en parte la demanda sustentando que pretender cuestionar el acto jurídico bajo el
supuesto de estar incurso en la causal de fin ilícito por el hecho de ser un bien ajeno no resulta
viable, puesto que en todo caso se debería pretender a través de una pretensión de ineficacia
estructural del acto, discutir el mejor derecho de propiedad que ostentan las partes sobre el
inmueble en cuestión. 

Aun cuando falló el Ad quem, la demandada denunció en instancia casatoria que la Sala

Superior al resolver solo se limitó a mencionar los requisitos de validez del acto jurídico, sin
haberse pronunciado en forma expresa por cada una de ellos, por lo que considera que debe
declararse infundada la demanda. Más aún, que según argumenta, no se puede transferir la
propiedad de un bien cuando falta la intervención del titular del mismo, con lo que queda
demostrada la finalidad ilícita, con la que han obrado los demandados, habiéndose transgredido
la buena fe prevista en el artículo 1362 del C.C.

Por lo que al resolver el recurso casatorio, la Corte Suprema señaló que si bien nuestro
ordenamiento jurídico consagra como regla general, el principio según el cual, sólo puede
transferir la titularidad del derecho de propiedad sobre un bien, quien es su propietario; ello no
significa que, per se, la venta del bien ajeno sea inválida o nula, pues como veremos
seguidamente, los efectos que se generen como consecuencia de la venta de un bien ajeno son
diversos, dependiendo de determinadas circunstancias.

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CONCLUSIONES

1. Si bien nuestro ordenamiento jurídico consagra como regla general, el principio según el cual,
sólo puede transferir la titularidad del derecho de propiedad sobre un bien, quien es su
propietario; ello no significa que, per se, la venta del bien ajeno sea inválida o nula, pues como
veremos seguidamente, los efectos que se generen como consecuencia de la venta de un bien
ajeno son diversos, dependiendo de determinadas circunstancias.
2. La compraventa de bien ajeno puede ser definida como el contrato de atribución patrimonial
(función traslativa) que tiene por objeto un derecho cuya titularidad corresponde a un sujeto
distinto del vendedor y donde éste actúa en nombre propio (agere nomine proprio). En tal
sentido, no puede afirmarse que en la compraventa de bien ajeno falte la manifestación de
voluntad del propietario, puesto que el comprador y el vendedor (aún si no se encuentra
legitimado para disponer) han manifestado su voluntad y en tal sentido hay acuerdo y, por lo
tanto, hay contrato. El propietario es un tercero respecto de este contrato, por lo que,
obviamente, no se requiere que manifieste su voluntad.
De conformidad con el artículo 1409 del Código Civil la prestación materia de la obligación
creada por el contrato puede versar sobre bienes ajenos. En efecto, el artículo citado señala:
“La prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre: (…)
2. Bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio por cualquier otra
causa”.
Esta norma permite afirmar que los contratos con función traslativa pueden versar sobre bienes
ajenos. En tal sentido, queda totalmente descartado que pueda considerarse que la compraventa
de bien ajeno importa un imposible jurídico. Al respecto, comentando el artículo bajo análisis, DE
LA PUENTE Y LAVALLE señala: "Para dejar claramente establecido que el carácter obligacional
del contrato de compraventa admite la posibilidad de venta de una cosa ajena, el codificador de
1984 decidió, con muy buen criterio, establecer expresamente entre las disposiciones generales
de los contratos que la prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar
sobre bienes ajenos"6

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DE LA PUENTE YLAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Tomo II. Lima: Palestra, 2007, p. 131

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Esto permite reafirmar que para el Código Civil la capacidad de disposición o la legitimidad para
disponer no constituyen un presupuesto del contrato con función traslativa, lo que en otras
palabras significa que la falta de capacidad de disposición o de la legitimidad para disponer del
vendedor no ocasionan la nulidad del contrato de compraventa de bien ajeno. Así, la
compraventa celebrada por quién no es titular es válida en nuestro ordenamiento jurídico.

BIBLIOGRAFIA

1. DE LA PUENTE YLAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Tomo II. Lima: Palestra, 2007, p.
131
2. http://boletines.actualidadcivil.com.pe/resumen-de-la-jurisprudencia-civil-procesal-civil-y-
registral/acto-juridico/es-nulo-el-acto-juridico-por-objeto-juridicamente-imposible-cuando-la-
vendedora-y-compradora-conocian-que-el-bien-era-ajeno-noticia-287.html
3. http://www.derecho.usmp.edu.pe/itaest2011/Articulos_estudiantiles/06-
2011_Algunas_consideraciones_sobre_la_compraventa.pdf
4. file:///G:/CAS.%20N%C2%BA%20443-2014%20LIMA.pdf
5. Recogido en D. 18, 1 28 pr
6. http://derechomx.blogspot.pe/2012/08/funcion-economica-del-contrato.html