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Tribunal de Apelacin en lo Civil y Comercial de Asuncin, sala 3

Peroni Gonzlez, Carlos Angel c. Banco de Inversiones del Paraguay (En quiebra) (Ac. y Sent. N 19)

12/03/2009

Voces

ACTOR ~ BOLETO DE COMPRAVENTA ~ CERTIFICACION DE FIRMA ~ CONTRATO ~ DEMANDA ~ DEMANDADO ~ DERECHO ~


DERECHO DE PROPIEDAD ~ ESCRITURA PUBLICA ~ ESCRITURACION ~ FECHA CIERTA ~ FIDEICOMISO ~ INMUEBLE ~
MUTUO ~ NEGOCIO JURIDICO ~ NULIDAD ~ PARTE ~ POSESION ~ PROPIEDAD HORIZONTAL ~ REIVINDICACION ~
REVOCACION DE LA SENTENCIA ~ SENTENCIA ~ TRANSMISION DE BIENES ~ TRANSMISION DE DOMINIO

Tribunal: Tribunal de Apelacin en lo Civil y Comercial de Asuncin, sala 3

Fecha: 12/03/2009

Partes: Peroni Gonzlez, Carlos Angel c. Banco de Inversiones del Paraguay (En quiebra) (Ac. y Sent. N 19)

Publicado en: LLP 2009 (mayo), 460

Hechos

El representante de un banco en quiebra interpone recurso de apelacin contra la sentencia que rechaz la
excepcin de falta accin opuesta por su parte e hizo lugar a la demanda de reivindicacin. El Tribunal de Apelacin
en lo Civil y Comercial, tercera sala, revoca la resolucin impugnada.

Sumarios

1. 1 - Debe revocarse la sentencia que hizo lugar a la demanda de reivindicacin cuando el actor no es
propietario perfecto y real del inmueble litigioso al no haberse producido la trasferencia del bien a su
favor por la falta de escrituracin del boleto de compraventa.

2. 2 - Aun cuando el boleto de compraventa adquiri fecha cierta al certificarse las firmas en l obrantes
no adquiri autenticidad, ya que es un requisito fundamental que los actos traslativos de dominio de
inmuebles sean hechos por escritura pblica so pena de no tenerlos por concluidos.

3. 3 - Si bien la inscripcin preventiva del boleto de compraventa hace saber a terceros que existe una
persona que posee derecho a la cosa, se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades para que se
perfeccione el acto, razn por la cual, al no escriturarse dicho documento la transferencia no se ha
producido y el derecho real no ha sido adquirido por el actor reivindicante.

4. 4 - Siendo que al declararse la nulidad del fideicomiso celebrado por el demandado con un tercero que
transfiri el bien al actor, queda sin efecto la traslacin de dominio y la constitucin de la propiedad
fiduciaria, al no ser el acto eficaz entre partes ni frente a terceros, nada impide que otros negocios
jurdicos se celebren sobre la cosa o bien.

5. 5 - Carece de sustento la pretensin de la demandada sobre el inmueble basada en el dinero que


proporcion para su construccin a travs de un mutuo ya que la propiedad se adquiere por un acto
traslativo y no por dicho contrato.

6. 6 - Es procedente la demanda de reivindicacin cuando el actor demostr ser propietario de los


inmuebles en propiedad horizontal, mientras que la demandada no ha probado en forma clara y precisa
su derecho dominial alegado (del voto en disidencia del Dr. Garca).

TEXTO COMPLETO:

2 Instancia.- Asuncin, marzo 12 de 2009.

1) Es nula la sentencia apelada?

2) En su caso, se dict conforme a derecho?

1 cuestin: La Dra. Buongermini Palumbo dijo: La recurrente en el escrito a fs. 634/643 de autos manifiesta que el
fallo impugnado adolece del vicio de nulidad porque el a quo no ha valorado pruebas instrumentales al dictar la
sentencia. Sostiene que el a quo ha inobservado la regla de la sana crtica en su juzgamiento y que se han violado las
solemnidades prescriptas en el art. 404 del CPC. Sostiene que el a quo falta a la verdad al sostener en el fallo que
"las pruebas aportadas con carcter general consistentes en documentos varios, as como la presentacin de
instrumentos pblicos especficos acompaados al escrito de demanda, resultan suficientes para acreditar que
cuando el actor firm el contrato de compraventa del inmueble que desea reivindicar, exactamente el 30 de agosto
de 2004, el titular dominial de la cosa era la persona jurdica denominada INCOL Inmobiliaria y Constructora S.R.L."
(sic) al respecto menciona que el mismo actor, ha contribuido a introducir pruebas relevantes para su parte las
cuales acompa al escrito de demanda fs. 29 y siguientes que son: Testimonio de la Escritura Pblica N 41 de
fecha 28 de abril de 1988, pasada frente a la Escribana Gladis Vela de Figueredo por la que INCOL transfiri a BIPSA
el dominio fiduciario de la Finca N 12.446 del Distrito de la Encarnacin; 2) Copia autenticada de la SD N 699 de
31de agosto de 1999 dictada en los autos caratulados Banco de Inversiones del Paraguay S.A. c. Incol s/
reivindicacin parcial y cumplimiento de contrato"; y 3) SD N 705 del 27 de agosto de 1999 dictada en el juicio
caratulado "Universo de Inversiones y Servicios S.A. c. Incol Inmobiliaria y Constructora S.R.L. y otros s/
cumplimiento de contrato y otros". Afirma que de las propias instrumentales agregadas por parte de la actora se
puede inferir con suma facilidad, que resulta imposible que el Abog. Carlos Peroni sea propietario de los
departamentos y unidades que pertenecen legtimamente a BIPSA. Arguye que el Sr. Peroni nunca fue propietario de
las unidades que pretende reivindicar y que nunca fue poseedor de la cosa pretendida. Seala que el actor se
ampara en un simple contrato privado de compraventa que no rene los requisitos exigidos por Ley para esta clase
de transacciones. Aduce que lo que su representacin se cuestiona es si cmo es posible que la sentenciante no haya
valorado adecuadamente el testimonio de la Escritura Pblica N 41 y bajo qu criterios se da preeminencia a un
contrato privado ante un documento pblico oponible a terceros. Por otro lado, sostiene que fueron dejadas de lado
pruebas ofrecidas por su parte, al no haber sido examinadas ni tomadas en cuenta al momento de dictar la
sentencia, estas pruebas que segn seala son decisivas para el fallo de la causa se pueden observar en el
expediente caratulado: "BIPSA c. INCOL S.R.L. s/ Demanda Ordinaria de Reconocimiento de Crdito" ao 2005, N
99. Sostiene que si bien es cierto que en sta escritura se ha anulado la figura del fideicomiso por sentencia judicial,
la misma no puede tener el efecto extensivo de anular las voluntades de las partes por ministerio legis, de
conformidad a lo dispuesto en el CC arts. 715 y 361. Seala que la otra situacin que configura la nulidad de la
resolucin, resulta de la falta de apreciacin correcta de la SD N 699 de fecha 31 de agosto de 1999 ya que en ella
se conden a INCOL S.R.L. a entregar al BIPSA. el sub-suelo, planta baja, entrepiso y otra unidad ms del Edificio
Capital. Arguye que dicha sentencia se encuentra firme y consentida por lo que en cumplimiento de la misma el
BIPSA. ha ejercido siempre en forma constante, pblica y pacfica los derechos de posesin y propiedad conferidos
por medio de la referida resolucin judicial. Seala que se advierte el dolo por parte de la firma INCOL con la
celebracin del contrato privado del 30 de agostote 2004, donde ha maquinado artificiosamente la doble
compraventa en connivencia con el Abog. Carlos Peroni de un mismo inmueble de propiedad horizontal -puesto que
el BIPSA lo haba adquirido por compra primero y luego por reivindicacin judicial. Finalmente, concluye diciendo
que su parte considera que la sentencia recurrida debe ser apelada pues en ella se advierten graves violaciones de
garantas procesales de rango constitucional inclusive, como la de defensa en juicio, afirma que se ha violentado el
debido proceso, cita los arts. 15 inc. b) 111, 269 y 404 del CPC.

Corrido traslado a la adversa, la misma contesta en trminos del escrito a fs. 644/661 manifestando que los
documentos presentados por su parte como pruebas, acreditan su derecho a la propiedad y a la posesin de los
inmuebles en propiedad horizontal objeto de la reivindicacin. Afirma que han valorado las pruebas instrumentales,
y que mediante ellas se ha decido la cuestin a su favor ya que en una accin reivindicatoria lo mas importante y
definitorio es el ttulo que acredita el dominio del inmueble que es el derecho a la posesin del mismo. Por otro
lado, arguye que en la sentencia se reconoci su derecho a la posesin de los inmuebles reivindicados porque el
ttulo presentado a juicio para reclamarla, el contrato de adquisicin de fecha 30 de agosto de 2004 y su inscripcin
en el registro de inmuebles acreditan a su favor la propiedad del inmueble objeto de la accin reivindicatoria de
acuerdo a lo dispuesto por la Ley de fondo, arts. 1966, 1968 y dems concordantes del CC. Seala adems que la
inscripcin a su nombre del contrato de adquisicin y de los inmuebles reivindicados en el registro de inmuebles en
fecha 21 de julio de 2005 por orden judicial y con resolucin favorable de la Direccin General de Registros Pblicos,
le ha otorgado plenos derechos sobre los inmuebles para oponer ttulo que le acredita la propiedad de los mismos
contra los terceros y para reclamar con toda justicia el derecho a la entrega de la posesin del mismo, incluido
obviamente el demandado Banco de Inversiones del Paraguay en quiebra, el incalificable poseedor de mala fe. En
cuanto a la adversa, sostiene que la misma presenta argumentos improcedentes e impertinentes, seala que la
misma no presenta documentos vlidos ni legtimos que lo acrediten titular del dominio del inmueble objeto de la
reivindicacin. Arguye que el demandado invoca como ttulo de propiedad la Escritura Pblica N 41 del 28 de abril
de 1988, la cual fue anulada por sentencia judicial firme y ejecutoriada. Con referencia a la medida de no innovar
sostiene que la misma fue anotada en fecha muy posterior a la de la inscripcin de los inmuebles a su favor.
Concluye diciendo que no existe un slo argumento que haya sido expuesto por el recurrente que pueda considerarse
como fundamento del recurso de nulidad, por lo que solicita sea rechazado con expresa condenacin de costas.

Los agravios expresados en este apartado no corresponden a errores in iudicando, sino a errores in procedendo, por
lo que debern ser examinados en sede de apelacin. Dado que no se advierten en el auto recurrido, vicios o
defectos que autoricen a declarar de oficio su nulidad, el recurso debe ser desestimado.

Los Dres. Martnez Prieto y Garca manifestaron: Votar en idntico sentido.

2 cuestin: La Dra. Buongermini Palumbo dijo: Por la Sent. Apelada N 462 de fecha 1 de agosto de 2007 el a quo
resolvi: "I) Rechazar la excepcin de falta de accin opuesta como medio general de defensa por el representante
legal del Banco de Inversiones del Paraguay S.A. (En Quiebra). II) Hacer lugar a la demanda de reivindicacin
promovida por Carlos A. Peroni contra el Banco de Inversiones del Paraguay S.A. "BIPSA" (En Quiebra) y, en
consecuencia, disponer la entrega al actor de la posesin de los inmuebles en propiedad horizontal ubicados en el
Edificio Capital construido sobre la finca N 12.446 del distrito de la Encarnacin, individualizado como 1) La unidad
1, ubicado en el sub suelo, con rea propia de 57,11 mts2, rea comn de 19,18 mts2 y rea total de 76,29 mts2,
con un porcentaje de copropiedad del 1.3358 %, con Cta. Cte. Ctral. N 10.0424.09/A-01; 2) La unidad 2, ubicada en
el Sub suelo, con rea propia de 277,87, rea comn de 93.33 mts2 y rea total de 371.20 mts2, con un porcentaje
de copropiedad de 6.4995 %, con Cta. Cte. Ctral. N 10.0424.09/A02; 3) La Unidad 1 ubicada en la planta entre piso,
con una superficie propia de 243.17 mts2, rea comn de 81.68 mts2 y rea total de 324.85 mts2, con un porcentaje
de copropiedad de 5.6880 %, con Cta. Cte. Ctral. N 10.0424.09/00-02. III) Ordenar al representante legal del BIPSA
(En Quiebra) la entrega de la posesin del inmueble objeto de la accin de reivindicatoria a la parte actora, en el
plazo perentorio de diez das de quedar firme y ejecutoriada esta sentencia, bajo apercibimiento de que en caso de
incumplimiento en el plazo establecido, la orden se har cumplir mediante mandamiento judicial de lanzamiento y
desahucio. IV) Imponer las costas a la parte demanda. V) Anotar..." (sic) (fs. 598/605).

La Abog. S. E. G. manifiesta que el a quo hizo letra muerta de lo dispuesto por el art. 673 del CC que prescribe que
son requisitos esenciales del contrato el consentimiento o acuerdo de las partes, el objeto y la forma cuando fuere
prescripta por la Ley bajo pena de nulidad, cita adems el art. 303 y el 700 del CC que establece que deben ser
hechos por Escritura Pblica los contratos que tengan por objeto la constitucin, modificacin, trasmisin, renuncia
y la extincin de derechos reales sobre bienes que deban ser registrados. Arguye que la Ley condiciona la validez de
la transferencia del dominio sobre inmuebles al cumplimiento de la forma establecida, es decir, mediante Escritura
Pblica. Cita adems el art. 707 que dice que el instrumento privado que alterase lo que se hubiere convenido en un
instrumento pblico, no producir efecto contra terceros. Arguye que en este caso, que con la tajante afirmacin de
que el titular del dominio del inmueble reclamado es el Sr. Peroni se descubre la intencin de los completados
contra el BIPSA. Sostiene que no existe en la sentencia recurrida manifestacin alguna por parte del Juez que
permita suponer que tuvo en consideracin la instrumental ofrecida por BIPSA (SD N 699 del 31 de agosto de 1999
dictadas por el juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Sexto Turno en el juicio: "BIPSA. c. INCOL s/
Reivindicacin Parcial y Cumplimiento de Contrato" y que le atribua la propiedad, seala que se denota parcialidad
al considerar slo las pruebas ofrecidas por la parte actora. Afirma que resulta imposible negarse que el nico
propietario de las unidades individualizadas como subsuelo, entre piso y planta baja es BIPSA y nadie ms ya que fue
con su dinero que fue construido y le fue trasmitido en propiedad definitiva e irrevocablemente entre BIPSA e INCOL
mediante la Escritura Pblica N 41 de fecha 28 de abril de 1988 pasada ante la Escribana Pblica Gladys de
Figueredo. Seala que el Juez del Dcimo Turno declar nulo el contrato ya que en el sistema de nuestro Cdigo Civil
no pueden existir ms derechos reales que los admitidos expresamente y que son el dominio, el condominio, el
usufructo, el uso y la habitacin, las servidumbres, la prenda y la hipoteca, y que como el fideicomiso no figura en
el catlogo de los derechos reales legislados el fideicomiso debe ser declarado nulo. Afirma que de acuerdo con la
interpretacin objetiva y veraz de las normas mencionadas la solucin legalmente inacatable es la de reconocer la
validez de las transferencias de dominio hechas por INCOL a favor de BIPSA, comprendiendo las unidades de
subsuelo, planta baja y entrepiso, cuya propiedad reconoce el juez a favor del Sr. Peroni. Arguye que en el caso
sometido a decisin se tiene que el acto jurdico fue el contrato de fideicomiso suscripto por INCOL y BIPSA y en
cuya virtud las partes recibieron los efectos del aludido contrato: INCOL veintisis mil millones de guaranes que
utiliz en la construccin del edificio Capital y BIPSA el dominio de las diversas unidades y departamentos que le
fueron trasmitidos en propiedad definitiva e irrevocable. Sostiene que por lo tanto INCOL no poda transferir la
propiedad de ninguna dependencia del Edificio Capital porque ya no le pertenecan al haber dispuesto todos ellos a
favor de BIPSA. Aduce que por esta razn el Sr. Peroni no puede ser considerado dueo del inmueble que tan
generosamente le atribuye el juez firmante de la sentencia. Apunta las siguientes razones para fundamentar esta
afirmacin: 1) sostiene que no se puede adquirir la propiedad de un inmueble por contrato privado, porque ste no
produce efectos contra terceros, 2) quien vendi el inmueble tena mermada su capacidad de disposicin por la
existencia de medidas cautelares, arguye que fue en vista de estas medidas cautelares que procedieron a la venta
mediante contrato privado ya que ste no requiere el pertinente informe del registro de inmuebles sobre el estado
actual de las condiciones de dominio, y 3) Quien vendi el inmueble al Sr. Peroni no poda hacerlo porque no era
dueo del inmueble. Seala la connivencia entre el vendedor INCOL y el comprador Sr. Peroni por haber adquirido
por contrato privado un inmueble cuya inscripcin preventiva carece de eficacia jurdica pues adolece de vicios de
nulidad y por falta de credibilidad en cuanto a la fecha. En sntesis manifiesta que el referido contrato de
inscripcin preventiva carece de eficacia jurdica por estar viciado de nulidad absoluta el acto jurdico celebrado en
funcin del aludido contrato privado de compra venta de inmueble. Solicita la nulidad de la resolucin recurrida o
en su defecto se haga lugar al recurso de apelacin revocando la sentencia impugnada en todas sus partes.

Corrido traslado a la adversa, el Abog. Peroni comenta que en la fundamentacin del recurso de apelacin se
presenta la misma situacin que ya se diera en el recurso de nulidad. Reafirma que los documentos presentados
respaldan firmemente su derecho al dominio y posesin de los inmuebles objetos de la presente accin
reivindicatoria. En cuanto a la primera manifestacin de la contraparte referente a las disposiciones legales
contenidas en los arts. 1966 y 1968 del CC sostienen que los mismos expresamente establecen que el contrato es un
modo de adquirir bienes inmuebles. En cuanto al segundo punto del recurrente, a lo que se refiere a la inscripcin
del inmueble en la Direccin General de los Registros Pblicos no es vlida ni le es oponible al BIPSA (En Quiebra)
porque el dominio no le fuera transferido por contrato, por su parte fundamenta que lo anteriormente citado
contradice lo expresado en la disposicin del art. 1968 del CC. En tercer lugar manifiesta que la contraparte alega
sin fundamento alguno que la inscripcin del inmueble a su favor no es oponible porque es de fecha posterior a la
medida de no innovar inscripta a su favor con anterioridad, a lo cual califica de falso ya que afirma que se ha visto y
constatado con lo consignado por el registro de inmuebles en sus informes de condiciones de dominio de la Finca N
12.446 del distrito de la Encarnacin de fs. 503/519 y 538/554 que la inscripcin del inmueble a su favor se
formaliz en fecha 21 de julio de 2005 y la medida de no innovar a favor de BIPSA (en quiebra) se inscribi en fecha
27 de octubre de 2005, ms de tres meses despus. Reitero que de ninguna manera se puede considerar como
argumentos para rechazar la accin reivindicatoria que se basa en la propiedad de inmueble que da derechos a la
posesin. Aclara adems que la gran cantidad de anotaciones preventivas y de litis sobre la Finca N 12.446 del
Distrito de la Encarnacin en la que se asienta el Edificio Capital corresponden y afectan a otras y muy distintas
unidades en propiedad horizontal que son de otros cuarenta copropietarios. Vuelve a reiterar que sobre el
argumento de la adversa referente a la Escritura Pblica N 41 del 28 de abril de 1988, como se ha demostrado la
misma fue anulada por sentencia judicial firme y ejecutoriada. Seala que la contraparte invoca como derecho suyo
a la posesin, lo resuelto por la SD N 699 del 31 de agosto de 1999 lo cual afirma fue ocultado con mala fe para
ejercer la accin reivindicatoria utiliz como ttulo que le acreditaba la propiedad, la citada escritura pblica
anulada. Arguye que es un incalificable disparate la afirmacin del recurrente de que la nulidad decretada por la
sentencia judicial firme y ejecutoriada de su ttulo de propiedad del inmueble no le afecta, no le perjudica y no le
es oponible. Resalta que la demanda que el BIPSA incoara contra INCOL reclamando el pago de un crdito, que ya se
ha demostrado en juicio, ha sido rechazada por sentencia definitiva y se ha dispuesto el levantamiento de la medida
cautelar de no innovar que se ordenara en dicho juicio. Finalmente sostiene que an en el supuesto caso de que
haya existido el crdito y que ste haya sido la causa de la suscripcin de la escritura de transferencia del
inexistente y nulo dominio fiduciario sobre la finca madre que luego fuera anulada, en todo caso le podra haber
otorgado derecho para accionar al BIPSA contra INCOL para reclamar el pago de lo adeudado pero en ningn caso
puede ser causa o argumento jurdico para sostener que es el propietario, porque ese ttulo tiene validez no
obstante que se haya anulado judicialmente y mucho menos para negar a esta parte la posesin de los inmuebles
objeto de la accin reivindicatoria, oponindome el sealado ttulo anulado judicialmente. Como comentarios
finales sobre los tres fundamentos principales del recurrente reitera que: primero acerca de que no se puede
adquirir la propiedad de un inmueble con acuerdo privado porque este no produce efectos contra terceros (sic) que
dicha argumentacin queda demolida por las disposiciones de los arts. 1966 y 1968 del CC, (sic) seala que BIPSA y
sus representantes violan la doctrina de los actos propios ya que en otro juicio en el que es actor sostiene
totalmente lo contrario, "BIPSA c. INCOL s/ usucapin, tramitado ante el juzgado del Noveno Turno, Secretaria
Magali Zavala, donde reconoce a INCOL como propietaria" y en tal carcter la demanda por usucapin en base a un
contrato privado de adquisicin de las unidades correspondientes a toda la planta sptima del Edificio Capital.
Segundo: acerca de que quien vendi tena mermada su capacidad de disposicin por la existencia de medidas
cautelares, tales como anotacin de litis y embargo preventivo, manifiesta al respecto que lo dicho es falso porque
las medidas cautelares, salvo la medida de no innovar no impiden la transferencia de propiedad de los inmuebles,
afirma que dichas medidas anotadas existentes en ningn caso se refieren o afectan a las unidades en propiedad
horizontal conforme los informes de condiciones de dominio de la finca 12.446 del Distrito de la Encarnacin.
Tercero. En cuanto a que quien vendi al Sr. Peroni el inmueble no poda hacerlo porque no era dueo del inmueble,
manifiesta que ya ha quedado demostrado en juicio en los informes de Condiciones de Dominio a fs. 11 vlto. de fs.
503/519 y de 588/554 las medidas cautelares anotadas benefician a muchos otros propietarios de otras unidades en
el citado edificio. Resalta que con los informes de condiciones de dominio de la finca madre proporcionada por la
Direccin General de Registros Pblicos surge que sin lugar a dudas INCOL era propietaria de la finca madre y por
ende de las unidades en propiedad horizontal que le restaban en el Edificio Capital construido sobre la misma al
momento de la venta por lo cual el tercer argumento del recurrente queda tambin anulado. Posteriormente y en la
parte final de su escrito de contestacin, cita las acreditaciones y pruebas de sus fundamentos solicitando
finalmente se declaren desiertos los recursos interpuestos y se confirme la SD N 462 de fecha 1 de agosto de 2007.

Como medida de mejor resolver, este Tribunal ha ordenado se traigan a la vista los autos caratulados: "Carlos ngel
Peroni c. INCOL Inmobiliaria y Constructora S.R.L. s/ Obligacin de hacer Escritura Pblica", "Banco de Inversiones
del Paraguay en Quiebra c. Carlos ngel Peroni Gonzlez y otros s/ Accin Autnoma de Nulidad" y las "Compulsas del
expediente: BIPSA c. INCOL S.R.L. s/ Demanda ordinaria por reconocimiento de crdito", segn se colige del
provedo de fecha 24 de febrero de 2009 obrante a fs. 676.

Se trata de desestimar la procedencia de la accin de reivindicacin planteada por el actor.

Como es sabido, para que la demanda de reivindicacin prospere es preciso que el demandante ostente un titulo
dominial vlido sobre la cosa, y que el demandado sea un poseedor actual no legitimado a dicha posesin.

Examinadas las constancias de autos, se advierte que el actor ha presentado como justificacin de ttulo de
propiedad un boleto de compraventa inscrito preventivamente en los registros pblicos (fs. 8 vlto) y que fue objeto
de una demanda de escrituracin, ttulo cuya virtualidad y eficacia el demandado desconoce por considerarse
propietario del mismo bien inmueble, por acto anterior y por lo tanto prevalente; sobre lo primero volveremos ms
adelante.

El acto en virtud del cual el demandado sustenta su ttulo de propiedad es un fideicomiso, contenido en al Escritura
Pblica de fecha 28 de abril de 1988. Ahora bien, dicho acto fue declarado nulo por sentencia judicial -SD N 705 de
fecha 27 de agosto de 1999-, pasada en autoridad de cosa juzgada, segn las constancias arrimadas a este juicio. Es
harto conocido que cuando se anula un acto jurdico, se eliminan los efectos que el acto pudiera haber producido.
Tambin es sabido que los actos jurdicos tienen un carcter eminentemente relativo, esto es, slo producen efectos
inter partes otorgantes. Eventualmente los actos provocan efectos cuya eficacia es oponible a terceros,
especialmente si versan sobre derechos de alcance erga omnes, como lo son los derechos reales. Por ello, mantener
la postura de que el acto cuya nulidad se declara, pierde eficacia respecto a terceros, pero mantiene sus efectos
entre las partes por virtud de una suerte de persistencia o ultraactividad de las voluntades que lo otorgaron en
principio, no puede sino calificarse de verdadero dislate. La nulidad est precisamente dirigida a privar al acto
jurdico de las consecuencias que normalmente producira ente las partes, esto es y segn su objeto crear,
modificar, transferir o extinguir derechos u obligaciones, dicho esto, de una elementalidad palmaria, veamos las
circunstancias de esta causa en este caso, al declararse nulo el fideicomiso, y tambin queda sin efecto la traslacin
de dominio que ste provoca y la constitucin de la propiedad fiduciaria. De modo que, no siendo ya el acto eficaz
entre partes, ni tampoco frente a terceros, nada impide que otros negocios jurdicos se celebren sobre la cosa o
bien, y puedan, eventualmente, producir o no una traslacin cambio de su situacin dominial. As las cosas, el
propietario cuyo dominio fue revertido suscribe un boleto de compraventa sobre la cosa demandada, aparentemente
en fecha 30 de agosto de 2004. El transmitente en dicho acto INCOL INMOBILIARIA Y CONSTRUCTORA SRL era a
prima apariencia propietario registral de la cosa y por ende tena derecho disposicin sobre ella. Ahora bien, para
juzgar sobre la transferencia de dominio en ese supuesto en particular, y si se oper o no con tal acto transferencia
de dominio en cabeza del Sr. Carlos Angel Peroni, debemos detenernos un momento para analizar las condiciones y
circunstancias, especialmente formales, en que se puede dar tal traslacin segn las reglas de nuestro ordenamiento
legal. Primeramente debe decirse que los bienes, aun inmobiliarios, se transmiten por contrato art. 1967del Cd.
Civ. pero esta regla debe ser armonizada con la normativa relativa a las formas, contenidas en el art. 700 y sgtes.
del mismo cuerpo legal, la cual exige que los actos traslativos de dominio relativos a inmuebles entre los que se
inscriben, desde luego los contratos sean hechos en escritura pblica, so pena de no tenerlos por concluidos esto
es de no quedar perfeccionados como actos jurdicos. La omisin de la forma exigida encuentra su solucin en la
ejecucin forzada de la obligacin de hacer escritura, regulada en el art. 701. En autos tenemos un boleto de
compraventa cuyas firmas han sido certificadas y que ha ganado con ello fecha cierta, mas no autenticidad. Este
acto negocial sobre el inmueble no satisface la forma exigida por el art. 700, con lo cual no puede producir el efecto
traslativo ni siquiera inter partes. Ahora bien, dicha situacin ha dado lugar a una demanda de hacer escritura
pblica sobre el bien inmueble, la cual ha sido favorable a las pretensiones del actor adquiriente por le boleto
privado, conforme con la SD N 257 de fecha 13 de julio de 2006. Ahora bien, de las constancias del expediente
correspondiente, tradas a la vista de este Tribunal, se advierte que, si bien se ha dictado sentencia y la misma
aparenta no estar cuestionada -cuando menos no surge ello del expediente respectivo trado a la vista-, dicha
sentencia contiene una condena a escriturar. Recordemos que las sentencias son en su gran mayora declarativas, y
la que estamos aludiendo no es una excepcin. As pues, para que la escritura exista es menester otorgarla, ya sea
por la parte condenada o por el juez en su defecto, en caso de negativa de aquella. Al examinar las constancias del
juicio de escrituracin se advierte que tal ejecucin an no ha tenido lugar, ni por acto del demandado condenado,
ni por acto supletorio del Juez. Queda as claro que la escritura no ha sido otorgada. Con ello el requisito de la
forma exigida por el art. 700 an no se ha completado, y la propiedad no se ha trasmitido ni tan siquiera inter
partes. Respecto de terceros, es sabido que la inscripcin en el registro de la propiedad inmobiliaria en carcter de
dueo, es el que hace dicha calidad oponible a terceros -se entiende, terceros al acto o negocio traslativo que
originaria dominio en cabeza del adquirente. En autos, del certificado de condiciones de dominio de fecha ms
reciente -12 de marzo de 2007-, que obra en autos agregado a fs. 538/554 se ve claramente que la calidad de
propietario la tiene INCOL Inmobiliaria y Constructora S.R.L. Debemos ahora hacer alusin a la eficacia que tiene el
boleto de compraventa inscripto preventivamente, en relacin con las pretensiones dominiales y reivindicatorias del
actor. La mayora de la doctrina est conteste en que el boleto de compraventa no es suficiente para hacer adquirir
la propiedad y tampoco lo es para sustentar una reivindicacin. As se ha dicho en doctrina: "El comprador por
boleto: no adquiere el dominio (por ser su ttulo insuficiente para adquirir derechos reales). La suscripcin del
boleto no produce la prdida del dominio en el vendedor; tampoco lo tiene el comprador aun recibido de la
posesin [] No tiene justo ttulo (por ausencia de la formalidad legal) (escritura)...Legitimacin para proponer
la accin reivindicatoria...no tiene dominio perfecto ni imperfecto" (Morillo, Augusto M. y De la Colina, Pedro
Rafael. El boleto de compraventa Inmobiliaria. 4 Ed. Librera Editora Platense. ps. 63/64. La Plata, 2008); "El
boleto de compraventa es un contrato de compraventa imperfecto por falta de forma (conversin formal), cuyo
defecto lo priva del ms importante de sus efectos propios, cual es el de servir de ttulo suficiente para que
trasmita el dominio"; "El titular del boleto de compraventa no tiene acciones reales, salvo por subrogacin" (Fazio
de Bello, Marta E. Teora y Tcnica del boleto de compraventa. Ed. A'baco. Buenos Aires. P. 83 y 153). En
jurisprudencia de la Corte Suprema Argentina en la causa "Melis, Hilda c. Baudo, Antonio, desalojo" se ha dicho que
"quien se dice propietario de un inmueble sin ms ttulo que boleto privado de compraventa, no reviste la calidad
de tal ni se encuentra comprendido en el perodo inicial del inc. 1 del art. 602 (los propietarios poseedores a ttulo
de dueo...), porque tratndose de bienes races el dominio recin se consolida con el otorgamiento de la
correspondiente escritura pblica de transferencia" (opus cit. 4-12-1962, DJBA, v. 68, p. 173). Aqu debemos hacer
una disgresin muy importante relativa a la diferencia entre los iura in re y los iura ad rem. Los primeros son los
derechos "en" la cosa o sobre la cosa, vale decir, propiamente derechos reales; en tanto que los segundos son
derechos a la cosa, an no constituyen derechos reales sobre ella. Un boleto privado de compraventa constituye un
derecho "a" la cosa, es decir a solicitar compulsivamente la debida transferencia de sta por las formas pertinentes,
es un derecho obligacional o personal, no real. La anotacin preventiva del boleto en los registros pblicos tiene
efecto hacer saber o publicitar respecto de terceros que existe un sujeto con un derecho "a" la cosa, y que cuando
tal -derecho se perfeccione por las vas adecuadas y pertinentes, ya lo tenemos dicho-, los efectos reales o "en" la
cosa se hacen efectivos, an respecto de terceros, a partir de la fecha de la anotacin preventiva, que estableci
primeramente la publicidad del acto imperfecto, luego perfeccionado. As pues, no habiendo ocurrido aun este
perfeccionamiento, por la falta de ejecucin -tanto voluntaria como forzosa- de la sentencia que a ello condena, la
formalidad de transferencia no se ha operado, el perfeccionamiento del acto no se ha producido, el derecho real no
se ha adquirido y tampoco la retrotraccin del efecto retroactivo de la adquisicin del bien. As pues, no siendo el
demandante propietario perfecto y registral del inmueble o inmuebles que pretende reivindicar, la accin no puede
prosperar.

Haremos, no obstante, algunas consideraciones obiter. La accionada ha alegado fraude creditoris y/o simulacin con
respecto del acto de transferencia, no ha incoado la accin respectiva, ni mucho menos lo ha probado. La accin
autnoma de nulidad planteada respecto del juicio "Banco de Inversiones del Paraguay en quiebra c. Carlos ngel
Peroni Gonzlez y otros s/ accin autnoma de nulidad", no se halla an conclusa, pero es sabido que en cuando un
acto o conjunto de actos -es decir el proceso- y sea invalidado, conserva plenamente sus efectos, de lo contrario se
creara o implementara una suerte de ineficacia primaria, presuntiva o apriorstica por el slo hecho de la
impugnacin lo cual es, desde luego, inadmisible. Tampoco se ha dictado en ste referido ninguna medida cautelar
que privara de efectos a la sentencia dictada en el juicio de escrituracin, conforme con las constancias de aqul
tradas a la vista y sus compulsas agregadas a autos por cuerda separada.

Finalmente, en cuanto al dominio sobre la cosa reivindicada, debemos aludir al elemento de la posesin. Nuestro
Cdigo Civil se apart en materia de inmuebles de la modalidad anterior de traslacin dominial, que requera de la
tradicin para completar la transferencia y se adscribi al sistema de trasmisin por el acto jurdico -o contrato-,
segn el art. 1967 antes citado; de modo que la falta de entrega en posesin del bien no obsta a la translacin del
derecho real en cabeza del adquirente.

Aqu debemos detenernos a hacer un excursus. No se deben confundir en modo alguno los derechos reales -entre los
que se cuentan los dominiales- con los derechos crediticios. La demandada afirma que tiene derechos sobre la cosa,
porque fue quien proporcion los fondos -a travs de un mutuo- para la construccin de la cosa. Esto no puede
sustentar en modo alguno la pretensin de derechos reales sobre ella. La propiedad se adquiere por un acto
traslativo de dominio sobre el bien especifico de que se trata, pero el mutuo no es traslativo de dominio respecto de
las cosas o bienes que se adquieren por su merced; slo lo es respecto -de las sumas de dinero dadas en mutuo, y
ello a favor del mutuario, no del mutuante. A lo sumo el dador de un mutuo para la construccin de edificaciones
tiene un privilegio especial sobre la cosa construida -inc. d) del art. 438 del CC-, pero en modo alguno un derecho de
dominio u otro derecho real. El hecho de que dicho mutuo se encuentre an impago tampoco vuelve imperfecta la
propiedad que sobre el fundo se tenga. Pero en estos autos an la pretensin crediticia de la demandada respecto
de la persona jurdica que trasfiri el inmueble al actor ha sido rechazada, conforme surge de las compulsas
caratuladas "Carlos ngel Peroni c. INCOL Inmobiliaria S.R.L. s/ obligacin de hacer escritura pblica".

La objecin relatada por las medidas restrictivas y embargo (sic) Primero porque las medidas restrictivas tienen un
(sic) reipersequendi, por tanto se transmiten con la cosa; hay que apuntar que no existen medidas generales de
interdiccin sobre la transmitente y la adquirente al tiempo del acto traslativo, ni medida (sic) de inalienabilidad,
segn se desprende de las instrumentales de autos -certificados de dominio y dems. Segundo, porque la demandada
no es titular de alguna de ellas, por ende no tiene inters en su conversacin.

Respecto de la cuestin relativa a la individualizacin de la cosa en unidades de la propiedad horizontal que


perteneceran en dominio al actor. Es sabido que el dominio slo puede adquirir respecto de cosas especificas, vale
decir, ciertas y determinadas en su individualidad. Por lo mismo, slo las cosas ciertas pueden ser reivindicadas. Los
inmuebles adquieren individualidad a partir de la atribucin de un elemento registral distintivo -como una lnea o
una matrcula-, otorgada siempre por la autoridad administrativa pertinente, en nuestro caso en Registro Pblico.
Aqu se trata de inmuebles pertenecientes o partes de una finca madre, sometida al rgimen de la propiedad
horizontal, pero cuyo proceso de aprobacin e inscripcin definitiva aun no ha sido concluido. En tal caso, la
anotacin provisional de la individualizacin correspondiente, que ha tenido lugar segn las constancias de autos (fs.
14/15) es suficiente a los efectos del ejercicio de la accin, pues tal anotacin provisional de concluirse el
procedimiento respectivo, (sic) definitiva con efectos ex nunc, y si es rechazada se tiene por inexistente, y se deja
sin efecto todos los efectos que dependan de su perfeccionamiento, como si nunca hubieran existido.

Finalmente, en referencia al requisito de poseedor actual, no legitimado, al examinarlo brevemente, advertimos


que la demandada no ha negado el carcter de poseedora actual de la cosa reivindicada. Y en cuanto a la
legitimidad de su posesin -en el sentido de su oponibilidad, con derecho, a una pretensin reivindicatoria- no ha
podido sostener una titularidad de algn derecho o la ocurrencia de algn hecho que pueda justificar frente al
propietario la conservacin o retencin de la posesin.
As pues, y aunque se dan algunos de los requisitos de procedencia de la accin de reivindicacin, el referido a la
titularidad del bien y a la legitimacin activa para demandarla no se halla configurado, como lo hemos expuesto
extensamente ms arriba. La reivindicacin no es procedente, la resolucin debe ser revocada en consecuencia.

En cuanto a las costas, como la decisin ha requerido largo anlisis jurisprudencial y compleja interpretacin de la
normativa, deben imponerse por su orden, en ambas instancias, de conformidad con lo establecido en el art. 195 y
203 del CPC.

El Dr. Garca manifest: Despus de realizar el correspondiente anlisis de los autos, de la SD N 462 de fecha 1 de
agosto de 2007 dictada por el Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Sexto Turno que resolvi rechazar
la excepcin de falta de accin opuesta como medio general de defensa por la parte demandada y hacer lugar a la
demanda de reivindicacin de inmuebles en propiedad horizontal ubicados en el Edificio Capital, individualizado en
la sentencia recurrida por la representante convencional de la demandada; as como el proyecto de resolucin de la
distinguida preopinante Dra. Mara Mercedes Buongermini Palumbo, con quien integro en este caso el Tribunal de
Apelacin en lo Civil y Comercial, Tercera Sala, por inhibicin de Miembro Dr. Nery Villalba, siendo coherente con la
posicin que asum como Miembro preopinante del Tribunal de Apelacin en lo Civil y Comercial, Cuarta Sala, del
que soy Miembro, en los autos caratulados "Carlos A. Peroni c. BIPSA s/ Reivindicacin", en el que se dicto el Ac. y
Sent. N 89 de fecha 1 de octubre de 2008, que resolvi confirmar la sentencia apelada en dichos autos, en este
caso expreso mi respetuosa disidencia con la nombrada preopinante quien se expide por la revocacin de la
sentencia recurrida, por las razones que expondr ms adelante.

En cuanto al recurso de apelacin, sin embargo, disiento respetuosamente con la decisin de revocar la sentencia
recurrida porque a mi criterio de las constancias de autos surge la activa participacin que tuvieron las partes
litigantes en la tramitacin del presente juicio, ofreciendo y produciendo sus respectivas pruebas, de las que da
cuenta la actuaria en su informe de fecha 11 de abril de 2007 de fs. 565 de autos, que el juez analiz debidamente
para dictar la sentencia recurrida, segn puede observarse en el considerando de la misma.

Tengo la conviccin de que el juez hizo una correcta apreciacin de las pruebas producidas por las partes litigantes,
llegando a la conclusin de que el actor demostr que es propietario de los inmuebles en propiedad horizontal cuya
reivindicacin peticion en este juicio, y que la demandada por el contrario, no demostr en forma clara e
indudable su derecho dominial alegado, conforme a las leyes de fondo y forma como lo sostiene el Juez sentenciante
en el considerando de la referida sentencia.

Las constancias de autos, las consideraciones que anteceden y las disposiciones legales de fondo y forma citadas por
el juez me permiten afirmar que la sentencia recurrida se halla ajustada a derecho y debe ser confirmada por este
Tribunal, imponiendo las costas a la parte apelante perdidosa, conforme a lo dispuesto por el art. 192 del CPC. Es mi
voto.

El Dr. Martnez manifest: Adherirse al voto de la Magistrada preopinante Dra. Mara Mercedes Buongermini.

Por el mrito que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos, el Tribunal de Apelacin en lo Civil y Comercial,
tercera sala. Resuelve: Desestimar el recurso de nulidad interpuesto. Revocar la sentencia apelada. Imponer las
costas a la perdidosa. Antese, regstrese y remtase copia a la Excma. Corte Suprema de Justicia.- Mara Mercedes
Buongermini Palumbo.- Arnaldo Martnez Prieto.- Basilicio Garca Ayala.- Sec.: Pablo Constantini.-