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Optimización del proyecto

Se debe ajustar el plan de trabajo de manera que se mantengan los objetivos de calidad de la obra, pero mejorando la relación existente entre los recursos empleados y los

resultados obtenidos.

En el sector de proyectos es el ejemplo perfecto de la gestión por proyectos. Cada trabajo se estructura en un proyecto global que debe responder a las necesidades de la empre-

sa, el sector, las estrategias de negocio, el cliente y la ubicación.

10.1 Propuesta de optimización de arquitectura

Se trata de un sector con características singulares que deben tenerse en cuenta a la hora de llevar a cabo las tareas de gestión y la toma de decisiones. En concreto, una empre-

sa tiene una serie de necesidades concretas que su organización debe considerar.

También se consideró que debido a las circunstancias actuales por las que atraviesa el país una vivienda de dimensiones grandes demoraría más tiempo en ser vendido por lo

que la optimización también toma lugar en las áreas de la construcción. En las imágenes que se presentan a continuación, se puede visualizar el diseño.

Figura 01 se muestra cortes y elevación

Figura 2
Figura 3

Figura 4 se muestra cortes y elevación

Figura 5 estructuras niveles aligerados

Figura 6.1 instalaciones sanitarias

Figura 6.2 instalaciones sanitarias

Figura 7 instalaciones eléctricas

10.1.1 Descripción del programa arquitectónico

Cuando se comienza la conceptualización de un proyecto arquitectónico, los elementos fundamentales son la planeación, la organización y la realización de diagramas que

nos llevarán a un programa arquitectónico. Estos elementos son considerados como la base de cualquier proyecto y surge del análisis y sintetización de la investigación

acerca del o los clientes.

Básicamente, se refiere a un estudio de las necesidades espaciales, así como de la vinculación y la jerarquización de espacios. Esta información se obtiene de las pláticas

y sesiones de diseño y conceptualización con el cliente, y del conocimiento tipológico por parte del profesionista, abogando por la creación de un proyecto realmente pen -

sado por y para el usuario.

Descripción arquitectónica
10.1.2 Área útil versus área bruta

1. Área útil

Es la que mide la vivienda sin tener en cuenta los muros y los pilares y otros elementos no prescindibles. Es decir, todo lo que se podría pisar y esto incluye armarios empotrados

o muros entre habitaciones, ya que en un momento dado se podrían tirar y pisar.

Es el área resultante de restarle al área neta, el área correspondiente a las zonas de cesión obligatoria para vías espacio público, equipamientos propios del proceso de

urbanización y áreas de conservación y protección de los recursos naturales y paisajísticos.

2. Área Bruta
La superficie construida es la que mide la vivienda completa, incluidos todos sus muros perimetrales. Es decir, todo lo que quede dentro del contorno de una vivienda.

Es el área total del lote objeto de una actuación urbanística o área del polígono en caso de un desarrollo mediante plan parcial

La diferencia entre una superficie útil y construida suele rondar el 15-25% aproximadamente.

3. Construida con la parte proporcial con las zonas comunes

Sería la vivienda construida más las zonas comunes, como veredas, la entrada, el cuarto, pasadizos etc. Para las tasaciones es obligatorio usar esa.

En función de la superficie que se estemos teniendo en cuenta, será distinto el precio unitario, entendido como el precio por metro cuadrado (m2). 

10.2 Propuesta de optimización en costos

10.2.1 Costo del proyecto optimizado

Los costos directos son, en general, los que mayor inversión suponen para cualquier tipo de proyecto. Se diferencian de los indirectos en que estos últimos no se relacionan

exclusivamente con el proyecto en cuestión, como pueden ser el alquiler de un local donde se desarrollan varios proyectos simultáneamente.

En este post nos vamos a centrar en los costos directos, tales como la compra de materia prima específica o el salario de quienes trabajan exclusivamente en un proyecto. Y lo

haremos tratando de ofrecer algunas propuestas acerca de cómo optimizarlos.

Al igual que ocurre en muchos otros escenarios, es muy difícil aplicar políticas de optimización si quienes las deben poner en práctica no cuentan con la actitud necesaria.

En el caso de la optimización de los costos directos de un proyecto, es imprescindible que quienes desarrollen un proyecto en la empresa conozcan, entiendan y compartan las

medidas propuestas. Para ello proponemos una serie de medidas.

10.2.2 Resumen de costos del proyecto optimizado

10.2.3 Costo por metro cuadrado

Un metro cuadrado es una superficie de área cuadrada donde cada lado mide 1 metro, se representa con el símbolo m². Esta unidad de medida es con la que se calcula el área de una construcción. Hace

referencia a la medida del terreno y de superficie construida o habitable (fachada, pasillos, patio, jardín y baños).

Los bancos ofrecen diferentes formas de financiamiento con tasas mucho más bajas de lo regular. Esto también incentiva la colocación de créditos hipotecarios y es una excelen-

te forma de poner en concreto tu capital.

Si la moneda fluctúa de valor, las propiedades inmobiliarias suelen ser una forma de inversión estable en el tiempo y que incrementan su valor a largo plazo. Con todos estos be-
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neficios sobre la mesa, ahora solo debes conocer el precio por metro cuadrado (m ) a nivel nacional y así decidir dónde quieres vivir o invertir,

De acuerdo con la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), a través de su estudio Análisis Inmobiliario: “El precio por metro cuadrado de venta registró una varia-

ción de +1.2% en los últimos 12 meses.

De acuerdo con el último informe de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) sobre el mercado inmobiliario, el precio de venta por metro cuadrado de las vivien-

das en Lima Metropolitana se incrementó 17,7% en julio 2022, respecto al mismo mes del año pasado, situándose en S/ 6.725.

Además, ASEI señala que: “La oferta se mantuvo estable, y registró una ligera variación de -1.6% respecto a marzo de 2021. Así mismo, solo el 7,7% de la oferta se encuentra en

la fase de entrega inmediata, lo que confirma que el mercado se mantiene”.

Los principales factores que influyen a la hora de estimar el precio de mercado por metro cuadrado una vivienda son:

La ubicación.

El estado de la vivienda.

Los servicios que haya en la proximidad de la vivienda, tales como colegios, farmacias, transporte público, jardines, parques, …

Hay que tener cuidado a la hora de definir la ubicación. Generalmente se tiende a simplificar obteniendo un precio metro cuadrado por código postal, cuando en realidad se debería tener en cuenta la calle y el

número.

Un código postal abarca una superficie extensa, y puede darse que dentro de esa superficie haya calles con un nivel económico más alto y calles con rentas más bajas. El precio del suelo dependerá del nivel

socioeconómico en el que se encuentra el solar o inmueble.

10.2.4 Cronograma valorado

En el sector inmobiliario se determinó que el precio de venta de los inmuebles se encuentra actualmente de acuerdo al lugar, la zona, la ciudad, al ser un desarrollador
inmobiliario nuevo en el mercado, aceptando las circunstancias por las que actualmente se encuentra atravesando el país, y teniendo como objetivo principal el
posicionamiento dentro del mercado inmobiliario de la capital, se toma como estrategia el lanzar el proyecto con los precios más bajos del sector.

Tomando en cuenta que tenemos una medida por m2 de área 165.25, se tendría una ganancia por metro cuadrado de S/442,158.49 por m2 de área útil. Se plantea un
incremente en los precios del 10% por cada piso de altura, dándonos de esta manera un precio para la vivienda para el primer piso y para lo del segundo piso, siendo de
esta manera el precio por terrazas y jardines de la planta baja.
10.3 Propuesta de optimización en el análisis financiero

10.3.1 Tasa de descuento

Como se estipuló en el capítulo de análisis financiero se clasifican en diferentes sectores, para el optimizado de este capítulo se escoge la categoría real.
10.3.2 Análisis del proyecto

En este análisis se obtiene una rentabilidad del 32% y una utilidad de S/00000 a 000 meses.

INGRESO:

TERRENO:

10.3.3 Análisis del VAN

El VAN calculado para el proyecto puro optimizado es de S/, lo que significa que el proyecto es rentable.
VAN: TASA DCTO EFECTIVA ANUAL
TIR: TASA DCTO EFECTIVA MENSUAL:
10.4 Conclusiones

La construcción de las viviendas se basa al mejoramiento de las precarias en nuestro terreno y de las circunstancias actuales del país, (lluvias, temblores, huaicos etc.)
por lo que se generan las viviendas con áreas menores, logrando así tener un acondicionamiento estructurado y bien ordenado del área de construcción bruta del
proyecto optimizado es de 165.25 metros cuadrados, de este total metros cuadrados corresponden al área útil. En planta baja, con la optimización del diseño nos
permite conseguir en área útil el 79% que será lo que construirá en planta baja. De lo que está planificado a ser construido, El costo total utilizado por la vivienda
corresponde al 79%. El proyecto optimizado tiene un costo total de 442158.49. El costo por metro cuadrado de área útil (área de inmobiliaria) tiene un costo 17,7% por

metro cuadrado de soles lo cual entra dentro de los costos naturales de un proyecto de esta envergadura. El costo total de proyecto optimizado se incrementa en soles
esto se debe a que hubo un incremento de áreas en el proyecto a nivel arquitectónico, siendo así el costo por metro cuadrado de construcción en el proyecto optimizado,
esto se debe a que se bajó el costo de los acabados ya que se propone usar acabado nacional, por lo que el uso de mampostería interna es mínimo. Se toma como base el
precio por metro cuadrado de área útil de 165.25. Se plantea un incremente en los precios del 10% por cada piso de altura, dándonos de esta manera un precio para los
inmuebles de la planta baja, para La vivienda y también del segundo piso. Al ser estos precios los más bajos del sector, se considera como estrategia el cobrar las
terrazas, cocheras jardines por separado se obtiene una rentabilidad del 10% y una utilidad de S/31225.88 a 12 meses.