Unidad VI.

Derecho Urbanístico
Profesor: Álvaro Morales Marileo
Clase 14, 15 y 16
 Etimología y significado de
Urbanismo

Origen: Palabra latina URBS-URBIS, que significa ciudad

RAE: El urbanismo es el conjunto de conocimientos que se

refieren al estudio de la creación, desarrollo, reforma y
progreso de los poblados, en orden a las necesidades
materiales de la vida humana

Doctrina: Arte de proyectar y construir las ciudades de forma

que sean satisfechas todas las premisas que garantizan la vida
digna de los hombres y la eficacia de la gran empresa que es
la ciudad
 Derecho Urbanístico: Antecedentes históricos

Arqueológicamente se ha descubierto que existieron aldeas

organizadas hace ya 5.000 años

Empero, la planificación de los asentamientos humanos no fue una

tarea apremiante sino hasta la revolución industrial, cuando la
transformación de la economía originó la migración campo-ciudad

Demográficamente, hoy en el mundo 3 de cada 4 habitantes viven en

ciudades y se espera que esta proporción siga aumentado en las
próximas décadas
 Ejes de desarrollo del D°
Urbanístico:
Ciudad, Mercado y Estado
CIUDAD: Ventajas comparativas de la vida en ciudad, por sobre
todos sus inconvenientes. Cuna de oportunidades (trabajo,
negocios, educación, salud, arte, diversión, ciencia, etc….).

MERCADO: La conformación de la ciudad obedece

ontológicamente a la llamada “economía de aglomeración”,
que abarata la mano de obra

ESTADO: El Poder público ha reconocido esta realidad social,

avocándose progresivamente a la “regulación” del crecimiento
de los centros urbanos
 Consecuencia económica de la vida en
ciudad: Creación del suelo urbano, el bien
más escaso y disputado del mercado

El nacimiento de una ciudad origina el mercado del suelo urbano y su

desarrollo depende en gran medida de este mercado

El suelo urbano es un recurso económico escaso, debido a su

naturaleza de bien útil no producido, cuya oferta es inelástica

Sobre esa base, es un tópico económico conocido que por regla

general la inversión en suelo urbano siempre terminará siendo
rentable (Oferta fija, demanda creciente)

EXTERNALIDAD NEGATIVA: Presión especulativa del mercado del suelo

urbano determina el crecimiento inorgánico e injusto de la ciudad
(Segregación física y social, deterioro de la calidad de vida)
Intervención del Estado ante insuficiencia del
mercado para regular el crecimiento de la
ciudad

Económicamente: Braun: “Los beneficios medios (de la migración a la

ciudad) crecen con la población hasta cierto punto y después
decrecen. La ciudad crecerá (o debería crecer) hasta que los
beneficios medios sean iguales a los costos medios”

Empero, la tendencia al crecimiento de las ciudades se ha tornado

difícil de frenar aún pasado el límite, tornándose evidente que este
crecimiento no puede ser regulado eficientemente por el puro
mercado

Ante esta realidad se justifica una intervención pública directa que

posibilite una mayor y mejor distribución del recurso suelo,
democratice su uso y pueda ejercer un control eficaz de la
especulación de terrenos
 Esencia del Derecho Urbanístico
como mecanismo de regulación

1. Separación o disociación entre la propiedad del suelo y las

decisiones urbanísticas que afecten ese suelo

2. Regulación y limitación por parte del Estado del ejercicio del

derecho de propiedad privada sobre inmuebles en lo relativo a
qué puedo hacer con mi inmueble y cómo puedo hacerlo

3. Intervención del Estado en el ejercicio de la propiedad

privada de inmuebles asentada en la “función social” de dicha
propiedad, orientada al “bien común”

DINÁMICA: Búsqueda del bienestar de todas las

personas respetando sus derechos de propiedad privada
 Columna Vertebral del Dº Urbanístico:

Función Social de la Propiedad,

compatibilización del bien común con el
bien individual
 Conceptos de Derecho
Urbanístico

Conjunto de disposiciones que regulan el fenómeno

urbanístico, del que es pieza fundamental la ley del suelo.

Conjunto de reglas a través de las cuales la administración -

en nombre de la utilidad pública- y los titulares de propiedad –
en nombre de los intereses privados- deben coordinar sus
posiciones.

Rama del derecho que estudia el conjunto de principios y

normas que regulan tanto la planificación de las ciudades
como el diseño de sus construcciones
 Objetos técnicos del Dº Urbanístico

a) El uso y la edificación sobre una espacio

determinado;

b) La urbanización, entendida como el conjunto de

obras necesarias para la creación de una estructura
urbana óptima que permita la existencia de
unidades de suelo sobre los cuales se pueda
edificar.
En palabras simples: ¿Qué regula hoy el
Derecho Urbanístico?

a) A qué se puede destinar un inmueble

b) Qué se puede construir en un inmueble

c) Qué cargas de urbanización pesan sobre el

inmueble
 Marco Constitucional y Jurídico del Urbanismo y
Construcción en Chile
1. Constitución Política de 1980;
2. Ley General de Urbanismo y Construcciones. DFL Nº 458 del MINVU, 1976.
3. Ley de Bases Generales de la Administración del Estado. Ley Nº 18.575;
4. Ley de Bases de Procedimientos Administrativos que Rigen los Actos de la
Administración del Estado (Ley Nº 19.880).
5. Ley Orgánica Constitucional sobre Gobierno y Administración Regional;
6. Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades (Ley N° 18.695)
7. Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley N° 19.537)
8. Ley de Bases Generales del Medio Ambiente (Ley Nº 19.300)
9. Ley N° 19.939 sobre expropiaciones urbanas.
10. Ley de Expropiaciones (DL N° 2.186)
11. Ley N° 19.932 y Ley N° 20.007, sobre promesa de venta de edificios en
construcción.
12. Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (DS Nº 47 del MINVU, 1992). Se
asimila a Reglamento para la LGUC.
13. Ley Orgánica del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (DL Nº 1.305, 1976).
14. Circulares del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
15. Ley Orgánica Constitucional de la Contraloría General de la Republica (Ley Nº
10.336)
16. Jurisprudencia
17. Doctrina
 Organismos que intervienen en la
aplicación del D° Urbanístico

Ministerio de Vivienda y Urbanismo y División de Desarrollo Urbano del MINVU

Secretarías Regionales Ministeriales del MINVU

Gobiernos Regionales

Municipalidades, esp. Director de Obras Municipales y Asesor Urbanista

Secretaría Regional Ministerial de Agricultura

Servicio de Vivienda y Urbanización

Contraloría General de la República

 La planificación urbana

Proceso que se efectúa para orientar y regular

el desarrollo de los centros urbanos en función
de una política nacional, regional y comunal de
desarrollo socio-económico
 Glosario de Planificación Urbana

USO DE SUELO: Conjunto genérico de actividades que el instrumento de

planificación territorial admite o restringe en un área predial, para autorizar los
destinos de las construcciones o instalaciones. Los 6 tipos de uso de suelo son:
Residencial, equipamiento, actividades productivas, infraestructura, espacio
público, área verde

ZONIFICACION: Proceso por el cual se establecen en una porción de territorio

regulado por un instrumento de planificación territorial iguales condiciones de uso
de suelo o edificación

EQUIPAMIENTO: Construcciones destinadas a complementar las funciones básicas

de habitar, producir y circular, cualquiera sea su clase o escala

ESTACIONAMIENTO: Sectores para aparcamiento de vehículos

VIA: Espacio destinado al tránsito

LIMITE URBANO: Línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión
urbana que conforman los centros poblados, diferenciándolos del resto del área
comunal
 Glosario de Planificación Urbana

DENSIDAD: Número de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros

cuadrados construidos, etc..) por unidad de superficie (predio, lote, manzana,
hectárea, etc…)

URBANIZACIÓN: Conjunto de obras necesarias para la creación de una estructura

urbana óptima que permita la existencia de unidades de suelo sobre los cuales se
pueda edificar.

SUPERFICIE MÍNIMA PREDIAL: Superficie mínima en la cual puede dividirse un predio.

COEFICIENTE DE CONSTRUCTUBILIDAD: Número que multiplicado por la superficie

total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad
pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno.
 Niveles de planificación urbanística

PLAN REGIONAL DE DESARROLLO URBANO (31 LGUC). Orienta el desarrollo de los

centros urbanos de las regiones. Su confección corresponde a la SEREMI del MINVU.
Sus disposiciones deben incorporarse en los planes reguladores metropolitanos,
intercomunales y comunales (letra muerta en Chile).

PLAN REGULADOR INTERCOMUNAL Y METROPOLITANO (34 LGUC). Regula el desarrollo

físico de las áreas urbanas y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se
integran en una unidad urbana. Cuando la unidad urbana sobrepasa los 500.000
habitantes le corresponde la categoría de área metropolitana. Regula zonificación,
equipamiento (áreas verdes), vialidad, áreas de desarrollo prioritario, límites de
extensión urbana, densidades, etc… (TC), áreas de riesgo, áreas de protección
ambiental. Tienen supremacía sobre los planes reguladores comunales y en las
comunas donde no exista plan regulador comunal hacen las veces de tal (38
LGUC). Sus modificaciones deben incorporarse en los planes reguladores
comunales.
 Niveles de planificación
PLAN REGULADOR COMUNAL (41-42 LGUC). Promueve el desarrollo armónico del
territorio comunal. Se orienta a otorgar las adecuadas condiciones de higiene y
seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación
funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento.
Regula uso de suelo, zonificación, superficie mínima predial, coeficientes de
constructibilidad, localización del equipamiento comunitario, estacionamientos,
jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos, densidades,
determinación de prioridades de urbanización, demás aspectos urbanísticos (ej.
alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos mínimos a los
medianeros, antejardines, ochavos y rasantes, alturas de cierros, exigencias de
estacionamientos según destino de edificaciones, áreas de riesgo o de protección,
zonas de conservación histórica, zonas típicas y monumentos nacionales,
exigencias de obras de ornato en áreas afectas a declaración de utilidad pública,
etc…). Las ciudades de más de 7.000 habitantes o aquellas afectadas por una
destrucción total o parcial deben contar con un Plan Regulador Comunal.

PLANOS SECCIONALES (46 LGUC). Son instrumentos de planificación que con el fin
de aplicar un Plan Regulador Comunal, efectúan una regulación más detallada de
un área de la comuna.

PLANES SECCIONALES (43 LGUC). Son instrumentos de planificación que regulan las
comunas donde no hay Plan Regulador Comunal.
 Principio de Jerarquía

Los instrumentos de planificación territorial reseñados se

encuentran en estricto orden de jerarquía, entendiéndose
que las modificaciones de los primeros se entienden
automáticamente incorporadas en los últimos.
Tramitación de un Plan Regulador Comunal
 Los límites urbanos y de extensión
urbana

AREA URBANA: Área territorial destinada a acoger usos urbanos,

comprendida dentro de los límites urbanos establecidos por los
instrumentos de planificación territorial

ÁREA DE EXTENSIÓN URBANA: Área territorial establecida en los

instrumentos de planificación territorial destinada a la extensión del área
urbana

ÁREA RURAL: Área territorial establecida en los instrumentos de

planificación territorial que está fuera de los límites urbanos o de extensión
urbana en su caso
 ¿Importancia?
- Lo que queda fuera del límite urbano por regla general
no será edificable

Artículo 55 LGUC.- Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes

Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar
poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren
necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas
del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de
conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un
valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para
obtener el subsidio del Estado.
Corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva
cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines
ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de
la Planificación urbana-regional.
 Subdivisión de terrenos

En materia de subdivisión de inmuebles urbanos el organismo competente

es la Dirección de Obras Municipales de la comuna respectiva, y debe
atenderse al plan regulador para determinar los parámetros concretos y la
superficie mínima predial .

En materia de subdivisión de inmuebles rurales el organismo competente

es el Servicio Agrícola y Ganadero, siendo aplicable el Decreto Ley Nª
3516, de 1980, siendo la superficie mínima predial –por regla general- de
0,5 hectárea.

Predios ubicados parte en zona urbana y parte en zona rural. Subdivisión

debe ser aprobada por la DOM. (Art. 24, Ley 18.695 Orgánica de
Municipalidades)
 Subdivisión de Inmuebles Urbanos

Estricto apego al plan regulador e incorporación a él

Artículo 67° LGUC.- Los proyectos de subdivisión, loteos, urbanización o

modificación de deslindes de terrenos deberán ajustarse estrictamente a los
trazados y normas que consulte el Plan Regulador y deberán llevar la firma
del profesional competente de acuerdo con la ley N° 7.211 y la Ordenanza
General. En caso de modificación de deslindes no podrán afectarse los
derechos de terceros.

Artículo 68° LGUC.- Los sitios o lotes resultantes de una subdivisión, loteo o
urbanización, estén edificados o no, deberán tener acceso a un espacio de
uso público y cumplir con las disposiciones de la presente ley, su Ordenanza
y el Plan Regulador correspondiente.

Artículo 69° LGUC.- Todo plano aprobado de subdivisión, loteo o

urbanización pasará automáticamente a ser parte del Plan Regulador de la
Comuna.
 Subdivisión de Inmuebles Rurales

Rige el DL N° 3516, de 1980, sobre división de predios rústicos

ARTICULO 1° Los predios rústicos, esto es, los inmuebles de aptitud agrícola,
ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los
límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y
del plan regulador metropolitano de Concepción, podrán ser divididos
libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una
superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas.

La limitación establecida en el inciso anterior no será aplicable en los

siguientes casos:
c) Tratándose de las divisiones que deban efectuarse para los efectos de la
regularización de la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la
constitución del dominio sobre ella en virtud de lo dispuesto en el decreto
ley 2.695, de 1979;
e) Tratándose de divisiones o subdivisiones resultantes de la aplicación del
artículo 55° de la ley General de Urbanismo y Construcciones, cuyo texto
fue aprobado por el decreto supremo 458, del Ministerio de la Vivienda y
Urbanismo, de 18 de diciembre de 1975;
 Subdivisión de Inmuebles Rurales

g) Cuando se trate de transferencias o transmisiones a cualquier título a

organizaciones o instituciones con personalidad jurídica y sin fines de lucro;
h) Cuando se trate de transferencias o transmisiones a cualquier título al
Fisco de Chile, a las municipalidades y a los gobiernos regionales.
j) Cuando se trate de transferencias a cualquier título y por una sola vez, a
un ascendiente o descendiente del propietario, por consanguinidad o
afinidad hasta el primer grado inclusive, para construir una vivienda para sí
mismo. En este caso, no podrá transferirse más de un lote por ascendiente o
descendiente y la superficie de éste no podrá tener una cabida inferior a los
quinientos, ni superior a los mil metros cuadrados. Los lotes que se
transfieran tendrán prohibición legal de enajenar por 5 años, la que deberá
ser inscrita de oficio por el respectivo Conservador de Bienes Raíces.
Lo dispuesto en esta letra procederá sólo respecto de predios que no hayan
sido originados en subdivisiones efectuadas de acuerdo a este decreto ley,
y cuyo avalúo fiscal vigente a la fecha de transferencia no exceda al
equivalente de UF 1.000.
 Efectos de la subdivisión en terreno
rural

Los predios resultantes de una subdivisión quedarán sujetos a la

prohibición de cambiar su destino en los términos que establecen los
artículos 55° y 56° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Los notarios públicos no autorizarán las escrituras públicas de

enajenación ni los Conservadores de Bienes Raíces practicarán
inscripción alguna si dichas escrituras no se ajustan a las disposiciones
del presente decreto ley.
 La urbanización
La urbanización es el conjunto de obras necesarias para la
creación de una estructura urbana óptima que permita la
existencia de unidades de suelo sobre los cuales se pueda
edificar (ejecución o ampliación de las obras de infraestructura y
ornato señaladas en el art. 134 de la LGUC. )

¿Dónde se urbaniza?- 1) En el espacio público existente. 2) Al interior de un predio en

las vías contempladas en un proyecto de loteo. 3) En el área de un predio que
estuviere afecta a utilidad pública por el instrumento de planificación territorial

¿Quién urbaniza? 1) Las obras al interior de un predio son de cargo del propietario. 2)
Las obras en el espacio público son de cargo del Municipio u otros organismos
públicos.

¿Cuáles son las obligaciones del urbanizador?- 1) Ejecutar a su costa las obras
contempladas en el art. 134 LGUC; 2) Ceder un porcentaje de terreno en los términos
del art. 70 LGUC; 3) En ciertos proyectos de mayor envergadura elaborar, aprobar y
ejecutar un Estudio de Impacto sobre el Transporte Urbano.
 Prohibiciones del Urbanizador
Artículo 136°.- Mientras en una población, apertura de calles, formación de
un nuevo barrio, loteo o subdivisión de un predio, no se hubieren ejecutado
todos los trabajos de urbanización que exigen los dos artículos precedentes
y la Ordenanza General, no será lícito al propietario, loteador o urbanizador
de los terrenos correspondientes, enajenarlos, acordar adjudicaciones en
lote, celebrar contratos de compraventa, promesas de venta, reservas de
sitios, constituir comunidades o sociedades tendientes a la formación de
nuevas poblaciones o celebrar cualquier clase de actos o contratos que
tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de
dichos terrenos.
No obstante, la Dirección de Obras podrá autorizar las ventas y
adjudicaciones, extendiendo el correspondiente certificado de
urbanización, previo otorgamiento de las garantías que señala el artículo
129°, por el monto total de las obras de urbanización pendientes.
No podrá inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces ninguna
transferencia parcial del dominio o adjudicación de terrenos sin un
certificado de la Dirección de Obras, que acredite que la calle o avenida en
que se halla situado el predio está debidamente urbanizado o que su
urbanización ha sido garantizada en la forma prescrita en el artículo 129°.
Las fases del proceso de construcción,
subdivisión, urbanización y loteos

En materia de construcción el único organismo

competente es la Dirección de Obras Municipales de
la comuna respectiva

Los Permisos de Edificación se piden tanto para

construcciones en inmuebles urbanos como rurales

No puedo iniciar una construcción sin el permiso

de edificación
 Sistema sancionatorio en materia de
construcción
Art. 146 LGUC: El Director de Obras Municipales, mediante resolución
fundada, podrá ordenar la paralización de cualquier obra que no cuente
con los permisos respectivos o se ejecute en disconformidad con ellos,
fijando un plazo prudencial para que se subsanen las observaciones que
se formulen.

Art. 148 LGUC: El Alcalde, a petición del Director de Obras, podrá ordenar
la demolición total o parcial, a costa del propietario, de obras que se
ejecuten en disconformidad a la normativa urbanística.

Art. 157 LGUC: El SEREMI de Vivienda y Urbanismo podrá fundadamente y

con auxilio de la fuerza pública si fuese necesario, ordenar la
paralización, y por resolución fundada, la demolición total o parcial de las
obras que se ejecuten en contravención a los planes reguladores, o sin
haber obtenido el correspondiente permiso municipal, con el solo informe
del Director de Obras Municipales respectivo, emitido dentro del plazo
máximo de 15 días.
 Otorgamiento de Permisos, Autorizaciones y
Certificados ¿Potestad discrecional o
reglada del DOM?
Art. 116 inc. 5 LGUC: “El Director de Obras Municipales
concederá el permiso o la autorización requerida si, de
acuerdo con los antecedentes acompañados, los proyectos
cumplen con las normas urbanísticas, previo pago de los
derechos que procedan…”

Existe una orden directa de la ley al Director de Obras Municipales de

conceder el permiso o autorización requerida si el proyecto cumple con
las normas urbanísticas

No se trata de una facultad discrecional, sino de una facultad clara y

perentoriamente reglada.
 Principales Permisos, Autorizaciones y
Certificados que emite el DOM

1. Certificado de Informaciones Previas

2. Aprobación de Anteproyecto de Construcción
3. Permiso de Edificación
4. Recepción Definitiva de Obras (De urbanización/de construcción)

Otorgan distintos grados de certeza jurídica

 1.- CERTIFICADO DE INFORMACIONES
PREVIAS

El certificado de informaciones previas es documento emitido por la

DOM que tiene como objetivo dar a conocer antecedentes previos
conforme al plano regulador y ordenanzas vigentes necesarios para
construir. (Este informe incluye línea de edificación, línea de
expropiación, usos de suelo y plancheta catastral, etc…).

Este certificado es requisito para cualquier permiso en el

departamento de obras de cada municipalidad. Por lo tanto es el
primer documento que se debe obtener antes de hacer cualquier
trámite.
 Grado de Certeza Jurídica

Especie de fotografía que me informa lo que puedo o no puedo hacer

en la propiedad, conforme al plan regulador vigente. (Artículo 116
inciso 6 LGUC y artículo 144 OGUC).

- Determina normas urbanísticas aplicables;

- Mantiene su validez mientras no se modifiquen normas urbanísticas.

¿Cuál es el grado de certeza jurídica que me da?. Certeza jurídica

limitada. Es válido en la medida que no se modifique el plan
regulador (Primer escalón de certeza jurídica).

ES ALTAMENTE RECOMENDABLE INSERTARLO EN UN

ESTUDIO DE TÍTULOS
 2.- ANTEPROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

Un anteproyecto de construcción es una etapa previa a la solicitud de

un Permiso de Edificación, en el cual se manifiesta ante la DOM
respectiva una idea de un proyecto con el objetivo de verificar y fijar
la normativa que lo afecta. Posteriormente a la aprobación de éste se
presentan las solicitudes de Permisos de Edificación, de acuerdo a los
plazos de vigencia que correspondan.

VIGENCIA: Entendida como el plazo en el cual son aplicables las

normas urbanísticas respecto al predio al momento de aprobarse el
anteproyecto. Se debe distinguir:
-180 días para la generalidad de los casos.
-1 año para anteproyectos de loteo en terrenos de superficie mayor a
5 hectáreas o de edificios de más de 10.000 metros cuadrados
construidos
 Grado de certeza jurídica

Artículo 116 inciso 7 LGUC., artículo 5.1.5 OGUC: Me permite dejar de

depender del cambio de plan regulador, pero sólo si ingreso el
permiso de edificación antes de cumplirse los plazos de vigencia del
mismo. Si ingreso el anteproyecto previo a un cambio de plan
regulador me acojo al plan vigente al momento del ingreso.

¿Cuál es el grado de certeza jurídica que me da?. Segundo escalón

de seguridad jurídica.

Usual en las promesas de compraventa, condicionadas

suspensivamente a que se obtenga la aprobación del anteproyecto
de construcción para concretar el negocio. Es vital para los fines
inmobiliarios comerciales.
 3.- PERMISO DE EDIFICACIÓN

El permiso de edificación es el documento otorgado por la DOM que tiene

por objeto autorizar toda obra de construcción, de cualquier naturaleza y
cualquiera sea su destino.

Artículo 116 LGUC: Acto administrativo que autoriza al propietario para

urbanizar y/o construir.

Lo otorga el Director de Obras, que para estos efectos siendo un funcionario

municipal no depende del alcalde sino que tiene como superior jerárquico
al Seremi de la Vivienda.

REQUISITOS PARA SER CONCEDIDO:

•Debe cumplir con la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

•Debe cumplir con el plan regulador comunal.
•Debe cumplir con la Ordenanza general de Urbanismo y Construcciones.
•Debe ser patrocinado por un arquitecto.
 Características

a) ACTO REGLADO DE AUTORIZACIÓN; No depende del criterio o

discrecionalidad del Director de Obras. Si cumplo con la normativa
urbanística la DOM esta obligada a otorgarme el permiso.

b) RECONOCE UN DERECHO PREEXISTENTE; Al ser dueño del terreno mi

derecho a construir conforme al plan regulador ya existe y no me lo da el
permiso de edificación, que solo lo reconoce.

c) ACTO REGLADO REAL: se puede traspasar el terreno y el permiso de

edificación se traspasa también por cambio propietario (art. 5.1.20 inciso 5
Ordenanza). El permiso de edificación accede directamente al inmueble y
lo sigue independiente del propietario (Características reales)

d) DERECHOS QUE EMANAN PARA TITULAR: crea derechos adquiridos para

peticionario, siempre que éste haya actuado de buena fe (Tema no pacífico
y con jurisprudencia dispersa).
 Caducidad y Grado de Certeza Jurídica

El Permiso de Edificación me reconoce el derecho a construir, pero no

indefinidamente, dado que el desarrollo comunal no puede quedar al
arbitrio de un propietario. Por ello se establece como sanción la caducidad,
que busco conciliar los intereses sociales y particulares. Se extingue
autorización D.O.M. por incumplimiento obligación de construir.

- Art. 1.4. 17 OGUC.: 3 años para iniciar la construcción desde la fecha de

otorgamiento del permiso. La caducidad opera automáticamente. Si
quiero pedir nuevamente un permiso me debo atener al Plan Regulador
vigente a la época de la segunda solicitud.

- JURISPRUDENCIA: Si no inicié la construcción en los 3 años no puede

edificarse lo autorizado primitivamente y debe pedirse nuevo permiso y
aplicarse la nueva normativa que corresponda.

¿Cuál es el grado de certeza jurídica que me da?. Tercer escalón de

seguridad jurídica.
Obras sin Permiso de Edificación

- No pueden iniciarse (Art. 5.1.19 Ordenanza);

- Aplicación multas 0,5% al 20% presupuesto de obra.

Competente el Juzgado de Policía Local.
 4.- RECEPCIÓN MUNICIPAL DE OBRAS

La Recepción Final de una obra corresponde a un certificado emitido

por la DOM, donde se habilita y aprueba el uso de una construcción
y/o edificación para ser habitado o usado en el destino previsto.

La facultad para “recibirse las obras y autorizar su uso”, proviene de la

Ley de Municipalidades, art. 24 letra a) numeral 5.

Para la recepción definitiva, la obra debe estar completamente

terminada y ejecutada conforme a los planos, especificaciones
técnicas y demás antecedentes aprobados en el respectivo permiso
de edificación, debiendo cumplir con la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, con la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones, y con el Plan Regulador Comunal.

Para realizar la solicitud de Recepción Final la DOM debe contar con

el expediente completo del proyecto construido, de acuerdo a las
especificaciones técnicas aprobadas.
 ¿En qué consiste la recepción definitiva?

TRAMITACION: Art. 144 LGUC. y Art. 5.2.5 de OGUC: Solicitud del

propietario y arquitecto;

NATURALEZA JURÍDICA: Acto administrativo (constancia de DOM);

LABOR DEL DIRECTOR DE OBRAS MUNICIPALES: Revisar únicamente el

cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables a la obra,
conforme al permiso otorgado. Deberá proceder a efectuar la
recepción si los requisitos se cumplen.

La recepción puede ser total o parcial. Cuando el proyecto aprobado

incluya la ejecución de obras de urbanización, deberán
recepcionarse éstas también, anexándose a la solicitud los
certificados de ejecución de cada una de las obras, emitidos por los
servicios correspondientes.
 Consecuencias de la infracción a la
exigencia de recepción definitiva
DECRETO DE INHABILIDAD: (145 LGUC) Sin perjuicio de las multas del art.
20, la infracción a lo dispuesto en el inciso primero de este artículo podrá
sancionarse además con la inhabilidad de la obra hasta que se obtenga
su recepción, y el desalojo de los ocupantes, con el auxilio de la fuerza
pública, que decretará el Alcalde a petición del Director de Obras
Municipales

DEMOLICIÓN: (148-157 LGUC) El Alcalde, a petición del Director de Obras,

podrá ordenar la demolición total o parcial, a costa del propietario, de
cualquiera obra en los siguientes casos:
1. Obras que se ejecuten en disconformidad con la LGUC, la OGUC o los
planes reguladores.
2. Obras que se ejecuten fuera de la línea de cierro o en bienes de uso
público sin la autorización correspondiente.
3. Obras que no ofrezcan las debidas garantías de salubridad y
seguridad, o que amenacen ruina.
4. Obras ejecutadas de conformidad a las autorizaciones señaladas en
los art. 121, 122 y 123, que no se hubieren demolido al vencimiento del
plazo estipulado.
 Jurisprudencia en materia de permisos

- TERMINAL BUSES LOS HÉROES, ALAMEDA, SANTIAGO. Municipalidad

otorgó permiso de edificación y luego el Alcalde Rabinet rechazó la
Recepción Definitiva, estableciendo nuevos requerimientos, altamente
onerosos (tratamiento de gases). El propietario recurrió de protección y
a nivel de CS obtuvo que se obligara a la DOM a otorgar la recepción
definitiva.

- GONZÁLEZ SEREMI VIVIENDA Y DOM PROVIDENCIA. Existió permiso de

edificación y al momento de la recepción definitiva la DOM requirió
nuevas exigencias.

- SOCIEDAD EDUCACIONAL SAN ESTEBAN – SEREMI VIVIENDA Y DOM

COLINA. Existió permiso de edificación y al momento de la recepción
definitiva la DOM requirió nuevas exigencias.

- CAMPO LINDO EL TABO. Existió permiso de edificación y al momento de

la recepción definitiva la DOM requirió nuevas exigencias.
 Responsabilidades en materia Urbanística

FUNCIONARIOS MUNICIPALES: Ley N° 18.883, Estatuto Administrativo

Municipal y Art. 22 LGUC. Funcionarios serán civil, criminal y
administrativamente responsables de los actos, resoluciones u omisiones
ilegales que cometan.

NOTARIOS Y CONSERVADORES: LGUC, art. 24. Notarios y Conservadores

que otorgaron escrituras o efectuaren inscripciones en sus registros en
contravención a la LGUC y la OGUC incurrirán en la pena de suspensión
de su oficio hasta el término de 6 meses, sin perjuicio de las
responsabilidades civiles que puedan afectarles. La suspensión la decreta
la Corte de Apelaciones respectiva. LGUC, art. 136. Notarios no
autorizarán escrituras no conservadores inscribirán ninguna transferencia
parcial o total sin certificado DOM que acredite la urbanización o su
garantía. LGUC. Art- 138 bis. Notarios no autorizarán contratos de promesa
de compraventa que no cuenten con la garantía a favor del promitente
comprador exigida en el mismo artículo.
 Responsabilidades en materia Urbanística

PROPIETARIO, LOTEADOR O URBANIZADOR: LGUC, art. 138. Será

sancionado con la pena de presidio menor en su grado máximo a
presidio mayor en su grado mínimo el propietario, loteador o urbanizador
que realice cualquiera clase de actos o contratos que tengan por
finalidad última o inmediata la transferencia del dominio, tales como
ventas, promesas de venta, reservas de sitios, adjudicaciones en lote o
constitución de comunidades o sociedades tendientes a la formación de
nuevas poblaciones, en contravención a lo dispuesto en el presente
párrafo. Prescribe de acuerdo a las normas generales de derecho penal.

RESPONSABILIDAD INFRACCIONAL DE ARQUITECTOS, INGENIEROS CIVILES,

INGENIEROS CONSTRUCTORES Y CONSTRUCTORES CIVILES: Por sus
acciones y omisiones contrarias a las normas de urbanismo y
construcción, en el ámbito de sus respectivas competencias. Conocen
los Juzgados de Policía Local y prescribe al momento de efectuarse la
recepción definitiva de la obra.
 Responsabilidades en materia Urbanística

RESPONSABILIDAD CIVIL. Recae sobre el propietario primer vendedor de

una construcción, quién será responsable por todos los daños y perjuicios
que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o
después de terminada. Esta responsabilidad se hace efectiva a través de
indemnización de perjuicios ante los Tribunales Ordinarios y sus plazos de
prescripción varían de 10, 5 y 3 años, dependiendo de la naturaleza de
los daños. A saber:

1. Fallas o defectos que afecten la estructura soportante del inmueble:

responsabilidad prescribe en el plazo de 10 años desde la recepción
definitiva del inmueble.
2. Fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones:
responsabilidad prescribe en el plazo de 5 años, desde la recepción
definitiva del inmueble.
3. Fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o
acabados: responsabilidad prescribe en el plazo de 3 años, contados
desde la inscripción del dominio del inmueble en el CBR competente.
 Responsable primario y posibilidad de
repetición (18 LGUC)
El propietario primer vendedor es el principal responsable de a
obra, ya que responde de todos los daños y perjuicios que ésta
ocasione.

Sin perjuicio de lo anterior, el propietario primer vendedor puede

repetir contra los profesionales que estime responsables de los
daños y perjuicios ocasionados. Si las fallas provienen de la
construcción puede dirigirse contra los constructores, y si los
defectos derivan de los profesionales que proyectaron la obra,
tiene acción contra ellos.

Finalmente, existe responsabilidad solidaria entre constructores y

personas que trabajen para él, y proyectistas y los profesionales
que contrate.
Gracias.