INTRODUCCIÓN
MANUAL DE CONVIVENCIA
REGLAMENTO INTERNO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
CONJUNTO RESIDENCIAL
Calle 128 B # 89-85
Localidad Suba. Barrio (HUNZA)
Teléfonos: 3920836- 4968428
reservadesanfelipe@hotmail.com
www.reservadesanfelipe.com
La convivencia en la Propiedad Horizontal exige de todos y cada
uno de los residentes (o usuarios) la observación puntual de
algunas normas, que permiten ejercer plenamente los derechos
individuales, sin vulnerar los derechos ajenos.
Estas sencillas normas están contenidas en las leyes, decretos y
reglamentos que rigen la Propiedad Horizontal, y tienen como único
objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la
comunidad.
 con el régimen de propiedad horizontal, Ley 675 de 2001.
 Con los estatutos de la Asociación de copropietarios de
Reserva de San Felipe.
 Con el Código de Policía de Bogotá.
Indudablemente la mayor parte de los conflictos que se presentan
entre vecinos, y entre estos y la administración, son originados por
el incumplimiento de estas normas de convivencia, y el manejo de
dichos conflictos en etapa de conciliación, corresponde
precisamente al Administrador, o a los órganos administrativos de
la copropiedad antes de acudir, de ser necesario, a las autoridades
competentes.
La función del administrador incluye necesariamente, como la de
todo líder, educar a su comunidad para minimizar los conflictos y
brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes.
1
 DERECHOS

CAPITULO I

DERECHOS Y DEBERES Art 1. Son derechos de los copropietarios y residentes de San Felipe
P.H:

1. Todos los enunciados en los estatutos de propiedad

Los DERECHOS y los DEBERES de cualquier ciudadano, y en este
caso de cualquier copropietario, están íntimamente ligados, puesto
que el disfrute de un derecho implica siempre el cumplimiento de un
deber, para no afectar los derechos ajenos. Esta premisa, tan
sencilla, es la que con frecuencia solemos olvidar.
horizontal vigente.
2. Solicitar a la Administración la debida información contable,
junto con el informe en cualquier momento, observando el
trámite que para el efecto se señale.

Los principales derechos en la Propiedad Horizontal, además de los 3. Los NIÑOS tienen derecho a vivir y crecer dentro de un
derechos propios de todos los ciudadanos, son los que permiten el ambiente sano, libre de:
uso y disfrute del bien privado, (Apartamento) y de todas las áreas
comunales de la copropiedad. Tanto los derechos como los deberes a. La polución de los fumadores.
podemos conocerlos en el "Reglamento de Propiedad Horizontal", b. Del mal manejo de las basuras.
de cada una de las copropiedades, Estatutos del conjunto y en las c. De información o material para adultos
leyes que regulan la materia. (En Colombia: LEY 675 de agosto 3 d. De las influencias de los mayores.
de 2001 ) e. De mensajes precoces y violentos.
f. De violencia intrafamiliar
2
Art.2. Cada propietario tendrá sobre su unidad Privada un derecho
de dominio exclusivo, por lo que puede vender, enajenar, gravar,
dar en anticresis o ceder la tenencia de su unidad privada,
(Apartamento) a cualquier título. Existen, sin embargo, límites a
este derecho, impuestos por las leyes y reglamentos,
especialmente en lo que se refiere al "uso exclusivo" para el que
fue construido el inmueble.
Art 3. Los propietarios y arrendatarios de cada apartamento y los
visitantes de éstos, podrán hacer uso de los bienes y servicios
de la propiedad común, conforme a la naturaleza y el destino de
cada uno de ellos, sin causar daños y con el cuidado y
moderación necesarios de acuerdo con las normas establecidas
para tal fin
. o exigir para sí, el mismo tratamiento.
PARAGRAFO 1: Son residentes todos los propietarios,
arrendatarios y demás personas que habitan regularmente en el
conjunto y se encuentren registrados en el libro de propietarios.
DEBERES
Art 4. Es deber de todos los propietarios de los bienes de dominio
privado los tenedores y poseedores a cualquier título transitorio
o permanente, tomar parte activa en la vida comunitaria, atender
y acatar los llamados de atención del comité de convivencia y
administración.
Art 5. Los residentes están obligados a velar por la integridad y
conservación de los bienes comunes con el máximo de diligencia
y cuidado. Responderán hasta por la culpa leve y descuido ligero
en el ejercicio de los derechos. La culpa leve conforme al artículo
63 del Código Civil, “es la falta de aquella diligencia que los
hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios”.
Art 6. Sin perjuicio de las obligaciones instituidas por la ley e
incorporadas en los estatutos de la Copropiedad horizontal, son
también obligaciones de los residentes y visitantes del conjunto
las siguientes:
1. Actuar con espíritu común respetando los derechos, las
diferencias, la integridad física, la tranquilidad y la moral
de los demás propietarios y residentes vecinos
manteniendo mutua consideración para poder reclamar
2. Cumplir bien y fielmente con la normatividad vigente en
lo pertinente a las copropiedades; y las normas que se
les adicionen, modifiquen, aclaren, reglamenten o
sustituyan:
a. Con el régimen de propiedad horizontal, ley 675 de
2001.
b. Con los estatutos de la asociación de copropietarios
de Reserva de San Felipe.
c. Con el Código de Policía de Bogotá
d. Con los deberes y prohibiciones del presente
reglamento interno de convivencia.
3. Los niños deben cumplir con los siguientes deberes:
a. Respetar a las personas mayores, vigilantes,
personal de aseo y personal de administración.
b. No participar y propiciar riñas o escándalos dentro del
conjunto.
3
 c. No expresarse con palabras vulgares.
d. No dañar señalizaciones, tomas de luz de las torres,
cámaras de vigilancia, instalaciones de servicios
públicos, carteleras.
e. No producir ruidos dentro de su apartamento o zonas
comunales que puedan molestar a sus vecinos.
f. No montar en bicicletas, patines, patinetas en las vías
principales del conjunto.
4. Atender cumplidamente las obligaciones con la
administración:
 El pago de las cuotas de administración ordinaria,”
Es la contribución obligatoria a las expensas
comunes de los residentes para el mantenimiento,
la conservación y reparación de los bienes
comunes, la prestación entre otros del servicio de
vigilancia, aseo y administración.”
 Cuotas extraordinarias.
 Obligaciones por sanciones ordenadas por la
asamblea general, y/o por el consejo de
administración.
5. Presentar moderada y respetuosamente, peticiones,
sugerencias o quejas por escrito ante la administración, el
consejo de administración, el comité de convivencia y la
asamblea de copropietarios. Respuesta que la
administración dará en un lapso no mayor a 8 días hábiles
en forma concreta.
6. Abstenerse de hacer exigencias o reclamos directos o
irrespetuosos, o tratar a gritos y con palabras soeces al
personal de administración, al consejo de administración,
comité de convivencia, a los vigilantes, señoras del aseo y
vecinos en general.
7. Abstenerse de interpelar directamente y con reclamos o
exigencias de atención y/o soluciones inmediatas a la
administración en horas de no atención a propietarios y
residentes.
8. Mantener la uniformidad en áreas comunes, en cuanto al
color de las puertas, cortinas (único color BLANCO) rejas y
ventanas de cada torre y apartamentos.
9. Los padres de los niños que cometan daños a los bienes
comunes y privados como bombillos, jardines, vehículos,
etc., deberán pagar, indemnizar o arreglar los daños
causados por sus hijos a la parte afectada.
10. Es obligación por parte de los propietarios actualizar la
base de datos y/o de sus arrendatarios, dejando teléfonos
de contacto y correo electrónico para tal fin.
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 11. Es deber de todos los residentes autorizar bajo su
responsabilidad el ingreso al conjunto con o sin vehículo de
sus visitantes, y responder ante la administración por los
daños causados a los bienes comunes, faltas y
obligaciones pecuniarias que comentan durante su estadía.
En pocas palabras es necesario que toda la comunidad comprenda
que las normas de convivencia ayudan a obtener un mejor nivel de
vida, evitan conflictos, minimizan los riesgos de accidentes y
catástrofes, mejoran las condiciones de salubridad, facilitan una
relación amable, amistosa y pacífica con sus vecinos, garantizan la
valorización de la propiedad, etcétera. Como puede observarse, son
razones prácticas.
CAPITULO II
PARQUEADEROS
El conjunto cuenta con 73 parqueaderos de vehículos para
residentes, 3 para visitantes y 1 para personas en discapacidad y
60 parqueaderos de motos más 3 para visitantes.
Los cuales son para uso y disfrute de propietarios y/o tenedores que
residan en el conjunto. LEY 675- Art.22
Art 7. Las asignaciones de los 73 parqueaderos de vehículos y los
60 de motos, serán otorgados única y exclusivamente a los
residentes del conjunto y solamente un (1) parqueadero por
apartamento.
Art 8. Para su asignación deberá presentar ante la Administración
la documentación correspondiente del vehículo como: (T. de
propiedad y/o contrato de compraventa debidamente autenticado,
fotocopia de la C.C, certificado de gases vigente), debe encontrarse
a Paz Y Salvo por todo concepto de Administración, tanto cuotas
ordinarias como extraordinarias y multas. De no cumplir lo anterior
perderá el derecho al parqueadero por 6 meses.
Art 9. Luego de su asignación, le será entregada la ficha de acceso
al conjunto, junto con la copia de un contrato de los deberes y reglas
al cual se compromete, debidamente firmado por el residente y la
administración.
Art 10. A si mismo deberá efectuar los pagos de las obligaciones
con el conjunto mes a mes para evitar la designación automática del
parqueadero y sanción por incumplimiento de seis (6) meses sin
parqueadero.
PARAGRAFO 2. En caso de quedar parqueaderos libres después
del sorteo, estos automáticamente serán asignados como
parqueaderos de visitantes, hasta que llegue una nueva solicitud de
parqueadero de residente.
PARAGRAFO 3. La pérdida o daño de la ficha por parte del
residente tendrá un costo de 2SMDLV.
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Art 11. Se perderá la asignación inmediata del parqueadero:
1. Aquellos residentes que se encuentren en mora con la
copropiedad por concepto de obligaciones “pecuniarias o no
pecuniarias”, cuota de administración, cuota extraordinaria,
multas y/o sanciones
.
2. Por considerarse persona conflictiva y tener llamados de
atención por mal comportamiento y daño en las zonas de
parqueo.
3. Por prestar y/o subarrendar el parqueadero asignado
4. Por prestarse como residente para que le asignen
parqueadero a familiares, amigos, vecinos etc., para
beneficiarlos con el servicio.
5. Ningún propietario que NO resida en el conjunto podrá
solicitar parqueadero.
Art 12. Está Prohibido utilizar los parqueaderos como lugar de
juegos o reunión, es obvia esta prohibición, por los riesgos de
accidentales que pueden causar.
Art 13. Está Prohibido usar los parqueaderos para reparaciones
mecánicas tanto de motos como de vehículos, (excepto, lo
necesario para poder movilizar el vehículo para desplazarlo al taller
si este se encuentra varado, como el cambio de una llanta, o la
carga de una batería.), lavado del vehículo y/o mantenimiento. Esto
porque además de producir desaseo y contaminación, representa
riesgos para la seguridad.
Art 14. Está prohibido fumar y arrojar las colillas, esto puede generar
peligro de incendios.
Art 15. Las zonas de parqueo no podrán tener otro destino en
cuanto a su uso. Se prohíbe utilizar las zonas de parqueo como
zonas de juego infantil (bicicletas, patines, futbol etc.).
Art 16. Se amonestará por primera vez a los propietarios o
tenedores de los automotores que no guarden respeto por los
residentes, con el radio a alto volumen, pito, alarmas y/o similares,
así como los vehículos que en áreas comunes superen los 10
kilómetros por hora al transitar. En caso de reincidencia se aplicarán
las sanciones estipuladas en el presente manual de convivencia o
en el reglamento de propiedad horizontal.
Art 17. El mismo sistema anterior se aplicará a los propietarios o
tenedores cuyos vehículos presenten fuga de aceites que
deterioren el área de parqueo, o en todo caso que atenten contra el
aseo y presentación de las zonas comunes.
Art 18. Queda prohibido parquear vehículos de gran peso dentro
de la copropiedad tales como camiones, busetas y en general, todo
vehículo que supere 1 tonelada. Igualmente, en la zona de parqueo
no podrán acceder vehículos que excedan 2.15 metros de altura.
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Art 19. Se prohíbe parquear en zonas de circulación vehicular y en
áreas que determinen la administración con excepción de fuerza
mayor o un caso fortuito. En todo caso se debe evitar invadir así sea
parcialmente, las zonas de parqueo vecinas y las áreas de
circulación. Y sobrepasar los límites de cada estacionamiento al
parquear, por lo que se deben respetarlas las líneas de
demarcación establecidas.
Art 20. El copropietario y/o residente debe informar por escrito a la
Administración, todo cambio de vehículo o retiro del mismo,
precisando su número de placa, marca y color. De no hacerlo y/o
ceder o subarrendar el parqueadero a otros residentes se podrán
aplicar las sanciones contempladas en el Manual de Convivencia.
Art 21. El parqueadero de visitantes es exclusivamente para
visitantes. Por ningún motivo se permitirá el ingreso de personas
con vehículo sin ser identificadas, ni autorizadas por su anfitrión.
PARAGRAFO 4: Todo vehículo visitante una vez se identifique su
destino recibirá un tarjetón de identificación que deberá ser
colocado en la ventana frontal del vehículo de forma visible y estos
no podrán permanecer más de (3) tres días estacionados.
CAPITULO III
TRASTEOS
DE LA ENTRADA Y SALIDA
Art 22. Sin excepción, la salida e ingreso todo propietario y
arrendatario, para poder realizar la mudanza, deberá estar a Paz Y
Salvo por todo concepto de Administración, tanto cuotas ordinarias
como extraordinarias y multas impuestas.
Art 23: Todo trasteo que ingrese al conjunto deberá comunicarse a
la Administración por escrito con antelación de 5 días hábiles para
realizar su debida actualización en el libro de residentes y el formato
con la información que será entregado al nuevo residente, con fecha
del trasteo y presentación ante los vigilantes para poder efectuar el
ingreso en portería. Este debe estar debidamente diligenciado y
firmado por la administración.
Art 24. Todo trasteo que salga del conjunto deberá comunicarse a
la Administración por escrito con antelación de 5 días hábiles para
realizar su debida actualización en el libro de residentes y copia del
formato con la información de la fecha de salida, paz y salvo por
7
todo concepto, para que el residente lo entregue en portería y poder
efectuar su salida.
Art 25. Toda persona que forme parte de la familia RESERVA DE
SAN FELIPE P.H y tenga algún tipo de mascota domestica deberá
ser censada en la administración, radicando, el carnet de
vacunación al dia, permiso si lo requiere por el tipo de raza, antes
de realizar el trasteo.
Art 26. La entrada y salida del trasteo solo se podrá hacer en el
horario establecido de 8:00 AM a 5:00 PM de lunes a sábado. No
los podrán hacer los domingos.
Art 27. Si durante el trasteo, la persona que lo realice, sea
propietario o arrendatario, ocasiona daños en bienes comunes o
privados, será obligación del propietario el pago de las reparaciones
correspondientes que serán efectuados por parte de la
administración y se hará el cobro con la siguiente cuota de
administración. Por lo tanto, para cada trasteo se diligenciará un
formato donde se dará Paz y Salvo por este concepto, o se
relacionarán los daños ocasionados durante el trasteo.
CAPÍTULO IV
REUNIONES EN LAS ÁREAS COMUNES
Art 28. Quedan prohibidas las reuniones sociales en los
parqueaderos, pasillos y escaleras de la copropiedad.
Art 29. Residentes y visitantes deben tener un comportamiento
intachable en las áreas comunes.
Art 30. Se prohíbe ingerir licor en las áreas comunes a excepción
del Salón Social cuando ha sido alquilado para algún evento. En
todo caso queda prohibido para menores de edad.
Art 31. Se prohíbe a los niños realizar cualquier tipo de juegos en
las áreas de peligro del conjunto como: Tanques de agua, Zonas de
subestación eléctricas, Cuarto de basuras, parqueadero, ascensor
para discapacitados y/o personas adultas para el acceso a los
salones comunales, áreas de instalación, acometidas y registro de
los servicios públicos como gas, agua, luz, telefonía, etc.
Art 32. Se prohíbe fumar en las áreas comunes cerradas tales como
pasillos, escaleras y zonas de acceso a las torres, etc.
CAPITULO V
RUIDOS
Art 33. Está prohibido colocar a alto volumen los radios, equipos de
sonido o televisores. Existen normas muy claras y severas contra la
contaminación sonora, y es un verdadero abuso obligar a toda la
comunidad o a nuestros vecinos a escuchar la música o el
programa de TV que nosotros preferimos y a la hora
que nosotros queramos.
8

PARAGRAFO 5: Esta mala costumbre es una de las quejas más
frecuentes en las comunidades, y denota una pésima cultura y muy
poca consideración y respeto por los demás. Por la misma razón,
existen Salones Comunales, adaptados para que se puedan
realizar en ellos reuniones sin perturbar la tranquilidad de los
vecinos. Pero recuerde, que incluso en ellos, se deben cumplir las
normas para evitar niveles de ruido que perturben a los demás.
Art 38. Se solicita respeto ante los funcionarios (guardas y
Administración) y miembros de comités cuando ellos efectúen
cualquier llamado de atención.
ART. 39. Está prohibido realizar ruidos de taladro, martilleo, etc., en
los días y horarios no permitidos para estos trabajos.

Art 34. Está prohibido instalar o utilizar equipos o maquinaria que CAPITULO VI
interfiera con las señales de televisión o radio pues se estaría
atentando contra el derecho de la comunidad a recrearse ACCIONES INMORALES
sanamente.
Son todas aquellas acciones realizadas en contra de las buenas
Art 35. Los principios de sana convivencia sobre límites de ruidos, costumbres y la moral; serán objeto de sanción, de acuerdo con la
sonoridad y percusión, deberán ser siempre graduados en calificación del comité de convivencia o del consejo de
consideración al decoro y la prudencia, con educación y respeto a administración:
copropietarios, vecinos y amigos.
 La prostitución en las unidades privadas.
Art 36. Cualquier interrupción abusiva de la seguridad, tranquilidad
 Los actos de sodomía practicados con menores de edad.
por ruidos y reparaciones fuera del horario permitido, que rompa el
 La utilización de una unidad privada para recibir y alojar
equilibrio de la normal convivencia, se sancionará según el
maleantes.
procedimiento de infracción al Manual de Convivencia.
 El empleo de una unidad privada para el establecimiento de
Art 37. Si las infracciones anteriores se tornan incontrolables, es juegos de azar y expendio de cualquier tipo de sustancias
deber de la Administración dar curso a la acción o querella policiva psicoactivas.
respectiva. Se entenderá que hay interrupción abusiva de la
seguridad y tranquilidad cuando de dos a más apartamentos
reporten el incidente.

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 CAPÍTULO VII
ASEO Y CONSERVACIÓN
DE ÁREAS COMUNES
Art 40. Cada torre es responsable de mantener el aseo que la
Administración adelante en la copropiedad, evitando el ensuciar
paredes, pasillos, ventanas, pisos, fachadas, techos, escaleras,
parqueaderos y áreas verdes; de igual manera se prohíbe arrojar
papeles, basura o colillas de cigarrillo hacia la calle o dentro del
conjunto y áreas comunes de la copropiedad.
Art 41. Queda prohibido de manera expresa dejar bolsas o cajas de
basuras en los pasillos, escaleras o fuera del chute de basuras.
Art 42. Las basuras deben introducirse en bolsas, debidamente
cerradas, depositadas en el shut de basuras. No se deben dejar
cajas, bolsas u objetos de vidrio frente a cada unidad privada o en
áreas comunes ni arrojarlas por el chute de basuras. (Este punto
será modificado una vez inicie el programa de reciclaje, con
campañas de aseo.)
Art 43. NO se permite dar uso diferente a las zonas comunes del
establecido en el reglamento de propiedad horizontal.
Art 44. NO se permite utilizar las áreas de los últimos pisos de las
torres como depósitos de camas, bicicletas, materas etc., ni los
techos para colgar artículos, como tampoco utilizar las barandas de
las escaleras para colgar alfombras, cobijas, ni sujetar mascotas ni
bicicletas.
Art 45. NO se permite utilizar las áreas de los primeros pisos
DEBAJO DE LAS ESCALERAS como depósitos de coches,
bicicletas, materas, camas etc.
Art 46. El mantenimiento de las zonas comunes (zonas verdes,
circulaciones peatonales, equipos de subestación eléctrica, etc.) es
de cargo de la Administración existiendo el compromiso y la
responsabilidad de todo residente de no arrojar basuras en dichas
áreas.
Art 47. No se podrá colgar prendas u otros elementos, en ventanas,
u otros sitios, o conductas que van en detrimento de la buena
imagen de la copropiedad.
Art 48. No está permitido colocar avisos, afiches o carteles en las
ventanas, así como en las puertas de acceso a las torres o en las
carteleras comunes, exceptuando cuando el apartamento se esté
promocionando para el alquiler o la venta y con previa autorización
por la administración.
Art 49. Queda prohibida la fijación y distribución de propaganda de
todo tipo de avisos o vallas, así como el empleo de cualquier otro
medio publicitario dentro de la copropiedad.
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Art 50. Está Prohibido modificar las fachadas y zonas comunales,
cambiar el estilo de puertas y ventanas, Esto con el fin de preservar
el estilo arquitectónico de la edificación.
Art 51. NO mantener en los muros estructurales medianos y techos;
cargas o pesos excesivos y ejecutar cualquier obra que atente con
la solides, seguridad de la unidad, la modificación del coeficiente de
la misma y contra los derechos de los demás, como también fijar
tendederos en las ventanas o techos de los patios de los primeros
pisos, botar basuras, objetos etc., que puedan dañar estos techos o
taponamientos en los desagües de los mismos.
Art 52. Queda expresamente prohibido el ingreso a la copropiedad
para el personal que se dedique a ventas ambulantes.
Art 53. Quien consumo sustancias alucinógenas o psicotrópicas,
cualquiera que sea su dosis en sitios abierto, como zonas comunes.
Art 54. Por las mismas razones, está prohibido usar esas áreas
para transitar en bicicletas, motos, patines, patinetas, o para jugar
con pelotas y balones. Se debe agregar que estas prácticas
producen deterioro y desaseo en las zonas comunales. Aquí se
aplica lo referente a "dar a las áreas e instalaciones comunes el uso
para el cual fueron destinadas".
Art 55. Queda prohibido el juego de fútbol, baloncesto, voleibol,
tablas, bicicletas, patinaje, u otros elementos que puedan poner en
peligro la integridad de los residentes o con los que se pueda
ocasionar daños a las unidades privadas y zonas comunes; en tales
eventos se autoriza a los guardas, administración y miembros del
consejo a retener y depositar en la oficina de administración los
implementos de uso restringido en las áreas comunes (Ej. Balones,
bicicletas, monopatines, etc.).
Art 56. Dañar o sustraer elementos propios del sistema de
alumbrado comunal, hidráulico, equipo, maquinaria, escaleras, etc.,
de la copropiedad.
Art 57. Pisar y deteriorar los jardines y/o áreas destinadas al
embellecimiento de la copropiedad.
Art 58. Ingresar a la copropiedad o a las unidades por sitios
diferentes a los destinados para tal fin.
Art 59. Bajo ninguna circunstancia los residentes o copropietarios
podrán realizar modificación alguna en áreas comunes.
Art 60. No se podrá dar uso diferente al ordenado en la ley de
propiedad horizontal, a las zonas comunes y privadas, ni aún en
forma temporal, por tanto, se prohíbe colgar ropa, zapatos, etc., en
las ventanas o lugares que den mal aspecto al conjunto.
Art 61. Se atenderá de forma inmediata cualquier aviso de daño en
áreas comunes.
11
 CAPÍTULO VIII
ANIMALES DOMÉSTICOS
Gracias a la ley 746 de julio 19 de 2002, reglamenta
definitivamente la tenencia y manejo de mascotas y establece
severas sanciones para quienes incumplan con las normas.
Art 62. Toda mascota deberá pasar por un senso que será
programado por la administración y se actualizará cada 6
meses, deberá presentar registro de vacunación y permiso si la
raza es potencialmente peligrosa. Este será informado con 8
días de anticipación para que no quede ninguna mascota sin
registrar en el censo.
Art 63. Todo propietario o arrendatario que ingrese a vivir al
conjunto y posea mascotas, deberá reportarlas en el
correspondiente senso, en la administración con su
correspondiente registro y carne de vacunación
Art 64. La tenencia de animales domésticos estará regulada y
en concordancia con el Código Nacional y Distrital de Policía. La
falta de higiene correspondiente a excrementos de perros, gatos,
aves de corral y otros animales en áreas comunes, ladridos y
ruidos que interrumpan la tranquilidad y seguridad, serán objeto
de sanciones por parte del Consejo. En caso de molestias
reportadas a la Administración y/o reincidencia es deber de la
Administración entablar las acciones establecidas en el
reglamento o las legales y de policía pertinentes. (Ley 746 de
2002, Artículo 108- A, B, C, D, E, F.G…P).
Art 65. Todo propietario de animal doméstico se hace
responsable de todo daño o lesión que ocasione el mismo.
Art 66. Por otra parte, se comprometen a llevar su mascota con
las medidas preventivas y de seguridad establecidas por las
autoridades distritales o administrativas competentes, existiendo
el compromiso de aportar a la Administración el correspondiente
certificado de sanidad.
Art 67. Se prohíbe la tenencia de mascotas que no sean
comúnmente consideradas como animales domésticos o de
aquellos que en alguna medida puedan colocar en peligro la
integridad de los residentes o visitantes.
Art 68. -C. Los dueños o tenedores de animales domésticos o
mascotas deben colocarle la correa o traílla, desde la salida de
su apartamento y bozal en caso específico si su mascota es
agresiva y tener permiso de conformidad con lo establecido en la
ley 746 de 2002 en su Artículo 108 B y demás normas legales
vigentes, cuando se desplacen por áreas comunes. El
incumplimiento de esta tendrá una multa de cinco (5) salarios
mínimos legales diarios, y de diez (10) salarios mínimos legales
diarios por no portar el bozal en caso de los ejemplares definidos
en el artículo 108-E y 108-F y multa de quince (15) salarios
mínimos legales diarios por no portar el respectivo permiso en el
caso de los ejemplares definidos en el artículo 108-E y 108-F Ley
746, articulo 108
12
Art 69. Los dueños o tenedores de animales domésticos que
quieran sacar a caminar a sus mascotas para hacer sus
necesidades fisiológicas, deberán hacerlo con su respectivo
collar o bozal si lo requiere y dirigirse directamente a la zona
delimitada en el conjunto (baño para mascotas), ya que algunas
zonas verdes comunales son exclusivamente para el disfrute,
goce, uso y diversión de nuestros niños y otros para la imagen y
embellecimiento del mismo.
PARAGRAFO 6: Lo anterior ya que el CONJUNTO
RESIDENCIAL RESERVA DE SAN FELIPE P.H. no fue
diseñado con un espacio amplio y suficiente para cubrir las
satisfacciones de todos los residentes, ni para compartir con los
excrementos y orina de nuestras mascotas, pues estos desechos
expuestos al sol y al agua contienen parásitos, virus y bacterias
que pueden provocar enfermedades gastrointestinales,
oftalmológicas, ya que los huevos de los parásitos flotan en el
medio ambiente y pueden ser absorbidas por una persona al
respirar (Entre estos parásitos figura el TOXOCARO que ataca
el globo ocular y generar ESTRAVISMO en los niños, pérdida
gradual de la vista e incluso ceguera), E impide el buen desarrollo
del crecimiento de nuestros hijos.
Art 70. En ningún caso los animales domésticos o mascotas
podrán realizar sus necesidades fisiológicas en las zonas
comunes como escaleras, pasillos, zonas verdes delimitadas.
Art 71. En caso de registrarse algún incidente de esta clase, el
dueño o tenedor se hace responsable y deberá limpiar y lavar la
zona afectada, inclusive si es orina. El incumpliendo tendrá como
sanción una multa de cinco (5) salarios mínimos legales diarios
legales vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines de semana
de trabajo comunitario consistente en limpieza de lugares que la
respectiva administración defina. Artículo 108-D Ley 746.
Art 72. Los dueños o tenedores de animales domésticos o
mascotas, deben vacunarlos según las indicaciones de las
autoridades sanitarias y mantener vigente el certificado de
vacunación antirrábica.
Art 73. Las mascotas no deben entrar al salón social de la
copropiedad, exceptuando las personas incapacitadas cuyo
estado requiera de dicha mascota.
Art 74. Las mascotas no podrán ser dejadas en zonas comunes
ni sueltos en el conjunto bajo ninguna circunstancia. Por su
abandono tendrá un decomiso y se impondrá la correspondiente
sanción, pasadas 3 horas si el propietario no lo retira, el ejemplar
será declarado en estado de abandono y será entregado a
zoonosis.
Art 75. Los menores de edad, personas en estado de
embriaguez, bajo el influjo de sustancias psicoactivas, no podrán
ser tenedores de los ejemplares de q tratan los artículos 108E y
108F de la Ley 746, por seguridad y por limpieza ya que ellos no
recogen los excrementos.
CAPITULO IX
REPARACIONES LOCATIVAS
Art 76. El interesado en practicar la reparación deberá informar
previamente con una antelación de tres (3) días a la Administración
y será responsable de la conducta y actos de las personas por él
autorizadas.
13
Art 77. El horario para adelantar reparaciones locativas será de
8:00 AM a 5:00 PM de lunes a viernes y de 8:00 AM a 1:00 PM los
sábados, no las podrán hacer los domingos y festivos.

Art 78. Para realizar obras locativas se requiere de una CAPÍTULO X

comunicación escrita a la Administración informando la clase de
obra, duración de la misma y datos personales de los obreros.
ART. 79. Los obreros asignados por el propietario o residente
tendrán que llevar un registro de entrada y salida en portería, con
su respectiva requisa durante el tiempo que dure las obras o
reparaciones.

Art 80. Los escombros de la obra deberán recogerse en lonas y

será responsabilidad del propietario el retiro de ellos fuera del
conjunto, no utilizando para tal efecto el depósito de basuras. SALÓNES SOCIALES

Art 81. El residente es responsable de utilizar la debida protección
para evitar el daño de zonas comunes, al igual que de su limpieza.
Art 82. La persona que efectúe la obra constituirá a la iniciación de
la misma, un depósito en la administración de 2 SMDLV, suma que
garantizará la reparación de cualquier daño ocasionado por la obra
y cuya devolución se efectuará por parte de la Administración, una
vez finalizada la misma y previa deducción del valor de reparación
de los daños causados, si los hubiere.
Art 83. Los Salones Sociales podrán ser alquilados a cualquier
propietario o residente de la copropiedad, previa solicitud escrita
con ocho (8) días de anterioridad a la fecha en que se vaya a
realizar el evento social o académico. Tendrá un coste de
4SMDLV.
Art 84. Los residentes o unidades que se encuentren en mora
con la copropiedad por concepto de obligaciones de cuota de
administración, cuotas extraordinarias y/o pecuniarias o no
pecuniarias no podrán alquilar el salón social.

Art 85. En caso de haber varios propietarios interesados en la

misma fecha y horario, la asignación se hará por orden de
solicitud.

14
Art 86. El propietario o tenedor o usuario se hace responsable por
el uso que se haga del mismo, tanto él como sus invitados y por los
daños o faltantes que puedan generarse.
Art 87. Con respecto al inventario que se elaborará por la
Administración al entregar el salón, se deberá diligenciar un formato
indicando el estado del salón, sillas y mesas entregados.
Art 88. El horario de uso del Salón Social será el siguiente:
De lunes a viernes, de 8:00 am a 9:00pm, sábados de 9:00am a
2:00 am y si el dia lunes es festivo el horario del Domingo será de
9:00 am a 2:00 am, de lo contrario será de 9:00AM a 7:00 pm.
Art 89. El costo de los salones sociales será de 4SMLDV, y el de
BBQ de 1SMLDV, con su respectivo inventario.
Art 90. Para hacer uso del Salón Social se deberá entregar ante la
Administración con la copia de la consignación de la reserva, un
depósito de 2SMLDV, que garantizará la reparación de cualquier
daño ocasionado por el alquiler de los bienes y áreas comunes,
depósito que será reembolsado en caso de no requerirse ninguna
reparación o daño, previa revisión del recorrido por el Administrador
o guarda de seguridad.
Art 91. No se autorizará el alquiler del Salón Social para eventos de
contribución.
CAPITULO XI
BICICLETERO
El conjunto cuenta con un bicicletero a disposición de copropietarios
y/o residentes, el cual debe mantenerse en perfecto orden para su
buen funcionamiento y tranquilidad de los residentes que disponen
del servicio.
Art 92. Para poder tener cupo en el bicicletero deberá reportarla en
la administración y diligenciar un formato para su asignación,
ubicación y le será entregada una ficha para el control de las
mismas.
Art 93. Luego del registro y asignación es obligación por parte del
residente colocar cadena y/o candado para su seguridad.
Art 94. Se prohíbe estacionar las bicicletas en ares comunes o
debajo de las escaleras de los primeros pisos de las torres o fuera
de ellas.
Art 95. Se prohíbe estacionar las bicicletas y sujetar en las columnas
de las bombillas de zonas comunes, y de las rejas del
encerramiento del conjunto.
Art 96. El bicicletero está destinado para guardar y asegurar las
bicicletas en buen estado.
15
Art 97. NO se permitirá utilizar el bicicletero para depósito de
bicicletas en mal estado.
Art 98. Para aquellos residentes que se van del conjunto y quieren
realizar su trasteo y tenga asignado un bicicletero, deberá reportarlo
ante la administración, para poder hacer uso de ese espacio.
CAPITULO XII
SEGURIDAD Y VIGILANCIA INTERNA DE LA
COPROPIEDAD
El personal de vigilancia y servicios generales que preste sus
servicios en la copropiedad, así como todos los usuarios y
visitantes, deberán observar las siguientes normas de seguridad.
Art 99. Las personas que pueden entrar libremente a cualquier hora
son los propietarios o tenedores de unidades, de acuerdo con el
registro de propietarios y/o tenedores que se lleva por la
Administración, y el cual debe ser notificado al personal de
vigilancia.
Art 100. Todo paquete que salga de la copropiedad en poder de una
persona diferente al propietario o tenedor de unidad privada, debe
ser autorizado por el propietario y/o tenedor de la unidad visitada.
Art 101. Los hijos de los propietarios no podrán sacar ningún
elemento como televisores, equipos, sin autorización escrita
permanente o temporal por sus padres.
Art 102. Las empleadas de servicio no podrán salir con paquetes
sin ser autorizadas por los propietarios y deben ser requisadas el
día de salida (bolsos y paquetes).
Art 103. Las empleadas domésticas o niñeras no podrán salir con
niños menores de edad salvo previa autorización escrita del
residente.
Art 104. Queda prohibido al personal de vigilancia y oficios varios
suministrar información de propietarios, tenedores o usuarios
mientras no sean autorizados.
Art 105. El comportamiento del personal de vigilancia y oficios varios
para con todos los residentes de la copropiedad debe ser de
atención, respeto, cortesía, comprensión, honestidad y
colaboración.
Art 106. De igual manera los propietarios tenedores o usuarios o
visitantes de unidades privadas, deben atender con igual respeto al
citado personal.
Art 107.El personal de vigilancia no puede abandonar su sitio de
trabajo, excepto en casos de extrema necesidad, siempre y cuando
esté al frente del servicio de vigilancia al menos un funcionario.
Art 108. Toda ausencia del servicio debe ser notificada y aceptada
por la Administración.
16
Art 109. El personal de vigilancia no podrá llevar objetos, paquetes,
mercados, etc., a los apartamentos.
Art 110. El personal de vigilancia no podrá enseñar apartamentos
para venta o arriendo.
Art 111. El personal de vigilancia que tiene a su cargo la recepción
de toda correspondencia, dispondrá su colocación en primera
instancia en el casillero correspondiente a cada inmueble para
posteriormente disponer su entrega al destinatario que deberá
recogerla personalmente en la recepción.
Art 112. Queda prohibido a los señores vigilantes guardar en la
portería armas, joyas, llaves, dinero, y en general todo tipo de
bienes de propietarios o usuarios de los bienes privados y si ello
ocurriese será de estricta responsabilidad del propietario o usuario
de la unidad privada, debiendo ser entregados en sobre sellado y
con el nombre de quien recibe.
Art 113. En caso de alguna reparación locativa en áreas comunes,
el personal de vigilancia ejercerá estricto control y efectuará requisa
al personal que vaya a ingresar o salir de la copropiedad (técnicos,
operarios, obreros etc.).
Art 114. El personal de vigilancia deberá dar aviso inmediato a la
Administración de todo daño, anomalía o irregularidad de la cual
tenga conocimiento en el ejercicio de sus funciones.
Art 115. Queda expresamente prohibido al personal de vigilancia y
servicios generales solicitar dinero prestado o servir como garante
a la copropiedad o a los integrantes de la misma, como a los
órganos de Administración.
Art 116. El personal de vigilancia cuenta con autorización amplia y
concreta en el sentido de llamar la atención de toda persona que
juegue en las áreas comunes que están vetadas para tal efecto, o
que ejerza alguna actividad expresamente prohibida.
ART. 117. El personal de vigilancia para permitir la salida de
trasteos debe verificar que cuente con el respectivo paz y salvo por
todo concepto y autorización, emitido por la Administración de la
copropiedad y no permitirá que se efectúe en horario diferente a los
establecidos.
Art 118. El personal de vigilancia para permitir el ingreso de trasteos
debe verificar que cuente con la respectiva autorización por la
Administración de la copropiedad y no permitirá que se efectúe en
horario diferente a los establecidos.
Art 119. El personal de vigilancia no permitirá la salida del conjunto
de niños menores de 12 años sin la compañía de un adulto
responsable.
Art 120. Para toda persona que llegue a la copropiedad, el portero
no abrirá la puerta principal del CONJUNTO hasta cuando el
visitante sea identificado plenamente y haya sido autorizado su
ingreso. Por ningún motivo se permitirá el ingreso de personas
17
extrañas sin ser identificadas previamente y autorizadas por un
copropietario.
Art 121. En situaciones de no existir # telefónico para su
correspondiente comunicación con el copropietario, no se permitirá
la entrada del visitante, salvo que previamente este autorizado o
que el residente lo reciba personalmente en la portería.
Art 122. Para los funcionarios de servicios públicos o autoridades
jurisdiccionales que lleguen a la copropiedad, el portero deberá
exigir la identificación respectiva y confirmar su veracidad antes de
permitir el acceso al CONJUNTO con el correspondiente
acompañamiento del guarda.
Art 123. Para el ingreso de los vehículos de visitantes al
parqueadero. El visitante debe primero anunciarse en la portería y
cuando el visitante sea identificado plenamente y haya sido
autorizado su ingreso, deberá entregar un documento con nombre
y recibirá una ficha que le permitirá ingresar su vehículo al
parqueadero de visitantes.
Art 124. El personal de vigilancia revisará todo vehículo de
residentes y visitantes que ingrese al CONJUNTO y se cerciorará
que INGRESEN con radio, espejos y farolas.
Art 125. El personal de vigilancia revisará todo vehículo de
residentes y visitantes que SALGAN del CONJUNTO.
Art 126. No se permite la salida de peatones por el acceso
vehicular.
Art 127. No sé permite el dar órdenes al personal de vigilancia y en
general a todos los trabajadores de la Administración, o utilizarlos
en los trasteos o para la realización de trabajos particulares o para
llevar paquetes, mientras estos estén cumpliendo con su horario de
trabajo.
Art 128. Queda rotundamente prohibido el uso de celulares en las
horas laborales.
Art 129. En la portería por ningún motivo deben estar los tres (3)
vigilantes de turno por más de 15 minutos, excepto por reunión o
alguna circunstancia mayor.
Art 130. Dentro de la portería no pueden ingresar niños ni residentes
adultos.
Art 131. NO se permite la utilización del teléfono de la portería para
llamadas personales de residentes ni visitantes.
Art 132. El personal de vigilancia se hará responsable de los
vehículos de visitantes que ingresen al CONJUNTO y no registren
pago de parqueadero.
Art 133. El taxi será revisado por el personal de vigilancia a la
entrada y salida del conjunto.
Art 134. Los vigilantes quedan facultados para interceder en
situaciones que vulneren el cumplimiento de este reglamento a los
residentes o visitantes, si la situación persiste o no es corregida por
el residente o visitante, se le comunicara a la administración, para
18
que realice las correcciones que haya lugar. El vigilante anotara en
la bitácora el suceso para que sea conocido por la administración.
CAPITULO XIII

DEUDORES MOROSOS
Art 135. La empresa de vigilancia debe llevar un registro diario de
hora de entrada y salida de los vehículos de residentes.

Art 136. La empresa de vigilancia debe llevar un registro de planillas

diarias de la entrada y salida de los vehículos de visitantes y del
residente que autorizó su ingreso.

Art 137. Se le entregará a cada vehículo visitante una tarjeta

numerada que deberá colocar de manera visible en el panorámico
del vehículo.
Art 138. La vigilancia deberá atender las alarmas de los vehículos
cuando estas se disparen, e informar inmediatamente al
Art 140. Los deudores morosos podrán ser incluidos en listados que
apartamento que corresponda y llevar un registro de estos casos.
se fijarán al interior del Conjunto Residencial, acorde con la Ley 675
de 2001. Se considerará moroso a quien acumule 3 o más cuotas
Art 139. La vigilancia debe presentar a la administración un reporte
de administración, parqueadero y/o obligaciones (pecuniarias o no
diario y documentado sobre las anomalías detectadas contra el
pecuniarias).
presente reglamento interno.
Art 141. Los deudores morosos perderán por su incumplimiento el
goce y disfrute de los salones sociales, parqueadero de vehículo y
de moto.

Art 142. NO tendrán derecho al voto en una asamblea general, y/o

extraordinaria.

19
Art143. NO podrán formar parte del consejo de Administración ni de
Convivencia.
Art 144. Luego de cancelar sus obligaciones y estar al dia por todo
concepto monetario, gozara nuevamente de lo suspendido después
de 6 (seis).
CAPITULO XIV
SANCIONES
Art 145. La infracción a cualquiera de las normas sobre propiedad
horizontal, al reglamento y al presente manual merecerá los
siguientes tipos de sanciones:
 Intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida por la
legislación vigente o aplicable en materia de propiedad
horizontal.
 Multa por inasistencia a Asamblea General: la inasistencia a
cualquier Asamblea General ordinaria o extraordinaria de
propietarios con lleva la aplicación de una multa equivalente
al cincuenta por ciento 50% de la cuota de Administración
vigente.
 Sanciones de tipo judicial o policivo, por infracciones que
sean remediables por estas vías.
 Reparaciones de daños causados directa o indirectamente,
intencional o no intencionalmente, o restablecimiento de
derechos a terceros.
Art 146. Procedimiento a seguir en caso de infracción de alguna
norma del Manual de Convivencia:
 Se envía una carta solicitando no se cometa de nuevo la
infracción.
 Si hacen caso omiso, se enviará una segunda carta con
copia al Comité de Convivencia, citándolo a rendir
descargos.
 Si se reincide se citará al propietario o residente infractor con
el Comité de Convivencia, y se cobrará en la próxima
mensualidad una sanción equivalente a una cuota de
administración.
 Si no atiende los últimos 3 (tres) procedimientos, se
interpondrá una querella policial al propietario o residente
infractor.
Art 147. Para la aplicación de sanciones se seguirá el siguiente
procedimiento:
Comprobación del hecho mediante la práctica de cualquier medio
probatorio legalmente aceptado.
20
  Se citará a descargos por parte del Comité de Convivencia CAPITULO XV
al presunto infractor. La conclusión de la audiencia será
comunicada al Consejo de Administración con las MULTAS
respectivas recomendaciones del Comité de Convivencia.
 El Consejo de Administración con base en lo anterior y
respetando el debido proceso impondrá la sanción
respectiva. Art 148. Tabla de multas.
 Una vez notificado el residente, dispondrá de tres (3) días
hábiles para interponer recurso de reposición ante el
Consejo de Administración. Interpuesto el recurso de FALTAS 1ra. VEZ 2da. VEZ
reposición por parte del afectado, el Consejo dispondrá de Contra el medio ambiente 5 SMDLV 10 SMDLV
ocho (8) días hábiles para resolver sobre la petición. Dicho En cuanto a las mascotas 5 SMDLV 10 SMDLV
recurso será resuelto por votación en el Consejo por mayoría Contra los bienes comunes 5 SMDLV 10 SMDLV
simple. En cuanto a los ruidos 5 SMDLV 10 SMDLV
 Cuando la sanción consiste en multa y no sea cancelada por Agresiones verbales o físicas 5 SMDLV 10 SMDLV
el infractor, se le factura en el próximo periodo junto con las Inasistencia a Asamblea 5 SMDLV 10 SMDLV
demás deudas que este tenga para con la Administración. Si
después de tres facturaciones aún persiste el no pago de PARAGRAFO 7. Cualquier tipo de sanción pagada por el residente
dicha sanción, está podrá cobrarse por vía judicial. no lo exonera de la reparación o indemnización por el daño
 La imposición de toda sanción por parte del Consejo de causado, ni de los efectos legales o policivos a que haya lugar, si la
Administración deberá ser suficientemente motivada. Los contravención también es remedida por la siguiente normatividad y
conflictos que se presenten entre el Administrador y los las normas que se le adicionen, aclaren, reglamenten o sustituyan:
residentes de la copropiedad serán dirimidos por el Consejo de
Administración.  El Código Nacional de la Policía, decreto 1355 de 1970.
 El Código de Policía de Bogotá acuerdo 79 de 2003.
 El Código de tránsito. Ley 769 del 2002.
 El régimen de Propiedad Horizontal. Ley 675 de 2001.
 Ley de arrendamiento 820 de 2003.
 Ley 746 de 2002, tenencia de ejemplares Caninos.
 Ley 745 de 2002 Consumo y porte de estupefacientes.
21

CAPITULO XVI
COMITÉ DE CONVIVENCIA
ART 149. Anualmente en la reunión de la asamblea general
en la cual se designan los órganos de administración, se
elegirá los miembros del comité de Convivencia que estará
integrado por 3 (tres) propietarios y que residan en el
conjunto.
Art 150. No podrá ser miembro del Comité de Convivencia
quien se encuentre en mora por cualquier obligación de
carácter pecuniario con la copropiedad, sea que se
encuentre atrasado en el pago de cuotas de administración,
o en la cancelación de multas.
Art 151. También es requisito esencial para el desempeño
naturaleza del cargo ser persona cumplidora de todas las
obligaciones de no pecuniarias.
Art 152. El Comité de Convivencia tendrá a su cargo el
atender las conciliaciones, estudio de los
hechos denunciados como generadores de perturbación y
resolver sobre los mismos, contando con amplia facultad
para promover fórmulas conciliatorias.
Art 153. Promover campañas pedagógicas para difundir
mensajes de convivencia.
Art 154. Realizar eventos o celebraciones especiales para
integración de la comunidad.
Art 155. Presentar informe en las asambleas anuales
ordinarias.
CAPITULO XVII
MODIFICACIONES DEL MANUAL DE CONVIVENCIA
Art 156. Cualquier modificación al presente documento debe
estar suficientemente motivada. Se requiere la aprobación
de la Asamblea General de Copropietarios con un quorum
del 70% de coeficientes.
Art 157. Este reglamento entra en vigencia a partir de su
aprobación por parte de la asamblea general de
copropietarios conjunto quienes quedaran notificados de su
vigencia en el mismo acto sin que pueda alegarse la no
asistencia a la asamblea o a la no participación en el debate.
Art 158. Del mismo modo queda derogado cualquier
acuerdo o norma establecidos por los consejos de
administración o administradores anteriores, a la vigencia
del presente reglamento interno.
22
ELABORADO POR:
Comité de Convivencia año 2016.

REVISADO POR:
Consejo de Administración año 2016.

JENNY C BECERRA MORENO

Representante Legal 2016

APROBADO POR ASAMBLEA EXTRAORDINARIA

De Copropietarios conjunto Residencial RESERVA DE
SAN FELIPE P.H el 1 de mayo 2016. Con un coeficiente del
70%.

CRITERIOS UTILIZADOS PARA LA ELABORACION DE

ESRE MANUAL:
Estatuto Asociación de Copropietarios RESERVA DE SAN
FELIPE P.H.
Régimen de propiedad horizontal, ley 675 de 2001.
Código de policía de Bogotá-acuerdo 79 de 2003.
Ley 746 de 2002, tenencia de ejemplares Caninos.

23