NATANYA CLUB

RESIDENCIAL P.H
Manual de Convivencia

MANUAL DE CONVIVENCIA NATANYA CLUB RESIDENCIAL P.H

MANUAL DE CONVIVENCIA NATANYA CLUB RESIDENCIAL P.H. 1


CAPITULO I
GENERALIDADES
La convivencia en la Propiedad Horizontal exige de
todos y cada uno de los residentes (o usuarios) la
observación puntual de algunas normas, que permiten
ejercer plenamente los derechos individuales, sin
vulnerar los derechos ajenos. Estas sencillas normas
están contenidas en las leyes, decretos y reglamentos
que rigen la Propiedad Horizontal, y tienen como único
objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en
la comunidad.
Indudablemente la mayor parte de los conflictos que se
presentan entre vecinos, y entre estos y la
administración, son originados por el incumplimiento de
estas normas de convivencia, y el manejo de dichos
conflictos en etapa de conciliación, corresponde
precisamente al Administrador, al Comité de
Convivencia o a los órganos administrativos (Consejo de
Administración) de la copropiedad antes de acudir, de
ser necesario, a las autoridades competentes.
Articulo 1.- Objeto: El presente reglamento tiene por
objeto individualizar los bienes de dominio exclusivo o
privado y los bienes de dominio común que conforman
a NATANYA CLUB RESIDENCIAL P.H., la conservación
de los bienes de dominio común, la determinación de
los derechos de los copropietarios y los deberes y
obligaciones de los mismos en cuanto al uso, goce y
destinación de los bienes de dominio exclusivo y de los
bienes comunes.
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Artículo 2.- Principios orientadores de la
Propiedad Horizontal: a) Su función social y
ecológica. b) La convivencia pacífica entre propietarios
y tenedores. c) El respeto a la dignidad humana que
debe inspirar los actos de los integrantes de los órganos
de administración, como también la de los
copropietarios y tenedores en ejercicio de sus derechos
y cumplimiento de las obligaciones que se derivan del
régimen de propiedad horizontal.
Artículo 3.- Obligatoriedad: Las normas contenidas
en el presente reglamento “tienen fuerza
obligatoria”, no solo para los copropietarios, sino para
todas aquellas personas adquirentes a cualquier
título de derechos reales en el conjunto
residencial. También obligan a quienes disfruten,
ocupen o gocen en forma permanente o transitoria los
bienes de la copropiedad, bien sea a título de
arrendatarios, comodatarios o a cualquier titulo
consagrado en la ley.
Dichas normas se entenderán incorporadas a toda
enajenación o transferencia de dominio exclusivo o
particular a cualquier título.
Artículo 4.- Casos no previstos: Cuando en este
reglamento no se encontrare norma expresa aplicable a
un caso determinado, se aplicará en su orden:
1. Las normas legales que regulen casos o situaciones
similares en inmuebles sometidos al régimen de
propiedad horizontal; es decir la Ley 675 de agosto
3 de 2001.
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2. Las disposiciones de la Ley 95 de 1980, capítulo 3º.
título 33 libro IV del código civil y leyes concordantes
o reformatorias del mismo, aplicables directamente o
por analogías.
3. Las disposiciones establecidas en el Código de
Convivencia Ciudadana para Risaralda y ley que
regula la tenencia de mascotas que estén vigentes al
momento de aplicación del presente manual.
4. Cualquier norma que adicione, modifique o
complemente las anteriores, así mismo como las
regulaciones futuras en el tema de la propiedad
horizontal, ambiental y del manejo de las mascotas.
PARAGRAFO: El desconocimiento de cualquiera de las
normas antes mencionadas, del Reglamento de
Propiedad Horizontal con todas sus reformas, de la ley
675 de 2001 o la que la reforme o subrogue, y del
presente manual no sirven de excusa para su no
aplicación.
CAPITULO II
CLASES DE USUARIOS
Artículo 5.- Clases de usuarios: NATANYA CLUB
RESIDENCIAL P.H. Está compuesto por los siguientes
usuarios:
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1. Propietarios: Son los titulares del derecho de
dominio y de uno de los bienes privados de la
copropiedad, como son apartamentos, cuartos útiles
y parqueaderos
2. Residentes: son los propietarios, arrendatarios o
tenedores del mueble a cualquier titulo Y su respetivo
grupo familiar que habite en NATANYA CLUB
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3. Invitados no Residentes: Son las personas que
acuden en calidad de visitantes y que ingresan al
Conjunto Residencial por un período máximo de un
día, previa autorización verbal o escrita de un
residente.
Artículo 6.- Derechos de los usuarios Residentes
y/o Propietarios: Además de los derechos contenidos
en el Reglamento de Propiedad Horizontal, tendrán los
siguientes:
1. Los residentes tienen derecho a usar y servirse de
todas las áreas y bienes comunales, (Ascensores,
zona húmeda, gimnasio, pasillos, escaleras, etc.)
siempre que lo haga según la naturaleza y destino
ordinario de los mismos, y sin perjuicio del uso
legítimo de los demás propietarios.
2. Los residentes tienen derecho a presentar al
Consejo de Administración o a la Administración
iniciativas, opiniones o quejas en forma escrita.
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3. Los propietarios tienen derecho a intervenir en las
decisiones de la Asamblea de propietarios con voz y
voto.
4. El propietario podrá elegir y ser elegido como
miembro del Consejo de Administración o del Comité
de Convivencia, no está permitido que ningún
propietario pueda ser elegido como Administrador,
El propietario para participar en la elección de
consejero o miembro de comité deberá estar a paz
y salvo por todo concepto con la administración, al
momento de la elección y durante su gestión como
consejero o miembro del comité, así mismo si es
elegido como miembro de consejo de administración
y se ausenta a cuatro reuniones seguidas o más, sin
justificación alguna, perderá la calidad de consejero.
5. El propietario podrá enajenar, gravar, entregar en
anticresis o en arrendamiento los bienes de dominio
particular, sin necesidad del consentimiento de los
demás propietarios.
PARAGRAFO: El ejercicio de estos derechos se hará de
manera que respete los derechos de las demás personas
acorde con lo establecido en el reglamento y su adicción
a las normas de convivencia que se expiden en este
manual.
Artículo 7.Deberes
- Deberes de los Residentes y/o propietarios:
Los residentes además de las obligaciones
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contempladas en el reglamento de la copropiedad,
tendrán los siguientes deberes:
1. Acatar y cumplir las disposiciones establecidas en el
presente manual y en el reglamento de propiedad
Horizontal, para la debida identificación cuando
adquiera un apartamento acreditar su calidad de
propietario ante la Administración del Conjunto
mediante la presentación del certificado de tradición
y libertad y diligenciar el formato de ingreso y
población ante la administración de la Ciudadela.
2. Destinar los bienes privados según lo determinado
en el reglamento de propiedad horizontal, la licencia
de construcción y los planos, los cuales solo pueden
ser destinados: a) Los apartamentos al uso de
vivienda familiar, está PROHIBIDO constituir
cualquier tipo de negocio, venta de producto u
oficina, servicio hotelero, Airbnb, es decir, utilizar el
inmueble por cortos periodos de tiempo, días,
semanas, por diferentes personas. El incumplimiento
de esta, será sancionado, la primera falta por 1
SMLMV, la segunda y tercera falta por 4 SMLMV b)
Los parqueaderos: están destinados al parqueo de
vehículos automotores dentro de la línea demarcada
con amarillo, la cual indica hasta donde llega el
parqueadero, no se puede utilizar para guardar
muebles o enseres o cualquier cosa que no sea un
vehículo automotor. c) cuarto útil: el cuarto útil está
destinado para guardar muebles y enseres livianos,
nunca productos inflamables, perecederos o que
atenten contra la salubridad, así mismo está
prohibido su utilización como oficina, baño, o
cualquier otro uso diferente del destinado.
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3. Cancelar oportunamente las cuotas ordinarias y las
extraordinarias que hayan sido aprobadas por la
Asamblea de Copropietarios y cualquier otra suma
de dinero que le corresponda asumir a causa de la
aplicación de la ley, el reglamento o la certificación
de deuda del administrador.
4. Observar buena conducta dentro del Conjunto
Residencial, evitando ejecutar actos que perturben
la tranquilidad, la seguridad y la salud de los demás
residentes así mismo que atenten contra la moral y
buenas costumbres de los residentes.
5. Evitar realizar acciones que comprometan la solidez
de las edificaciones y cambios sustanciales en las
áreas comunes.
6. Mantener en buen estado las zonas comunes, zonas
humeda, gimnasio, y áreas de recreación.
7. Abstenerse de originar molestias por música
estridente, ruidos por instrumentos musicales,
aparatos de sonido o de limpieza y/o fiestas
escandalosas, gritería o voces altas, así mismo se
debe respetar la tranquilidad de los vecinos,
especialmente en las horas de la noche. Se debe
evitar correr muebles, taconear, clavar, cerrar
puertas con violencia, taladros, martillos o cualquier
otra herramienta, en especial en las horas de la
noche festiva y fines de semana.
8. Son parte integrante del Manual de convivencia, las
normas establecidas por el código de Convivencia
Ciudadana para Risaralda, Código Nacional de
Policía, Ley 746 de 2002, Plan de Ordenamiento
territorial, Plan de Manejo de Residuos sólidos, y
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normas ambientales, por tanto los residentes de la
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de acatar cada una de estas normas y llevarlas a su
fiel cumplimiento.
9. Hacer oportunamente las reparaciones necesarias
para la conservación y permanente utilidad de sus
respectivos bienes de dominio particular incluidas las
redes de servicios públicos ubicadas en su bien
privado y las reparaciones cuya omisión pueda
causar perjuicio al Conjunto o a los demás bienes de
dominio particular, resarciendo los daños que
ocasione por su descuido o de las personas por las
que deba responder.
10. Está prohibido obstruir las zonas de uso común
exteriores e interiores, pasillos escaleras,ingreso a
parqueaderos, ascensores y demás áreas que sirvan
para la circulación, de manera que se dificulte el
cómodo acceso de personas o vehículos.
11. Está prohibido arrojar basuras a las zonas verdes,
áreas de servicios comunales, vía y en general en
todas las áreas del conjunto residencial. Los
desechos sólidos producidos en cada apartamento
deben ser debidamente almacenados en bolsas
plásticas bien cerradas y dispuestas en las áreas
destinadas para almacenamiento temporal de
basuras, evitando el derrame de estos en los pisos.
12. Por la seguridad de todos el copropietario y/o
residente debe informar por escrito a la
Administración, todo cambio de vehículo, precisando
su número de placa, marca y color, además su
información personal de contacto,
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teléfonos o correos electrónicos y el cambio de las
mismas.
13. El Apartamento debe mantenerse en debido estado
de aseo e higiene y en condiciones óptimas de
seguridad de manera tal que no afecte a los demás
apartamentos ni al club residencial en general.
14. Está prohibido dividir físicamente cada apartamento
en dos o más unidades, o unir dos apartamentos o
dos cuartos útiles salvo autorización expresa y previa
para cada caso, por parte de la Asamblea de
Copropietarios, con los respectivos trámites ante las
entidades a que corresponde dichas aprobaciones.
15. Debe permitirse el acceso al apartamento del
administrador, o personal autorizado para
inspeccionar trabajos en beneficio de los bienes
comunes o de otro propietario.
16. En las paredes pisos o techos de los apartamentos
no podemos sostener cargas o pesos excesivos, ni
hacer huecos, o ejecutar cualquier otra reforma que
atente contra la solidez, seguridad o presentación
del conjunto.
17. Está prohibido instalar domos en las terrazas y
balcones sin la debida autorización del consejo de
administración.
18. Está prohibido fumar, realizar asados o cualquier
actividad que emita humo en zonas comunes como:
Portería, gimnasio, zonas húmedas y zonas de
circulación, acceso a las torres y ascensores, así
mismo está prohibido el uso o expendio de
sustancias psicoactivas en zonas comunes, esto
aplica para el uso de los balcones en
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los cuales está prohibido fumar, realizar asados o
cualquier actividad que emita humo.
19. Los niños deberán utilizar los lugares adecuados
para los juegos. Corretear por las escaleras y puntos
fijos, subir y bajar jugando por los ascensores y en
los parqueaderos puede generar molestias a los
vecinos o accidentes, por tanto se prohíbe el uso de
estas zonas comunes como lugares de diversión o
esparcimiento, el incumplimiento de esta
normatividad por parte de menores acarreara
sanciones a los padres residentes.
20. Todo propietario o residente que desee abandonar
definitivamente la urbanización, deberá obtener paz
y salvo de la administración y la autorización de
salida del propietario o agencia de arrendamientos,
en todo caso debe avisar a la administración con dos
(2) días de anticipación el trasteo.
21. Ejecutar de inmediato las reparaciones a su bien de
dominio particular incluidas las redes de servicio del
mismo, cuya omisión pueda ocasionar perjuicio a la
ciudadela o a los bienes que la conforman sean
privados o comunes, y resarcir los daños que por
descuido se hayan ocasionado.
22. Responder solidariamente ante la copropiedad por
los daños causados por las personas que habiten su
inmueble o por los visitantes que autorice el ingreso.
23. Acatar las normas de cuidado y conservación del
medio ambiente y reciclar de acuerdo a las
capacitaciones dadas para hacerlo.
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24. No utilizar a los empleados de la ciudadela dentro de
los horarios laborales para diligencias o trabajos
personales.
25. Solucionar los conflictos de la manera más
conciliatoria, no tener maltrato verbal ni físico con
los trabajadores o prestadores de servicio de la
ciudadela ni con los residentes.
26. Registrar los datos y la dirección exacta de su
residencia, la administración y el consejo de
administración no son responsables de la
información que reciben en portería, si no se
conocen los datos de los residentes, o no están
guardados en el sistema no se recibirá la
correspondencia, así mismo para efectos de
notificaciones o envíos de citaciones a asamblea, si
el propietario no registra su dirección esta será
dejada en el casillero de la portería y la notificación
se entenderá como válida pues es el único domicilio
que se conoce.
27. Es deber de los propietarios y residentes no
introducir cambios que afecten la fachada, tales
como cerramientos, aires acondicionados, antenas
de televisión, como fachada entendemos las cuatro
caras de la cada una de las torres.
28. Todo acto u omisión que atente contra la moral y las
buenas costumbres.
29. No se deben realizar instalaciones eléctricas
provisionales o utilizar las que se tienen de manera
que generen peligro de incendio.
30. No se permite poner materas, Jaulas o cualquier
objeto en las barandas, muros y lozas cercanas al
vacío de los balcones que pongan en riesgo las
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personas que habitan los puntos bajos o que
transiten por las zonas comunes, así mismo no se
permite colgar objetos, matas en los balcones que
puedan caer al vacío y generar un accidente.
31. No debemos tirar basura, ni objetos de ninguna
índole por los vacíos de los balcones ya que son de
gran peligro para los pisos bajos y para quienes
transitan las zonas comunes.
Deberes de con relación a los visitantes:
1.- Sólo ingresarán a la copropiedad los visitantes cuya
entrada haya sido autorizada previamente por un
residente adulto responsable a través del portero de
turno.
2.- El requisito de autorización es igualmente válido para
todas las personas “visitantes residentes”, incluyendo
empleadas del servicio doméstico, trabajadores
temporales y obreros.
3.-. Un menor podrá dar la autorización de ingreso
cuando sus padres o persona responsable reconocida
por la administración, haya comunicado a la portería por
escrito esta eventualidad, la que su vez será anotada
por el portero en la planilla de ingreso. El adulto que
avala el ingreso de los visitantes se hace responsable de
la conducta de éstos.
4.- Todo visitante debe ser anunciado por teléfono para
una mayor seguridad.
5.- Mientras no se encuentre(n) la(s) persona(s)
responsables del apartamento no se permite la entrada
de visitantes, empleadas del servicio o trabajadores a
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dicho inmueble, salvo autorización escrita del
responsable, donde conste el nombre y número de
cédula de la persona autorizada.
6.- No se permite el ingreso de visitantes autorizados
por el residente ausente a las zonas comunes de la
Ciudadela Residencial.
7.- En cualquier circunstancia, el residente al autorizar
el ingreso de un visitante es responsable del
comportamiento de su visita, quien deberá someterse al
Reglamento de Propiedad Horizontal, al presente
manual y a las demás disposiciones que se establezcan.
Los daños causados por los visitantes en cualquiera de
las áreas comunes serán pagados por el copropietario
y/o residente que autorizó la visita.
CAPITULO III
DE LOS BIENES COMUNES Y SU UTILIZACION
Artículo 8.- Definición de bienes comunes: Los
bienes comunes están conformados por aquellos
elementos, zonas o áreas del club residencial que
permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de
los bienes de dominio privado.
Pertenecen en común y pro indiviso a los copropietarios
de los bienes privados, son indivisibles y mientras
conservan su carácter de bienes comunes, son
inalienables e inembargables en forma separada de los
bienes privados.
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No son objeto de impuestos en forma separada de los
bienes privados. Son bienes fundamentales para la
existencia y conservación de un ambiente agradable,
que propicie el desarrollo y mantenimiento de relaciones
interpersonales favorables entre los residentes.
Artículo 9.- Descripción de los bienes comunes:
Son todos los bienes comunes del club resisencial que
se describen en el reglamento de propiedad horizontal
tales como:
La portería, vías internas, los parqueaderos de
visitantes, salón social, los juegos infantiles, zonas
húmedas (jacuzz), gimnasio, zona BBQ, la iluminación
de áreas comunes y ornamentales, las vías de
circulación peatonal, entre otros, el chut de basuras,
cuarto de reciclaje, el cerramiento de la urbanización,
ascensores, escaleras y puertas entre otros.
PARAGRAFO 1: Los propietarios y residentes podrán
hacer uso de los bienes comunes de la urbanización
conforme con su naturaleza y destinación ordinaria, con
el cuidado y moderación necesaria, sin perturbar el uso
legítimo que corresponde a los demás.
PARAGRAFO 2: De comprobarse vandalismo o daños
causados en cualquier área o zona común, por parte de
los usuarios, el residente y/o propietario responderá por
los daños realizados por él o por sus invitados a
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título de reposición o sanción económica si no lo repone.
Artículo 10.- Parqueadero de visitantes: Es el sitio
de parqueo de los vehículos automotores de los
visitantes que ingresan al Conjunto Residencial
autorizados por un residente adulto.
1. Queda prohibido el parqueo permanente de
vehículos de residentes, el uso por más de un día
de un visitante deberá ser informado a la
administración por escrito y el vehículo deberá
permanecer el tiempo que permanezca el visitante,
pues está prohibido que el residente autorice
guardar vehículos personales o de terceros en el
parqueadero de visitantes.
2. Está prohibido en este sitio el lavado de vehículos
y su reparación, a excepción de los primeros
auxilios para su desvare y traslado al taller.
3. Se prohíbe el uso temporal o permanente del
parqueadero de visitantes por parte de los
residentes para dejar sus vehículos o los de
terceros que no estén de visita en su apartamento,
así mismo se prohíbe el guardar vehículos de los
residentes o de terceros que estén varados o
deseen abandonar.
4. Ningún vehículo (automotor, moto, bicicleta) podrá
transitar a más de 10 Kms por hora dentro del área
de circulación vehicular de NATANYA CLUB
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5. Los vehículos se deben estacionar dentro de las
líneas de demarcación en reversa, de tal modo
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que no obstaculicen la circulación de los demás
vehículos.
6. Una vez estacionado el vehículo no se deberá
utilizar equipos de audio, sonido, radios para
escuchar música a alto volumen, que perturben la
paz y tranquilidad de los habitantes del club
residencial.
7. Todo vehículo debe ser parqueado en reversa para
facilitar su evacuación en caso de alguna
emergencia.
8. Solo se permitirá el ingreso de vehículos ajenos a
la unidad con la autorización de los residentes. las
personas que ingresen en estos vehículos y los
hechos ocurridos con las mismas estarán bajo
responsabilidad de quien los autorizó.
9. Al estacionar su vehículo se recomienda que lo deje
con las ventanillas y puertas perfectamente
cerradas y sin objetos de valor dentro del mismo.
NATANYA CLUB RESIDENCIAL P.H no se hace
responsable por la pérdida de ningún objeto, tanto
de visitantes como de residentes, ni por los daños
ocasionados a los vehículos.
10. No se permite a residentes o visitantes el parqueo
temporal o permanente en zonas Comunes de la
copropiedad como cebras y zonas de circulación.
11. Por seguridad no se debe ingresar en taxi a
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de que este lloviendo, o se transporte a personas
con movilidad restringida, discapacitados,
enfermos, o con el mercado.
12. Esta zona de parqueadero de visitantes no debe ser
usada para esparcimiento de las personas,
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como montar bicicleta, patines, patineta u otros
juegos, ya que es peligroso pues está destinado a
la circulación de vehículos.
PARAGRAFO: Los residentes de cada apartamento
tienen derecho a utilizar los parqueaderos de visitantes
para recibir, como su nombre mismo lo indica, VISITAS.
Cuando el propietario tenga arrendado el apartamento,
deberá estar pendiente de este uso, ya que él es deudor
solidario de las multas. La Administración, a través del
vigilante de turno, elaborará diariamente el listado de
vehículos estacionados en los parqueaderos para uso de
visitantes, indicando fecha de la utilización, placa y el
apartamento al que corresponde dicho vehículo, en caso
de pertenecer a un residente, La violación a esta
disposición será sancionada tal como lo establece el
presente manual en el capítulo de sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
Artículo 11. SEGURIDAD- Portería: La portería es el
sitio donde se ejerce el control y vigilancia del ingreso y
salida de personas y vehículos, así mismo se presta el
servicio de recibo y entrega de correspondencia, para
tal efecto la portería está dotada de todos los elementos
para prestar el servicio de seguridad y un casillero para
la correspondencia de cada apartamento. Por seguridad
en este lugar solo deben permanecer los porteros de
turno en el cumplimiento de sus funciones y por lo tanto
está prohibido el ingreso de los residentes o de cualquier
otra persona que no sea empleado de la
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administración o preste el servicio de supervisión a esta
zona, así mismo se prohíben las visitas y reuniones en
este lugar, se prohíbe el ingreso de personas por la
puerta vehicular, se deberá hacer buen uso de la puerta
peatonal.
En la portería no se deben dejar guardados llaves,
dineros o artículos de valor, la copropiedad no responde
por la perdida, hurto, o daño de los objetos allí dejados.
Cualquier objeto no debe permanecer más de dos días
en la portería, de llegar a pasar en ese momento se
devuelven al propietario.
Las puertas de acceso a la ciudadela deben permanecer
cerradas, mientras no estén en servicio, incluyendo la
puerta peatonal.
Control de visitantes: Para permitir el acceso de un
visitante, el portero debe anunciarlo por el telefono y
solo podrá aceptar su ingreso, cuando sea autorizado
por el residente del apartamento y en ningún caso por
las empleadas del servicio doméstico o menores de
edad, a menos que exista orden expresa y por escrito
en la portería de que estas personas o que el menor de
edad pueden permitir el ingreso.
Cuando las circunstancias lo ameriten y con el fin de
preservar el bien común, la administración se reserva el
derecho de permitir el acceso o permanencia en el
conjunto residencial a visitantes que estén causando
molestias tales como: Drogados, ebrios, grupos
musicales (papayeras, mariachis, entre otros), que
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puedan perturbar la tranquilidad del conjunto a altas
horas de la noche. Así mismo se prohíbe el ingreso a la
copropiedad de personal que se dedique a ventas
ambulantes o cualquier tipo de publicidad no autorizada
por la administración.
Domicilios: El ingreso de domicilios sin ninguna
excepción, serán anunciados por telefono, y autorizados
por el propietario o residente del apartamento o por
quien esté autorizado.
Controles por seguridad: Está prohibido que los
ronderos, porteros, oficios varios, realicen trabajos por
fuera de lo estipulado por la administración, por lo tanto
ningún residente podrá exigir o solicitar que le lleven el
mercado, los domicilios, trabajos a cualquier título.
Artículo 12.- Zona zona humeda: Es la zona que
esta ubicada en la terraza del edificio, y que se utiliza
como zona común de esparcimiento; se encuentra
regulada por las siguientes normas:
1. Está prohibido el ingreso de mascotas,
2. Está prohibido Jugar con motos, carros
eléctricos y similares.
3. Se prohíbe el consumo de licor y sustancias
alucinógenas.
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4. Está prohibida la quema de globos o pólvora o
elementos que resulten peligrosos para la salud
o que puedan generar incendios.
Artículo 13.- gimnasio y terraza (área social):
El la terraza (área social) es el sitio destinado para la
realización de eventos o reuniones de interés
comunitario o de interés familiar en NATANYA CLUB
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con capacidad máxima para 20 personas, el préstamo
de esta zona no incluye el préstamo o autorización del
uso del jacuzzi, del gimnasio, del BBQ o de cualquier
otra zona.
Las normas que rigen el uso de la terraza social
son las siguientes:
1. Se podrán realizar reuniones de interés comunitario
y de interés familiar. Las primeras hacen referencia
a las organizadas por el consejo de administración,
administración y comité de convivencia como son:
La realización de Asambleas, fiestas de integración,
celebraciones con ocasión de fechas
conmemorativas especiales, en ningún caso para
reuniones de campañas políticas.
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2. El uso de este lugar deberá solicitarlo el residente a
la administración por escrito mediante el formato
que encontrara en portería para su diligenciamiento,
con ocho días de anticipación como mínimo,
especificando el tipo de reunión para el que se
solicita el salón social, número de invitados, el cual
no debe exceder de su capacidad máxima, así mismo
debe adjuntar listado de las personas que asistirán.
En caso de presentarse varias solicitudes para la
misma fecha y hora, la administración dará prelación
a la primera solicitud que se recibió, según
radicación de la petición.
Una vez aprobada la utilización deberá cancelar tres
SMDLV por concepto de alquiler y uno y medio
SMDLV por concepto de aseo y cinco SMDLV como
depósito, el primero se consignara en la cuenta de la
unidad y los dos últimos se entregarán en la portería.
El depósito será devuelto una vez recibido el salón
social a satisfacción por parte de la empresa de
vigilancia y así mismo se devolverá el rubro por aseo
si deja el salón limpio en perfectas condiciones de
aseo. Recuerde que en caso de aprobar su solicitud
debe presentar su recibo de pago de alquiler, pues
de lo contrario su fecha no será reservada.
3. En general para no entorpecer la tranquilidad del
conjunto residencial, ni la de sus residentes, solo se
prestará el salón social de Lunes a Jueves y Domingo
desde las 9:00 A.M. hasta las 11:00 P.M. y Viernes ,
Sábado y domingo cuando el lunes sea festivo de
9AM a 12:00, el salón social tiene un temporizador
y se apagaran las luces de Lunes a
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Jueves y domingo a las 11:00 y Viernes , Sábado y
domingo cuando el lunes sea festivo a las 12:00. El
residente solicitante de este sitio debe permanecer
presente mientras dure la reunión, como garantía
del buen comportamiento de sus invitados, si se
llegare a presentar daños, el residente debe
responder al conjunto residencial por los daños
causados o por los faltantes que se presenten con
motivo de la reunión, los cuales serán deducidos del
depósito consignado y si faltare le será facturado con
la cuenta de Administración.
4. El salón social será entregado por la Administración
o por personal de la portería bajo inventario en
cuanto a estado, limpieza y contenido. El usuario
deberá devolverlo en igual forma y estado como lo
recibió.
5. Está prohibido decorar el salón social sobre puntos
diferentes a los asignados para tal fin.
6. Cualquier mal comportamiento tendrá llamado de
atención por parte de la vigilancia del Conjunto
Residencial, y de continuar haciendo desacato se
acudirá a las autoridades competentes y se
impondrán las sanciones respectivas.
7. La utilización de equipos de amplificación debe estar
limitada al interior del salón social, respondiendo a
volúmenes moderados que no incomoden a los
demás residentes. En cualquier caso el volumen no
debe superar los niveles razonables, estos se
medirán si dos o más residentes de apartamentos
diferentes se quejan, hecho que dará inicio al debido
proceso para la imposición de sanciones.
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8. Cada residente que haga uso de la terraza (área
social) social deberá entregarlo en perfecto estado y
en caso de presentarse rayones en paredes,
desbordamiento de muros, deterioro en ventanas,
sanitarios, pisos y en cualquier otro de los elementos
que hacen parte del salón social, deberán ser
pagadas las reparaciones por el residente que lo
ocupe.
9. Ninguno de los invitados al salón social podrá
desplazarse o utilizar áreas diferentes a esta;
excepto cuando se trate de fiestas infantiles, se
permitirá el uso del área de juegos, pero no está
permitido el uso del salón de jóvenes.
10. Está prohibido el consumo de licor y los alimentos
solo están permitidos dentro del Salón Social, NO en
las áreas comunes como son: las zonas húmedas,
gimnasio, juegos infantiles y BBQ.
11. El residente que tenga en uso el salón social deberá
estar presente durante el tiempo que dure la reunión
y está prohibido que esta función la cumpla un
menor de edad.
12. El uso de minitekas o actividades similares están
prohibidas en el salón social, así mismo no se debe
usar el salón social para realizar actividades tales
como asados o fritos.
Las normas que rigen el uso del Gimnasio son
las siguientes:
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Manual de Convivencia
13. Gimnasio.- El horario de uso es de 7:00 A.M. A 9:00
P.M.
14. Está prohibido el ingreso al gimnasio a menores de
13 años, de 13 años en adelante podrán disfrutar de
esta zona de 7:00 AM a 6:00 PM. de 6:00 PM a 9:00
PM solo se permite el ingreso a mayores de 15 años.
15. No se permiten más de 2 invitados por apartamento
en esta zona.
16. El residente se hará cargo de todos los daños
generados por parte suya, de los habitantes de su
apartamento o de sus invitados y en caso de generar
reparaciones, el valor de dicho arreglo podrá ser
cargado a su cuenta de administración o pagado
directamente acorde con lo regulado en el presente
Manual de Convivencia.
17. Deben abstenerse de arrojar objetos pesados que
ofrezcan peligro a los usuarios o deterioren el
gimnasio.
18. No se permite en esta área el tránsito de Mascotas.
19. Por seguridad, en esta zona no se permite a ningún
residente montar en bicicleta, patines, monopatines
o similares.
20. Los usuarios de esta zona deberán dar estricto
cumplimiento a las normas establecidas y
publicadas.
21. Cada equipo del Gimnasio podrá ser utilizado como
máximo 40 minutos por persona, con el fin de que
todos los residentes puedan usarlos, podrá continuar
con su utilización si no hay residente esperando el
turno.
13

22. Para disfrutar de esta zona común deberán llevar
una toalla y limpiar inmediatamente utilice uno de
los equipos con los implementos dejados en la zona
para tal efecto, con el ánimo de no perjudicar a los
demás residentes que quieren utilizar tales
maquinas.
Parágrafo Primero: El Residente y sus invitados
deberán dar un trato cortés y amable al personal de
portería, vigilancia y oficios varios, al servicio del
Conjunto Residencial.
Parágrafo Segundo: Los padres de familia son los
responsables directos por el cuidado de los menores en
el gimnasio. La vigilancia y seguridad es competencia
única y exclusiva de ellos, por lo tanto ni NATANYA CLUB
RESIDENCIAL P.H, ni la
Administración responden por situaciones de riesgo o
por accidentes que se presenten.
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Manual de Convivencia
inventario en cuanto a estado, limpieza y contenido.
El usuario deberá devolverlo en igual forma y estado
como lo recibió. Y deberá para su reserva aportar
por concepto de depósito y aseo la suma de medio
SMDLV, los cuales se devolverán si después de
revisado el lugar se entrega en perfectas
condiciones, de lo contrario se utilizara el depósito
para efectuar el aseo de esta zona.
23. Cualquier mal comportamiento tendrá llamado de
atención por parte de la vigilancia del Club
Residencial, y de continuar haciendo desacato se
acudirá a las autoridades competentes y se
impondrán las sanciones respectivas.
24. La utilización de equipos como televisor y todos lo
que doten este lugar debe estar limitada al interior
del salón de jóvenes, respondiendo a volúmenes
moderados que no incomoden a los demás
residentes. En cualquier caso el volumen no debe
superar los niveles razonables, estos se medirán si
dos o más residentes de apartamentos diferentes se
quejan, hecho que dará inicio al debido proceso para
la imposición de sanciones.
25. Cada residente que haga uso del salón de jóvenes
deberá entregarlo en perfecto estado y en caso de
presentarse rayones en paredes, desbordamiento de
muros, deterioro en ventanas, sanitarios, pisos y en
cualquier otro de los elementos que hacen parte del
salón, deberán ser pagadas las reparaciones por el
residente que lo ocupe.
26. Ninguno de los invitados al salón de jóvenes podrá
desplazarse o utilizar áreas diferentes a esta.
14

27. Está prohibido el consumo de licor y los alimentos
solo están permitidos dentro del Salón de Jóvenes y
deberán ser alimentos preparados, pues como no
tiene cocineta, no se podrán preparar alimentos en
esta zona.
28. El residente que tenga en uso o reserve el salón de
jóvenes deberá ser mayor de edad y estar presente
durante el tiempo que dure la reunión y está
prohibido que esta función la cumpla un menor de
edad.
Parágrafo Primero: El Residente y sus invitados
deberán dar un trato cortés y amable al personal de
portería, vigilancia y oficios varios, al servicio del
Conjunto Residencial.
Parágrafo Segundo: Los padres de familia son los
responsables directos por el cuidado de los menores en
el salón de jóvenes. La vigilancia y seguridad es
competencia única y exclusiva de ellos, por lo tanto ni
NATANYA CLUB RESIDENCIAL P.H, ni la
Administración responden por situaciones de riesgo o
por accidentes que se presenten.
Artículo 14.- Juegos Infantiles, y BBQ: El uso de
los juegos infantiles, y el BBQ es para los residentes y
sus invitados y el horario es de 8 A.M. á 9.P.M., en época
de vacaciones el horario se extenderá hasta las
10:00PM. En el caso de tener invitados, el residente
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deberá acompañarlos durante su permanencia en esta
área.
Se deben cumplir las siguientes normas:
1. Los Juegos infantiles se permite su uso a los niños
menores hasta los 13 años inclusive.
2. Todo niño menor de 6 años debe estar
acompañado por sus padres o por un adulto
responsable.
3. De comprobarse vandalismo en los juegos
infantiles por parte de los usuarios, el residente
responderá por la reparación de los daños que se
causen.
Ni N A T A N Y A C L U B R E S I D E N C I A L P.H, ni la
Administración se hacen responsables por los
accidentes que pudieran presentarse en el uso de estos
juegos, ya que el cuidado de los menores es
responsabilidad de sus padres.
Normas que rigen el uso del BBQ
4. Se podrán realizar reuniones de interés familiar en
ningún caso para reuniones de campañas políticas
y/o comerciales.
5. El uso de este lugar deberá solicitarlo el residente
a la administración por escrito mediante el formato
que encontrara en portería para su
diligenciamiento, con ocho días de anticipación
15

como mínimo, número de invitados, el cual no debe
exceder de su capacidad máxima que es de 20
personas, así mismo debe adjuntar listado de las
personas que asistirán. En caso de presentarse
varias solicitudes para la misma fecha y hora, la
administración dará prelación a la primera solicitud
que se recibió, según radicación de la petición.
6. Entregar la zona limpia y en perfectas condiciones
se devolverá el rubro de aseo. Recuerde que en
caso de aprobar su solicitud debe presentar su
recibo de pago de alquiler, pues de lo contrario su
fecha no será reservada.
7. En general para no entorpecer la tranquilidad del
conjunto residencial, ni la de sus residentes, solo
se prestará el salón social de Lunes a Viernes de
9:00 AM a 9: PM Sábados desde las 9:00 A.M.
hasta las 10:00 P.M. y Viernes, Sábado y domingo
cuando el lunes sea festivo de 9AM a 10:00 PM. El
residente solicitante de este sitio debe permanecer
presente mientras dure la reunión, como garantía
del buen comportamiento de sus invitados, si se
llegare a presentar daños, el residente debe
responder al conjunto residencial por los daños
causados o por
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los faltantes que se presenten con motivo de la
reunión, los cuales serán deducidos del depósito
consignado y si faltare le será facturado con la
cuenta de Administración.
8. Cualquier mal comportamiento tendrá llamado de
atención por parte de la vigilancia del Conjunto
Residencial, y de continuar haciendo desacato se
acudirá a las autoridades competentes y se
impondrán las sanciones respectivas.
9. La utilización de equipos de amplificación de sonido
y el ruido debe estar muy limitada, respondiendo a
volúmenes moderados que no incomoden a los
demás residentes. En cualquier caso el volumen no
debe superar los niveles razonables, estos se
medirán si dos o más residentes de apartamentos
diferentes se quejan, hecho que dará inicio al
debido proceso para la imposición de sanciones.
10. Cada residente que haga uso del BBQ deberá
entregarlo en perfecto estado y en caso de
presentarse daños en el mobiliario, deberán ser
pagadas las reparaciones por el residente que lo
ocupe.
11. Ninguno de los invitados al BBQ podrá desplazarse
o utilizar áreas diferentes a esta; excepto cuando
se trate de fiestas infantiles, se permitirá el uso del
área de juegos.
12. Está prohibido el consumo de licor.
13. El residente que tenga en uso el BBQ deberá estar
presente durante el tiempo que dure la reunión y
está prohibido que esta función la cumpla un
menor de edad
16

Artículo 15.- Zona húmeda (jacuzzi): El horario
de uso del jacuzzi es de 8:00 A.M. A 9:00 P.M.
1. A esta zona esta prohibido ingresar alimentos y
bebidas embriagantes, o personas en estado de
embriaguez. Tampoco esta permitido el uso
aceites y bronceadores ni llevar a este sitio
envases de vidrio.
2. Este lugar es para uso de los residentes, cuando
haya invitados, el residente deberá acompañarlos
durante su permanencia en esas áreas. No se
permiten más de 2 invitados por apartamento.
3.
4. Por seguridad se prohíbe el uso de la zona, cuando
se presenten tormentas eléctricas.
5. Para hacer uso de la zona húmeda solo se permite
utilizar vestido de baño.
6. Los usuarios al abandonar el lugar, deben
SECARSE para no mojar las áreas comunes y
provocar accidentes.
7. No se permite en esta área el tránsito de animales
domésticos.
8. Por seguridad, en esta zona no se permite a los
niños montar en bicicleta, patines, monopatines,
motos, carros eléctricos y similares.
9. Los usuarios de estas zonas deberán dar estricto
cumplimiento a las normas establecidas para su
uso.
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10. Se prohíbe el ingreso a la zona a menores de 12
años que no estén en compañía de sus padres o
adultos responsables.
11. El residente estará a cargo de sus visitantes, por
tanto no deberá dejarlos solos y se hará
responsable de todos los daños causados por sus
visitantes, por las personas a su cargo o por el
mismo.
Parágrafo: Los padres de familia son los responsables
por el cuidado de los menores en la zona húmeda. La
vigilancia y seguridad es competencia única y exclusiva
de ellos, por lo tanto ni el club Residencial, ni la
Administración responden por situaciones de
riesgo o por accidentes que se presenten.
Artículo 16.- Iluminación, ornamentación y
regulación de áreas comunes, y fachadas: La
iluminación, ornamentación, pasillos, puntos fijos, zonas
de circulación, y fachadas son bienes comunes. Su
conservación en buen estado es responsabilidad de
todos por lo tanto:
1. No se permite el cambio de, lámparas, pintura,
puertas en su estructura o color, por parte de
ningún residente, ya que es esta una decisión
17

única y exclusiva de los órganos de
administración del conjunto residencial.
2. No se permite la inclusión o modificación de
elementos decorativos en las fachadas, que
atenten contra la uniformidad y estética de la
copropiedad.
3. Los balcones de cada apartamento hacen parte
de la fachada por tanto está prohibido cualquier
tipo de cerramiento del balcón, sea de manera
estructural o en vidrio.
4. No se podrán utilizar las ventanas, balcones y
terrazas para sacudir, tender, secar o asolear
ropas, tapetes, alfombras, cortinas, traperas, o
similares, así mismo está prohibido arrojar
basura, colillas de cigarrillo o elementos de
cualquier naturaleza a otros balcones o terrazas
ya que esto puede causar accidentes, incendio o
problemas graves a otros residentes.
5. Está prohibido usar los pasillos de los pisos para
poner adornos, tales como materos, matas,
canastas, cuadros, tapetes y demás elementos
decorativos que no sean los aprobados con
uniformidad por parte de la Asamblea o del
consejo de administración para todos los pisos.
6. Las cubiertas de los techos de las torres
constituyen áreas de acceso restringido, por lo
tanto, ninguna persona con excepción del
personal de mantenimiento debidamente
autorizado para ello tendrá acceso a los mismos.
7. Las áreas de maquinarias y dispositivos eléctricos
tales como subestaciones telefónicas,
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de energía, también son zonas de uso
restringido.
8. Toda conexión en las cubiertas de elementos
tales como extractores mecánicos de olores,
buitrones superiores de ventilación, aparatos de
aire acondicionado o antenas de radio o
televisión, por tratarse de afectación a la fachada
requerirá autorización previa de la asamblea de
propietarios, la cual podrá exigir los cambios que
considere necesarios u oponerse a la instalación
solicitada.
Articulo 17.- Carteleras: Estas serán utilizadas por el
Consejo de Administración, la Administración o por el
Comité de Convivencia, para colocar circulares y
publicaciones informativas de interés general. Cualquier
información personal o comercial requerirá autorización
previa de la Administración.
Articulo 18.- Servicios Públicos: Está prohibido
hacer uso de los servicios públicos y recursos
pertenecientes al conjunto residencial para beneficio
particular.
CAPITULO IV
ZONAS PRIVADAS Y SU UTILIZACION
Definición: Se consideran zonas privadas los espacios
de dominio exclusivo de sus propietarios o residentes.
Artículo 19.- No se podrán realizar obras, ni reformas
o ampliaciones que comprometan las estructuras,
18

seguridad, salubridad y estética del conjunto, así mismo
la parte externa de las fachadas o aquellas que dan a
zonas comunes.
Artículo 20.- Se prohíbe almacenar dentro de los
bienes de dominio exclusivo sustancias húmedas,
peligrosas, infectas, insalubres, corrosivas, explosivas o
inflamables que signifiquen peligro para la comunidad
o la construcción, tales como pipetas de gas, gasolina,
etc.
Artículo 21.-DESTINACIÓN En los bienes de dominio
privado no se permite un uso diferente al residencial,
por tal motivo está prohibido realizar en ellos
actividades industriales y comerciales, tales como venta
de bienes y servicios de cualquier tipo. Tampoco se
permite la instalación de maquinaria o equipos
susceptibles de causar daños a las edificaciones o
perjuicio a los vecinos.
Artículo 22.- REUNIONES SOCIALES EN
APARTAMENTOS Cuando se realicen reuniones
sociales dentro de los apartamentos, cada residente y
sus acompañantes deberán acatar las siguientes
normas:
1. Buena conducta tanto de los residentes como de
los visitantes, en los momentos en que estén
dentro de los apartamentos y cuando salgan o
entren a los mismos, moderando el ruido y las
voces altas, así mismo cuando utilicen áreas
como el balcón o las ventanas no deben fumar,
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realizar asados, arrojar basuras, ni colillas de
cigarrillo, líquidos, objetos y demás que puedan
ensuciar, dañar o afectar los puntos fijos del
edificio, los balcones o bienes de otros
residentes, las terrazas, y a las personas.
2. El volumen del equipo de sonido, televisores y
demás aparatos que generen ruido, así mismo
como voces, gritos, o cualquier ruido estridente,
debe ser moderado y a partir de las 12 Pm se
debe disminuir considerablemente para que el
ruido sea mínimo y no se perciba por los demás
apartamentos, de tal forma que no perturbe la
tranquilidad y el descanso de sus vecinos y no
sobrepasen los niveles razonables, el nivel se
medirá acorde con las quejas que otros
propietarios o residentes generen, así las cosas
si dos o más residentes de diferentes
apartamentos se quejan del ruido se dará inicio
al debido proceso para la imposición de multas,
regulado en el presente manual de convivencia.
3. Los visitantes autorizados por un residente para
su ingreso no deberán deambular por todo el
conjunto residencial, podrán visitar las zonas
comunes cuando se encuentren en compañía del
residente y acaten las normas de ingreso a cada
bien común, bajo el entendido que los visitantes
no deben arrojar basuras, ni dañar de alguna
manera los puntos fijos.
4. En semana es decir de lunes a jueves y domingo
no se permitirá el uso de mariachis, papayeras y
demás grupos musicales después de las 10:00
PM y en fines de semana es decir
19

viernes y sábado no se permite el uso después
de las 12:00PM.
Artículo 23.- OBRAS EN LOS APARTAMENTOS
Cuando al interior de un apartamento sea necesario
realizar obras civiles en razón de daños o
remodelaciones, que no sean estructurales, se dará
aviso oportuno a la Administración, detallando la
naturaleza del trabajo a desarrollar, debe igualmente
avisar por escrito los nombres de los trabajadores que
realicen las reparaciones en apartamentos, con número
de cédula, la cual se registrará en el libro de anotaciones
de residentes para un buen control, en caso de que la
obra sea de carácter estructural, modificaciones de
área, modificaciones internas entre otros, requerirá la
aprobación de la Asamblea de copropietarios y de los
órganos municipales encargados para la aprobación
como son curaduría y planeación, así mismo se deberá
cumplir con los diferentes requisitos de ley y el acta de
vecindad respectiva.
Los escombros y materiales deberán ser debidamente
empacados y almacenados en el parqueadero privado
de cada Apartamento, solo podrán estar por un tiempo
máximo de tres días a partir de ese día se cobrara la
sanción respectiva. El horario permitido de estos
trabajos será de lunes a viernes de 8:00 A.M a 5:00 PM
horario extendido y los días sábados de 9:00 A.M. a 1:00
P.M. Domingos y festivos no se permite realizar ningún
tipo de trabajo, salvo fuerza mayor.
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Está prohibido el uso de los carros de mercado para
transportar materiales de construcción
Artículo 24.- Si por algún motivo deja su apartamento
solo por un periodo prolongado de tiempo, debe
comunicarlo por escrito en portería, indicando de
manera detallada los datos de las personas autorizadas
para ingresar durante su ausencia, teléfono donde
puede ser localizado algún familiar o amigo que pueda
atender una emergencia en el inmueble. Deberá cerrar
las conexiones de agua, energía, gas y ventanas.
PARAGRAFO: El personal al servicio de la copropiedad
no está autorizado para ingresar a zonas privadas a
regar matas, cuidar mascotas, durante la ausencia de
sus propietarios
Artículo 25.- Parqueaderos Privados.
1. Estos sitios son para el estacionamiento de vehículos
de copropietarios y residentes.
2. Por ningún motivo el vehículo se puede aparcar en
las vías de circulación vehicular.
3. No se podrá lavar ni hacer reparaciones a los
vehículos dentro de los parqueaderos, salvo lo
estrictamente necesario para retirarlos con el fin de
hacerles su reparación definitiva.
4. Dejar bien asegurado el vehículo. Ni NATANYA CLUB
RESIDENCIAL P.H, ni la
20

administración se harán responsables por daños o
hurtos que allí se presenten.
5. No utilizar las vías de circulación para enseñar o
aprender a conducir vehículos motorizados (carros,
motos etc.). Tampoco se permite la utilización de
dichas zonas como sitio de juego. La velocidad
máxima permitida para circular dentro de los
parqueaderos es de 10 kilómetros por hora,
dando prioridad a la circulación de peatones.
6. Solo se podrá ceder el parqueadero a título de
arriendo o préstamo únicamente a personas que
residan dentro de NATANYA CLUB RESIDENCIAL
P.H.
7. El uso y destino del parqueadero será únicamente
para la ubicación de vehículos (carros, motos,
bicicletas), en ningún momento se permitirá que se
adecue o use como área o depósito de muebles,
escombros, electrodomésticos y/o almacenamiento
de elementos u objetos varios. Cualquier trasgresión
a esta norma obligará a la imposición de las
sanciones que se determinan en el presente manual
en el capítulo de sanciones.
8. Está prohibido el almacenamiento en estos sitios de
gasolina u otros líquidos inflamables o detonantes.
9. El cuidado del pico y placa es responsabilidad del
propietario, en ningún caso el Club Residencial es
responsable por las multas que se le impongan por
circular el día que le corresponde pico y placa.
10. El residente responderá por los daños causados
a bienes privados o comunes, cuando la
responsabilidad sea suya, de sus visitantes o
personas a cargo.
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CAPITULO V
DE LAS MASCOTAS Y SU REGLAMENTACIÓN
Artículo 26. Los animales domésticos o mascotas, que
habitan en la urbanización específicamente dentro de
los apartamentos de los copropietarios se les exigirá el
cumplimiento de las siguientes normas:
1. Los animales domésticos deben estar debidamente
vacunados. Sus propietarios deben garantizar este
hecho mediante los certificados respectivos.
2. Los propietarios deben llevar las mascotas siempre
con traílla o correa y las que sean razas peligrosas
siempre y sin ninguna excepción deben portal el
bozal y los perros que tengan historial de ataques o
agresividad también deberán portar el bozal.
3. En cualquier caso siempre que el animal doméstico
se encuentre fuera del apartamento debe estar
controlado por una persona adulta responsable y no
se debe encontrar deambulando por la unidad.
4. Debe evitarse que el animal doméstico pasee o haga
sus necesidades fisiológicas en las zonas comunes
del conjunto residencial cualquiera que sea, en
especial en los tapetes, puertas de ingreso a los
apartamentos, ascensores, parqueaderos. En caso
que no haya podido evitarse, el acompañante del
animal deberá asear el lugar donde ocurrió el
percance y no podrá utilizar las basureras de los
ascensores para depositar los excrementos de las
mascotas, las mascotas deberán hacer sus
21

necesidades en el lugar de la unidad dispuesto para
ellas, y sus dueños en todo caso deberán recoger
sus excrementos para que esta zona permanezca
limpia.
5. Está prohibido que las mascotas circulen por las
áreas de recreación, zonas húmedas, salón social,
gimnasio, BBQ, entre otros, así este acompañado y
con traílla.
6. Los propietarios de mascotas deben registrar estas
en el libro de portería, describiendo los rasgos
principales (Tipo de animal, raza, color, tamaño,
etc.) de tal manera que puedan ser identificados en
caso de encontrarlos solos o perdidos en la
copropiedad o en otro tipo de eventos, saber a quién
recurrir o llamar.
7. El Consejo de Administración podrá restringir la
tenencia de determinadas razas de animales
domésticos consideradas como razas
potencialmente peligrosas según lo estipula el
decreto 030 de manejo y tenencia de mascotas, y
podrá exigir la utilización del bozal siempre que se
encuentren en áreas comunes, según lo estipula la
Ley 746 de 2002.
8. El propietario del animal doméstico velará para que
no perturben la paz y tranquilidad de los vecinos so
pena de las sanciones a que haya lugar.
9. Será de entera responsabilidad del propietario los
daños o perjuicios que sus mascotas le causen a las
personas en general, bienes comunes o particulares
así como la responsabilidad civil en que incurran.
10. No se permite dejar solo el animal doméstico dentro
del apartamento o cuarto útil, balcones o
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terrazas a fin de no generar perturbación a la
tranquilidad de los vecinos y traumatismos a la
mascota.
CAPITULO VI
CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y DEUDORES
MOROSOS
Artículo 27.- La cuota de administración deberá ser
cancelada dentro del mes correspondiente. El pago
deberá hacerse consignando el valor en las entidades
financieras autorizadas para tal fin, o realizando
transferencia electrónica a la cuenta que se destine para
el recaudo de la cuota de administración. No se aceptan
pagos en efectivo, ni dejar dineros para estos pagos con
los porteros o ronderos. Ni la administración, ni la
empresa de vigilancia se hacen responsables.
Artículo 28.- Deudores morosos. Se considera
deudor moroso todo residente que incumpla la
obligación de cancelar el valor de la cuota de
administración dentro del mes o las cuotas
extraordinarias dentro de los plazos estipulados, como
también las sanciones impuestas.
1. Los Copropietarios morosos pagarán sobre saldo
vencido intereses moratorios a la tasa máxima
permitida por la Ley.
22

2. Los propietarios que adeuden tres o más meses,
serán sometidos a cobro jurídico, la administración
enviara carta a la segunda cuota vencida y antes de
enviar a cobro jurídico.
3. Se autoriza a la Administración para contratar los
servicios de un profesional del derecho, para que
inicie el proceso ejecutivo contra los deudores
morosos con el fin de lograr el pago de las
obligaciones. En este caso los honorarios y demás
costas que se generen en el proceso de cobro, deben
ser canceladas por el residente moroso, valor que le
será descontado de lo pagado.
4. Se demandará ejecutivamente aquellos deudores
morosos que consecutivamente incurran en mora
por tres (3) meses o más, en relación con las cuotas
extraordinarias prestaran merito ejecutivo cuando
excedan el plazo estipulado por la Asamblea General
para su cancelación.
5. Los deudores morosos podrán ser incluidos en
listados que se fijaran al interior del club residencial,
acorde con la ley 675 de 2001.
6. Se le podrá restringir el uso y goce de los bienes y
servicios comunes de carácter no esencial, que no
vulneren derechos fundamentales, tales como
jacuzzi, Salón Social, BBQ, Juegos Infantiles entre
otros.
7. Aplicabilidad de los pagos: A. Gastos procesales y
honorarios, B. sanciones, C. Intereses, D. Cuotas
Extraordinarias, E. cuotas de administración
ordinarias.
desde su generación, pasando por su separación en la
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CAPITULO VII
MUDANZAS
Artículo 29.- Las mudanzas sólo se podrán realizar de
lunes a sábados de 8:00 A.M. a 5:00 PM. Y deberá
informar tres días antes a la administración, para
programar el uso del ascensor.
Tal y como lo estipula la Ley está prohibido los trasteos
en horas de la noche, domingos y festivos. El
responsable del trasteo deberá programar
adecuadamente para asegurar que el mismo termina a
más tardar a las 5:00 P.M.
Toda ocupación o desocupación de un apartamento
deberá ser informada a la Administración y contar con
el respectivo paz y salvo. En portería se deberá entregar
copia del comprobante requisito indispensable para
poder permitir la entrada o la salida del trasteo.
Depósito: Sin excepción, para efectuar trasteos se
dejará un depósito de 1 SMDLV, el cual se deberá
entregar en portería. Este será devuelto después de
verificar que no se haya ocasionado ningún daño en las
instalaciones del conjunto residencial. Este valor se
incrementará cuando el Consejo de Administración así
lo considere oportuno
CAPITULO VIII PLAN INTEGRAL DE RESIDUOS
SOLIDOS: El club residencial Natanya considera de
gran importancia la adecuada gestión de los residuos
23

fuente, almacenamiento, aprovechamiento y disposición
final, entre otros; por esta razón, se busca contar con un
adecuado manejo de los residuos, actuando de manera
organizada, sistemática y continua en la reducción de estos,
como parte fundamental en el equilibrio entre lo generado y
lo que se desecha en las unidades residenciales.
De aquí se deriva la necesidad de contar con herramientas
que permitan cambiar la actitudes y los procedimientos
relacionados con el manejo de los residuos sólidos,
buscando poner en práctica dichas herramientas y así tener
una responsabilidad social mayor con la preservación del
medio ambiente y la salud humana, garantizando así un
hábitat adecuado para las futuras generaciones.
El PMIRS el Club Residencial Natanya, conlleva un manejo
especial de los desechos sólidos generados como residuos
orgánicos (sobras de cocina, frutas, verduras, entre otros),
material reciclable (cartón, papel, vidrio, tetra pack, plástico
limpio, pet,…), no reciclables (servilletas, papel higiénico,
papeles sucios, barreduras, entre otros) y residuos
peligrosos (medicamentos vencidos, pilas, agujas
hipodérmicas…).
Para los residuos orgánicos, y no reciclables, se deberán
disponer dos bolsas y depositar en el shut; para recoger el
reciclaje la administración proporciona personal para
recogerlo en cada piso y al lado del shut y para los residuos
peligrosos, se dispondrá de un contenedor especial.
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El PMIRS incluye además el manejo de los residuos
generados en las zonas comunes (envoltura de
alimentos, papel, plástico, entre otros) y del estiércol de
mascotas, en compostaderos aeróbicos, que permitan,
transformar estos desechos en abono para jardines y
arboles, sin malos olores, sin contaminación y generar
beneficios ambientales y económicos para la
comunidad.
Según lo establecido en el decreto 1713 de 2002, se
estipula la obligación de tener un Plan de Manejo
Integral de Residuos Sólidos –PMIRS, en las Unidades
residenciales
CAPÍTULO IX
SANCIONES
DE LAS SANCIONES POR EL IMCUMPLIMIENTO
DE OBLIGACIONES NO
PECUNIARIAS
Definición: Los residentes de Natanya Club Residencial
P.H tienen dos tipos de obligaciones así:
 Obligaciones pecuniarias: Son las que
corresponde pagar una suma de dinero (cuotas
de administración, ordinarias o extraordinarias,
intereses, sanciones, entre otros)
 Obligaciones No pecuniarias: Son las
obligaciones de hacer o no hacer que no
24

implican el pago monetario, sino una acción u
omisión del residente.
Artículo 30- Clases de sanciones por incumplimiento
de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las
obligaciones no pecuniarias consagradas en el
Reglamento de Propiedad Horizontal y Manual de
Convivencia, dará lugar a la imposición de las siguientes
sanciones:
1. Publicación de la lista de los infractores con indicaciones
expresa del hecho o acto que origina la sanción, en
lugares permitidos para su publicación en NATANYA
CLUB RESIDENCIAL P.H. o a través de circular a todos
los residentes de la copropiedad.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el
incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada
una, a dos (2) veces el valor de la expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor, a la fecha de su
imposición y que, en todo caso, sumada no podrán
exceder de diez (10) veces la expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor.
3. Reposición y/o pago de los bienes y zonas comunes a
las cuales se les haya causado daño por algún residente,
visitante o persona a cargo. La decisión de si el bien es
repuesto o pagado la tomara el consejo de
Administración.
4. Restricción del uso y goce de bienes o servicios
comunes no esenciales.
PARAGRAFO: en ningún caso podrá restringir el uso
de bienes comunes esenciales ni vulnerar derechos
fundamentales.
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Artículo 31- Clasificación de las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias: No
obstante lo dispuesto en el anterior numeral el
administrador podrá iniciar las acciones policivas que
de acuerdo con el Código Nacional de Policía, el Código
de convivencia ciudadana para Risaralda y lo
consagrado en el Código de Procedimiento Penal
vigente u otras normas en el momento de los hechos.
Las acciones contra el propietario que perturbe la
tranquilidad de los demás propietarios o que
comprometa la seguridad y salubridad y estética del
conjunto o buen nombre de la persona jurídica o para
exigir el cumplimiento del reglamento o del Manual de
Convivencia; se clasifican por su gravedad en: faltas
leves y faltas graves.
A) FALTAS LEVES: Consisten en desarrollar
actividades contrarias al uso y destino del inmueble o en
las que tiene como fundamento las relaciones de
vecindad, inspiradas en la tolerancia mutua, educación
y respeto hacia los derechos de los demás. Las faltas
leves están consagradas en la acción u omisión de los
siguientes artículos: Artículo 7: Numerales 1, 6, 8, 9,
10, 11,12, 13, 15, 16, 18, 21 al 31. Artículo 10
numerales 1, 2, 3, 5, 6, 7, 10, 11 Artículo 12
Numerales 1 al 6, Artículo 13 Numerales 3, 4, 5, 7, 9,
10, 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21,22, 23, 24,
25, 26, 27, 28, 29, 30. Artículo 14 Numerales 6, 7, 8,
9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18. Artículo 15
Numerales 1, al 15 Artículo 16 Numerales 1 al 8,
Artículo 17, Artículo 21, Artículo 22 numerales 1, 2, y
25

3, Artículo 23, Artículo 24, Artículo 25 numerales 1, 2,
3, 4,6, 7, 9,10 Artículo 26 Numerales del 1 al 10.
B) FALTAS GRAVES: Las constituyen aquellos actos
que por estar prohibidos en el reglamento de propiedad
horizontal y manual de convivencia atentan de manera
grave sobre el conjunto, objetos o residentes. En el
reglamento se encuentran consagradas en los
siguientes artículos las faltas graves: Artículo 7
Numerales 2, 4, 5, 7, 14, 17 Artículo
10 Numeral 4, Artículo 13 Numeral 1, 6, 8 y 16.
Artículo 14 Numeral 3, 10 y 19. Artículo 18, Artículo
19, Artículo 20 y Artículo 25 numeral 5 y 8.
Artículo 32- Procedimiento y aplicación de las
sanciones por incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias: El incumplimiento de las obligaciones no
pecuniarias consagradas en la ley o en este reglamento
y clasificadas en el artículo anterior como faltas leves o
graves por parte de los propietarios, tenedores o
terceros que a cualquier título ocupen bienes privados
dentro NATANYA CLUB RESIDENCIAL P.H. dará lugar a
las sanciones descritas en el presente capitulo, que
serán impuestas por el Consejo de Administración
respetando los procedimientos aquí contemplados,
consultando el debido proceso, el derecho de defensa y
contradicción e impugnación; valorándose igualmente la
intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia,
las circunstancias atenuantes y atendiendo finalmente
criterios de proporcionalidad de las sanciones de
acuerdo con la
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gravedad de las infracciones, el daño ocasionado y la
reincidencia.
PROCEDIMIENTO:
1. El administrador o el consejo de administración
recibirán las quejas escritas que formulen los
residentes, propietarios o tenedores a cualquier
titulo o de los empleados que den cuenta de una
violación al Reglamento de Propiedad horizontal
o al manual de convivencia, o de ser presencial
la falta la anotaran por escrito para dejar
constancia.
2. Del escrito o queja recibida o elaborada por la
administración, se dará traslado al propietario o
residente que sea objeto de la queja, si este es
un menor de edad, se le formulara a sus padres
o al residente responsable; el presente traslado
se dará por el termino de cinco días hábiles,
contados a partir del momento en que se entrega
al presunto infractor la carta con la queja,
termino en el cual el propietario denunciado
podrá presentar sus descargos de manera
escrita.
3. Pasados los cinco días hábiles el Consejo de
administración en su próxima sesión ordinaria,
revisará los descargos si estos fueron entregados
y decidirá la imposición o no de sanciones acorde
con los siguientes parámetros: la intencionalidad
del acto, la imprudencia o negligencia, las
circunstancias atenuantes y atendiendo
finalmente criterios de
26

proporcionalidad de las sanciones de acuerdo
con la gravedad de las infracciones, el daño
ocasionado y la reincidencia.
4. En consecuencia de ello se aplicarán las
siguientes sanciones:
a) SANCIONES APLICABLES PARA FALTAS
LEVES CONTRA EL REGLAMENTO:
1. Amonestación por escrito, solicitando que dentro de
los 5 días hábiles siguientes a la comunicación, cese
dicha falta, o resarza el daño causado de ser el caso.
2. La información del nombre en la lista de infractores
al reglamento o al Manual, donde se indique el acto que
ocasiona y la amonestación.
3. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el
incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada
una, el valor de las expensas necesarias mensuales, a
cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en
todo caso, sumadas no podrán exceder de cinco (5)
veces las expensas necesarias mensuales a cargo del
infractor.
4. La suspensión de los servicios o zonas comunes
hasta por el término de 6 meses. Si la infracción tiene
su origen en el mal uso de estas zonas.
5. Una reincidencia permanente por el término de
treinta (30) días convertirá la falta leve en grave y se le
dará un tratamiento de sanciones más drástico según
estas últimas.
6. En el caso concreto de las fiestas o ruidos
estridentes cuando dos o más residentes se quejen.
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Faltas descritas en el artículo 7 numeral 4 y 8, y artículo
22 numeral 1, 2 y 3 la sanción será la siguiente: Con el
segundo llamado de atención a causa del ruido
generado se impondrá una multa correspondiente al
valor de 25 % del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente,
con el tercer llamado de atención la multa será de 50%
del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente, con el cuarto
llamado de atención se impondrá una multa de 100%
del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente y este último
valor incrementado será el que se seguirá cobrando al
residente que incurra en dicha infracción dentro de los
seis meses siguientes.
7. Las sanciones por el mal comportamiento de los
residentes con sus mascotas, descritas en el artículo
26 numerales 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, y 10 serán
sancionados de la siguiente manera: Quien incumpla las
normatividades contenidas en los artículos mencionados
por una vez incurrirá en sanción de 3 Salarios Mínimos
Diarios Legal Mensual Vigente, en un segundo
incumplimiento la sanción se incrementa a 5 Salarios
Mínimos Legales Diarios Vigentes, en un tercer
incumplimiento la sanción se aumentara 7 del Salarios
Mínimos Legales Diarios Vigentes, y este último valor
incrementado será el que se seguirá cobrando al
residente que incurra en dicha infracción dentro de los
seis meses siguientes.
8. La sanción por incumplir el artículo 16 numeral 4 que
regula el extender ropa en los balcones, se aplicará de
la siguiente manera: quien incumpla por una vez
incurrirá en sanción correspondiente al valor del 25%
del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente,
27

con el tercer llamado de atención la multa será de 50%
del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente, con el cuarto
llamado de atención se impondrá una multa de 100%
del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente y este último
valor incrementado será el que se seguirá cobrando al
residente que incurra en dicha infracción dentro de los
seis meses siguientes.
9. Las Sanciones por parqueo de residentes en
parqueaderos de visitantes descritas en el artículo 10
numeral 3 y La Sanción por parqueo de residentes y
visitantes en zonas comunes de la copropiedad
diferente a parqueaderos de visitantes descritas en el
artículo 10 numeral 10, por parquear una sola vez se
impondrá una multa correspondiente al valor de
13.05% del Salario Mínimo Legal Mensual Vigente.
11. La sanción aplicable por dejar escombros más de
tres días o muebles y enseres en los parqueaderos,
descritos en los artículos 23 y artículo 25 N° 7, será Un
Salario Mínimo Diario Legal Vigente, por cada día en el
que estén infringiendo la norma.
12. La sanción por no asistir a la asamblea Ordinaria o
extraordinaria de propietarios la sanción será el 100%
de una cuota de administración.
13. La sanción por arrojar sustancias, regar las matas,
tirar cualquier tipo de objetos por los balcones o
ventanas será correspondiente al valor de 25 % del
Salario Mínimo Mensual Legal Vigente, con el tercer
llamado de atención la multa será de 50% del Salario
Mínimo Mensual Legal Vigente, con el cuarto llamado de
atención se impondrá una multa de 100% del Salario
Mínimo Mensual Legal Vigente y este último valor
incrementado será el que se seguirá cobrando al
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residente que incurra en dicha infracción dentro de los
seis meses siguientes.
SANCIONES APLICABLES PARA FALTAS GRAVES
CONTRA EL REGLAMENTO:
Por estar poniendo en peligro la solidez y seguridad del
conjunto, o la salubridad y seguridad de sus habitantes,
estas conductas se deben corregir en forma inmediata
haciendo uso de las siguientes sanciones.
1. Información del nombre del infractor con
identificación de la unidad privada, a través de
comunicación indicando claramente el acto que
ocasiona la sanción. Esta comunicación se enviará por
parte del administrador a cada propietario.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el
incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada
una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias
mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su
imposición que, en todo caso, sumadas no podrán
exceder de diez (10) veces las expensas necesarias
mensuales a cargo del infractor.
3. La Sanción por la no asistencia a las asambleas
Ordinarias o Extraordinarias corresponde al 100% del
valor de una cuota mensual de administración.
4. En el caso concreto de los artículos: artículo 13
numeral 8 y 15, artículo 14 numeral 3, artículo 15
numeral 15, Artículo 25 numeral 11, Artículo 18, Artículo
26 Numeral 9, la sanción corresponde al pago de los
daños y perjuicios, los cuales serán cotizados por la
administración e informados al infractor, y de no
28

ser pagados dentro de los 15 días calendario posterior
a la solicitud, serán facturados en la próxima cuenta de
administración, esta misma sanción regulara todos los
actos efectuados por el residente o sus personas a
cargo, que generen daños dentro de la copropiedad a
bienes muebles o inmuebles privados o comunes.
6. Interponer las acciones, civiles, penales o policivas
que sean necesarias para el cese de la infracción.
PARAGRAFO: En los casos en los que el propietario no
sea el mismo residente, el propietario será
solidariamente responsable con este de todas las
actuaciones que generen perjuicio económico a la
copropiedad en sus bienes comunes y privados y por
tanto responderá en el pago de las sanciones, y de las
obligaciones de hacer que estén dentro de su alcance y
que correspondan al residente.
Artículo 33. Ejecución de las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El
administrador será el responsable de hacer efectivas las
sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad
policial competente si fuere el caso. Cuando ocurran
eventos que comprometan la seguridad o solidez de las
edificaciones, o se produzcan ruidos, molestias y actos
que perturben la tranquilidad de los demás propietarios
o afecten la salud publica o cuando a los bienes de
dominio particular se le de una destinación distinta a la
contemplada en el presente reglamento, la policía y
demás autoridades competentes deberán acudir de
manera inmediata al llamado del administrador o de
cualquier de los propietarios.
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Articulo 34.- Impugnación de las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La
persona sancionada podrá impugnar las sanciones por
incumplimiento de obligación no pecuniarias. La
impugnación solo podrá intentarse dentro de los dos
meses siguientes a la fecha de la comunicación de que
la respectiva sanción quedo en firme. Será aplicable
para efectos del presente artículo, el procedimiento
consagrado en el artículo 194 del código de comercio o
en las normas que lo modifiquen, adicionen o
complementen.
DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE
OBLIGACIONES PECUNIARIAS
Artículo 34.- El incumplimiento en el pago de las
cuotas ordinarias y extraordinarias, sanciones, intereses
de mora o gastos procesales y de honorarios, dará lugar
a la suspensión de los servicios o zonas comunes que
no sean esenciales y que no violen los derechos
fundamentales de los residentes.
Los bienes o servicios a restringir son: Salón Social,
Piscina, y en general todas las zonas o servicios
comunes no esenciales que determine la asamblea o el
consejo de administración y que no vulneren los
derechos fundamentales de los residentes.
PARAGRAFO: Para la aplicación del presente artículo
el propietario deberá adeudar cuotas de administración
29

por un monto igual o superior a las tres cuotas, o si son
sanciones, u otros, si adeuda un monto de dinero
equivalente a las cuatro cuotas o superior a ellas.
CAPITULO IX
COMITÉ DE CONVIVENCIA
Artículo 35.- Origen y funciones: El Comité de
Convivencia tiene su origen en el artículo 58, del título
II, Capítulo I de la Ley 675 de agosto 3 de 2001, para
la solución de los conflictos que se presenten entre los
propietarios o tenedores del Conjunto Residencial, o
entre ellos y el Administrador, la Asamblea General de
Copropietarios, el Consejo de Administración o cualquier
órgano de control de la persona jurídica en razón de la
aplicación e interpretación de esta Ley y del reglamento
de propiedad horizontal. La Asamblea de propietarios
podrá aprobar en cada vigencia para que el comité
desarrolle otras funciones adicionales a las
contempladas en la Ley tales como: actividades
recreativas, culturales, deportivas y en general aquellas
que estén orientadas al beneficio de la comunidad.
Articulo 36.- Nombramiento: El nombramiento del
Comité de Convivencia es potestativo de la Asamblea de
Propietarios por un período de un año, cuando este
organismo encuentre justificaciones para su existencia,
en caso tal debe ser conformado por número impar de
tres o más personas residentes.
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El comité internamente debe elegir un Coordinador
quien será el vocero ante la Asamblea de
Copropietarios, Consejo de Administración, Revisor
Fiscal, y Residentes.
La remoción o nombramiento del Comité podrá hacerlo
el Consejo de Administración, cuando la Asamblea de
Propietarios le delegue tal función.
Artículo 37.- Ejecución de programas: Cada vez que el
Comité deba realizar un programa, deberá presentar
previamente al Consejo de Administración para su
aprobación la siguiente información:
Tipo de programa a realizar, grado de aceptación
reflejado en encuesta, prioridad o justificación,
competencia de la persona o empresa a contratar,
costos y cotizaciones. Además será esta la oportunidad
para que el Comité presente el resultado del último
evento realizado.
Anualmente el Comité presentará a la Asamblea informe
de gestión sobre las diferentes actividades llevadas a
cabo durante el año y la utilización de las partidas del
presupuesto en caso de haber sido aprobado.
El presente manual de convivencia ha sido elaborado
por la Administración y el Consejo de Administración. El
Consejo de Administración luego de su estudio y de
30

los ajustes que consideró pertinentes, lo aprueba en
todos sus puntos y decide publicarlo.
Es de anotar que antes de publicarlo fue socializado con
los diferentes estamentos de la comunidad, como
destinatarios de la norma, y teniendo en cuenta sus
aportes se hicieron los ajustes necesarios, antes de su
aprobación.
El presente reglamento podrá reformarse o adicionarse
por los copropietarios en asamblea general ordinaria o
extraordinaria, convocada para tal efecto, de acuerdo a
las disposiciones previstas en el Reglamento de
propiedad horizontal y en la ley 675 de 2001.
APÉNDICE
1. ÓRGANOS DE GOBIERNO DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL
ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
¿Qué es?
Es el organismo máximo de dirección y administración,
conformado por todos los propietarios de bienes
privados. En la asamblea se toman las decisiones claves
para el manejo de la copropiedad. Todos los
propietarios tienen derecho a participar y votar en ella.
El voto de cada propietario equivaldrá al coeficiente de
copropiedad de su respectivo bien.
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¿Cuándo se reúne?
• La asamblea se reúne de forma anual, y
ordinariamente dentro de los tres (3) primeros meses
del año, para examinar la situación general del conjunto
residencial, aprobar los estados financieros del año
anterior y presupuesto del año presente. Y se reúne
extraordinariamente en cualquier fecha cuando las
circunstancias lo ameriten. Las reuniones de asamblea
deben ser citadas con una antelación no inferior a
quince (15) días calendario.
• Para que la asamblea pueda deliberar es
necesario que en la reunión esté representado más de
la mitad de los coeficientes de copropiedad, a excepción
de los casos específicos planteados en la ley 675 de
2001, que requieren el 70% de los coeficientes de
copropiedad y que exigen mayoría calificada.
• Las decisiones adoptadas de acuerdo con las
normas legales son de obligatorio cumplimiento para
todos los propietarios, inclusive los ausentes.
Funciones:
• Reformar el reglamento de propiedad horizontal.
• Elegir los miembros del consejo de
administración, comité de convivencia y el revisor fiscal.
31

• Aprobar o improbar los estados financieros y el
presupuesto anual de ingresos y gastos y acordar las
cuotas de administración.
• Reglamentar la utilización de los bienes comunes.
• Decretar las cuotas extraordinarias para los
copropietarios cuando el presupuesto ordinario sea
insuficiente para realizar algún gasto.
• Delegar en el consejo de administración y en la
administración algunas de las atribuciones que le
confieren la ley y el reglamento.
• En general, ejercer todas las atribuciones que le
correspondan de acuerdo con la ley y con el reglamento
de propiedad horizontal.
EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
¿Qué es?
• Es el órgano que actúa en representación de
todos los propietarios, para hacer cumplir las decisiones
de la asamblea, controlar y supervisar la gestión del
administrador.
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• Está integrado por cinco (5) miembros principales
y cinco (5) suplentes elegidos por la asamblea general
• Se reúnen mínimo una vez al mes. Puede
convocar a reuniones extraordinarias cuando las partes
así lo acuerden.
• Los integrantes del consejo de administración
elegidos, deberán asistir a todas las reuniones
ordinarias y extraordinarias para las cuales fuesen
citados, haciéndose acreedores a la pérdida de calidad
de consejeros cuando dejen de asistir a cuatro (4)
reuniones consecutivas sin presentar la debida
justificación o acreditar la ocurrencia de fuerza mayor o
caso fortuito, y en consecuencia no podrán optar a la
postulación como consejeros en la siguiente asamblea
anual de copropietarios.
 Los miembros de consejo de administración deberán
estar a paz y salvo por todo concepto con la
Urbanización Puerto Luna, tanto en el momento de
la elección como al momento de ejercer su cargo.
 El miembro de consejo deberá tener la calidad de
propietario.
• El consejo de administración deberá fijar su
propio reglamento código de buen gobierno, para
deliberar y decidir ciñéndose a la ley, en concordancia
con el reglamento de propiedad horizontal y este
32

manual de convivencia. Igualmente fomentará y
facilitará la capacitación de los consejeros elegidos.
Funciones:
• Dar concepto a la asamblea sobre el presupuesto
general, y sobre la gestión de la administración.
• Nombrar el administrador y señalar la política
administrativa del conjunto residencial.
• Proponer a la asamblea la realización de
programas de mejoramiento para la copropiedad.
• Vigilar las medidas de seguridad del conjunto
residencial, y cuidar que se contraten los seguros para
las zonas comunes.
EL COMITÉ DE CONVIVENCIA
¿Qué es?
• Es una instancia creada por la ley 675 de 2001,
que busca contribuir a la solución de conflictos que
puedan surgir entre los propietarios o tenederos del
conjunto residencial, o entre ellos y el administrador o
el consejo de administración, en razón de la aplicación
o interpretación de la ley o el reglamento de propiedad
horizontal.
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• Está conformado por tres (3) miembros como
mínimo, y quienes lo deseen, siempre y cuando sea un
número impar elegidos por la asamblea por un período
de un año y se podrá reunir cada vez que lo considere
conveniente. Debe velar, junto con el administrador, por
el cumplimiento de las normas y actualización
permanente del manual de convivencia de la
copropiedad.
• Este comité contribuye con la armonización de las
relaciones de la comunidad dirimiendo las controversias
y fortaleciendo las relaciones de vecindad.
LA ADMINISTRACIÓN
¿Qué es?
Es la persona natural o jurídica, en la cual se delega el
manejo administrativo de la propiedad horizontal, es a
su vez el representante legal de la copropiedad, y en
ningún caso podrá ser propietario. Es quien representa
judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica, en
todos los actos y contratos que se relacionen con la
actividad normal de la propiedad horizontal.
Funciones:
• Convocar a la asamblea y al consejo de
administración a reuniones ordinarias y extraordinarias.
33

• Preparar el presupuesto de ingresos y egresos y
someterlo a la aprobación de la asamblea.
• Realizar el cobro de las cuotas de la
administración a los propietarios.
• Aplicar las sanciones que autoriza el reglamento
y manual de convivencia.
• Llevar los libros de actas y de registro de
propietarios.
• Contratar y manejar el personal requerido para el
funcionamiento del conjunto residencial.
• Cuidar y vigilar los bienes comunes, y realizar los
contratos necesarios para el funcionamiento y
conservación del conjunto residencial.
• Educar a la comunidad residente para minimizar
los conflictos, y brindar un mejor nivel de vida a sus
integrantes.
• En general, celebrar los actos y contratos
aconsejables para una buena administración dentro de
las prescripciones del reglamento de propiedad
horizontal.
EL REVISOR FISCAL
¿Quién es?
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Es un contador público titulado nombrado por la
asamblea general por períodos de un año, no podrá ser
propietario ni tenedor de bienes privados en la
Ciudadela, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de
consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni
vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que
pueda restarle independencia u objetividad a sus
conceptos o actuaciones con el administrador y/o los
miembros del consejo de administración.
Funciones:
• Fiscalizar la situación financiera y económica de
la propiedad horizontal e informar a la asamblea.
• Revisar y controlar los pagos, ingresos y
operaciones que realice el administrador, velando para
que se ajusten a las disposiciones de la ley, el
reglamento y la asamblea, teniendo en cuenta el
presupuesto aprobado.
2. PERSONAS PRESTADORAS DE SERVICIOS EN LA
COPROPIEDAD
La copropiedad como cualquier organización, requiere
de un personal competente y dispuesto a desarrollar
una gestión eficiente que responda a las necesidades
del conjunto residencial en cuanto a mantenimiento,
seguridad, aseo y operación en general.
34

Con el fin de que usted apoye la supervisión de los
empleados, se beneficie de sus servicios y mantenga
muy buenas relaciones con ellos (le sugerimos):
• Mantener una actitud de respeto y buen trato.
• Colaborar con el buen desempeño de sus labores,
respetando los programas de trabajo que la
administración asigna a cada uno.
• Abstenerse de utilizar el servicio de los
empleados para asuntos privados.
• Valorar y reconocer su trabajo.
• Acatar las instrucciones y normas que el
empleado hace cumplir.
La copropiedad cuenta con los siguientes cargos
creados para garantizar su óptimo funcionamiento:
• Oficios varios: Se encargan del aseo general de
las zonas comunes y zonas de recreación.
• Porteros encargan del manejo de la portería,
correspondencia, visitantes y control de entrada y salida
del conjunto residencial. Así como de
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velar por la seguridad de los bienes y personas que
habitan en la copropiedad. Recibir y canalizar las quejas
de los copropietarios: Llamar la atención a quienes
violen el manual de convivencia, en casos de violación
al código de policía, tránsito u otras dependencias,
están autorizados para requerir la presencia de éstas,
dentro de la unidad si la situación lo amerita.
• El portero debe permanecer su jornada laboral
aplicando las medidas de seguridad y de vigilancia
permanente en el Club residencial, mostrar un alto
grado de educación y buenos modales, ya que su oficio
establece un puente entre el visitante y el residente.
• Estas personas trabajan exclusivamente para la
copropiedad a través de una empresa de servicios de
personal.
35
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intereses de mora proporcionales a la tasa máxima

3. PRESUPUESTOS Y CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN
• El conjunto residencial tiene un presupuesto
anual aprobado por la asamblea de copropietarios, el
cual se apoya en los dineros que ingresan por pago de
administración, por lo tanto se debe cumplir con ésta
obligación, pues está implícita en el reglamento de
propiedad horizontal que está sometido a la Ley 675 del
2.001.
• La cuenta por concepto de administración se
envia por correo electronico los primeros quince (15)
días de cada mes. Es responsabilidad de cada
propietario estar pendiente. El hecho de no recibir la
factura de administración no lo exime del pago.
moratoria permitida por ley, aprobada por la
Superintendencia Financiera de Colombia, así como los
honorarios pactados por la copropiedad con el
profesional del derecho que adelante el cobro
prejurídico o jurídico, las costas procesales, las agencias
en derechos y los demás gastos que genere la
cobranza.
• Evite sanciones, cumpla con el pago oportuno de
las cuotas de administración. El propietario que
acumule dos cuentas vencidas será solicitado mediante
cobro administrativo y de no llegar a un convenio o
incumplir el mismo, será reportado a cobro jurídico y los
honorarios del abogado correrán por cuenta del
propietario.

• Dicha factura debe ser cancelada antes del

treinta (30) de cada mes o antes del último día hábil de
cada mes, a través de la cuenta descrita en la factura
de pago entregada a cada propietario. No se recibe
efectivo ni cheque en la portería y en la administración.

• Quien tenga algún inconveniente para cancelar

en dicho plazo, deberá comunicarse con la
administración y expresar su limitación para llegar a un
acuerdo sobre la forma de pago.

• En caso de que no se cancele la cuota en el

término previsto, (en la factura de cobro siguiente) se
le facturará el saldo pendiente más los respectivos

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