LA ESCRITURA PÚBLICA

Repasamos los siguientes artículos:

Concepto de Escritura Pública: ARTICULO 299.- Escritura pública. Definición.
La escritura pública es el instrumento matriz extendido en el protocolo de un escribano
público o de otro funcionario autorizado para ejercer las mismas funciones, que
contienen uno o más actos jurídicos.

ARTICULO 305.- Contenido. La escritura debe contener:

a) lugar y fecha de su otorgamiento; si cualquiera de las partes lo requiere o el escribano

lo considera conveniente, la hora en que se firma el instrumento;

b) los nombres, apellidos, documento de identidad, domicilio real y especial si lo

hubiera, fecha de nacimiento y estado de familia de los otorgantes; si se trata de
personas casadas, se debe consignar también si lo son en primeras o posteriores nupcias
y el nombre del cónyuge, si resulta relevante en atención a la naturaleza del acto; si el
otorgante es una persona jurídica, se debe dejar constancia de su denominación
completa, domicilio social y datos de inscripción de su constitución si corresponde;

c) la naturaleza del acto y la individualización de los bienes que constituyen su objeto;

d) la constancia instrumental de la lectura que el escribano debe hacer en el acto del

otorgamiento de la escritura;

e) las enmiendas, testados, borraduras, entrelíneas, u otras modificaciones efectuadas

al instrumento en partes esenciales, que deben ser realizadas de puño y letra del
escribano y antes de la firma;

f) la firma de los otorgantes, del escribano y de los testigos si los hubiera; si alguno de
los otorgantes no sabe o no puede firmar, debe hacerlo en su nombre otra persona; debe
hacerse constar la manifestación sobre la causa del impedimento y la impresión digital
del otorgante.
 ¿COMO SE CONFORMA UNA ESCRITURA?

La escritura pública tiene diferentes partes. Se redacta en tercera persona, salvo cuando
el escribano dice algo, deja constancia de algo pasado por él o ante él, y cuando da fe.

Primero, antes de continuar, vamos a hacer unas distinciones entre los SUJETOS de
una escritura, reconociendo que no hay unanimidad en la doctrina respecto de la
terminología:

Comenzaremos distinguiendo entre SUJETOS NEGOCIALES y SUJETOS

INSTRUMENTALES:

LOS SUJETOS NEGOCIALES:, son las partes que hacen al acto o negocio jurídico.
Por ejemplo: Pedro es el vendedor y María es la compradora. Ambos son sujetos
negociales, porque sobre ellos recaen los efectos del acto.
LOS SUJETOS INSTRUMENTALES: son aquellos que intervienen en la escritura.
A) OTORGANTES que pueden o no ser sujetos negociales. En el ejemplo de
recién Pedro y María, ambos van a la escribanía y otorgan el acto, por ello son sujetos
instrumentales y negociales.
Pero, resulta que María, al momento de otorgase el acto, sabe que no va a estar, y deja a
otra persona apoderada para que la represente, por ejemplo Rodrigo. Entonces, Pedro
comparece por sí mismo, el es Sujeto Negocial (por ser el vendedor, sujeto del acto) e
Instrumental (porque está en el otorgamiento del acto), Rodrigo, que será el Apoderado
de María, será el sólo Sujeto Instrumental y María (que no está en el acto) es el otro
Sujeto Negocial, por lo que se hacen constar todos sus datos.
B) PRESENTES: que no son sujetos negociales, ni otorgantes, pero que también
concurren al acto, participan de la audiencia notarial. Por ejemplo la cónyuge del
vendedor para otorgar el asentimiento conyugal cuando se trata de un bien ganancial o
la venta de la vivienda familiar o el cónyuge de la parte compradora para reconocer que
el origen del dinero con que la parte compradora adquiere el bien es un Bien Propio y
que lo que adquiere continúa la misma naturaleza o los Testigos cuando son requeridos
para el acto, ejemplo los dos testigos para otorgar el testamento por acto público o el
Firmante a ruego, cuando una persona no sabe o no puede firmar; etc.
C) MENCIONADOS: son aquellos que sólo se hace una referencia, se los nombra,
pero no están presentes en la audiencia notarial. Ejemplo: cuando declara el comprador
que el dinero con que realiza la compra lo obtuviera por regalo que le efectuara la tía
Sofía o Juan … quien manifiesta ser casado en primeras nupcias con Laura o cuando en
un testamento se nombra a los legatarios, etc..- Son personas que solamente se las
nombra.-
Tanto los sujetos otorgantes (sean o no sujetos negociales), como los sujetos presentes
siempre deben ser identificados en alguna de las formas previstas por el art. 306 del
CCC, ya sea por el inciso por que los identificamos con sus documentos (inciso a) en
cuyo caso deberemos agregar copias certificadas de los mismos al Protocolo o porque
son personas conocidas del escribano (inciso b).-), de lo que se deja constancia.-

Para poder comprender fácilmente la estructura de una escritura, la vamos a comparar

con una obra de teatro, donde hay distintos actores en la que cada uno tiene distintos
roles. Primero actúa el escribano y nos encontramos con una primera parte, el
Encabezado con la ubicación en cuanto a tiempo y lugar y datos del escribano, su
carácter y número de registro, por ser quien dirige la audiencia notarial; el Comparendo
con la presentación de los actores principales, y su identificación; luego, en caso de
corresponder, la Intervención si los sujetos instrumentales actúan por sí o en
representación de una de las partes negociales. En esta primera parte la actuación es del
escribano, son sus dichos. También (solo en algunos casos) puede tener una Parte
Expositiva, que es cuando una de las partes cuenta algo antes del acto jurídico. Luego,
tenemos lo principal, la Parte de la Estipulación, es decir el desarrollo del acto o
contrato jurídico, donde hablan las partes, es el acuerdo de voluntades que vienen las
partes a realizar, el acto jurídico con la individualización de los bienes que constituyen
su objeto. También están las Constancias Notariales o Legitimaciones que debe realizar
el escribano (legitimación Cartular, Registral, Catastral, Impositiva y Administrativa),
siendo esta toda actividad del escribano. Y finalmente el Cierre, (aunque antes pueden
participar sujetos presentes) con la Lectura de la escritura, los salvados, si tuviere algo
que se haya corregido, el Otorgamiento que realizan las partes cuando firman y la
Autorización que la da el escribano por lo que se transforma en un instrumento público,
con su firma y sello.-
Procederemos a su análisis:

ESTRUCTURA DE LA ESCRITURA

1.- ENCABEZADO: (Art.53 L.O.N.-
Debe comenzar en cabeza de sello, es decir

que debe comenzar en el primer renglón de la foja del Protocolo Notarial. Cada
Escritura debe comenzar en cabeza de sello, es decir en el Folio que sigue. NO se
redacta una escritura seguida a la otra. Ejemplo: En el Folio Número Uno de nuestro
Protocolo, en cabeza de sello, es decir en el primer renglón, realizamos la Nota de
Apertura, la que firma y sella el escribano. En el Folio Número Dos, en cabeza de sello,
es decir en el primer renglón vamos a comenzar escribiendo Escritura Número UNO, la
que nos llevó la utilización por ejemplo de tres fojas de Protocolo Notarial. En el Folio
número Cuatro, en cabeza de sello, es decir en el primer renglón vamos a comenzar
escribiendo Escritura Número DOS. Y así sucesivamente hasta finalizar el año y nuestro
Protocolo).

El Encabezado está conformado por: ESCRITURA NÚMERO … (Art.53 L.O.N.-

El texto de cada escritura deber comenzar en "cabeza de sello", con la constancia del

número de orden seguido, en su caso, de la letra que le corresponde dentro de la sección

respectiva del protocolo de cada año, ...” ) (y en su caso a la SECCION que

corresponde – art 42 L.O.N.) (OJO: ESCRITURA NUMERO UNO, ESCRITURA

NUMERO DOS, etc. Debe estar en letras - Ver art 54 L.O.N. Deben ser en

expresados en letras y no en guarismos por tratarse de elementos esenciales)

Lugar
Art 305 inciso a) y art. 290 inciso a) del CCC, para saber que el
escribano actúa dentro de su competencia territorial, siendo un requisito para la validez
del instrumento.
Fecha
Art 305 inciso a) del CCC y art 54 L.O.N. Deben ser en expresados en
letras y no en guarismos por tratarse de elementos esenciales.
OJO no puede faltar
lugar y fecha por que son Nulas las escrituras que no tengan la designación de tiempo y
lugar (ver Art. 309 CCC)
Ante mí, Escribano/a Autorizante, titular (ó adscripto) del Registro Notarial
Número…. (el escribano/a es el sujeto autorizante, es quien redacta el instrumento
público, es el autor de mismo. Cuando son dichos del escribano se redacta en primera
persona del singular. Cuando son dichos, manifestaciones de las partes se debe redactar
en tercera persona. Esto tiene mucha importancia para la eficacia probatoria y la
responsabilidad – Ver Art 296 CCC). Además cuando ponemos ante mí, significa que
esa es la audiencia notarial.

2.- COMPARENDO: son las personas presentes que van a otorgar el acto. (Ver Art
305 inc b).- del CCC y Art. 54 L.O.N.)
Datos de los Sujetos Instrumentales:
Nombre y Apellido Completos (tal como figura en el documento)
Nacionalidad
Fecha de Nacimiento
Documento (DNI / L.E. / L.C. / Pasaporte para extranjeros – que debe estar
vigente)
CUIT / CUIL ó CDI (Sólo si es sujeto Negocial, y en
cumplimiento con el artículo 3 bis de le Ley 17.801 cuando se trate de inmuebles, por
ser registrables)
Estado civil (Es indispensable para conocer la naturaleza del bien y su posterior
exigencia o no del asentimiento conyugal. Se consigna cuando sea necesario para el
caso. En el supuesto de ser casado se deberá consignar en que nupcias y con quien –
nombres y apellidos completos del cónyuge- si resulta relevante en atención a la
naturaleza del acto. En el caso de que la persona sea divorciada, si bien nada especifica
la norma, se le aplica el mismo criterio que para la persona casada. Los estados de
familia son manifestaciones de la parte)
Domicilio

3.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PERSONAS: (debe darse cumplimiento con el Art.

306 inciso a) ó b) del Código Civil y Comercial de la Nación.)
4.- INTERVENCION: Ésta parte de la escritura es para el caso en que alguno de los
sujetos negociales no comparezca por sí. (ver Art 307 del CCC).
Se debe consignar: 1).- En nombre y representación de quien concurre:
a).- Si es de Persona Humana: van todos los datos
individualizantes a la persona que se representa (ídem punto 2).- más la CUIT / CUIL ó
CDI)
b) Si es Persona Jurídica: la razón social ó denominación,
domicilio, CUIT, Inscripción.

2).- El Carácter en que concurre: Ej.: Apoderado, Socio Gerente,

Presidente, en Ejercicio de la Responsabilidad Parental Compartida, etc..

Hay que tener presente a qué clase de representación se está invocando, sea Legal
Padre, Tutor, Curador), Voluntaria (Apoderado ó Mandatario) u Orgánica, (es para las
personas jurídicas a través de sus Órganos de Representación. Ej.: Presidente de la S.A.
– Gerente de la S.R.L., etc). Y la documentación necesaria para acreditarla en cada caso,
la cual se deberá agregar al protocolo en la forma correspondiente.-.

5.- PARTE EXPOSITIVA: que es cuando una de las partes cuenta algo antes del acto
jurídico. Es para los casos de las Escrituras Actas, Dación en Pago, la Donación
Remuneratoria, y el Aporte de Capital, aquí se debe hacer un breve resumen de las
causas que originan el otorgamiento del acto.-

6.- PARTE ESTIPULATIVA: ACTO JURÍDICO: Ver Art 305 inc c) del CCC.
Es el acuerdo de voluntades que vienen las partes a realizar, el acto jurídico, el
contenido negocial. Ej: Compraventa, Donación, Reglamento, etc. Es propiamente lo
que dicen las partes que será tenido por cierto hasta la redargución de falsedad sólo en
cuanto a lo que han dicho mas no respecto de su contenido y sinceridad.

7.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE: Ver Art 305 inc c) del CCC.-

individualización de los bienes que constituyen su objeto.

Principio de Especialidad: (Art. 12 de la Ley 17.801)

*Lote de terreno / Fracción de campo: a) Ubicación
 b) Designación: Lote y Manzana
(ojo: ver art 54 L.O.N. Deben ser en expresados en letras y no en guarismos por tratarse
de elementos esenciales)
c) Medidas Lineales (ojo: ver art 54
L.O.N. Deben ser en expresados en letras y no en guarismos por tratarse de elementos
esenciales)
d) Linderos
e) Superficie Total (ojo: ver art 54
L.O.N. Deben ser en expresados en letras y no en guarismos por tratarse de elementos
esenciales)

*Parcela Horizontal: También aquí se aplica el art art 54 L.O.N. Deben ser en
expresados en letras y no en guarismos por tratarse de elementos esenciales:
a) ubicación
b) designación
c) posición
d) destino
e) Superficie cubierta propia parcial y total
f) Superficie cubierta común Uso Exclusivo parcial y total (si la hubiere)
g) Superficie descubierta común de Uso Exclusivo parcial y total (si la
hubiere)
h) Porcentual

8.- CERTIFICADO CATASTRAL: Es la Certificación que nos da la Dirección de

Catastro de la Provincia, en cuanto a la ubicación de la finca, la designación catastral,
número de cuenta, en que Número de Plano se ubica, si el inmueble tiene o no
Afectaciones o Restricciones y si constan o no Observaciones Formales.

9.- CORRESPONDE: es la legitimación cartular, significa que viene de la cártula, del

título antecedente, es la acreditación de cómo adquirió el bien la persona (humana ó
jurídica) que en ese acto transmite (Ej.: venta, donación, permuta, dación en pago,
aporte de capital) ó afecta (Ej.: régimen de vivienda, usufructo, afectación a propiedad
horizontal, servidumbres, división de condominio, partición extrajudicial de herencia ó
de sociedad conyugal, etc.). Siempre, siempre hay que llegar a una causa jurídica de
adquisición, hay escrituras que no constituyen causa, por ejemplo una partición de
condominio.- Además de allí (del título antecedente) va a surgir como adquirió ese
dominio, el estado civil que tenía al momento. Aquí podremos ver si el bien es o no un
bien propio o ganancial. En éste caso deberemos saber si actualmente (en el caso de ser
un bien ganancial) es un bien del régimen comunitario ó tiene régimen de separación de
bienes.-

10.- CERTIFICADO REGISTRAL ó NOTARIAL: es la legitimación que nos da el

Registro General de la Provincia de quien es titular registral, si el inmueble tiene algún
gravamen o restricción, si la persona que va a disponer esta inhibida o no. Todo ello por
el término de ley. Y Siempre. Además, según el caso nos informará si en el supuesto de
P.H. el Reglamento subiste, si hay Cesiones de Derechos hereditarios, etc.
Se debe consignar Número y Fecha (Ojo) – Art. 23 de la ley 17.801.- Ello nos marca el
Principio de Prioridad. El Certificado Registral o Notarial produce BLOQUEO
REGISTRAL. La fecha nos demarca la vigencia para ese Certificado, para que se
pueda otorgar la escritura. (Ver Art. 24 y 5 de la Ley 17.801). El Certificado Registral o
Notarial se diferencia del Informe Registral, el que también nos informa sobre quien es
titular registral, si el inmueble tiene algún gravamen o restricción, si la persona que va a
disponer esta inhibida o no, pero NO produce bloqueo registral.

11.- INFORME DE RENTAS:

a) Número de Cuenta (doce dígitos)
b) Nomenclatura Catastral: Departamento (dos dígitos), Pedanía (dos dígitos),
Localidad (dos dígitos), Circunscripción (dos dígitos), Sección (dos dígitos), Manzana
(tres dígitos), Parcela (tres dígitos), P.H. (tres dígitos)
c) Base Imponible

12.- INFORMES ADMINISTRATIVOS: son aquellos informes que solicita el

escribano para legitimar el estado del bien con relación a los impuestos, tasas, servicios.
Para saber si tiene alguna deuda, gestión extrajudicial de cobranza, o juicio. Quien va a
adquirir debe conocer el estado de la cosa que recibirá. Lo que también puede afectar al
precio o valor del acto (Compraventa, Aporte de Capital, Dación en pago, Donación
Remuneratoria, etc.)
Los Informes que deben solicitarse de acuerdo a la legislación vigente son:
a) Rentas
b) Municipalidad
c) Aguas
d) Energía Eléctrica (esta discutido si corresponde o no)
f) Expensas (para el caso de P.H., ó lotes en barrios cerrados o country)

13.- CONTRAPRESTACIÓN: PRECIO (ojo: ver art 54 L.O.N. Deben ser en

expresados en letras y no en guarismo por tratarse de elementos esenciales)
Recibo
Cláusula Traditiva del Transmitente (vendedor, dador en pago, donante, etc)
Garantías de Saneamiento

14.- ACEPTACIÓN DEL ACTO JURÍDICO:

Cláusula Traditiva del Adquirente (comprador, acreedor, donatario, etc).-

15.- ASENTIMIENTO CONYUGAL: datos personales del cónyuge que otorga el

asentimiento en virtud del art. 470, 456 o 522 Código Civil y Comercial, según el caso,
más la identificación del art. 306 del CCC-

16.- DECLARACIONES JURADAS – UIF: Ver Resolución 21/2011 de la Unidad de

Información Financiera (UIF), respecto a la procedencia del dinero con que se adquiere el
bien; Resolución 15/2019 de la Unidad de Información Financiera, con relación a la condición
de Persona Expuesta Políticamente; Resolución 03/2014 de la Unidad de Información
Financiera (UIF) y al artículo 20 de la Ley 25.246 declaramos con relación a los sujetos
obligados a informar a la Unidad de Información Financiera (UIF) en los términos del artículo
21 de la mencionada. Y sus modificatorias.-

17.- CONSTANCIAS NOTARIALES:

1).- Se agregan copias certificadas de DNI/L.E./L.C; documentos habilitantes,
otras copias.-
2).- Se agregan constancias de CUIT/CUIL/CDI, salvo que se archive en legajo
a parte.
 3).- Se deja constancia del MONTO que se retiene y del impuesto que lo
comprende (I.T.I. ó Ganancias si el bien fue adquirido antes del 01/01/2018); o la No
retención y en su caso el CERTIFICADO DE NO RETENCIÓN.
4).- La presentación del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles
(C.O.T.I.) para operaciones mayor a un millón quinientos mil ($ 1.500.000), ó la
constancia de que no corresponde su presentación por ser inferior el valor de la
operación.-
5) La Certificación Contable del origen de los fondos cuando la operación es
mayor a Peso Doce Millones Trescientos veinte mil ($12.320.000) se requerirá
documentación respaldatoria. Según Resolución 117/2019 de la UIF.-

18.- CIERRE: Lectura y Firma ( y en su caso firmante a ruego) Ver Art 305 inc.
d) del CCC y Art 56 L.O.N. La Lectura debe realizarla el escribano, en una unidad de
acto, y asegurarse que todas las partes hayan entendido el acto que van a otorgar, porque
sino después podría la escritura ser atacada por vicios de la voluntad.

19.- SALVADOS que deben ser realizados por el escribano de puño y letra de él y
antes de las firmas.- ART 294 y Art 305 inc e) del CCC, y Art 53 de L.O.N.

20.- FIRMAS de TODOS los sujetos, otorgantes y presentes, y en su caso y la

estampa dígito pulgar de quien no sabe o no puede firmar (Ver Art 290 inc b) y
Art 305 inc f) y Art. 309 del CCC). Cuando los sujetos instrumentales firman, allí se
otorga el acto.

21.- ANTE MÍ

22.- FIRMA Y SELLO DEL ESCRIBANO (Ver Art 290 inc b) y Art 305 inc f) y
Art. 309 del CCC) Cuando el escribano firma allí el instrumento queda Autorizado y es
Escritura Pública, todo por la potestad fedante de la cual se encuentra investido el
escribano para ese acto que se le requirió.-
 SÍNTESIS DEL CONTENIDO DE LA ESCRITURA

1.- ENCABEZADO
2.- COMPARENDO
3.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PERSONAS (Art. 306 inciso a) ó b) del CCC)
4.- INTERVENCION (si correspondiere)
5-PARTE EXPOSITIVA (si correspondiere)
6.- ACTO JURÍDICO
7.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
8.- CERTIFICADO CATASTRAL
9.- CORRESPONDE
10.- CERTIFICADO NOTARIAL
11.- INFORME DE RENTAS
12.- INFORMES ADMINISTRATIVOS
13.- CONTRAPRESTACIÓN
14.- ACEPTACIÓN DEL ACTO JURÍDICO
15.- ASENTIMIENTO CONYUGAL (si correspondiere)
16.- DECLARACIONES JURADAS - UIF
17.- CONSTANCIAS NOTARIALES
18.- CIERRE: Lectura y Firma ( y en su caso firmante a ruego)
19.- SALVADOS
20.- FIRMAS de TODOS los sujetos, otorgantes y presentes, y en su caso estampa
dígito pulgar
21.- ANTE MÍ
22.- FIRMA Y SELLO DEL ESCRIBANO