CLASE 2

PONENTE: ING. MILTON CORTEZ SALAS

TEMA: TASACIONES DE INMUEBLES

CLASE 1:
CONCEPTOS PREVIOS.
REQUISITOS PARA TASAR.
TASACIONES REGLAMENTARIAS EN TERRENOS.
TASACIONES COMERCIALES EN TERRENOS.
CLASE 2:
TASACION DE LAS EDIFICACIONES.
TASACIONES REGLAMENTARIAS Y COMERCIALES EN EDIFICACIONES.
TASACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN.
 TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES

• Valor de la edificación: El valor de la edificación es la sumatoria del valor de

las áreas techadas, de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y
permanentes, las mismas que se tasan de acuerdo a las características
predominantes de cada una.

• D: Depreciación.
• P: Porcentaje de depreciación.
• VSN: Valor similar nuevo.
 DETERMINACION DEL VALOR DE LA
EDIFICACIÓN

• VE: Valor de la Edificación.

• VSN: Valor Similar Nuevo.
• D: Depreciación.
TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES
TASACIÓN DE LAS EDIFICACIONES
ELABORACION DEL PRESUPUESTO
 DEPRECIACIÓN DEL VALOR
DE LA EDIFICACIÓN
TABLA Nº1 DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

D=29%x116,904.54
D=33,902.31

VE=116,904.54 - 33,902.31
VE=83,002.23
 VALOR TOTAL DEL PREDIO

• Donde:
• VTP = Valor total del predio.
• VT = Valor del terreno.
• VE = Valor de la edificación.
 TASACIÓN REGLAMENTARIA DE LOS
COMPONENTES DE LA EDIFICACIÓN
• Para calcular el valor del área techada se utilizan los Cuadros de Valores
Unitarios Oficiales de Edificación aplicando la depreciación.
• Para calcular el valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes, se evalúa si están incluidas en los Cuadros de Valores
Unitarios oficiales de Edificación y se valoriza, si no están incluidas se
efectúa el análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la
obra.
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE LOS
COMPONENTES DE LA EDIFICACIÓN
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE LOS
COMPONENTES DE LA EDIFICACIÓN
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE LOS
COMPONENTES DE LA EDIFICACIÓN
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE LOS
COMPONENTES DE LA EDIFICACIÓN
 TASACIÓN COMERCIAL DE LOS
COMPONENTES DE EDIFICACIÓN
• Para calcular el valor del área techada se aplican los valores unitarios de
edificación comercial que obtenga el perito como resultado de su análisis y
estudio de mercado inmobiliario de la zona, así como los factores de
depreciación, en caso correspondan.
• Las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes se tasan de
acuerdo a los elementos que las conforman y los materiales empleados,
mediante el análisis de costos unitarios para obtener el costo directo,
incluyendo los gastos generales, utilidades e impuestos; aplicando los
factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación, a
criterio del perito tasador.
 TASACIÓN DE EDIFICACIONES CON
CARACTERISTICAS O USOS ESPECIALES
• Las edificaciones con características, usos especiales o sistemas
constructivos no convencionales se tasan teniendo en cuenta los
elementos que las componen y los materiales empleados.
• En el caso de edificaciones en proceso de construcción o inconclusas, el
perito tasa las partes construidas con los valores por partidas o, cuando el
avance de la obra es uniforme, aplica precio unitario por el área total.
• Edificaciones cuyo estado de conservación sea calificado Muy Malo, se
considera el valor de los materiales recuperables.
TASACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS

• El terreno matriz, en tanto constituye un bien común, se considera

en forma proporcional, incluyéndose en el valor de las unidades
inmobiliarias.
• En caso el régimen se encuentre registrado a cada unidad
inmobiliaria se le asigna el valor proporcional del terreno matriz que
corresponda al porcentaje de participación.
• En caso en los títulos de propiedad no se indiquen los porcentajes de
participación de cada una de las secciones del bien, se prorratea el
valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto,
proporcionalmente al área de uso exclusivo de cada uno.
 VALOR DE EDIFICACION DE LAS
UNIDADES INMOBILIARIAS
• Para el calculo del valor de la edificación se consideran las áreas de
uso exclusivo, así como las que correspondan a la unidad inmobiliaria
por las obras o áreas techadas de uso común, de acuerdo con el
porcentaje establecido en los títulos correspondientes.
• En caso no exista información sobre el porcentaje de las áreas
comunes que corresponden a la unidad inmobiliaria objeto de la
tasación, el valor de las mismas se calcula en base al 15% del valor de
la edificación de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. A criterio del
perito.
VALOR TOTAL DE UNIDAD INMOBILIARIA

• Donde:
• VTUI = Valor total de Unidad Inmobiliaria.
• %VT = Valor de la parte alícuota del terreno matriz.
• VEUE = Valor de la edificación de Uso Exclusivo.
• VAC = Valor de Áreas y Bienes Comunes
VALUACIÓN DE UNIDAD INMOBILIARIA
CASO PRACTICO
Determinar con los siguientes datos el valor de
tasación comercial del departamento N° 201, que
forma parte de un edificio de dos pisos ubicado en la
esquina formada por la calle “X” y por la Av. "Y“, Urb.
La Molina , Distrito de La Molina, Provincia y
Departamento De Lima.
Valor Unitario de Edificación: US$ 370.00/m2

Antigüedad: 17 años
Valores Unitarios de terrenos:
- Para la calle “ X “ : US$ 700.00/ m²
- Para la Av. “ Y “ : US$ 900.00/ m²
Porcentaje de Participación para prorrateo: 25.70%
Estado de conservación: Bueno
VALUACIÓN DE UNIDAD INMOBILIARIA

VCUX = US$ 700.00/m2

VCUY = US$ 900.00/m2
(b)
AV. Y b=25
a = 10.00

b = 25.00

a=10
(a)
CALLE X
VALUACIÓN DE UNIDAD INMOBILIARIA
PROYECCION VOLADO
AREA COMÚN

1° PISO 2° PISO
 VALUACIÓN DE UNIDAD INMOBILIARIA

SOLUCION
1.- Valorización del Lote Matriz.
b.- Valorización de áreas prorrateadas
a.- Prorrateo del área del lote en función a los frentes Para el área frente “ a”

Para el frente “ a” 71.42 m² x $ 700.00/ m² = $ 49,994.00

S a = 10 x 250 = 71.42 m² Para el frente “ b”

35
Para el frente “ b” 178.58 m² x $ 900.00/m² = $ 160,722.00

S b = 25 x 250 = 178.58 m² Total : $ 210,716.00 (*)

35
VALUACIÓN DE UNIDAD INMOBILIARIA
c.- Valorización de terreno matriz considerando
como frente el lado “a”

250.00 m² x US$ 700.00 /m² = $ 175,000.00 (*)

d.- Valorización de terreno matriz, considerando
como frente el lado “b”

250.00 m² x US$ 900.00 /m² = $ 225,000.00 (*)

e.- Valorización de la prorrata del área del terreno
matriz, correspondiente al departamento 201

VT = US$ 225,000.00 X 0.257

VT = US$ 57, 825.00
VALUACIÓN DE UNIDAD INMOBILIARIA

2. Valor de la Edificación
4.- Valor total de tasación del Dpto. 201
V.U.E. = $ 370.00/ m²; D = 17%; AT =74.00 m²
-Valor del Terreno $ 57,825.00
V.E = 74.00 m² x $ 370.00/ m² (1-17/100)
-Valor de la edificación $ 22,725.40
V.E = US$ 22,725.40
-Valor de Áreas Comunes $ 3,408.81
2.1 Valor de Áreas Comunes Techadas Total: $ 83,959.21
V.A.C = $ 22, 725.40 x 0.15 SON: OCHENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS
V.A.C = $ 3,408.81 CINCUENTA Y NUEVE Y 21/100
3.- Valor de obras complementarias DOLARES AMERICANOS .

Se asumirá que no existen.

VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES

VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO : xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
SOLICITANTE : xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
LOCALIZACIÓN: Calle Francisco Bolognesi Nº 125,
Oficina Nº 1101, Distrito de Miraflores,
Provincia y Departamento de Lima.

FECHA DE TASACIÓN : 15 AGOSTO de 2018

VALORIZACIÓN : US $ 95, 000.00

PERITO : XXXXXXXXXXX
CIP XXXXX
Lima , 15 de agosto del 2018
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES
VALUACION COMERCIAL DEL INMUEBLE

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

1. PROPIETARIO
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
2. SOLICITANTE
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
3. OBJETO DE LA VALUACIÓN
Determinar el valor Comercial del inmueble, para los
fines requeridos por la entidad solicitante.

4. FECHA A CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN

15 DE AGOSTO del 2018
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES
5. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
Para la presente valuación se han empleado, en lo pertinente , el
vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú; aprobado por
R. M. Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23-07- 2016, efectuándose
por el método de Tasación comercial, la misma que corresponde a la
determinación del valor de los componentes físicos del inmueble,
inspección ocular del inmueble y de su entorno, y toma de muestras
fotográficas.

6. LOCALIZACION
Calle Francisco Bolognesi N° 125, Oficina Nº 1101,
Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
7. AREA DEL TERRENO
- El área techada del inmueble es de: 180.33 m²
- El porcentaje de participación en el Terreno matriz es de: 2.38%
- La prorrata del área de terreno matriz que le corresponde es de:
26.88 m²
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES
8 . PERIMETRO
78.20 m.
9. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
- Por el frente, en línea quebrada de trece tramos que miden: 3.90m, 2.00m,
1.05m, 0.20m, 0.35 m, 0.20 m, 4.40 m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20 m, 0.75
m, 0.20 m y 0.30 m.
- Por la derecha, entrando en línea quebrada de cinco tramos que miden. 3.30 m,
0.35 m, 1.90 m, 0.35 m y 4.40 m; colindando con los aires comunes.
- Por la izquierda, entrando, en línea quebrada de once tramos que miden:
3.20m, 6.35 m, 0.05 m, 0.45 m, 0.10 m, 0.35 m, 0.10 m, 0.75 m, 5.00 m, 3.45 m,
5.10m, colindando con la oficina 1102 y con aires comunes.
- Por el fondo, en línea quebrada de veinticinco tramos que miden: 0.85m,
0.20m, 0.35m, 0.20m, 4.20m, 0.20m,0.35m, 0.20m, 0.95m, 3.60m, 0.10 m, 1.60
m 0.70 m,0.20 m, 0.75m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20m, 5.75m, 0.20m, 5.75 m, 0.20m,
0.35 m, 0.20m, 0.75m, 0.20m y 0.30 m; colindando con los aires comunes
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES

10. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Se trata de una oficina ubicada en el piso 11
del centro Ejecutivo Pardo; a la cual se
accede desde el primer piso a través de un
área común de ingreso que conduce al hall
de distribución, donde se ubica la escalera
de acceso a todos los niveles del edificio y
dos ascensores con capacidad para 8
personas cada uno.
La oficina consta de un ambiente amplio,
tres ambientes adicionales; uno de ellos con
baño; pasadizo y baño común.
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES
11. EDIFICACIÓN
-Revestimiento : Muros tarrajeados y pintados,
-Cimentación : Muros de contención , con enchape de madera y con enchape de mayólica
zapatas, escaleras, caja de ascensores, cisterna decorativa, según ambientes.
y tanque elevado de concreto armado.
-Contra zócalos : De madera
-Estructura : Columnas y vigas de
concreto armado. -Puertas : Puerta principal de madera
apanelada y puertas interiores madera contra placada.
-Muros : De ladrillo king kong y
pandereta, según el caso. -Ventanas : Ventanas con accesorios
metálicos, sin marco con vidrios dobles y semidobles.
-Techos : Aligerado de concreto
armado.
-Pisos : De baldosas cerámicas y
de alfombras, según ambientes.
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES
-Roperos : Closet de
madera con repisas y puertas contra
placadas.
12. AREA TECHADA
-Aparatos Sanitarios : De loza vitrificada.
180.33 m²
-Instalac. Sanitarias : De tipo
empotrado , con servicio de agua fría. 13. ESTADO DE CONSERVACIÓN, ANTIGÜEDAD Y
DEPRECIACIÓN
-Instalac. Eléctricas : De tipo
empotrado , con servicio trifásico.
Estado de conservación : Bueno
-Otras Instalaciones : Teléfono , Antigüedad de la construcción: 21 años
intercomunicador.
-Cobertura : De ladrillo
pastelero
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES
14. TITULACION E INSCRIPCION
El inmueble se encuentra inscrito a favor del
propietario, en el asiento 3-c de la ficha N° 274515
del registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
15. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
El predio se encuentra ubicado en zona urbana de
uso mixto, comercio vivienda, de alta densidad.
Actualmente se usa como oficina.
16. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
Se trata de una habilitación urbana, que cuenta
con vías vehiculares pavimentadas, veredas, redes
públicas y domiciliarias de agua, desagüe,
electricidad y teléfono.
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES

II. VALUACIÓN
a) VALOR DEL TERRENO: VT
Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en
cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz
ubicado en la esquina formada por la calle Francisco Bolognesi y por la Av.
José Pardo se le asigna un valor unitario de terreno de US $ 1,200.00 /m².

Por lo tanto en aplicación del artículo 39 del Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú, tenemos:

VT = 26.88 m² x US$ 1,200.00 /m²

VT = US $ 32, 256.00
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES
b) VALOR DE LA EDIFICACION : VE
De acuerdo a las características constructivas y de acabados de la edificación y al cuadro de valores
unitarios Comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitarios de edificación de US$
340.00/m² (incluido el 5% por ubicarse en el piso 11), el mismo que aplicado al área techada respectiva
y teniendo en cuenta el factor de corrección por depreciación , dan a la edificación el valor de:
VE = 180.33 m²x US$ 340.00/m² x 0.83
VE = US$ 50,889.13
c) VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC
En aplicación del artículo 40.3 del reglamento Nacional de Tasaciones; tenemos que el valor de las áreas
comunes que le corresponde al predio es:
VAC = US$ 50,889.13 x 0.15
VAC = US$ 7,633.37
VALUACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLES
d) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP
El valor total del predio (VTP), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) más el valor de la edificación
(VE), mas el valor de las áreas y bienes Comunes (VAC); o sea:
VTP = VT + VE + VAC
VTP = US$ 32, 256.00 + US$ 50,889.13 + US$ 7,633.37
VTP = US $ 90, 778.50
e) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP
Para determinar el valor comercial del Predio Aplicaremos un factor de corrección de 1.05; teniendo en cuenta
el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de valuación ; por lo tanto:
VCP = VTP x 1.05
VCP = US$ 90, 778.50 x 1.05 VCP = US $ 95, 317.42; por redondeo:
VCP = US $ 95, 000.00
SON: NOVENTA Y CINCO MILY 00/100 DOLARES AMERICANOS
 VALUACÍON BAJO EL REGIMEN DE
INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD
VALUACION BAJO EL REGIMEN DE INDEPENDIZACION Y
COPROPIEDAD
VALOR DEL TERRENO
La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a una
vía común o a una vía de dominio privado en condominio, se
obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo, más el
valor que le corresponde de la vía común o vía de dominio privado
en condominio.

VALOR DE LA EDIFICACION
En este caso, el valor de la edificación se obtendrá aplicando todas
las disposiciones que están fijadas en el Capitulo VI de este
reglamento. Para el efecto, deberán considerarse las áreas propias
de uso privado.
 VALUACÍON BAJO EL REGIMEN DE
INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD
7.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES
Para determinar, en principio, el valor de las áreas comunes y/o obras
complementarias de uso común, se seguirá con la normatividad especificada en el
Reglamento Nacional de Tasaciones. Posteriormente para calcular la prorrata de este
valor que le corresponde a la sección materia de valuación, se aplicará el porcentaje
de participación sobre las áreas y bienes comunes correspondiente a la sección
respectiva.
7.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION
El valor total de la sección independizada es igual a la sumatoria del valor del
terreno del área de dominio exclusivo, más el valor de la edificación de su sección
de propiedad exclusiva, más la prorrata del valor de la vía común o de dominio
exclusivo que le corresponde, más el valor de la parte proporcional de las áreas y
bienes comunes que igualmente le corresponde.
VTP = VT + VE + VVC + VAC
 VALUACÍON BAJO EL REGIMEN DE
INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD

VCUX= US$ 500.00/m2 (calle X)

VUE 1 = US$ 400.00/m2 (Vivienda)

64.00
VUE 2 = US$ 300.00/m2 (zona de juegos)

8.00 Antigüedad: 5 años

Estado Conservación: Bueno

d=16.00

15.00 4.50 15.00

Calle x
 VALUACÍON BAJO EL REGIMEN DE
INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ 500.00/m²
a = 4.50m
VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)
d = 16.00m
S = 8x 15m
SOLUCIÓN
S = 120.00m² S < 3f²
CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)
Vt = 120.00m² x $ 420.00/m²
SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d)
Vt = US $ 50, 400.00
3
Como a > 1, asumimos a = 1
3 3
SVCUX = US $ 500.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 16.00)
SVCUX = US $ 420.00/m²
 VALUACÍON BAJO EL REGIMEN DE
INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD
VALOR DE LA VIA COMUN (v't)
S1 = 4.5m x 64m VALOR DE EDIFICACION(VE)
S1 = 288.00m2 Frente = a = 4.50m S1 > 3a² De acuerdo a las características constructivas y de
v't = 60.75 m2x US $ 500.00/m² + 227.25 m2 x acabados de la edificación de dominio exclusivo y al
US $ 500.00/m2 x 0.5 cuadro de valores unitarios comerciales de edificaciones
v't = US $ 30, 375.00 + US $ 56, 812.50 en la Costa, se estima un valor unitario de edificación de
v't = US $ 87, 187.50 US$ 400.00/m², el mismo que aplicado al área techada
Prorrata del valor de la vía común correspondiente al terreno respectiva, da a la edificación el valor de:
interior (Pr) VE =100.00 m²x US$ 400.00/m² x 0.92
Pr = v ' t VE =US$ 36,800.00
12
Pr = US $ 7,265.62
 VALUACÍON BAJO EL REGIMEN DE
INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD
VALOR DE LAS AREAS Y BIENES COMUNES: VAC
VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $ 500.00/m²
VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)
a = 4.50m
S = 32x 15m
d = 32.00m
S = 480.00m² S < 3f ²
SOLUCIÓN
CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU) Vt = 480.00m² x $ 340.00/m²
SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d)
3 Vt = US $ 163,200.00
Como a > 1, asumimos a = 1
3 3
SVCU X = US $ 500.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 32.00)
SVCUX = US $ 340.00/m²
 VALUACÍON BAJO EL REGIMEN DE
INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD
VALOR DE EDIFICACION(VE)
De acuerdo a las características constructivas y de acabados
de la edificación y al cuadro de valores unitarios comerciales
VALOR DE OBRA COMPLEMENTARIA(VOC)
de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitario de
Pasaje con piso de concreto, Área= 288.00 m2
edificación de US$ 300.00/m², el mismo que aplicado al área
techada respectiva, da a la edificación el valor de: VOC= 288.00 m2 x US $ 30.00/m2 x 0.90
VOC= US$ 7,776.00
VE =80.00 m² x US$ 300.00/m² x 0.92
VE =US$ 22, 080.00 VALOR DE LAS AREAS Y BIENES COMUNES: VAC
VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS (VZJ) VAC= VCJ + VOC
VAC= US$ 193, 056.00
VZJ= VT + VE
VZJ= US$ 163, 200.00 + US$ 22, 080.00
VZJ= US$ 185, 280.00
 VALUACÍON BAJO EL REGIMEN DE
INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD
PRORRATA DEL VALOR DE BIENES COMUNES(PVAC)
PVAC = US$ 193, 056.00/ 12
PVAC= US$ 16, 088.00
VALOR TOTAL DE LA TASACION (VTP)
VTP = VT ++ VVC + VE + VAC
VTP = US$ 50,400.00 + US$ 7, 265.62 + US$ 36, 800.00 +
US$ 16,088.00
VTP = US$ 110, 553.62
 FIN

MUCHAS GRACIAS
POR SU ATENCIÓN