Criterios Tecnicos y Metodologias para L

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COMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES
CRITERIOS TÉCNICOS Y
METODOLOGÍAS PARA LA
VALUACIÓN
DICIEMBRE, 2000
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ÍNDICE
Página
❑ INTRODUCCIÓN 1
❑ CAPÍTULO I MARCO TEÓRICO
1.1 ▪ VALOR, COSTO, PRECIO 11
1.2 ▪ EL VALOR EN EL ÁMBITO DE LA VALUACIÓN 19
1.3 ▪ FUERZAS DE VALOR 25
1.4 ▪ PRINCIPIOS BÁSICOS EN LA VALUACIÓN 26
1.5 ▪ DEFINICIÓN DE AVALÚO 32
1.6 ▪ TIPOS DE AVALÚO 32
1.7 ▪ PROCEDIMIENTO DEL AVALÚO FORMAL 40
1.8 ▪ INVESTIGACIÓN DE MERCADO 47
1.9 ▪ FACTORES DE AJUSTE 49
1.10 ▪ HOMOLOGACIÓN 58
❑ CAPÍTULO 2 MARCO JURÍDICO 68

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❑ CAPÍTULO 3 CRITERIOS TÉCNICOS 70
CRITERIO 321: AVALÚO PARA CONCESIÓN DE TERRENOS DE PROPIEDAD

FEDERAL.
CRITERIO 322: AVALÚO PARA CONCESIÓN DE INMUEBLES DE PROPIEDAD

FEDERAL.
CRITERIO 323: AVALÚO PARA LA CONCESIÓN DE MONUMENTOS HISTÓRICOS

CATALOGADOS.
CRITERIO 324: AVALÚO PARA LA CONCESIÓN DE TERRENOS DE PROPIEDAD

FEDERAL PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS ESPECÍFICOS.
CRITERIO 325: AVALÚO PARA FIJAR LA INDEMNIZACIÓN RESPECTO DEL RESCATE

DE CONCESIONES.
CRITERIO 421: AVALÚO DE TERRENOS URBANOS CON UBICACIÓN EN ZONAS

HOMOGÉNEAS Y BIEN DEFINIDAS, DE PROPIEDAD PARTICULAR O
DEL DOMINIO PRIVADO GUBERNAMENTAL.
CRITERIO 422: AVALÚO DE TERRENOS UBICADOS EN ZONAS QUE HAN PERDIDO

HOMOGENEIDAD, GENERALMENTE PERIFÉRICOS CON VOCACIÓN
AGROPECUARIA Y DE TRANSICIÓN AL MEDIO SUBURBANO Y
URBANO.
CRITERIO 423: AVALÚO DE TERRENOS PARA FIJAR EL VALOR MÁXIMO DE

ADQUISICIÓN, PARA DACIÓN EN PAGO.
CRITERIO 424: AVALÚO DE TERRENOS OCUPADOS POR ASENTAMIENTOS

HUMANOS EN FORMA IRREGULAR.
CRITERIO 425: AVALÚO PARA DETERMINAR EL VALOR DE OPORTUNIDAD DE

TERRENOS.
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CRITERIO 426: AVALÚO DE TERRENOS VACANTES QUE SEAN ADJUDICADOS A LA

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.
CRITERIO 521: AVALÚO DE TERRENOS UBICADOS EN ZONAS AGROPECUARIAS DE

PROPIEDAD PARTICULAR O DEL DOMINIO PRIVADO
GUBERNAMENTAL.
CRITERIO 524: AVALÚO DE TERRENOS AFECTADOS POR OCUPACIÓN SUPERFICIAL

O SERVIDUMBRE DE PASO DE PROPIEDAD PARTICULAR.

O SERVIDUMBRE DE PASO DE PROPIEDAD PARTICULAR CON
PÉRDIDA DE POTENCIALIDAD.
CRITERIO 621: AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR

EXPROPIACIÓN DE PREDIOS DE PROPIEDAD PARTICULAR HASTA EL
31 DE DICIEMBRE DE 1993.

EXPROPIACIÓN DE PREDIOS DE PROPIEDAD PARTICULAR A PARTIR
DEL 1 DE ENERO DE 1994.
CRITERIO 623: AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE COMPENSACIÓN

RELATIVA A LA EXPROPIACIÓN DE PREDIOS DE PROPIEDAD
PARTICULAR EXPROPIADOS Y PUBLICADOS EN EL DIARIO OFICIAL
DE LA FEDERACIÓN HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 1993 Y NO
PAGADAS EN SU OPORTUNIDAD.
CRITERIO 624: AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE COMPENSACIÓN

RELATIVA A LA EXPROPIACIÓN DE PREDIOS DE PROPIEDAD
PARTICULAR EXPROPIADOS Y PUBLICADOS EN EL DIARIO OFICIAL
DE LA FEDERACIÓN A PARTIR DEL 1º DE ENERO DE 1994 Y NO
PAGADAS EN SU OPORTUNIDAD.

EXPROPIACIÓN DE BIENES EJIDALES O COMUNALES DESTINADOS A
LA REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA.
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EXPROPIACIÓN DE BIENES EJIDALES O COMUNALES DESTINADOS A
LA CONSTITUCIÓN DE RESERVAS TERRITORIALES PARA
PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO O DE PRESERVACIÓN
ECOLÓGICA.

EXPROPIACIÓN DE BIENES EJIDALES O COMUNALES QUE SEAN DEL
INTERÉS DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.

EXPROPIACIÓN DE BIENES EJIDALES O COMUNALES DECRETADAS
Y NO PAGADAS EN SU OPORTUNIDAD POR EL PROMOVENTE.
CRITERIO 727: AVALÚO DE PREDIOS PARA OCUPACIÓN SUPERFICIAL O

SERVIDUMBRE DE PASO DEL RÉGIMEN EJIDAL O COMUNAL.
CRITERIO 728: AVALÚO DE TERRENOS UBICADOS EN ZONAS MINERAS, QUE SEAN

OBJETO DE OCUPACIÓN TEMPORAL O CONSTITUCIÓN DE
SERVIDUMBRE.
CRITERIO 730: AVALÚO DE TERRENOS EJIDALES O COMUNALES QUE SE

APORTARÁN COMO ACCIONES AL PATRIMONIO DE SOCIEDADES
MERCANTILES O CIVILES.
CRITERIO 731: AVALÚO DE TERRENOS EJIDALES O COMUNALES PARA

ENAJENACIÓN A TERCEROS.
CRITERIO 732: AVALÚO DE TERRENOS NACIONALES PARA SER ENAJENADOS POR

LA SECRETARÍA DE LA REFORMA AGRARIA.

O SERVIDUMBRE DE PASO DE PROPIEDAD EJIDAL O COMUNAL CON
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CRITERIO 821: AVALÚO DE INMUEBLES DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL

PARA SU VENTA.
CRITERIO 822: AVALÚO DE INMUEBLES QUE SEAN DEL INTERÉS DE LA

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL PARA SU COMPRA.

EXPROPIACIÓN DE INMUEBLES POR CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA.

PARA EFECTOS DE ASEGURAMIENTO.
CRITERIO 826: AVALÚO PARA DETERMINAR EL VALOR DE INMUEBLES COMO

DACIÓN EN PAGO.

PARA EFECTOS DE REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS.
CRITERIO 829: AVALÚO PARA LA VENTA DE INMUEBLES HISTÓRICOS

CATALOGADOS.
CRITERIO 830: AVALÚO PARA DETERMINAR EL VALOR DE OPORTUNIDAD DE

INMUEBLES.
CRITERIO 831: AVALÚO DE INMUEBLES QUE SEAN DEL INTERÉS DE LA

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL PARA SU PERMUTA.
CRITERIO 832: AVALÚO DE INMUEBLES VACANTES QUE SEAN ADJUDICADOS A LA

CRITERIO 921: JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA NUEVA DE INMUEBLES QUE

ARRENDEN LAS DEPENDENCIAS Y ENTIDADES DE LA
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CRITERIO 922: ACTUALIZACIÓN DE JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA NUEVA DE

INMUEBLES CONTRATADOS POR LAS DEPENDENCIAS Y ENTIDADES
DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.
CRITERIO 926: JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA DETERMINADA POR EL AVALÚO DE

PROYECTOS O AVALÚO DE NEGOCIO EN MARCHA.
CRITERIO 1221: AVALÚO MAESTRO.
CRITERIO 1321: AVALÚO DE MAQUINARIA, EQUIPO, MOBILIARIO Y VEHÍCULOS PARA

EFECTOS DE VENTA.
CRITERIO 1322: AVALÚO DE MAQUINARIA, EQUIPO, MOBILIARIO Y VEHÍCULOS

PARA REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS.
CRITERIO 1421: AVALÚO DE PROYECTOS AGROPECUARIOS, INDUSTRIALES,

TURÍSTICOS Y DE SERVICIOS.
CRITERIO 1521: AVALÚO DE NEGOCIO EN MARCHA DE UNIDADES PRODUCTIVAS

AGROPECUARIAS, INDUSTRIALES, TURÍSTICAS O DE SERVICIOS.
CRITERIO 1621: AVALÚO DE INTANGIBLES.
CRITERIO 1721: AVALÚO DE OBRAS DE ARTE Y ANTIGÜEDADES.
CRITERIO 1722: AVALÚO DE OBRAS DE ALHAJAS, JOYAS Y OTROS.
CRITERIO 1821: AVALÚO PARA EL PAGO DE DAÑOS DE BIENES DISTINTOS A LA

TIERRA.
CRITERIO 1921: RATIFICACIÓN DE VALORES.

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❑ CAPÍTULO 4 METODOLOGÍAS
4.1 ▪ AVALÚO PARA LA CONCESIÓN DE MONUMENTOS HISTÓRICOS 133
4.2 ▪ AVALÚO DE TERRENOS UBICADOS EN ZONAS AGROPECUARIAS 137
4.3 ▪ AVALÚO DE TERRENOS 145
4.4 ▪ AVALÚO DE TERRENOS DE UN DESARROLLO TURÍSTICO 149

TENIENDO COMO BASE LA METODOLOGÍA PARA REALIZAR UN
AVALÚO MAESTRO
4.5 ▪ AVALÚO PARA OBTENER EL VALOR DE TERRENOS AFECTADOS 156

POR ASENTAMIENTOS HUMANOS EN FORMA IRREGULAR
4.6 ▪ AVALÚO PARA OBTENER EL VALOR DEL TERRENO O FRANJA DE

TERRENOS AFECTADOS POR EL DERECHO DE VÍA O 159
SERVIDUMBRE DE PASO
4.7 ▪ AVALÚO DE INMUEBLES 163
4.8 ▪ AVALÚO DE INMUEBLES COMO DACIÓN EN PAGO 167
4.9 ▪ JUSTIPRECIACIÓN DE RENTAS 172
4.10 ▪ JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA COMO NEGOCIO EN MARCHA DE 178

LAS ESTACIONES DE SERVICIO (PROPIEDAD DE PEMEX –
REFINACIÓN)
4.11 ▪ JUSTIPRECIACIÓN DE RENTAS DE ESPACIOS Y LOCALES 184

COMERCIALES EN LAS TIENDAS ISSSTE
4.12 ▪ AVALÚO MAESTRO 192
4.13 ▪ AVALÚO DE MAQUINARIA Y EQUIPO 207
4.14 ▪ AVALÚO DE PROYECTOS 215
4.15 ▪ AVALÚO DE NEGOCIOS EN MARCHA 226
4.16 ▪ AVALÚO DE ACTIVOS INTANGIBLES 245
4.17 ▪ AVALÚO DE OBRAS DE ARTE Y ANTIGÜEDADES 248
4.18 ▪ AVALÚO DE ALHAJAS, JOYAS Y OTROS 252

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❑ APÉNDICE A
 TERRENOS
❑ CARACTERÍSTICAS AGROLÓGICAS 256
❑ CLASIFICACIÓN DE SUELOS 263
❑ TIPOS DE CLIMAS 267
❑ TIPOS DE VEGETACIÓN 281
❑ MÉTODO RESIDUAL 296
❑ APÉNDICE B
 INMUEBLES
❑ CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS 304
❑ FACTORES DE AJUSTE 317
❑ FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN 324
❑ FACTOR DE CORRECCIÓN DE VALOR DE INMUEBLES

EN ESQUINA 326
❑ TASAS DE INTERÉS INTERNACIONALES 328
❑ TASAS DE INTERÉS NACIONAL 329
❑ APÉNDICE C
 CUADROS SINÓPTICOS
• GLOSARIO 331
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INTRODUCCIÓN
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I N T R O D U C C I Ó N.
El control de los bienes inmuebles, propiedad del Gobierno Federal, nace con la
promulgación de las Leyes de Reforma en el año de 1859, en las cuales se
confiere la tarea de registrar los bienes intervenidos por el Estado a la Sección
denominada “Segunda”, dependiente de la Secretaría de Hacienda y Crédito
Público.
La Ley sobre Clasificación y Régimen de Bienes Federales promulgada el 28 de

diciembre de 1902 le encomienda, a la propia Secretaría de Hacienda, la
posesión, conservación y administración de los bienes federales, en cuanto a su
compra – venta, arrendamiento, permuta, cesión, etc., así como el conocimiento
y resolución de todos los asuntos referentes a contratos y operaciones de que
fuera objeto. El 14 de marzo de 1903 se dictan las Reglas para la Observancia
de la Ley de los Bienes Inmuebles y, en 1916, se institucionaliza la
administración de la Nación y la Sección “Segunda” se eleva al rango de
Departamento de Bienes Nacionales y Asuntos Varios.
Con el Reglamento del 25 de agosto de 1919 se ratifica su jerarquía y se le

otorgan las funciones de inventariar, titular, enajenar, expropiar, reivindicar,
administrar y vigilar los bienes muebles e inmuebles de propiedad de la Nación,
del clero y otros bienes nacionales, así como otorgar los contratos de
arrendamiento, uso, servidumbre y permisos que el gobierno lleva a cabo sobre
sus propiedades.
El Decreto Presidencial del 9 de noviembre de 1921, convierte al anterior

Departamento en Dirección de Bienes Nacionales, adscrita a la mencionada
Secretaría y con idénticas funciones.
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Por su parte, el Reglamento de la Ley de Servicio de Inspección Fiscal,

publicado el 4 de septiembre de 1936, establece que el personal de inspección
fiscal intervendrá en la celebración de contratos y en la justipreciación de lo que
debe pagar el gobierno federal por los inmuebles arrendados para la prestación
de servicios de sus dependencias.
La Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el Diario Oficial de la

Federación el 26 de agosto de 1944, establece que la subasta de inmuebles
federales se hará sobre la base del avalúo que practicará alguno de los bancos
nacionales que brinden ese servicio.
Posteriormente, con la Ley de Secretarías y Departamentos de Estado, emitida

el 7 de diciembre de 1946, desaparece la Dirección de Bienes Nacionales y se
crea la Secretaría de Bienes Nacionales e Inspección Administrativa, la cual se
faculta para despachar asuntos relacionados con la conservación y
administración de los bienes nacionales, realización de obras, celebración de
contratos y vigilancia de su cumplimiento, control de las adquisiciones que se
realicen por cuenta del gobierno federal, así como el estudio y aplicación de las
medidas que mejoren la administración pública.
Con el objeto de atender el despacho de los asuntos relacionados con la

conservación y administración de los bienes nacionales, el Ejecutivo Federal
creó la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales mediante la publicación de
su Reglamento en el Diario Oficial de la Federación del 13 de julio de 1950.
Asimismo, la Ley General de Bienes Nacionales estableció, para tales efectos,

que la venta de inmuebles federales se llevaría a cabo sobre las bases del
avalúo que practicara la Comisión o alguna institución nacional de crédito
autorizada para ello; en este último caso, con la revisión y aprobación del avalúo
por parte de la Comisión.
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La Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el Diario Oficial de la

Federación el 30 de enero de 1969, confirma y amplia las atribuciones de la
Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales.
Estas atribuciones se confirman en la Fracción XIX del Artículo 37 de la Ley

Orgánica de la Administración Pública Federal, publicada en el Diario Oficial de
la Federación del 29 de diciembre de 1976.
El 6 de mayo de 1981 se publica en el Diario Oficial de la Federación, el

Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales donde se señala
su dependencia de la Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas y
se establece su carácter de Cuerpo Colegiado Tripartita.
El 8 de enero de 1982 se publica en el Diario Oficial de la Federación la Ley

General de Bienes Nacionales, misma que precisa y amplia sus atribuciones a la
CABIN, destacándose la de fijar el monto de la indemnización por la
expropiación de bienes inmuebles bajo el régimen ejidal o comunal.
Por decreto que reforma y adiciona diversos artículos del Reglamento Interior de
la Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas, publicado en el
Diario Oficial de la Federación el 8 de septiembre de 1982, se define a la
Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales como órgano técnico –
administrativo especializado y desconcentrado de la propia Secretaría.
Con la publicación del Reglamento Interior de la Secretaría de Desarrollo Urbano

y Ecología del 29 de marzo de 1983, queda definido que la CABIN depende
directamente de dicha dependencia, como un órgano desconcentrado.
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Adicionalmente, el 14 de mayo de 1986 se publica en el Diario Oficial de la

Federación la Ley de Entidades Paraestatales, misma que en su Artículo 58,
Fracción XVI precisa que las entidades establecerán, con sujeción a las
disposiciones legales relativas, las normas y bases para la adquisición,
arrendamiento y enajenación de bienes inmuebles que requieran para la
prestación de sus servicios, con excepción de aquellos bienes de organismos
descentralizados que la Ley General de Bienes Nacionales considere como del
dominio público de la Federación.
El 25 de mayo de 1987, en el Diario Oficial de la Federación, se publican las

modificaciones y adiciones a la Ley General de Bienes Nacionales, en la que se
señala que en las distintas operaciones inmobiliarias en las que cualquiera de las
dependencias de la Administración Pública Federal sea parte, corresponderá a la
Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales lo siguiente:
I. Valuar los bienes inmuebles objeto de la operación de adquisición,

enajenación o permuta o de cualquier otra autorizada por la Ley, cuando
se requiera;
II. Fijar el monto de la indemnización por la expropiación de bienes inmuebles

que realice la Administración Pública Federal, tratándose tanto de
propiedades privadas como de bienes sujetos al régimen ejidal o comunal;
III. Fijar el monto de la indemnización en los casos en que la Federación

rescate concesiones sobre bienes inmuebles de dominio público;
IV. Valuar los bienes federales materia de concesión, con excepción de los
relativos a zona federal marítimo terrestre, para el efecto de determinar el
monto de los derechos;
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V. Justipreciar las rentas que la Federación deba cobrar cuando tenga el

carácter de arrendadora;
VI. Justipreciar las rentas que deba pagar la Federación cuando tenga el
carácter de arrendataria;
VII. Valuar los bienes vacantes que se adjudiquen a la Federación; y
VIII. Practicar los demás avalúos y justipreciaciones que señalen las Leyes y
Reglamentos.
El valor de los bienes inmuebles que se vayan a adquirir, así como el monto de
indemnización o rentas, no podrá ser superior al señalado en el dictamen
respectivo.
En los casos de enajenación, permutas o arrendamientos de inmuebles

federales, el importe del valor del producto o de la renta, respectivamente no
podrá ser inferior al señalado en el dictamen respectivo.
El Ejecutivo Federal determinará la forma de integración y funcionamiento de la

Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, así como las normas,
procedimientos, índices y coeficientes conforme a los cuales realizará sus
valuaciones y justipreciaciones.
Las entidades de la Administración Pública Federal deberán realizar sus

adquisiciones y venta de bienes inmuebles con base en avalúos de la Comisión
de Avalúos de Bienes Nacionales o de Sociedades Nacionales de Crédito.
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El Reglamento Interior de la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL),

publicado el 4 de junio de 1992, considera a la CABIN como órgano
desconcentrado de dicha Secretaría.
El 6 de junio de 1994 se publica en el Diario Oficial de la Federación el acuerdo

por el que se regula la organización y funcionamiento interno del órgano
desconcentrado, dependiente de SEDESOL, denominado Comisión de Avalúos
de Bienes Nacionales.
El 28 de diciembre de 1994 se publica en el Diario Oficial de la Federación el

decreto que reforma, adiciona y deroga diversas disposiciones de la Ley
Orgánica de la Administración Pública Federal, en el que se señala que
corresponde a la Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo
(SECODAM) el despacho de los asuntos relativos a la conducción de la política
inmobiliaria de la Administración Pública Federal.
El 6 de diciembre de 1999 se publica en el Diario Oficial de la Federación el

Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales que ratifica y
amplía las atribuciones de este órgano desconcentrado de la Secretaría de
Contraloría y Desarrollo Administrativo y establece una nueva estructura.
El nuevo Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales en su

Artículo 1 señala que éste tiene por objeto “establecer las normas relativas a la
organización y funcionamiento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales,
en su carácter de órgano desconcentrado de la Secretaría de Contraloría y
Desarrollo Administrativo, para el ejercicio de las atribuciones que la confiere la
Ley General de Bienes Nacionales y demás leyes, reglamentos y ordenamientos
jurídicos de carácter federal, en materia de avalúos y de administración de
inmuebles federales de la competencia de la propia Secretaría de Contraloría y
Desarrollo Administrativo.
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El 13 de enero de 2000 se publica en el Diario Oficial de la Federación el

Acuerdo por el que se determina la circunscripción territorial y ciudad sede de las
nueve Delegaciones Regionales de la CABIN, que atienden los requerimientos
de servicios valuatorios que les formulan las dependencias y entidades tanto del
Gobierno Federal como de los Estados y Municipios.
La CABIN valúa una gran diversidad de bienes que van desde lo más sencillo
hasta lo más complejo, como por ejemplo:
• terrenos urbanos y rurales

• inmuebles
• negocios en marcha
• plantas industriales
• avalúos maestros
• carreteras y puentes
• vías férreas
• centros turísticos y hotelería
• desarrollos agropecuarios
• tendidos eléctricos
• vivienda
• aeropuertos
• puertos
• satélites
• plantas petroquímicas
• oleoductos y gasoductos
• maquinaria y equipo especializado
• cultivos y huertos
• vehículos terrestres, aéreos y marítimos
• intangibles (patentes y marcas)
• monumentos históricos, obras de arte y joyas.
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En el ejercicio de sus atribuciones, la CABIN como órgano desconcentrado de la

Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo, participa en la
determinación de valores o espacios de negociación de aquellas operaciones
destinadas no sólo a apoyar la producción de bienes o a la prestación de
servicios, sino también en la consolidación de la infraestructura inmobiliaria que
le permita al Gobierno Federal garantizar la gestión de sus instituciones y
organismos ante la sociedad civil, mas aun, la Comisión es el único organismo
que de acuerdo a la normatividad vigente, puede realizar las justipreciaciones de
renta de las dependencias y entidades del Gobierno Federal.
La CABIN establece valores máximos cuando la Administración Pública Federal

compra, expropia, arrenda como inquilina o revoca concesiones, y valores
mínimos cuando vende, alquila como arrendadora u otorga concesiones.
Los dictámenes de la CABIN constituyen la garantía legal que apoya las

operaciones de:
• compra-venta
• arrendamiento
• expropiación
• ocupación superficial y servidumbre de paso
• regularización de la tenencia de la tierra
• permutas, daciones, concesiones y rescate de concesiones
• venta de activos no prioritarios
• reexpresión de estados financieros
• estudios de viabilidad económica y financiera
• dación en pago por adeudos fiscales
• actualización de catastros
• donaciones
• como datos
• aseguramiento
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En consecuencia, sus dictámenes son instrumentos de negociación y de decisión

para operaciones que deben estar claramente identificadas y configuradas, y no
certificados de valor para uso abierto. De esta forma, el papel que cumple la
CABIN es el de brazo inmobiliario del Gobierno Federal, además de que con su
trabajo, CABIN garantiza los intereses inmobiliarios del Estado Mexicano.
La complejidad valuatoria de determinados trabajos que se han realizado, ha

hecho necesario que la CABIN se apoye decididamente en la experiencia de los
peritos que contrata dentro de su padrón autorizado, cuyos estudios, análisis y
propuestas se basan a su vez en prácticas comúnmente reconocidas, llevándose
estas a cabo dentro de un marco normativo que la propia CABIN establece.
Los avalúos y justipreciaciones que lleva a cabo la CABIN están sustentados en

una serie de procedimientos, criterios técnicos y metodologías, producto tanto
del marco jurídico vigente como de la experiencia que sobre la materia ha
alcanzado la propia comisión.
Para el cabal y oportuno cumplimiento de los trabajos de valuación

encomendados por la CABIN, es fundamental que el perito designado domine en
forma clara, completa e íntegra los diferentes conceptos, normas y lineamientos
y de preferencia, que el perito sea de la región en donde se encuentre el bien en
estudio, sobre todo cuando se trate de bienes urbanos o suburbanos.
La CABIN exige permanentemente a sus peritos que los trabajos se lleven a

cabo con calidad, oportunidad y sobre todo con honestidad.
Es así que para poder cumplir con sus atribuciones la CABIN ha elaborado este
Compendio de Criterios Técnicos y Metodologías de Valuación para la
Administración Pública Federal.
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El objetivo de este Compendio es el de exponer los aspectos técnicos y prácticos

más comunes en la realización de avalúos y justipreciaciones de renta para que
sea una guía y fuente de información para los peritos valuadores externos de
CABIN, de los miembros de los Cuerpos Colegiados y del personal técnico de la
Comisión, así mismo sea una base de consulta para todos aquellos que se
encuentran dedicados a la actividad valuatoria.
En el Marco Teórico de este Compendio se incluyen conceptos sobre Valor,

Costo y Precio, así como también la definición de Avalúos y los diferentes tipos.
Se contemplan también los diversos conceptos de valor utilizados en la práctica
como Valor Neto de Reposición, Valor de Reposición Nuevo, Valor de Mercado y
en forma adicional las Fuerzas de Valor, los Principios Básicos de Valuación y el
Procedimiento de Avalúo Formal.
El Marco Jurídico comprende las Leyes, Reglamentos, Acuerdos, Oficios -

Circulares y otras disposiciones jurídicas que permitan a la CABIN realizar sus
trabajos valuatorios y justipreciaciones de renta que le solicitan las dependencias
y entidades de la Administración Pública Federal.
Se integran los cincuenta y un criterios técnicos, bajo los cuales la CABIN realiza
sus trabajos, los cuales han sido autorizados por el titular de la Secretaría de
Contraloría y Desarrollo Administrativo de conformidad con lo que señala el
Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales.
Las Metodologías comprenden la descripción práctica de la forma para realizar

avalúos o justripreciaciones de renta, de terrenos agropecuarios o urbanos,
bienes inmuebles (terreno más construcciones) y bienes muebles (tangibles e
Intangibles).
En este Compendio también se incluyen Apéndices con información de utilidad

en la actividad valuatoria, así como un Glosario de términos de valuación.
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CAPÍTULO 1
MARCO TEÓRICO
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1.1 VALOR, COSTO Y PRECIO
El valor depende de la relación de un bien con las necesidades no satisfechas en

un individuo o grupo y en función de la escasez, oferta y demanda por lo tanto
encontramos dos definiciones de valor, valor de cambio y valor de uso:
Valor de cambio es la cantidad de una cosa que puede ser obtenida a cambio
de otra.
Valor de uso es el beneficio o placer que brinda un bien al cubrir necesidades

insatisfechas.
Costo: Son todos los gastos que se generan para poder producir un bien, como
la tierra no puede ser producida nunca tendrá un costo sino valor y los costos
imputables a la tierra son las mejoras, o sea los gastos necesarios para
modificar, en un sentido u otro, su estado natural; dentro de un sistema o
proceso de producción, el costo se obtiene de considerar todos los elementos
directos e indirectos que inciden en la producción de un bien, lo que toma en
cuenta las mejoras a la tierra y a los otros aspectos de la producción que son el
trabajo, capital, tecnología y administración que vienen siendo los aspectos de la
producción. Estos costos no incluyen utilidades, promoción, distribución y
comercialización de un bien.
Precio: Es la cantidad en dinero que se fija a un bien vendible como resultado

final de una negociación entre la oferta y la demanda.
La estructura del precio de un bien comprende; el costo de producción, la

utilidad, la publicidad, la distribución, la comercialización, la administración y los
gastos financieros.
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Precio y valor son iguales en el momento de llevarse a cabo en un mercado

abierto transacciones reales efectuadas entre vendedores y compradores, sobre
bienes de características semejantes, esto trae como resultado establecer como
base de las transacciones, valores de plaza correctamente definidos.
Fue una necesidad de los clásicos el encontrar una medida invariable del valor,
la cual les permitiera resolver los principales problemas que planteaba la nueva
ciencia que fue la economía.
También algunas
corrientes importantes de valuadores en México, mantienen la idea de encontrar
el valor único de los bienes objeto de la valuación.
Si bien el concepto de valor puede ser estudiado desde el punto de vista de

diferentes especializaciones científicas como puede ser la filosofía, la teología u
otras, la intención en este capítulo es tratarlo desde el punto de vista económico
ya que el objeto de la valuación es asociar los bienes estrictamente con el valor
económico y no con otros valores como el filosófico o moral.
La historia del pensamiento económico nos ubica el inicio de la economía como

ciencia, con el advenimiento de los clásicos; Adam Smith y David Ricardo.
Sin embargo también es conveniente mencionar en este punto algunos

antecedentes que se encuentran en la corriente de los fisiócratas,
inmediatamente anteriores a los clásicos.
El primer gran problema que pretendió resolver la teoría económica en aquellos

tiempos, fue el de encontrar las fuentes de creación de la riqueza.
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El segundo gran problema fue el cómo distribuir la mencionada riqueza, para lo

cual se requería resolver el gran problema de cómo medirla.
Los fisiócratas, economistas de la escuela francesa del siglo XVIII se

preocuparon por transformar las políticas tradicionales de los gobiernos con
respecto al comercio y a los impuestos. En un cierto sentido lo hicieron en una
forma más objetiva que Smith y la escuela inglesa, por que les interesaba menos
la naturaleza y las motivaciones humanas, dirigiendo su atención hacia la
estructura o el modelo de relaciones comerciales.
Los fisiócratas suponían que el sistema de intercambio del mercado, al cual

tenían como objetivo principal de análisis, estaba sujeto a ciertas leyes
económicas objetivos, que funcionaban independientemente de la voluntad del
hombre y eran susceptibles de ser descubiertas a la luz de la razón.
Lo peculiar de su enfoque fue que ellos advirtieron el punto crucial del problema
en cuanto a la fuente y explicación de un produit net o excedente, e hicieron de
la respuesta al mismo el eje de su sistema. Postularon que sólo la producción de
la agricultura era capaz de rendir un produit net o excedente. La evidencia
presunta de ello era que una clase íntegra de terratenientes vivía de hecho, en
razón de tal excedente, que se lograba en forma de renta de la tierra; resultaba
entonces implícito que de esta forma la naturaleza demostraba su generosidad
para con la mano del hombre.
Esta es una primera explicación racional sobre la generación de riqueza.
Siendo la preocupación de la economía política clásica, la de enunciar las “leyes

naturales” de este orden económico autorregulador, el “precio natural” de una
mercancía según Adam Smith, se define como igual a la suma de las tasas
naturales de salarios, beneficios y renta; tasas que a su vez se definen como las
tasas promedio de los salarios, beneficios o renta prevalecientes en la sociedad.
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Vemos entonces que ya en los inicios de la economía como ciencia, un clásico

como Smith, además de dar una explicación alternativa a la de los fisiócratas, en
cuanto a la generación de riqueza, ensaya una respuesta a la determinación del
valor de los bienes, definiéndolo en términos de precio.
Para Smith no sólo se generaban excedentes en el agro; la organización del

trabajo en la industria manufacturera permitía el aumento de productividad en el
mismo y como consecuencia la generación de excedentes. Esta explicación
sobre el excedente y su teoría del precio fueron la base de discusión tanto de
Ricardo como de Marx y es Adam Smith considerado el padre de la economía no
porque haya resuelto los primeros grandes problemas que se planteaba la
economía, sino por el hecho de haberlos enunciado.
Su teoría del precio ha sido considerada como una “teoría de la suma”, una
adición simple de tres componentes primarios del precio. No es una adecuada
explicación del valor.
Y como se la cuestionó oportunamente, fue formulando una medición sobre el

efecto que tendría un impuesto sobre los bienes de consumo indispensables,
particularmente sobre los alimentos, efecto mucho mayor que el de otros
impuestos, porque al elevar el nivel de los salarios monetarios elevaría
eventualmente los precios de todas las mercancías y por lo tanto su valor, ya que
el precio en dinero del grano era el que regulaba el precio de todas las demás
mercancías para Adam Smith.
A Smith no le interesaba la causa o el principio del valor, sino el patrón de

medida en términos del cual pueden ser estimados los valores de las mercancías
y los cambios de las mismas.
El valor de cambio de una mercancía se estima más frecuentemente por la

cantidad de dinero que por la cantidad de trabajo o de cualquier otra mercancía
que pueda obtenerse de ella. Una mercancía que está variando continuamente
en su propio valor, no puede ser una medida adecuada del valor de otras
mercancías, por lo tanto como dice Ricardo, el dinero no puede explicar el valor
14
cabin
de las mercancías. “Sólo el trabajo que nunca varía en su propio valor, es el

único patrón definitivo y real por el cual puede ser estimado y comparado el valor
de todas las mercancías en todas las épocas y lugares. Es su precio real; el
dinero es solamente su precio nominal”.
Coincidiendo con varios autores puede decirse que hasta 1871, año en que
aparecen los Principios de Ricardo, no hubo nada que pudiera llamarse un
simple sistema teórico de economía política. Una característica de La Riqueza
de las Naciones de Smith fue su carácter asistemático en lo que concierna a la
teoría. Carecía de una teoría de la distribución y de una confiable teoría del
precio o del valor.
En cambio en Ricardo encontramos algo muy diferente: una teoría integrada del
valor, del beneficio y de las rentas; sus aspectos tienen la nitidez y la precisión
de una demostración matemática.
Al utilizar la teoría de valor – trabajo, Ricardo estaba sustituyendo el grano por el

trabajo, como la cantidad en cuyos términos se expresaría el producto, los
salarios y el excedente.
La preocupación de este autor sobre la noción de un “patrón invariable” se

expresa en el siguiente texto: “Cuando las mercancías varían en valor relativo,
sería deseable tener los medios de verificar cuáles de ellas se reducen y cuáles
se elevan en valor real, y esto podría efectuare sólo comparándolas
sucesivamente con algún patrón invariable de medida del valor, el cual en si
mismo no estuviera sujeto a ninguna de las fluctuaciones a las cuales están
expuestas las demás mercancías”.
Su teoría del valor trabajo no estaba lo suficientemente acabada para

convencerlo de que había encontrado la medida invariable del valor. Creyó al
final de sus días que uno debería contentarse con una aproximación a un patrón
de medida del valor tan cercana como pueda ser concebida teóricamente.
15
cabin
El problema del valor en Ricardo no era un fantasma, era la necesidad de

resolver el problema que le inquietaba cuando la dimensión del producto
nacional parecía cambiar al cambiar la distribución del mismo entre las clases
sociales.
Con Carlos Marx es con quien se concluye la teoría del valor trabajo.
El valor de una mercancía estará determinado en esta teoría, por el tiempo de

trabajo humano, simple, abstracto, socialmente necesario para producirla. Esta
definición encierra el modelo marxista para la determinación de un valor
intrínseco a cada mercancía, estable e independiente de los precios.
En todo caso los precios para Marx, son la expresión monetaria del valor, los
cuales fluctúan alrededor del valor.
Al depender los valores de las mercancías exclusivamente del tiempo de cierto

trabajo socialmente necesario, sólo cambia el valor de una mercancía cuando las
condiciones generales de la sociedad se modifiquen.
Esto no habla de que el valor es algo estático e inmodificable, pero sí de una

estabilidad basada en la teoría de que lo único que le otorga valor a las
mercancías es el trabajo.
Aquí sí, estamos entonces en presencia de lo que Ricardo busco como la

medida invariable del valor. En una sociedad, en un determinado momento, para
la teoría marxista, cada mercancía posee un único valor independientemente de
cómo se distribuye.
Pero la teoría del valor – trabajo, cuyos antecedentes de Adam Smith, pasan por
David Ricardo, concluyendo en Carlos Marx y de la cual se sustenta la teoría de
la explotación, fue relegada por los neoclásicos.
16
cabin
Con los neoclásicos cuyo inicio es alrededor de 1870, se abre una nueva etapa
en la teoría económica. Para comenzar ya no se la enuncia como economía
política sino como teoría económica.
Los importantes problemas de la teoría económica son resueltos en forma

diferente a la de los clásicos. Ya no existe para los neoclásicos un sector como el
agro que sea el responsable de la generación de la riqueza o como el trabajo
como único generador de la misma, de acuerdo a la teoría objetiva del valor
(teoría del valor – trabajo).
Para los neoclásicos existen diferentes factores de la producción los cuales son
los responsables de la creación de la riqueza.
Entre estos factores se encuentran la tierra, el trabajo, el capital y el empresario.
No hay un único responsable, sino que es un conjunto que según algunos
autores neoclásicos pueden incluso ampliarse.
La teoría del valor asumida por los neoclásicos es la que se conoce como teoría
subjetiva del valor; básicamente porque no depende de las condiciones
(objetivas) sociales de la economía, sino de los gustos (subjetivas) y preferencias
del consumidor y de las condiciones de oferta.
La teoría del valor subjetiva es también una teoría de los precios ya que para los
neoclásicos no existe la diferenciación mencionada en la teoría marxista. Valor y
precio es el mismo concepto en términos económicos y éste se determina en el
mercado en función de la concurrencia de la oferta y la demanda. Cuando el
mercado es de competencia perfecta, podemos establecer teóricamente la
existencia de un único precio de equilibrio para dicho mercado lo cual ya no nos
hace referencia ni siquiera a un único precio en mercado de competencia
perfecta; sí a un único precio de equilibrio.
17
cabin
En competencia imperfecta la gama de precios dentro de un mismo mercado se

amplía, porque los mercados mismos pueden subdividirse.
Volviendo a la valuación en México, será necesario entonces replantearse desde

la perspectiva neoclásica, la búsqueda de un valor único.
Si el concepto de valor único se pretende sostener dentro del ámbito de la

valuación éste deberá referirse a la teoría del valor trabajo, mientras que si lo
que se pretende es referirse a las manifestaciones de dicho valor en el mercado,
el referente teórico tendrá que ser la teoría neoclásica donde valor y precio no
poseen una diferenciación y donde como ya se mencionó no existe un único
valor o precio.
18
cabin
1.2 EL VALOR EN EL ÁMBITO DE LA VALUACIÓN.
Valor de Mercado.- Es aquel que se obtiene de una investigación empírica en la

cual el valuador reúne, clasifica, analiza e interpreta datos de bienes muebles e
inmuebles en oferta en el mercado y concluye con el valor más probable. Este
método se basa en el principio de substitución, es decir, el valor de un bien
tiende a ser igual al costo de adquisición de un bien comparable en el mercado
abierto del tipo de bien que se este valuando. Los pasos básicos a seguir son:
✓ Identificar la fuente de valor del bien en estudio y factores que influyan

sobre el.
✓ Encontrar bienes comparables recientemente vendidos.
✓ Homologar los bienes comparables con el bien en estudio y hacer ajustes
por diferencias.
✓ Determinar el valor del bien inmueble o mueble.
Valor Neto de Reposición.- Se entiende como el valor que tiene un bien a la

fecha en que se practicó el avalúo y se determina a partir del Valor de
Reposición Nuevo, corregido por el demérito correspondiente. Este valor se basa
en el principio de cuanto costaría sustituir un bien, suponiendo que el tiempo
requerido para hacerlo no genera ningún costo. En otras palabras, es la cantidad
de dinero que se requeriría para construir o fabricar hoy día un bien nuevo
comparable al del estudio; si este no es nuevo se debe tomar en consideración el
factor de depreciación. Este concepto se puede expresar en términos generales
con la siguiente fórmula: valor de reposición nuevo del bien – depreciación =
valor neto de reposición o valor físico.
19
cabin
En el caso específico de bienes inmuebles se expresa así;

(valor de reposición nuevo del bien inmueble – depreciación) + valor del
terreno + (valor de reposición nuevo de las instalaciones propias –
depreciación) = valor neto de reposición o valor físico.
Los pasos básicos a seguir para determinar este valor son:
✓ Se realiza la estimación de valor del terreno como sí este fuera baldío o

apto para la venta.
✓ Se establece el costo de reposición o reproducción de todas las
mejoras realizadas en el bien estudiado a la fecha del avalúo.
✓ Se deduce del costo de todas las mejoras, la depreciación acumulada.
✓ Se suman el valor del terreno y el costo de reproducción o reposición
de todas las mejoras (afectado por la depreciación).
Valor de capitalización.- Es el estimado de un bien que produce ingresos, es

decir se estima el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales
de operación (INO: ingresos brutos menos gastos o deducciones) que produce la
propiedad por medio de la tasa de capitalización adecuada y se puede expresar
con la siguiente fórmula:
INO anual
Valor del inmueble = ---------------------------
Tasa de rendimiento anual
Para llevar a cabo el proceso que implica este método, es necesario cumplir con
los siguientes pasos:
✓ Realizar una estimación del ingreso total.

✓ Llevar a cabo un análisis y una estimación de los gastos de operación.
✓ Seleccionar el método apropiado de capitalización, la tasa, técnica y
estructura de los intereses.
✓ Establecer el cálculo del valor de capitalización.
20
cabin
El ingreso total se estima a partir de la unidad rentable, de las características del

bien y a través de la investigación de una renta de mercado de bienes
comparables.
Los gastos de operación incluyen vacíos, entendiéndose estos como los

periodos en que el bien no produce ingresos por concepto de renta, impuesto
predial en su caso, pago por el servicio de agua en su caso, energía eléctrica en
su caso, mantenimiento, reparaciones, gastos por refacciones, administración,
seguros, I.S.R., entre otros.
Las tasas vigentes en el mercado financiero reflejan lo mismo el costo del capital
ofrecido como el demandado.
La tasa de interés pasiva es la que se ofrece en valores que adquiere el público

para invertir su capital.
La tasa de interés activa es la que cobran las instituciones de crédito por los
empréstitos que otorgan bajo distintas condiciones.
TASA DE CAPITALIZACIÓN.
La tasa de Capitalización para inmuebles se determina con base en lo siguiente:
• Se establecen las características del inmueble a valuar: urbanas,

constructivas, calidad y estado de conservación.
• Se realiza la investigación de mercado de inmuebles comparables

en la zona de influencia del bien inmueble valuado, esta
investigación se realiza tanto para inmuebles en venta como en
renta.
21
cabin
• La tasa de capitalización anual de mercado, se obtiene de la

siguiente manera:
Tcbm = Promedio de las ofertas de inmuebles en renta

Promedio de las ofertas de inmuebles en venta
Donde :
Tcbm= tasa de capitalización bruta anual de mercado
• La tasa de capitalización de mercado mensual, se obtiene de la

siguiente manera:
Tcbmm= Tcbm/12 meses
Donde:
Tcbmm = tasa de capitalización bruta mensual de
mercado.
Valor obtenido a través del método residual.- Este método se utiliza

generalmente para la valuación de predios de grandes dimensiones en función
de la capacidad futura como unidad generadora de ingresos para el propietario.
Procedimiento: se estiman los egresos e ingresos netos atribuibles a la
operación del mejor proyecto posible durante un plazo conveniente y se
capitalizan mediante la aplicación de una tasa de descuento acorde al riesgo del
negocio analizado. En general el método residual se utiliza para valuar terrenos
urbanos o terrenos susceptibles de urbanizar. Los pasos básicos a seguir en
este método son los siguientes:
✓ Identificación de la propiedad.
✓ Determinar el mejor uso o proyecto.
✓ Fijar el precio de venta probable.
✓ Plantear un esquema de comercialización.
✓ Plantear los costos directos, indirectos y utilidad del proyecto.
✓ Determinar el valor residual.
22
cabin
Valor de oportunidad.- Es el máximo valor aceptable de un bien, expresado en

términos monetarios, en función del beneficio esperado, el cual resulta del
análisis de los beneficios o perjuicios que se le ocasionarían al adquiriente o
vendedor de un bien en función del tiempo, gastos administrativos y costo
financiero. Para lo cual resultan aplicables las técnicas de valuación de
proyectos, buscando un equilibrio en la relación consto/beneficio.
Valor de Negocio en Marcha.- El valor de un negocio, se da en función de las

condiciones actuales y futuras de un conjunto de factores internos y externos del
negocio, que pueden o no interactuar entre sí y de los cuales depende su
operación, estructura del flujo de efectivo y valores de oportunidad (1) que puede
adquirir el negocio. Es por esto que un negocio no tiene un valor único, ya que
éste depende de la identificación y explotación de oportunidad en esos factores.
En base a lo anterior, se pueden identificar los siguientes valores derivados del
Valor de Negocio en Marcha:
Valor presente neto.- Es el equivalente en pesos actuales de todos los ingresos

y egresos, presentes y futuros, que constituyen la unidad valuada.
Valor en las condiciones actuales.- Es el valor del negocio valuado en las

condiciones que opera el día de hoy, esto es, sin realizar ninguna explotación de
oportunidades en los factores internos y externos.
Valor potencial con explotación de oportunidades internas.- Es el valor que

adquiere el negocio valuado una vez que se realizó la identificación y explotación
de los factores internos. Con la explotación de las oportunidades internas se
corrigen deficiencias, se mejoran y optimizan procesos y se explotan nuevas
oportunidades estratégicas, obteniéndose así un mayor valor del negocio.
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Valor potencial con explotación de oportunidades externas.- Es el valor que

adquiere el negocio una vez que se realizó la identificación y explotación de
oportunidades externas. Con la explotación de las oportunidades externas se
generan acciones estratégicas para los negocios del potencial comprador de la
empresa valuada o para un tercero; esto es, el negocio representa un valor de
oportunidad para los negocios del comprador o de un tercero y, por lo tanto,
éstos podrían estar dispuestos a pagar por arriba del valor en las condiciones
actuales y del valor potencial con explotación de oportunidades internas.
Valor potencial máximo.- Es el valor que adquiere el negocio valuado una vez que se realizó la
identificación y explotación de los factores internos y externos. Es el máximo valor que podría
tener el negocio para un comprador potencial.
(1) El Valor de Oportunidad mide las expectativas de rentabilidad futura de un bien o servicio.
24
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TIPO DE VALORES
VALOR FÍSICO VALOR DE

(NETO DE REPOSICION) CAPITALIZACION
VALOR VALOR DE
COMERCIAL OPORTUNIDAD
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1.3 FUERZAS DE VALOR.
El valor de los bienes, se crea, mantiene, modifica y destruye, a través de la

influencia de las llamadas fuerzas de valor las cuales se encuentran en
constante cambio y a su vez relacionadas entre sí. Dichas fuerzas de valor se
pueden definir de la siguiente forma:
Físicas: clima, topografía, fertilidad del suelo, recursos minerales,

panorámica, factores comunales tales como existencia de comercios,
escuelas, iglesias, parques; características físicas propias del inmueble
tales como ubicación, forma, tamaño, edad, estado de conservación y
elementos de construcción.
Económicas: recursos económicos derivados de la misma naturaleza, su

calidad, cantidad y vida probable; desarrollo comercial e industrial,
disponibilidad de empleos, sueldos, inflación, precios, intereses y
disponibilidad de crédito hipotecario.
Sociales: aumento o disminución de la población, número de miembros

por familia, grupos raciales y nivel cultural.
Políticas: uso del suelo (plano regulador), reglamento de construcción,

impuestos, servicios municipales.
Urbanas: como son la naturaleza de las colonias y de la ciudad misma,

tendencias de población y uso del suelo, planes y medidas económicas del
crecimiento de la comunidad.
Regionales: como pueden ser las condiciones estatales o locales.
25
cabin
1.4 PRINCIPIOS BÁSICOS EN LA VALUACIÓN.
Los economistas han identificado un cierto número de principios básicos que

determinan el valor de un bien o servicio en cualquier mercado.
Principio de substitución.
El trabajo de un valuador se basa en gran medida en el principio de substitución.

En este caso, el valor del bien se ve influenciado por el costo de adquisición de
un bien de características comparables de diseño construcción o uso funcional,
que el bien que se está estudiando; Este principio es el fundamento del valor
físico de un bien inmueble ó del Valor Neto de Reposición de un bien mueble.
Principio del más alto y mejor uso.
Un bien alcanza su valor más alto cuando se le da el uso más redituable

permitido por el marco legal y físico en que se encuentra catalogado el bien. La
determinación del uso de una propiedad debe ser parte de todo avalúo. El avalúo
de un terreno baldío debe tomar en cuenta la gama completa de usos del suelo
legalmente posibles para esa propiedad. Si ya existe una estructura, el costo de
remover cascajo o remodelar la construcción también se debe considerar. La
urbanización existente en la zona es otro punto importante, al igual que la
posibilidad de mejoras en el área.
El valuador procura identificar los factores económicos que pueden hacer más
lucrativos a los distintos usos que se le puede dar al terreno en distintas etapas.
Así pues, un estudio del más alto y mejor uso de suelo para una propiedad
comprende un análisis de la zona y del vecindario en que está, un estudio sobre
las tendencias económicas nacionales, estatales y regionales de mercado. El
más alto y mejor uso de suelo para la propiedad también puede cambiar en corto
tiempo.
26
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Factores externos.
De acuerdo con este principio, factores externos a un bien pueden influir en el

valor del mismo. Si, por ejemplo, las tasas de interés bancarias son
relativamente altas, los valores de las propiedades pueden caer a niveles más
bajos de lo que estarían si se dispusiera de créditos a intereses menores. A nivel
local, el atractivo de un vecindario y el buen mantenimiento a los bienes
inmuebles, suele dar por resultado un valor más elevado de reventa.
Oferta y demanda.
El factor individual más importante que afecta el valor de un bien suele provenir
del lado de la oferta y la demanda. El valor para adquirir una propiedad siempre
está determinado por el número de otras propiedades similares en venta y su
relación con la cantidad de compradores en el mercado. Si hay pocos
compradores y muchas propiedades en venta, sus valores se ven drásticamente
debilitados. Si la situación se invierte y hay pocas propiedades en venta en
relación con el número de compradores que buscan hacer una adquisición, el
valor puede ser mayor.
La existencia de demanda de espacios inmobiliarios en arrendamiento puede

influir en el mercado de la compra – venta de bienes inmuebles y viceversa, pero
la presencia de otras oportunidades de inversión pueden conducir a que,
habiendo demanda de espacios de arrendamiento no haya demanda de compra
de inmuebles y viceversa.
La demanda es la cantidad de un bien que desean adquirir los compradores a

cada precio. Cuanto menor es éste, mayor es la cantidad ofrecida.
La oferta es la cantidad de un bien que desean vender los vendedores a cada

precio. Cuanto más alto es éste, mayor es la cantidad ofrecida
27
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La subida de un precio de un bien sustitutivo elevará la cantidad demandada de

un bien a cada precio y la subida del precio de un bien complementario la
reducirá. El aumento de la venta elevará la demanda del bien si éste es normal.
Si el aumento de la renta reduce la demanda de un bien, éste es inferior.
 La elasticidad – precio de la demanda, mide la sensibilidad de la cantidad

demandada a las variaciones del precio.
 La elasticidad – precio de la oferta, mide la sensibilidad de la cantidad

ofrecida a una variación del precio.
 La teoría de la demanda, se basa en el supuesto de que el consumidor, dada

la restricción presupuestaria, trata de alcanzar el máximo nivel de utilidad.
 La teoría de la oferta, es la teoría de cuanto deciden producir las empresas.

Las empresas eligen el nivel óptimo de producción calculando el volumen de
beneficios que obtienen con cada uno, eligen aquel nivel en el que los
beneficios son máximos.
 Las estructuras de los mercados difieren según la conducta de los

vendedores y los compradores en cada mercado. Si tanto los ofertantes como
los demandantes creen que no tienen ninguna influencia en el precio de
mercado de inmuebles, el mercado es competitivo, cada vendedor y cada
comprador aceptan el precio como dado. Si los compradores ó los
vendedores creen que sus propias acciones influyen en el precio de mercado,
éste es imperfectamente competitivo.
Equilibrio.
Un mercado en equilibrio tenderá a tener más bienes disponibles para venta que
compradores. Siempre hay propietarios que ponen sus propiedades en venta
simplemente para “probar el mercado”. Esta clase de propietarios rehusarán
vender por menos del valor solicitado, mismo que puede estar fijado a una altura
lejana a la realidad. Se trata de vendedores, que por ejemplo, están dispuestos a
28
cabin
esperar a que el mercado suba manteniendo en oferta sus viviendas tanto

tiempo como sea necesario, o sacándolas del mercado y volviéndolas a colocar
cuando, en teoría, se proyecten alzas. Siempre habrá algunas propiedades con
valores excesivos, pero el mercado es un gran regulador de la oferta y demanda
y esto, en definitiva, es lo que determina cuánto están dispuestos a pagar los
compradores por el privilegio de adquirir un bien inmueble.
Se dice que los usos de las propiedades están en equilibrio cuando hay un
número suficiente de ofertas de tipos complementarios de inmuebles; es decir,
cuando el número de unidades habitacionales mantiene una proporción
adecuada con el número de unidades comerciales e industriales ofrecidas. Una
ciudad que tiene pocas tiendas de menudeo para la población que atiende, por
ejemplo, será menos deseable que aquella que puede ofrecer una buena
variedad de almacenes para satisfacer las necesidades cotidianas. Además, es
probable que una ciudad con pocos establecimientos comerciales se encuentre
deprimida en términos económicos y, por tanto, no pueda sostener mejores
servicios municipales o delegacionales.
Cambio.
Dado que algunos bienes tienen una larga vida, toda propiedad se ve
influenciada por el principio de cambio. Los factores que afectan el valor de una
propiedad, ya sean físicos o económicos, están sujetos al cambio. El cambio
puede ser tumultuoso, como cuando ocurre un terremoto, incendio o huracán, o
puede ser tan gradual como el deterioro natural que causan los elementos y el
uso propio del bien. También el mercado sufre cambios constantes. Las tasas
de interés, los indicadores de niveles de desempleo e ingresos, y otros factores
que afectan a la demanda, pueden cambiar con sorprendente rapidez. El
valuador debe mantenerse al día en lo relacionado con tendencias económicas,
para ser capaz de predecir, con tanta exactitud como sea posible, su posible
efecto sobre el mercado.
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Conformidad, progresión y regresión.
Por lo general, los bienes alcanzan su valor más alto sólo cuando mantienen los
niveles y estándares de otras propiedades comparables. Esto significa que
deben ser parecidos en términos de antigüedad, método y calidad de
construcción, diseño ó comodidades y en su caso uso del suelo.
Crecimiento, equilibrio y declinación.
Las propiedades individuales, lo mismo que los barrios o colonias de una ciudad,
también sufren cambios constantes. Los efectos del deterioro físico ordinario y
de la demanda de mercado dictan que toda propiedad pase por tres etapas:
1. Crecimiento, cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta;
2. Equilibrio, cuando el vecindario está prácticamente saturado y las

propiedades parecen sufrir pocos cambios; y
3. Declinación, cuando las propiedades sufren deterioros físicos y la demanda

disminuye.
La alta demanda de viviendas y los estrictos controles al crecimiento en muchas

áreas urbanas han dado por resultado una cuarta etapa, nueva, que podría
llamarse de revitalización. Vecindarios antiguos y descuidados, que en otro
tiempo habrían continuado decayendo, se vuelven atractivos una vez más.
Muchos compradores de propiedades han decidido que el alto costo de
mantenimiento de casas más antiguas puede muy bien valer la pena por la
comodidad de una ubicación cercana al centro o áreas culturales y recreativas;
en ciertos casos, terrenos más grandes y de mayores comodidades pueden ser
también deseables. Este proceso, que también se describe como de
aburguesamiento, es particularmente evidente en ciudades donde los precios de
la propiedad son muy elevados.
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Anticipación.
Por lo general, se adquiere un bien inmueble por su plusvalía, es decir, porque

se supone que su valor aumentará con el tiempo. Es especial si se considera el
costo creciente de los inmuebles en proporción al ingreso personal, el hecho de
anticipar o prever el valor futuro de la propiedad es un factor importante. Este
principio es el soporte del índice de valor por capitalización de rentas.
Sin duda, la gran mayoría de los compradores de propiedades desearían que su

inversión generara alguna utilidad por el incremento de su valor neto.
Mejoras.
Una mejora a un bien puede ayudar a incrementar su valor de mercado. Sin

embargo, el aumento en el valor de la propiedad no necesariamente será
proporcional a la cantidad de dinero gastada en la mejora. La contribución de
una mejora al valor de mercado de un bien inmueble, por ejemplo, se mide por
su efecto sobre el valor de toda la propiedad, más que el costo intrínseco de la
mejora.
Ley de ganancias crecientes y decrecientes.
Una propiedad puede mejorarse en exceso. Esto sucede cuando se le han

hecho tantos añadidos, que ya no tienen un efecto positivo sobre su valor. En
tanto las mejoras a la propiedad crean un aumento de valor proporcional o
mayor, estará actuando la ley de ganancias crecientes. Cuando las mejoras
adicionales ya no traen consigo un aumento en valor correspondiente, se cumple
la ley de ganancias decrecientes.
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1.5 DEFINICIÓN DE AVALÚO
El avalúo es un dictamen técnico que permite determinar el valor de un bien a

partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y
análisis de mercado. Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien
inmueble o mueble, determinando la medida de su poder de cambio en unidades
monetarias y en una fecha determinada; la valuación en general se funda en el
conocimiento de los bienes a valorar aplicando disciplinas técnicas y
económicas. El propósito fundamental de un avalúo, es para determinar un valor.
El valor normalmente buscado es el valor de mercado. Sin embargo, existen
otros tipos de valor que dependen del uso o destino por el cual, el usuario
requiere el avalúo. El contar con el avalúo de una propiedad permite al solicitante
del mismo, conocer el valor de su inmueble para poder determinar un valor de
venta o renta, para alguien interesado en adquirir el bien inmueble es un apoyo
para obtener una estimación aproximada del valor que tiene la propiedad y así
tomar una decisión.
1.6 TIPOS DE AVALÚO.
El valor de un bien puede variar con el tiempo como resultado de la influencia de

diversos factores económicos; el valor puede incrementarse, decrecer,
desaparecer o solamente fluctuar. En igual forma el costo para producir un
nuevo bien o reemplazarlo será diferente en cada tiempo considerado. Por esta
razón un avalúo debe establecer la fecha a la cual se realiza, de otra manera las
cifras resultan sin ninguna utilidad.
La fecha en la cual se obtienen los valores se conoce como la fecha de la

valuación y bien puede ser o no la fecha en la cual se completa el trabajo y se
alcanzan las conclusiones. Es importante diferenciar la fecha del reporte con la
fecha del avalúo.
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Si la fecha del avalúo es la misma que del reporte, la valuación es actual; si la

fecha del avalúo es anterior a la fecha del reporte es un avalúo retrospectivo; y si
la fecha del avalúo es posterior a la fecha del reporte la valuación es prospectiva.
De acuerdo a lo anterior, el avalúo de cualquier tipo de bien puede ser:
Avalúo actual.- Abarca un periodo razonable de tiempo posterior a la fecha de

valuación, es decir es un periodo de tiempo durante el cual el valuador no espera
ningún cambio significativo en el valor que este reportando.
Avalúo retrospectivo.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que

el trabajo fue realizado, los costos históricos resultan una herramienta importante
para estos avalúos.
Avalúo prospectivo.- Es una valuación a una fecha subsecuente a la fecha que

el trabajo fue realizado y generalmente se utiliza como marco en la valuación de
proyectos.
Avalúo recurrente.- Consiste en actualizar las cifras del avalúo original a una
fecha posterior y debe ser practicado por el mismo valuador.
Avalúo fraccional.- Algunas clases de propiedad (bienes raíces, corporaciones)

pueden ser consideradas como constituidas por diferentes componentes, por
ejemplo, en el caso de bienes raíces tenemos terrenos y edificios; en el caso de
corporaciones podemos tener terrenos, construcciones, maquinaria y equipo,
contratos e intangibles.
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El avalúo de un elemento que forma parte de toda una propiedad, es llamado un

avalúo fraccional. Existen usos legítimos para los avalúos fraccionales por
ejemplo avalúos de edificios para pólizas de seguro contra incendio, avalúos
para determinar el valor del terreno sin considerar las mejoras existentes;
avalúos relacionados con utilidad pública. La práctica profesional de avalúos
requiere que se identifique como tal al avalúo fraccional y que sus limitaciones
sobre su uso por parte del cliente o de terceros sea claramente estipulada.
Avalúo Masivo.- Es el proceso de valuar un universo de bienes a una fecha

determinada, utilizando metodología estándar, empleando información común y
que permita pruebas estadísticas.
De acuerdo al tipo de bien los avalúos se clasifican de la siguiente manera:
Avalúo de terrenos agropecuarios.
Este tipo de avalúo se desarrolla para conocer el valor mínimo o máximo de los
terrenos agropecuarios, es decir, de aquellos que presenten vocaciones
agrícolas, ganaderas, agroindustriales o forestales.
Para su enajenación, adquisición, expropiación, permuta ó cualquier otra

operación que realicen o requieran las dependencias o entidades de la
El avalúo considera, a petición del promovente, aquellos bienes distintos a la

tierra que pueden resultar afectados, los cuales derivan de la relación
proporcionada por la dependencia y la inspección física que se realice y, a su
vez, contempla el estado físico de las mejoras al terreno y a las construcciones
que hayan sido detectadas.
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Avalúo de terrenos urbanos.
En términos generales, el valor de los terrenos a valuar se determinará con base

a la realización de una investigación del mercado inmobiliario de predios
comparables al del estudio, que permita identificar y establecer los valores en
que se están ofertando las ventas y pactando las enajenaciones de predios;
consignando el tiempo de permanencia de las ofertas y la fecha de las
operaciones realizadas. Además de considerar las condiciones actuales,
perspectivas físicas, políticas, sociales, económicas y jurídicas del terreno.
El valor del terreno es objeto de premios o castigos de acuerdo a sus

características y potencialidad del terreno analizado, para aplicar en su caso el
criterio más adecuado de valuación.
Es práctica usual, la utilización de factores de ajuste, los cuales permiten aplicar

una calificación al lote en estudio, para de esta manera concluir con un valor
comercial determinado con base en una investigación de mercado con ofertas de
terrenos similares y que a su vez, han sido analizados con factores de
homologación, los cuales permiten al perito, definir el valor de mercado base
para su estimación.
En ocasiones se usa el método residual. Este método se utiliza generalmente

para la valuación de predios de grandes dimensiones urbanos o susceptibles de
urbanizar. El valor residual de un terreno es el que resulta del análisis de los
beneficios y de los costos de un inversionista que adquiere un terreno baldío
urbano ó con vocación urbana, para desarrollar en él un proyecto de
aprovechamiento del mismo.
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Avalúo de bienes inmuebles.
Para efectos de determinar los valores mínimos de venta o máximos de

adquisición de los inmuebles que hayan dejado de ser o sean del interés de la
Administración Pública Federal, se realizan los avalúos mediante el desarrollo de
los siguientes métodos:
• método de costo (Valor neto de reposición).

• método de ingresos (Valor de capitalización).
• método de mercado (Valor de mercado).
El método de costos se basa en el valor de reposición nuevo de un bien similar al

valuado, tomando en consideración la depreciación que corresponda a las
características específicas del bien inmueble analizado.
El método de ingresos o capitalización es una técnica usada para estimar el

valor del bien inmueble que produce ingresos (rentas reales o estimadas de
mercado).
El método de mercado es el que se usa más ampliamente para valuar bienes

inmuebles.
La técnica de comparación de mercado parte de una investigación empírica en la

cual el valuador reúne, clasifica, analiza e interpreta datos de mercado y predice
el valor más probable de una propiedad, tomando en cuenta los antecedentes,
características, tipo de construcción y condiciones actuales, perspectivas físicas,
políticas, sociales y jurídicas del inmueble.
36
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Avalúo de maquinaria, equipo, mobiliario y vehículos.
Este tipo de avalúo, tiene por objeto determinar el valor de venta de maquinaria,
equipo, mobiliario y vehículos, o para efectos de la reexpresión de estados
financieros de empresas del estado y de particulares. Para el desarrollo de estos
avalúos, se emplean generalmente tres métodos que son:
• Determinación del VNR (método de costos).

• Valor comercial (método de mercado).
• Valor de capitalización de maquinaria (método de ingresos).
En la utilización de cualquiera de estos métodos, se debe de considerar la vida

útil y consumida, el deterioro físico, posición tecnológica y funcional de los bienes
objeto de valuación.
Avalúo de joyas, alhajas y obras de arte.
La valuación de obras de arte, joyas y antigüedades, se realiza a través de la

referencia de la investigación del mercado específico de cada uno de estos
bienes, en base a parámetros comerciales y a la apreciación y análisis detallado
de los componentes básicos según el caso, obteniendo referencias nacionales e
internacionales sobre las piezas a valuar, para determinar de esta forma su valor
en el mercado.
37
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Avalúo de proyectos.
El objeto es determinar el valor máximo de adquisición ó mínimo de enajenación

de un proyecto, mediante la utilización de flujos de efectivo descontados que
permitan calcular el valor presente neto y la tasa interna de retorno de los
mismos, considerando los aspectos relativos a los gastos e ingresos específicos
del proyecto en estudio.
Avalúo de negocios en marcha.
Este avalúo se utiliza para determinar el valor máximo o mínimo de adquisición o

de venta de unidades productivas, estén o no en funcionamiento. Se lleva a
cabo el cálculo del V.N.R. del terreno, de las construcciones y equipos
especiales complementarios. Se analizan los bienes y servicios producidos. Se
establece el valor presente neto y la tasa interna de retorno. Se debe conocer el
valor en libros para definir el valor conclusivo de la unidad económica estudiada.
Avalúo de intangibles.
En el proceso valuatorio de un negocio completo, es posible separar los activos

intangibles para identificarlos y valuarlos. Ello se requiere cuando el negocio es
puesto en venta y el comprador, habiendo pagado por estos activos intangibles,
necesita conocer si pueden ser amortizados contra un futuro ingreso y si es así,
determinar en que porcentaje. Un activo intangible puede ser amortizado para
fines fiscales sólo si es identificable específicamente, si su valor se basa en
argumentos valuatorios razonables y si tiene un periodo de vida medible.
38
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Avalúo para dación en pago.
Se trata de una operación atípica de compraventa de terrenos, inmuebles

(terreno más construcciones), maquinaria, equipo, vehículos e incluso empresas,
donde se determina el valor máximo de adquisición. En el caso de terrenos e
inmuebles, del valor comercial determinado, se deducirá el costo de la
oportunidad con base en tasas pasivas, el impuesto predial, gastos de
administración y gastos de escrituración. Para los bienes muebles, se deducirá
del valor comercial los gastos de administración y costos que resulten.
Avalúo para determinar el valor de oportunidad.
En este tipo de avalúo la determinación del valor mínimo de venta en un plazo

máximo o probable del bien mueble o inmueble, es partiendo del valor comercial
y deduciendo el costo de oportunidad con base en tasas activas, impuesto
predial y gastos de administración.
Avalúo maestro.
Los avalúos maestros tienen por objetivo determinar un espacio de negociación

dado a través de valores máximos y mínimos para cada uno de los tipos de
terrenos identificados en tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea
ferroviaria o en grandes extensiones afectadas por obras de infraestructura.
En estos avalúos se deben definir cada uno de los Valores de Reposición Nuevo
de las construcciones tipo, identificadas dentro de los tramos afectados para
determinar, mediante la aplicación de factores de demérito los Valores Netos de
Reposición de las mismas.
Así mismo se deben establecer los valores máximos y mínimos de los bienes
distintos a la tierra identificados como pérdida total dentro de los tramos
afectados.
39
cabin
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1.7 PROCEDIMIENTO DE AVALÚO FORMAL
Se realiza un avalúo desarrollando las siguientes etapas:
Definición del avalúo.
• Se identifica el bien mueble o inmueble por valuarse por su dirección y

descripción legal.
• Se especifican los derechos involucrados, tales como: propiedad o

copropiedad, renta, en su caso derechos sobre el subsuelo, derechos de vía,
de servidumbre, etc.
• Se señala el propósito y la función del avalúo para determinar el tipo de datos

que hay que levantar, el método a emplear, el tipo y las características de los
factores que influyen y el tipo de resumen o reporte que se requiere.
• Se fija la fecha del valor, que puede ser el presente, por ejemplo, para
compras, ventas, hipotecas, etc.; el pasado, en caso de impuestos, seguros,
etc.; o bien el futuro, para proyecciones, rentas, hipotecas, etc.
• Finalmente se define el valor, que puede ser el valor comercial, un valor

enfocado a un uso específico, un valor de seguro, etc.
Estudio preliminar de valuación.
Se prosigue con el estudio preliminar con el fin de conocer el monto de gastos

para desarrollar el trabajo, el carácter y la problemática del avalúo y se plantea el
método a seguir.
40
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Inspección Física.
Para bienes inmuebles:
• Tomar fotografías
• Conocer y definir las condiciones topográficas del terreno y características

agronómicas o agrológicas en su caso.
• Constatar elementos constructivos, instalaciones propias del inmueble, o bien

complementarias y elementos accesorios del mismo.
• Verificar el estado de conservación y edad de la propiedad en estudio.
• Identificación de los elementos distintos del entorno urbano de la propiedad

(nivel socioeconómico, servicios municipales, vías de comunicación, red
telefónica, tipo de edificaciones, uso del suelo, etc.)
Para bienes muebles:
• Tomar fotografías
• Constatar las características del bien: ubicación física; capacidad; marca;

tipo; sistema de funcionamiento (en el caso de equipo y maquinaria);
montaje, diseño o corte (en el caso de gemas); kilataje (en el caso de
metales preciosos); época y estilo (en el caso de obras de arte); material y
técnica constructiva (en otros muebles).
• Tener acceso a facturas y fechas de adquisición, así mismo a bitácora de

mantenimiento (en el caso de vehículos aéreos o marítimos) y control de
servicios o reparaciones (en el caso de vehículos terrestres y otros
muebles).
• Verificar el estado de conservación y edad del bien mueble en estudio.
41
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Programa de datos.
Se elabora un plan de trabajo, indicando partes esenciales del reporte, con el fin
de recopilar toda la información ordenadamente.
Se prosigue a la obtención de datos generales y específicos.
En el caso de terrenos:
Los datos generales son todos aquellos elementos fuera del predio que afectan
su valor, tales como:
• Ubicación, la ciudad y zona, características y tendencias de la población, el

poder adquisitivo y el nivel de precios, los ciclos de construcción (predios
urbanos), ciclos de cultivo o producción (predios agropecuarios), costos,
impuestos, intereses, certificados agrarios, etc.
• La colonia (terrenos urbanos), población, ejido o municipio (terrenos en

transición o agropecuarios), el uso del terreno típico, lote moda (predios
urbanos o en transición), cultivos o actividad específica (predios
agropecuarios), construcciones o bienes distintos a la tierra, utilidad pública,
transportes, escuelas, comercios, calidad y carácter de predios en la colonia,
registros de ventas comparables, rentas, cercanía a centros urbanos,
suburbanos o industriales.
• Los datos específicos del inmueble (terreno mas construcción) son:
• Los derechos, propietario, tipo de propiedad, concesiones, impuestos,

restricciones, hipotecas, servidumbre, derechos de vía, etc.
• Los datos físicos del terreno son: frente, fondo, área, forma, esquina,
topografía, suelo y subsuelo, otras características físicas como forma y
ubicación en la manzana, servicios públicos, etc.
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cabin
• Los datos físicos de la construcción, descripción y dimensiones, condición,

análisis de distribución, estilo, diseño, materiales, etc.
• Edad y estado de conservación.
En el caso de bienes muebles:
Los datos generales son todos aquellos elementos externos que afectan su
valor, tales como:
• Aspectos jurídicos o económicos relacionados con el bien.
• Situación del mercado nacional o internacional que incide sobre los

parámetros para determinar el valor del bien en estudio.
• Los datos específicos de un bien mueble son:
• Los derechos, propietario, factura, impuestos, derechos de importación,

gastos de flete, gastos de ensamblaje e instalación.
• Las características propias del bien: ubicación física; capacidad en

unidades específicas de acuerdo al equipo; marca de fabricación y modelo
con los datos técnicos y especificaciones necesarios; definición del tipo de
acuerdo a su función; sistema de funcionamiento, mecánico, electrónico,
digital o magnético (en el caso de equipo y maquinaria); kilataje, montaje
con datos específicos, diseño definiendo estilo artístico o modalidad,
oriente, pureza, color, talla y corte (en el caso de gemas); kilataje,
definición e identificación del trabajo de orfebrería, aleaciones y pureza (en
el caso de metales preciosos); autor, época, estilo, técnica empleada,
materiales base, autenticidad y cotización en el mercado o galerías
especializadas (en el caso de obras de arte); estilo, material y técnica
constructiva (en otros muebles).
43
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• Estado de conservación, mantenimiento, reparaciones, restauraciones,

adaptaciones, con piezas originales o no.
El siguiente paso consiste en clasificar y analizar los datos obtenidos para poder
determinar los métodos de avalúo para el caso, de acuerdo con la fuente de los
datos.
Selección del método de valuación.
De acuerdo al caso específico del bien en estudio, y considerando el objeto y

propósito del avalúo, se seleccionará el método o métodos más adecuados para
la realización del trabajo valuatorio, tomando en cuenta la clasificación y análisis
de los datos obtenidos. Una vez seleccionado el o los métodos de valuación, se
deben anotar las consideraciones previas al avalúo, en las que se expresarán los
resultados de los datos obtenidos; los criterios adecuados; las referencias y
soportes de los valores unitarios empleados y la metodología utilizada. De esta
forma se lleva a cabo el desarrollo numérico adecuado, obteniendo resultados
por cada método seleccionado.
Correlación de indicadores de Valor.
Consiste en el ordenamiento lógico y por métodos estadísticos de los valores

unitarios obtenidos para el análisis y determinación del valor final.
Estimación final del Valor.
Por medio de criterios matemáticos y generalmente empleando los métodos de

mercado, de costos (V.N.R) y de ingresos, se obtienen valores finales para cada
uno de ellos.
44
cabin
Determinación del Valor.
Una vez analizados los parámetros obtenidos de los tres métodos

convencionales de valuación y mediante la exposición de las consideraciones
previas a la conclusión, se determina el valor mínimo o máximo del bien mueble
o inmueble en estudio.
Reporte del Avalúo.
Se elabora el reporte el cual debe incluir todos los aspectos que el perito
considera necesarios para la comprensión de su trabajo y a su vez es el sustento
del valor resultante que se le está dando al bien estudiado.
El reporte debe ir firmado por el perito, señalando el número de registro ante la

CABIN y contener la fecha del avalúo.
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cabin
PROCEDIMIENTO DE AVALÚO FORMAL
I. DEFINICIÓN DEL AVALÚO
II. ESTUDIO PRELIMINAR
III. INSPECCIÓN FÍSICA
IV. OBTENCIÓN DE DATOS
V. CLASIFICACIÓN DE DATOS
VI. SELECCIÓN DEL MÉTODO DE VALUACIÓN
MÉTODO DE MÉTODO DE V.N.R. MÉTODO DE

MERCADO CAPITALIZACIÓN RESIDUAL
VII. CORRELACIÓN DE INDICADORES DE VALOR
VIII. ESTIMACIÓN FINAL DEL VALOR
IX. DETERMINACIÓN DEL VALOR
X. REPORTE DEL VALOR
46
cabin
1.8 INVESTIGACIÓN DE MERCADO.
Investigación de mercado.- Para el desarrollo de cualquier método

empleado en la valuación es necesario contar con un soporte de datos de
operaciones realizadas en la venta o renta de bienes inmuebles (o de ofertas
reales susceptibles de homologar) que sirven para la determinación de los
valores de compra-venta y de las rentas en su caso, de los bienes valuados.
Dicha investigación debe ser un estudio de las condiciones del mercado para
un tipo específico de bien mueble o inmueble, para este último debe estar
ubicado en una zona determinada, con un uso de suelo definido, con
características constructivas similares y condiciones socio-económicas
semejantes, la información esencial puede dividirse en dos tipos de datos: los
relacionados con las opciones, ofertas, investigaciones directas y rentas; y
aquellos respecto al precio real de venta, las fechas de la venta, del acuerdo
y las condiciones de pago (contado o crédito)
➢ La investigación de mercado para terrenos debe contemplar

predios comparables apropiados con tendencias físicas,
económicas y sociales similares al valuado. Con factores de
ubicación, uso de suelo, superficie y topografía entre otros, que
puedan ser homologados al terreno sujeto. Se deberán delimitar
los predios homogéneos, recopilar y analizar antecedentes,
determinar el valor unitario de cada predio, calcular las
deficiencias y por último definir el valor del terreno en estudio.
Para el caso de terrenos agropecuarios, además se tienen que
considerar los aspectos agronómicos, agrológicos y productivos
comparables al del estudio, tanto en zonas inmediatas como
mediatas, realizar un análisis de las influencias que sobre el
mismo se tengan por obras de infraestructura general o cercanía
a desarrollos urbanos, suburbanos e industriales.
➢ La investigación de mercado de inmuebles tiene como fin

obtener una estimación de valor de una propiedad comparando
el bien que se valúa con ventas recientes de propiedades
cercanas. Estas propiedades deben ser similares en uso,
ubicación en la zona de estudio, estado de conservación,
sistema constructivo, tipo de diseño, calidad de la construcción y
materiales empleados, superficie construida, número de niveles,
47
cabin
instalaciones propias y edad. Lo anterior se basa en el supuesto

de que estas construcciones tienen costos unitarios similares y
que a través de la homologación de los datos, se puede concluir
con el valor de mercado de venta o renta para un inmueble en
estudio. Este valor de mercado obtenido, es el más probable
que puede obtenerse por la comparación de una propiedad en
venta que ocurre en condiciones normales de mercado, es decir,
una transacción de igualdad. La estimación del valor de
mercado, se basa en ventas reales de propiedades
comparables. El valuador debe reunir, clasificar, analizar e
interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado. El
razonamiento detrás de este análisis es que un comprador bien
informado no pagará por una propiedad más que el precio de
una propiedad comparable.
➢ La investigación de mercado para maquinaria y equipo debe

contemplar la información de activos comparables que han sido
vendidos o que se encuentran para venta en el mercado
secundario. Al comparar los bienes valuados con bienes
similares que han sido recientemente vendidos o que se están
ofreciendo en venta, es posible hacer un estimado del valor de
mercado. Dentro de estos bienes comparables es posible aplicar
factores de ajuste derivados de: la conservación, la
obsolescencia tecnológica, el desgaste, el traslado, la edad y la
capacidad entre otros. Por esta razón los bienes pueden ser
ajustados en su valor de mercado. La posibilidad de venta de
maquinaria y equipo en el mercado es también un factor
determinante del valor, la posibilidad de venta como una medida
de la demanda es aproximada por las ventas recientes en el
mercado de bienes comparables. Cuando no existe información
de ventas recientes, se hacen relaciones basadas en las
cotizaciones de los vendedores de equipo usado para bienes
comparables. Las fuentes para localizar información de mercado
son: Vendedores de equipo usado; Vendedores de equipo
nuevo; Periódicos y revistas especializadas; Subasta de
equipos; Ferias y exposiciones de maquinaria y equipo.
48
cabin
1.9 FACTORES DE AJUSTE
INMUEBLES (Incluye terrenos y construcciones).- En el desarrollo del

procedimiento del avalúo formal de bienes inmuebles, existe la etapa de
clasificación de los datos recabados, los cuales serán analizados, comparados,
evaluados y homologados, a efecto de definir los parámetros de valor de
mercado que serán utilizados en el proceso numérico de la metodología
adecuada en la valuación del bien en estudio.
Es en esta etapa y de acuerdo a los fines perseguidos, en la que el perito

valuador se auxilia en su trabajo analítico de una serie de conceptos que influyen
en la determinación del valor de un bien. Estos aspectos o elementos de
comparación, son comúnmente llamados factores de ajuste y permiten al
valuador en base a su experiencia y capacidad, analizar el comportamiento
dinámico del mercado inmobiliario, en el que encontramos diversos tipos de
terrenos y edificaciones con particularidades heterogéneas determinadas entre
otras cosas por: la zona en la que se encuentran; la ubicación del inmueble
dentro de la manzana a que pertenece; las características físicas y estado de
conservación; la edad; los servicios, infraestructura y equipamiento urbano
existentes; uso de suelo autorizado y valores de operaciones cerradas o de
oferta.
Ante este grupo de elementos, los factores de ajuste aplicados en una forma
metodológica correcta, permiten al valuador, obtener resultados confiables en la
determinación del valor del bien en estudio.
Es así, que la Tesorería del Distrito Federal, en el caso específico de la capital

del país, implementó desde hace años a través de su Manual de Procedimientos
y Lineamientos Técnicos, la utilización de los llamados factores de eficiencia del
suelo para la elaboración de avalúos para efectos fiscales y tributarios. Sin
embargo, se ha hecho práctica común entre los peritos valuadores de toda la
República, por lo que es necesario que los mismos estén conscientes de su uso
indiscriminado y estos factores sean aplicados con la salvedad del caso y
dependiendo de las características particulares del bien inmueble en estudio.
49
cabin
Dentro de los factores de ajuste comúnmente utilizados en la práctica valuatoria,

podemos mencionar los siguientes:
Terrenos urbanos.
a) FACTORES FÍSICOS DE FORMA
➢ Frente y fondo del terreno

➢ Superficie del predio
➢ Forma geométrica
➢ Ubicación en la manzana (esquina, dos frentes, intermedio, etc)
➢ Topografía
b) FACTORES DE UBICACIÓN
➢ Zona de ubicación (que contempla condición y calidad del entorno)

➢ Servicios disponibles
➢ Equipamiento urbano (transporte, vigilancia, escuelas, etc.)
➢ Calidad de la vialidad circundante y de comunicación
Estos elementos de comparación mencionados como a) y b), son característicos

de terrenos sin construcción y también de inmuebles edificados, pero para la
homologación de los inmuebles edificados, se contemplan otros elementos
comparativos, que se aplican sólo a ellos en particular:
50
cabin
Terrenos Agricolas.
Los terrenos agrícolas se clasifican en:
➢ Rústicos
➢ Agrícolas
➢ Pecuarios
➢ Forestales
➢ Maderables
➢ No maderables
➢ Industria rural
Factores físicos:
➢ Servicios: cercanía al agua potable (ríos, canales, pozos, manantiales, etc.),

posibilidad de contar con el servicio de energía eléctrica y teléfono.
➢ Vías de comunicación: cercanía a carreteras o caminos que sean transitables
todo el año, así como a vías férreas.
➢ La cercanía a poblados, áreas de distribución o comercio.
Factores legales que existen en los predios rurales:
➢ Uso del Suelo

➢ Disposiciones Fiscales
➢ Tenencia de la Tierra
➢ Uso y Reglamentación del Derecho del Agua
➢ Ley Forestal
➢ Sanitaria
51
cabin
Factores de producción:
Tipo de producción Factores determinantes Leyes
Agrícola Clima, suelo y agua Aguas, sanidad

Pecuaria Clima, suelo y agua Sanidad
Forestal Clima, suelo y agua Permiso
Método de mercado.
En el sector rural es diferente la presencia de elementos que permitan un análisis

de mercado:
➢ Pocas muestras de oferta

➢ Dificultad de homogeneización y verificación
➢ Reducida clasificación catastral
➢ Bajo movimiento mercantil de predios
➢ No hay ofertantes especializados
Construcciones.
a) FACTORES FÍSICOS
➢ Area construida
➢ Edad de la construcción o edad de las mejoras (última reparación efectuada)
➢ Tipo de edificio (habitacional, educativo, comercial, oficinas, industrial, etc.)
➢ Calidad de las construcciones (económica, mediana, buena, de lujo,
inteligente)
52
cabin
➢ Calidad y funcionalidad del proyecto (uso adecuado del inmueble al propósito

por el que fue diseñado)
➢ Estado de conservación del inmueble en general
➢ Cantidad y calidad de instalaciones propias
➢ Cantidad y calidad de equipo especial
➢ Cantidad y calidad de los elementos accesorios
➢ Cantidad y calidad de las obras complementarias
Así mismo, existen otras características de índole económico que pueden

modificar el valor en estudio, aplicables tanto a terrenos baldíos como a
inmuebles edificados, y que en un momento dado, se pueden utilizar como
factores de ajuste.
b) CARACTERÍSTICAS ECONÓMICAS
➢ Posibilidad de obtener un crédito

➢ Factor de comercialización
➢ Factor de negociación
En cada trabajo valuatorio en especial, se habrán de analizar los factores que

sean necesarios o los adecuados al caso, y una vez homologados, de todos ellos
se obtendrá un factor resultante para la determinación del valor de mercado.
MAQUINARIA, EQUIPO, MUEBLES Y VEHICULOS.- Así mismo al llevarse a

cabo el procedimiento del avalúo formal de maquinaria, equipo, muebles y
vehículos, existe la etapa de clasificación de los datos recabados, los cuales
serán analizados, comparados, evaluados y homologados, a efecto de definir los
parámetros de valor de mercado que serán utilizados en el proceso numérico de
la metodología adecuada en la valuación del bien en estudio.
53
cabin
Al comparar los bienes valuados con bienes similares que han sido
recientemente vendidos o que se están ofreciendo en venta, es posible hacer un
estimado del valor de mercado. Dentro de este proceso, es necesario aplicar a
los bienes comparables, los factores de ajuste derivados de la capacidad, edad,
ubicación, fecha de venta, entre otros, y es así como se puede ajustar al valor de
mercado el de los bienes en estudio.
Las fuentes para localizar información de mercado son:
➢ Vendedores de equipo usado

➢ Vendedores de equipo nuevo
➢ Periódicos, catálogos y revistas especializadas
➢ Subastas de equipo, maquinaria, muebles y vehículos
➢ Ferias y exposiciones de equipo, maquinaria, muebles y vehículos
➢ Fabricantes y distribuidores de equipo, maquinaria, muebles y vehículos
➢ Guías de listas de precios
➢ Facturas de clientes
➢ Bases de datos generadas para los propios valuadores
Dentro de los factores de ajuste que se utilizan comúnmente en la práctica de la

valuación de equipo, maquinaria, muebles y vehículos, se mencionan los
siguientes:
a) FACTORES FÍSICOS
➢ Depreciación física que involucra edad, vida útil y estado de conservación

➢ Obsolescencia técnico – funcional
➢ Obsolescencia económica
En lo que se refiere a la edad, se pueden enumerar las condiciones del equipo,

maquinaria, muebles y vehículos:
54
cabinCOMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES
➢ Nuevo
➢ Muy bueno
➢ Bueno
➢ Regular
➢ Malo
➢ Pobre
➢ Chatarra
A cada uno de estos aspectos se les da un valor partiendo de 1.00 en el caso de

nuevo y de acuerdo al criterio y experiencia de cada perito, los siguientes se
expresan en decimales menores a 1.00
En cuanto a la vida útil del equipo, maquinaria, muebles y vehículos existen

diversos aspectos que la afectan, y entre ellos se mencionan los siguientes:
➢ La frecuencia con que se utiliza el bien

➢ Que edad o vida útil tenía al momento de adquirirse
➢ Con que frecuencia se le da mantenimiento
➢ Con que frecuencia se repara
➢ Con que frecuencia se renovaron sus partes de repuesto
➢ En que condiciones de medio ambiente trabaja
El factor de edad de acuerdo a los anteriores aspectos, se puede expresar con la

siguiente fórmula:
Vida útil – Edad
Factor de edad = --------------------------------
Vida útil
Por lo que se refiere a la obsolescencia técnica – funcional del equipo,

maquinaria, muebles y vehículos, encontramos las siguientes causas:
55
cabin
➢ Carencia de utilidad
➢ Capacidad en exceso
➢ Cambio en el diseño
➢ Eficiencia
Y de acuerdo a su ubicación dentro de una propiedad tenemos:
➢ Cuellos de botella
➢ Cambio de materiales
➢ Cambio en el diseño del equipo
➢ La nueva tecnología produce más piezas asumiendo que hay un mercado
potencial
➢ Deficiente ubicación
➢ Costos de operación
➢ Baja capacidad y sobre capacidad
Por el lado de la obsolescencia económica del equipo, maquinaria, muebles y

vehículos, se mencionan las siguientes causas:
➢ Reducción de la demanda para el producto

➢ Incremento de la competencia
➢ Cambios de los proveedores y de disponibilidad de materia prima
➢ Incremento de los costos de materia prima
➢ Inflación
➢ Altas tasas de interés
➢ Consideraciones ecológicas
➢ Disponibilidad de mano de obra
➢ Accesibilidad a los mercados
➢ Regulaciones gubernamentales
➢ Poder de ganancias
56
cabin
En resumen, adicionalmente a la edad del equipo, maquinaria, muebles y

vehículos, y a la condición particular de cada uno de ellos, se deben considerar
la obsolescencia y la utilidad como factores que contribuyen a la determinación
del valor de mercado de dichos bienes.
Estos factores pueden también ser medidos y expresados en porcentajes.
FACTOR DE AJUSTE TOTAL DEL EQUIPO, MAQUINARIA, MUEBLES Y

VEHÍCULOS
Este factor, se determina mediante la multiplicación de los factores de edad,

obsolescencia técnico – funcional y obsolescencia económica.
57
cabin
1.10 HOMOLOGACIÓN.
Se entiende por homologación al resultado de la comparación y ajuste de las

características cuantitativas y cualitativas de una oferta de mercado comparable
con el bien objeto de estudio.
Factor de homologación
Es la cifra numérica que establece el grado de diferencia, expresado en términos

de fracción decimal, que existe entre dos bienes del mismo género en base a sus
características particulares, para hacerlos comparables entre sí. Puede ser
mayor o menor a la unidad respectivamente, dependiendo si el bien en estudio
es mejor o peor al comparable respectivamente.
La determinación del factor de castigo ó premio se obtiene destacando los

beneficios y desventajas que ofrecen las diferentes ofertas del mercado de
bienes, tanto en sus características interiores como exteriores.
El proceso para homologar se sugiere mediante los siguientes pasos:
➢ Conocer físicamente todos los bienes que se anotan en la investigación de

mercado, de tal manera que se puedan analizar sus respectivas
características e integrar datos confiables.
➢ Seleccionar bienes comparables en función a sus características más

importantes y de acuerdo a su uso, buscando guarden la mayor similitud con
el bien en estudio.
➢ Definir los parámetros de comparación, estableciendo las características

jurídicas, físicas, económicas, políticas y sociales, cuyas diferencias sean
más significativas y susceptibles de homologar.
58
cabin
➢ Cuantificar las diferencias entre las comparables y el bien en estudio, es

recomendable establecer las comparaciones en términos monetarios, y
eliminar al máximo la subjetividad.
➢ El proceso de homologación, consiste en realizar los ajustes necesarios a

cada comparable, para buscar que sea lo más parecido al bien a valuar.
➢ Es recomendable tabular los resultados para hacer más fácil su

interpretación.
➢ Determinar el valor de mercado partiendo del valor homologado, dando mayor

peso a aquellos comparables, que hayan sufrido un menor número de
ajustes, y que en consecuencia serán los más similares al bien analizado.
Terrenos Agropecuarios.
Para un análisis por productividad hay que identificar las condiciones físicas y
químicas de la vegetación, suelo y disponibilidad de agua, topografía, las
mejoras territoriales así como la infraestructura; que son la base de la
productividad del terreno en estudio comparado con respecto a la productividad
de la zona o región.
Se deben identificar las características principales que diferencian

marcadamente a los terrenos, ya sea una diferencia común a todos, o sólo entre
algunos de los investigados.
Los terrenos agropecuarios son diferentes entre sí, hay diferencias aún de
hectárea en hectárea, más aún entre terrenos colindantes, que verían de textura,
59
cabin
pendiente, riego, drenaje, salinidad, pedregosidad, nivelación, fertilidad, régimen

de propiedad, plagas, etc.
Inmuebles.
Comparable es el inmueble ofertado en el mercado abierto en la zona, del que se

conoce su valor y de características similares respecto del bien en estudio, con el
objeto de poder determinar un valor unitario y así aplicarlo a éste.
El valor se determinará, analizando la similitud de las diferentes ofertas de

mercado, pero como por lo general ningún inmueble es igual a otro y no es
posible aplicar directo los valores de mercado al bien en estudio, se aplican
factores de premio o castigo.
Para realizar el análisis de homologación hay que identificar los elementos de

comparación, a continuación se presenta una tabla donde se indican los
elementos más comunes:
INMUEBLES
Características
Ubicación en la manzana
Características de la zona o entorno urbano
Nivel socioeconómico de la población
Superficie de terreno y forma
Relación de ocupación entre terreno y construcción
60
cabin
Superficie construida
Edad de la construcción, mejoras o remodelaciones
Calidad y tipo de construcción
Calidad y funcionalidad del proyecto
Tiempo de permanencia en el mercado de la oferta
Reglamentación inherente al inmueble
Densidad de población
Uso de suelo dominante en la zona
Uso actual del inmueble
Estado de conservación del inmueble
Vialidades y transporte público
Servicios públicos y calidad de los mismos
Equipamiento urbano
Tipo de operación para la compraventa
Por lo general, en el mercado de inmuebles, es difícil obtener datos de

operaciones cerradas y la mayoría de la información se refiere a inmuebles
ofrecidos en venta, por tal razón es práctica común el emplear un Factor de
Negociación para adecuar dichas ofertas a un valor ajustado. Este Factor de
Negociación se refiere a la relación entre el valor de oferta y el valor de cierre,
tomando en cuenta las características del inmueble en estudio y el tiempo que ha
permanecido en oferta en el mercado el o los inmuebles comparables.
61
cabin
Al analizar los inmuebles comparables en conjunto a través de una tabla y

después de obtener de cada uno un valor homologado, dependiendo de la
similitud con el inmueble en estudio, se puede efectuar una ponderación. Se
entiende por ponderación a la estimación de la participación porcentual en la
homologación de los comparables, en función de la confiabilidad de sus
características, del número de ajustes y de las fuentes de información, para
obtener un valor unitario ponderado del inmueble por valuar.
Se entiende por ajuste al procedimiento de aumento o disminución del valor del

comparable para igualarlo virtualmente con el bien en estudio. Los ajustes
podrán ser monetarios o porcentuales.
Ajustes por oferta.
▪ Por la costumbre de los oferentes de estimar un precio mayor al que

estuvieran dispuestos a aceptar.
▪ El de montos ofertados, es en función de la demanda observada.
▪ Además del ajuste por oferta, cuando el tiempo en oferta es largo se debe de
considerar un ajuste adicional, siempre y cuando no sea por falta de
promoción.
▪ Cuando los periodos de exposición son largos y se detectan variaciones en

los valores de oferta, los factores se deberán de adecuar tomando en cuenta
inmuebles comparables recientes, es decir que tengan menos tiempo en el
mercado respectivo.
62
cabin
Ajuste por Ventas.
▪ Dado que es difícil la obtención de valores de venta realizadas, cuando se

obtengan y sean de fechas recientes, se deberán considerar como un dato
comparable confiable.
▪ Cuando la información no es reciente, se podrán realizar ajustes por

actualización de fechas, aplicando métodos numéricos sustentables, como
índice inflacionario preferentemente al sector inmobiliario así como los
relativos a la vivienda, entre otros.
▪ En el cálculo de los índices, no se recomienda la utilización de períodos

cortos de tiempo, dado que las variaciones serán mínimas.
▪ Es importante analizar a detalle aquellos plazos que involucren eventos

económicos atípicos, en cuyo caso no se recomienda la utilización de índices.
De Ubicación.
Ajuste por la Zona de Influencia
El ajuste en la zona es principalmente de carácter cualitativo. Pero se debe de

sustentar con la comparación de valores de zonas inmediatas o mediatas de
características similares, en lo que se refiere a los servicios públicos,
equipamiento urbano, uso de suelo, densidad poblacional, nivel socioeconómico,
entre otros, para obtener la relación porcentual que permita realizar los ajustes
óptimos.
63
cabin
Ajuste por ubicación en la Manzana
El ajuste en la manzana deberá atender a los criterios generalmente usados en

la valuación, como son entre otros: la relación por esquinas, cabeceras de
manzana, dos o más frentes, importancia de vialidades, avenidas, calles
primarias o secundarias, calles cerradas, ubicación frente a parques, centros
comerciales, centros educativos y hospitales.
De Forma.
Ajuste por Irregularidad
Es evidente la dificultad para desarrollar un proyecto arquitectónico en un terreno

de forma irregular, de ahí que los ajustes en este caso están directamente
relacionados a las posibilidades de aprovechamiento del inmueble.
De la misma manera, es patente la facilidad que ofrece un terreno regular, lo que

condiciona que la aplicación del factor por forma para premio o demérito,
dependerá de las características de los terrenos con los que se está comparando
al bien en estudio. (terreno y construcción).
De Proporción.
Relación Frente – fondo
El ajuste de comparables con diferencias de frente o de fondo, dependerá del

mayor o menor aprovechamiento para un uso de suelo específico, densidad
poblacional e intensidad de construcción.
64
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De Área.
Dependiendo del uso del suelo, el área del terreno, facilitará o dificultará un
proyecto específico, lo que explica que no necesariamente terrenos menores son
unitariamente más caros que terrenos de área mayor.
De Configuración Topográfica.
No obstante la dificultad y el encarecimiento de la construcción en terrenos con

topografía accidentada, no debe perderse de vista que las características
panorámicas de la zona, pueden ofrecer un mayor o menor atractivo en la
comercialización del predio, tomando en cuenta el uso del suelo autorizado y los
ajustes se realizarán de acuerdo a las características de inmueble en estudio.
De Mejoras al Terreno.
De existir en el inmueble valuado o en los comparables, obras ajenas al terreno

que lo beneficien o que lo perjudiquen, es recomendable cuantificar en términos
monetarios el beneficio o el daño provocado por dichas obras para su aplicación
como adición o sustracción al valor del terreno.
Otros Ajustes
Condiciones de la Venta
Eventualmente se podrán considerar porcentajes de ajustes derivados de los

términos de la venta, como es el caso de aquellos bienes adquiridos al contado o
a través de un crédito.
65
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MAQUINARIA, EQUIPO, MUEBLES Y VEHÍCULOS
La investigación se basa en la recopilación en el mercado de datos relacionados

con los activos que se estén valuando. Se le conoce también como: “método de
comparación de ventas”.
Cuando un perito lleva a cabo un avalúo, se debe basar en conclusiones de

ventas de bienes comparables, los cuales hayan sido intercambiados en el
mercado. Sin embargo es difícil que el valuador obtenga los datos de muchas
ventas de este tipo de bienes.
En la práctica, la investigación de mercado arrojará ventas de bienes

comparables y éste es el análisis de similitud que el perito utiliza para conocer el
valor del bien en el mercado.
El objetivo principal es determinar la deseabilidad de los bienes. Para ello, se

investigan ventas u ofertas de activos comparables, que en ese momento existan
en el mercado, a fin de establecer una indicación del precio más probable de
venta en el caso de los activos que se están valuando.
Si los activos comparables no son iguales a los activos en cuestión, es preciso

realizar ajustes, para que se aproximen lo más posible al bien en estudio.
Algunos de los ajustes que se realicen deben contemplar: vida útil remanente,
condiciones físicas, fabricantes, accesorios, características, capacidad de
producción, obsolescencia tecnológica y funcional entre otros.
66
cabin
Dichos factores de ajuste se mencionaron en el punto y su análisis de

homologación dependerá de los datos disponibles y del propósito y uso que se le
dará al avalúo.
Por último, es importante señalar, que el ajuste de los bienes comparables se

debe realizar siempre considerando lo siguiente:
➢ Es preferible utilizar un activo similar reciente y ajustar por capacidad,

fabricante, etc., que un activo idéntico de mucha antigüedad y actualizar por
índices.
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CAPÍTULO 2
MARCO JURÍDICO
cabin
AVALÚOS – MARCO JURÍDICO
ARTÍCULO 63 DE LA LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES

ARTÍCULO 232 DE LA LEY FEDERAL DE DERECHOS
ARTÍCULO 94 DE LA LEY AGRARIA
TERRENOS ARTÍCULOS 76, 79, 80 Y 86 DE LA LEY AGRARIA
ARTÍCULO 10 DE LA LEY DE EXPROPIACIÓN
ARTÍCULO 21 DE LA LEY MINERA
ARTÍCULOS 55, 59, 60 Y 61 DEL REG. DE LA LEY MINERA
ARTÍCULO 15 DEL REGLAMENTO DE LA CABIN
ARTÍCULOS 14 Y 63 DE LA LEY GRENERAL DE BIENES

NACIONALES.
INMUEBLES ARTÍCULO 232 DE LA LEY FEDERAL DE DERECHOS
ARTÍCULO 10 DE LA LEY DE EXPROPIACIÓN
ARTÍCULO 15 DEL REGLAMENTO DE LA CABIN
ARTÍCULO 15 Y 63 DE LA LEY GENERAL DE BIENES

ARRENDAMIENTOS NACIONALES.
DE LINEAMIENTOS PARA EL ARRENDAMIENTO
INMUEBLES ARTÍCULO 15 DEL REGLAMENTO DE LA CABIN
OFICIO CIRCULAR SOBRE ARRENDAMIENTOS
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AVALÚOS ARTÍCULO 63 DE LA LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES

MAESTROS ARTÍCULO 15 DEL REGLAMENTO DE LA CABIN
MAQUINARIA, ARTÍCULO 4 DEL REGLAMENTO DEL CÓDIGO FISCAL DE LA

MOBILIARIO FEDERACIÓN.
EQUIPOS Y ARTÍCULOS 63 Y 79 DE LA LEY GENERAL DE BIENES NALES.
VEHÍCULOS ARTÍCULO 15 DEL REGLAMENTO DE LA CABIN
ARTÍCULO 63 Y 26 DE LA LEY GENERAL DE BIENES

NEGOCIOS EN NACIONALES
MARCHA Y ARTÍCULO 232 DE LA LEY FEDERAL DE DERECHOS
PROYECTOS
INTANGIBLES Y ARTÍCULO 15 DEL REGLAMENTO DE LA CABIN

OBRAS DE ARTÍCULO 63 DE LA LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES
ARTE
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CAPÍTULO 3
CRITERIOS TÉCNICOS
cabin
CRITERIO 321
AVALÚO PARA LA CONCESIÓN DE TERRENOS DE PROPIEDAD FEDERAL
OBJETIVO
REALIZAR EL AVALÚO DE TERRENOS DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN

CONCESIONADOS O POR CONCESIONAR, PARA DETERMINAR EL MONTO DE LA
CONTRAPRESTACIÓN A COBRAR POR EL USO, APROVECHAMIENTO, EXPLOTACIÓN
Y GOCE DE CONFORMIDAD CON LA LEY FEDERAL DE DERECHOS.
DESCRIPCIÓN DEL CRITERIO TÉCNICO
ESTABLECER EL VALOR DEL TERRENO MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PREDIOS, CONSIDERANDO: UBICACIÓN, USO DEL
SUELO, ASPECTOS AGROLÓGICOS EN SU CASO Y CARACTERÍSTICAS
COMPARABLES AL DEL ESTUDIO, EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS. AL MONTO
OBTENIDO SE LE APLICARÁ LA TASA CORRESPONDIENTE COMO PAGO, SEGÚN EL
ARTÍCULO 232 DE LA LEY FEDERAL DE DERECHOS.
CONSIDERAR LOS ANTECEDENTES Y CONDICIONES ACTUALES DEL PREDIO, LOS

ASPECTOS FÍSICOS, POLÍTICOS, ECONÓMICOS Y SOCIALES, ASÍ COMO OBTENER
LA CONSTANCIA DEL VALOR CATASTRAL PARA EFECTOS REFERENCIALES.
ELABORÓ REVISÓ APROBÓ
Ing. Jesús Alejandro Cortés Ing. Víctor Lomelí Delgado Dr. Amado Felipe Vega Robledo
Larrinúa Director Técnico Director General de Avalúos
Subdirector de Normatividad,
Investigación y Desarrollo
70
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CRITERIO 322
AVALÚO PARA LA CONCESIÓN DE INMUEBLES DE PROPIEDAD FEDERAL
OBJETIVO:
REALIZAR EL AVALÚO DE INMUEBLES DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN

CONCESIONADOS O POR CONCESIONAR, AL CUAL POR EL USO,
APROVECHAMIENTO, EXPLOTACIÓN Y GOCE SE LE APLICARÁ LA TASA QUE LE
CORRESPONDA, DE ACUERDO A LA LEY FEDERAL DE DERECHOS.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS CONSIDERANDO: UBICACIÓN,
SERVICIOS PÚBLICOS, USO DEL SUELO Y CARACTERÍSTICAS COMPARABLES AL
DEL ESTUDIO EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS.
DETERMINAR COMO REFERENCIA, EL VALOR FÍSICO O VALOR NETO DE

REPOSICIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES, CONSIDERANDO
PRECIOS ACTUALIZADOS.
71
cabin
EN LOS INMUEBLES EN LOS CUALES SE DESARROLLARÁ UNA ACTIVIDAD

FINANCIERA, INDUSTRIAL, COMERCIAL O DE SERVICIOS, EL VALOR DEL INMUEBLE
EN ESTUDIO, AL CUAL SE LE APLICARÁ LA TASA QUE CORRESPONDA SEGÚN LA
LEY FEDERAL DE DERECHOS, SE DETERMINARÁ A TRAVÉS DE LA VALUACIÓN DE
PROYECTOS O NEGOCIO EN MARCHA.
CONSIDERAR LOS ANTECEDENTES Y CONDICIONES ACTUALES DEL INMUEBLE, ASI

COMO LOS ASPECTOS FÍSICOS, POLÍTICOS, ECONÓMICOS, SOCIALES Y JURÍDICOS
EN FUNCIÓN DE UN PROYECTO DETERMINADO.
72
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CRITERIO 323
AVALÚO PARA LA CONCESIÓN DE MONUMENTOS HISTÓRICOS
CATALOGADOS
OBJETIVO
REALIZAR EL AVALÚO DE INMUEBLES HISTÓRICOS CATALOGADOS, QUE LA

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL RESUELVA CONCESIONAR, AL CUAL SE LE
APLICARÁ LA TASA ANUAL QUE CORRESPONDA, SEGÚN LA LEY FEDERAL DE
DERECHOS.
CONOCER EL VALOR DEL INMUEBLE MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LAS

INVESTIGACIONES DE MERCADO DE TERRENOS Y CONSTRUCCIONES CON
UBICACIÓN Y USO DEL SUELO COMPARABLES AL DEL ESTUDIO, EN ZONAS
INMEDIATAS O MEDIATAS.
DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO DE ACUERDO A SUS CONDICIONES

ACTUALES DE USO RESTRINGIDO, VALOR FÍSICO O VALOR NETO DE REPOSICIÓN
DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES EXISTENTES CON PRECIOS
UNITARIOS ACTUALIZADOS, TOMANDO EN CUENTA LA CLASIFICACIÓN QUE HACE
EL INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGÍA E HISTORIA (INAH) DE ACUERDO A
SUS ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN, ASÍ COMO EL ESTADO EN QUE SE
ENCUENTRAN: ORIGINAL, RECONSTRUIDO, ETC., Y DE SEGURIDAD ESTRUCTURAL
ACTUAL DEL INMUEBLE.
73
cabin
AL MONTO TOTAL CONCLUSIVO SE LE APLICARÁ LA TASA ANUAL

CORRESPONDIENTE COMO PAGO, SEGÚN LA LEY FEDERAL DE DERECHOS.
EN EL CASO DE QUE EN EL INMUEBLE EN ESTUDIO SE PRETENDA DESARROLLAR

UNA ACTIVIDAD FINANCIERA, COMERCIAL O DE SERVICIOS, EL VALOR DEL MISMO,
AL CUAL SE LE APLICARÁ LA TASA ANUAL QUE LE CORRESPONDA, SE PODRÁ
DETERMINAR MEDIANTE LA VALUACIÓN DE PROYECTOS.
CONSIDERAR LOS ANTECEDENTES Y CONDICIONES ACTUALES DEL INMUEBLE; ASÍ

COMO LOS ASPECTOS FÍSICOS, POLÍTICOS, ECONÓMICOS, SOCIALES Y
JURÍDICOS.
74
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CRITERIO 324
AVALÚO PARA CONCESIÓN DE TERRENOS PARA EL DESARROLLO DE
PROYECTOS ESPECÍFICOS
OBJETIVO
REALIZAR EL AVALÚO DE TERRENOS DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN

CONCESIONADOS O POR CONCESIONAR PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS
ESPECÍFICOS A FIN DE DETERMINAR EL MONTO DE LA CONTRAPRESTACIÓN A
COBRAR POR EL USO, APROVECHAMIENTO, EXPLOTACIÓN Y GOCE DE
CONFORMIDAD CON LA LEY FEDERAL DE DERECHOS.
DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO COMO REFERENCIA MEDIANTE EL

ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PREDIOS, CONSIDERANDO:
UBICACIÓN, USO DEL SUELO, ASPECTOS AGROLÓGICOS EN SU CASO Y
CARACTERÍSTICAS COMPARABLES AL DEL ESTUDIO, EN ZONAS INMEDIATAS O
MEDIATAS, ASÍ COMO EL PAGO DE LA CONTRAPRESTACIÓN MEDIANTE LA
VALUACIÓN DE PROYECTOS O NEGOCIO EN MARCHA.
CONSIDERAR LOS ANTECEDENTES Y CONDICIONES ACTUALES DEL TERRENO; LOS

ASPECTOS FÍSICOS, POLÍTICOS, ECONÓMICOS, SOCIALES Y JURÍDICOS, ASÍ COMO
OBTENER CONSTANCIA DEL VALOR CATASTRAL PARA EFECTOS REFERENCIALES.
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CRITERIO 325
AVALÚO PARA FIJAR LA INDEMNIZACIÓN RESPECTO DEL RESCATE DE
CONCESIONES
OBJETIVO
DETERMINAR EL MONTO DE LA INDEMNIZACIÓN QUE LA FEDERACIÓN DEBE

CUBRIR POR EL RESCATE DE CONCESIONES DE INMUEBLES DE PROPIEDAD
FEDERAL, DE CONFORMIDAD CON LO QUE SEÑALA EL ARTÍCULO 26 DE LA LEY
GENERAL DE BIENES NACIONALES.
CONOCER COMO REFERENCIA EL VALOR DEL TERRENO MEDIANTE EL ANÁLISIS Y

LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PREDIOS, CONSIDERANDO: UBICACIÓN, USO
DEL SUELO, ASPECTOS AGROLÓGICOS, EN SU CASO, Y CARACTERÍSTICAS
COMPARABLES AL DEL ESTUDIO, EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS. ASÍ MISMO
CALCULAR EL VALOR NETO DE REPOSICIÓN OBTENIENDO EL VALOR DE LAS
CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES A TRAVÉS DE PRECIOS UNITARIOS
VIGENTES. DE IGUAL FORMA DEFINIR EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN MEDIANTE LA
INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE RENTAS DE INMUEBLES COMPARABLES.
ESTABLECER EL VALOR DEL INMUEBLE MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE INMUEBLES COMPARABLES DE ACUERDO A SU
CLASIFICACIÓN, TIPO Y ACABADOS, EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS.
76
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FIJAR EL MONTO DE LA INDEMNIZACIÓN CON BASE EN EL AVALÚO DE NEGOCIO EN

MARCHA, PARA EL CASO DE QUE EL INMUEBLE EN ESTUDIO SE HUBIESE
CONCESIONADO PARA REALIZAR UNA ACTIVIDAD INDUSTRIAL, COMERCIAL,
FINANCIERA O DE SERVICIOS.
ESTABLECER COMO REFERENCIA EL VALOR DE LAS MEJORAS Y ADICIONES QUE

EL CONCESIONARIO HAYA REALIZADO.
CONSIDERAR LOS ANTECEDENTES Y CONDICIONES ARQUITECTÓNICAS Y DE

SEGURIDAD ESTRUCTURAL ACTUALES DEL INMUEBLE; LOS ASPECTOS FÍSICOS,
POLÍTICOS, ECONÓMICOS, SOCIALES Y JURÍDICOS, ASÍ COMO OBTENER
CONSTANCIA DEL VALOR CATASTRAL PARA EFECTOS REFERENCIALES.
77
cabin
CRITERIO 421
AVALÚO DE TERRENOS URBANOS UBICADOS EN ZONAS HOMOGÉNEAS Y
BIEN DEFINIDAS, DE PROPIEDAD PARTICULAR O DEL DOMINIO PRIVADO
GUBERNAMENTAL
OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN O MÍNIMO DE VENTA DE

TERRENOS URBANOS QUE RESULTEN AFECTADOS O SEAN DEL INTERÉS DE LA
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL, PARA SU ADQUISICIÓN, ENAJENACIÓN O
PERMUTA.
ESTABLECER EL VALOR DE LOS TERRENOS URBANOS MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA

INVESTIGACIÓN DE MERCADO, TOMANDO COMO BASE EL VALOR DEL LOTE
COMPARABLE EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS.
CONSIDERAR LOS ANTECEDENTES Y CONDICIONES ACTUALES DEL TERRENO. ASÍ

COMO LOS ASPECTOS FÍSICOS, POLÍTICOS, ECONÓMICOS, SOCIALES Y JURÍDICOS.
Y OBTENER LA CONSTANCIA DEL VALOR CATASTRAL PARA EFECTOS
REFERENCIALES.
78
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CRITERIO 422
AVALÚO DE TERRENOS UBICADOS EN ZONAS QUE HAN PERDIDO
HOMOGENEIDAD, GENERALMENTE PERIFÉRICOS CON VOCACIÓN
AGROPECUARIA Y DE TRANSICIÓN AL MEDIO SUBURBANO O URBANO
OBJETIVO
TERRENOS DE PROPIEDAD PARTICULAR O DEL DOMINIO PRIVADO
GUBERNAMENTAL QUE RESULTEN AFECTADOS O SEAN DE INTERÉS DE LA
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL PARA SU ADQUISICIÓN, ENAJENACIÓN O
PERMUTA.

ESTABLECER EL VALOR DE LOS TERRENOS URBANOS MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA
INVESTIGACIÓN DE MERCADO TOMANDO COMO BASE EL VALOR DEL LOTE
COMPARABLE Y APLICANDO FACTORES DE EFICIENCIA, ASÍ COMO SERVICIOS
PÚBLICOS, USO DEL SUELO ESTABLECIDO Y CARACTERÍSTICAS COMPARABLES AL
DEL ESTUDIO, EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS.
REALIZAR UN ANÁLISIS RESIDUAL EN FUNCIÓN DE UN PROYECTO DETERMINADO,

CONSIDERANDO LOS ASPECTOS FINANCIEROS, TIEMPOS DE EJECUCIÓN Y
COMERCIALIZACIÓN.
SEÑALAR LOS ANTECEDENTES Y CONDICIONES ACTUALES DEL TERRENO, SUS

ASPECTOS FÍSICOS, POLÍTICOS, ECONÓMICOS, SOCIALES Y JURÍDICOS, ASÍ COMO
OBTENER CONSTANCIA DEL VALOR CATASTRAL PARA EFECTOS REFERENCIALES.
79
cabin
CRITERIO 423
AVALÚO PARA DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN DE
TERRENOS PARA DACIÓN EN PAGO
OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN DE TERRENOS PARA DACIÓN EN

PAGO QUE SEAN DEL INTERÉS DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.
ESTABLECER EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN DE TERRENOS, CONTEMPLANDO EL

MÍNIMO RIESGO PARA SU VENTA EN UN PLAZO MÁXIMO O PROBABLE MEDIANTE EL
ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DEL MERCADO, TOMANDO COMO BASE EL VALOR DEL
LOTE COMPARABLE Y APLICANDO FACTORES DE EFICIENCIA, ASÍ COMO SERVICIOS
CONSIDERAR SUS ANTECEDENTES Y CONDICIONES ACTUALES; USO DEL SUELO E

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN AUTORIZADOS; PERSPECTIVAS POLÍTICAS,
ECONÓMICAS, SOCIALES Y JURÍDICAS CONFORME AL MEJOR PROYECTO POSIBLE Y
AL PROYECTO DEL COMPRADOR. OBTENER CONSTANCIA DEL VALOR CATASTRAL
COMO REFERENCIA.
80
cabin
PARA TERRENOS AGROPECUARIOS, FIJAR EL VALOR COMERCIAL MEDIANTE EL

ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE PREDIOS CON UBICACIÓN, CARACTERÍSTICAS,
ASPECTOS AGROLÓGICOS Y PRODUCTIVOS COMPARABLES AL DEL ESTUDIO Y
REALIZAR UN ANÁLISIS INTEGRAL CONSIDERANDO SU UBICACIÓN E INFLUENCIAS
QUE SOBRE EL PREDIO SE TENGAN POR OBRAS DE INFRAESTRUCTURA GENERAL,
CERCANÍA Y COLINDANCIA A DESARROLLOS URBANOS E INDUSTRIALES.
DEL VALOR COMERCIAL OBTENIDO DEDUCIR EL COSTO DE OPORTUNIDAD CON BASE

EN TASAS PASIVAS, IMPUESTO PREDIAL, GASTOS DE ADMINISTRACIÓN, Y
ESCRITURACIÓN, CON LO QUE SE DEFINIRÁ EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN.
EN CASO DE QUE EL TERRENO NO SEA PRIORITARIO PARA EL ADJUDICATARIO, EL

VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN CONSTITUIRÁ EL VALOR PISO DE SU
DESINCORPORACIÓN
81
cabin
CRITERIO 424
AVALÚO DE TERRENOS OCUPADOS POR ASENTAMIENTOS HUMANOS EN
FORMA IRREGULAR
OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR MÍNIMO DE VENTA DE TERRENOS PROPIEDAD DE LAS

DEPENDENCIAS Y DE ENTIDADES DEL SECTOR PÚBLICO, OCUPADOS POR
ASENTAMIENTOS HUMANOS EN FORMA IRREGULAR.
REALIZAR UN ANÁLISIS INTEGRAL DEL PREDIO EN ESTUDIO Y DE SU ZONA DE

UBICACIÓN CON TODAS Y CADA UNA DE LAS CARACTERÍSTICAS PROPIAS DEL
TERRENO; USO DEL SUELO, POTENCIAL DE EXPLOTACIÓN, SERVICIOS PÚBLICOS,
UBICACIÓN E INFLUENCIAS POR OBRAS DE INFRAESTRUCTURA GENERAL, ASÍ
COMO CERCANÍA O COLINDANCIA A DESARROLLOS URBANOS, SUBURBANOS E
INDUSTRIALES.
IDENTIFICAR LA ANTIGÜEDAD DE LA OCUPACIÓN IRREGULAR, LA LOCALIZACIÓN Y

TOPOGRAFIA DEL TERRENO, LAS VIVIENDAS Y CONSTRUCCIONES REALIZADAS EN
EL PREDIO POR LOS OCUPANTES, LOS SERVICIOS PÚBLICOS CON QUE CUENTA EL
TERRENO, EL POTENCIAL Y EL USO AUTORIZADO DEL SUELO, SUS ASPECTOS
FÍSICOS, POLÍTICOS, ECONÓMICOS, SOCIALES Y JURÍDICOS QUE IMPACTEN EL
VALOR DEL PREDIO.
82
cabin
CONSIDERAR EL RIESGO QUE TIENE EL POSIBLE COMPRADOR Y EL VENDEDOR

PARA CONSERVAR LA POSESIÓN DEL TERRENO, EN COMPARACIÓN CON LOS
BENEFICIOS QUE OTORGA LA SEGURIDAD EN LA TENENCIA DE LA TIERRA, ASÍ
COMO CONTEMPLAR LOS GASTOS NECESARIOS PARA LA RECUPERACIÓN DE LA
POSESIÓN.
EL VALOR MÍNIMO DE VENTA SE DETERMINARÁ A PARTIR DEL VALOR COMERCIAL

BASE, OBTENIDO MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE
PREDIOS SIMILARES AL DEL ESTUDIO Y APLICÁNDOLE UN PORCENTAJE DE
DESCUENTO AL CITADO VALOR POR EL RIESGO Y LOS GASTOS NECESARIOS PARA
LA RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN.
83
cabin
CRITERIO 425
AVALÚO PARA DETERMINAR EL VALOR DE OPORTUNIDAD DE TERRENOS
OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR MÍNIMO DE VENTA DE TERRENOS, A PARTIR DEL VALOR
DE OPORTUNIDAD.

ESTABLECER EL VALOR MÍNIMO DE VENTA EN UN PLAZO MÁXIMO O PROBABLE
MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DEL MERCADO DE TERRENOS
COMPARABLES AL DEL ESTUDIO, EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS.
PARA EL CASO DE TERRENOS URBANOS, CONOCER EL VALOR COMERCIAL A

TRAVÉS DEL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN TOMANDO COMO BASE EL VALOR DE
MERCADO DEL LOTE COMPARABLE Y APLICANDO FACTORES DE EFICIENCIA CON
RESPECTO A LOCALIZACIÓN, SERVICIOS PÚBLICOS, USO DEL SUELO Y
CARACTERÍSTICAS SEMEJANTES AL DEL ESTUDIO, ENTRE OTROS.

84
cabin
DEL VALOR COMERCIAL OBTENIDO, DEDUCIR EL COSTO DE OPORTUNIDAD CON

BASE EN TASAS ACTIVAS; IMPUESTO PREDIAL Y COSTOS DE ADMINISTRACIÓN,
CON LO QUE SE DEFINIRÁ UN VALOR MÍNIMO DE VENTA.
CONSIDERAR SUS CONDICIONES FÍSICAS, ARQUITECTÓNICAS Y DE SEGURIDAD

ESTRUCTURAL; SUS ANTECEDENTES, USO DEL SUELO E INTENSIDAD DE
CONSTRUCCIÓN AUTORIZADOS; ASÍ COMO SUS PERSPECTIVAS POLÍTICAS,
ECONÓMICAS, SOCIALES Y JURÍDICAS.
85
cabin
CRITERIO 426
AVALÚO DE TERRENOS VACANTES, QUE SEAN ADJUDICADOS A LA
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL
OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN DE TERRENOS VACANTES
QUE SEAN ADJUDICADOS A LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.

PARA EL CASO DE TERRENOS URBANOS, CONOCER EL VALOR COMERCIAL A TRAVÉS
DEL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN TOMANDO COMO BASE EL VALOR DE MERCADO
DEL LOTE COMPARABLE Y APLICANDO FACTORES DE EFICIENCIA CON RESPECTO A
LOCALIZACIÓN, SERVICIOS PÚBLICOS, USO DEL SUELO Y CARACTERÍSTICAS
SEMEJANTES AL DEL ESTUDIO, ENTRE OTROS, EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS.

CONSIDERAR SUS CONDICIONES FÍSICAS, SUS ANTECEDENTES, USO DEL SUELO E

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN AUTORIZADOS; ASÍ COMO SUS PERSPECTIVAS
POLÍTICAS, ECONÓMICAS, SOCIALES Y JURÍDICAS.
86
cabin
CRITERIO 521
AVALÚO DE TERRENOS UBICADOS EN ZONAS AGROPECUARIAS, DE
PROPIEDAD PARTICULAR O DEL DOMINIO PRIVADO GUBERNAMENTAL
OBJETIVO

TERRENOS UBICADOS EN ZONAS QUE MUESTRAN UN MERCADO ACTIVO DE
TIERRAS AGROPECUARIAS Y QUE RESULTEN AFECTADOS O SEAN DEL INTERÉS
DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL PARA SU ADQUISICIÓN, ENAJENACIÓN
O PERMUTA.
ESTABLECER EL VALOR DEL TERRENO AGROPECUARIO MEDIANTE EL ANÁLISIS Y

LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS CON UBICACIÓN,
CARACTERÍSTICAS, ASPECTOS AGROLÓGICOS Y PRODUCTIVOS COMPARABLES AL

QUE SOBRE EL TERRENO SE TENGAN, POR OBRAS DE INFRAESTRUCTURA
GENERAL O CERCANÍA A DESARROLLOS URBANOS, SUBURBANOS E
INDUSTRIALES.
87
cabin
CONSIDERAR LOS BIENES DISTINTOS A LA TIERRA QUE RESULTEN AFECTADOS,

SEGÚN RELACIÓN PROPORCIONADA Y CONFORME A LA INSPECCIÓN FÍSICA QUE
SE REALICE Y A SU VEZ, INDICANDO EL VALOR NETO DE REPOSICIÓN O FÍSICO DE
LOS CAMBIOS AL TERRENO Y CONSTRUCCIONES.
INVESTIGAR Y CONSIGNAR LOS ANTECEDENTES Y CONDICIONES ACTUALES DEL

PREDIO; SUS PERSPECTIVAS FÍSICAS, POLÍTICAS, ECONÓMICAS, SOCIALES Y
JURIDICAS, ASÍ COMO OBTENER EL VALOR CATASTRAL PARA EFECTOS
REFERENCIALES.
88
cabin
CRITERIO 524
AVALÚO DE TERRENOS AFECTADOS POR OCUPACIÓN SUPERFICIAL,
SERVIDUMBRE DE PASO O DERECHO DE VÍA DE PROPIEDAD PARTICULAR
OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO A PAGAR POR LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS DE

PROPIEDAD PARTICULAR QUE SE VEAN AFECTADOS POR LA OCUPACIÓN
SUPERFICIAL, SERVIDUMBRE DE PASO O DERECHO DE VÍA, POR CAUSA DEL
DESARROLLO DE PROYECTOS ECONÓMICOS, INDUSTRIALES, DE SERVICIOS E
INFRAESTRUCTURA, ASÍ COMO TRANSPORTE DE HIDROCARBUROS O
TRANSMISIÓN DE ENERGÍA ELÉCTRICA DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.
ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL DE LOS TERRENOS AGROPECUARIOS

MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PREDIOS CON
UBICACIÓN, CARACTERÍSTICAS, USO DEL SUELO, ASPECTOS AGROLÓGICOS Y
PRODUCTIVOS COMPARABLES A LOS TERRENOS AFECTADOS, EN ZONAS
MEDIATAS O INMEDIATAS. EN EL CASO DE TERRENOS URBANOS, SE DEBERÁ
CONSIGNAR EL USO DEL SUELO E INTENSIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
AUTORIZADA.
PARA ZONAS DE TRANSICIÓN DETERMINAR LA POTENCIALIDAD, DESARROLLO Y

CONDICIONES, EN RELACIÓN CON LA INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS QUE
PRESENTA Y LAS RAMAS ECONÓMICAS QUE DESARROLLA.
89
cabin
CRITERIO 525
AVALÚO DE TERRENOS AFECTADOS POR OCUPACIÓN SUPERFICIAL O
SERVIDUMBRE DE PASO DE PROPIEDAD PARTICULAR CON PÉRDIDA DE
POTENCIALIDAD
OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO A PAGAR POR LA ADQUISICIÓN O RENTA DE LA

FRANJA DE TERRENOS DE PROPIEDAD PARTICULAR QUE SE VEAN AFECTADOS
POR LA OCUPACIÓN SUPERFICIAL, SERVIDUMBRE DE PASO O DERECHO DE VÍA,
POR CAUSA DEL DESARROLLO DE PROYECTOS ECONÓMICOS, INDUSTRIALES, DE
SERVICIOS E INFRAESTRUCTURA, ASÍ COMO TRANSPORTE DE HIDROCARBUROS O
ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL DE LOS TERRENOS AFECTADOS MEDIANTE EL

ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PREDIOS CON CARACTERÍSTICAS,
USO DEL SUELO, UBICACIÓN, ASPECTOS AGROLÓGICOS Y PRODUCTIVOS
COMPARABLES A LOS TERRENOS EN ESTUDIO EN ZONAS INMEDIATAS O
MEDIATAS.
DETERMINAR EL VALOR DE LA FRANJA DE TERRENO AFECTADA APLICANDO AL

VALOR COMERCIAL DE LOS PREDIOS EL FACTOR DE PÉRDIDA DE POTENCIALIDAD.
90
cabin
PARA DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO A PAGAR POR LA RENTA DE LA FRANJA DE

TERRENO AFECTADA, REALIZAR EL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE LAS RENTAS
EN EL MERCADO DE PREDIOS CON CARACTERÍSTICAS, USO DEL SUELO,
UBICACIÓN, ASPECTOS AGROLÓGICOS Y PRODUCTIVOS COMPARABLES A LOS
TERRENOS EN ESTUDIO EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS, CONSIDERANDO LA
EN EL CASO DE NO EXISTIR INFORMACIÓN DE MERCADO, DETERMINAR LA RENTA

MEDIANTE EL CÁLCULO DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE LA ZONA
INVESTIGADA.

CONDICIONES EN RELACIÓN CON LA INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS QUE
91
cabin
CRITERIO 621
AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR
EXPROPIACIÓN DE PREDIOS DE PROPIEDAD PARTICULAR HASTA EL 31 DE
DICIEMBRE DE 1993
OBJETIVO
DETERMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN DE TERRENOS

DE PROPIEDAD PARTICULAR HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 1993 QUE SEAN DEL
FIJAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIONES DE TERRENOS

PARTICULARES, DECRETADAS HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 1993, MEDIANTE LA
OBTENCIÓN DE LA CONSTANCIA DOCUMENTAL DEL VALOR CATASTRAL DEL
PREDIO EN ESTUDIO.
OBTENER PLANOS Y DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA QUE PERMITA

IDENTIFICAR MEJORAS Y DETERIOROS SUFRIDOS DURANTE O DESPUÉS DE LA
ASIGNACIÓN FISCAL PROPORCIONADA POR LA OFICINA DE CATASTRO O
RECAUDACIÓN DE RENTAS RESPECTIVA. DE NO EXISTIR SOPORTES
DOCUMENTALES, DEBERÁ UTILIZAR MÉTODOS INDIRECTOS PARA IDENTIFICAR
LAS MEJORAS Y DETERIOROS Y DEFINIR DE ESTA MANERA EL VALOR FÍSICO DEL
INMUEBLE.
92
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CRITERIO 622
EXPROPIACIÓN DE PREDIOS DE PROPIEDAD PARTICULAR A PARTIR DEL 1º
DE ENERO DE 1994
OBJETIVO
DE PROPIEDAD PARTICULAR A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 1994, QUE SEAN DEL
FIJAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIONES DE TERRENOS

PARTICULARES, DECRETADAS A PARTIR DEL 1° DE ENERO DE 1994,
CONSIDERANDO LO SIGUIENTE:
SI ES URBANO, DEFINIR EL VALOR DE LOS TERRENOS MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA

INVESTIGACIÓN DE MERCADO TOMANDO COMO BASE EL VALOR DE UN LOTE
COMPARABLE Y APLICANDO FACTORES DE EFICIENCIA, ASÍ COMO SERVICIOS
DEL ESTUDIO EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS. EN SU CASO, REALIZAR UN
ANÁLISIS RESIDUAL EN FUNCIÓN DE LA SUPERFICIE DEL TERRENO.
SI ES AGROPECUARIO, DETERMINAR EL VALOR DEL PREDIO MEDIANTE EL

ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS CON UBICACIÓN,
93
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CRITERIO 623
AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE COMPENSACIÓN RELATIVA A
LA EXPROPIACIÓN DE PREDIOS DE PROPIEDAD PARTICULAR,
EXPROPIADOS Y PUBLICADOS EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN
HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 1993 Y NO PAGADAS EN SU OPORTUNIDAD
OBJETIVO
DETERMINAR LA ACTUALIZACIÓN ECONÓMICA – FINANCIERA DEL MONTO DE

INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN DECRETADA Y PUBLICADA EN EL DIARIO
OFICIAL DE LA FEDERACIÓN HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 1993, DE TERRENOS
DE PROPIEDAD PARTICULAR.
ESTABLECER EL MONTO ACTUALIZADO DE INDEMNIZACIÓN, TOMANDO COMO

BASE DE CÁLCULO EL VALOR FIJADO A LA FECHA DE EXPROPIACIÓN Y LA
UTILIZACIÓN DEL ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (I.N.P.C.).
94
cabin
CRITERIO 624
AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE COMPENSACIÓN RELATIVA A
LA EXPROPIACIÓN DE PREDIOS DE PROPIEDAD PARTICULAR
EXPROPIADOS Y PUBLICADOS EN EL DIARIO OFICIAL A PARTIR DEL 1º DE
ENERO DE 1994 EN ADELANTE Y NO PAGADAS EN SU OPORTUNIDAD
OBJETIVO
DETERMINAR LA ACTUALIZACIÓN ECONÓMICO – FINANCIERA DEL MONTO DE

INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN DECRETADA Y PUBLICADA EN EL DIARIO
OFICIAL DE LA FEDERACIÓN A PARTIR DEL 1º DE ENERO DE 1994 DE TERRENOS DE
PROPIEDAD PARTICULAR.
ESTABLECER EL MONTO ACTUALIZADO DE INDEMNIZACIÓN MEDIANTE LA

UTILIZACIÓN DEL ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (I.N.P.C.),
TOMANDO COMO BASE DE CÁLCULO EL VALOR COMERCIAL DEL PREDIO EN
ESTUDIO A LA FECHA DEL DECRETO EXPROPIATORIO.
95
cabin
CRITERIO 721
EXPROPIACIÓN DE BIENES EJIDALES O COMUNALES DESTINADOS A LA
REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA
OBJETIVO

EJIDALES O COMUNALES QUE POR CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA SEAN
DESTINADOS A LA REGULARIZACIÓN DE ASENTAMIENTOS HUMANOS Y
PROMOVIDOS POR LA COMISIÓN PARA LA REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE
LA TIERRA (CORETT), CON BASE EN LO DISPUESTO EN LOS ARTÍCULOS 93
FRACCIÓN V Y 94 DE LA LEY AGRARIA, ATENDIENDO A LA CANTIDAD QUE SE
COBRARÁ POR LA REGULARIZACIÓN.
ESTABLECER LOS PRECIOS DE REGULARIZACIÓN A PARTIR DE LA DETERMINACIÓN

DE LOTES TIPO, NIVEL DE INGRESOS DOMINANTE POR ZONAS, Y DE APLICAR
ESTOS PRECIOS A LA SUPERFICIE POR REGULARIZAR EN PAGO DE CONTADO,
DESCONTANDO EL MARGEN DE OPERACIÓN DE CORETT, PARA OBTENER ASÍ EL
MONTO DE INDEMNIZACIÓN AL NÚCLEO AGRARIO EJIDAL O COMUNAL AFECTADO
POR LA EXPROPIACIÓN.
96
cabin
CRITERIO 723
EXPROPIACIÓN DE BIENES EJIDALES O COMUNALES DESTINADOS A LA
CONSTITUCIÓN DE RESERVAS TERRITORIALES, PARA PROYECTOS DE
DESARROLLO URBANO O DE PRESERVACIÓN ECOLÓGICA
OBJETIVO
EJIDALES O COMUNALES QUE POR CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA SEAN
DESTINADOS A LA CONSTITUCIÓN DE RESERVAS TERRITORIALES PARA
PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO O DE PRESERVACIÓN ECOLÓGICA, CON
BASE EN LO DISPUESTO EN LOS ARTÍCULOS 93 FRACCIÓN II Y 94 DE LA LEY
AGRARIA, ATENDIENDO AL DESTINO FINAL QUE SE HAYA INVOCADO PARA
EXPROPIAR.

ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL DE LOS TERRENOS MEDIANTE UNA
INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PREDIOS CON CARACTERÍSTICAS, ASPECTOS
AGROLÓGICOS Y PRODUCTIVOS COMPARABLES AL DEL ESTUDIO Y REALIZAR UN
ANÁLISIS INTEGRAL CONSIDERANDO SU UBICACIÓN E INFLUENCIAS QUE SOBRE
EL MISMO SE TENGAN POR OBRAS DE INFRAESTRUCTURA GENERAL O CERCANÍA
A DESARROLLOS URBANOS E INDUSTRIALES. CONSIGNAR LAS CARACTERÍSTICAS
AGROLÓGICAS DEL PREDIO EN ESTUDIO DETERMINADAS POR LA DEPENDENCIA
SOLICITANTE.
REALIZAR UN ANÁLISIS RESIDUAL EN FUNCIÓN DEL MEJOR PROYECTO POSIBLE.
DEFINIR, EN SU CASO, EL VALOR DE LOS BIENES DISTINTOS A LA TIERRA.
97
cabin
CRITERIO 724
EXPROPIACIÓN DE BIENES EJIDALES O COMUNALES QUE SEAN DEL
INTERÉS DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL
OBJETIVO

EJIDALES O COMUNALES QUE SEAN DEL INTERÉS DEL GOBIERNO FEDERAL PARA
SU ADQUISICIÓN Y SE DESTINEN CONFORME A LAS CAUSAS DE UTILIDAD PÚBLICA
PREVISTAS EN LOS ARTÍCULOS 93, FRACCIONES I, III, IV, VI, VII, Y VIII Y 94 DE LA
LEY AGRARIA EN VIGOR.

MEDIANTE UNA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PREDIOS CON
DEL ESTUDIO Y REALIZAR UN ANÁLISIS INTEGRAL CONSIDERANDO SU UBICACIÓN
E INFLUENCIAS QUE SOBRE EL MISMO SE TENGAN POR OBRAS DE
INFRAESTRUCTURA GENERAL O CERCANÍA A DESARROLLOS URBANOS E
INDUSTRIALES. EN EL CASO DE TERRENOS URBANOS, SE DEBE CONSIDERAR EL
USO DE SUELO E INTENSIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN AUTORIZADOS. CONSIGNAR
LAS CARACTERÍSTICAS AGROLÓGICAS DEL PREDIO EN ESTUDIO DETERMINADAS
POR LA DEPENDENCIA SOLICITANTE.
DEFINIR, EN SU CASO, EL VALOR DE LOS BIENES DISTINTOS A LA TIERRA.
98
cabin
CRITERIO 725
EXPROPIACIÓN DE BIENES EJIDALES O COMUNALES DECRETADAS Y NO
PAGADAS EN SU OPORTUNIDAD POR LA DEPENDENCIA SOLICITANTE
OBJETIVO
DETERMINAR LA ACTUALIZACIÓN ECONÓMICA - FINANCIERA DEL MONTO DE

INDEMNIZACIÓN DECRETADA Y PUBLICADA EN EL DIARIO OFICIAL DE LA
FEDERACIÓN Y NO PAGADAS EN SU OPORTUNIDAD
ESTABLECER EL MONTO DE ACTUALIZACIÓN DE INDEMNIZACIÓN, TOMANDO COMO

BASE DE CÁLCULO EL VALOR FIJADO A LA FECHA DE EXPROPIACIÓN Y LA
UTILIZACIÓN DEL ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (I.N.C.P.)
99
cabin
CRITERIO 727
AVALÚO DE TERRENOS AFECTADOS POR OCUPACIÓN SUPERFICIAL O
SERVIDUMBRE DE PASO DE PROPIEDAD EJIDAL O COMUNAL
OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO A PAGAR POR LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS DEL

RÉGIMEN EJIDAL O COMUNAL QUE SE VEAN AFECTADOS POR LA OCUPACIÓN
SUPERFICIAL, SERVIDUMBRE DE PASO O DERECHO DE VÍA, POR CAUSA DEL
DESARROLLO DE PROYECTOS ECONÓMICOS, INDUSTRIALES DE SERVICIOS Y DE
INFRAESTRUCTURA, ASÍ COMO TRANSPORTE DE HIDROCARBUROS O

MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PREDIOS CON
UBICACIÓN, CARACTERÍSTICAS, ASPECTOS AGROLÓGICOS Y PRODUCTIVOS
COMPARABLES A LOS TERRENOS AFECTADOS, EN ZONAS MEDIATAS O
INMEDIATAS. EN EL CASO DE TERRENOS URBANOS SE DEBERÁ CONSIGNAR EL
USO DEL SUELO E INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN AUTORIZADA.
PARA ZONAS DE TRANSICIÓN DEFINIR LA POTENCIALIDAD, DESARROLLO Y

CONDICIONES EN RELACIÓN CON LA INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS QUE
100
cabin
CRITERIO 728
AVALÚO DE TERRENOS UBICADOS EN ZONAS MINERAS, QUE SEAN
OBJETO DE OCUPACIÓN TEMPORAL O CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE
OBJETIVO
REALIZAR EL AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN DE LOS
TERRENOS AFECTADOS POR OCUPACIÓN SUPERFICIAL O SERVIDUMBRE DE
PASO, INDISPENSABLES PARA LLEVAR A CABO LAS OBRAS Y TRABAJOS DE
EXPLORACIÓN, EXPLOTACIÓN Y BENEFICIO DE CONCESIONES MINERAS DE
ACUERDO A LA LEY MINERA Y SU REGLAMENTO.

FIJAR EL VALOR COMERCIAL DE LOS TERRENOS MEDIANTE UNA INVESTIGACIÓN
DE MERCADO DE PREDIOS CON CARACTERÍSTICAS, ASPECTOS AGROLÓGICOS Y
PRODUCTIVOS COMPARABLES AL DEL ESTUDIO Y REALIZAR UN ANÁLISIS
INTEGRAL CONSIDERANDO SU UBICACIÓN E INFLUENCIA QUE SOBRE EL MISMO SE
TENGAN POR OBRAS DE INFRAESTRUCTURA GENERAL O CERCANÍA A
DESARROLLOS URBANOS E INDUSTRIALES.
ESTABLECER LA JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA, MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA

INVESTIGACIÓN DE LOS VALORES DE LAS RENTAS EN EL MERCADO DE PREDIOS
CON UBICACIÓN, CARACTERÍSTICAS, ASPECTOS AGROLÓGICOS Y PRODUCTIVOS
COMPARABLES AL DEL ESTUDIO EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS Y EN CASO
DE QUE NO SE CUENTE CON VALORES DE MERCADO SOBRE RENTA, SE
PROCEDERÁ A DETERMINARLA A TRAVÉS DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN.
FIJAR, EN SU CASO, EL VALOR DE LOS BIENES DISTINTOS A LA TIERRA.
101
cabin
CRITERIO 730
AVALÚO DE TERRENOS EJIDALES O COMUNALES QUE SE APORTARÁN
COMO ACCIONES AL PATRIMONIO DE SOCIEDADES MERCANTILES O
CIVILES
OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR DE TERRENOS EJIDALES O COMUNALES QUE SERÁN

OBJETO DE APORTACIÓN A SOCIEDADES MERCANTILES O CIVILES DENTRO DEL
NÚCLEO AGRARIO CON BASE EN EL ARTÍCULO 75 FRACCIÓN IV DE LA LEY
AGRARIA.

MEDIANTE UNA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PREDIOS CON
CARACTERÍSTICAS, ASPECTOS AGROLÓGICOS Y PRODUCTIVOS COMPARABLES
AL DEL ESTUDIO Y REALIZAR UN ANÁLISIS INTEGRAL CONSIDERANDO SU
UBICACIÓN E INFLUENCIAS QUE SOBRE EL MISMO SE TENGAN POR OBRAS DE
INFRAESTRUCTURA GENERAL O CERCANÍA A DESARROLLOS URBANOS E
INDUSTRIALES. EN EL CASO DE TERRENOS URBANOS, SE DEBERÁ CONSIGNAR EL
USO DEL SUELO E INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN AUTORIZADA. EL VALOR
COMERCIAL SERVIRÁ DE REFERENCIA EN LA APORTACIÓN DE LOS EJIDATARIOS
AL PATRIMONIO DE LA SOCIEDAD.
102
cabin
CRITERIO 731
AVALÚO DE TERRENOS EJIDALES O COMUNALES PARA ENAJENACIÓN A
TERCEROS
OBJETIVO
REALIZAR EL AVALÚO DE TERRENOS EJIDALES O COMUNALES QUE SERÁN OBJETO

DE USO O USUFRUCTO DE DERECHOS PARCELARIOS A EJIDATARIOS O TERCEROS,
MEDIANTE APARCERÍA, MEDIERÍA, ASOCIACIÓN, ARRENDAMIENTO O CUALQUIER
OTRO ACTO JURÍDICO NO PROHIBIDO POR LA LEY, MEDIANTE LA CERITIFICACIÓN
QUE EN SU MOMENTO OTORGUE EL REGISTRO AGRARIO NACIONAL, CON BASE EN
LO DISPUESTO EN LOS ARTÍCULOS 76, 79, 80 Y 86 DE LA LEY AGRARIA. EN EL CASO
DE TERRENOS URBANOS SE DEBERÁ CONSIGNAR EL USO DEL SUELO E
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN AUTORIZADA.
DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DE LOS TERRENOS MEDIANTE UNA

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PREDIOS CON CARACTERÍSTICAS, ASPECTOS
AGROLÓGICOS Y PRODUCTIVOS COMPARABLES AL DEL ESTUDIO Y REALIZAR UN
ANÁLISIS INTEGRAL CONSIDERANDO SU UBICACIÓN E INFLUENCIAS QUE SOBRE EL
MISMO SE TENGAN POR OBRAS DE INFRAESTRUCTURA GENERAL O CERCANÍA A
DESARROLLO URBANOS E INDUSTRIALES. PARA EL CASO DE TERRENOS URBANOS
SE DEBERÁ CONSIDERAR EL USO DEL SUELO E INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN
AUTORIZADOS.
103
cabin
CRITERIO 732
AVALÚO DE TERRENOS NACIONALES, PARA SER ENAJENADOS POR LA
SECRETARÍA DE LA REFORMA AGRARIA
OBJETIVO
REALIZAR EL AVALÚO DE TERRENOS NACIONALES, YA SEAN TURÍSTICOS,
URBANOS, INDUSTRIALES O DE OTRA ÍNDOLE NO AGROPECUARIA, SIEMPRE Y
CUANDO NO SE REQUIERAN PARA EL SERVICIO DE LAS DEPENDENCIAS Y
ENTIDADES FEDERALES, ESTATALES O MUNICIPALES Y SU UTILIZACIÓN PREVISTA
NO SEA CONTRARIA A SU VOCACIÓN, DE CONFORMUDAD CON EL ARTÍCULO 161 DE
LA LEY AGRARIA.
DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO EN ESTUDIO MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PREDIOS CON CARACTERÍSTICAS, UBICACIÓN Y
USO DE SUELO COMPARABLES AL DEL ESTUDIO, APOYADO CON LA VERIFICACIÓN
DE LOS PLANES DE DESARROLLO EXISTENTES DE ZONAS INMEDIATAS O
MEDIATAS.
REALIZAR UN ANÁLISIS RESIDUAL, EN FUNCIÓN DE UN PROYECTO DETERMINADO

CONSIDERANDO LOS ASPECTOS FINANCIEROS, TIEMPOS DE EJECUCIÓN Y
COMERCIALIZACIÓN.
104
cabin
CRITERIO 733
AVALÚO DE TERRENOS AFECTADOS POR OCUPACIÓN SUPERFICIAL,
SERVIDUMBRE DE PASO O DERECHO DE VÍA DE PROPIEDAD EJIDAL O
COMUNAL CON PÉRDIDA DE POTENCIALIDAD
OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO A PAGAR POR LA ADQUISICIÓN O RENTA DE LA

FRANJA DE TERRENOS DE PROPIEDAD EJIDAL O COMUNAL QUE SE VEAN
AFECTADOS POR LA OCUPACIÓN SUPERFICIAL, SERVIDUMBRE DE PASO O
DERECHO DE VÍA, POR CAUSA DEL DESARROLLO DE PROYECTOS ECONÓMICOS,
INDUSTRIALES, DE SERVICIOS Y DE INFRAESTRUCTURA, ASÍ COMO TRANSPORTE
DE HIDROCARBUROS O TRANSMISIÓN DE ENERGÍA ELÉCTRICA DE LA
ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL DE LOS TERRENOS AFECTADOS MEDIANTE EL

ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PREDIOS CON CARACTERÍSTICAS,
USO DEL SUELO, UBICACIÓN, ASPECTOS AGROLÓGICOS Y PRODUCTIVOS
COMPARABLES A LOS TERRENOS EN ESTUDIO EN ZONAS INMEDIATAS O
MEDIATAS, CONSIDERANDO LA PÉRDIDA DE POTENCIALIDAD
DETERMINAR EL VALOR DE LA FRANJA DE TERRENO AFECTADA, APLICANDO AL

VALOR COMERCIAL DE LOS PREDIOS, EL FACTOR DE PÉRDIDA DE POTENCIALIDAD.
105
cabin
PARA DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO A PAGAR POR LA RENTA DE LA FRANJA DE

TERRENO AFECTADA, REALIZAR EL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE LAS RENTAS
EN EL MERCADO DE PREDIOS CON CARACTERÍSTICAS, USO DEL SUELO,
UBICACIÓN, ASPECTOS AGROLÓGICOS Y PRODUCTIVOS COMPARABLES A LOS
TERRENOS EN ESTUDIO EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS, CONSIDERANDO LA
EN EL CASO DE NO EXISTIR INFORMACIÓN DE MERCADO DETERMINAR LA RENTA

MEDIANTE EL CÁLCULO DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE LA ZONA
INVESTIGADA.

CONDICIONES DE LAS MISMAS EN RELACIÓN CON LA INFRAESTRUCTURA DE
SERVICIOS QUE PRESENTA Y LAS RAMAS ECONÓMICAS QUE DESARROLLA.
106
cabin
CRITERIO 821
AVALÚO DE INMUEBLES DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL PARA
SU VENTA
OBJETIVO:
DETERMINAR EL VALOR MÍNIMO DE VENTA DE INMUEBLES, QUE HAYAN DEJADO DE

SER DEL INTERÉS DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.
ESTABLECER EL VALOR DEL INMUEBLE, MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA

CLASIFICACIÓN, TIPO Y ACABADOS EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS.
FIJAR EL VALOR FÍSICO O VALOR NETO DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE

OBTENIENDO EL VALOR DE LOS TERRENOS, EL DE LAS CONSTRUCCIONES E
INSTALACIONES A TRAVÉS DE PRECIOS UNITARIOS VIGENTES. ASÍMISMO
DETERMINAR EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN.
CONSIDERAR CONDICIONES FÍSICAS, ARQUITECTÓNICAS Y DE SEGURIDAD

ESTRUCTURAL ACTUAL, ASÍ COMO ASPECTOS FÍSICOS, POLÍTICOS, ECONÓMICOS,
SOCIALES Y JURÍDICOS.
107
cabin
CRITERIO 822
AVALÚO DE INMUEBLES QUE SEAN DEL INTERÉS DE LA ADMINISTRACIÓN
PÚBLICA FEDERAL PARA SU COMPRA
OBJETIVO:
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO DE COMPRA DE INMUEBLES, QUE SEAN DEL



OBTENIENDO EL VALOR DEL TERRENO, EL DE LAS CONSTRUCCIONES E

ESTRUCTURAL ACTUAL, ASPECTOS FÍSICOS,POLÍTICOS, ECONÓMICOS, SOCIALES,
JURÍDICOS, ASÍ COMO LA NORMATIVIDAD EMITIDA EN MATERIA DE ADQUISICIÓN DE
INMUEBLES.
108
cabin
CRITERIO 823
EXPROPIACIÓN DE INMUEBLES POR CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA
OBJETIVO:
DETERMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN DE INMUEBLES

DE PROPIEDAD PARTICULAR QUE RESULTEN AFECTADOS O SEAN DE INTERÉS DE
LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL POR CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA.
FIJAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN DE INMUEBLES

PARTICULARES DECRETADOS A PARTIR DEL 1º DE ENERO DE 1994, MEDIANTE EL
ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE INMUEBLES COMPARABLES DE
ACUERDO A SU CLASIFICACIÓN, TIPO Y ACABADOS EN ZONAS INMEDIATAS O
MEDIATAS.
ESTABLECER EL VALOR FÍSICO O VALOR NETO DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE

OBTENIENDO EL VALOR DEL TERRENO, EL DE LAS CONSTRUCCIONES E

109
cabin
CRITERIO 824
AVALÚO DE INMUEBLES DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL
PARA EFECTOS DE ASEGURAMIENTO
OBJETIVO:
REALIZAR EL AVALÚO DEL INMUEBLE QUE LAS DEPENDENCIAS Y ENTIDADES DE LA

ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL REQUIERAN PARA EFECTOS DE
ASEGURAMIENTO.
DETERMINAR EL VALOR FÍSICO O VALOR NETO DE REPOSICIÓN SIN CONTEMPLAR LA

CIMENTACIÓN Y EL VALOR DEL TERRENO. CONSIDERAR LOS ANTECEDENTES,
CONDICIONES FÍSICAS Y DE SEGURIDAD ESTRUCTURAL ACTUALES DEL INMUEBLE;
ASÍ COMO SUS PERSPECTIVAS FÍSICAS, POLÍTICAS, ECONÓMICAS, SOCIALES Y
JURÍDICAS.
110
cabin
CRITERIO 826
AVALÚO PARA DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN DE
INMUEBLES PARA DACIÓN EN PAGO
OBJETIVO
AVALÚO PARA DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES PARA

DACIÓN EN PAGO QUE SEAN DEL INTERÉS DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
FEDERAL.
DEFINIR EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN CONTEMPLANDO EL MÍNIMO RIESGO

PARA SU VENTA EN UN PLAZO MÁXIMO O PROBABLE MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA
INVESTIGACIÓN DEL MERCADO DE INMUEBLES COMPARABLES DE ACUERDO A SU
CONSIDERAR SUS ANTECEDENTES Y CONDICIONES ACTUALES; USO DEL SUELO E

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN AUTORIZADOS; PERSPECTIVAS POLÍTICAS,
ECONÓMICAS, SOCIALES Y JURÍDICAS CONFORME AL MEJOR PROYECTO POSIBLE Y
AL PROYECTO DEL COMPRADOR. OBTENER CONSTANCIA DEL VALOR CATASTRAL
COMO REFERENCIA.
FIJAR EL VALOR FÍSICO O VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE OBTENIENDO EL

VALOR DEL TERRENO, EL DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES A TRAVÉS DE
PRECIOS UNITARIOS VIGENTES. ASÍMISMO DETERMINAR EL VALOR DE
CAPITALIZACIÓN.
111
cabin
EN FUNCIÓN DE LA PETICIÓN FORMULADA Y PARA EL CASO DE CONSTRUCCIONES EN

MAL ESTADO, SE TOMARÁ EN CUENTA EL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO MENOS
EL COSTO DE DEMOLICIÓN.
DEL VALOR COMERCIAL OBTENIDO DEDUCIR EL COSTO DE OPORTUNIDAD CON BASE

EN TASAS PASIVAS; IMPUESTO PREDIAL, GASTOS DE ADMINISTRACIÓN, Y
ESCRITURACIÓN CON LO QUE SE DEFINIRÁ EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN.
EN CASO DE QUE EL INMUEBLE NO SEA PRIORITARIO PARA EL ADJUDICATARIO, EL

VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN CONSTITUIRÁ EL VALOR PISO DE SU
DESINCORPORACIÓN.
112
cabin
CRITERIO 827
AVALÚO DE INMUEBLES DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL PARA
EFECTOS DE REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS
OBJETIVO:
REALIZAR EL AVALÚO DE LOS TERRENOS, CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES,

QUE A SOLICITUD DE LAS DEPENDENCIAS O ENTIDADES DE LA ADMINISTRACIÓN
PÚBLICA FEDERAL SE REQUIERAN PARA EFECTOS DE REEXPRESIÓN DE ESTADOS
FINANCIEROS.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS CONSIDERANDO: UBICACIÓN,
SERVICIOS PÚBLICOS, USO DEL SUELO Y CARACTERÍSTICAS COMPARABLES AL
DEL ESTUDIO EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS Y EL VALOR NETO DE LAS
CONSTRUCCIONES E INTALACIONES, CON BASE EN PRECIOS ACTUALIZADOS, ASÍ
COMO TAMBIÉN EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO DEL INMUEBLE.
CONSIDERAR CONDICIONES FÍSICAS; ARQUITECTÓNICAS Y DE SEGURIDAD

113
cabin
CRITERIO 829
AVALÚO PARA LA VENTA DE INMUEBLES HISTÓRICOS CATALOGADOS
OBJETIVO:
DETERMINAR EL VALOR MÍNIMO DE VENTA DE INMUEBLES HISTÓRICOS

CATALOGADOS QUE HAYAN DEJADO DE SER DEL INTERÉS DE LA ADMINISTRACIÓN
PÚBLICA FEDERAL PARA SU OCUPACIÓN Y FUNCIONAMIENTO.

FIJAR EL VALOR FÍSICO O VALOR NETO DE REPOSICIÓN, CONSIDERANDO EL VALOR

DEL TERRENO MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE
TERRENOS CON UBICACIÓN Y USO DE SUELO COMPARABLES AL DEL ESTUDIO EN
ZONAS MEDIATAS O INMEDIATAS Y DETERMINAR EL VALOR DE LAS
CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES CON BASE EN PRECIOS ACTUALIZADOS.
CONOCER LA CLASIFICACIÓN, TOMANDO EN CUENTA SUS ELEMENTOS DE

CONSTRUCCIÓN, DEL INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGÍA E HISTORIA (INAH)
ASIMISMO, CONSIDERAR EL ESTADO EN QUE SE ENCUENTRA EL INMUEBLE, Y DE
SU SEGURIDAD ESTRUCTURAL ACTUAL, ASÍ COMO LOS ASPECTOS POLÍTICOS
114
cabin
CRITERIO 830
AVALÚO PARA DETERMINAR EL VALOR DE OPORTUNIDAD DE INMUEBLES
OBJETIVO:
DETERMINAR EL VALOR MÍNIMO DE VENTA DE BIENES INMUEBLES, A PARTIR DEL

VALOR DE OPORTUNIDAD.
ESTABLECER EL VALOR MÍNIMO DE VENTA EN UN PLAZO MÁXIMO O PROBABLE,

MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DEL MERCADO DE INMUEBLES
COMPARABLES AL DEL ESTUDIO TANTO EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS.
FIJAR EL VALOR FÍSICO O NETO DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE, OBTENIENDO EL

VALOR DEL TERRENO POR MEDIO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y EL DE LAS
VIGENTES. ASIMISMO, DEFINIR EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN.
A SOLICITUD EXPRESA DEL PROMOVENTE, Y PARA EL CASO DE CONSTRUCCIONES

EN MAL ESTADO, SE TOMARÁ EN CUENTA EL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO
MENOS EL COSTO DE LA DEMOLICIÓN DE LAS MISMAS.
115
cabin
DEL VALOR COMERCIAL OBTENIDO, DEDUCIR EL COSTO DE OPORTUNIDAD CON

BASE EN TASAS ACTIVAS; IMPUESTO PREDIAL Y GASTOS DE ADMINISTRACIÓN,
CON LO QUE SE DEFINIRÁ UN VALOR MÍNIMO DE VENTA.

CONSTRUCCIÓN AUTORIZADOS Y SUS PERSPECTIVAS FÍSICAS, POLÍTICAS,
116
cabin
CRITERIO 831
AVALÚO DE INMUEBLES QUE SEAN DEL INTERÉS DE LA ADMINISTRACIÓN
PÚBLICA FEDERAL PARA SU PERMUTA
OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN O MÍNIMO DE ENAJENACIÓN DE

INMUEBLES, QUE SEAN DEL INTERÉS DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL,
PARA SU PERMUTA.


OBTENIENDO EL VALOR DE LOS TERRENOS, EL DE LAS CONSTRUCCIONES E
INSTALACIONES A TRAVÉS DE PRECIOS UNITARIOS VIGENTES. ASÍ MISMO

SOCIALES Y JURÍDICOS, ASÍ COMO LA NORMATIVIDAD EMITIDA EN MATERIA DE
ADQUISICIÓN DE INMUEBLES.
117
cabin
CRITERIO 832
AVALÚO DE INMUEBLES VACANTES QUE SEAN ADJUDICADOS A LA
OBJETIVO
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES
VACANTES QUE SEAN ADJUDICADOS A LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.

FIJAR EL VALOR FÍSICO O NETO DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE, OBTENIENDO EL

VALOR DEL TERRENO POR MEDIO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y EL DE LAS
VIGENTES. ASIMISMO, DEFINIR EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN MEDIANTE LA
INVESTIGACIÓN DEL MERCADO DE RENTAS DE INMUEBLES SIMILARES.
A SOLICITUD EXPRESA DEL PROMOVENTE, Y PARA EL CASO DE CONSTRUCCIONES

EN MAL ESTADO, SE TOMARÁ EN CUENTA EL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO
MENOS EL COSTO DE LA DEMOLICIÓN DE LAS MISMAS.

CONSTRUCCIÓN AUTORIZADOS Y SUS PERSPECTIVAS FÍSICAS, POLÍTICAS,
118
cabin
CRITERIO 921
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA NUEVA DE INMUEBLES QUE ARRENDEN LAS
DEPENDENCIAS Y ENTIDADES DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL
OBJETIVO:
DETERMINAR EL VALOR DE LA RENTA MENSUAL MÍNIMA O MÁXIMA DE LOS

INMUEBLES QUE DEN O TOMEN EN ARRENDAMIENTO LAS DEPENDENCIAS Y
ENTIDADES DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.
FIJAR EL VALOR DE RENTA MÁXIMA A PAGAR O MÍNIMA A COBRAR DEL INMUEBLE,

MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTO
DE INMUEBLES COMPARABLES DE ACUERDO A SU CLASIFICACIÓN Y TIPO DE
ACABADOS, EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS.
CONSIDERAR LOS ANTECEDENTES, CONDICIONES FÍSICAS Y DE SEGURIDAD

ESTRUCTURAL ACTUALES DEL INMUEBLE.
OBTENER COMO REFERENCIA MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DEL

MERCADO DE TERRENOS CON UBICACIÓN Y USO DEL SUELO COMPARABLE AL DEL
ESTUDIO, EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS Y CON PRECIOS UNITARIOS
VIGENTES, EL VALOR FÍSICO Ó NETO DE REPOSICIÓN, ASÍ COMO EL VALOR DE LAS
RENTAS POR CAPITALIZACIÓN.
119
cabin
CRITERIO 922
ACTUALIZACIÓN DE LA JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA DE INMUEBLES
ARRENDADOS POR LAS DEPENDENCIAS Y ENTIDADES DE LA
OBJETIVO:
ACTUALIZAR LA JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA MENSUAL MÍNIMA A COBRAR O

MÁXIMA A PAGAR DEL INMUEBLE ARRENDADO POR LAS DEPENDENCIAS Y
ENTIDADES DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.
FIJAR EL VALOR DE RENTA MÁXIMA A PAGAR O MÍNIMA A COBRAR DEL INMUEBLE,

MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTO
DE INMUEBLES COMPARABLES DE ACUERDO A SU CLASIFICACIÓN Y TIPO DE
ACABADOS EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS.
CONSIDERAR LOS ANTECEDENTES, CONDICIONES FÍSICAS, SEGURIDAD

ESTRUCTURAL ACTUALES DEL INMUEBLE Y LA NORMATIVIDAD EXISTENTE EN
MATERIA DE ARRENDAMIENTO.
120
cabin
CRITERIO 926
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA DE INMUEBLES DETERMINADA POR EL
AVALÚO DE PROYECTOS O DE NEGOCIO EN MARCHA
OBJETIVO:
DETERMINAR EL VALOR DE LA RENTA MENSUAL MÍNIMA A COBRAR DEL BIEN

INMUEBLE QUE DEN EN ARRENDAMIENTO LAS DEPENDENCIAS Y ENTIDADES DE LA
FIJAR EL VALOR DE RENTA MÍNIMA A COBRAR DEL INMUEBLE MEDIANTE LA

VALUACIÓN DEL PROYECTO O EN SU CASO EL ANÁLISIS COMO NEGOCIO EN
MARCHA.
COMO REFERENCIA CALCULAR EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO, EL VALOR NETO

DE REPOSICIÓN, ASÍ COMO EL VALOR DE LA RENTA POR CAPITALIZACIÓN DEL
INMUEBLE EN ESTUDIO.
CONSIDERAR LOS ANTECEDENTES Y SUS PERSPECTIVAS FÍSICAS, POLÍTICAS,

ECONÓMICAS, SOCIALES Y JURÍDICAS DEL INMUEBLE.
121
cabin
CRITERIO 1221
AVALÚO MAESTRO
OBJETIVO:
DETERMINAR VALORES MÍNIMOS Y MÁXIMOS DE REFERENCIA QUE PERMITAN

RANGOS DE NEGOCIACIÓN PARA TRAMOS IDENTIFICADOS DE TERRENOS, PARA EL
PAGO DE LA AFECTACIÓN POR PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA INCLUYENDO
CONSTRUCCIONES Y BIENES DISTINTOS A LA TIERRA DE PROPIEDAD PARTICULAR,
EJIDAL O COMUNAL.
ESTABLECER LOS VALORES DE REFERENCIA DE TERRENOS POR TRAMOS

IDENTIFICADOS, MEDIANTE EL ANÁLISIS Y LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE
PREDIOS CON UBICACIÓN, USO DEL SUELO Y CON CARACTERÍSTICAS
COMPARABLES A LOS TRAMOS EN ESTUDIO, EN ZONAS INMEDIATAS O MEDIATAS,
EVITANDO LA DISTORSIÓN DEL VALOR DE LA TIERRA POR ESPECULACIÓN.
FIJAR EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO DE LAS CONSTRUCCIONES COMO BIENES

DISTINTOS A LA TIERRA CON APEGO EN INFORMACIÓN DE PRECIOS UNITARIOS
VIGENTES Y SEÑALAR DEMÉRITOS POR EDAD Y CONSERVACIÓN.
CONSIDERAR LOS ANTECEDENTES Y COLINDANCIAS ACTUALES, PERSPECTIVAS

FÍSICAS, POLÍTICAS, ECONÓMICAS Y SOCIALES.
122
cabin
CRITERIO 1321
AVALÚO DE MAQUINARIA, EQUIPO, MOBILIARIO Y VEHÍCULOS PARA
EFECTOS DE VENTA
OBJETIVO:
DETERMINAR EL VALOR MÍNIMO DE VENTA MEDIANTE LA OBTENCIÓN DEL VALOR

COMERCIAL, EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO Y EL VALOR NETO DE REPOSICIÓN
DE MAQUINARIA, MOBILIARIO, EQUIPO Y VEHÍCULOS QUE SEAN DEL INTERÉS DE LA
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL PARA SU DESINCORPORACIÓN.
ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL, EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO Y EL NETO

DE REPOSICIÓN MEDIANTE LA OBTENCIÓN DEL VALOR DE ADQUISICIÓN DE LOS
ACTIVOS EN ESTUDIO, LA INVESTIGACIÓN DEL MERCADO DE BIENES NUEVOS Y
SECUNDARIOS SIMILARES A LOS BIENES ANALIZADOS EN LAS MEJORES
CONDICIONES DE COMPRA E INCLUYENDO COSTOS POR CONCEPTO DE
INSTALACIÓN Y OPERACIÓN.
PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR MÍNIMO DE VENTA SE DEBERÁN

CONSIDERAR LA ESTRATEGIA DE VENTA EN FORMA INDIVIDUAL O EN LOTES, VIDA
ÚTIL Y CONSUMIDA, DETERIORO FÍSICO Y POSICIÓN TECNOLÓGICA Y FUNCIONAL
DE DICHOS ACTIVOS.
123
cabin
CRITERIO 1322
AVALÚO DE MAQUINARIA, EQUIPO, MOBILIARIO Y VEHÍCULOS PARA
REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS
OBJETIVO:
DETERMINAR EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO Y EL VALOR NETO DE REPOSICIÓN

QUE A SOLICITUD DE LAS DEPENDENCIAS DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
FEDERAL REQUIERAN DE SUS ACTIVOS, PARA LA REEXPRESIÓN DE SUS ESTADOS
FINANCIEROS.
ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL, EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO Y NETO DE

REPOSICIÓN MEDIANTE LA OBTENCIÓN DEL VALOR DE ADQUISICIÓN DE LOS
ACTIVOS NUEVOS Y SECUNDARIOS INCLUYENDO, EN SU CASO, COSTO DE
INSTALACIÓN Y OPERACIÓN, MEDIANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y
COTIZACIONES DE PROVEEDORES DE BIENES IGUALES O COMPARABLES A LOS
DEL ESTUDIO.
ADICIONALMENTE, PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN SE

DEBERÁ CONTEMPLAR LA VIDA ÚTIL REMANENTE, DEPRECIACIÓN, DETERIORO
FÍSICO Y POSICIÓN TÉCNICO FUNCIONAL.
124
cabin
CRITERIO 1421
AVALÚO DE PROYECTOS AGROPECUARIOS, INDUSTRIALES, TURÍSTICOS Y
DE SERVICIOS
OBJETIVO:
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN O MÍNIMO DE ENAJENACIÓN DE
UN PROYECTO, MEDIANTE LA UTILIZACIÓN DE FLUJOS DE EFECTIVO
DESCONTADOS QUE PERMITAN CALCULAR EL VALOR PRESENTE NETO Y LA TASA
INTERNA DE RETORNO DE LOS MISMOS, CONSIDERANDO LOS ASPECTOS
RELATIVOS A LOS GASTOS E INGRESOS ESPECÍFICOS DEL PROYECTO.

FIJAR EL TOTAL DE LA INVERSIÓN, ASÍ COMO EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO,
INCLUYENDO TERRENO, CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES, EQUIPOS
ESPECIALES Y COMPLEMENTARIOS A LA OPERACIÓN.
DESCRIBIR LOS BIENES Y SERVICIOS A PRODUCIR; LAS CARACTERÍSTICAS DE

COMERCIALIZACIÓN; TECNOLOGÍA A UTILIZAR; PRECIOS, COSTOS DE PRODUCCIÓN
Y GASTOS DE OPERACIÓN, ASÍ COMO SU SITUACIÓN FINANCIERA, PARA CON ELLO
REALIZAR UN ANÁLISIS DEL ESQUEMA OPERATIVO Y FUNCIONAL DEL PROYECTO.
DETERMINAR EL VALOR PRESENTE NETO Y LA TASA INTERNA DE RETORNO.
FORMULAR UN DIAGNÓSTICO FINAL CONSIDERANDO PARA TAL EFECTO LA

EVALUACIÓN DEL PROYECTO CON BASE EN EL ESTUDIO DE MERCADO, ESTUDIO
TÉCNICO, ESTUDIO FINANCIERO Y EVALUACIÓN ECONÓMICA DEL MISMO.
125
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CRITERIO 1521
AVALÚO DE NEGOCIO EN MARCHA DE UNIDADES PRODUCTIVAS
AGROPECUARIAS, INDUSTRIALES, TURÍSTICAS O DE SERVICIOS
OBJETIVO:
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO DE VENTA O MÍNIMO DE ADQUISICIÓN DE UNA
UNIDAD PRODUCTIVA, ESTÉ O NO EN FUNCIONAMIENTO.

FIJAR EL VALOR DEL TERRENO, ASÍ COMO EL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO, EL
VALOR NETO DE REPOSICIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y EQUIPOS
ESPECIALES COMPLEMENTARIOS.
DESCRIBIR LOS BIENES Y SERVICIOS A PRODUCIR; LAS CARACTERÍSTICAS DE

COMERCIALIZACIÓN; TECNOLOGÍA A UTILIZAR; PRECIOS, COSTOS DE PRODUCCIÓN Y
GASTOS DE OPERACIÓN, ASÍ COMO SU SITUACIÓN FINANCIERA, PARA CON ELLO
REALIZAR UN ANÁLISIS DEL ESQUEMA OPERATIVO Y FUNCIONAL DEL PROYECTO.
DETERMINAR EL VALOR PRESENTE NETO Y LA TASA INTERNA DE RETORNO.
CONOCER EL VALOR EN LIBROS A FIN DE CONTAR CON UNA REFERENCIA ADICIONAL

PARA DEFINIR EL VALOR CONCLUSIVO DE LA UNIDAD ECONÓMICA ESTUDIADA.
FORMULAR DIAGNÓSTICO FINAL CONSIDERANDO PARA TAL EFECTO LA EVALUACIÓN

DE LA UNIDAD PRODUCTIVA CON BASE EN EL ESTUDIO DE MERCADO; ESTUDIO
TÉCNICO; ESTUDIO FINANCIERO Y EVALUACIÓN ECONÓMICA DE LA MISMA.
126
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CRITERIO 1621
AVALÚO DE INTANGIBLES
OBJETIVO:
DETERMINAR EL VALOR DE INTANGIBLES COMO ACTIVOS REALES DE UNA EMPRESA,

CONFORME A LA PRODUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE BIENES Y SERVICIOS.
ESTABLECER EL VALOR DE LOS INTANGIBLES QUE PERMITEN EL POSICIONAMIENTO

DE LA EMPRESA MEDIANTE: LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y REFERENCIAS
COMERCIALES DE BIENES, SERVICIOS Y PRODUCTOS COMPARABLES, SUSTITUTOS O
SUCEDÁNEOS A LOS QUE OFRECE LA EMPRESA A LA CUAL SE LE ESTÁN ESTUDIANDO
LOS INTANGIBLES, PARA ASÍ IDENTIFICAR SUS VENTAJAS COMPETITIVAS EN EL
MERCADO.
ANALIZAR, EN SU CASO, LOS INTANGIBLES DE ACUERDO AL PROYECTO,

CONSIDERANDO: ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL, INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO,
INFRAESTRUCTURA, PROCESOS PRODUCTIVOS, SERVICIOS, CARACTERÍSTICAS DE
COMERCIALIZACIÓN Y DE MERCADO, ASÍ COMO TECNOLOGÍA Y MONTOS DE
INVERSIÓN.
127
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CRITERIO 1721
AVALÚO DE OBRAS DE ARTE Y ANTIGÜEDADES
OBJETIVO:
DETERMINAR EL VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN O MÍNIMO DE VENTA DE OBRAS

DE ARTE Y ANTIGÛEDADES.
CONOCER EL VALOR DE LOS OBJETOS QUE POR SU TRABAJO O MANUFACTURA

PUEDAN SER CONSIDERADOS COMO OBRAS DE ARTE, MEDIANTE LA
INVESTIGACIÓN DEL MERCADO Y CON BASE EN LA APRECIACIÓN Y ANÁLISIS
DETALLADO DE LOS COMPONENTES BÁSICOS, SEGÚN EL CASO, COMO SON:
AUTOR, DIMENSIONES, COLOR, EDAD, MATERIALES, TÉCNICAS EMPLEADAS,
ESTILOS, ENTRE OTROS.
EN EL CASO DE ANTIGÛEDADES, CONSIDERAR SUS CARACTERÍSTICAS DE

MANUFACTURA Y EL MERCADO DE PIEZAS SIMILARES, EN SU CASO.
OBTENER REFERENCIAS INTERNACIONALES SOBRE LAS PIEZAS A VALUAR.
PARA OBRAS DE ARTE CLASIFICADAS, CONSIDERAR LOS ANTECEDENTES

HISTÓRICOS Y SU VALOR POTENCIAL EN EL MERCADO.
128
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CRITERIO 1722
AVALÚO DE ALHAJAS, JOYAS Y OTROS
OBJETIVO:

ALHAJAS, JOYAS Y OTRAS PIEZAS QUE POR SUS CARACTERÍSTICAS PROPIAS Y SU
FABRICACIÓN O ELABORACIÓN POSEAN UN VALOR ESPECIAL.
DEFINIR EL VALOR COMERCIAL DE LAS ALHAJAS Y JOYAS, MEDIANTE LA

INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE PIEZAS COMPARABLES A LAS ESTUDIADAS EN
CUANTO A: MATERIAL, ESPECIFICACIONES, DIMENSIONES, FORMAS, DISEÑO,
COLOR, PESO Y CALIDAD DE LOS OBJETOS ESTUDIADOS.
PARA ESTABLECER EL VALOR COMERCIAL DE LAS PIEZAS QUE POR SUS

CARACTERÍSTICAS PROPIAS Y SU FABRICACIÓN O ELABORACIÓN POSEAN UN
VALOR ESPECIAL, SE DEBERÁ REALIZAR UNA INVESTIGACIÓN DEL MERCADO
ESPECÍFICO.
129
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CRITERIO 1821
AVALÚO PARA EL PAGO DE DAÑOS DE BIENES DISTINTOS A LA TIERRA
OBJETIVO:
DETERMINAR CON BASE EN CICLOS DE PRODUCCIÓN EN FORMA REGIONAL Y

SEMESTRAL LOS VALORES MÍNIMOS Y MÁXIMOS DE CULTIVOS CÍCLICOS Y NO
CÍCLICOS, ÁRBOLES, MADERAS PRECIOSAS, ASÍ COMO CERCAS Y BARDAS QUE
RESULTAN AFECTADOS POR OBRAS DE INFRAESTRUCTURA QUE LLEVAN A CABO
DEPENDENCIAS O ENTIDADES DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.
ESTABLECER SEMESTRALMENTE LOS VALORES MÍNIMOS Y MÁXIMOS DE

REFERENCIA MEDIANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO, COSTOS DE
PRODUCCIÓN DE LOS CULTIVOS A AFECTAR EN SUS ETAPAS DE
ESTABLECIMIENTO, CRECIMIENTO Y COSECHA, TIPIFICANDO SU CALIDAD DE RIEGO
(BOMBEO O GRAVEDAD) Y TEMPORAL.
CONFORME AL TIPO DE CULTIVO CÍCLICO ANALIZAR Y FIJAR LOS PRECIOS POR

LABORES DE CULTIVOS (MAQUINARIA, MANO DE OBRA); INSUMOS; INTERESES;
RENTA DE LA TIERRA; Y EN EL CASO DE NO CÍCLICOS, EN FORMA ADICIONAL
CALCULAR COSTOS DE MANTENIMIENTO; CURVAS DE PRODUCCIÓN Y PRECIOS
RURALES PROMEDIO PARA, CON ELLO, CALCULAR EL LUCRO CESANTE Y EL VALOR
PRESENTE NETO.
130
cabin
PARA EL CASO DE MADERABLES, CONSIDERAR COSTOS DE VIVEROS; LABORES DE

CULTIVO (MAQUINARIA, MANO DE OBRA); INSUMOS; INTERESES; RENTA DE LA
TIERRA Y PARA EL CASO DE CERCAS Y BARDAS, COSTOS DE OBTENCIÓN DE
MATERIALES; RENDIMIENTOS DE COLOCACIÓN Y PRECIOS DE INSUMOS.
CONSIDERAR PARA EFECTOS DE EMISIÓN DE LOS TABULADORES QUE LOS

CULTIVOS CONTEMPLEN EL 90% DE LA SUPERFICIE SEMBRADA A NIVEL NACIONAL;
DEL 10% RESTANTE EL 90% POR INTENSIDAD ECONÓMICA Y, A SU VEZ, EL 10% DE
ESTE ÚLTIMO LA SUPERFICIE SEMBRADA MAYOR DE 1000 HAS., ASÍ COMO LAS
APORTACIONES QUE REALICEN LOS USUARIOS DE LOS MISMOS EN LAS
REUNIONES SEMESTRALES PREVIAS A SU EMISIÓN.
131
cabin
CRITERIO 1921
RATIFICACIÓN DE VALORES
OBJETIVO:
RATIFICAR VALORES DE AVALÚOS DICTAMINADOS, SOLICITADOS POR

DEPENDENCIAS Y ENTIDADES DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL PARA
COMPRA O VENTA Y CUYAS NEGOCIACIONES NO HAYAN CULMINADO DENTRO DE
LA VIGENCIA DEL DICTAMEN VALUATORIO.
FORMULAR LA RATIFICACIÓN DE VALORES DE AQUELLAS OPERACIONES

INMOBILIARIAS EN QUE SEAN PARTE LAS DEPENDENCIAS Y ENTIDADES DE LA
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL RESPALDADAS CON DICTÁMENES DE LA
CABIN Y CUYO OBJETO SEA REGULARIZAR Y FORMALIZAR LA COMPRA O VENTA DE
INMUEBLES.
LAS RATIFICACIONES DE VALORES SE HARÁN ÚNICAMENTE CUANDO SE CUENTE

CON UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA FIRMADO ENTRE LAS PARTES, PACTADO
DENTRO DE LA VIGENCIA DEL DICTAMEN Y DEL LÍMITE DE PRECIOS FIJADO POR LA
CABIN, A EFECTO DE CONCLUIR LA FORMALIZACIÓN DE LA ESCRITURA, ASÍ COMO
CUANDO HAYA UN ACUERDO DEL ÓRGANO DE GOBIERNO DE LA ENTIDAD
PARAESTATAL PARA VENTA O CESIÓN DONDE SE ESTABLEZCA UNA FECHA
DETERMINADA, EN LA QUE EXISTA DICTAMEN DE CABIN O, EN SU DEFECTO,
OPINIÓN FAVORABLE DEL ÓRGANO DE CONTROL INTERNO QUE INDIQUE LA
JUSTIFICACIÓN Y PROCEDENCIA DE LA PRORROGA SOLICITADA.
132
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CAPÍTULO 4
METODOLOGÍAS
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4.1 AVALÚO PARA LA CONCESIÓN DE MONUMENTOS

HISTÓRICOS
Antecedentes.
El Instituto Nacional de Antropología e Historia, el Consejo Nacional para la

Cultura y las Artes, y el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura, dan en
concesión inmuebles o locales ubicados en el interior de monumentos
arqueológicos, históricos y artísticos.
De tal manera, es preciso determinar el monto de la contraprestación de

inmuebles históricos catalogados, que sean del interés de la Administración
Pública Federal para ocuparse en concesión.
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales artículo 63, fracción IV.
Ley Federal de Derechos, en su artículo 232.
Reglamento de CABIN, artículo 15, fracción XIV.
Sobre la base de lo anterior se realizará el avalúo del inmueble histórico

catalogado, que la Administración Pública Federal resuelva concesionar, al cual
se le aplicará la tasa anual que corresponda según la Ley Federal de Derechos.
133
cabin
Metodología.
La presente metodología se aplicará en los trabajos valuatorios de los

Criterios Técnicos:
323 Avalúo para la concesión de monumentos históricos catalogados.
829 Avalúo para la venta de inmuebles históricos catalogados.
Investigación previa del estado de conservación del inmueble en estudio:
❖ Se investigará la situación de la estabilidad estructural del edificio y en caso

necesario se solicitará un Dictamen Estructural.
❖ Estado funcional actual del edificio.
❖ Monto de inversión requerida en caso de ser necesario efectuar reparaciones

al inmueble.
❖ Tiempo requerido para realizar las reparaciones.
Una ves realizada la investigación previa del estado de conservación del

inmueble, se realizará la investigación de mercado de terrenos como de
inmuebles similares, en zonas inmediatas o mediatas, para efecto de contar con
un soporte de datos de operaciones realizadas en la venta o renta de bienes
inmuebles (o de ofertas reales susceptibles de homologar) que sirva para la
determinación de los valores de compra-venta de las propiedades en estudio.
134
cabin
La investigación de mercado para terrenos debe contemplar predios

comparables apropiados con tendencias físicas, económicas, jurídicas y sociales
similares al valuado. Con factores de ubicación, uso de suelo, superficie y
topografía entre otros, que puedan ser homologados al terreno sujeto. Se
deberán delimitar los predios homogéneos, recopilar y analizar antecedentes,
determinar el valor unitario de cada predio, calcular las deficiencias y por último
definir el valor del terreno sujeto.
La investigación de mercado de inmuebles, tiene como fin obtener una

estimación de valor de una propiedad comparando el bien que se valúa con
ventas recientes de propiedades cercanas. Estas propiedades deben ser
similares en uso, ubicación en la zona de estudio, estado de conservación,
sistema constructivo, tipo de diseño, calidad de construcción y materiales
empleados, superficie construida, número de niveles, instalaciones propias y
edad.
Teniendo como base los datos obtenidos en la investigación de mercado, se

procederá a calcular el valor neto de reposición del inmueble en estudio a través
de los factores y coeficientes de demérito adecuados a cada rubro y tomando en
cuenta la clasificación que hace el Instituto de Antropología e Historia, de
acuerdo a sus elementos arquitectónicos y de construcción más relevantes, a su
importancia histórica, así como el estado en que se encuentran: original,
remodelado o reconstruido.
De acuerdo a la investigación de inmuebles similares en renta, se procederá a

calcular a través de la productividad determinada, el valor de capitalización de
rentas del inmueble en estudio; tomando en cuenta que los gastos mensuales
son mayores que un inmueble moderno y que la tasa de capitalización depende
de la dificultad de rentar un edificio antiguo o que puede ser rentado por
cantidades bajas.
Una vez definido el monto total conclusivo, se le aplicará la tasa anual

correspondiente como pago según la Ley Federal de Derechos.
135
cabin
En el caso de que el inmueble en estudio se pretenda desarrollar una actividad

financiera, comercial o de servicios, el valor del mismo, al cual se le aplicará la
tasa anual que le corresponda, se debe determinar mediante la valuación de
proyectos, y para tal efecto se aplicarán factores de ponderación relativos a la
clasificación, giro, superficie, ubicación relativa, forma, frente, horario de servicio
del inmueble a concesionar, afluencia y nivel socioeconómico de la gente.
Finalmente se concluye con el valor que indique el criterio técnico

correspondiente, debiendo considerar todos los aspectos metodológicos.
136
cabin
4.2. AVALÚO DE TERRENOS UBICADOS EN ZONAS

AGROPECUARIAS
Antecedentes.
Debido a la necesidad de conocer el valor mínimo o máximo de los terrenos

agropecuarios para su enajenación, adquisición ó cualquier otra operación que realicen
o requieran las dependencias o entidades de la Administración Pública Federal, se hace
imprescindible contar con un dictamen de valor y en este sentido, es la CABIN, quien
tiene a su cargo la práctica de los avalúos de los predios en zonas agrícolas,
ganaderos, agroindustriales o forestales.
El avalúo para este tipo de terrenos debe contemplar un análisis integral del predio en
estudio, sus aspectos agrológicos y productivos, así como su ubicación e influencias
que sobre el mismo se tengan por obras de infraestructura general, cercanía o
colindancia a desarrollos urbanos, suburbanos, industriales y turísticos
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales, artículo 63, fracciones I y VIII.
Reglamento de la CABIN, artículos 15, fracciones I y IV.
Ley de Expropiaciones.
Ley Minera y su Reglamento.
137
cabin
Metodología.
La presente metodología se aplicará en los trabajos valuatorios de los Criterios

Técnicos:
422 Avalúo de terrenos en zonas que han perdido su homogeneidad,

periféricos, con vocación agropecuaria y de transición al medio suburbano
o urbano.
423 Avalúo de terrenos para fijar el valor máximo de adquisición, para dación
en pago.
425 Avalúo para determinar el valor de oportunidad de terrenos.
426 Avalúo de terrenos vacantes que sean adjudicados a la Administración

Pública Federal.
521 Avalúo de terrenos ubicados en zonas que manifiestan un mercado activo

de tierras agropecuarias.
524 Avalúo de terrenos afectados por ocupación superficial o servidumbre de

paso.
525 Avalúo de terrenos afectados por ocupación superficial o servidumbre de

paso con pérdida de potencialidad.
622 Avalúo para la determinación del monto de indemnización por

expropiación de predios de propiedad particular a partir del 1° de enero de
1994.
624 Avalúo para la determinación del monto de indemnización por

expropiación de predios de propiedad particular decretadas a partir del 1°
de enero de 1994 en adelante y no pagadas en su oportunidad.
724 Avalúo para determinar el monto de indemnización por expropiación de

bienes ejidales o comunales que sean del interés de la Administración
Pública Federal.
727 Avalúo de predios para ocupación superficial o servidumbre de paso.
138
cabin
728 Avalúo de predios para ocupación superficial o servidumbre de paso (Ley

Minera y su Reglamento).
1221 Avalúo Maestro.
Para la formulación y el desarrollo de los avalúos de terrenos agropecuarios se debe

seguir el siguiente procedimiento:
➢ ALCANCE.- el alcance valuatorio debe cubrir todos y cada uno de los

elementos que integran el criterio técnico, en los términos definidos por la
CABIN. El perito deberá revisar cuidadosamente la base informativa con los
datos del predio a valuar referentes a su posesión legal, ubicación, superficie,
linderos y colindancias, deberá hacerse acompañar por personal del
promovente para la localización exacta del terreno a valuar. Considerar a
petición del promovente, aquellos bienes distintos a la tierra que se
encuentren en el terreno en estudio, los cuales derivan de la relación
proporcionada por la dependencia o entidad y la inspección ocular que se
realice y a su vez, contemplar el estado físico de las mejoras al terreno y a las
construcciones que puedan ser afectadas y que deban ser consideradas por
indicaciones del promovente.
➢ ANTECEDENTES.- El perito deberá anotar en el formato del predictamen, los

datos referentes al número secuencial, la fecha de recepción, el asunto, el
solicitante, la fecha del avalúo, el número de oficio con la fecha de solicitud
por parte del promovente.
➢ UBICACIÓN.- Una vez que se entreguen al perito valuador, externo los

antecedentes proporcionados por el promovente, éste ubicará política y
geográficamente el predio en estudio, detectando vías de comunicación tales
como carreteras federales y estatales; caminos revestidos, terracerías o
brechas, puentes e infraestructura en general; de igual forma, se identificarán
poblados cercanos al terreno y el grado de influencia que sobre el mismo se
139
cabin
tengan por obras de infraestructura general o cercanía a desarrollos urbanos,

suburbanos e industriales. Durante la inspección física, el perito sobre la base
de los planos topográficos y croquis de localización proporcionados, deberá
cotejar, en la medida de lo posible en su totalidad, los linderos y colindancias
del predio en estudio y establecer los puntos de referencia que permitan
determinar la clasificación y usos del terreno en estudio.
➢ CLIMATOLOGÍA.- Se deberá recabar los datos relacionados con los climas,

las temperaturas y las precipitaciones medias anuales, la longitud, latitud, la
altura media sobre el nivel del mar y los fenómenos diversos que inciden en la
producción agrícola, ganadera y forestal, todo lo cual se constata
principalmente con las cartas de climas publicadas por el INEGI y con
publicaciones especializadas relativas al sistema de clasificación
climatológica de Koppen. (modificadas por Enriqueta García).
➢ CARACTERISTICAS AGROLÓGICAS .- Es importante en el análisis y

descripción de las características agronómicas y agrológicas, que el perito
defina la textura del suelo y la capa arable. Otros aspectos importantes que
deberán identificarse son la topografía y el relieve del terreno, la
humidificación, las características del suministro de agua al suelo durante el
ciclo productivo de cultivos; la pedregosidad, a través de la cuantificación y
tamaño de piedra que se encuentra en la capa arable; la permeabilidad,
misma que se refiere a la rapidez o lentitud con que fluye o escurre el agua a
través de la tierra.
➢ SITUACIÓN LEGAL.- Se deberá obtener información acerca de los

antecedentes y la situación legal del predio ó restricciones del uso, permisos
de uso o explotación del agua, permisos de explotación forestal entre otros,
misma información que se complementará en aquellos casos donde se
detecta invasión o algún conflicto que manifieste la zona.
➢ CULTIVOS Y RENDIMIENTOS EN LA ZONA.- Obtener información sobre los

cultivos importantes en la región con datos de producción. Mencionar los
140
cabin
cultivos más importantes, así como su rendimiento por hectárea, para

terrenos comparables.
➢ VEGETACIÓN DOMINANTE EN LA ZONA.- Se deberá tipificar la vegetación

natural de la zona; dada la gran diversidad de microclímas y características
bióticas y edáficas que presenta el país por lo que resultan diferentes
ecosistemas que condicionan el establecimiento o desarrollo de cultivos
útiles. El tipo de vegetación se podrá consultar también en las “Cartas de
Vegetación y Uso Actual” publicadas por el INEGI y en su caso obtener datos
de la Comisión Técnica Consultiva para la determinación regional de los
coeficientes de agostadero (COTECOCA). En el caso de bosques y selvas,
con propósitos maderables, será determinante que la región y zona específica
sean consideradas como de explotación de maderas; que el predio en estudio
con potencial maderable cuente con el programa de extracción autorizado y
vigente y en uso de agostadero sus coeficientes.
➢ USO Y POTENCIAL DEL SUELO.- cuando se observe tierra en transición de

uso o se identifique potencial debido a la influencia urbana o suburbana, se
deberá sustentar el área que se afecte, en base a Planes de Desarrollo
Urbano; el crecimiento histórico de la población; el crecimiento histórico y el
observado de la economía de la localidad, zona o región en estudio y se
incorporará cualquier otro elemento que soporte la potencialidad mencionada
de la tierra, así mismo cuando el terreno sea utilizado para un fin distinto y
tenga un uso potencialmente agrícola.
➢ CLASIFICACION DEL PREDIO.- Se deberá identificar el tipo de suelo de

acuerdo a la clasificación que tiene la SAGAR: riego, agostadero, cerril, de
humedad, o de temporal (en sus diferentes tipos)
➢ INVESTIGACIÓN DE MERCADO.- Una vez realizada la inspección del

terreno e identificadas sus características, se procederá a realizar una
141
cabin
investigación del mercado de predios comparables al del estudio en cuanto a

clasificación, vocación productiva, superficie, características agrológicas y
agronómicas, ubicación o influencia de obras de infraestructura general y
cercanía a los centros de abasto y de consumo. La investigación de mercado
será amplia de conformidad con los criterios técnicos emitidos por esta
Comisión, estudiando primeramente la vecindad inmediata y en ausencia de
mercado, se hará en la vecindad mediata; las referencias de mercado deben
expresar datos tales como: clasificación del suelo igual al que se valúa y en la
medida de lo posible con superficies semejantes, datos relevantes que sirvan
para su plena identificación y ubicación, permanencia de la oferta en el
mercado o de preferencia operaciones de compra venta realizadas, nombre
del informante y datos suficientes para su localización o comunicación
telefónica, fecha de la investigación, croquis de referencias y del terreno en
estudio. Con objeto de sustentar el trabajo valuatorio, se deben anexar las
fotografías correspondientes al predio en estudio y las de los terrenos que
corresponden a la investigación de mercado, tales que muestren sus
características y condiciones generales y particulares. Así mismo anexar un
croquis de localización de cada uno de ellos. Con los datos obtenidos de la
investigación de ofertas de mercado se realizará una homologación del
comparable que resulte como el mejor, de las diferencias encontradas entre
ellos. Los datos correspondientes a la investigación de mercado incluye la
ubicación de los demás predios, colonias o centros de población; poblado,
municipio y entidad federativa; superficie, calidad del terreno, uso de suelo y
valores resultantes de oferta y demanda, para su debida homologación.
Sin embargo, se debe de considerar lo siguiente:
Problemas en la investigación:
pocas muestras de oferta
dificultad de homogeneización y
verificación
reducida clasificación catastral
bajo movimiento mercantil de predios
no hay oferentes especializados
142
cabin
El método de mercado, mide el valor a través de un valor central, es

decir mediante la investigación de terrenos comparables en la que se
determina un eje real en el que se distribuye el valor de las ofertas o
muestras del estudio. Condición de lo anterior es:
➢ Que la información sea confiable.
➢ Que los vendedores y compradores estén dispuestos a llegar a un valor

similar al investigado.
➢ En la medida de lo posible que los datos sean de operaciones realizadas.
Por medio del estudio de mercado correspondiente y mediante la investigación y

consideración de los elementos antes señalados, se obtiene su valor comercial,
bajo las condiciones de productividad, características físicas y ubicación real del
mismo.
➢ ANÁLISIS DE PRODUCTIVIDAD.- Es importante como referencia y apoyo,

considerar en cada uno de los trabajos valuatorios, el valor del terreno por
su productividad. La obtención de información de producción en cuanto a
costos y rendimientos, así como los demás puntos que se señalan en los
cuadros anexos, deberá hacerse preferentemente de registros particulares
del propietario, en el caso de no contar con ellos deberá recurrirse a la
información estadística oficial disponible para la zona, dejando en el
expediente referencias de la misma, esta información oficial requerirá
ponderar si las condiciones del predio se asemejan con las de la zona.
➢ CONSIDERACIONES PREVIAS.- El perito deberá analizar los aspectos

jurídicos, físicos, económicos, sociales y políticos, su influencia en el
análisis de valores, explicar el proceso de la metodología utilizada y el
desarrollo de su trabajo antes de emitir el valor definitivo del dictamen.
143
cabin
➢ CONCLUSIONES.- Finalmente, se concluye con el valor del terreno que

indique el criterio técnico correspondiente, el cual invariablemente será el
valor de mercado, debiendo considerar todos los aspectos metodológicos
adecuados para este fin.
144
cabin
4.3 AVALÚO DE TERRENOS URBANOS
Antecedentes.
Existen terrenos urbanos, que son del interés de la Administración Pública Federal, para efectos de su
adquisición, enajenación o permuta. La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, tiene entre sus funciones la
elaboración de los dictámenes valuatorios, para la determinación de los valores máximo de adquisición ó mínimo
de venta de terrenos de propiedad particular o del dominio privado gubernamental.
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales en sus artículos 63, fracciones I, II y VII.
Ley de Expropiación, artículo 10.
Reglamento de la CABIN, artículo 15 fracción I, II y IX.
Metodología.
La presente metodología se aplicara en los trabajos valuatorios de los Criterios

Técnicos:
321 Avalúo para concesión de terrenos de propiedad federal.
421 Avalúo de terrenos urbanos cuyas características son homogéneas y

bien definidas, de propiedad particular o del dominio gubernamental.
422 Avalúo de terrenos en zonas que han perdido su homogeneidad,

periféricos, con vocación agropecuaria y de transición al medio
suburbano o urbano.
145
cabin
423 Avalúo de terrenos para fijar el valor máximo de adquisición, para

dación en pago.
424 Avalúo de terrenos ocupados por asentamientos humanos en forma

irregular
425 Avalúo para determinar el valor de oportunidad de terrenos.
426 Avalúo de terrenos vacantes que sean adjudicados a la


predios de propiedad particular a partir del 1 de enero de 1994.
732 Avalúo de terrenos nacionales para ser enajenados por la Secretaría de la

Reforma Agraria.
En términos generales, el valor de los terrenos a valuar se determinará con base a la realización de una
investigación del mercado inmobiliario de predios comparables al del estudio, que permita identificar y
establecer los valores en que se están ofertando las ventas y pactando las enajenaciones de terrenos;
consignando el tiempo de permanencia de las ofertas y la fecha de las operaciones realizadas. Además de
considerar las condiciones actuales, perspectivas físicas, políticas, sociales, económicas y jurídicas del
predio; tomando en cuenta entre otros los siguientes aspectos físicos:
• Ubicación en la zona y en la manzana.
• Topografía y condiciones del subsuelo.
• Dimensiones y superficie.
• Forma y proporción.
• Uso de suelo actual autorizado.
146
cabin
• Infraestructura urbana y servicios públicos, tanto en cantidad como en

calidad.
• Afectaciones y restricciones sujetos a régimen de propiedad ó por los

programas de desarrollo urbano vigentes.
• Investigación de programa y proyectos importantes dentro de la zona, que

pueden incidir en el valor.
• Influencia ó cercanía de focos de contaminación.
• Densidad de población.
• Intensidad de construcción permitida.
El análisis de cada uno de los factores mencionados y su interrelación en

conjunto, a través de una homologación, permitirá la determinación de los
valores de mercado adecuados a cada caso.
En entidades se tomará como referencia el valor catastral y el valor publicado, en

su caso, en las tablas respectivas. Pero únicamente como un dato o parámetro,
debido a que los valores resultantes son muy variables con respecto a los
comerciales.
En el Distrito Federal y la mayoría de los municipios del Estado de México,

existen planes y cartas de desarrollo urbano, que proporcionan los datos del uso
del suelo autorizado para cada zona. Para el caso de terrenos urbanos de
poblaciones del interior de la República en las cuales no se cuenta con planos o
publicaciones que determinen el uso de suelo y la intensidad de construcción; es
necesario acudir a las Oficinas de Desarrollo Urbano y de Catastro, para recabar
la información necesaria y poder así determinar de que manera se afectaría el
valor del terreno en estudio.
En el caso de que los predios a valuar posea un uso de suelo definido como área
verde, se determinará el valor comercial del terreno, con base a la investigación
147
cabin
de mercado al cual se le aplicará un castigo del 50 %, lo anterior derivado de la

potencialidad y aprovechamiento del uso del suelo que posee el predio en
estudio con respecto a las ofertas investigadas.
Adicionalmente al valor determinado a través de la investigación de mercado y

de acuerdo al criterio de valuación establecido por la CABIN, cuando sea
necesario, se complementará el estudio realizado con un análisis por el método
residual, considerando el mejor y mayor uso potencial o el mejor proyecto
factible para el comprador, y de acuerdo a los aspectos financieros, tiempos de
ejecución y comercialización.
Los proyectos analizados tendrán básicamente un carácter de referencia y

únicamente cuando no sea posible obtener resultados de una investigación de
mercado, dadas las particularidades del predio en estudio, estos valores podrían
sustentar el dictamen correspondiente.
148
cabin
4.4 AVALÚO DE TERRENOS DE UN DESARROLLO TURÍSTICO

TENIENDO COMO BASE LA METODOLOGÍA PARA REALIZAR UN
AVALÚO MAESTRO
Antecedentes.
Cuando existe la necesidad de determinar valores mínimos de referencia que

permitan rangos de negociación para tramos identificados de terrenos con uso
de suelo turístico, para la enajenación de los mismos a promotores inmobiliarios,
incluyendo construcciones y bienes distintos a la tierra de propiedad federal, se
empleará la metodología para realizar un avalúo maestro.
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales, en su artículo 63.
Reglamento de la CABIN, artículo 15, fracción I.
Metodología.
La presente metodología, se aplicará en los trabajos valuatorios del Criterio

Técnico:
1221 Avalúo Maestro.
La determinación de los valores mínimos de venta que permitan la enajenación

de los lotes del destino turístico para el desarrollo de proyectos puntuales en este
ámbito, así como de actividades de apoyo al turismo, conforme a lo dispuesto
por el marco jurídico.
149
cabin
De tal forma que la metodología para el caso de la valuación de los lotes por
regularizar, es la de establecer los valores que puedan pagar las familias que los
ocupan, atendiendo a su nivel de ingresos y al plazo de pago.
1.-El punto de partida es el VALOR BASE que la CABIN señala en términos

unitarios para cada conjunto de terrenos a la venta en el destino turístico
analizado, cada conjunto integrado por lotes con iguales especificaciones de
aprovechamiento e igual calidad posible de proyecto.
El valor base de un conjunto de terrenos de iguales especificaciones de

aprovechamiento e igual calidad posible de proyecto representa la racionalidad
económica, entendida como la actitud de un inversionista comprador de un
terreno del conjunto analizado, que no está dispuesto a pagar por el terreno un
monto mayor que el que le garantice la factibilidad financiera de su proyecto. El
valor base en el dictamen se expresa en términos unitarios, para ser aplicado en
las negociaciones a la superficie de cada terreno del conjunto y obtener así el
correspondiente valor base en términos absolutos.
El cálculo del valor base resulta de la aplicación del método residual estático
que, a su vez, se basa en la práctica de las instituciones financieras que se
describe a continuación:
Las instituciones financieras evalúan las solicitudes de crédito

considerando, entre otras cosas, que el valor de la aportación del terreno
al proyecto se ubique en un determinado rango de participación en el total
de la inversión requerida, rango estimado por la experiencia de las propias
instituciones financieras. En caso de que este valor esté fuera del rango
citado, y a menos que exista una explicación que lo justifique, la institución
rechazará la solicitud de crédito, especialmente si el valor de aportación es
superior al límite superior del rango.
150
cabin
A partir de la práctica descrita, esta metodología pretende ubicar el valor mínimo

de venta de los terrenos dentro del límite inferior del rango aceptable por las
instituciones de crédito en la participación del valor de aportación del terreno en
la inversión total requerida por el proyecto. A continuación se describe esta
metodología.
a) Las especificaciones de aprovechamiento permiten definir el proyecto

prototipo de aprovechamiento del conjunto de terrenos analizados:
- El uso de suelo define el destino del proyecto: hotelero, habitacional

turístico, comercial, habitacional popular, industrial, etc.
- Los coeficientes de ocupación y de uso del terreno definen el tamaño del

proyecto.
b) Las características del sitio permiten determinar la calidad posible del

proyecto: si el sitio reúne condiciones adecuadas, propias y del contexto, el
proyecto puede aspirar a ser de gran calidad, y al contrario si las condiciones
son modestas; el ejemplo más obvio es la selección de calidad posible de
proyecto entre lotes con condiciones para proyectos habitacionales turísticos
y lotes para proyectos de habitación popular: los dos son habitacionales, los
dos tienen los mismos coeficientes de uso y ocupación, pero la ubicación de
cada uno de ellos es el que conduce a la diferencia entre uso habitacional
turístico y habitacional popular.
c) A partir de la definición del proyecto de aprovechamiento del terreno

analizado configurado por el destino, el tamaño y la calidad posible del edificio
por construir, se estiman las inversiones requeridas para la elaboración del
proyecto ejecutivo, la obtención de licencias y permisos, la construcción y los
gastos administrativos y financieros de la construcción.
151
cabin
d) Para el avalúo maestro de destinos turísticos, la participación del valor de

aportación del terreno en el total de la inversión del edificio por construir será
el valor base de la metodología; dentro del rango de participación aceptado
por las instituciones financieras para el valor de aportación del terreno, se
toma la mínima aportación para permitir que el factor de sitio sea siempre
mayor que uno.
e) La aplicación de la participación mínima, expresada en decimales, al monto

de las inversiones estimado conforme al párrafo c) de este apartado,
determina el valor base buscado.
2.-La CABIN establece los factores multiplicadores que se aplicarán al valor base
de cada terreno para determinar el valor mínimo de venta; el producto de los
factores multiplicadores determina el modificador del valor base, y los factores
son los siguientes:
Factor de Sitio.
Representa la preferencia del comprador ante la oportunidad de elegir un lote

dentro de un conjunto de lotes con igual base, iguales especificaciones de
aprovechamiento e igual calidad posible de proyecto. Esa preferencia depende
de las características de los lotes en oferta, que compiten entre sí solamente por
sus atractivos en relación con la calidad posible de proyecto.
La preferencia del comprador se basa en gran parte en la subjetividad, y para

efectos de que el personal de la entidad esté en aptitud de calificar cada lote, con
las variables y sus definiciones, criterios de calificación, ponderadores y rango de
valores que se describen a continuación, se configura un modelo de análisis que
representa las motivaciones más comunes de los compradores, y que permite
determinar numéricamente el factor de sitio.
152
cabin
Factor de avance de comercialización en el destino.
Este factor representa la conveniencia de la entidad, es decir, la posición de ese

organismo como comercializador de lotes urbanizados en los destinos turísticos
que forman su sistema, y para lo cual es procedente analizar las prácticas
acostumbradas por los promotores inmobiliarios privados.
La configuración de la velocidad de las ventas (lotes vendidos por unidad de

tiempo) en cualquier fraccionamiento, por pequeño o grande que sea, tiende a
comportarse como una campana de Gauss: la velocidad es baja al iniciarse las
ventas, alcanza un máximo aproximadamente a la mitad del lapso que tarda en
agotarse la existencia de lotes, y vuelve a disminuir hasta llegar a cero cuando
se agotan los lotes, y puede ser simétrica o asimétrica, pero muy marcada; las
estrategias de comercialización generalmente obedecen a las siguientes líneas
de desarrollo:
- Los promotores inmobiliarios de este tipo de proyectos establecen (en el

estudio de factibilidad correspondiente y en la formulación de sus
estrategias de comercialización) que el precio maduro de proyecto, con el
que se van a generar la mayoría de las ventas y, por ende, la mayoría de
los ingresos, es el precio que les permite competir con otros
fraccionamientos de iguales o similares características.
- El precio maduro es con el que se ofrecen los lotes a la venta en el tramo

del proyecto en que la velocidad de ventas es mayor.
- Para romper la inercia del reposo, al inicio de las ventas salen al mercado
con un precio menor al precio maduro, con descuentos de entre 15% y
20%.
- Superado el tramo de mayor velocidad de ventas, y por lo tanto asegurada

la rentabilidad del proyecto, disminuye la urgencia por vender y se
presenta una plusvalía en el fraccionamiento derivada de su ocupación,
por lo que los precios pueden elevarse por encima del precio maduro, en
153
cabin
porcentajes que varían según el avance en la construcción de inmuebles

en el fraccionamiento y en la conveniencia del promotor de concretar su
utilidad en el mayor o menor plazo posible.
Factor de competitividad del destino y afectación por avance de la

comercialización de FONATUR como sistema.
La entidad genera su propia competencia por ser único promotor de destinos

turísticos, competencia que, para efectos del presente, tiene que ver con la
atracción de inversionistas para la compra de terrenos y el desarrollo de
proyectos puntuales, competencia que en la dimensión de los inventarios de un
sistema, y con las condiciones y ventajas que impone y ofrece a los
inversionistas, no entran otros destinos, producto principalmente de promotores
privados que frecuentemente actúan sin coordinación entre ellos, aunque
físicamente coincidan en un sitio determinado.
Por tanto, el factor de competitividad del destino representa el esfuerzo de la

entidad, para lograr que exista un acompañamiento en la velocidad de ventas de
los diferentes destinos que forman un sistema, ofreciendo alternativas a los
posibles inversionistas, atractivas en términos de precios en los destinos
turísticos más rezagados, y atractivas en fortaleza en la factibilidad de los
proyectos en los destinos más avanzados, pudiendo compensar
sistemáticamente sus ingresos al vender más caro en los destinos más
avanzados.
3.- La CABIN establece las variables, los criterios de calificación, los

ponderadores y los rangos de calificación de las variables para dimensionar el
factor de sitio, el cual será calculado por el personal de la entidad encargada de
la comercialización, siendo de su responsabilidad la correcta aplicación de los
criterios, ponderadores y rangos establecidos.
154
cabin
4.-La CABIN establece los criterios y los límites para dimensionar el factor de
avance en la comercialización en el destino turístico analizado de terrenos con
iguales especificaciones de aprovechamiento e igual calidad posible de proyecto.
Este factor en la comercialización será seleccionado por el personal de la entidad
que labora en el destino turístico, siendo de su responsabilidad la correcta
aplicación de los criterios y los límites establecidos por la CABIN.
5.-La CABIN define el factor de competitividad del destino turístico dentro del
sistema el cual será afectado por el avance en la comercialización en el propio
sistema de terrenos, con iguales destinos de proyectos (Hoteleros, Residenciales
Turísticos, Comerciales, Industriales, etc.).
6.-El modificador del valor base es el producto de los factores y de la afectación

antes definidos.
7.-Finalmente, el valor mínimo de venta en un lote será determinado por personal

de la entidad, como resultado de multiplicar su superficie por el
aprovechamiento, así como por la calidad posible de proyecto y por el
modificador definido, siendo responsabilidad del promovente la correcta
aplicación del esquema general descrito.
La metodología descrita se ha desarrollado para satisfacer la necesidad de

establecer valores mínimos de venta de productos inmobiliarios (lotes
urbanizados con especificaciones y condiciones estrictas de aprovechamiento)
cuyos compradores potenciales son inversionistas que pretenden desarrollar en
ellos proyectos en los que el monto tiene relativamente una pequeña
significación, valor que, sin embargo, es determinante para la factibilidad
financiera de esos proyectos. Considera, además los objetivos y políticas de la
entidad.
Finalmente, se concluirá con el valor señalado por el criterio respectivo.
155
cabin
4.5 AVALÚO DE TERRENOS OCUPADOS POR ASENTAMIENTOS

HUMANOS EN FORMA IRREGULAR
Antecedentes.
Las dependencias y entidades del sector Público, tienen la necesidad de

determinar el valor mínimo de venta de terrenos de su propiedad ocupados por
asentamientos humanos de forma irregular.
Para poder determinar un valor adecuado sobre el que tienen los terrenos en
dichas condiciones, se recurre a la costumbre jurídica que sirve de base para
fijar los valores de predios ocupados o invadidos por personas que no justifican
la posesión del predio.
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales en su artículo 63, párrafo cuarto.
Ley Federal de Derechos.
En base a lo anterior se realizará el avalúo del inmueble ocupado por

asentamientos humanos de forma irregular.
Se debe investigar la antigüedad de la ocupación irregular, si existen

construcciones realizadas en el predio, los aspectos físicos, políticos,
económicos, sociales y jurídicos que impacten en valor.
Así mismo considerar el riesgo que tenga el posible comprador y el vendedor

para conservar la posesión del terreno.
156
cabin
Contemplar los gastos necesarios para la recuperación o regularización de la

posesión.
Metodología.
La presente metodología se aplicará en los trabajos valuatorios del Criterio

Técnico:
424 Avalúo de terrenos ocupados por asentamientos humanos en forma

irregular.
Se realizará la investigación de mercado de terrenos comparables, en zonas

inmediatas o mediatas, para efecto de contar con un soporte de datos de
operaciones realizadas en la venta de predios susceptibles de homologar, que
sirva para la determinación de los valores de compra-venta de las propiedades
en estudio.
La investigación de mercado para terrenos debe contemplar predios

comparables apropiados con tendencias físicas, económicas y sociales similares
al valuado. Con factores de ubicación, uso de suelo, superficie, topografía,
potencial de explotación, servicios públicos, influencias por obras de
infraestructura general que puedan ser homologados al terreno valuado. Se
deberán delimitar los predios homogéneos, recopilar y analizar antecedentes,
determinar el valor unitario de cada predio, calcular las deficiencias y por último
definir el valor del terreno en estudio.
En caso de ser un terreno suburbano o en transición, considerar la cercanía o

colindancia a desarrollos urbanos, suburbanos e industriales.
157
cabin
Se debe fijar un VALOR de acuerdo al riesgo que corra tanto el comprador como
el vendedor para lograr los beneficios que genera una verdadera propiedad, esto
es tener la posesión del inmueble y hacer con la misma lo que a sus intereses
convenga, de acuerdo al uso del suelo autorizado.
Se determinarán los porcentajes de riesgo que corren tanto el comprador como

el vendedor, porcentajes que afectarán el valor comercial, se estima que puedan
correr el mismo riesgo, pero que tengan también el mismo beneficio, para el caso
de que tengan éxito en la recuperación del inmueble.
Otro aspecto que se debe tomar en cuenta son los gastos que se tengan que
hacer para lograr la recuperación del inmueble por medio de la vía conciliatoria o
judicial. Si fuese por la vía conciliatoria, de acuerdo a la partes en negociación,
se fijará un monto con base a los intereses de cada una.
Para el caso de una desocupación por la vía judicial, se tomarán en cuenta los
gastos de los honorarios de abogados, los que genere un litigio de esta
naturaleza y que tienen que ser cubiertos y en un momento dado los gastos que
produzca la diligencia de lanzamiento. El total de los gastos señalados, se
calcularán como un porcentaje que se debe de restar al valor comercial.
Finalmente se concluye con el valor del predio que indique el criterio técnico
correspondiente, debiendo considerar todos los aspectos metodológicos.
158
cabin
4.6 AVALÚO PARA OBTENER EL VALOR DEL TERRENO O FRANJA DE

TERRENOS AFECTADOS POR EL DERECHO DE VÍA O SERVIDUMBRE DE PASO
Antecedentes.
Existen terrenos que pueden ser afectados por el desarrollo de proyectos

económicos, industriales y de servicios, así como transporte de hidrocarburos o
transmisión de energía eléctrica de la Administración Pública Federal. Cuando
esto sucede, es función de la CABIN el determinar el valor máximo a pagar por la
adquisición de los predios afectados.
Marco jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales, artículo 63.
Reglamento de la CABIN, artículos 15, fracción II.
Metodología.
La presente metodología, se aplicará en los trabajos valuatorios de los

524 Avalúo de terrenos afectados por ocupación superficial o

servidumbre de paso.
525 Avalúo de terrenos afectados por ocupación superficial o

servidumbre de paso con pérdida de potencialidad.
727 Avalúo de predios para ocupación superficial o servidumbre de paso.
159
cabin
728 Avalúo para predios para ocupación superficial o servidumbre de paso (ley
minera y su reglamento).
Se identifica plenamente la longitud a valuar con el fin de dividirla con tantos

tramos y subtramos de terrenos como cambios en las características de los
mismos se identifiquen y que sean necesarios, dado que también el derecho de
vía o la servidumbre de paso, atraviesan diversos terrenos pertenecientes a
personas que tienen diferente naturaleza jurídica y por ende, se encuentran
sujetos a los distintos regímenes que regulan la propiedad tales como, Pública
Federal, Pública Estatal, Pública Municipal, Ejidal, Comunal y Privada. Y de las
características físicas del uso de suelo observado, tales como: urbanas,
suburbanas, industrial, habitacional, rural, agrícola de riego, agrícola de temporal
y agostadero entre otros.
Es conveniente señalar que con los propietarios de los terrenos solamente se

tiene gestionado el derecho de vía o la servidumbre de paso, por lo que el
propietario tiene la facultad de usar, disfrutar y disponer del terreno y si lo
permite el régimen jurídico al que este sujeto su predio, el propietario puede
inclusive enajenarlo a otra persona con las limitaciones de uso impuestas a la
fracción correspondiente al derecho de vía, que principalmente son: no excavar,
construir o sembrar cultivos o arboles de raíz profunda.
La división en tramos y subtramos se realiza en dos niveles:
Nivel 1.- Se lleva a cabo una inspección de campo sobre el eje del derecho de
vía o servidumbre de paso, con la finalidad de identificar plenamente las
características de la zona y el impacto urbano en los tramos, para así determinar
sus límites físicos.
Nivel 2.- En el trabajo de gabinete se concluye con el cadenamiento definitivo de

los tramos, apoyándose con el trabajo de campo y la información topográfica que
la dependencia presente.
160
cabin
Se toman fotografías por kilómetro y tipos de tramo diferenciando el uso del

suelo, para integrar un informe fotográfico completo, acorde al cadenamiento e
identificando cada fotografía sobre un croquis de localización.
La investigación de mercado que permite conocer el valor comercial, se realiza

en forma paralela a la investigación de campo y se lleva a cabo en las zonas
aledañas al trazo del derecho de vía o servidumbre de paso en un radio de 5
kilómetros, para identificar ofertas de venta y renta de terrenos similares a los
que se tienen.
Existen ocasiones en que el derecho de vía o servidumbre de paso atraviesa

propiedades con diversos regímenes jurídicos, razón por la cual se señala lo
siguiente:
Régimen de propiedad pública federal.
Para los predios afectados, se aplica en este caso la Ley Federal de Derechos,
específicamente su artículo 232, fracción VIII, inciso C.
Régimen de propiedad pública estatal o municipal.
La obligación del monto de los derechos a pagar se establece de acuerdo con la

normatividad fiscal que se tenga.
Régimen de propiedad privada y ejidal.
Para determinar el valor del tramo o en su caso la renta mensual por el derecho
de vía o servidumbre de paso, se considera la pérdida de potencial de los
161
cabin
terrenos por los cuales atraviesa, éste se multiplica por el valor comercial
obtenido vía investigación y por la tasa de capitalización de la zona para que el
resultado sea el valor de la renta mensual por el derecho de uso de vía o
servidumbre de paso.
Finalmente una vez identificados y determinados los tramos en que se divide la

longitud total del derecho de vía o servidumbre de paso, se efectúan los análisis
necesarios para así obtener los valores tanto de renta como de venta por su uso.
Cuando un terreno es afectado por terceros y como resultado de esta afectación

no puede ejercer plenamente el uso de suelo máximo permitido, el terreno
reduce su potencialidad máxima permitida por dicho uso de suelo; a esto se le
denomina pérdida de potencialidad.
El factor de pérdida de potencialidad de un terreno mide la pérdida de

potencialidad del terreno y es la relación entre el valor del terreno considerando
las restricciones impuestas por una afectación a su uso del suelo y el valor del
terreno considerando el uso pleno del máximo potencial que le permite a su uso
del suelo.
El factor de pérdida de potencialidad de un terreno se calcula mediante el

análisis de dos residuales aplicados al terreno en estudio; el primer residual
considera su uso pleno (R1); y en el otro, su uso limitado resultado de las
afectaciones (R2) de uno menos el resultado de la división entre los valores que
resulten de estos dos residuales (R2/R1) se obtiene un factor denominado factor
de pérdida de potencialidad; al multiplicar este factor por el valor comercial del
terreno se obtiene, el valor de la pérdida de potencialidad del terreno.
162
cabin
4.7 AVALÚO DE INMUEBLES
Antecedentes.
Valuar un bien inmueble es determinar la medida de su poder de cambio en

unidades monetarias y en un momento dado. La valuación de inmuebles en
general, se funda en el conocimiento de los bienes a valorar en disciplinas como:
economía, desarrollo urbano, sociología, legislación, ingeniería de costos,
finanzas, administración y estadística.
Es común que se utilicen los términos de bien raíz o propiedad inmueble de

manera indistinta, descripciones de carácter legal más que físico o económico,
pero estrictamente hablando, bien raíz es la tierra y sus mejoras y bien inmueble
son los derechos sobre una parte de la tierra con o sin mejoras (intereses que se
obtienen).
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales, artículo 63, fracción I, II y VII.
Reglamento de la CABIN, artículo 15 fracción I, II, V, VI, VII, IX, X, XI, XII, XIII y
XIV.
Metodología.

821 Avalúo de inmuebles de la Administración Pública Federal para su

venta.
822 Avalúo de inmuebles que sean del interés de la Administración

Pública Federal para su compra.
163
cabin

inmuebles por causa de utilidad pública.
824 Avalúo de inmuebles de la Administración Pública Federal para efectos

de aseguramiento.
827 Avalúo de inmuebles de la Administración Pública Federal para efectos

de estados financieros.
829 Avalúo para la venta de Inmuebles Históricos Catalogados.
830 Avalúo para determinar el valor de oportunidad de inmuebles.
831 Avalúo de inmuebles que sean del interés de la Administración Pública

Federal para su permuta.
832 Avalúo de inmuebles vacantes que sean adjudicados a la

Metodología.
Identificar las fuerzas de valor o características de la propiedad en estudio así

como los factores que pueden influir en él. Visitar el bien inmueble en estudio y
checar sus colindancias, superficie de terreno y áreas construidas; como
consecuencia de la inspección al inmueble, se debe contar con la información
necesaria sobre materiales utilizados, tipo, tamaño, número de niveles en su
caso, estado de conservación, calidad de los acabados y de la construcción,
edad e instalaciones especiales cuando las tenga.
Encontrar en el mercado de la zona mediata o inmediata, las propiedades

comparables en tipo de construcción, clasificación y acabados, recientemente
vendidas ó que se estén ofreciendo en venta.
164
cabin
Homologar las propiedades comparables en tipo de construcción, clasificación y

acabados, con la propiedad en estudio y hacer en su caso, los ajustes por
diferencias. Una vez aplicado el método de mercado, se procede a definir los
factores de demérito que son: edad, conservación, uso general, proyecto, vida
útil, mantenimiento y obsolescencia técnica y que se utilizarán a fin de estar en
condiciones de homologar la propiedad valuada con la que se considere la más
comparable de la investigación de mercado realizada.
Determinar un valor de la propiedad a la fecha del avalúo.
Realizar el análisis por el método de capitalización de rentas contemplando lo

siguiente:
• Hacer una estimación del ingreso potencial bruto del inmueble.
• Deducir un margen por desocupación y no pago de alquiler.
• Calcular la cantidad de ingreso bruto efectivo.
• Hacer una estimación de los gastos operativos.
• Deducir los gastos del ingreso bruto efectivo, para obtener el ingreso neto
de operación derivado del inmueble en estudio.
• Una vez que se conoce el ingreso neto operativo de una propiedad, se

debe buscar el porcentaje de rendimiento (porcentaje de capitalización), y
se determina comparando la relación entre el ingreso neto de operación y
el valor de venta de propiedades similares que han sido vendidas en el
momento en que se lleva a cabo el cálculo.
Se aplica la fórmula establecida para estos fines y se obtiene el valor del

bien inmueble por el método de capitalización de renta.
165
cabin
Efectuar el estudio que conduzca a conocer el valor físico o neto de reposición

del bien que se está valuando a través del siguiente proceso:
Una vez determinado por la investigación de mercado el valor del terreno, se

procede a establecer el valor correspondiente a las construcciones, instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias por medio de precios
unitarios vigentes ajustados por los factores de premio o castigo. La suma de
estos conceptos nos define el valor físico o neto de reposición.
En el caso de que el avalúo sea de un inmueble dedicado a una actividad

comercial, se deberá tomar en cuenta el número de locales, la afluencia de
público, tipo de local o de centro comercial, nivel socioeconómico de los usuarios
y permanencia.
Finalmente, se concluye con el valor que corresponde al criterio respectivo.
166
cabin
4.8 AVALÚO DE INMUEBLES COMO DACIÓN EN PAGO
Antecedentes.
Se trata de una operación atípica de compra – venta de

inmuebles que corresponde a una situación de coyuntura en la
que para valuar se imponen condiciones económicas, financieras
y de administración, que rebasan la operación normal de una
entidad.
Lo anterior genera repercusiones en sentido recíproco:
▪ El transmisor del bien o institución que efectúa la dación, requiere vender

inmediatamente, o no ha podido realizar su enajenación en forma conveniente
en los plazos establecidos.
▪ En contrapartida, el receptor del bien no tiene contemplado la incorporación

del mismo como parte de su estrategia de operación y si en cambio al
adquirirlo desearía enajenarlo en forma prácticamente inmediata.
Consecuentemente, se genera un impacto en la fijación del valor:
Al momento de la adquisición, se determina un valor máximo de compra

contemplando como hipótesis y variables exógenas el mínimo riesgo para
realizar su venta con base en las características del inmueble valuado y un plazo
máximo de venta a que estaría obligado el receptor para su posible
desincorporación.
167
cabin
Marco Jurídico.
Reglamento de la CABIN, artículos 15, fracción I.
Metodología.
La presente metodología se aplicará en los trabajos valuatorios del

Criterios Técnico:
826 Avalúo para determinar el valor de inmuebles como dación en pago.
Encontrar en el mercado de la zona mediata o inmediata, las propiedades

comparables en tipo de construcción, clasificación y acabados, recientemente
vendidas ó que se estén ofreciendo en venta.
Homologar las propiedades comparables con la propiedad en tipo de

construcción, clasificación y acabados, con la propiedad en estudio y hacer en su
caso, los ajustes por diferencias. Una vez aplicado el método de mercado, se
procede a definir los factores de demérito que son: edad, conservación, uso
general, proyecto, vida útil, mantenimiento y obsolescencia técnica y que se
utilizarán a fin de estar en condiciones de homologar la propiedad valuada con la
que se considere la más comparable de la investigación de mercado realizada.
Identificar las fuerzas de valor o características de la propiedad en estudio así

como los factores que pueden influir en él. Visitar el bien inmueble en estudio y
checar sus colindancias, superficie de terreno y áreas construidas; como
consecuencia de la inspección al inmueble, se debe contar con la información
necesaria sobre materiales utilizados, tipo, tamaño, número de niveles en su
caso, estado de conservación, calidad de los acabados y de la construcción,
edad e instalaciones especiales cuando las tenga.
Determinar un valor de la propiedad a la fecha del avalúo.
168
cabin
Realizar el análisis por el método de capitalización de rentas contemplando lo

siguiente:
• Hacer una estimación del ingreso potencial bruto del inmueble.
• Deducir un margen por desocupación y no pago de alquiler.
• Calcular la cantidad de ingreso bruto efectivo.
• Hacer una estimación de los gastos operativos.
• Deducir los gastos del ingreso bruto efectivo, para obtener el ingreso neto
de operación derivado del inmueble en estudio.
• Una vez que se conoce el ingreso neto operativo de una propiedad, se

debe buscar el porcentaje de rendimiento (porcentaje de capitalización), y
se determina comparando la relación entre el ingreso neto de operación y
el valor de venta de propiedades similares que han sido vendidas en el
momento en que se lleva a cabo el cálculo.
Se aplica la fórmula establecida para estos fines y se obtiene el valor del

bien inmueble por el método de capitalización de renta.
Efectuar el estudio que conduzca a conocer el valor físico o neto de reposición

del bien que se está valuando a través del siguiente proceso:
Una vez determinado por la investigación de mercado el valor del terreno, se

procede a establecer el valor correspondiente a las construcciones, instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias por medio de precios
unitarios vigentes ajustados por los factores de premio o castigo. La suma de
estos conceptos nos define el valor físico o neto de reposición.
169
cabin

comercial, se deberá tomar en cuenta el número de locales, la afluencia de
público, tipo de local o de centro comercial, nivel socioeconómico de los usuarios
y permanencia.
➢ Un aspecto importante a considerar en los parámetros arriba descritos,

estriba en el factor RIESGO, mismo que puede conllevar a definir un posible
escenario de valuación y de análisis partiendo del valor que presenta el predio
en términos de adquisición, para lo cual deberá contemplarse que un intervalo
de confianza que va desde el valor mínimo de compra en función del Valor
Neto de Reposición, tanto del terreno como de las construcciones, hasta un
valor máximo de adquisición considerando su capitalización de rentas y/o el
análisis del mejor proyecto posible.
Para efectos de cálculo del valor dentro de los trabajos a desarrollar; la

secuencia de pasos a seguir en su análisis será la que a continuación se indica:
1. El valor del terreno menos el costo de demolición de las construcciones en el

caso de que estas estuvieran en mal estado, o en su defecto el valor neto de
reposición del inmueble, de acuerdo a la investigación de mercado en la zona
inmediata o mediata, definirá el posible valor máximo de adquisición para
dación en pago a favor del adjudicatario.
2. A dicho valor se le deberá descontar el costo del dinero invertido durante el

plazo en que no pueda venderse, considerando para dicho fin las tasas
bancarias pasivas imperantes al momento de análisis valuatorio.
3. Del valor que arroje, se descontará el monto del impuesto predial a pagar
durante el plazo en que se pretenda vender el bien inmueble.
170
cabin
4. Adicionalmente, se considerarán y restarán los gastos de administración,

mantenimiento, venta y de escrituración del inmueble, con el propósito de
definir en términos netos el valor máximo de compra del inmueble.
5. Es de señalarse que en el caso de que dicho bien no sea prioritario para el

adjudicatario el valor máximo de compra constituirá el valor piso o mínimo de
venta que deberá considerar el promovente para establecer el espacio de
negociación y su posible desincorporación.

comercial, se deberá tomar en cuenta el número de locales, la afluencia, tipo de
local o de centro comercial, nivel socioeconómico de la gente y su permanencia.
Finalmente se concluye con el valor que corresponde al criterio respectivo.
171
cabin
4.9 JUSTIPRECIACIÓN DE RENTAS
Antecedentes.
La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, conforme a lo establecido en la

Ley General de Bienes Nacionales, tiene como propósito intervenir en las
distintas operaciones inmobiliarias en las que sea parte la Administración Pública
Federal.
Para el caso de arrendamientos, la intervención de la CABIN se manifiesta en la

determinación de los valores, ya que debe establecer un máximo si la
Administración Pública Federal arrienda como inquilina, y un mínimo cuando
alquila como arrendadora, esto es, debe justipreciar el importe de la renta que se
pague ó se cobre según el caso, salvaguardando en primera instancia los
intereses de la Administración Pública Federal, pero sin lesionar los intereses de
la ciudadanía.
A efecto de que una justipreciación facilite la toma de decisiones, deben

considerarse tanto en lo general como en lo particular las variables que inciden
en los valores tales como:
• El comportamiento general del mercado con respecto al tipo de inmueble

de que se trate y los márgenes de negociación permisibles en cada caso.
• Ubicación, zona y características físicas del inmueble en particular y el

entorno urbano en el que se localiza.
172
cabin
• Comportamiento de la economía urbana y de sus perspectivas, tiempo de

oferta de los inmuebles dentro del mercado y demanda real.
• Superficie y distribución arquitectónica, tanto del inmueble en estudio

como de los comparables.
• Edad, calidad de construcción y estado de conservación.
• Uso de suelo, Planes de Desarrollo, Normas Municipales y Reglamentos

que inciden en la potencialidad de los inmuebles en arrendamiento.
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales, artículo 63, fracciones V y VI.
Reglamento de la CABIN, artículo 15, fracción III.
Lineamientos para el arrendamiento por parte de las dependencias o entidades

de la Administración Pública Federal, en su carácter de arrendatarias.
Metodología.

921 Justipreciación de renta nueva de inmuebles que realizan las

dependencias y entidades de la Administración Pública Federal.
922 Actualización de la Justipreciación de renta de inmuebles

contratados por las dependencias y entidades de la Administración
Pública Federal.
173
cabin
Rentas Nuevas.
• En cualquier caso deberá realizarse una inspección ocular para constatar

el estado físico y la funcionalidad del inmueble, esta inspección no deberá
comprender únicamente al inmueble, si no también su contexto urbano o
zona de influencia.
• Realizar una investigación de mercado, de renta de inmuebles y

considerar los antecedentes y condiciones actuales; perspectivas físicas,
políticas, económicas, sociales y jurídicas del bien inmueble.
Calcular el VNR del inmueble y capitalizarlo a una tasa que permita establecer
una renta de referencia.
Tanto en el valor neto de reposición, como la rentabilidad de la inversión y el

valor fiscal, son referencias cuando existe un mercado activo, ya que la variable
básica para determinar el valor de renta, es el comportamiento del mercado y la
situación específica del inmueble dentro de éste.
Sin embargo, cuando el mercado se ve restringido, el valor neto de reposición y

a partir de éste, el cálculo de la rentabilidad de la inversión se convierte en la
variable básica para la determinación del importe de renta.
Las tasas aplicables para calcular la rentabilidad de la inversión (renta bruta), se

consideran en condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo, con apoyo en
publicaciones especializadas.
174
cabin
Actualizaciones.
En los casos en que se determina únicamente el incremento del importe de la

renta pagada en el ejercicio anual anterior, cuando el inmueble ha sido ocupado
por el mismo inquilino, se presentan básicamente dos casos:
• Cuando la actualización consiste en incrementar el importe de la renta

hasta por el porcentaje autorizado por los Oficios Circulares respectivos
publicados en el Diario Oficial de la Federación, siempre y cuando el
importe resultante no rebase los precios vigentes en el mercado a la fecha
de actualización.
• Cuando el propietario no acepta el porcentaje autorizado en el Diario

Oficial, o bien porque se ha pagado el mismo importe de renta durante
más de un año.
En ambos casos o cualquier situación particular, las limitantes siempre serán los
precios vigentes en el mercado a la fecha de actualización, cuando exista
mercado activo.
Dado que el dictamen de justipreciación de renta ya sea nueva o se trate de una

actualización es un documento que servirá de base para la toma de decisiones,
el contenido de éste deberá ser claro, objetivo y completo, por lo que de manera
enunciativa, cuando se trate de una justipreciación por primera vez o por cambio
de inquilino deberá consignar:
175
cabin
• Identificación, que en el caso de la CABIN corresponde al número

secuencial que se asigna cuando ingresa la solicitud de servicio y que es
la referencia para cualquier asunto relacionado con el inmueble.
• Fechas, tanto la de ingreso de la solicitud como la de elaboración de la

justipreciación.
• Datos del solicitante, dependencia o entidad federativa, funcionario, puesto

que ocupa, número y fecha del oficio de solicitud.
• Antecedentes, cuando el inmueble haya sido objeto de estudios anteriores

ó exista algún hecho relativo al mismo que influya en el estudio actual.
• Datos del inmueble, ubicación, uso del suelo, propietario y régimen de

propiedad, tipo de inmueble, medidas y colindancias, descripción general,
elementos constructivos, edad, vida útil remanente, estado de
conservación, calidad del proyecto con relación al uso que pretende
dársele, superficie por tipo de construcción o descubiertas, superficies
rentables y cualquier otro elemento de análisis.
• Datos de la zona, clasificación, tipo de construcción dominante, servicios

públicos, población, contaminación, vías de comunicación y cualquier otro
tipo de análisis.
• Desarrollo de los cálculos, valor neto de reposición, considerando el valor

comercial del terreno y con precios unitarios paramétricos la construcción
e instalaciones propias y especiales afectados por los factores de demérito
por edad y estado de conservación correspondientes, análisis
correspondiente o la justipreciación de renta nueva.
176
cabin
• Rentabilidad por capitalización, de la inversión, con base en el valor neto de

reposición, calculado y con la utilización de tasas brutas consideradas en
condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo a fin de que reflejen las rentas
brutas que generaría el capital invertido en el inmueble, colocado en otros
instrumentos productivos.
• Valor comercial de la renta con base en la investigación del mercado,

considerando inmuebles comparables en tipo, construcción, acabados,
características físicas, servicios públicos, ubicación, uso del suelo, etc.
• Ponderación de características extraordinarias como las suficiencias o

carencias de cajones de estacionamiento, acondicionamiento de las áreas
rentables con cancelería o cualquier otra adaptación.
177
cabin
4.10 JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA COMO NEGOCIO EN MARCHA DE LAS

ESTACIONES DE SERVICIO
(PROPIEDAD DE PEMEX – REFINACIÓN)
Antecedentes.
Determinar el valor de la renta mensual mínima a cobrar a solicitud de PEMEX –

Refinación de las gasolinerías. CABIN llevará a cabo la justipreciación requerida
con base en la metodología como negocio en marcha.
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales, artículo 63, fracción V.
Reglamento de la CABIN, artículo 15, Fracción III.
Metodología.

Técnico:
926 Justipreciación de renta determinada por el avalúo de proyectos o

avalúo de negocio en marcha.
Se determinará el Valor Neto de Reposición (VNR) de la estación de servicio,

para lo que se debe considerar todo lo existente en la unidad incluyendo; terreno,
equipos, construcciones e instalaciones realizadas tanto por PEMEX como por el
arrendatario.
178
cabin
El Valor Neto de Reposición (VNR) se obtiene a partir del Valor de Reposición

Nuevo (VRN) de las construcciones, los equipos e instalaciones ajustándolos en
función de su vida útil remanente, así como de los factores de demérito. Se hará
el análisis y la investigación de mercado de predios con ubicación, uso de suelo
y características comparables al del estudio ubicados en zonas inmediatas o
mediatas. A estos conceptos se les aplicarán las tasas de rendimiento que
establece CABIN.
TASA DE RENTA
CONCEPTO V,N,R, CAPITALIZACIÓN ANUAL
TERRENO $ R1 $
CONSTRUCCIONES $ R2 $
INSTALACIONES
ELECTRICAS $ R3 $
TOTAL $ $
METODOLOGIA A SEGUIR EN LA VALUACION ECONOMICA – FINANCIERA

PARA DETERMINAR EL VALOR DE LA RENTA
Se realizan varias corridas financieras bajo distintos escenarios, proyectando los

flujos operativos de ingresos y egresos basados en datos históricos de ventas de
combustibles de la estación de servicio en estudio, así como los porcentajes de
descuento (utilidad por m) que reciben actualmente los franquicitarios y los
ingresos reportados por la venta de lubricantes y otros conceptos como tienda,
lavado y engrasado, etc. Al igual que los costos inherentes a estas actividades.
En los registros históricos de ventas de combustible de la estación se considera

el volumen vendido y las estadísticas de PEMEX para cada tipo de gasolina a
precios actuales. Con el objeto de realizar el estimado a futuro de los ingresos,
se proyectan los volúmenes de venta futura mediante una tendencia lineal
obtenida por el método de los mínimos cuadrados.
179
cabin
En los diversos ejercicios o corridas financieras se toma como un egreso la renta

susceptible de ser pagada por el franquiciatario.
También se consideran depreciadas las inversiones realizadas por el

arrendamiento, por lo cual, en las corridas financieras, se tendrá en el año cero
un egreso igual al V.N.R. calculado, no se estima el valor patrimonial en el último
año de la proyección, ya que de acuerdo al contrato que establece PEMEX con
el arrendatario, todo lo que se instale sobre el terreno es propiedad de PEMEX.
El I.S.R., el impuesto al activo y el P.T.U., se calculan de acuerdo a las leyes

vigentes.
Se realizan ejercicios anuales en corridas financieras a 5, 7 y 10 años, sin

considerar costos o productos financieros y visualizando los efectos que
causarían los mismos y las desviaciones en un menos ó más 10% al pronóstico
de ventas.
En las corridas financieras la renta calculada será el resultado de cada una de

ellas, o sea es la diferencia del valor presente neto de ingresos y el valor
presente neto de egresos, después de obtener una tasa interna de retorno
(T.I.R.), adecuada para este tipo de negocio.
Estimación de los ingresos por venta de gasolineras.
La modificación del tipo y calidad de las gasolinas que expende PEMEX hace
que la estimación a futuro de los volúmenes de ventas se haga sólo a partir de
que se pusieron a la venta los actuales tipos de combustible como son la magna
y la premium.
Se propondrán los precios de venta vigentes de ambos tipos de gasolina.
180
cabin
Estimación de los ingresos de otros productos.
Conforme a indicadores de PEMEX, los ingresos por otros productos en

estaciones de servicio en donde hay venta de lubricantes, aditivos y existe una
tienda, ascienden a un 3.16% del monto de las ventas de gasolina.
Estimación de los costos de gasolina.
Los costos reales de la gasolina se obtienen deduciendo de los ingresos

correspondientes el 5.92% que PEMEX otorga a los concesionarios con
estaciones de servicio totalmente remodeladas.
Estimación de los costos de los productos adicionales.
Conforme a los indicadores de PEMEX, los costos de los productos adiciones

ascienden al 59% del monto de las ventas de esos productos, por lo que el
ingreso a la estación de servicio es del 41%.
Estimación de los gastos generales de operación.
Se consideran los que señalen los índices que proporciona la subdirección

comercial de PEMEX para estimar los gastos por impuestos locales, agua,
energía eléctrica, teléfono, etc.
181
cabin
Estimación de los gastos de sueldos y salarios.
Se estimarán los sueldos y salarios de la plantilla de personal, así como la

integración de la misma conforme a los índices estimados que proporciona
PEMEX.
Estimación de los gastos de mantenimiento.
Los gastos de mantenimiento se estimarán conforme a los indicadores que

proporciona PEMEX.
Estimación de los gastos por seguros.
Se estimarán conforme a los indicadores que proporciona PEMEX.
Estimación cuota anual de franquicia.
Se aplica el criterio de PEMEX que señala el 1% de los descuentos otorgados

por la empresa durante el año anterior, un monto que aunque se paga en enero
del año subsecuente, para este efecto debe considerarse como enterado en el
año en que se generó la utilidad.
Determinación de la renta.
Contando ya con el valor de renta mensual, determinado tanto con el valor neto
de reposición al igual que el de capitalización, se establecerá el flujo de ingresos
de la estación conforme a la proyección de los volúmenes históricos
proporcionados por PEMEX a lo largo de un horizonte de proyección de un
número determinado de años, que representa la vida útil remanente de la
estación de servicio en las condiciones actuales, o bien durante la vigencia del
contrato de arrendamiento.
182
cabin
Se establece para ese horizonte de proyección el flujo de gastos que determina

la plantilla de personal con sus sueldos y salarios estimados en un primer
conjunto de escenarios.
Se determinará el valor de la renta como el valor residual obtenido al aplicar al

proceso de actualización una tasa interna de retorno de un valor que haga al
negocio rentable precisamente en un monto preestablecido.
Se aplicará en cada escenario un distinto número de años por horizonte, hasta

obtener un flujo de rentas que se ajuste a la T.I.R. elegida.
Si ello no se logra, se pueden hacer simulaciones variando los ingresos en un

porcentaje predeterminado, así como promediando la renta determinada por
valor neto de reposición y las de los escenarios descritos.
Se obtendrán tanto los valores de renta mensual como valor inmobiliario de la

estación de servicio, lo mismo que la renta mensual de la misma como negocio
en marcha.
El valor definitivo se fija conforme al valor de las aportaciones de PEMEX y las

del arrendatario al funcionamiento de la estación de la misma como un negocio
en marcha, de modo que les proporcione una rentabilidad adecuada y
proporcional a sus respectivas inversiones.
183
cabin
4.11 JUSTIPRECIACIÓN DE RENTAS DE ESPACIOS Y LOCALES

COMERCIALES EN LAS TIENDAS ISSSTE
Antecedentes.
Durante el último trimestre de 1998, la CABIN, realizó la justipreciación de rentas

para los espacios y locales que operan en los centros comerciales: Vértiz, Lomas
Verdes y Villa Coapa, localizados en la Zona Metropolitana de la Ciudad de
México, desarrollándose para tal efecto una metodología, la cual se consideró
como la más apropiada para elaborar el dictamen respectivo de acuerdo a las
características del estudio.
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales, fracción V.
Reglamento de la CABIN, artículo 15, Fracción III.
Metodología.
La presente metodología de justipreciación de renta, parte de la realización de una

investigación de mercado de ofertas de renta de locales comerciales, ubicados en
centros comerciales de la ciudad ó región donde se ubique la sucursal en estudio,
que cuenten como ancla a tiendas de autoservicio (como las tiendas Comercial
Mexicana, Gigante, Bodega Gigante, Super G, Chedraui, Soriana, etc.). En caso de
que en la ciudad o región en particular donde se aplique la presente metodología
no se localice ningún centro comercial con estas características, la investigación de
mercado deberá basarse en locales ubicados en centros comerciales sin tiendas
ancla; en caso de que tampoco existieran estos centros comerciales, la
investigación se abocará a los locales comerciales existentes.
184
cabin
A partir de dicha información, se determina una renta promedio de locales

comerciales investigados (renta promedio de mercado), la cual es ajustada por
diversos factores, dando lugar a la renta de espacios y locales comerciales de la
tienda ISSSTE en estudio. Dichos factores de ajuste se establecieron de tal forma
que al multiplicarlos por la renta promedio de mercado, afectan o corrigen
elementos determinantes de la renta (por ejemplo, un valor de uno para cualquiera
de los factores significa que la renta investigada podría aplicarse en forma directa a
los locales del ISSSTE).
Los factores a los que se hace mención son los siguientes:
▪ Nivel de ventas
▪ Capacidad de compra
▪ Ubicación del local
▪ Giro comercial del local
▪ Superficie del local
Investigación de mercado de renta de locales comerciales de la ciudad o región.
Con la información obtenida de la investigación de mercado directa en locales en

centros comerciales con tiendas de autoservicio como anclas localizadas en la
ciudad ó región, se determina la renta promedio de mercado (RPM).
Determinación del factor de ajuste por distinto nivel de ventas.
Debido a que existen diferencias importantes en cuanto a los niveles de ventas

anuales, cuando son comparadas las tiendas privadas y las tiendas ISSSTE, se
determina un factor que al ser aplicado a la renta de mercado, considera tal efecto:
185
cabin
Factor por nivel de ventas (FV):
Pr omedioventas anuales por clienteTiendasISSSTE

FV =
Pr omedioventas anuales por clienteentiendasdeautoservicio
Determinación de la renta de las Tiendas ISSSTE de la ciudad o región.
La renta por metro cuadrado para las Tiendas ISSSTE se establece como el
producto de la renta de mercado que se obtiene y el factor por nivel de ventas (FV):
Re ntaISSSTE = RPM  FV
Determinación del factor de ajuste por capacidad de compra.
Para diferenciar la tienda en estudio dentro de las tiendas ISSSTE, se determina

un factor de ajuste que considera la capacidad de compra por cliente de dicha
tienda (FCC). Para esto, se deberán considerar las ventas anuales por cliente en la
sucursal en estudio y la sucursal con máximas ventas anuales por cliente dentro de
la cadena de tiendas del ISSSTE o en su caso, por estado.
Ventas anuales por cliente en la sucursal en estudio

Fcc =
Máximo de ventas anuales por cliente dentro de la cadena de tiendas del ISSSTE
Una vez calculado el factor de ajuste por capacidad de compra, se realiza el

producto entre este valor y el valor de la renta obtenida para las tiendas ISSSTE
(RISSSTE), obteniendo de esta forma, la renta para la tienda en estudio:
Re studio = RISSSTE  FCC
186
cabin
Determinación del factor de ajuste por ubicación
Para ajustar la renta de acuerdo a la ubicación específica del espacio o local

dentro, fuera o en la zona inmediata a la tienda (FU) se establecen los siguientes
valores:
FU Ubicación
0.70 Locales ó espacios externos con ubicación
no privilegiada
1.00 Locales ó espacios externos con ubicación
privilegiada
1.30 Locales ó espacios internos con ubicación
no privilegiada
1.60 Locales ó espacios internos con ubicación
privilegiada
Localización interna/externa. Se refiere a la localización específica del espacio o

local respecto a la tienda ISSSTE; localización interna si el local o espacio
comercial se encuentra dentro de la tienda; localización externa si el local se
encuentra fuera de la tienda pero dentro de las instalaciones de la Tienda ISSSTE.
Ubicación privilegiada/no privilegiada. Dependiendo de si el local o espacio

comercial investigado se encuentra en zonas de mayor o menor afluencia de
personas, éste es clasificado como local o espacio comercial con ubicación
privilegiada, así como local o espacio comercial con ubicación no privilegiada
(zonas con escasa afluencia de personas).
Ubicación Privilegiada
✓ Locales y espacios comerciales ubicados en los pasillos de entrada o salida de

las unidades de venta.
187
cabin
✓ Espacios localizados dentro del piso de venta.
✓ Espacios dedicados a la venta de productos básicos como una clasificación

única ya sea dentro ó fuera del piso de venta.
✓ Espacios y locales externos colindantes con las entradas y salidas de las

unidades de venta.
De esta manera, la renta de acuerdo a la ubicación específica (RU) queda

establecida como:
RU = Restudio  FU
Determinación del factor de ajuste por giro de negocio.
De la misma forma que la renta es afectada de acuerdo a la ubicación específica

del espacio ó local, se determina un factor que considere el giro del negocio del
local (FG). La siguiente tabla muestra los valores que se establecen para dicho
factor.
FG Giro
0.10 De índole social
0.90 Básico
1.00 No básico
2.00 Financiero
De acuerdo al giro del negocio del local, las tiendas ISSSTE clasifican los
productos a vender como:
1. Productos y Servicios Básicos

a) Carnes y pollo
b) Frutas y verduras
c) Pescados y mariscos
d) Salchichonería y lácteos
e) Panadería y repostería
f) Tortillería
188
cabin
2. Productos y Servicios Complementarios (no básicos)

a) Alimentos preparados
b) Cerrajería
c) Cocinas integrales
d) Dentista
e) Discos y cassettes
f) Dulcería
g) Estética y peluquería
h) Fotocopiado
i) Fotografía y revelado
j) Lavandería y tintorería
k) Óptica
l) Productos naturistas
m) Reparación de calzado
n) Reparación de electrodomésticos
o) Reparación de relojes
p) Rosticería
q) Servicios y productos de decoración
r) Telas y mercería
s) Veterinaria
t) Zapatería
3. Productos y Servicios Generales

a) Bonos del Ahorro Nacional
b) Boutique de regalos y alta costura
c) Computación y periféricos
d) Cortinas verticales y closets
e) Florería
f) Fuente de sodas
g) Helados de yoghurt y paletas
h) Instrumentos musicales
i) Joyería fina y de fantasía
j) Jugos naturales
k) Marcos, óleos y canceles
l) Palomitas de maíz y frituras
m) Perfumería
n) Pronósticos Deportivos, Lotería Nacional y similares
o) Publicaciones y revistas
p) Renta y venta de películas
q) Servicios telefónicos y telegráficos
189
cabin
4. Servicios Financieros
a) Cajero automático
b) Sucursal bancaria
5. Estacionamiento y lavado de autos
6. Otros compatibles con los anteriores, que sean previamente autorizados por el Comité
Institucional de Bienes e Inmuebles del ISSSTE.
Para fines de la presente metodología, las categorías se redujeron a las siguientes:
a) Productos y servicios básicos (productos y servicios básicos)

b) Productos y servicios no básicos (productos y servicios complementarios no
básicos y productos y servicios generales)
c) Servicios financieros
d) Servicios de índole social (TURISSSTE y Jubilados)
e) Estacionamientos
De esta manera, la renta de acuerdo a la ubicación y al giro (RUG) queda

establecida como:
RUG = RU  FG
Determinación del factor de ajuste por tamaño.
Se determina un factor que considera la superficie del espacio ó local (FS):
FS Superficie
0.90 Más de 100 m2
1.00 De 51 a 100 m2
1.20 De 11 a 50 m2
1.50 Hasta 10 m2
190
cabin
Determinación de la renta final.
La renta conclusiva que considera la ubicación, el giro y la superficie del espacio ó

local, queda establecida como:
RFinal = RUG  FS
El valor obtenido es la renta mínima que debe cobrar el Sistema Integral de

Tiendas y Farmacias, ISSSTE, por el espacio ó local comercial que se encuentra
en la tienda en estudio. Asimismo en esta renta dictaminada no se incluyen el
pago por el uso de los servicios que proporciona la tienda ISSSTE como son: agua,
energía eléctrica, mantenimiento, entre otros; tampoco incluye el uso del equipo
propiedad de la tienda ISSSTE (refrigeradores, frigoríficos, muebles, entre otros).
191
cabin
4.12 AVALÚO MAESTRO
Antecedentes.
Como una respuesta a la necesidad de valuar grandes superficies de terreno,

ya sea para la regularización de lotes de uso habitacional, lotes de uso
turístico en megaproyectos, como base para el cobro de derechos o para la
realización de grandes obras de infraestructura, como son: presas, puertos,
carreteras, aeropuertos, etc. la CABIN desarrolló el concepto de "Avalúo
Maestro".
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes, artículo 63.
Reglamento de la CABIN, artículo 5.
Metodología.

Técnico:
1221 Avalúo Maestro
Se tiene entonces, que por definición, el Avalúo Maestro no particulariza en

ningún predio, por lo que aquellos casos no contemplados en él, deberán
considerarse casos atípicos, y por lo tanto requerirán de un avalúo particular.
192
cabin
En el caso de las construcciones, el principio rector es el mismo, esto es, se

determinan valores promedio para construcciones tipo, quedando bajo la
responsabilidad de la Dependencia o Entidad solicitante, la aplicación de los
deméritos correspondientes al estado físico de las construcciones.
Las construcciones son los únicos bienes distintos a la tierra considerados

en el Avalúo Maestro, ya que para aquellos bienes tales como cultivos
(cíclicos y perennes), praderas, árboles maderables y cercas, la CABIN emite
semestralmente los tabuladores correspondientes.
Respecto al régimen de propiedad, el valor de los terrenos se determina

como un valor de referencia no diferenciado, ya que no considera éste, si es
privada, ejidal o comunal, en virtud de que por la naturaleza de estos
últimos, el trámite para su adquisición (por vía de la expropiación) difiere de
las operaciones de compra-venta para la propiedad privada.
Por la forma en que se realiza el avalúo, es importante señalar que pueden

presentarse dificultades adicionales en la negociación, debido a la velocidad
de comunicación entre los afectados, lo que inicialmente produce exigencias
de tipo especulativo, fenómeno que se puede observar desde la
investigación de mercado.
Finalmente hay que resaltar que no se investiga gravámenes o reservas de

dominio que pudieran tener los bienes valuados, por la misma razón de que
se determinan valores de referencia no diferenciados, en este caso por su
situación jurídica o fiscal.
Los resultados anotados en el presente dictamen valuatorio son:
a) Valor máximo y mínimo de terrenos
193
cabin
Se entenderá como el rango de valor de mercado dentro del cual se

encuentran la mayor parte de los terrenos estudiados de acuerdo a sus
características agrológicas similares, uso del suelo, clima, topografía,
hidrología, etc.
b) Valor de Reposición Nuevo de las construcciones (VRN)
Se entenderá como el valor de cotización o de mercado de una construcción

igual o equivalente, incluyendo el monto por concepto de materiales, mano de
obra, equipo, proyecto, permisos y licencias, etc.
c) Factor de Demérito (FD)
El factor de demérito refleja la vida útil consumida y el estado actual de los

bienes desde su instalación, o desde la última rehabilitación a la que han sido
sujetos. El demérito considera las condiciones de mantenimiento.
d) Factor Resultante (FR)
Es el resultado de restar a la unidad el factor de demérito: Fr = 1- FD
Análisis cartográfico y planeación del trabajo de campo.
La base informativa entregada por la Dependencia solicitante (copia

fotogramétrica en blanco y negro de la ubicación del trazo, planos de proyecto de
terracerías, escala 1:2000), se complementa con las Cartas Topográficas,
Edafológicas y de Climas del Instituto Nacional de Estadística, Geografía e
Informática, a efecto de realizar el análisis cartográfico preliminar, para definir los
tramos con características semejantes de topografía, edafología y clima. Cada
tramo generado se ubica en el trazo en estudio.
194
cabin
Lo anterior permite fijar objetivos y programar el trabajo de campo de acuerdo a

la estructura de las brigadas encargadas de su realización.
Trabajo de campo.
El trabajo de campo consiste en recorrer para verificar, y en su caso ratificar o

rectificar en los tramos predeterminados, las características definidas en el
trabajo de gabinete, (análisis cartográfico preliminar).
La inspección física realizada debe cubrir la longitud total desde el inicio del
cadenamiento hasta el final.
Uno de los objetivos del recorrido es la verificación de las características reales

del terreno y su identificación precisa en campo y en planos, a fin de determinar
su potencial dependiendo del uso del suelo actual.
Adicionalmente, se deben tomar fotografías de los terrenos con características

semejantes a lo largo del recorrido.
Se realiza una investigación de valores de mercado de terrenos en las zonas

próximas al trazo, dando como resultado un número considerable de
investigaciones de mercado, cubriendo una franja de 5 kilómetros a cada lado
del mismo. Lo anterior con objeto de conocer el comportamiento del mercado de
terrenos en el área de influencia del trazo y fuera de éste.
Por último, se lleva a cabo un reconocimiento de las construcciones que se verán

afectadas a lo largo del trazo en estudio a fin de identificarlas y tipificarlas de
acuerdo a los materiales y procedimientos constructivos que las caracterizan.
Esta inspección se debe documentar también con un anexo fotográfico.
195
cabin
Análisis de información.
A partir de los tramos determinados inicialmente y de los resultados del

reconocimiento físico en el campo, se identifican los tramos definitivos, su
ubicación y clasificación de acuerdo a sus características físicas y de su uso.
Para los diferentes tramos de terreno identificados, se elaboran fichas indicando

su cadenamiento inicial y final, incluyendo además los siguientes datos: uso de
suelo, clase de uso de suelo, características agrológicas (topografía, pendiente,
profundidad del suelo y pedregosidad), edafología (tipo de suelo, contenido de
materia orgánica, P.H., textura, color del suelo), clima (temperatura y
precipitación), altitud, vegetación o cultivos dominantes, calidad de las vías de
comunicación, localidad más cercana, municipio y entidad federativa.
Se analizan los resultados de las investigaciones de mercado para cada

clasificación de terreno, en relación a las características físicas y productivas de
terrenos similares, y se asignan los valores mínimos y máximos para cada uno
de los tramos.
Para las construcciones y obras complementarias, tipificadas según sus

materiales y procedimientos constructivos, se determina una identificación de los
principales conceptos de obra, mismos que se cuantifican a partir de volúmenes
estimados y de precios unitarios tomados de una publicación especializada, así
como los investigados en la zona. El valor de reposición nuevo (VRN) de cada
construcción.
Se identifican los tipos de construcciones así como los tipos de obras

complementarias, elaborando para cada una de ellas, una ficha que incluye sus
características constructivas principales y su valor de reposición nuevo unitario,
afectado por el índice interciudad.
196
cabin
El valor de reposición nuevo unitario que debe aparecer en cada ficha permitirá
calcular el valor de reposición nuevo de las construcciones conociendo la
superficie total construida o bien la cantidad total de obra, según la unidad de
que se trate.
Finalmente, y con objeto de contar con la herramienta que permita determinar el

valor real de las construcciones para su pago, se elaboró una tabla de deméritos
y un instructivo para su utilización, de tal manera que se identifique en campo el
estado de conservación de las construcciones y se apliquen los factores
correspondientes a los valores de reposición nuevos que aparecen en las fichas.
Los estados de conservación son fácilmente identificables, ya que sólo se
clasifican las construcciones en buena, regular, mala y ruinosa.
Análisis
1. Terrenos
a) Cartografía
El tramo de la autopista en estudio tiene una longitud total de 21.696203 Km,

ubicándose entre los cadenamientos 584+759.489 al Km 104+000.00.
Climas.
A lo largo del trazo se deben identificar los diversos climas, pertenecientes a los
grupos de climas Secos y Templados. De acuerdo a la Clasificación Climática de
Köppen, modificada por Enriqueta García.
197
cabin
CADENAMIENTO CLAVE DESCRIPCIÓN
Suelos
Los suelos del tramo a valuar de acuerdo con las cartas del INEGI deben ser
clasificadas, según el Sistema de Clasificación de Suelos FAO/UNESCO (1970),
modificado por la Dirección General de Geografía (INEGI):
CADENAMIENTO (Km) UNIDAD DE SUELO
Usos de Suelo.
Por otro lado, los usos de suelo que se identifican a lo largo del cadenamiento se
deben definir también:
Clases de uso de suelo.
La clasificación de los usos de suelo observados se realizó de acuerdo al Sistema

de Clasificación de la Capacidad Agrológica de la Tierra, 1968-1974. Este sistema
considera ocho clases de uso, en forma jerárquica, para clasificar un terreno o
suelo según su capacidad agrológica o capacidad de uso.
198
cabin
b) Visita de inspección
En esta se detectan y clasifican las principales unidades de suelo (LuvIsol

crómico, Vertisol pélico, Feozem háplico, etc.).
Los usos de suelo observados a lo largo del trazo se identifican ya sea: Agrícola
de temporal, agrícola de riego, agostadero, suburbano, etc.
Cuadro 1. Usos de suelo observados a lo largo del trazo
CADENAMIENTO USO DE SUELO OBSERVADO DISTANCIA

(KILÓMETROS) DIRECTAMENTE EN CAMPO (m)
c) Estudio de Mercado.
La investigación de mercado de los valores en diferentes tipos de terrenos con

características comparables a las de los terrenos afectados, se debe realizar
paralelamente a la visita de inspección.
Se analizó la relación de valores por unidad de superficie de los predios

investigados y consignados en el estudio de mercado, agrupándolos por el lugar
de investigación, de acuerdo a la clasificación de uso del suelo y por unidad de
superficie.
199
cabin
Posteriormente, se ordenan los valores del estudio de mercado para aplicarles

un análisis estadístico de frecuencia acumulada.
El análisis estadístico consiste en lo siguiente:
Inicialmente se clasifican las investigaciones de mercado de acuerdo a los usos

de suelo identificados, y guardando invariablemente una consistencia con las
clasificaciones realizadas en las etapas anteriores del avalúo maestro. En primer
lugar se analizan de manera independiente los terrenos agrícolas de riego,
agrícolas de temporal, agostadero y suburbano.
Una vez clasificados los datos se procede a su análisis a fin de conocer el

comportamiento de los valores por unidad de superficie a lo largo del total de
kilómetros estudiados y de esta manera identificar aquellos tramos en los cuales
se presentan demandas excesivas o fuera de la realidad del mercado regional.
Se realiza un análisis de la frecuencia simple con que se presenta cada uno de

los valores producto de la investigación, lo que permite conocer la media,
mediana, moda y desviación standard de estos.
A partir de los datos analizados se construye un histograma de frecuencias y una

curva de probabilidad acumulada de los valores para cada tramo tipo identificado
y se seleccionan los valores correspondientes al 30% de probabilidad de
ocurrencia para el mínimo y 90% de probabilidad para el máximo.
En segunda instancia, se debe incluir en el análisis una corrección que permite

reflejar el efecto del tamaño de los lotes ofertados, sobre la frecuencia de
ocurrencia simple de los valores. La frecuencia corregida se determina mediante
el cociente del área acumulada asociada a cada valor entre el área del lote
promedio. La consideración del lote tipo permite determinar el equilibrio
financiero que debe existir para el negociador entre las negociaciones que
pagará por debajo del mínimo y las que cubrirá por encima del máximo.
200
cabin
En este análisis también se procede a la determinación de la curva acumulada

de frecuencias y la definición de los valores mínimo y máximo para cada uso de
suelo estudiado, y que correspondieron al 30% y 90% de probabilidad
acumulada para el mínimo y el máximo respectivamente.
Los análisis tercero y cuarto se realizan bajo el supuesto de que los valores
demandados finalmente por los afectados tendrán un comportamiento que se
ajusta a una curva de distribución normal y se procede por tanto a obtener los
valores máximo y mínimo apoyándose en la determinación de intervalos de
confianza del 90% y el 95% a partir de la media, la desviación estándar y el
tamaño de la muestra en cada caso.
La comparación de las cuatro gráficas resultantes permite determinar los valores

técnicos de referencia máximos y mínimos de tal manera que cubrirán la mejor
forma posible los intervalos de confianza para las negociaciones que se van a
realizar.
Como parte de este análisis se realizan los ajustes necesarios para garantizar
una congruencia estadística, de tal manera que el intervalo definido incluya la
media, la mediana y la moda de los datos observados.
2. Construcciones.
a) Visita de inspección
Con el fin de tipificarse, en la visita de inspección se realiza el censo del cien por
ciento de las construcciones que van a ser afectadas, en el derecho de vía, por
la construcción del tramo. Se levantan las características constructivas, así como
los elementos que intervienen. Adicionalmente se levantan las obras
complementarias: cercas, bardas, pisos de cemento, etc.
201
cabin
b) Tipificación de Construcciones
La tipificación de las construcciones se debe realizar agrupándolas de acuerdo a

la calidad, tipo y materiales de los elementos constructivos, obteniéndose los
tipos básicos.
Una vez tipificados, de cada tipo, se selecciona una construcción representativa

para cubicarla y posteriormente, calcular los valores unitarios de los conceptos
que intervienen en la misma.
El valor total de la construcción se obtiene sumando el importe de cada uno de

los conceptos que equivale al Valor de Reposición Nuevo (VRN) total. El VRN
por metro cuadrado se calcula dividiendo el VRN total entre la superficie
construida.
De la misma manera se procede en el caso de las obras complementarias,

tipificándolas por sus elementos que intervienen.
c) Resultados
d) Valor Neto de Reposición
Para determinar el Valor Neto de Reposición de cualquier tipo de construcción,

se propone una tabla de factores resultantes (FR).
El valor neto de reposición de la construcción se obtendrá como el producto de

multiplicar el VRN unitario por la superficie construida y por el FR.
202
cabin
Tabla de factores resultantes
ESTADO DE FR CONDICIONES DE
CONSERVACIÓN HABITABILIDAD
RUINOSO
MALO
REGULAR
BUENO
e) Guía para la determinación del valor de las construcciones.
La guía para la determinación del valor de construcción, comprende cinco pasos

básicos:
Paso 1.
Se define la superficie construida del inmueble, tomándose ésta de acuerdo a los
metros cuadrados cubiertos.
Paso 2.
Se identifica el tipo de construcción de acuerdo a los materiales de los elementos
constructivos con que cuenta, comenzando con la cimentación, después la
estructura, los muros, los techos, los aplanados, los pisos, los baños, la
instalación eléctrica y por último la herrería, de acuerdo al cuadro de tipificación.
Paso 3.
Se selecciona el valor de reposición nuevo del inmueble correspondiente en la
última columna (VRN) del cuadro.
Paso 4.
Se identifica el factor resultante correspondiente de acuerdo al nivel de
conservación de la construcción observado según el cuadro anterior.
203
cabin
Paso 5.
Se obtiene el valor de la construcción como el producto de la superficie
construida (paso 1) por el valor de reposición nuevo unitario (VRN) (paso 3) por
el factor resultante (paso 4):
Resultados
1. Avalúo de los terrenos
La investigación de mercado de los valores en diferentes tipos de terrenos con

características similares a las de los terrenos afectados, se realiza paralelamente
a la visita de inspección.
Se analiza la relación de valores por unidad de superficie de los terrenos

investigados y consignados en el estudio de mercado, agrupándose por lugar de
investigación, de acuerdo a la clasificación de uso del suelo, por unidad de
superficie.
Posteriormente, se ordenan los valores del estudio de mercado para aplicarles

un análisis estadístico de frecuencia acumulada.
Se analizan por separado los datos correspondientes a terrenos agrícolas de

temporal, agrícolas de riego, agostadero y suburbanos. Se realiza además un
análisis global tendiente a centrar los resultados del estudio estadístico.
El cuadro siguiente muestra los resultados de los análisis:
Cuadro 2. Valores Mínimos y Máximos por tramo.
204
cabin
CADENAMIENTO USO DEL SUELO DISTANCIA SUPERFICIE VALOR MIN VALOR MAX
(Kilómetros) OBSERVADO (mts) (m2) ($/m2) ($/m2)
2. Fichas de uso del suelo
Para los diferentes tramos de terreno identificados, se elaboran fichas indicando

su cadenamiento inicial y final, incluyendo datos como estado, municipio,
localidad, uso del suelo, clima, temperatura media anual, precipitación pluvial,
altitud, vegetación y tipo de cultivo dominante.
Avalúo
CADENAMIENTO USO DEL SUELO DISTANCIA SUPERFICIE PRECIO MIN IMPORTE

(Kilómetros) OBSERVADO (mts) (m2) ($/m2) ($)
205
cabin
CADENAMIENTO USO DEL SUELO DISTANCIA SUPERFICIE PRECIO MAX IMPORTE

(Kilómetros) OBSERVADO (mts) (m2) ($/m2) ($)
Comentarios al Avalúo Maestro.
Si se cuenta con superficies reales, se aplicarán tal cual, en caso contrario se

utilizaran superficies aproximadas y/o mediadas tomadas en el lugar.
Conclusiones
El monto mínimo de referencia de los terrenos afectados

_________________________________ asciende a la cantidad de:
$_____________( 00/100 M.N.).
El monto máximo de referencia de los terrenos afectados

________________________________ asciende a la cantidad de:
$___________ (00/100 M.N.).
206
cabin
AVALÚO MAESTRO
ASPECTOS
METODOLÓGICOS
cabin
AVALÚO MAESTRO
VALORES MÁXIMOS
TABULADOR Y
VALORES MÍNIMOS
•CONSTRUCCIONES
•TERRENOS
•B.D.T.
cabin
AVALÚO MAESTRO
VISIÓN ESTRATEGIA DE NEGOCIACIÓN

INTEGRAL
?
PROGRAMA DE OBRA
OBRA
MESES
MESES
$
$
PAGOS A
CONSTRUCCIÓN
AFECTADOS
$ PROYECTO
$ AFECTADOS
-
-
-
cabin
MARCO JURÍDICO
AVALÚO MAESTRO
LEY GENERAL
ART. 63 VALOR
DE BIENES
MÁXIMO
NACIONALES
LEY
ART. 10 VALOR
DE
COMERCIAL
EXPROPIACIONES
LEY AGRARIA ART. 94 VALOR

COMERCIAL
cabin
BENEFICIOS
•EVITA COMPLICACIONES EN LA NEGOCIACIÓN

•NEGOCIAR EN VARIOS FRENTES
•FLEXIBILIDAD Y RAPIDEZ DE RESPUESTA AL EQUIPO NEGOCIADOR
•CONOCER UN APROXIMADO DEL MONTO A PAGAR
cabin
METODOLOGÍA DE AVALÚOS MAESTROS
IDENTIFICACIÓN INVESTIGACIÓN IDENTIFICACIÓN IDENTIFICACIÓN INVESTIGACIÓN

DE TIPOS DE DE MERCADO TRABAJO DE TIPOS DE DE BDT Y SUS DE $ DE
TERRENOS Y DE OFERTAS DE EN CAMPO CONSTRUCCION CARACTERÍSTIC INSUMOS
CARACTERÍSTIC TERRENOS ES AS AGRÍCOLAS Y
AS DE TIERRAS RENDIMIENTOS
EN LA ZONA
INVEST. DE
ANÁLISIS ANÁLISIS DE LA CARACT. TIPIFICACIÓN DE
AGRONÓMICO INVESTIGACIÓN POLÍTICAS, CONSTRUCCION
DE MERCADO SOCIO- ES
ECONÓMICAS,
AGRÍCOLAS Y
CLIMATOLÓGICA
S
DETERMINACIÓ DETERMINACIÓ VALORES NO ANÁLISIS DE CUANTIFICACI ANÁLISIS DE

N DE TRAMOS N DE PRECIOS CONSISTENTE P.U. POR TIPO ÓN DE LOS BDT
POR TIPO DE S VOLÚMENES
TIERRA DE OBRA POR
TIPO
ASIGNACIÓN DE VRN POR TIPO

VALORES A SI
CADA TRAMO
VALORES RESULTADOS VALORES VALORES

MÁXIMOS Y MÁXIMOS Y MÁXIMOS Y
MÍNIMOS DE MÍNIMOS DE MÍNIMOS DE
TERRENOS POR CONSTRUCCCIO BDT
TRAMO NES POR TIPO
cabin
CARACTERÍSTICAS METEOROLÓGICAS
HELADA
E F M A M J J A S O N D
GRANIZO
cabin
TRAMOS
NO. DE TRAMOS
SELVA BAJA
ZONA RIEGO TEMPORAL AGOSTADERO SUBURBANO TOTAL
CADUC.
TOTAL
cabin
CONSTRUCCIONES
CONCENTRADO GENERAL DE TIPIFICACIONES
NÚMERO DE VIVIENDAS POR TIPO Y TRAMO
KILOMETRAJE TOTAL
NÚMERO DE
VIVIENDAS
TIPO
O
A
B
C
CUADRO RESUMEN DE TIPIFICACIÓN
CARACTERISTICAS TIPOS DE CONSTRUCCIÓN

DE LOS TIPOS DE
A B C D
CONSTRUCCIONES
USO CASA CASA CASA BODEGA

PROYECTADO HABITACIÓN HABITACIÓN HABITACIÓN
No. DE NIVELES 1NIVEL 1NIVEL 1NIVEL 1NIVEL
altura por nivel 2.1 MTS 2.1 MTS 2.1 MTS 4.3 MTS (DOBLE ALTURA
prom.
TIPO DE PROVISIONAL PROVISIONAL PROVISIONAL
EN OBRA NEGRA
CONSTRUCCIÓN
CLASIFICACIÓN CORRIENTE ECONÓMICA ECONÓMICA ECONÓMICA
CIMENTACIÓN NO TIENE PIEDRA BRAZA Y DALAS PIEDRA BRAZA Y DALAS PIEDRA BRAZA Y DALAS
DE CONCRETO PARA DE CONCRETO PARA DE CONCRETO PARA
DESPLANTE DE MUROS DESPLANTE DE MUROS DESPLANTE DE MUROS
ESTRUCTURA ADOBE MURO DE CARGA CON MUROS DE CARGA CON MUROS DE CARGA CON
CASTILLOS Y CADENAS CASTILLOS Y CADENAS
REFUERZO DE CONCRETO DE CONCRETO
MUROS TABIQUE DE BARRO TABICÓN TABICÓN
BLOCK DE ADOBE
ROJO RECOCIDO
ENTREPISOS NO TIENE NO TIENE NO TIENE NO TIENE
TECHOS VIGAS DE MADERA LOSA DE CONCRETO DE NO TIENE TECHO DE LÁMINA DE

CON LÁMINA DE TEJA ASBESTO
15 CM DE ESPESOR
PISOS DE TIERRA EMPEDRADO EMPEDRADO Y/O EMPEDRADO Y/O

Y/O
CEMENTO CEMENTO CEMENTO
FACHADAS NO TIENE SIN APLANADO SIN APLANADO SIN APLANADO
ACABADOS SIN ACABADOS SIN ACABADOS SIN ACABADOS SIN ACABADOS
EQUIPOS E NO TIENE NO TIENE NO TIENE NO TIENE

INSTALACIONES
ESPECIALES
OBSERVACIONES
2
VRN / M
cabin
CUADRO DE OBRAS COMPLEMENTARIAS
CONCE DESCRIP UNID ALTU ESPE VR OBSERVACI

PTO CIÓN AD RA SOR N
$ ONES
BARD M
AS L
CERC M
AS L
M
L
OBR M
AS
HIDRÁUL L
ICAS
M
L
cabin
MONTO A PAGAR CONSTRUCCIONES
CONSTRUCCIONE TOTAL SUPERFICI PRECIO IMPORTE

2
TIPO
S CONSTRUID
E $/M TOTAL $
2
(PROMEDIO
A ENM ) V.R.N.
TOTAL
cabin
MONTO A PAGAR TOTAL
MÍNIMO MEDIO MÁXIMO
TERRENOS
CONSTRUCCIONES
TOTAL
cabin
BDT
TIPO DE NEGOCIACIÓN
•NEGOCIADOR SUAVE: EL NEGOCIADOR SUAVE

PREFIERE EVITAR EL CONFLICTO PERSONAL
HACIENDO CONCESIONES PRONTAS.
•NEGOCIADOR DURO: EL NEGOCIADOR DURO

PERCIBE CADA SITUACIÓN COMO UN
ENFRENTAMIENTO DE CARACTERES EN DONDE LA
PARTE QUE TOMA LAS POSICIONES MAS
EXTREMAS Y LAS MANTIENE DURANTE MAS
TIEMPO, LA PASARÁ MEJOR.
cabin
NEGOCIAR SOBRE POSICIONES
•YA SEA QUE LA NEGOCIACIÓN SEA SOBRE UN

CONTRATO, UNA DISPUTA FAMILIAR, O UN TRATADO DE
PAZ ENTRE NACIONES, LAS PERSONAS SE
COMPROMETEN EN FORMA RUTINARIA EN NEGOCIACIÓN
POR POSICIONES
•CADA PARTE TOMA UNA POSICIÓN, DISCUTE POR ÉSTA,
Y HACE CONCESIONES PARA LLEGAR A UN ACUERDO
•LA FORMA MAS COMÚN DE NEGOCIAR, DEPENDE DE
TOMAR - Y DESPUÉS CEDER - POSICIONES
SUCESIVAMENTE
•LA NEGOCIACIÓN POR POSICIONES NO CUMPLE CON EL
CRITERIO BÁSICO DE PRODUCIR UN ACUERDO
INTELIGENTE, EFICIENTE Y AMIGABLE
TIPO DE NEGOCIADOR
SUAVE DURO
LOS PARTICIPAS SON AMISTOSOS LOS PARICIPANTES SON
ADVERSARIOS EL OBJETIVO ES EL ACUERDO EL OBJETIVO ES LA VICTORIA
HAGA CONCESIONES PARA CULTIVAR LA RELACIÓN EXIJA CONDICIONES COMO
CONDICIÓN DE LA RELACIÓN
SEA SUAVE CON LA GENTE Y EL PROBLEMA SEA DURO CON LA GENTE Y

EL PROBLEMA
CONFÍE EN LOS OTROS DESCONFÍE DE LOS OTROS
CAMBIE FACILMENTE SUS POSICIONES PROFUNDICE EN SUS

POSICIONES
OFREZCA AMENACE
MUESTRE SU LÍMITE INFERIOR ENGAÑE ACERCA DE SU

LÍMITE INFERIOR
ACEPTE PÉRDIDAS PARA LLEGAR A UN ACUERDO EXIJA GANANCIAS PARA

LLEGAR A UN ACUERDO
BUSQUE UNA RESPUESTA: LA QUE ELLOS ACEPTARAN BUSQUE UNA RESPUESTA:

LA QUE USTED ACEPTARA
INSISTA EN UN ACUERDO INSISTA EN SU POSICIÓN
TRATE DE EVITAR UN CONFRONTAMIENTO DE TRATE DE GANAR UN DUELO

CARACTERES DE CARACTERES
CEDA ANTE LA PRESIÓN PRESIONE

cabin
NEGOCIACIÓN DE PRINCIPIOS
• PERSONAS: SEPARE EL PROBLEMA DE LAS PERSONAS
• INTERESES: CONCENTRESE EN LOS INTERESES, NO EN LAS POSICIONES
• OPCIONES: GENERE UNA VARIEDAD DE ALTERNATIVAS ANTES DE

DECIDIR QUÉ HACER
• CRITERIO: INSISTA EN QUE LOS RESULTADOS SE BASEN EN

PATRONES OBJETIVOS
cabin
4.13 AVALÚO DE MAQUINARIA Y EQUIPO
Antecedentes.
Para este tipo de trabajos valuatorios la CABIN determina el valor mínimo de la

maquinaria, equipo, mobiliario y vehículos entre otros activos, que las
dependencias y entidades pretenden llevar acabo mediante su enajenación,
venta, donación o permuta.
También realiza los avalúos de maquinaria, equipo y mobiliario para efectos de

reexpresión de estados financieros de empresas del estado y los particulares.
La gama de bienes a valuar es bastante amplia pues comprende entre otros;

aviones, vehículos tanto para el transporte de pasajeros como de carga,
maquinaria, equipo de oficina, mobiliario, herramientas, armarios y equipo en
general.
La valuación de bienes muebles que abarca la maquinaria, mobiliario, vehículos

y equipo, puede ser realizada en forma individual o agrupando por lotes de la
misma clase.
El valuador de acuerdo a lo solicitado por el promovente, valuara como activos

en operación, es decir, considerando que están instalados y suponiendo que
están produciendo utilidades, o bien, si se valuaran únicamente instalados (sin
operar) o suponiendo que serán desmontados y puestos a la venta en un periodo
de tiempo razonable.
La importancia de definir estos aspectos es fundamental, ya que de ello

dependerá, el o los valores que el valuador estimará.
207
cabin
Cuando se trata de un avalúo con propósito de desincorporación o reexpresión

de estados financieros, si se puede efectuar el avalúo de lotes.
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales, artículo 63, fracción VIII y 79.
Reglamento de la CABIN, artículos 15, fracción I, V, VII, X, XII.
Metodología.

1321 Avalúo de activos: maquinaria y equipo, mobiliario, equipo de oficina

y vehículos para efectos de venta.
1322 Avalúo de activos: maquinaria y equipo, mobiliario, equipo de oficina

y vehículos para reexpresión de estados financieros.
Normalmente para desarrollar un avalúo de maquinaria, equipo, mobiliario y

vehículos, se recurre a la utilización de dos métodos que son:
• Determinación del VNR (Valor Neto de Reposición)

• Valor Comercial
• Valor de Capitalización (sólo en ciertos casos).
208
cabin
En la utilización de cualquiera de los métodos mencionados anteriormente, se

lleva a cabo el cálculo de la depreciación, la cual comprende la depreciación
física que contempla el deterioro debido a la edad, la vida útil, el estado de
conservación y los efectos de la obsolescencia tecnológica.
La información sobre la maquinaria, equipo, mobiliario y vehículos, de donde se

parte para realizar el avalúo debe contener como mínimo lo siguiente:
• Nombre genérico
• Número de inventario
• Descripción
• Marca
• Modelo
• Número de serie
• Especificaciones generales
• Año de adquisición, etc.
Adicionalmente y, cuando proceda, deberá incluirse la bitácora de

mantenimiento.
• DETERMINACION DEL VNR (METODO DE COSTOS).
✓ Realizar la inspección física de los bienes a valuar de conformidad con el

inventario proporcionado por el promovente para verificar su existencia,
características y estado actual de conservación.
✓ En algunos casos y dependiendo del tipo de bien a valuar la inspección puede

ser minuciosa o por muestreo.
209
cabin
✓ Cada uno de los bienes en estudio es analizado y se estima su depreciación,

la cual incluye la edad, vida útil de producción y económica, estado de
conservación y obsolescencia tecnológica.
✓ Se obtiene el Valor de Reposición Nuevo (VRN) a través de la cotización de

un bien igual o equivalente, más los gastos en que se incurrirá por conceptos
de: derechos de importación, fletes, instalación y maniobras.
✓ El Valor Neto de Reposición (VNR), se determina a partir del VRN afectado

por los factores de demérito que resultan de lo apreciado en la visita de
inspección física, los cuales son de conservación, de obsolescencia y de
desgaste.
• VALOR COMERCIAL (METODO DE MERCADO).
Este método se basa en la recopilación en el mercado de datos relacionados con

los activos que se estén valuando.
También se le conoce como: “ método de comparación de ventas”.
El objetivo principal es determinar la deseabilidad de los bienes, para ello, se

investigan ventas u ofertas de activos comparables, que en ese momento existan
en el mercado, a fin de establecer una indicación del precio más probable de
venta en el caso de los activos que se están valuando.
Si los activos comparables no son iguales a los activos en cuestión, es preciso

realizar ajustes, para que se aproximen lo más posible al bien mueble en estudio.
210
cabin
Algunos de los ajustes que se realicen deben contemplar: edad, condiciones

físicas y la capacidad de producción.
El primer paso para obtener información de mercado es contactar con

vendedores de equipo usado para obtener precios de venta recientes o precios
de oferta actuales.
Es conveniente contactar varios proveedores ya que puede haber gran

diversidad de valores de mercado por diversas razones.
✓ Para obtener el Valor Comercial del bien en estudio, se debe realizar una
investigación de mercado y obtener información de bienes comparables que
han sido comercializados en fecha reciente ó en su defecto se están
ofreciendo en venta.
✓ El valor de mercado del bien comparable se afecta por factores derivados de

la edad, estado de conservación y obsolescencia tecnológica, para así
determinar el valor comercial del bien valuado.
• VALOR DE CAPITALIZACION.
En el caso de que la maquinaria, equipo y vehículos se arrienden, habitualmente

a terceros y ese constituye su principal beneficio en una unidad económica, se
hace necesario hallar el valor de capitalización de la maquinaria para ello se
obtiene el total de pagos de alquiler obtenidos en el año y se dividen entre la tasa
de capitalización elegida.
En general, este procedimiento no es común en valuación de maquinaria.

Aunque en algunos casos es importante determinar el valor de activos
(instalados) como resultado de un análisis de productividad de los mismos en
lote. Esto es: la determinación del valor presente neto de los ingresos futuros que
un equipo o un conjunto de equipos puede producir hasta el final de su vida útil,
para el caso del avalúo de una unidad económica.
211
cabin
Los criterios técnicos 1321 y 1322, contemplan la valuación de aeronaves y

embarcaciones marítimas, y para tal efecto se señalan los siguientes conceptos
que se deben tomar en cuenta para la determinación del valor del bien:
AERONAVES:
• Inspección física de la aeronave: interior y exterior

• Características del planeador
• Tiempo y ciclos del planeador
• Características, tiempos y ciclo de motores
• Características y tiempo de las hélices
• Inventarios: tablero (cabina de pilotos)
• Compartimiento eléctrico-electrónico
• Instrumentos de vuelo
• Instrumentos motores turbo
• Sistemas: oxígeno, calefacción, deshielo, baterías, entre otros
• Equipo semifijo
• Pintura exterior e interior
• AD’S: directivas de aeronavegabilidad
• Inspecciones especiales a equipos
• Documentación de la aeronave
• Independientemente, se llevarán a cabo las acciones para cada caso en
particular, que el perito juzgue pertinente para la realización de un óptimo
trabajo valuatorio.
EN EL CASO DE EMBARCACIONES MARITIMAS:
• Inspección física de la embarcación: interior y exterior

• Nombre de la embarcación
• Tipo de embarcación
• Astillero de construcción
• Lugar de construcción
• Año de construcción
• Clasificación
212
cabin
• Marcas de clase
• Clasificación actual
• Letras distintivas
• Puerto de registro
• Arqueo bruto
• Arqueo neto
• Desplazamiento
• Eslora total
• Eslora entre perpendiculares
• Manga
• Puntal
• Calado de verano
• Calado moldeado
• Sistema mecánico
• Sistema eléctrico
• Sistema hidráulico
• Potencia de propulsión
• Velocidad de prueba
• Potencia eléctrica
• Autonomía
• Capacidad de combustible
• Capacidad de almacenaje de aceite lubricante
• Capacidad de almacenaje de agua dulce
• Capacidad de tolva
• Capacidad máxima de tripulación
• Independientemente, se llevarán a cabo las acciones para cada caso en
particular, que el perito juzgue pertinente para la realización de un óptimo
trabajo valuatorio.
Existen ocasiones en que por necesidades del servicio solicitado los bienes a
valuar se deben agrupar por lote y emitir el dictamen valuatorio con esas
características.
213
cabin
MUESTRAS DE LOTES.
Hay trabajos en los que es posible valuar lotes de bienes que son susceptibles
de inspeccionarse al 100%, pero hay otros casos en los que el tamaño de los
inventarios, magnitud de los lotes y ubicación de los mismos, hace necesario
efectuar pruebas selectivas (muestreos) que sean representativos y hay que
aplicar inclusive métodos estadísticos para seleccionar adecuadamente las
partidas a revisar.
Se recomienda inspeccionar el 20% de los bienes que representen el 80% del

valor (Ley de Pareto) y aquellas partidas que tengan un número considerable de
bienes aunque el valor no sea necesariamente el más alto.
CONSIDERACIONES PARA EFECTUAR AVALÚOS POR LOTES
• Se trata de bienes similares, ya sea por tipo o por uso.

• El propósito.
• Tener condiciones de edad similares.
• Resulta irrelevante un análisis individual por cada bien.
• Existen descuentos por volumen.
• Se debe tratar de cantidades considerables de bienes de la misma clase.
• Inspeccionar las muestras representativas.
• Investigar oferta y demanda y analizar el nivel mas adecuado del mercado.
• Análisis de mayor y mejor uso.
• Analizar detenidamente el aspecto obsolescencia tanto funcional como
económica.
Finalmente, se concluirá con el valor señalado por los criterios respectivos.
214
cabin
4.14 AVALUO DE PROYECTOS
Antecedentes.
La evaluación de ciertos predios, bienes raíces o negocios requiere de la

adopción de un proyecto de inversión óptimo que le dé el mejor uso posible al
predio o bien a la unidad productiva sujeta a valuación.
Un proyecto de inversión es un conjunto articulado de propuestas de inversión,

que dadas las condiciones del mercado o del entorno económico, rendirán una
serie de ingresos periódicos futuros, que representarán una ganancia para el
inversionista.
La evaluación de proyectos permite elegir la propuesta o el proyecto que más

utilidades o beneficios reditúe, o bien que demuestre ser más provechoso que no
hacer nada, dejando las cosas como están, o invertir en instrumentos bancarios
comunes y corrientes.
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales, articulo 63.
Reglamento de la CABIN, artículo 15, fracción I y XII.
Metodología.
La presente Metodología se aplicará en los trabajos valuatorios de los

322 Avalúo para la concesión de inmuebles de propiedad federal.
215
cabin
324 Avalúo para concesión de terrenos para el desarrollo de proyectos

específicos.
325 Avalúo para fijar la indemnización respecto del rescate de

concesiones.
926 Justipreciación de Renta determinada por el Avalúo de Proyectos o

Avalúo de Negocio en Marcha.
En todo proyecto a valuar se siguen, implícita o explícitamente, los siguientes

pasos:
a) Identificación: se define cuál es el problema a resolver.
b) Formulación y análisis: se propone un abanico de soluciones posibles, que

incluyen:
I. Estudio preliminar: el cual fija los objetivos a alcanzar y las alternativas

factibles con los recursos disponibles.
II. Estudio de prefactibilidad: se fijan con un mayor detalle las instancias de

inversión y los requerimientos de bienes de capital a utilizar, se generan
alternativas técnicas y se eliminan las menos viables. Se analizan datos de
orden técnico y se pueden aplicar ya estudios preliminares de costo -
beneficio
III. Estudio de factibilidad: se integra una propuesta en detalle, para

someterse a la evaluación del proyecto.
216
cabin
c) Evaluación previa: con el modelo financiero elegido, se obtiene un

pronostico de resultados, que de ser los más favorables, resultan en la
aprobación del proyecto.
d) Implantación: se lleva a cabo el proyecto, se realizan las inversiones y se

hacen las obras y acciones propuestas.
e) Evaluación ex post: se comparan los resultados reales con los del estudio
y se anotan diferencias y se proponen medidas correctivas. Aquí entraría
un avalúo de negocios en marcha.
El planteamiento de un proyecto requiere considerar los siguientes factores

técnicos así como sus costos implícitos.
a) Capacidad administrativa técnica y financiera para preparar y operar el

proyecto.
b) Localización optima de la unidad productiva o dimensionamiento de las

ampliaciones a una unidad existente.
c) Expansión futura y flexibilidad para aceptar el cambio tecnológico.
d) Programación de la construcción, precisando causas potenciales de

retraso. Adquisición de insumos y capacitación de personal.
e) Costos y presupuestos.
f) Costos de producción y normas de los diversos niveles de operación.
Aspectos económicos:
La evaluación económica es uno de los componentes centrales en el análisis de

proyectos. Su objetivo es, desde el punto de vista de la sociedad en general,
asegurar que el proyecto merece prioridad porque contribuirá efectiva y
significativamente al desarrollo de la economía global – al ingreso nacional - y si
se justifica el uso de los recursos escasos - capital, mano de obra, capacidad
empresarial, etc. - que le serán destinados ello implica:
217
cabin
➢ Análisis de la demanda respecto a los bienes y/o servicios que proveerá el

proyecto con sus proyecciones.
➢ Análisis de indicadores de tasa de retorno comparando los costos y

beneficios mensurables del proyecto en relación a la economía en general,
cuyo valor refleja su escasez relativa. Ello implica la utilización de medidas
de “precios sombra” (medida del costo de oportunidad) para eliminar las
distorsiones de mercado. Asimismo, se utilizan métodos de descuento
para hacer comparables las distribuciones temporales de flujos de costos y
beneficios.
➢ Consideración de otros objetivos, distintos que el incremento del ingreso

nacional, particularmente los efectos sobre la distribución del ingreso y la
incidencia de la fuente que provee el capital. En este ultimo caso, se trata
de evaluar que parte de los beneficios serán reinvertidos y que parte
consumidos. Otros objetivos pueden referirse a la contribución del
proyecto a encadenamientos económicos (resolución de cuellos de
botella), a la diversificación de la economía o a la estabilidad económica.
Aspectos sociales:
El análisis introduce la consideración de efectos sociales de las inversiones

propuestas. Ellas también representan objetivos de orden económico, pero no
cuantificables o difícilmente mensurables.
➢ Distribución del ingreso desde el punto de vista social, favoreciendo

proyectos que benefician a sectores de bajos ingresos, dan alivio de la
pobreza o apoyan a sectores específicos de la población (mujer, infancia,
juventud, tercera edad, discapacitados, poblaciones desarraigadas.)
➢ Generación de empleos.
218
cabin
➢ Áreas o subregiones particulares (áreas deprimidas, integración).
➢ Efectos sobre movimientos de población.
➢ Servicios sociales tales como nutrición, salud, educación.
➢ Fortalecimiento de la organización comunitaria, participación, pautas

sociales, actitudes.
Aspectos de medio ambiente:
Incorpora la consideración de los costos y beneficios de los proyectos sobre los

recursos naturales con una concepción del desarrollo sustentable.
Contaminación de tierras, agua y aire (uso de plaguicidas y fertilizantes

químicos, evacuación de desechos y residuos sólidos y fluidos.)
Efectos sobre recursos de tierras y cuencas interiores (sobre explotación

del suelo, erosión, desertificación, manejo de recursos acuíferos).
Efectos sobre recursos costeros y marítimos
Impacto sobre la biodiversidad.
Aspectos institucionales, de organización y de gestión:
Se trata de evaluar si el marco institucional y la estructura organizativa, así como

la capacidad de gestión son aceptables para implementar y operar el proyecto
satisfactoriamente, diferenciando las etapas de construcción y de operación.
219
cabin
➢ Capacidad de organizaciones existentes en la situación actual y en el

pasado. Nuevos requerimientos, incluyendo la incorporación de la
experiencia extranjera si ello es necesario (sociedades conjuntas,
contratos, consultoria).
➢ Gerencia: comercialización, relaciones laborales, planeamiento financiero,

manejo de sistemas; participación de consultores; formas de control;
presupuestación y control de inventarios; mantenimiento preventivo.
➢ Programa de capacitación.
Aspectos comerciales:
Análisis de las previsiones en cuanto a compra de materiales y servicios

para construir la obra o instalación y, en la fase de operación, las referentes al
abastecimiento de insumos – energía, mano de obra y materias primas – y la
comercialización de la producción.
➢ En la fase de construcción. Formas de licitación: formas previstas de

compras de equipos y suministros (Compras centralizadas con ahorros en
transporte y seguros ).
➢ En la fase de operación. Análisis del mercado para la producción, Políticas

de compra de insumos y venta de productos terminados, precios de los
mismos; previsiones financieras, flexibilidad en el crédito a proveedores y
compradores.
Aspectos financieros.
Involucra el análisis de los efectos financieros de los proyectos sobre los

participantes ( pequeños productores, empresas privadas, empresas públicas,
gobiernos municipales, estatales o el gobierno federal). Los indicadores pueden
ser los mismos que para los aspectos económicos pero, a diferencia de estos,
aquí se utilizan precios de mercado y se consideran los impuestos e intereses
como costos y los subsidios como beneficios.
220
cabin
En los casos de proyectos que no producen ingresos, el análisis se

concentra primordialmente en las fuentes y en verificar que los fondos para la
construcción y operación sean los adecuados.
En los otros casos, se analizan los presupuestos a fin de evaluar la

eficiencia financiera, los incentivos, la solvencia y la liquidez, en las dos fases, la
que se extiende hasta la puesta en marcha del proyecto, y la de operación.
➢ Beneficiarios (pequeños agricultores, microempresarios). Proyecciones de

ingresos y gastos, incluyendo costos de producción y de repago de
prestamos. Análisis de flujo de caja y de necesidades de financiamiento.
Retorno de la inversión según incentivos (precios, subsidios, etc.)
➢ Empresas privadas. Activo fijo, ingresos previstos; validez y valuación de

inventarios; deuda y capacidad de endeudamiento; política de
depreciación; ganancias, dividendos y reinversión; y capital de trabajo.
Periodo de construcción. Costos de bienes y servicios incluyendo servicios de

ingeniería; costos de contingencia; servicio de la deuda existente; nuevos
requerimientos de capital de trabajo, costos de promoción, de organización y de
capacitación asociados con la puesta en marcha.
Fuentes financieras para el periodo de construcción. Prestamos a corto y

mediano plazo, contribuciones del gobierno; y capital propio.
Estimaciones: a) determinación de recursos que la empresa puede contribuir de

orden interno; b) flujo de caja (ingresos y gastos de la empresa) a fin de
determinar si los recursos estarán disponibles cuando fueren necesarios; y, c)
balances mostrando la posición futura y presente de la organización.
221
cabin
Periodo de operación. Datos similares incluyendo los retrasos en la absorción de

la producción por el mercado y el incremento de capital de trabajo requerido.
➢ Indicadores: a) la oferta de fondos es adecuada durante el periodo de

construcción; b) la situación financiera al final del periodo de construcción
satisface los requerimientos; c) los ingresos esperados durante el periodo
de operación representan un retorno razonable sobre el capital invertido;
d) el margen de recursos generados por las operaciones es adecuado
para satisfacer las obligaciones financieras; e) los ingresos son adecuados
para establecer reservas necesarias para una operación solvente y para
una posible expansión futura.
➢ Administración gubernamental. Requerimientos de fondos de inversión

para el proyecto; gastos operativos, ingresos pro repago y recuperación.
Impacto fiscal por impuestos y subsidios.
La evaluación financiera del proyecto se llevará a cabo por los dos métodos más
adecuados a este fin: el del valor presente neto (VPN), es decir, el flujo de
efectivo que representa la ejecución financiera del proyecto, desde su inicio
hasta su terminación y el de la tasa interna de retorno del mismo (TIR), que da
como resultado la tasa a la que habría que invertir en depósitos bancarios para
obtener las mismas ganancias que con el proyecto en estudio.
El cálculo del valor presente neto implica considerar, para cada periodo de
inversión que dure el proyecto, el valor resultante de la diferencia que hay entre
los ingresos y los egresos, y calcular el valor presente de ese flujo, empleando
para ello una tasa de descuento que equivalga en lo más posible a la que brinda
el mercado financiero a inversiones en condiciones similares.
222
cabin
Ello quiere decir que la tasa de interés considerada será un dato, y hasta podría
variar a lo largo del plazo de ejecución.
N
VPN= I + Σ St
t=1
t
(1 + i)
t=1,2,3, … N
Desde:
VPN= Valor presente neto

I = Inversión Inicial
St = Flujo de efectivo neto (Ingresos – Egresos) del periodo ( t )
N = Numero de periodos en la vida del proyecto.
i = Tasa de descuento adoptado
El valor presente neto de un proyecto de inversión representa el monto al que

asciende, en este momento, la ganancia que implica adoptar ese proyecto en
lugar de depositar todas las inversiones netas en una cuenta bancaria que rinda
la tasa de interés utilizada como tasa de descuento para el proyecto estudiado.
El otro procedimiento usual para llevar a cabo la evaluación de proyectos con

fines de valuación de unidades productivas, es el de la tasa interna de retorno. (
TIR)
Este procedimiento implica encontrar la tasa de interés que haría que a valor
presente el flujo de ingresos sea igual al flujo de egresos del proyecto.
Por lo tanto la TIR seria la ( i ) tal que cumpla que:
223
cabin
N
Σ St —- I =0
t=1
t
(1 + i)
Donde I es la inversión inicial.

St es el flujo de efectivo ( Ingresos – Egresos) en el periodo ( t )
i = tasa de descuento en este caso igual a la interna de retorno
En este caso, ( i ) es la incógnita, y resultaría muy complejo tratar de despejarla

analíticamente de la formula sumatoria, por ello, es preferible obtenerla mediante
tanteos sucesivos e iterativos, cada vez más aproximados.
La ventaja de la TIR es que permite comparar la rentabilidad de proyectos de

distinta magnitud, ya que representa una variable independiente de esa misma
magnitud.
En el caso en que el valor presente neto resulte negativo, ello implica que el
proyecto representaría una pérdida, comparado con la opción de colocar los
recursos en el instrumento bancario que rinda la tasa de interés considerada.
Si el valor presente neto es igual a cero, el proyecto va a rendir la misma utilidad

financiera que el deposito bancario a la tasa de interés considerada, y es
indiferente en este sentido a tal opción, aunque social o económicamente resulte
mucho más provechoso al crear empleos o al atraer más inversiones a una cierta
224
cabin
zona. En este caso, la tasa interna de retorno es idéntica a la tasa de descuento

bancaria.
Entre varias opciones para una misma unidad productiva convendrá elegir la de
mayor tasa interna de retorno y, desde luego, conviene la de mayor valor
presente neto, ante dos alternativas de proyectos con la misma inversión, o al
contar con una cierta cantidad limitada tope de recursos para un inversionista.
El valor intrínseco de un proyecto viable en el marco de una unidad productiva,

sujeta a su vez a valuación, estará en función de dos factores:
1. El costo de oportunidad de no llevarlo a cabo.
2. El costo de su elaboración técnica, recolección de información, asesorias

solicitadas y demás gastos que llevarán a la unidad productiva a tenerlo a
su disposición.
El costo de oportunidad del proyecto evaluado puede cuantificarse como

equivalente al monto del valor presente neto calculado como resultante de su
hipotética adopción. Este costo equivale al valor del proyecto, que de
desarrollarse, rendiría ese beneficio.
El costo de elaboración representa lo que habría que erogar para contar con el
mejor proyecto desarrollable en la unidad productiva sujeta a valuación. Puede
agregarse aquí el costo de haber desarrollado proyectos alternativos.
Una vez que el proyecto se adopta y desarrolla, su valor se incorpora al de la

unidad productiva que se está valuando, y se hace parte del funcionamiento de
la misma.
225
cabin
4.15 AVALÚO DE NEGOCIO EN MARCHA
Antecedentes.
Un negocio es una actividad económica que se realiza con el fin de obtener una
ganancia, lucro o utilidad; está constituido por un conjunto de activos fijos
vinculados a intangibles e integrados conforme a un conjunto de tecnologías, que
le permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad
y costo.
Un negocio en marcha puede ser una unidad económica o una empresa; la unidad
económica carece de personalidad jurídica, es independiente de la persona física o
moral que es su propietaria y, por lo tanto no incluye a los activos circulantes ni a
los pasivos reales o contingentes. Como empresa se entiende a la persona física o
moral propietaria de los activos fijos que constituyen la unidad económica y de los
activos circulantes, es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna
la operación y el desarrollo de la unidad económica.
El resultado obtenido de la valuación como negocio en marcha, podrá ser superior

o inferior al valor neto de reposición de sus activos; esto dependerá de las
expectativas futuras del mismo para generar ingresos por un lado y por otro, de la
capacidad de administración de la misma.
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales. Artículo 63.
Reglamento de la CABIN, artículos 15 fracción I y XII.
226
cabin
Metodología.

Técnico:
322 Avalúo para la concesión de inmuebles de propiedad federal.
324 Avalúo para la concesión de terrenos de propiedad federal, para el

desarrollo de proyectos específicos.
926 Justipreciación de renta de inmuebles determinada por el avalúo de

proyectos o de negocio en marcha.
1521 Avalúo de negocios en marcha de unidades productivas,

agropecuarias industriales, turísticas o de servicios.
Objetivo.
El objetivo de la valuación de negocios en marcha, es determinar un rango de

valor, es decir, establecer un límite superior (valor máximo) y un límite inferior (valor
mínimo) del valor del negocio, resultado del análisis de las expectativas futuras de
rentabilidad, las cuales están dadas en función de los ingresos y egresos futuros
del negocio, y éstos a su vez en función de factores internos y/o externos que
inciden en su operación, asimismo, del costo de oportunidad del comprador,
vendedor o de un tercero, si es el caso.
El rango de valor que se determine, deberá permitir al promovente negociar el valor

del negocio.
227
cabin
Métodos de valuación de Negocios en Marcha.
Prácticamente todos los métodos de valuación de negocios se basan

esencialmente en tres criterios financieros:
• Capital contable
• Utilidades
• Flujo de efectivo
El capital contable.
Anteriormente se consideraba que el Capital Contable o Patrimonio es lo que

expresa el valor del negocio; que la empresa vale según los activos o
bienes que posee; y que el objetivo económico es incrementar el valor
patrimonial.
Si es así, una empresa de servicios que tuviese pocos activos tendría más
bien un valor "bajo", independientemente de la utilidades o el flujo de efectivo
que genere o sea capaz de generar.
Dos empresas con el mismo capital contable, valdrían lo mismo a pesar de

que una tuviese un pasivo enorme y otra no tuviese pasivo alguno.
No pueden valer lo mismo dos empresas con el mismo capital, si una de

ellas tiene perspectivas muy promisorias para el futuro y la otra, por el
contrario, se encuentra en una situación difícil y complicada a mediano
plazo.
228
cabin
Entonces el capital contable no es el que define el valor total de los

negocios.
Las utilidades.
En este caso se diría que las utilidades son las que dan valor a los negocios;
el negocio "vale" por las utilidades que genere o pueda generar.
Hasta hace pocos años esta afirmación se tomaba como válida y el objetivo
era ese: Maximizar Utilidades. Sin embargo cabe hacer las siguientes
consideraciones:
a) Las utilidades son manipulables. Una empresa puede mostrar

utilidades diferentes porque:
➢ Utilice costeo absorbente en vez de directo.
➢ Mantenga o no, una política de reservas para cuentas incobrables,

inventarios de lento movimiento, indemnizaciones de personal, etc.
➢ Tenga o no impuestos diferidos (por la diferencia entre la utilidad fiscal y

la financiera).
➢ Pueda usar diferentes períodos y/o sistemas de depreciación.
➢ Pueda decidir que ciertos gastos se amorticen en un solo ejercicio o en

varios (gastos de publicidad o de investigación y desarrollo).
229
cabin
b) Existen partidas "virtuales" dentro de la utilidad que no significan ingreso

o egreso. Las utilidades no necesariamente significan ingreso de
efectivo, pues hay partidas como las utilidades de subsidiarias que son
utilidades de papel ya que se realizarán en efectivo hasta que se venda
esa subsidiaria o cuando se reciban como dividendos.
c) Un negocio que no tuviera utilidades no tendría valor y/o tendría valor

negativo. Una forma de valuar negocios es el "Múltiplo" o índice "Veces
Utilidades". Según este criterio el valor de un negocio es "X" veces las
utilidades anuales, por lo tanto, una empresa que tuviese utilidades
negativas, aritméticamente su valor sería negativo.
d) Otro defecto de este método es que el múltiplo o índice "precio/utilidad"

puede ser muy alto en un negocio, no porque el precio sea "alto" sino
porque las utilidades son muy bajas.
e) Finalmente, este método no toma en consideración las expectativas

futuras de rentabilidad del negocio.
Con lo anterior puede concluirse que las utilidades no crean o le dan

valor a la empresa; lo hacen sólo en forma parcial.
El flujo de efectivo.
En este caso se diría que la generación de efectivo es lo que le da valor a los

negocios. Que el negocio vale en cuanto genere Flujos de Efectivo y que el
objetivo económico - financiero de la empresa es generar efectivo.
230
cabin
La afirmación anterior es la verdadera, la real. En el sentido económico –

financiero, los negocios no deben ser antes acumulativos de bienes o activos
(capital contable) ni tampoco “máquinas de ganar utilidades” sino “máquinas
de ganar dinero”, y para tal efecto se haría lo siguiente:
Primero: Venden caro y comprar barato (esto es, Utilidades).
Segundo: Cobrar las ventas. . . lo más rápido posible . . . y si se puede pedir

anticipos . . . tratando de pagar lo más lento posible a los proveedores (esto
es Flujo Operativo).
Tercero: Conseguir dinero prestado para hacer más operaciones pagando

un interés inferior a la utilidad del negocio (esto es Flujo Financiero).
Lo anterior no elimina el concepto utilidad como medida de valor, lo que

sucede es que el Flujo de Efectivo lo contiene como parte de su cálculo. El
Flujo de Efectivo es más que la utilidad; la contiene como una de sus partes.
El “Flujo de Efectivo” es simplemente el “excedente” en caja; la diferencia

entre los ingresos y los egresos.
Otra ventaja de valuar mediante “Flujo de Efectivo”, es el poder valuar

negocios que actualmente no generen utilidades. Lo anterior es posible, ya
que el Flujo de Efectivo valúa las expectativas futuras del negocio y no su
pasado; esto es, el valor dependerá de la capacidad de posibles excedentes
de efectivo de los próximos años.
Por lo tanto, de la revisión de los métodos de valuación del Capital Contable,

Utilidades y Flujo de Efectivo, se concluye que los negocios se deben valuar por
medio del método del “Flujo de Efectivo”.
231
cabin
METODOLOGÍA DE AVALÚO DE NEGOCIO EN MARCHA A PARTIR DEL

FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO
Este método de valuación, además de basarse en los “flujos de caja disponibles” lo

hace de cara al pasado o al presente, sino AL FUTURO, con base en
proyecciones financieras que presuponen un profundo análisis del negocio, su
entorno, su sector, sus procesos, sus productos, sus estructuras, sus mercados, su
competencia, etc.
Los análisis deben realizarse desde varios enfoques (valores de oportunidad): del
comprador, del vendedor o de un tercero.
El valor de un negocio se da en función de las condiciones actuales y futuras de un

conjunto de factores internos y externos del negocio, que pueden o no interactuar
entre sí y de los cuales depende su operación, estructura del flujo de efectivo y los
valores que pueden adquirir. Razón por la cual un negocio no tiene un valor único,
ya que éste depende de la identificación y explotación de oportunidades en esos
factores.
El método de valuación de empresas del “Flujo de Efectivo Descontado” es el más

adecuado para incorporar, en el valor del negocio, los efectos de la explotación de
oportunidades en los factores internos y externos.
A partir de los valores que pueden adquirir el negocio se determina un “espacio de

negociación”. Este espacio es un rango de valor con un límite máximo y uno
mínimo dentro del cual se determina el precio del negocio en función del valor de
oportunidad tanto del vendedor como del comprador y según sea el caso, de un
tercero.
232
cabin
Los valores que puede adquirir un negocio se describen mediante la figura 1

“Pentágono de Explotación de Oportunidades”, en la cual se observa que conforme
se van identificando y explotando oportunidades en los factores internos y/o
externos, el negocio va adquiriendo distintos valores. Se deberá entender como
“Explotación de Oportunidades” tanto a la identificación de oportunidades y su
explotación como a la identificación de deficiencias y su corrección.
1. Valor de Mercado. Es el valor de mercado que tiene el negocio valuado,

también se considera el valor que el vendedor cree que tiene un negocio
2. Valor en las Condiciones Actuales. Es el valor del negocio valuado en las

condiciones que opera el día de hoy, esto es, sin realizar ninguna
explotación de oportunidades en los factores internos y externos. Se calcula
el valor con base en el “Flujo de Efectivo Descontado”.
3. Valor Potencial con Explotación de Oportunidades Internas. Es el valor que

adquiere el negocio valuado una vez que se realizó la identificación y
explotación de los factores internos. Con la explotación de las oportunidades
internas se supone que se corrigen deficiencias, se mejoran y optimizan
procesos y se explotan nuevas oportunidades estratégicas, obteniéndose
con todo esto un mayor valor del negocio. Se calcula este valor con base en
el “Flujo de Efectivo Descontado”.
4. Valor Potencial con Explotación de Oportunidades Externas. Es el valor que

adquiere el negocio una vez que se realizó la identificación y explotación de
oportunidades externas. Con la explotación de las oportunidades externas se
supone que se generan acciones estratégicas para los negocios del
potencial comprador de la empresa valuada o para un tercero, esto es, el
negocio representa un valor de oportunidad para los negocios del comprador
o de un tercero y por lo tanto, éste está o están dispuestos a pagar por arriba
del valor en las condiciones actuales.
233
cabin
5. Valor Potencial Máximo. Es el valor que adquiere el negocio valuado una vez
que se realizó la identificación y explotación de los factores internos y
externos. Es el máximo valor que podría tener el negocio para el comprador
potencial.
Análisis de factores internos y externos.
Como ya se mencionó, los factores que inciden en el valor del negocio se dividen
en internos y externos; los internos a su vez se dividen en operativos y
estratégicos, en tanto que los externos se consideran únicamente estratégicos.
Se consideran factores internos operativos, aquellos que pueden ser modificados y

mejorados mediante la toma de decisiones del Consejo de Administración o de la
Dirección del negocio. La figura 2 muestra cuales son los factores internos
operativos que inciden en el valor del negocio; posterior a la figura se presentan
ejemplos de cómo estos factores pueden incidir en el valor del negocio y por tanto,
de los puntos importantes a analizar en el estudio.
Comercialización y Distribución. Mediante la identificación y explotación

de oportunidades en estos factores se pueden eliminar costos por: reducción
de gastos innecesarios y de personal excedente, eficientización de los
canales de distribución, etc.; o se pueden obtener mayores ingresos, por
ejemplo mediante un incremento en las ventas debido a un mercadeo de
mayor efectividad.
Proceso de Operación. La optimización del proceso puede eliminar costos

mediante la reducción de tiempos y movimientos, desperdicios de materias
primas, de personal excedente, etc.; y obtener ingresos, por ejemplo
mediante la venta de activos no necesarios para la operación del negocio.
234
cabin
Proveedores. Se pueden reducir costos mediante la identificación de

proveedores que mejoren la calidad de las materias primas y los tiempos de
entrega. Eventualmente y siempre que cumplan con lealtad, calidad y
tiempos de entrega se podrán reducir costos mediante la elección de
proveedores con menores precios de venta.
Organización. Mediante la explotación de oportunidades en la

organización se pueden reducir costos operativos y gastos administrativos,
ganar una mayor participación en el mercado, etc. La explotación de
oportunidades se puede llevar a cabo en líneas de comunicación, manuales
de gestión, estructura organizativa, etc., ya que con la explotación de
oportunidades en estos rubros se pueden eliminar dobles funciones, toma de
decisiones tardías o equivocadas, burocracia, exceso de personal, etc.
Recursos Humanos. La identificación y explotación de oportunidades de

los recursos humanos puede reducir costos mediante la capacitación y
motivación de éstos, con lo cual se puede obtener personal interno que
sustituya a especialistas, mayor destreza en el manejo del equipo y por lo
tanto reducción de desperdicios y menores tiempos de producción, etc.
Activos no Necesarios. Con la identificación de los activos no necesarios

para la correcta operación del negocio se obtienen por un lado, ingresos por
la venta de estos, y por otro, una reducción de costos debido a la eliminación
de la administración y mantenimiento de estos activos.
Estado Físico y Tecnológico de los Activos. Mediante el mejoramiento

del estado físico de los activos (principalmente maquinaria y equipo) se
pueden reducir costos por menor; mantenimiento, desperdicio de materias
primas, tiempos muertos, procesos repetidos, etc. Mediante la compra de
tecnología de punta se pueden también reducir costos minimizando
235
cabin
mantenimiento, stock de refacciones, desperdicios de materias primas,

tiempos muertos, procesos repetidos, etc., y se pueden obtener ingresos por
una mayor capacidad de producción, un valor de rescate mayor, etc.
Se consideran factores internos estratégicos aquellos a los que únicamente se les

puede explotar oportunidades, pero no pueden ser modificados ni mejorados, esto
es, son factores que se encuentran en el medio ambiente del negocio. La figura 3
muestra cuales son los factores internos estratégicos que inciden en el valor del
negocio; posterior a la figura se presentan ejemplos de cómo estos factores
pueden incidir en el valor del negocio y por tanto, de los puntos importantes a
analizar en el estudio.
Economía y Política. El análisis histórico de las principales variables

económicas permitirá pronosticar su desenvolvimiento futuro, y por tanto,
explotar oportunidades al realizar las proyecciones del sector al que
pertenece el negocio a valuar. Actualmente, y como se confirma con los
hechos de 1994 en México, la economía está íntimamente ligada con la
política, por lo que para proyectar es esencial tomar en consideración el
calendario político y las condiciones actuales de ésta. Los pronósticos de las
variables económicas servirán de base para las proyecciones que se
realicen.
Mercado. La identificación oportuna de los cambios inmediatos y futuros del

mercado tales como tamaño, segmentación, alcance geográfico,
características, etc., pueden generar importantes oportunidades a explotar
por el negocio valuado. Los cambios en el mercado repercutirán
invariablemente en la demanda, por lo que la identificación y explotación de
oportunidades en el mercado se deberá completar con la que se realice en la
demanda.
Demanda. Al igual que en el mercado, la identificación oportuna de cambios

inmediatos y futuros en la demanda tales como crecimiento, preferencias de
los consumidores, aparición de productos sustitutos, etc., pueden generar
importantes oportunidades a explotar por el negocio valuado. La
identificación y explotación de estas oportunidades, aunadas con las de
mercado, pueden incrementar el valor del negocio.
236
cabin
Oferta. De la cuantificación de la oferta en ubicaciones geográficamente

definidas, de empresas que ofertan productos o servicios con características
iguales o similares, y del tamaño de su participación actual y futura en el
mercado, se pueden identificar oportunidades a explotar.
Precios. Este factor se considera operativo y estratégico; se considera

operativo cuando es fijado en función del costo de producción; y se
considera estratégico cuando es fijado en función del mercado. Del balance
de ambos precios se pueden explotar oportunidades y con ello incrementar
los ingresos, por ejemplo mediante una mayor venta debida a una reducción
de precios.
Posición Estratégica. Del fortalecimiento de la posición estratégica,

mediante la identificación y explotación de oportunidades, se pueden
conseguir un mayor valor del negocio, ya que se incrementa el volumen de
ventas. La explotación de oportunidades en la posición estratégica se
pueden conseguir a través de posicionamiento en el mercado mediante
mayor publicidad, patentar los productos, fuentes de distribución exclusivas e
importantes, contratos exclusivos, reconocimiento del producto por
instituciones prestigiadas, mejoramiento del producto, etc.
Producto o Servicio. Este factor, al igual que el de precios, se considera

operativo y estratégico; se considera operativo debido a que de la toma de
decisiones interna del negocio se pueden modificar; y se considera
estratégico cuando el mercado marca la pauta a seguir en la producción del
mismo. Este factor impacta principalmente en el factor de Posición
Estratégica y ahí es donde se deberá evaluar y explotar.
Los factores externos no inciden directamente en la operación del negocio valuado,

ya que son factores que incrementan el valor debido al valor de oportunidad que
representa el negocio valuado para los negocios del potencial comprador. Este
237
cabin
valor de oportunidad se da mediante la explotación de los factores externos a

través de acciones estratégicas. La figura 4 muestra cuales son los factores
externos estratégicos que inciden en el valor de oportunidad para los negocios del
comprador y por lo tanto en el valor del negocio valuado; posterior a la figura se
presentan ejemplos de cómo estos factores pueden generar un valor de
oportunidad para los negocios del potencial comprador del negocio valuado y por
tanto, de los puntos importantes a analizar en el estudio.
Sinergias. La empresa pueden generar sinergias en los negocios del

comprador, mediante economías de escala, complementación de productos,
canales de distribución, etc. Por lo anterior el comprador estaría dispuesto a
pagar un valor superior al valor actual del negocio.
Para determinar si los factores pertenecen al medio ambiente del negocio, se

deberán contestar las siguientes dos preguntas: 1) Podría el Consejo de
Administración o la Dirección del negocio modificar los factores? 2) Influyen en la
operación del negocio? Si la respuesta a la primera pregunta es No y Sí a la
segunda pregunta, entonces son factores que pertenecen al medio ambiente del
negocio.
Posición Estratégica. A través de la posición estratégica de los productos

del negocio, los productos de los negocios del comprador pueden
posicionarse en el mercado con mayor rapidez; o bien puede el comprador
sustituir sus productos por los de la empresa que compra y de esta manera
aprovechar la posición estratégica de estos productos; o también el
comprador puede aprovechar la posición estratégica del producto del
negocio en lugar de lanzar un nuevo producto y así evitarse el costo de
publicidad y el tiempo que se requiere para darle valor a la marca.
Penetración de Nuevos Mercados. Los productos del comprador pueden

incursionar en nuevos mercados a través de los productos del negocio que
adquiera; también puede penetrar en mercados cerrados a través de los
productos del negocio que compre; o bien, aprovechar patentes o licencias
indispensables para producir en nuevos mercados.
238
cabin
Eliminación de Competencia. Cuando los productos de la empresa

valuada son un competidor fuerte para los negocios del comprador potencial,
este compra el negocio valuado con el único fin de eliminar competencia
para sus productos.
Ubicación Estratégica. La ubicación del negocio es estratégica para la

fabricación y distribución de productos en zonas geográficas distantes a los
negocios del comprador.
Adicionalmente, existen otros tres tipos de factores que son denominados:

Factores de Costo, Factores de Riesgo Interno y Factores de Reproducibilidad. Los
primeros son aquellos que no afectan la operación del negocio, pero
eventualmente sí las finanzas de éste por una sola ocasión, ya que son factores
que pueden tener contraídos compromisos de egresos monetarios. Los segundos
son factores que no influyen cuantitativamente en la operación del negocio, pero si
cualitativamente y por lo tanto, son factores que dan una medición del riesgo al
desenvolvimiento futuro de la operación del negocio. Finalmente, los factores de
reproducibilidad determinan el grado de factibilidad para reproducir el negocio y
operarlo con niveles actuales o superiores de eficiencia y eficacia.
Factores de Costo.
Aspectos Fiscales y Legales. Estos factores pueden generar egresos

monetarios por una sola ocasión, en una sola o en una serie de erogaciones,
debido a adeudos fiscales, o bien a compromisos contraídos para surtir productos
en determinado período de tiempo y con pago por anticipado; esto ocasiona costos
de producción y cero ingresos para el nuevo comprador ya que el pago se realizó
por adelantado.
Pasivos. Los costos que genere este factor pueden ser debidos a créditos
bancarios, arrendamientos, instrumentos financieros, adeudos de PTU, etc.
239
cabin
Pasivos Contingentes. Costos a mediano plazo por contaminación del medio

ambiente.
Reinversiones. Se incluyen aquí todas las inversiones necesarias para la puesta

en marcha de toda la infraestructura, maquinaria y equipo del negocio y las
inversiones adicionales para la actualización tecnológica si lo requiriera.
Factores de Riesgo Interno.
Estructura Accionaria. Principalmente para los valores (1) y (2) del “Pentágono
de Explotación de Oportunidades”, cuando el comprador no tendrá el control del
negocio, la estructura accionaria es un factor de riesgo interno muy importante, ya
que un accionariado inestable y conflictivo puede poner en riesgo la operación
futura del negocio.
Dirección. Al igual que en la Estructura Accionaria, para los valores (1) y (2) del
“Pentágono de Explotación de Oportunidades”, cuando el comprador no tendrá el
control del negocio, la dirección del negocio es un factor de riesgo interno muy
importante, ya que de la experiencia y capacidad de los directores y gerentes del
negocio dependerá su éxito futuro.
Finanzas. El historial financiero del negocio indica qué tan fuerte es

financieramente y qué tan rentable es. La rentabilidad se compara con la del
sector, con lo cual se obtiene la rentabilidad del negocio con respecto al del sector,
indicando esto el nivel de riesgo que se adquiere al comprar la empresa.
Opciones de Reconversión. A mayores opciones de fabricar productos distintos

para los cuales se planeó y produce actualmente el negocio valuado, el riesgo de
comprar dicho negocio se reduce.
240
cabin
Marco Jurídico. Si existe un marco jurídico que proteja u ofrezca ciertas

ventajas competitivas al negocio valuado o bien al sector al que pertenece,
los riesgos serán menores.
Factores de reproducibilidad.
Reproducibilidad Endógena al negocio. Es el grado de factibilidad de

reproducir habilidades de los recursos humanos, tecnología, productos y
servicios, etc. A menor grado de reproducibilidad el valor de oportunidad
aumenta y viceversa.
Reproducibilidad Exógena al negocio. Es el grado de factibilidad de

reproducir características físicas, naturales, legales, de mercado, etc. A
menor grado de reproducibilidad el valor de oportunidad aumenta y
viceversa.
En la figura 5 se presenta esquemáticamente cómo cada uno de los factores

antes mencionados intervienen en el “Modelo Financiero del Flujo de Efectivo
Descontado”, y cómo a partir de éste el negocio puede adquirir los valores
señalados en el “Pentágono de Explotación de Oportunidades”.
Estructura del Flujo de Efectivo. Con los factores internos operativos,

factores de costo y proyecciones, se estructura el flujo de efectivo. La
reproducibilidad, los factores internos y de riesgo interno son la base para
realizar las proyecciones.
Costo de Oportunidad. Los flujos de efectivo planteados, deberán ser

descontados mediante una tasa de descuento (Costo de Oportunidad) que
incorpore adecuadamente el riesgo del mercado desde la perspectiva del
agente económico que se esté analizando. La tasa de descuento
apropiada, deberá ser mayor a una tasa libre de riesgo, por ejemplo
CETES, pues deberá incorporar una prima por riesgo.
241
cabin
Modelo Financiero. Con la estructura del flujo de efectivo y el costo de

oportunidad se corre el modelo financiero del cual se obtiene el flujo de
efectivo descontado.
Los principales resultados que se obtienen del modelo financiero son:

el Valor Presente Neto del Negocio (VPN) y la Tasa Interna de Retorno
(TIR).
El VPN es el valor de la empresa el día de hoy, en función de los

ingresos y egresos futuros, descontados a una tasa (costo de
oportunidad). La TIR de un proyecto expresa la tasa de rentabilidad del
mismo y por lo tanto es fácilmente comparable con el costo de
oportunidad, en función de los riesgos.
Valor del negocio. De acuerdo al vértice del “pentágono de Explotación

de Oportunidades” que se haya considerado en el análisis de factores
se obtendrá un flujo de efectivo descontado y por tanto un valor del
negocio cada vez distinto; lo anterior lleva a construir un “Espacio de
Negociación” que permite contar con las bases necesarias para
establecer la negociación entre el potencial comprador y el vendedor y
determinar, en función del costo de oportunidad de ambas partes, o de
un tercero, un precio para el negocio.
Finalmente, la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales determinará un precio

máximo o mínimo, según el objetivo del promovente; pero sea cual fuere el caso,
adicionalmente al precio máximo o mínimo se deberá dar un espacio de
negociación el cual le permite implantar una estrategia de negociación al
promovente para que negocie el valor de compra o venta del negocio.
Espacio de negociación: el espacio de negociación, estará dado principalmente por

las percepciones del vendedor y comprador sobre el futuro del negocio. Por lo
242
cabin
anterior, se plantean algunas ideas que deben ser consideradas en la

determinación del espacio de negociación.
Percepciones del vendedor: La negociación del valor depende de las percepciones

del vendedor, y no de las percepciones de los compradores o del mercado de
empresas. Es obvio que el nivel mínimo será más bajo cuando el vendedor sienta
mayor necesidad de vender, por ejemplo, debido a los siguientes puntos:
• el vendedor tiene problemas financieros

• el vendedor necesita rápidamente capital
• el vendedor ha perdido a los directores clave o no ve sucesores para la
administración existente
El nivel mínimo del precio de adquisición también será bajo si el vendedor no es

optimista respecto a sus perspectivas en caso de que continuara operando el
negocio. El vendedor puede creer que su habilidad para seguir operando el
negocio es inferior a la de los compradores, si el vendedor percibe restricciones
de capital para crecer o reconocer su debilidad administrativa.
Perspectiva del comprador: El nivel máximo será más alto cuando el comprador
sienta mayor necesidad de comprar, por ejemplo, debido a los siguientes puntos:
• El comprador tiene información superior: Un comprador puede estar en

mejor posición de pronosticar el comportamiento futuro favorable que el
vendedor y que otros compradores para la adquisición. Pueden conocer
el sector industrial o las tendencias en tecnología, o tener percepciones
que otros postores potenciales no tienen.
• El comprador tiene una clara habilidad para mejorar las operaciones del
vendedor: Un comprador con activos o habilidades exclusivas que
puedan mejorar la posición estratégica del candidato a la adquisición
pueden lograr rendimientos por arriba del promedio en la adquisición. El
243
cabin
vendedor u otros postores, cesarán de empujar antes de que sean

eliminados los rendimientos.
• El comprador compra el ingreso a un sector industrial que satisface los

criterios para su desarrollo interno.
• La adquisición ayudará exclusivamente a la posición de un comprador

en sus negocios existentes, si la adquisición puede aportar sinergias
para apuntalar la posición del comprador en sus negocios existentes.
244
cabin
4.16 AVALÚO DE ACTIVOS INTANGIBLES
Antecedentes.
Un activo intangible es la posesión de conocimientos, experiencia aplicada,

tecnología organizacional, privilegio legal, marca, distintivo gráfico o elemento de
fama pública, relaciones con clientes y destrezas profesionales, que posea en
exclusiva una persona física o moral, y que le dan una ventaja competitiva y
posicionamiento a la empresa en el mercado.
Se pueden mencionar como intangibles entre otros:
▪ Marcas
▪ Licencias
▪ Concesiones
▪ Bases de datos de clientes
▪ Sistemas de administración
▪ Sistemas de informática
▪ Capital humano
▪ Relaciones de los socios
▪ Alianzas
Marco Jurídico.
245
cabin
Metodología.

Técnico:
1621 Avalúo de Intangibles.
Determinar el valor de los activos intangibles como activos reales de una

empresa, conforme a la producción y comercialización de bienes y servicios que
produce la poseedora de los intangibles.
Se elaborará un diagnóstico del grado de aceptación, su límite de

aprovechamiento, es decir, su situación legal para su posible comercialización o
utilización y preferencia de los activos intangibles a valuar en el mercado o medio
respectivo, estableciendo el uso protegido y aplicado; el ámbito regional y
nacional; el reconocimiento y el período de utilización de los activos intangibles
en estudio.
Como resultado del diagnóstico y de acuerdo a las características, condiciones y

situación del intangible o intangibles a valuar y según sean las necesidades, el
trabajo se sustentará en:
Referencia Comercial.- se basa en tomar en cuenta para ciertos casos, los

volúmenes de venta y rentabilidad, las posibles operaciones compra – venta, o el
pago de regalías.
Valores Implícitos.- se trata de establecer mediante diferenciales de precios,

entre productos homogéneos en calidad, producción y distribución, lo que el uso
del activo intangible representa en dinero.
246
cabin
Valor Calculado.- el valor calculado resulta de la suma del costo de la franquicia

y el lucro cesante. El costo de la franquicia determina el costo en tiempo y en
dinero de la campaña publicitaria capaz de alcanzar el nivel de acreditamiento,
imagen y nivel de recordación de la marca. El lucro cesante es el dinero que se
deja de ganar en el tiempo que las marcas necesitan para alcanzar el
acreditamiento.
Finalmente, se deberá concluir con el valor marcado en el criterio 1621.
247
cabin
4.17 AVALÚO DE OBRAS DE ARTE Y ANTIGUEDADES
Antecedentes.
Genéricamente para efectos de la actividad valuatoria, se entiende como obra de

arte a las representaciones gráficas, escultóricas u ornamentales, expresadas en
diversos estilos, técnicas y materiales, que reúnan la suficiente calidad estética
para ser consideradas piezas artísticas, entendiéndose como tales, no
únicamente pinturas y esculturas, sino también trabajos artísticos de cerámica,
cristal, mármoles y piedras, lacas, madera, papel, marfil, hueso, nácar, carey,
bronce, platería, hierro, sedas y tejidos, tapices y alfombras entre otras.
Sin embargo, cabe hacer una diferenciación de bienes considerados como

antigüedades, ya que sin poseer la calidad estricta de una obra de arte, son
piezas que por su diseño o manufactura, contienen desde un valor estético hasta
la cualidad de ser piezas únicas o de colección en su género y pueden ser obras
artesanales, objetos de museo, muebles, armas, libros y artículos de uso
cotidiano incluyendo los autos clásicos o de colección y otros medios de
transporte entre otros. También son considerados como obra de arte o
antigüedades de valor, los libros antiguos, documentos, fotografías, partituras
musicales, cartas de altos funcionarios de la historia. Dentro de las antigüedades
hay muchas con motivos religiosos, se tienen también artículos de tipo militar
como pudieran ser armas de colección, etc.
Ante la necesidad de valuar activos de este tipo, para su adquisición o venta,

considerados como bienes en custodia de las dependencias o entidades de la
Administración Pública Federal, la CABIN como organismo descentralizado de la
SECODAM, lleva a cabo los trabajos valuatorios para efecto de determinar el
valor máximo o mínimo de obras de arte y antigüedades.
248
cabin
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales, artículo 63, fracción VIII.
Reglamento de la CABIN, artículo 15, fracciones I y X
Metodología.

Técnico:
1721 Avalúo de obras de arte y antigüedades.
El objeto de este tipo de avalúos, es conocer el valor de los bienes que por su
trabajo o manufactura, puedan ser considerados como obras de arte o
antigüedades.
La valuación de obras de arte y antigüedades, exige del perito valuador

conocimientos específicos sobre la materia; es decir el estudio previo de
períodos artísticos, técnicas empleadas, autores y su obra, importancia actual y
cotización de cada pieza; pues solamente con un acervo intelectual y
fundamentado en documentos y catálogos gráficos, permitirá al especialista
determinar el valor de los activos de este tipo.
Los valores asignados por coleccionistas, anticuarios, subastadores de arte,

bazares, casas subastadoras, publicaciones especializadas nacionales y
extranjeras, casas de empeño y galerías de arte, sirven de referencia para
efectos de la investigación de mercado.
249
cabin
En este tipo de avalúos, existen dos valores de referencia:
• Valor comercial.- definido como el valor de cotización en un mercado libre

o de venta al público en galerías o tiendas especializadas.
• Valor de oportunidad.- Es el valor comercial, menos el demérito por el

estado de conservación de la pieza, faltantes, descuentos en compra de
contado o por comercialización. En este aspecto pueden ser aplicados
factores de demérito por obsolescencia, edad y estado de conservación.
El reconocimiento de las piezas en estudio en lo que se refiere a los materiales

empleados en su elaboración; la calidad de los mismos, dimensiones, fecha de
realización, procedencia, técnica empleada y la autenticidad en la autoría del
trabajo inspeccionado, son factores determinantes en el valor de estos bienes en
el mercado.
Para obras de arte clasificadas, se consideran los antecedentes históricos y su

valor potencial en el mercado.
Es a través de la investigación de mercado y con base a la apreciación y análisis

detallado de los componentes básicos, según cada caso particular, como se
determinará el valor máximo o mínimo de las piezas en estudio.
Dichos componentes son entre otros:
• Nombre del autor

• Nombre o tema de la obra
• Datos bibliográficos del autor y su obra
• Determinar si es pieza única, prueba de autor o pieza seriada
• Técnica empleada
• Materiales
• Período artístico
• Estilo
250
cabin
• Fecha de realización
• Procedencia
• Descripción de la obra
• Dimensiones
• Color
• Autenticidad
• Investigación de mercado y sustentación del valor
• Determinación del valor de la obra
En el caso de antigüedades, se deben considerar todas su características de

manufactura: material empleado, diseño, calidad de mano de obra, estado de
conservación y el mercado de piezas similares en su estilo.
Es necesario en casos de piezas cotizadas a nivel mundial, obtener referencias

internacionales sobre sus valores de mercado, por lo mismo es importante
considerar el comportamiento del mercado internacional de obras de arte y
conocer los resultados de subastas recientes en que se hayan involucrado a
piezas similares, con el fin de emitir un avalúo apegado al potencial del bien en el
mercado.
Se debe incluir en las consideraciones previas al avalúo y en la conclusión, si se

cuenta con un certificado de autenticidad de la obra, quien lo emitió, si ha sido
expuesta la obra o si ésta ha sido pieza de subasta y en que lugar,
reconocimiento de la firma del autor, los alcances y la responsabilidad del perito
valuador ante lo valuado, así como las observaciones de vigencia, paridad
cambiaria o recomendaciones pertinentes según sea el objeto del avalúo.
Finalmente, se concluye con el valor señalado por el criterio correspondiente.
251
cabin
4.18 AVALÚO DE ALHAJAS, JOYAS Y OTROS
Antecedentes.
La valuación de bienes en general, se funda en el conocimiento de los bienes a

valorar en disciplinas como: economía, desarrollo urbano, sociología, legislación,
ingeniería de costos, finanzas, administración y estadística. En el caso de la
valuación de joyas y alhajas, sin embargo, el valor de estas, se basa en el
análisis comparativo de precios comerciales de piezas similares encontradas en
el mercado. Esto representa una estimación subjetiva del valor promedio del
mercado, ya que los valores varían de un lugar a otro.
Partiendo de un principio empleado en la valuación que dice “Valuar es

Comparar”, en los avalúos de joyas, dentro de la metodología de investigación
que se emplea, está la comparación con lo existente, al igual que la obtención
del valor por medio del análisis particular o despiece.
Se ha definido a la joya como un objeto pequeño de metal precioso y a veces

con pedrerías o perlas, que sirve para adorno.
Hay muchos objetos que forman parte del avalúo de joyas, pues tenemos desde
la joyería de ornamentación personal hasta figuras realizadas en piedras
preciosas.
En la actualidad, la mayoría de la gente porta o posee una joya, es por eso que
al paso del tiempo muchas compañías dedicadas a la joyería y relojería han
adquirido fama mundial, promocionando y ofreciendo una amplia gama de
productos de ornamentación humana y del hogar.
252
cabin
En México, se ha generalizado el avalúo de joyas tanto en piezas ornamentales y

de medición del tiempo, así como algunos utensilios empleados en el hogar.
Por tal motivo podríamos dividirlas en:
Joyas ornamentales de uso personal, y

Joyas ornamentales de exhibición
Marco Jurídico.
Ley General de Bienes Nacionales, artículo 63, fracción VIII.
Reglamento de la CABIN, artículo 15, fracciones I y X
Metodología.

Técnico:
1722 Avalúo de alhajas, joyas y otros.
La valuación de joyas y alhajas se considera subjetiva, toda vez que los criterios
estimados de un valuador a otro normalmente varían, lo cual no debe
interpretarse como un error, más bien como diferencias de criterio o puntos de
vista particulares de cada perito, lo que tiene como consecuencia, resultados
diferentes.
253
cabin
En este tipo de avalúos, es primordial identificar las piezas en estudio en lo que

se refiere a los metales y piedras preciosas; la calidad de los mismos, diseño,
dimensiones, peso, color, procedencia, corte y precisión en el trabajo de talla o
forje.
De tal manera, es necesario la realización de pruebas físicas y químicas a cada

uno de los objetos. Paralelamente, se llevará a cabo la investigación del
mercado, en donde comparativamente, se obtendrán valores de aparador en
tiendas especializadas, estableciendo de esta manera el valor comercial de la
pieza en estudio y considerando para cada caso en particular, los siguientes
factores:
• Para gemas o piedras preciosas, se tomarán en consideración las

características fundamentales cono son: color, pureza, calidad, corte, tamaño
y proporción en quilates, se tendrá que identificar y verificar la calidad de las
monturas o engarces que contiene la pedrería o gemas, señalando, talla,
grados de pureza, transparencia y peso que posee.
• Las joyas de exhibición están representadas por figuras en cristal con

incrustaciones de pedrería, cuernos de la abundancia en talla de marfil,
dameros y piezas de ajedrez, elefantes, Budas, quimeras, animales, figuras
de oro o plata, entre otros.
• Para los metales, para efecto de avalúo, de estas piezas habrá que saber de
que material están hechos, analizando si se trata de un metal precioso, sello,
quintaje o firma de cada pieza, se tomarán en cuenta las diversas aleaciones,
kilataje, hechuras, talla y peso en gramos.
• En el caso de los objetos que contienen perlas, habrá que determinar si es

una perla natural o si se trata de una perla cultivada, o si es barroca, si es de
río o si es sintética, ya que algunas características de las perlas son su
tamaño, forma, color, textura y oriente y dimensión.
254
cabin
• Para joyería de fantasía, actualmente y ante los cambios sociales y de

seguridad por los que atraviesa el país, la joyería ha tenido modificaciones en
cuanto a sus materiales y consumo, ya que ha proliferado este tipo de joyería
o bisutería, no obstante encontramos algunas piezas de buena marca y
calidad que dan la apariencia de originalidad, este tipo de joyería se
caracteriza por los chapeados y la pedrería sintética, lo mismo sucede con los
relojes, para determinar su valor, se considerarán los valores comerciales de
diferentes establecimientos.
• Para relojes, se tomará en cuenta: marcas, modelos, materiales, tipos,

mecanismos, estado de uso, conservación y funcionamiento de los mismos.
Algunas características importantes que hay que mencionar en el análisis de
un reloj de pulso es: indicar el tipo de funciones que realiza, marca, modelo,
procedencia, número de serie, carátula tamaño y material, color y forma,
metal de la caja, vidrio, cristal o mica, agujas, si es fechador o calendario,
cronógrafo, tipos y pasos de corono, indicadores, capacidades de resistencia
(en relojes sumergibles), mecanismos, estado de funcionamiento, decoración
exterior ejemplo cerco o bisel de diamantes, pulso y materiales.
A solicitud expresa del promovente, se determinará el valor de oportunidad de

los bienes en estudio, por lo que a partir del valor comercial establecido, se
aplicará un porcentaje de descuento en compras de mayoreo. Dicho valor es
variable en función del tipo, estado de conservación y calidad de las piezas.
Finalmente, se concluye con el valor comercial marcado en el criterio 1722,

mediante la investigación de mercado de piezas similares a las estudiadas.
255
cabin
APÉNDICE A
 TERRENOS
❑ CARACTERÍSTICAS AGROLÓGICAS
❑ Capa arable
❑ Color
❑ Humidificación
❑ Erosión
❑ Salinidad
❑ Pedregosidad
❑ Permeabilidad
❑ Textura
❑ Topografía y pendientes
❑ CLASIFICACIÓN DE SUELOS
❑ Clase I
❑ Clase II
❑ Clase III
❑ Clase IV
❑ Clase V
❑ Clase VI
❑ Clase VII
❑ Clase VIII
❑ Subclase c
❑ Subclase e
❑ Subclase s
❑ Subclase W
❑ Unidades
❑ TIPOS DE CLIMAS
❑ Grupo de climas cálidos A, subgrupos A
❑ Tipos cálidos húmedos con lluvias todo el año
❑ Tipos cálidos húmedos con abundante lluvia en verano
❑ Tipos cálidos subhúmedos con lluvias en verano Aw2
❑ Subgrupos de climas semicálidos A(C)
❑ Tipos semicálidos húmedos con lluvias todo el año
❑ Tipos semicálidos húmedos con abundante lluvia/verano
❑ Tipos semicálidos subhúmedos con lluvias en verano
cabin
❑ Tipos semicálidossub húmedos con lluvias en verano

❑ Grupo de climas templados C, subgrupo semicálidos (A) C
❑ Tipos semicálidos húmedos con lluvias todo el año
❑ Tipos semicálidos húmedos con abundante lluvia/verano
❑ Tipos semicálidos subhúmedos con lluvias escasas/año
❑ Subgrupo de climas templados C
❑ Tipos templados húmedos con lluvias todo el año
❑ Tipos templados húmedos con abundantes lluvias/verano
❑ Tipos templados subhúmedos con lluvias en verano
❑ Tipos templados subhúmedos con lluvias en verano
❑ Tipos templados subhúmedos con lluvias en invierno
❑ Tipos templados subhúmedos con lluvias escasas/año
❑ Subgrupo de climas semifríos C(E)
❑ Tipos semifríos húmedos con lluvias todo el año
❑ Tipos semifríos húmedos con abundantes lluvias/verano
❑ Tipos semifríos subhúmedos con lluvias en verano
❑ Tipos semifríos subhúmedos con lluvias en invierno
❑ Tipos semifríos subhúmedos con lluvias escasas/año
❑ Grupo de climas secos B, semisecos BS1
❑ Subtipos semisecos muy cálidos y cálidos
❑ Subtipos semisecos semicálidos
❑ Subtipos semisecos templados
❑ Subtipos semisecos templados
❑ Tipo de climas secos BS0
❑ Subtipos secos muy cálidos y cálidos
❑ Subtipos secos templados
❑ Subtipos secos semifríos
❑ Tipo de climas secos BS
❑ Subtipos secos meditrrráneos muy cálidos y cálidos
❑ Subtipos secos meditrrráneos semicálidos
❑ Subtipos secos meditrrráneos templados
❑ Tipo de climas muy secos BW
❑ Subtipos muy secos muy cálidos y cálidos
❑ Subtipos muy secos semicálidos
❑ Subtipos muy secos templados
❑ Subtipos muy secos templados
❑ Subtipos muy secos semifríos
❑ Grupo de climas fríos y muy fríos
cabin
❑ Tipos fríos
❑ Tipos muy fríos
❑ Granizadas
❑ Sequías
❑ Heladas
❑ Vientos huracanados
❑ Exceso de humedad
❑ TIPOS DE VEGETACIÓN
❑ Selva alta perennifolia
❑ Selva mediana o baja perennifolia
❑ Selva alta o media subperennifolia
❑ Selva baja subperennifolia
❑ Palmares
❑ Sabanas
❑ Manglar
❑ Popal
❑ Matorral crasicaule
❑ Matorral crasicaule-matorral subinerme
❑ Matorral crasicaule-matorral inerme
❑ Matorral submontano-matorral inerme
❑ Matorral crasicaule-cardonal
❑ Matorral crasicaule-chaparral
❑ Matorral espinosa con espinas laterales
❑ Cardonales
❑ Izotales
❑ Nopaleras
❑ Matorral inerme parvifolio
❑ Magueyales, lechugillales, guapillales
❑ Matorral desértico rosetófilo-matorral subinerme
❑ Tulares y carrizales
❑ Pastizales
❑ Zacatonales
❑ Agrupaciones de halófitos
❑ Chaparrales
❑ Bosques de pinos
❑ Bosques de tascate
❑ Matorral submontano
❑ Bosques de encinos
❑ Bosques de encino- pino
❑ Bosque caducifolio
❑ Bosques mesófilo de montaña
❑ Bosques de abetos u oyameles
❑ Vegetación de dunas costeras
cabin
❑ Vegetación de desiertos áridos arenosos

❑ Vegetación de los páramos de altura
❑ MÉTODO RESIDUAL
❑ A) Residual de terrenos urbanos
❑ Sobre el terreno
❑ Sobre el proyecto
❑ Sobre los ingresos
❑ Sobre los egresos
❑ Sobre el flujo de ingresos y egresos
❑ B) Residual para terrenos susceptibles de urbanizar
❑ Sobre el terreno
❑ Sobre el proyecto
❑ Sobre los ingresos
❑ Sobre los egresos
❑ Sobre el flujo de ingresos y egresos
cabin
CARACTERÍSTICAS AGROLÓGICAS
TEXTURA. Es la producción relativa de arena, limo y arcilla en el suelo, la

textura del suelo es una característica muy importante, afecta las propiedades
físicas, químicas y biológicas. En términos generales los suelos se dividen en
suelos de textura gruesa y textura fina. En los suelos de textura fina predomina la
arcilla y tienen una mayor superficie activa que los suelos arenosos, poseen
mayor capacidad de absorción de nutrientes, usualmente son más fértiles. Los
suelos de textura gruesa o arenosos son más porosos y permiten una rápida
infiltración del agua. Sin embargo, los suelos arcillosos son de mayor capacidad
de retención de agua debido a su mayor área superficial, tienen un mayor
espacio poroso total que los suelos arenosos, esta diferencia se debe al mayor
número de microporos que funcionan en la retención del agua y en los suelos
arenosos hay más microporos que permiten el movimiento del aire y del agua. La
textura del suelo se expresa por los nombres de las clases que se encuentran en
el triángulo de texturas, los nombres de las clases de suelos básicamente
consisten en los términos: arena, limo, arcilla y migajón o franco, usados ya sea
como nombres o adjetivos o ambos. Como una aplicación práctica para obtener
la denominación de la clase de textura se dan las siguientes cifras de los
separados arena, limo y arcilla.
ARENA LIMO ARCILLA CLASE DE TEXTURA
90% 5% 5% ARENA
80% 10% 10% ARENO FRANCOSA
60% 30% 10% FRANCO ARENOSA
40% 40% 20% FRANCA
20% 60% 20% FRANCO LIMOSA
5% 90% 5% LIMO
10% 60% 30% FRANCO ARCILLO LIMOSA
30% 30% 40% FRANCO ARCILLOSA
60% 10% 30% FRANCO ARCILLO ARENOSA
50% 10% 40% ARCILLO ARENOSA
10% 40% 50% ARCILLO LIMOSA
20% 20% 60% ARCILLA
256
cabin
COLOR. Se refiere al color que tiene el horizonte A (la primera capa de suelo) y
se debe de determinar preferentemente en campo, cuando el suelo está seco y
cuando está húmedo. Con objeto de evitar confusiones o diferencias de criterio,
el color se debe indicar con los nombres propios de los mismos, seguidos de las
claves o anotaciones de la “Carta de Colores de Suelos” que existen ex profeso,
las que indican el matiz o tinte, brillo o pureza y saturación o intensidad. El color
puede ser heredado de la “roca madre” en donde procede el suelo o es el
resultado de cambios importantes en el perfil, tiene relaciones importantes con el
clima y contenido de materia orgánica, en una provincia climática los suelos
derivados de diferente material madre pueden tener las mismas características
de color e inversamente, los suelos originados por un material madre idéntico
pueden diferir grandemente cuando están desarrollados en climas distintos. El
color negro usualmente indican presencia de materia orgánica; el color rojo al
óxido de fierro libre; colores grises son relacionados con suelos mal drenados.
CAPA ARABLE. Se refiere al suelo superficial y puede ser de 10 hasta 30 cm.,

de espesor; el subsuelo es la capa subyacente que puede comprender los 20 o
30 cm., inferiores siguientes, aveces puede llegar hasta 1.50 m., de profundidad.
El suelo superficial (horizonte Ap o capa arable) es la zona donde se desarrolla
el mayor número de raíces, contiene muchos de los nutrientes esenciales para
las plantas y abastece a los cultivos con el mayor volumen del agua que
necesitan. Por estar la capa arada y cultivada, es el asiento de todos los trabajos
y operaciones de la agricultura. La condición física de la capa arable puede
modificarse por la acción del laboreo y por la incorporación de materia orgánica,
puede ser fertilizado, encalado y drenado; en resúmen, su fertilidad y en cierto
grado su productividad pueden aumentarse o disminuirse o simplemente
estabilizarse a niveles consistentes de una producción económica de las
cosechas.
257
cabin
TOPOGRAFÍA Y PENDIENTES. Es la elevación o irregularidad de la superficie

del área en estudio, la inclinación de la superficie del terreno con respecto a un
plano horizontal o diferencia en metros que existen por cada 100.00 metros
horizontales. Los términos que se emplean para su descripción son:
TOPOGRAFÍA PENDIENTES
Lomerío suave
Plano
De 0 a 6%
Lomerío accidentado De 6 a 12%
Cerril De 12 a 20%
Más de 20%
HUMIDIFICACIÓN. Se refiere a la forma en que el terreno obtiene el agua para

el establecimiento, crecimiento y desarrollo de las plantas; los cultivos que se
siembran en el ciclo primavera/verano obtienen el agua por medio del periodo
anual de lluvias y se denominan de terrenos de temporal; los cultivos que tienen
el mismo tratamiento anterior pero reciben uno de los dos riegos de auxilio, en la
siembra o en algún periodo crítico de su desarrollo, se denominan terrenos de
“punta de riego”, los cultivos que se establecen en terrenos cercanos a fuentes
permanentes de agua y que por medio de la filtración mantienen húmedo el
suelo se denominan terrenos de “humedad o vega”, los cultivos que dependen
principalmente del suministro de agua proveniente de presas, represas, lagos,
lagunas, derivación de ríos, jagüeyes u “ollas de agua”, bordos, se denominan
terrenos de “riego por gravedad”, los cultivos que dependen principalmente del
suministro de agua extraída por bombeo con equipo hidroneumático, se
denominan terrenos de “riego por bombeo”, en este tipo de riego se puede
emplear diferentes sistemas de hidropresión (aspersores, goteo, cañones,
aspersores de pivote central,etc.).
258
cabin
PEDREGOSIDAD. Se refiere a la presencia de piedras en la superficie del

terreno, su abundancia, distribución y naturaleza; deberá anotarse se trata de
piedras sueltas que puedan removerse o de afloramientos de roca y en este caso
se indicará su frecuencia y aspecto general. La descripción deberá incluir la
cantidad, tamaño y naturaleza del material. Cantidad, se refiere a los fragmentos
que existen en la superficie del suelo, se expresa en porciento del área afectada,
los términos que se emplean son:
* Nulo, muy pocos o libre. Menos del 0.01% del área del terreno.
(la presencia de piedras no modifica las características de la tierra ni impide el
laboreo mecánico).
* Pocos o común. De 0.01% del área del terreno.

(la presencia de piedras no modifica las características de la tierra ni impide el
laboreo mecánico).
* Moderados. De 0.1 a 3.0% del área del terreno.

(la presencia de piedras dificulta el uso de determinadas máquinas).
* Muchos. De 3.0 a 15.0% del área del terreno.

(la presencia de piedras impide el uso de determinadas máquinas).
*Abundantes. De 15.0 a 90.0% del área del terreno.

)la presencia de piedras impide el uso de maquinaria agrícola, se emplean
implementos tirados por animales y en último caso se utiliza la agricultura de
especie).
* Excesivos o pedregal. Más de 90.0% del área del terreno.

(suelos inútiles para la agricultura).
259
cabin
Por tamaño, los fragmentos deberán denominarse de la siguiente manera:
* Grava De 0.2 a 7.5 cm.

* Piedra De 7.5 a 25.0 cm.
* Roca Más de 25.0 cm.
Por naturaleza, se debe describir el origen del fragmento, tal como basalto,
granito, riolita, andesita, caliza, arenisca, etc.
PERMEABILIDAD. Es la rapidez con la cual el aire y el agua fluyen a través del

suelo, la proporción del movimiento del agua a través del suelo queda definida
por el horizonte menos permeable. La labranza continua o capas arcillosas
naturales reducen la permeabilidad, mientras que el desarrollo de pastos,
leguminosas y árboles de raíces profundas aumentan la permeabilidad. El agua
es movilizada en el suelo como líquido o como vapor, principalmente a través de
los macroporos, esto significa que entre más grandes y numerosos sean los
poros mayor será la permeabilidad, ésta se clasifica en:
* Buena Cuando el flujo del agua es aprovechado

convenientemente en cantidad y tiempo por
las plantas. Los suelos de texturas medias o
francas presentan esta característica.
* Regular Cuando el flujo del agua es de tal forma, que

la planta la aprovecha mediocremente.
* Mala Cuando el suelo impide el flujo del agua o lo

deja ir muy rápidamente.
260
cabin
LIMITAN LA PRODUCTIVIDAD DEL SUELO
*EROSIÓN. Es el desprendimiento y arrastre de los materiales del suelo,

causado por la acción del agua o del viento. Los aspectos que son necesarios
describir son el tipo, forma y grado de erosión.
a) Tipo.- Se refiere al agente que causa la erosión, el cual puede ser el agua
(hídrica) o el viento (eólica).
b) Forma.- Se refiere a la forma o modo en que se desprenden y arrastran las

partículas del suelo y pueden ser:
Laminar. Es la remoción más o menos uniforme del suelo a manera de láminas,

sin que se formen surcos.
Surcos. Es la remoción del suelo en forma de pequeños canales, los que se

pueden modificar con maquinaría agrícola común.
Cárcavas. Es la remoción del suelo en forma de canales grandes, los que no se

pueden modificar con maquinaría agrícola común.
c) Grado.- Aún cuando es difícil cuantificar el grado de erosión de un suelo, se

pueden emplear los siguientes términos: Nula a incipiente, el suelo no tiene o
tiene pocos surcos; Moderada, la mayor parte del suelo se ha erosionado y
pueden existir cárcavas poco profundas; Severa, toda la capa de suelo se ha
perdido y pueden existir cárcavas profundas: total, la capa de suelo se ha
perdido y aflora el material madre.
261
cabin
*SALINIDAD. Se refiere a la concentración perjudicial de sales solubles, la cual

afecta el desarrollo de las plantas, una forma sencilla de apreciar la presencia de
sales es el aspecto blanquizco del suelo con el llamado “salitre”. La afectación
por este concepto se puede calificar de la siguiente manera: Suelos libres
(prácticamente ningún cultivo es afectado en su crecimiento, ni muestra daños);
Suelos ligeramente afectados ( el crecimiento de las plantas sensibles es
afectado, pero las plantas tolerantes pueden subsistir); Suelos moderadamente
afectados (el crecimiento de los cultivos está inhibido y ninguna planta se
desarrolla bien); Suelos fuertemente afectados (sólo pocas especies vegetales
pueden subsistir).
262
cabin
CLASIFICACIÓN DE SUELOS
Este es un sistema estándar de clasificación de tierras según su aptitud

productiva y hace uso de todas las características del terreno que pueden tener
acción significativa. La clasificación de capacidad de uso muestra la aptitud
relativa de los suelos para los cultivos, el pastoreo u otros propósitos; se basa en
las necesidades y limitaciones de los suelos, el peligro de dañarlos y su
respuesta al manejo. En esta clasificación los suelos se agrupan en Clases,
Subclases y Unidades; el agrupamiento más amplio es el de Clases, de las
cuales hay ocho y se expresan en números romanos. Todos los suelos en una
clase tienen limitaciones y problemas de manejo casi de la misma categoría pero
pueden ser de diferente grado; la Subclase se usa para indicar el género
predominante de limitaciones dentro de una Clase tal como susceptibilidad a la
erosión o humedad excesiva; la Unidad es el nivel inferior de esta clasificación,
está formada por los suelos que necesitan casi la misma categoría de manejo,
son similares en peligro de daño, en adaptabilidad de uso y en productividad.
CLASE I a CLASE IV. Son terrenos adecuados para cultivo.
CLASE I. Suelos con pocas limitaciones que restringen su uso. Estos suelos
son: casi planos, sin peligro de erosión, profundos, generalmente bien drenados,
fácilmente cultivables, bien adaptados para retener la humedad, bien
abastecidos de nutrientes para las plantas o de alta respuesta a los fertilizantes,
sin problemas de inundaciones, productivos y adaptados a cultivos intensivos. En
áreas de regadío estos suelos están o son: protegidos por los trabajos de
regadío relativamente permanentes, planos a casi planos, zonas de
enraizamiento profundo, fácilmente trabajables, con capacidad favorable de
retención de humedad, no afectados por sales, libres de inundaciones, sin
problemas de erosión y manto freático.
263
cabin
CLASE II. Suelos con algunas limitaciones que reducen la elección de plantas o
requieren prácticas moderadas de conservación. Estos suelos tendrán las
siguientes limitaciones ya sea simples o combinadas: pendiente moderada,
susceptibilidad moderada a la erosión eólica o a la causada por el agua,
profundidad del suelo menor de los ideal, estructura del suelo algo favorable,
práctica de laboreo complicada, salinidad o alcalinidad ligera o moderada,
inundaciones perjudiciales ocasionales, humedecimiento que puede corregirse
por el drenaje y ligeras limitaciones climáticas.
CLASE III. Suelos con severas limitaciones que reducen la selección de plantas
o requieren prácticas especiales de conservación o ambas cosas a la vez. Estos
suelos tendrán limitaciones ya sea simple o en combinación con las siguientes:
pendientes moderadamente fuertes con alta susceptibilidad a la erosión,
inundaciones frecuentes que causan daño a los cultivos, permeabilidad
deficiente del subsuelo, persistencia de humedad aún después de haber
drenado, suelo superficial de espesor reducido, baja capacidad de retención de
humedad, baja fertilidad no fácilmente corregible, salinidad o alcalinidad
moderadas y limitaciones climáticas moderadas.
CLASE IV. Suelos con muy severas limitaciones que restringen la elección de
plantas y que requieren muy cuidadoso manejo o ambas cosas. Las limitaciones
de esta clase de suelos ya sea en forma simple o en combinación son:
pendientes acentuadas con severa susceptibilidad a la erosión, severos efectos
de la erosión en el pasado, suelos someros y de baja capacidad de retención de
humedad, inundaciones frecuentes con daño severo a los cultivos, humedad
excesiva, severa salinidad o alcalinidad y clima moderadamente adverso.
CLASE V a CLASE VIII. Terrenos no adecuados para la agricultura.
264
cabin
CLASE V. Poco o ningún peligro de erosión, pero tienen otras limitaciones que
son imprácticas de sobrepasar y hace a los suelos inadaptables para el cultivo.
Ejemplos de condiciones de suelos en la Clase V: bajíos sujetos a inundaciones
frecuentes, estación corta de desarrollo que impide una producción normal,
suelos pedregosos o rocosos, áreas donde se estanca el agua y donde el
drenaje no es factible.
CLASE VI. Suelos con severas limitaciones que los hacen impropios para el
cultivo. Presentan las siguientes limitaciones que no pueden ser corregidas:
pendientes fuertes, peligro de severa erosión, efectos de erosión en el pasado,
pedregosidad, suelos someros, excesiva humedad o terrenos inundados,
salinidad o alcalinidad y clima muy inadecuado.
CLASE VII. Suelos con muy severas limitaciones que los hacen inadecuados
para el cultivo. Ejemplo de limitaciones que presentan esta clase de suelos son:
pendientes fuertes, erosión, suelos delgados, piedras, suelo húmedo, sales,
alcali y clima desfavorable.
CLASE VIII. Suelos con limitaciones que impiden su uso para la producción
comercial de los cultivos. Se pueden aprovechar para: zonas de preservación de
vida silvestre, protección de cuencas hidraúlicas y fines recreativos. Las
limitaciones son: erosión, pedregosidad, suelo mojado, baja capacidad de
humedad, salinidad o alcalinidad, clima desfavorable, terrenos malos, malpaíses,
playas arenosas, áreas deslavadas y sitios de minas de rocas.
SUBCLASES. En algunas áreas las Clases de capacidad de uso del suelo se

dividen en Subclases para mostrar limitaciones importantes. Por ejemplo, si una
Clase III se manifiesta esencialmente húmeda podría separarse del resto y
dársele la designación de IIIw, si otra parte tiene peligro de severa erosión podría
delimitarse y marcarse como IIIe. Las cuatro Subclases usadas frecuentemente
son:
265
cabin
Subclase e (erosión). Aquella porción de cualquier clase mayor en la cual la

limitación dominante es susceptible a la erosión o ha sido dañada por este efecto
en el pasado.
Subclase W (humedad excesiva). Aquella porción de cualquier clase mayor en

la cual la limitación dominante es el exceso de agua. Las limitaciones comunes
son: drenaje deficiente del asuelo, humedad, manto freático elevado e
inundaciones.
Subclase s (suelo somero, pedregoso). Aquella porción de cualquier clase

mayor en donde la limitación dominante está en la zona radicular, suelos
delgados o someros, pedregosidad, baja capacidad de retención de agua, baja
fertilidad difícil de corregirla, salinidad o alcalinidad.
Subclase c (limitación climática). Aquella porción de cualquier clase mayor en

donde la limitación dominante es el clima, tales como altas temperaturas o
cercanía de humedad.
UNIDADES. La unidad de capacidad de uso es un grupo de tipos de suelo o de

fases de tipos de suelo que tienen productividad similar, limitaciones parecidas y
que requieren un manejo semejante. Por ejemplo, si un área húmeda de la Clase
III de suelo está situada como para que una parte esté sujeta a mayores
inundaciones que otra, las dos partes pueden ser delimitadas en unidades
marcadas con IIIw-I y IIIw-2. La razón de esta separación es que las dos partes
requieren diferentes grados de tratamiento de suelo.
266
cabin
TIPOS DE CLIMAS
GRUPO DE CLIMAS CÁLIDOS A

SUBGRUPOS DE CLIMAS CÁLIDOS A
TIPOS CÁLIDOS HÚMEDOS CON LLUVIAS TODO EL AÑO

Af Porcentaje de lluvia invernal con respecto a la anual, mayor de 18
Af (m) Porcentaje de lluvia invernal menor de 18
TIPOS CÁLIDOS HÚMEDOS CON ABUNDANTE LLUVIA EN

Am (f)
VERANO
Am
Am (w) Porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2
Porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2
Porcentaje de lluvia invernal menor de 5
TIPOS CÁLIDOS SUBHÚMEDOS CON LLUVIAS EN VERANO

(subtipos más húmedos de los cálidos subhúmedos)
Aw2 (w) Porcentaje de lluvia invernal menor de 5

Aw2 Porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2
Aw2 (x) Porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2

(subtipos de humedad media de los cálidos subhúmedos)


(subtipos menos húmedos de los cálidos subhúmedos)

267
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SUBGRUPOS DE CLIMAS SEMICÁLIDOS A (C)
TIPOS SEMICÁLIDOS HÚMEDOS CON LLUVIAS TODO EL

A( C )f
AÑO
A( C )f(m)
Porcentaje de lluvia invernal mayor de 18
TIPOS SEMICÁLIDOS HÚMEDOS CON ABUNDANTE

LLUVIA EN VERANO
A( C )m(f)
A( C )m Porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2
A( C )m(w) Porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2
TIPOS SEMICÁLIDOS SUBHÚMEDOS CON LLUVIAS EN VERANO

(subtipos más húmedos de los semicálidos subhúmedos)
A( C )w1(w) Porcentaje de lluvia invernal menor de 5

A( C )w2 Porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2
A( C )w2(x) Porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2

(subtipos de humedad media de los semicálidos subhúmedos)


(subtipos menos húmedos de los semicálidos subhúmedos)

268
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GRUPO DE CLIMAS TEMPLADOS C

SUBGRUPO DE CLIMAS SEMICÁLIDOS (A) C
TIPOS SEMICÁLIDOS HÚMEDOS CON LLUVIAS TODO

(A)C(f)
EL AÑO
(A)C(fm)
TIPOS SEMICÁLIDOS HÚMEDOS CON ABUNDANTE

LLUVIA EN VERANO
(A)C(m)
(A)C(m)(w) Porcentaje de lluvia invernal mayor de 5
Porcentaje de lluvia invernal entre 5

(subtipos más húmedos de los semicálidos subhúmedos)
(A)C(w2)(w) Porcentaje de lluvia invernal menor de 5

(A)C(w2) Porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2
(A)C()w2(x’) Porcentaje de lluvia invernal menor de 5

(subtipos de humedad media de los semicálidos subhúmedos)

(A)C(w1)(x’) Porcentaje de lluvia invernal menor de 5

(subtipos menos húmedos de los semicálidos subhúmedos)

(A)C(w0)(x’) Porcentaje de lluvia invernal menor de 5
TIPOS SEMICÁLIDOS SUBHÚMEDOS CON LLUVIAS ESCASAS

TODO EL AÑO
(A)C(x’) Porcentaje de lluvia invernal mayor de 18
269
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SUBGRUPO DE CLIMAS TEMPLADOS C
TIPOS TEMPLADOS HÚMEDOS CON LLUVIAS TODO EL

C(f)
AÑO
C(fm)
TIPOS TEMPLADOS HÚMEDOS CON ABUNDANTES

C(m)
LLUVIAS EN VERANO
C(m)(w) Porcentaje de lluvia invernal mayor de 5
TIPOS TEMPLADOS SUBHÚMEDOS CON LLUVIAS EN VERANO

(subtipos más húmedos de los templados subhúmedos)
C(w2)(w) Porcentaje de lluvia invernal menor de 5

C(w2) Porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2
C(w2(x’) Porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2
TIPOS TEMPLADOS SUBHÚMEDOS CON LLUVIAS EN VERANO

(subtipos de humedad media de los templados subhúmedos)
C(w1)(w) Porcentaje de lluvia invernal menor de 5

C(w1) Porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2
C(w1)(x’) Porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2
TIPOS TEMPLADOS SUBHÚMEDOS CON LLUVIAS EN INVIERNO

Cs Porcentaje de lluvia invernal mayor de 36
Cs(x’) Porcentaje de lluvia invernal mayor de 36
TIPOS TEMPLADOS SUBHÚMEDOS CON LLUVIAS ESCASAS TODO EL AÑO

Cx’ Porcentaje de lluvia invernal mayor de 18
270
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SUBGRUPO DE CLIMAS SEMIFRÍOS C(E)

TIPOS SEMIFRÍOS HÚMEDOS CON LLUVIAS TODO EL
C(E)(f)
AÑO
C(E)(fm)
TIPOS SEMIFRÍOS HÚMEDOS CON ABUNDANTES

LLUVIAS EN VERANO
C(E)(m)
C(E)(m)(w) Porcentaje de lluvia invernal mayor de 5
TIPOS SEMIFRÍOS SUBHÚMEDOS CON LLUVIAS EN VERANO

(subtipos más húmedos de los semifríos subhúmedos)
C(E)(w2)(w) Porcentaje de lluvia invernal menor de 5

C(E)(w2) Porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2
C(E)(w2)(x’) Porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2

(subtipos de humedad media de los semifríos subhúmedos)


(subtipos menos húmedos de los semifríos subhúmedos)

TIPOS SEMIFRÍOS SUBHÚMEDOS CON LLUVIAS EN INVIERNO

C(E)s Porcentaje de lluvia invernal mayor de 36
C(E)s(x’) Porcentaje de lluvia invernal mayor de 36
TIPOS SEMIFRÍOS SUBHÚMEDOS CON LLUVIAS ESCASAS TODO

EL AÑO
C(E)x’ Porcentaje de lluvia invernal mayor de 18
271
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GRUPO DE CLIMAS SECOS B

TIPO DE CLIMAS SEMISECOS BS1
SUBTIPOS SEMISECOS MUY CÁLIDOS Y CÁLIDOS
BS1(h’)w(w) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Muy cálido

BS1(h’)hw(w) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Cálido
BS1(h’)w Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Muy cálido
BS1(h’)hw Lluvias de verano, porcentaje de lluvia entre 5 a 10.2. Cálido
BS1(h’)w(x’) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Muy cálido
BS1(h’)hw(x’) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Cálido
BS1(h’)x’ Lluvias escasas, porcentaje de lluvia invernal mayor de 18. Muy cálido
BS1(h’)hx’ Lluvias escasas todo el año, porcentaje de lluvia invernal mayor de 18. Cálido.
SUBTIPOS SEMISECOS SEMICÁLIDOS
BS1h(h’)w(w)
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Invierno tibio.
BS1hw(w)
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Invierno fresco.
BS1(h’)(h)w
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Invierno tibio.
BS1hw
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Invierno fresco.
BS1h’(h)w(x’)
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Invierno tibio.
BS1hw(x’)
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Invierno fresco
BS1h’(h’)x’
Lluvias escasas todo el año, porcentaje de lluvia invernal mayor de 18.
Invierno tibio.
BS1hx’ Lluvias escasas todo el año, porcentaje de lluvia invernal mayor de 18.
Invierno fresco.
SUBTIPOS SEMISECOS TEMPLADOS
BS1kw(w) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Verano cálido.

BS1k’w(w) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Verano fresco.
BS1kw Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Verano cálido
BS1k’w Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Verano fresco
BS1kw(x’) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Verano cálido
BS1k’w(x’) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Verano fresco
BS1kx’ Lluvias escasas todo el año, porcentaje de lluvia invernal mayor de 18.
Verano cálido.
BS1k’x’ Lluvias escasas todo el año, porcentaje de lluvia invernal mayor de 18.
Verano fresco.
272
cabin
SUBTIPOS SEMISECOS TEMPLADOS

BS1k’’w(w) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5
BS1k’’w Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2
BS1k’’w(x’) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2
BS1k’’x’ Lluvias escasas todo el año, porcentaje de lluvia invernal mayor de 18
TIPO DE CLIMAS SECOS BS0
SUBTIPOS SECOS MUY CÁLIDOS Y CÁLIDOS
BS0(h’)w(w)
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Muy cálido
BS0(h’)hw(w)
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Cálido
BS0(h’)w
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Muy cálido
BS0(h’)hw
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Cálido
BS0(h’)w(x’)
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Muy cálido
BS0(h’)hw(x’)
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Cálido
BS0(h’)x’
Muy cálido
BS0(h’)hx’
Cálido
SUBTIPOS SECOS TEMPLADOS
BS0kx’
Verano cálido
BS0k’x’
Lluvias escasas todo el año, porcentaje de lluvia invernal mayor de 18,
Verano fresco
SUBTIPOS SECOS SEMIFRIOS

BS0k’’w(w) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5.
BS0’’w Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2.
BS0’’w(x’) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2
BS0x’ Lluvias escasas todo el año, porcentaje de lluvia invernal mayor de 18.
273
cabin
TIPO DE CLIMAS SECOS BS
SUBTIPOS SECOS MEDITERRÁNEOS MUY CÁLIDOS Y

CÁLIDOS
BS(h’)s
BS(h’)hs
BS(h’)s(x’) Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal mayor de 36. Muy cálido
BS(h’)hs(x’) Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal mayor de 36. Cálido
Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal menor de 36. Muy cálido
Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal menor de 36. Cálido
SUBTIPOS SECOS MEDITERRÁNEOS SEMICÁLIDOS
BSh’(h)s
Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal mayor de 36. Invierno
BShs tibio.
BSh’(h)s(x’) fresco.
Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal menor de 36. Invierno
BShs(x’) tibio.
fresco.
SUBTIPOS SECOS MEDITERRÁNEOS TEMPLADOS
BSks
Lluvias de invierno, porcentajes de lluvia invernal mayor de 36. Verano
BSk’s cálido.
Lluvias de invierno, porcentajes de lluvia invernal mayor de 36. Verano
BSks(x’) fresco.
Lluvias de invierno, porcentajes de lluvia invernal menor de 36. Verano
BSk’s(x’) cálido.
Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal menor de 36. Verano
fresco.
274
cabin
TIPO DE CLIMAS MUY SECOS BW
SUBTIPOS MUY SECOS MUY CÁLIDOS Y CÁLIDOS

BW(h’)w(w)
BW(h’)hw(w) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Muy cálido
BW(h’)w Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Cálido
BW(h’)hw Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Muy cálido
BW(h’)w(x’) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Cálido
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Muy
BW(h’)hw(x’) cálido.
BW(h’)x’ Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Cálido
BS0(h’)hx’ Muy cálido.
Cálido.
SUBTIPOS MUY SECOS SEMICÁLIDOS

BWh’(h)w(w)
BWhw(w) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Invierno tibio
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Invierno
BWh’(h)w fresco.
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Invierno
BWhw tibio.
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Invierno
BWh’(h)w(x’) fresco.
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Invierno
BWhw(x’) tibio.
Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Invierno
BWh’(h)x’ fresco.
BWhx’ Invierno tibio.
BWh(h)s Invierno fresco.
BWhs tibio.
BWh’(h)s(x’) fresco.
BWhs(x’) tibio.
fresco.
275
cabin
SUBTIPOS MUY SECOS TEMPLADOS
BWkw(w) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Verano

cálido.
BWk’w(w) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5. Verano
fresco.
BWkw Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Verano
cálido.
BWk’w Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2. Verano
fresco.
BWkw(x’) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Verano
cálido.
BWk’w(x’) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2. Verano
fresco.
BWkx’ Lluvias escasas todo el año, porcentaje de lluvia invernal mayor de 18.
Verano cálido.
BWk’x’ Lluvias escasas todo el año, porcentaje de lluvia invernal mayor de 18.
Verano fresco.
BWks Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal mayor de 36. Verano
cálido.
BWk’s Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal mayor de 36. Verano
fresco.
SUBTIPOS MUY SECOS TEMPLADOS
BWks(x’) Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal menor de 36. Verano

cálido.
Bwk’s(x’) Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal menor de 36. Verano
fresco.
SUBTIPOS MUY SECOS SEMIFRÍOS
BWk’w(w) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal menor de 5.

BWk’’w Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal entre 5 y 10.2
BWk’’w(x’) Lluvias de verano, porcentaje de lluvia invernal mayor de 10.2
BWk’’x’ Lluvias escasas todo el año, porcentaje de lluvia invernal mayor de 18.
BWk’’s Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal mayor de 36.
BWk’’s(x’) Lluvias de invierno, porcentaje de lluvia invernal menor de 36.
276
cabin
GRUPO DE CLIMAS FRÍOS Y MUY FRÍOS
TIPOS FRÍOS
E(T)HC Temperatura del mes más frío mayor de 0ºC.

E(T)H Temperatura del mes más frío menor de 0ºC.
TIPOS MUY FRÍOS
EFH Temperatura del mes más cálido menor de 0ºC.
Para concluir esta fase se puede mencionar en su caso los fenómenos climáticos
que afecten la producción agropecuaria, tal es el caso de:
Granizadas, que es agua congelada en forma de granos de diversos tamaños

que cae con violencia de las nubes y que al golpear el follaje puede provocar
severos daños a la planta, disminuyendo el área foliar. Una práctica de
prevención es el tendido de mallas antigranizo.
Sequías, periodos prolongados de tiempo sin precipitaciones pluviales, que

impiden el establecimiento de cultivos al no existir condiciones óptimas de
humedad para la germinación de las semillas y dañan a los ya establecidos con
la pérdida progresiva de agua del protoplasma de las células hasta la muerte de
las plantas. Las plantas presentan diferentes grados de resistencia natural o
inducida a la sequía, de ahí la importancia en la selección de los cultivos que se
establecen en una región.
Heladas, es la baja de la temperatura que dependiendo de lo severo de la

disminución y del tiempo de duración, es el daño que causa a las plantas y esto
ocurre al cambio en el estado de las substancias coloidales del protoplasma, la
causa de la muerte de los tejidos o coagulación del protoplasma ocurre por la
formación de hielo en los espacios intercelulares, que produce una sevia más
277
cabin
concentrada y un protoplasma más pobre en agua, a parte de la presión

producida por los cristales de hielo sobre el mismo protoplasma. Conviene saber
que la topografía del terreno influye mucho sobre el efecto que una helada
produce sobre las plantas, en terreno quebrado los efectos de las heladas no son
tan marcadas como en un terreno plano, porque se favorece la formación de
corrientes de aire que arrastran y mezclan al aire más frío con el de mayor
temperatura. En los flancos de las lomas o prominencias del terreno el efecto de
la helada es menor que en el fondo del valle, por la formación de corrientes en
una y el estancamiento del aire en la otra. Otra forma de contrarestar los efectos
negativos de una helada es la colocación de quemadores en las plantaciones.
Vientos huracanados, fuertes vientos que al golpear violentamente el follaje

ocasiona daños mecánicos a las plantas, el grado del daño dependerá de lo
prolongado de la exposición, porte y de la etapa fenológica en la que se
encuentren las plantas; los efectos se pueden minimizar colocando barreras
“rompevientos”, líneas de árboles de gran porte, y sembrando variedades de
porte bajo o “enanas”.
Exceso de humedad, debido a un periodo de lluvias extraordinarias, que al

inundar los campos provocan el ahogamiento de las raíces y posterior muerte de
la planta, esta situación se agrava en suelos de lento drenaje, las prácticas más
comunes para minimizar los efectos negativos de este periodo es la nivelación
adecuada de los terrenos, mejorar la estructura del suelo, la selección de cultivos
resistentes a las inundaciones, etc.
Una vez analizada la vegetación y la climatología de la zona en donde se localiza

el predio en estudio, se complementa la información obtenida en campo con
respecto a los cultivos, árboles y plantaciones de mayor importancia económica
tanto en la zona como en el predio. Los elementos que se utilizan son los
Anuarios Estadísticos de la Producción Agrícola de los Estados Unidos
Mexicanos, publicados por el INEGI y la Secretaría de Agricultura, Ganadería y
Desarrollo rural; Anuarios Estadísticos por Entidad Federativa, publicados por el
INEGI; Monografías Estatales y Municipales publicadas por la Secretaría de
Gobernación. La consulta que se hace en estas publicaciones son con respecto
278
cabin
a los principales cultivos con sus variedades, rendimiento, condiciones de

humidificación en las que se desarrollan y ciclos agrícolas. Para las actividades
pecuarias se investiga la carga animal que soporta una hectárea de pastizal
natural, en los Informes Técnicos elaborados por la Comisión Técnica Consultiva
para la Determinación de los Coeficientes de Agostadero.
De existir explotación forestal en el predio a valuar es indispensable contar con el

Estudio Dasonómico autorizado por la entidad responsable, que nos indica los
“cortes de paso de año” informe anual sobre volúmen de madera extraída por
especie, los porcentajes de madera aprovechable de largas dimensiones, cortas
dimensiones y breña de brazuelo; permisos y licencias de explotación, prácticas
de reforestación y fitosanitarias.
279
cabin
TIPOS DE VEGETACIÓN
Selva Alta Perennifolia. Es una selva muy densa dominada por árboles de más
de 30.00 metros de altura y que permanece verde todo el año. Este tipo de
vegetación se desarrolla en regiones con temperatura media anual superior a los
20ºC, precipitación media anual superior a los 1,500.00 mm., y temporada seca
nula o muy corta. Se encuentra en las vertientes y planicies del Golfo de México
(suroeste de Campeche, Tabasco, norte de Chiapas, Veracruz hasta la Huasteca
Potosina y norte de Oaxaca) y sobre la Vertiente del Pacífico (región del
Soconusco hasta Pijijiapan, en Chiapas). Las especies más características son
árboles como el amate, caoba, ramón, palo de agua o maca. En las regiones de
selva alta perennifolia los cultivos principales son la caña de azúcar, el plátano,
el cacao y el café; los cultivos anuales son el maíz tanto el de temporal como en
invierno, frijol negro, arroz de temporal y hortalizas tropicales (chile, jitomate,
melón y sandía); la ganadería es a base de pastizales inducidos en forma
extensiva con pasto como el guinea o privilegio, pará o egipto, pangola,
merkerón, jaragua y el estrella de Africa. Es una práctica común el uso de la
técnica roza-tumba-quema para la eliminación de la vegetación y la
incorporación de estos terrenos a la agricultura y/o ganadería. Históricamente en
México este tipo de selvas ha sido sobrexplotado sobre todo con las llamadas
especies preciosas.
Selva Mediana o Baja Perennifolia. Es una selva muy densa pero con árboles
de menos de 30.00 metros de altura. Se desarrolla en las regiones elevadas de
las serranías (1,200.00 a 2,500.00 m.s.n.m.), declives abruptos del Golfo de
México y del Pacífico, en climas frescos con temperatura media anual menor a
los 18ºC, con escasa oscilación térmica, muy húmedo con precipitaciones
medias anuales arriba de los 1,500.00 mm., de temporada seca corta o nula y
con nieblas muy frecuentes. Dado lo abrupto de los terrenos en que se desarrolla
esta vegetación no existen generalmente cultivos ni lugares habitados en estas
regiones.
280
cabin
Selva Alta o Media Subperennifolia. Se caracteriza porque el 25 al 50% de los

árboles que la forman pierden su follaje en lo más acentuado de la época de
secas. Una gran extensión de este tipo de vegetación se encuentra en la
Península de Yucatán, el árbol dominante en esta zona es el zapote o
chicozapote, ramón (Yucatán), ojite (Veracruz), mojú (Chiapas). Esta vegetación
la encontramos en climas cálidos y subhúmedos con temperatura media anual
superior a 20ºC, precipitación media anual de 1,200.00 mm., y con algunas
lluvias en la temporada seca. Se desarrolla esta clase de selva sobre suelos de
caliza pulverizada en regiones poca habitadas y cultivadas, explotándose sobre
todo productos forestales como la caoba y el chicle.
Selva Baja Subperennifolia. Coexiste con los otros tipos de selvas y con la
sabana, con árboles de no más de 15.00 m., de altura y que en una proporción
cercana al 100% de los individuos pierden totalmente las hojas en temporada de
secas. Se desarrolla generalmente en suelos profundos y con drenaje deficiente,
por lo que en época de lluvias se inundan; la encontramos en los “bajos” de
Yucatán, Vertiente del Pacífico y del Golfo de México. Se presenta en regiones
con clima cálido y semiseco, temperatura media anual de más de 20ºC,
precipitación media anual entre 700.00 a 1,200.00 mm., y época seca muy
marcada y prolongada. Con árboles de nanche, cacaíto, jícaro, cuautecomate,
coyol, pucté, chechén y palo de santo. Los terrenos cubiertos de maíz, frijol,
sorgo y ajonjolí. La ganadería aprovecha los pastizales inducidos y el ramoneo
de los animales.
Palmares. Se desarrollan en suelos profundos, aluviales y con frecuencia

inundables, coexistiendo con la Selva Alta Perennifolia, los palmares de corozo
los encontramos en las vegas de los grandes ríos que desembocan en el Golfo
de México, los palmares de manaca en las planicies del Pacífico en el
Soconusco, la palma real en la parte central de Veracruz y Tabasco y la palma
de coquito de aceite tiene su distribución en los declives y planicies del Pacífico
desde Oaxaca hasta Sinaloa. Los palmares bajos de la palma de sombreros se
desarrolla en suelos calizos más o menos rocosos en áreas de clima templados
hasta subcálidos con época seca larga, los encontramos en la zona central de
Chiapas, en la cuenca alta del Papaloapan, del río Balsas y en la parte central de
Veracruz. Algunas áreas han sufrido el desmonte para ser incorporadas a la
agricultura y ganadería.
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Sabanas. Están constituídas por praderas de gramíneas sin árboles o con

árboles esparcidos. Se encuentran en partes de la Península de Yucatán, norte
de Chiapas y en la Vertiente del Pacífico desde Chiapas hasta el sur de Sinaloa.
Los climas en que prospera esta vegetación son cálidos húmedos, cálidos y
secos, con temperaturas medias anuales superiores a los 20ºC, precipitaciones
medias anuales desde los 700.00 hasta los 1,500.00mm.; los suelos presentan
drenaje deficiente por lo que se inundan frecuentemente. Los árboles más
frecuentes en las sabanas son el nanche, cacaíto, jícaro y algunos árboles
característicos de la selva baja subperennifolia o subcaducifolia; las gramíneas
principales son ásperas, amacolladas, resistentes a las quemas periódicas e
inundaciones, este tipo de vegetación es poco apetecible por el ganado y se
aprovecha en épocas en que escasea el forraje. Un cultivo importante con este
tipo de vegetación es la piña.
Manglar. Se presenta en las orillas bajas y fangosas de ambos litorales y

alcanza su mejor desarrollo en los esteros o penilagunas costeros y en los
estuarios de los ríos bajo influencia de agua salobre; convive con la selva alta
perennifolia, son árboles que se les identifica fácilmente por sus raíces aéreas,
las especies más características de este bioma es el mangle rojo, Avicennia
nitida y Conocarpus erecta, el canacoíte o palo de agua se encuentra
frecuentemente en terrenos pantanosos o inundables de Tabasco y norte de
Chiapas, Colima y Acapulco.
Popal. Es un tipo de vegetación herbácea que se desarrolla en lugares

pantanosos con agua permanentes de alrededor de un metro de profundidad.
Las plantas que componen el popal viven enraizadas en el fondo, pero tienen
grandes hojas, largas y anchas, que sobresalen del agua, y crecen tan
densamente que el agua es apenas visible. Se presenta en los pantanos del
suroeste de Campeche, Tabasco, norte de Chiapas y el sur de Veracruz. Las
especies más comunes son el popoay y quentó, en las partes menos profundas
de los popales abundan especies acuáticos de gramíneas.
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Matorral Crasicaule. Lo caracterizan las cactáceas de tallos suculentos que le

dan una fisonomía distintiva; es un matorral abierto con bastantes representantes
florísticos. Se distribuye entre los 1,000.00 y 2,800.00 m.s.n.m., sobre las partes
bajas de la sierras, lomeríos y llanuras. Se desarrolla principalmente en climas
semisecos, sobre gran variedad de suelos como: Feozem, Rendzina, Litosol,
Vertisol, etc., pero preferentemente en suelos someros y de origen ígneo. Según
las asociaciones vegetales que lo forman, se presentan zonas fisionómicamente
diferentes, independientemente de la dominancia de las especies; así tenemos
cuatro tipos fisionómicos: nopalera, cardonal, subinerme y espinoso.
Las principales especies que lo componen, son las siguientes: Schinus molle
(pirul), Yucca sp. (yuca), Acacia scahffneri (huizache), Prosopis laevigata
(mezquite), Opuntia sp., (nopal), Eysenhardtia polystachia (palo dulce), Yucca
filifera (palma), Myrtillocactus geometrizans (garambullo), Celtis reticulata
(frutilla), Quercus deserticola (encino), Condalia mexicana (garrochilla),
Karqinskia humboldtiana (capulincillo), Eupatorium espinosarum (hierba del aire),
Opuntia streptacantha, (quercus obtusata, Forestiera angustifolia, Senecio
salignus, Zaluzania sp., Juniperus flaccida, Stenocerus sp., Zanthoxylum affine,
jatropha sp., Neobuxbaumia polylopa, Amelanchier denticulata, Dasylirion sp.,
(sotol), Mimosa biuncifera (uña de-gato), Opuntia imbricata (carbón), Agave sp.,
(maguey pulquero), zaluzania augusta (vara blanca), Forestiera phillyreoides
(argibuche), Pseudosmodingium multifolium, Fouquieria splendens,
Leucophyllum ambiguum, Echinocactus ingens, Iresine cassiniaeformis,
Penstemon sp., Brickellia sp., Bursera sp., Piqueria trineuia, Plumabago
pulchella, Buddelia lanceolata, Aloysia sp., Celtis pallida, Agave difformis,
Mammillaria sp. (biznaga), Bacharis conferta (escobilla), Aristida sp. (zacate),
Lycurus pheboides, Agave lecheguilla, Hechtia podantha, Ferrocactus hystrix,
Mammillaria rhodantha, Mammillaria sempervivi, Loeselia mexicana, Salvia
melissodora, Setaria geniculata, Croton ciliato glanduliferus, Mammillaria
obconellar, Mammillaria geminispina, Notholaena aurea, Cheilanthes lindheimeri,
Echinofossulocatus anfractuosus, Eragrostissp., Hilaria cenchroides, Bouteloua
sp., Muhlembegia sp., Eringium pectinatum, Myrica pringlei, Perymenium sp.,
Bouvardia longiflora, Bounvardia terrifolia, Stevia sp., Aclaypha sp.
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Matorral Crasicaule-Matorral Subinerme. Las principales especies que lo

componen, son las siguientes: Opuntia sp. (nopal prieto), Forestiera phillyreoides
(arcíbuche), Prosopis sp. (mezquite), Ipomoea murucoides (palo bobo),
Myrtillocactus sp. (garambullo), Eysenhardtia polustachya (palo dulce), Acacia
schaffneri (huizache), Bursera sp., Mimosa biuncifera (uña de gato), Zaluzania
augusta (vara blanca), Karqinskia humboldtiana, Opuntia imbricata, Dodonaea
viscosa, Amelanchier denticulata, Forestiera angustifolia, Opuntia tunicata, Celtis
sp., Condalia mexicana, Jatropha dioica (sangregado), Mammillaria sp., Hechtia
sp., Bouteloua sp., Notholaena sp., Tridens sp., Ferocactus sp.
Matorral Crasicaule-Matorral Inerme. Este tipo de vegetación cubre grandes

extensiones de suelos profundos o algo someros en las zonas áridas. Se mezcla
con otras agrupaciones, como el matorral espinoso de espinas terminales,
(matorral subinerme), con los izotales (yucas y palmas), con las lechuguillas, etc.
Las principales especies que lo componen, son las siguientes: Ipomes

murucoides (palo bobo), Bursera sp. (palo blanco), Myrtillocactus sp.
(garambullo), Prosopis juliflora (mezquite), Celtis pallida (granjeno), Eysenhardtia
polystachya (palo dulce), Forestiera sp. (arcibuche), Acacia sp. (huizache),
Opuntia imbricata (carbón), Zaluzania augusta, Jatropha sp. (sangregado).
Matorral Submontano-Matorral Inerme. Este tipo de vegetación se desarrolla

fundamentalmente en los cañones; donde los suelos son poco profundos
Rendzinas, Litosoles, Feozem y Fluvisoles, de textura media a fina. Por lo que
respecta al clima, está afectado por los climas secos o semisecos con
variaciones ligeras en el régimen de humedad. Crece generalmente a altitudes
inferiores de 1,500.00 m.s.n.m., es inerme, de 3.00 m., a 5.00 m., de alto, denso
y más o menos perennifolio. Esta comunidad es de las menos afectadas por las
actividades humanas; consecuencia lógica de las condiciones climáticas
imperantes que por lo general no son favorables para el establecimiento de
agricultura y ganadería, asimismo, el aprovechamiento de las plantas silvestres
es limitado.
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Las principales especies que la componen, son las siguientes: Gochnatia

hypoleuca, Mortonia hidalguensis, Sophora secundiflora, Mortonia hidalguensis,
Gochnatia hypoleuca, Dalia pinnata, Dasylirion sp., Croton adspersus, Dalea
melanta, Amelanchier denticulata, Leucophyllum ambigum., Agave lechugilla,
Eupatorium espinosarum, Bouteloua tenuifolia, Salvia nelsonni.
Matorral Crasicaule-Cardonal. Son agrupaciones de plantas crasas y altas

(5.00 a 10.00 m.) ya sean ramificadas, con escasas ramas o simples. Se
encuentran en zonas secas o semisecas, con temperaturas elevadas y sobre
suelos someros de difícil aprovechamiento.
Las principales especies que lo componen, son las siguientes: Myrtillocactus

geometrizans (garambullo), Opuntia spp. (meztiza o tomatilla), Yucca sp.
(palma=, Condalia mexicana (garrochilla), Karwinskia humboldtiana (capulincillo),
Prosopis juliflora (mezquite), Eupatorium espinosarum (hierba del aire), Mimosa
biuncifera (uña de gato), Opuntia imbricata, Agave sp., Zuluzania augusta,
Zanthoxylum affine.
Matorral Crasicaule-Chaparral. Son agrupaciones densas de encinos bajos

acompañados generalmente de especies arbustivas de géneros como
Cercocarpus, Cotoneaster, Arctostaphylus, etc. Se encuentran en zonas de
contaco de agrupaciones de climas áridos y climas templados no áridos (pinares,
encinares).
Matorral Espinoso con Espinas Laterales. Se desarrolla en climas cálidos o

subcálidos, semisecos, susecos o áridos, siendo leguminosas los arbustos que lo
forman. Con frecuencia esta clase de vegetación consiste en agrupaciones
secundarias originadas por la tala o destrucción de diversos tipos de selvas,
sobre todo de selva baja caducifolia. En las partes cálidas, la más difundida
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asociación de este tipo de matorral es el huizachal; en climas sucálidos y

subsecos predomina otra clase de huizache denominado huizachillo en Durango
y Zacatecas; hacia el noreste es el chaparro prieto; en la cuenca del Balsas está
muy difundido el matorral de tehuixtle; desde Oaxaca a Sinaloa y sur de Sonora
los matorrales son cubata o vinolo y en las zonas áridas es el matorral de
mezquite. Esta formación encuentra aprovechamiento especial a través de la
ganadería caprina ampliamente desarrollada en los estados de Coahuila, Nuevo
León, Tamaulipas, Durango, Zacatecas, San Luis Potosí y Oaxaca.
Cardonales. Son agrupaciones de plantas de crasas altas de 5.00 a 10.00

metros, de las llamadas candelabros y órganos, ya ramificados como los
cardones, el garambullo y la quiotilla, ya con escasas ramas como los teteches, y
el sahuaro, ya simples como los viejitos y los gigantes. Se desarrollan en zonas
subáridas o áridas de temperaturas relativamente elevadas y casi siempre sobre
suelos someros de difícil aprovechamiento, como: la cuenca del río
Tehuantepec, cuenca alta del río Papaloapan, cuenca del río Balsas, cuenca alta
del río Moctezuma y en el este de Sonora.
Izotales. Se caracterizan por el predominio de los llamados en el sur del país

como izotes (Yucca spp.) y en el norte palmas (palma china, palma loca). Se
presentan en climas áridos, por lo común subcálidos o subtemplados, y pueden
desarrollarse sobre suelos profundos o someros. En el centro y norte del país
(San Luis Potosí, Zacatecas, Durango, Coahuila, Nuevo León), los izotales de la
palma china cubren grandes extensiones de suelos profundos, no salinos y si
cuentan con agua para riego pueden ser aprovechados para el establecimiento
de diversos cultivos como algodón, maíz, sorgo, etc., en condiciones de temporal
encontramos plantaciones de nopal tunero en San Luis Potosí, por lo que este
tipo de vegetación se halla cada vez más disminuida. En suelos rocosos calizos
de los estados de Zacatecas, San Luis Potosí y Coahuila son frecuentes los
izotales de samandoca que proporcionan excelente fibra y en la región de
Tehuacán, Puebla, los izotales de Yucca periculosa cubren grandes extensiones
de suelos rocosos calizos.
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Nopaleras. Son asociaciones de nopales que se presentan en climas

subtemplados áridos de las mesas centrales y centro septentrionales de México.
Se encuentran ordinariamente en suelos someros derivados de rocas volcánicas
o intrusivas que no tienen aprovechamiento agrícola, como no sea la siembra de
nopales forrajeros o para alimento. Las más extensas nopaleras cubren vastas
superficies de los estados de Aguascalientes, San Luis Potosí, Zacatecas y
Durango.
Matorral Espinoso con Espinas Terminales. Alcanza su mayor desarrollo en las

zonas áridas casi desérticas del norte del país, donde cubre vastas extensiones
de suelos someros o profundos. Está formado por agrupaciones de arbustos
generalmente bajos de 1.00 a 2.00 m., de muchas especies, la mayor parte de
ellas espinosas y muchas de las mismas terminales, aunque pueden mezclarse
en el matorral mezquites – arbustos, nopales, gobernadora, etc. La naturaleza
árida de los suelos donde este tipo de vegetación se desarrolla no es apropiado
para cultivos en general, en ciertas zonas del se aprovechan con fines
industriales el guayule y la candelilla.
Matorral Inerme Parvifolio. El tipo más difundido es el matorral inerme parvi-

perennifolio, siendo una de sus formas más frecuentes aquella en que domina la
gobernadora que cubre grandes extensiones de suelos profundos o algo
someros en las zonas áridas septentrionales, desde Querétaro hacia el norte y
noroeste.
Magueyales, Lechugillales, Guapillales. Consisten en agrupaciones de plantas

de hojas en forma de roseta, carnosas y espinosas. Se presentan en suelos
francamente rocosos (a veces en arenosos) de las zonas áridas y semisecas de
todo México, hallándose más difundidas en el centro y norte. Los magueyes de
hojas angostas, sin espinas en los bordes, forman asociaciones bastante
extensas en la región de Tehuacán, Ixmiquilpan y hacia el norte hasta Coahuila,
nuevo León y Durango. En parte del norte de lechugilla cubre grandes áreas de
cerros rocosos y es aprovechada para la extracción de fibra.
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Matorral Desértico Rosetófilo-Matorral Subinerme. Este tipo vegetativo se

desarrolla al igual que el matorral crasicaule, en terrenos con suelos someros y
climas secos o semisecos. Dominan en el, las especies con hojas en forma de
roseta. De los individuos que componen el matorral desértico se obtienen fibras
para condelería y jarciería, así como bebidas alcohólicas y alimento para
ganado.
Las principales especies que lo componen, son las siguientes: Yucca filifera
(palma), Gochnatia hypoleuca, Stenocerus drumontieri, Flourensia resinosa
(sapoto), Eupatorium espinosarum (hierba del aire), Senecio sp. (palo loca),
Baccharis (popotillo, baccharis ramulosa (escobilla), dasylirion sp. (sotol), Agave
lechuguilla, Neolina sp., Penstemon sp., Dalea bicolor, Agave lechiguilla
(lechiguilla), Birckellia veronicaefolia (hierba del aire), Echinocactus (biznaga),
Hechtia dondantha (guapilla), Turnera difusa, Agave striata, Parthenium
incanum, Jatropha sp., Salvia sp., Eryoneuron pulchellum, Polygala macradenia,
Aristida divaricata.
Tulares y Carrizales. Están constituidos por agrupaciones densas de plantas

herbáceas enraizadas en el fondo de lugares pantanosos, pero cuyas hojas
largas y angostas o bien buena parte de los tallos sobresalen de la superficie del
agua. Forman este tipo de asociaciones el tule y el tule rollizo. Se encuentran en
climas cálidos o templados, húmedos o secos, y a veces en las orillas de los
lagos o lagunas cubren grandes extensiones.
Pastizales. Pueden ser de muchas clases, primarios o secundarios. Los más

típicos de los primarios se encuentran en el centro y norte de México, donde
cubren vasta áreas situadas entre las agrupaciones vegetales de zonas áridas y
las de zonas templadas subhúmedas. Se desarrollan en suelos casi siempre
profundos, constituyen regiones ganaderas de gran importancia, pero no admiten
mucha densidad de ganado por lo que con frecuencia se hayan sometidos a
sobre pastoreo; algunos ejemplos de pastizales primarios que limitan con zonas
áridas son el navajita, los zacates amacollados y zacate chino, en condiciones de
suelos alcalinos y salinos se encuentran pastizales de zacatón alcalino, de
toboso, zacate salado y el jihuite. Bajo condiciones de intensa perturbación
humana y fuerte pastoreo se establecen pastizales inducidos como el espiga
negra y zacate lobero en los estados de Michoacán, México, Tlaxcala y Puebla;
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cerca de las costas se encuentran espartales en la Laguna del Carmen y

zacatonales de sporobolus splendens cerca de Tehuantepec, Oaxaca.
Zacatonales. Se hallan formados por gramíneas altas fasciculares

(amacolladas), se encuentran en las partes frías de las serranías altas de casi
todo México, cubren como vegetación primaria suelos inclinados, rocosos o muy
someros, o bien suelos planos profundos, más o menos anegables, en parte los
zacatonales son vegetación secundaria originada por la destrucción de pinares
debida a talas o incendios repetidos. Tienen los zacatonales cierta importancia
forestal a causa de la explotación de la raíz de zacatón.
Agrupaciones de Halófitos. Se encuentra este tipo de vegetación cerca de la

costa, pero alcanza su mayor desarrollo en el fondo salino más o menos
inundable de las cuencas cerradas de las regiones áridas o subáridas, se
asocian en muchas ocasiones con pastizales halofíticos especiales como la
asociación de zacate salado.
Chaparrales. Son agrupaciones densas de encinos bajos acompañados

generalmente de especies arbustivas, se encuentra en zonas de contacto de
agrupaciones de climas áridos y climas templados no áridos (pinares y
encinares). El chaparral más típico se presenta en los declives del Pacífico
Noroeste de Baja California, donde el clima es del tipo mediterráneo con lluvias
durante el invierno; con variantes existen en Nuevo León y San Luis Potosí, en la
Mixteca Alta y al este del Valle de Oaxaca.
Bosques de Pinos. Los pinares se hallan muy difundidos en México,

especialmente en los cerros de las mesas y de las serranías. Se les puede
encontrar en localidades algo cálidas, pero casi siempre habitan zonas de clima
templado o frío. Los pinares de las localidades más húmedas están constituidos
por especies de hojas por lo general más delgadas y flexibles; así Pinus patula
es abundante sobre todo en los declives húmedos de los estados de Hidalgo,
norte de Puebla y Veracruz, Pinus strobus chiapensis se extiende del centro de
Veracruz a Chiapas, Pinus tenuifolia forma bosque en lugares menos húmedos,
los pinares de Pinus ayacahuite son característicos de zonas frías y húmedas,
con frecuencia en contacto o mezclándose con los bosques de oyamelas. Los
pinares de localidades más secas, con frecuencia en contacto o en las cercanías
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de las zonas francamente áridas, se caracterizan por estar constutuídos por

especies de hojas cortas, gruesas y rígidas, como los pinos piñoneros (P.
Monophylla, P. Edulis, P. Quardrifolia, P. Cembroides) que se extienden por las
partes secas de las serranías desde Hidalgo y Puebla hasta Chihuahua y Baja
California. En las parte más elevadas de las altas montañas, hasta el límite de la
vegetación arbórea, situado hacia los 4,000.00 metros en la parte central de
México, se encuentra un piso de pinar, constituído casi exclusivamente por Pinus
hartwegii. Hacia debajo de los 3,500.00 metros cuando no existe bosque de
oyameles, por ser el suelo poco profundo y la humedad no lo suficientemente
alta, en el pinar se intercala además P. Rudis, estas especies son consideradas
como variedades de la muy difundida P. Contezumae. El suelo de los pinares, lo
mismo que el de los encinares, cuando es profundo, puede ser usado para
cultivos de maíz frijol, cebada, avena, trigo, papa, haba, etc.
Bosques de Tascate. Estos se presentan sobre gran variedad de suelos y casi

en cualquier clima; sin embargo, suelen formar comunidades secundarias, esto
es, que suelen ser sustituidos de otros bosques anteriores, como por ejemplo,
uno de encino. También es usual encontrarlos intercalados con bosques de
encino y pino; sus árboles varían de altura según el clima.
Las principales especies que lo componen, son las siguientes: Juniperus flaccida
(cedro), Juniperus deppeana (sabino), Quercus crassipes (lautelillo), Quercus
rugosa (encino-rojo), Quercus frutex (tepozán), Gochnatia hypoleuca, Brahea
sp., Agave striata (junquillo), Agave lechuguilla (lechuguilla), Opuntia sp. (tapona,
xoxonoxtle), Agave sp. (maguey – cimarrón - maguey cenizo), Muhlenbergia
dubioides, Eupatorium espinosarum, Eupatorium petiolare (tepozancillo),
Houstonia longifora (flor de San Juan), Baccharis conferta (escobilla),
muhlenbergia tenuifolia (zacate), Phitecellobium alastichophyllum.
Matorral Submontano. Este tipo de vegetación se desarrolla fundamentalmente

en los cañones; donde los suelos son pocos profundos Rendzinas, Litosoles,
Feozem y Fluvisoles, de textura media a fina. Por lo que respecta al clima, está
afectado por los climas secos o semisecos con variaciones ligeras en el régimen
de humedad. Crece generalmente a altitudes inferiores de 1,500.00 m.s.n.m., es
inerme, de 3.00 a 5.00 metros de alto denso y mas o menos perennifolio. Esta
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comunidad es de las menos afectadas por las actividades humanas;

consecuencia lógica de las condiciones climáticas imperantes que por lo general
no son favorables para el establecimiento de agricultura y ganadería, asimismo,
el aprovechamiento de las plantas silvestres es limitado.
Las principales especies que lo componen, son las siguientes: Quercus obtusta
(encino prieto), Neopringlea – integrifolia, Pistacia mexicana, Sophora
secundiflora, Yucca filifera, Helietta parvifolia, Fouquieria splendens, Dasylirion
sp., (sotol), Condalia mexicana (berenjeno), Mimosa biuncifera (uña de gato),
Acacia sp. (huizache), Tecoma stans, Brahea sp., Rubus sp., Helietta parvifolia,
Stenocereus dumortieri, Neopringlea intergrifolia, Juniperus flaccida, Agave sp.,
Jatropha dioica, Karwinskia humboldtiana, Dalea sp., Lophosoria quadripinnata,
Psycortia sp., Guarea sp., Eupatorium espinosarum, Bouteloua sp., Stevia aff.,
serrata, Amelanchier denticulata sp., Loefelia grandulosa, Notholaena sp.
Bosques de encinos. Con los pinares, constituyen las más extensas

asociaciones vegetales de las zonas de clima templado o semifrío, semisecas o
subhúmedas con época seca más o menos pronunciada, pero se les puede
enontrar también en lugares de clima cálido en relación con sabanas. Los
encinares son bosques más o menos densos de encinos (Quercus spp.) de hojas
generalmente persistentes. Las especies que forman el encinar varían mucho
según las localidades y las condiciones ecológicas, en México existen alrededor
de 250 especies de Quercus. La altura del encinar, lo mismo que su densidad
está relacionado con la humedad del clima, los bosques más densos y altos se
encuentran en las partes más húmedas de las serranías del Centro y Sur de
México. Los encinos de hojas grandes, relativamente delgadas y grandes
bellotas (Q. Insignis, Q. Strombocarpa, Q. Oocarpa, Q. corrugata, Q. Skinneri,
etc), se hallan en localidades muy húmedas y subcálidas en contacto por lo
común con selva alta perennifolia o formando parte de ella, siendo más
frecuentes en los declives del Golfo. Los encinares altos, constituidos por
especies de hojas relativamente pequeñas y delgadas, caracterizan zonas
subhúmedas o algo frías de ambos declives y de las serranías del interior, entre
las especies indicadas se incluyen Quercus trinitatis, Q. Acatenangensis, Q.
Laurina y Q. Affinis, estas dos últimas muy difundidas en las serranías de la parte
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central de México. Por lo general, los encinares habitan zonas frescas, pero
cierta clase ellos pueden encontrarse en zonas cálidas, de este tipo son los
bosques de Quercus oleoides, etc., frecuentes en las planicies de la vertiente del
Golfo y que ordinariamente están en relación con sabanas. Es muy notable la
gran difusión que alcanza en México los matorrales de encino, formado por
especies arbóreas que crecen en forma arbustiva, desarrollándose en la Sierra
Madre de Guerrero, con especies como: Q. Ceripes, Q. Intricata y Q. Microphylla.
Bosques de Encino-Pino. Se localiza en sierras, lomeríos, mesetas y cañones,

sobre suelos poco profundos. Ocupa altitudes que van desde los 800.00 a
1,200.00 m.s.n.m., y climas semicálidos a templados subhúmedos. Está formado
esencialmente por el encino y el pino.
Las principales especies que lo componen, son las siguientes: Q. Obtusata, Q.

Castanea, Q. Afinis, Pinus sp., Cornus excelsa, Q. Castanea, Q. Obtusata, Q.
Afinis Pinus sp., Eupatoriu, espinosarum (hierba del aire), Senecio salignus,
Baccharis conferta.
Bosques Caducifolio. Están constituidos por árboles que pierden sus hojas en
mayor o menor proporción durante la época fría invernal, se encuentran en
climas semejantes a los encinares, pero en localidades más húmedas. La clase
más difundida de bosque caducifolio es el bosque de liquidámbar u ocozote
(Liquidambar styraciflua), característico de los declives del Golfo en las serranías
orientales entre 1,000.00 y 2,000.00 metros de altitud. Este tipo de bosque se
desarrolla mejor en suelos profundos, aluviales, cruzados por arroyos de escaso
caudal en tiempos normales, en ocasiones crece también como una agrupación
secundaria. A menudo se asocia el liquidámbar con elementos de la selva
mediana o baja perennifolia. Los bosques caducifolios de álamos (Populus spp.),
fresnos (Fraxinus spp.), sauces (Saliz spp.), se encuentran en las vegas
húmedas de los ríos y lagos del interior, en lugares de clima seco o subhúmedo.
En zonas que tuvieron, por lo menos parcialmente, este tipo de vegetación se ha
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cabin
desarrollado la más importante agricultura de clima templado del país: Mixteca

Alta, Mesa de Puebla y Tlaxcala, Valle de México, Región del Bajío.
Bosques Mesófilo de Montaña. Son comunidades que se ubican a más de

1,000.00 y menores a 2,000.00 m.s.n.m., en terrenos de relieve accidentado y
pendientes abruptas. En la zona donde crece el bosque mesófilo son frecuentes
la neblinas, la alta humedad atmosférica y por consiguiente, la disminución de la
luminosidad. Con respecto a los climas, éstos son principalmente semicálidos
húmedos con lluvias todo el año, aunque también se desarrolla donde son
templados húmedos o subhúmedos, con variaciones en la precipitación de
1,500.00 a 3,000.00 mm., anuales. Fisionómicamente es un bosque denso, que
incluye árboles perennifolios y de hoja desidua, de 10 a 20 metros de altura y
diámetro de entre 30 a 50 cms.
Las principales especies que lo componen, son las siguientes: Liquidambar

scyratiflua, Clethra mexicana, Quercus spp., Sythea argorea, Pinus patula, Alnus
porullensis, Rubus corifolius, Arctostaphylos sp., Q. Afinis, Q. Sartorii, Rubus sp.,
Percea sp., Crataegus mexicana, Pteridium aquilinum, Miconia sp., Woodwardia
sp., Fuchsia sp., Phanerophlebia remotispora, Senecio sp., Conostegia
xalapensis.
Bosques de Abetos u Oyameles. Esta formado por abetos (Abies spp).,

también llamadas oyameles, romerillos y pinabetes. Son árboles altos que se
desarrollan en climas fríos y algo húmedos, generalmente por encima de los
2,500.00 m.s.n.m., y casi siempre en suelos profundos. Están difundidos en casi
todas las serranías elevadas del país, estos bosques suministran importantes
productos industriales, como pulpa para papel y madera. En los suelos donde se
desarrolla esta vegetación se cultiva papa, centeno, cebada, haba, etc.
Vegetación de Dunas Costeras. Las dunas costeras cuando se forman de

arenas móviles carecen virtualmente de vegetación, pero ésta las va invadiendo
y fijando al disminuir la movilidad de la arena. Ha sido de beneficiosas
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consecuencias para la fijación de las dunas costeras cerca de Veracruz, la

introducción y siembra de las casuarinas (Casuarina equisetifolia).
Vegetación de Desiertos Aridos Arenosos. En pequeñas manchas se

encuentra esta clase de vegetación en la región cercana a Torreón, Coahuila y
en zonas extensas de Chihuahua (región de Samalayuca), así como en Sonora y
Baja California, sobre todo al este de la Sierra de Juárez, en la zona de Mexicali
y San Luis Río Colorado. Cuando las arenas son móviles y forman dunas se
hallan desprovistas de vegetación, pero cuando son relativamente fijas, son
invadidas por plantas en gran parte procedentes de la vegetación de las partes
áridas contiguas. Algunas especies características de esta vegetación son el
mezquite chaparro, la gobernadora y la Yucca spp.
Vegetación de los Páramos de Altura. El límite altitudinal de la vegetación

arbórea se encuentra en la parte central de México hacia los 4,000.00 m.s.n.m.
En las sierras por encima de esa altitud, la vegetación que existe es muy escasa
y se halla constituida principalmente por plantas bajas que se levantan pocos
centímetros por encima del suelo. Parte de la vegetación está constituida por
gramíneas de los géneros Muhlembergía, Trisetum, calamagrostis, Poa y
Agrostis, estas regiones inhóspitas no están habitadas ni son demasiado bajas.
Hacia los 5,000.00 m.s.n.m., se encuentra el límite medio de las nieves
perpetuas, por encima del cual no existen ya plantas vasculares.
294
cabin
MÉTODO RESIDUAL
Este método se utiliza generalmente para la valuación de terrenos de grandes

dimensiones en función de su capacidad futura como unidad generadora de
ingresos para el propietario. El valor residual de un predio es el que resulta del
análisis de los beneficios y de los costos de un inversionista que adquiere un
terreno urbano baldío, o susceptible de urbanizar, para desarrollar en él un
proyecto de aprovechamiento, de acuerdo con el uso de suelo permitido, la
viabilidad técnica, las características físicas del predio y su entorno, y las
condiciones jurídicas, sociales, económicas y financieras del proyecto propuesto.
En este método, se estiman egresos e ingresos netos atribuibles a la operación
del mejor proyecto posible durante un plazo conveniente, y se capitalizan
mediante la aplicación de una tasa de descuento acorde al riesgo del negocio
analizado.
El análisis residual, es un método de gran ayuda para el valuador en los casos

en que la investigación de mercado no proporciona información suficiente o que
no corresponda a terrenos comparables al del estudio. El análisis residual de
terrenos urbanos baldíos o con vocación urbana, es aplicable en zonas en donde
las modificaciones en el uso de suelo provoca la existencia de grandes
superficies remanentes, y en los que este método es un elemento que ayuda en
la toma de decisiones para proyectos de maduración superiores al año, al
incorporar el análisis de factores de riesgo que deben ser considerados por el
inversionista o el vendedor, para definir la conveniencia de comprar o vender en
el momento presente o en el futuro y determinar los valores más adecuados al
potencial del predio en estudio.
El valor residual de un terreno urbano baldío, resulta de la conjunción de todas

las características del desarrollo urbano, económico, político y social de la
legislación aplicable a cada caso, las cuales se concretan en la elección de los
proyectos posibles de aprovechamiento. En estos proyectos, se debe considerar
la existencia de servicios municipales, o en su caso, el costo por conexión a los
mismos, la inversión en infraestructura, obra civil y equipamiento, los costos
financieros y gastos de administración, los ingresos esperados de acuerdo a las
estimaciones de respuesta del mercado a los productos inmobiliarios ofrecidos,
conforme a los precios y tiempos de absorción.
295
cabin
La metodología para la determinación del valor residual es la misma que la

aplicada para la evaluación de proyectos, en la etapa que normalmente se
conoce como análisis de prefactibilidad, pero en tanto que en la evaluación de un
proyecto inmobiliario a desarrollar en un terreno urbano baldío, el precio con que
el terreno se incorpora al proyecto es variable de entrada y la rentabilidad del
proyecto es la variable residual. En el análisis del valor residual, la rentabilidad
es la variable de entrada y el precio del terreno es la variable residual.
Existen diversos factores que condicionan la elección del mejor proyecto posible,
la capacidad y experiencia del perito valuador, permitirá realizar análisis
residuales adecuados para cada terreno en particular. De tal manera, se debe
identificar el uso de suelo autorizado y en consecuencia la potencialidad del
predio. La disponibilidad de información relacionada con el proyecto, permitirá un
mejor resultado en la realización del análisis residual, a continuación, se
mencionan algunos de estos datos:
A) RESIDUAL EN TERRENOS URBANOS:
Para la aplicación del método residual en terrenos urbanos se requiere la

siguiente información:
SOBRE EL TERRENO
➢ Identificación
➢ Medidas, colindancias y superficies
➢ Uso permitido
296
cabin
➢ Densidad poblacional
➢ Intensidad de la construcción y servicios existentes
➢ Restricciones y afectaciones
➢ Tipo de suelo y características físicas
SOBRE EL PROYECTO
➢ Estudio de la demanda del producto
➢ Estudio de la oferta de productos afines
➢ Anteproyecto general del mejor proyecto
➢ Especificaciones generales
➢ Superficie construida
➢ Superficie vendible
➢ Aspectos climatológicos y ecológicos
SOBRE LOS INGRESOS
➢ Por venta de lotes ya urbanizados
➢ Esquema de comercialización
297
cabin
SOBRE LOS EGRESOS
➢ Costo directo, indirecto y utilidad del constructor
➢ Costo directo del promotor
➢ Costo indirecto del promotor: administración, publicidad, comunicaciones y

gastos financieros
➢ Utilidad de la promoción
➢ Programa de obra
SOBRE EL FLUJO DE INGRESOS Y EGRESOS
➢ Tasa inflacionaria vigente
➢ Tasa de costo de capital del promotor
➢ Tasa activa de la Institución Bancaria
B) RESIDUAL PARA TERRENOS SUSCEPTIBLES DE URBANIZAR
Para la aplicación del método residual en terrenos susceptibles de urbanizar, se

deberá recabar la siguiente información:
SOBRE EL TERRENO
➢ Identificación del predio
➢ Medidas, colindancias y superficie
298
cabin
➢ Uso legal permitido
➢ Densidad poblacional permitida
➢ Intensidad de la construcción y servicios existentes
➢ Restricciones y afectaciones
➢ Tipo de suelo y características físicas
➢ Distancia a líneas principales de vialidad, agua potable, alcantarillado, energía

eléctrica, teléfono, etc.
SOBRE EL PROYECTO
➢ Estudio de la demanda del producto
➢ Estudio de la oferta de productos similares
➢ Anteproyecto general
➢ Cartas de disponibilidad de uso de suelo, agua potable, drenaje, energía

eléctrica y teléfono
➢ Especificaciones generales
➢ Superficie vendible
➢ Aspectos climatológicos y ecológicos
299
cabin
SOBRE LOS INGRESOS
➢ Ventas por cada tipo apreciado
➢ Esquema de comercialización
SOBRE LOS EGRESOS
➢ Costo directo del constructor
➢ Costo directo del promotor
➢ Costo indirecto del promotor: administración, publicidad, comisiones y gastos

financieros
➢ Utilidad del promotor
➢ Programa de obra
SOBRE EL FLUJO DE INGRESOS Y EGRESOS
➢ Tasa inflacionaria
➢ Tasa pasiva
➢ Tasa activa
➢ Tasa de descuento
300
cabin
Una vez recopilada la información mencionada, los proyectos posibles de

aprovechamiento del predio, deberán jerarquizarse en función de las
necesidades manifiestas del promovente y de su viabilidad técnica, económica,
jurídica, política y social. El resultado del análisis numérico de los datos
recabados, es el valor residual del terreno en estudio.
301
cabin
MÉTODO RESIDUAL
IDENTIFICACIÓN DE LA
PROPIEDAD
URBANO
SUBURBANO
MEJOR PROYECTO MEJOR PROYECTO

MEJOR USO
PRECIO DE VENTA PRECIO DE VENTA

PROBABLE PROBABLE
ESQUEMA DE ESQUEMA DE
COMERCIALIZACIÓN COMERCIALIZAC
IÓN
COSTO DIRECTO
COSTO DIRECTO
INDIRECTO Y UTILIDAD
INDIRECTO Y UTILIDAD
DEL PROYECTO
DEL PROYECTO
VALOR RESIDUAL
302
cabin
APÉNDICE B
 INMUEBLES
▪ CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS
▪ Edificios inteligentes
▪ Descripción particular de las características
▪ Acceso
▪ Ubicación
▪ Instalación hidráulica
▪ Instalación sanitaria
▪ Instalación eléctrica
▪ Transportación vertical
▪ Telecomunicaciones
▪ Climatización
▪ Equipo contra incendio
▪ Condiciones de entrega
▪ Seguridad
▪ Estacionamiento
▪ Edificios AAA
▪ Acceso
▪ Ubicación
▪ Climatización
▪ Seguridad
▪ Estacionamiento
▪ Edificios AA
▪ Acceso
▪ Ubicación
cabin
▪ Climatización
▪ Seguridad
▪ Estacionamiento
▪ Edificios A
▪ Acceso
▪ Ubicación
▪ Climatización
▪ Seguridad
▪ Estacionamiento
▪ Edificios B
▪ FACTORES DE AJUSTE
▪ A) Factores físicos de forma
▪ B) Factores de ubicación
▪ C) Factores físicos
▪ D) Características económicas
▪ E) Factores físicos
▪ Factor de ajuste total
▪ FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN
▪ FACTOR DE CORRECCIÓN DE VALOR DE

INMUEBLES EN ESQUINA
▪ TASAS DE INTERÉS INTERNACIONALES
▪ TASAS DE INTERÉS NACIONAL

cabin
CLASIFICACIÓN DE EDIFICIOS
▪ EDIFICIOS INTELIGENTES
La importancia de las actividades económicas de las empresas nacionales y

extranjeras en nuestro país, requiere de espacios adecuados a sus
necesidades, por lo que el mercado inmobiliario de oficinas de edificios
inteligentes ha crecido de una manera importante.
En base a lo anterior, se ha generado la construcción y adaptación de

edificios inteligentes en los corredores inmobiliarios más importantes de
varias de las ciudades de México.
Un edificio inteligente se concibe a partir de que un inversionista o propietario

define la viabilidad de la obra. El desarrollo de un proyecto para la
construcción de este tipo de edificios, permite optimizar costos y conciliar
desde esta etapa, las diferentes especialidades que han de intervenir en la
edificación, preeviendo la necesidad de las capacidades de los distintos
equipos que tendrá el edificio.
Entre las principales características de los edificios inteligentes tenemos las

siguientes:
▪ Máxima economía.- Eficiencia en el uso de energéticos y consumibles

renovables.
▪ Máxima flexibilidad.- Adaptabilidad a un bajo costo a los continuos cambios

tecnológicos requeridos por sus ocupantes y su entorno.
303
cabin
▪ Máxima confort para el usuario.- Capacidad de proveer un entorno

ecológico interior y exterior respectivamente habitable y sustentable,
altamente seguro que maximice la eficiencia en el trabajo a los niveles
óptimos de comodidad de sus ocupantes, según sea el caso.
▪ Máxima seguridad.- Seguridad las 24 horas, accesos con tarjeta

magnética tanto por puertas principales como por elevadores, sistema de
monitoreo las 24 horas en todas las zonas del edificio.
▪ Máxima automatización de la actividad. Sistemas centrales

computarizados de monitoreo para las condiciones del edificio: detectores
de humo, elevadores, sensores de movimiento del edificio, arranque de
equipos y sistemas programados, eficiente en su operación y
mantenimiento (sistema inteligente central).
▪ Máxima predicción y prevención, refaccionamiento virtual.- Operando y

manteniendo bajo estrictos métodos de optimización.
▪ Excelente ubicación.- Cuatro fachadas naturales.
▪ Telecomunicaciones.- Fibra óptica, instalaciones para comunicación por

satélite.
▪ Sistemas de emergencia.- Alarmas, escaleras presurizadas, extracción de

humo.
▪ Costos de operación del edificio eficientes.
304
cabin
A continuación se hace una descripción particular de las características:
▪ Acceso
Rampas independientes
Entrada y salida
Lobby vehicular
Medio nivel de acceso peatonal
▪ Ubicación
Uso de suelo mixto, predominando el comercial
Acceso a avenidas principales
Equipamiento de alimentación (restaurantes)
Equipamiento de servicios (bancos)
Equipamiento comercial (centros o plazas)
Equipamiento de salud (clínicas, hospitales)
Estación de metro
Paradero de autobús
Paradero de microbús
Sitio o ruta de taxis
305
cabin
Control de consumo de agua en baños
Planta de tratamiento de agua
Subestación en alta y baja tensión

Multiconducto para computación y telefonía
Planta de emergencia (motor eléctrico y de diesel)
Control automático de horas de iluminación
Sensores de movimiento para iluminación
Sistema de tierra y pararayos
Más de tres elevadores de alta velocidad (> 2.5 m./seg)

Operación automatizada de elevadores
Montacargas
Sistema red digital interna

Cableado: fibra óptica
Escalerillas para cableado estructural pisos celulares compartimentados
Preparado para comunicación vía satélite
Preparado para transmisión de microondas
Preparado para teleconferencias
306
cabin
▪ Climatización
Aire acondicionado
Aire lavado
Sensores de activación automática
Tratamiento de fachadas
▪ Equipo contra incendios
Tomas siamesas en fachadas (cada 90 m.)

Extinguidores radio de 25 metros
Mangueras radio de 25 metros
Detectores de humo
Alarmas de emergencia
Rociadores
Extractores de humo
Presurización de aire en pisos
Presurización de aire en escaleras
Recubrimiento ignoretardante en estructura
Plafones antiestáticos y aislantes de ruido

Alfombra modular, antiestática-antibacterial
Lámparas
Acabados en áreas comunes
Altura piso /lecho bajo de plafón mayor o igual a 2.5m
Altura piso /lecho bajo de losa mayor o igual a 3.5m
▪ Seguridad
Circuito cerrado de televisión en accesos

Vigilancia con monitoreo permanente
307
cabin
▪ Estacionamiento
Superficie útil por cajón 1 por cada 30 m2
▪ Edificios AAA
Los edificios AAA son construcciones modernas, con instalaciones de lujo,

sin llegar al grado de automatización con el que cuentan los edificios
inteligentes. Se ubican en corredores muy definidos.
Entre sus características generales y particulares, relevantes, encontramos

las siguientes:
▪ Acceso
Rampas independientes
Entrada y salida
Lobby vehicular
▪ Ubicación
Uso de suelo comercial
Acceso a avenidas principales y secundarias
Estación de metro
308
cabin
Sitio o ruta de taxis
Control de consumo de agua en baños
Completa separación de aguas jabonosas y aguas negras
Subestación en alta y baja tensión

Multiconducto para computación y telefonía
Planta de emergencia (motor eléctrico y de diesel)
Control automático de horas de iluminación
Sensores de movimiento para iluminación
Mínimo tres elevadores de baja velocidad ( 2.5 m/seg.)

Montacargas
Sistema: fibra analógica

Preparación sistema red digital interna
Teleconferencias
309
cabin
▪ Climatización
Aire acondicionado
Aire lavado
Sensores de activación automática
Tratamiento de fachadas

Alarmas de emergencia
Extractores de humo
Recubrimiento ignoretardante en extructura
Plafones
Plafones antiestáticos y aislantes de ruido
Alfombra
Lámparas
Altura piso /lecho bajo de plafón menor o igual a 2.5m
Altura piso /lecho bajo de losa menor o igual a 3.5m
▪ Seguridad
Circuito cerrado de televisión en accesos

Vigilancia permanente
▪ Estacionamiento
310
cabin
▪ Edificios AA
Los edificios AA son construcciones modernas, se les puede ubicar en los

mismos corredores de los edificios AAA.
Entre sus principales características tenemos las siguientes:
▪ Acceso
Rampas
Entrada y salida
▪ Ubicación
Acceso a avenidas secundarias
Sin control de consumo de agua en baños
Sin planta de tratamiento de agua
311
cabin
Sin control automático de horas de iluminación

Sin sensores de movimiento para iluminación
Sin sistema de tierra y pararayos
Dos elevadores de baja velocidad ( 2.5 m/seg.)

Montacargas
Preparación sistema red digital interna

Preparación escalerillas para cableado estructuralpisos
Preparación pisos celulares compartimentados
▪ Climatización
Ventilación natural


Altura piso /lecho bajo de plafón menor o igual a 2.5m
Altura piso /lecho bajo de losa menor o igual a 3.5m
312
cabin
▪ Seguridad
Control de acceso
▪ Estacionamiento
▪ Edificios A
Los edificios A los podemos ubicar en cualquier punto de la ciudad, son

edificios con una edad de 30 años o más, no cuentan con ningún avance
tecnológico, su diseño y funcionalidad es regular y entre sus principales
características encontramos las siguientes:
▪ Acceso
Una sola rampa
▪ Ubicación
Sin control de consumo de agua en baños
313
cabin
Sin planta de tratamiento de agua
Normal con accesorios completos
Un elevador de baja velocidad (2.5 m/seg.)
Sistema: fibra analógica
▪ Climatización
Ventilación natural
Extingudores radio de 25 metros
Lámparas
Altura piso /lecho bajo de plafón 2.5m
Altura piso /lecho bajo de losa 2.5m
314
cabin
▪ Seguridad
Sin vigilancia
▪ Estacionamiento
▪ Edificios B
Los edificios B son construcciones viejas y los podemos ubicar en

cualquier punto de la ciudad. Entre sus principales características
encontramos las siguientes:
▪ Aire lavado
▪ Ventilación natural
▪ Una sola rampa y 1/2 nivel de acceso
▪ Acabados y fachadas.- Regular imagen
▪ Conservación.- Regular estado
▪ Diseño y funcionalidad.- Regular
▪ Vialidades.- Regular
315
cabin
FACTORES DE AJUSTE
1. En el desarrollo del procedimiento del avalúo formal de bienes inmuebles,

existe la etapa de clasificación de los datos recabados, los cuales serán
analizados, comparados, evaluados y homologados, a efecto de definir los
parámetros de valor de mercado que serán utilizados en el proceso numérico
de la metodología adecuada en la valuación del bien en estudio.
Es en esta etapa y de acuerdo a los fines perseguidos, en la que el perito

valuador se auxilia en su trabajo analítico de una serie de conceptos que influyen
en la determinación del valor de un bien. Estos aspectos o elementos de
comparación, son comúnmente llamados factores de ajuste y permiten al
valuador en base a su experiencia y capacidad, analizar el comportamiento
dinámico del mercado inmobiliario, en el que encontramos diversos tipos de
terrenos y edificaciones con particularidades heterogéneas determinadas entre
otras cosas por: la zona en la que se encuentran; la ubicación del inmueble
dentro de la manzana a que pertenece; las características físicas y estado de
conservación; la edad; los servicios, infraestructura y equipamiento urbano
existentes; uso de suelo autorizado y valores de operaciones cerradas o de
oferta.
Ante este grupo de elementos, los factores de ajuste aplicados en una forma
metodológica correcta, permiten al valuador, obtener resultados confiables en la
determinación del valor del bien en estudio.
Es así, que la Tesorería del Distrito Federal, en el caso específico de la capital

del país, implementó desde hace años a través de su Manual de Procedimientos
y Lineamientos Técnicos, la utilización de los llamados factores de eficiencia del
suelo para la elaboración de avalúos para efectos fiscales y tributarios. Sin
embargo, se ha hecho práctica común entre los peritos valuadores de toda la
República, por lo que es necesario que los mismos estén conscientes de su uso
indiscriminado y estos factores sean aplicados con la salvedad del caso y
dependiendo de las características particulares del bien inmueble en estudio.
316
cabin
Dentro de los factores de ajuste comúnmente utilizados en la práctica valuatoria,

podemos mencionar los siguientes:
a) FACTORES FÍSICOS DE FORMA
➢ Frente y fondo del terreno

➢ Superficie del predio
➢ Forma geométrica
➢ Ubicación en la manzana (esquina, dos frentes, intermedio, etc.)
➢ Topografía
b) FACTORES DE UBICACIÓN
➢ Zona de ubicación (que contempla condición y calidad del entorno)

➢ Servicios disponibles
➢ Equipamiento urbano (transporte, vigilancia, escuelas, etc.)
➢ Calidad de la vialidad circundante y de comunicación
Estos elementos de comparación mencionados como a) y b), son característicos

de terrenos sin construcción y también de inmuebles edificados, pero para la
homologación de los inmuebles edificados, se contemplan otros elementos
comparativos, que se aplican sólo a ellos en particular:
c) FACTORES FÍSICOS
➢ Area construida
➢ Edad de la construcción o edad de las mejoras (última reparación
efectuada)
➢ Tipo de edificio (habitacional, educativo, comercial, oficinas, industrial, etc.)
317
cabin
➢ Calidad de las construcciones (económica, mediana, buena, de lujo,

inteligente)
➢ Calidad y funcionalidad del proyecto (uso adecuado del inmueble al
propósito por el que fue diseñado)
➢ Estado de conservación del inmueble en general
➢ Cantidad y calidad de instalaciones propias
➢ Cantidad y calidad de equipo especial
➢ Cantidad y calidad de los elementos accesorios
➢ Cantidad y calidad de las obras complementarias
Así mismo, existen otras características de índole económico que pueden

modificar el valor en estudio, aplicables tanto a terrenos baldíos como a
inmuebles edificados, y que en un momento dado, se pueden utilizar como
factores de ajuste
d) CARACTERÍSTICAS ECONÓMICAS
➢ Posibilidad de obtener un crédito

➢ Factor de comercialización
➢ Factor de negociación
En cada trabajo valuatorio en especial, se habrán de analizar los factores que

sean necesarios o los adecuados al caso, y una vez homologados, de todos ellos
se obtendrá un factor resultante para la determinación del valor de mercado.
2. Así mismo al llevarse a cabo el procedimiento del avalúo formal de

maquinaria, equipo, muebles y vehículos, existe la etapa de clasificación de
los datos recabados, los cuales serán analizados, comparados, evaluados y
homologados, a efecto de definir los parámetros de valor de mercado que
serán utilizados en el proceso numérico de la metodología adecuada en la
valuación del bien en estudio.
318
cabin
Al comparar los bienes valuados con bienes similares que han sido
recientemente vendidos o que se están ofreciendo en venta, es posible hacer un
estimado del valor justo de mercado. Dentro de este proceso, es necesario
aplicar a los bienes comparables, los factores de ajuste derivados de la
capacidad, edad, ubicación, fecha de venta, entre otros, y es así como se puede
ajustar al valor de mercado el de los bienes en estudio.
Las fuentes para localizar información de mercado son:
➢ Vendedores de equipo usado

➢ Vendedores de equipo nuevo
➢ Periódicos, catálogos y revistas especializadas
➢ Subasta de equipo, maquinaria, muebles y vehículos
➢ Ferias y exposiciones de equipo, maquinaria, muebles y vehículos
➢ Fabricantes y distribuidores de equipo, maquinaria, muebles y vehículos
➢ Guías de listas de precios
➢ Facturas de clientes
➢ Bases de datos generadas pro los propios valuadores
Dentro de los factores de ajuste que se utilizan comúnmente en la práctica de

la valuación de equipo, maquinaria, muebles y vehículos, se mencionan los
siguientes:
e) FACTORES FÍSICOS
➢ Depreciación física que involucra edad, vida útil y estado de conservación

➢ Obsolescencia técnico-funcional
➢ Obsolescencia económica
En lo que se refiere a la edad, se pueden enumerar las condiciones del equipo,

maquinaria, muebles y vehículos:
319
cabin
➢ Nuevo
➢ Muy bueno
➢ Bueno
➢ Regular
➢ Malo
➢ Pobre
➢ Chatarra
A cada uno de estos aspectos se les da un valor partiendo de 1.00 en el caso de

nuevo y de acuerdo al criterio y experiencia de cada perito, los siguientes se
expresan en decimales menores a 1.00
En cuanto a la vida útil del equipo, maquinaria, muebles y vehículos existen

diversos aspectos que la afectan, y entre ellas se mencionan las siguientes:
➢ La frecuencia con que se utiliza el bien

➢ Que edad o vida útil tenía al momento de adquirirse
➢ Con que frecuencia se le da mantenimiento
➢ Con que frecuencia se reparó
➢ Con que frecuencia se renovaron sus partes de repuesto
➢ En que condiciones de medio ambiente trabaja
El factor de edad de acuerdo a los anteriores aspectos, se puede expresar con la

siguiente fórmula:
Vida útil – Edad

Factor de edad = ----------------------------------
Vida útil
Por lo que se refiere a la obsolescencia técnico-funcional del equipo, maquinaria,

muebles y vehículos, encontramos las siguientes causas:
320
cabin
➢ Capacidad en exceso
➢ Cambio en el diseño
➢ Eficiencia
Y de acuerdo a su ubicación dentro de una propiedad tenemos:
➢ Cuellos de botella
➢ Cambio de materiales
➢ Cambio en el diseño del equipo
➢ La nueva tecnología produce más piezas asumiendo que hay un mercado
potencial
➢ Deficiente ubicación
➢ Costos de operación
➢ Baja capacidad y sobre capacidad
Por el lado de la obsolescencia económica del equipo, maquinaria, muebles y

vehículos, se mencionan las siguientes causas:
➢ Reducción de la demanda para el producto

➢ Incremento de la competencia
➢ Cambios de los proveedores y de disponibilidad de materia prima
➢ Incremento de los costos de materia prima
➢ Inflación
➢ Altas tasas de interés
➢ Consideraciones ecológicas
➢ Disponibilidad de mano de obra
➢ Accesibilidad a los mercados
➢ Regulaciones gubernamentales
➢ Poder de ganancias
321
cabin
En resumen, adicionalmente a la edad del equipo, maquinaria, muebles y

vehículos, y a la condición particular de cada uno de ellos, se deben considerar
la obsolescencia y la utilidad como factores que contribuyen a la determinación
del valor de mercado de dichos bienes.
Estos factores pueden también ser medidos y expresados en porcentajes.
FACTOR DE AJUSTE TOTAL DEL EQUIPO, MAQUINARIA, MUEBLES Y

VEHÍCULOS.
Este factor, se determina mediante la multiplicación de los factores de edad,

obsolescencia técnico-funcional y obsolescencia económica.
322
cabin
FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN
El factor de comercialización en el avalúo de un inmueble pretende cuantificar el

monto de la sobrevaloración de un precio de venta fijado en forma arbitraria
sobre un bien en oferta en el mercado. Con este precio, por no ajustarse a las
condiciones objetivas del mismo, el bien no puede ser vendido en un plazo
razonable después de la introducción y publicitación de la oferta de venta en los
medios informativos usuales.
El factor debe tomar en cuenta tanto la posible sobreestimación del valor por
parte del oferente como otros factores, como pueden ser los que causan el
retraimiento temporal o recesión que esté afectando en ese momento al mercado
de bienes raíces, una situación que en los hechos distorsiona el monto de la
sobreestimación del precio del bien ofrecido.
El índice incluirá dos componentes: una que mide el valor de oportunidad del
capital no recuperado durante el tiempo de la oferta y otra que compensa el
impacto de la inactividad del mercado.
Este análisis presupone que el bien raíz tiene un valor justo, calculado ya sea por
el método del VNR o el de capitalización de rentas.
El factor de comercialización se puede calcular de acuerdo con la siguiente

expresión:
FC = CCP N x FR
12
323
cabin
Donde
FC : Factor de Comercialización
CCP : Tasa del Costo de Captación Promedio al mes del avalúo
N: Número de meses que el bien ha estado en oferta
FR: Factor de Recesión del mercado de bienes raíces
FR = N – NR
N
NR : Número de meses promedio para lograr la venta de un bien raíz similar

al ofrecido.
El factor de recesión en el mercado puede calcularse mediante un muestreo en

el mismo, en el que se cuantifique el número de meses que en promedio se
anuncia para su venta una muestra de bienes raíces comparables al que se está
valuando, hasta que el mismo al fin se vende.
324
cabin
FACTOR DE CORRECCIÓN DE VALOR

DE INMUEBLES EN ESQUINAS
Según el propio Alfred A. Ring, para el caso de lotes residenciales, la ubicación

en esquina, cuyas ventajas son mejor iluminación, acceso más conveniente y
mayor privacidad, ve a éstas neutralizadas por desventajas como más tránsito y
mayor inseguridad. Sin embargo, para el caso del uso comercial la ubicación en
esquina aún mantiene sus ventajas definitivas como son mayor accesibilidad,
mayor tránsito peatonal, mejor exposición de mercancías y viabilidad de la tienda
desde dos avenidas o calles.
Considerando una esquina entre una avenida principal y una secundaria, el valor
por esquina es un factor que se le agrega al predio, calculando primero el valor
de éste por tener frente a la avenida principal. El valor por esquina es el
resultado de multiplicar el valor por metro cuadrado en la calle secundaria por la
longitud del predio a lo largo de la calle principal, multiplicando el resultado por
0.72 si el terreno es cuadrado. Ese factor diminuirá linealmente de 0.72 hasta
0.15 si el frente del lote a lo largo de la avenida principal disminuye hasta llegar
un mínimo de 7 metros.
La metodología propuesta es general y se aplica a predios de cualquier forma y

se puede extender al caso de que el predio tenga más de dos frentes a distintas
calles.
B
10
A
C
Av. Secundaria
30
30 10
Av. Principal
325
cabin
Lote A: 30 X 30 X $ 300 / M2 = 270,000

(frente Av. Principal)
Valor de esquina:
30 X 30 X 150 / m2 X 0.72 = 135,000
Lote B: 10 X 30 X 150 = 45,000
Lote C: 10 X 40 X 300 X 1.09 = 130,800
Lote A $ 270,000
Factor de Esquina $ 135,000
Lote B $ 45,000
Lote C $ 130,800
__________________
Total $ 580,800
Area total 40 X 40 = 1,600
580,800 = 363 / m2
1,600
21% arriba del costo / m2 de un terreno situado en la Av. Principal, pero no

ubicado en la esquina.
326
cabin
TASAS DE INTERÉS INTERNACIONALES
Para poder aplicar en los avalúos tasas de descuento basadas en tasas

internacionales de interés, es necesario considerar la equivalencia en dólares del
flujo de efectivo (ingresos menos egresos), y de las inversiones de arranque o de
construcción de la unidad productiva sujeta a valuación.
El flujo de efectivo se transformará a dólares según la cotización vigente en el

mes de la erogación o ingreso; para el caso de flujos futuros se empleará la
cotización a futuros del dólar, al plazo y horizonte de ejecución del negocio o vida
útil de la unidad productiva.
Para negocios productivos, y para el avalúo de una unidad productiva propiedad

del gobierno, que será puesta en venta, conviene usar la tasa preferente “prime
rate” vigente al momento del avalúo. Para adquisición de bienes raíces
productivos, o para indemnizaciones, es conveniente usar la tasa de los bonos
del tesoro (Tbills), ya sea a tres meses, un año, tres años o 30 años, según el
horizonte del negocio evaluado.
En la transformación del flujo de efectivo de pesos a dólares se utilizará la

cotización de venta del dólar en el mes en que se reciba el ingreso, o en el que
se realice la inversión. La transformación del Valor Presente neto a pesos se
hará con la cotización de compra del dólar a la fecha fijada como el momento
que determina el valor presente.
Para flujos de efectivo, proyectados a plazos más largos de los que se emplean
en la estimación de los futuros del peso, se podrá utilizar una proyección lineal
del valor del peso basada en el comportamiento de la cotización en los últimos
diez años.
Con el fin de simplificar los cálculos, para plazos de estibilidad cambiaria se

podrá usar una sola cotización promedio peso – dólar vigente en el mismo
período, en lugar de usar una cotización distinta en cada mes o en el intervalo
que determine la frecuencia del flujo de efectivo.
327
cabin
TASAS DE INTERÉS NACIONALES
Las tasas vigentes día con día en el mercado financiero reflejan lo mismo el
costo del capital ofrecido como el demandado.
La tasa de interés pasiva es la que se ofrece en valores que adquiere el público

para invertir su capital.
La tasa de interés activa es la que cobran las instituciones de crédito por los
empréstitos que otorgan bajo distintas condiciones.
Entre las tasas de interés pasivas están los Certificados de la Tesorería o

CETES, papeles públicos que rinden distintos intereses ya sea a 28 ó 91 días.
Otros papeles gubernamentales muestran un rendimiento promedio denominado
Tasa Promedio de Financiamiento Gubernamental. Operaciones con papel
bancario determinan la llamada Tasa Promedio de Financiamiento Bancario.
Entre las tasas de interés activas están las del Costo de Captación Promedio del
capital (CCP) referido al promedio observado durante un determinado mes.
También el costo porcentual promedio (CPP) de cada mes.
En operaciones interbancarias se manejan diversas tasas a diversos plazos:
La interbancaria de equilibrio TIIE a 28 y a 91 días.
La interbancaria promedio TIIP. Así mismo, la tasa de operaciones de Nacional

Financiera.
328
cabin
En operaciones con respaldo en cotizaciones de moneda extranjera, o en UDIS,

la tasa es menor, y tiende a asemejarse a la vigente en mercados extranjeros, en
especial a los Estados Unidos de América.
Overnight (un día): 6.51%

Tres meses: 6.17%
Prime rate: 9.50%
De lo anterior se puede señalar que la tasa más conveniente a adoptar en los

diversos tipos de avalúo dependerá de las condiciones del mismo. Es
conveniente así adoptar una tasa que represente un tipo de transacción crediticia
similar en lo posible a las condiciones del trabajo valuatorio.
329
cabin
APÉNDICE C
cabin
CUADROS SINÓPTICOS
cabin
URBANOS
TERRENOS
SUB-URBANOS
RURALES
CASA
HABITACIÓN
PROPIEDAD VIVIENDA
PARTICULAR DEPARTAMENTO
S
OFICINAS
EDIFICIOS
DEPARTAMENTA
INDEMNIZACIÓN LES
POR
EXPROPIACIÓN
COMERCIOS
CON BIENES
DISTINTOS A LA
TIERRA
TERRENOS
VIVIENDA RIEGO,
TEMPORAL,
EJIDAL O AGOSTADERO
COMUNAL GRANJA
OCUPACIÓN
SUPERFICIAL
SERVIDUMBRE
DE PASO
cabin
FACTORES QUE INFLUYEN

EN EL VALOR DE TERRENOS
ASPECTOS FÍSICOS ASPECTOS POLÍTICOS
•INFRAESTRUCTURA EXISTENTE Y
POSIBILIDAD DE AMPLIACIÓN •COMPORTAMIENTO DE LOS GRUPOS
•DIMENSIONES SOCIALES
•TOPOGRAFÍA •POLÍTICAS DE DESARROLLO
•UBICACIÓN RELATIVA URBANO EN LA ZONA
•SITUACIÓN DE CONTAMINACIÓN
ASPECTOS JURÍDICOS
•RÉGIMEN DE PROPIEDAD
•ORDENAMIENTO URBANO Y
ECOLOGÍA
•REGLAMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
TERRENO
URBANO
BALDÍO
APECTOS ECONÓMICOS
•SITUACIÓN GENERAL DE LA
ECONOMÍA
•MERCADO DE INVERSIONES
•MERCADO INMOBILIARIO
POTENCIAL DE APROVECHAMEINTO
VALOR DE
VALOR COMERCIAL OPORTUNIDAD
VALOR DE OPORTUNIDAD DE TERRENOS URBANOS
DIAGNOSTICO DE LA
ASPECTOS ECONOMIA URBANA
FÍSICOS
• PRODUCTOS A LA VIVIENDA
* TERRENOS HABITADOS O URBANIZADOS
* VIVIENDA TERMINADA
* UNIDADES DE SERVICIOS
* NAVES INDUSTRIALES
ASPECTOS JURIDICOS
• ESTRATEGIAS DE COMERCIALIZACIÓN
•Y PRECIOS DE VENTA
• COSTOS DE INVERSION
* ESTUDIOS, PROYECTOS, LICENCIAS Y
PERMISOS
* INFRAESTRUCTURA URBANA
ASPECTOS POLITICOS
*CONSTRUCCIONES
Y SOCIALES PROYECTOS POSIBLES
• GASTOS DE PROMOCIÓN
* ADMINISTRACION
* PUBLICIDAD Y COMISION DE VENTAS
* FINANCIEROS
ASPECTOS
ECONOMICOS • TIEMPOS
* DE INFRESTRUCTURA
VALORES DE * DE CONSTRUCCION
* DE VENTAS
OPORTUNIDAD
• FLUJOS DE EFECTIVO
* INGRESOS
* EGRESOS
• UTILIDAD DEL PROYECTO

SENSIBILIDAD
CONFIABILIDAD ESTABILIDAD
INFORMACIÓN
ANÁLISIS
cabin
TERRENOS AGROPECUARIOS
VALOR COMERCIAL DEL UBICACIÓN, INFLUENCIA QUE SE

TERRENO A TRAVES DE LA TENGAN POR OBRAS DE
INVESTIGACIÓN DE MERCADO INFRAESTRUCTURA
ASPECTOS AGROLÓGICOS
AGRONÓMICOS, VOCACIÓN
PRODUCTIVA
CLIMA, ALTITUD, CERCANIA A DESARROLLOS

VEGETACIÓN URBANOS Y SUBURBANOS
DESARROLLOS
BIENES DISTINTOS A INDUSTRIALES
LA TIERRA
ANTECEDENTES Y CONDICIONES ANÁLISIS DE

ACTUALES, PERSPECTIVAS FÍSICAS, PRODUCTIVIDAD
POLÍTICAS, ECONÓMICAS Y
SOCIALES
CONSTANCIA DEL VALOR VALOR MÁXIMO DE ADQUISICIÓN

CATASTRAL O VALOR MÍNIMO DE VENTA
cabin
FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE LOS INMUEBLES
ASPECTOS FISICOS ASPECTOS JURIDICOS ASPECTOS POLITICOS
• TIPOS DE INMUEBLE • REGIMEN DE PROPIEDAD • COMPORTAMIENTO DE GRUPOS

• UBICACIÓN Y TAMAÑO • GRAVAMENES SOCIALES
• ESTADO DE CONSERVACION • CONTRATOS DE • POLITICAS DE DESARROLLO
• HABIRABILIDAD ARRENDAMIENTO URBANO EN LA ZONA
• POSIBILIDAD DE REMODELACION • ORDENAMIENTO URBANO
• CALIDAD DE PROYECTO Y ECOLOGICO
• SITUACIÓN DE CONTAMINACION • REGLAMENTO DE
CONSTRUCCIONES
INMUEBLES
ASPECTOS ECONOMICOS
• SITUACION GENERAL DE LA
ECONOMIA V.N.R.
• MERCADO DE INVERSIONES
• MERCADO INMOBILIARIO
POTENCIAL DE
APROVECHAMIENTO
VALOR VALOR DE
COMERCIAL CAPITALIZACION
cabin
VALOR COMERCIAL DE INMUEBLES
DEFINICIÓN: REFLEJO DE LAS OPERACIONES DE COMPRA-VENTA PACTADAS EN UNA

FECHA DADA DE INMUEBLES SIMILARES Y EN CONDICIONES DETERMINADAS.
CONDICIONANTES:
 LOS INMUEBLES SON REPRODUCIBLES CON CARACTERÍSTICAS EXACTAS, PERO INFLUYE
SU VECINDAD
 EXISTENCIA DE OFERTA Y ORIGEN EN LA MISMA
 EXISTENCIA DE LA DEMANDA Y SU MOTIVACIÓN

AGENTES:
 FAMILIAS QUE BUSCAN SATISFACER NECESIDADES DE VIVIENDA
 EMPRESAS O INDIVIDUOS EN BUSCA DE LUCRO
 SERVICIOS PÚBLICOS ORIENTADOS A OBJETIVOS SOCIALES
MOTIVACIONES MAXIMIZAR BENEFICIOS MERCANTILES

DE LA OFERTA ESPECULACIÓN PARA ELEVAR EL VALOR DE LOS INMUEBLES
EN EL VALOR COMBATIR LA ESPECULACIÓN Y SOLUCIONAR CONFLICTOS SOCIALES
MOTIVACIONES CAPACIDAD DE PAGO DE LAS FAMILIAS

DE LA DEMANDA FACTIBILIDAD FINANCIERA DE LOS PROYECTOS
EN EL VALOR CAPACIDAD DE AHORRO DE EMPRESAS O INDIVIDUOS QUE
ESPECULAN
cabin
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE INMUEBLES
RENTAS PRODUCTOS
FINANCIEROS EL NEGOCIO DEL ARRENDAMIENTO DE
INMUEBLES:
▪RIESGO QUE DEPENDE DEL TIPO DE INMUEBLE

▪POCA LIQUIDEZ
▪DE LARGO PLAZO
EL RIESGO DERIVADO DEL TIPO DE INMUEBLE SE

VALOR DE CAPITAL REFLEJA EN EL IMPORTE DE LAS RENTAS.
CAPITALIZACIÓN INVERTIDO
“RENTAS” “PRODUCTOS FINANCIEROS”

= = “TASA”
VALOR DE CAPITALIZACIÓN “CAPITAL INVERTIDO”
TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS = TASA DE RENDIMIENTO DE CAPITAL INVERTIDO

SELECCIÓN DE TASA DE CAPITALIZACIÓN = f (MERCADO DE INSTRUMENTOS DE AHORRO)
TASA DE RENDIMIENTO FINANCIERO = f (RIESGO, LIQUIDEZ)
MAYOR RIESGO MAYOR TASA

MAYOR LIQUIDEZ MENOR TASA
TASA DE CAPITALIZACIÓN = f (TASA DE RENDIMIENTO FINANCIERO, EVALUACIÓN DE RIESGO Y LIQUIDEZ)
RENTAS
TASA DE RENDIMIENTO INMOBILIARIO =
VNR actual
VNR actual = VALOR DE CAPITALIZACIÓN
cabin
VALOR DE REPOSICION NUEVO DE INMUEBLES
PRECIOS DE ADMINISTRACIÓN
MATERIALES DE CAMPO
COSTO DE
CONSTRUCTOR
PRECIOS DE
EQUIPOS
ADMINISTRACIÓN
CENTRAL
PRECIOS DE
SUBCONTRATOS INDIRECTOS DEL
CONSTRUCTOR
MANO DE
OBRA IMPUESTOS
PRECIO DE
CONSTRUCTOR
UTILIDAD
NETA
VALOR DEL INDIRECTOR DE LA

TERRENO PROMOCIÓN
V.R.N.
cabin
METODOS APLICABLES A LA VALUACION

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO DE INMUEBLES
CIMENTACIÓN
TERRENO
SUPER ESTRUCTURA
OBRA NEGRA
ALBAÑILERIA
CONSTRUCCIONE RAMALEOS
S
ACABADOS OBRAS EXTERIORES
V.R.N. FACHADAS
CIRCULACIÓN INTERIORES
VERTICAL
CARPINTERÍA
INSTALACIONES
PROPIAS
MUEBLES DE BAÑO
EQUIPAMIENTO
ELEVADORES
ADAPTACIONES
MONTACARGAS
INSTALACIONES
ESPECIALES
ESCALERAS ELÉCTRICAS
EQUIPOS
ESPECIALIZADOS
EQUIPOS ELÉCTRICOS
PROYECTOS Y EQ. HIDRONEUMÁTICOS

LICENCIAS
EQ. TELEFÓNICOS
INDIRECTOS DE ADMINISTRACIÓN
LA DE CONTRATO
PROMOCIÓN OBRA AIRE ACONDICIONADO
SIST. CONTRA INCENDIO

FINANCIEROS
DE OBRA
cabin
VALOR NETO DE REPOSICIÓN DE INMUEBLES (VNR)
VALOR COMERCIAL VALOR DE REPOSICIÓN VALOR DE REPOSICIÓN

DEL TERRENO NUEVO DE CONSTRUCCIONES NUEVO DE INSTALACIONES
DEMÉRITO DE DEMÉRITO DE
CONSTRUCCIONES INSTALACIONES
VNR DE CONSTRUCCIONES VNR DE INSTALACIONES
INDIRECTOS DE LA
PROMOCIÓN ORIGINAL
INDIRECTOS DE
REHABILITACIÓN
VNR DE INMUEBLES
VNR: INVERSIÓN PARA HACER NUEVO EL

INMUEBLE MENOS INVERSIÓN PARA DEJARLO
COMO NUEVO CON EL PROYECTO ORIGINAL.
cabin
VALOR DE OPORTUNIDAD DE INMUEBLES
REFLEJO DE LAS OPERACIONES DE COMPRA – VENTA PACTADAS EN UNA

DEFINICION FECHA DADA DE INMUEBLES COMPARABLES Y EN CONDICIONES
DETERMINADAS.
NUMERO HAY TANTOS VALORES DE OPORTUNIDAD COMO PROYECTOS POSIBLES
MOTIVACIONES DE CONOCER EL POTENCIAL DEL INMUEBLE PARA ELEGIR ENTRE:

VENDERLO AL VALOR DE OPORTUNIDAD RESULTANTE
LA ESPERAR A QUE SE PRESENTE LA DEMANDA QUE ACEPTE ESE VALOR
OFERTA EN EL ASOCIARSE PARA EXPLOTAR EL POTENCIAL
VALOR
MOTIVACIONES DE CONOCER POTENCIAL DEL INMUEBLE DE ACUERDO A SU PROYECTO DE

APROVECHAMIENTO, PARA ELEGIR:
LA
DEMANDA EN EL COMPRARLO AL VALOR DE OPORTUNIDAD RESULTANTE
VALOR BUSCAR OTRO INMUEBLE QUE REUNA CONDICIONES
EVALUACION DE PROYECTOS VALOR DE OPORTUNIDAD
INGRESO RENTABILI INVERSIO

INGRESOS VALOR INVERSION S POR DAD NES
POR VTAS INMUEBLE ES Y VTAS O DESEADA Y GASTOS
O RTAS GASTOS RTAS
RENTABILIDAD VALOR DE
DEL OPORTUNIDAD
PROYECTO
cabin
VALOR DE OPORTUNIDAD DE TERRENOS URBANOS
ASPECTOS
FÍSICOS
DIAGNÓSTICO DE
LA ECONOMÍA
URBANA
➢PRODUCTOS A LA VENTA
ASPECTOS ▪TERRENOS HABILITADOS O URBANIZADOS
JURÍDICOS ▪VIVIENDA TERMINADA
▪UNIDADES DE SERVICIOS
▪NAVES INDUSTRIALES
➢ESTRATEGIAS DE COMERCIALIZACIÓN Y PRECIOS

ASPECTOS PROYECTOS DE VENTA
POLÍTICOS Y POSIBLES
SOCIALES ➢COSTOS DE INVERSIÓN
▪ESTUDIOS, PROYECTOS, LICENCIAS Y PERMISOS
▪INFRAESTRUCTURA URBANA
▪CONSTRUCCIONES
ASPECTOS
ECONÓMICOS ➢GASTOS DE PROMOCIÓN
▪ADMINISTRACIÓN
VALORES DE ▪PUBLICIDAD Y COMISIÓN DE VENTAS
OPORTUNIDAD ▪FINANCIEROS
➢TIEMPOS
▪DE INFRAESTRUCTURA
▪DE CONSTRUCCIÓN
▪DE VENTAS
➢FLUJOS DE EFECTIVO
▪INGRESOS
▪EGRESOS
SENSIBILIDAD
➢UTILIDAD DEL PROYECTO
ESTABILIDAD
INFORMACIÓN
CONFIABILIDA ANÁLISIS
D
cabin
cabin
TIPOS DE INMUEBLES
RESIDENCIAL
CASA HABITACIÓN
MEDIO
RESIDENCIAL
VIVIENDA DEPARTAMENTOS
MEDIO
RESIDENCIAL
CONJUNTO
HABITACIONAL
MEDIO
CON INST. ESPECIALES

INMUEBLES
OFICINAS CON CAJONES DE

ESTACIONAMIENTO
SIN CAJONES DE
ESTACIONAMIENTO
CON CAJONES DE
ESTACIONAMIENTO
EDIFICIOS DEPARTAMENTOS
SIN CAJONES DE
ESTACIONAMIENTO
INTELIGENTES
cabin
HASTA 2,000 M2
HOMOGENEOS
MAYOR DE 2,000 M2
TERRENOS
HASTA 2,000 M2
NO
HOMOGENEOS
MAYOR DE 2,000 M2
CASA RESIDENCIAL
HABITACION
MEDIO
JUSTIPRECIACIO
NES DE RENTA VIVIENDA
RESIDENCIAL
DEPARTAMENTOS
MEDIO
CON INST. PROPIAS
OFICINAS CON CAJONES DE EST.
SIN CAJONES DE EST.
CON CAJONES DE EST.

EDIFICIOS DEPARTAMENTOS
SIN CAJONES DE EST.
INTELIGENTES
cabin
cabin
MAQUINARIA, EQUIPO, MOBILIARIO Y VEHICULOS
ESTADO REAL
DE CONSERVACION
NVERSION EN DEMERITOS
REPARACION POR
BIEN ES ESTADO DE
ANALIZADO PARA CONSERVACI
EN ESTUDIO ESTADO ON
IDEAL
ESTADO IDEAL DE
CONSERVACION
PARA
VIDA UTIL
CONSUMIDA
cabin
VIDA UTIL
ECONOMICA
DEMERITOS POR
VIDA UTIL
BIEN EN
ESTUDIO
VIDA UTIL
CONSUMIDA
EFECTOS DE ULTIMA
REHABILITACION
VIDA
UTIL
HORAS
EDAD DE OPERACION
DISTANCIA
EN OPERACIÓN
RECORRIDA
CONTINUA
cabin
INVENTARIO
CLASIFICADO
EQUIPO DE
TRANSPORTE
INSPECCION
FISICA
MAQUINARIA Y
EQUIPO DE PROCESO
LEVANTAMIENTO DEFINICION
EQUIPOS
DE INVENTARIO
MOBILIARIO Y EQUIPO
DE
OFICINA
HERRAMIENTAS,
MOLDES, DADOS Y
TROQUELES
cabin
MAQUINARIA Y EQUIPO
INDUSTRIAL
EQUIPO DE CÓMPUTO
MOBILIARIO Y EQUIPO
DE
OFICINA
MOBILIARIO
MARÍTIMO
VEHÍCULOS TERRESTRES
BIEN
MUEBLE
AÉREOS
EQUIPO MÉDICO Y DE
LABORATORIO
MENAJE
cabin
AJUSTE POR
CAPACIDAD Y
EFICIENCIA
ESTRATÉGIA DE
MERCADO COMERCIALIZACIÓN
SECUNDARIO VALOR DE MERCADO INDIVIDUAL O
LOTES
BIEN
EN
ESTUDIO
INVERSIÓN DEL POSIBLE VALOR NETO DE
COMPRADOR EN DESMONTE, REPOSICIÓN
TRASLADO Y MONTAJE (a)
MERCADO VALOR DE REPOSICIÓN

PRIMARIO NUEVO VALOR DE
OPORTUNIDAD
AJUSTE POR VIDA ÚTIL,

ESTADO DE CONSERVACIÓN,
TECNOLOGÍA Y CAPACIDAD
(a) estas inversiones deben de considerar las condiciones del bien investigado en el mercado secundario.
cabin
MACROINDUSTRIAS
INDUSTRIALES
IND. MEDIANA Y
PEQUEÑA
AGRICOLA
AGROPECUARIOS SILVICOLA
PECUARIO
VALUACION DE
PROYECTOS
MEGAPROYECTOS
TURISTICOS
TURISTICOS
HOTELES
DESARROLLOS
COMERCIALES
COMERCIALES
TIENDAS DE AUTOSERVICIO
cabin
PATENTES
MARCAS
INTANGIBLES
ACCIONES
JOYAS
PINTURAS
AVALÚOS
VARIOS OBRAS DE ARTE
ESCULTURAS
ANTIGÜEDADES
PERENES
TABULADORES DE
BIENES DISTINTOS A
LA TIERRA
FRUTALES
cabin
GLOSARIO
cabin
GLOSARIO DE TÉRMINOS EN VALUACIÓN
ACTIVO.- Son capitales y propiedades de todo tipo, puede ser tangible o

intangible, de los cuales se espera que rindan beneficios a futuro.
ACTIVO CIRCULANTE.- Dinero (efectivo y otros recursos) que serán

convertidos a efectivo en las operaciones normales del negocio de una empresa
en estudio, dentro de un período de un año (generalmente).
ACTIVO FIJO.- Recurso tangible o intangible, de larga vida, que se mantiene

con el propósito de utilizarse en la producción de productos o servicios y que no
se vende en el curso normal de las actividades comerciales.
ACTIVOS INTANGIBLES.- Son activos que no tienen existencia física pero que
sin embargo tienen un valor importante para la empresa.
ACTIVO NETO (O CAPITAL UTILIZADO).- Activo total, menos pasivo circulante

(aparte del financiamiento a corto plazo que causa intereses) = activo fijo +
capital de trabajo para operación.
ACTIVO NETO CIRCULANTE (O CAPITAL DE TRABAJO).- Activo circulante

menos pasivo circulante.
ACTIVOS/PASIVOS MONETARIOS.- Activo por cobrar o pasivo por pagar en

términos de dinero, a diferencia de los activos “reales”, tales como inventarios o
activos fijos tangibles.
ACTIVOS TANGIBLES.- Propiedad fiscal, tal como terrenos, edificio, maquinaria

y equipo.
354
cabin
ACUÍFERO.- Una formación o estructura geológica que transmite agua en

cantidad suficiente para suplir las necesidades para desarrollo de agua.
AERÓBICO.- (a) Condición en la que hay una provisión continua de oxígeno

molecular. (b) Horizonte que de ordinario está seco o mojado, con un periodo de
humedecimiento suficiente para sostener el crecimiento de plantas.
AEROFOTOGRAFÍA.- Fotografía de la superficie terrestre tomada desde un

aeroplano o algún otro vehículo aéreo.
AGRICULTURA.- Técnica para el cultivo de la tierra.
AGRICULTURA DE SÉCANO.- Método de cultivo en zonas áridas y semiáridas

sin usar agua de riego, manejando la tierra para conservar la humedad.
AGRONOMÍA.- Parte de la agricultura relativa a la teoría y práctica de la

producción de cosecha y manejo del suelo. La utilización científica de las tierras
agrícolas.
AGROPECUARIO.- Relativo a los campos y al ganado, a su cultivo y a su

producción.
AGUA DE GRAVEDAD.- Aquella que fluye libremente a través de los suelos en

respuesta a la gravedad.
AGUA, DERECHOS DE.- Los derechos legales para usar el agua consisten en
derechos ribereños y aquellos adquiridos por apropiación y prescripción.
355
cabin
AGUA DISPONIBLE.- Parte del agua del suelo que puede ser absorbida por las
raíces de las plantas.
AGUA SUBTERRÁNEA.- Una acumulación de agua en el suelo debido a la

existencia de una zona impermeable, como una capa endurecida (pan) o un
contenido elevado de arcilla.
ALEACIÓN.- Es cuando se mezclan dos o más metales.
ALPACA.- Metal blanco, aleación formada por tres metales, níquel, zinc y cobre.
ALUVIÓN.- Un término general para todos los sedimentos depositados o en

tránsito por corrientes, incluyendo grava, arena, limo, arcilla y todas las
variaciones y mezclas de estos.
AMORTIZACIÓN.- Depreciación, por lo general, de activos intangibles o

reducción gradual en libros de alguna partida de activo.
ANAERÓBICAS.- Condiciones en las que no hay oxígeno molecular-libre. En los

suelos, por lo general, son causadas por el exceso de humedad.
ANÁLISIS VIDA / EDAD.- Es un proceso aritmético para calcular la caducidad

de la vida útil y / o la vida remanente de una propiedad o bien.
ANTICIPACIÓN, PRINCIPIO DE.- El valor actual de una propiedad es una

medida de los beneficios futuros que produzca, fundamenta el valor por
capitalización.
ANUALIDAD.- Cantidad regular anual que se recibe durante cierto número de

años. Para verificar los valores presentes.
356
cabin
ARRENDAMIENTO .- Compromiso por parte del arrendatario de pagar un

alquiler al propietario (arrendador) a cambio del usufructo de un activo. Puede
ser financiero (largo plazo) o de operación (corto plazo).
AVALÚO.- Es un dictamen técnico que permite determinar el valor de un bien a

partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y
análisis de mercado. Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien
inmueble o mueble, determinando la medida de su poder de cambio en unidades
monetarias y en una fecha determinada; la valuación en general se funda en el
conocimiento de los bienes a valorar aplicando disciplinas técnicas y
económicas.
AVALÚO ACTUAL.- Abarca un periodo razonable de tiempo posterior a la fecha

de valuación, es decir es un periodo de tiempo durante el cual el valuador no
espera ningún cambio significativo en el valor que esté reportando.
AVALÚO FRACCIONAL.- Consiste en la valuación de un elemento que forma

parte de toda una propiedad, por ejemplo en un edificio, valuar sólo el terreno o
valuar solamente las construcciones; en un complejo industrial valuar tan sólo la
maquinaria.
AVALÚO MAESTRO.- Son aquellos que tienen por objetivo determinar un

espacio de negociación dado a través de valores Máximos y Mínimos para cada
uno de los tipos de terrenos identificados en tramos a lo largo del trazo de una
carretera o línea ferroviaria o en grandes extensiones afectadas por obras de
infraestructura.
AVALÚO MASIVO.- Es el proceso de valuar un universo de bienes inmuebles a

una fecha determinada, utilizando una metodología estándar, empleando
información común y que permita pruebas estadísticas.
357
cabin
AVALÚO PROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha subsecuente a la

fecha que el trabajo fue realizado y generalmente se utiliza como marco en la
valuación de proyectos.
AVALÚO RECURRENTE.- Consiste en actualizar las cifras del avalúo original a

una fecha posterior y debe ser practicado por el mismo valuador.
AVALÚO RETROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha

en que el trabajo fue realizado. Los costos históricos resultan una herramienta
importante para estos avalúos.
BARBECHO.- Tierra que se deja sin sembrar durante cierto tiempo, ya sea para
acumular humedad, mejorar la textura o inducir la mineralización de nutrientes.
BIEN.- Se entiende como un derecho original de propiedad, se inicia cuando el

hombre invierte su tiempo y su laboriosidad para obtener una cosa que puede
usar y de la que puede disponer libremente.
BIEN INMUEBLE.- Se define como propiedad inmueble a los derechos sobre

una parte de la tierra con o sin mejoras (intereses y beneficios que se obtienen).
El término bien inmueble, se refiere al terreno y a las construcciones
permanentes en él edificadas. Las principales características de un bien
inmueble son: su inmovilidad y su tangibilidad.
BIEN MUEBLE.- Se define como propiedad mueble a los derechos sobre un

objeto utilitario o artístico. El término bien mueble se refiere a maquinaria,
equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las principales
características de un bien mueble son: su movilidad y su tangibilidad.
Comprende los objetos además de los elementos intangibles atribuidos a los
deberes y derechos de propiedad legal.
358
cabin
BIEN RAÍZ.- Se define como bien raíz a la tierra y sus mejoras. El bien raíz tiene
significado solamente cuando satisface los deseos y las necesidades del
hombre. La utilización de los bienes raíces por la humanidad les proporciona su
carácter. El valor de la propiedad es medido por su grado de utilidad y por la
escasez de sus beneficios comparables.
BIOMASA.- La cantidad total de materia viviente por unidad de área.
BIÓSFERA.- El espacio de área que sostiene los organismos vivos.
BIOTA.- Flora y fauna de una región.
BOSQUE DE CONÍFERAS.- Bosque formado predominantemente por árboles

que producen conos, con hojas aciculares, de ordinario siempre verdes.
BOSQUE DECIDUO.- Bosque formado por árboles que tiran sus hojas en alguna
estación del año.
BOSQUE ECUATORIAL O TROPICAL LLUVIOSO.- Selva densa y lujuriante de

las regiones ecuatoriales calientes y húmedas, que contienen muchos árboles
que alcanzan gran altura, cubiertos en gran parte por lianas y epífitas.
BOSQUE ESPINOSO.- Bosque deciduo de árboles pequeños, espinosos, que se

desarrolla en un clima tropical semiárido.
CABIN.- Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, es un organismo

desconcentrado de la Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo,
encargado de llevar a cabo los avalúos de bienes que para efectos de
adquisiciones, enajenaciones o permutas; justipreciaciones de renta u otras
operaciones, le soliciten las Dependencias de la Administración Pública Federal,
y en su caso las Entidades de la misma.
359
cabin
CAMBIO.- Dado que los bienes tienen larga vida, toda propiedad se ve
influenciada por este principio. Los factores que afectan el valor de una
propiedad, ya sean físicos o económicos, están sujetos al cambio. El cambio
puede ser tumultuoso, como en el caso de un siniestro, o tan gradual como el
deterioro natural que causan los elementos. También el mercado y las
tendencias económicas sufren cambios constantes.
CAPA ARABLE.- Profundidad expresada en centímetros de la tierra útil para

labrar y con posibilidad de abrir surcos en ella.
CAPA DE EROSIÓN.- Capa de grava o piedras dejadas en la superficie del

terreno por intemperización, agua corriente, hielo en movimiento, viento y
movimiento en masa.
CAPACIDAD DE LA TIERRA.- Esta es una expresión del efecto de las

condiciones físicas de la tierra. Incluyendo clima, en su disponibilidad total para
uso continuo sin daño para los cultivos que requieren labranza regular, uso en
pastos, bosques o parques.
CAPILARIDAD.- Proceso por el cual la humedad se mueve en cualquier

dirección a través de los poros finos y como película alrededor de las partículas.
CAPITAL.- Nombre que se da a la cuenta que representa la participación que

tiene el dueño en el negocio, su derecho sobre los activos.
CAPITALIZAR.- Técnica de valuación que se utiliza para determinar el valor

actual de un flujo de ingresos o efectivo, que se espera recibir a futuro.
360
cabin
CARAT (CT).- Abreviatura internacionalmente utilizada como unidad de medida

del peso de una gema.
CINCELADO.- Técnica de martilleo de una pieza por delante.
CLASIFICACIÓN.- Asignación de objetos o unidades a grupos dentro de un

sistema de categorías distinguidas por sus propiedades comunes o
características.
CLIMA.- Conjunto de los caracteres atmosféricos que distinguen una región.

Esta información debe referirse preferentemente a las cartas de climas
publicadas por el INEGI y con publicaciones especializadas relativas al sistema
de clasificación climatológica de Koppen, modificadas por Enriqueta García.
COEFICIENTE DE AGOSTADERO.- Es el número de hectáreas necesario para

alimentar una unidad animal, manteniendo la máxima producción pecuaria, en
forma económica permanente y sin deteriorar los recursos naturales y
antropogénicos involucrados en la explotación.
COMPACTACIÓN.- Aumento en la densidad aparente debido a la acción de

fuerzas mecánicas, como la presión de las ruedas del tractor.
COMPETENCIA, PRINCIPIO DE.- La ganancia anima a la competencia. La

ganancia excesiva produce competencia ruinosa, exceso de oferta.
CONCESIÓN.- Acto de concesionar un bien, para uso y aprovechamiento de un

tercero.
CONFORMIDAD, PRINCIPIO DE.- El valor máximo se logra cuando está

presente un grado razonable de homogeneidad social y económica.
361
cabin
CONSISTENCIA DEL SUELO.- (a) la resistencia de un material a la deformación

o ruptura. (b) el grado de cohesión o adhesión de la masa de suelo.
CONSULTORÍA.- Acto o proceso de proporcionar información, análisis de datos

y recomendaciones o conclusiones sobre diversos problemas de bienes muebles
e inmuebles, que no sea un estimado de valor.
CONTRAPRESTACIÓN.- Pago por el uso o usufructo de un bien.
CONTRIBUCIÓN, PRINCIPIO DE.- El costo de las mejoras no contribuye en la

misma medida al valor final de un bien.
COSTO.- Son todos los gastos que se generan para poder producir un bien;
dentro de un sistema de producción, el costo se obtiene de considerar todos los
elementos directos e indirectos que inciden en la producción de un bien. Un
costo no incluye utilidades, promoción, distribución y comercialización de un
bien.
COSTOS DIRECTOS.- Son los costos que incurren directamente que

construcción, adquisición y colocación de un bien en su uso funcional.
COSTOS INDIRECTOS.- Son en los que se incurre cuando se construye,

adquiere y se coloca un bien en uso. Esto puede incluir gastos administrativos,
honorarios profesionales, costos financieros durante la construcción, seguros,
vigilancia, capacitación e ingeniería entre otros.
COSTO HISTÓRICO.- Es el costo inicial capitalizado de un bien, a la fecha en

que fue puesto en servicio por primera vez.
362
cabin
COSTO ORIGINAL.- Es el costo inicial capitalizado de un bien en manos de su

propietario actual.
COSTO DE REPOSICIÓN ASEGURABLE.- Es el valor de reemplazo o

reposición nuevo de un bien, después de deducir el costo de las partidas
específicamente excluidas de la póliza de seguros.
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO.- Es el costo a precios actuales de un bien

nuevo similar que tenga la utilidad o función equivalente más próxima al bien que
se está valuando.
COSTO DE REPRODUCCIÓN NUEVO.- Es el costo a precios actuales, de la

reproducción de una nueva réplica de un bien, utilizando técnicas de
construcción y materiales idénticos o muy similares al que se está valuando.
CRECIMIENTO, EQUILIBRIO Y DECLINACIÓN.- Los efectos del deterioro físico

ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por tres
etapas: Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda
aumenta. Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las
propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinación: cuando las propiedades
requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda disminuye.
CRISTAL.- Cuerpo homogéneo en forma de sólido geométrico delimitado por

caras poliédricas originales en relación con la naturaleza de la sustancia y cuyos
átomos se disponen de modo ordenado y periódico.
CUESTA.- Pendiente o faja de terreno de lomeríos que en un lado tiene una

pendiente suave y en el otro una escarpadura más bien pronunciada.
363
cabin
CULTIVO.- Acción y efecto de cultivar, operación superficial de labranza para

crear en el suelo, condiciones conducentes a mejor aireación, infiltración y
conservación de agua o control de malezas. Un buen manejo del suelo, se
traduce en una mejor rentabilidad. Se expresa en toneladas por hectárea.
CULTIVO EN FAJAS.- La práctica de hacer siembras que siguen el contorno del

terreno, para tratar de reducir los escurrimientos, impidiendo con ello la erosión o
conservando la humedad.
CULTIVO INTENSIVO.- El que hace por medio de abonos y riegos que la tierra
sin descansar, produzca cosechas.
CHAPEADO DE ORO.- Aplicación de una delgada capa de oro sobre algunos

metales.
DEPRECIACIÓN.- Es la perdida de valor por el costo de operación, ya que un

bien pierde valor por razones de edad, uso y obsolescencia durante su vida útil.
DEPRECIACIÓN ANUAL.- Se entiende como el cargo que considera tendrá

cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su
vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de
reposición entre la vida útil remanente.
DEPRECIACIÓN ACUMULADA.- Es la perdida del valor ocasionado por el

deterioro físico, obsolescencia tecnológica y la obsolescencia económica. La
depreciación total acumulada a una fecha determinada.
DEPRECIACIÓN LINEAL.- Método para cancelar el costo neto de los activos

fijos en parcialidades iguales a lo largo de su vida útil estimada.
364
cabin
DERECHO DE EXPROPIACIÓN.- Es el poder de la autoridad del dominio

público de adquirir bienes particulares para fines públicos.
DERECHO DE VÍA.- Franja o área afectada de un terreno, para uso, ocupación

o paso de líneas o vías del interés de la Administración Pública Federal, libre de
toda obstrucción.
DETERIORO FÍSICO.- Es una forma de depreciación donde la pérdida en valor o

utilidad de un bien es atribuible a causas meramente físicas como son el
desgaste o exposición de los elementos.
DIAMANTE.- Es un carbono puro cristalizado.
DISTRIBUCIÓN DEL COSTO DE COMPRA.- Es la distribución del pago global

entre el número de activos adquiridos.
DISTRITO DE RIEGO.- Una corporación cooperativa pública con autogobierno,

con límites geográficos definidos, organizado para obtener y distribuir agua para
regar las tierras dentro del distrito.
DORADO.- Aplicación de una fina capa de oro a una superficie de metal.
ECOLOGÍA.- Ciencia que relaciona los organismos y sus ambientes.
ECOSISTEMA.- Compleja energía dirigida de una comunidad de organismos y

sus ambientes controlados.
365
cabin
EDAD REAL O CRONOLÓGICA.- Es el número de años que han transcurrido

desde la construcción original del bien.
EDAD EFECTIVA.- Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien

nuevo similar. Frecuentemente calculada mediante la deducción de la vida útil
remanente del bien de la vida útil normal.
EDAD EFECTIVA A LA RECONSTRUCCIÓN.- Es la edad aparente del bien al

momento de realizar una reconstrucción significativa del mismo en comparación
con un bien nuevo similar.
EDÁFICO.- (a) Relativo o perteneciente al suelo. (b) Influido por factores del
suelo.
EDAFOLOGÍA.- Especialidad que estudia los factores relativos al suelo que

influyen en la distribución y relación de los seres vivos, particularmente las
plantas, incluyendo el uso de la tierra por el hombre.
ELEMENTOS ACCESORIOS.- Se entienden como propiedades personales

necesarias para llevar a cabo funciones de elementos de uso especializado en
un inmueble.
EMPAQUE Y EMBALAJE.- Es el costo de alguna maquinaria y equipo que es

preparada para su envío al comprador, mediante un empaque y embalaje
adecuados, que en ocasiones lo absorbe el proveedor y en otras el comprador.
EQUILIBRIO, PRINCIPIO DE .- Armonía entre oferta y demanda, un cambio

entre ellas, afectará el valor de un bien.
366
cabin
ESTADOS FINANCIEROS.- Informes contables convencionales denominados

Estado de Resultados, Balance General y Estado de Flujo de Efectivo, los cuales
se preparan en forma mensual, o al final del ciclo contable o período fiscal.
ESTÍLO.- Reproducción moderna de una joya que presenta un modelo, igual o

parecido al de esa determinada época.
ESTIMADO DE VALOR.- Valor determinado por un valuador.
FACTORES EXTERNOS.- Estos factores pueden influir en el valor de un bien y

pueden ser entre otros: inflación; tasas de interés bancarias; existencia de
créditos hipotecarios; a nivel local el atractivo de un vecindario; y el buen
mantenimiento de los bienes inmuebles.
FACTORES QUE INCIDEN EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DE

PREDIOS URBANOS.- Existen diversas formas de determinar la influencia de
varios factores que inciden simultáneamente en un mismo terreno; una de las
que se consideran como válidas, consiste en obtener, primero, una muestra de
valores de terrenos que cumpla con las siguientes características:
Que incluyan varios factores.

Que posea factores o parámetros diferentes a la unidad.
Que sea lo suficientemente extensa para que esté representada una cantidad
conveniente de las posible combinaciones de factores.
FACTOR DE DEMÉRITO.- Es el conjunto de acciones que deprecian al valor de

reposición nuevo permitiendo ajustar al mismo al estado actual que guarda el
bien inmueble.
FACTOR DE DESCUENTO.- Multiplicador necesario para reducir los flujos de

efectivo a valor presente.
367
cabin
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN.- Es la cifra numérica que establece el grado de

diferencia expresado en fracción decimal, que existe entre dos bienes del mismo
género en base a sus características particulares, para hacerlos comparables
entre sí.
FACTOR DE OBSOLESCENCIA.- Se entiende como la contribución a la pérdida

de valor desde el más alto valor que tiene el bien y dicha obsolescencia puede
ser técnico-funcional (es la pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología
o por su influencia negativa en el medio ambiente) o económica (es la pérdida
en valor o utilidad reducida de la propiedad, ocasionada por fuerzas económicas
externas a la misma).
FECHA DE AVALÚO.- Es la fecha específica a la que fueron estimados los

valores contenidos dentro del avalúo realizado a un bien.
FERTILIDAD DEL SUELO.- La cualidad de un suelo que lo capacita para

suministrar nutrientes esenciales en cantidades adecuadas y en balance propio
para el crecimiento de plantas específicas, cuando otros factores de crecimiento,
como luz, humedad, temperatura y condiciones físicas del suelo son favorables.
FLETES Y SEGUROS.- Es el costo total de cargar, embarcar y descargar en el

almacén del comprador. Usualmente, la compañía transportista tiene incluido el
seguro de transporte, aunque las grandes corporaciones, contratan pólizas de
transporte contra todo riesgo. Generalmente, se requiere saber el peso,
dimensiones y contenido de la mercancía, así como el lugar de procedencia y
destino final.
FLUORESCENCIA.- Es una propiedad que tienen algunas piedras, la cual

ocasiona que se vean de diferentes colores con diferentes tipos de iluminación.
FLUJO DE EFECTIVO.- Generalmente se define como utilidades por repartir

más depreciación, durante un ejercicio.
368
cabin
FORESTACIÓN.- La plantación de un cultivo forestal en un terreno en que no se

había hecho antes o en épocas recientes.
FORJADO A MANO.- Técnica de martillar metal caliente sobre un yunque,

usado principalmente para dar forma a hojas de cuchillos y otros cubiertos.
GASTOS DE IMPORTACIÓN.- Es el costo establecido de acuerdo a la Ley del

Impuesto General de Importación de México, la cual clasifica todos los bienes
objeto de comercio internacional y determina el pago de impuestos de
importación para cada producto específico, incluyendo a la maquinaria y equipo.
HECTÁREA.- (Ha) Unidad métrica, 10,000 metros cuadrados o 2,471 acres.
HOMOLOGACIÓN.- Se entiende como la acción de poner en relación de

igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de
conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo
o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable
análisis de mercado.
HORIZONTE.- Punto en el futuro más allá del cual los cálculos financieros no se
enuncian de manera explícita.
HUMUS.- Parte bien descompuesta y relativamente estable de materia orgánica

que se encuentra en suelos aeróbicos, generalmente amorfa y de color oscuro.
INDEXACIÓN.- Es una herramienta usada para estimar un valor actual, en el

cual un factor índice, es aplicado al valor o costo histórico de un bien.
369
cabin
INGENIERÍA DE DETALLE.- Representa un cargo indirecto por el diseño,

ingeniería y supervisión en la elaboración, fabricación o construcción de un bien.
INGRESO RESIDUAL.- Utilidades menos un cargo de capital que representa un

interés sobre el capital total. Puede ser antes o después de impuestos.
INSTALACIONES.- Propiedad permanentemente apegada a un bien, con lo cual

termina siendo parte del mismo. De acuerdo a su fabricación, utilidad o servicio
que presten, tendrán distintas vidas útiles y depreciación.
INSTALACIONES ESPECIALES.- Se entiende como una propiedad personal

adherida o instalada permanentemente a un bien, por lo que termina siendo
parte inherente del mismo bien, y en cierta medida indispensable, para el
funcionamiento de éste.
INSTALACIÓN Y ENSAMBLE.- Es el costo que se carga generalmente a la

mano de obra que se requiere para armar o ensamblar equipos que son
embarcados en partes.
JOYA.- El término joya, comprende todos los pequeños objetos decorativos de

metales preciosos, aunque no estén presentes las piedras preciosas.
KILATE (K).- Indica la cantidad de oro puro presente en un metal.
LEY.- Proporción de los metales preciosos, que en aleación exige la legislación

vigente.
LIQUIDÉZ.- Medida de la capacidad de la empresa para cumplir con sus

obligaciones financieras a corto plazo.
370
cabin
MAQUINARIA Y EQUIPO.- Se definen como las facilidades físicas disponibles

para la producción, incluyendo la instalación y servicios auxiliares que en su
conjunto se diseñan y fabrican para propósitos industriales, sin importar el
método de instalación y sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos
necesarios para la administración y operación de la empresa.
MÁRGEN DE UTILIDAD.- Es un componente de rentabilidad respecto al

rendimiento sobre los activos (sobre la inversión). Se obtiene dividiendo la
utilidad neta entre ingreso por ventas.
MEJOR Y MAYOR USO, PRINCIPIO DE.- Es el uso legal más probable de un

bien, el cual es físicamente posible, apropiadamente soportado, factiblemente
financiable y que dará como resultado el mayor valor para dicho bien.
MERCADO.- Es el sistema en el que se intercambian bienes y servicios entre

compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de
mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados
entre compradores y vendedores; cada parte responderá a las relaciones de la
oferta y la demanda.
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.- Se utiliza en los avalúos para el

análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios
futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la
aplicación de una tasa de capitalización adecuada.
MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Se utiliza en los

avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las
mismas características; este método considera el principio de sustitución, es
decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la
cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de
condiciones al que se estudia.
371
cabin
MÉTODO DE MERCADO.- Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser

analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en
la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa
recientes, operaciones de renta o alquiler y que mediante una homologación de
los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado.
MÉTODO DE RIEGO.- Forma en la cual es aplicada agua artificialmente a un

área agrícola.
MONTURA.- Forma de sugetación una piedra preciosa o gema.
NEGOCIO EN MARCHA.- Supuesto de contabilidad de que una entidad

comercial continuará en operación en el futuro previsible.
OBRAS COMPLEMENTARIAS.- Se entienden como propiedades personales,

que amplían el confort o que agregan beneficios al uso o funcionamiento de un
inmueble.
OBSOLESCENCIA.- Es la contribución a la pérdida de valor desde el más alto

valor que tiene la propiedad.
OBSOLESCENCIA TÉCNICO FUNCIONAL.- Es la pérdida en el valor, resultado

de una nueva tecnología; incluyendo algunos elementos como cambios en el
diseño, materiales, resultados del proceso como sobrecapacidad, usos
inadecuados, falta de utilidad o excesivos costos variables de operación, o por su
influencia negativa en el medio ambiente.
OBSOLESCENCIA ECONÓMICA.- Es la pérdida en valor o utilidad reducida del

bien, ocasionada por fuerzas económicas externas a la misma.
372
cabin
ORO.- Es uno de los metales más preciosos del mundo, no se oxida ni se

corroe, puede durar para siempre, es blando y maleable.
ORO AMARILLO.- Color corriente del oro.
ORO BLANCO.- Oro aleado con plata, níquel, platino, que le dan el color blanco.
PASIVOS.- Son los adeudos que tiene el negocio con sus acreedores y el
derecho de estos últimos sobre los activos.
PÁTINA.- Coloración obscura que adquieren los metales al paso del tiempo,
ejemplo en la plata, la pátina se torna de un color azul plateado con algunos
detalles en tono negruzco.
PEDREGOSA, TIERRA .- Areas que contienen piedras suficientes para hacer

impracticable el uso de la maquinaria, generalmente del 15% al 90% de la
superficie está cubierta con piedras.
PEDREGOSO.- Se entiende del terreno que contiene piedras suficientes para

interferir con la labranza, pero no impracticable para cultivos sin labranza.
PENDIENTE.- Grado de desviación de una superficie de la horizontal,

generalmente expresado en porcentaje o grados.
PERIÓDOS INCLINANTES Y DECLINANTES, PRINCIPIO DE.- Condiciones

utilizadas en la práctica valuatoria, se basa en las siguientes etapas: integración,
equilibrio, desintegración y renovación.
373
cabin
PERLA.- Es la gema que produce la ostra de agua salada (de la variedad no

comestible) o un molusco de agua dulce. La perla es el resultado de la
formación de una capa de nácar sobre otra.
PERLA CULTIVADA.- Son cuentas de madreperla o núcleos insertados o

implantados en la ostra, los cuales son recubiertos por el nácar del molusco.
PERMEABILIDAD.- La facilidad con que el aire, al agua o las raíces de las

plantas penetran en o pasan a través de una capa de tierra específica.
POROSIDAD.- Volumen de la masa de suelo ocupado por poros y espacios

porosos.
PLATINO.- Es un metal raro más valioso que el oro.
PLATA DE LEY.- Es la que tiene la liga permitida por la leyes vigentes 925
milésimas.
PLATA ESTANDAR.- Tiene 925 partes de plata pura y 75 partes de aleación.
PLAQUÉ.- Chapa de plata muy delgada sobrepuesta y fuertemente adherida a

la superficie de otro metal de menos valor que ordinariamente es el cobre.
PRÁCTICA DEL AVALÚO.- La práctica valuatoria, incluye el trabajo o servicios

ejecutados por los valuadores, y que pueden ser de tres maneras: avalúo,
revisión y consultoría.
PRECIO.- Es la cantidad en dinero que se fija a un bien como resultado final de

una negociación entre la oferta y la demanda dentro de un mercado libre.
374
cabin
PREMISAS DE VALOR.- Es una manera de identificar la definición bajo el cual

el valor se está determinando.
PRINCIPIO DE SUBSTITUCIÓN.- Es una teoría donde un comprador prudente,

no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o
semejante.
PRODUCTIVIDAD DEL SUELO.- La calidad de un suelo que lo capacita para

producir abundantes cultivos, incluyendo fertilidad balanceada y alta; aire
adecuado, luz, humedad, temperatura y libre de insectos, enfermedades,
malezas y animales salvajes.
PROGRESIÓN Y REGRESIÓN, PRINCIPO DE.- Situación que se da entre dos

bienes de calidad semejante, el de inferior valor, sacará ventaja en su asociación
con la de mayor valor.
PROMOVENTE.- Se entiende como la entidad o dependencia de la

Administración Pública Federal que tienen interés en adquirir o enajenar bienes y
que promueven o solicitan el servicio de valuación ante la CABIN.
PROPIEDAD.- Es el derecho legítimo y legal de posesión de beneficios

presentes y futuros de bienes tangibles (cualquier bien, incluyendo dinero en
efectivo), en donde el título de posesión es transferible entre dos individuos
físicos o morales.
PROPIEDAD PERSONAL O BIENES MUEBLES.- Son objetos tangibles,

identificables como portátiles o que se puedan trasladar de un lugar a otro, que
son considerados por el público en general como “personales”, es decir, enseres,
obras de arte, antigüedades, piedras preciosas y joyas, objetos coleccionables,
maquinaria, equipo, mobiliario y vehículos; toda propiedad que no sea clasificada
como un bien raíz.
375
cabin
PROPIEDAD INMUEBLE.- Se entiende como las participaciones, beneficios y

derechos propietarios inherentes a los bienes raíces.
PROPÓSITO DE UN AVALÚO.- Es determinar el valor correspondiente a la

asignación.
PUNTO.- Unidad de peso utilizada en gemología y que equivale a la centésima

parte de un quilate es decir 0.002 gramos.
QUINTO DE ORO.- Es la identificación de la cantidad de oro puro que posee

una pieza, ejemplo: 14K.
QUILATE.- Unidad de peso utilizada en gemología correspondiente a 0.200

gramos dividida entre cien puntos.
REPORTE DEL AVALÚO.- Es un informe, a manera de comunicación, oral,

escrita, magnética o electrónica, de un avalúo, revisión o análisis; el documento
que es remitido a la institución o al cliente, al completarse, desarrollarse y
concluirse una asignación.
REPUJADO.- Técnica de cincelado usada para terminar objetos vaciados,

martillada desde atrás.
ROCA.- Asociación natural de minerales coherentes.
SALINIZACIÓN.- Proceso de acumulación de sales en el suelo.
SECODAM.- Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo, la CABIN

como órgano desconcentrado de la misma, ejerce atribuciones en representación
de la misma, referentes a la valuación de todos aquellos bienes que sean del
interés de la Administración Pública Federal.
376
cabin
SUELO.- (a) el continuo natural de espacio-tiempo que se presenta en la

superficie de la tierra y que sostiene el crecimiento de las plantas. (b) Cualquier
cosa así llamada por una autoridad competente.
SUELO ÁCIDO.- Suelo con preponderancia de iones de hidrógeno y

probablemente de aluminio, en proporción a iones de hidroxilo. Específicamente ,
suelo con PH menores que 7,0.
SUELOS, CLASIFICACIÓN DE.- El arreglo sistemático de suelos en clases en

una o más categorías o niveles de clasificación para objetivos específicos.
SUSTITUCIÓN, PRINCIPIO DE.- Un bien, no puede valer más que lo que

representaría reponerlo por otro igual o de características similares.
TALLA.- Operación que transforma una piedra bruta en otra ornamental,

tratando de resaltar las características ópticas y eliminando eventualmente las
partes defectuosas.
TASA DE CAPITALIZACIÓN.- La tasa de capitalización se utiliza en el cálculo

del valor determinado descontando un ingreso neto. Dicha tasa se determina a
través de la relación entre la renta de un inmueble y el valor de venta del mismo.
Para llegar a la tasa de capitalización, deben tomarse en cuenta tres
componentes: la tasa de descuento, la tasa efectiva de impuesto y la tasa de
recuperación. Mientras que las primeras tasas inciden tanto en el valor de un
terreno baldío como en el de un terreno edificado, la última, se deberá incluir sólo
en el caso de terrenos construidos.
TASA DE DEPRECIACIÓN.- Es la tasa o porcentaje que se utiliza para calcular

la depreciación.
377
cabin
TERRAZA.- Camellón que sigue el contorno del terreno. Puede ser un

fenómeno natural o ser construida especialmente para interceptar los
escurrimientos evitando la erosión o conservando la humedad.
TEXTURA.- Se dice del tamaño y la disposición de las partículas que forman el

suelo, clasificándose de la siguiente manera: Arenoso.- con un contenido de
arena, que varía entre el 35% y 50%. Arcilloso.- con un contenido de arcilla
mayor al 30%. Limoso.- con un 50% a 80% de limos. Gumíferos.- con un
porcentaje mayor al 5% de humos.
UNIDAD ANIMAL.- Es la selección de un animal cuyo consumo de alimento es

tomado como base para determinar la capacidad de carga de un predio agrícola
destinado a forrajes, ya sea de tipo natural o inducido.
UTILIDAD BRUTA.- Es la venta neta, menos el costo de los bienes vendidos.
USO CONSISTENTE, PRINCIPIO DE.- Un bien inmueble en transición a otro

uso, no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro para las
mejoras.
UTILIDAD NETA.- Es el cambio en el capital contable de una entidad, producido

durante un período. Este cambio proviene de transacciones y de otros
acontecimientos y circunstancias con excepción de aquellos que resultan de las
inversiones realizadas por los propietarios y las distribuciones hechas a los
dueños del negocio.
VALOR.- Es un concepto económico que se refiere a la relación monetaria entre

los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y
venden. Se entiende como el grado de utilidad de los bienes, expresado en
términos monetarios, tomando en cuenta las cualidades que determinan su
aprecio. Es la cantidad actual, utilidad o importancia de un bien tangible o
intangible en función de su utilidad, demanda y oferta.
378
cabin
VALOR ASEGURABLE.- Es el valor neto de reposición de un bien, expresado

en términos monetarios, menos el costo de las partes no destruibles por efectos
de incendios, siniestros o sismos.
VALOR DE CAMBIO.- Es el valor, expresado en términos monetarios, ofrecido

en una compraventa.
VALOR DE CAPITAL.- Es el valor de los activos, usado en los negocios y

expresado en términos monetarios.
VALOR DE CAPITALIZACIÓN.- Es el capital que se requiere para generar

rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un
bien en similares condiciones de riesgo. Es decir se estima el valor de una
propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la
misma, por medio de la tasa de capitalización adecuada.
VALOR CATASTRAL.- Es el valor base que tiene un bien inmueble para efecto
de impuestos, también conocido coloquialmente como “valor predial”.
VALOR COMERCIAL.- Se entiende como el valor en que se intercambiaría un

bien en el mercado corriente de bienes, entre un comprador y un vendedor sin
presiones, ni ventajas de uno u otro. Representa el valor más probable que
puede tener un bien en un mercado abierto y competido, en las circunstancias
prevalecientes a la fecha del avalúo, en un plazo razonable de exposición. Es en
esencia el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a
saber: valor físico o neto de reposición; valor de capitalización de rentas y valor
de mercado. Dichos parámetros permiten al valuador definir el valor conclusivo o
comercial de su trabajo.
VALOR CONTABLE.- Es la inversión original asentada en los libros de

contabilidad del propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones
autorizadas en las normas fiscales correspondientes.
379
cabin
VALOR DE CONTADO.- Es el valor asociado con una operación realizada al

contado para adquirir un bien, expresado en términos monetarios.
VALOR DEPRECIADO.- Es el valor remanente, resultado de deducir la

depreciación al valor original de adquisición de un bien.
VALOR DESPRESTIGIADO.- Es el precio pagado por un bien en condiciones

objetables, por la presencia de una propiedad contigua que perjudica a dicho
bien.
VALOR ESPECULATIVO.- Es el valor esperado de un bien inmueble, expresado

en términos monetarios, basado en la eventualidad de un uso de suelo diferente
o de condiciones políticas diferentes a las actuales, del crecimiento o
decrecimiento económico o poblacional
VALOR ESTABLE.- Es el valor de un bien, expresado en términos monetarios,

que supone que no hay cambios en las condiciones del mismo o del mercado.
VALOR EXTRÍNSECO.- Es el valor de un bien, determinado por personas que lo

desean adquirir, expresado en términos monetarios.
VALOR INTANGIBLE.- El valor de un negocio en marcha adicional al valor de

los activos tangibles, depende de activos intangibles tales como: marcas,
prestigio, patentes, beneficios, entre otros.
VALOR INTRÍNSECO.- Es el valor inherente a un bien en sí mismo, (como por

ejemplo el de los metales preciosos).
VALOR JUSTO DE MERCADO.- Es una estimación del valor que

razonablemente se espera cubrir por un bien, entre un comprador y un vendedor,
en equidad para ambos y sin presiones o ventajas de uno a otro y con el
380
cabin
conocimiento pleno de las condiciones, características y estado físico del bien en

cuestión.
VALOR DE LIQUIDACIÓN O REMATE.- Se define como la cantidad, expresada

en términos monetarios, en que un bien, puede ser realizado y sin los beneficios
del mercado abierto de bienes comparables, suponiendo un período de tiempo
razonable para que se lleve a cabo la operación de compra-venta.
VALOR DE MERCADO.- Es el resultado homologado de una investigación de

mercado de bienes comparables al del estudio, dicho mercado debe ser sano,
abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la
oferta y la demanda.
VALOR DE OPORTUNIDAD.- Es el máximo valor aceptable de un bien,

expresado en términos monetarios, en función del beneficio esperado.
VALOR POTENCIAL.- Es el valor de un bien, basado en los beneficios a futuro

que le puedan proporcionar situaciones de tipo jurídico, económico, político o
social.
VALOR REAL.- En contraste con el valor potencial, excluye los posibles

incrementos debidos a eventos especulativos futuros que modifiquen el valor de
un bien; se basa entonces, en condiciones políticas, económicas, sociales y
jurídicas actuales .
VALOR DE RECUPERACIÓN.- Es la cantidad expresada en dinero, que se

puede percibir como resultado de la venta u otra disposición de un activo
después de terminada su vida útil normal.
VALOR DE REMATE.- Se entiende como la cantidad mínima que se podría

obtener al final de la vida útil del bien.
381
cabin
VALOR DE REEMPLAZO.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos

monetarios, para reconstruir un bien si fuera destruido por fuego o terremoto.
VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Se entiende como el valor que tienen los

bienes a la fecha del avalúo y se determina a partir del valor de reposición
nuevo, disminuyendo los efectos debido a la vida consumida respecto de su vida
útil total, estado de conservación y grado de obsolescencia.
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO.- Se entiende como el valor de los bienes

considerándolos como nuevos, con las características que la técnica hubiera
introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. Este valor
considera entonces los costos necesarios para sustituir o reponer los bienes en
condiciones similares.
VALOR DE RESCATE.- Se entiende como la cantidad máxima, expresada en

términos monetarios, que se podría obtener por concepto de venta total al final
de la vida útil de un bien o de un componente del mismo que se haya retirado de
servicio o uso para utilizarse en otra parte.
VALOR RESIDUAL.- Es el valor determinado considerando al bien valuado, en

función de la capacidad futura como unidad generadora de ingresos para el
propietario, se estiman los egresos e ingresos netos atribuibles a la operación del
mejor proyecto posible durante un plazo conveniente y se capitalizan mediante la
aplicación de una tasa de descuento acorde al riesgo del negocio analizado.
VALOR EN USO.- Es aquel basado en el valor presente de los beneficios futuros

que produce un bien.
VALOR ÚTIL.- Es el valor asociado con un bien escaso, capaz de ser medido en
términos monetarios.
382
cabin
VALOR DE VENTA.- Es aquel basado en el precio de una propiedad vendida,

expresado en términos monetarios y referido a una fecha determinada.
VALUACIÓN.- Es el procedimiento técnico y metodológico que mediante la

investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite determinar
el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y
cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.
VALUADOR.- Es el profesionista capaz de investigar, analizar y estimar el valor

de los bienes en estudio, y que sustenta su trabajo en la ética, conocimientos
profesionales acordes a su especialidad, criterio, y apoyado en las técnicas y
metodologías valuatorias actualizadas sustenta su trabajo.
VALUAR.- Se define como la acción de estimar el justo valor de los bienes,

dentro de un contexto y tiempo determinados, teniendo como base un trabajo
profesional y ético.
VIDA ECONÓMICA REMANENTE.- Es el período de tiempo estimado,

expresado en años, durante el cual el bien puede contribuir económicamente al
valor.
VIDA FÍSICA.- Es el período de tiempo total, expresado en años, que el bien

durará hasta una reconstrucción usando mantenimiento preventivo normal. Al
final de la vida útil normal de un bien, se considera un punto promedio en el
tiempo en el cual debe repararse o reconstruirse
VIDA PROMEDIO.- Es el período de tiempo, expresado en años, que

normalmente se espera que tenga un bien o propiedad en condiciones normales
de uso.
383
cabin
VIDA ÚTIL.- Es el período de tiempo, expresado en años, en el cual, puede

esperarse razonablemente que una estructura realice la función para la cual fue
diseñada (en el caos de un bien raíz). Puede medirse independientemente en
relación a un equipo, maquinaria, mobiliario o vehículo, en la medida en que
existen componentes que difieren en cuanto a que algunos tienen una vida corta
y otros una vida económicamente larga.
VIDA ÚTIL NORMAL.- Es el período de tiempo, expresado en años, en el que un

bien funcionará antes de su deterioro, hasta alcanzar una condición de
inutilizable.
VIDA ÚTIL REMANENTE.- Es el período de tiempo probable, expresado en

años, que se estima tendrán los bienes en el futuro, dentro de los límites de
eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.
VIDA ÚTIL TOTAL.- Es el período de tiempo, expresado en años, en el cual el

bien puede realizar su función para el cual fue hecho o diseñado.
384
cabin
Dirección General de Avalúos

Dirección Técnica
Subdirección de Investigación,
Normatividad y Rentas
Diciembre – 2000

Criterios Tecnicos y Metodologias para L

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COMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES

❑ CAPÍTULO I MARCO TEÓRICO

1.1 ▪ VALOR, COSTO, PRECIO 11

1.2 ▪ EL VALOR EN EL ÁMBITO DE LA VALUACIÓN 19

1.3 ▪ FUERZAS DE VALOR 25

1.4 ▪ PRINCIPIOS BÁSICOS EN LA VALUACIÓN 26

1.5 ▪ DEFINICIÓN DE AVALÚO 32

1.6 ▪ TIPOS DE AVALÚO 32

1.7 ▪ PROCEDIMIENTO DEL AVALÚO FORMAL 40

1.8 ▪ INVESTIGACIÓN DE MERCADO 47

1.9 ▪ FACTORES DE AJUSTE 49

❑ CAPÍTULO 2 MARCO JURÍDICO 68

❑ CAPÍTULO 3 CRITERIOS TÉCNICOS 70

CRITERIO 321: AVALÚO PARA CONCESIÓN DE TERRENOS DE PROPIEDAD

CRITERIO 322: AVALÚO PARA CONCESIÓN DE INMUEBLES DE PROPIEDAD

CRITERIO 323: AVALÚO PARA LA CONCESIÓN DE MONUMENTOS HISTÓRICOS

CRITERIO 324: AVALÚO PARA LA CONCESIÓN DE TERRENOS DE PROPIEDAD

CRITERIO 325: AVALÚO PARA FIJAR LA INDEMNIZACIÓN RESPECTO DEL RESCATE

CRITERIO 421: AVALÚO DE TERRENOS URBANOS CON UBICACIÓN EN ZONAS

CRITERIO 422: AVALÚO DE TERRENOS UBICADOS EN ZONAS QUE HAN PERDIDO

CRITERIO 423: AVALÚO DE TERRENOS PARA FIJAR EL VALOR MÁXIMO DE

CRITERIO 424: AVALÚO DE TERRENOS OCUPADOS POR ASENTAMIENTOS

CRITERIO 425: AVALÚO PARA DETERMINAR EL VALOR DE OPORTUNIDAD DE

CRITERIO 426: AVALÚO DE TERRENOS VACANTES QUE SEAN ADJUDICADOS A LA

CRITERIO 521: AVALÚO DE TERRENOS UBICADOS EN ZONAS AGROPECUARIAS DE

CRITERIO 524: AVALÚO DE TERRENOS AFECTADOS POR OCUPACIÓN SUPERFICIAL

CRITERIO 525: AVALÚO DE TERRENOS AFECTADOS POR OCUPACIÓN SUPERFICIAL

CRITERIO 621: AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR

CRITERIO 622: AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR

CRITERIO 623: AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE COMPENSACIÓN

CRITERIO 624: AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE COMPENSACIÓN

CRITERIO 721: AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR

CRITERIO 723: AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR

CRITERIO 724: AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR

CRITERIO 725: AVALÚO PARA DETERMINAR EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR

CRITERIO 727: AVALÚO DE PREDIOS PARA OCUPACIÓN SUPERFICIAL O

CRITERIO 728: AVALÚO DE TERRENOS UBICADOS EN ZONAS MINERAS, QUE SEAN

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CRITERIO 1521: AVALÚO DE NEGOCIO EN MARCHA DE UNIDADES PRODUCTIVAS

CRITERIO 1621: AVALÚO DE INTANGIBLES.

CRITERIO 1721: AVALÚO DE OBRAS DE ARTE Y ANTIGÜEDADES.

CRITERIO 1722: AVALÚO DE OBRAS DE ALHAJAS, JOYAS Y OTROS.