SITUACION DE LA INVERSION INMOBILIARIA

EN CHILE

CURSO GESTION DE INVERSIONES

UNIVERSIDAD FINIS TERRAE

OCTUBRE 2022
 La inversión inmobiliaria sus oportunidades y riesgos

¿Por qué invertir en bienes raíces?

La inversión inmobiliaria permite, adquirir uno o más activos inmobiliarios y generar ingresos que crecen
con el tiempo.

Los ingresos generados provienen por lo general del alquiler del apartamento y de la reventa o plusvalía con
respecto al precio de compra. Este activo inmobiliario puede ser utilizado para fines personales y profesionales.

Jurídicamente, la inversión inmobiliaria permite como inversor convertirse en propietario y adquirir derechos
sobre una propiedad. Estos derechos son:

- El derecho de usar la cosa adquirida.

- El derecho de aprovechar los frutos si la rentas.

- El derecho de disponer de estos frutos, porque tienes la libertad de revender.

¿Cuáles son los riesgos en una inversión inmobiliaria?

Al realizar una inversión inmobiliaria como inversor persigues un objetivo específico: la maximización de

ingresos y activos. Sin embargo, al igual que cualquier otra inversión tiene riesgos asociados tales como:

Riesgos económicos

Es importante antes de hacer una inversión inmobiliaria evaluar la viabilidad económica de la misma en

relación con el mercado. Es decir, la ubicación del inmueble, el precio del metro cuadrado, el mercado
local de alquiler, la situación de la oferta y la demanda, el importe de los alquileres, etc.

De hecho, es difícil imaginar que puedas comprar una propiedad por valor de varias decenas,
incluso cientos de miles de pesos, sin llevar a cabo estas simples comprobaciones. Sobre todo,
porque ahora se puede acceder a toda esta información a través de Internet.

Riesgos técnicos
La propiedad inmobiliaria tiene la particularidad de que el soporte de la inversión es algo tangible. Es un bien
material cuya existencia y durabilidad dependen de múltiples factores: la experiencia de sus diseñadores, la
calidad del suelo sobre el que se asienta, los materiales utilizados, el cuidado que se le da al mantenimiento del
edificio durante su vida, el mantenimiento de los equipos, etc.

Dada la multiplicidad de estos factores, no es raro que una operación de construcción o renovación sufra riesgos
técnicos y climáticos o quiebras comerciales.

¿Qué ocurre si no evalúas los riesgos de una inversión inmobiliaria?

No hacer la evaluación de los riesgos económicos y/o técnicos constituye el punto de partida de una reacción en
cadena cuyas etapas son las siguientes:

1. La aparición de las dificultades

2. Desequilibrio económico
3. Reventa pérdida

Etapa 1: la aparición de las dificultades

Las primeras dificultades que se pueden presentar es que la propiedad esté ubicada en una zona donde la demanda
de vivienda es muy baja, no se encuentra comprador, se sobreestimó el monto del alquiler al establecer la
operación o existió una mala mano de obra.

Etapa 2: desequilibrio económico

En esta etapa el inversor debe realizar un mayor esfuerzo de ahorro del inicialmente previsto porque, a pesar
de los peligros que atraviesa, debe devolver el préstamo contratado sin recibir los ingresos esperados o debe hacer
frente a gastos imprevistos o mal estimados.

Paso 3: Reventa a pérdida

Si el inversor no tiene los medios para hacer frente, porque era o se ha vuelto frágil económicamente,
eventualmente se verá obligado a vender la propiedad si ya no puede asumir las cuotas mensuales del préstamo
tomado para financiar la adquisición.

Y, en el caso de que el inmueble se revenda a un precio inferior el inversor quedará con una deuda con el
banco que perseguirá la recuperación de su deuda residual sobre la totalidad de los activos del prestatario.

¿Qué precauciones debes tomar al hacer una inversión inmobiliaria?

Es necesario que tomes las debidas precauciones para erradicar los riesgos y preservar tus intereses como
inversionista. Uno de los aspectos fundamentales en la inversión inmobiliaria es el contenido de los
compromisos contractuales.

El contrato preliminar: contrato de reserva y promesa de compraventa

Cuando la propiedad que respalda la inversión se compra sobre plano, el comprador y el vendedor firman un
contrato de reserva. Cuando la adquisición se refiere a un bien existente, el vendedor y el comprador firman
una promesa de venta.

Ya sea que se trate del contrato de reserva o de la promesa de compraventa, estos acuerdos conllevan la

obligación para el comprador de firmar la escritura de compraventa sujeta, por supuesto, al cumplimiento de las
condiciones suspensivas habituales.

Por lo tanto, es en esta etapa cuando debes tener cuidado de incluir cláusulas que protejan tus intereses como
inversor. ¿Por qué? Porque por regla general, estas cláusulas no aparecen allí.
Opciones de inversión inmobiliaria.
1. Propiedades residenciales
Es la forma más clásica de invertir en el mercado inmobiliario; comprar lugares para vivir, ya sean casas
o departamentos.
Una de las ventajas de este tipo de inversión es que la demanda - en una situación económica estable a
nivel nacional- irá en aumento, ya que la población sigue creciendo.
Además, las propiedades residenciales suelen estar más protegidas contra riesgos cambiarios de
monedas locales y el valor de la propiedad crecerá con el pasar de los años.
Ahora, la elección entre casa o departamento dependerá de lo que cada comprador busque según sus
necesidades y expectativas. Por ejemplo, es distinto si quiere ocuparlo para vivir por un período con su
familia a que si solamente pretende arrendar a extranjeros.
2. Propiedades comerciales
La adquisición de locales comerciales y oficinas es uno de los segmentos más dinámicos, por lo que
puede dar buenas ganancias a corto plazo. Genera mayor producción de flujo de efectivo en
comparación con otras inversiones inmobiliarias.
Asimismo, tiene la posibilidad de tener más contratos de arrendamiento con ciertos tipos de propiedad
comercial.
Los inversionistas de propiedades comerciales, además de contar con los recursos necesarios, también deben
tener las estrategias apropiadas, por ejemplo, un buen networking, asesoría oportuna y una expectativa
económica.

3. Propiedades industriales

Este punto incluye todos aquellos espacios que son usados con fines comerciales. Una de las cosas positivas que
tiene esta inversión es que puede destinarse para varios usos, ya sea como almacén, como oficina, para producir
bienes o servicios. También puede segmentarse y arrendar los subespacios que se generen.
4. Propiedades retail

En Chile, la construcción de centros comerciales no frena. Actualmente, sólo en la Región Metropolitana existen
al menos 5 proyectos de gran envergadura. Cada vez hay más tiendas y marcas, lo que genera mayor demanda
de estos espacios.

En esta alternativa inmobiliaria, hay que considerar variables como la distribución o ubicación. Esta última
puede influir en el éxito del local, ya que muchas veces el nivel de ventas depende de la cantidad de gente que
pase por ese sector.

5. Fondos de inversión inmobiliarios

Los Fondos de inversión en Bienes Raíces o Real Estate Investment Trust (REIT) en inglés, son aquellas
sociedades de inversión que tienen activos inmobiliarios y que obtienen ingresos principalmente de los
arriendos de los mismos. Es decir, ofrecen acciones en la Bolsa, como otras empresas que cotizan en el mercado
bursátil.

En este caso, los inversionistas aportan el monto necesario para comprar, desarrollar y administrar propiedades
inmobiliarias. Sus utilidades se reparten como dividendos.

Una de las ventajas de esta modalidad es que el inversionista puede vender rápidamente las acciones (o cuotas)
si necesita liquidez y la inversión en fondos de bienes raíces permite invertir en propiedades comerciales así
como residenciales.

Para invertir hay que hacer un estudio profundo que incluya factores como el tamaño que tenga el fondo, un
bajo nivel de deuda, la cantidad y calidad de los inversionistas, etc.

Invertir en el mercado inmobiliario es una excelente opción, ya que es un área que siempre está en crecimiento.
Asimismo, cuenta con distintas opciones lo que hace que sea una inversión accesible para todos los capitales,
edades y necesidades.

Hay algunas razones esenciales para tener en consideración este tipo de inversiones. La primera es que al estar
denominados en UF no pierden valor con el tiempo, ya que suben a la par de cómo lo hace la inflación. “En
general, los mismos contratos de arriendo se van reajustando en el tiempo”, añade el académico. La otra clave
de por qué se han transformado en una opción atractiva es porque tienen flujos estables. Latorre, socio
fundador y director ejecutivo de Conectasmart, explica que “los activos inmobiliarios son resilientes y tienen
flujos estables también dentro de un ciclo económico que se prevé se irá complejizando. Es decir, tiene baja
volatibilidad”.

Se puede acudir a una corredora e invertir en un fondo en particular, como podría ser un fondo de renta
inmobiliaria de activos industriales, exclusivamente en bodegaje. “Puede ser ese porque creo que el e-
commerce va en la tendencia mundial y va a haber una necesidad creciente por bodegaje y ahora la oferta es
limitada. Entonces los retornos son altos y estables”, ejemplifica.

¿Cómo funcionan los fondos? Estos son instrumentos especializados, donde hay un gestor que administra los
contratos de arriendo y coloca los dineros para que queden invertidos en los activos que generan el flujo. Javier
Latorre complementa que “es un especialista en administración de recursos y recurre a otros especialistas en la
gestión de los activos inmobiliarios para que produzca renta”.

De hecho, esa es una de las ventajas que representa esta opción. “Los niveles de especialización que requiere la
administración de esos contratos de arriendo demandan gestores profesionales. Toman todos los resguardos
para que esa inversión se haga de forma adecuada y así privilegiar el mayor retorno. Buscan disminuir el riesgo
asociado a todo tipo de estas inversiones variables porque, si bien son muy buenos instrumentos de inversión,
no siempre todos los proyectos son todo lo exitoso que prometen ser”.
Otra manera de invertir en el sector inmobiliario es a través de fondos mutuos en los bancos. Si no se tienen
tantos recursos se puede encaminar a esta alternativa en la que, a diferencia de la anterior, se pierde la
posibilidad de seleccionar la categoría de los activos.

La forma directa: comprar un inmueble eventualmente puede ofrecer retornos mayores, implica que hay un
riesgo mayor y una responsabilidad sobre ella. ¿Cuál serían los riesgos? “Si te quedas sin arrendatario, tu flujo va
a disminuir; la vacancia golpea directamente, porque un mes sin arrendatario es un mes sin flujos, entonces, la
estabilidad que puede prometer un fondo de inversión se pierde acá, pero sí el retorno podría ser mayor”. La
otra es que está el riesgo de la plusvalía, que es otro componente de la renta variable, presente en todas las
formas de inversión inmobiliaria. Es decir, por ejemplo, elegir una mala ubicación o que tiene poca demanda.
Pese a ello, Latorre subraya que “la renta inmobiliaria ha ganado terreno y espacio, porque hay muchos fondos
de inversión especializados, el mercado de arriendo ha estado muy activo haciendo que la vacancia esté muy
baja y ofreciendo estabilidad de los flujos”.

INVERSIÓN INMOBILIARIA Y SU RENTABILIDAD:

¿CÓMO SE CALCULA?
Siempre es bueno tener certeza en lo que se está invirtiendo, sobre todo cuando de bienes raíces se trata. En estos
tiempos, donde la incertidumbre financiera se asoma, se debe tener en cuenta la seguridad de la inversión
inmobiliaria y su rentabilidad.
 
 
Inversión Inmobiliaria y Rentabilidad, ¿qué es?
 
Podemos definir la rentabilidad como los beneficios obtenidos o que se pueden obtener de una inversión.  En una
inversión que todavía no se ha ejecutado es importante saber qué tan rentable será a largo plazo. Para calcular la
rentabilidad de la inversión, se deben realizar los cálculos en base a porcentajes.
 
¿Cómo calcular la rentabilidad en una inversión inmobiliaria?
 
Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria no es mucho más sencillo de lo que parece. Tan solo consiste en
aplicar la fórmula adecuada para cada concepto que quieres calcular.
 
Esta es la fórmula para la rentabilidad de una inversión:
 
 Rentabilidad= Ingresos anuales – gastos fijos / inversión inmobiliaria x 100
 
1. Ingresos anuales
 
Se debe tener en cuenta los ingresos anuales que se puedan percibir por la vivienda. Si la misma se encuentra en
arriendo, debemos sumar las 12 cuotas al mes que nos dan nuestros inquilinos.
 
En el caso de que el alquiler se realice por estancias vacacionales, lo normal es que los ingresos anuales varien cada
año. En ese caso es necesario hacer la media de dichos ingresos.
Obviamente al invertir en una propiedad la ganancia debe ser proporcional a la inversión Actualmente en Chile
podemos contar un una rentabilidad anual del 4% la cual es óptima. Sin embargo es verdad que también pueden
alcanzarse de hasta un 7%.
 
2. Gastos fijos
 
Refiriéndose a:
– Administración: Se trata de un pago mensual debido a los gastos de mantenimiento comunes. Estos gastos suelen
sumarse a la renta mensual de nuestros inquilinos. 
– Arreglos esporádicos: La única desventaja del propietario de un inmueble es que debe hacerse cargo de todos los
gastos estructurales. De ahí la importancia de dar con un bien inmueble que tenga una buena infraestructura desde el
principio y que no requiere tanto mantenimiento.
Además si tienes hipoteca sobre tu inmueble necesitarás contratar un seguro de tu vivienda que cubra cualquier
imprevisto infraestructural.
 
3. Inversión inmobiliaria
 
Recuerda que la rentabilidad de tu inversión es la diferencia entre el dinero ganado del  invertido. Para ello, tenemos
que tener en cuenta los siguientes conceptos:
– Precio de compra: El precio del inmueble que vas a comparar.
– Impuestos.
– Notaría: gastos principalmente de los documentos legales. Te otorga el mérto por la compra y la escritura del crédito
hipotecario en caso de que lo hubiera. 
– Honorarios: Los cobra el vendedor pero si la venta se hace por un tercero como un agente inmobiliario también
habría que sumar ese costo.,.
– Reformas: A veces se compran inmuebles para reformarlo y aumentar su precio de venta. Esto también implica unos
gastos que nunca deben superar el margen de venta establecido.
 
Beneficios de comprar una propiedad como inversión
 
 Podrás adquirir inmuebles o vehículos sin tener el miedo o la preocupación de los gastos que
puedan traer a futuro.
 Tendrás dinero para cuando te encuentres jubilado o ya no tengas las capacidades físicas para
trabajar.
 Conseguirás tus planes de ahorro en un corto período de tiempo.

Proyecciones del rubro inmobiliario: cómo invertir

en tiempos de crisis October 24, 2022

La situación por la que atraviesa la economía mundial y también la chilena, es bastante compleja.

Según el Informe de Política Monetaria (IPoM), el Producto Interno Bruto (PIB) tendrá una caída de

2,5% a -1,5%, lo que será la primera recesión de los últimos diez años. En este sentido, cabe la

duda de cómo sobrellevar la crisis y qué pasará con las inversiones en el rubro inmobiliario, uno de

los sectores históricamente más sólidos del mercado.

Según datos de Ciper Chile, la venta de departamentos nuevos cayó un 60% (2.818 unidades) y

un 50% (636 unidades) en casas entre enero y marzo de 2020; cifra que venía a la baja desde el

estallido social y que aumentó a raíz de la crisis sanitaria.

A pesar de esto, expertos no prevén una variación dramática en los próximos meses, señalando

incluso que en crisis se presentan mejores oportunidades de inversión que en tiempo comunes. Si

bien a corto plazo se presume un leve estancamiento en los próximos meses por la amplia

incertidumbre de como se desarrollará la pandemia, el IPoM señala que no debería ser por mucho

tiempo, ya que, para el tercer trimestre de este año, el Banco Central anticipó que el PIB

aumentará entre 3,75% y 4,75% junto con una inversión que subirá 5,1%, mientras que en el

2022 crecerá entre 3% y 4%.

INVERTIR EN PROPIEDADES HOY

Se recomienda analizar muy bien las opciones de compra y aprovechar el escenario que presenta

una crisis para sacar provecho de ella. “No es raro haber escuchado que muchos de los grandes

millonarios de hoy en día hayan generado gran parte de sus ganancias en crisis, por lo que es

importante   estar atento a las señales”, comentó.

Es importante ser cauteloso antes de tomar cualquier decisión de compra de departamentos en

tiempos de crisis. Recomienda siempre recibir asesoría de expertos para guiar la inversión. En ese

sentido, señaló varios beneficios y consejos para tener en cuenta al invertir hoy.

1) Precios bajos: La disminución de la demanda por compra de departamentos está generando una

baja en los precios y descuentos por parte de inmobiliarias y constructoras, lo que hace que

puedas comprar a un precio bajo y con mejores condiciones que durarán unos meses.

2)Comprar en verde / blanco: Dado que se proyecta un repunte de la economía para el tercer

trimestre de este año, lo más lógico sería comprar proyectos que se entreguen a mediano y largo

plazo, lo que da una mayor seguridad de que la crisis haya pasado al momento de la entrega del

inmueble. Compras a mejor precio y esperando obtener una mejor tasa el mediano plazo.

3)Tasas: El Banco Central subió la tasa de interés 11,5. Los bancos deberían traspasar eso a sus

créditos. Aún así, si compras oportunidades en entrega inmediata, puedes buscar mejores tasas

mixtas. A la vez, puedes optar por promesar departamentos que se entreguen en 6 o 12 meses,

donde las tasas estén nuevamente muy bajas.

4)Paga el pie en cuotas: El beneficio de comprar entrega futura te da la opción de pagar el pie en

cuotas, por lo que sólo tendrás que poner entre un 20% a 10% del valor de la propiedad y el

dividendo se paga solo, con el arriendo de un tercero.

5)Plusvalía: Comprar propiedades es una inversión a futuro. Lo que compras hoy, subirá entre un 5

y 10% anual, lo que significa un 100% en 10 años.

6)Vacancia: Expertos proyectan que debería comportarse relativamente estable, llegando a un 6%,

cifra que concuerda con finales del año pasado. Ahora bien, lo más importante es invertir donde

vive el 90% de la población y donde se concentra el trabajo. De esta manera tu inversión se

mantiene segura y pagándose sola.

7)Demanda: Se ha mantenido estable e incluso,   según un estudio de Techo y Mercado Libre

Clasificados en 2007, la demanda por departamentos alcanzaba el 59% y en 2017 llegó al 78%, lo

que significa que no tendrás problema en conseguir arrendatarios y sí tendrás el dinero para pagar

el dividendo, pudiendo incluso dejarte dinero mensual para tu bolsillo.

8)Inviertes en UF:   ésta se regula a través del IPC contrarrestando la inflación, por lo que tu

dinero no pierde su valor en el tiempo.

9)Beneficios tributarios asociados a las propiedades, como el DFL 2, que te permite la rebaja del

50% del pago de contribuciones,  y el 55 Bis, que te permite rebajar los intereses pagados en el

crédito hipotecario de tu renta bruta imponible anual.

10)Quiebra de la inmobiliaria: Por ley, el pago del pie queda asegurado ante insolvencia económica

de la inmobiliaria, por esto que cualquier promesa de compraventa debe ir asociada a una póliza

de seguro.

11)En caso de fallecimiento: tus propiedades quedan 100% cubiertas.

“En este tipo de circunstancias se diferencian los inversionistas experimentados con los primerizos.

Los que realmente saben acerca de inversión inmobiliaria, identifican este tipo de circunstancias

como oportunidades

¿Qué son los fondos inmobiliarios?

Los fondos de inversión inmobiliarios son aquellos fondos que invierten fundamentalmente en
inmuebles para su explotación en alquiler. Estos fondos suelen presentar una importante
descorrelación respecto de los fondos financieros, ya que no siguen las tendencias de la renta variable
ni de la renta fija. 
Podemos encontrar fondos inmobiliarios directos e indirectos. Los primeros invierten directamente
en inmuebles, mientras que los indirectos toman posiciones en empresas del sector inmobiliario, sin
llegar a invertir directamente en viviendas.
Los fondos de inversión inmobiliarios se han convertido en una atractiva forma de inversión tanto para
propiedades en Chile como en el extranjero. Es un instrumento de inversión que busca captar fondos
de diferentes inversionistas para invertir en edificaciones e inmuebles para alquiler y venta con lo que
los inversionistas reciben rentabilidad. Por eso es importante que conozcas los fondos de inversión
inmobiliarios en Chile.
Los fondos de inversión inmobiliarios tienen una alta liquidez, la cual es independiente a su
rentabilidad y esto es debido a que el objetivo principal no es la compraventa de los inmuebles, sino el
comprarlos para alquilarlos por lo que es un sector recomendado para inversionistas a largo plazo.
Por su parte, los fondos inmobiliarios en Chile han crecido en cuanto a demanda en los últimos años,
especialmente desde 2017. Esto se debe a que al ser inmuebles el activo subyacente de estos
contratos, constituyen una reserva de valor a largo plazo para los inversionistas, además de
representar un mercado saludable.

2020 -2021: caída y recuperación de los sectores inmobiliario y

construcción
De los sectores relevantes dentro del mercado chileno, que han sufrido los efectos de una
economía más debilitada, son el sector construcción y el inmobiliario, que en su conjunto
representan un 13% del PIB chileno.

Estos dos sectores se han visto fuertemente afectados por la situación sanitaria y el impacto
en la economía.

Durante el peak de la pandemia, gran parte de las actividades de construcción fueron

paralizadas y el nivel de ventas del sector inmobiliarios también cayó. De acuerdo con datos
publicados por el Banco Central de Chile, las unidades de viviendas vendidas a nivel nacional
disminuyeron de manera importante durante los primeros meses del 2020. Durante el mes
de abril del mismo año, las unidades vendidas cayeron un 56% frente al 2019. Así, también la
inversión en construcción el año 2020 presentó una variación anual de -8.8%; con una caída
del -6.7% en la inversión de construcción en vivienda y un -10% en infraestructura pública y
productiva.

El año 2021 presentó una mejora con un incremento en la inversión en construcción de un

12,3% (variación anual). Con mayor fuerza creció la inversión en infraestructura (+15,3%),
principalmente por el lado de infraestructura pública. Por otro lado, la inversión en vivienda
creció en un 6,8%.

Perspectivas sector inmobiliario y construcción en 2022

Las perspectivas en construcción para este año no son demasiado favorables. El BC de Chile
proyecta una caída en la inversión en construcción de entre un -3% y un -0,1%, con un peor
desempeño de la inversión en infraestructura productiva, tanto de empresas públicas como
privadas, para la cual se espera una contracción del -18,3%. Está prevista, además, una baja
en la inversión en infraestructura productiva privada de un -19,9%.

Otro factor que considerar y que ha tenido un impacto y seguirá repercutiendo en las
empresas del sector, es el incremento en el precio de los materiales de construcción. De
acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) el índice de precio de
materiales e insumos de construcción ha presentado un importante crecimiento desde
finales del 2021, índice que a marzo 2022 ha crecido un 29% comparado con igual mes del
año 2021.

En cuanto al sector inmobiliario, dadas las condiciones actuales de mercado, es de esperar

que la demanda por inmuebles sufra una caída, ya que se ha encarecido el acceso al crédito
debido a las consecutivas alzas de tasas ya antes descritas. Además, los bancos han
endurecido los requisitos para poder ser un sujeto de crédito.

De acuerdo con los datos publicados por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), las
unidades de viviendas vendidas a nivel nacional van a la baja: a octubre del 2021 el número
de viviendas vendidas cayó en un -31% a igual periodo 2020.  Y el gran Santiago tuvo una
baja en las unidades vendidas de un -41% a enero 2022 frente a igual mes 2021.

 
 

Posibles activadores para un cambio de tendencia

Las perspectivas para el sector construcción e inmobiliario son desafiantes. Si bien se espera
una baja en la actividad de ambos sectores, existen ciertos desencadenantes que podrían
aliviar en parte la menor demanda.

En este aspecto el sector financiero tendría un importante papel. Los bancos nacionales
buscan alternativas para que la demanda por créditos hipotecarios, y por ende de viviendas,
no sufra una caída tan profunda debido al encarecimiento en el financiamiento.

Por el lado de la construcción, la inversión fiscal tendrá un papel importante, ya que la

mayor construcción de obras públicas empujará en parte a las empresas de construcción,
compensando la caída en la construcción privada.