SAVAC Apuntes Históricos

E
SAVAC

S OCIEDAD DE A RQUITECTOS VALUADORES, A. C.

SAVAC
SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES,A.C.
I N D ICE
VALUACION INMOBILIARIA NIVEL 1
P:t~ina
TEORIA DE LA VALUACION 1
DEFINICIONES
MARCO JURIDICO DE LA VALUACION 1>
METODOLOGIA PARA ESTIMAR VALORES B
"
METODO TRADICIONAL 9
FORMULA PARA ENCONTRAR EL FACTOR DE EDAD ID
VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS 11

METODDLOGIA PARA ENCONTRAR EL PORCENTAJE DE DEDUCCIONES 12
ETAPAS DEL PROCESO VALUATORID. METODOLOGIA 14

FACtORES OUE AFECTAN LA VALUACION 11>
VALORES DE LA TIERRA 18
" .
USOS "DEL SUELO. PROGRAMAS PARCIALES DE DESARROLLO URBANO 21
METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION 23
. TECNICAS PARA INSP"ECCIDNAR UNA PROPIEDAD 27
FACTORE~ DE DEPRECIACION DE LOS INMUEBLES :11

+-
ETICA PROPESIONAL 33
"BIIlLlOGRAFIA 34.
ANEXOS.
CIRCULARES 1103 Y 11 04 DE LA

COMISION NACIONAL BANCARIA E
INSTRUCTIVO PARA LA FORMULACIDN
DE AV;~UOS DE I NMUEBLES DE LA
CIRCULAR 1104.-
F'c\nir1.a

SAVAC
SOCIEDAD
Y.I.lOl
DE ARQUITECTOS VALUADORES,A.C.
y A L U A CID N I N n O B 1 L lAR 1 A. NIYEL 1.-
SOCIEDAD DE AROUI TECTOS VALUAODR ES .A . C.
I.-TEORIA DE LA YALUACION
-------------------------- ,
1 LA PROFESION YALUATORIA I
.=:.:...:..:.=..:="---"-'=='----------.....;
Orig inal mente u n va lu a d o ,- p o d i a s e r c u al q u i e r pe rs o n a Que p udiar.

hablar de precios o e mi t i r un valor y toda'$ las p .,.,rsonaill deci do q UE"
conoel an d e pr f?c i o 5 p er o n .'\dilo- sa b l~ c omo e n con t. r-o r- un v .A lar . A I p a50
del tiempo los indi viduos e s tudioso ~ q ue q u is i e ro n e speclalizare e -en
la mater i a para tener un mod o de v1. v1r de e l l o , ylA fuera parci almente -
o completamente, fueron los pr ecursor es de 1 a metodologl. y procedi--
mientas q U E' ec t;...,ti' l me n le ccnc cemce y lle vL\ mo'ol a 1.:\ P,-:"cticC\ t:'n nu c -s t r-e
. pr o f e s i on e speci ali~ad. de Valuado"'e~.
En M~ xico 'po d e mo 5 hablar de uno de 105 p~o n~ ros d e la profesin dp. la

v.luacion que m' _tcho aport c o n sus c ono ci nl i ' mto~ y E's t u d i o '3 .
Inici ' au ce r-r-er-e JJro f e si on .'1 d e I n Qlm i fJ r CJ nn 1", lh r -e c c ten (ic' (' r,),l d f!'
Cons.trucci on de los Fer-r-o c e e-r-a les N .-"c; i. nn<.'\h~s de 1.., S p c r ~ t .1.Y i.;\ u o CC)--
municaciones y Obras Publicas y se inicia en la v e l ue c rr en J Y3n Io.'n

el Banco Nacional Hipoteca ri o Ur b .no y d e Obra s Publicas,siendo el

Jefe del Oepart.mento de AVi'lluos t.m 1964 de duru h .. o e j ub i. la en 198 2 ..
Seria muy 1 argo en umer- .. r- sus mul ti pl~9 tr..... h -.j o '=> '~ Il di -fe r e n te s rt e-p.. n -
. .
dencias oficial a ; c omo Comisionado. p ero nos ha l Qc- 03do un sin n mero
de documentos que son la ba se de n ue stra va l u a c ion hoy en d ia. ~ obre
todo siempre se caracterl.::!o por s u lin e ., d e ccm d u c t .., inf lc.!' )Iihl e. d o
int egridad abs oluta Que a nt epuso s ob r e c Llalqui er influ encia e ;~ t e r n ~
o interes personal.Me refiero al Sr.lng.Rafael S n ctu"7. '-.Tu.71n.o'2 (l] P D) y
no podemos dej ar de men~ionar al igualmente maestro e n valuaciOn~ el
Sr .. lng.8enigno C~rmona.
La valuacin c o me en el cas o d e lo, med c n .."l . la ~"'qu it n ctllra.

etn~ r lJe .
la ingeni er i .a , c ()o tC\ b i liu.~ d y l .!ye ~~ d .~ 1 ..a n '! C ~ SiUdtJ d e e-e-s o Lve- r-
problema s d iarios ~ c a da una de l as esp~cialidades antes menCl 0na-
dag. Es m o\ s~
Los, p rin ci p i o s d f~ 1", v ). u , "- -c:.t n c o mo a bor-e Lo -s V~~fl1 0 5,
han 5ido producto de ra::onamientos protund09 de pi'rte de los p roi c::t.i.-
co s en esta mat aria qU9 h an t enqo qu e re 5 01 vcr problema~ concr~t os.
. L09 libf"oS de t e ::to qu e e ncontr amos a o b r- e v a ludc i " hL, n s i dc: p ;. crt t n s
por .)utor-es e u t r-en .r er-oe d es d e- e l s~ g l o pe e odo en d o n de hlO1n r e f l cj "' dO
su-.=. e :-:p erl enc i a ~ e n est e r-emc , Pe r o e e l a p rito::t i c ."l pr-01'C's i o l'l ..i L 1 ::" fl ' \ F'
hace al maes t ro i'o lo l .arQo d e los a~o~ ~ lo Qu e le p ~rm ite ~ e ~a ~ r- o -
llar tcnic as pr c tic~ ~ ~ d if.t j, t l t a ~ ~l ~ ~ n 0 s i $ de 1 1 1 ~ li bro s d e -t e x t o y
que tran smite a 105 ap~endice~ de e sta espe~~ali=a~16n ..
*
-..
. pagin a - 1
SAVAC

V.I.lO!
La termi nol ogi;;\ y l os ccm c;e... pt Cl!'; e. on p art e itll pu r t .:m te pa r-'" 1 ,,- i n tf~
gr-aci 6 n y a c e p t e c tc n en la!;; di~ t i t\ t .:, !;;. n ,> p f:!ci .~l idi,\d(~ s ve Lue i:.clrj, i:\ ':i"
, de
los de aer-r-o I Loe de 10$ trabajo~ y present acin de lo s ma emos ,
Debemos con o cer las di1erencJ..a~ entre lo que es costo, precio,estima-
cin, ve Iw e c d n , ev..d- u <1. c n , v e tc r , etc.
Guizau e l o b.j e t avo m.\s i mr.o r tan t e e s r c t?st<lblece... el prin ci pio u o br-e
las tres cl ases de p ropl. edad q u e e x r e t en '1 que veremos rn.i!ii o do Len t .e ,
ya que cad a una de e llas t i e n e 5 U v a l o r pri maria. se val~n d e ~ c uer
do al procedimiento correspond ient e dentro de una me t o d o l o g l oi\ prec:'s - -
tablec ida y a cep t 8d a por las tres d~5tintas Comi s10n e s que e xi sten en
nuestro pa.1 s; l~ B.:mc.'\r1o'\ , 1.., d o Vol l ore s y la d e lli r.:.'fl c~ H ,:\t: ion al eq ,, ~ ;
decir, par a avaluo~ f i d uc ia r i os , bur~tile$ y gu~ernam~nt"l es.
Ahora b en s e x Le t en por 10 menos cinco cateQorias para clasificar a un

Peri to VolILlador y son I

l.-Por las diferentes clases de avaluos,l ..... 1Ps c orno Inmuc.'bl ~~

Ma quin ... ria y Equipo, Industr iales, Obras de Art e, etc.
2 .. -Por los campoo; deo aplicacion, t", lc ~ como 5("""q u r os . [lu r sct ti l es ,
lnm obi11arl o~, Guberna mentales,Financiero5, T ribunalest etc.
3.-Como Valu..dor par. ,Co mpai", o..; de S egl.lrOS y F i03nz ",,- !:> .. de Tribun "'-
les, Elabo raci n de r royc ctos" ct c. ,como a nd opeod r e n t.e ..

4. -Como Valuador en una Empresa. c o mo Pf~ri to V.l.ltJ <.\dor ..iu x i 1 i o'\r .
5.-Como valuador de tiempo c o mp l e t o L rr d e p o n d Lon to o como Em p rc~

sol.rio.
Frecuentemente se clasifica a un valuador por el tipo de trab ajo que

desarrollaJ
Costo s d e constru c cion

Bursatil.Bol sa de Valore s.Certificados.etc.
Tribun al e s
Mp.rc~ d o l nmcb l l i~r i o
Segu r o s de t odo g n ero
Ac ervo cu 1 t u ra 1
Jo y~s y pi edr ~ ~ p r ~ cio5 a 5
Obra $ d e A r te . p i n tw ras t ~ t c .
Vf!h! 1.'; \.1 1 0 '.'; m,,\I'"i t mc a '. ~ (~'I' 'E'CI '!l y t.f:~t"t" .,;,' s L. , ~ !,>
Agrop ecu,:, r- io
Pecu~rio
Bi en~ ~ Mucbles d e des e c h o y d c acti vo fijo
Me naj e s de c asa
Maqu in ar ia y qui p u~ Industri ales
Edific acione s I n d ustriales
P:'9in~ - Z
SAVAC
SOCIEDAD
V.I.10l
Recursos Naturales (pctroleo.g~s.electricidad.
minas,etc.)
U t i 1 id ad PI.H">1 i c o ( lu z .. FFCC .. L\ U t o t n.I '.:> tc.' s .. t r an v i ..'\ s .. ...av i on C !J .. e t c , )
Negocios en 1lI.rcha, de inyersi n" et c ..
Evaluacin de proYt:!'ctos de ..'u q u i t c c t u r- a , y d e inq ~;~nieria ..
De financiamientos, supervisiones y asesoramientos en general ..
Fiscales, de catastro y bancarios en general.
Etc.
Ahora bien, qu diferencia existe entre un valuado,. y un Perito

v .. luador?Los podemos distinguir por lo siguiente:
a) .-Un valuado,- C-:~!: una persona c:on poca o mu cb.., p.lCper:ipncia en

relacion a determinar un valor, pero no puede firmar 01i--
cialmente un documento de valuacion por c~recer del Registro
correspondiente. O bien.po,que trabaja para una empres~ Que
se dedic~ a la valuaclon y que colabora en ella llevando a
cabo de esta manera 7 la pra ctica profesional qUQ le nace
falta par. obtener su ReQistro.
b) .-Un Per-1to Valuado,.- ~ s aq"l~l qu a si puede firmar un d o cumen t e

oficial sobre el ave Lo pr.u:ticc."\do!, debido .:\ que!' r: lt C n t i\ c:on
todos 105 Registros necesarios.Adema s 5U pr .ctic.."\ pr() ~'S ion
al es ..mplia y con aos en t!'l negocio,por . 10 que!' su opinin
es F Pblica ,
Eota es una profeston especiali:ada principalmente dn la Arquitectura

y l. 1 ngenieria, s1n embargo e x r a t en Per- i tos Valuadores que son Co n td-
dores,e xpertos en Flnan=as 7 Actuarios.etc.que son profc9ionQ'S atin e s,
por lo que es difl , :il pene ..er- que un Do ctor, un Abog ..rco , un Vr't" .'.in i\Mo
rio,un Fil";crfo~l'l'tl:.:. ,pudilC.'r..a n sc~r C:"'l(p (.~rt()!i v",l,luadcll'" c!'\;; en LlO Cul11pCI q"c~
fund~mentalmente tiene que ver con las .Matemtic~s~
Ahora bie,debemos honrar en todo 'mo me n t o nuestra pro1es16n t c-n t en d o

como Biblia la Etic.a Pro1esional Pon t.odos los mOffi(!nto<;. de rl w :o'!:.tr.,
vida, pensando siempre que lo mas hermoso Que tiene un hombre es su
in tegr i di'td.
o E FIN 1 CID N E S.
OE ACUERDO AL DICCIONARIO D~ LA LENGUA CA~TELLANA POR
LA REAL ACAOEMIn E5PA~OLA.
COUCE.PTOS:
"'!\I.lIAC ION! ,l ~ .a c to de vc.\lUd.f e5.~_!mandcLD .l o.v&\).~ :..()~pr('cio d e ....

! u n bien-de ~cuGrdo 'a los valor~~ de merc~do e~tu
~ d i a d os - y valo~~do;-H TECHICA y ETICA~ . .
lo ' . '
VALUADOR La persona que lleva acabo la accian y efecto d e

valuar.
_.
SAVAC
V.I.IOI .
VALORAR S e ;al~'tr C\ u n ... C OS ,;\ e I v",lo r c o r- r-ee pond ae n t.c ~, ~ L\

estimaci 6rlJ p o n l ~rlc p r cC 10.
Grado de ut ilid ~d o apt it ud d e l as c o s a s p a r. s a -

tisfa cer las nece sid~des o propo rcionar del ~1te o

.
bienestar. Cualidad de las C05as . _.-. ..-.-_ . en cuya virtud
. " "" - ,'
SO 'da en .suma - ..de dinero o equi v alent e ~ Lo Qu e P.S
apreciable en c uanto S u b5 i s t a e l crdito y m~ r e ~
c::a c onfianza el s u j e t o , la corp o ,.-aci n.,el t)o h i er-
no o quien lo gar 3nti za. Como valores fiduc iar~o~
valores en espec ie, v a l o r es cl vi cos~
;REciof ,Va l a r pecunario en -q u e se estima una cos~~ Aju s-

' t a r , concertar el 'v a l o r que sO' -ha de dar.
COSTO j rrec~o - .q ue ' t i e.-n e . un. cosa ~in Q~nanci~.~COSTE).
EVALUAR De .v.aluar.F'iJar por c j eu te e l v e Lo r- d e un b itm e

' c on J \.ln t o d eo bien es.
ESTIMAR Poner precio y t.sa a la s cosa$.
TASAR Regular o (~ $tim .' r' (~l pr-oe-f o d e las CI) G3.S v nn <.J i--
bllE"s medi.ante m ~ t c d o , re gla o me d i d a .
TASADOR El que ejerce el oficio publico de ta sar o

valuar.
AJUSTADOR El que conc~ert~ el pre~io de una c e s ... Pon er ci:"

de acuerdo c o n otras p er sonas en el aJuste d el
precio.
Cosa que ..ee obj et o d el d o min i o "So b re t o d o s i e -s

inmueble o r-e Lz ; iDo mi n i o o dp.rechO 'q u e ' t e ne mo s l
&ob"~ una cosa
.9~e. ;~."5 .P~!:~~.,!=.~_~'a!"a ~~.~r:,..-,Y.. , l .
. ._--.-.
dili,pier de ' e l l a con e xclusioJ!. .<;I.e otra per-sonci
-. '. '. _. " "
RES ALICUJUS: De e n a c Lcn

l(~ g al que s e!' ref i, e r' l"~ a
bi enes d~ una sola per~ona o a un
gru po asociada d e ell ~~.
RES ALIENAEz De fi n i c i6n l ~ q .... l de lo ",. b 1 E'n (;H; que

p ert e ne c e n ot ra pe~ s o na.
RES COMO'1 UNES : De 1 1. nici 6n 11.''1,,\- 1 qul'".. . a e r r. f i ..ir-e L4.

bienes o c o s e e q ue no per-t en c c en a
una per-c c ne per-o que son Llsad ~ s --
por la comL' nid~d .Tale~ como la l uz
el agu~, e l mar , el ai~e,etc.
SAVAC
SOCIEDAD
1/.1.101
EN CO - OQHINI UM:Se com p drte con otros propi ~ t a r io5
1 .... pr opiedad en cOlJlUn .. Pue-de ser -
tl'l mb in privad a.
~~ entender como i\q u.el ~alo,. q ~tf1j

-.
-... . .
... , . !,. e ,, ~ n c: u e n t r . suj~tO '" la ,ley de 1.;
.,-..~ "'-'"-~-~, . ~ -- ~ - - -
- - I ._
.' "-
Dfert~. y .1 . d.e~m~:n_f
Se en tenderA. comc, a q u e 1 vilor7n"I

io~ . libros de ' un." ':.mp,.esaJi~~9~~, ~s.~J
.u Jet.. -a ~Tas~~d~e~:ii.t;.:lclon,es Jisc:.-'
l&s Y SU5 vari.ante".", '. ' . - . '. - ,- . -
. ...
' I/ALOR DE LIDUIDACION. ,
- ~ .,
. , ~:, .~; ~;~i~~~e<'cP!'~~ttnw~~a2"~~i
. P " . , _~!l- l!l!..1g.. "U _._H . ' .
~t? l- en- . y _~ . .[I,R"'p~~dEt _ , ..e9u.1r:._pr..es tanda _f
.. , . , '- ._. .
.s e r v l c:i Q$.....~m ......t ~r lll i n o .-- econfu~icotO ~
de produccin ..
. ..
~~OR DE EXPRO~IACION. j Se I'tltE.&nder c:r.HnQ el ViQr~.ql;e - MJ..
~~ .ad r ._".-e~ ~ l_ maree:) j~rldico ~r ~T
E~~s.~s_. _ d~,~~.t..1!_~_~.iP.H."[11F~... 1 ..
YALOR COI'IERCIAL.! Es .e l ' j)rduct"o ~ d eurf'~ y-. i: r 'l' l & (~f
;d e ' u n a " prop!eiJ"'d:1 - -.:--_.. ' -' ~ - , .. ,- .T
.. '. - . ._. .. .
VALOR DE CAPITALIZACION., Se en t~mdf""ra come el tYa,1'r -q~te -iet' .

permite ~~~ _ p~gpJ~_~~r.iP.:coQocer .lal
real icj~~._~d..~~~\.l,...J,oy.t:rsiOn de ~cue,.-I
d i? i'~_ 3 _.d~" descueo.tD~ y .l"'f,t.~sa dJ
.c a p i t.a l i z a c:i On "c . l cu l &d a ..
. , .' ,
Y,CCR . DE VENTA.l S F.> en b::mderA come al Ve'\lor qu e ...e-
obtiene
f:omo
.
.
. --_
_un ~ . .
... . ..la.. ~ropie.a.-ar
coo 5 id pr"'... . mdo
'".. Ne 9 0 C 1. 0 .en ',Marcha." y q ue
"
_.
5C considera a p a r t e del obten~do

en e l av~lo f s ico.
E s e eau e 1 toa 10":- qlie Te-- h--a: de'prec1":( .>
~9 'de'bido .'a su
VId. ,.d erocfuce:.t6rl I
.f.92~ada , _a s~..f~1_a ecoD~~'
~m1 c;:a y _!i;f:!l!,f."!._..L..ra ,Sli-Jnan.tenimiel'4'
~~ 'C!~;- PToduccibn/' .
v
... , AloR
.. FIscAL. ! . SQ eo t .end er-
ha pcccor-c aon e cro
c o mo
rp..
e l r;:liCir "iluc'
r. ".f ine~'. 1 !ic.a.t
'iC:O
lRSi. c.ata~trale~-.--: ,i ''pu.e s t o r. . e t c . ,
I/ALOR FI5ICO: Es e.~ . ka..1.~,r que puede --s e r .. i!at~r:tJ;l l

.,':'" , ~~..,.e s t a d o a f~~.l ., 1 -
SAVAC

V.I.IOI
VALOR DE REPOSICION NUEVO(V.R.N) SF~ entender oorno el v ... Lor-r ob t.end do
por medio de. __..cotizaciones
" > " ...- _ .. '.
'o
'-,
e's'tima '
.. . . , ..
:!~_~ E~!..E:j.~!J~9- i li uaJ.e~.r~o.r~5i dm 1 1 a. res;
~- -' ~ue se v~luarn}opor_ medio de in~
" ~ ~. --"-
-- .;' 'r:- ~:,.~-,"- -'-', ...:_i ---:...J.- dices industriales prohibindose
. -" _, __ '.~C '"' _ _,,., . "~, .. ,,-
el uso de Lndd cc-s que public.:.\ e I _

i ~_._._ / - -~". Banco de M)(ico.En--calii-de_IJ:lmue~t
:~, ~, e.o, ~ '".. l,-"'n ' .. : : : : . - Jt:f~i'_5~~ft~tl~i',,~:m!.91!3iIi:~( ~stu-~
1_ -~ :. . _ .:," , . fJ:~~.c:te:.meJ::...;:_ad.D .en.,.~" zona.'
'- ',,':. "-.', .: _,":-'.1
,~ '9.~~~ :Nriti" D~' R~osicioN(V:'N ~R l l ' ' ~~ -- e~.~.e!!t!~,,':'.~,.:- ~n~a", :.~ ~J'l~~qll' 1.
- - ... ~1enenl!=1".;"b1Emes.l&_,fecha del f
'1";;: _- \.._~ ?,\t~ - "\<;::'1:;"'::- /_,._.valt:to~y __ -se:":determlnar..~--art1'rf
~ " ,-~ . ~ __
~~~ ~~.B.J.c'c;:Qci:~~L",,,.9._,.PRr, os t' aC'-
~CJre.~ _d.e'"c:I~preciaci6n. '
I MARCO JURIDICO DE LA VALUACIDN i

,
NORMAS QUE REGULAN LA VALUACION:
1.- 'C6digo de Comercio

20- Cdigo de Pr-oced m en t.oe Civiles
3.- Ley de El<propiaci61~

4. - Ley de Hacienda
5.- Ley del Impuesto sobre la Renta y su Reglamento
6.- Ley General de Bienes Nacionales y su Normatividad

7 0 - Ley General de Sociedades Mercantiles
B.- Ley Orgnica de la Admini5tra.c1n Pblica Federal
9w- Ley Orgnica de los Tribllrl",lt:~; de Justicia
lOo-Reglamento para las Instituciones B~ncarias
-11.-0rdenamientos de la Comisin Hc ca one I lI.:\ncaria
~2.-Reglamentos para las Sociedades con valores inscritos en el
Registr'o Nacional de Vi\lores e Intermediarios
13.-0rdenamientos de la Comisi6n Nacian",l de Valores
14.-Ley de Obra Pblica y su. Hegl.:\tll{"mto ..
NORMAS lJRBr"lNISTICAS OUE: REGULAI-l l.A VAUHlCION:
1.- Ley General de Asentamientos Ht.lmo.~os

2.- Leyes par~ el Desarrollo Urbano en el D.F. y Entidades Federa-
tivas. Cat~stros.
3.- Rcglam~ntos de zonificaciOn
4.- Programa~ de Desarrollo Urbano
5.- Planes Municipales y Estatales de Desarrollo Urbano
b.- Declaratorias de Reservas Territoriales
7.- Declaratorias de U50~ y Destinos
So- Proyectos Urbani~,ticf.J5,Turi~ticos,Industrialet;y de SE~rvlc;.10-S.
SAVAC
SOCIEDAD
V.I.IOI
Concluyendo esta ' primera parte,podemos d acir que ~ctualmvnto el ej er-
.c i c l o de la i~t~.1 e s i 6n valuatori.:\ . 5 ~ to>ncuudr..a <~n tren p r inc ipales t i -
pos .de operaciones.'
.. ) .Ff:UCIARIAS ,,; (So 'aq ue l 1 a ~ operollciones bancarias que - requieren t:

~dit ",' cc:':n~c::e-~ "el ~- -v".i l ~r de una prop~~-::d=,d. _r,~! ~_ ~_' ~~~!: 'L , g a.7}4.
rantlz.ar -l o s c:rd .. tos--qOe - 1..ti I nstl, tucl,ones - de "Ba r:'i-
;~'1-p n?--o t of g-.in ':", - ", --~ - -
~ " _ . -'"" " " t ..... ~ '- . . _ _ .
W,1g~nc1~1~; ;~J:_ii;rm,:t,!i~-~.~i.".al [l~ncarla . -;
@e"":'"t""e:f~'f~~-:'r~ ' ._Dp~ ;'~ c .ro~ es de .. 1as . empl':'e6~s' regist-

Lt:tr~~~s:'.~ l ~ ._ !f...~ l s .:. <,d e Y~.l~r.s:~ por .,!,e,d i o,. de _Ace!,?".."
re..... Yi,~~les o d.e_ :..~~ t~ f_1...~ . P~ ~ ... ~llD. _-: ~ valuan,
fc~.d./ao. .~.~~ . t:t~~"P.!..... f~JO.!I_...~r _~edlR ..de 1.. Reexl
p~~~_i.6.~ "'~e ".us "Es t.a d o s . Financi.eros. ! " .
- -.. . - .- -. _. " ......... . ,.- . . ." ' - " '. ' - ' .-
,!a l.?r~s':. .1
~
. ~1.01~ii~~_I ~': ~ Corrils_iOn..' .N. e i o~ . l :.. de'
e) t3t.mE[~.~.TALE:S~''''i.!~~9Y:~E.se- .r e l i er e n -- ..-' los Io'ml:Jebles prop ieda'1

. . "el ~ .GDI~.~r.:I)P . Fed.,~ra,I,.,1 a 105 que ren t . - -p r "me d i.o du
las JU$tiprcc~aciones d e Renta, a 10. que d ec om1S.
por cau sa de ut ilid~d publ i cC'. y (..'n g ener.:tl t .cd o I n
que compra y/o vend e, asi como l as i n d emn i za Ci o n e5

f!~ O1 ~~~.r:=i:~~:::-!;mi~l~ ii' ,~ e, . ~"~ l,l~'.o s.~~~ e. ~. ~~ne.s .H.~ C:,i~!", ~~_~5 , ~,f\B ~.H " I

Por lo anterior podemos m '.r11cr,.1.a'::propied.ad ' e n ' tres grande s :
Orupos ' que " s0r:!:
1.~PERSONAL
.' . " ,, ' .
'' ;
O -PRIVADA
, " _... . -- ,
..
. .... '.- ,
.
. .... .-. - , '.- .
.
~ ,"
- -_. .. _.. ..
_. ~
2.~PROPIEOADES c~ANGIBLES EINTANGIBLESf

.
~. ' .
--- _~ " '- "
3. -t~llO,":t~J)~l?5.Q~.:GO~gm\L 'i
LA PROPIEDAD RAIZ :El g e mi n i o a o b e-e un bi en como d crEo' cho IJI"'iginiol.l S ~
inici a c U ~ ll d o e l ho mb ..- e in V1 e r tp. ti e mpo y t raba j o
p,tra ob tener un e C:O':i.J. qu e p ued e w aer-,
SE PARTE DESDE,
Epoca Prehi 5tOri c a- Il d. b il on i c\-E lJ i ~. t o r"nm,-~ Dn t: p T i-tb l .... ~. que C Q n t. 1"'~n . '~ 1 0s
fund "lmen to5 efe 1 De e-e cttc R o m.::\n o- E d i'l d I'l etj 1i' -E! Mc r-c.;'ln t i 1 i eimo- L c-, F i 7. 1
crat.2\s -La Escu ela C l ' ~.1. c.' d e r.... d::\in Smi th _M;d t h \.l ~ .. D ."l. Jld Ri c:t.,..d o .. n.os t o t.
John 5 t ua. r t , Vo n T n n son y 1{~' r l M,:H" X-L.:,\ E s n v,"-' l Alt ~. t ..' i <\(: ..'\ con j'h." HJ ~'~"- y
von Wieser-La Esc:uela de Equilibrio qU e? ~ C' deriva d e li\ a b ril de A11re
M~.rshall-La Escuela N eoc1.3'Si c ~ y J. ,;\ Mi cro y rtc c r-oee c c n o e rf e ,
F'a g jn ~ - 7

SAVAC ,

V .LI OI
II.-METODDLOGIA PARA ESTIMAR VAL ORES

---------------------------------
PREMI SAS BASICAS PARA ESTIMACION DE LOS VALORES
l'--_---:....:.==-.::..c==-.:..:..:=-=.::..:...:.:..::.=-=.::.....:=--:.==---_----'
El co noci miento d e l va l o r fi '!.: . i c o o n o -to df-' "' ep o ~ i c i 6 n d e u n in mueb le
es imp o r t~nte p ar a u na o p (! ra ci n d e c o mp rd- v e n t e (.) d e e e-r -en d e ma e n t.o
en la med ida. e n q ue perm ite i nco r po ra r a los a c tiv os ese im po rt e .
El v alor n eto d e re pos ic in d e un I n n I Ll c:' b lt:~ peor",,! te ev a l ua r la al ter -

nati va de in versi6n ~ e n s u C $O .. de u n edi -fi ci o o vivi en da nueva . o
fija ,... el valo r para una compr.- v en ta.
"ALOR .FI5ICO O.D.lRECTO}

---------------------- ,
. .-- .. TERRENO
' _ ) . - .DEL .. ' Ens ~ ~a~o _s .e _t1ld ~ p t a ,.. ~ c~ . r~e~ .~iPci1J!r~do.in~n 'Y'"
----------------- :dque e. -l a -a c n e o en e sa calle :'; 1=le ' -asentara -el
_~esulte del an~fisis de l a _inv e B{1g ~ ci bn _de~
or f Voil
lI'te,.adb- i nmo 6T l l a-Fi o- 'pond 'e r ~n do 1 ci- con- fS--ct7\'t'; -

~es tad 1 ~~ ti cos cooij.-","'",b 1 ec , rS \-~pl icar n< ri~"a tCf.l
.r!;:~Jcp rres pon d icn tes Q'-'~ ~c-O~~.~ .c.4an -_ ~1_. -~'!~ 9~r-,_~!'!..,~,::=f
~a r 1d apl icabl e al lot e e n estu d~o .
Existe una 16 "'mul ~" p r~t:t i c a PAr~A EL IfACiR~J(trSiJ~i

TANTE DE TIERRA: j
,
~R. r FZo x FUb x FFr x F5u
De dondel FRe = Factor res "ll t .a n t e d e tierra
FZo = Facto r d e :on .1
FUb = Factor
d o I.I b i c a ci 6n
FFr = Fac tor de f r e n t e
FSu -
Fa ctor de 5 u pe ,. f i ci o ~ ( R Lm= S L o / S L m )
Los f actore s se obtienen:
T I P O D E S C R I P C IO N FACTOR
----------------------------------------------------------------
FZo Un~co f r e n te a la ce I l e de .no da. 1. 0 0
Ni ng'l t l'"'~n lr~ e 1~4\ 1 .i ._ !.'t I.l ~ ' r ' J. o r .. p ": :I~U
tiene f r e nt e a la c a l )Q O ~ mod a. 1. 0 0
Al menos u n fr e n t ~ ~ ~v e n l d a . 1.00
Sin f reo t.e a ca 1 1e , 1') l lr, . 1. 1))
Al men o s u n f r ~ n t~ ~ c ~ ll ~ su perior a
la ca l le d e moda o a un p ~ r Q u e o ~ ld = a . 1 .20
Unic o fr Q nt~ o t Od U5 a c ~ll e lnferor
~e cun d a ria ~ l a ca llp d ~ m O IJ ~ . 0.8 0
-----------------------------------------------------------------

. F'a q i n c."l - lJ
SAVAC
Y.I. I 01
SOCIEDAD DE ARQUITECTOS \t.<\LUADORES,A.C.
------------------------------------------------------------------
FUb Si n "f r c n t n '"-\ v 1 .. d~
c i r c u l ac: i bn . 0 . 70
Con f r e n t e a una s ol a vi ",\ d~ e e-eu r ..a c ,
1. 00
C on f rente _ 2 vl d. ~' d(~ c. r-cu Lac L n , 1 . 1'
Con fr ent e el. :3 vi ,,\ ~:> l:h::~ c r-cuLe c a n ,
1. 2 5
Con f r e n t e a 4 vl .;H" d H circlI l .."\ cin . 1. 3 5
------------------------------------------------------------------
FFr Frente i gua l o ma yor d e 7 . 0 0 mt s. 1. 0 0
Fnmte - o ... d e 4.00 y men or de 7 . 00 mt s . O.DO
F r ente menor _ lo s 4 .00 mts . 0 .60
------------------------------------------------------------------
F5u RLm = Re l a ci n con e l lot p moda
SLo - Superficie d el l o t e q u e s e v al a
SLm ~ Superfic ie d el lo te moda
Fr mul a: RLm = SLo I 5Lm

TABLA.
RLm FSu RLm FSu
Ha-sta 2.00 1.00 De 11.01 ~ 12 . 0 0 O.BO
De 2.10 ,.. "3 . 0 0 0.99 Do> 12. 01 a l ~. OQ 0 .76
De 3 .0 1 a 4. 0 0 0.96 Do 13. 01 ~ 14. 00 0. 7b
De 4 ~ O l a 5. 00 0 . 94 De 1 4.01 a 1 ~.00 0 .74
De 5 .01 a 6.1) 0 0.92 De 15.01 a 1 6.QO 0. 72
De 6 . ( 11 i' 7 . 00 .0 . 9 0 De l b. Ol ~ 1 7. 0 0 0 .70
De 7 .01 a 8. 0 0 0. 66 Da 17 .(11 a 16. 0 0 0. b6
De 8. 01 a 9. 0 0 0.66 De 16 . 01 a 1 9. 0 0 0 .66
De 9. 0 1 a 1 0. 0 0 .64 Da 1 9. 01 a 20 .00 0. 6 4
Deo 1 0. 01 a 11. 0 0.6 2 En ede Len tI!' 0.62
---------------------------------------------------------------------
TABLA PARA LA SUPERF I CI E DE LOTE MODA :
CLAVE T I P a SUPERFICIE LaT E MODA M2
H5 Habi t a t i o n al n~sta 50 h~b / h a . 1,000

Hl Ha b i t ac i o n al ha5t~ 1 I)t:. h ab /hCl . 500
H2 Hillb it ",c i on al hasta : (10 ha b /ha . 25 0
H4 H eb t e c r on e I
h as t A! 4 ( '" h e'l b / h a. 1 2~
1'8 H~bit3ci6n Plu r l f~m i li ~r bOO
H:'S Ha b i t a c .lo n a l c /s e r v 1 c l o s h a ~ta 2 1) 1) MI Ma . "' ~ l"')
~_ .
H4S Ha bltaC 1.0n ~J h c" '.3 t a 4') ') n /ha ..

c / o:: er v 1 C l o s 12 5
H:: I, H4 1 ~~ ~ b it a cj. o n ~l con ind llmt ria m l? = c l~d a sor)
H:' I S ,H 4IS ~i dbit Clciorl al i nd usl'-J. y ~u rJ 1 c i o~ ,pe= c . '5f) ,)
IY Indu stria v e c i n a l 500
lA I n d u s t r i .:l .' s l.a da 2, 0 0 0
---------------------------------------------------------------------
NOTA: EL FACTOR RESULTANTE DE LA TIERRA NUNCA SERA MENOR DE O.bO
---------------------------------------------------------------------

F'~q i n ~ - 9
SAVAC
Y.l.lOl
b) .-DE L AS CONSTRUCCIQNES1Pa r a, la v a luacin de l as corre t.e-u c c L o ne u d e
------------ -- - --- - - - ---- acu e r do a su eee cr-r oc r o y c l .' '.;> i 'f i c .). cin ..
y a l o s va lores estudiados e in vest ~gad os
~n e l r a mo de la Con struc c i n . s e d.~ t n "mi
n ara e l Vi\ l o r d e R~pa $ici6n Nuev o df~ co n ..a
uno d e los t i po s d e co n st. ruc:ci On c b e. e r -v..a d o
E st e valor V. R . N e s con s id er i'o n d o l o '5 n u p-'vos
y deb e r n a c tUaliz~rsv. peri di c"~o nte _
El Valor Neto de Repc 5ici6n V.N.R se o ~-

tiene apli c ando al V . R . N los 1a c t o r es d e
depre c iacion co r-r -e e ponu Le n-te-s por vi d~ - -
.gotada y su vi d a til r~moi:\n(.>n l~ V.U .. R ..-
FORMULA PARA ENCONTRAR
EL FACTOR DE EDAD. FEd [(0.100 x YUTI + (0.900 x VUR IJ I VUT
Oe donde : FEd F.c t o r d... . e d a.d de la con s trucc1 6n

VUT Vida 'u t. i l t.o t.e I d e u na ed ifi c . n u~va
VUR - Vida t il r eman en te
Vidas Ut11es Tatales 6eliln s u s c ..:\bados ,
VA 118 I1E L
40 60 70 7:l 80 Ao. de v idi\
Cal ida d de 105 acabados_
C~ s ~ h abi t ~c ion con E d~d = -.:,o -

.anOS
Vi da Ut i l To t al = 8 0 aos
V id ~ Ut i l Rem~ ne n te = ~O aos
Por l o tillnt ol
En l o s cas o s en q ue e xi stan f e c t.cr-e e d@ c eo r-e c e c ro do b d o i\ carn b oe
de esti l o a mod a de l a edi ficiJ O: ln qu ~ se c o n-s a d o r-an a d fi,II':\ S COlIoO

f actor e s de ob solescencia func i o n a l y / o e conoollic i\ ~.a-r( ~ c t._\._ n ,",1 V.. ' 99
lar Fi ~;i co en 1 .:\ c on s t rucc in a t'> l. como 0.'\1 t.e r r-cmo ,
P.,\qi na - 10

SAVAC
Y.I.I01
c).-VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTASl
-------------------------------------
El componente ms Lmpor-t an t.e pat"a determinar el ve Lcr- de c.:\pitali--
zaci6n es el Valor- Ccme r-cd e I d e la f:-ntas >' ste se cb t Lene mod t an t e
una e xheue t Lve investigaci6n de rentas en 1.-,\ zona para idt:!'ntif':i.car
las ofertas y demandas ex e t en t ee en operaciones reales r-ee L.z eo e s ,

Para ello se debern tOI1li.\r" en cuenta los 3iql.\it:mte~; con ceep t oe e
a) Rentas reales y efectivas Lo qu~ produce el inmueble.
b) Rentas estimadas de mercado = Resultado de la investigacin.
P.ra determinar el Indice de Capitalizacin existen diversos proce-

dimientos que los podemos e)(pre~ar a "continuacin:
METODO TRADICIDNAL.
------------------
Este mtodo establece que el lndice de capitalLr:aci.lm de.- un b en raz
resulta de considerar los ingresos netos anu.les que produce y se se-

lec~iona la tasa de capitali=~ci61' eltJe tlag~ rentable el irlmlli,ble.
Generalmente los Bancos establecen la siguiente Tabla:
CONCEPTD X-DESCTO. TASA.CAPITALIZACION

--------------------------------------------------------------------
Casa habitacin 20 a 25 De 7.5 X a % 9~OO
Vivienda plurifamiliar
5in elevador. 25 a 30 B.O x a 10.0 %

Edificio con elevador
Comercios
Bodegas
30
30
15
.
a 35
35
a 20
9.0 % a 12.0
10.0 % a 12.0
12.0 X a 15.0
%
%
%
Estacionamientos El 15 12.0 X
Terrenos baldios El 10 6.5 x
La expresin m.:ltemAtica plicablf::.' es le.'\ slgui(.'nt(-;!1:

Valor de Capitalizacin = 1;;':I.,mta ne t e o.rru e I / T<:\se.'\ de Capit.i.-.li:r.i.\f:i6n~
EJEMPLO: M2 rentables ~ 1,200.00 m2 Renta estimada & $50~OOO.OO/mL
Renta br-u t e estimada = 1200 :< $50000 = $ 60'OOl).(lOO.OO
Meonos 35 7. descuentos= $60'00000(1 x .7S =$ 21'000,0(\0.00
Renta neta mensual = $ 39'000.(000.00
Ren ta neta anual (por 12 meses) = $468' 000, ( 1)0.00

SAVAC
V.t.l Ol
Po r lo t a nt o:
Ta $ a de Cap itali z ac i n el 12 "'

$4 68 ' 0 0 0, 0 0 0 I 0 . 12
.. $3 , 900'000 ,000.00
V.lor de la Cap lt.l1zac1 6nJ
De donde.
$3,900'000,000 .001 1,200 H2 - .32~0.000 .00 M2 .
Ahora b ien , s i nLl e!i.tro ev e L o 'f l s i c o t o ta l nos n ' 1lrf:' s:t'nt6 1", cn tidad
de $ 3 ,600'000 ,000.00 , q u i e r e dec ir, q u e el in mueble es ren t ab le.
METODOLOGIA PARA ENCONTRAR EL CORRECTO PORCENTAJE DE DEDUCCIONES,
Se estud ian la s dedu c c i o n e s Qu e a f ectan a l i n mu e b l e :
1. -.e~r.::)"~~_~, ~~~' Se con : t ct e r-e q ue el i n mu c-!' tJl e s e d o e.o cupe un pr-omed L c

- ---"'- cada ano con 1 " . 2 , :; 6 4 meses:
1 mes I 12 m ~se$ 0.08 3 so b r e la renta b ru t a C' s t ima d a

2 mes es I 1 2 me ses 0.1 66 s obre la rent a bn.lta es t i m..",d a
3 mes e s I 12 me Sie s 0 .250 s o b r e la rent a brut .a e s ti m~ ;j ol
etc.
Si son 2 ao' se r i .., = 1 mes / = 0.042
. -.

-
Si s on 3 oilr-o OS aer- La : 1 me s /
. ~ - _ .. ~ ._- - ..... - . ~ ..' .. . j
24 m c~ s a s
3 6 me s e s = 0 . 028 , et c.
.. _.. el
Por
"' ~ . _ . " . .Impuesto
- _. Predi.J:. El i mpo r te a n ue I se div i de e n t r-e los 1 '>
'.
meses y e l r e sultado se d i v i de entre la ren ta brut a mensu a l :
E jempl o . P red ia l o a n u a l ' 9 00 ,000 . 00 I 1 = ~ S 7 ~, O OO. OO mes

Rerrt e br Llt a men ss u e I ... $1500 .00 0 . 0(1
OQ don d e 7 5,OOO I Sl ' 5 0 0 , 0 0 0 - 0.05 de la ren ta brut a.
3. ,,;~~~~.c-~s~':~~acI.6~...Y. t1an t'!;;J.;i;ntcl.St~ cons i der a p i\ra 1.. . con stru c;--
ci 6n u n ve L o r- d e-} :;'. :'~ p~,\" ;\ ~.,'!t ( ~ i n d.i.c: l~ :
Cc r raer-v e c a o a n ue I ..", :/~ / 12 In{'~ "; ~ ~. -= 0. 0042 a ob r-o 0 1 valor .jo:- 1.:\
ed f Lc c c L o , S e
q ue L' 1 in g r e ':O o b e-u t.o o~ci l <.\ e n ..,n O.. Oej l1 ;~
s.\ b ~
del ve Lcr- dl'"~ l a con s t r-u c c n , +'e n d n:~ m l'~:;' eo t cn ccs s

0. 0 0 ,1- 2 / 0.009 = 0 . 5 : 5 po rcent aje de l ol. eeoeer- v acin ","u dI .

Con se r v a c i n c ~'\l l ~'l : 5 :.,:
-----------------------------
A o :S 2.~0
2 Aos 26. 04
::5 Ao s 17. 3 6
Pgin a - 12

SAVAC
SOCIEDAD
Y.l.10l
4. -p.o,. Adm!nis traci6n .. pen(.~r ..\lmt.:.n h .. 1.,\5 f~nlpr"!'.OC\s inmobil i .."l y i .."l S c o b r -a n
d e.sdeel 6' % -h a s "t " el 12 7.. men sual sobre los ingresos brutas que
genera el inmueble ya Que se paotl el agua, lu:. aseo, etc.
El ' p o e ceo t oj e a apIie.!.,.. ti la renta bruta mensual queda ti cr-Lrer-ae
del perito valuador 51 no se conoce este gaBto y se tiene que es-
timar.
~ .. -!o c";"D.~_p.~_l;.lj~i_ijti~~:r.l.r:ale 5.1

(O.OOll2 x 100 x 0.000) x 100 .. 0.336 eobr-e l . renta bruta menwu .." \l
6.-r~~l!..t~~m..E_~.tDs~~r!!:J.iRe!~'De c c u e- r -d o ..a 1..a t .."\ r i " a df.""l Ar t.SO

de la Ley y adapt andol.."\ en 1'uncian d el s ..' \lar:i.o mlnimo dicl.rio L'n .
el D.F., o ~n l~ Ion. en Su caso.
VECES EL S.M.O. DEL D.F. 7. DEL loS.R.
-----------------------------------------------------------------
Hasta 13 veces 9t 4 .
De 13 a ~e v~ces 11.eO
De ~e a 54 VRce9 14.16
De 54 a eo veces lB.8e
De 80 a 106 veces 22.42

De 106 a 160 veces ~9.50
De 160 a 1000veces lB4.38
De 1000 a '5000 veces 921.88 etc.

-----------------------------------------------_._-------------------
SAVAC
Y.I.IOI
III.-ETAPAS DEL PROCESO YALUATORIO
---------------------------------
i ME T O O O L O G l A 1
Norm.lmente llevamos a cabo un a valo dl: '.S.), ... r o ) l.~ ndD 1"'$ s i(Juien ter,.
actividades:
- 1.-De1inicibn d el pr-ob Leme , Motivo d E!'l .., v a l o .

2. -Estudio prel i mi nar. Su problema t i c a.
3. -Programa de da tos .. Recopi lacin el .... tod ." la Ln-t'or-m ac L n ..
4.-Dbtencion de l os de t.o e ,
S.-Clasificacin y an ~ll ~is de lo~ d~ t o s .
b. -Estudio d e los va lore ~ .plic able ~.
7.-Estudio de l~~ deducclon~s a terr~no y construcc ion es
. S.-E5tudio de % de d escu onto5 y tasas de c apitali::Cl'ciol1 p.." \I"..'\ l il
Capitaliz aci6n por Renta s.
9.-E6tudios de me r c a do en v a l o r . & de con6t rucc i 6 n, tierra y r p. nt ~ ~.
rO.Report o tinal.
.
1. -L~5 ~!-.;~ o~ .~ ~.!~ ._~~v~.~ .Cl_~ puede..' n "!!t.Or I .
1. a. -t=onoc~.~.. -ji r :ytil-1 Qr:,~.~C1~e-~~ lA l~. 'd~ . "j n~'eb) el

1.b.-pa,.al!'fect?~(~'r1.scale~ (X.S.A.t.) .
1.c.-PaFa reexpres10n d e . les entados "inan~iero,
1. d. -Pa';-a~ ge.2urill- ~ ' "
1.e.-Para fi1ptecaso~cr~dito~. b ~~carioJ
1.f.-Para peritajes en Tribunales,
1.g.-f.ra peritaie5 Ecol6g ico~
1.h.-Para ' efectos Catastralesj
1. i .-Para-Planes de1)esar,..oflo ' Ur b ~ni,'Tur i s t l ti cos';'et;'
l . j .-f~.r.a. menajesde .sas a .~. .royasy o~r..a~4~A~rt~? ~ . "
1. k '-f!t.'::~~}~: ~d!"i_~.1,s~i;r:.c~n . Pi,b.l i ca.. f_ede,.~.~ s. .: ~ t c . B_tc:L
2.-Se e Labc r-e el estudio prel.lminar con el 1in de con o c o r- e I

monto del tra bajO solicitado. ~ l moti vo y 5U pr ob) e m a t i c ~
delermi na ndc e I me co c c de a v aluu q u e- d l .'ba e.eq u a r-we ,
3.-Se el.bora el pl ~n de tr~b~jo indi cando 1a7. partes es c enc i~lp.

del re porte, ti em pos y gc\s tos p or v l a t co-.. .. l h:> "'i t:-'ed. ~ .il ~... .. . ,. . -::; ':t i e r,

con al 1 i n d l~' r ~ c np l. lcl,r t o li ." 1 .--\ i.n f f.l O lIl.~. C l ll qU (2' 5 '.'r V l r- ;, d e - ' ~
b a se par-e la al a t::or-i.\c1.n d e u n coo t r e t.o , ~~ n ~ I.l cas-o ..
-..
Pa<J in c'li - 14
' .

SAVAC
V.I.IOI
4.1.-Antecedentes
4.2. -Carde ter i s t i CAS lJl"bL'\nas
4.3.-Caracteri~'li cas del ter"r"eno
4.4.-Ele mento s c onstructivos
4.5.-Aval o Fio.:i c o ~ De l tf"r rrno"d e las con'3trucciones e
InstalaClones Especiales
4.6.-Valor . 1i~icu tot..\ l
4.7.-Cap1talizaci6n por r'enta s
4.B.-Reporte y Conclusiones
4.9.-Estud ios d e mercado de valorea d~ tirr'-~, de construc-
ciones y de rentas en la zona.
5.-Se clasific~n lo s y se
dato~ ~nalizan par~ ponderar 109 mto-
dos de aya 1l1("J p..l r"a el ca'3o:

5.1.-Mtodo de compar.ilcion y/o an .'l.li sis de ventas
:'.2. -M t .odo de ingresos,Q.ilnancias residuales o rentabilidades
5.3.-Mtodo del costo por sustituc~6n.
La e xplica cin de e ~tos m {todo~ lo ve r~mo~. (?>n el Capitulo d e 1.'\ m~to

dologi " de l a investiq d cion y estudi o s d e mercad o.
. - P a r a el ~5tudio de valorO$ podemos considorar 10 siQui enter
. 6.1.-Presupu estn detAllado que es preciso y confiable

6.2. -Casto c omb in a d o de co~tos indire ctos y directo s
6.3.-Costo por M2 b M:i ~egn e l t i po d e mti 1'i c ac:i 6 n
b.4.-Co$tos h ist,."i c:o <;> qu o ~;e ce Lcu Iwn .'\pli c.'\ndo i n di c.c:O -::i
per-e su actual izaci6n .Se pr-ove c t .. C!'l costo en tilj uCJ d e
adQuisicin e l~ 'f c c h, ilctua1 IJel ",,,,,,l a
. ti~.-Por el s iste ma de clasificaci n ya q uc,' h ~y con stru c:--
ciones e n d ise;;o y I!'dificac i 6n qu e <on simil .."\ rr-~ con
valore s unitarios s imila res. Este s istema se ~plica 51
tiene las caracteristica ~; b~sicas siguientes:
6.5.1.-T ipo de diseo y u ~o
6.5.2.-Tipo de construcci n
6.5 . ~. - C la se y calidad de acabados y
.5.4.- Superfici~ construlda~
b.b .-El metodo de Ingreso se e stima en t rmino. de cantid~d

calid ad y rt ur-e c a n , Se c o nv i er t e e n u n valor pl" ~ ~ "" f1 b:"
de mer-ce d o e
6.6. 1.-Se re al iza un a e sti mat:io n del ing res o t o t al
b.b.2.-5e lleva acabo un an l isi s y un<i\ e 'Stim ~ ci6n
de los g astos de o p er ~ci~l
b~6.3.-Se s e l e c c i o n a el mtodo apro pi ado de cap i t~l i=a
c n c on la e g, t n .lctur .;l. d t: lo!'; in te l" eses

b.6.4.-S e e s t ab l ece el c .:L cul o d ("~l v.;\10 r c<i\pi t o;" \l it; ..\ uh!
-..
PAqind - 15
SAVAC

Y.I.l01
IY.-FACTORES QUE AFECTAN LAYALUACION

_",
' ,, . ,
------- "" ' " " '
-----------
,
I
, ,A "S f' E C T O S { 1
POLITicos----
y -
~ -- _ . - .
SOCIAl
- ----- ES, I
Cad~ v ez mas l~s
comunidades adqu ie~en conciencia de la necesid ad de
respetar 105 ,.egl .. men to~ de construccin y la no rm,),\ividoll d d e l os
desarrollos urbanos y/o US09 del suelo. Cada da l ..,,'!... Junt i~ s de Vecl-
nO!5 adquieren mayor importancia en cuanto a 1_'6 actividade.. qut"\' ~e
desarrollan en los conjuntos habit~cion~les~ edificios en construc-
cin, edi~ic~ci6n de lo ~ 5ervt cios e n l~ z o n a , ~tc.
Ello hace que el factor de anA lis i 5 d l v alor co~rcial d e un a ~ di

'1 icac16n r e toul te di -ri el1 de e xprHS""" J'U6!ti to que e s un prod u c t n d a
una combinacin de 'e f e me n t.oe v ..' \riabl es en el tiempo y e L e-ape c do ,
Sin embargo e)(iten peritos que' las p ueden identific~r debido a que
conocen muy bien su comunJ.dad, 10 que no es facil e n c iud ~'\d e s (:Iu e
~9 cons ide,...n g,..a~de~. . _,:"o r -:.l} c.?......~e _do.b:'':' PJn~OIr..: ~~':po!.~,!!-:!,:,,-!,!:. ~*e_~1
.r~l ~~:.ur~*~n~_ ,~._..l ~ __z~. ~_q u.~ .v~.l! . s!..~.-!:!.~A~_4 . tr ~ tese d e p r o y e- c -
~os mun iclp~le5 o pri v ados Que lnciden en los valore3 comerciales de
la zonll'.Ciertamente es neces.rio I-:~ v ",llt"'r 1 ..'\5 posib ilidad l.l',;; c11o' que
esos proyectos se lleven a cabo. pero el slo hecha da ccnoc er- Los,
h.ce que se eleven los ".lores comerciales.
,
A~C:TS
..., .0. , JURID:osl
_
.
_
~
Los antecedentes y condicl0np.s actuales de la propiedad d e un bien
r-e Lz s o n itllport ..m te-e PiH-'" ..' \flal iz"u e l v .\ .lo r c om~ r-c i d l . E x i'!:l tt:m ft:';'c4
!or~s.. __CJ.~.!-_a~~:~~ , ' 1..0:& :5~,~ 1.6.re~~.C:om-r'c1 1~.1 y stos s o n I ..
1. -"Terrenos-e.J.~_cS ~, ~~':.~-_._~~~~"li!o~:'? -ae.l":'~~~.~_4?.:P!.b:l1j::o Ide.:J.a Fe/-
f'~r:~~~.~_I~ que por 5U ntll r"..a L e a e no !i~ e n cu eo Lr-en ~ n e ie r- ceco ,
2 "t.1'er:',,~_~sl .~_n,.tE?_r io res p~~'l:~!:..D:!!:~~~pf!:Jp~~etC?~l~_~,: ~~~_s'~'" ~.'~..3J.~~.71

'~'d~~_; ~p~~ ,~ i.c"-:\y qut::.' n:i c arn"~ n l ~ p u <::~ d "l s.er vpndilJ CI :; en ton t.o
se -mantenga su uso compatible p~ra la utilidad publ ic a.
3 . -[~rr&1~os-_~ f.l9 (M~r;!'~D-t~-:-~e.l_:if~J";;i.o:,-pubIlla -o " ~Cl df dI? 1 ;\(

F~deraci6ri ~q~~~ge~~ran5m~1er6~~pr.oPiedad .PEr~OL~QO ~ r~S~7
~~.e~e...!!~.~*t ..~~o ~del -_ :suelDI
4 -[re"'-r~,?#S ~~O.~ ' ~-~~?;~d~r;. ~'ue).~,':"R~~!;f~-~~~d.~~- ~:-- ,.e ~~~v;~:._~~~o~ ~q :~ ca 7
es p a C:1 0 9 ,, ..a.b J. e r t o S-."-U!: b - 'a g r l c o l a o 'foresotal/ yv c s i (ll .L l .~ n' ~ .
-- ~ - - ' ~ "" " _ "" '- . '. o .4 . ' ... . __ ' '' ' ' ' ' . " J ~ _ .- , -- - ~. , ". - . -
5.-t"rr-enos "con-- :rfmitacl cj.ne ~_r-:9}_~m_entarias -en- densidad de la;'

poblacin o la in~ensidad o~_t~_con~j~u~F~6"J~ p or e l R~~
glament.o de Construcciones .:de t --::t u g a. r . ql.t@> --<SP.' _,t r . t.eJ
PAGINA 16

SAVAC

V.I.101
h.-Por dona~ione~. aFeas ve e-de-e , "'reas de esta ctonamlp.nto.ptc."

.- !
7.-Por"el ~.mbio de 'uso del ' ~ u e l o o rgimen de propiedad.
S.-En Qener.l todas las disposiciones relacionadas .con lo~ re- f

-glamentos--muni ci pales- Yl o-est. tal;5:7
__ _ _ _ ...-, . .' _ _ ,o ,. ,. , _
~
Adquieren mayor relevancia cada di ..a en el comport amiento del mHf"c""do
inmobiliario en las ciudades grandes y medianas, y a Que es un compo-
nent~ jurldico en el d es arFollo urbana y que h",y qLl~ vigilar ya que
ello n05 puede afectar seriamente el valor comercial.
~~ " Conf1sl6' HaC:~,o~~l , Da~iari~..r h~'c~ " hin.api7fn . J o ma ,:,"" en'. ~~e':l.'ta la f-
f:0.!"'Y~~inac1O ~mEi"1ental/yi1o que CLl",ruJO ee cuenta cml ~l tos gr d d o s d e
ella, se --re-quTeren-los servicios de t.e cna ce eecec t e t r e eec para que
ind ~que en su d icta ~en el grado de cont~minacin.E~to se d ~bc t omar
muy ~n cuenta ya que es un aspecto que definiti vamente nos afecta a
Debemos tomar muy en cuenta cmo nos a'f(,'ctan luo; v ~lores '-'Quellu'!:,
elementos Que forman parte de la urbanizacion y (~l entorn o UrlMIlO ..
ya que sin ellos corno serV1C10S publicas, hace que s e desplonlen lu '!:i
valoresl
-
b)Drenaje 'y alcantarillado, redes de rQcoleccj6n,1os~5.etc_
_ _ _ _ _ _ _ . _ ~ , . '0 ' _
elLal . . _.
eleetr1ficaci~
,_. ..
~ . " .- _ . . -
_ ~.
j;caYenc1~
. _
_ -o ' .
de .
~uministro(
- -
, . ' -'- - e. ' '. '__. ' .- ~ ., - ,' -.. .,. - --' . .. . . -. 0 -- - - - .
d)t'.~.~~~r:.at:i~ _j)u b l~ .::::.o ,. __.s i 5 t e ma de cableado, poster1., e t ,
e >.e~!o~~~!!.~.~~:..~-:~f_. rrda"d-5;g~'~';~ 1c:io_~5- de.. c:pncx~eto.l/

, .- - - '- , O"
f)iLaLt~~!~g:~~~~~~~~~ ,.cho .es .i~p;r t an te y ~u materla
o )~,1~_~~-:.!!.~~~~e~e~-l e... ~ ~ e~,'~~e~,!~~~, , :sif~~.;:.':1?_ Y.~.t_J; p.,?

h)r'~"1:m!..'i~C!if,~i~. ,aiate;-i~i' o ~-1 - 5011 "~~~- ~~t.i:a ~ ~,r.:; 5l o
1 )etl78"d':~~r.vrelos,~~ ,~ Fd~es" 't e e '1n i~~~~,~_~e;"gas'.: tr t .."\~i._C2nt:ii~ :d'" 1

~~~ ,t(.-::_o-l !C!7.io~::<!.e. _ - boi\sura, Vl.9 i 1ancia. _tra~!:op~r'tlrn, e't ..1
j )FqlJiprriien te urp_~!1o:.'merca(Js, servi c1os, pl.: ~s, p.ar~ue"5-~ ~i!~ ..

~SPECTOS 'DEDPORTUNIDAD~
Este valor resulta del "riA11 s1s de perjuicios ben~~iclo~ _o qU(~ "'9-:
.-.
pr ,t . , al comprador ..y/o- .. vendeCJor
- _. _ -- --_.... . .
de un 1rn-ueble_~ en --f u n c i n d.~l""'--
PAGINA 17
o-
SAVAC
SOCIEDAD DE ARQUITECTOS "~LUADORES.A.C .
1,1.1.101
~1empo. la ubicacin y dl s~o ":'
Por 10 tanto, estamos h ablando de tcni cas que nos p ermit~n un .Qu~
.l .i b r i o en la relaci6n co r:d'.o/bmu:!'1'ic.:10 c:\ c("pt.abl~'" ,p~r.. . . el ccmpr- .." dor 'Q'
:e lv e n d e d o r , qener-endo o pc i o nes con las diferentes componentes d el
tiempo,ubic.l.cin y d i !>lZ., rlo .. Fin i\lml:.'n -p. con duce .1 e5t,)blecim H~ntn d e
precios, min il"lo s cenv e rra e n t.ec pol r- a e l pro pi e t ario y 1A.\)( imo ~ a t1p C:l.ta doc::
p.ra el vend edor. Todo ello en funcin de e s t a s var idbles mHnc lon a d_s.
V.-VALORES DE LA TIERRA
- -------- ---- ,
! LA VALUACION DEL TERRENO URBANO !
El objetivo de este capi t.ulo es el d ~ pr-e .... en t.arlo,. aspf!ct os ']r.n (~ra -
lu'S par'a la valuacin de t.e ...... c n o s d e-! pr-op i C!'d ..'\d priv.., da o del d o m inio
privado gubernamental, con propo~;.i tOG ur-banoe ,

Ahora "b i e n , e n la metodologl,,\ par.... vAlu ... r- 1,.In terreno ae deben de tomar
en cuenta 106 ~iouientes concepto~.
l.-Usos del suelo .Planes parcioll'le9 de de-" ..rroll0 urbano

2.-La comparaci~l directa de vent~5
3.-La abstracci6n, q ue es el res ultado de rest ..ar- al ..... alor t otal

el ees ee de la construc::c10n (En el cano antQ>rior)

4.-La cdpltali~ acin de r~~~a d el t erreno
5.-El valor residual del terreno
.-Ofertas en periOdicos y/o archivo de .....",lores de ti.,,,..,.,
Para ~ejoras en el predio:

",.-f"o,. cOlnparci{>n directa en el qu e S ~ debe tomar en c u e n t e 1<1
1echd~ su lOC.llizacion y q r ~\ o d e! c:on p ~"va c;i6n
b.-Por_ multiplicador de la renta bruta el cuA l se b~~.<!\ e n fl U P.

se renta a un p re c i o COnst ante 51n d e s o c u p ~ c i o n e s . Es i gucl
al re 5 ult~do de di v id ir el precio de venta entre el in g r e so
bruto anu al, es decirl
Multiplicador - Precio de venta / Renta bruta anual
Efita Itli sma f r mu l <-\ se pll t:d-'e .::" plic:a r u t i l;1. ,l n d u monto!> de r-o n t a s, ...a I
mes d e alg u nos de part a mentos en un e dif ic~ o. y a q u e no se t iene a c c e -
s o a to d 8~ l a ~ r e ntas~ r eal1=ando lo s aju~ t~s re s pect ivos.
Estos dos mtodos se deben c omparar con los valores observados en el
es t ud Lo de mercado.
-..
PAGINA J'
SAVAC
V.I.IOI
h) .-Tipo de construccin e x f e t e n t.e , ~;aturaci6n y tr.ln5for"mC\ cin

de zona, sus aspectos clim~tol~.Jico5 y ecolbqicos.
1).-Valores comerciales en la :cna, y verificacin de los valo-

res 1iscales y/o catastrales del predio

j).-Aplicacin de la frmula para el resultante de la tierr~ y
conocer su coeficiente de castigo o premio.
k) .-FotoQraf l.i5 del terreno en ' 'f o r ma p.:\nornllic:a
DETERMINACION DEL VALOR MAXIMO DE LA TIERRA:
Con el proyecto de aprovechamiento identl1ic~dD y anali%ado, el

pe,.i te deber l.i""termin ..arlo siQuien te:
l.-Los productos finales para los diferentes usos estudiados,con

los valores por "'2, su afectacin y su .......'10.,.. reiJ.l por M ~::.
2 . _ En su caso los costos directos e indirectos, su utJlid~d an -

tes de los 1mpue~tos 51 se trata de una promotor!. y d e .cuer
do _ las tasas de rentabilidad.
3 .. -Conclusi6n dp.l valor m..\ximo que se puede pagar por 1.. t.Ler-r-e
utilizando e I metodo "residual".
4 .. -Cabe hacer la aclaraciOn qu~ pn casos de terrnnos no 9 P- con -

sideran vidas to~ales ni vidas remanentes ni depreciaciones
anu .... les y/o acuml.llildas. Su v a l o r de ReposicJ.on Nuevo C 3 i g u a l
a su Valor N~to de Reposici6n
E ,) E t1 P L O.
Terreno "baldlo ~ormandD e n t r a d a a do s calles~ con valores dp. calle
seQn el estudio de rnerc.do:
C~ll~ principal a S500,OOO M2

Calle se cund~ria a $200,000 M=
Ubicacin: Ave.Morelos No. 54 , Co l .. Ba Lbuerre
Superficie !:;eqn ewcr-t turas: 7 ~\O .00 M; )
- De n s i d a d autori~adat 400 hab /hi'!.
Insten ~idad de construccJ. on: 1 ~ 5 Bd)a h ~ ~t~ 1~~ v~~e~ Area T.
Uso del s u e l o : H4.-HabitacJ.onal h a9ta 400 Hab/ha
con 125 M~ lote T~po
FOrmula para encontrar el valor medio: Un p redio C; (.")f1 dos frc:'Ilt<""~S y

dos valores diferentes de cdlle, s~n est~r en esquJ.nal
v. - [4
,
x (a / a+b) + [b x (1- (a/a+b)
-.
PAGINA fO
SAVAC
Y.I.IOI
De dond e~ ( 500~ OOO x 50 0 ~ OOO/5 0 0 , O O O + 2 00.000)

+
(200, 000 H (1~ 500_OOO /~OO.OOO + 200, 000) '413,000 M2
Por lo_ tanto: Busc.remos el F.ctor r e5ultante de la tierr.

FRe FZo ~ FUb M FFr x FSu
HOleemos aqui t"e1e""imcia al capitulo .... nt&'rior 11 sobre lCl. .5timacion

d. los ve Lcr-ee e
FZo - o.SO Por tener nico "rentu '" calle inferior .. Coi\lle de nloda
FUb 1.15 Con frente a dos v!as de circul~cibn
FFr 1.00 Por ser mayor de 7.00 Mts.
FSu 0.92' ._ . ~-_ _) RelaciOn del Lote Mod~ y Lote A valuar! H4
Siendo el H4 a 12~.OO M2
RLm-SLo/SLm es igual 750 M2/125 M2~ 6.00
De donde. [1-(6.00 x 10)/ 7~O M2J)~ 0.92'

"
"
(.)(t), Se puede obtener el factor dp. Superficie mediante esta
16rmula. o bien, mediante 1~ lectura correspondiente de su
Tabla. "
(2): En este caos.o exi!ite castiQo po r- tener una Superficie mayor

que el Lote Moda H4 de 125.00 M2.
F~e ~ O.BO x 1.1~ x 1.00 x 0.92 O.SS Coe1iclent.
AREA 112 VALOR M2 COEF" VALOR REAL M2 VALOR PARCIAL
750.00 141 3,000.00 0.85 .351,050.00 .263 '297,500.00
VALOR PROPORCIONAL DEL TERRENO EN N.R S2D3"2B8,OOO.00
U 6 O S DEL S U E L O.
----------------------------
En e l D. F . s e ut ili: a n l os P r og r ~ m a3 P arciales de O e s ~ r ro l 1 o Ur bano
corr e spondientes a ced e una de las 1 6 O-le ~a c j cn ~ .,; poli t.i CM,=, .t:<Jt ,\ S
son;
Al varo Obregn I:tap.:llapa
Azcapot::alco MaQdalena Centrer.,
Beni to J .. r- e z Miguel Hidalgo
PAGINA ZJ
SAVAC
V.I.IOI
Coyo.. c~n Milpa Alb
Cuaj imalpa Tlahuac
Cuauhtcmoc Tlalpan
' Gu s t a vo A. Madero
Iztacalco Xochimilco
Estos son instrumentos de planeaci6n que det",llan 1 ..' 5 cond Lc t on on te-s

del uso del suelo en cada una de las Delegaciones, el nnu..~ "' [) d e v --
yjendas que se pueden construir y la c antidad de 1'12 de con str-u ccibn

que pueden alojar los predios tanto particulares como pblico<5.
El Uso del Suelo es la .:\ctivid.;\d a que podr-n ded icarse los predios
que se encuentran identi11cado9 en l. Tabla de Uso~

La Densidad de Vlvi~nda P S el nmero d~ vi v ipnd .....s que podr'n constru-
1.r se o t:m un pr (."(j io t.l epundi~nte de su s.ltper'ficie.Est~ norm... s e c cn t em -
pI .. en la Gra,-fi r.<l par... ,,1 C.\lculo de Viviend"" y tm 1<:"\. "rmul.f1 5 p ..\rCl.
cuan ti 1 icac.16n.
La Intensidad de Construcci6n uro el nlIu?'ro de M2 dfl' con e t r-u c cd on no

habi tClclon .. l que puede construi r'!ie pn un predio dope-nd .e-nvto d(' au su-
per"ficl.,. Esta norma se encuentra sealada en las fOrmul,:\$ p.u", e I --
calculo d~ M2 por" predio

Estos Proora.as permitent
a).-Imprimir a la propiedad pr"ivada la modalidad qua dicte el inters

pblic:o con e I fin ele lograr el desarrollo adecuado cfc 1e;,\ ciudad.
b) .-Determinar las r-eser-vas te...... ! tori.ales p a"'a o:>cd.i s1'ace ... lC\~ n" ~ n~',n
dades de la poblacin por medio de s u uso o destino y las e t ~ pa ~
para su desarrollao.
c).-ProtcQcr 105 sitios patrimoniales,historicos y natur"l c s.
d) .-Detener el crecimiento horizontal de la ciudad favoreciendo f~ l _.-

crecimiento .... ertical e.m z one s E-m qUe? l as cond cd cne s Le p.,' rm ih:-n.

el.-ApoYil,.. la rcdlstrlbucj,6n d e Lo s, fOc:rvic:ios p bl i cos y del c qU:Lp.'\ - -

miento.
f).-Oefinir los derecho~ de vid: npce'Cl.r10!i p ",ra 1 ,,' vl.dlid.!l.d~ el t r en ts

parte. los servicios y la infraestructu~a.
-..
PAGINA ZZ
SAVAC
V.I.IOI
VI.-METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION.
-----------------------------------
,
I

,,"STUD I OS DE MERCADO ;

I

Este estudio lo podemo!l clasificar- en dos grandes r-ubr-ce s

- , . ._ ~ _ _ , ......--_ ' " . _ . " 'o ,
.) ,o-Estudio de mercado f~~~~.l:.~-cr.6n...~de i";mueblH9 'u ,.. b.. no~.i
b) ,o-Estudio de mercado Ea,.~:~~~~~_~!! Jjl~~~.qTa~i. {
ESTUDIO DE MERCADO PARA INMUEBLES URBANOS
l)Se inve~tigan los valores comerciales de los terrenos en la zona,

y $e elabora la siguient~ ~bl.it
...u.Q.I,CACI_OW'::-: ~:""'D ESCRJ P.<; I ~-= :..., ~ _SUP~,,!,I C!.~__ E,N. M2 . ... .IIALC 'OR."M2(
2JSe .invcstiga el valor fiscal indiCando el imp orte (S) y la fuente

. de informacin.
3)Par-a el diseo del proyecto el tam.,Jl.o de la poblacin P:) ~el1 s u

ca'ao 'y l . fuente de informacin en r-e Lac f n ,"" ,l e"\ ciudad C) aone ,
4)Evaluaci6n d e p,...oyecto~. de inversi n, di sponibi lilJad de c r-d t.o ..
zonas p~ioritarias y tiempo de oferta g en erado por los promotores

y 105 compradores 1ina)eso
~)Conclu5iones dal perito v a l u a d o r .Rep o r t e final.
Es neeeoae-rc reconocer la existencia de (d).torentcs., .me r c a.d o s . ~u~

influyen en la d etermintllcion d L'l pr- e c o a L que S ~ J.H.tt:~de com p r-a r- o

vender un . Ee r-r-e n e , una con5truc:cin~ un eoru..lomini o , e t c . ,.. t o -s ae

definen por d ifer~ntes motivacionesl
t1E~CADO PE:.COMP.8~7VENTA( E s el r.me-~caaoibi..:to-d~.f.i o1erta.y-'."I'a"-

. . e!!!'~ n. ~~~ 1 ( a ) Se el abora u n av a lo p -'\ra c o n o -
cer el val o r c o me r- c e I rf e I Lnmueb Le par' .." su

venta y/o (b)Se elabora lln avalOof'is c:.\l pa-

ra el lmpLlE'sto sobre ad Qu1. s~cin de Irl n tl( ' bl~
llamado I. S.A.l. y 10 mcneJan 10$ Not ~rlos.
MERCADO .
~~.;...~~f:~E.~D~A~IENlOS' Es ,el ~':~.~_do d e_. ~r~n ~ ~~ : .~~" : ~.~~-!!:.~~:ed.'l{i1_
;:~~~"Efl _ e ~.te cC\s o s e e ~ ab or.C\ un l.~~~ ~? ": I:' r ~\

JustipreCiar , una renta1 D ~ u~do a r~ d lflcu l -
t\d p or-e dctcrm~n ar l as dedu cc Lcn e o q L.IC.' d e be
hacerse a l a rent 3 bruta p~ra qua se co nv ~ e r
ta en renta neta liq uid ~'\~ m u chD~:> v .\ltlcHI(H" c:~ ~~,
para evita r ~ e el trab j o d~ realm ente calcu-
larl a, h~cen s u s e~ti m ac i one s en _lo QU~ va n
desde e l :::' 0 7. h ~s t .." e 1 :::5i~ ~ pos tcor Lor-me n tl'
,
PAGINA 2$

SAVAC
V.I.l0l
aplican tasas de c:apitali=acion que v,an dl::~m

.de el e~O% hasta ellO % con el 11n d~ iqua-
lar el valor de capitalizacin con el veLcr-
1i~:.ico del inmueble.Anter"iul'ment.e hemo-s vis-
to cmo $ 0 ob t t eo en las tac.:as d& productivi-
dad y 105 descuentos.
Conociendo al valor fhlico total del inmut~ble, podemoe estimar 1,,-

renta bruta mensual aplicando cualquiera de las siguientes formulasl
L,!TciE' iI~ r~~:~.-:!:~~~;:~ ~~.~~~f!~la"!'r{

.
----------------------------------
.. -. -,..- ...,- " .. -
~~-.~,...,.....',.
e~-':i:~( l:deducci.ones)l
~'
6
2) Renta mensual ~ Vf / N De dondel
Vf Valor f Le aco del in"'ltt~ble

N 8 Factor de productividad
Analizandor
Mnol.~
~ ~ ..,-",," ~ ~'il-""!iI:'
"C"-1_~ .... ,~'G:.'..: :J
d - deducciones
1 :Ita tasa de inters anual

Con ello podemos elaborar una Tabla "N":
---------------------------------------------------------------------
tipo inters deducciones globales
anual 157- 207- 257- 307- 357- 401.

---------------------------------------------------------------------
57- 204 192 180 168 156 144
5.57- 185.45 174.54 16::;.63 152.73 141.82 130.91
67- 170 160 1~0 140 130 120
n 145.71' 137.14 128.57 120 111.42 102.85
7.57- 136 128 120 112 104 96
87- 127.~O 120 112.~O 105- 97.50 90
97- 113.33 106.67 le.O 9~ - ...
-.J'. "_,,_, 86.67 80
9.57- 107.37 101.05 94.73 89.42 82.11 75.79
107- 102 96 90 84 78, 72
etc.
----------------------------------"----------------------------------
= Vf
,
EJEMPLO: Rm / N Entonces tenemos C= $250"000.000 y N= 90
Rm = $250' 000, 000 I 90 """ $2' 777,777.78 r-en tre bruta menSLIB 1
6
Rm :Ita (VFi,ico x 10~)/12 x (1--0.:"~:-\)
"
SAVAC
V.I.lOl
Rm - ($250'0 00,000 x .10) I (12 x .75)
Rm - $2 "777,777.76 RENTA eRUTA M~ NSUAL.
,MERCA"O"'DE--COMFRAP ARA YI VI E;r.,IDAT d

,," _ . _~ _ . _ - . -_ . ~ . _ - - - _. - - _. - - " . - ---
en su caso
0_ " , " _ . ". - --
(p- r.
q~-~e i".~o;p':~d~~ ..1
. -. - "
. J.nstol\l& 1~}C)J:~90~j.~_y ..). ~ ~ . p r:od u z f; a _be

. [l.!!tl ci.QP-,,'
Se destina arrendamientos o para
vender con algn v alor a qreg~do y
obtener un rendimiento del c~p~tal
invertido en la compra del inmu eble.
~BC~P~!:~N~~~~lP~~~~~~.TALEslE~ un abanico d~ opciones de colo-

c,",c1.6n de c api t. e Le-s c c.,\ p ..\c t.!'s d e p ro _.
ducir benef icios con ~istinta5 ren--
tabilidade s compatibles con condi --
ciones de riesgo.
En cualquiera de los mercados descritos ant eriormente, el factor d~

disponibilidad inmediata o d i1~rida influye ~ensiblemente en lo s --
prec ios por lo s efctos en los b en eficios esperados en la oper. ci6n.
Por todo 10 ant~riormentE' descrito, el "Mtodo de Mercado" 'Se 1 un d ~
menta en el concepto subjeti vo del "valor de cambio", aplica u na com-
paraci6n entre l~ propiedad que so va ~ V,:\lLl':U y .., q UO l l."\ l:> simil.:\r-es
que han sido vendidas en fechas recientes~ Para este mtodo se sigu~
con los siguientes pasos. .
a).-nECOP1LAC10N V ANALlSlS DE DATOS:
La inform~c1bn escancial hemo~ visto qu~ se divido en dos p~rtes
a.l.-Rcop ilacibn de opciones'Oofer ta5.ven'las.

. v~lorp. s "fi sc.;l e s..
invest igaciones directas, rentas y precios reales de v en t ~ .
a~2~-Fuentes de i.nformacin t.:'tlt:' s c orno pp-rid icot> .. p,-tblic,,'\(: i ;me,,i ,.

ave 1LlOS b ..a n ce r- i 0$. inform.:\ c i n d e cor-r-oclor-oe , de v (.m dc.'d cJ r-o c ,
anuncios directas.1nformac10nes catastrales.etc~

b).-SELECCION DE UNIDADES DE COMPA ~ AC ION.
Se toman en cuenta e l e me n t o s de c omparacin <i\ p rl">p i d do'Zt , c OmIJ :
b .l.-Para la tierra el M2 o Mi del trente
b.2.-Para la majara el M2 tral n d o "J> e d e C' di-r i c~'lci(ln e 'S in d u 1J tri i\

le$ o utilizando alguna otra u n i d a d
b~3~-El multiplicador do renta. tot ~l o sea la rel aci n ent r e

la renta bruta y el v~lor
PAGINA 25
SAVAC
SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADOAES.A.C.
V.I.10l
b.4.-Ajustes ra:onables de 105 d~tos ~nteriores b asad09 en el

mercado y se ajustaran ,;\ la. propiedad en l:l.u'~st.in ..
El Mtodo de Mercado puede realizarse m~diante la comparacin di r ect~

de ventas, asl C Q ~O a tro),v s de 1 ..'\ c o mp .u "o;'\(::i. o directo." y f \ c t o ."" t i c~m
po de ventas, siempre estableciendo una comp.lracin con l ..~ s nb~:.t:~ rv.A-
ciones llevadas a cabo en el mercado p~ra tener como resultado, e n
Ambos casos, el valor indicado y llegar finalmente al Valor E$tlmado
EJEMPLO DE UN AVALUOPOR VALORES DE MERCADO. -

.
, ::" . ~' ~- :.. :.; ( __' ::t.v.:> t i ~;- .. :.=,::.. .:.~ . ,<1
6e propone valuar un departamento en condominio tener Que valuar ~in
todo el edific~o.Nece~it.mos conocer el valor por M2 de construccin
en la fecha en que se adquiri e J. dep ~"Vt.:\nl( :.'nto y ob t.ene r- el incJic.a
actual para su valor actualizado:
Datosl Precio de venta en el ~o de 1983 1uo de S3'500,000.00
Terreno. 750 M2 con indiviso de O.l~bb = 117.50 M2
Superficie constru1da de 10~ M2
Valor de la tierra promedio en la zona = 54,000.00 M2
Valor de Mercado de la construcci6n - Inc6gnita X

) . - , ; .'... . ..1: . .> :
Ecuaci6n I (T )( S1"12) .,. (M2 x Vl1c)
53 '500.000 - (117.50 M $4, 000) C10~ M VMc)
$470,000 + 105)( VMe
.VMc ~C S3'~OO,OOO - $470,000 ) I 105 .- .28,857.00 M2

Analizando: a).-5i ge conoce que el valor actualiz~do de construccin
y terreno tiene un promedio de $1'250,000.00 par-e un intftueble 5illli1",,.
por r12.
Entonce~ $1 '250,000 I ($28,857 $4,000)= 38.043643668 1ndice
Por lo tanto: (105m2 le 28,857 + 470, OO() ) le 38.044 == $133'153,429.00
Valor actualizado a la fecha
I .-
- -"- : \ ' .1
. -'-- - .. --
.-.'.;. . :-
.- ..
'{ .. ' ... ..
-
~
'<....;. ' .-
.

. .
, r, ' .. c
.- -
PAGINA !6
SAVAC
Y.I.lOl
YII.-TECNICAS PARA INSPECCIONAR UNA PROPIEDAD
----------------------------------------------
I APLICACION DE TECNICAS ADECUADAS !
En nue!ltros dl .i\ ".:> el hombr-e r-equ a e r-e de -t cn a c ..l 9 y pl"'oeadim ientot'i cAda

vez ms q i l e s . p rC'c i s oti "JI c o n fia b les no 5 0 10 p .., ra !:; t:H"Yi r tle '" ",.1 mi smo
'. i n o tamb in, y fundamentalm ente, para servir. los deln.as

En el ambito d e la e con omt e urb.:\noa .. la valuacibn dr~ un Inml.t[~ble ~ C' ha
convertido en un mecanismo rel evante que permite delimitar y dE"termi-
nar, tanto 1a5 incidencias cuanto 109 c ambios de valor del sue lo y la
edi1icaci6n .. Cont ar con m@todo$ d ~ va)u<" ci n i\.na}itico5 que f "col. c iliten
la aplicacin oh.ieti .....'" d"" }.,,5 diver<:i ..,,," tcnicL\5 en e sta m..l h!r' ia, f.,'S -
de suma importancia conceptual y pr ct.i c.iII. e n el mer-co soci..al d e la --
participacin privada y la ..ceion pblic.a..
Por ello el pap.:ol que debe .Asumir el valuador en lo esenc ial como es
el saber in specc~ onar una propiedad. es de importancia relevante.
Los elementos que cons titu yen un oiI va.lo tiabetTtOs q uo s o n ,
An tec:eden tes

Caracterl ~tica s del Predio
Uso y descripci 6n del I nmuC!'bl e
Ele~ entos de la Construcc10n
Valor Flo:sico
Capital iza cil de Ra n tas
Conclusiones.
En 109 ante c edent es e ~ indispen sable c onocer el Objeto del Avalo,

ya que en e sta e t a pa el va. 1U3 d o r d ebe obten er del cliente la ~ ~ yor
informac in r) U ~ l t) l~ con el ", i r1 d e ll ~!qa~ dL Ir1mlc l l].~ ~ veri1'.l': : ~I- .la.
Estos datos 5e obtien en med i a nt e u n a en cue e t e pr- eq un t adc por r En t l 5

ca r- a e t er i -s l i C.:i. ';;,. E,' ,, po c i a l ..~ 'c' i n ~ lo:, 1 ,,\ e i. o n t : " .: ~" p e e i. .."'I 1 f~~ q ue' tcorlq ,.\ 1 ,,,"
edifieoc i n~bal C!l<:, !;o p n!d ic\lf~ s y e e c r-L 'twr- ..a c ne c ,
TECNICA OEL "E XP RESO" J Desgraciadamen te muc hos va lu adores uti 1 i. :z a n es -

ta "leeni ca" 11 emee e a s! ~ po r-quee p.As~~n pe r- la
obra. ma te r i a d el oi\ v~luo .. co mo \.In E xpf'C" :;u ~'l n
fi jarse en todo lo que la rodaa y sus ma~ ~ r i . -
PAGINA 17
SAVAC
le& de con~truccioll.
Y.I.IOI

Todo 10 dejan al "o jo" y a su buena e iemo e-L a ,
Lu~go ti en en que re gresar porqu e y a no
recuerdan lo que vi eron. Su pr-e t e to
es ~imple, "tienen d ema sii'do t r abajo y no les
alcanza el t i empo " . 5u9 peritajes, si as! se le
pueden llamar,son r eSLHll t"ne$ q u e cl riginitrl qU8
otro valuado,- los v uel va a h acer.
TECN1CA DEL GRADUADO: Aquellos pseudo-v~luadore. que por haber toma-

do un curso sobre la materia,pero c~re~~n de
10$ mAs e l e men t ..\ les c onocim i mtto s t cni c o ~.. ~
"r-ev Iwerr" el Inmueble de q ue se trata )' se --
equivoca" en las arp..",g de ronstru ccion y l rJ'!;,
valores que estiman para el "a v .a l u no co r-r-ew-'
penden a la realidad del mercado Inmobiliar Io
Consecuencia de ello.por no tenar practjc~_--

el cliente tiene Que pag .... r un perito v ",l u a - -
dar por un estud ia que e&t correcto.De p. 9ta
clas9 de v~lu_dores' "graduados" hay muchos e n
el medio.
Lo mi smo podemos decir de v~ri.s empresas --

Que estan eur-q Lendo en t:.' s t a v s p e c i a l i z \ c i n
pero carecen de 10 m "'.i eleml!ntL\l" CDtllO e e e l
contar entre ~u personal a v aluadores con e ~ ~
perlencia y que cuenten con Reoistro.
LA TECNICA DEL PERITO VALUADOR ,
Ahora bien. en ee te capitulo d ebemoe ver lo que un vee-d adoe-o perito

valuador ha,;=e al ll eoar a valuar fi -;:>ic amente un InmucblCI
l.-Reconocer e n un diAmE.'tro de 500 IItt5_ a 1.'1 redond .."\ l., zona e n don de
se ubica el Inmueble. Ve r si e xiten letreros de Renta o Venta d e
inmu ebles. departam~ntos. tiendas, 5ervic io5 en general. etc.
VER la zona en cuanto iI la edificacin d nminL\n tc~. Si ~ t> h..\ bitacio--

nal unifamiliar O plLlrifamiliar. de la. ,~a c la s e, cu nto s ni v f.'h~~.
e xisten en las ed ificacion e s, S 1 hay p~r ques,pl~z~s.ci nes, e t c .
In vestig ar si ha y planes de des arrollo urb ,:mo en ee e zona y , e '. l.? l
es 1 0 que md~. <\fpct.......J- n u e '!:; t r-u ve Lo r- d e ] ., t if.' r r' ..a y / o f:!'di ri l."C"l n
su u so d el suelo,d en sidad e in t e ns i d~ d p p.rm itid ~.
3.-Se fi jara th \c i a dntln q u.]d a la iH:e ra Que f' or-m ..1. e I -f r-err t e pr i.n c,i-
ne en su or-Len t e c o y .:\n ot '-'H'a ~ l 1100l!Jrn d .~~ l ", ~.. c a l l e !] li mitr'"O-
,
fes al p redio,el n o mbre d e la colonia y su COO .1. q o po -s t e L, T O f1 0 p,,1. -

r-e una identificaciOn c omp1E~ t a de u b t c ..a c r n de l pr ed io.
PAGINA 21
-.
SAVAC
11.1.101
4.-5i e xistiera duda razonabl~ en m.teria de la .uperfici~ del terre-

no debido a que la escritura indIca un~ medid~ (o no la indica,se
han dado caso5)Y el propietario otra. Deber mf'~dir e x -teee-n c mon t e el
predio y anotarlo en el ev e L cs , que fu "por m l:~ d i c i b n .
~.-Lo mismo debera hacar en caso de la c on srt r-uc c t n , ya que on nlucho 5

ca.os no SE!' proporcionan los M2 cone t r-u Ldoe , dm;;contn(lo l.:.\ ~ al"l:l';\S
libres tales como pozos de luz, patios, cubos libres,etc .No asi ---
.quello5 que 6e encuentren cubierto5.
6.-En ceeo de condominios, se deber- enc t.a r- lC\s col ind .:\nclc"\s quw ",p.:,,-
ren en las escrituras as! como el indiviuo corre~pondiente.
7.-Hacia el interior del inmueble, se anotarA. eru dl~9Ct""ipc:ibn ..e e- qu t e c
tnica y su u so,.sc' deber t o mo r- en cue-u t,.."\ toos los elf:~mt.~n t u "... quo
conforman los e ceb adoe , ya que stos n09 fijarn' el vC\laF n:~ ~"p~tl~
tivo de la con'Strucci6n. $Q anot~"'d e n qu con !.. Le t.e su cim~_'nt~l.c:ibn
5U e&tructur~, 5U~ muros, su's plafones, sus techos, 1liUG losas,etc.
B.-En el traba.jo de gabinete se vaciar tod-'1 la Lnf cr-m..l .cion d e C,;\nJPO

y " se apl icaran la 9 t. cn ace e . p ..1,re-. lc.\s (h~p,.:'ci.llCic ~rH~5 ~,l v ..' OI'" cor--
re'Bpondiente, y as1 llegoi\r al ve Lor- d el ~\.valo y con c Iwc a co e e ,
TECNICA PARA VALUACIONES INDUSTRIALES,
An cu.'lnrJo o u t e T~rna es thc\te ri .., elipucial de otro cu r-"o"es corrveu t e o t,..~

conocer en tr-minos muy Qener-ales lo que debe de e mplearse al llevdr
a cabo este tipo de avalos.
Generalmente se hacen ~stos avalll.(:)~ p ar..n 1 ..1, r<eexpn ~ si6n de l o s Et>t~\ --,
dos Financleros de las empresas, aqu ellas Que coti:an ~n Bolsa y l~s
Que no 10 hacen, pero por Ley, deben llevar _ cabo un avalo ~nual.
La Comisin Ne c t cne I de V~,lore~:;. perm i te que- cad~ et ce a;:::'O$ ee pr"':H:ti-

que un "Avaluu [la !ie H y en los ..' \o !i int~r-med io$ .... e util i cen ind i c ~.;>
llamados Ln d u e t r-L e Le e , PrOhihe e I e mp Leo dp los i n d i c e "~ q u re pu b La c e
el Banco de n a. co , y a que stos se r-e t ae r-e o a Precios al Con sumidor.
La valuacin de los b oru..' ,"; de e c t.L v o f i j o t i en en corno bolSeo e I t.Ie :"':H""-
rollo de las i g u i e n t e s ~ctividades:
l. -Re visin {h,~ l ~", fi fa ct ur""" s y do c um"ll to<:. q u I" e mpe r- .., " t oo b 1 c.:n l~ ; d ._~ . J
activo fijo, conocer su fecha de 3-dQui. sici n y ~. H "'.;.Ilor' hi .,. l:w i cu
PAGINA Z9

SAVAC
V.I.IOI
::S.-De lo ..... :. ~; import c;"ln t.f:.' " e e ll ev ",.. ..'\ cabo lo,", in5pl~c:c: i6n c)cul ..s r- )" t!' l
lev.nt.miento del inventario del cada uno de los bienes con el 11n
de conocer su mantenimiento,su obsolescencias tcnicas y ec:onmi-
c.s y ~u vida a~ot.da.
4.-0btenci6n de cotizac ion es de 105 equipos y prop ied ~de5 nI.tev.,,'!> p.. r.
"t e n e r el Va lor de Re p o s i c i n Huevo .. d etermi n ando Le o d epre ci a c ion-
es cor-r- e aponc. errt.e s , l o s dere chos aduan.l ee , de importacin" fl llt(~ g
lntalaclones,de diseo, etc . con el f in d~ ll ~gdr al Va lor H~to de -
Reposicin" que es el valor del av.., lo ..
:Ii.-otorgar el CertificC\do de Valore'S indispensable .
Por ltimo"los C\v""tos indu stri",les se iniciaron en rt x a co en l ., ~6 -

c . d a de 105 sesenta, mientraB que en l os Estados Unidos se comen~aron
.. p r a c t i c ,a r hace 9 0 ao s .Nuet>tro s .avalos e e-..'\n ori ent c.'l.dos basi c _'"tc nte
hacia l~ compra-venta y se reali%aban en forma independiente por va-
luadores ind ividual es.
Actualmant~ las emprvsas que a esto se dedican, much.s de el1ds p~r

tenecen a la Aso ci acion Mexicana de Valuadores de Empresas. reQ uieren
de tcnicos especia) i::ados en los campos d e l a ing eni erl a me cn a ce ,
e t c t.r rc a , qu m ce , e t c , ~ ya qwe qen er-e Lmen t.e est';,n c:.rQ.,ni7.C\d ,,\!> t.~ n - -

divisiones tales como industrial, financiera, 5ervicios de actu aliza-

cion. control de 'tcti vos, cat~logo~, lndice~ i~dustri~les.otc.
Los ava)US fndu st,..iAl p ~ s e deben ll cv."r a cabo d e acuerdo .. 1 .." ,=> i ns-
trucciones q ue ap arecen en la Circular 11-6 de la Comi.si n Ne c on o I
de Valores ( Bu r sti les ) y qu e -ru el abor ",d . pa r una Com i S1.on "Tripi\r--
tita formada por la Qropi.a Cc. rn isi6n H..a c f on .... l ue Vu l o r~ :.i . 1,", As o .: i ..' ---
cin M(~ xi c ""fI .." dt~ V a l u ;ui ot"Ps d e Empr e s a s y }.:... So ci p.dad de ArquJ, t. o c t.oc
Valuadorlt"'io, A.Cw
PAGINA JO
SAVAC
Y.I.IOI
YIII.-FACTORES DE DEPRECIACION
-------------------------
.
DE LOS INMUEBLES.
----------------
YIDA AGOTADA,OBSOLESCENCIAS.

I
DEFINICIONES
------------
~~~~~tfse-t~--1&~vi'tqe:"raronatilelilet;}~,f~~e,ipt~
de ' una pro ied:ia -nue vij.f O!' .:ge :~en i" x ~, .;,!n"c_ .~
r'Otne 0 :_ .o ,!,.a n o '. en _$n5Iae'i&~ llj.o... Etl _~A~5Qi\!te I
a on$ole~ce~c1a -1unct~4~~ ;ec~.bm~c. ~ ~r.,--
..d-.!.!.g~~ "'10r~~~.!_~,.( -
35 a05,50 aos, 70 .os, 75 aos para inmuebles.
7 ~os.l0 aos,15 aos, 2' aos, 30 aos, ctc.

para bienes muebles y/o maquindria y equipos.etc
IiIDATOTAL Es el nme ro d e aos parol. pl"'"opiedades cuya vid ..a -

ha e xpirado desde la fecha de construCC1.n (1 ." d -
quisi.cin. hc-s t,c la "fC'(~h<.\ dec Ler-..,a como ::tn t:l p v-'-
rante.En inmuebles es la vida e :tpirada o edad --
cronol6gica m\s 1.J. vid ..\ r-emerren t .e,
L.. s vidas t.ilc <::1 de los bienes no p ueden aplica,.se .a. tod ..s lils indu t>-
~rias ni a todo ti~o de inmuebles, ~e mUe~tran que ellas no son def1-
nitiva5 y deben considerarse como un promedio ra~onable y normal.
Es un proce~o continuo que tiene lugar en toda

propil:?dad fisica C0/110 p t']rdida tcnica y d e "' l o r ..
que puede debe e-e e a la fluctuacin de pe-e c o -s e n
comparac:16" d e una p l"' l .l p J. ~d.a.d nI.. It .~v a ~ como n :. . . u I t ....-

do dEOl de t e e-Lor-o , modificaci n o o di s.e o .. f' ,11 La
de uso, di$minuc:in d p s u utll~d nd o por t~ d . -,jR
pETERIOR :FiIl:oi ~s .1.." fp1ir.a ':i.ftf" ~? ~V~ ~~.Ee!~ ':!'da,'dtfl'; :dp~j"gll.;;J~rdf-,!;f

lrit.egrac10n .. . Uit_c;...:y'._l_~ . ~i.n 1'.l u6:c'Q.C;i ~ ..c:l ;i. 'a_\pl.i~ca f '-
PEPREC 1ACION TEOR 1 cA fEs~ i"~~v.i\.liu:-~.A.t1.1 11 ;:wr,:r ~~til a si
t:e6r~ cas ' '~:~ ~~~~.~~.m 1:odo -d'O.lhipr:~~i A~.i_~~ ~ ~lr
!l-eal~ sin el el<~l1\fm f i '!:i ico d(~ la propil?d ..\ d
SAVAC
Y.1.101
DEPREC!ACION OBSERVAOA : E s 1 .1 pC-rdi d.3 c sti m.:.\ d a e n l i\ i n~ pec ci n (h.l-

ca y j u i c i o pers onal de las c ond ic ion es compa r d d~
con una prop i eod i' d n u ev a .
La d epreciaciOn co mo S e' con sid era n or- me Lmen-t e por U' 1 vo.\lll ad CJr ~ e-t~ me-
dida a tra vs de 1.. inspecci n fh oi c.;\ p e r- o on ..a I y l ~ o b we r-ve c n th.~ l
inmueble ..
La. vid .. til to t .."l.1 s.e bl\s..... en ca l i 1' i c"' r: i o n e ~ de dur,),b ilidad de li\ _
propiedad debido ~ su ~ acabados y b a sadas en juicio s de propiedades
similAres.
LA VIDA AGOTADA . Pued e ser o no eq uiva l e n t e .- 1 ..\ {,!d<i\d --.ctll<.\l .. Un ..,

propiedad puede tener 30 a Fi o !!i d e edCld crono l q l r: .I.
. y tener real ment e 15 aos d eb i do A su m a nt~n imlen
to o porque aca ba de s e r rem od c l ~da. La vi d a ut11
remanente pued e s e r d~ X .os y~ q ue no ha ~ g o ta
do el difere ncI al de sus aos . SI e5 con un a v ida
total de 7 0 a os , no necesariamQ nte BU v i d a r erm a
nente sera d e 40 .., ros, si n o q \.l i z ..'" s d e ~5 a ,i o 5 .
DEPRECIACION HATE"ATICA DE LA VIDA AGOTADA

Para valuac i n in mo bi lia r io.\ 9 E.'ner",l mt:!'nte u til iz C\mo s 1 .., <;;tgu irn t eo ex -
pres in m ~ te m ti c~ .

FEd - tl.l00 YUtl + 1.900. VUrlJ
-----------------------------
YUt
De donde:
FEd ~Factor de ed ad o vida agotad a o de depre ci a c in

VUt Vi d a 1.i1 t.o t\l
VUr "'" Vida ti l r-emenert t.e

J EMPLO: Un ed i f~c10 c on s truid u ~n 7~ 0 M2
VUt '" 7 0 aos
Eda d - 2 5 a os
VUr o::: 4 5 aos
FEd ~ . 10 0 x 70 + .90 0 x 4 5 = Q.678571 4 486 Fac tor de de p r~c ~ ~ ~ i 6 n .
-----------------------

"

." .. ..,' ... _. - ....
I --~-
" .
SAVAC

Y.I.101
Por 10 tanto en este ejemplo,
AREA M2 VALOR M2 V.R.N. VALOR V.R.N. FACTOR VALOR V.N.R.
7:lO 51'300,000 $975'000,000 0.68 $663'000,000
V.U.R. 111 D.A. (21 D.ACUM. (3)VALOR PARCIAL M2
45 $14'733,333 5312'000,000 $884,000.00
(2)La Depreciacin Ac:umul.:\da eo; el r e'E>ultL\do de restar el ",.10'- noto

de repos~cl6n al ".10'" de raposicion nuevo.
(3)El Valor M2 es el resultado de dividir el valor neto

P~rcial .por
de reposicin entre 105 M~ constn.. lido'.li. Ge obt:i.t.. ne como n'!'.iuJ.t.1I,do
de aplicar el factor de vi.da a;otada. de la edificac:icn al v,a10r
de reposicin nupvo.
IX.-AYALUO BANCARIO DE ACUERDO A LA CIRCULAR 1104 DE LA e.N.B

--._-------------------------- ._--------------
SE ANEXA.

X.-E TIC A PRO F E S ION A L
--------------------- -
,
PRINCIPIOS I,
Etica es la parte de la 1i105011.;\ que t r c1.ta de 1.1 n\or.:'ll. asi pU E1 ~1'
la tica profe~ional es el de sempeo d e la acti vidad profesional sin
apart~rse de 1.5 normas morales. Y normas morales son aquellas cuyo
ejercicio ' preserva de malicia l~s acc~ones hu manas.
En todas las . p r o f e s i o n e s e;.cisten diversos codigo!i de ttc. pro f f.> ~" i. o

ne t , e sos c d ig o s n o ~;on o t r-e cosa que la c n u mc r &\ ci b n y t!nun ci .HI() de
una serie de acdtos cu ya eJecuc~6u qu ed .., protubida po r 1 ..' 5 n o e-ma n mo-
rales. En todos los 6n1e.'n (:1'5 pro f p- sional E;' ~ e x a e t .e e I COdlQO ere E t.ica
Profesional.
En toda pr-o f e s Lo n pu pd(~n e . i s t i r u n sirHl ll l~r() dE~ f O:\lt ",~ Y d p.t.:ll Lnt. d e
1 a m ~; di ve r -ue ca t .oq or- Lc , qu .~ no c ~ p O:''> J. b l~ h .rco r-I ;.\ 5 C..lbcr e n un
r-L q a do y (} SL1 .H ,t ~"J c u a q o -s Ln o q u e qUVd ""' fl b .x o 1 ..\ v Hp.l ancia uo
nuestr~ pr op~a con c~~n c: ~ a .
Toda i n f r ac c i n a
1..\ ti e ..e pr o 'ff:'!' ~iof1", l t r ..... o c o mo c.cn e.e cwon c a a .. t...cr-o e
o temprano, una p e na o \..tn ca stigo, pero l a pena m it -~. ",nl<;u"Q .." , 1.:\ pe n~'
inmediata e in ..-p\azabl e, es el conc t an t e r-epr-octte de nUl!!stra ccm c a en-r
cia.

SAVAC
V.1.101
Debemo!$ ha c er un " es f u e r z o para de purar al maxinlO n u cstr... con d u c-

t. ye v itar q ue 1 . aplic ac~6n e e cue t .a d r nu o -s t r -oe c di() o~ ... no":l p("!rmi-
toan com eter infinidad de falt l!ll5 no c a t a l o g a d a s que m;ncharl i:\1l nUl-.'':.. t r o
trabajo frente a nosotros m~ smos.
El e.i er-c f c o de 1", prof esin cr en t e-o dol m~"\rco d e la ms pura

t.t c .."
nos debera -s lu '" v i r d e gu i a. p~r a d ar ~n just icia, 1 [1 que. nue str o s

semej antes l e s corresponde.
RESPONSABILIDADES DE UN PERITO VALUADOR.
1.-Ser 'obJeti vo y competitivo en 9U trabajo profesionAl
2.-5u principal obliga cin y re spo r, ~.abl1id i\d 9S con el cl iantp.=
2.1.-Su~ trabajos deben ser con1idenciales y competentes

2.2.-Su trabajO debe ser verl~ sin Talsedades
2.3.-No debe servir a dos clientes sobre un mi~mo trAbajo
2.4.-Nunca debe variar sus resultados numricos finales a
conveniencla dol cliente
2.S~-Debera e n todo momon t.o , proteger l a r-epu-te c . n do o t r-c c
peritos "valu",dores, cuando ee trate de un mismo c f . eo t e ,
3.-0ebo visitar fl sic~mente el lug~r del trabajo enc.omend.do

4.-0ebe in ve $tigar, an~lizar y obtener los valores adocuados

~.-Al contratar un trabajo por porcentaje, debe de cuidar que el l o
no afecte s u r e su ltado final, y ~ que a l estar prejuiclado. ~ 1
eve f o ~i ~ t~ mOthfi c ..-. ~l r-e..u u Lt.edo 1' 1 n ..\ 1, n o es v ~lido.No es t a co ,
b.-Nunca deb er -t'evo e-e c er r- a terCer\9 per- conee, modifi r:i'\n d o !'.us ,," va l as
con este 1in, suprimiendo datos, falseando testificaciones.etc.
Esto no e s Qtico ni es profesional y 5 e expone a una d enunc1a y a
la cancelaci6n d e s u Registro.
7.~Cuando una empresa v aluatoria asiste a un valuador en un trabajo

y l . fir ma regi strad . es de la empres., el valuador que elabor
el dictamen valtl..e t or-a c , DEBE fi rm..a r- junto con 1..'1. firma r-eq . .... l r a d ",
8~-Un Perito Valuador debe rpQirs~ 5iempre con Etica Profesional.
BIBLIOGRAFIA
l)Aker ~ on B . C . : C a p i t a l i :~ t i a n
--------
The or y and The chniqun ~~ A~S.A
2)AI ~ ;,;~ nder H.:M e a suri ng De p roc1~tion in the Mar k ~ t . A . S . A
3 ) Al i c o J .:The Apprcsal 01 Maclllnar. y a nd Eq ui p me nt .A.S .. A.
4)Babco c "~ H.I Ap prai s al Pr-c c e dur ee en d Prl nc~pl e s.A. S.A
5)Com i 'Sl n d e!' A vul (,o ~.. d e lfi e n H ~-. N .:t c i on a l c '!i ,.I'I.:.\ nu.:\l do V..a f u ..' c i n.
b)Comi s i n Na c a.on .., 1 lt..u H::..u i a.C irc lt l .l. n~ s 1 103 y 1 10'1 .
7)Comisi n l-l..x cL o n e I d1:!' V.:l loro s . Ci r'cu l C\ t' 11 -6 y [I-1 0 .
PAGINA 34
SAVAC
Y.I.IOI
B)Horst ":arl Oobner E. et, .. Valuacin d(-~ F'n-d iotl U,,b ..-ulO'lio . M xico 19l13.
9)In 5t,ituto Me xicano de Vd l u a c ioll .SE,' nli n.:\r 10s d e 19 70. Mll i co 19'10.
10)Rottman S.rThe e ducation, tr.aining \nd e :<pel"'ience needed w hon
you receive ~n ass ignment for an Appraisal.A .S.A
SOCIEDAD DE AROUITECTOS VALUADORES,A.C.
ARO. LUIS MEZA ACHIRICA

PRESIDENTE DEL CONSEJO
DI RECTIVO NACI ONAL. ARO.EDUARDO DEL PORTILLO B.
VICEPRES I DENTE OE SUPERAC I GN
PROFESIONAL
PAGINA 35
SECRETARIA DE HACIENDA Y CREDITO rUBI.ICO
COMISION NACIONAL BANCARIA

"'UICO. D.f.
J' de m~r%D de 1991
'.
CIRCULAR Nm. 2203

ASuwto' Dispo.JcJon.. d. carlicter v"necal
para l. LocmuJaci6n de aval oa y
. r eg e t r o de perito. v.lu.dore

A LAS ZNSrITOCOHES D~ CUDtro
'or dio de nlJ tre Clrculer 1018 de t.cha 2 de e.yo de 198'~ dloran "
conOCer l.. regla. y di.po.Jelon.. del Bnco ~'.ico d.
y d. ..te Co=i.i 6n,
re.pectivament., l que habrjn de ajuatar InstiCucion en l. formulacin
d. avalo..

Al r ~cto, con el prop6~Jto d. que el Organismo ectualJce la no~.tiv ld.d
d. ' carlicter adj\ll.Lnlatratlvo que l . compete, se ha consi.d.r.do la c onvonifln cje de
introducJr l adecuaciones que en l circunstancia. &meriee dJcha reglamenc4cJOn

Se ite, en coneuencl., 1.. pr.~.nte circul.r, qu. sustituye. 1 .. n:l.el'o
101' cle ..d n ant.c.d.nt ~
por el Sanco de N'Klco y l..

Con el lin d. con rvar int.grada. en un .010 documanto la. regla. dic~ada.
di.poaicione. de eat. Comiain que le. 8 0n
conco~it.nte., .e tl'~acr~n en primer Jugar l del In.tituto Central, la. cuaJ
comunic in_titucion.s mediente .1 t'lex-cir~ul.~ Nm. J3/~B de .t.~hd ~J
d rzo de 19"~
ItEOLAS A l.AS OUE HABRAN DE SUJETARSS ESAS INSTITUCIONES

EN LA I'ORlfUl"ACION DE AVAL.UOS
-De conlonddad con lo di.pue.to .n l. wy R.glamentarl. del Servicio Pblico

de Bance y Cr'dito, ..... ln_citueJon pueden encarger.e d. hacer avalos,
que. eendr4n la lIIiema fuerza probatoria que l ley ell a.'gn.an a lo. hecho. por
corredor pblico o perito. Por cons iguient., dich o. av.lce b4nc4rioa d~cen
formular.. con .6tod08 y criterio. a d e cuados y unitormea, que perMItan
determin.. r d. l ejor lII.ner.. po.lble .1 valor d. lo. b iene. valuado
Aet.1amo, corre.ponde que 1 ... prop i inscituciono r.apon8.biJicen F or J.

precl.1tm de loa .valo" que I0l"11I1d.n 111. per.on a eu rvicio qu .. Jo.
pr.ct.quen~

Por otra parte, reaulc. convenientB .provechar l. c~p.rl.nc1a de la Com.16n

Nacional Bancar1. y d. Seguros re.pecto de lo. requJ.aJ.to. que deb.n lJenar
__ ------------:;~a. per.on que practiquen c.le. avalo., l. do cumentacin inforn.~j6n que
debo r.c.b4r para et'ectuar la ",_Juaci6n, 10. daco" t'cnicos que los ev.. lljOlJ
-..

l.
deben contener, 1 como en otroA pactos del .ervicl0 bancario ant

. .nc.lan.do.
Atento .. lo anterJor, ta a .."C'o de Ifi.co. habIendo rec1bJdo la opinJn

levorable de l. Secrecacla de Hacienda T Cc.dico Pblico y d. Ja C01IIj,in
cional BancaeJa 7 de S ~guro., 8.pide l Regla. alguien t ,
J. JlErODOS DE VALUACION .
~n 108 avalos que es instituciones practique", los mIcados que ut Jlice"

d.berAn ajuscar.. .. l.. tcnic.. que, en J. pr~ccic., consideren
acepeabl ll!'n maceria d. valuaci6n. El velor d. los b j~n . . . . valuar deber"
determ i.nar con independencie d. loa t Ln p.re los cual requi.era el
avalo. ,
;
U COMi.in Nacionel Sa"cari. y de Seguro. poded. ordenar el eltlpJ eo d. un -.:

ritodo de valuacin especIfico cu.ndo .1 qUtl' $ . hay. us.do no ofr.zca, a ,
juicio d. l. propia comisin, un conveni.nte grado de confiabilJ.dad. l'Ambiln "
d.ber~ proporcionarae .. dicha Comisin la informacin adicional que solicite _ 1
en relaci6n c on alpun .valuo .n p.rticul.r.
1. VALUADORES.
'ara practicar avaloa , instltucion.s deber.n contr.tar Jos .ervicios d

persona, que, por sati.facer lo. requisitos que la Comisi6n Hacional Banc.r~a
y de Seguros ~ale al etecto, encuentre" in.critas en dicha Comi.~".
J . RESPONSABILIDAD DE LAS INSTITUCIONES .

esas 1nstituciones ser"" r.spon ble. d. l. precisi6n de los av.lo, que i,
practiquen l.s persona. a su rvicio, y d. que lo~ .. i ... oa s. formulen " ~
ejust.ndo l pr ent R.gl.s i d ..... disposiciones .plicabl.s.
l. COMIsIONES.
El tIporte d. l comisiones que podr.ln cobrar por 1. formulacin de avalos, -1

.e dtl't.rminard lbrtl'ment. por cad. una d institucione
: I
5. DISPOSICIONES DE LA COnlsloH NACIONAL BANCARIA r DE S~OROS.

,,
Esas instituci ones de ber4n SUJetarse, ademd . . . la. di.posiciones de c.ar4cter ... ~
general de la COMisi6n N.aciondl Sancaria y de Seguros .obre l. documentacin
e informacin que deba recabdr p.r. 1.1 formul.ci n de lo. avalos; 104 ,
I
datos tl enico s que dicha documentaci n e informacin, .s1 c omo lo. a valos ,
mismos, deben contener, y los d.tfJAs requi.s itoB que deben cumpl,ir.s8 en la .. '
valua ci6n.
6. DISPOSICIONES TRANSITORIAS.
6.J So considQra que las per.onas que a la fe cha del presente Telex-C ircular
Be encuentrJn i n s c r i t ~ s en la Comisin Nacional Sancaria y de Seg'~r03 p4ra ',, '
realizar ava l o. bancAri os, cumplen con los requisit os. que .e rp.! j.erfl 81
__-------- ,punto 2 anter lcr, en tanto la propia Com~Bin no cancele dichA in s cripc i6n .
" ' .-
J.
1.2 ~n t .. nto la Co,d.J6n Hacional Sanc..rJ.. y de Seguro. no expida l

dJ..poaicion" qlle .e re/Jere 'e l punto 5 .. nterJor, continuar'n vig.nt la

circular... 526, 67J, 76. Y "3 de la propia Coml.i6n.-
Al ra.pacto, con fundamento en l. S"gunda y Quinta de 111.. Regl transcrit ,

t. Comi.in ha determinado que p.r. la el.bor.ci6n d. d1cho. avalo.,
Znat1tucionQ. deb.r4n aju.t.r J J9u111nte.1

D 'X S P O S X e X O 1/ E S
PIl.IItERA.~ 'Lo. ') ~vall1oir , ~ ~._ ~ ~~.bor.n ., l". -. :Zn_tl~ue:ione. ;:d.--":Crl.d~Q,: '"deber " ,,'
: :::~rii.!:!,...._fl ' rm.t~
dnico J.!!:~_ :! p r C!b a d o , PfJr :' , t. , ' org~-!,-:~..:;.ur" ,~:. c.d.
, ~.pecJ.1J.dad .. eont.lI.&ell,do J,odoa ': 10. " .1e",_nto...,9u.,"."'. ~ l o a ,!'ti.tIIO;' ," "Jnd.tcue n , / 4I un
, CU4Inda na .... c_on.i.9n~ __ .n , , .iit."'-~?! ~P~~-i~lo f~!'f~~' COlft!~t~" ,0 4;' ._~11 lc.u an
, e- .oda ' .o _en p.,rte. ,dicho .LO~.to~{J~.~ ~,-ue ' d~_~r~n ,:u.~nl.~r . ..... _"-'14~y.. ~..::~ra.n ..~urrido.
f~ ..dI..~" . ?_~~':-:."'~.~~...~ .~~ . ~!..c.!'.!.~~.. ,'~~ ... . ~~~~ .~_~'!'J_~.!.!...:

~ , " rodoa .r:""JOJf7~'~.!~Id~i rd.;~e~.,~.~::~oiit '.ii"~ . :1a.1 ': ~Jr!1fiii-I."'~.(1 ice . l. :
SEGUNDA . -
~n.!}!~1.6n- -: de:,'cr=mto,~ ,: .J~i!- '. l. ': Il~. ~lf_.l ~; D,!l.li~~o...t~it~rlo, ~,: ~.4eJ '
,~ c:lon.5~o .utor~"Ui1o egr !.~~__' " Gj.9!!~:.ear<l:.,: ,~aJ:~ ..t.C'_t~~., _ ' . ~!\:7d.l ' c!.~9,~,'
'g u. de$8lJtpelJa 7 cla"e Jgn.d 1. ,1fJl.IIIOJ~~Q eend~' ,' " " , '. .~l t o que t
, f~j.C.tJ9u. ' el ' . "a iOQ;,';;~'~ ,!,y~o. '4iio"' r~1 ~ t vo._~ ._ .u;:regJatro t vJg_,; :::.&Q '.-:.J -~ propio "
; ~~rg~~ ..~~ .!..I '.~!!f.i:f~~ ,14:iI_)Co~~~ .~~J . .
, .- TERCERA,:- EII ~O~ ...~ ~~l.o.. . .~_ .
. oJ.4c.J,t.l ; ~ ..d.~,cri,~1,6n y..
h--.:,' .
co.?~ur. _ e~. ~j'.d~T~~~...!!"OE.<~.-q. Id
UbJc.c~_,:, . ~r.c:[ ' deJ:,,~1.!n.., !, .J uadcf, l!!lY.~~ ~d! ,?~enta
'predi.l jen su co, 'f.f!~~f!, ~~! ~"~()1.'~~ ~ .. ri.o. Y .~. _,~!~!_!~~.~.':P.~~f_q~~~
COAATA.-
"...
rodoa ' lo .".J60. " dl!berAn
.. . '. ' . . ' . . '. ''''. ----,.. ,
-; -- '_.
conten.r ~~".J, . . yalar :. ~.LI. .~ co
y
' . - . ... ,..~ ~.,
d.
"
~t~.li,~.cj~~~ i1o.~ui:!~_~~!~~,~~'.J~'!_r!.m.8ne"r~;~-: ~~-;-.u eudJ"f, ' _'~~7~!~~'d,r:!~-'L _ l .
I_on. , en . el qu,. ....$,e.,...c:"0.n s}c!",!~~ rln. . ~er,,!~:l~_,!~.~etri.:o ' e~n .1~ :-.~!'! .:,,,.~~J.~}_.,r:.que I
~.~.!}~y.n .. ~_ .p~.dan ~nIJ\I~r . ~~f'_~'?!' _ i'T--$n~Ljc_.,e.ik.iiHit;t'~~~;,:r~"e.n,a!ldo!
~~ J..t!do. ~ o .,~!l!,:,!:,II;.. u). u ~"~. _d. _,.Ja:::y~lv.ci6n.1 .
L. valu.ci6n de tod s..c.J ,. ,. . de (i".rreo'~1 d.b.!~ con'~9~!!,r!:', . , ~.9Iln

QUINTA.. -
corresponda, lo. siguientes dato., [Ubic4Ici6nt lopogr.I~' fFJJrf..~d....~.,..Jool-, " ,u!l!J..sj
~a~".~~_r.!.tJe~~.~ '~ ~p~ho~.~~E.'-.'1 ~.ii.lon~.!:-iL~a;'-~!~~~~~~ e!6;.~::~!P'~-~_~~lot
,d..n..~~~.d'. ~ r~~ ~.- pObl.ei6nl/ f!l!~~~~~d.~lj.:;.}!.,:;, " c.on. t ~~.t:.,t..~rf p.,r:vJ.~/J>.~ " .l;Jn~~~~a~ . ,
~.L..",:~~.~~'!.~..-of~:=f~:.l.~n.i!~: ~ ' 9,U! ~!fn:-...uj~e.:~o!:I y r3!!:.2~5'1!ill~,r!:~, -
,
, ssxrx, En . eJ co d. ~.rr!,"rioa~'1Jrbanf' ,. l''"':i'ifl i:'''?''='unl ear l o .de l "l ot.e . t1po'
t.C?~!r ' ~.n . cue~t.~ .l prog'iaa 6 P"1.~h _ _parf:1.!~~. , d.''!Tr.rjno~~~,,!,9.: .~e_ . l a ~
,d e b e r .
:Joc.Jid4dlo .~ aliCc...." en .u e o, con JO, .etore. dI! -pr.e1uo o... ~ t~go que l~
_ _ _ . _ _ 4" P'- ' ", , _ ,. ...
corre.pondan
, ,. .. . - --_da
.'.. ... .. _... con
. -cuerdo . . .., , _. _._-
,108 C'r~.~.l'~~. , llf"~ !.<?~nd.~~.'~ ~'
Oo .
f.
,
ocrAVA.- Para la valuaeJn d. !.dll~c.~i~ deber4n preci.ar t.nto.~jjpoJ I ,
.
'.~~ trvcc16 ' cu .n t o pu.d.n d.t.r~in.r, acorda .. 8U uao, ;celidad d cripcOi 7 -.
_.::1" _~ .J .at.nto-.- ~ ti.
- c~n.,:'l6 .Jque ... indicar'n en torma pOrtlleno-ri. y
completa, . /J.lAndo" par. cada --"Upo--'un ".lor--"-d. - -r po i i c .i6n nuevil .z que' - " J'
de
d.dur;1!,i1~: -1_os ~d.m.rJ t 0-1_'l!'.!- procedan , por "i .-, -;e .,!.<!.~.!!~_hdo d. criij!i.r~.c:j6n/
' d. r l c J . ttCJ j "- ' d. proy.cto, . de -:eo,,-str'Ucci6n ': 'o :. d . runcionalidadl rod aquella.
~.~tmet<t~~.~. ~~P~_..J!~ :.~". 1 ...."tC?~_~~corjo. --A ve LOrrHn parta integr,d del
tn-uebl., deberjn con.~d.r.r~. con su valor unitario corrpondiente, .enal.ndo .1
y.lor de reempla%o .sl como .u t.ctor de d.preci.cin. ,
--.. ,
....<:'~ En'J o~ ..... llos de .irueu.ble~ sujetos .1 rEgbteli-tli.::eIti~jed.d -.t 'codoidnll, .1 : .

;:.iJ~;'f det local , dep"rta:mento o dup.cho d;'' &-;~determr;;r-''''' '- LUf)~1 6'!.-'.~'!.~lj .. J en
f~. ~~~'7. ..~"' "' ~o~"!.e..~P.'!.'!.t!." . ,~on re-r:~_'!..l~~~.. :~l ' ~~.l '?~, : t.:.o:t . l :~el t'erren?,f~ ~~~_~.I .,
~."" _~ . _#.n.t.l.!~~_!:'~! .i ~!n;. ,:a.l ~ .d"jil . _~~.~ ~,j.~.i.o ~ . .,:,~lu.das en torma. spparad. y :"!
detaJladamente, 1 como el Y.I~~~..~Jj.~~~.~ . pr~vat~~iP~:~~t!~~~!~~~~~~~~/ u
en ." ca.o.

')
IIOVENA.- 'ar. determinar .1 1-V.J~?.~~~.~ ;P,~.~~1}.i":c!'~~i/ de un inmueble, deber4n
consider.ese los siguiente.s .lementos: ,~!.n t.a. reall o en su d efecto, ,.enta pt ima o '-1
r;.;i. ~t.im.ld'-' indicando el ece.ive por .1 9ue ole fijan e.e., dos ltilZlu, debiendo !
..
d e e ;~i ~ . r5 ~ r~i:t :.: ~torm..:.: ~nJ t'. ri J --L:..'p."~."::c.d. _. t i po .-:d;, :
.'c o;u it rc c i 6n., .prerjlado( .'
'~~t~~.'. ~ l::-v~~i~.~ ~;bteu~. toj" .,..-'rVlCO. y "'dej,,4a :-g to . !.ner.le .f~i!.ebid.,"nt" : .
, ~l!.~.:..!!~~~~.! . g.a ; t ' ~d., ..E~pi Ul l ~~c:.''~ni ~ultd.t!. en'- Edad, .: "da pro~~.~l .. u.ol . : ~
~~,!,,? .~.~:~o!!.!r-,,_~~~ , , ,~.tJ~f.e~~i, en ' la .~~l ur:j,n ~~.qu~teetnic., constru~;J.".." .. 1
t.rf'!~_!:.ac;.t~~~~;~,,!,a !..!. ~lcacj6.!!.. 1",.~ ;~~~ 1
:.I
-- -}
,'TJi7i~.7Yii !J.u--' iri"ai~-' comprender;An . el ; v.lor-.L.l..~jo )1.-1

DECZ,IfA.. .: Los <lval&)os d. N _
r~j),g .:.~1i~J7,cS~Jii. ~7 ~.~,E!~J"~.!.~4 ~'f:!~~ . . ' J de!flh ' e~le::.:!!t..~! . ..~~~o!!-,!ra do. .1 :- ,
'1'lIIuebl. de manen p.rm.nent.e . ~S.dee.r"'in~,!! ,e l :.. ,v ~!,!..:~e..;-~!P~~NJ.ci{:lI). _n l:J!' YtIr .1 que : .
le aplj.ca:rA en su cuo, fl!..@!.~""."ij.;;J,~~~.ll t rq ue corrpsponde por &dad, est.ado
d . conservacin. :~.~e;,JtIlien.!~.,,.. , !i~e~~ ind~!.c..r~ia,.,~~~ " aparic ~~n... de ,It;ue!' vo:" Y . m.j ,o~e. "~'1
.,de10. a fn de obit . n e r .1 valor neto ' d. repo.~c~6nll. vida !luJ . remanene./,;-I ,
, ._ . ."N _ " .. , ... _ . _ _ . . _ .. ,
!!.~';;.~jiic,r~n""'~ti'al ".'7~!~" ;:N,!.l,t:I'.i;~~.de~~~.piuJ.iuci.~ . ~.: 't i.llid.ao en ' un . . I,n41j'~.i. ..~. dt' :'"

~~~~~~~!.l~~de ~. ndustria en su conjunto. .
Para .fect~s d.
valuacin nicamente de maquinaria y equipo, no .erA [l
necesario determinar .1 valor tlsico del terreno y de conseruccione.s, ni el valor
d. capitaliz.cin.
-,
DECllfA, PltI"EAA .- ,.,.. 10.s

fi!:iia9;:t"Tr;;'7arl'o;t
independi!!.!!.t.emente d. la
:]
iax"tiqaci6n de mec,ada. en le que se con.iderar~n las condiciones lisicas. eaneo
del terreno ~omo d. las c onstrucciones ir.stalaci cnes p"or~a., deeerminar~ el
:Jii~lc.- d ' Nrftdituabilldedl 't oman do en cuenta, se gur. corre s p onda, el c oe f ic i en t e de _
:.l
-.
t. d~io 0- b~-enNi~J:.,.=V~'!'!.-.!E!.uan y un .pr ,?!!.edi ,o '- .~ '-1 -- rendJliento . de '. jas- :t1 er:~.1'
dedi cadas las erploea=icnes tlp~eaB de la r 09i6n, q ue o f r e z c a n las mi s /lIa . ' 1
caracterlstica. de la. que s on motivo del a v.l uo, t undamen~a ~do ~los_resultados.d. -l
dicho.s exa menes.
DECIlfA SEGUNDA.- L os :aval dos , q u a 'l lnstit.uciones de Crldito pract ique;;

' . obr e Jnmuebles de BU propJedad-o dela:~N~ocl.dad&s inmobiliari , no ineluirdn .l!
- -':-::;-',
" " " " , " .. ,-
.. .

J.
r" - . ' , .- .
Jor d. puerta. p.ra b6ved.8 de ".lor , e.j d gur1dlld 111 moaerlldor ,.
[~vJJ , 1 clrcuJ.to. ~ e .rrado .da tehviaJ.n i .-. nun c i o s .. .1nllcahclon p.r. ".I.911I1nc1. e .
i~.qu:'lJ. fU.- ....n", p~opi .. d.. l.~
. ..,... . l'~
. . .. actividad.a . oper.t.iv
-.
DEel~A TERCEAA .- A i.. v. J ~_o ~_._;f.be_~__" .colltp'.~.r planoa . . ..o ..

dabldllmenta acotado.. o
1011
11 ...cal., ;7
. . ". .. '
-' ~ " ~ - ~ -' ._ -_ '
totograll.. J.nter.J.or y lI'xtarJ.or
part mjs represenc.ativ.8 dal inmuabh.
'ara J. prctlclI
DECllfA. OU1)I1'A .- d. 1011 avalo. 11 qua refieran e
Di.po.ieian.... l!. -)li!~~*-~~~';;u{~ deCr'dito ,"i Jl :J:z. r ' --i o. '.... rv'Ici p. ,:,'d~':perito.
~t~~~~_!~.~; -,~~!.~?~~.!~~_~;'-a:~.9.~~~~~!,-._-- ~':I . ~. _ c.~~~_J6n_ . ,!~~!-~n.l BI"-'IC.~~.~l
regi.tro ae .o t or gar 4 discrecionalmente por el organlamo~ .. aolicitud
El
prea. de lnatituci6n de Cr'djto~ auacrica por .1 Delegado Fiduciario o
funcionario autorizado por la Inat itucJ6n para e et.cto~ con "ncin del c"rgo
que de50mpe~a y clave - a.ignada al .i ~ao~ a la que deber4n ac~p"~"r.e lo.
aiguiente. documentoa alnimoa:
a,
Comprobaci6n d. nacionalidad ,'",xicana o en su ca.o~ de autorizo.ci6n
otorgada a peraona liaica de n.cionalidad extranjera por Dependencia oficial
comp.t.nte~ para ejercer la actividad en territorio nacionalr

b) rltulo o C~dula Prole.ional oxpedida en l . Repdb11ca Xox1can. de

carrera (a) que tetllgaCnJ afinidad con la valuac.i6n gn la(.) pecial iJad (e~j
.oJ.l.c.i c;'d. Ca),
el CUrriculum vitae;
d) ConataneJa emitida por colegio de prolealoniata. de carrera(.) . linces) "

J ctividad v.lu.toria en Ja(a) especi.Ud.d(ea) .olicit.d.(a)~ que acredite su
calidad de miembro activo~ expedida cuando menos dentro d. loa tres me
nteriore. . . l . pre.entacin de l. aolicitud, j COI7tO de a"oeJacin o inatituto
que . tengan por finalidad el tomento y de.arrollo de la actividad valuatoria en BUS
dJatinta:l esp.cialid.dIU~ con regiatro o reconocimiento por parte de autoridad
competente.
r.a In.stJCucin de Crfdlto ao11citante del regiatro ser" re.ponsable de J.

c.lidad $Ora! y t'cnle.. de Ja p.raona lls iea cuyo regiatro promueva.
el rres fotograHaa reciente. d. la persona cuyo registro .e

.olicite~ tama"o i.nl..ntil.
Dato. relativos .. otros r.9i~tros que, como perito v.luador, en au c c.

1)
tenga vigente. la per.ona [laica para Ja cual ... eolicita .1 regi..tro ante ~.u
COllI.bi.6n.
. '.

l.
t4 Coa!.j6n Cende' l ~ . .pIJ (acuItad para allegar lo. elem.ntoa de

juJcJ.o que n nece roa .. tin d. resolver eobr. la solicitud .. que contr
~t. DisposiciOn.
D~CINA SEXTA.- La. pereon. . . . qu1en otorgue el regecro, r'n inacrlt . ~

"'jo el nntt9TO pC"9rivo que l corr.~pond.~ en l.(a) pecialidad(es} que ".'
table2ca el acuecdo respectivo.
~l
provisi.onal tendr' una vigencia no .inferior .. doCe ..e s ni mayor d. I
dieciocho, con vencimiento al dJ. ltimo d.l me. d. junio o d. diciembre del _I1o .. .J
siguiente el de su otorgamiento.
el registro definitivo otorgar" , en su co,

S8 con
'lU. el Organismo efecte d. l. actuacin del perito veluador
- ,,
A t.l .tecto, .11 el me. de abril o de octubre de cada .~o la. Zn.t1tucion ,
d. Cr#dito formular'n l. sol icitud corre~pOndi.nte, con la formalidad que .e~.l 1
pundo . pAr r a f o de la Di.po.iclOn Dcipta Ouinta, .. la que d eber"'n acompadar los
aJpulcnte. documento., -,,

I
. Intorme de l ctividad "aluatoria darrollada por .1 perito entre
t e c h a de otorgamiento del registro prov is ional y el ~ inmediato anterior al de
Lecha d. 1.- solicitud del d.finitivo ;
-.
. bJ Copia de doa .,aluos por cada especialidad reg .trada, formulados d . ,
acuerdo con los lormatoe y Disposicione ~t.bl.cida. por ta Ca-iai6n. En ca~o d. ,
t.rreno. ~ construccione., .e.acompada r. copia de los planos a cala, acotados, y .,J
!otograflas que muestran 10B elementos mja r epresentati.,os d. lo. bienes .,aluado
En el caso de otras espec~alid.des, .e acompa"arAn nicamente la. lotografla -,
J
I
e} Tres 10togralJa. del perito .,alu.dor, tamao inLantil.
El registro definiti.,o tendrA vigencia d" tres a"08 contado. a partir del 11I .J
de enaro o de julio del ."0de su otorgamiento/ su renovacin deberA solicitarse en
l isma torma y t ~rninos que aqull, eJ(cepto en lo referente ,al informe de la
ectj.,jdad .,aluatorie del ~.rjto, que deber. c omprender nicamente al .o inmedi.to '1
a n t e r i o r al m-es .n que .s. rreciba la .olicitud en la Comi.i6n. .J
El regis tro ..se re! Leren estas disposici ones, es Jndependience
qlle
autorizaci ones o reg~.tro. qu., p~ ra _feceo. di.tinCos, di.pong.sn
ordenamientos para el d.5 emp e~o de la activi~a d valuatoria.
1:. DECIffA OCTAVA .- valuadore 3 re gi strados conforllle a .. sta. Di spos iciones, .

Los
(f q u edarAn sujetos a la inspe ccin y vi gilancia ee l a Comis i n N.s cional 8anc.aria ,
la cual deberAn proporcionar la inf~r~4 c i n y documenCdcin qu~ les sea requer~d.
1 ~n ejercicio de dichas facultades.
En todo tiempo y dft manera discrecional, la Comisi6n p odr4 .olicitar .. las
-. ....,',

7.
Znatltucion de Cr'dito el li.cado d. au. peritoa vaJuador en activo, ! ~omo

J. lnto~.cin y documentacin a que re/iere .1 p~rr.to precedente.
DECllfA HOVDlA.- 'or el .acudio y trutie.ci6n d. cada aoljcitud d. registro

provi.lonal o definitivo, o renovacin de 45t8, pagar'" loa derechos que
eablezce la Ley Federal de Derechoe.

'or J. inspeccin y vigilancia e Que ese'" aujetoa loa peritoa v.luadore. con
regletro definitivo o renovado, p.9.r~ la cuota anual, por silo de calendario.
que determine la Secretaria d. Hacienda y Cr'dito Publico con b en la propia ~y
rederal d. Derechoa

~l pago de loa derecho. a que re/iere el pr~.r p.rrato de ta

disposicin, barj en l oficin c.ntr.l~. d. la Comisin o bien, en las de au
Delegacin Regional Ill".s cercana al domicilio de la per.sona cuyo regilttro, o au
renovacin, It. aolicite. El Comprobante de pago deberA acompaAar la ~olic~tud
r pectJva.

~J pago de J. cuota anual de derecho a por l . inapeccin y .Jgl1ancia, .e hacA
' a .As tardar en el lItC's que al electo t ije la SecretarJa de Haciend. 1 cc~dito
Publi.co para el .sAo al que corr.sponda, en la. oficina. d. la Comiai6n a..'te.
.e/JaJada

El otorg.... i.nto del re"latro ' d e t i n i t i v o dar" lug.r al primer pago de e$to.
derechos, el cual deberA hacer.e en l. fecha en que el perito reciba de l . Comisin
el oficio y l. credenci.l corrpondiente

La omisin en el pego de loa derechos ds inspeccin y vig.Llancia, dar.! lugar
J. .u.pensin cemporal del regi.tro, por el c'rl'lino en que tal .ituac.in
prevalezca

V~CESlIfA.- La Comi.idn, previa aud:iencia del ineer do, podr' .uapender

temporalmente o c.ncelar, en cu.lquier tiempo, el registro otorg.do .. un perito
valuador cuando en el e jercicio de la. taculeade3 d. in.sp~cc.i6n y vigil.ncia q~. le
compeeen, deeermine incumpl~iento d. ~ualquiera de JOB requisito. que establecen
.'
est.. Disposiciones; realizaci6n de actividades en condiciones que revelen
incapac:idad t'cnic4; que loe dato. o valore. a sentados en los avalos que practique
no correspond.n l. realidad, por f.lta de h onestidad, o bien, por ocra, causa.
que deriven d. la aplicacin de otros Ordenamiento. l.egale. en relacin con 81
ejercicio de la accividad v.lu.toria.
Pare actuar en t6Z'l1'linOB d. lo previ.co .,.n .sta Disp0!5icJ.n, la Comj!litl

not.LticarA su resolucin .1 perito valuador en el ltimo domicili.o d. 11 c onocido,
con una antic:ipaci6n de JO dI naturale.. a la fecha en que deN surtir .feceo,
teniendo el perito valuador el derecho de impugnacin ante 1 propia ComiB~n, la
que resolverA en nica in.tancia lo conducente .
o

La lalea d. domicilio actuall%ado del perito valu.dar por cau imputable a 11, no
impedirA la resolucin de la Comisin, la que en todo c.so procederA a not1licarlo
1 Instituciones de Cr4dito, al- colegio de prolesionista. al que pertenezca y
la 4.11'ociaci6n o instituto al que t' afiliado y, en su caso, las autoridades
ante la. cuales ese' reconocido y provoque erectos el registro otorgado por la ,"',,
Conrlai6n. ,
:.I
."
Con lndependenci. d. lo anterior, la ComisiOn dar4 ,. conocer peri6dicamente :::

listados de los peritos "alu.dor con registro vigente.
- ,,
Aaimi limo,con la periodicidad que el Organismo conveniente. s. _. ,l
i
circularAn los casos d. registros con suspensin temporal.

'-',1
,'j
VIGESllfA PRlItERA.- El registro que Be otorgue,. un perito "'aluador no impl.ica '>.1
presunci6n alguna Bobre la exactitud de los avalos que late produzca y la.
Instituciones de Crdito serAn responsables de l. veracidad d. lo. datos asentados
p'or sus peritos valuadores.

.': 1
", J,
VIGESIIfA SEGUNDA.- La Comisin atenderA y resolver. las quejas que se deriven -1
.J
de avalos formularlos por Inatituci6n de Crdito y aolicitar. en su caso, ,.
-.qulla, al perito o .1 iDteresado, la informacin par. el an4liais y dictamen
correspondiente. J
"",

~,'l
DISPOSICIONES TRANSITORIAS -1
:..J

PRlIfERA.- Estas disposiciones entrar4n en vigor el dla 1 d. abril de 1991.
SEGUNDA.- Se dejan sin efecto las Circulares 843 del 11 de agosto de 1981
1 ,
y ..:.
1018 del 2 de mayo de 1988, emitidas por esta Comisin.
:. -,
TERCERA.- En tanto se emiten 108 formatos de avalos para cada especialidad,
.J
debecAn observarse los que se encuentran en vigor, Y uso habitual, sedal.dos en la
-. '/
Disposicin Primera
]
wh
. I
CUARTA. - Los registros y renovaciones otorgltdas por esta Comisin con'"~
vara anterioridad a la fecha de esta Circular, continuarAn en vigor por el mismo plazo_J
el que fueron expedidll.s y a su vencimiento, las solicitudes de renovacin
deberAn ajustarse a lo previsto en las presentes Disposiciones.
... J
,o
QUINTA.- El pago de 1 .. cuota anual por derechos de inspeccin y vigilancia

correspondientes .1 ao de 1991, deberA hacer5e .. mAs tacdar en el mes de abril del
propio. ao, en l.s oficinas d. la Comisin sea14das en la Disposicin Dcima
Novena de esta Circular, dfl conformidad con 1.$ Reglas 43. fraccin I I I segundo
pArrafo, y 16J-A de la Resolucin que Establece Reglas Generales y Otras
Disposicione. de Car&cter Fiscal para el tio de 1991, publicada en el Diario
Oficial de la Federacin el 15 de marzo en curso.
Instituciones de Crdito coadyuvarAn al elle cumplimiento de esta

La.
Disposicin, requiriendo .. 108 peritos valuadores cuyos servicios contraten l .
exhibicin del comprobante de pago respectivo.
COKlSlON NA ONAL lA
Pr ,

L:J.c.
._0 ..... :;;z=_.

.%
.' L.?:"
L/7,
I V
Modelo de solicitud de registro.

MODELO DE SOLICITUD DE REGISTRO
DE PERITO VALUADOR
(I n a t 1 e u c i nJ
ASUNror Sol icitud de registro

d. perico ~.lu.doc
COKlSION NACIONAL BANCARIA

Subdireccin d. Av.l~o. y
Supervisi6n d. J~.bJ
.......... . . . .... . .. . ..... . . .. .
. ... . . . . .. . . .. .. .. . . .. . . ..
(Instituci 6n d. Cr'dito)
el reptstro provisional (def initivo) p.r. Perito V.lu.dar en 1.(.) pecialidad( }

40, _
Prol i6n Apellido paterno Apellido ~.t.rno
Al lor.mular ta solicitud, .5umimoa Ja r ponbilidad d. l. razonable exactitud
de loa avalos que practique asta '.rlto a partir d. l. lecha d. aceptacin da au
regiatro por parta de Comi.i6n

(Hombr. y firma d.1 funcionario)

(Cargo)
(Clave)

ANEXOS, Documentos qua requiera J. Disposicin D'cima Ovine. (D'C~m4 S4peim.)

d. l. Circu1.r Nm . 1103
S( ("tU I Al{ 1," ni 11 "nI \PA " CRH)I t o I't ' 111 1("0

COl\1JSIO:'" NAnO:"'A!. BANCARIA

""1 :\1("0,11 I lB de marzo de 1991
CIRCULAR Nm. 1104
ASUNTO: Nuevo modelo para avalos

de inmuE?bles.
A LAS INSTITUCIONES DE CREDlTO
De conformidad y para los efectos que sealan llts

, Di s pos i c i one s Primera y Tercera rrens ir.or iee de la Circular N m.
1103 de esta misma fecha, se da a conocer ' un nuevo modelo de
formato nico p~ra avalos de in muebles, que comprende el m1~imo de
, ., elementos a cone aerer respecto a terrenos, viviendas y edificios
no especializados.
Con la finalidad bsica de coadyuvar a la unificacin de
criterios y procedimientos' de resolucin, se : acompaa de su
correspondiente instructivo, mismo que estimaremos se sirvan
difundir acpliamente entre los peritos de la especialidad. .
De acuerdo con la primera de las Disposiciones citadas,
la presente Circular entrar en vigor el dJ.a J de abril d e 1991,
quedando sin electo, a partir de esa fecha, la numero 526 del 14 de
septiembre de 1965.
Agradeceremos su acuse de recibo.
Atentamente,

COHISION NACIO lA
Presi
Lic.

-
----------,-.,..,,.;::
~.
AN EXO CI RCULAR NUH. lI D'
I__________________________J I
INSTITUCION:
AVALUO No .
I
- A V A L U 0-
l . ANTEC EDENTES
SOLICITANTE DEL AVALUO :
VALUADOR: Regi stro C .~ .B

FECIUI DEL AVALUO:
INMUEBLE QUE SE VALUA: -

.
-
REGIHEN
.
DE PROPIEDAD: f
.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

.
PROPOSITO O DESTINO DEL AVALUO: f

UBICACION DEL INMUEBLE :
NUMERO DE CUENTA PREDIAL:

..
11 . CARACTERI STICAS URBANAS
CLASIFI CACIOlI DE LA ZONA:
TIPO DE COfl STRUCCIOIl:

I NOICE DE SATURACIOIl EN LA ZONA:

(Antes de ns i dad d e constr ucc i n) .
POBLACIOIl : , , " -' -

r- :. -... . - ..
" -
..

- 2 -
AVALUO No .
CONTAMI NACION AMBIENTAL: . .

USO DEL SUELO :

F
, .,
.. - - ,
VIAS DE ACCESO E IM PORTANCIA DE LAS MI SMAS :
SERVICIOS PUBLICOS . y EQUIPAMIENTO URBANO:
111. TER R E N O
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIHITROf ES Y.OPIENTACION:

,,- . .
'-' , I
.' .
r . " . _
HEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGUN: CROQUIS
' ..
"
AREl. TOTAL : 1112 .. 6 egn . .

r - -- - -
. . .
- . '"
,"
Topografl a y c onfigurac i6n:
.. ' . , -. -- - ,
.Ca r ac t e r l s t i c a s pa norAmicas: . ~ ' ~-, .- .
Dens idad hab i tac i ona l : . . ' . "
Intens idad de c onstruccin :
. Se r v i dumbr e y / o . r estr i c c io nes :

- ]
AVALUO No.
IV. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

Uso actual:
.
- '
Tipo de construcciones: .,

Calidad y clasificaci6n de la construccin: .. .

..
Nmero de niveles:
, .
Edad aproximada de la construccin: -, -:. ::..:...:./ . j .: , ~
..
, . . . e - . -"..
- .._-
:::" ~ . , .
"::..- , .., ,,, . -'.
Vida Qtil remanente: .. .' ..J .'-.. . ' -..;. ~ . . --
Estado de conservacin:
Call' d a d del proyecto', r

~.
',
' '::. ~
~.~
'0- "
_ - .'1 0 ' _...
r.,
. . . , ... -i-;'-
. ,, " ~
..

.
Unidad rentables o susceptibles a rentarse:
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION
al OBRA NEGRA O GRUESA
, ,'"
Cimientos:
Estructura: . ', . -
' , , ' --

-,-- , - .. ........ -"
Muros:
Entrepisos: . l. .
Techos:
Azoteas:
Bardas:

- e -
AVALUO No

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES
Aplanados:
Plafones:
Lambrines:
Pisos:
Escaleras:
Pintura:
Recubrimientos especiales:
.'
e) CARPINTERlA. -

d) INSTALACIONES HIDRAULICAS y SANITARIAS. - _L '. .'
Muebles de Bao
e) INSTALACIONES ELECTRICAS.-

--
,
.. ~ -- "
.,;J '- ' .... . -
-"
.-
f) PUERTAS Y VENTANERIA METALICAS.- .'

q) VIDRIERIA.-
h) CERRAJERIA.-
i) FACHADAS.-
.
jI INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS
ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.-
-
,
. c.."~~.-- .. " r

- 5 -
AVALUO No.
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO
VII. VALOR FISICO O DIRECTO
a) Del terreno :
Lote tipo o predominante:
Valores de calle o -de zona:
FRACCION SUPERFICIE VALOR UNITARIO COEF. MOTIVO VALOR

m2. 51m2 DEL COEF. PARCIAL
TOTAL 112 SUBTOTAL (1) 5

~": _"'''= I:;'''==_ .'''''=
Valor unitario medio de: $

b) De las construcciones
TIPO AREA VALOR UNITARIO DEMERITO VALOR UNITARIO VALOR

m2 DE REPOSICION \ NETO DE PARCIAL
NUEVO REPOSICION 5
SUBTOTAL (2) 5
e) Instalaciones especiales, elementos

accesor ios y obras comple mentari as: SUBTOTAL (J) 5
c= == ... ===== ===.,.""
VALOR FISICO O. DIRECTO (1) + (2) + (3) 5

- 6 -
AVALUO No.
VIII . VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS

.
a) Renta real o efectiva: $
b) Renta estimada O de mercado $

Renta Bruta Total Mensual: (efectiva o estimada) $
Importe de deducciones . (l)
Renta Neta Mensual $
Renta Neta Anual $
Capitalizando la renta anual al , tasa

de capitali zaci6n aplicable al caso, resulta
un INDICE DE CAPITALIZACION DE: $

IX. RESUMEN
Valor F1sico o Directo: $
Valor ~e .Capitalizaci6n de Reptas: $
Valor de Mercado : $

x. CONS IDERACI ONE S PREVIA S A LA CONCLUSIOU

- 7 -
AVALUO No.
XI. CONCLUSION
Valor comercial: $
================
(con letra )
Esta cantidad representa el Valor Comercial al da de 19
XII. VALOR REFERIDO (En su caso)
Para los efectos a que haya lugar, el valor referido del inmueble al da
PERITO VALUADOR INSTITUCION

Nombre y firma Nombre y firma

No.de Registro C.N.B.: (Delegado Fiduciario o
funcionario autorizado)
Espec,ialidad Cargo:

Clave:
Periodo de vigencia
' ml f h
\:':- ' " " l, f
"fJ40 ...... .-: ." ''''''
.:: ( I.:';.,' ~;~. :,."r.
.., ".:""~.~
... (.. 0 ...." ., .~'. o.... sl (10 I \K.I' 1)1 11.\<.'11 'UA V CRl.l 1I lo 1'l"IlIll 'O
,, 't ' /0" ' .,- " ~.,.
~ '(O
........,.c:c
n -,,.....
. l ' 1~ .~ ~
c , ~ -.,l1' .
~ ~b'
- CO;\IISION NACIONAl. . H,\i\(',\UIA

MI :\UH. 111
ANEXO CIRCULAR NUM. 110
INSTRUGTIVO PARA LA FORHULACION DE AVALUOS
DE INMUEBLES
Marzo, 1991

rORKATO.- GUIA DE AVALUOS DE INMUEBLES QUE PRACRIQUEN
LAS INSTITUCIONES DE CREDITO.
o B JET I V 0.- El presente documento tiene por objeto homoqe

naizar la informacin mimina indispQn~able qu
deben contener los form~tos-gula de avalos d
inmuebles urbanos y suburbanos. medi ante la i
terpretaci6n que debe darse a cada uno de lo
conceptos q ue integran los formatos, atendien
do a la nor rn ativ idad vigente en la materia
incorporando algunos rub~os que se juzga neee
sario incluir en los intormes tcnicos.
A.- ~LUQB DE IERR&HQ
CAPITULO r.- D F. N T
SOLICITANTE: Nombre .c o mp l e t o de la persona flsica y/o mO-

ral (empresa, orqanismo, entidad paraestatal
u otro), quP. requiere el servicio.
En el caso de pcrsonaa morales se sealar el
nombre del funcionario por conducto del cual
se solicitd el servicio.
El solicitante es tambl~n la persona a cuyo
cargo reside id respons~bilidad del pago de
honorarios dcvcnq ados por el trabajo.
VALUADOR: Perito a crcd itddo ante la Comisi6n Nacional
Bancaria que rce 1 i za el av... lo y se respon-
sabiliza d e ;.;u cont.t:onido.
Se indicar ,r.l nombre completo y protesi6n,
en su caso.
REGISTRO DE LA
C. N. B. : Se indicar el nmero y el perlado de vlq en-

cia
FECHA DEL AVALUO: Se anotar la techa en que se practic la vi-
sita de inspe ccin al inmueble. De no refcrir~
se el ,a va l o a la fe cha actual. deber expre-
sarse el mot ivo por el cual se sena la otra
distinta. {Ejemplo: (echa el la que se r-ccxpr c-
san los estado5 financieros de las empresas o
instituciones. etc.).
INMUEBLE QUE SE VALUA: s6lo indquese si es lote de terreno baldl0,
casa habitacin unifamiliar o plurifamiliar,
viviendas, ~dificio de departamentos, de ofi-
_.

..
- 2 -
cinas, edificios de productos, industrial,

etc.
REGIMEN DE PROPIEDAD: Se indicarA si es privada o pblica.
La propiedad privada podr ser: individual,co-
lectiva (condominio o copropiedad), o derechos ,
reales sobre inmuebles (certificados de parti-
cipacin inDobiliaria, certificados de vivien-
da). r
No sern motivo de avalo los inmuebles suje-
tos a rgimen: ejidal, comunal, o aqullos que

por disposiciones legales, sean de la compe-
tencia de otra autoridad.
PROPIETARIO DEL
INMUEBLE: Persona tlsica o moral que ampara la escritu-
ra del inmueble o aquella que expresamente ha-
ya sealado el solicitante.
PROPOSITO O DESTINO
DEL AVALUO: Es propsito o destino del avalo, el uso que
se pretende dar a un dictamen valuatorio para
los efectos de: adquisiciones o enajenaciones
(compraventas, sucesiones, donaciones, permu-
tas daciones en pago), crditos hipotecarlOS.
seguros, fianzas, y los dem!s casos que sed n
de la competencia de las instituciones de cre-
dito .
El valor de los bienes a valuar deber deter-
minarse con independ~ncia de los fines para
Jos cuales se r~uiera el aval~o.

UBICACION: En su caso, indlquese el nmero oficial, nom-
bre de la calle a la cual tiene frente (o ca- ,,
lles, en caso de tener varios frentes), nmero
de lote, de la manzana, nombre de la colonia,
fraccionamiento o barrio, delegacin politi ca,
sector, cdigo postal, nombre de la poblacin.
municipio y ~ntldad federativa.
Si el terreno pase alqn nombre, ind1qucse
ste, entrecomillado.
En inmuebles de dificil localizacin, indicar

las vi as de acceso, c o n distancias aproximadas
o kilometraje, o referidas a puntos importdn-
tes.

-..

- 3 -

NO. DE CUENTA PREDIAL: Cltese el nmero de la cu enta predial y en su
caso indicar si es global.
CAPITULO II. - CARACT~ChS URBANAS :
CLASIFICACION DE ZONA: Anotar si e s habitacional de "X" orden y otras

variantes. industrial, de servicios, comercial
y su catcqoria etc., incluyendo aquellos casos
en los que se aprecien clasificaciones mixtas.
Puede existir, entre otras, las siguientes :
( de lujo.
( de primer orden.
( de segundo orden.
a) HABITACIONALES e de tercer orden.
( antigua.
( popular o proletaria, de inters social.
( campestre.
( en transformaci6n a .

( de industria ligera.
( de industr ia semi-pesada.
b) INDUSTRIALES ( de industria pesada.
( de industria artesanal.
( parques industriales .

( de lujo.
( de primera.
e) COMERCIALES
( de segunda .
y
( de tercera .
DE OFICINA
( de mercados. centrales de abasto.
( plazas comercia les.

I ,

- 4 -
I o
Id) OtAA5 COMO Administrativas, turlsticAs, hospitalarias,

culturales, escolares o las consideradas segn
las autoridades de la localidad.
~IPO DE CONSTRUCCION ..
ax>MINA,NTES: Mencionar si el tipo de construccin dominante ,,
en la calle o en la zona, es de casas habita-
ci6n, su ~'t i p ~ calid~d, ~e- c~~n~~.~.. niyelqs si
I o
son edificios departamentales o de oficinas,
su calidad y nmero de niveles; bodegas, ta-

o
. lleres, comercios, etc.
I Pueden clasificarse en: l
ITIPO ANTIGUO:
e corriente.
e econ6mico.
I
I e mediano. [
e bueno.
I o
e corrIente.
r
I e econ6mico.
o

I
IPO MODERNO: e mediano.
e bueno. r
I e de lujo .
1
( Edificios mixtos, comerciales, despachos,
I hasta "o" pisos. I
IIPO MODERNO: ( Comercios, departamentos, etc .

( Especiales, industriales, bodeqas, etc.

I
I I
podrn se~alar clasificaciones mixtas.
r II ,
DI CE DE SATURACION
f LA ZONA:
ntes densidad de
construccin)
Anotar el porcentaje aproximado de construc-
ci6n con relacin al nmero de lotes edifica-
dos en la zona.
1
.
I l.
I U
- s -

POBLACION:! Indicar si es nula, c ~.catj.." uor-ma L, med ia, se-

midensa, d ensa, flotante u otra denom inac in
urbansti ca. Sct\alar nivel ecc to-eeceeef co .
0. _ " , __
CONTAMINACION
AMBIENTAL: En su ca so, sealar si la hay y describir su
grado y en qu consiste. A veces en alto s gra-
d os de c ontam inacin se t endr que as e sorar
por un tcnico e s p e c i a l i za d o anexando su dic-
tamen.
uso DEL SUELO: En su caso, sealar las disposiciones que las
autoridad es e s t.ab I ezcan de acuerdo a la l.ey
de Desarrollo Ur bd no , a los Planes parci ales
de Desarrollo Urbano de las localidades o a
las Cartas de Osos y Destinos respectivos.
Este concepto se comple menta con los relativos

a Den s id~d hab itacional e Intensidad de Cons-
tru cci n, que se define en el Capitulo tIlde
este instructivo.
VIAS DE ACCESO E
IMPORTANCIA DE
LAS MISMAS: Describir el tipo de comunicacin, importancia
de las v ras , proximidad, i n te ns i da d del flujo
vehicular, etc ., tales como:
Carreteras. libramientos, perifricos, caminos
vecinales , avenidas, ejes viales , o vas pr-e-
ferencialcs . v iaductos, etc.
SERVICIOS PUBLICOS
y EQUI PAMIENTO
URBANO: Debern considerarse todos aquellos elemen-

tos que forman parte de la urbanizacin y
el equipamiento urbano -tales como:
- Abastecimiento de aqua potable:
Red de distribucin con sum inistro mediante

tomas domic i llar Le s ,
Hidrantc s para servi ci o5 pub licas, pIpas.
carros-tanque de fre cuenci a r eqular.
- Drenaje y Alcantarillado:
Redes de recoleccin d e aqu as residu a les e n
sistemas se parados para agu a s negra s y pl u-
viales o si steDas mi xtos.
Fosas spticas, etc .

r
- 6 -

,-
- Red de Electrificacin:
Suministro el travs de redes area.s, subte- ,. .
rrAneas o mixtas.
- Alumbrado pblico:
,
Sistema de cableado areo o subterrneo, I
posterla de ma d e r a , metAlica, de concreto,
sencilla u ornamental a
$istema de alumbrado que utiliza la poste-

rla de la red de electrificaci6n. ,
Tipo de luminarias, lAmparas incandescen-
tes, flourescentes, de vapor de mercurio,
yodo y sodio u otros.
- Paramento de vialidades (guarniciones, cor-

dones o eeeaue los J i
De concreto. seccin trapecial. de hombro

I
\ redondo, de piedra basiltica, de cantera,
etc.
1
- Banquetas o aceras:
Ancho; materiales empleados (concreto hi-
dr~ulico, asfalto, cantera natural, elemen-
tos prefabricados, piedra bola).
Franjas jardinadas integradas. ,,
- Vialidades:
!
Tipos y anchos. Andadores. Calles, avenidas j
con o sin camelln; v1as preferenciales con

pasos a desnivel; viaductos, ' etc.

- Pav i mentos:
,
De concreto hidrulico, concreto armado, de
asfalto; elementos prefabr icados, p iedra
bola, piedra laja; adoquln o cantera; te-
rracera con un riego de impregnaci6n.

En su caso, sealar la carencia de pavi men-
to (terracerla s imple). .
- Materiales e opleados en los ca ~ellones:
Concreto hidrulico, elementos prefabrica-

dos, canteras, piedra laja , piedra bola
- 7 -

Jardlnados, con setos, aet.c Inucs , fuent es,

etc.
otros s ervicios:
- Red telef nica, area o subterrnea.
- Gas natural : red con tanque estacionario

local o de suministro directo.
- Plantas de tratam iento d o aguas residuales

propias del fraccionami ento.
- Recolecc i6n de desechos s 6 l i d o s (basura)
- Vigilancia.
- Seal de televizin por cable.
- Transportes ur~nos y suburbanos en gene-

ral:
.
Servicios de transporte colectivo . Distan-
cia de abordaje, frecuencia
CAPITULO III.- T E R-R E N Q :
TRAMO DE CALLE. CA LLES

TRANSVERSALES LIMI TROFES
y ORIENTACION: Como se indica en escritura s: nombre de la ca-
lle en la ac era ori entada 'a l entre l a s ca-
lles de y de al y respectiv a mente.
En su ca so men c ionar la di stancia a la e s qu i na
Its prxima.
Si el predi o est e n e~qu i n d, es ca be c e ra de
manzana o man z ana comp l e td, se me n ciona r ~ lo s
nombr es de t o da s la s call es y sus oricntac l O-
nos.
COLINDANCIAS: Deber c i t a r ~ c la fuente de procedencia (d e la
solicitud, de l a e scri tur a presentada, s egu n
' .'
- 8 -

medidas catastrales, de planos proporcionados,

~edidas tomadas en el lugar, ctc.) .
si se trata de un terreno de forma irreqular

(poligonal), o de un d~partarncnto en condomi-
nio, las colindancias se mencionarn, prefe-
rentemente, recorr iendo la figura del inmueble
en un 6rden lgico (el de las manecillas del
reloj) .

MEA TOTAL: En igual forlBa que- el concepto anterior, indi-
car la fuente de procedencia.
En aquellos casos en los que se disponga de

informacin que refleje una diferencia apre-
ciable entre me di d a s V/o rea de escritur3S,
respecto a las determinadas por ~~dici6n di-
recta, de planos presentados o algn documento
expedido por autoridad competente, se debera
consignar la informacin de las diversas fuen-

tes, s ealando en el Capitulo IV. CONSIDERA-
.' ., CIONES PREVIAS AL AVALUO. el Area que serA
utilizada en el c~l culo del indice o indices
de valuaci6n. justificando la razn de su uso.
.TOPOGRA

FlA y
CONFIGURACION: Debern senalarse los accidentas topogrficos
del terreno en cuesti6n, tales como, pendien-
tes (ascendentes o descendentes), su inciden-
cia; depresiones, promontorios, etc.
En cuanto a la configuraci6n. se deberA men-
cionar la forma, describiendo las irregulari-
dades existentes

CARACTERISTICAS
PANORAM ICAS: Debern senalarse, en su caso, todas aquellas
caracter1sticas que a meriten o de ~eriten a l
inmueble, tales como: frente de playa, vista
al ~ar, a zonas jardinadas o arboladas, as1
corno a c ementerios, asentamientos irregul ares
plantas de transferencia de desechos s6lidos,
zonas de tolerancia, etc.
SERVIOUMBRES Y/O
RESTRICC IONES: Senalar aquella s qu e provengan de a lguna fuen-
te documental como, ' escritura de prop iedad,
alineamiento, regl~rnentaci6n de la zona o
fracciona miento, e~c

- 9 -

DENSIDAD HA BI TAC10NAL
PER.'iIT IDA : Es el n mer o d e viv iend a s que p o dr jn co ns t r u -
irs e e n u n predi o d e pend i end o d e su s u p c r l i c i ~
y se obt endr da los P l a ne s Par c i a l c::; de Desa -
rroll o u r na no , Ca r t a s de Usos y ncs t Ln o s , o
otro d o cumento q ue exp ida la autor i d ad corres~
pondiente.
INTENSIDAD DE
CONSTRUCCI ON PERMITIDA : Es el nmero de m2 de c o n s t r u c c in no hab ita-
cional qu e pu od e n ed Lf Lc e r -s e e n un t erren o .
-dcpend iendo de s u r e e y se obtendr.! de los

Plane s Parciales de De sarrollo Ur ba n o . Carta s

de Usos y De st inos u o t r o documento q ue e xp ida
la autor dad c crre s p o nc i e n t e .

En "la pract ic~ d e ciertos dict m c ~c s. s e r n e -

cesario tomd r e n r.un nt d otros f a ctore s que i n-
cid irn e n form a i mpo r t a n t e en la de te rm i n a-
cin del valor de un inmueble t al es como :
- Calid"d ' d e l subsuelo y. su relacin e n el
Uso del Suelo ~utorizado.
- Afectaci.ones.
- R eql~ m cnto s de r.~nst ru c c i 6 n
- Nivel d e aqua~ rr~Atic as .

- Otros

CAPI TULO IV . - CO NfiI OERJlCI Qt!.E5 PRf:V I AS AL AV!I(.UQ:
Justificacin de aplicacin de valor e s

unit arios , f uc nt .ec de c o ns u l ta . in ves t iga ci o-
ne s de ' me r cado, c ri t e rios de va l uaci n o todos
aquellos c onc e pt os qu e e n for ma d e t e r m nan te
inc idan e n e l ava lo y se haq an r es a l t a r en

e ste apart a do, ta Je s c o mo: bar d a s d e q ra n c x -
tencin. mu r os d e contensin , r e l l e n o s c ompa c -
tados, e di fic ac i o ne s p ro vi s io nale s o de poca
cuantla, q ue no i n f l uya r: en el ve Lo r del i n-
mueble; e x i s t.en c i a de a r bo l es , c r- e nc e c Lo ne s ,

construc c io n e s en proc eso. qu e no j usti fiquen

descr ipc i n d e t allada.
--
- 10 -

Aslmis=o, en este capitulo se indicar el pro-

cedimiento do valuac in a seguir.
En este rubro, podr ampliarse la descripcin
del inmueble, haciendo n f a s i s en aquellos as-
pectos relevantes del mismo o de la zona.
r

CAPITULO V.- VbLOR FIsrCO Q O~RECTQ: ,,

,
LOTE TIPO O i
!'JlEl)OI1INANTE En su caso, se adoptar el lote tIpo predoDi-
'. nante en la zona o en esa calle, o el que a
juicio del valuador proceda, .o el que seale
la autoridad respectiva.
VALORES DE CALLE
O DE ZONA: Se asentar el vaior o valores por metro ' cua-

drado, que sern resultado del anl isis prove-
niente de una investigac in exhaustiva del
mercado inmobiliario y de los ant ecedentes que
'obr e n en el banco de datos de la Institucin o
de otras fuentes.
VI.- C O ti e L u S I 9 ti E S :
Se anotar el Valor Comercial resultante, en nmeros redondos .

Asimismo, se anotar la cantidad con letra y la fecha del avalo, que de-
ber .c o r r e s po nde r a lo se~alado en el Capitulo l . ANTECEDENTES

VII. ~ VALORES RJOIERl DOS:
En su caso, a petici6n axpresa del solicitante, se determinarA el valor

referido a lo establocido en el Articulo 40. del Reglamento del C6digo
Fiscal de la Federaci6n, que en la parte conducente seala.
"CUando 10m avnldo& sean referidos a una fecha

anterior a aqulla en que se pract iquen, se
proceder6 contorme a lo siguiente:
- 11 -

I.- ....Se determinar il-Valor

.-' . __._.. -- -.- del bien
'- . a , -la - te-
chejen que se pr-ac t f que el eve tcc ... . .ap Iconco ,
.
en su c~so, los instructivos que 'al efecto ex-
pidan las autoridades fiscales.
11.- l~ cantidad ob tenida contorme a la frac-

cin anterior, se dividir ~~~r -el ~~~to~I-
fP,.!e ' s e obt.enqa f1e '-dividlr~el - 'lndich-riacionaJ
de -p r c e:Tos -a l consumidor dI ":'mes _Imned La t.o . a,nt-
~~.i"i!ii ,. a " aque I :.:~ii,-:qu:~.:se ;: pja~~iqli~e " e -a:Y~l~ef .
.~islnoJ-si
entre -el. .. lndicc de) ' tllcs~l
. ~ .- ' - ~ . _ ~~. _ ...-. cu~l
el avalo es referido duna Cecha ..
- -- c:l.:,refQrldo.....ey
c....qu(' no se di aponqa de 1 d .l t o de 1 i nd ice na-
ctoe t de precios e J connue Idor , dich cant c
dad se dividirj entre el ' ( rl c l u r qllP corrcsporl-

da, segn el nmero de aos transcurridos en-
tre la fc~ha a la cUdl es referido el avaluo y
la fech .... en que se pr-ac t q uc de ... c u e r-do a lit
tabla que establezca a nua Lme nce o 1 Congreso de
la Unin para ajustar el C05to co~probado de -
adquisicin en el i rnpues t o som-o l ., Re rrt a.,
111.- El r-eau l t.ado que se conforme a

obt'~nq.,
la fraccin ant.r-r or , ser-o el valor de I bien a

la f e oha iI Id quo el .rv.i Luo ~\' .' r o t e r-i do , El va

luttdor podr- e(cc;tudr <tiustc~ .1 e s te valor,
cuando exi s t an ro z ono s que .1~1 Lo iust.if i que n ,
las cunl n n debc r e n s oe l a r-uc c xpt -ouamerrt e en
el avn I uo , Una ve a pr oecntocc dicho av... l c no
pcxJr-'n ct .::c.::tuarsc estos r'ljustcs l l
VALUADOR: Oc acue r-do .11 c o n t e rt i do 11C' 1... Disposic in Se-

gunda de t., ("ir(.~ul;u No. 1101 de la Comisin
Nacional n.mca r se debern indicar:
,, ,
nombre comp Ie t.o , ti r-ma y de t o a relativos a su

registre. v i qcnt c y l.} e spe c I a 1idad correspon-
diente y vigenc ia.
Asimi smo, en s u 1 .~ il 5 0 . d f"Obcr<l nnot a r so el re-

gistro o rcgi~ ;tt ou de otr.1 dutorid l(j.
IHSTITUCIOH BANCARIA: De acu erd o a lo sealad o en la mi s ma d i spo s i-

cin, ta mb icn d e bc r c o ntener el s ello de la
Instituci n. y tirma d el tuncionario autoriza-
do, i nd i c e ndo e l puest.o que OCUPd y la c j avc
corrc~pondicntc.
-..

- 12 -

8.- AVALOQ8 D~ tERRENO y CO~RUCC~1
Los capitulas del 1 al tII son similares para este formato-quia por lo
que se inicia la descripcin de los conceptos a p artir del capitulo IV.
CAPITULO 1.-
( IDEH al formato-gula Avalo de Terreno)
CAPITULO rr, ( IDEH al formato-gula Avall10 de Terreno) .
CAPITULO III.- ( IDEH al formato-gula Avalo de Terreno)
CAPITULO IV.-
.USO .ACTUALj Este concepto deberA ser llenado amplia y ex-

p11e!tamente, :ahl't!CI3naOSe"con rB7dscripciOQ"
~rio"p'aC':'''O'lj:.!:!u~be~a ~i!itol"1!1aCi6''''''
e .ciya.iU ' usq':"-ctU,ll!:::!~"llC:.<iFJl,tr,!~_(*,nr (ca-
sa-habitaci6n, eaificlo de departa=entos, vi-
viendas, comercios, oficinas, bodegas, etc.).

~erQinar por describir dctallada~ente la dis-
tribucin en sus diferentes niveles, indicando
el nombre apropiado de cada una.
TIPO DE CONSTRUCCION: Agrupar los diferentes niveles. de acuerdo a
los tipos y calidades de construcci6n homog-
neos identificados

CALIDAD Y CLASIFICACION
DE LA CONSTRUCCION: Seftalar si es antigua. moderna o mixta, en sus
distintas calidades observadas

NUMERO DZ NIVELES: Indicar el nmero de plantas o niveles de que
se compone el incueble . Cuando sea el caso,

sealar la altura libre de piso a techo
CUando se valQen unidades aisladas de un edi-
ficio, mencionar el total de niveles del mi $mo
y el o los correspondientes a la un i dad valua-
da. Ejemplo: Del edificio, 16; del departa-
mento, 2.
EDAD APROXIMADA DE
LA CONSTRUCCION: A juicio del valuador. se mencionar la edad
aparente o la cronolgica en base a la fuenee
documental presentada, se~alando, en su caso.
-

- 13 -
fecha de rcconstrucci '1" '. / 0 de su t-emode Lw ' t o r

indicando si es parcial o total o en \ .
VIUA U'rIL REMANENTE: Ser el residuo de la vid" t:il u c ... eno.n I c.r
total asignada a cada tipo de inmueble, rrU.HIt UO
la edad aproxi mada del mismo.
ESTADO DE COllSERVAC1DN: Se podrn hacer las siquicntcs clasficaci~:
nes: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bW'IH'),
nuevo, recientemente r-emede lado. r-e corrs t.r'u Ido,
etc., seftalando las deficiencias relevanto rl
tales como, humedades, sa 1 i t t- e , cua r t.eedur -r o-
fallas constructivas, asentamientos y otr.,\:'

CALIDAD DE PROYECTO: Indicar las cue Lkdade s o defectos en base .\ 1.1
r
funcionalidad del inmueble. clasificndol o e n :

obsoleto, adecuado a su epoca, de! t c e n t o ,

inadecuado, adecuado, tuncional, bueno . exce-

lente, etc .
. UNIDADES RENTABLES
O SUSCEPTIBLES DE
RENTARSE: Mencionar el total de ellos, agrupndolas se-
gn su u~o. Ejemplo:
Total: 8 (2 comercios y 6 departamentos).
En este capitulo se de~cribirnlos conceptos, amplia yexplicita mentC.

en forma s imi lar a las especificaciones de corts t.r ucc Ln sin llegar al de-
talle de un presupuesto.
Es evidente que la abundancia de datos asentados en estos renglonc5, de-

ben justificar plenamente los valores de c onstruccin que s e asignen d
los diversos tipos de edificacin apreciados .

~ continuaci 6n s e refieren algunos concept os de los ru bros que se i nc l U-
yen en el f or ma t o-quia.
A.- QRPA llEGRA O &HUESA:
CIMIENTOS: Se c onsu l tarn los pl an o s cst r u c t u r ai.f!'s y de

no haberlos, se supo ndr I d c me rr t ac i n l fp e .:!

de a cuerdo con e l tipo d e co nc t r-u oc i n y l .'

cal idad de terr eno e n la ecno r e n c a c o de cW -
da, se podr indicar: aparentemente . . .

- 14 -
ESTRUCTURA: Se describirA el tipo de estructura, mencio-

nando materiales (muros de carga, trabes y co-
lumnas, de concreto armado o acero, etc.), asi
como el sistema constructivo, dimensiones de
claros y alturas, secciones de trabes y colum-
nas, cuando lo justifique la magnitud de la
construccin.
MUROS: Material, espesor, refuerzos y si son de carga
o ~ivisorios; se indicara la altura cuando sea
dlstinta de la normal y se dir cuando tenga
acabado aparente.
ENTREPISOS: Se mencionar el material, sistema construc-
tivo (concreto macizo, losa reticular, preten-
sada, aligerada u otra), as1 como el tamao de
sus claros: pequeos (hasta 4 m.) medianos (4
a 6 m.) y gra~dcs (ms de 6 m.).
TECHOS: Igual a entrepisos, agregando si son inclina-

dos, a dos o cuatro aguas.
AZOTEAS: Se indicar si estn ..eper-meeb L aade s , enla-
drilladas_o mixtas.

En este rengln, se informar sobre los preti-
les, indicando material, seccin y altura.
BARDAS: Material, espesor, altura y si tiene acabados
aparentes, aplanados y pintura; remates cuando
sean significativos en valor, asi como si 50n
medianeras, o de uso comn (en condominio) .
.- B. - REVESTIlUENTOS y ACABADOS INTERIORES;

' .
APLANADOS: Se indicar el material y su calidad: yeso a

regla y plomo, a reventn o al "talochazo".
Tirol planchado u otro acabado, repellados o
aplanados de mezcla a regla y plomo, a reven-
tn. En su caso sena lar si son aparentes.
PLAFONES: Se indicar el material y su calidad: yeso o
mezcla a regla y nivel, a reventn o al "ta:'o-
chazo". Falso plafn de yeso y metal desplega-
do y si tiene tirol. Los falsos plafones se
describirAn por material, y en su caso mdrca y
medida, dando la m~yor cantidad de datos que
contribuyan a dar la idea de su valor. Ejemplo

- 15 -
falso plafn "Acoustone", t ipo qlaciar, de

0.61 X 0.61 m., c on suspensin oculta.
En caso de plafones de madera, se ind icara la
calidad de ella y se tratar~ de describir el
disello

Tambin conviene mencionar los locales en que
se encuentran; si son plafones especiales o Si
son aparentes.
LAllBRINES: Se indicar material, calidad, colocaci6n y
ubicacin. Si son de madera, se de5cribir~n en
carpinterla. Mencionar altura, zona de ubica-
ci6n y calidad de e ros, '

PISOS: se indicar~ ~aterial. calidad, colocacin, me-

dida y .ubicaci6n (no se describirn en este
concepto ' l a s alfombras ni los pisos de madera)
En su caso, ~encionar zoclos indicando el ma-
terial, ~edida y calidad.

ESCALERAS: Se indicar el material, sistema constructivo
y uso (princ ipal, de servicio o de uso comun).
CUando sea necesario se describirA el barandal
y el pasa~anos y cuando haya deficienc ias d e
diseno o de construcciOn, se deben me nc i ona r .
Aqregar si son interiores o exteriores.
PINTURA: Se indicar~ el tipo y de ser posible la cali-
dad. En el caso de barniz o laca en carpinte-
ria, se harA hincapi en la calidad y cantidad
RECUBRIMIENTOS
ESPECIALES: Son principalmente las alfombras fijas al pi-

so; de materiales ahulados o plAsticos , tapi-

ces y telas e n muros o plafones; corchos, mi-
cromadera, etc., se indicarA calidad, si es
posible marca y ubicaci6n

C.- CAR~INTERIA:
PUERTAS: Se indicar la clase y calidad de madera (pi-

no, cedro, caeba ; et.c espe sor del triplay
s ) ,
cuando sea posible; si son d e tambor o ene e>'

bleradas; si son de triplay o de duela. Del
marco, se dir su cadera y si es de medio ca-
j6n o marco y chambranas o algOn dise~o espe -
cial. En su caso, mencionar las dimensiones
- incluyendo el espesor de las mismas.
- 16 -

GUARDARROPAS: Se indicarA la clase de madera. Si las puertas

son corredi:as o abatibles, si tiene cajones
y/o entrepanos, si estAn forrados en su inte-
rior. Se mencionaran las alacenas o muebles de
madera, libreros empotrados y canceles. CUando

se justifique senalar sus dimensiones y ubica-
cin.
LAMBR1NES O PLAFONES: Se indicar! el material (triplay o duela), as!

como su calidad (pino, cedro, cipres, etc.),
ubicaci6n y dimensiones

PISOS: Se indicarA la clase de madera, la medida y de

ser posible el espesor de la duela o parquet,
as! como su ubicaci6n.
En este capItulo se mencionarAn tambin venta-
nas, tapancos, vigas decorativas, etc.

D.- AS

Muebles de bao y cocina.
De las redes de ali~entaci6n, se indicar los
materiales, si son aparentes u ocultas. Del
~obiliario se mencionara su tipo; cantidad de
~uebles, as1 como su calidad y color, y de ser
posible marca y modelo. En el caso de lavabos
con mueble, se describirA ste y se indicar

el tipo de cubierta, material y si se justifi-
ca, su medida; si es ~Armol, indicar la clase.
Se indicar tambin la calidad de las llaves y
de. los accesorios de bano. Se describirn tam-
bin los canceles en ba~os.
De los muebles de cocina, se mcncionar~: mate-
riales, calidad, dimensiones. En su caso sea-
lar la marca.
De los .ca len~~res l se mencionar& la~rca,
t;:aJ>.~5'_id~d y .coJlll:!iJstibll .
Indicar tipo de J~~~~er~si J~stalaeiones de
~v~~_o_ral, etc.
De los ,tinacos y tanq~!!_~Jevados,i se indicar

el p>:ate.rJal.Y._su capacidadl

- 17 -
E.- s:
Se menci onar si son ocultas o aparentes, en-
tubadas o sin entubar, _s i son normales o pro-
t_':ls_~~,~ !~_. ~ !PO~- ~~. ee lJd~s ~.( ~~ .~~.~~~!"_2,.-, !:.s:r.-.~ ",
-o
to~ -~_~potS). Si hay luz indirecta o plafnes
luminosos: tipo de lmparas cuando so n empo-
tradas, apagad ores y contactos, calidad de ac
cesorios y en s u caso, informar si hay c a rrieD
te trifsica, as1 como el tipo de tablero y la
calidad de unidades de l
F.- EYtRtAS y V~ANtBIA ~ALICA:
Se indicar el material y su calidad: Ejemplo:

aluminio "Ouranod ic", anod izado color oro o nA
tural; perfiles tubulares y su calibre, cuando
sea posible: si es del tipo estructural y cla-
se de perfiles: ligeros, medianos o pesados.
Rejas y protecciones indicando material y cla-
se (orna mental, sencilla, forjada), etc .
En los casos e n que los perfiles, de cualquier
material sean especiales, se debe mencionar y
tambin la dimensin de los claros

G.- YIllRlj;RJA;
Se indicarA el tipo (vidrio sencillo, medio
doble, cristal flotado, especial, etc.),
y de ser posible, sealar el espesor.
Se describirAn los fi'sp'eT!t~~~ast1CiI:es.. ~y.-"mar t
~.2~~S1empr;e~:::--que.~s'(!a_ releva~ "I. ' ''~se _me nc i o na r n
en este c oncepto l ost~~mos_aerl1icos' indican-
do su tipo y calidad, as! como las placas de
acr11ico en ventanas o canceles. Se dcscr i bi-
rAn J os F}:n'p.!~~a~p:;i.se d~scribirn los lt r a g af-
luces) a base oe prismtiCOS o bloques de vi-
arlo, ind icando me d i d a s .
H) - CF;RRAJ I'RJ A ;
Se indicarA la calidad y en su caso la marca

o marcas dominantes. Se mencionarn los cie-

rrapucrtas y bisagras h idrulicas .
0 _ _ - _
- 18 - ,
I).- ~
Mencionar los materiales predominantes. si son

aparentes; si hay revestimientos; en su caso
de granito, marmol. cantera, prefabricados,
etc., indicar medidas y profusi6n.
,
Se deben diferenciar los ~ateriales de tacha-
' d a s principal e interiores, cuando proceda.
J) - S C o
ACC~",Q",S,--,Y--"=""--,C,,,O,,,-M~TARIAS :
Para los efectos de la correcta interpretaci6n

de estos conceptos. se en~iende por:
INSTALACIONES ESPECIALES:
,
, ' Aquellas que se consideran indispensables para
- e l tipo de inmueble que las contiene tales co-
ao: .
- Elevadores y montacargas.
- Escaleras electromec~nicas.
- Equipos de aire acondicionado o aire

lavado .

- Slste~ hidroneumAtico
- Riego por aspersi6n .
,
"
- Albercas y chapoteaderos.
- Sistemas de sonido ambiental

- Calefacci6n.
,
- Antenas par~b61icas.
- Pozos artesianos~
- Sistemas de aspiraci6n central.

- Bvedas de Seguridad .

- Subestaci6n elctrica.
0- __ . _ o . ... _ _0'
19 -
- sistemas de intercomunicacin.
- pararra)'os.
- Equipos contra incendio.
- Equipos de s~9uridad Y circuitos cerra-

dos de T.V.
- otros.
ELEHENTOSACCESORIOS:
Son aquellos q ue se consideran indispen5~bles
para el funcionamiento de un inmueble de uso
especializad o, que en sI se convierten en ele-
mentos caracter1sticos del bien analizado, co-
mo:
.- Horno en una pani! icadora.

- Caldera en un hotel y banas pblicos.
- Depsito de combustible en plantas in-
dustriales .

- Espuela de ferrocarril en industrias.
- Pantalla en un cinemat6grato.
- Planta de emergencia en un hospital .

- Butacas en una sala de espectculos.
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
Son aquellas que proporcionan amenidades o be-

neficios al inmueble, come son:
- Bardas, celoslas.

- Rejas
- Patios y andadores.
- Marquesinas.
- Prgolas .

- 20 -
- Jardines.
- Fuentes, espejos de agua.
- Terrazas y balcones.
- Interfono y portero el~trico.
- Portones de operaci6n electr6nica .
- Antena maestra de T.V. y 1.K .

.- Eventualmente cocinas integrales, cis-
ternas, o aljibes, equipos de bombeo,
gas estacionario.
- Otros.
NOTA: "I nde pe nd i e nt e de la clasificaci6n "propuesta, se hace notar la ne-

.c e s i d a d de describir estos conceptos separadamente de las cons-
trucciones, con el fin de que la determinacin del valor de cada
uno de ellos, considere los valores unitarios correspondientes

VI.- ~ISID ~RACI ONES PREV !AS AL AVALUO:
tri este apartado se expresar~

la justificaci6n de aplicacin de valores
unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado o todos aque-
llos a spe ctos relevantes del inmueble o la zona, que en forma alguna in-
cidan en el valor- del bien e n estudio .
Asimismo, se indicarAn los criterios y proccdicientos de valuacin, a sa-
ber:
- Mtodo comparativo o de mercado.-
- Mtodo fisico o directo.
- Mtodo por rentabilidad o indirecto.
- Mtodo residual .
- Otros .
- Eve n t u a l Me n t e , si la infor maci n exis t ente es sufici~n
te, se podr optar por la apli c a cin del r~ t odo co~p~rat ivc
o de me rc ad o pard el i nmue b l e en su con j unto-terreno y edi-
ficaciones d ebidamente s oporta d o e n operacione~ r e al iz~ d as.
- 21 -
Estos da~os formarn parte del informe . Tal e s el ca s o de

viviendas de desarrollos habitacionalcs homogneos; ot ici-
nas, comercios, estaeionamientos y bodegas en condomin io.
etc.
El mtodo fl&ico o directo es el procedi miento racional mediante el cual
se deter mina el indice fisieo o directo.
El mtodo por rentabilidad o indirecto permite determinar el indice de
capitalizacin a partir .de la renta efectiva que produce un inmuebl e, o
bien, .e n funcin de la renta estimada o que pudiera producir dicho bien.
El llt"oao' ",siduak! ~ . _e l ItOCeifIJI~W.1j!r.I!lite :~e.te rm i n!!.r . el valor ' ,

potenclil ,rle un bien ral . : ta.ba ~ado en:proyectos.de desarrollos _inmo-
biliario4 .: reaie~ _!L ,1p ot t i c os J . a riles -coit'~~'::'\Ia.u:J.9-:.autorizado
~.~ -~vocac i 6 e;t-?_e l mismot, ,telm-acif . .
~I?r}l~cm.~ ~J~mt9_qUe... pueda obtenerse de ~l~
~ las .condlclones de flnanc amlento que prevalezcan~a ~~a techa de~ anll~j
<si. I .

VIl.- OR F
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO o
PREDOHIlIAtITE: En su caso se adoptarA el lote t ipo predomi-
nante en la zona o en esa calle, o el que a
juicio d el valuador proceda, o el que seale
la autoridad correspondiente.
VALOR (ES) DE CALLE: Se asentar el valor o ov a l a r e s un itarios que
sern resultado del anlisis provenientes de
una investiga c i 6n e xha us t i va del mercad o in-
~obiliario, po nd e r ndo l o con los datos e s~a
dlsticos co~parables.
De las caracter1sticdS conocidas de l os terre-

nos investigados, se determinar~n los factores
que finalmente conduzcan al valor unita rio que
ser aplicado al lote en estudio.
b) OE LAS COnSTRUCCIONES :
Para la valuaci6n de las construcciones. y

atendiendo a la d e~crpci n y clas if icacin de
los d iversos tipos observados, s e proceder a
la determinacin de los Valores Unitario~ de
Reposicin Nuevo para cada uno de ellos.
,
- 22 -
VALOR DE REPOSICION llUEVO:
Es el valor presente de las construcciones

considcr~ndolas como nuevas, con las cara c-
terlsticas que la tcnica hubiera introdu-
cido dentro de los modelos considerados
equivalentes.
Este valor considera entonces los costos n~
cesarlos para sustituir o reponer la~ cons-
trucciones en condiciones similares, anali-
zadas en base a los conceptos que integran
las partidas de las diferentes calidades de
prototipos, misQos que deber4n actualizarse
peridicdDente, segOn las variaciones en el
tiempo que experimenten los costos de mate-
riales y mano de obra.
En este apartado conviene definir tambin
el concepto de Valor de Reproduccin Nuevo,
que a diferencia del anterior, este consi-
dera los costos necesarios para reproducir
una construcci6n idntica a la original, es
decir, respetando las caracterlsticas y
tcnicas que se hubieran uti1i:ado en la
fecha de su edificacin.

VALOR IIETO DE REPOSICION
Este valor ser la diferencia que resulta

de restarle al Valor de Reposicin Nuevo,
el demrito correspondiente.
DEMERITO O DEPRECIACION
Ea la prdida de valor ocasionada por la

depreciacin acumulada, originada sta por
el deterioro fisico asl cooo por obsoles-
cencias funcionales y/o econ6micas, segn
el caso.
Para los efectos de la determinacin del
Indice f1sico o Directo, se recomienda con-
siderar nicamente la' depreciacin por de-
terioro tlsico debido a:
- Edad.
- Estado de Conservacin
La determinacin de estos conceptos, se ha-
r en base a los Q6todos que la prctica ha

- 23 -

c o ns i de r ad o como aceptables (Linea R~ctG.

Ross, Ross-Heideckc. y otras).
En los casos que proceda la aplicacin de
tactores de d c ~rito o depreciac i n por ob-
solescencias funcionales y/o econmicas
(inadecuacin, cambios 'de estilo o ~oda.
etc.), stos afectarn al Indice fsico o
Directo, incl~yendo al terreno .
VIII.- VALOR DE CAPITALIZACIOU DE RENTAS.
Para la determinacin del indice de capitalizacin de rentas se tomarn

en cuenta los siguientes conceptos:
a) Renta real o efectiva:

Es la que est produciendo el inmueble a la
fecha del avalo.
b) Renta estimada de mercado:

Es la que resulta de la investigacin y/o , .
comparacin de inmuebles arrendados simi-
lares en un roercado activo de arrcnda~ieD
tos.
Las rentas e~timadas de mercado ser~n el resultado de aplicar las
rentas unitarias investigadas en la. zona a los diferente s tipos de
edificacin apreciados. Las rentabilidades de edificios de oficinas,
departamentos, comercios y bodegas deberan cons iderar ~rcas netas
rentables, es decir, descontando vestlbulos, pasillos generales, sa-
nitarios comunes, cubo de elevadores, etc

HETODOS.
La determinacin del tndice de Capitalizaci6n de rentas plantea en la ac-
tualidad diversos procedimientos, que se expresan a continuacin:
~o TRAlIICIOt:AL:
Establece que el lndice de capitalizacin de un bien raiz, resulta de con
sidecar los inqresos netos anuales que produce o pceden produc ir un i n ~u ~
ble y seleccionar una tasa de capitalizaci n acorde con el mis mo, q ue ha-
9a rentable el mercado de inmuebles de productos.
r
- 24 -

La expresi6n ~atem~tica aplicable es:
. Ingreso o Rcnta Neta Anual

INDICE DE CAPITALI ZACION - ------------------------------
Tasa de Capitalizacin.
6 bien:
Ilna
tc .. ---------
te

en donde:
le - Indiee de capital1zaei6n,
Rna Ingreso o renta neta anual.

. . te
- TaSA de capitalizaci6n
DEDUCCIONES:
,
Las deducciones que se consideran en este capitulo, serAn por los slqulen
tes conceptos :
- Porcentaje de desocupacin (vacios) .

- Impuesto Predial.
- Derechos por servicios de agua.
- . Gastos _ge ne r a l e s (administraci6n, limpieZA, vigilancia, etc.)
- Gastos de conservaci6n y mantenimiento.
- Consumo de energ1 a elctrica comn (la correspondiente a e1e-

v~dores, iluminac in artificial de pasillos, vestlaulos, esc
leras, etc .) .

- Impuesto sobre la renta.
- Seguros .
- otros.
25

TASA. DE CAPITALIZACIon
Se apllcar~ tasa de capitalizaclOn que corresponda de acuerdo a edad y v

da remanente del inmueble (edificaciones), uso o destino del m is ~o, esta-
do de conservac in, calidad del proyecto, zona de ubicacin, ofcrt3 y de-
=anda, calidad de las construcciones y otros.
Q.'IFQS MTIODOS;

Actualmente se han venido aplicando otros procedimientos que, basii.dos en

el Mismo principio de capitalizac i6n de rentas proponen:
a).- Determinar la rentabilidad de activos tijos considerando

el efecto inflacionario, la situaci6n legal t-e La t.Lva al
tipo de contrato de arrenda~iento, la depreciac in anual
de las construcciones y otros i=puesto$ (I.S.A.E.).
La tasa de capitalizacin que se aplica, es la correspon-

diente a una inversin, la cual deber estar en funcin
del riesgo de dicha inversi6n y referida a las tasa s de
rendimiento que imperan en el mercado de capitales en el
imbto nacional o internacional

b).- Cons idera rentas brutas anuales y tasas aplicables a con-
diciones no inflacionarias y de bajo riesgo .
IX.- R E S U K E H
VALOR nSlCO O DIRECTO $
VALOR CE CAPITALIZACIOn DE REnTAS $

..SII_..,=:. "'."".=._
VALOR DE MERCADO : (en su caso) $
1 - 26-
1
X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION
1Interpretando el contenido de la disposicin CUARTA .;le la Circular No.
1 1 10 3 de la C.N.B., en este capitulo se analizarn Lou lndices obtenidos

en el estudio, en funcin del tipo de inmueble, factores de comerciali-
zacin aplicables al caso, demrito por obsolencias funcionales y/o eco-
n 6mi c a s , que afecten el bien en su conjunto, razonando estos resultados
I para concluir el valor comercial.
1 XI.- C O N C L U S ION .
1VI.LOR COMERCIAL $
=-=_
......=a........__
1 ( )
I cal
Esta valor Comer-
cantidad representa el
del inmueble al dla de
19
1
1 XII.-VALORES REFERIDOS (en su caso).
1 Es aplicable lo expresado en el Capitulo VII del Avalo de Terreno

1 ~f!CACION DEL AVALUO:
1 VALUADOR: De acuerdo al contenido de la Disposici6n Se-

gunda de la Circular No.
Nacional Bancaria, se qeber indicar: nombre
de la Comisi6n
completo, firma y datos relativos a su regis-
1 tro, periodo de vigencia y la especialidad
correspondiente.
1 INSTITUCION BANCARIA: De acuerdo a lo se~alado en la misma Disposi-

ci6n, tambin deber contener el sello de la
1 Instituci6n, nombre y firma del Delegado Fidu
ciara o funcionario autorizado por la Insti-
tucin para tal efecto. con mencin del cargo
que desempefla y clave asignada al mismo.
1
1
"- _..
- 27 -
CONSIDERACIONES ADICIONALES PARA LA fORMULACION DE AVALUOS

. DE INMUEBLES SUJETOS AL REGIMEtI DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
,
,
I

GE ,
Para el caso de valuar unidades sujetas a rgimen de Propiedad en

condominio, se debern observar los siguientes criterios:
La interpretaci6n de los conceptos que intervienen en la valuacin de es-

tos bienes, atiende a lo dispuesto en la Ley sobre el Rqimen de Propie- .

dad en Condominio de Inmuebles, para el Distrito Federal.
Del anlisis de los articulos establecidos en este documento, se despren-

den diversas recomendaciones que " debern atenderse para la correcta p~e
sentaci6n del" informe y la consecuente eeeet-e nec on del valor del bien

en estudio :
De acuerdo al Art. 40., para constituir el rgimen "el propietario o pro-

pietarios deber~n declarar su voluntad en ~ scritura Pblica", en la cual '
se harn constar, entre otros datos, los relativos al terreno, las auto-
rizacion~s o permisos de construcciones urbanas y de salubridad, la des~
cripci6n general de la~ construcciones y de la calidad d~ los materiales
emplcados o que vayan a emplearse, la descripcin de cada v*rte privatiYA
(departamento, vivienda, casa o local), el valor nominal y el porcen~aje
que le corresponda sobre el valor total, tambin nominal, de las partes
en condominio (indiviso), el destino general del eondominio, la
descripcin de los bienes .de propiedad comun, etc.
De la consulta de esta informacin presentada o recabada, el valuador

contarA con los datos necesarios para opinar sobre las caract.er1sticas
flsicas y legales del inmueble, techa de construccin o de constitucin a
rgimen de condominio, de la propiedad o del derecho de uso de estaciona-
mientos, de las limitaciones y prohibic iones establecidas por la ~ropi3
ley y la s dems que seale la escritura constitutiva y el reglamento co-
rrespondientes, de la participaci6n sobre las r-ee s o partes COMunes

(Art. 13), etc., elementos que le pcrmitirAn la correcta valuacin de las

partes privativas independientemente de las comunes.
CLASlfICACION
Los inmuebles sujetos a rgimen de propiedad en condominio pueden clasi-

ficarse:
1
- 28 -

[
r-
Por su forma en: i
- Verticales
- Hor izontales
- Mixtos [
Por su uso o destino en:
- Habitacionales

[
- Comerciales
- De oficinas o despachos
- Bodegas r:L
- Estacionamientos
- Mixtos
T
[
De acuerdo a lo establecido en el Art. 40. (prrafo V) es requisito hacer
constar en la escritura de constitucin de regimcn en condoainio, "el .va-
lar noalnal que para los e!ectoG de esta Ley, se asigne a cada departa-
[]
~ento, vivienda, casa o local y el porcentaje que le corresponda sobre el
valor total, tambin nominal, de las partes del condominio".
U
En tal virtud, toda unidad condominal deber disponer de este dato.
[

A manera de informaci6n, se co~enta lo que en la prActica se ha venido
observando respecto a los procedimientos llevados a cabo en la
ci~n de tales porcentajes:
deter~ina
r
A. En funcin del rea privativa del local respecto al
privativa.
~rea total e
"8 . En funci6n" del Area privativa del local respecto al area total
construida.
u
[
c. En funcin del valor nominal de cada local, respecto al valor
nominal total del conjunto.
U
Fste ltimo procedimiento, amn de ser el escab l eo do P9r la ley de la
~atcria, e s el ms racional en cuanto a los gastos co~uncs, en CUdotO 31
destino o uso -lccalcs comerciales en edificios mixt.os neb t.ec Iona t e s > ,
en cuanto a la localizacin -preferencias de

ubicacin por piso en

l
edificios hasta " de 5 niveles sin ele v ador, o edificios de ms el e 5
niveles con vistas panorroicas, etc. U
[
- 29 -

Independientemente de que el avalo se refiera a un local dentro del con-
junto, dcbcr~ describirse, en forma general, las caracterlseicas del edi-
ficio o del conjunto, para continuar con la de scripcin particular de la
unidad ~o t i v o del an~lisis.
En este apartado se se~alar, para el caso de los estacionamientos, si
dispone o no de este servicio, precisando si es parte privativa o s610
hay derecho de uso del mismo.
La valuacin de un inmueble en condominio a t.ende r a . e establecido en el

instructivo en cuanto a los mtodos que en la prctica se han considerado
como aceptables. (Capitulo VI)
- Mtodo comparativo o de mercado.

- Mtodo tlsico o direeto.
- Mtodo por rentabilidad.

VALOR FISrCO O OIRECTO
Su cAlculo atender a lo si9uiente :

al Terreno.
Determin~cin del valor de la parte proporcional que correspon-
de al departamento o local, en funcin del" porcentaje o indivi-
so. En su caso, incluye los porcentajes relativos a estaciona-
~ientos, Areas privativas de servicios, tendederos y otros ane-
xos que expresamente s ehale la escritura de regimen de propie-
dad en condoDinio.

b) construcciones e instalaciones privativas.
--
D eterminaci6n del valor de las construcciones del -Ar e a privati-
va asl co~o el de sus instalaciones e~peciales y clementos ac-
cesorios.
e) Construcciones e instalaciones comunes.
Determinacin del valor de las construcciones, instalaciones e~
peciales y elementos accesorios. a cuya sumatoria se aplicarA
~-~ -~~'-~ - - -----------'---'--- '- - -- ~- " ----'------ '"

. _ C'

-- - ';'
-
I
- 30 - -
r

el porcentaje" de indiviso respectivo para obtener la parte pro- r
porcional que le corresponde al local en estudio. ~
La 6uma de estos valores parciales sorA el valor ttaico o di-

recto ..
VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS .
t

Ser~ aplicable lo establecido en el capitulo VIII. del Instructivo, to-
mando en cuenta las rentas ef~ctivas o estimadas acordes con el =ercado f
de arrendamientos de este tipo de bienes, as1 co~o los criterio~ acepta-
bles ,para la seleccin de las tasas de capitalizaci6n respectivas.
La conclusi6n del valor comercial. ser resultado del an~lisis de les 1n-
1
dices obten idos, incluyendo el relativo al Indice de mercado segn se co-
menta en el capitulo X. del Instructivo. I
!
Febrero, 1991 I,
,

.-

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E

FORMULA PARA ENCONTRAR EL FACTOR DE EDAD ID

VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS 11

. TECNICAS PARA INSP"ECCIDNAR UNA PROPIEDAD 27

FACTORE~ DE DEPRECIACION DE LOS INMUEBLES :11

SOCIEDAD DE AROUI TECTOS VALUAODR ES .A . C.

Orig inal mente u n va lu a d o ,- p o d i a s e r c u al q u i e r pe rs o n a Que p udiar.

En M~ xico 'po d e mo 5 hablar de uno de 105 p~o n~ ros d e la profesin dp. la

el Banco Nacional Hipoteca ri o Ur b .no y d e Obra s Publicas,siendo el

La valuacin c o me en el cas o d e lo, med c n .."l . la ~"'qu it n ctllra.

SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES,A.C.

Ahora b en s e x Le t en por 10 menos cinco cateQorias para clasificar a un

Peri to VolILlador y son I

l.-Por las diferentes clases de avaluos,l ..... 1Ps c orno Inmuc.'bl ~~

5.-Como valuador de tiempo c o mp l e t o L rr d e p o n d Lon to o como Em p rc~

Frecuentemente se clasifica a un valuador por el tipo de trab ajo que

Costo s d e constru c cion

Ahora bien, qu diferencia existe entre un valuado,. y un Perito

a) .-Un valuado,- C-:~!: una persona c:on poca o mu cb.., p.lCper:ipncia en

b) .-Un Per-1to Valuado,.- ~ s aq"l~l qu a si puede firmar un d o cumen t e

Eota es una profeston especiali:ada principalmente dn la Arquitectura

Ahora bie,debemos honrar en todo 'mo me n t o nuestra pro1es16n t c-n t en d o

"'!\I.lIAC ION! ,l ~ .a c to de vc.\lUd.f e5.~_!mandcLD .l o.v&\).~ :..()~pr('cio d e ....

VALUADOR La persona que lleva acabo la accian y efecto d e

VALORAR S e ;al~'tr C\ u n ... C OS ,;\ e I v",lo r c o r- r-ee pond ae n t.c ~, ~ L\

Grado de ut ilid ~d o apt it ud d e l as c o s a s p a r. s a -

;REciof ,Va l a r pecunario en -q u e se estima una cos~~ Aju s-

COSTO j rrec~o - .q ue ' t i e.-n e . un. cosa ~in Q~nanci~.~COSTE).

EVALUAR De .v.aluar.F'iJar por c j eu te e l v e Lo r- d e un b itm e

ESTIMAR Poner precio y t.sa a la s cosa$.

TASADOR El que ejerce el oficio publico de ta sar o

AJUSTADOR El que conc~ert~ el pre~io de una c e s ... Pon er ci:"

Cosa que ..ee obj et o d el d o min i o "So b re t o d o s i e -s

RES ALICUJUS: De e n a c Lcn

RES ALIENAEz De fi n i c i6n l ~ q .... l de lo ",. b 1 E'n (;H; que

RES COMO'1 UNES : De 1 1. nici 6n 11.''1,,\- 1 qul'".. . a e r r. f i ..ir-e L4.

~~ entender como i\q u.el ~alo,. q ~tf1j

Se en tenderA. comc, a q u e 1 vilor7n"I

VALOR DE CAPITALIZACION., Se en t~mdf""ra come el tYa,1'r -q~te -iet' .

E s e eau e 1 toa 10":- qlie Te-- h--a: de'prec1":( .>

lRSi. c.ata~trale~-.--: ,i ''pu.e s t o r. . e t c . ,

I/ALOR FI5ICO: Es e.~ . ka..1.~,r que puede --s e r .. i!at~r:tJ;l l

SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES,A.C.

el uso de Lndd cc-s que public.:.\ e I _

I MARCO JURIDICO DE LA VALUACIDN i

NORMAS QUE REGULAN LA VALUACION:

1.- 'C6digo de Comercio

3.- Ley de El<propiaci61~

NORMAS lJRBr"lNISTICAS OUE: REGULAI-l l.A VAUHlCION:

1.- Ley General de Asentamientos Ht.lmo.~os

.. ) .Ff:UCIARIAS ,,; (So 'aq ue l 1 a ~ operollciones bancarias que - requieren t:

W,1g~nc1~1~; ;~J:_ii;rm,:t,!i~-~.~i.".al [l~ncarla . -;

@e"":'"t""e:f~'f~~-:'r~ ' ._Dp~ ;'~ c .ro~ es de .. 1as . empl':'e6~s' regist-

. ~1.01~ii~~_I ~': ~ Corrils_iOn..' .N. e i o~ . l :.. de'

e) t3t.mE[~.~.TALE:S~''''i.!~~9Y:~E.se- .r e l i er e n -- ..-' los Io'ml:Jebles prop ieda'1

2.~PROPIEOADES c~ANGIBLES EINTANGIBLESf

--- _~ " '- "

SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES,A.C.

II.-METODDLOGIA PARA ESTIMAR VAL ORES

El v alor n eto d e re pos ic in d e un I n n I Ll c:' b lt:~ peor",,! te ev a l ua r la al ter -

"ALOR .FI5ICO O.D.lRECTO}

lI'te,.adb- i nmo 6T l l a-Fi o- 'pond 'e r ~n do 1 ci- con- fS--ct7\'t'; -

Existe una 16 "'mul ~" p r~t:t i c a PAr~A EL IfACiR~J(trSiJ~i

6.-rl!..tm..E_~.tDs~~r!!:J.iRe!~'De c c u e- r -d o ..a 1..a t .."\ r i " a df.""l Ar t.SO

2 "t.1'er:',,~_~sl .~_n,.tE?_r io res p~~'l:~!:..D:!!:~pf!:JpetC?~l~_~,: ~~~_s'~'" ~.'~..3J.~~.71

o )~,1~_-:.!!.~~e~e~-l e... ~ ~ e~,'~~e~,!~, , :sif.;:.':1?_ Y.~.t_J; p.,?

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