“Año de la universalización de la salud”

FACULTAD DE INGENIERÍA
CARRERA DE INGENIERÍA CIVIL
Formulación y Evaluación de Proyectos de Inversión Capital (CI91)

Grupo: 09 Sección: CI91

Fecha: 30/06/2021 Docente: Ganoza Soto, Sandra Karina

Integrantes Códigos
Milady Inga Silva U201522798
Gianluca Josehf Olano Galvez U201612044
Neiser Aldeir Julon Zambrano U201615530
Diego Blanco Casavilca U201615662

Expediente técnico financiero de proyecto inmobiliario en San Miguel.

Contenido
1. INTRODUCCION .................................................................................................................... 4

2. OBJETIVO DEL ESTUDIO..................................................................................................... 4

2.1. OBJETIVO GENERAL .................................................................................................... 4

2.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS ............................................................................................ 4

3. PROYECTO INMOBILIARIO ................................................................................................ 5

3.1. UBICACIÓN ..................................................................................................................... 5

3.2. ESTUDIO DE TERRENO ................................................................................................ 6

3.2.1. CONTEXTO URBANO ............................................................................................ 6

3.2.2. CARACTERISTICAS DEL TERRENO ................................................................... 6

3.2.3. NORMATIVIDAD URBANA DEL TERRENO ...................................................... 7

3.3. ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIO ............................................................... 7

3.3.1. ESTUDIO DE LA DEMANDA ................................................................................. 8

3.3.2. Competencia directa en la zona ................................................................................ 12

3.4. Análisis vertical ............................................................................................................... 25

3.4.1. Análisis de la cabida ................................................................................................. 25

3.4.2. ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD FINANCIERA ................................................... 27

3.5. Proyecto arquitectónico ................................................................................................... 27

3.6. Egresos del proyecto ........................................................................................................ 31

3.6.1. Costos del terreno ..................................................................................................... 32

3.6.2. Costos de licencias ................................................................................................... 32

3.6.3. Costos de construcción ............................................................................................. 33

3.6.4. Costos de Ventas & Marketing ................................................................................ 33

 3.6.5. Costos de Administración y Finanzas ...................................................................... 33

3.6.6. Costos de post ventas y otros ................................................................................... 34

3.6.7. Costos de préstamo................................................................................................... 34

3.6.8. Resumen del total de egresos ................................................................................... 34

3.7. Ingresos del proyecto ....................................................................................................... 35

3.7.1. Precio de venta por metro cuadrado ......................................................................... 35

3.7.2. Velocidades de venta de las unidades inmobiliarias ................................................ 36

3.7.3. Ingresos por venta de las unidades inmobiliarias ..................................................... 36

3.8. Cronograma general del proyecto.................................................................................... 38

3.9. Estado de ganancias y perdidas ....................................................................................... 39

3.10. Estructura Financiera del Proyecto .............................................................................. 39

3.11. Flujo de caja Económico y Financiero......................................................................... 40

3.12. Indicadores económicos ............................................................................................... 42

4. Posible Inversionista del Proyecto ............................................................................................. 42

5. Resumen Ejecutivo del expediente ............................................................................................ 44

6. Conclusiones .............................................................................................................................. 44

7. Recomendaciones ....................................................................................................................... 45
 1. INTRODUCCION

Desde hace muchos años en el Perú, existe un crecimiento de interés por parte de las familias de
adquirir una vivienda propia. Esto se debe, a una mejora en el mercado laboral formal y condiciones
de financiamiento más factibles para las familias. Por ello, las empresas inmobiliarias han
incrementado su inversión en proyectos inmobiliarios. Sin embargo, según estudios en la
actualidad la demanda sigue superando la oferta del mercado limeño en gran proporción. Debido a
esto muchas empresas inmobiliarias se vienen adecuando a las características de la demanda, ya
que no solo familias están en la búsqueda de un departamento, sino que personas independientes
también tienen interés por adquirir departamentos mas pequeños y con menor número de
dormitorios.

En el presente trabajo, se realizará un estudio y evaluación de mercado de un proyecto inmobiliario,

con la finalidad de saber que tan rentable y viable será su ejecución.

2. OBJETIVO DEL ESTUDIO

2.1. OBJETIVO GENERAL

Formular y evaluar un proyecto inmobiliario ubicado en el distrito de San Miguel siguiendo los
parámetros urbanísticos establecidos por la municipalidad.

2.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS

• Realizar una hoja de cálculo del análisis vertical

• Elaborar planos de arquitectura para la venta y elaborar una ficha técnica de un
departamento tipo.
• Realizar un estudio de mercado de los proyectos que se encuentran en proceso de
construcción en los alrededores de la zona a ejecutar el proyecto.
• Preparar un presupuesto disgregado por especialidades a nivel de ratios de CD, GG y UT.
• Establecer criterios para asumir precios de venta x m2 y su sostenibilidad en el tiempo, así
 como las velocidades de venta de todas las unidades inmobiliarias.
• Preparar un cronograma general del proyecto. De acuerdo con el flujo proyectado.
• Armar un flujo de caja económico y calcular los indicadores económicos revisados en clase:
TIR, VAN, ROE, ROS y ROI.
• Realizar un estudio de las principales entidades financieras a las que se les presentaría el
proyecto.

3. PROYECTO INMOBILIARIO
3.1. UBICACIÓN
El proyecto inmobiliario está ubicado en la Av. Costanera N°2464 – San Miguel

DEPARTAMENTO Lima
PROVINCIA Lima
DISTRITO San Miguel

El plano de ubicación se muestra en la siguiente figura:

Figura 1:Ubicación del terreno ubicado en el distrito de San Miguel. Elaboración propia, 2021.
 3.2. ESTUDIO DE TERRENO
3.2.1. CONTEXTO URBANO

El proyecto inmobiliario se encuentra ubicado en San Miguel, una zona residencial y comercial
con un nivel socioeconómico medio. El terreno tiene una ubicación estratégica, debido a que dentro
de su radio de influencia podemos encontrar centros comerciales, librerías, colegios, centros de
salud, parques y vista panorámica frente al mar.

3.2.2. CARACTERISTICAS DEL TERRENO

UBICACIÓN MORFOLOGÍA
Provincia : Lima Área de terreno : 667 m2
Distrito : San Miguel Forma : Rectangular
Dirección : Av. Costanera N°2464 Topografía : Edificación

Figura 2. Mapa del distrito de San Miguel.

 3.2.3. NORMATIVIDAD URBANA DEL TERRENO

El terreno seleccionado en el presente trabajo esta zonificado de acuerdo con lo indicado en el

Certificado de Parámetros Urbanísticos de la municipalidad de San Miguel. A continuación, se
muestran los indicadores que debe cumplir el proyecto.

Tabla 1.Parametros del Proyecto

Parámetros del Proyecto

Zonificación RDA
Vivienda Unifamiliar-
Usos permisibles Multifamiliar
Altura de edificación 9 pisos
Area libre 35%
Ratio de estacionamiento 1 por cada 1.5 viviendas

En edificios de uso residencial multifamiliar con más de 54 departamentos se deberá contar con un
ambiente destinado a usos múltiples, reuniones y asambleas de la Junta de Propietarios, que incluirá
un servicio higiénico habilitado para ser usado por personas con discapacidad y un espacio para
servicio o cafetería con lavadero.

3.3. ESTUDIO DEL MERCADO INMOBILIARIO

Para la realización del estudio del mercado inmobiliario, se procedió a recopilar y analizar la
información de oferta inmediata y la demanda existente. Esto se realizó con la finalidad de obtener
éxito en el proyecto.
 3.3.1. ESTUDIO DE LA DEMANDA

• Análisis del nivel socio económico (NSE)

El análisis del nivel socioeconómico se realizó a los potenciales clientes en el segundo semestre
del año 2020 en el departamento de Lima.

Figura 3. Segmentación según zonas de Lima

• Evaluación de factibilidad según el nivel socio económico (NSE)

El distrito de San Miguel se encuentra ubicado en la segmentación de Lima Moderna, según el
Nivel Socio Económico, el porcentaje de participación más significativo es el NSE – B con un
porcentaje de 52.4%, seguido del NSE – A con un porcentaje de 33.1%. Por esta razón según la
evaluación de factibilidad realizada, el cliente potencial se encuentra en el NSE – B.

Figura 4. Perfiles Zonales: Lima a detalle. Fuente – Ipsos

• Rango de precios en Lima Moderna y en el distrito de Magdalena del Mar

El cuadro muestra los distritos que pertenecen a la segmentación Lima Moderna y el precio
promedio de departamentos. El sector urbanístico Lima Moderna tiene un precio promedio de
S/407 418.

Figura 5. Precios de departamentos según sectores urbanos

En la figura 6, se observa el valor promedio por m2 y el área promedio vendida en m2 para los
distritos de todos los sectores urbanos. Así mismo, se puede identificar que el precio de un
departamento en el distrito de San Miguel es de alrededor de S/404 000 aproximadamente.

Figura 6. Precios de viviendas para distritos según sector urbano

 La segmentación por el nivel socio económico (NSE) (A, B, C y D) y los niveles desagregados
(A1, A2, B1, B2, C1, C2 y D), se muestra en la siguiente figura:

Figura 7. Segmentación por niveles Socio Económicos (A, B, C y D) y por niveles de

desagregado (A1, A2, B1, B2, C1, C2 y D)

• Precio promedio por metro cuadrado según distrito – Lima Moderna

En el año 2019, la asociación de empresas inmobiliarias del Perú (ASEI) dio a conocer los precios
por m2 en los distritos de lima, donde el precio en magdalena del mar es de S/5192.33/m2.

Figura 8. Precio por metro cuadrado según distritos de Lima para el año 2019.
En el año 2020, la asociación de empresas inmobiliarias del Perú (ASEI) dio a conocer los precios
por m2 en los distritos de lima, donde el precio en San Miguel es de S/5050/m2.

Figura 9. Precio por metro cuadrado según distritos de Lima para el año 2020

• Oferta y venta de departamentos por etapa según distrito – Lima Moderna

Según la figura de Oferta y venta de departamentos por etapa según distrito - Lima Moderna, en el
distrito de San Miguel, se realizan mayores ventas de departamentos en la etapa de construcción
con un 54.59%, en la etapa de planos se vende el 31.31% y en la etapa de entrega inmediata se
vende el 14.10%. Esto es beneficioso para el proyecto, ya que no debe esperar mucho tiempo para
completar las ventas totales de los departamentos.
 Figura 10. Oferta de departamentos por etapa y distritos pertenecientes a Lima Moderna

3.3.2. Competencia directa en la zona

Proyecto 1: Parque del mar

Ubicación
Dirección: Av. Costanera 1690, San Miguel.
El Condominio
Es un condominio con 2 edificios, de 15 pisos cada uno y 182 estacionamientos. Además, cada
edificio consta de 2 ascensores
Departamentos
Cuenta con 2 dormitorios, 3 dormitorios y 3 dormitorios dúplex.
Áreas Comunes
• Jardín Privado
• Zona de Parrillas
• Sala de Juegos
• SUM (2, uno por etapa)
• Gimnasio (2, uno por etapa)
• Mini Cine (2, uno por etapa)
 • Terraza en Azotea (2, uno por etapa)
Acabados
• Pisos laminados y papel mural en Sala, Comedor y Dormitorios
• Pisos y paredes con enchape cerámico en Baños y Cocina (altura de enchape en ducha:
2.10m)
• Cerámico y barandas de fierros en terrazas

Figura 11. Plano indicando las áreas por tipo de departamento

Figura 12. Plano de Departamento 76.59m2

Figura 13. Plano de Departamento 78.29m2

Figura 14. Plano de Departamento 76.00m2

Figura 15. Plano de Departamento 75.44m2

Figura 16. Plano de Departamento 75.21m2

Figura 17. Plano de Departamento 75.16m2

Figura 18. Plano de Departamento 74.96m2

Proyecto 2: Ávida
Ubicación
Dirección: Av. Costanera 2982, San Miguel
El proyecto:
Ávida, es un proyecto de 17 pisos y 5 sótanos que incluye 135 estacionamientos y 42 depósitos.
Departamentos
Cuenta con departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios desde 39 a 97 m2, con precios desde S/ 238,400.
Áreas comunes
• Piscina con vista panorámica
• Gimnasio
• Lobby
• Área para niños
• Terraza
• Área de parrillas
• Sala de cine
• Sala de adultos

Figura 19. Plano de Departamento 39m2

Figura 20 . Plano de Departamento 65m2 Figura 21. Plano de Departamento 97m2

Figura 23. Plano de Departamento 74m2

Proyecto 3: VISTAMAR
Ubicación
Dirección: Av. Costanera 1380, San Miguel
El proyecto:
VISTAMAR consta de 15 pisos que representan 80 departamentos y 3 sótanos donde se ubican los
58 estacionamientos.
Departamento
Cuenta con departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios desde 46.85 a 92.20 m2, con precios desde
S/.259000
Áreas comunes
• Piscina con vista al mar
• Terraza con vista al mar
• Gimnasio
• Lobby
• Área para niños
• Sala de usos múltiples
• Grifería y sanitarios con sistema ahorrador
• Muebles altos y bajos con tablero de granito en cocina
• Sauna
• Video vigilancia
Departamento de 1 dormitorio – 46.85 m2 – S/. 259000

Figura 24. Plano de Departamento 46.85m2

Departamento de 2 dormitorios – 61.65m2 - S/.352065

Figura 25. Plano de Departamento 61.65m2

Departamento de 3 dormitorios – 81.22 m2 – S/.547960

Figura 26. Plano de Departamento 81.22m2

Proyecto 4: ALLEGRO
Ubicación
Dirección: Av. Costanera 980, San Miguel
El proyecto:
ALLEGRO consta de 4 torres con 14 pisos cada uno, este proyecto tiene 116 departamentos.
Departamento
Cuenta con departamentos desde 40m2 hasta los 81m2 de 1, 2 y 3 dormitorios con precios desde
S/. 291,112, dormitorio principal con baño incorporado, sala - comedor, cocina equipada con
encimera
Áreas comunes
• Gimnasio
• Piscina
• Sala de Estudios
• Áreas de parrillas
• Salón de usos múltiples
• Sala multimedia
➢ Departamento de 46.32 m2 de un solo dormitorio a solo S/291,112

Figura 27. Plano de Departamento 46.32m2

➢ Departamento de 63.10 m2 de un solo dormitorio a solo S/410069

Figura 28. Plano de Departamento 63.10 m2

 ➢ Departamento de 77.20 m2 de dos dormitorios a solo S/487,001

Figura 29. Plano de Departamento 77.20 m2

Proyecto 5: Solatium ll
Ubicación
Dirección: Jr. Nicolas de Piérola 130, San Miguel
El proyecto:
SOLATIUM II consta de 15 pisos, este proyecto tiene 108 departamentos.
Departamento
Cuenta con departamentos desde 41.93 m2 hasta los 89.67m2 de 1, 2 y 3 dormitorios con precios
desde S/. 291,112, dormitorio principal con baño incorporado, sala - comedor, cocina equipada con
acabados de calidad.
Áreas comunes
• Gimnasio
• Area para niños
• Areas Verdes
• Club House
• Cuarto de servicio
• Jardín interior
• Techo Panorámico
• Video Vigilancia
• Piscina
• Sala de Estudios
• Áreas de parrillas
• Salón de usos múltiples
• Sala multimedia
➢ Departamento de 41.93m2 de un dormitorio a S/250336 nuevos soles

Figura 30. Plano de Departamento 41.93m2

➢ Departamento de 66.40m2 de 2 dormitorios a S/.363231 nuevos soles

Figura 31. Plano de Departamento 66.40m2

 ➢ Departamento de 80.32m2 de 3 dormitorios a S/. 448345 nuevos soles

Figura 32. Plano de Departamento 80.32m2

3.4. Análisis vertical

El análisis vertical es la herramienta que nos permite identificar tendencias y la composición de la
inversión, financiamiento y resultados del proyecto en el que se invierte. Asimismo, en este análisis
es posible determinar el monto de ganancia que se hará con la inversión en base a los ingresos y
gastos que tienes como desarrollador.

3.4.1. Análisis de la cabida

El análisis de capacidad, como el análisis de la capacidad arquitectónica, se utiliza para determinar
la edificabilidad del terreno con el fin de aprovechar al máximo cada metro cuadrado. Esta
herramienta es muy utilizada por las empresas promotoras, ya que les permite evaluar la viabilidad
de un proyecto antes de comprar el terreno en el que se va a construir. Si se quiere llevar a cabo el
análisis se requiere un certificado de parámetros urbanísticos, que muestre tanto como número de
plantas que puede tener un edificio, los metros cuadrados de espacio libre, los mostradores de
retirada de fachada, el índice de aparcamiento, entre otros.
 Tabla 2. Cabida del proyecto Costanero

Tabla 3. Descripción de area por Departamento

Área de
Cantidad de
Tipo de departamento departamento
departamento
(m2)
1D 2 80
2D 2 150
3D 2 160
Área total de departamento por piso (m2) 390

Tabla 4. Cuantificación de productos en venta

 3.4.2. ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD FINANCIERA
El análisis de viabilidad económica es una estimación que determina si un proyecto puede iniciarse
y mantenerse en el tiempo sin incurrir en otros costos. Todo esto muestra una evidencia que ha sido
cuidadosamente recogida. Es decir, identifica y cuantifica cuáles son las oportunidades reales que
tiene un proyecto para ser líquido y generar rentabilidad en el tiempo. El análisis de viabilidad
económica del proyecto se presenta a continuación.

Tabla 5. Resultados Financieros

Resultados Financieros del Proyecto

Tasa de descuento anual 12%
Tasa de descuento mensual 0,9%
TIRF 12%
VANF 5.246.547
Flujo de caja Inversionista

Resultados Financieros del Inversionista

Tasa de descuento anual 12%
Tasa de descuento mensual 0,9%
TIRF 26%
VANF 444.888

3.5. Proyecto arquitectónico

PROPIETARIO: INMOBILIARIA GRUPO 9

PROYECTO: Edificio multifamiliar Costanera

UBICACIÓN: Av. Costanera 2464 San Miguel

PROYECTISTA: Arquitectura
ARQUITECTURA: En la actualidad, es un área libre de 233.45 m2 y tiene como limites
periféricos los siguientes:

· Por el frente ( oeste): Con el circuito de playa

· Por el fondo(este): Av. La paz

· Por la derecha(norte): José Rufino Echenique

· Por la izquierda(sur): Aviación

ESTADO ACTUAL DEL PROYECTO:

Edificio multifamiliar de 9 pisos, 2 sótanos cuentan con 54 departamentos con todos los
componentes de una vivienda multifamiliar, además, algunos departamentos cuentan con 1,2,3
dormitorios con áreas que comprenden desde 40 m2 y 80m2.
Tipo Nro Area Area VENDIBLE
Dpto 101 40 40
Dpto 201 40 40
Dpto 301 40 40
Dpto 401 40 40
Dpto 501 40 40
Dpto 601 40 40
Dpto 701 40 40
Dpto 801 40 40
Dpto 901 40 40
Dpto 102 75 75
Dpto 202 75 75
Dpto 302 75 75
Dpto 402 75 75
Dpto 502 75 75
Dpto 602 75 75
Dpto 702 75 75
Dpto 802 75 75
Dpto 902 75 75
Dpto 103 80 80
Dpto 203 80 80
Dpto 303 80 80
Dpto 403 80 80
Dpto 503 80 80
Dpto 603 80 80
Dpto 703 80 80
Dpto 803 80 80
Dpto 903 80 80
Dpto 104 80 80
Dpto 204 80 80
Dpto 304 80 80
Dpto 404 80 80
Dpto 504 80 80
Dpto 604 80 80
Dpto 704 80 80
Dpto 804 80 80
Dpto 904 80 80
Dpto 105 75 75
Dpto 205 75 75
Dpto 305 75 75
Dpto 405 75 75
Dpto 505 75 75
Dpto 605 75 75
Dpto 705 75 75
Dpto 805 75 75
Dpto 905 75 75
Dpto 106 40 40
Dpto 206 40 40
Dpto 306 40 40
Dpto 406 40 40
Dpto 506 40 40
Dpto 606 40 40
Dpto 706 40 40
Dpto 806 40 40
Dpto 906 40 40
3510 3510

Figura 33. Área Vendible por Departamento

 AREA TECHADA
sotano 1 675
semisotano 585
AC 1 - 7 28.97
AC 1 50.78

Figura 34. Area Techada según Zona

Los acabados del proyecto

• Sala - Comedor: piso de cerámica vidriada Mónaco Blue Mate 30x60cm o similar. Paredes
pintadas con pintura látex lavable o similar.

• Recibidor: Pavimento cerámico Piave blanco de 45x45cm o similar. Paredes pintadas con
pintura látex lavable o similar.

• Terraza: Suelo de cerámica en piedra Yakarta de 45x45cm o similar. Paredes pintadas con
pintura látex lavable o similar.

• Pasillo: Suelo de cerámica vidriada Mónaco azul mate 30x60cm o similar. Paredes pintadas con
pintura látex lavable o similar.

• Cocina: Pavimento cerámico CELIMA 30x30cm o similar, con paredes pintadas con pintura
látex lavable o similar.
 Plano de Arquitectura del Piso Tipico

3.6. Egresos del proyecto

En el presupuesto general se consideran todos los egresos aproximados que se utilizaran en el
desarrollo del proyecto: costos de compra del terreno, costos de construcción, costos de la sección
de Ventas & Marketing, costo de licencias, GGNN y GGRR, entre otros. A continuación se detallan
los egresos estimados de la obra:
 3.6.1. Costos del terreno

Tabla 6. Coto Total del Terreno

Terreno Sin IGV IGV (S/) Total (S/)

Terreno S/ 1,534,100.00 - S/ 1,534,100.00
Total Terreno S/ 1,534,100.00 - S/ 1,534,100.00

3.6.2. Costos de licencias

Tabla 7. Costa de licencias en el proyecto Costanero.

Costos de Licencias, GGNN y

GGRR Sin IGV IGV (S/) Total (S/)
Impuesto de Alcabala S/ 46,023.00 S/ 46,023.00
Predial y Arbitrios S/ 37,820.78 S/ 6,807.74 S/ 44,628.53
Anteproyecto en consulta S/ 7,564.16 S/ 1,361.55 S/ 8,925.71
Licencia de obra S/ 37,820.78 S/ 6,807.74 S/ 44,628.53
Numeración S/ 15,254.24 S/ 2,745.76 S/ 18,000.00
Gastos Notariales S/ 26,694.92 S/ 4,805.08 S/ 31,500.00
Gastos registrales S/ 24,406.78 S/ 4,393.22 S/ 28,800.00
Total Estudios, proyectos y
licencias S/ 195,584.66 S/ 26,921.10 S/ 222,505.76
 3.6.3. Costos de construcción

Tabla 8. Costo de Construcción

Construcción Sin IGV IGV (S/) Total (S/)
Desarrollo de especialidades S/ 132,269.49 S/ 23,808.51 S/ 156,078.00
Costo de obra S/ 7,564,156.78 S/ 1,361,548.22 S/ 8,925,705.00
Total Construcción S/ 7,696,426.27 S/ 1,385,356.73 S/ 9,081,783.00

3.6.4. Costos de Ventas & Marketing

Tabla 9. Costo Ventas & Marketing
Ventas & marketing Sin IGV IGV (S/) Total (S/)
Caseta de ventas y piloto S/ 100,899.55 S/ 18,161.92 S/ 119,061.47
Publicidad S/ 140,236.61 S/ 25,242.59 S/ 165,479.20
Asesores de ventas S/ 80,462.16 S/ 14,483.19 S/ 94,945.35
Gestor de ventas y marketing S/ 177,016.76 S/ 31,863.02 S/ 208,879.78
Comisiones S/ 119,991.86 S/ 21,598.53 S/ 141,590.39
Gastos varios S/ 23,189.20 S/ 4,174.06 S/ 27,363.25
Total ventas y marketing S/ 641,796.15 S/ 115,523.31 S/ 757,319.45

3.6.5. Costos de Administración y Finanzas

Tabla 10. Costo Administración y financiero
Administración y financiero Sin IGV IGV (S/) Total (S/)
Gerencia de Proyectos S/ 481,347.11 S/ 86,642.48 S/ 567,989.59
Supervisión, independización y asesoría S/ 122,033.90 S/ 21,966.10 S/ 144,000.00
Supervisión del banco S/ 63,771.19 S/ 11,478.81 S/ 75,250.00
Supervisión externa S/ 113,877.12 S/ 20,497.88 S/ 134,375.00
Total Administración y financiero S/ 781,029.31 S/ 140,585.28 S/ 921,614.59
 3.6.6. Costos de post ventas y otros
Tabla 11. Costo post venta y otros
Post venta y otros Sin IGV IGV (S/) Total (S/)
Imprevistos S/80,224.52 S/14,440.41 S/94,664.93
Implementación de post venta S/36,610.17 S/6,589.83 S/43,200.00
Atención post venta S/37,820.78 S/6,807.74 S/44,628.53
Total Post venta y otros S/154,655.47 S/27,837.98 S/182,493.46

3.6.7. Costos de préstamo

Tabla 12. Costo Interés del préstamo
Intereses del préstamo Sin IGV IGV (S/) Total (S/)
Intereses del préstamo S/430,502.25 S/77,490.40 S/507,992.65
Total Post venta y otros S/430,502.25 S/77,490.40 S/507,992.65

Total Egresos Sin IGV IGV (S/) Total (S/)

S/10,848,936.39 S/1,668,386.41 S/12,699,816.25

3.6.8. Resumen del total de egresos

Tabla 13. Resumen total de egresos
CUADRO RESUMEN TOTAL DE EGRESOS Total (S/) % incidencia
Terreno S/1,534,100.00 12.08%
Costos de Licencias, GGNN y GGRR S/222,505.76 1.75%
Construcción S/9,081,783.00 71.51%
Administración y financiero S/921,614.59 7.26%
Ventas y marketing S/757,319.45 5.96%
Post venta y otros S/182,493.46 1.44%
Total Egresos S/12,699,816.25 100.00%
 3.7. Ingresos del proyecto

3.7.1. Precio de venta por metro cuadrado

Se ha tomado como referencia el precio promedio de ventas de la competencia directa, teniendo un
valor de $1329.25 con una tasa de cambio de S/.3.85, dando un total de S/.5118 de venta por metro
cuadrado para los departamentos, mientras que para los estacionamiento se toma un precio de
$7000 por unidad, donde de acuerdo a la tasa de cambio da un valor de S/.26950 por unidad.

Tabla 14. Precios de venta por metro cuadrado en proyectos similares

Precios de venta
Nombre del
proyecto Area
Precio (S/.) Precio (US$) US$ x m2
(m2)
68 S/.386,500 $ 100,390 1,476
Parque del 78 S/.443,500 $ 115,195 1,477
Mar 96 S/.556,000 $ 144,416 1,504
242 $ 360,000 $ 1,488

47 S/.259,000 $ 67,273 1,436

62 S/.352,065 $ 91,445 1,483
Vistamar
81 S/.547,960 $ 142,327 1,752
190 $ 301,045 $ 1,587

65 S/.436,000 $ 113,247 1,742

75 S/.417,500 $ 108,442 1,446
Avida 74 S/.375,200 $ 97,455 1,317
77 S/.377,750 $ 98,117 1,274
291 $ 417,260 $ 1,434

46 S/.291,112 $ 75,614 1,632

63 S/.410,069 $ 106,511 1,680
ALLEGRO
77 S/.487,001 $ 126,494 1,639
187 $ 308,619 $ 1,651

41.93 S/.250,336 $ 65,022 1,551

66.86 S/.349,336 $ 90,737 1,357
Solatium ll 80.42 S/.439,925 $ 114,266 1,421
80.32 S/.448,345 $ 116,453 1,450
270 $ 386,478 $ 1,434
$ 1,329.25
 Tabla 15. Precio de estacionamientos por m2
Estacionamientos
# estacionamientos 36
Precio de venta promedio por Und - (US$) 26,950

3.7.2. Velocidades de venta de las unidades inmobiliarias

Para la velocidad de ventas por las unidades inmobiliarias se tomó como referencia la cantidad de
departamentos, estacionamientos y la duración del proyecto entre preventa y construcción. Los
resultados que se obtuvieron se mostraran a continuación en la siguiente tabla.

UNIDAD INMOBILIARIA VELOCIDAD DE VENTA (x mes)

Departamentos 4
Estacionamiento 3

3.7.3. Ingresos por venta de las unidades inmobiliarias

INGRESO PROMEDIO DE VIVIENDAS (SIN IGV)

DEPARTAMENTOS ÁREA M2 CANTIDAD (und) PRECIO S/
1er nivel 390 6 S/ 1,995,865.14
2do nivel 390 6 S/ 1,995,865.14
3er nivel 390 6 S/ 1,995,865.14
4to nivel 390 6 S/ 1,995,865.14
5to nivel 390 6 S/ 1,995,865.14
6to nivel 390 6 S/ 1,995,865.14
7mo nivel 390 6 S/ 1,995,865.14
8vo nivel 390 6 S/ 1,995,865.14
9no nivel 390 6 S/ 1,995,865.14
TOTAL 3510 54 S/ 17,962,786.29
 PRECIO PROMEDIO DE VIVIENDAS (CON IGV)

DEPARTAMENTOS PRECIO S/ SUB TOTAL IGV

1er nivel S/ 1,995,865.14 S/2,355,120.87 S/359,255.73
2do nivel S/ 1,995,865.14 S/2,355,120.87 S/359,255.73
3er nivel S/ 1,995,865.14 S/2,355,120.87 S/359,255.73
4to nivel S/ 1,995,865.14 S/2,355,120.87 S/359,255.73
5to nivel S/ 1,995,865.14 S/2,355,120.87 S/359,255.73
6to nivel S/ 1,995,865.14 S/2,355,120.87 S/359,255.73
7mo nivel S/ 1,995,865.14 S/2,355,120.87 S/359,255.73
8vo nivel S/ 1,995,865.14 S/2,355,120.87 S/359,255.73
9no nivel S/ 1,995,865.14 S/2,355,120.87 S/359,255.73
TOTAL S/21,196,088 S/3,233,302

INGRESO PROMEDIO DE ESTACIONAMIENTOS (SIN IGV)

ESTACIONAMIENTO PRECIO S/ CANTIDAD SUB TOTAL
TECHADO 26950 36 970200
SIN TECHAR - - -
TOTAL 36 S/970,200

INGRESO PROMEDIO DE ESTACIONAMIENTOS (CON IGV)

ESTACIONAMIENTO PRECIO S/ SUB TOTAL IGV
TECHADO 40000 S/1,144,836 S/174,636
SIN TECHAR - - -
TOTAL S/1,144,836 S/174,636
En la siguiente tabla se muestra el resumen de ventas por departamentos y estacionamientos

Resumen de las ventas

Departamentos
Area vendible depas (m2) 3,510
Precio Promedio de venta - m2 (S/) 5,118
Ingreso venta depas (S/) 17,962,786

Estacionamientos
# estacionamientos 36
Precio de venta promedio por Und - (US$) 26,950
Ingreso venta estacionamientos (US$) 970,200

Ingresos total ventas (S/) 18,932,986

3.8. Cronograma general del proyecto

DURACION
N° ETAPA (MESES)
1 PROYECTO 24
2 PREOPERATIVOS 5
3 PREVENTA 4
4 CONSTRUCCION 10
5 ENTREGA 1
6 INDEPENDIZACION 4
 3.9. Estado de ganancias y perdidas

Ingresos Total (US$)

Departamentos 17,962,786
Estacionamientos 970,200
Total Ingresos 18,932,986
Egresos Total (US$) Porcentaje (*)
Terreno 1,534,100 8%
Estudios, proyectos y licencias 222,506 1%
Construcción 9,081,783 48%
Total gastos operativos 10,838,389 57%
Margen Operativo 8,094,598 43%
Ventas y marketing 757,319 4%
Administración y financiero 921,615 5%
Total gastos administrativos 1,678,934 9%
Margen Total 6,415,663 34%

Punto de equilibrio
Total Ingresos (US$) - (a) 18,932,986
Cantidad de departamentos 54
Costo promedio departamento (US$) S/ 350,610.86
Egreso total 12,517,323
Punto de equilibrio total 36

3.10. Estructura Financiera del Proyecto

Aporte de la Financiamiento
Egresos Total (US$) Preventas (*) Incidencia
Inmobiliaria directo Banco
Terreno 1,534,100 1,227,280 306,820 12%
Estudios, proyectos y licencias 222,506 200,255 22,251 - 2%
Construcción 9,081,783 817,360 3,541,895 4,722,527 73%
Ventas y marketing 757,319 681,588 75,732 - 6%
Administración y financiero 921,615 829,453 92,161 - 7%
Total Egresos (US$) 12,517,323 3,755,936 3,732,039 5,029,347 100%
30% 30% 40%
30.00% 30.00% 40.00%
3.11. Flujo de caja Económico y Financiero
Notas:
La velocidad de ventas es de 4 Und mensual
La preventa (PV) solicitada es de 30% (4 depas)
El banco financia el 20% del precio del terreno
 3.12. Indicadores económicos

Indicadores de Rentabilidad
VAN 5,246,547
TIR 12%
ROE (Margen neto sobre la inversión) 254%
ROS (Margen neto sobre ventas) 34%
ROI (Margen neto sobre los costos) 51%

4. Posible Inversionista del Proyecto

Los posibles inversionista de nuestro proyecto tienen que firmar un contrato de asociación
en participación y nuestra empresa inmobiliaria tiene que registrar como asociante,
concede a un u otros inversionistas denominados asociados, con una participación en el
resultado y la utilidades generadas por el proyecto, debido a un aporte económico que se
realizó para el desarrollo de nuestro proyecto.

En el presente proyecto COSTANERO se consideró a los siguientes posibles

inversionistas que permitirán el desarrollo del mismo:

• EDIFICA CORE :
El fondo Edifica CORE realiza inversiones en tirulos de deuda de tasa fija y
también variable emitido por el Grupo Edifica para el financiamiento en el
desarrollo de proyectos inmobiliarios como el nuestro.
• LOS POTALES.
Es un conjunto de empresas que se dedica al desarrollo de proyectos inmobiliarios
en la ciudad de lima y provincias a nivel nacional.

• ALAMO COMPANY
Empresa con sistemas de negocios centrados en la administración inmobiliaria y
en la inversión en proyectos viables a nivel nacional.
5. Resumen Ejecutivo del expediente

6. Conclusiones

• Se puede observar que en el flujo financiero realizado se obtuvieron resultados

muy favorables que benefician a la empresa inmobiliaria como a los inversionistas
involucrados en el proyecto.
• El VAN obtenido de S/. 5,246,547 nuevos soles en positivo y garantiza la
inversión en el este proyecto.
• El TIR que se obtuvo fue de 12% .lo cual indica que el proyecto es rentable.
• Según el ROE obtenido de 254% que representa que por cada sol que se invierta
en el proyecto se tendrá un 254% de beneficio.
• El ROS obtenido indica que por cada venta de unidades inmobiliarias que se
 genere se obtendrá una ganancia de 34%.
• El ROI obtenido de 51% indica que por que cada S/ 1.00 sol que invertimos en el
proyecto obtendremos un retorno de S/. 1.51%.

7. Recomendaciones

• Es recomendable realizar un estudio de mercado más detallado con respecto a los

proyectos competencia que se encuentran en los alrededores para estimar el precio
del m2 con el que trabajan la competencia.
• La elección de entidades bancarias para el financiamiento del proyecto es de suma
importancia considerar la tasa del promotor como la tasa del cliente, debido a que
de esta última tasa puede influir en la velocidad de nuestras ventas de
departamentos.
• Otra recomendación es que debemos de ubicar bien nuestros proyectos debido a
que el acceso hacia avenidas principales y la cercanía a bancos, centro comercial,
restaurantes entre otros, generan un mayor beneficio.