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Tarea Semana 1 - Formulación y evaluación del proyecto

urbanismo (Universidad Tecnológica del Perú)

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TAREA 1

EL PROYECTO INMOBILIARIO

Guadalupe Alva Jim Harly Cód. E20200370

Arq. Ingrid Guevara Jimenez

Docente

Maestría en Gestión de la Construcción

Curso: Formulación y Evaluación de Proyectos Inmobiliarios

Perú- 2022

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Maestría en Gestión de la
Construcción
Curso de Negociación

Tarea 1

El costo de construcción de un edificio se deriva, entre otras, de las características imprescindibles que los
clientes desean encontrar en las unidades inmobiliarias respectivas. A estas características imprescindibles se les
denomina REQUISITOS DEL CLIENTE. Si el cliente no encuentra tales características, simplemente, no compra el
inmueble. Si estamos planeando construir un edificio de departamentos unipersonales en el distrito de
Miraflores, orientado a clientes de clase media alta, profesionales solteros y sin hijos, defina 10 requisitos
del cliente. Asimismo, indique en cada caso si satisfacer el requisito implicará elevar el monto de la inversión, o el
costo o el gasto de la empresa. Sustente.

1. Introducción,

Cuando una empresa se dedica a la construcción de inmuebles sea para venta, alquiler u otro fin comercial
debe en etapa de pre inversión realizar estudios de mercado y de factibilidad en busca de cumplir sus primeros dos
objetivos y avanzar en el desarrollo del proyecto inmobiliario, estos son:

1. Delimitar el mercado donde construirá y comercializará su producto inmobiliario y,

2. Determinar quién será su público objetivo.

Determinar quién será su público objetivo requiere crear un “arquetipo de persona” que consumirá el producto
inmobiliario, esto es lo mismo que tener que segmentar el mercado y definir qué características tendrá ese cliente
ideal que se acercará al departamento en la pre venta y dirá: ¡Este es el departamento que busco!

Cuando escuchamos al cliente manifestar sus necesidades nos expresa sus requisitos, los cuales lo podemos
interpretar como necesidades actuales y quizá no las manifiestan con especificidad, pero la pregunta sería son
estos requisitos los suficientes para entender que es lo que quiere realmente. Son suficientes para comenzar a
enrumbar un proyecto inmobiliario. A continuación, daré los requisitos los más detallados del segmento de los
departamentos.

2. Desarrollo de la tarea,

Por las características que tiene el enunciado, el arquetipo de nuestro cliente probablemente se trate de
jóvenes profesionales de ambos sexos entre 25 y 35 años de edad y que gozan o están comenzando a gozar de
una estabilidad económica y una vida laboral y social activa, por lo que sus requisitos podrían ser:

2.1. Desean un departamento con un ambiente amplio sin espacios delimitados e iluminado, y no un
departamento tradicional con varios ambientes. – La razón es que es una sola persona y
probablemente se me ocurre un departamento tipo LOFT (con techos amplios y con ambientes
integrados
que serían los de la cocina, sala y comedor principalmente) pues lo que desean es sensación de

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propiedad y libertad. En este caso “No se elevaría el monto de la inversión para satisfacer este
requisito” ya que son 80 m2 en promedio que serían suficientes para que viva una sola persona soltera y
sin hijos. Tendríamos entonces que ver los siguientes requisitos que ese segmente de cliente requiere
para ver si
en cada caso se incrementaría o no el monto de la inversión.

2.2. Desean que el dormitorio se ubique en un segundo piso tipo Dúplex. – Sin perder el tipo de diseño
LOFT descrito en el punto uno pues probablemente dentro del ambiente amplio e integrado el o la joven
requiera cierta privacidad en su dormitorio, y un diseño tipo Dúplex no caería mal en el diseño de interior
donde el joven tendría reuniones sociales o fiestas que requieran esa privacidad. En este caso “Si se
elevaría el monto de la inversión toda vez que, si bien es un área pequeña para una sola persona, pues
se aumenta el área ocupadas con un piso adicional con variaciones en el diseño con mayor costo / m2.

2.3. Departamento con un ambiente marcado para el estudio y el trabajo home office así mismo
ambientes de entretenimiento dentro de la sala. – La razón es que el joven profesional por ser joven
pasaría buena parte del tiempo trabajando bajo modalidad Home office, y por ser socialmente activo
demandaría una distribución interior que le permita tener ese espacio para el estudio, para el trabajo e
incluso para ratos de ocio con espacios de entretenimiento. En este caso “No necesariamente
demandaría un mayor monto de inversión, pero si demanda un mayor diseño de interiores
probablemente si se elevaría el costo / m2” toda vez que es cuestión solamente de optimizar la
distribución interior amoblada para atender estos requisitos: Se mantienen las mismas áreas ocupadas.

2.4. Departamento sencillo. – Salvo excepciones pienso que un joven soltero y sin hijos requiere dedicar
mucho más tiempo a la vida social y el trabajo que a la vida hogareña no interesándole la complejidad
con una mayor área que se tornaría innecesaria. Por ejemplo:

• No necesita área para lavado: Acude a servicios externos de lavandería.

• No necesita una recibidor, pasillos o sala de estar: Está la sala, comedor y cocina integrada.
• No necesita varias habitaciones: Con una basta.
• No necesitan mas de dos baños: con un baño y medio basta (uno personal / medio para visitas)
• No necesita tragaluz: Con una terraza bajo diseño arquitectónico y amplia mampara basta.

En este caso “No se elevaría el monto de la inversión para satisfacer este requisito” pues se
está orientando a contar con un departamento sencillo y no complejo por lo ya explicado.
Tendríamos entonces que ver los siguientes requisitos que ese segmento de cliente requiere para ver si
en cada caso
se incrementaría o no el monto de la inversión…. Siendo de clase media alta.

2.5. Departamento que inspire propiedad y libertad. – Por ser para una persona soltera y sin hijos la
sensación de libertad sobre todo se hace presente en el diseño de interiores, por eso un departamento
LOFT sería lo más adecuado. En este caso “No se elevaría el costo con este requisito” pues se busca la
sencillez y no la complejidad.
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2.6. El edificio estaría ubicado en una zona realmente estratégica es decir cerca de todo. – Esto
significa tener los departamentos cerca a sitios de entretenimiento, locales de ocio y deportes, saunas
locales, salones de belleza, casinos, lugares nocturnos con estilo, considerando que la persona joven
sin hijos se preocupa mucho en el aspecto social y sobre cuida su imagen personal. En este caso “Si se
elevaría el costo del departamento / m2 toda vez que mientras más comercial o proyección de
crecimiento sea la zona donde se construirá el edificio, entonces mayor es el costo del terreno y de
cada departamento,
considerando que además está orientado al segmento medio alto”.

2.7. Departamento que tenga una terraza amplia con mampara amplia. – La razón es que la ventilación
natural siempre juega un papel importante en la sensación de libertad, sencillez y sensación de
empoderamiento del lugar que una persona joven y sola necesita de un departamento. Además, en
determinadas épocas del año tener una terraza balcón otorga estilo al dueño que recibe a las amistades.
En este caso “Si se elevaría el costo de la inversión toda vez que se estaría ampliando el área
construida
en los m2 que ocupa la terraza”

2.8. Departamento dinámico y funcional que demuestra estilo. – Por ejemplo, puede contar con
divisiones interiores tipo persiana entre los ambientes. Daría flexibilidad permitiendo abrir o cerrar sus
espacios con estilo pues la privacidad en aluna ocasión sería buscada con determinadas visitas. En
este caso “Si se incrementaría el costo / m2 de la inversión toda vez que la distribución, flexibilidad y
el diseño interior
encarecería el departamento”

2.9. Edificio indispensablemente con cochera y área para bicicletas. – Toda vez que la persona joven
profesional que comienza a gozar una estabilidad económica siempre tiene la necesidad prioritaria de un
automóvil y de apelar al ejercicio cuidando su imagen personal. En este caso “Si se incrementaría
la
inversión en el departamento y en el espacio de cochera”

2.10. Departamentos con terraza en la azotea tipo patio con piscina y demás ambientes sociales a
disposición de todos los propietarios de los departamentos. – Inclusive el área de azotea debería
tener gimnasio, piscina amplia y jardines amplios para reuniones sociales de gran tamaño del cual se
benefician todos los propietarios del edificio. Acordémonos que “el edificio está diseñado para
profesionales solteros y sin hijos que tienen una vida social activa”. En este caso “Si se incrementaría la
inversión del departamento debido a estos servicios que una persona profesional y soltera por ser
única,
buscaría y estaría feliz de contar con un edificio así”.

De la atención a los requisitos del cliente, depende el éxito del proyecto inmobiliario que se manifiesta desde el
diseño y distribución de los ambientes del inmueble hasta el servicio (post venta) luego de entregado el
departamento y estando en operación y uso de su dueño.
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