PROYECTO "EDIFICIO DANTE"

1.- INFORMACION TECNICA

Ubicación Jirón Dante N°580 Surquillo

Zonificación Actual CZ (COMERCIO ZONAL)
Uso Multifamiliar de Alta Densidad

Area del Terreno 545 m2

Coeficiente de Edificación 3.50
Densidad 1300 hab./Ha.
Habitantes 71 hab.
Máx. No. de Pisos 5 pisos
% Area Libre 30% (mínimo)

Area Máxima Construible (límite coef.) 1,906 m2

Area Máxima Construible (%area libre y altura) 1,906 m2

2.- DESARROLLO TECNICO DEL PROYECTO

Número de pisos 5 pisos

Area Libre Mínima 30.0% 163 m2
Area Techada Circulación y Comunes 10.0% 191 m2
Area Techada Estacionamientos 544 m2
Area Techada Vendible 1,715 m2
Area promedio por dpto. 66 m2
Número de Departamentos 26 unid.
Estacionamiento 18 unid.
Número de Depósitos 0 0 unid.
Area Techada Depósitos 0 0 m2
Coeficiente Obtenido 0.00% 3.50

3.- COSTOS UNITARIOS

Costo m2 Terreno 1,950 US$/m2
Costo Construcción de Departamentos US $/m2 600 s/IGV 708 US$/m2
Costo Construcción Areas Circu. y Comunes US $/m2 600 s/IGV 708 US$/m2
Costo Construcción Estacionamientos US $/m2 500 s/IGV 590 US$/m2
Costo Construcción Depósitos US $/m2 500 s/IGV 590 US$/m2
Igv 1.18

4.- COSTO CONSTRUCCION

Construcción de Departamentos 1,715 708 1,214,344 72.69%
Construcción Areas de Circulación y Comunes 191 708 134,927 8.08%
Construcción Estacionamientos 544 590 321,253 19.23%
Construcción de Depósitos 0 590 2 0.00%

TOTAL COSTO CONSTRUCCION 1,670,526 100.00%

5.- CALCULO COSTO DEL TERRENO

Terreno 545 1,950 1,061,775
Alcabala 3.00% 87,800 2,634
Intereses Financiamiento Terreno 12.00% 0.95% -
TOTAL COSTO DEL TERRENO 1,064,409

6.- EGRESOS
Costo Directo IGV
Terreno + Alcabala 1,064,409 34.4%
Demolición 8000 6,780 1,220 0.2%
Construcción 1,415,700 254,826 45.8%
Proyectos y Licencias 9.00% (Const.) 1,670,526 127,413 22,934 4.1%
Gastos Administrativos 3.00% (Ingresos) 109,208 19,657 3.5%
Gastos de Publicidad y Ventas 5.00% (Ingresos) 182,013 32,762 5.9%
Gastos Financieros 4.36% (Ingresos) 187,294 6.1%

TOTAL COSTO DIRECTO 1,251,703 1,841,113 331,400 100.0%

7.- INGRESOS

Ingresos m2 IGV US$/m2 US$ UND TOTAL US$

Departamentos 66 1,985 357 2,342 154,592 26 4,019,387
Estacionamientos 1 13,000 2,340 15,340 15,340 18 276,120
Depósitos 1 - - - - 0 -

TOTAL INGRESOS 4,295,507

IGV por Ventas 655,247
Credito Fiscal 331,400
IGV al Fisco 323,846

8.- ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS

INGRESOS 3,640,260
EGRESOS 3,092,816
DIFERENCIA 547,444
MARGEN DE VENTA 15.04%

9.- COSTO TOTAL DEPARTAMENTO TIPICO

Area Costo Directo IGV TOTAL
Departamento 66 131,010 23,582 154,592
Estacionamiento 2 26,000 4,680 30,680
Depósito 0 - - -
TOTAL 157,010 28,262 $185,272
3,424,216

4,295,507 3,560,769
4,295,507 3,560,769 734,738
Terreno + Alcabala 29.4%
Demolición 0.1% 2%
7%
Construcción 51.9%
Proyectos y Licencias 4.7%
4%
Gastos Administrativos 4.3%
Gastos de Publicidad y 7.2% 29%
Gastos Financieros 2.5% 5%
100%

0%

52%
29%

arquitectura 1%
estructuras
2.30% electricas
sanitarias
paisajismo
defensa civil
electromecanica
0%
topografia
estudio de suelos
FLUJO DE CAJA PROYECTO EDIFICIO "ABC"

MES 1 2 3 4 5 6

Velocidad de Ventas 0 0 0 0 0 0
Ventas Acumuladas 26 0 0 0 0 0 0
% de Ventas 100% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%

INGRESOS 1 2 3 4 5 6

Departamentos 26 4,019,387 0 0 0 0 0 0
Estacionamientos 18 276,120 0 0 0 0 0 0
Depósitos 0 0 0 0 0 0 0 0
Total de Ingresos 4,295,507 0 0 0 0 0 0

EGRESOS 1 2 3 4 5 6

Terreno + Alcabala 1,064,409 1,064,409 0 0 0 0 0

Demolición 8,000 0 0 8,000 0 0 0
Construcción 1,670,526 0 0 0 83,526 100,232 150,347
Proyectos y Licencias 150,347 15,035 7,517 7,517 30,069 15,035 3,007
Gastos Administrativos 128,865 7,159 7,159 7,159 7,159 7,159 7,159
Gastos de Publicidad y Ventas 214,775 11,932 11,932 11,932 11,932 11,932 11,932
Pago de IGV al Fisco 323,846 0 0 0 0 0 0
Total de Egresos 3,560,769 1,098,535 26,609 34,609 132,687 134,357 172,445

SALDO (Ingresos - Egresos) 734,738 -1,098,535 -26,609 -34,609 -132,687 -134,357 -172,445
Saldo Acumulado -1,098,535 -1,125,143 -1,159,752 -1,292,439 -1,426,796 -1,599,242

Tasa de Descuento Anual 15.00%

VAN Económico 1.17% -971,104
TIR Económica -3.75%
TIR Económica Anual A.I. -36.76%

Crédito Bancario -1,022,182 0 0 0 368,806 377,722 486,911

Acumulado Banco 0 0 0 368,806 746,528 1,233,439
Gastos Financieros 15.00% 1.17% 0 0 0 0 4,321 8,746
Aporte de Inversión -1,022,182 -2,300,340 -77,029 -85,029 0 0 0
Saldo Acumulado -1,201,805 -50,420 -50,420 -236,119 -239,044 -305,720
Tasa de Descuento Anual 15.00%
VAN Financiero 1.17% 2,295,642
TIR Financiera 5.56%
TIR Financiera Anual A.I. 91.37%
 7 8 9 10 11 12 13 14 15

0 0 1 1 1 1 1 1 2
0 0 1 2 3 4 5 6 8
0.00% 0.00% 3.85% 7.69% 11.54% 15.38% 19.23% 23.08% 30.77%

7 8 9 10 11 12 13 14 15

0 0 154,592 154,592 154,592 154,592 154,592 154,592 309,184

0 0 30,680 30,680 30,680 30,680 30,680 30,680 61,360
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 185,272 185,272 185,272 185,272 185,272 185,272 370,544

7 8 9 10 11 12 13 14 15

0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0
183,758 217,168 217,168 200,463 167,053 116,937 100,232 83,526 50,116
3,007 3,007 3,007 3,007 3,007 3,007 3,007 3,007 15,035
7,159 7,159 7,159 7,159 7,159 7,159 7,159 7,159 7,159
11,932 11,932 11,932 11,932 11,932 11,932 11,932 11,932 11,932
0 0 12,456 12,456 12,456 12,456 12,456 12,456 24,911
205,856 239,266 251,722 235,017 201,606 151,491 134,785 118,080 109,153

-205,856 -239,266 -66,450 -49,745 -16,335 33,781 50,487 67,192 261,391

-1,805,098 -2,044,364 -2,110,814 -2,160,559 -2,176,894 -2,143,113 -2,092,626 -2,025,434 -1,764,044

584,513 683,259 -141,947 -189,559 -283,678 -424,849 -475,776 -527,298 -458,104

1,817,952 2,501,211 2,359,264 2,169,705 1,886,027 1,461,178 985,402 458,104 0
14,450 21,297 29,301 27,639 25,418 22,095 17,118 11,544 5,367
0 0 0 0 0 0 0 0 967,398
-364,207 -422,695 237,699 266,943 325,430 413,162 442,407 471,650 1,169,478
 2950130
-2,462,398
487,732
 16 17 18

2 2 2
10 12 14
38.46% 46.15% 53.85%

16 17 18

309,184 309,184 309,184

61,360 61,360 61,360
0 0 0
370,544 370,544 370,544 2,593,805 4,295,507 -1,701,702

16 17 18

0 0 0 1,064,409 1,064,409 0
0 0 0 8,000 8,000 0
0 0 0 1,670,526 1,670,526 0
15,035 15,035 3,007 150,347 150,347 0
7,159 7,159 7,159 128,865 128,865 0
11,932 11,932 11,932 214,775 214,775 0
24,911 24,911 24,911 174,379 323,846 -149,468
59,037 59,037 47,009 3,411,302 3,560,769 -149,468

311,506 311,506 323,534

-1,452,537 -1,141,031 -817,497

0 0 0
0 0 0
0 0 0 187,294 G. Financieros
1,568,716 1,568,716 1,601,799 3,598,595 Egresos
1,257,210 1,257,210 1,278,265 -1,004,790 Utilidad
 311,506
4,739,231
-1,022,182
3,717,049
 ANALISIS DE SENSIBILIDAD

PRECIO DE VENTA -5% 0 +5%

Departamentos US$/m2 1,886 1,985 2,084
MARGEN 6.93% 15.04% 14.39%
TIR financiera mensual 1.30% 5.56% 2.68%
TIR financiera anual 16.74% 91.37% 37.40%

COSTO DE CONSTRUCCION -5% 0 +5%

Departamentos US$/m2 570 600 630
MARGEN 13.11% 15.04% 8.55%
TIR financiera mensual 2.43% 5.56% 1.61%
TIR financiera anual 33.37% 91.37% 21.12%

COSTO DEL TERRENO -10% 0 +10%

Precio de Compra US$/m2 1,853 1,950 2,048
MARGEN 12.15% 15.04% 9.51%
TIR financiera mensual 2.29% 5.56% 1.76%
TIR financiera anual 31.16% 91.37% 23.33%

VELOCIDAD DE VENTAS
Una unidad desde el mes 8 9 10
MARGEN 10.94% 15.04% 10.74%
TIR financiera mensual 2.33% 5.56% 1.80%
TIR financiera anual 31.81% 91.37% 23.94%