Datos de entrada

Tipo de proyecto Vivienda Vivienda A 1

Municipio Medellín Industrial B 2
Categoria del proyecto C Institucional D 4
Estrato 5 Comercial E 5
Duración estimada de construcción 8 meses F 6
Indice de cálidad de vida 2,87 Personas/vivienda G
Polígono Z4_CN1_13
Valor de zona geoeconómica $ 2.558.800,00 Consultar en MAPGIS9 https://www.medellin.gov.co/mapgis9/mapa.jsp?aplicacion=50 I

Aprovechamientos
Área lote 772,79 m²
Indice de ocupación 60%
Indice de construcción 2,8
Densidad habitacional 330 viv/ha

Uso: Vivienda
Área huella 463,67 m²
Area vivienda max 2163,81 m²
Area promedio apto 130 m²
# Máximo aptos construibles 16 un
# Aptos construidos 15 un
Área vendible 1950 m²

Costo directo de construcción / m² $ 1.687.014 Ver tablas

Costo directo de construcción total $ 3.289.677.300
Precio de venta/m² $ 5.913.000 Ver competencia

Servicio y otros usos

Area de servicios máxima 216,38 m² Ver POT
Área promedio local 70 m² Ver competencia
# locales 3 un
Área vendible 210 m²

Costo directo de construcción / m² $ 1.687.014 COP Ver tablas

Costo directo de construcción total $ 354.272.940 COP
Precio de venta/m² $ 9.000.000 COP Ver competencia

Verificación
Área vivienda + Aréa servicios 2160
<= Área construible Cumple

Ventas esperadas
Tipo Número Área Área total Vr. Venta m² Vr. Total % Ventas
Apartamentos 15 130 1950 $ 5.913.000 $ 11.530.350.000 80,97%
Prima de altura 1 3 $ 1.500.000 $ 4.500.000 0,03%
Prima de altura 2 3 $ 3.000.000 $ 9.000.000 0,06%
Locales 3 70 210 $ 9.000.000 $ 1.890.000.000 13,27%
Parqueaderos carros 23 $ 32.500.000 $ 747.500.000 5,25%
Parqueaderos motos 6 $ 7.200.000 $ 43.200.000 0,30%
Depósitos/utiles 5 $ 3.000.000 $ 15.000.000 0,11%
Ingresos Totales 2160 $ 14.239.550.000 100%
Área del lote 772,79 m²
Área construida 2160 m²

Concepto Tarifa Valor base Total

Estudios topográficos $ 1.200 Área del lote $ 927.348
Diseño estructural $ 9.000 Área construida $ 19.440.000
Revisión estructural 35% Diseño estructural $ 6.804.000
Diseño eléctrico 20% Diseño estructural $ 3.888.000
Diseño Hidrosanitario 18% Diseño estructural $ 3.499.200
Diseño de gas 18% Diseño estructural $ 3.499.200
Diseño de Redes Contra Incendio (RCI) 25% Diseño estructural $ 4.860.000
Estudio de suelos $ 3.000 Área construida $ 6.480.000
Estudios ambientales y licencia $ 2.500.000 unidad $ 2.500.000
Disponible para otros diseños (vías, urbanismo etc…) $ 15.000.000 unidad $ 15.000.000
Total $ 66.897.748 <
 Datos de entrada
Área 2160 m²
Costo directo de construcción total $ 3.643.950.240 COP
Categoria del proyecto C

Honorario básico $ 182.197.512

Es la base para cobrar diferentes honorarios
Va de la mano con el CBT P, es decir el costo directo
Varia con el área

Honorario básico como % del CBT según área

Área máxima (m²) % del CBT
1000 7%
5000 5%
10000 4%
En adelante 3%

Honorarios de arquitectura (APS) $ 154.867.885

Es el honorario al arquitecto, depende del honorario básico y del tipo de proyecto

Honorarios de arquitectura (APS)

Categoria % Honorario básico
A 50%
B 70%
C 85%
D 100%
E 130%
F Según tabla
G Se clasifica cada parte por separado según valores anteriores
H Se recomienda 120% adicional al valor como si fuera proyecto nuevo
I Se recomienda 110% adicional al valor como si fuera proyecto nuevo

Honorarios APS para categoria F según número de unidades

Cantidad de unidades % Honorario básico
1 100%
5 260%
10 410%
20 610%
50 910%
100 1285%
300 2285%
En adelante 4% por cada unidad adicional Ejemplo: 301 serían 2289%; 302 2293% …

Honorario del presupuesto $ 15.486.789

10% del honorario APS

Honorario de control de costos $ 32.795.552

Administración delegada 0,9% del CBT R + Reembolsables
Obras a precios unitarios 0,45% del CBT R + Reembolsables

Honorarios de programación $ 15.486.789

10% del honorario APS, para categoria E es el 15%

Control de programación $ 29.151.602

0,8% del CBT R

https://arquitectura.co/blog/decreto-2090-de-1989-honorarios-para-trabajos-de-arquitectura/

Otros honorarios
Honorario Tarifa Total
Honorarios interventoría 1% Costo directo $ 36.439.502
Honorarios de construcción 7% Costo directo $ 255.076.517
Honorarios gerencia 3% Ventas $ 427.186.500
 Datos de entrada
Municipio Medellín
Estrato 5
Tipo de proyecto Vivienda
Área del predio 772,79 m²
Área construida 2160 m²

Factor municipal 0,938

Factor i para proyectos de vivienda

Valor cargo fijo (Cf) $ 400.000 IVA 19%
Estrato Factor i Valor IVA Total
1 0,5 $ 187.600 $ 35.644 $ 223.244
2 0,5 $ 187.600 $ 35.644 $ 223.244
3 1 $ 375.200 $ 71.288 $ 446.488
4 1,5 $ 562.800 $ 106.932 $ 669.732
5 2 $ 750.400 $ 142.576 $ 892.976
6 2,5 $ 938.000 $ 178.220 $ 1.116.220

Factor i del proyecto: 2

Factor i para proyectos de Industria, comercio, servicios, o institucional

Área construida (m²) Factor i Valor IVA Total
Hasta 300 2,9 $ 1.088.080 $ 206.735 $ 1.294.815
Hasta 1000 3,2 $ 1.200.640 $ 228.122 $ 1.428.762
Desde 1001 4 $ 1.500.800 $ 285.152 $ 1.785.952

Valor cargo fijo licencias de urbanismo, parcelacion, construcción y reconocimientos (Cf x i x m)

Vivienda $ 892.976 Otros usos $ 1.785.952

Cf x i x m $ 892.976

Valor Cv $ 800.000

Factor J del proyecto 7,75

Área construida Factor j

Hasta 100 0,45
Hasta 11000 7,75
Desde 11001 5,66

Factor j para urbanismo 1,53

Cargo variable de construcción y urbanismo (Cv x i x j x m)

Construcción Urbanismo Total
$ 11.630.066 $ 2.297.414 $ 13.927.480

Valor total de expensas

$ 14.820.456
 Datos de entrada:
Duración del proyecto (incluye preventas y construcción) 12
# inmuebles 15
Ventas esperadas $ 14.239.550.000

OPERACIÓN Y ATENCIÓN SALA DE VENTAS Cantidad Unidad Valor unitario Total

FOTOCOPIAS E IMPRESIONES 12 mes $ 220.000 $ 2.640.000
PLOTEO DE PLANOS 1 un $ 2.500.000 $ 2.500.000
CAJA MENOR 12 mes $ 500.000 $ 6.000.000
MONITOREO Y ALARMA 12 mes $ 200.000 $ 2.400.000
CRM Y BASES DE DATOS 12 mes $ 800.000 $ 9.600.000
SERVICIO DE INTERNET 12 mes $ 180.000 $ 2.160.000
SERVICIO DE ENERGIA 12 mes $ 200.000 $ 2.400.000
SERVICIO TELEFONO 12 mes $ 150.000 $ 1.800.000
SERVICIO ACUEDUCTO 12 mes $ 120.000 $ 1.440.000
SALARIO VIGILANCIA SALA DE VENTAS 12 mes $ 1.560.000 $ 18.720.000
ASEO SALA DE VENTAS 12 mes $ 780.000 $ 9.360.000
CELULAR SALA DE VENTAS 12 mes $ 300.000 $ 3.600.000
COMISIÓN A SALA DE VENTAS 3% ventas $ 14.239.550.000 $ 427.186.500
salario sala de ventas 12 mes $ 2.340.000 $ 28.080.000
OTROS 12 mes $ 100.000 $ 1.200.000
TOTAL $ 519.086.500

CONSTRUCCIÓN APTO MODELO Y SALA DE VENTAS Cantidad Unidad Valor unitario Total
CONSTRUCCION SALA DE VENTAS 1 un $ 30.000.000 $ 30.000.000
CONSTRUCCION APTO MODELO 1 un $ 120.000.000 $ 120.000.000
MANTENIMIENTO APTO MODELO 12 mes $ 250.000 $ 3.000.000
DEMOLICION SALA DE VENTAS 1 un $ 5.000.000 $ 5.000.000
DEMOLICION APTO MODELO 1 un $ 5.000.000 $ 5.000.000
TOTAL $ 163.000.000

MEDIOS Y MERCADEO Cantidad Unidad Valor unitario Total

ALQUILER DE VALLA 12 mes $ 4.000.000 $ 48.000.000
ELABORACION DE VALLA Y AVISOS 2 un $ 5.000.000 $ 10.000.000
VALLA HUMANA 12 mes $ 1.560.000 $ 18.720.000
SEÑALES BANDERA 1 un $ 3.000.000 $ 3.000.000
PUBLICIDAD EN VOLANTES 1 un $ 15.000.000 $ 15.000.000
CUADROS AYUDAS DE VENTAS 1 un $ 3.500.000 $ 3.500.000
IMPRESIÓN DE AYUDAS DE VENTAS (PLANOS) 1 un $ 3.000.000 $ 3.000.000
BROCHURE ILUSTRACION PROYECTO 1 un $ 8.000.000 $ 8.000.000
PUBLICIDAD EN REVISTA PROPIEDADES 12 mes $ 1.400.000 $ 16.800.000
PUBLICIDAD EN REVISTA INF INMOBILIARIO 12 mes $ 1.200.000 $ 14.400.000
OTRAS PAUTAS (vecindario,la hauss, ciencuadras, etc…) 12 mes $ 1.500.000 $ 18.000.000
VIDEO MODELO (MEDIOS VISUALES) 1 un $ 5.000.000 $ 5.000.000
ATENCION A ENTREGAS 15 un $ 1.500.000 $ 22.500.000
EVENTOS PUBLICITARIOS 1 un $ 8.000.000 $ 8.000.000
EXPOSICIONES Y FERIAS 1 un $ 13.000.000 $ 13.000.000
MANEJO DE REDES SOCIALES 12 mes $ 1.000.000 $ 12.000.000
Pautas 12 mes $ 1.000.000 $ 12.000.000
DISEÑOS Y ARTES 12 mes $ 1.000.000 $ 12.000.000
TOTAL $ 242.920.000
 Datos de entrada
Área del predio 772,79
Valor zona geoeconómica $ 2.558.800
Valor avalúo (apróximado) $ 1.977.415.052
Duración del proyecto 12
Ventas esperadas $ 14.239.550.000
# de inmuebles 18
Polígono Z4_CN1_13

Impuestos aplicables al proyecto (Para Medellín)

Impuesto Tarifa Base Total
Predial Variable Avaluo catastral $ 344.070.219
ICA 6 x 1000 Ventas $ 85.437.300
Avisos y tableros 15% ICA $ 12.815.595
Delineación urbana 2% Avaluo de construcción $ 39.548.301
Alineamientos o hilos 2 x 1000 Avaluo de construcción $ 3.954.830
4 x 1000 4 x 1000 Ventas $ 56.958.200
Otros
Derechos de conexión a servicios $ 1.200.000 # de inmuebles $ 21.600.000
Asesor jurídico 1,5 SMMLV # Meses Egreso 18.000.000
Asesor tributario 2 SMMLV # Meses Egreso 24.000.000
Obligaciones urbanísticas Variable Viviendas y m² construidos $ 687.004.657

Cesión de suelo
Uso m²/índice índice A ceder
Vivienda 43,05 5 215,25
Otros usos 2,1 10 12,1
Total 227,35

Verificación 18% del área 139,10

A ceder
En m² 227,35
En plata (+15%) $ 669.004.657

Equipamento urbano m² a construir

Vivienda 15
Otros usos 2,1
Total a construir en m² 17,1
Valor de construcción apróx $ 18.000.000
 Datos de entrada
Área construida 2160 m²
Duración construcción 8 mes
Valor zona geoeconómica $ 2.558.800 $/m²
Valor avalúo (apróximado) $ 1.977.415.052 $
Costo directo $ 3.643.950.240 $
Ventas esperadas $ 14.239.550.000 $
# de inmuebles 18 un

Concepto Tarifa Valor base Total

Planes de Manejo Socio-Ambiental $ 800 A. construida $ 1.728.000
Plan de manejo de tránsito (PMT) $ 800 A. construida $ 1.728.000
Acta de vecindad $ 500 A. construida $ 1.080.000
Acta de espacio público $ 1.000 A. construida $ 2.160.000
Perito entidad bancaria $ 500.000 # Visitas (1 x mes) $ 4.000.000
Estudio de títulos entidad bancaria 0,12% Valor del inmueble $ 2.372.898
Seguros todo riesgo en construcción 0,30% C. Directo $ 10.931.850,72
Seguro ley Anti-Space 1,00% Ventas $ 142.395.500,00
Fiducia Mercantil de Adminsitración 0,50% Ventas $ 71.197.750,00
Certificados de libertad $ 18.000 # Und $ 324.000
Costo papelería escrituras $ 100.000 # Und $ 1.800.000
 Recopilación de los valores
Concepto Valor % sobre ventas
ESTUDIOS Y DISEÑOS
Estudios topográficos $ 927.348 0,01%
Diseño estructural $ 19.440.000 0,14%
Revisión estructural $ 6.804.000 0,05%
Diseño eléctrico $ 3.888.000 0,03%
Diseño Hidrosanitario $ 3.499.200 0,02%
Diseño de gas $ 3.499.200 0,02%
Diseño de Redes Contra Incendio (RCI) $ 4.860.000 0,03%
Estudio de suelos $ 6.480.000 0,05%
Estudios ambientales y licencia $ 2.500.000 0,02%
Disponible para otros diseños (vías, urbanismo etc…) $ 15.000.000 0,11%
TOTAL ESTUDIOS Y DISEÑOS $ 66.897.748 0,47%
HONORARIOS
Honorarios de arquitectura (APS) $ 154.867.885 1,09%
Honorario del presupuesto $ 15.486.789 0,11%
Honorario de control de costos $ 32.795.552 0,23%
Honorarios de programación $ 15.486.789 0,11%
Control de programación $ 29.151.602 0,20%
Honorarios interventoría $ 36.439.502 0,26%
Honorarios de construcción $ 255.076.517 1,79%
Honorarios gerencia $ 427.186.500 3,00%
TOTAL HONORARIOS $ 966.491.136 6,79%
EXPENSAS DE CURADURIA
Cargo fijo $ 892.976 0,01%
Cargo variable (construcción) $ 11.630.066 0,08%
Cargo variable (urbanismo) $ 2.297.414 0,02%
TOTAL EXPENSAS DE CURADURIA $ 14.820.456 0,10%
PUBLICIDAD Y VENTAS
Operación y atención sala de ventas $ 519.086.500 3,65%
Construcción apto modelo y sala de ventas $ 163.000.000 1,14%
Medios y mercadeo $ 242.920.000 1,71%
TOTAL PUBLICIDAD Y VENTAS $ 925.006.500 6,50%
IMPUESTOS Y DERECHOS
Predial $ 344.070.219 2,42%
ICA $ 85.437.300 0,60%
Avisos y tableros $ 12.815.595 0,09%
Delineación urbana $ 39.548.301 0,28%
Alineamientos o hilos $ 3.954.830 0,03%
4 x 1000 $ 56.958.200 0,40%
Derechos de conexión a servicios $ 21.600.000 0,15%
Asesor jurídico $ 18.000.000 0,13%
Asesor tributario $ 24.000.000 0,17%
Obligaciones urbanísticas $ 687.004.657 4,82%
TOTAL IMPUESTOS Y DERECHOS $ 1.293.389.102 9,08%
POLIZAS Y OTROS
Planes de Manejo Socio-Ambiental $ 1.728.000 0,01%
Plan de manejo de tránsito (PMT) $ 1.728.000 0,01%
Acta de vecindad $ 1.080.000 0,01%
Acta de espacio público $ 2.160.000 0,02%
Perito entidad bancaria $ 4.000.000 0,03%
Estudio de títulos entidad bancaria $ 2.372.898 0,02%
Seguros todo riesgo en construcción $ 10.931.851 0,08%
Seguro ley Anti-Space $ 142.395.500 1,00%
Fiducia Mercantil de Adminsitración $ 71.197.750 0,50%
Certificados de libertad $ 324.000 0,00%
Costo papelería escrituras $ 1.800.000 0,01%
TOTAL POLIZAS Y OTROS $ 239.717.999 1,68%

TOTAL INDIRECTOS $ 3.506.322.941 24,62%

Ventas esperadas $ 14.239.550.000