Planificación Urbana | Cátedra Garay Curso 2022

Facultad de Arquitectura Diseño y Urbanismo - UBA

Trabajo Práctico N°3. Producción de suelo urbano en Chapadmalal, Pcia. de Buenos Aires

PRESENTACION
- El siguiente modelo ha sido elaborado con el fin de simular algunas de las condiciones que un pr
urbanización.
- Los modelos sirven para simular algunas de las condiciones de la realidad. Cuentan con parámetr
evaluar el proyecto como si se tratara de una inversión inmobiliaria.
- A partir de la modificación de las variables podemos analizar diversos escenarios para tomar lueg
- El modelo ha sido simplificado en algunas de sus variables para que el desarrollo del ejercicio res
adoptados:
1. Los costos de urbanización no son exhaustivos, pero incluyen los itemas más importantes. Se co
preseleccionados.
2. Se suponen condiciones macroeconómicas de estabilidad monetaria e inflacionaria.
3. Se supone el pago al contado de los terrenos mayoristas y un valor de suelo por m2 equivalente
4. Se supone un Plan de Inversiones preestablecido en 4 etapas anuales equivalentes.
5. Suponemos conocer la función de la curva de la demanda. Por ese motivo, los precios de venta
para todas las localizaciónes.
6. No se contemplan estrategias de venta que permitan modificar los precios en el tiempo.
7. Por conocer la curva de demanda se evalúa sólo un tipo de velocidad de venta para cada tipo de
8. El modelo no prevé ninguna tasa de vacancia, es decir, se supone la venta total de los lotes dura
9. Se supone el pago de impuesto a las ganancias al finalizar el ejercicio.
10. Se determina que la tasa de descuento para evaluar el proyecto será equivalente al 20% anual
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Taller de Urbanismo Cátedra Garay Tabla 1/5

Trabajo Práctico N°3. Producción de suelo urbano en Chapadmalal, Pcia. de Buenos Aires

Datos del terreno

Superficie total del terreno 588,732 m2
Costo total del terreno 941,971,200 $
Costo del terreno promedio por m2 1,600 $/m2

Cálculo de cesiones*
Cesión para areas verdes 6 m2/hab
Cesión para equipamientos locales 3 m2/hab
* Para las cesiones para áreas verdes y equipamientos se tomaron como referencia los valores que establece la Decreto-Ley 8912/77 de la
provincia de Buenos Aires para ampliación de núcleo urbano de más de 5.000 habitantes.

Requerimientos mínimos de trazado

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Taller de Urbanismo Cátedra Garay Tabla 2/5

Datos del Proyecto

Alumnos: Fecha:

Grupo docente:

NOTA: Rellenar sólo las celdas verdes: con la información según cómputo del proyecto
No rellenar las celdas amarillas: contienen fórmulas que hacen los cálculos automáticamente

Sup. loteada x Unidades

Sup. Mín. Cant. Habs/ Población
1 Selección de productos lote producto parcelas vivienda por Unidades Vivienda vivienda estimada % de cada producto
s/proyecto parcela
1.1 Barrio abierto
1.1.1 lote p/vivienda unifamiliar 300 64,064 176.0 1 176 4 704 21.35%
1.1.2 lote p/dúplex 300 71,344 196.0 2 392 4 1,568 23.77%

mercado
1.1.3 lote p/condominio 750 21,168 43.0 19 829 4 3,317 7.05%
1.1.4 lote p/condominio con PB comercial 750 48,880 47.0 16 755 4 3,021 16.29%
1.1.5 Comercio exclusivo 750 18,816 24.0 0 0 4 0 6.27%
1.1.6 lote p/vivienda unifamiliar 200 29,120 80.0 1 80 4 320 9.70%
1.1.7 lote para dúplex social 200 24,752 68.0 2 136 4 544 8.25%
social

1.1.8 lote p/condominio social 750 13,328 17.0 19 328 4 1,311 4.44%
1.1.9 lote p/condominio social con PB comercial 750 8,624 11.0 16 177 4 707 2.87%

Totales productos 300,096 662 2,873 11,493 100.00%

2 Indicadores Poblacionales
2.1 Población residente estimada (4 habitantes x unidad de vivienda) 11,493 habitantes
2.2 Población promoción social Mínimo 10% 25% 2,883 habitantes
2.3 Superficie total loteada 300,096 m2
2.4 Rendimiento tierra 51.0 %
2.5 Densidad Neta 383 hab/ha
2.6 Densidad Bruta 195 hab/ha

3 Cómputo de cesiones para Areas Verdes y Según Ley 8912 Según cómputo VERIFICACION
Equipamiento Público proyecto

3.1 Cesión para areas verdes barriales 40,226 46,076 m2 OK

3.2 Cesión para áreas verdes locales 28,733 17,970 m2 Error
3.3 Cesión para equipamientos público locales 34,479 10,976 m2 Error
3.4 Cesión para apertura de calles 184,960 m2 OK

4 VERIFICACIONES %
LO RECOMENDABLE
4.1 Superficie total loteada 51% 300,096 m2 ES QUE SE LOTEE
ALREDEDOR DEL 50
4.2 Cesión totales (areas verdes+equip+calles) 44% 259,982 m2 al 60% DEL
4.3 Subtotal 560,078 m2 TERRENO PARA
OBTENER UNA
4.4 Superficie del terreno 588,732 m2 BUENA
RENTABILIDAD
4.5 VERIFICACION 95% 28,654 m2 Debe dar siempre cero, si sobra revisar cálculo, todo m2 del predio debe ser contabilizado en alguna de las categorías anteriores

Estimación de los costos de urbanización

4 Red Vial e Infraestructuras cantidad s/cómputo Uni Costo estimado Total

4.1 Red vial vehicular + hidráulica (computar m2 de calzadas) m2 7,630 0
4.2 Red peatonal (computar m2 de veredas) m2 3,680 0
5 Infrestructura 0
5.1 Trazado de redes de agua, gas, alumbrado y electricidad ml 68,104 0
5.2 Planta de tratamiento de líquidos cloacales gl/habitante 2,500 28,732,857
5.3 colectores troncales y secundarios gl/habitante 0
6 Movimientos de Tierra 28,732,857
6.1 Perfilado y movimiento de suelos 58,873 m3 1,600 94,197,120
6.2 Aporte de suelo seleccionado para nivelaciones 58,873 m3 1,000 58,873,200
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Taller de Urbanismo Cátedra Garay Tabla 3/5

Cálculo de los Ingresos y egresos. Utilidad del negocio

INGRESOS
Productos Superficie vendible Precio de Precio unitario x VENTAS en $
en m2 venta x m2 producto
1.1.1 lote p/vivienda unifamiliar 64,064 12,000 3,600,000 $ 768,768,000
1.1.2 lote p/dúplex 71,344 15,000 4,500,000 $ 1,070,160,000
1.1.3 lote p/condominio 21,168 24,000 18,000,000 $ 508,032,000
1.1.4 lote p/condominio con PB comercial 48,880 30,000 22,500,000 $ 1,466,400,000
1.1.5 Comercio exclusivo 18,816 24,000 18,000,000 $ 451,584,000
1.1.6 lote p/vivienda unifamiliar 29,120 11,250 2,250,000 $ 327,600,000
1.1.7 lote para dúplex social 24,752 11,250 2,250,000 $ 278,460,000
1.1.8 lote p/condominio social 13,328 18,000 13,500,000 $ 239,904,000
1.1.9 lote p/condominio social con PB comercial 8,624 22,500 16,875,000 $ 194,040,000
INGRESOS TOTALES 300,096 $ 5,304,948,000

EGRESOS
Item COSTO en $
Compra Terreno $ 941,971,200
Costos Urbanización $ 181,803,177
Honorarios de Proyecto $ 12,726,222
Costos de comercialización $ 159,148,440
Sub Total $ 1,295,649,040

Ganancias estimadas $ 4,009,298,960

Imp. Ganancias $ 1,202,789,688
EGRESOS TOTALES $ 2,498,438,728

UTILIDAD $ 2,806,509,272
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Taller de Urbanismo Cátedra Garay Tabla 4/5

Distribución de ingresos y egresos en el tiempo

ETAPAS DE INVERSION Recomendamos acompañar este cuadro con plano de etapas indicando el orden en que serán habilitados.
Tiempo 0 1º año 2º año 3º año 4º año 5º año 6º año TOTAL
Compra terreno 50.0% 50.0% 100%
Urbanización 25.0% 25.0% 25.0% 25.0% 100%
Honorarios de Proyecto 40.0% 20.0% 20.0% 20.0% 100%
Promoción/Comercialización 15.0% 15.0% 20.0% 25.0% 20.0% 5.0% 100%
Imp. Ganancias 100.0% 100%

VELOCIDAD DE VENTA El docente indicará a los alumnos si correponde modificar los porcentajes según los premios al diseño.
Tiempo 0 1º año 2º año 3º año 4º año 5º año 6º año TOTAL
Venta de lotes 15.0% 15.0% 20.0% 25.0% 20.0% 5.0% 100%

EGRESOS
Tiempo 0 1º año 2º año 3º año 4º año 5º año 6º año TOTAL
Compra terreno 941,971,200 470,985,600 470,985,600 0 0 0 0 0 941,971,200
Urbanización 181,803,177 0 45,450,794 45,450,794 45,450,794 45,450,794 0 0 181,803,177
Honorarios de Proyecto 12,726,222 0 5,090,489 2,545,244 2,545,244 2,545,244 0 0 12,726,222
Promoción/Comercialización 159,148,440 0 23,872,266 23,872,266 31,829,688 39,787,110 31,829,688 7,957,422 159,148,440
Imp. Ganancias 1,202,789,688 0 0 0 0 0 0 1,202,789,688 1,202,789,688
TOTAL 2,498,438,728 470,985,600 545,399,149 71,868,305 79,825,727 87,783,149 31,829,688 1,210,747,110 2,498,438,728

INGRESOS
Tiempo 0 1º año 2º año 3º año 4º año 5º año 6º año TOTAL
Venta de lotes 5,304,948,000 0 795,742,200 795,742,200 1,060,989,600 1,326,237,000 1,060,989,600 0 5,039,700,600
TOTAL 0 795,742,200 795,742,200 1,060,989,600 1,326,237,000 1,060,989,600 0 0 5,039,700,600

FLUJO DE CAJA
Tiempo 0 1º año 2º año 3º año 4º año 5º año 6º año TOTAL
INGRESOS 0 795,742,200 795,742,200 1,060,989,600 1,326,237,000 1,060,989,600 0 5,039,700,600
EGRESOS 470,985,600 545,399,149 71,868,305 79,825,727 87,783,149 31,829,688 1,210,747,110 2,498,438,728

TOTAL EJERCICIO -470,985,600 250,343,051 723,873,895 981,163,873 1,238,453,851 1,029,159,912 -1,210,747,110 0 2,541,261,872

TOTAL ACUMULADO -470,985,600 -220,642,549 503,231,346 1,484,395,219 2,722,849,070 3,752,008,982 2,541,261,872 ###
Planificación Urbana. FADU. UBA Curso 2022
Taller de Urbanismo Cátedra Garay Tabla 5/5

Cálculo del Valor actual neto (VAN) y de la tasa interna de retorno (TIR)

FF 0 FF 1 / 1 + i FF 2 / (1 + i)2 FF 3 / (1 + i)3 FF 4 / (1 + i)4 FF 5 / (1 + i)5 FF 6 / (1 + i)6

TOTAL -$ 470,985,600 $ 250,343,051 $ 723,873,895 $ 981,163,873 $ 1,238,453,851 $ 1,029,159,912 -$ 1,210,747,110 $ 2,541,261,872

TASA de DESCUENTO 1 5.0% COMPARADO A UNA INVERSION DE BAJO RIESGO

0 1º año 2º año 3º año 4º año 5º año 6º año TOTAL
1 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28 1.34
VAN 1 -$ 470,985,600 $ 238,421,953 $ 656,574,962 $ 847,566,244 $ 1,018,879,048 $ 806,373,721 -$ 903,478,135 $ 2,193,352,193

TASA de DESCUENTO 2 10.0% COMPARADO A UNA INVERSION DE RIESGO MEDIO

0 1º año 2º año 3º año 4º año 5º año 6º año TOTAL
1 1.10 1.21 1.33 1.46 1.61 1.77
VAN 2 -$ 470,985,600 $ 227,584,592 $ 598,242,889 $ 737,162,940 $ 845,880,644 $ 639,027,334 -$ 683,435,180 $ 1,893,477,619

TASA de DESCUENTO 3 20.0% COMPARADO A UNA INVERSION DE IGUAL RIESGO

0 1º año 2º año 3º año 4º año 5º año 6º año TOTAL
1 1.20 1.44 1.73 2.07 2.49 2.99
VAN 3 -$ 470,985,600 $ 208,619,209 $ 502,690,205 $ 567,803,167 $ 597,248,192 $ 413,596,287 -$ 405,476,757 $ 1,413,494,703

TIR (Tasa Interna de Retorno) 108.6%

NOTAS El objetivo de estas tablas es EVALUAR diferentes OPORTUNIDADES DE NEGOCIOS.

La distribución de las INVERSIONES en la tabla de FLUJO DE FONDOS determinan los valores de VAN y de TIR.
De este modo se pueden estudiar distintas propuestas y verificar la factibilidad del emprendimiento.
La opción VAN 3 tiene en cuenta la tasa de retorno correspondiente a un negocio inmobiliario.
La TIR debe ser superior al 20% para que el proyecto sea considerado atractivo para un inversor privado.
1) Tasa cambio U$SD/$arg $ 200.00 $arg/U$S

2) Valor compra suelo

$ 8.00 U$S/m2

3) Valor de venta parcelas y relación entre tipos de parcelas

relación con
tipo subtipo lote unfamiliar
mercado
lote p/vivienda unifamiliar 1.00
lote p/dúplex 1.25
mercado
lote p/condominio 2.00
lote p/condominio con PB comercial 2.50
comercial exc. Comercio exclusivo 2.00
lote p/vivienda unifamiliar 0.75
lote para dúplex social 0.94
social
lote p/condominio social 1.50
lote p/condominio social con PB comercial 1.88

7) Costos urbanización (del PPO)

$/m2
Pavimentos $ 7,629.72
Veredas $ 3,680.00

Saneamiento $ total ml tendido

Carlos Casares $ 35,022,615.00 5,000
Chascomús $ 23,665,759.97 11,227
Pila $ 21,438,907.00 1100
Gral. Pinto $ 43,689,686.22 2090
A. Korn $ 137,501,611.47 8500
L.N. Alem $ 34,023,180.72 4000

Electricidad $ total ml tendido

Maipu $ 10,400,000.00 2200
Salliquelo $ 2,544,100.77 180

Gas $ total ml tendido

F. Ameghino $ 2,000,000.00 884
Tornquist $ 908,290.00 190

Promedios del PPO De DNIT _ MOP

Saneamiento $ 12,365
Electricidad $ 9,431
Gas $ 3,521
Total $ 25,317 $ 68,103.57

Planta de tratamiento
$/hab $ 2,500.00
Movimiento de suelo
$/m3 $ 1,600.00

Aporte de suelo
$/m3 $ 1,000.00

De DNIT _ MOP
ml ancho
calzada 112 12
cordon cuneta 200
calzada + cordon (112 ml calzada de 9m + 112 9
200 ml cordon) 200
vereda 200 3
alumbrado 100
infra 112
 dólares pesos

$ 60.00 $ 12,000.00
$ 75.00 $ 15,000.00
$ 120.00 $ 24,000.00
$ 150.00 $ 30,000.00
$ 120.00 $ 24,000.00
$ 45.00 $ 9,000.00
$ 56.25 $ 11,250.00
$ 90.00 $ 18,000.00
$ 112.50 $ 22,500.00

anteriores
$ 12,000.00
$ 4,000.00

$/ml
$ 7,004.52
$ 2,107.93
$ 19,489.92
$ 20,904.16
$ 16,176.66
$ 8,505.80

$/ml
$ 4,727.27
$ 14,133.89

$/ml
$ 2,262.44
$ 4,780.47
 m2 $ total $/m2 $/ml
1344 $ 8,547,670.40 $ 6,359.87
$ 1,280,000.00 $ 6,400.00
1008 $ 6,410,752.80
$ 7,629.72
$ 1,280,000.00
600 $ 2,208,000.00 $ 3,680.00
$ 1,104,000.00 $ 11,040.00
$ 6,391,120.00 $ 57,063.57