Unidad 4

Universidad Nacional de Tres de Febrero UNTREF VIRTUAL
Tasación de bienes inmuebles
Unidad 4
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO
La metodología de costos de reposición para la valuación de mercado de inmuebles

basa su validez en el principio de sustitución, considerando que en el mercado
no se pagará más por un bien que por otro, si el primero es susceptible de ser
reemplazado por el segundo, y ambos brindan idénticas prestaciones.
“El valor de un inmueble es equivalente al de otro bien raíz que reúna

condiciones y características similares sustitutivas de aquél.”
Este método asimila costo a valor y es una forma de acercamiento al valor de mercado. Esto
implica que el valor del inmueble se calcula en base a lo que costaría construirlo. Este valor lo
obtendremos en forma indirecta, mediante el cálculo de los costos que insumiría obtener en plaza un
inmueble similar al que debemos valuar, llevando a cabo su construcción.
Así, para este caso, deberíamos conocer u obtener dos datos centrales para llegar al valor: cuál es el
costo de mercado de un terreno similar al de la vivienda a valuar y cuál es el costo de
edificación para obtener una vivienda de idénticas características.
Para conocer el valor del terreno, se recurre a la ya explicada metodología por comparativos o
referentes directos.
VR = Valor de Reposición a nuevo
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Es el monto necesario para reponer o reconstruir el edificio, considerando las

condiciones de precios de la fecha de tasación.
El costo de construcción o de reposición a nuevo –también conocido como bruto- de la

vivienda construida se obtiene en general por dos caminos:
1. Cómputos y presupuestos.
2. Costo de unidad de medida global.

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1. Cómputos y presupuestos.
En la práctica, es la forma en que los proyectistas y empresas

constructoras llegan a establecer el costo de una construcción
conforme a un determinado diseño y de acuerdo a una determinada
calidad de materiales y terminaciones. Los datos de qué “es” lo que se
va a construir y “cómo” surgen de la documentación que contiene el
proyecto de arquitectura. Dicha documentación se compone de planos,
planillas y especificaciones técnicas.
En esa documentación encontramos los ítems en que se descompone la construcción de la

obra. Dichos ítems se analizan por separado, considerando para cada uno de ellos los
componentes del costo por materiales y mano de obra. Una vez concluido el análisis del costo
por ítems, se procede a la suma de los costos parciales, obteniendo de esta manera el costo
total de la obra.
A ese costo general deberán adicionarse ciertos gastos generales aplicables en forma
directa a esa obra; gastos tales como viáticos, librería, combustibles, etc., etc. También
debemos adicionarles un porcentaje de costos indirectos.
Los costos indirectos son los relativos a la infraestructura de la empresa

constructora. Nos referimos a, por ejemplo, herramientas, maquinarias,
equipos; a todo lo que tenga que ver con la capacidad administrativa y legal
para contratar, etc.
Por último, se le adiciona el porcentaje de beneficio del constructor y los impuestos

asignables al producto construido de acuerdo a la regulación del lugar.
Podemos resumir todo este proceso en la siguiente fórmula:
VR = CC + Ggd + Gi + B + I + H
CC = Costo de Construcción (materiales + mano de obra)

Ggd = Gastos generales directos
Gi = Gastos indirectos
B = Beneficio del constructor
I = Impuestos varios
H = Honorarios

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2. Costo de unidad de medida global
Otra manera de encontrar el costo de reposición es proceder por aproximación

mediante la utilización de costos globales, los cuales se aplican a la
unidad de medida correspondiente a la tipología edilicia a la cual
corresponde el bien a valuar.
De este modo:
V R = cantidad de m2 x valor de m2
En este caso se recurre a dos datos fundamentales: por un lado la cantidad de m2 , lo cual
surge de los planos del inmueble y/o de la medición del tasador y un costo unitario
a asignar al m2 .
El valor por m2 a utilizar puede surgir de antecedentes de obras realizadas asimilables al

edificio a tasar. Otra posibilidad es recurrir a publicaciones especializadas que analizan el
costo por unidad de medida para cada tipología edilicia conforme a un determinado proyecto.
Se deberá conocer en base a qué modelo de edificio y calidad constructiva y de materiales se
extrajo el valor.
VRD = Valor de Reposición Depreciado
Se trata de un proceso de corrección del valor de reposición a nuevo, teniendo en cuenta

en cuánto disminuye el valor en función de las menores prestaciones que brinda el
inmueble usado. Esa pérdida de valor es lo que se conoce con el término de depreciación.

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DEPRECIACIÓN
Es una pérdida de precio como consecuencia de una pérdida de

aptitud del inmueble, en forma gradual o brusca, para el fin con que
fue habilitado.
La depreciación o pérdida del valor de una construcción con relación a su costo de

reemplazo a nuevo se debe en general a varias causas, siendo las principales:
Depreciación por antigüedad: el mero transcurso del tiempo hace que los materiales
y partes componentes de una construcción vayan perdiendo paulatinamente sus
condiciones físicas y químicas originales.
Depreciación por condiciones de mantenimiento: los inmuebles ven afectado su
valor en función del mayor o menor grado de mantenimiento al que son sometidos en
forma periódica y también por el nivel de intensidad y cuidado en su uso.
Depreciación funcional: es la pérdida de valor del inmueble debido a que sus
condiciones de funcionamiento no se corresponden o se han visto desmejoradas con
relación a las vigentes en la actualidad. Una determinada organización ambiental que
era la óptima en la fecha de construcción del inmueble puede perder vigencia en el
transcurso de su vida útil. La depreciación funcional es conocida también como
obsolescencia funcional, pero a nuestro entender este último término corresponde ser
aplicado sólo cuando el inmueble ha quedo obsoleto, es decir, ha perdido el 100% de
las condiciones de funcionamiento apropiadas con respecto a su estándar actual.
Depreciación morfológica: así como los cambios en los usos y costumbres
introducen modificaciones que hacen al funcionamiento de un inmueble, también
cambian las consideraciones que hacen a la percepción del aspecto formal o estético
del mismo. Así, una determinada fachada o respuesta formal que era aceptada y
valorada en una determinada época, puede perder vigencia y ser ahora juzgada como
inadecuada o poco apetecible para la percepción formal actual dominante en la cultura
del lugar.

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CAUSAS DE DEPRECIACIÓN
1. Causas Físicas
Desgaste por funcionamiento, uso.

Por deterioro, decrepitud: proviene de la edad misma y la exposición a los agentes
atmosféricos.
El desgaste se produce por el uso y funcionamiento.
El deterioro puede producirse aún sin funcionamiento e inclusive, puede ser

casual. Cuando el deterioro es por acción del tiempo, se llama decrepitud.
2. Causas Funcionales
Por insuficiencia o ineptitud de un proyecto mal resuelto o construcciones defectuosas.

Por obsolescencia en materiales o sistemas y nuevas formas arquitectónicas en relación
con demandas actuales, por el paso del tiempo.
La insuficiencia se produce cuando la unidad no alcanza a producir lo que se le

requiere.
La depreciación por obsolescencia se produce cuando la fabricación, invención,

sistema de producción o nuevos conceptos de planeamiento han cambiado y
mejorado los resultados.
En las construcciones, la obsolescencia es un aspecto que debe ser debidamente considerado

por el valuador, porque si en algún aspecto los métodos constructivos son más permanentes,
no lo son así los conceptos de proyectos distribución de ambientes, adecuación de materiales
modernos en los detalles de terminación, etc.
3. Causas Contingentes
Accidentes: negligencias, fuego, rayo, viento, agua, temperatura.

Por daños: parásitos, contaminación de aguas, obstrucciones.
Por disminución de provisión: gas, agua.
Las causas contingentes, en general, están representadas por situaciones

accidentales, por deficiente mantenimiento o situaciones ajenas al inmueble en sí,
imputables a la insuficiencia de servicios públicos.

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Métodos de cálculo:
Causas Físicas.
1. Método de la Línea Recta.

2. Método de Kuentzle.
3. Método de Ross.
4. Criterio de Heidecke.
Causas Funcionales.
Las depreciaciones funcionales son consecuencia, como se ha visto, de la inadecuación y

obsolescencia, en razón de los cambios en los usos o distribución de ambientes, falta de
adecuación a los usos a que se va a destinar el edificio o a la vetustez de las instalaciones
que hacen el confort humano.
Estas depreciaciones no pueden medirse mediante la utilización de fórmulas como las físicas,
dependen de la apreciación subjetiva y del buen criterio del tasador que, en algunos casos,
puede ponderar y hasta “medir” la calidad funcional.
Por ejemplo, mediante la relación de superficies cubiertas bien aprovechadas, pérdidas en m2

por deficiente distribución o medidas de ambientes, relación de alturas y volúmenes
innecesarios, etc.
En los casos de evidente obsolescencia o falta de funcionalidad se aplican coeficientes de

desvalorización.
Por ejemplo:
Habitaciones corridas con grandes alturas: circulación por dormitorios, galerías, iluminación y
ventilación deficiente = 0,85
Habitaciones corridas, grandes alturas, formas irregulares, circulación por dormitorios o
galerías o patios, baños y cocinas mal ubicados con acceso por exteriores = 0,75.
En casas de tipo colectivas, la relación de superficies comunes con respecto a la total da un

índice del buen aprovechamiento en el proyecto. Superficies comunes superiores al 25%
ponen en evidencia un desaprovechamiento que debe ser considerado en la tasación.
Causas Contingentes
No hay fórmula para su cálculo, se estiman.

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EXPRESIONES DE CONCEPTO para los métodos de

cálculo de depreciación por causas físicas
D = Depreciación
VR = Valor de Reposición: Es el monto necesario para reponer o reconstruir el edificio,
considerando las condiciones de precios de la fecha de tasación.
VRD = Valor de Reposición Depreciado: Es la diferencia entre el valor de reposición
menos la depreciación.
Vr = Valor Residual: En la generalidad de los casos, el valor actual de una unidad física no
será nunca igual a cero. Es decir que la depreciación no es total, manteniendo el bien un
valor remanente, que es el que corresponde a los materiales en el momento de su retiro.
e = edad: Es la cantidad de años transcurridos desde su puesta en servicio.
Vp = Vida Probable o útil: Es el período de años durante el cual el inmueble se mantendrá
en condiciones de uso físico y funcional aceptable, afectado a un mantenimiento periódico y
progresivo y/o hasta tanto el costo de mantenimiento se encuentre dentro de los parámetros
económicamente convenientes respecto del valor de reposición a nuevo.
Para la determinación de la vida útil de un bien inmueble resulta fundamental conocer sus
cualidades constructivas y la calidad de los materiales que componen su construcción. Pero
de poco servirá este dato si no se lo compatibiliza con el uso al que va a estar expuesta la
construcción. En virtud de la intensidad de uso a la que se someterá una determinada
calidad constructiva, la edificación responderá de manera diferencial.
Así, la vida útil de una vivienda unifamiliar o plurifamiliar es de un determinado tiempo,

mientras que para un uso industrial o comercial es de otro. Una particular resolución
constructiva puede durar años para un uso residencial y escasos meses expuesta a una
utilización del tipo comercial.
Algunas vidas útiles o probables máximas:
Viviendas colectivas comunes: 60/65 años.

Departamentos con servicios centrales: 50 años.
Edificios de una planta individual: 65/70 años.
Depósitos-garages: 75 años.
Inmuebles residenciales: 100 años.
Oficinas: 75 años.
Inmuebles comerciales: 50 años.
Inmuebles industriales: 35 años.

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Métodos de cálculo
Método de la Línea Recta
La depreciación varía linealmente, esto es, que la depreciación es una función lineal de
la edad, y su representación gráfica es, por lo tanto, una recta. Es uniforme a lo largo
de la vida del edificio, es decir que todos los años es la misma.
D = ( VR - Vr ) . e/Vp
Es el método con que originalmente se calcularon los problemas de

depreciación. Resultaba muy cómodo, sobre todo desde el punto de vista
contable.
Actualmente, todos los autores están de acuerdo con que la depreciación no es una función
de primer grado de la edad de la unidad. La observación, por el contrario, conduce a aceptar
que la depreciación al comienzo del servicio de la unidad, es menor y que la misma va
creciendo con la edad, tendiendo a un máximo final de la vida de servicio de la unidad. Esta
observación es válida, tanto para unidades sometidas a esfuerzos dinámicos, como para las
unidades sujetas sólo a esfuerzos estáticos, como son, por lo general, los edificios.
Ejemplo, DATOS
VR = $ 70.000.- Vr = $ 3.000.- e = 20 años Vp = 65 años
D = ( VR - Vr ) . e / Vp
D = (70000 – 3000) . 20 / 65
D = 67000 . 0,307
D = 20569
VR – D = VALOR ACTUAL
70000 – 20569 = 49431
VALOR ACTUAL = $ 49431

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Método de Kuentzle
A efectos de poder considerar esa diferencia de la pérdida del valor con el tiempo, es decir,
que la pérdida es menor en los primeros años de la vida del bien y aumenta con el correr del
tiempo, el arquitecto Jorge Kuentzle estableció una ecuación, en la cual se tiene en cuenta
esto que hemos mencionado.
La depreciación no es constante, se incrementa a medida que pasan los años, es lenta al

comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el fin de la misma, en
forma progresiva.
D = ( VR - Vr ) . [ e/Vp] 2
La representación de la fórmula de Kuentzle, es una parábola de segundo grado que acusa,

en general, valores menores que los de la Línea Recta, con la que coincide en los extremos,
es decir para el comienzo y el fin de los extremos, o sea el comienzo y el fin de la vida del
bien.
Muchos peritos utilizan esta fórmula para el cálculo de la depreciación de unidades sujetas a
las acciones dinámicas.
Ejemplo, DATOS
D = ( VR - Vr ) . [ e / Vp ] 2
D = (70000 – 3000) . [20 / 65] 2

D = 67000 . 0,094
D = 6298
70000 – 6298 = 63702

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VALOR ACTUAL = $ 63702
Método de Ross
Utiliza la misma hipótesis que el anterior, la fórmula, al igual que la de Kuentzle, expresa
mejor el hecho de que la depreciación no es constante como supone el método de la
línea recta. Tiene un desgaste más regular.
D = ( VR - Vr ) . ½ . [ e / Vp + e 2 / Vp 2 ]
Es la media aritmética de los valores dados por los métodos de la Línea Recta y de Kuentzle.
Ejemplo, DATOS
D = ( VR - Vr ) . ½ . [ e / Vp + e 2 / Vp2 ]
D = (70000 – 3000) . ½ [ 20/65 + 202 / 652 ]
D = 67000 . 0,5 [ 0,307 + 0,094 ]
D = 67000 . 0,5 . 0,401
D = 13433,5
70000 – 13433,5 = 56566,5
VALOR ACTUAL = $ 56566,5

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COMPARACIÓN DE LA DEPRECIACIÓN según los

distintos métodos
Ejemplo, DATOS
VRD = Valor de Reposición Depreciado

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Criterio de Heidecke
Indudablemente que estado de un inmueble debe ser un elemento de juicio que debe
intervenir en la determinación del valor actual, ya que influye en el valor venal obtenible en el
caso de una compraventa.
Solamente así se explica que dos automóviles, de igual modelos, edad y kilometraje, se
vendan a valores muy diferentes, según el estado de mantenimiento.
Lo mismo ocurre con los edificios, ya que no podemos igualar en valores dos edificios
similares y de igual antigüedad, cuando uno de ellos tiene un permanente servicio de
mantenimiento y el otro un absoluto estado de abandono.
Un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular; un bien mal conservado

se deprecia más rápidamente, acortándose en consecuencia su vida útil. Introduce el
concepto de estado de conservación.
VRD = VR – [ ( VR – Vr) . k]
Aconseja aumentar las depreciaciones, calculadas por cualquiera de las fórmulas antes
mencionadas, en porcentajes que ponderen el estado de mantenimiento y
conservación. Establece cinco estados posibles y le asigna a cada uno un porcentaje de
“plus-depreciación”.
Estado 1: nuevo o muy bueno = 0,00%

Estado 2: regular con conservación normal = 2,52%
Estado 3: necesidad de reparación sencilla = 18,10%
Estado 4: necesidad de reparaciones importantes = 52,60%
Estado 5: de demolición = 100%
VRD = VR – [ ( VR – Vr) . k]
K = coeficiente que se obtiene mediante un cuadro de doble entrada, en función del

porcentaje de la vida transcurrida y del estado del edificio.
VER: Tabla de Ross-Heidecke (para depreciación de edificios).
EJEMPLO, datos. VR = $ 70.000.- Vr = $ 3.000.- e = 20 años Vp =

65 años
E = e / Vp . 100
E = 20 / 65 . 100
E = 30,7 ~ 31

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edad % vida
probable 1 2 3 4 5
31 20,305 22,31 34,73 62,22 100%
Estado 1
VRD = 70.000 – [ ( 70.000 – 3.000) x 20,305%]
VRD = 70.000 – [ (67.000) 20,305/100]
VRD = $ 56.395,65
Estado 2
VRD = 70.000 – [ 67.000 x 22,31/100]
VRD = $ 55.052,3
Estado 3
VRD = 70.000 - [67.000 x 34,73/100]
VRD = $ 46.730,9
Estado 4
VRD = 70.000 – [67.000 x 62,22/100]
VRD = $ 28.312,6
Estado 5
VRD = 70.000 – [67.000 x 100/100]
VRD = $ 3.000.-

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COMPARACIÓN DEL VALOR ACTUAL según los distintos

métodos
LÍNEA RECTA $ 49.431,00

KUENTZLE $ 63.702,00
ROSS $ 56.566,50
HEIDECKE
estado 1 $ 56.395,65
estado 2 $ 55.052,30
estado 3 $ 46.730,90
estado 4 $ 28.312,60
estado 5 $ 3.000,00
Así, hemos llegado a calcular el valor de lo construido. Pero, para hallar el valor
del inmueble, falta considerar el del terreno, el cual, como ya explicáramos, se
obtiene mediante la metodología de referentes directos.
De esta manera, la aproximación al valor del inmueble por medio del método de
reposición depreciado queda explicitada en la siguiente fórmula:
VA = Valor del terreno + VRD
La utilización de métodos de valuación por costos de reposición es de aplicación y utilidad

para complementar la evaluación de proyectos de inversión inmobiliarios y para valuaciones
específicas de avances parciales de obra.
Su aplicación para la determinación del valor de mercado como única base de

obtención del mismo debe limitarse a los siguientes casos:
Cuando es requerido por una normativa o legislación especial.

Circunstancias particulares de mercado en los que se carezca de oferta similar, que
impida utilizar referentes directos.
Inmuebles específicos que por su uso difícilmente se venden en el mercado.

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BIBLIOGRAFÍA
GUERRERO, Dante. Manual de Tasaciones. Propiedades urbanas y rurales.

Cap. II. (pp. 123-137).
GÓMEZ PICASSO, Germán – ROZADOS, José: Tasación de inmuebles. El valor de
mercado. Cap. VI. (pp. 202-209). Anexo IV. (pp. 231-232).
AGUIAR, Artemio Daniel: Manual de Tasación Inmobiliaria urbana y rural. Cap.
IV. (pp. 85-95). Sección Segunda: Tablas y Fórmulas. Depreciación de edificios (pp.
196-200). Tabla de Ross-Heidecke (para depreciación de edificios) (pp. 219 -220).

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EJERCICIOS - MÉTODO DE CÁLCULO
1. Calcular el precio de construcción que actualmente tiene una vivienda unifamiliar cuya
antigüedad es de 38 años, sabiendo que su valor residual es de U$D 24.500.- y que el
precio de una propiedad de características similares pero nueva es de U$D 155.000.-
Utilizar los 3 métodos de depreciación y compararlos.
2. Depreciar un local comercial ubicado en zona céntrica sabiendo que sus dimensiones
son 10 mts. de frente por 18 mts. de fondo y fue construido en 1995. Al finalizar su
vida útil su valor residual es de U$D 25 por m2.- Según análisis efectuados en la zona
el precio por m2 de construcción nueva es de U$D 805.- Utilizar los 3 métodos de
depreciación y compararlos.
3. Calcular el precio actual de una vivienda multifamiliar sabiendo que fue construida en
1956, tiene 180 m2 edificados, el precio por m2 nuevo en la zona es de $ 6570.-; su
estado de conservación es normal, al cabo de su vida útil el bien tendrá un valor
residual neutro y el precio del lote es de U$D 54.500.- El dólar cotiza a la fecha en $
5,06.-
4. Sabiendo que una unidad de cochera tiene 15 años de antigüedad y se halla en estado
de demolición, calcular su precio actual. Para tal efecto, considerar que la construcción
de una bien de similar característica cuesta en la actualidad U$D 43.000.- y que
producida la demolición deberán pagarse U$ 2500.- para que retiren los cascotes.
5. Calcule el precio de una vivienda unifamiliar, con necesidad de reparaciones

importantes, sabiendo que la misma fue construida en 1982, tiene una superficie
cubierta de 120 m2, el precio del lote es de $ 180.200.- y el precio del m2 nuevo es de
$ 6.987 al cabo de su vida útil, el bien tendrá un valor residual negativo de $ 650 por
m2.
6. Teniendo en cuenta los siguientes datos:
IMPORTANTE CHALET,
8 DORM. EN 3
PLANTAS. 305 M2.
SOBRE LOTE DE 826
M2. IDEAL
GERIATRICO.
El precio por m2 construido a nuevo en la zona es de U$D 1600.-

Al cabo de su vida el precio por m2 será de $ 870.-
La vivienda fue construida en el año 1992.
El dólar estadounidense cotiza a la fecha a $ 5,00.-

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El precio de la tierra en la zona es de U$D/m2 450.-
a. Calcular el precio total de la vivienda sabiendo que necesita reparaciones sencillas.
b. Calcular el precio total de la vivienda sabiendo que se encuentra en estado de

demolición.
7. Según la publicación en el diario de la zona y teniendo en cuenta los siguientes datos:
SEMIPISO CON
BALCÓN A LA CALLE
SUP APROX. DE 49 M2
CUBIERTOS Y 15 M2
SEMICUBIERTOS.
El precio por m2 para departamentos construido a nuevo es de U$D 2910.-

Al cabo de su vida útil el precio por m2 será de U$D 265.-
El edificio fue construido en el año 2006.
La vida probable del inmueble es de 75 años.
Su estado de conservación es excelente.
Calcular el precio actual de ese volumen edificado.

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MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO
Homogenización de lote: concepto.
El camino más seguro y racional para establecer el valor de la tierra libre de

mejoras consiste en comparar los valores que resultaría de ventas al
contado; es decir, en determinar su precio en plaza en el momento de la
tasación.
Se debe investigar sobre operaciones de compraventa, ya que en éstas se observa la

influencia de todos los factores capaces de modificar el precio de la tierra. El tasador deberá
proveerse de abundante información, para seleccionar y clasificar, a modo de establecer las
tendencias de variación en el espacio y en tiempo, vinculadas a los fenómenos de carácter
económico-social.
Entonces, en forma directa y comparativa se obtendría el precio unitario; es

decir, el de cada metro cuadrado según el sector, precio que queda sujeto al
criterio del tasador en virtud de las influencias de factores capaces de modificarlo,
lo que se podría traducir en un porcentaje de plusvalía o castigo.
En otras palabras, teniendo en nuestro poder el bagaje de antecedentes recopilados,

procedemos a procesarlos buscando una correcta homologación.
El Ing. Dante Guerrero define la homogenización de antecedentes como: la conversión de

todos los antecedentes a operaciones de ventas supuestas al contado, de lotes tipo tomados
como patrón: baldíos ubicados en un punto básico, con iguales servicios públicos, y referidos
a la fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser tanto la actual cuanto una
anterior.
Tal homologación se debe obtener mediante coeficientes correctivos, empleo de tablas, en

cuya exacta determinación o elección está la base de una buena tasación.
Saber homogenizar antecedentes es saber tasar.
COEFICIENTES:
MEDIDAS.
FORMA.
TOPOGRAFÍA.
SERVICIOS PÚBLICOS.
PONDERACIÓN DE LOTE ESQUINA.
DISPERSIÓN DE VALORES.

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Coeficientes de Medidas
Para poder aplicarlos es necesario estar en presencia de antecedentes de venta

de lotes heterogéneos en medidas, transformarlos en un lote tipo, identificados
comúnmente con las medidas de 10 x 30 o de 11 x 30.
TABLA DE FITTE Y CERVINI.

TABLA DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA REPÚBLICA ARGENTINA.
TABLA DE FITTE Y CERVINI. (Se aplica en zonas de viviendas individuales).
Toman como lote tipo de comparación el de 11 mts. de frente x 30 mts. de fondo, y

confeccionan una tabla de doble entrada.
Se observa en la tabla, si se sigue la variación, que a mayor cantidad de metros en el fondo

de un lote disminuye el coeficiente, por el contrario, en el frente la variación cambia, porque
a mayor frente aumenta el coeficiente hasta un límite, ya que si supera ese límite pasa a ser
un frente oneroso (mayor inversión en el costo de construcción, impuestos, etc.), y además
atenta en cierta medida, por su gran superficie (frente ancho, fondo largo), contra la cantidad
de posibles adquirentes, debido a que exige una mayor erogación, como consecuencia
disminuyen el coeficiente de medidas.
TABLA DE TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA REPÚBLICA ARGENTINA. (se aplica en zonas de

grandes edificios).
Considerando que había que modernizar, en parte, la tabla de Fitte y Cervini, se conformó
otra tabla con un lote tipo de comparación el de 10 mts. de frente x 30 mts. de fondo, y
confeccionan una tabla de doble entrada.
Esta nueva tabla otorga un coeficiente mayor para el lote de 11 x 30 mediante un

desplazamiento del punto de origen, con una tendencia creciente hasta el frente de 15 mts., a

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partir del cual comienza a declinar; y para un fondo de 30 mts., el coeficiente alcanza un
máximo de 1,00 a los 11 mts. de frente, a partir del cual disminuye. Es decir, pondera la
mayor amplitud de frente, criterio más moderno en tasación de lotes urbanos, porque el tipo
de edificación ha ido variando.
El Tribunal de Tasaciones, al reacomodar los coeficientes, beneficia a la mayor superficie de

frente, obviamente hasta un cierto límite.
LOTE REGULAR
Se calcula el precio unitario del lote de terreno mediante la fórmula:
Vu = Vuc . Ci /Cc
Vu = precio unitario (m2) del lote de terreno. Vuc = precio unitario (m2) conocido del lote de
terreno antecedente. Ci = coeficiente del lote precio incógnita. Cc = coeficiente del lote
precio conocido.
Ci y Cc, se obtienen de la tabla de frente y fondo (Fitte y Cervini).
EJEMPLO: Calcular el precio unitario ($/m2) de un lote de terreno de 12

mts. de frente x 27 mts. de fondo, sabiendo que en el vecindario se ha
vendido otro de 9 mts. x 32 mts., a razón de $ 110.- el m2.
Tabla de Fitte y Cervini se obtiene:
Ci = 12 x 27 = coef. 103, 8 y Cc = 9 x 32 = coef. 95,3

Vu = Vuc . Ci / Cc
Vu = 110 . 103,8 / 95,3
Vu = 119,81 $/m2
LEY DE HOFFMAN

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Ésta es una clásica ley según la cual su creador estima que las dos terceras
partes del precio de un terreno están en la primera mitad, mientras que a la
segunda mitad le corresponde un tercio.
Es aplicable para el caso de unidades funcionales distribuidas a lo largo de un terreno.
Precio total del lote: $ 9000.-
a = (9000 x 2) = 18000 % 3 = $ 6000 % 150m 2 = $40 m2
b = (9000 x 1) = 9000 % 3 = $ 3000 % 150 m 2 = $20 m2
REGLA NORTEAMERICANA
Los norteamericanos aplican la conocida regla 4-3-2-1, que significa que, supuesto un lote
cuyo fondo está dividido en cuatro partes, la parte del frente vale cuatro veces la del fondo;
las internas 3 y 2 veces sucesivamente, y 1 el contrafrente.

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Precio total del lote: $ 3000.-
a = (3000 x 4) = 12000 % 10 = $1200 % 100 m2 = $12 m2

b = (3000 x 3) = 9000 % 10 = $900 % 100 m2 = $9 m2
c = (3000 x 2) = 6000 % 10 = $600 % 100 m2 = $6 m2
d = (3000 x 1) = 3000 % 10 = $300 % 100 m2 = $3 m2

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Coeficientes de Forma
LOTE DE GRANDES DIMENSIONES
Se obtienen los coeficientes C de la tabla de ajuste para lotes de grandes dimensiones. Se

calcula el precio unitario del lote de terreno mediante la fórmula:
V = Vu . C
V = precio unitario (m2) del lote de terreno. Vu = precio unitario (m2) del lote tipo. C =
coeficiente de ajuste.
Tabla de ajuste para lotes de grandes dimensiones. Tabla de doble entrada (fondo y
superficie), relacionada con el precio por metro cuadrado de un lote de terreno tipo, según la
tabla de Fitte y Cervini.
EJEMPLO:
Calcular el precio unitario (precio por m2) de un lote de terreno, cuyo fondo es de 50 metros
y su superficie de 2500 m2, conociendo que el precio unitario de tierra para un lote tipo es de
$ 120.- el m2.
De la tabla se obtiene:
C = 50 metros de fondo y 2500 m2 de superficie = coeficiente 0,57

V = Vu . C
V = 120 . 0,57
V = 68,4 $/m2

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LOTE IRREGULAR
No hay un criterio definido para fijar un coeficiente que castigue o pueda favorecer un lote
según la irregularidad que éste presente, y tratando de obviar la falta de norma se toma
como base la superficie homogenizada; esto significa que dentro de la irregularidad de la
figura se busca una nueva figura, pero regular, y se determina un coeficiente que influye
sobre la porción restante de la figura.
Obtenida la superficie homogenizada, el coeficiente por forma surge de la siguiente relación:
Cf = superficie homogenizada / superficie total del lote
Cf = coeficiente de forma. Superficie Homogeneizada = núcleo regular de la figura.
Supongamos tener un lote que podría ser normal, pero que tiene frente inclinado. ¿Qué
ocurre? Para un proyecto de edificio, la falsa escuadra perturba bastante al proyectista;
entonces, para poder comparar este lote con uno regular, es necesario aplicar a las
superficies irregulares un coeficiente de disminución. Si se trata de una zona suburbana,
donde generalmente el frente no se edifica, y se ocupa con un jardín, lógicamente no se le
aplicaría un coeficiente fuerte; podemos aplicarle: 0,80, 0,90; pero si estamos en pleno
centro de una ciudad, ello obliga a proyectos especiales que resuelvan este problema;
entonces sí se puede aplicar un coeficiente que castigue más el lote, incluso llegando a
computar el 50% del valor de la superficie.

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También se debe tener en cuenta el ancho del lote: si tiene mucho frente,
mediante soluciones arquitectónicas se resuelve parcialmente el problema. Pero
si es un frente angosto, la falsa escuadra lo agudiza; entonces habría que hacer
una especie de escalera y tomar las medidas probables de ambientes normales.
El espíritu de este procedimiento o es establecer fórmulas rígidas para cada tipo de forma de
lote, sino practicar un análisis exhaustivo que tenga en cuenta el aprovechamiento de la
figura irregular, sus dimensiones superficiales y el posible destino del terreno. De este
análisis surgirán los coeficientes parciales de castigo a aplicar a los apéndices irregulares que
complementan el núcleo regular de una figura y con ellos la superficie homogenizada que nos
determine.
Se establece un frente y fondo en el núcleo regular de la figura y se obtiene el coeficiente de

medida (Cm) de la tabla de frente y fondo (Fitte y Cervini).
Se calcula el precio unitario del lote de terreno irregular mediante la fórmula:
Vui = Vu . Cf . Cm
Vui = precio unitario (m2) del lote irregular. Vu = precio unitario (m2) del lote tipo. Cf =
coeficiente de forma. Cm = coeficiente de medida.
EJEMPLO:
Calcular el precio unitario de un lote de terreno irregular, cuya superficie es de 325 m2 y su

superficie homogenizada es de 300 m2, con un precio unitario para lote tipo de $ 140.- Del
núcleo regular obtenido, se establece idealmente un frente (a) de 10 metros y un fondo (b)
de 30 metros.
El coeficiente de forma resulta:
Cf = superficie homogenizada / superficie total del lote
Cf = 300 / 325 = 0,92
El coeficiente de medida resulta: de la tabla de frente y fondo de Fitte y Cervini = para un

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lote de 10 x 30 = coeficiente 99,5. (este coeficiente para aplicarlo a la fórmula se % 100).
El precio por m2 del lote de terreno irregular resulta:
Vui = Vu . Cf . Cm
Vui = 140 . 0,92 . 0,995
Vui = 128,15 $/m2
FONDO RELATIVO
Para aquellos casos en que las irregularidades del lote presenten poca importancia, se ha
introducido el concepto de “fondo relativo”.
Se establece un fondo relativo ideal de un lote rectangular, cuya superficie sea igual a la del
lote real. Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del
terreno y surge de dividir la superficie del lote por el frente.
Se determina el fondo relativo mediante la fórmula:
Fr = superficie del lote / frente
Fondo relativo es el fondo de un lote idealizado de forma rectangular, cuya superficie será
igual a la del lote real. Puede verse que resultará mayor, igual o menor que el fondo efectivo
del terreno y que será un castigo o una bonificación para el precio del terreno.
Una vez que se logra idealizar la figura del terreno analizado; es decir, tener los metros de
frente y los supuestos de fondo; se obtiene el coeficiente de medida (Cm) de la tabla de
frente y fondo (Fitte y Cervini).
Se calcula el precio unitario del lote de terreno irregular mediante la fórmula:
Vui = Vu . Cm
Vui = precio unitario (m2) del lote irregular. Vu = precio unitario (m2) del lote
tipo. Cm = coeficiente de medida.
EJEMPLO:
Calcular el valor unitario de un lote de terreno irregular (rectángulo con martillo en contra),
cuya superficie es de 310 m2 y su frente 10 metros, con un precio unitario para lote tipo de $
130.-

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El fondo relativo resulta:
Fr = superficie del lote / frente

Fr = 310 / 10 = 31
Se obtiene el coeficiente de medida (Cm) de la tabla de frente y fondo (Fitte y Cervini) para
un lote de 10 x 31: coeficiente 98,1 (este coeficiente para aplicarlo a la fórmula se % 100).
El valor unitario del lote de terreno irregular resulta:
Vui = Vu . Cm
Vui = 130 . 0,981
Vui = 127,53 $/m2
LOTE TRIANGULAR (con un lado como frente)
Se trata al lote de terreno triangular como si fuera una figura regular (rectángulo o
cuadrado), considerando el lado del triangulo sobre la calle como “frente” y la altura del
triángulo como “fondo”; se obtiene así el coeficiente de medida (Cm) de la tabla de frente y
fondo (Fitte y Cervini).
Se calcula el precio unitario del lote regular ideal mediante la fórmula:
Vui = Vu . Cm
Vui = precio unitario (m2) del lote irregular. Vu = precio unitario (m2) del lote
tipo.
Cm = coeficiente de medida.
Tabla para homogenizar lotes triangulares

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Se obtiene el coeficiente triangular (Ct) de la tabla para homogenizar lotes triangulares (con
un lado como frente).
Se calcula el precio unitario del lote de terreno triangular mediante la fórmula:
Vut = Vui . Ct
Vut = precio unitario (m2) del lote triangular. Vui = precio unitario (m2) del lote
ideal.
Ct = coeficiente de homogeneización de lotes triangulares.
EJEMPLO:
Calcular el valor unitario de un lote de terreno triangular, cuyo lado sobre la calle
(base/frente) es de 7 metros y su altura (fondo) de 25 metros, en una calle cuyo precio
unitario para lote tipo es de $ 150.-
De la tabla de frente y fondo (Fitte y Cervini) se obtiene, para un lote de 7 x 25 :

coeficiente 96,1 (en la fórmula se % 100).
El precio unitario del lote de terreno ideal resulta:
Vui = Vu . Cm
Vui = 150 . 0,961
Vui = 144,15 $/m2
De la tabla para homogeneizar lotes triangulares (con un lado como frente) se obtiene, para

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un lote de 7 metros de frente (lado del triángulo sobre la calle) y 25 metros de fondo (altura
del triángulo): coeficiente 0,57
El precio unitario del lote triangular resulta:
Vut = Vui . Ct
Vut = 144,15 . 0,57
Vut = 82,16 $/m2
LOTE TRIANGULAR (con vértice a una calle)
Tabla para homogenizar lotes triangulares
Su forma de utilización es idéntica a la descripta para la tabla de homogenización de lotes

triangulares con un lado como frente.
En este caso, se construye idealmente la figura regular considerando el contrafrente

–base del triangulo- como “frente” y la altura del triángulo como “fondo”.

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Coeficientes de Topografía
Se aplica cuanto se tiene en la comparación de ventas, lotes de muy

distinta topografía
Lo más probable es que este coeficiente no lo tengamos que utilizar, porque generalmente se
trata de zonas topográficamente similares, pues si nosotros tenemos ventas dentro de un
determinado entorno de zona, esa zona no va a cambiar tanto de topografía; pero se dan
casos en que inmediatamente, a una cuadra de topografía llena, pareja, sigue una cuadra de
topografía en desmonte, por ejemplo, que hace que el lote quede en una altura bastante
considerable respecto del nivel de calzada.
Ahí es donde tenemos que analizar esa sobre altura respecto de la calzada, que puede ser un
factor de ponderación positiva o negativa; puede ser positiva, si se trata de una zona
residencial, donde a esa mayor altura puede sacársele provecho arquitectónicamente y darle
un carácter residencial, con jardín, etc., al edificio que se va a edificar, pero esos son los
casos menos frecuentes, porque en general se busca que las construcciones estén
aproximadamente al nivel de calzada a fin de evitar soluciones con escalinatas, etc., que son
muy poco aconsejables.
En valores comerciales es importante la topografía, porque un lote de zona

comercial tiene que estar perfectamente a nivel de calzada.
Es sabido que el criterio arquitectónico de construcción de comercios es hacer el piso del local
exactamente al nivel de la vereda; pareciera que invita más a entrar a un negocio no tener
que subir un escalón.
Sin duda se preguntarán cómo solucionamos este problema del coeficiente de topografía.
Hay que poner un poco de apreciación personal, y otro poco se puede hacer sobre la base de
cálculo, y aconsejaría, lo siguiente: si tenemos un lote de comparación, habrá que estimar un
desmonte para la construcción. El costo posible de ese desmonte puede darnos el coeficiente
de comparación con un lote normal a nivel.
El hecho de tener que hacer un relleno a un lote para llevarlo a un nivel normal, significa un
perjuicio que no es exactamente el costo del relleno, sino algo mayor, por razones de tiempo,
de un trabajo más que hay que hacer, previo a la construcción, etc. Salvo que el lote se
encuentre en una zona donde sea común ejecutar sótanos.
Coef. Topografía= k . ( [ Vo - Costo / Vo] )
Vo = valor del lote normal fijado a priori. C = costo de los trabajos a realizar (desmonte o
relleno). k = se estima, es el coeficiente de depreciación = < 1 en general es 0,90 o
0,80.

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Coeficientes de Servicios Públicos
En el caso de pavimentos y servicios públicos, cuando se compara un antecedente de

venta de un lote con pavimento respecto de uno sin pavimento, lógicamente exige un
coeficiente de corrección.
¿Cómo hallamos dicho coeficiente de corrección?
Está visto que una zona, cuando se pavimenta, no se valoriza exclusivamente por el monto
del costo físico de la obra de pavimentación, sino que se valoriza en una medida mayor, tanto
cuando se trata de pavimento como de cualquier otro servicio público. En este aspecto,
tratados conjuntamente, podríamos asimilar el pavimento a un servicio público, como agua
corriente, cloacas, alumbrado, etc. Un barrio que de alumbrado común pasa a alumbrado a
vapor de mercurio, se valoriza en alguna medida más de lo que cuesta la instalación del
alumbrado a mercurio.
Coef. Servicios = k . ([ Vo + Costo / Vo ] )
Vo = valor del lote normal fijado a priori. C = costo de los trabajos a realizar. k = se
estima, es el coeficiente de ponderación = > 1, según la zona y servicio que se agrega
(1,10 a 1,50).
La parte subjetiva estaría en la determinación de este coeficiente k; ahí es donde se aplica el

criterio del tasador.
Por ejemplo, La Lucila, barrio lujoso y residencial por excelencia, carecía de

servicios de cloacas; en cuanto se instaló el servicio cloacal, los terrenos se
valorizaron, no en el mayor costo que le significó a cada frentista la obra
pública, sino un porcentaje mucho mayor.

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Coeficientes de Ponderación de Lote en Esquina
Es bien conocido ya el concepto de que los lotes ubicados en esquina

tienen un mayor valor unitario que los lotes mediales próximos, así
como también que el origen de tal plusvalía obedece a:
VENTAJAS,
Comodidad de acceso.
Mejor posibilidades de desarrollar locales comerciales.
Mayor longitud de vidrieras sobre dos frentes.
Mejor aprovechamiento arquitectónico de la iluminación natural y la ventilación en el
desarrollo de edificios.
Mejor distribución de locales y economía de los edificios a construir.
DESVENTAJAS EN ÁREAS RESIDENCIALES,
Impuestos y tasas más altos.

Mayor costo de las obras de infraestructura pendientes (pavimento).
Mayores costos de construcción y mantenimiento.
Ruidos y peligro del tránsito callejero.
Menor intimidad.
Todo ello ha hecho que siempre se reconociera a las esquinas un porcentaje de mayor
valor que antiguamente era uniforme y de un 25%.
Por supuesto que dicho concepto ha ido variando, porque existen varios factores que
contribuyen a una mayor o menor ponderación y que dependen de las características
comerciales de la zona, de la relación de valores unitarios de las calles que forman la esquina
y de las medidas del lote sobre cada una de estas calles.
Así fue como se evolucionó y se establecieron tablas de porcentajes de mayor

valor por aplicar al lote supuesto medial, para obtener el valor del lote esquina.
En la Argentina, las normas del Banco Hipotecario Nacional establecían los siguientes
porcentajes:
ZONA 1: Comerciales centrales = 25 a 35 %

ZONA 2: Comerciales en general = 20 a 25 %
ZONA 3: Familiares de alto valor = 15 a 20 %
ZONA 4: Familiares comunes = 10 %
Los procedimientos mencionados son en parte objetables por su empirismo y porque

dependen en gran medida de la apreciación personal del tasador.

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Coeficientes de Dispersión de Valores
LOTE CON FRENTE A DOS CALLES.
En los casos en que un lote tenga un doble frente a dos calles de diferentes valores unitarios.
Este método consiste en halla la resultante media de sumar cada valor unitario frentista
multiplicado por las relaciones de fondo ficticios. Se obtiene así un valor unitario medio que
se aplica en forma directa a la superficie de la fracción.
Vm = a x ( a / a+b ) + b x (1 – a / a+b )
Ejemplo
Vm = a x ( a / a+b ) + b x (1 – a / a+b )
Vm = 70 x ( 70 / 70+30 ) + 30 x (1 – 70 / 70+30 )
Vm = 70 x 0,7 + 30 x 0,3
Vm = $ 58 m2

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BIBLIOGRAFÍA
GUERRERO, Dante. Manual de Tasaciones. Propiedades urbanas y rurales.

Tema I: Tasación de terrenos (pp. 16 a 101).
IBÁÑEZ, Marcela Agustina – TOPALIAN, Antonio. Elementos de la tasación. Cap. V:
Método directo comparativo (pp. 57 a 98). Cap. VI: Lotes Irregulares (pp. 102 a 114).
AGUIAR, Artemio Daniel. Manual de Tasación Inmobiliaria urbana y rural.
Sección II: Aplicación de Tablas y Fórmulas (pp. 165 y 194). Tablas (pp. 203 a 217).

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EJERCICIOS - HOMOGENIZACIÓN DE LOTE
1. Calcular el precio de un lote de terreno con salida a dos calles de 10 metros de frente
por 30 metros de fondo con un precio de $ 730.- por m2 sobre una de ellas y sobre la
otra de 10 metros de frente por 40 metros de fondo con un precio de $ 350.- por m2.
2. Calcular el precio de un lote de terreno interno ubicado en el contrafrente, sabiendo

que ha sido subdividido cuyas dimensiones son de 10 metros de frente por 15 metros
de fondo con un pasillo de acceso de 1,5 metros de ancho. Considerando que las
dimensiones del lote original son de 10 metros de frente por 45 metros de fondo y que
el precio total del lote es de $ 65.000.- (APLICAR: Ley Hoffman y Regla
Norteamericana).
3. El señor García es propietario de un lote de terreno, que designaremos C. Adquiere el

lote que linda con su fondo formando una L al que llamaremos D. Sabiendo que el lote
C tiene 8,66 metros de frente por 45 metros de fondo y el precio por m2 para esa calle
es de $ 590.- y que el lote D tiene 10 metros de frente por 60 metros de fondo y el
precio por m2 para esa calle es de $ 470.- Calcular el precio actual de toda la fracción
de la que es titular el señor García.
4. Calcular el precio de un lote interno ubicado en el fondo del mismo, sabiendo que se ha
subdividido y cuyas dimensiones actuales son de 15 metros de frente por 20 metros de
fondo con un pasillo de acceso de 2 metros de ancho. Considerando que el lote
original es de 15 metros de frente por 50 metros de fondo y que el precio del lote es
de $ 84.000.- (APLICAR: Ley de Hoffman y Regla Norteamericana).

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5. Dado un lote de terreno de 15 metros de frente por 40 metros de fondo que se

encuentra en una altura bastante considerable respecto al nivel de la calzada. Hallar el
coeficiente de topografía que debe aplicarse a dicho lote sabiendo que el precio por m2
de tierra es de $ 220.- y el costo de desmonte para comenzar la construcción es de $
6.700.- Calcular el precio actual del lote.
6. En la calle Portela al 600, se encuentra ubicado un lote de terreno de 450 m2 de

superficie al que debe rellenarse para que alcance el nivel de la calzada. Calcular el
precio actual del lote sabiendo que el precio por m2 de tierra es de $ 125.- y el costo
de relleno es de $ 5.780.-
7. Calcular el precio de un lote de terreno irregular teniendo en cuenta los siguientes

datos: el precio por m2 para un lote tipo es de $ 172.-
8. Calcular el precio de un lote de terreno de 15 metros de frente por 30 metros de fondo

sabiendo que se encuentra ubicado sobre una calle en la que se está realizando obras
de pavimentación y que el precio de dicho servicio por frente es de $ 4.380.- y el
precio por m2 de tierra es de $ 176.-
9. Si el precio de un lote de terreno de 12 metros de frente por 45 metros de fondo es de

$ 97.500.- y el mismo se encuentra ubicado sobre una calle en la que se está
realizando el tendido de red cloacal, calcular el precio actual de dicho lote sabiendo que
por frente el costo del servicio es de $ 7.400.-
10. Calcular el precio de un lote de terreno con martillo a favor considerando que el precio
por m2 para un lote tipo en esa zona es de $ 230.-

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11. Calcular el precio de un lote de terreno triangular cuyo lado sobre la calle es de 12
metros. A tal efecto, considerar que tiene 30 metros de fondo y que el precio de un
lote tipo en la zona es de $ 123.-
12. Calcular el precio de un lote de terreno teniendo en cuenta los siguientes datos: el
precio por m2 de un lote tipo es de $ 764.-
13. Calcular el precio de un lote de terreno de 13 metros de frente por 36 metros de fondo
sabiendo que en un vecindario se ha vendido otro lote de 10 metros de frente y 32
metros de fondo a razón de $ 650.- el m2.
14. Calcular el precio de un lote de terreno cuya superficie es de 3.800 m2 y su fondo es

de 70 metros sabiendo que el precio por m2 de un lote tipo es de $ 147.-
15. Calcular el precio de un lote de terreno triangular cuyo vértice da a la calle y el precio
por m2 para un lote tipo es de $380.-

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16. Calcular el precio de un lote de terreno ubicado en la calle 14 de julio al 1.250 de 8,66
metros de frente por 35 metros de fondo. Considerar como lote tipo en la zona:
U$D 52.000.- 14 DE JULIO

AL 1400.
LOTE DE 10 X 38 APROX.
17. ¿A qué precio publicaría la siguiente fracción sabiendo que el precio por m2 sobre la
avenida H. Yrigoyen es de U$D 215.- y que el mismo pero sobre calles laterales es de
U$D 100.-?
AV. H. YRIGOYEN 11.500

IMPORTANTE FRACCIÓN DE 22 X 45 SOBRE
AV. Y 9,53 X 45
SALIDA A CALLE LATERAL.
18. Calcular el precio de un lote de terreno ubicado sobre Antártica Argentina a mts. de H.
Yrigoyen de 12 metros de frente por 38,20 metros de fondo. Considerar como lote tipo
en la zona:
U$D 98.000.- SOBRE A. ARGENTINA A 2 CUADRAS

DE LA AVENIDA
LOTE 13,40 X 36,38. OPORTUNIDAD ÚNICA.
19. Calcular el precio de siguiente lote:
LOMAS DE ZAMORA – SAENZ AL 600.

EXCELENTE LOTE DE 8,66 X 44. CONSULTE
Para ello, considerar como lote tipo en la zona:
L. DE ZAMORA – U$D 85.000.- LOTE DE 8,66

X 34 OPORTUNIDAD POR UBICACIÓN Y
PRECIO.
20. Un inversionista adquirió el siguiente lote:
U$D 176.000.- EXCELENTE LOTE DE 8,66 X 50

IDEAL PARA CONSTRUCCIÓN EDIFICIO
HORIZONTAL.
Su intención es subdividirlo y construir en PH 3 unidades funcionales.
- UF 1: de 7,50 mts. de frente por 16 mts. de fondo;

- UF 2: de 7,50 mts. de frente por 19 mts. de fondo:
- UF 3: de 8,66 mts. de frente por 15 mts. de fondo.
Calcular, ¿cuál es el precio del lote que le corresponde para la UF 2? (APLICAR: Ley de

40/41
Hoffman y Regla Norteamericana).

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Tasación de bienes inmuebles

MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO

La metodología de costos de reposición para la valuación de mercado de inmuebles

“El valor de un inmueble es equivalente al de otro bien raíz que reúna

VR = Valor de Reposición a nuevo

| Tasación de bienes inmuebles

Es el monto necesario para reponer o reconstruir el edificio, considerando las

El costo de construcción o de reposición a nuevo –también conocido como bruto- de la

| Tasación de bienes inmuebles

En la práctica, es la forma en que los proyectistas y empresas

En esa documentación encontramos los ítems en que se descompone la construcción de la

Los costos indirectos son los relativos a la infraestructura de la empresa

Por último, se le adiciona el porcentaje de beneficio del constructor y los impuestos

Podemos resumir todo este proceso en la siguiente fórmula:

CC = Costo de Construcción (materiales + mano de obra)

| Tasación de bienes inmuebles

| Tasación de bienes inmuebles

2. Costo de unidad de medida global

Otra manera de encontrar el costo de reposición es proceder por aproximación

El valor por m2 a utilizar puede surgir de antecedentes de obras realizadas asimilables al

VRD = Valor de Reposición Depreciado

Se trata de un proceso de corrección del valor de reposición a nuevo, teniendo en cuenta

| Tasación de bienes inmuebles

Es una pérdida de precio como consecuencia de una pérdida de

La depreciación o pérdida del valor de una construcción con relación a su costo de

| Tasación de bienes inmuebles

Desgaste por funcionamiento, uso.

El desgaste se produce por el uso y funcionamiento.

El deterioro puede producirse aún sin funcionamiento e inclusive, puede ser

Por insuficiencia o ineptitud de un proyecto mal resuelto o construcciones defectuosas.

La insuficiencia se produce cuando la unidad no alcanza a producir lo que se le

La depreciación por obsolescencia se produce cuando la fabricación, invención,

En las construcciones, la obsolescencia es un aspecto que debe ser debidamente considerado

Accidentes: negligencias, fuego, rayo, viento, agua, temperatura.

Las causas contingentes, en general, están representadas por situaciones

| Tasación de bienes inmuebles

1. Método de la Línea Recta.

Las depreciaciones funcionales son consecuencia, como se ha visto, de la inadecuación y

Por ejemplo, mediante la relación de superficies cubiertas bien aprovechadas, pérdidas en m2

En los casos de evidente obsolescencia o falta de funcionalidad se aplican coeficientes de

En casas de tipo colectivas, la relación de superficies comunes con respecto a la total da un

No hay fórmula para su cálculo, se estiman.

| Tasación de bienes inmuebles

EXPRESIONES DE CONCEPTO para los métodos de

Así, la vida útil de una vivienda unifamiliar o plurifamiliar es de un determinado tiempo,

Algunas vidas útiles o probables máximas:

Viviendas colectivas comunes: 60/65 años.

| Tasación de bienes inmuebles

Método de la Línea Recta

Es el método con que originalmente se calcularon los problemas de

VR = $ 70.000.- Vr = $ 3.000.- e = 20 años Vp = 65 años

VALOR ACTUAL = $ 49431

| Tasación de bienes inmuebles

La depreciación no es constante, se incrementa a medida que pasan los años, es lenta al

La representación de la fórmula de Kuentzle, es una parábola de segundo grado que acusa,

VR = $ 70.000.- Vr = $ 3.000.- e = 20 años Vp = 65 años

D = (70000 – 3000) . [20 / 65] 2

70000 – 6298 = 63702

| Tasación de bienes inmuebles

VALOR ACTUAL = $ 63702

VR = $ 70.000.- Vr = $ 3.000.- e = 20 años Vp = 65 años

VALOR ACTUAL = $ 56566,5

| Tasación de bienes inmuebles