METODOLOGIA GUAJARDO PARA TASAS INMOBILIARIAS.

LA METODOLOGIA GUAJARDO PARA DETERMINAR LA TASA INMOBILIARIA CONSISTE EN

IGUALAR EL RENDIMIENTO DE UNA INVERSION BANCARIA CON EL RENDIMIENTO DE IGUAL
INVERSION INMOBILIARIA.

LOS PRINCIPALES CONCEPTOS QUE INTYERVIENEN EN LOS GASTOS o DEDUCCIONES DE LA

RENTA BRUTA MENSUAL DE UN INMUEBLE SON : Depreciacion De La Construccion,Inversion
Del Terreno Sujeto a Depreciacion,Impuesto Federal Sobre La Renta,El Riesgo Representado
Por Los Vacios o Tiempo De Desocupacion Del Inmueble y Los Gastos Propios De Mtto,
Admon,Impuesto Predial,Etc….

EL OBJETIVO ES DETERMINAR LAS DEDUCCIONES o GASTOS TOTALES COMO UN FACTOR

RESIDUAL EN LUGAR DE UN PORCENTAJE PARA QUE SEA APLICADODIRECTAMENTE CON
LA SIGUIENTE EXPRESION:

Tn= ( TNA+T D) ( Frt x Fr isr x T r-g )

EL PROCEDIMIENTO DE CALCULO PARA CADA UNO DE LOS CONCEPTOS ES EL SIGUIENTE:

TASA NETA ANUAL: Que En El Pais Para Periodos Prolongados de 20 AñOS y Que Representa
La Diferencia Entre La Tasa Bancaria Anual y La Tasa De Inflacion Anual que Determina El
Banco De Mexico,DETERMINADA En Este Momento Como de : 4.40%

TIIE=11.25 Anual (Banxico)

Tasa De inflacion Al 1er Semestre de 2023: 6.75

TNA=4.50 % Anual.
Td
TASA DE DEPRECIACION ANUAL DE LA CONSTRUCCION: Que Resulta De DIvidir Un Año
Entre La Vida Util Total (VUT) y Multiplicarlo Por 100 Para Expresarse En porcentaje.

Td= 1 X 100
VUT
TASA DEL VALOR DEL TERRENO :

Sujeto a Depreciacion Según El Uso o Funcion De La Construccion; Se Divide En Dos Grupos

A).- INMUEBLES DE USO HABITACIONAL:

SE Considera Que La Inversion Realizada En Las Casas Habitacion No tiene Finalidad Comercial
o Los Gastos Relativos a Una Empresa,Que En Estos Se Deduce El valor Del Terreno Que No Es
Depreciable y Que Representa Un Porcentaje Del Valor Total del inmueble.

TIPO DE VIVIENDA PORCENTAJE NO DEPRECIABLE

UNIFAMILIAR MULTIFAMILIAR

ECONOMICA 20% 23%

TIPO MEDIO 20% 25%
DE PRIMERA 25% 25%
DE LUJO 30% 30%

Calculo Del factor Residual :

Para La Casa Que Nos Ocupa ,Qué De Tipo Medio:

ftt(Factor Tasa Del Terreno)= ( 1-0.20 )= .80

EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA:

ES Un Gasto o Porcentaje Que El Arrendatario Debe Liquidar a La Secretaria De Hacienda En Rela-
cion a Los Ingresos Por El Concepto De Rentas,Cuya Cantidad Merma El ingreso Bruto Total
El Cual Fue Analizado Por Varios Años En Multiples Muestras De Mercado En funcion De La Renta
Bruta y Del tipo De Construccion ,Habiendose Encontrado Que Representa Los Siguientes Porcen-
tajes y Factores De Impuesto Calculados Sobre La Renta Bruta Anual Para personas Fisicas y Para
Personas Morales Que Aparecen En La Siguiente Tabla:

PORCENTAJES EN FUNCION DE LA RENTA BRUTA.

TIPO DE HABITACIONALCOMERCIAL e INDUSTRIAL

INMUEBLE PERSONA PERSONAS MORALES
FISICA( Sobre
el 50%)

ECONOMICA 28%-14%=0.14 25%

TIPO MEDIO 30%-15%=0.15 30%
DE PRIMERA 34%-17%=0.17 34%
DE LUJO 34%-17%=0.17 34%
Calculo Del Factor Residual:

Persona Fisica :Pára Una Casa Tipo Medio

Ft(ISR)=( 1-0.15)= 0.85 = 1 1,176

0.85

LA TASA DE RIESGO
Esta en funcion De Los Periodos De Vacio o Tiempo En Que No Se Percibe La Renta En el Inmueble
Por Cualquier Causa,Lo Cual Representa El fcator De Riesgo De Una Inversion Inmobiliaria

El Analisis Del periodo De Vacios Fue Analizado En Condiciones De Un Cierto Equilibrio En El

Mercado Donde,Tanto La Oferta Como la Demanda Guardan una Proporcion Semejante,Por Lo
Que En Condiciones Diferentes a Esta Proporcion Alteran El Factor De Riesgo ya Sea a Favor
Cuando Aumenta La Demanda o En contra Cuando Disminuye.

El Analisis De Los Periodos De Vacios Fue Elaborado Tomando Periodos Prolongados De 15 a 25

Años Para Obtener El Promedio Anual En Multiples Muestras De Mercado Para Diferentes Tipos
De Inmuebles.

INMUEBLE VACIOS/AÑO FACTOR PORCENTAJE

Casa Economica 3 Semanas 3 /52=,058 5.50%
Casa Tipo Medio 5.4 Semanas 5.4/52=.104 10.40%
Casa De Primera 7 Semanas 7/52=.135 13.50%
Casa De Lujo 10 Semanas 10/52=.192 19.20%

Calculo Del Factor Residual:

Para Una Casa -habitacion Tipo Medio:

Ftr= 1 = 1 = 1.12
1-Riesgo 1-.104

LA TASA DE GASTOS:
Esta En Funcion De Los Gastos Necesarios Para El buen Funcionamiento y Matto del inmueble
Entre Los Que Se Encuentran : Impuesto Predial,Administracion,Mtto De La Construccion,Mtto De
Equipo (Bombas,Climas,Elevadores,Transformadores,etc…) Primas De seguros y Otros.
Este Tipo De Gastos Varia Con La funcion Del Inmueble,Siendo Menor En Las Casas De Tipo Econ-
omico y Aumenta a Medida Que Serenebtan Las Instalaciones y Obras Complementarias , Asi
Como Lo Especializado De Los Inmuebles,
En Los Analisis Elaborados Por Varios AñOS En Multiples Muestras De Mercado y En Relacion
Al uso o Funcion Del inmueble y Al Grado De Matto Que Se Requiere Se Dividen En 4 Grupos
Estando Incluido El factor De Riesgo En Estos Rangos.

Con Mantenimiento Eventual: Del 10% Al 20%

Com Mantenimiento Normal: Del 15% Al 30%

Con Mantenimiento Constante: Del 35% Al 45%

Con Mantenimiento Especializado: Del 45% Al 65%

Calculo Del Factor residual:

Fr-g = 1 = 1 = 1/.80 = 1.26
1- % Gastos 1-0,20

TBI(Tasa Bruta Inmobiliaria)

El Calculo De La Tasa Bruta Inmobiliaria Se Hace Incluyendo Los Conceptos Que Son:
Depreciaicon ,Construccion,Factor Del Terreno,Factor Residual (ISR),Factor Residual De Riesgo
y Gastos.
TBI = (Tasa Neta Anual+ Tasa De Depreciacion Anual De La Construccion)

x (Factor Tasa Del Valor Del Terreno) X (Factor Tasa ISR) X (Factor Tasa De riesgos)

TBI= ( 4.40+ 1.67) ( .80)(1.176)(1.25)

TBI= 1.176 X 6.07 = 7.14%