Tasación Subasta y Corretaje

Módulo 3

Procedimientos de Valoración de Cosas Muebles

Se tomará como parámetro para clasificar los bienes como “muebles” para su tasación las características de
movilidad de los mismos, sin tomar en consideración el hecho de que se encuentren dentro de un inmueble y
afectadas a su uso. Se toma como método a seguir el comparativo, tomando en cuenta las características del bien
y recabando antecedentes de condiciones similares.
Elementos a tomar en consideración para efectuar la tasación:
1) Del Bien. Es el dominio, titularidad, características físicas y funcionales del mismo, origen y su antigüedad.
Características físicas y funcionales: cuando dos cosas disímiles en forma o en su material pueden cumplir
funciones similares, o que pequeñas diferencias físicas pueden ocasionar grandes diferencias en lo referente
a la función del bien. En el origen: deberá prestarse atención al proceso de producción del bien y las
circunstancias particulares de su construcción. La antigüedad: está conformada por el lapso de tiempo
transcurrido entre la creación del bien hasta el momento en que se realiza su tasación.
2) Del Mercado. Son las características propias del mercado, la estabilidad de la economía, la previsión que
pueda encontrarse dentro del mercado donde se pueda comercializar el objeto de la tasación, etc.
Antecedentes y coeficientes utilizables
• Precios de compraventa de bienes similares en mercados similares.
• Ofertas de bienes similares en mercados similares.
• Precios de bienes productivamente relacionados, por ejemplo, el precio de la madera para un inmueble de tal
material.
No basta con recabar antecedentes ventas u ofertas de bienes con similares características al bien objeto de la
tasación, sino que a éstos es aún necesario homogeneizarlos para llegar a un valor uniforme con las características
exactas del bien a tasar, esto es, una operación de contado, un bien con características idénticas.
Se pueden mencionar como las características más proclives a asimilar a las relaciones de: dominio, cantidad,
características físicas y funcionales, origen, antigüedad, unicidad, libertad, legalidad, amplitud, especialización,
estabilidad, entrega, moneda, circunstancias económicas, características de la oferta, etc.
“Los subasimiladores a cuantificar efectivamente son sólo una parte de los de la lista, a los que eventualmente
hay que agregar subasimiladores propios del bien específico considerado.”
Margen de Error
En primer lugar, vale tratar el no abuso de la denominada “isocresis” (esta palabra significa igual función), se tiende
a abusar de la misma al momento de recabar antecedentes asumiendo, muchas veces erróneamente, que el
mercado tiene una misma función para dos bienes distintos.
Otro punto a tratar es el costo (entendiendo como tal el valor de los bienes productores de una cosa). Muchas veces
es común en las tasaciones de cosas muebles partir de la base de que el valor de una cosa es similar a su costo de
construcción, esta aseveración aunque a veces verdadera, muchas veces puede inducir a error al profesional de la
tasación, puesto que hay que considerar un sinfín de variables al momento de determinar del costo de algo, como
ser: materiales, mano de obra, herramientas utilizadas (costo de alquiler, depreciación, etc.), interés del capital
estancado durante el lapso de la construcción, beneficio del constructor de la cosa, etc.).
• El mercado en que se recaban los antecedentes debe ser el mismo que en el que sea comercializable el bien a
tasar y de no poder ser esto posible, debe presentar la mayor cantidad de similitudes posibles.
• Se debe ser cuidadoso con la elección y aplicación de coeficientes.
PROCEDIMIENTO: Método y Fórmula de la Línea Recta y Método Comparativo: Norma TTN 11.3 del Tribunal
Nacional de Tasaciones. 1º de Junio de 2006
1. Fundamentos técnicos
En este procedimiento la depreciación será una función lineal de la edad y su gráfica una recta. Con este método se
calculaban en general las depreciaciones, principalmente desde la óptica contable, ya que se asignaba una vida
probable, descontando el valor residual y así se obtenía el valor depreciable, que dividido por la edad probable,
resulta una tasa de depreciación.

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Se consideran los siguientes parámetros:
• Valor de remplazo equivalente.
• Valor residual al final de su vida útil.
• Vida útil.
• Estado del bien al momento de la inspección.
o VALOR DE REMPLAZO EQUIVALENTE: Es el valor de compra del bien equivalente a la fecha del relevamiento. Se
considerará equivalente, al bien que entregue similares prestaciones.
o VALOR RESIDUAL: Es el monto neto que de ellos se obtendría vendiéndolos en el mercado vigente a la fecha de
valuación cuando ha finalizado su vida útil, operativa o tecnológica. Se lo denomina también valor de rezago.
o PERÍODO DE VIDA ÚTIL: Es el tiempo en años que el bien puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento
adecuado, en buenas condiciones operativas y tecnológicas. Se deben considerar especialmente los casos en que la
obsolescencia tecnológica es determinante de ese período.
o ESTADO DEL BIEN: Es un parámetro por el cual se cuantifica el estado de conservación del bien al momento de la
inspección.
2. Procedimiento: métodos - gráfico y fórmulas
Gráfico de depreciación lineal de un bien mueble en general, con la influencia de los distintos estados del mismo.

Fórmula: Va· [vre - (Vre - Vr). K1j. K2

Va = Valor actual
Vre = Valor de remplazo equivalente
Vr = Valor residual
K1 = Coeficiente que relaciona la antigüedad con la vida útil
K1 = Vu- Vrem Vu
Vrem = Vida remanente
Vu = Vida útil en años
En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, o se determina que se puede superar la vida útil, se
valorizará con el concepto de expectativa de vida del bien, modificando el coeficiente K1:
Ant K1 = (Ant + Vexp)
Ant = Antigüedad del bien
Vexp = Vida esperada o expectativa de vida en años
En todos los casos el Valor Actual al final de su vida útil es siempre el valor residual del mismo.
K2 = Coeficiente que relaciona el estado del bien con la tabla de estados.

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Los valores de K2 pueden ser interpolados. Se deberá considerar menores valores residuales en los casos en que la
vida útil haya sido superada. En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, que su estado sea malo, se
encuentre en desuso y se lo considere irrecuperable, su valor deberá considerarse de $1, a los fines de valores
contables.
3. Metodología operativa
Para determinar el valor del bien se deben seguir los siguientes procedimientos:
• Establecer el período de vida útil del bien. En el caso de valuación técnica - contable, se utilizarán las tablas de
Bienes de Uso del Catálogo de Bienes y Servicios de la Oficina Nacional de Contrataciones.
• Incorporar los antecedentes necesarios para la determinación del valor del bien. Estos antecedentes deben ser
clasificados por los siguientes ítems: - Electromecánica - Informática - Mobiliario - Rodados – Otros.
4. Datos a solicitar
En el caso de valuaciones técnico - contables, los registros de las bases de datos deben estar clasificados por el
Catálogo de Bienes y Servicios de la Oficina Nacional de Contrataciones. La clasificación debe ser por rubro y por
descripción del bien, a fin de lograr una mejor determinación de los valores. Antigüedad. Debe requerirse como
información necesaria el número de años de antigüedad del bien o la fecha de adquisición.
5. Datos que deben incorporarse
- Expectativa de vida remanente. Sobre la base de la inspección de los bienes, se determinará la expectativa de vida.
Este valor puede ser utilizado para las amortizaciones que correspondan en los registros contables.
- Valor Actual del Bien. Valor del bien en función de la fórmula anteriormente descripta.
- Observaciones. Comentarios al respecto de cada bien inspeccionado que se consideren de importancia para el
solicitante.
6. Desvíos de la metodología
En el caso de valuaciones técnico - contables, cuando la clasificación de bienes solamente fuera por Rubro del
Catálogo de Bienes y Servicios, los datos a procesar se ubicarán entre los medios de cada Rubro. En todos los casos,
de no contar con información sobre la Antigüedad, se determinará una antigüedad estimada según la inspección
de los bienes.

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Cuando se valoriza un bien mueble del cual no existe un remplazo equivalente nuevo y existe un mercado de bienes
de ese tipo, tal como, de vehículos usados de mucha antigüedad, la comparación para determinar el valor del bien a
tasar será determinada únicamente por su estado y su expectativa de vida. Se debe comparar bienes que tengan la
misma antigüedad.
7. Recomendaciones
Para determinar el valor residual de los bienes es aconsejable estudiar cada caso. En general se estima que este
valor ronda entre un 5 % al 10 % del valor de reposición equivalente.
8. Tabla orientativa de vida útil de los bienes
Valoración de Vehículos
Breve Noción Histórica :La aparición del automóvil se da en el siglo pasado. Es Ford quien comienza los
primeros ensayos. Como hito fundamental en la evolución del proceso de fabricación de los rodados, se puede
mencionar que con los sucesivos avances, a mediados del siglo pasado, el chasis (el que antiguamente se construía
por separado de la carrocería, para ser luego unidos) se tornó innecesario para aquellos vehículos de uso no
utilitario, esto es, que no tengan que soportar grandes pesos. Pasó a fabricarse chasis y carrocería juntos, ya
unidos desde el inicio, lo que adquirió el nombre de “carrocería autoportante”.
Proceso de Fabricación:
* Inicio: Conforme el Martillero Hugo Teruzzi, es necesario tomar en cuenta dos aspectos dentro de esta etapa
nicial de fabricación, a saber:
 Armado de la carrocería a través de equipos de soldadura por puntos: el tasador debe observar que la
distancia de éstos entre sí no haya sido modificada en atención a una reptación; lo cual indicaría que este
vehículo experimentó un siniestro.
 Soldadura a través de dispositivos especiales: para presentar debidamente los distintos componentes que
configuran la estructura autoportante, es decir, chapas ubicadas con precisión para ser adheridas y
ensambladas correctamente mediante la robótica industrial: el tasador deberá observar
acabadamente el vehículo, a fin de evidenciar si el mismo experimentó posiblemente un siniestro, al
apreciar soldaduras que no se corresponden con las originales de fabricación; o si éstas son resultantes
de remplazos de partes puntuales al monocasco.
* Pintado de la Unidad: En lo referente al proceso de pintado, en la actualidad los avances tecnológicos hicieron que
el mismo se trate a través de tratamientos químicos y termodinámicos, para de esta manera colaborar a la
protección contra la corrosión. Posteriormente se agregan a la carrocería, selladores, bases y una serie de
procesos de fosfatizado, entre otros, para llegar a la pintura final: el tasador deberá observar la existencia de
masillado por cambios de la tonalidad de pintura, totalizados distintos al original, etc.
* Etapa Final: Es en esta etapa donde se instalan todos los componentes del automotor dentro de la
carrocería ya montada, a través de una cinta transportadora, la cual constituye en eje central de la producción
en cadena. De esta manera, al decir de Hugo Teruzzi, “a la carrocería autoportante se le van adicionando a su
debido tiempo, desde adentro hacia fuera de ella, los distintos componentes (panel de instrumentos, mazos
de cables, asientos, cinturones de seguridad, tapizados laterales y de techo, parasoles, sistema de audio, columna
de dirección y volante, cristales y demás accesorios internos).”
Posteriormente, se procede al ensamblado e instalación de los componentes mecánicos del automotor, es decir los
circuitos de combustible, frenos; el motor, amortiguadores, caja de velocidades, ruedas y accesorios externos
como ser los espejos retrovisores, manijas, limpiaparabrisas, etc.
Una vez concluido el armado, el automotor es sometido a estrictos controles de calidad conforme estándares
internacionales y de la compañía constructora, junto con pruebas de rendimiento para garantizar el correcto
ensamblado de sus elementos para finalmente ser librado a los agentes de comercio para su venta.

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Ficha Técnica:

TIPO DE VEHÍCULO El mismo puede ser coupe, tres puertas, cuatro puertas,
cinco puertas, familiar, utilitario, camión, acoplado,
entre otros.
IDENTIFICACIÓN DEL BIEN Número de dominio, marca, modelo, año de
fabricación, número de serie, marca y tipo de
motor, cilindrada, marca y numeración de chasis,
registro donde se encuentra inscripto.
ESTADO FUNCIONAL Verificar el estado de la compresión del motor,
teniendo en cuenta los datos aportados por el
fabricante, verificar posible consumo de aceite,
golpes internos, pérdidas de fluidos de todo tipo, etc.
Verificación del estado de funcionamiento de la
caja, del tren delantero, amortiguadores, parrillas de
suspensión, rótulas y demás componentes.
ESTADO ESTRUCTURAL Es el estado general de la carrocería del vehículo (en
lo referente a arreglos o reparaciones efectuados o
a efectuar). Control de las líneas de techo, puertas,
guardabarros, luces de puertas, capot, baúl.
Faltante de accesorios y estado general el interior del
vehículo (tapizado, alfombras, etc.).
VIDA ÚTIL DEL VEHÍCULO Es otro aspecto a tener en cuenta ya que es un
elemento fundamental a los fines de establecer la
depreciación del automotor. Una vez superada su vida
útil y si se mantiene un buen estado de conservación, el
valor residual del bien se calculara comparando el auto
con otros de similares características de mercado.

Para identificar dichas características el tasador deberá acceder al Título de Propiedad del Automotor.
El estado de conservación de los puntos descriptos anteriormente nos dará como resultado una plusvalía
o un castigo, que será igual al costo de reposición en que cada caso corresponda, influyendo estos costos en el
resultado final de la tasación.
Distintos tipos de Carrocería:
Tricuerpo (en inglés: notchback) (Sedán-Coupe) 1) Parte delantera o trompa, donde se ubica
generalmente el motor; 2) Habitáculo donde se
ubican el conductor y los pasajeros y 3) Baúl o
maletero.

Bicuerpo Son aquellos que permiten distinguir dos

Monovolumen (SUV – 4x4) El término en español de
SUV es “Vehículo utilitario deportivo”.
partes netamente diferenciadas: parte delantera y
habitáculo.
No posee espacios diferenciados: La parte delantera,
el habitáculo y el baúl se encuentran íntimamente
relacionados.

Familiares Tienen la característica de un bicuerpo, pero su

estructura en la parte trasera posee un mayor
espacio o volumen.

Evaluación del Motor desde 3 Puntos de Vista:

JURÍDICO: Acreditar toda documentación sobre la titularidad del vehículo a través de los Registros de la
Propiedad Automotor donde se encuentre radicado.

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TÉCNICO: Tomar en consideración, las características técnicas que se encuentran en la ficha correspondiente y
su reflejo en la realidad.
ECONÓMICO: Evaluar la situación del mercado de automotores en lo referente al tipo de vehículo que se
pretende tasar y el momento de prosperidad o de contracción en que se encuentre el mercado.
Elementos a Considerar en la Tasación:
 Identificación del tipo de vehículo a tasar: Familiar, utilitario, camión, ómnibus, acoplados, otros.
 Identificación fehaciente de patente: Marca, tipo, modelo, dominio, kilometraje, motor (Nº), chasis (Nº),
registro.
 Identificación de su estado funcional: Mecánicamente determinación de posibles fallas, hallándose rodando
o no, ídem caja de velocidades. Comprobación por comprensión manual del estado de los amortiguadores,
observar posibles pérdidas de aceite en los laterales del block del motor y tapa de cilindros; colocación de los
humos de combustión, etc.
 Identificación del estado estructural: a) Determinación de posibles reparaciones en la carrocería
autoportante; modificación de puntos de soldaduras; modificaciones en zonas de ensambles; reparaciones
con modificaciones de tolerancias en el cierre del capot; baúl, puertas; etc. b) Determinación de accesorios
faltantes y estado del tapizado interior del vehículo.
Metodología
• Comparativo Directo: El precio residual se calcula directamente comparando los valores de mercado del usado
dependiendo de las características propias del bien a tasar.
• Método lineal: La tasación se realiza depreciando al vehículo por la antigüedad, tomando como punto de partida
el valor a nuevo, de fábrica o concesionaria. La vida útil probable es el elemento fundamental para el cálculo
de la depreciación en los rodados; superando su vida útil y manteniendo un buen estado de conservación y uso.

Valoración de Mobiliario y Derechos Reales

Valoración de Mobiliario
Al decir de Marcela Agustina Ibáñez: “el tasador debe fijarse como objetivos: acceder a conocimientos básicos
y sólidos, para determinar el origen, manufactura y valor de la obra de arte o del objeto antiguo, no es sólo
información histórica sino que debe aprender a identificar el bien para reconocer el valor y su ubicación comercial en
el mercado.”
Existen 2 Variables:
• El objeto: Su origen, tipo, estilo, posible valor intrínseco de sus materiales, año de creación, impacto de
presentación, evaluación subjetiva, existencia en catálogos y bibliografías nacionales e internacionales, evaluación
del mercado y demanda actual, poder adquisitivo social en el lugar de comercialización.
• Datos y características del creador del Objeto: Para el caso de las obras de arte, el creador es de esencial
importancia, puesto que su impronta irá en la misma obra, dándole el prestigio de su nombre junto a su
correspondiente afectación del precio que esto traerá aparejado.
Deberá recabarse información a través de informes del mercado local y catálogos disponibles en sitios de
Internet.
Por otra parte, serán de importancia los antecedentes que se puedan recabar de galerías de arte,
anticuarios, agentes de comercialización y demás ámbitos.

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Valoración de Derechos Reales
Al momento de avocarse a la realización de una tasación para una indemnización emergente de un proceso
expropiatorio, hay que distinguir varias situaciones dependiendo de que la propiedad se encuentre libre de
cargas
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o si, por el contrario, sobre el bien objeto de la valoración existen otros derechos o intereses de personas
distintas
del propietario. Se entiende que son cargas de los inmuebles los derechos de personas distintas del
propietario. Tales derechos “pesan” sobre la utilidad o el valor que el inmueble tiene para el propietario,
generalmente restringiendo sus posibilidades de utilización y, por lo tanto, de rendimiento. Este es el caso, por
ejemplo, de los derechos reales de goce (usufructo, servidumbres, etc.), así como de los arrendamientos y
concesiones administrativas. Desde el punto de vista económico, o del mercado, la existencia de cargas disminuye
en todo caso el valor del inmueble para el propietario, aunque tal situación no le prive de ninguna utilización
posible, como sucede, por ejemplo, con el derecho de hipoteca.
La suma de los valores de la totalidad de los derechos, incluido el de propiedad, no puede superar, por lo tanto, el
valor del bien afectado.
V propiedad + V otros derechos = V inmueble
V propiedad = Valor inmueble – V otros derechos
Es la establecida para las expropiaciones urbanísticas cuando coexiste alguno de estos derechos junto con el de
propiedad sobre el mismo inmueble.
El derecho de arrendamiento de inmuebles tanto rústicos como urbanos, implica una excepción importante a la
metodología anterior. Su valoración se realiza con independencia del valor del inmueble y del derecho de
propiedad o de otros derechos. La extinción del arrendamiento se indemniza como cantidad suplementaria del valor
total del inmueble, es decir, la indemnización del arrendatario no se descuenta del valor del inmueble y, por lo
tanto, no corre a cargo de la propiedad, como sucede con los derechos reales, sino del beneficiario de la
expropiación o, si se trata de actuaciones urbanísticas del interés privado, a cargo del conjunto de propietarios
afectados.
CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES:
DE GOCE O DISFRUTE  USUFRUCTO (Bienes Muebles o Inmuebles)
 USOS Y HABITACION (Inmuebles Exc.)
 SERVIDUMBRE (Inmuebles Exc.)
DE GARANTIA  HIPOTECA (Inmuebles Exc.)
 ANTICRESIS (Inmuebles Exc.)
 PRENDA (Naturaleza Mobiliaria Exc.)

Estos derechos reales se denominan limitados porque permiten servirse solamente de algunas de las utilidades que
ofrece un bien ajeno, es decir, son derechos parciales sobre bienes cuya propiedad pertenece a otra persona.
Por ejemplo: un derecho de paso (servidumbre) permite utilizar la finca ajena, pero únicamente para

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atravesarla y sólo por el camino establecido. El objeto de valoración es, finalmente, la utilidad económica que
se obtiene de los bienes ajenos al hacer uso de tales derechos.
En concreto, el derecho real se ejerce con independencia de quién sea el propietario o el poseedor del bien y de los
intereses que éste pueda tener. Un ejemplo claro es el derecho de hipoteca: la entidad bancaria puede
ejecutar la hipoteca constituida a su favor en caso de incumplimiento de la devolución del préstamo, promoviendo
la venta del inmueble hipotecado y cobrándose el valor que corresponda sin consentimiento del propietario,
aun cuando éste hubiera vendido el inmueble a otra persona o lo hubiera arrendado (los derechos reales vinculan
a terceras personas).
Al ser derechos parciales, a diferencia de la propiedad que es otro derecho real, pero de carácter absoluto en
principio (y, por tanto, es un derecho único), pueden coexistir distintos derechos reales referidos a un
mismo bien, incluido el derecho de propiedad, fenómeno que se denomina disgregación del dominio sobre el
bien.
Es necesario valorar dos tipos de derechos: la propiedad, cuyo valor disminuye y los derechos reales limitados,
conforme a la parte del valor del inmueble que corresponde a cada cual. Existen dos procedimientos que requieren,
en todo caso, calcular primero el valor total del inmueble afectado:
1) Se calcula el valor de los derechos reales directamente, conforme a sus características o condiciones, a
partir de lo cual puede deducirse el valor de la propiedad residualmente, mediante la diferencia entre el
valor total del inmueble y el valor de los derechos reales: V inmueble – V derechos reales = V propiedad.
2) A la inversa, además del valor total del inmueble, se determina primero el valor actual del derecho de
propiedad para deducir, por la diferencia entre ambos, el valor residual de los derechos reales limitados (es
adecuado, por ejemplo, para el derecho de superficie y las concesiones administrativas):
V inmueble – V propiedad = V derechos reales.

Clasificación de los Derechos Reales:

a) Los derechos reales de disfrute o goce permiten usar y aprovecharse de un bien ajeno, incluso apropiarse
de los frutos o rentas que produzca (excepto las servidumbres). Una característica básica de estos
derechos, a diferencia de las otras categorías, es la posesión del bien como requisito inseparable del goce.
b) Los derechos de garantía permiten al acreedor resarcirse económicamente del incumplimiento de una
obligación que corresponde a determinada persona (deudor), mediante el precio resultante de la venta
forzosa en subasta del bien que servía de garantía. Solamente adquieren eficacia en caso de
incumplimiento de la obligación, por ejemplo, por la no devolución de un préstamo bancario. El deudor
puede ser o no el propietario del bien.
Criterios de Valoración
La valoración a efectos particulares de la mayoría de los derechos reales que recaen sobre inmuebles puede
realizarse aplicando las técnicas de capitalización de rentas, generalmente a interés compuesto, dado que el
período de vigencia de esta clase de derechos acostumbra a ser un tiempo limitado, o, en otros casos, a interés
simple cuando la duración del derecho es perpetua o indefinida, como sucede normalmente con la mayoría
de las servidumbres.
1) Usufructos:
a. Usufructo temporal (máx. 70%): % = 2 x nº años de duración
b. Usufructo vitalicio (máx. 70%, mínimo 10%) %=89- edad del usufructuario
En el caso de usufructos de duración indeterminada o a favor de personas jurídicas (empresas, sociedades, etc.)
por tiempo superior a 30 años, la Ley del impuesto sobre transmisiones los considera a efectos fiscales como la
plena propiedad, es decir, por el valor total del bien. A efectos de indemnización, esta regla es difícilmente
aceptable, por lo que parecería más razonable en tales casos solamente el máximo porcentaje del 70%. Si
se establece como de tipo Vitalicio y a favor de varias personas vivas, según el CCC la duración del Usufructo se
cuenta para la última que viva.
2) Derechos de uso y habitación: Se considera que su valor es el 75% del valor de un usufructo, temporal o
vitalicio, según el caso. El usuario se apropia también los frutos de la finca, pero solamente en la medida de sus
necesidades y las de su familia.

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3) Hipoteca, anticresis, prenda: Su valor es el importe del capital garantizado, incluyendo los intereses,
indemnizaciones y penalizaciones pactados (deben descontarse, lógicamente, las cantidades ya satisfechas por el
deudor). Si se desconoce la cantidad garantizada, se considera el capital más 3 años de intereses.

Casos Especiales de Valoración

1. Porción Invadida de Terreno: Desde la perspectiva de Lapa, se entiende porción invadida de terreno “a la
penetración más allá de sus linderos y en forma injustificada de un terreno colindante, de manera talque
impida al invadido la libre disposición de esa parte del área de su propiedad.” El proceso para realizar la
tasación de un lote en estas circunstancias, variará conforme a las características de la invasión, a saber: a)
Lote invadido en uno de sus costados abarcando la invasión toda su longitud: *Para el caso de que la
porción libre de terreno no vea afectadas sus posibilidades de uso, debe considerarse aparte de la superficie
invadida las circunstancias del cambio de la relación entre frente y fondo. *Puede darse el caso de que la
invasión sea de dimensiones tales que afecte las posibilidades de comercialización del lote. b) Lote invadido
todo a lo largo de su contra frente:*Al tratarse de un tipo de invasión de menor gravedad que la anterior, para
el caso de que no afecte significativamente el uso del lote de terreno, el valor de la indemnización se acerca
al valor de mercado por la franja de terreno tomada. *Para los casos en que el lote invadido no tenga una buena
relación de proporcionalidad entre su frente y contrafrente, la invasión de terreno, al quitar superficie,
puede producir un efecto beneficioso para esta situación. C) Frente invadido en parte de ambas dimensiones,
frente y largo: *Para el caso de que la parte invadida se encuentre en el frente del mismo, el daño ocasionado
puede reputarse como considerable, puesto que substrae una porción de terreno de manos del titular,
tratándose a su vez una de las partes más importantes por su ubicación en la parte frente del inmueble. *La
invasión señalada puede acontecer de la misma forma pero ubicada en el contrafrente de la propiedad, caso en
que el perjuicio es menor, razón por la cual en concordancia con lo que se viene analizando el valor de
mercado de la parte invadida puede llegar a cumplimentar con la indemnización debida. d) Lote con una
porción de terreno invadida de forma irregular: Al decir de Artemio Daniel Aguiar, esta situación puede
presentar las siguientes posibilidades:*En el contrafrente. Deforma el lote, obligando al desperdicio (para
asentar superficie edificada) en su último tramo, a la vez de afectar visualmente el patio o superficie libre.
El valor de mercado no compensa el daño sufrido. *En el contrafrente y sobre un costado, con mayor
afectación de superficie: las consecuencias son similares, pero aumentadas en el grado del perjuicio.
2. Partes indivisas de un condominio: • Determinación del valor del inmueble en su totalidad dentro del
mercado, considerándolo con un estado de dominio que permita el ejercicio pleno del derecho de
propiedad. • Determinación del valor de la parte indivisa. Este valor resulta de la división de la cuota
parte indivisa sobre el valor de mercado del inmueble. • Ajuste del valor de la parte indivisa conforme a las
distintas variables que pueden ocasionarse en consecuencia del estado de condominio (costo de
oportunidad, utilidades relacionadas con la indivisión, etc.)
Situaciones: a) Venta de una parte indivisa que forma parte de un inmueble divisible en especie. El valor de la
cuota parte en esta situación resultará de la división de la cuota parte matemática sobre el valor de mercado del
inmueble. A este resultado aún resta deducir los siguientes valores: a. Gastos físicos de la división. b. Gastos
judiciales de la división. c. Costo de oportunidad. b) Venta departe indivisa de un inmueble no divisible en
especie. Se trata del caso en que las características propias del inmueble sometido al régimen de condominio no
permiten su división en especie, razón por la cual será necesario su venta en subasta pública. Deducidos los
siguientes gastos: a. Los gastos judiciales. b. Costo de Oportunidad. c. La Utilidad. c) Venta de parte indivisa al
condómino, que permite unificar el dominio: En este caso se trata la situación en que dos condóminos se decidan
a transferirse uno a otro su porción de propiedad indivisa, razón por la cual el régimen de condominio desaparece
como tal debido a que se produce una confusión entre las personas de los condóminos, esto es, queda un sólo
condómino dueño de todo el inmueble.
3. Muro Medianero: Se entiende como muro medianero aquel que se encuentre dividiendo dos heredades,
ya sea construido a medias por los propietarios de los fundos contiguos, o construido por uno de ellos,
habiendo sido compensado ese gasto por el otro.

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De esta manera, nos dice Borda: “Puesto que la pared pertenece en condominio a los dos vecinos, el que la
construyó tiene el derecho a reclamar del otro la mitad de los gastos ocasionados con la construcción de la pared.
Bien entendido que esta obligación se limita al pago de la pared de cerco, es decir hasta una altura de tres
meteros; en lo que excede de esa altura el vecino no tiene obligación de pagar el condominio, sino cuando apoya su
construcción En el caso del muro contiguo, es otra situación la que se desarrolla. En efecto, en este caso el
muro se encuentra totalmente en la propiedad el vecino que lo construye, por ende, pertenece exclusivamente
a éste, no estando sometido al régimen de condominio”.
Proceso de Tasación del Muro: • Inspección física del muro a tasar. Este elemento es fundamental para
efectuar una tasación, es decir, el examen de las características del mismo, si es encaballado o contiguo, materiales
de construcción del mismo, etc. • Cálculo del costo de reposición del muro. Es el precio de construcción de un muro
de las mismas características, con los mismos materiales, tomados estos con los precios de la fecha de la tasación.
Esta aproximación deberá contener todo lo referente a excavación, fundación, capas aisladoras, mampostería,
etc. • Depreciación Física: Según Artemio Daniel Aguiar, es “La disminución del valor de un inmueble como
consecuencia de la pérdida, paulatina o brusca, de su aptitud física, ya sea por el deterioro proveniente de la edad,
por desgaste y roturas derivados del uso, o por causas contingentes.” • Determinación del valor actual del muro,
resultante de la diferencia entre el valor de reposición menos el valor de la depreciación física del mismo. •
Determinación del valor a liquidar en proporción de ley (50%).

4. Nuda Propiedad: La nuda propiedad se da en el caso de que sobre un inmueble se constituya un derecho
real de usufructo, en cuyo caso el titular del derecho de dominio del inmueble ejercerá el mismo de
manera desmembrada, es decir sin el uso y goce, o sea la “nuda propiedad” o propiedad desnuda del
inmueble. De lo expuesto surge que la nuda propiedad tiene una amplitud menor que un derecho
pleno de dominio sobre una cosa, razón por la cual su valor será inferior al valor de mercado del inmueble,
por tratarse de un dominio imperfecto. La valoración estará influenciada por los siguientes aspectos: • Vida
útil de las mejoras que puedan encontrarse en el terreno. • Expectativa de vida del usufructuario
(para los casos de usufructo vitalicio). • Diferencia entre las dos cifras mencionadas. Pasos para el
proceso de Tasación: • Apreciación del valor de mercado del inmueble. • Determinación del costo de
reposición de la mejora, depreciado a la fecha en la cual finalizará el usufructo. • Cálculo del valor de la
nuda propiedad, la cual surgirá de la diferencia entre el valor de mercado del inmueble menos el costo de
reposición de las mejoras. • Reducción del valor dado por el costo de oportunidad en relación a la
indisponibilidad del uso y goce del inmueble mientras esté vigente el usufructo.
5. Servidumbres: es el derecho que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. El mismo impone una obligación al
dueño de un determinado fundo, cumplida la cual el mismo conserva todas sus facultades de dueño. •
Servidumbre de tránsito. Consiste en permitir el paso de una persona por un fundo determinado y por un

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 camino o senda específica. • Servidumbre de Acueducto. Consiste en brindar libre paso de agua corriente
destinada a un fundo vecino. Pasos para el proceso de Tasación: • El tipo de servidumbre y sus
características esenciales. • Las condiciones de ubicación y extensión del inmueble sobre el cual se
constituirá. • La longitud de terreno afectado a la servidumbre. • La relación entre la fracción afectada y la
superficie total del terreno. • La afectación directa en el rendimiento del inmueble que producirá la
constitución del derecho de servidumbre y su cuantificación.
6. Posesión: Hay posesión cuando una persona por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una
cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. Para que se produzca la prescripción
adquisitiva de un bien inmueble, debe realizarse un proceso de usucapión por ante un juez competente. En
resumen, podemos definir lo que se denomina como “parcela posesoria” siguiendo a Artemio Daniel Aguiar:
“es aquel inmueble cuyo poseedor carece de títulos de dominio, con pleno conocimiento y conciencia de que
la propiedad es ajena, y realiza en él, de forma continua, actos materiales de posesión, con el ánimo de adquirir
el dominio por medio de la prescripción a los veinte años.” Elementos a tomar en cuenta para la Tasación: •
Falta de justo título del inmueble. • Tiempo de duración que lleva la posesión y características de la misma. •
Actos materiales de la posesión. • Requisitos exigibles para iniciar la pertinente demanda de usucapión,
como ser el pago de impuestos y tasas que gravan el inmueble, plano de mensura del lote, gastos judiciales, etc.
El valor de la parcela posesoria será inferior al valor de mercado del inmueble, por no contarse con
un derecho de dominio pleno. Mientras se vaya acercando a los veinte años de posesión ininterrumpida (lo
cual habilita la posibilidad de tramitar la usucapión) se irá incrementando el valor hasta llegar a un punto
en que sea similar al valor de mercado, descontados los gastos necesarios para iniciar el procedimiento
judicial. La forma para determinar estos valores, siguiendo a Artemio Daniel Aguiar, es la siguiente: a. Asignar la
parcela a partir del 1er año de posesión cumplido, un valor el cual esté dentro del radio del 25% del valor del
mercado del inmueble. b. Distribuir el porcentaje faltante proporcionalmente entre el segundo y el vigésimo
año de ejercicio de la posesión. Pasos para el proceso de Tasación: • Determinar el valor de mercado
del inmueble considerándolo como si se contara con un derecho de dominio pleno sobre el mismo. •
Establecer el valor asignado a la posesión después del primer año el cual surgirá de un porcentual del valor
anterior. • Calcular, en base al valor restante, el monto anual de incremento del valor conforme se
acrecienta el período de duración de la posesión. • Arribar al valor de la parcela posesoria, el cual surgirá de la
suma del valor asignado a la posesión anual más el monto que corresponda conforme a la duración de la
misma al momento de realizar la tasación.

11
 Módulo 4

Valoración de Inmuebles
Lotes urbanos
Se entiende por Lote Urbano, un terreno que reúne las condiciones mínimas para ser edificado y en el que
posteriormente su uso pueda desarrollarse adecuadamente. Las condiciones mencionadas se refieren
fundamentalmente a las dotaciones de agua y energía eléctrica, acceso vehicular, servicio de disposición de residuos,
etc. Requisitos: • Acceso vehicular hasta por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en
condiciones adecuadas. • Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudales y potencia suficientes
para la edificación prevista. • Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado. • Acceso peatonal, a
través de veredas libremente transitables y alumbrado público.
Elementos de influencia en el valor de los mismos:
1) Factores propios de la ubicación:
a. Características zonales (barrio residencial, industrial, de tinte comercial, etc.).
b. Normas edilicias vigentes en la zona.
c. Acceso a servicios públicos (agua, luz, cloacas, gas natural, alumbrado público, recolección de residuos, etc.).
d. Tendencias desarrollistas en la zona.
e. Características esenciales de los lotes linderos como también así de los lotes que se encuentran
en los alrededores.
2) Factores propios del terreno:
a. Dimensiones del mismo y la proporción entre frente y fondo.
b. Su forma
c. Nivel con respecto a la calzada y en su interior.
d. Orientación con respecto a los puntos cardinales. e. La calidad del suelo para fundar construcciones.
3) Características de orden general:
Son las del orden socio-económico, que afectan directamente el mercado en que se ve inmersa la comercialización
del bien determinado, modificándose los valores conforme los vaivenes de la economía.
Según Aguiar: “se deduce que sólo algunos factores de influencia se encuentran en el ámbito de lo
mensurable, es decir, pueden ser establecidos con claridad y cuantificados; por el contrario, otros a pesar de
su concreta apreciación sólo pueden ser valorados de acuerdo al criterio del tasador.”

12
 11
Tipos de Lotes más comunes

Mejoras: Viviendas, Unidades Funcionales en Propiedad Horizontal, Locales y Oficinas

Calidad de la Construcción:
• Las características de los materiales de construcción utilizados.
• Los procedimientos utilizados al momento de edificar.
La calidad de los materiales escogidos tiene, al decir de Chandías: “un efecto directo sobre el valor del edificio
porque afecta a dos importantes elementos del mismo: la vida probable y el valor residual”.
Ing. Guerrero cuando dice: “En el costo físico de un edificio existen una serie de rubros, que salvo pequeñas
variantes, son homogéneos para cualquier categoría. La estructura de hormigón armado se realiza exclusivamente
dentro de una misma calidad para cualquier tipo de construcción; lo mismo ocurre con las excavaciones,
mampostería, aislaciones y, en general, con todo lo que en construcciones se llama obra gruesa. Es en los detalles
de terminación, revestimientos, carpintería, yesería, marmolería y servicios centralizados, donde surge con
evidencia la categoría de un edificio.”
La “vida necesaria de la construcción”, esta es determinada por el destino con que es construida.
La “vida probable” será aquella que se puede prever por la calidad de los materiales utilizados para su
construcción.
Para determinar el verdadero estado de conservación será necesario examinar los elementos del edificio:
ELEMENTOS VITALES: Son elementos vitales las estructuras de sostén y constructivas en general.
ELEMENTOS ACCESORIOS: Las instalaciones accesorias que puedan encontrarse en el edificio, influyen en el precio,
dependiendo de su calidad y estado de conservación.
A su vez, estas instalaciones pueden ser clasificadas en tres grandes grupos:

13
*Alámbricas: Comprenden la instalación eléctrica.
*Térmicas: Comprenden todo el sistema de calefacción y frío.
*Mecánicas: Ascensores, montacargas, portones automáticos.
Es necesario observar la funcionalidad con que cuente la construcción, esta dependerá en un edificio de tres
aspectos fundamentales:
ZONIFICACIÓN: “Es el clásico factor determinante de las cualidades de un buen proyecto y consiste en agrupar
distintos ambientes cuyo fin sea semejante o de complementación mutua”.
COORDINACIÓN: Cada ambiente tiene una función propia dentro de un inmueble, debiendo tener entre sí
una comunicación directa o casi directa.
CIRCULACIÓN: La circulación dentro de una construcción debe analizarse a la luz de su efectividad para el fin
con que está creado, la distribución de los muebles dentro de los ambientes, de las puertas y la correcta
coordinación entre los ambientes. Este elemento puede afectar al valor de un inmueble.
Categorías de Edificación
Las diferentes edificaciones se ordenan según clases o categorías, éstas responden a la interacción de los elementos
que influyen en el valor del inmueble y a su vez, tendrán repercusiones directas en la tasación que pueda
efectuarse sobre el bien.

Naves Industriales
Se puede denominar nave o edificio industrial a las construcciones que se realizan para albergar en las mismas
todo tipo de maquinaria de la industria manufacturera o de los almacenes logísticos de distribución de
productos agrícolas, químicos o industriales, así como talleres, pabellones deportivos. Etc.
Elementos a considerar para realizar una correcta tasación
Dentro de las naves industriales y particularmente para los galpones:

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Factores Intrínsecos: Se tomarán en cuenta los factores propios del inmueble que afecten en su valor: “Techo
(parabólico, sierra, recto), pisos, paredes, iluminación, luz natural, ventilación (natural/forzada), oficinas, baños,
vestuarios, portones de ingreso, columnas, altura, local comercial, aislaciones (térmica/sonora), servicios, ancho,
largo, playa de maniobras, cantidad de portones, sistema anti-incendio, ventilación, evacuación de residuos-líquidos-
gases, cisternas, alambre perimetral, báscula, iluminación exterior, comedor para empleados, valor del
terreno, napas de agua, desagües, puentes grúa, red de datos, cielorraso, subestación transformadora, cámaras
frigoríficas, galpón de 2 plantas. La verificación de planos como así también el informe del constructor serían
elementos de relevancia para el tasador.”
Factores Extrínsecos: Son todos aquellos elementos que afecten el valor del inmueble sin ser propios a su
estructura o interior, como ser su ubicación, la cercanía a centros poblados, el acceso a los medios de transporte,
servicios públicos, clima de la zona, densidad de población, políticas de Estado en lo referente a exención impositiva
en la zona en que se encuentra ubicado el inmueble, estado de las calles que lo rodean, etc.
Materiales: Se deben detallar todos los materiales de construcción que se utilizaron en el mismo, su vida hábil
estimativa, la calidad de los mismos y su valor de mercado.
Techos: Pueden ser básicamente de dos clases: Chapa (cinc, aluminio) o Mampostería (9 de sistema
tradicional o 9 de estructuras prefabricadas).
Pisos: Los mismos dependerán de la inversión que se efectuó al momento de realizar la construcción, pudiendo
variar entre hormigón armado, cemento alisado, tierra o baldosas.

Política edilicia de la Administración Pública

En lo que respecta a la Ciudad de Córdoba, el Concejo Deliberante del Municipio, a través de la Ordenanza 8133
preceptuó lo atinente a política edilicia municipal respecto a la construcción de galpones industriales, dividiendo la
ciudad según zonas o patrones de asentamiento industrial.
Las posibles naves industriales que pueden ser objeto de una tasación son todas aquellas destinadas al desarrollo
de una actividad industrial que sea polivalente, con las siguientes posibilidades:
• Nave industrial de una sola planta entre medianeras.
• Nave industrial de planta baja y altillos y/o entre pisos. Entre medianeras.
• Nave industrial con oficinas entre medianeras.
• Nave industrial de una sola planta aislada.
• Nave industrial en planta baja y altillos.
• Nave industrial con oficinas aislada.
• Edificación industrial de varias plantas entre medianeras.
• Edificación industrial de varias plantas aislada.
El informe de tasación resultante debe contener el siguiente esquema, para el mismo se toma en cuenta el
método comparativo:
1) Solicitante de la tasación y finalidad.
2) Identificación del inmueble y la nave industrial.
3) Comprobaciones y documentación.
4) Localidad y Entorno:
a) Tipo de núcleo
b) Ocupación laboral
c) Nivel de renta
d) Número de habitantes
e) Evolución de la población
f) Delimitación del entorno
g) Rasgos urbanos
h) Descripción de las infraestructuras
i) Equipamientos
j) Comunicaciones y aparcamiento
k) Otras características: I. Tipificación industrial II. Accesibilidad III. Densidad de la población IV. Cercanía a
medios de comunicación V. Cercanía del inmueble a los medios de transporte, en especial el ferrocarril VI. Existencia
15
de servicios de restauración VII. Nivel de las comunicaciones VIII. Política edilicia industrial aplicada por la
Administración Pública para la zona.
5) Descripción y superficie del terreno:
a) Superficies del Terreno: Para la determinación del mismo es útil tomar como método el
proporcionado por Dante Guerrero, analizado en el Modulo 2, para comparar precios de la zona de
terrenos de reducida superficie (300m2) con los industriales de grandes dimensiones (500m2 o mayores).
b) Infraestructuras existentes.
6) El edificio: Descripción del inmueble, superficies, características constructivas:
a) Tipificación
b) Calidad del Edificio
c) Descripción y uso actual
d) Antigüedad
e) Superficie de la nave industrial
f) Características constructivas del edificio industrial: I. Elementos fundamentales de la edificación II.
Acabados, instalaciones y elementos recuperables.
g) Situación actual y estado de conservación de la edificación industrial.
7) Situación urbanística: Deben incluirse los parámetros urbanísticos correspondientes a la nave industrial
objeto de valoración, como por ej.: usos permitidos por la normativa vigente; nivel de cumplimiento de las
ordenanzas; posibilidad de obtención del permiso correspondiente para la actividad que se desarrolle u otro uso,
en caso de cesar la actividad actual.
8) Régimen de protección, tenencia y ocupación: En este apartado se deben indicar los parámetros jurídicos
aplicables a la nave que se pretende tasar, éstos son: El estado de ocupación del inmueble, quién lo ocupa y en
carácter de qué.
9) Análisis de mercado: Oferta, demanda y expectativas:
a) Oferta
b) Demanda
c) Expectativas
d) Asignación de antecedentes: El tasador en este apartado en particular debe proceder con suma cautela,
procediendo a recabar información a través de antecedentes ubicados en la misma zona en que se encuentra la
nave a tasar, para posteriormente homogeneizar los datos y así asimilarlos completamente a la situación en
particular del inmueble que se pretende tasar.
e) Parámetros de homogeneización: Los precios unitarios de los antecedentes previamente seleccionados
se homogeneizarán aplicando una serie de coeficientes para asimila las ofertas a la nave que se pretende tasar, de
acuerdo con los criterios y métodos ya analizados previamente en el módulo 2 a cuya lectura nos remitimos por
razones de espacio.
10) Ajuste comparativo del valor resultante: De la cantidad de antecedentes previamente homogeneizados, es
necesario aún obtener el valor final asignable al inmueble objeto de la tasación a través de los procedimientos de
ajuste previamente tratados en el Modulo 2, a cuya lectura nos remitimos.
Valoración de Fracciones Rurales
Es necesario observar que cuando se realiza una tasación de una finca urbana, se tomarán en cuenta las
características de la misma con respecto a los antecedentes de la zona homogeneizados previamente a
través de diferentes coeficientes para analizarlos y, si es el método elegido el comparativo, cotejar estos valores
para dar con el precio aplicable al bien. Esta comparación está íntimamente relacionada con el mercado de
inmuebles que serán destinados a vivienda particular, comercio y otros destinos urbanos.
La valuación rural exige “un amplio conocimiento de aspectos técnicos agropecuarios, socioeconómicos y
geopolíticos.
“La tierra rural es un medio de producir cosechas o productos agropecuarios y su valor, primordialmente,
depende de su capacidad de producir, en cantidad y calidad.”
En la diferenciación entre la tasación urbana y la rural, se puede mencionar que por los motivos ya expresados, si
bien pueden encontrarse ciertas similitudes ente el método comparativo utilizable para las tasaciones
urbanas y el aplicable para la valuación rural, éste último es motivo de un minucioso análisis e inspección
16
de los otros inmuebles rurales que se tomarán como antecedente, pero a su vez, utiliza un racional cálculo de
la productividad de los mismos.
Para el método seguir para obtener la tasación de un inmueble rural, tenemos dos doctrinas:
a) Aquellos que propugnan la utilización de métodos comparativos directos y
b) Los que sostienen que debe arribarse a un valor determinado a través del cálculo de la productividad
del bien determinado.
Factores que pueden influir según Dante Guerrero:
1. Factores que afectan el mercado inmobiliario rural:
a. Positivamente:
I. Expectativas de ingresos por explotación
II. Expectativas de Valoración
III. Compradores lejanos al ámbito rural, sin conocimiento de las determinadas vicisitudes de la actividad
IV. El prestigio social, que trae aparejada la titularizad de parcelas rurales de campo
V. Inversiones por excesiva liquidez VI. Política gubernamental en la materia (subsidios, retenciones,
desgravación impositiva, etc.)
b. Negativamente:
I. Casos fortuitos frecuentes (tormentas con granizo, plagas, sequía, etc.)
II. Excesiva presión tributaria sobre los ingresos (retenciones, impuesto a las ganancias, etc.)
III. Degradación Ecológica
IV. Baja productividad
2. Factores que influyen elevando artificialmente el valor de los inmuebles rurales
a. Política de fomento a la actividad rural, la cual puede consistir en desgravaciones, subsidios, etc.
b. Fomento público de nuevos cultivos, de alto rendimiento en lo remunerativo, en zonas rurales
determinadas.
c. Política crediticia blanda en lo atinente al sector rural, otorgada por el sistema financiero.
d. Casos de precipitaciones de gran cuantía, anormales para la región, lo cual puede generar falsas
expectativas respecto al rendimiento de los cultivos en la zona.
e. Expectativa por futuras obras públicas o privadas a realizarse en la zona, que vayan a
favorecer de forma mediata o inmediata la actividad rural (caminos, re pavimentación de rutas, sistemas de
riego artificial, etc.).
3. Factores de influencia negativa en el valor de inmuebles rurales:
a. Obras públicas iniciadas pero no concluidas, con la molestia permanente que su construcción ocasiona.
b. Sequía prolongada o inundaciones debido a excesivas precipitaciones.
c. Salinización de las napas freáticas.
d. Afloramiento de napas acuíferas o freáticas. e. Mal aprovechamiento del suelo. f. Erosión severa causada
por causas naturales ya sean eólicas, hidráulicas, etc.
Elementos a Considerar en una Tasación Rural
Características del bien por tasar: Las mismas es necesario dividirlas en dos grandes grupos, conforme sean
intrínsecas, esto es sean parte de los elementos esenciales del bien de que se trata o extrínsecas, cuando se
trate de características externas al inmueble.
Recuerde de constatar que el fundo rural a tasar cumpla con el requisito de la UNIDAD ECONOMICA.
Concepto de unidad económica: Así se considera a aquel predio de cuya extensión (en cantidad de hectáreas
mínimas) responde a sus exigencias (Agrícolas y/ o Ganaderas) por sus condiciones agroecológicas, ubicación,
las mejoras y demás cualidades para su explotación extensiva, eficientemente trabajado por una familia agraria
que aporte la mayor parte de las tareas necesarias, permite subvenir a las necesidades de la misma y una
evolución favorable de la empresa.
Puesto a que una variable principal al momento de realizar la tasación de un fundo rural es la capacidad de
utilización del mismo, es necesario recalcar que ésta, variará por los factores de carácter ecológico o variables
del medio ambiente, los cuales son dos: edáficos y climatológicos. La edafología (del griego, edafos, "suelo",
logía, "estudio", "tratado"), es una rama de la ciencia del suelo que estudia la composición y naturaleza del
suelo en su relación con las plantas y el entorno que le rodea.
17
 1) Naturaleza del Terreno:
Como factores formadores del suelo se pueden mencionar:
a. El Clima. (Temperatura o Erosión)
b. La cubierta Vegetativa.
c. Material Originario.(Topografía del Terreno y Tiempo)
2) El perfil del suelo. Durante el proceso de formación del suelo, se pueden determinar varios estratos que
representarán las distintas etapas durante las cuales los materiales se fueron sedimentando para formar el
denominado “perfil”. Se pueden observar las mismas efectuando un corte vertical en el suelo que se desee
analizar. Las diversas capas que se podrán observar en el corte vertical se denominan “horizontes”.

Los horizontes esquematizados anteriormente se pueden definir de la siguiente manera:

a. Horizonte A. Es la superficie del suelo, tiene por lo general una altura de 5 a 50cm, cuando en la misma se
observa presencia de material negro se está en presencia de materia orgánica en el suelo, lo cual lo hace
productivo y fértil para la actividad agrícola. De esta manera, el llamado “humus” es uno de los componentes
principales del suelo agrícola apto para la producción.
b. Horizonte B. En las zonas en que se presenta poca presencia de horizontes tipo A, aparece este
horizonte, el cual será de gran importancia, puesto que de este horizonte se nutren las raíces pivotantes de las
leguminosas y también llegan las raíces fasciculadas de algunas gramíneas.

18
c. Horizonte C: Se encuentra siempre en su forma originaria, que puede ser roca o arena. Para la producción
agrícola es el menos importante, ya que carece de microrganismos en los cuales se puedan desarrollar los
cultivos.
d. Erosión. Se denomina erosión al proceso de sustracción o desgaste de la roca del suelo intacto (roca madre),
por acción de procesos geológicos exógenos como las corrientes superficiales de agua o hielo glaciar, el
viento, los cambios de temperatura o la acción de los seres vivos.

Básicamente, se pueden encontrar dos causales o tipos de erosión que afectan de manera directa un fundo
rural:
a. Erosión Pluvial. Es por definición la ocasionada por la lluvia, la misma comprende dos elementos
fundamentales: 1) La cantidad total de agua caída y 2) La intensidad de la precipitación.

La erosión pluvial puede desarrollarse de varias maneras:

I. En “láminas”
II. En “surcos”
III. En “ramblas”
b. Erosión Eólica. Es la producida por el efecto del viento, la misma no sólo produce efectos en el material
orgánico o mineral del suelo sino también en los cultivos que estén creciendo en él, los cuales pueden ser
destruidos o separados de cuajo, quedando sus raíces expuestas.
Factores que determinan su gravedad:
1) Velocidad del viento y 2) Condición de la superficie del suelo
Consecuencias de su actuar:
I. Separación de los materiales
II. Transporte de los mismos
3) Textura del Suelo • Suelo arenoso o de textura gruesa • Suelo Arcilloso • Suelos francos o de textura media (son
los que más favorecen a la producción agrícola)
4) Estructura del Suelo se observan elementos entre los cuales se pueden mencionar que sea rico en materia
orgánica y que se observe en él el accionar de hongos y bacterias. A su vez, se deben observar una serie de
características físicas en un suelo apto para cultivo, como ser, retención hídrica, un buen drenaje, buenas
condiciones de porosidad, aireación suficiente, entre otras.
5) El Agua. Este elemento cumple un rol esencial en la actividad agrícola, a través de tres funciones principales:
• Participa activamente en todos los procesos físicos, químicos y biológicos que finalizan en la formación de la tierra
fértil.
• Disuelve las sales minerales, las cuales conforman el principal sustento de los vegetales, poniéndolas a
disposición de ellos.
• Por último es necesario mencionar la utilidad vital del agua como elemento de consumo humano con que
debe contar todo establecimiento agrícola, a su vez de su uso como provisión de bebida para los
semovientes y riego de los cultivos.
Lerena Gabarret: “Podría decirse que el agua caída bajo forma de lluvia en un campo laborable, puede ser
evaporada en un 30 a 50%, escurrida en un 10 a un 25% e infiltrada en un 20 a un 30%...” Por su parte, la
temperatura y los vientos aceleran la evaporación, siendo como se analizó en el acápite pertinente los suelos
arenosos más permeables que los arcillosos por naturaleza, permitiendo de esta manera más fácilmente el
traspaso del agua a través de sus distintos estratos.
Las diversas partículas retienen la humedad del agua por el fenómeno llamado “higrospicidad”. Las
sustancias higroscópicas son aquellas que tienen la facultad de absorber la humedad y retenerla. Los suelos
arcillosos y ricos en materias orgánicas son más higroscópicos que los arenosos y graníticos.
Daniel Artemio Aguiar que: “La capilaridad es el fenómeno por el cual pueden los líquidos ascender por las
paredes de un tubo de pequeñísimo diámetro. En los suelos se forman naturalmente tubos semejantes y
por esa causa el agua puede ascender de las capas inferiores hasta la superficie, hecho indeseable desde el
punto de visa agrícola, dado que el agua se pierde por evaporación.

19
6) Factores Climáticos. Los factores climáticos son de gran importancia, puesto que son los que incidirán de
manera directa en la producción del inmueble rural a tasar.

7) Clasificación de los suelos según su aptitud. Como último punto a tratar, como consecuencia de la
interacción de la serie de elementos mencionados en esta enumeración, los suelos se pueden clasificar conforme
su aptitud en tres clases:
a. Suelos de aptitud agrícola. Son suelos fértiles, con gran presencia de elementos orgánicos en su composición,
favorecidos por una buena estructura. Estos suelos a su vez cuentan con una interacción beneficiosa de los
elementos climáticos, con buena cantidad de precipitaciones. En la Argentina son los ubicados mayormente en la
zona centro y norte de la pradera pampeana, y permiten los siguientes cultivos: I. Para grano grueso II. Para grano
fino III. Cultivos especiales
b. Suelos de aptitud ganadera. Contienen alto grado de material arcilloso en su composición, son en la mayoría
zonas deprimidas. Como ejemplos de esta clasificación se puede dar la cuenca del Río Salado (Buenos aires) y la
zona del Malezal (Corrientes).
c. Suelos de aptitud forestal. Por último resta analizar los llamados suelos de aptitud forestal, éstos tienen una
consistencia arenosa, caracterizados por tener un perfil profundo en su formación.

20
Mejoras que puede contener un fundo rural
1) Alambrados: Este tipo de mejora colabora en la correcta división de los inmuebles, más en el caso de zonas
rurales en los que las fincas son de amplias superficies. Elementos: Postes-Varillas-Alambres-Torniquetes
2) Corrales: Es una superficie de terreno dentro del predio rural cercado a los fines de manipular el
ganado; en la mayoría de los casos son de forma circular para evitar el amontonamiento y las
consecuentes magulladuras de los animales, aunque pueden presentar formas rectangulares o
cuadradas.
3) Aguadas: Son los lugares donde los animales abrevan. Existen dos tipos, naturales o artificiales. Estas
segundas se crean cuando los campos carecen de las naturales o cuando estas resultan inapropiadas
para el consumo por parte del ganado. Consisten en perforaciones practicadas hasta las napas existentes
en el suelo, o en represas construidas en partes bajas del terreno para aprovechamiento de
las lluvias.
4) Construcciones: Un fundo rural puede contener varias construcciones en su interior, como ser
el casco, parque, casa principal, alojamientos para el personal, galpones, tinglados, establos,
cobertizos, silos, construcciones especiales, entre otras.
5) Infraestructura y servicios: Por último, resta analizar la serie de mejoras con que puede constar una finca
rural en el aspecto atinente a su infraestructura, como pueden ser el acceso a caminos, energía (ya sea
eólica, hidráulica, térmica o eléctrica), caminos internos en buen estado de conservación, la existencia de
desagües.
Metodología de Cálculo
Los métodos de tasación que pueden aplicarse para la tasación de un inmueble rural son dos:
• Métodos comparativos y sumarios
• Métodos racionales y analíticos
21
Método Comparativo y Sumario
A. Método comparativo homogeneizado: consiste en la recolección de antecedentes de terrenos similares,
posterior homogeneización de los mismos para tomarlos bajo las mismas características y por último la
comparación y ajuste del resultado final para dar con el precio del inmueble a tasar. Dentro de este método,
es necesario observar una serie de datos:
a. Ubicación
b. Extensión del lote c. Forma d. Calidad del suelo
e. Mejoras
f. Año de venta
g. Época de venta
h. Probables condiciones climáticas
i. Carácter del valor registrado
j. Forma de venta
k. Forma de pago
l. Disponibilidad
m. Intereses calificados o accidentales
B. Método empírico sumario: se aplica mayormente en aquellas zonas en las que debido a las características
del lugar sólo es posible una sola explotación del mismo. Como ejemplo de esto se puede citar la Patagonia
Argentina, donde la cría de ovejas es la medida de relación del precio de los distintos campos, puesto a ser la
principal explotación posible en la zona. Por ende, el valor unitario del terreno se estima en función de la
cantidad de ovejas que el campo es capaz de albergar, de acuerdo con el pastaje que produce por hectárea y por
año. Una vez determinado este valor, el valor total del campo surgirá de multiplicar ese valor por la
superficie total del fundo y la cantidad de unidades por hectárea que admite dicho campo.
Método Analítico
A. Método de la renta: consiste en la determinación del valor de la tierra sin considerar sus mejoras, capitalizando
la renta fundiaria que pueda producir. Para determinar el precio de un inmueble a través de este método es
necesario obtener antes el valor de la producción (ingresos que acuerdan las actividades, en una extensión de
campo, con rendimientos medios del lugar y precios promedios actualizados de 4/5 años deducidos los gastos de
comercialización) y los ítems del costo de producción donde la incógnita a despejar es la renta neta.
Al final, la diferencia entre ingresos (valor de producción) y egresos (los ítems del costo de la producción), da un
margen que es la renta neta, que capitalizada a tasas corrientes da el valor de la hectárea libre de mejoras. Las
tasas utilizables a estos fines conforme al Banco de la Nación Argentina (BNA) varían de 4,5% a 5,5% en las zonas
de campos más productivos, mientras que fluctúa ente el 5,5% al 6% para las zonas de campos menos valiosos.
Estructura de un Informe de Tasación Rural
Sea cual fuere el método elegido por el profesional de la tasación, el informe resultante de la aplicación del
mismo deberá contener una serie de puntos esenciales, a continuación se da como ejemplo un informe
otorgado por el Ing. Guerrero en su obra “Manual de Tasaciones”. Para mayor profundidad con respecto a cada
uno de los puntos nos remitimos a la mentada obra, cuyo capítulo destinado a las tasaciones rurales
contiene información al respecto. Considerando este trabajo del autor, el informe resultante deberá contener los
siguientes ítems, a saber:
1) Nombre del propietario y/u ocupantes
2) Designación del inmueble
3) Ubicación:
a) Provincia; Partido o Departamento; Distrito, etc.
b) Estación ferroviaria más cercana y ferrocarril que la sirve;
c) Puerto de embarque; distancia del mismo desde el campo inspeccionado utilizando el ferrocarril y/o
caminos.
d) Nómina de los caminos de acceso al inmueble desde la estación más cercana y/o camino pavimentado;
distancia desde el inmueble hasta el camino pavimentado más cercano;
e) Información acerca del amojonamiento del campo.
22
 f) Planos del terreno tasado; croquis de ubicación, vías de comunicación y principales accidentes oro e
hidrográficos.
4) Propietarios linderos.
5) Superficie: se consignará la que resulta del último plano de mensura aprobado.
6) Climatología:
a) Precipitación pluvial
b) Temperatura
c) Otros agentes del clima que actúen sobre los cultivos provocando mermas de rendimientos u otros
inconvenientes, así se consignará la acción del viento, heladas, granizo, nieblas, humedad relativa, etc.
7) Suelo. Información sobre la textura, estructura profundidad, características del subsuelo posibilidades de
erosión. En lo posible es conveniente acompañar un croquis a escala de los tipos de suelos y de su capacidad de uso.
8) Inundaciones y/o anegamiento. Causas, periodicidad o frecuencia, duración, especificando la superficie del
suelo afectado y en qué época del año se produce.
9) Aguas subterráneas. Profundidad de la primera y segunda napa, grado de oscilación del nivel piezométrico,
con referencia a las distintas estaciones, calidad y potabilidad del agua, facilidad de extracción y rendimiento
aproximado.
10) Aguas superficiales. Importancia, ubicación y características generales, su aprovechamiento y eficacia.
Interesa saber si son permanentes y potables.
11) Flora. Composición del tapiz vegetal espontáneo herbáceo, citando especies predominantes, su relación con la
fertilidad del suelo y posible aprovechamiento. Es fundamental la identificación de especies predominantes dado
que las hay de suelos bajos, alcalinos, salinos, ácidos, de suelos modificados, etc.
12) Factores adversos de origen biológico. Animales y vegetales, malezas, enfermedades criptogámicas,
insectos, etc.,
13) Aptitud agropecuaria. Rendimientos en la zona y el campo de las especies típicas, especificando el promedio
decenal del Ministerio de Agricultura y Ganadería u organismos oficiales. Receptividad ganadera indicando razas
y calidad de la hacienda. Superficie apta para la actividad agrícola y tareas fundiarias.
14) Características generales de la zona:
a) Estadísticas de producción y áreas sembradas y stock ganaderos.
b) Actividades corrientes.
c) Subdivisión de la propiedad.
d) Unidades agrícolas existentes en la zona.
e) Aptitud media de la tierra.
15) Infraestructura. Energía eléctrica, caminos, telégrafos, centros asistenciales, educacionales, sociales
asociaciones empresarias, etc.
16) Mercados tradicionales y potenciales.
17) Datos especiales para valuaciones en zonas de regadío:
a) Superficie empadronada
b) Clase de derecho de riego:
I. Definitivo II. Eventual III. Desagüe IV. Otros tipos
c) Superficie efectivamente regada.
d) Dotaciones de riego en m3/ha/año.
e) Suficiencia de la dotación procedente respecto de los cultivos típicos de la zona.
f) Calidades de las aguas de riego, recuperación de las mismas sobre la fertilidad del suelo y el desarrollo de
los cultivos.
g) Desagües, drenajes y revenimientos.
h) En los casos de aguas subterráneas se considerará: profundidad de la perforación, diámetro de ésta,
rendimiento en litros por segundo, tipo de bomba, motor utilizado y cantidad de hectáreas que pueden regarse con
el caudal medio que se obtiene en la perforación.
18) Disponibilidad del predio: Especificar si se encuentra libre de ocupantes; estado jurídico de la
propiedad, ocupación total o parcial, contratos, etc.

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Anexo: Ejemplo de tasación de un automotor utilizando el método lineal
En el presente se tratará la tasación de un automotor de 2 años de antigüedad, al cual se le estima una vida
útil de 5 años. El desarrollo se realiza del punto de partida de que para esta metodología, el valor del objeto a
tasar es precio nuevo (0Km para el caso de los automotores) menos el porcentual de depreciación.
Para calcular este porcentaje de depreciación se realizará una regla de tres simple, conforme la siguiente fórmula:
Si para 5 años el costo de depreciación será el 100%, para 2 años el porcentual de depreciación será X,
entonces tenemos:
X = A
100% Vu
Luego despejando X y trasladando la fórmula al caso en particular, tenemos que:
D = A ⋅ 100
Vu

Donde:
D = Depreciación
A = Antigüedad del automotor
Vu = Vida útil estimativa

Anexo: Ejemplo de tasación de un automotor utilizando el método comparativo directo

MODELO DE INFORME DE COTIZACION DE UN VEHICULO
Señor Héctor Juárez
HUGO MIRANDAY, Martillero Y Corredor inmobiliario MP 06-900, con domicilio en calle Figueroa Alcorta 145,
piso 7, dpto. A, Córdoba Capital, designado a los efectos de realizar la cotización de un vehículo de su propiedad,
respetuosamente comparece y dice:
- Que viene en tiempo y en forma a presentar el dictamen de tasación requerido por el comitente y de acuerdo a
los puntos solicitados como establecer el valor venal de un vehículo marca “Fiat Palio SX, dominio EFA 439”, para
lo cual se realizaron en forma todas la actividades técnicas de investigación en la especialidad para dar
cumplimiento a la tarea encomendada.
- Que se acompaña al presente el acta de inspección del vehículo objeto de la presente en original y restituyendo en
anexos las fotocopias del material solicitado y entregado al momento de la inspección del bien.
Asimismo, se manifiesta a Ud. que la tasación es una especialidad que la conforman tres aspectos que se relacionan
entre sí a saber: JURIDICO, TECNICO Y ECONOMICO, sobre dicha metodología se procederá al desarrollo de la
actuación profesional a fin de brindar, la mayor cantidad de elementos necesarios para cumplimentar la tarea
encomendada PRINCIPIO DE AVALUO:
La tasación de bienes tiene un objeto único, perfectamente determinado: “MEDIR EL VALOR DE UN BIEN EN
FUNCIÓN DE LA UNIDAD MONETARIA PARA UN MERCADO DADO, EN UN TIEMPO DETERMINADO...” ( Ing.
Mario Chandias)...- y continúa diciendo: “ QUE EL OBJETO DE UNA VALUACIÓN ES APROXIMARSE LO MÁS POSIBLE
AL PRECIO REAL.- EL VALOR ES UNICO, OBJETIVO, PRIVATIVO DEL BIEN EXAMINADO, DE LA MISMA MANERA QUE LO
SON SUS DIMENSIONES, FORMAS O CUALQUIERA DE SUS CARACTERISTICAS...” También se establece que: “LA
TASACIÓN SE REALIZA A LOS FINES DE PODER SEÑALAR EL PRECIO DE UNA COSA, BASÁNDOSE EN LOS ELEMENTOS
QUE SURGEN DE ELLA, EN UN MOMENTO DETERMINADO...” ...LA TASACIÓN DE LOS BIENES QUE
CONSTITUYEN EL PATRIMONIO DE UN SUJETO SE ENCUENTRA LIGADA A TRES ASPECTOS: TÉCNICO, JURÍDICO
Y ECONOMICO. SI HABLAMOS DEL ASPECTO TÉCNICO, NOS REFERIMOS A LO METODOLOGICO, EL QUE
CONSTITUYE EL ANÁLISIS DE LOS ELEMENTOS... SI NOS REFERIMOS A LAS SITUACIONES NORMATIVAS SOBRE LOS
BIENES, CABE AGREGAR QUE ELLO, SI O SI, INFLUYE EN EL VALOR DE LOS MISMOS, COMO EN EL CASO DE UNA
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, NUDA PR0PIEDAD, ETC... SI NOS BASAMOS EN EL ASPECTO ECONÓMICO –
FLUCTUACION DE PRECIOS, POLÍTICAS ECONOMICAS, FINANCIAMIENTOS, ETC- SE DIRIA QUE ES EL ASPECTO
PRINCIPAL EN LA DETERMINACIÓN DEL PRECIO EN LA TASACIÓN; PERO COMO RESULTADO NO PODEMOS SEPARAR
LOS TRES ASPECTOS PUESTO QUE NO SON DIVERGENTES, POR LO CONTRARIO, SON CONCURRENTES Y
CONSTITUYEN LA BASE DE ESTA ESPECIALIDAD...” (Elementos de la Tasación, Martilleros. Ibáñez & Topalían).
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DESARROLLO DE L INFORME DE COTIZACIÓN:
Antes de entrar en materia, diré que sumado a mis observaciones y apreciaciones personales, he averiguado,
indagado y consultado todo antecedente relacionado a la temática presentada, cumplimentando de esta manera
los tres aspectos fundamentales de la tasación y/ o cotización Jurídico, Técnico y Económico.
IDENTIFICACIÓN OBJETIVA DEL BIEN A TASAR (ASPECTO JURIDICO) A los fines de la correcta identificación del
bien peritado y de comprobar su situación jurídica, se constató la siguiente documental, obteniendo los siguientes
datos registrales los cuales he tenido ante mí en original, incorporando su correspondiente fotocopia en anexos de
este informe.
DATOS REGISTRALES –TITULAR VEHICULO.
PROPIETARI0 DE LA MATA ANA ESTHER
DNI Nº 5.443.304
DOMICILIO Comandante ESPORA 973 - CÓRDOBA
DATOS TITULO DEL AUTOMOTOR
NUMERO DE DOMINIO EFA 439
MARCA FIAT PALIO SX 1.3 MPI- TOP
MODELO SEDAN 3 PUERTAS
AÑO / INSCRIPCION 2003 / INSCRIPCION INICIAL
20/05/2003
PORCENTAJE TITULAR 100 %
MOTOR MARCA FIAT Nº 178ª20006370992
CHASIS MARCA FIAT N° 9BD17119332326151

I.T.V. – INSPECCION TECNICA VEHICULAR

INSPECCION VENCIDA AÑO 2011 ($ 55)

TECNICA VEHICULAR
SEGURO DEL AUTOMOTOR
SEGURO DEL AUTOMOTOR POLIZA N° 4- 6893576 – COMPAÑÍA DE SEGUROS
BERCKLEY INTERNATIONAL S.A. VIGENTE HASTA
22/12/2011
IMPUESTO MUNICIPAL Y RENTAS
PATENTE MUNICIPAL REGISTRA PAGO ANUAL 2011 –
DEUDA ($ 256,40)
RENTAS – DGR FALTA PAGO ULTIMA PATENTE ($ 124,40)
NO REGISTRA DEUDA POR -------------------------
INFRACCIONES
METODOLOGÍA DE LA TASACIÓN (ASPECTO TÉCNICO) : “Actualmente, todos los autores están de acuerdo con que
la depreciación no es un depreciación de primer grado de la edad de la unidad. La observación, por el contrario
conduce a aceptar que la depreciación al comienzo del servicio de la unidad, es menor y que la misma va creciendo
con la edad, tendiendo a un máximo al final de la vida de la unidad. Esta observación es válida, tanto para
unidades sometidas a esfuerzos dinámicos, como para las unidades sujetas solo a esfuerzos estáticos, como son,
por lo general, los edificios…” Ing. Dante Guerrero.
Para la tasación de Vehículos, realizamos un exhaustivo análisis aplicamos el Método Comparativo Directo,
obteniendo antecedentes del mercado de bienes de igual modelo y características de fabricación.

CARACTERÍSTICAS DEL BIEN - COMPONENTES DEL VEHICULO

LEVANTAVIDRIOS FUNCIONA
CALEFACCION FUNCIONA
ANTENA ELECTRICA FUNCIONA
CIERRE CENTRALIZADO DE PUERTAS FUNCIONA
RADIO AM-FM- Stereo Multimedia con puerto FUNCIONA
USB- y lector de tarjeta de memoria
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ALARMA PST con control remoto FUNCIONA
ESPEJOS RETROVISORES TODOS EN BUEN ESTADO
TABLERO FUNCIONA
ESTADO GENERAL – INSPECCION OCULAR
CHAPA: BUENAS CONDICIONES
CHASIS: NO SE APRECIA ANORMALIDAD
CUBIERTAS DELANTERAS: DESGASTE APROXIMADO 10%
CUBIERTAS TRASERAS: DESGASTE APROXIMADO 20%
CUBIERTA DE AUXILIO: Usada en buenas condiciones
LLANTAS DE ALEACION DELANTERAS: OPTIMAS
LLANTAS DE ALEACION TRASERA: OPTIMAS
LLANTA DE CHAPA DE AUXILIO: OPTIMA
PARAGOLPE TRASERO: BUENO
PARAGOLPE DELANTERO: BUENO
PUERTA LATERAL IZQUIERDA: BUENO
PUERTA LATERAL DERECHA: BUENO
PORTON TRASERO: BUENO
CAPOT: FUNCIONA
LUCES DELANTERAS: FUNCIONAN
LUCES TRASERAS: FUNCIONAN
CONSOLA – INTERIORES: BUEN ESTADO
TAPIZADO: BUEN ESTADO
CINTURONES DE SEGURIDAD: FUNCIONAN

COMPONENTES DE MOTOR:
SE REALIZO PRUEBA DE PUESTA EN MARCHA.
BATERIA: FUNCIONA – 3 meses DE ANTIGÜEDAD
ALTERNADOR: FUNCIONA
MOTOR ARRANQUE: NORMAL- REGULACION NORMAL-NO SE APRECIAN RUIDOS
MANGUERAS: BUEN ESTADO
SISTEMA HIDRAULICO: NORMAL SIN PERDIDA DE LIQUIDO HIDRAULICO
CORREAS: Casi a nueva (1 año de colocada)
RADIADOR: NORMAL
AMORTIGUACION TRASERA/DELANTERA: NORMAL
ACEITE: SIN PERDIDAS
CAJA DE VELOCIDADES: FUNCIONA - SE COMPROBARON EN MOVIMIENTO
FRENOS: COMPORTAMIENTO NORMAL

ASPECTO ECONOMICO
Para la aplicación del método, se ha comparado al bien a peritar con vehículos ofrecidos en el mercado automotor
con el mismo año de fabricación y modelo, no sometiéndolo a un método lineal de depreciación por el paso del
tiempo; para esto, se han tomado parámetros de fabricación y vida útil en los cuales nuestro país mantiene una
política de recambio automotor de menor aceleración, que en otros países de mayor desarrollo tecnológico. Por
este concepto, es que se plantea la presente valoración del bien mueble desde la óptica de la comparación objetiva,
dado por la antigüedad del vehículo (año 2003).
La póliza de seguro, si bien se incorpora como elemento documental jurídico, no resulta ser un dato objetivo, debido
a que, si bien las compañías de seguros operan con un precio formado por el mercado a fin de fijar la prima anual, es
el tomador del seguros quien puede modificar el monto de la tasa convirtiéndola en sobreseguro (suma mayor que
corresponda al bien asegurable – con el ánimo de cobrar más ante un siniestro) o en un infraseguro (suma menor
que corresponda al bien asegurable- abonar una tasa menor mensual); las compañías de seguros según se

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hayan determinado las cláusulas, reponen al tomador del valor asegurado, al valor de mercado y en plaza al
momento del siniestro.
Otro análisis a tener en cuenta, a favor de este vehículo es el formato deportivo, su buena línea y accesorios
con que cuenta, lo que lo posiciona como un bien buscado, con un importante deseo de apropiabilidad, favorecido a
la vez por la escasa oferta, por lo que su valor, lo condiciona en algunos casos, el propietario o vendedor del
vehículo.

ANTECEDENTES (de ofertas de KM OFERTA

ventas)

FIAT PALIO SX 1.3 MPI

1 138.000 $ 35.000
2 150.000 $ 31.000
3 46.000 $ 35.000
4 90.000 $ 34.500
5 150.000 $ 35.500
SUMATORIA = $171.000 / 5
Precio Normalizado: $34.200
NOTA: Por tratarse de “Ofertas de Venta” se le resta un 5 % debido a que por lo general se practica un descuento
llegado el momento de concretar la operación de venta del vehículo.
VALOR DEL VEHICULO= $34.200 - $ 1710 (5%) = $ 32.490.-
EL VALOR DEL VEHICULO ES DE $32.490
DEUDA DE DIRECCIÓN GENERAL DE RENTAS ($124,40)
DEUDA DE PATENTES ($256,40)
I.T.V. ($ 55)
VALOR DEFINITIVO DEL VEHICULO $32.054,20
En la búsqueda de antecedentes, se investigaron diferentes medios. Los antecedentes se han promediado de
forma de dar una valoración justa al bien peritado.
El bien objeto de este dictamen, no posee multas de Policía Caminera, ni de Tribunal de Faltas. De
Municipalidad de Córdoba adeuda por patentes ($ 256,40), Dirección General de Rentas ($124,40), y por la
Inspección Técnica Vehicular (ITV) ($ 55).- Por todo lo manifestado tenga por presentado el informe de
cotización, con sus respectivas copias y los anexos correspondientes (fotografías: total 8, fotocopias de: Titulo
del automotor, cedula de identificación de automotor, recibo patente año 2011, último pago Rentas 2011,
Antecedentes: Revista Infoauto, Autos en Argentina, Mercado Libre, Auto foco, Ala maula y Parque automotor
circulante en argentina) los que constituyen y son parte de la misma.
DETERMINACION DEL VALOR: Luego de una exhaustiva investigación de mercado, basada en la realidad misma
que justiprecia los valores económicos de actualidad, teniendo en cuenta todo lo expresado supra, y a
criterio de este profesional asigno el siguiente valor $32.054,20 (PESOS TREINTA Y DOS MIL CINCUENTA Y CUATRO
CON VEINTE/100) en Córdoba, a los 15 días de noviembre de 2011.-

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