Manual Integral Del Tasador

24 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR CURSO ANUAL DE TASADORES 1
El martillero Bernardino Gelosa (2) nos dice: “Es conveniente tener

una organización para la búsqueda de antecedentes, ya que la tasación
se efectúa por etapas teniendo en cuenta sus tres aspectos
fundamentales -jurídico, técnico y económico-; a tales fines, se
considera oportuno elaborar una planilla que contenga todos los datos
que se destacan en el método rutinario” (Método empírico: factores
extrínsecos e intrínsecos).
El desarrollo de las etapas, plasmadas en la tasación, se efectúa de la
siguiente manera:
1. Inspección ocular: a) del bien propiamente dicho, por ej., si es
inmueble, tipo de edificación, estado de conservación, probable duración
futura, calidad de los materiales, diseño arquitectónico, adaptabilidad a
diversos destinos, etc.; b) de la zona próxima del bien: carácter de la vecindad
inmediata y mediata, condiciones presentes (infraestructura) de la barriada,
y toda aquella información de visu que sea necesaria.
2. Información sobre: a) la tierra: datos de compraventa de fuentes
conocidas y responsable, con indicación de fecha de la operación, monto,
condiciones de venta de terrenos de similares características al que se esta
tasando; b) las construcciones: costo de materiales, mano de obra, honorarios
profesionales, etc., y c) el mercado inmobiliario: características de las
operaciones inmobiliarias -créditos, financiación, intereses, contado,
alquileres, etc.-.
3. Investigación relativa al dominio: título de la propiedad,
coincidencia de las medidas indicadas en el titulo con respecto a las señaladas
en el parcelario; verificar la realidad de la figura en el terreno a fin de
constatar la existencia de invasiones, irregularidad de forma, etc.. En cuanto
a las mejoras es necesario saber su antigüedad, a los fines de corroborar las
etapas o tiempos en que éstas fueron erigidas, verificando los planos
existentes y las superficies cubiertas registradas por el Estado.
4. Cálculo de avalúo: se realiza por medio de todos los métodos que
sean posibles de aplicar, conforme a la información obtenida sobre el objeto
(2) Miembro Tribunal de Disciplina, Sala Martilleros, Colegio Profesional de 1

Martilleros y Corredores Público de Córdoba.
2 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION 23
3. El dictamen de tasación
La pericial de tasaciones constituye un elemento probatorio en el pleito

judicial; se la denomina “prueba” puesto que es requerida y practicada en la
etapa probatoria de un juicio.
Los sujetos que la proveen se denominan “peritos”, y son todos aquellos
que poseen conocimientos calificados o experiencias valiosas en cuestiones
contables, caligráficas, medicas, etc.; pueden serlo también quienes, aun no
teniendo títulos habilitantes, poseen conocimientos sobre cualesquiera otras materias
de las infinitas que pueden interesar a un pleito civil o una causa criminal.
La prueba es el conjunto de actuaciones que dentro de un juicio, sin
interesar su índole, se encaminan a demostrar la verdad de los hechos
aducidos por cada una de las partes, en defensa de sus respectivas
pretensiones litigiosas.
En la provincia de Córdoba, reiteramos, entonces que la ley 8465, en la
Sección 5ª, Capítulo IV, Título III, Libro I, establece que podrá emplearse la
prueba pericial cuando para conocer o apreciar un hecho sean necesarios o
convenientes conocimientos científicos, técnicos, artísticos o prácticos.
En síntesis, el dictamen pericial será decretado cuando cualquiera de
las partes lo solicitase, o bien, el tribunal lo creyera necesario. Al momento
de requerir el dictamen se deberá determinar los hechos a los que deba
referirse. Asimismo, el Tribunal nombrará a un perito, salvo que considere
indispensable que sean más y, por lo general, el nombramiento se efectúa
por sorteo, salvo acuerdo entre las partes del juicio.
Los peritos aceptan el cargo bajo juramento dentro del plazo fijado por
el tribunal; en el mismo acto que son nombrados, además de fijar el plazo de
aceptación del cargo, se fija aquel en el que habrán de entregar el dictamen:
Los peritos podrán solicitar una ampliación prudencial del plazo para la
presentación del dictamen. Este se presentará por escrito y habrá tantos
dictámenes como opiniones diversas existan de los peritos nombrados.
Características del informe de tasación
La tasación judicial, además de ser una opinión fundada en una

experiencia anterior, es una investigación actual de las condiciones que
presenta el bien a tasar.
En relación con la actividad del martillero en función de perito tasador, en

nuestro país, la jurisprudencia es relativa conforme a la legislación vigente de
cada provincia. Por ejemplo, en Buenos Aires, la jurisprudencia es
contradictoria, en virtud de las resoluciones existentes al respecto; algunos
jueces manifiestan que la prueba pericial debe ser realizada por profesionales
de carrera de grado, debido a la aplicación de técnicas y metodologías, contraria
a estas resoluciones, otros jueces sí aceptan que martilleros idóneos en la
materia participen en tasaciones judiciales, pero establecen límites en el detalle
de los objetos materiales que serán examinados por estos profesionales, es
decir, solamente tasarán bienes supuestamente de escaso valor, lotes libres
de mejoras, o bien, con mejoras pero de categorías inferiores (1).
En la provincia de Córdoba, el accionar del martillero y corredor publico
en función de tasador es distinta debido a la reglamentación existente, que
prevé su actividad en los ámbitos judicial, particular y oficial, sin perjuicio Manual Integral
de que otros profesionales practiquen valuaciones con arreglo de las del Tasador
disposiciones legales que fueren aplicables (ley 7191, Título VI, Capítulo
VII, arts. 67 al 77, y Título VII, Capítulo Unico, arts. 78 al 80).
Por su parte, la ley 8465/95 (Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba)
en su Sección 5ª -dictamen pericial- no hace referencia específica a las
condiciones del sujeto perito tasador oficial; solamente indica las obligaciones,
derechos y sanciones, aclarando, en definitiva, que son las partes integrantes
del pleito, las que presentan la iniciativa y participan en el nombramiento.
En este tema, ponemos de manifiesto las distintas situaciones de hecho
y de derecho que influyen favorable y desfavorablemente sobre nuestra
profesión en materia de tasaciones, y debe quedar bien en claro que la
tasación es una “especialidad” que no se le atribuye directamente a ningún
profesional con título de grado o no.
En cuanto a la jurisprudencia sobre la metodología de tasaciones,
por su parte, entiende que la fijación de un valor objetivo debe ser dictaminada
tras la aplicación de normas técnicas, y son éstas las que permiten demostrar
características, comparar datos y establecer efectivamente precios; las que
se establecen como una necesidad de empleo en la labor del tasador.
(1) Situación actualmente superada por ley nac. 25.028. Título Universitario Martillero 1
y Corredor Público.
mejoras? ¿el sector posee edificaciones de buena categoría?,y muchos

interrogantes mas que seguirán. El individuo puede plantear que la inversión
se efectuó por equis motivos personales, y no tomo los recaudos de los
elementos negativos. Muy bien, él podrá usar y gozar porque así corresponde,
pero a la hora de disponer no puede pretender que se considere esa
subjetividad para un mayor precio como primera medida, tomando como
argumento la calidad de los materiales, ya que estos en el presente caso,
están condicionados por factores externos que influyen negativamente.
Por el contrario, podemos tener que un individuo invierte
económicamente en un sector muy demandado, y su mínima inversión
revaloriza el inmueble y puede lograr un buen precio.
La conclusión que se impone es que no siempre se debe tomar como
punto de partida exclusivamente y en forma directa la cantidad y calidad de
las mejoras, en virtud de que en varios casos podemos tener “capitales no
muy bien invertidos”; por lo tanto, debemos aplicar con criterio los métodos
correspondientes.
Un inmueble no siempre vale por lo que se ve, sino que existe una serie
de elementos objetivos que se combinan y conllevan a la determinación del
precio final total.
Chandias argumenta que de la misma manera que la tierra ve afectado
su valor por dos tipos de influencias -intrínsecas y extrínsecas-, hay para
las construcciones la doble incidencia de factores: los que dependen de
ellas mismas y los que les son extraños.
La calidad material y la calidad funcional pertenecen a las primeras.
Los factores extrínsecos no son de tan inmediata localización, ya que se
manifiestan, más que en el edificio mismo, en el conjunto tierra-mejoras, y
se vinculan al complejo de influencia de orden social, político y económico
que determinan las necesidades y con ellas el interés del público.
2. Tasación judicial. Jurisprudencia sobre la labor del tasador
La jurisprudencia es la interpretación de la ley que hacen los tribunales

para aplicarla a los casos sometidos a su jurisdicción; así pues, está formada
por el conjunto de resoluciones dictadas por los jueces sobre una materia
determinada.
Aguada - Cornelli - Junyent Bas - Ibáñez

c) Factores que dependen de las condiciones de ventas, tales como la Rostagno - Teruzzi - Urcegui
fecha de operación de la compraventa; forma de pago; venta individual o
en block; situación del vendedor y su necesidad de transmitir; situación del
comprador y su interés de adquirir.
d) Factor de orden general, a saber: legislación (régimen de propiedad
horizontal, régimen de locación, etc.); restricciones al dominio impuestas
por el poder publico; legislación impositiva; política fiscal en relación con
prestamos hipotecarios, planes de vivienda y remodelaciones urbanas,
estabilidad monetaria, estabilidad política del país y del núcleo urbano.
e) Factores particulares: son los elementos privativos que surgen en
una comunidad determinada, zona, o incluso cuadra; por ejemplo, los
Manual Integral
desniveles fuertes en ciudades balnearias o de turismo serrano pueden
constituir un elemento de segura valorización. En síntesis, son los que no
estando incluidos en la lista anterior, resultan de condiciones particularísimas;
pero no son siempre susceptibles de reconocer, y escapan a todo intento de
del Tasador
enumeración.
Con los datos que surgen de la observación efectuada por el tasador, a
fin de recopilar y ordenar, podemos conformar dos grupos de factores
influénciales, a los que identificaremos como elemento extrínseco por un
lado, y elemento intrínsecos por el otro.
Asimismo Ibáñez manifiesta que cuando hablamos de mejoras nos

referimos al capital invertido, es decir todo lo incorporado al terreno, Metodología de tasación - Propiedad horizontal
identificado en nuestra legislación como inmueble por accesión física.
Edificios industriales y depósitos - Obras de arte
No siempre el capital invertido es el determinante del precio final, ya
que este depende y esta en relación directa con los factores que influyen Peritajes y tasaciones rurales - Fondo de comercio
permanentemente, ya sean en forma positiva o negativa (políticas Tasación de vehículos - Dictámenes y Acuerdos del T.S.J.
económicas: impositivas, crediticias, etc.; crecimiento, estancamiento o
La tasación y el desarrollo sustentable
decaimiento del poder adquisitivo en el núcleo urbano, entre otros).
Por ejemplo, un individuo comienza a construir su casa con un alto
presupuesto en materiales y mano de obra; quiere una muy buena calidad.
Pero resulta que cuando concluye la obra , el capital invertido no es acorde
con la realidad económica pretendida: resultó inferior. Entonces se procede
a efectuar un análisis de los factores extrínsecos e intrínsecos del inmueble; Córdoba
1
¿las medidas y las proporciones del lote son acordes con la categoría de las 2007
Impreso
6 en Argentina. La reproducción
MANUAL de esteDEL
INTEGRAL libro, ya sea total o parcial, en forma
TASADOR LA TASACION 19
idéntica o con modificaciones, escrita a máquina por el sistema Multigraph, mimeógrafo,
impreso, etc., que no fuera autorizada por esta Editorial, es violatoria de derechos
reservados. Toda utilización debe ser solicitada con anterioridad. jurídicamente costosa. La situación jurídica tanto del sujeto como del objeto
se debe tener en cuenta puesto que incide en el precio.
El aspecto económico por su naturaleza, es el determinante, del precio.
El correcto análisis del mercado inmobiliario -recensión, estabilidad,
progresión económica- es el punto de partida para la tasación, lo que nos
puede demostrar que, en algunas ocasiones, el capital invertido en una
construcción no siempre se refleja en el precio de transferencia, algunas
veces se mantiene o bien se puede ver perjudicado o favorecido; es por ello
que es de suma importancia saber identificar la situación que caracteriza el
momento económico.
Manual integral del tasador / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1ª ed. - Como resultado, en la tasación, no podemos separar los tres aspectos,
Córdoba : Advocatus, 2007. ya que se comprueba que son concurrentes y constituyen la base de esta
269 p.; 23x16 cm. especialidad. Todo queda a cargo del profesional interesado en incursionar
ISBN 978-987-551-106-4
en esta materia, que deberá adquirir los conocimientos y la experiencia
necesarios a fin de realizar una correcta tasación para la determinación
1. Tasación Inmobiliaria. del justo precio.
CDD 333.332 3 Fecha de catalogación: 02/05/2007
Finalidad: formar el precio
El Tasador en su accionar debe demostrar efectivamente el precio

indicativo del bien tasado, define Alexis Aguada, y para tal fin la información
con la que cuenta el tasador debe estar seleccionada y clasificada, tras el
análisis de las posibles variaciones de valores.
Necesariamente a la formación del precio asisten distintos elementos
o factores que el Ing. Mario Chandias destaca en el análisis de la materia
a saber:
a) Factores que dependen del lote, tales como dimensiones y
proporciones; forma, regular o irregular en mayor o menor grado; niveles,
propios y en relación con la calzada; ubicación dentro de la manzana;
Editado por: orientación; suelo de fundación; relación lote mejoras, salida a dos calles....
b) Factores que dependen de su emplazamiento, tales como carácter
distintivo de la zona o barrio, normas de zonificación, tendencias de desarrollo
en la zona o barrio (progresivas, regresivas, estancadas), servicios públicos,
Obispo Trejo 181 - Córdoba importancia de las calles y condiciones físicas, carácter de la vecindad
advocatus@fibertel.com.ar inmediata, ofertas de tierras de la zona.
Queda hecho el depósito que previene la ley 11.723
La aplicación analítica que conforma el proceso de una tasación ayuda

por un lado, a identificar correctamente el bien objeto de la tasación y, por
el otro, a materializar su valor, es decir, transformarlo en precio.
Asimismo requiere aclarar que el vocablo “valor”, posee una doble
acepción; por un lado tenemos el significado propiamente dicho que lo
caracteriza como subjetivo, relativo e inherente al individuo, es decir, la
importancia que el sujeto le otorga a una cosa (puesto que cada persona
valoriza de manera distintas, con apreciaciones individuales); y, por el otro
lado, los usos y costumbres, lo emplean como sinónimo de precio, Al maestro Juan Ebaristo Lescano
transformando su significado en objetivo.
Por su parte, hay quienes definen como valor de un objeto, en lo que a
economía política se refiere, a la estimación que le asignamos a nuestras
preferencias; para los economistas, el motivo de las preferencias es la
“utilidad”, “el trabajo empleado para producir la cosa”, “el
beneficio”,... (Adam Smith) Los motivos por los que le atribuimos valor a
una cosa son complejos y subjetivos. En el ámbito inmobiliario, dicho concepto
se afirma en la oferta y la demanda, que convergen para estipular el precio
de una cosa.
Puede ocurrir que el precio determinado en la tasación sufra una
variabilidad por circunstancias imprevistas que lo obligan a una adaptación,
ya sea aumentando o disminuyendo el importe establecido, por lo general,
esto sucede cuando ingresa al mercado, transformándose en “precio venal”
-para la venta- las circunstancias fortuitas que provocan la variabilidad
pueden ser de distinta índole, lo ideal es que el tasador esté prevenido y
haya efectuado una correcta técnica de balance que será lo que le permitirá
escoger la metodología más propicia conforme el objeto y mercado.
Para ello, el tasador deberá reconocer tres aspectos fundamentales
que inciden en la tasación: técnico, jurídico y económico.
Técnico: es la situación que involucra a la metodología; un buen método
empírico ayudará a determinar objetivamente al bien y al momento económico,
tras la aplicación de la técnica correspondiente.
En cuanto a lo jurídico, se considera de suma importancia verificar la
certeza de los títulos, situación de planos, invasiones, ordenanzas municipales,
etc., puesto que se está trabajando sobre bienes y cualquier problema
planteado en estas circunstancias puede significar la imposibilidad de
transferencias u otros inconvenientes que se reflejan de inmediato creando 1
una disminución en el precio, por pago de multas o cualquier solución
CAPITULO I
LA TASACION
por Angel Alexis Aguada
1. Aclaratio terminis: ¿Qué es la tasación?
Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen

a la tasación como el arte de estimar los justos valores de cambio de
propiedades determinadas; en nuestro país podemos decir que la tasación
es la estimación del valor en dinero, sobre una cosa indicada, pero dicha
cosa debe ser susceptible de un valor económico.
Asimismo Marcela Ibáñez sigue diciendo que entendemos entonces
por tasación, al mecanismo que se efectúa a los fines de poder identificar
el precio de una cosa, tomando como base los elementos propios que la
caracterizan en un momento económico determinado.
La tasación siempre recae sobre cosas, objetos materiales capaces de
modificar su valor, y que desde el punto de vista jurídico responden al nombre
de bienes. Estos objetos materiales constituyen parte del patrimonio activo
de una persona, el que puede estar comprendido por bienes muebles,
inmuebles y semovientes.
La tasación de bienes inmuebles tiene un objeto único, perfectamente
determinado: medir el valor de una propiedad en función de la unidad
monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado; dicha
expresión constituye uno de los “principios del avalúo” propuesto por el
ingeniero Mario Chandias.
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR CURSO ANUAL DE TASADORES 9
A MANERA DE PRÓLOGO
A manera de prólogo consideramos oportuno incorporar algunas de las

palabras del Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini, quien en su oportunidad
comentó sobre las vivencias en la materia.
“... Como abogado maduro -no viejo- recuerdo que en mis inicios,
las tasaciones no eran un dato técnico, nos considerábamos con
capacidad para estimar valores de los más diversos bienes en
estimaciones informales que se hacían con el ‘sentido común’, así se
llegaban a determinar valores que nos ‘sacaban el problema de encima’
en forma ‘provisoria’ que generalmente era definitiva. Recuerdo que
los primeros ejercicios de tasación los hacía a ‘ojo de buen cubero’
para calcular la importancia del caso que se me consultaba y estimar
los honorarios; luego se hicieron más complejos cuando había litigios
en las sucesiones, problemas de construcción, accidentes, reparaciones
de todo tipo y más... y más... y más... y llegó un momento que fue
imposible seguir con el sistema ‘amateur’. Hubo que recurrir a los
técnicos tasadores, a los que ‘verdaderamente saben de estas cosas’ y
dejarse de improvisar, porque se pierde tiempo y mucho dinero.
Hoy la tasación tiene una importancia vital para el ejercicio
profesional, paralelo al diagnóstico jurídico va la tasación, y me
animaría a decir que esta última es lo que define si un juicio puede o
no proseguir, acordarlo,... y, o finalmente, desistirlo.
Su importancia ha hecho que se estudie como especialidad para
el martillero y corredor público y así se apliquen criterios científicos
para llegar a resultados eficaces...
1 ... La mayor complejidad de la sociedad actual ha extendido su
campo de acción a terrenos inimaginables para quienes llevamos
110
4 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION
más de 30 años de ejercicio de abogacía; la propiedad horizontal,

la industria en sus distintas y múltiples facetas, las tasaciones
rurales -más ahora que la Argentina basa su economía en los
productos del campo-, en el arte,... en fin, en campos de los más
diversos de la realidad.
El libro que dirigen Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina
Ibáñez, logra en esta primera edición una tarea exitosa, amplia, con
un sinnúmero de contenidos actuales acompañados por profesionales
laboriosos en la materia como Gustavo Urcegui, Pablo Junyent Bas,
Víctor Rostagno, Hugo Teruzzi, Horacio Cornelli... lo que transforma
esta obra de imprescindible consulta para quienes trabajamos como
abogados, martilleros, magistrados, en fin, todas las profesiones
vinculadas al quehacer del Poder Judicial”.
PRIMERA PARTE
Prof. Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini
REGLAMENTACION DE LA
FUNCION DEL TASADOR
PRESENTACIÓN
La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye

una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra tres aspectos:
técnico, jurídico y económico; aspectos que son concurrentes y delimitan la
base de acción del Tasador.
El profesional que incursiona en esta materia debe adquirir los
conocimiento y la experiencia necesaria a fin de realizar una correcta labor
para la determinación de los precios, ya que estos inciden directamente
sobre el patrimonio de los individuos.
El Perito Tasador Martillero y Corredor Publico, según la legislación
vigente, ley 7191 Capitulo VII, que reglamenta la función, puede desempeñar
su actividad profesional en los siguientes ámbitos:
-Judicial: como auxiliar de la justicia, interviene en el proceso de un
pleito durante la etapa probatoria a los efectos de fijar las bases económicas
solicitadas por el Juez. Demuestra técnicamente como surgen los precios
conforme la información económica que caracterice al bien objeto de la
Tasación, transformando el dictamen en un elemento probatorio.
-Oficial: Podrá efectuar informes, avalúos y asesoramiento con relación
a los bienes y sus valores, por requerimiento de un organismo oficial, ya sea
nacional, provincial o municipal, como así también de las dependencias que
éstos posean.
-Particular: Idéntica manera que en el caso anterior, el ejercicio libre
de la profesión le ofrece un campo amplio para el desarrollo de la actividad,
con particulares en general o con instituciones bancarias, empresariales y
demás asociaciones, sin caer en la inobservancia de lo reglamentado por la
1
ley 7191.
Nuestra expectativa de logro es:
Que el colega al concluir la capacitación y a través del Manual Integral Esperamos que lo aquí desarrollado -como siempre decimos en nuestros
del Tasador sepa desempeñarse profesionalmente en el mercado de los cursos de capacitación profesional- sean de vuestro provecho y nos
valores mobiliarios e inmobiliarios, demostrando conocimiento en las doctrinas mantenemos a disposición en este proyecto de “libro abierto” en pro de la
y métodos usuales de la tasación; a fin de aplicar correctamente los jerarquización profesional.
mecanismos para la determinación del precio. Agradecemos a los nobles Martilleros y Corredores pioneros en la
Que reconozca la importancia del rol del tasador dentro de la sociedad, materia que desinteresadamente nos dejaron sus conocimientos y estamos
en la que debe demostrar solvencia moral, ya que interviene permanentemente en la plena convicción de que nuestros futuros colegas darán continuidad
en el aspecto patrimonial de sus clientes. en este “puente de unión del conocimiento” para la actividad profesional
entre el pasado y el presente por un futuro mejor.
El Manual Integral del Tasador, reviste un propósito esencial que es el
de brindar la información necesaria para la capacitación de aquellos que Simplemente a todos, éxitos en el desempeño del rol de Tasador.
anhelen conocimientos en la especialidad de Tasador.
Se efectuó un acabado análisis del material presentado en los diversos Los Directores
Cursos de Peritos Tasadores y se lo dispuso de la mejor manera posible a
fin de lograr en este compendio que íntegramente se forme al profesional
en su nuevo rol.
Fue de suma importancia la colaboración de colegas y demás
profesionales con el material de relevancia aquí presentado, el que se evaluó
y seleccionó minuciosamente para este manual, quedando inclusive, valiosas
notas para una próxima edición como es el caso de los métodos indirectos y
su análisis de la problemática actual, en cuanto al precio justo de la renta,
fondo de comercio, ámbito judicial, etc.
Es nuestro deseo que el presente manual sea observado con “ojo crítico”,
teniendo en cuenta la dinámica de la temática, ya que la evolución de los
mercados, los avances tecnológicos sobre los bienes, las posibilidades del
poder adquisitivo de las personas, las modificaciones normativas…, se van
transformando a fin de adaptarse conforme los cambios sociales y políticas
de índole local, regional, nacional e internacional. Pretendiendo, entonces,
que desde este inicio y para el futuro del Manual, efectivamente se vayan
integrando las nuevas modalidades y propuestas en la materia de aquellos
que comprendieron el mensaje del “ojo crítico”.
Este Manual de estudio es un “libro abierto” a los interesados en la
materia, dispuestos a recibir contenidos y generar una reciprocidad
interactiva de conocimientos que estos directores están dispuestos a asumir
para futuras ediciones.
Si bien la propuesta es preferencialmente para Martilleros y Corredores,
también otros profesionales que deseen incursionar en la materia de
tasaciones, pueden efectuar consultas en el Manual Integral.
Que el colega al concluir la capacitación y a través del Manual Integral Esperamos que lo aquí desarrollado -como siempre decimos en nuestros
del Tasador sepa desempeñarse profesionalmente en el mercado de los cursos de capacitación profesional- sean de vuestro provecho y nos
valores mobiliarios e inmobiliarios, demostrando conocimiento en las doctrinas mantenemos a disposición en este proyecto de “libro abierto” en pro de la
y métodos usuales de la tasación; a fin de aplicar correctamente los jerarquización profesional.
mecanismos para la determinación del precio. Agradecemos a los nobles Martilleros y Corredores pioneros en la
Que reconozca la importancia del rol del tasador dentro de la sociedad, materia que desinteresadamente nos dejaron sus conocimientos y estamos
en la que debe demostrar solvencia moral, ya que interviene permanentemente en la plena convicción de que nuestros futuros colegas darán continuidad
en el aspecto patrimonial de sus clientes. en este “puente de unión del conocimiento” para la actividad profesional
entre el pasado y el presente por un futuro mejor.
El Manual Integral del Tasador, reviste un propósito esencial que es el
de brindar la información necesaria para la capacitación de aquellos que Simplemente a todos, éxitos en el desempeño del rol de Tasador.
anhelen conocimientos en la especialidad de Tasador.
Se efectuó un acabado análisis del material presentado en los diversos Los Directores
Cursos de Peritos Tasadores y se lo dispuso de la mejor manera posible a
fin de lograr en este compendio que íntegramente se forme al profesional
en su nuevo rol.
Fue de suma importancia la colaboración de colegas y demás
profesionales con el material de relevancia aquí presentado, el que se evaluó
y seleccionó minuciosamente para este manual, quedando inclusive, valiosas
notas para una próxima edición como es el caso de los métodos indirectos y
su análisis de la problemática actual, en cuanto al precio justo de la renta,
fondo de comercio, ámbito judicial, etc.
Es nuestro deseo que el presente manual sea observado con “ojo crítico”,
teniendo en cuenta la dinámica de la temática, ya que la evolución de los
mercados, los avances tecnológicos sobre los bienes, las posibilidades del
poder adquisitivo de las personas, las modificaciones normativas…, se van
transformando a fin de adaptarse conforme los cambios sociales y políticas
de índole local, regional, nacional e internacional. Pretendiendo, entonces,
que desde este inicio y para el futuro del Manual, efectivamente se vayan
integrando las nuevas modalidades y propuestas en la materia de aquellos
que comprendieron el mensaje del “ojo crítico”.
Este Manual de estudio es un “libro abierto” a los interesados en la
materia, dispuestos a recibir contenidos y generar una reciprocidad
interactiva de conocimientos que estos directores están dispuestos a asumir
para futuras ediciones.
Si bien la propuesta es preferencialmente para Martilleros y Corredores,
también otros profesionales que deseen incursionar en la materia de
tasaciones, pueden efectuar consultas en el Manual Integral.
PRESENTACIÓN
La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye

una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra tres aspectos:
técnico, jurídico y económico; aspectos que son concurrentes y delimitan la
base de acción del Tasador.
El profesional que incursiona en esta materia debe adquirir los
conocimiento y la experiencia necesaria a fin de realizar una correcta labor
para la determinación de los precios, ya que estos inciden directamente
sobre el patrimonio de los individuos.
El Perito Tasador Martillero y Corredor Publico, según la legislación
vigente, ley 7191 Capitulo VII, que reglamenta la función, puede desempeñar
su actividad profesional en los siguientes ámbitos:
-Judicial: como auxiliar de la justicia, interviene en el proceso de un
pleito durante la etapa probatoria a los efectos de fijar las bases económicas
solicitadas por el Juez. Demuestra técnicamente como surgen los precios
conforme la información económica que caracterice al bien objeto de la
Tasación, transformando el dictamen en un elemento probatorio.
-Oficial: Podrá efectuar informes, avalúos y asesoramiento con relación
a los bienes y sus valores, por requerimiento de un organismo oficial, ya sea
nacional, provincial o municipal, como así también de las dependencias que
éstos posean.
-Particular: Idéntica manera que en el caso anterior, el ejercicio libre
de la profesión le ofrece un campo amplio para el desarrollo de la actividad,
con particulares en general o con instituciones bancarias, empresariales y
demás asociaciones, sin caer en la inobservancia de lo reglamentado por la
1
ley 7191.
Nuestra expectativa de logro es:
110
4 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION
más de 30 años de ejercicio de abogacía; la propiedad horizontal,

la industria en sus distintas y múltiples facetas, las tasaciones
rurales -más ahora que la Argentina basa su economía en los
productos del campo-, en el arte,... en fin, en campos de los más
diversos de la realidad.
El libro que dirigen Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina
Ibáñez, logra en esta primera edición una tarea exitosa, amplia, con
un sinnúmero de contenidos actuales acompañados por profesionales
laboriosos en la materia como Gustavo Urcegui, Pablo Junyent Bas,
Víctor Rostagno, Hugo Teruzzi, Horacio Cornelli... lo que transforma
esta obra de imprescindible consulta para quienes trabajamos como
abogados, martilleros, magistrados, en fin, todas las profesiones
vinculadas al quehacer del Poder Judicial”.
PRIMERA PARTE
Prof. Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini
REGLAMENTACION DE LA
FUNCION DEL TASADOR
A MANERA DE PRÓLOGO
A manera de prólogo consideramos oportuno incorporar algunas de las

palabras del Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini, quien en su oportunidad
comentó sobre las vivencias en la materia.
“... Como abogado maduro -no viejo- recuerdo que en mis inicios,
las tasaciones no eran un dato técnico, nos considerábamos con
capacidad para estimar valores de los más diversos bienes en
estimaciones informales que se hacían con el ‘sentido común’, así se
llegaban a determinar valores que nos ‘sacaban el problema de encima’
en forma ‘provisoria’ que generalmente era definitiva. Recuerdo que
los primeros ejercicios de tasación los hacía a ‘ojo de buen cubero’
para calcular la importancia del caso que se me consultaba y estimar
los honorarios; luego se hicieron más complejos cuando había litigios
en las sucesiones, problemas de construcción, accidentes, reparaciones
de todo tipo y más... y más... y más... y llegó un momento que fue
imposible seguir con el sistema ‘amateur’. Hubo que recurrir a los
técnicos tasadores, a los que ‘verdaderamente saben de estas cosas’ y
dejarse de improvisar, porque se pierde tiempo y mucho dinero.
Hoy la tasación tiene una importancia vital para el ejercicio
profesional, paralelo al diagnóstico jurídico va la tasación, y me
animaría a decir que esta última es lo que define si un juicio puede o
no proseguir, acordarlo,... y, o finalmente, desistirlo.
Su importancia ha hecho que se estudie como especialidad para
el martillero y corredor público y así se apliquen criterios científicos
para llegar a resultados eficaces...
1 ... La mayor complejidad de la sociedad actual ha extendido su
campo de acción a terrenos inimaginables para quienes llevamos
CAPITULO I
LA TASACION
por Angel Alexis Aguada
1. Aclaratio terminis: ¿Qué es la tasación?
Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen

a la tasación como el arte de estimar los justos valores de cambio de
propiedades determinadas; en nuestro país podemos decir que la tasación
es la estimación del valor en dinero, sobre una cosa indicada, pero dicha
cosa debe ser susceptible de un valor económico.
Asimismo Marcela Ibáñez sigue diciendo que entendemos entonces
por tasación, al mecanismo que se efectúa a los fines de poder identificar
el precio de una cosa, tomando como base los elementos propios que la
caracterizan en un momento económico determinado.
La tasación siempre recae sobre cosas, objetos materiales capaces de
modificar su valor, y que desde el punto de vista jurídico responden al nombre
de bienes. Estos objetos materiales constituyen parte del patrimonio activo
de una persona, el que puede estar comprendido por bienes muebles,
inmuebles y semovientes.
La tasación de bienes inmuebles tiene un objeto único, perfectamente
determinado: medir el valor de una propiedad en función de la unidad
monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado; dicha
expresión constituye uno de los “principios del avalúo” propuesto por el
ingeniero Mario Chandias.
La aplicación analítica que conforma el proceso de una tasación ayuda

por un lado, a identificar correctamente el bien objeto de la tasación y, por
el otro, a materializar su valor, es decir, transformarlo en precio.
Asimismo requiere aclarar que el vocablo “valor”, posee una doble
acepción; por un lado tenemos el significado propiamente dicho que lo
caracteriza como subjetivo, relativo e inherente al individuo, es decir, la
importancia que el sujeto le otorga a una cosa (puesto que cada persona
valoriza de manera distintas, con apreciaciones individuales); y, por el otro
lado, los usos y costumbres, lo emplean como sinónimo de precio, Al maestro Juan Ebaristo Lescano
transformando su significado en objetivo.
Por su parte, hay quienes definen como valor de un objeto, en lo que a
economía política se refiere, a la estimación que le asignamos a nuestras
preferencias; para los economistas, el motivo de las preferencias es la
“utilidad”, “el trabajo empleado para producir la cosa”, “el
beneficio”,... (Adam Smith) Los motivos por los que le atribuimos valor a
una cosa son complejos y subjetivos. En el ámbito inmobiliario, dicho concepto
se afirma en la oferta y la demanda, que convergen para estipular el precio
de una cosa.
Puede ocurrir que el precio determinado en la tasación sufra una
variabilidad por circunstancias imprevistas que lo obligan a una adaptación,
ya sea aumentando o disminuyendo el importe establecido, por lo general,
esto sucede cuando ingresa al mercado, transformándose en “precio venal”
-para la venta- las circunstancias fortuitas que provocan la variabilidad
pueden ser de distinta índole, lo ideal es que el tasador esté prevenido y
haya efectuado una correcta técnica de balance que será lo que le permitirá
escoger la metodología más propicia conforme el objeto y mercado.
Para ello, el tasador deberá reconocer tres aspectos fundamentales
que inciden en la tasación: técnico, jurídico y económico.
Técnico: es la situación que involucra a la metodología; un buen método
empírico ayudará a determinar objetivamente al bien y al momento económico,
tras la aplicación de la técnica correspondiente.
En cuanto a lo jurídico, se considera de suma importancia verificar la
certeza de los títulos, situación de planos, invasiones, ordenanzas municipales,
etc., puesto que se está trabajando sobre bienes y cualquier problema
planteado en estas circunstancias puede significar la imposibilidad de
transferencias u otros inconvenientes que se reflejan de inmediato creando 1
una disminución en el precio, por pago de multas o cualquier solución
Impreso
6 en Argentina. La reproducción
MANUAL de esteDEL
INTEGRAL libro, ya sea total o parcial, en forma
TASADOR LA TASACION 19
idéntica o con modificaciones, escrita a máquina por el sistema Multigraph, mimeógrafo,
impreso, etc., que no fuera autorizada por esta Editorial, es violatoria de derechos
reservados. Toda utilización debe ser solicitada con anterioridad. jurídicamente costosa. La situación jurídica tanto del sujeto como del objeto
se debe tener en cuenta puesto que incide en el precio.
El aspecto económico por su naturaleza, es el determinante, del precio.
El correcto análisis del mercado inmobiliario -recensión, estabilidad,
progresión económica- es el punto de partida para la tasación, lo que nos
puede demostrar que, en algunas ocasiones, el capital invertido en una
construcción no siempre se refleja en el precio de transferencia, algunas
veces se mantiene o bien se puede ver perjudicado o favorecido; es por ello
que es de suma importancia saber identificar la situación que caracteriza el
momento económico.
Manual integral del tasador / Hugo Teruzzi... [et.al.].. - 1ª ed. - Como resultado, en la tasación, no podemos separar los tres aspectos,
Córdoba : Advocatus, 2007. ya que se comprueba que son concurrentes y constituyen la base de esta
269 p.; 23x16 cm. especialidad. Todo queda a cargo del profesional interesado en incursionar
ISBN 978-987-551-106-4
en esta materia, que deberá adquirir los conocimientos y la experiencia
necesarios a fin de realizar una correcta tasación para la determinación
1. Tasación Inmobiliaria. del justo precio.
CDD 333.332 3 Fecha de catalogación: 02/05/2007
Finalidad: formar el precio
El Tasador en su accionar debe demostrar efectivamente el precio

indicativo del bien tasado, define Alexis Aguada, y para tal fin la información
con la que cuenta el tasador debe estar seleccionada y clasificada, tras el
análisis de las posibles variaciones de valores.
Necesariamente a la formación del precio asisten distintos elementos
o factores que el Ing. Mario Chandias destaca en el análisis de la materia
a saber:
a) Factores que dependen del lote, tales como dimensiones y
proporciones; forma, regular o irregular en mayor o menor grado; niveles,
propios y en relación con la calzada; ubicación dentro de la manzana;
Editado por: orientación; suelo de fundación; relación lote mejoras, salida a dos calles....
b) Factores que dependen de su emplazamiento, tales como carácter
distintivo de la zona o barrio, normas de zonificación, tendencias de desarrollo
en la zona o barrio (progresivas, regresivas, estancadas), servicios públicos,
Obispo Trejo 181 - Córdoba importancia de las calles y condiciones físicas, carácter de la vecindad
advocatus@fibertel.com.ar inmediata, ofertas de tierras de la zona.
Queda hecho el depósito que previene la ley 11.723
Aguada - Cornelli - Junyent Bas - Ibáñez

c) Factores que dependen de las condiciones de ventas, tales como la Rostagno - Teruzzi - Urcegui
fecha de operación de la compraventa; forma de pago; venta individual o
en block; situación del vendedor y su necesidad de transmitir; situación del
comprador y su interés de adquirir.
d) Factor de orden general, a saber: legislación (régimen de propiedad
horizontal, régimen de locación, etc.); restricciones al dominio impuestas
por el poder publico; legislación impositiva; política fiscal en relación con
prestamos hipotecarios, planes de vivienda y remodelaciones urbanas,
estabilidad monetaria, estabilidad política del país y del núcleo urbano.
e) Factores particulares: son los elementos privativos que surgen en
una comunidad determinada, zona, o incluso cuadra; por ejemplo, los
Manual Integral
desniveles fuertes en ciudades balnearias o de turismo serrano pueden
constituir un elemento de segura valorización. En síntesis, son los que no
estando incluidos en la lista anterior, resultan de condiciones particularísimas;
pero no son siempre susceptibles de reconocer, y escapan a todo intento de
del Tasador
enumeración.
Con los datos que surgen de la observación efectuada por el tasador, a
fin de recopilar y ordenar, podemos conformar dos grupos de factores
influénciales, a los que identificaremos como elemento extrínseco por un
lado, y elemento intrínsecos por el otro.
Asimismo Ibáñez manifiesta que cuando hablamos de mejoras nos

referimos al capital invertido, es decir todo lo incorporado al terreno, Metodología de tasación - Propiedad horizontal
identificado en nuestra legislación como inmueble por accesión física.
Edificios industriales y depósitos - Obras de arte
No siempre el capital invertido es el determinante del precio final, ya
que este depende y esta en relación directa con los factores que influyen Peritajes y tasaciones rurales - Fondo de comercio
permanentemente, ya sean en forma positiva o negativa (políticas Tasación de vehículos - Dictámenes y Acuerdos del T.S.J.
económicas: impositivas, crediticias, etc.; crecimiento, estancamiento o
La tasación y el desarrollo sustentable
decaimiento del poder adquisitivo en el núcleo urbano, entre otros).
Por ejemplo, un individuo comienza a construir su casa con un alto
presupuesto en materiales y mano de obra; quiere una muy buena calidad.
Pero resulta que cuando concluye la obra , el capital invertido no es acorde
con la realidad económica pretendida: resultó inferior. Entonces se procede
a efectuar un análisis de los factores extrínsecos e intrínsecos del inmueble; Córdoba
1
¿las medidas y las proporciones del lote son acordes con la categoría de las 2007
mejoras? ¿el sector posee edificaciones de buena categoría?,y muchos

interrogantes mas que seguirán. El individuo puede plantear que la inversión
se efectuó por equis motivos personales, y no tomo los recaudos de los
elementos negativos. Muy bien, él podrá usar y gozar porque así corresponde,
pero a la hora de disponer no puede pretender que se considere esa
subjetividad para un mayor precio como primera medida, tomando como
argumento la calidad de los materiales, ya que estos en el presente caso,
están condicionados por factores externos que influyen negativamente.
Por el contrario, podemos tener que un individuo invierte
económicamente en un sector muy demandado, y su mínima inversión
revaloriza el inmueble y puede lograr un buen precio.
La conclusión que se impone es que no siempre se debe tomar como
punto de partida exclusivamente y en forma directa la cantidad y calidad de
las mejoras, en virtud de que en varios casos podemos tener “capitales no
muy bien invertidos”; por lo tanto, debemos aplicar con criterio los métodos
correspondientes.
Un inmueble no siempre vale por lo que se ve, sino que existe una serie
de elementos objetivos que se combinan y conllevan a la determinación del
precio final total.
Chandias argumenta que de la misma manera que la tierra ve afectado
su valor por dos tipos de influencias -intrínsecas y extrínsecas-, hay para
las construcciones la doble incidencia de factores: los que dependen de
ellas mismas y los que les son extraños.
La calidad material y la calidad funcional pertenecen a las primeras.
Los factores extrínsecos no son de tan inmediata localización, ya que se
manifiestan, más que en el edificio mismo, en el conjunto tierra-mejoras, y
se vinculan al complejo de influencia de orden social, político y económico
que determinan las necesidades y con ellas el interés del público.
2. Tasación judicial. Jurisprudencia sobre la labor del tasador
La jurisprudencia es la interpretación de la ley que hacen los tribunales

para aplicarla a los casos sometidos a su jurisdicción; así pues, está formada
por el conjunto de resoluciones dictadas por los jueces sobre una materia
determinada.
En relación con la actividad del martillero en función de perito tasador, en

nuestro país, la jurisprudencia es relativa conforme a la legislación vigente de
cada provincia. Por ejemplo, en Buenos Aires, la jurisprudencia es
contradictoria, en virtud de las resoluciones existentes al respecto; algunos
jueces manifiestan que la prueba pericial debe ser realizada por profesionales
de carrera de grado, debido a la aplicación de técnicas y metodologías, contraria
a estas resoluciones, otros jueces sí aceptan que martilleros idóneos en la
materia participen en tasaciones judiciales, pero establecen límites en el detalle
de los objetos materiales que serán examinados por estos profesionales, es
decir, solamente tasarán bienes supuestamente de escaso valor, lotes libres
de mejoras, o bien, con mejoras pero de categorías inferiores (1).
En la provincia de Córdoba, el accionar del martillero y corredor publico
en función de tasador es distinta debido a la reglamentación existente, que
prevé su actividad en los ámbitos judicial, particular y oficial, sin perjuicio Manual Integral
de que otros profesionales practiquen valuaciones con arreglo de las del Tasador
disposiciones legales que fueren aplicables (ley 7191, Título VI, Capítulo
VII, arts. 67 al 77, y Título VII, Capítulo Unico, arts. 78 al 80).
Por su parte, la ley 8465/95 (Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba)
en su Sección 5ª -dictamen pericial- no hace referencia específica a las
condiciones del sujeto perito tasador oficial; solamente indica las obligaciones,
derechos y sanciones, aclarando, en definitiva, que son las partes integrantes
del pleito, las que presentan la iniciativa y participan en el nombramiento.
En este tema, ponemos de manifiesto las distintas situaciones de hecho
y de derecho que influyen favorable y desfavorablemente sobre nuestra
profesión en materia de tasaciones, y debe quedar bien en claro que la
tasación es una “especialidad” que no se le atribuye directamente a ningún
profesional con título de grado o no.
En cuanto a la jurisprudencia sobre la metodología de tasaciones,
por su parte, entiende que la fijación de un valor objetivo debe ser dictaminada
tras la aplicación de normas técnicas, y son éstas las que permiten demostrar
características, comparar datos y establecer efectivamente precios; las que
se establecen como una necesidad de empleo en la labor del tasador.
(1) Situación actualmente superada por ley nac. 25.028. Título Universitario Martillero 1
y Corredor Público.
3. El dictamen de tasación
La pericial de tasaciones constituye un elemento probatorio en el pleito

judicial; se la denomina “prueba” puesto que es requerida y practicada en la
etapa probatoria de un juicio.
Los sujetos que la proveen se denominan “peritos”, y son todos aquellos
que poseen conocimientos calificados o experiencias valiosas en cuestiones
contables, caligráficas, medicas, etc.; pueden serlo también quienes, aun no
teniendo títulos habilitantes, poseen conocimientos sobre cualesquiera otras materias
de las infinitas que pueden interesar a un pleito civil o una causa criminal.
La prueba es el conjunto de actuaciones que dentro de un juicio, sin
interesar su índole, se encaminan a demostrar la verdad de los hechos
aducidos por cada una de las partes, en defensa de sus respectivas
pretensiones litigiosas.
En la provincia de Córdoba, reiteramos, entonces que la ley 8465, en la
Sección 5ª, Capítulo IV, Título III, Libro I, establece que podrá emplearse la
prueba pericial cuando para conocer o apreciar un hecho sean necesarios o
convenientes conocimientos científicos, técnicos, artísticos o prácticos.
En síntesis, el dictamen pericial será decretado cuando cualquiera de
las partes lo solicitase, o bien, el tribunal lo creyera necesario. Al momento
de requerir el dictamen se deberá determinar los hechos a los que deba
referirse. Asimismo, el Tribunal nombrará a un perito, salvo que considere
indispensable que sean más y, por lo general, el nombramiento se efectúa
por sorteo, salvo acuerdo entre las partes del juicio.
Los peritos aceptan el cargo bajo juramento dentro del plazo fijado por
el tribunal; en el mismo acto que son nombrados, además de fijar el plazo de
aceptación del cargo, se fija aquel en el que habrán de entregar el dictamen:
Los peritos podrán solicitar una ampliación prudencial del plazo para la
presentación del dictamen. Este se presentará por escrito y habrá tantos
dictámenes como opiniones diversas existan de los peritos nombrados.
Características del informe de tasación
La tasación judicial, además de ser una opinión fundada en una

experiencia anterior, es una investigación actual de las condiciones que
presenta el bien a tasar.
El martillero Bernardino Gelosa (2) nos dice: “Es conveniente tener

una organización para la búsqueda de antecedentes, ya que la tasación
se efectúa por etapas teniendo en cuenta sus tres aspectos
fundamentales -jurídico, técnico y económico-; a tales fines, se
considera oportuno elaborar una planilla que contenga todos los datos
que se destacan en el método rutinario” (Método empírico: factores
extrínsecos e intrínsecos).
El desarrollo de las etapas, plasmadas en la tasación, se efectúa de la
siguiente manera:
1. Inspección ocular: a) del bien propiamente dicho, por ej., si es
inmueble, tipo de edificación, estado de conservación, probable duración
futura, calidad de los materiales, diseño arquitectónico, adaptabilidad a
diversos destinos, etc.; b) de la zona próxima del bien: carácter de la vecindad
inmediata y mediata, condiciones presentes (infraestructura) de la barriada,
y toda aquella información de visu que sea necesaria.
2. Información sobre: a) la tierra: datos de compraventa de fuentes
conocidas y responsable, con indicación de fecha de la operación, monto,
condiciones de venta de terrenos de similares características al que se esta
tasando; b) las construcciones: costo de materiales, mano de obra, honorarios
profesionales, etc., y c) el mercado inmobiliario: características de las
operaciones inmobiliarias -créditos, financiación, intereses, contado,
alquileres, etc.-.
3. Investigación relativa al dominio: título de la propiedad,
coincidencia de las medidas indicadas en el titulo con respecto a las señaladas
en el parcelario; verificar la realidad de la figura en el terreno a fin de
constatar la existencia de invasiones, irregularidad de forma, etc.. En cuanto
a las mejoras es necesario saber su antigüedad, a los fines de corroborar las
etapas o tiempos en que éstas fueron erigidas, verificando los planos
existentes y las superficies cubiertas registradas por el Estado.
4. Cálculo de avalúo: se realiza por medio de todos los métodos que
sean posibles de aplicar, conforme a la información obtenida sobre el objeto
(2) Miembro Tribunal de Disciplina, Sala Martilleros, Colegio Profesional de 1

Martilleros y Corredores Público de Córdoba.
Fondo en metros de la tasación basado en los tres puntos anteriores; según Chandias se debe
considerar la técnica de balance para la elección del método correcto.
34
35
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58
59
60
5. Resultado obtenido: tras la ejecución de un análisis, referido en las
condiciones especiales del caso y que dio a cada factor la importancia justa
10.00
94.5
93.3
92.2
91.1
90.1
89.1
88.2
87.3
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85.6
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81.0
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78.7
79.2
78.5
77.9
77.3
76.7
76.2
75.6
75.1
74.6
y debida a fin de obtener un resultado óptimo y demostrativo en forma
correspondiente a una prueba judicial.
94.2
93.0
92.0
90.9
89.9
88.9
88.0
87.1
86.3
85.4
84.5
83.7
83.0
82.3
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79.9
79.5
79.0
78.3
77.7
77.1
76.5
76.0
75.4
74.9
74.4
9.75
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92.6
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76.1
75.6
75.0
74.5
74.0
9.50
4. Reglamentación de la función del perito tasador judicial

93.5
92.3
91.3
90.2
89.2
88.2
87.3
86.4
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84.8
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81.0
80.2
79.3
78.9
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77.7
77.1
76.5
75.9
75.4
74.8
74.3
73.8
9.25
La función del perito tasador es la de establecer un precio oficialmente

93.1
91.9
90.8
89.7
88.7
87.8
86.9
86.0
85.2
84.3
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82.7
82.0
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77.3
76.7
76.1
75.5
75.0
74.4
73.9
73.5
9.00
a una cosa susceptible de un valor económico, y nuestra reglamentación

(art. 68 ley 7191) nos dice que el ámbito de función será en todo el territorio
8.66
92.3
91.2
90.1
89.0
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80.7
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79.2
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76.7
76.1
75.5
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74.4
73.9
73.4
72.9
provincial, a fin de practicar tasaciones, avalúos o peritajes sobre cualquier
tipo de bienes..
91.2
90.0
88.9
87.8
86.9
86.0
85.1
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83.5
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81.7
81.0
80.3
79.6
79.0
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77.3
76.9
76.4
75.7
75.1
74.5
74.0
73.5
72.9
72.4
72.0
8.25
Los vocablos tasar y valuar poseen similitud en su definición, pero es

Frente en metros
de destacar que aquel que valúa lo hace en relación con una idea de precio,
90.2
89.1
88.0
87.0
86.0
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83.4
82.6
81.7
80.9
80.1
79.5
78.8
78.1
77.4
76.5
76.1
75.6
74.9
74.3
73.8
73.2
72.7
72.2
71.7
71.2
8.00
en cambio quien ejecuta una tasación está determinando el ejercicio de una

profesión, con conocimiento y requerimiento de una formación técnica
7.75
89.3
88.1
87.1
86.1
85.1
84.2
83.3
82.5
81.7
80.9
80.0
79.3
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78.0
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76.6
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75.3
74.8
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73.6
73.0
72.4
72.0
71.4
70.9
70.5
certificada y avalada ante los demás.
A los efectos de fijar el precio, el martillero Mario Alves (3), establece
87.8
86.7
85.7
84.7
83.3
82.8
82.0
81.2
80.4
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78.0
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72.4
71.8
71.3
70.8
70.3
69.8
69.3
7.50
algunas de las características que debe tratar de desarrollar el experto que

elija esta especialidad, a saber:
7.25
86.4
85.3
84.3
83.3
82.4
81.5
80.7
79.8
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72.4
71.7
71.2
70.7
70.1
69.7
69.1
68.7
68.2
1. Amplitud de criterio y ductilidad frente a situaciones nuevas. Cada
juicio trae aparejado una problemática distinta que el perito debe estar en
7.00
84.5
83.4
82.5
81.5
80.6
79.7
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77.4
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75.8
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74.4
73.8
73.2
72.5
71.7
71.3
70.8
70.2
69.6
69.1
68.6
68.1
67.6
67.1
66.7
condiciones de resolver.
2. Intuición que le permita un conocimiento inmediato del problema
6.75
82.4
81.3
80.4
79.4
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77.7
76.9
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66.8
66.4
65.9
65.4
65.0
para tratar de obtener la mayor colaboración de las partes.

3. Autoridad, teniendo siempre presente que es una auxiliar del juez y
6.50
80.2
79.2
78.3
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76.5
75.7
74.9
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73.5
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71.9
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70.7
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66.1
65.6
65.1
64.7
64.2
63.7
63.3
como tal debe conducirse. Pero la autoridad no se demuestra con exigencias

o actitudes desmedidas, sino que le confiere la integridad moral y el
6.25
77.1
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75.3
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63.6
63.1
62.6
62.2
61.7
61.3
60.9
conocimiento de la materia que investiga.

6.00
73.6
72.6
71.8
70.9
70.2
69.4
68.7
68.0
67.4
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64.3
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62.4
62.1
61.6
61.1
60.6
60.2
59.7
59.3
58.9
58.8
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60
Fondo en metros 2
(3) Expositor Curso Anual de Peritos Tasadores Villa María; miembro del Directorio
Colegio Profesional de Martilleros y Corredor Público.
26
del sujeto”.
estudio de éste.
5. Etica profesional
de su actividad influyen en dicho interés”.
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR
que nuestra función es a pedido del juez, y sólo por ello actuamos.
apliquemos tablas y demás normas existentes en una adecuada labor.
moral, los actos de los hombres no tienen más sanción que la de su

6. Etica profesional. Es lógico que cada profesional esté sujeto a un
deber de conciencia, puesto que está estrechamente identificado con

respetado. Tomando la base conceptual de Eduardo Lapa, nos ratifica que
los principios sociales. Será pues necesario que exista la sana intención
altamente positivos para la formación profesional, sobre distintas posturas,

de servir al prójimo protegiendo el interés general, cuando los efectos
Prof. Eduardo Lapa quien nos dice: ... “En jurisdicción de la ética, la
La principal postura en nuestra formación profesional nos la entrega el
finalidades de su tarea, y hacer de su profesión un inquebrantable
también las normas morales para llegar a ser un profesional digno y
están claramente establecidos, debiendo respetar no sólo las leyes, sino
Hablar de la ética implica a prima facie, un abanico de conceptos
la base conceptual es similar, siempre que se refiere al “hacer correctamente

obtenido se considere mínimo e influya en una regulación de honorarios
7. Respetar nuestra profesión. Normas éticas propuestas: A.
“el perito tasador debe hallarse plenamente compenetrado en las
código de ética, ya sea, ideal o escrito, donde sus deberes y obligaciones
4. Organización de la labor. Debe llevar una estructuración racional
sea necesario para reunir y seleccionar datos, opiniones, y demás
5. Perseverancia y constancia en el seguimiento del expediente y

antecedentes económicos, jurídicos y técnicos. Ello nos hará evitar que
ínfima. B. No pactar valores con las partes interesadas; debemos recordar

Ratificarse en el precio establecido por la tasación, por más que el resultado
dictaminemos en forma inmediata, si no por el contrario, relacionemos,
de la gestión pericial, para poder realizar investigaciones en cuanto organismo
6. TABLA FITTE Y CERVINI

Coeficientes de medidas para la tasación de lotes libres de mejoras
Frente en metros
6.00 6.25 6.50 6.75 7.00 7.25 7.50 7.75 8.00 8.25 8.66 9.00 9.25 9.50 9.75 10.00
8 135.6 142.1 147.0 151.8 155.7 159.2 161.8 164.5 166.2 168.0 170.1 171.5 172.3 172.8 173.6 174.1 8
9 127.8 134.0 139.4 143.1 146.8 150.1 152.6 155.1 156.7 168.4 160.4 161.7 162.5 162.9 163.7 164.1 9
10 122.4 128.3 133.5 137.0 140.6 143.7 146.1 148.5 150.1 151.6 153.6 154.8 155.6 156.0 156.8 157.2 10
11 117.8 123.5 128.4 131.8 135.2 138.3 140.6 142.8 144.4 145.9 147.8 148.9 149.7 150.1 150.8 151.2 11
12 113.1 118.6 123.3 126.0 129.9 132.8 135.0 137.2 138.7 140.1 141.9 143.0 143.8 144.1 144.9 154.2 12
13 109.2 114.5 119.1 123.3 125.4 128.3 130.4 122.5 133.9 135.3 137.1 138.1 138.8 139.2 139.9 140.2 13
14 106.1 111.3 115.7 118.8 121.9 124.6 126.7 123.7 130.1 131.5 133.2 134.2 134.9 135.2 135.9 136.3 14
15 103.0 108.0 112.3 115.3 118.3 121.0 123.0 125.0 126.3 127.6 129.3 130.3 131.0 131.3 132.0 132.3 15
16 100.7 105.6 109.8 112.7 115.7 118.3 120.2 122.2 123.5 124.8 126.4 127.4 128.0 128.3 129.0 129.3 16
17 97.6 102.3 106.4 109.3 112.1 114.6 116.5 118.4 119.7 120.9 122.5 123.4 124.1 124.4 125.0 125.3 17
18 96.1 100.7 104.7 107.5 110.3 112.8 114.7 116.5 117.8 119.0 120.5 121.5 122.1 122.4 123.0 123.3 18
19 93.7 98.3 102.2 104.9 107.6 110.1 111.9 113.7 114.9 116.1 117.6 118.5 119.1 119.4 120.0 120.3 19
20 91.4 95.8 99.2 102.3 105.0 107.3 109.1 110.9 112.1 113.2 114.7 115.6 116.2 116.5 117.1 117.4 20
21 89.9 94.2 98.0 100.0 103.3 105.5 107.3 109.0 110.2 111.3 112.8 113.6 114.2 114.5 115.1 115.4 21
22 88.3 92.6 96.3 98.3 101.4 103.7 105.4 107.1 108.3 109.4 110.8 111.7 112.2 112.5 113.1 113.4 22
23 86.8 91.1 94.6 97.1 99.6 101.9 103.6 105.2 106.4 107.5 108.9 109.7 110.3 110.6 111.1 111.4 23
24 85.2 89.3 92.9 95.4 97.9 100.1 101.7 103.4 104.5 105.6 106.9 107.8 108.3 108.6 109.1 109.4 24
METODOLOGIA DE TASACION
Fondo en metros
Fondo en metros
25 83.7 S7,7 91.2 93.6 96.1 98.2 99.9 101.5 102.6 103.6 105.0 105.8 106.2 106.6 107.1 107.4 25
26 82.5 86.1 89.5 91.9 94.3 96.4 98.0 99.6 100.7 101.7 103.0 103.6 104.4 104.6 105.2 105.4 26
27 80.6 84.5 87.8 90.2 92.5 94.6 96.2 97.7 98.8 99.8 101.1 101.9 102.4 102.7 103.2 103.4 27
28 79.8 83.6 87.0 89.3 91.6 93.7 95.2 96.8 97.8 98.8 100.1 100.9 101.4 101.7 102.2 102.4 28
29 78.2 82.0 85.3 87.6 89.8 91.9 93.7 94.9 95.9 96.4 98.2 98.9 99.4 99.7 100.2 100.4 29
30 77.5 81.2 84.5 86.7 39.0 91.0 92.5 94.0 95.0 66.0 97.2 98.0 98.5 98.7 99.2 99.5 30
31 76.4 80.1 83.3 85.5 87.7 89.7 91.2 92.6 93.6 94.6 95.5 96.6 97.1 97.3 97.8 98.1 31
32 75.4 79.0 82.2 84.4 86.5 88.5 90.0 91.4 92.4 93.4 94.6 95.3 95.8 96.0 96.5 96.8 32
33 74.4 78.0 81.2 83.3 35.5 87.4 88.8 90.3 91.2 92.2 93.4 94.1 94.6 94.8 95.3 95.5 33
47
propia conciencia, en tanto que en el territorio jurídico de esos mismos

actos, nos tocará rendir cuenta a la sociedad de la que formamos
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
5
parte. Etica, moral, virtud, honor, decoro, dignidad son factores
elementales insustituibles en la formación y actuación de cualquier
profesional...”. Asimismo nos sigue diciendo: “... que la función seria y
responsable del tasador en su actuar ético-profesional, no es
91,17
91,47
91,78
92,42
92,74
93,06
93,38
94,03
94,36
95,04
95,38
95,72
96,06
96,75
97,45
97,81
98,17
98,53
98,89
99,26
99,63
92,1
93,7
94,7
96,4
97,4
100
4,5
simplemente arribar al lugar en donde se sitúa el objeto de la tasación,
observar y de inmediato manifestar un precio. Lo correcto es verificar
83,12 efectivamente el objeto en cuanto a sus características, condiciones,
83,71
86,11
86,73
87,35
87,97
89,23
89,87
90,51
91,16
91,81
92,47
93,13
93,79
94,46
95,14
95,82
97,19
97,89
98,59
99,29
84,3
84,9
85,5
88,6
96,5
estado de conservación, etc., llevarlo al mercado de su
100
4
comercialización, aplicar las técnicas correspondientes y luego de

relacionar los elementos recién establecer el precio, el que será el
indicativo, propio del bien examinado tendiente a ser el precio real.
76,21
77,04
77,88
78,72
79,57
80,43
82,17
83,05
83,93
84,82
85,72
86,63
87,54
88,46
89,38
90,31
91,25
93,15
94,11
95,07
96,04
97,02
98,01
81,3
92,2
100
3.5
99
Aquellos que no arriben al precio de la siguiente manera pues mal
asesorarán a su cliente y probablemente se vea afectada la transacción
Estado de conservación
comercial. En cuanto a la tarea del tasador en el ámbito particular

debe ser presentada por escrito en donde se ratifican los antecedentes
70,83
71,85
72,87
73,91
74,95
76,01
77,07
78,14
79,21
81,39
82,49
84,72
85,85
86,98
86,12
89,27
90,43
91,59
92,77
93,96
95,15
96,35
97,56
98,78
80,3
83,6
100
3
y la función seria y responsable. Ahora bien, en el ámbito de la justicia

la jurisprudencia ha sido clara al respecto, por tratarse de un elemento
probatorio en la etapa del juicio, la labor debe ser muy bien detallada
ya que constituye una prueba desde el inicio hasta el fin de la misma...”.
67,26
68,41
69,56
70,72
71,89
73,07
74,27
75,47
76,67
77,89
79,12
80,35
82,85
84,12
85,39
86,67
87,96
89,26
90,57
91,89
93,22
94,56
95,61
97,26
98,63
81,6
100
2.5
Al hablar de la ética profesional, es necesario primero realizar una

mirada hacia el interior del sujeto profesional, del Ser en sí mismo, es decir,
nadie puede alegar ser ético en su profesión cuando en los demás roles de
65,28
66,49
67,71
68,95
70,19
71,44
72,71
73,98
75,26
76,56
77,85
79,16
80,48
81,82
83,16
84,51
85,87
87,23
88,61
92,81
94,23
95,66
98,51
91,4
97,1
100 su vida no actúa correctamente.

90
2
El hombre, por su naturaleza es un ser social, por lo tanto está inserto

en la comunidad, en donde nace, crece, se desarrolla y va cumpliendo
cotidianamente distintos roles. La base conceptual que ayuda al
64,391
65,636
66,891
68,155
70,714
72,009
73,314
74,628
75,953
77,287
78,632
79,986
81,351
82,725
85,505
86,909
88,324
89,748
91,183
92,627
94,082
95,546
97,021
98,505
69,43
84,11
100
1,5
discernimiento del individuo está dada por la moral, y como dice Aristóteles
hablar de la ética es hablar de una ciencia práctica, referida al cómo hacer,
al actuar de la mejor manera posible, conforme la formación moral..., el
65,625
68,145
70,705
73,505
75,945
78,625
81,345
84,105
86,905
89,745
92,625
95,546
98,505
hombre no debe conducirse por el solo hecho de pensar que ante un

64,38
66,88
69,42
74,62
77,28
79,98
82,72
88,32
91,18
94,08
97,02
85,5
100
72
1
incumplimiento o mal actuar recibe una sanción o castigo, su formación

debe ser la conducente en todos sus actos y su primer llamado de atención
Edad en % de la
duración (vida
debe partir de su interior para enmendar situaciones y proceder en forma

probable)
inmediata de la manera correcta en una lógica de autorespeto hacia uno

100
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
2 mismo y el prójimo.
28 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR METODOLOGIA DE TASACION 45
Del análisis conceptual de la ética, surge una propuesta presentada por

un colega del Curso Anual de Peritos Tasadores 2003... “Para poder
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
5
elaborar un concepto de ética para nuestra profesión, es necesario
partir del hecho de que la ética y su sinónimo: moral, no son propios
de una profesión o un individuo en particular, involucra a la sociedad
toda y, por ende, es mucho más profunda.
84,04
84,25
84,75
85,25
85,77
86,03
86,29
85,51
86,56
87,38
87,66
87,94
88,22
88,79
89,08
89,37
89,66
89,96
90,26
86,83
90,56
90,86
88,5
84,5
87,1
4,5
85
La ética no es apreciable por los sentidos sino por el entendimiento
y la conciencia, es un conjunto de facultades espirituales, temple y
ánimo.
69,43
70,85
71,33
71,82
73,81
76,94
77,48
78,02
78,57
79,12
79,68
80,24
81,37
70,37
72,31
74,32
74,83
75,87
81,95
82,53
75,35
69,9
72,8
73,3
76,4
80,8
Nuestro estatuto fija conceptos generales de comportamiento y
4
cuando indica que se debe observar probidad, veracidad, lealtad,
independencia y buena fe, esta claro que con ello hace un resumen de
lo que debe ser nuestro accionar, lamentablemente no nos dice que
56,93
57,59
58,92
60,28
61,67
62,38
63,09
66,75
68,26
69,02
69,79
70,57
71,36
72,15
72,95
73,75
58,25
60,97
63,81
64,53
65,26
74,56
75,38
59,6
67,5
3.5
66
también debe ser así en todos nuestros actos, profesionales o no.
Es por ello que se considera que estos preceptos no sólo deben
tener incidencia en lo profesional, sino que son propios del accionar
diario de cada uno de nosotros; está claro que las malas acciones de
47,19
48,81
49,63
50,46
52,15
53,01
53,87
54,74
55,62
59,23
56,51
58,32
60,15
61,08
62,02
62,96
63,92
64,88
65,85
66,83
67,82
57,41
68,81
69,81
51,3
48
3
nuestra vida privada se trasladan a nuestras acciones frente a la
sociedad. Como dice el maestro Lapa, el esfuerzo diario y anónimo,
al principio nos permitirá la victoria definitiva y hermosa de ser un
40,74
41,64
42,56
43,48
44,41
45,35
47,26
48,24
49,22
53,22
54,25
55,28
56,32
57,38
58,44
59,51
60,59
61,68
62,78
63,88
66,13
46,3
50,2
51,2
52,2
profesional honrado y robustecido por una sólida conciencia moral,
2.5
65
ejerciendo recta y noblemente la profesión” (4).
37,14
39,07
40,05
41,04
42,04
43,05
44,07
46,14
47,19
48,25
50,39
51,47
52,57
53,68
55,93
57,06
59,36
60,52
62,88
64,08
49,32
38,1
45,1
54,8
58,2
61,7
2
Etica, vocablo de vanguardia
Todos coincidimos que vivimos en un mundo cuya característica esencial
35,541
36,525
38,525
39,539
40,564
41,499
42,643
43,698
44,763
45,837
46,922
49,121
50,236
51,361
52,495
54,794
55,959
57,134
58,318
59,513
60,718
61,932
63,157
48,017
37,52
63,64
1,5
es el cambio; las transformaciones se dan cada vez mas aceleradas en
todos los órdenes de la vida, y se advierte en forma inmediata, la
obsolescencia del pasado que se desvanece ante el futuro, la noción de un
futuro progresivo domesticado por el pasado... Percibimos la idea de
36,605
38,505
40,545
42,625
44,745
46,905
49,105
51,345
53,625
55,945
58,305
60,705
63,145
35,52
39,52
41,58
43,68
45,82
50,22
52,48
54,78
57,12
61,92
37,5
59,5
48
1
emancipación humana y de progreso técnico, pues lo presentemos como un
Edad en % de la
duración (vida
probable)
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
(4) Material elaborado por Mart. M. A. IBÁÑEZ, del Cuaderno de Ensayos Eticos.
horizonte que da sentido positivo al presente para así poder construir una
imagen del futuro certero.
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
5
El redimensionamiento del tiempo, provocado por su aceleración
vertiginosa, afecta la practica de valores, entonces es necesario recuperar
y enarbolar el “sentido ético” de la vida, puesto que ello significa contribuir
80.240
80.440
80.640
80.850
81.060
81.270
81.180
81.700
81.920
82.140
82.370
82.600
82.830
83.060
83.290
83.530
83.770
79.450
79.640
79.840
79.260
80.040
a fortalecer una sociedad más justa, con promoción del diálogo amplio entre
4.5
los pares, para ser personas participativas, críticas y solidarias.
Para crear el sentido ético de la vida, es necesario reconocer la base
fundamental que nos da la educación, la que guarda el tesoro del futuro de
64.200
65.450
65.870
66.300
66.730
68.510
68.970
60.720
61.090
61.460
60.360
61.810
62.220
62.610
63.000
63.400
63.800
64.610
65.030
67.170
67.610
68.060
los hombres. Es una inversión humana de primera relevancia que abre
4
caminos a una cultura social capaz de reconciliar la ética con la moral. Pero
para que llegue a todos, sea con excelencia y sin exclusiones, es necesario
salir de los círculos que nos encierran y aíslan de los demás, los que son
47.310
47.860
48.420
48.980
48.550
50.430
50.710
51.300
51.900
52.510
53.120
53.740
54.360
54.990
55.630
56.280
44.650
45.170
45.690
44.140
46.220
46.760
3.5
provocados por los prejuicios, críticas sin fundamentos, actitudes injustas,

discriminaciones, limitaciones, ambiciones maquiavélicas, etc..

El diálogo es más que necesario para practicar la ética y contribuir al
31.510
34.730
38.150
38.860
39.570
40.300
41.030
41.770
42.520
43.280
45.600
46.390
32.140
32.780
33.420
34.070
35.400
36.070
36.760
37.450
44.050
44.820
desarrollo permanente de uno mismo y del conjunto social. Sostener una
3
discusión pública basada en argumentos razonables y en el entendimiento

más amplio sobre los valores e intereses que despiertan el acuerdo general,
es el ideal. Todo ello propicia un clima de libertad y logra potenciar la
26.610
26.750
31.380
32.190
33.820
34.660
35.500
36.350
37.210
38.080
38.950
39.840
23.140
23.850
24.560
25.280
27.500
28.260
29.030
29.800
30.590
33.000
2.5
imaginación del ser para alcanzar una correcta unión entre la ética y la
sociedad.
La ética en la más simple de sus acepciones, es un conjunto de principios
y normas morales que regulan las actividades humanas. Pero la ética no es
22.310
23.110
23.900
24.730
25.550
26.380
27.230
28.080
28.940
29.810
30.700
31.590
32.490
33.400
34.320
35.250
36.190
18.490
19.230
19.990
20.750
.21,53
2
un producto natural, exige aprendizaje, cultivo, dedicación, hechos,

comportamiento prudente y responsabilidad en una sociedad.
Siempre se debe poner énfasis en las cuestiones éticas, ellas reaparecen
20.330
21.155
21.970
22.805
23.619
24.501
25.319
26.244
27.128
28.023
28.928
29.842
30.767
31.702
32.616
33.691
34.566
16.407
17.171
17.956
18.731
19.526
en el núcleo de todas aquellas disciplinas que se ocupan del comportamiento

1.5
humano normativo, pero el vehículo fundamental privilegiado ha sido y será

la educación formal y no formal, como transmisora de valores esenciales,
como la libertad y la justicia.
24.180
25.345
26.220
27.105
28.000
28.905
29.820
30.745
31.680
32.625
33.580
34.515
16.380
17.145
17.920
18.705
19.500
20.305
21.120
21.915
22.780
23.625
1
El actuar ético nos integra socialmente, es nuestro objetivo del quehacer

diario lograr el bien común, tenemos que revalorizar los ideales y destacar
nuestras virtudes. Es necesario formar hombres y mujeres capaces de
Edad en % de la
duración (vida
probable)
continuar con la promoción de la construcción de una sociedad pluralista

26
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
43
27
28
29
41
42
44
45
46
47
2 basada en el conocimiento recíproco de sus miembros, inspirada en la justicia

y orientada hacia el bien común. Nuestros antepasados hicieron todo lo
posible, bien o mal, pero sepamos rescatar de ellos lo positivo y proyectar

sobre las generaciones futuras el legado ético sumando a ello, nuestras
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
5
experiencias personales de vida.
En este nuevo milenio, todos los adjetivos que califican a la ética, siguen
siendo de la más estricta actualidad; pensar y ejecutar actitudes éticas
75.200
75.320
75.450
75.580
75.710
75.850
75.990
76.130
76.270
76.410
76.560
76.710
76.860
77.020
77.180
77.340
77.500
77.660
77.830
78.000
78.170
78.350
78.530
78.710
78.890
79.070
significa que nos estamos preocupando hacia dónde vamos. El ejercicio de
4.5
la virtud, debe seguir paralelamente el sendero de nuestras vidas, no debemos
permitir que se bifurquen, sino, por lo contrario, que siempre coincidan.
En suma rescatar y aplicar la ética, es contribuir al desarrollo del ser
5. TABLA ROSS HEIDECKE para tasación de mejoras
52.600
52.840
53.090
53.340
53.590
53.840
54.110
54.380
54.650
54.930
55.210
55.490
56.080
56.380
56.690
57.000
57.310
57.630
57.960
58.290
58.620
58.860
59.300
59.650
60.000
5ñ,78
humano y su medio, basándose en argumentos de comprensión, ampliamente
4
plagados de valores que despiertan y fortalecen las relaciones sociales y
sólo así las condiciones necesarias para el desarrollo de la vida estarán
dadas en un marco de entendimiento y rectitud (5).
33.200
33.540
33.890
34.230
34.590
34.950
35.320
35.700
36.090
36.480
36.870
37.270
37.680
38.100
38.520
38.950
39.390
39.840
40.290
40.750
41.220
41.690
42.160
42.650
43.140
43.640
3.5
18.100
18.510
18.940
19.370
19.300
20.250
20.700
21.170
22.640
22.120
22.600
23.100
23.610
24.120
24.630
25.160
25.700
26.250
26.300
27.360
27.930
28.510
29.090
29.680
30.280
30.390
EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO
3
CURSO DE PERITOS TASADORES
1. Realizar una síntesis de lo que establece nuestra legislación
10.000
10.500
11.010
11.530
12.060
12.600
13.150
13.700
14.270
14.840
15.420
16.020
16.620
17.230
17.850
18.480
19.120
19.770
20.420
21.090
21.770
22.450
8.090
8.550
9.030
9.510
2.5
vigente ley 7191, en cuanto a la función del perito tasador.
Asimismo deberá completar y relacionar ésta con lo que establece
el Código de Procedimientos Civil y Comercial para el ámbito de
17.750
10.300
10.930
11.570
12.220
12.870
13.540
14.220
14.910
15.600
16.310
17.030
7.380
2.520
3.010
3.510
4.030
4.550
5.080
5.620
6.170
6.730
7.300
8.470
9.070
9.680
la prueba judicial.
2
2. Elaborar un concepto de ética.
3. ¿Qué significado tienen los siguientes vocablos: tasación, valor
y precio?
10.649
11.333
12.028
12.733
13.448
14.173
14.907
15.652
0.032
0.537
1.052
1.577
2.111
2.656
3.211
3.776
4.351
4.935
5.530
6.135
6.750
7.375
8.009
8.654
9.309
9.974
1.5
4. Reproducir los escritos judiciales pertinentes a las etapas
procesales del dictamen pericial.
10.620
11.305
12.000
12.705
13.420
14.145
14.880
15.625
0.000
0.505
1.020
1.545
2.080
2.625
3.180
3.745
4.320
4.905
5.500
6.105
6.720
7.345
7.980
8.625
9.280
9.945
1
Edad en % de la
duración (vida
probable)
22
23
10
11
12
13
14
15
15
17
18
19
20
21
24
25
0
1
2
3
4
5
6
1
8
9
(5) Ob. cit. nota 4.
a) Galpón (estructura reticular, chapas de zinc acanaladas, etc.) con

una antigüedad de 15 años, su depreciación será entonces del 75% aplicable Bibliografía complementaria para el estudio
al costo de realización oportunamente averiguado y calculado.
(Se calcula por regla de tres simples: 20 años———100% Ley 7191 y sus modificatorias.
15 años——— x 15 a. X 100% Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Provincia de
20 a.) Córdoba.
Formula CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina,
M.L (método lineal) = P.N (precio nuevo) - D (% de depreciación) Bs. As., 1954.
S ENADO DE L A N ACIÓN , “Etica y Política - Jornadas
Crítica Excepcional: Internacionales”. Producción Gráfica, Unidad Técnica de
Publicaciones de la Secr. de Programación Educativa del
a) En la búsqueda de los valores a nuevo de los bienes muebles, siempre
Ministerio de Cultura y Educación.
es conveniente, además, consultar la vida probable o útil, puesto que ese
dato cambiaría la propuesta que manifiesta la teoría contable, resultando así GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs.As., 1984.
una variante en el cálculo de la depreciación. Ej.: esta variante se da en el IBÁÑEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasación, Alveroni, Cba.,
caso de los automotores, en donde la vida útil se estima en 5 años (idea que 1999.
surge de las teorías económicas capitalistas, que se basan en el consumo LAPA, Eduardo, Estudio del título de la propiedad. La tasación
masivo y, por lo tanto, introducen en el mercado permanentemente nuevos de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993.
productos, con diseños y avances tecnológicos de vanguardia, tanto es así Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores”
que en algunas marcas cuando concluye la vida util se dificulta la obtención
de repuestos y demás accesorios..., cabe la pena agregar que en nuestro
país la política de consumo es más conservadora y, por lo tanto, debemos
analizar específicamente las tablas de depreciación existentes por marca y
modelo de automotor).
b) Asimismo es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee su
referente económico “precio a nuevo” en el mercado, lamentablemente,
este método no se puede emplear. Ej.: debo tasar un vehículo modelo 1999
y resulta que el mismo vehículo, de la misma marca y modelo, en el año
2001 se le introdujeron cambios en el diseño de su frente, entonces no
puedo aplicar aquí el método lineal puesto que el precio a nuevo no
corresponde específicamente al objeto de la tasación. Entonces será
necesario remitirse al mercado del usado para obtener los referentes
económicos, por comparación directa, aplicando porcentajes de castigo o
plus valía, según corresponda conforme su antigüedad y estado de
conservación.
(...)
2
Si el lote es triangular y la irregularidad es mínima, podrá depreciarse.

Si la base del triángulo es mayor de cinco se utilizan las tablas, en caso
contrario, se puede usar Fondo Relativo (Ing. Bulacio), también pueden
formarse cuadriláteros dentro del triángulo y depreciar los saldos.
Lotes con martillo:

1° Utilizar Fondo relativo
2° Propuesta Tribunal de Tasaciones: idealizar el cuadrilátero y restarle
la parte creada.
Recordar: Tabla del Ing. Guerrero = Factores para reducir precios = ,
destinada a fracciones de grandes superficies urbanas (Regla: a mayor
superficie, menor precio unitario)
Tabla JEL para superficies urbanas amplias, parte de 20 mts. de frente por
60 mts. de fondo (lotes, ej.: Cerro de las Rosas)
4. Método lineal. Aplicación
Esta propuesta metodológica constituye una forma básica de arribar al

precio de los bienes inmuebles por accesión física y bienes muebles en
general. Se aclara que no es la única forma de tasar, más bien se podría
decir que es la más directa, no obstante se deben considerar otras
metodologías conforme a la información que se obtenga dependiendo
del bien a tasar.
Emplea como punto de partida el valor a nuevo de la cosa (ej.: auto,
electrodoméstico, etc.) o bien el costo de realización (ej.: galpón: se busca
el presupuesto de obra en donde consta el costo de los materiales, mano de
obra y demás rubros que intervienen); es decir que una vez identificado el
objeto de la tasación se procede a la búsqueda del precio a nuevo.
Obtenido el mismo se debe calcular la depreciación correspondiente
conforme la antigüedad.
Para el cálculo de la depreciación hay que tener en cuenta lo que
establece la “teoría contable: ... los bienes muebles y útiles, poseen una
vida probable de 20 años...”, resultando entonces, un cálculo, por ejemplo,
de la siguiente manera:
Método de difusión
Utilizado para lotes con frente a dos calles de diferente precio cada
una (Ing. Guerrero)
VM = a x ___a____ + b x ( 1 - ____a _____ )

a+b a+b
CAPITULO II
Donde VM =valor medio a = calle mayor valor b =calle menor valor
Tasación de lote esquina:
por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibáñez
n=F=x
f
Donde: n= Indice de utilización 1. Doctrinas de la tasación
F= Suma de ambos frentes
f= Frente de mayor valor Motivos de la tasación y variabilidad del precio
x= Primer dato para ingreso a tabla Valvano
Hablar de los “motivos de tasación” es referirse a las doctrinas o
luego: PN = PUE x Ctt x Ce
corrientes de tasadores que indican el actuar profesional según sea la forma
del abordaje de la tasación; ya sea teniendo en cuenta al bien (objeto de la
Donde: PN = Precio normalizado
tasación), o al sujeto (quien solicita la tasación), es decir, dos procesos para
PUE = Precio unitario esquina
un mismo mercado, el inmobiliario.
Ctt = Coeficiente Tribunal de Tasaciones
Ce = Coeficiente esquina (Valvano) La primera doctrina que sigue una concepción moderna planteada por
el ingeniero Mario Chandias, acentúa un proceso riguroso, en donde se
indica que el punto de partida de la tasación es el objeto, el que debe ser
Tasación de lotes irregulares examinado y analizado a los fines de poder establecer la metodología óptima
que ayude a determinar el precio conforme al mercado actual. Por el
- Lotes triangulares: contrario, la segunda doctrina considera necesario tener en cuenta los motivos
1° utilizar tabla de triángulos: frente = tabla 5 Contrafrente = tabla 6 de los sujetos al momento de fijar el precio, no aplica métodos técnicos
2° si da a dos calles, como lote esquina demostrativos, puesto que ellos no son para los problemas de los sujetos
3° si da a tres calles, utilizar coeficiente 1 sino para los objetos y sus características peculiares; y es por ello que esta
última se transforma en una doctrina vulnerable al quedar descubierta ante
- Lotes compuestos: una réplica técnica.
1° dividir e idealizar tipos de lotes En la práctica, la primera doctrina es empleada por los peritos tasadores,
2° utilizar fondo relativo = __ A__= ( Fte. x Fdo.) + ( Fte x Fdo.) 2 es decir, aquellos que conforman una “prueba necesaria”, la que es requerida
Fte Fte. por un magistrado para un pleito judicial; aquí se debe relacionar una serie
de antecedentes que surgen de la aplicación de un completo método empírico, Tasación del lote:
el que conforme a la información que brinde orientará al tasador en la PN= PUC o PUZ x Cfc % 100
elección de la técnica analítica, la que determinará el precio virtual o ideal.
La segunda doctrina, por lo general, es empleada por la mayoría de los PLT= PN x Superficie
inmobiliarios durante el desempeño del rol de tasadores al que podemos Donde: AH = antecedente homogeneizado
identificar como subjetiva, puesto que fijan el precio conforme a las V c/m2 = valor de cada metro cuadrado
motivaciones de los sujetos que participan o podrían participar en la Cfc = coeficiente Fitte y Cervini
transacción teniendo la información necesaria en cuanto al mercado PUC o PUZ = Precio unitario cuadra o zona
inmobiliario del sector y una serie de datos recopilados en forma empírica PN = Precio normalizado
que determinan las características del inmueble. PLT = Precio lote a tasar
Ambas doctrinas esgrimen argumentos valederos y demostrativos, no
se podría afirmar con certeza cuál de ellas es la correcta y cuál no lo es, Recordar:
entonces, mucho menos podríamos cuestionar el actuar profesional del Coeficientes en antecedentes se dividen, y en los lotes a tasar se multiplican
tasador sin que previamente comprendamos “los motivos de tasación”.
Pero el profesional en la materia, debe comprender que todos son
capaces de observar: la realidad objetiva del bien y su situación en el Coeficientes de distribución
mercado, sin tener conocimiento técnicos en la materia, lo que permite
identificar un “proceder incorrecto e insuficiente” para el tasador, pues lo Ley de Hoffman 2/3 1/3
= 3/3
llevará a determinarse un precio irrisorio o sobrevaluado. Es por ello que se (a) (b)
calle frente
impone en materia de tasaciones la necesidad de aplicar reglas técnicas
puesto que éstas sin considerar los motivos de los sujetos ayudan Ley de Hoffman=
demostrativamente en la labor del tasador. a) Precio de lote x 2 = X $ precio de la porción (Fte.) P.U
Lo más importante es que aquél profesional que sabe aplicar la 3 superf. De la porción
metodología, es decir la doctrina objetiva, de hecho y en forma implícita
conoce la doctrina subjetiva. b) Precio de lote x 1 = X $ precio de la porción (Fdo.) P.U
3 superf. De la porción
2. Metodología para tasar

Regla Norteamericana 4/10 3/10 2/10 1/10 = 10/10
La necesidad de efectuar tasaciones de bienes dio origen a la calle frente (a) (b) (c) (d)
profundización de la metodología, respecto de factores y elementos variables

que inciden en la fijación del precio.
Los métodos de tasación no se encuentran sujetos a normas legales, es Regla Norteamericana =
decir, las leyes de fondo y de forma no establecen concretamente el a) Precio de lote x 4 = X $ c) Precio de lote x 2 = X $
procedimiento a seguir para realizar un avalúo. 10 10
La jurisprudencia, por su parte, entiende al respecto que la fijación de
un valor objetivo debe ser dictaminada tras la aplicación de normas técnicas, b) Precio de lote x 3 = X $ d) Precio de lote x 1 = X $
y son éstas las que permiten demostrar características y comparar datos. 10 10
38 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR METODOLOGIA
LA TASACION
DE TASACION 35
D= AxP % duración = A x 100 Originariamente, los antecedentes que figuraban en las técnicas de avalúo
VP se basaban en dos teorías, que servían de esencia a dos escuelas
Donde: D= Depreciación A= Antigüedad contradictorias. Una sostenía, el principio de tasar un inmueble sobre la exclusiva
Precio a Nuevo - Depreciación VP= Vida probable base de la condición actual, sin tener en cuenta las condiciones del futuro, lo
Precio Normalizado x Sup. Cub. que se entiende como “valor potencial” y, la otra, por su parte, indicaba que el
avalúo se realizaba sobre la base de ambos conceptos, investigándose los
datos del presente teniendo en cuenta las posibilidades futuras.
Se ingresa a tabla para obtener depreciación
La primera teoría, identificada como la de “actualidad exclusiva”, es
rechazada por el ingeniero Mario Chandias, quien determina que las
D= VR x PD condiciones presentes, es decir, la actualidad es un término importantísimo
100 del problema, pero no debe perderse de vista que toda estimación de valores
Donde: D= depreciación presentes se funda en los beneficios futuros.
VR= valor de realización La concepción actual y general, impulsada por Chandias, deja sin efecto
PD= Porcentaje de desvalorización las teorías precedentes con el argumento de que la actual clasificación
Precio responde al modo de abordar la tasación, y clasifica los métodos de avalúo
normalizado: = VR - D Donde: VR= valor de realización en dos grandes grupos: “separativos” y “de conjunto” .
D = Depreciación Los métodos “separativos” identifican dos elementos principales que
conforman una propiedad inmueble: el terreno y las mejoras; parte de que
El precio normalizado se multiplica por la superficie de las mejoras y se éstos poseen naturaleza distinta y constituyen valores por sí mismos,
le suma al lote y así obtenemos el precio total del bien inmueble independientemente uno del otro.
Los métodos “de conjunto”, en cambio, atienden al uso o beneficio que
presenta o rinde el bien en un todo, sin considerar los elementos que lo
forman, su precio dependerá de la renta real o probable que pudiera producir.
LOTES
Dentro de la misma clasificación, lo métodos pueden ser específicos
Coeficientes de medidas (analíticos) o comparativos. Son “específicos” los que examinan las
(Sólo se aplica en lotes regulares) particularidades del bien, como por ejemplo: superficie y forma del terreno,
condiciones del suelo, calidad de los materiales, distribución y funcionalidad
Tabla de Fitte y Cervini (en zonas de viviendas individuales) lote Coef. 1= 11 x 30 de la superficie cubierta, su renta, etc., aplicando siempre reglas técnicas.
Tabla Tribunal de Tasaciones (zonas de grandes edificios) lote Coef. 1= 10 x 30 Son “comparativos”, los que tienen en cuenta las características del bien y
las comparan con otras propiedades semejantes a la que se estudia.
Homogeneizar antecedentes: (Lotes mediales regulares)
Lotes: 1,2,3.....= AH= V c/m2 % Cff x 100 Elección del método
PUC o PUZ = m2 lote 1 + m2 lote 2 + m2 lote 3 +............... = x $ c/m2

El tasador no se debe supeditar a una técnica exclusiva; debe aportar
Cantidad de lotes antecedentes
sentido común para el análisis ponderativo y con claros criterios en la elección
2
de los elementos; incluso no debe frenar su propia inventiva para hallar
nuevos mecanismos que se ajusten al momento de tasar, sin caer en la c) Métodos:

improvisación o en una determinación subjetiva o intuitiva de valores en Directo: comparativo-separativo: lote - mejoras
virtud a que se debe demostrar siempre el porqué del precio obtenido. Indirecto: calculado por la renta y un % de interés
Saber tasar no significa, en absoluto, tener un amplio conocimiento de (ambos pueden son analíticos)
valores en distintas zonas de la ciudad, sino buscar, analizar y ponderar los
Empírico: recopilador de datos extrínsecos e intrínsecos (planilla)
antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado.
(este último no es analítico)
Metodología en síntesis... d) Técnica de balance: consiste en la no aplicación de un método en

Clasificación general según Chandias cada caso en particular, sino en la aplicación de todos aquellos métodos
Separativos y de conjunto posibles, conocimientos, criterios y experiencias, están por encima de toda
metodología en donde las técnicas pasan a ser simples elementos auxiliares
Métodos usuales
de la labor del perito.
Comparativo, directo, indirecto, empírico
Crítica de Chandias a la metodología METODO EMPIRICO
Técnica de balance Elementos: extrínsecos e intrínsecos
“La metodología para la tasación inmobiliaria es sólo
una propuesta organizativa para la labor del perito”. METODO COMPARATIVO DIRECTO
Aplicación Mejoras
Eduardo Lapa Ross y Heidecke

3. Guía técnica de estudio (1)
Normal Nuevo o muy bueno
Estados Regular Conservación normal
Métodos rutinarios Malo Reparaciones sencillas
Reparaciones importantes
a) Conceptos de: tasación, valor, precio Demolición
b) Modalidad para tasar (doctrinas) Antigüedad Económica 50 años Colectivas comunes 60 años
1) Subjetiva; 2) Objetiva (nuestro lineamiento - s/ Chandias) Buena 70 años Deptos. con serv. Central 50
Muy buena 80 años Edif. de una planta 70
Lujo 90 años Depósitos garajes 75
Fórmulas para obtener la vida útil y aplicar depreciación obteniendo

precio normalizado
(1) Elaborada por el Mart. Corr. Gustavo Urcegui.

nuevos mecanismos que se ajusten al momento de tasar, sin caer en la c) Métodos:

improvisación o en una determinación subjetiva o intuitiva de valores en Directo: comparativo-separativo: lote - mejoras
virtud a que se debe demostrar siempre el porqué del precio obtenido. Indirecto: calculado por la renta y un % de interés
Saber tasar no significa, en absoluto, tener un amplio conocimiento de (ambos pueden son analíticos)
valores en distintas zonas de la ciudad, sino buscar, analizar y ponderar los
Empírico: recopilador de datos extrínsecos e intrínsecos (planilla)
antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado.
(este último no es analítico)
Metodología en síntesis... d) Técnica de balance: consiste en la no aplicación de un método en

Clasificación general según Chandias cada caso en particular, sino en la aplicación de todos aquellos métodos
Separativos y de conjunto posibles, conocimientos, criterios y experiencias, están por encima de toda
metodología en donde las técnicas pasan a ser simples elementos auxiliares
Métodos usuales
de la labor del perito.
Comparativo, directo, indirecto, empírico
Crítica de Chandias a la metodología METODO EMPIRICO
Técnica de balance Elementos: extrínsecos e intrínsecos
“La metodología para la tasación inmobiliaria es sólo
una propuesta organizativa para la labor del perito”. METODO COMPARATIVO DIRECTO
Aplicación Mejoras
Eduardo Lapa Ross y Heidecke

3. Guía técnica de estudio (1)
Normal Nuevo o muy bueno
Estados Regular Conservación normal
Métodos rutinarios Malo Reparaciones sencillas
Reparaciones importantes
a) Conceptos de: tasación, valor, precio Demolición
b) Modalidad para tasar (doctrinas) Antigüedad Económica 50 años Colectivas comunes 60 años
1) Subjetiva; 2) Objetiva (nuestro lineamiento - s/ Chandias) Buena 70 años Deptos. con serv. Central 50
Muy buena 80 años Edif. de una planta 70
Lujo 90 años Depósitos garajes 75
Fórmulas para obtener la vida útil y aplicar depreciación obteniendo

precio normalizado
(1) Elaborada por el Mart. Corr. Gustavo Urcegui.

38 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR METODOLOGIA
LA TASACION
DE TASACION 35
D= AxP % duración = A x 100 Originariamente, los antecedentes que figuraban en las técnicas de avalúo
VP se basaban en dos teorías, que servían de esencia a dos escuelas
Donde: D= Depreciación A= Antigüedad contradictorias. Una sostenía, el principio de tasar un inmueble sobre la exclusiva
Precio a Nuevo - Depreciación VP= Vida probable base de la condición actual, sin tener en cuenta las condiciones del futuro, lo
Precio Normalizado x Sup. Cub. que se entiende como “valor potencial” y, la otra, por su parte, indicaba que el
avalúo se realizaba sobre la base de ambos conceptos, investigándose los
datos del presente teniendo en cuenta las posibilidades futuras.
Se ingresa a tabla para obtener depreciación
La primera teoría, identificada como la de “actualidad exclusiva”, es
rechazada por el ingeniero Mario Chandias, quien determina que las
D= VR x PD condiciones presentes, es decir, la actualidad es un término importantísimo
100 del problema, pero no debe perderse de vista que toda estimación de valores
Donde: D= depreciación presentes se funda en los beneficios futuros.
VR= valor de realización La concepción actual y general, impulsada por Chandias, deja sin efecto
PD= Porcentaje de desvalorización las teorías precedentes con el argumento de que la actual clasificación
Precio responde al modo de abordar la tasación, y clasifica los métodos de avalúo
normalizado: = VR - D Donde: VR= valor de realización en dos grandes grupos: “separativos” y “de conjunto” .
D = Depreciación Los métodos “separativos” identifican dos elementos principales que
conforman una propiedad inmueble: el terreno y las mejoras; parte de que
El precio normalizado se multiplica por la superficie de las mejoras y se éstos poseen naturaleza distinta y constituyen valores por sí mismos,
le suma al lote y así obtenemos el precio total del bien inmueble independientemente uno del otro.
Los métodos “de conjunto”, en cambio, atienden al uso o beneficio que
presenta o rinde el bien en un todo, sin considerar los elementos que lo
forman, su precio dependerá de la renta real o probable que pudiera producir.
LOTES
Dentro de la misma clasificación, lo métodos pueden ser específicos
Coeficientes de medidas (analíticos) o comparativos. Son “específicos” los que examinan las
(Sólo se aplica en lotes regulares) particularidades del bien, como por ejemplo: superficie y forma del terreno,
condiciones del suelo, calidad de los materiales, distribución y funcionalidad
Tabla de Fitte y Cervini (en zonas de viviendas individuales) lote Coef. 1= 11 x 30 de la superficie cubierta, su renta, etc., aplicando siempre reglas técnicas.
Tabla Tribunal de Tasaciones (zonas de grandes edificios) lote Coef. 1= 10 x 30 Son “comparativos”, los que tienen en cuenta las características del bien y
las comparan con otras propiedades semejantes a la que se estudia.
Homogeneizar antecedentes: (Lotes mediales regulares)
Lotes: 1,2,3.....= AH= V c/m2 % Cff x 100 Elección del método
PUC o PUZ = m2 lote 1 + m2 lote 2 + m2 lote 3 +............... = x $ c/m2

El tasador no se debe supeditar a una técnica exclusiva; debe aportar
Cantidad de lotes antecedentes
sentido común para el análisis ponderativo y con claros criterios en la elección
2
de los elementos; incluso no debe frenar su propia inventiva para hallar
de antecedentes que surgen de la aplicación de un completo método empírico, Tasación del lote:
el que conforme a la información que brinde orientará al tasador en la PN= PUC o PUZ x Cfc % 100
elección de la técnica analítica, la que determinará el precio virtual o ideal.
La segunda doctrina, por lo general, es empleada por la mayoría de los PLT= PN x Superficie
inmobiliarios durante el desempeño del rol de tasadores al que podemos Donde: AH = antecedente homogeneizado
identificar como subjetiva, puesto que fijan el precio conforme a las V c/m2 = valor de cada metro cuadrado
motivaciones de los sujetos que participan o podrían participar en la Cfc = coeficiente Fitte y Cervini
transacción teniendo la información necesaria en cuanto al mercado PUC o PUZ = Precio unitario cuadra o zona
inmobiliario del sector y una serie de datos recopilados en forma empírica PN = Precio normalizado
que determinan las características del inmueble. PLT = Precio lote a tasar
Ambas doctrinas esgrimen argumentos valederos y demostrativos, no
se podría afirmar con certeza cuál de ellas es la correcta y cuál no lo es, Recordar:
entonces, mucho menos podríamos cuestionar el actuar profesional del Coeficientes en antecedentes se dividen, y en los lotes a tasar se multiplican
tasador sin que previamente comprendamos “los motivos de tasación”.
Pero el profesional en la materia, debe comprender que todos son
capaces de observar: la realidad objetiva del bien y su situación en el Coeficientes de distribución
mercado, sin tener conocimiento técnicos en la materia, lo que permite
identificar un “proceder incorrecto e insuficiente” para el tasador, pues lo Ley de Hoffman 2/3 1/3
= 3/3
llevará a determinarse un precio irrisorio o sobrevaluado. Es por ello que se (a) (b)
calle frente
impone en materia de tasaciones la necesidad de aplicar reglas técnicas
puesto que éstas sin considerar los motivos de los sujetos ayudan Ley de Hoffman=
demostrativamente en la labor del tasador. a) Precio de lote x 2 = X $ precio de la porción (Fte.) P.U
Lo más importante es que aquél profesional que sabe aplicar la 3 superf. De la porción
metodología, es decir la doctrina objetiva, de hecho y en forma implícita
conoce la doctrina subjetiva. b) Precio de lote x 1 = X $ precio de la porción (Fdo.) P.U
3 superf. De la porción
2. Metodología para tasar

Regla Norteamericana 4/10 3/10 2/10 1/10 = 10/10
La necesidad de efectuar tasaciones de bienes dio origen a la calle frente (a) (b) (c) (d)
profundización de la metodología, respecto de factores y elementos variables

que inciden en la fijación del precio.
Los métodos de tasación no se encuentran sujetos a normas legales, es Regla Norteamericana =
decir, las leyes de fondo y de forma no establecen concretamente el a) Precio de lote x 4 = X $ c) Precio de lote x 2 = X $
procedimiento a seguir para realizar un avalúo. 10 10
La jurisprudencia, por su parte, entiende al respecto que la fijación de
un valor objetivo debe ser dictaminada tras la aplicación de normas técnicas, b) Precio de lote x 3 = X $ d) Precio de lote x 1 = X $
y son éstas las que permiten demostrar características y comparar datos. 10 10
Método de difusión
Utilizado para lotes con frente a dos calles de diferente precio cada
una (Ing. Guerrero)
VM = a x ___a____ + b x ( 1 - ____a _____ )

a+b a+b
CAPITULO II
Donde VM =valor medio a = calle mayor valor b =calle menor valor
Tasación de lote esquina:
por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibáñez
n=F=x
f
Donde: n= Indice de utilización 1. Doctrinas de la tasación
F= Suma de ambos frentes
f= Frente de mayor valor Motivos de la tasación y variabilidad del precio
x= Primer dato para ingreso a tabla Valvano
Hablar de los “motivos de tasación” es referirse a las doctrinas o
luego: PN = PUE x Ctt x Ce
corrientes de tasadores que indican el actuar profesional según sea la forma
del abordaje de la tasación; ya sea teniendo en cuenta al bien (objeto de la
Donde: PN = Precio normalizado
tasación), o al sujeto (quien solicita la tasación), es decir, dos procesos para
PUE = Precio unitario esquina
un mismo mercado, el inmobiliario.
Ctt = Coeficiente Tribunal de Tasaciones
Ce = Coeficiente esquina (Valvano) La primera doctrina que sigue una concepción moderna planteada por
el ingeniero Mario Chandias, acentúa un proceso riguroso, en donde se
indica que el punto de partida de la tasación es el objeto, el que debe ser
Tasación de lotes irregulares examinado y analizado a los fines de poder establecer la metodología óptima
que ayude a determinar el precio conforme al mercado actual. Por el
- Lotes triangulares: contrario, la segunda doctrina considera necesario tener en cuenta los motivos
1° utilizar tabla de triángulos: frente = tabla 5 Contrafrente = tabla 6 de los sujetos al momento de fijar el precio, no aplica métodos técnicos
2° si da a dos calles, como lote esquina demostrativos, puesto que ellos no son para los problemas de los sujetos
3° si da a tres calles, utilizar coeficiente 1 sino para los objetos y sus características peculiares; y es por ello que esta
última se transforma en una doctrina vulnerable al quedar descubierta ante
- Lotes compuestos: una réplica técnica.
1° dividir e idealizar tipos de lotes En la práctica, la primera doctrina es empleada por los peritos tasadores,
2° utilizar fondo relativo = __ A__= ( Fte. x Fdo.) + ( Fte x Fdo.) 2 es decir, aquellos que conforman una “prueba necesaria”, la que es requerida
Fte Fte. por un magistrado para un pleito judicial; aquí se debe relacionar una serie
Si el lote es triangular y la irregularidad es mínima, podrá depreciarse.

Si la base del triángulo es mayor de cinco se utilizan las tablas, en caso
contrario, se puede usar Fondo Relativo (Ing. Bulacio), también pueden
formarse cuadriláteros dentro del triángulo y depreciar los saldos.
Lotes con martillo:

1° Utilizar Fondo relativo
2° Propuesta Tribunal de Tasaciones: idealizar el cuadrilátero y restarle
la parte creada.
Recordar: Tabla del Ing. Guerrero = Factores para reducir precios = ,
destinada a fracciones de grandes superficies urbanas (Regla: a mayor
superficie, menor precio unitario)
Tabla JEL para superficies urbanas amplias, parte de 20 mts. de frente por
60 mts. de fondo (lotes, ej.: Cerro de las Rosas)
4. Método lineal. Aplicación
Esta propuesta metodológica constituye una forma básica de arribar al

precio de los bienes inmuebles por accesión física y bienes muebles en
general. Se aclara que no es la única forma de tasar, más bien se podría
decir que es la más directa, no obstante se deben considerar otras
metodologías conforme a la información que se obtenga dependiendo
del bien a tasar.
Emplea como punto de partida el valor a nuevo de la cosa (ej.: auto,
electrodoméstico, etc.) o bien el costo de realización (ej.: galpón: se busca
el presupuesto de obra en donde consta el costo de los materiales, mano de
obra y demás rubros que intervienen); es decir que una vez identificado el
objeto de la tasación se procede a la búsqueda del precio a nuevo.
Obtenido el mismo se debe calcular la depreciación correspondiente
conforme la antigüedad.
Para el cálculo de la depreciación hay que tener en cuenta lo que
establece la “teoría contable: ... los bienes muebles y útiles, poseen una
vida probable de 20 años...”, resultando entonces, un cálculo, por ejemplo,
de la siguiente manera:
a) Galpón (estructura reticular, chapas de zinc acanaladas, etc.) con

una antigüedad de 15 años, su depreciación será entonces del 75% aplicable Bibliografía complementaria para el estudio
al costo de realización oportunamente averiguado y calculado.
(Se calcula por regla de tres simples: 20 años———100% Ley 7191 y sus modificatorias.
15 años——— x 15 a. X 100% Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Provincia de
20 a.) Córdoba.
Formula CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina,
M.L (método lineal) = P.N (precio nuevo) - D (% de depreciación) Bs. As., 1954.
S ENADO DE L A N ACIÓN , “Etica y Política - Jornadas
Crítica Excepcional: Internacionales”. Producción Gráfica, Unidad Técnica de
Publicaciones de la Secr. de Programación Educativa del
a) En la búsqueda de los valores a nuevo de los bienes muebles, siempre
Ministerio de Cultura y Educación.
es conveniente, además, consultar la vida probable o útil, puesto que ese
dato cambiaría la propuesta que manifiesta la teoría contable, resultando así GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs.As., 1984.
una variante en el cálculo de la depreciación. Ej.: esta variante se da en el IBÁÑEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasación, Alveroni, Cba.,
caso de los automotores, en donde la vida útil se estima en 5 años (idea que 1999.
surge de las teorías económicas capitalistas, que se basan en el consumo LAPA, Eduardo, Estudio del título de la propiedad. La tasación
masivo y, por lo tanto, introducen en el mercado permanentemente nuevos de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993.
productos, con diseños y avances tecnológicos de vanguardia, tanto es así Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores”
que en algunas marcas cuando concluye la vida util se dificulta la obtención
de repuestos y demás accesorios..., cabe la pena agregar que en nuestro
país la política de consumo es más conservadora y, por lo tanto, debemos
analizar específicamente las tablas de depreciación existentes por marca y
modelo de automotor).
b) Asimismo es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee su
referente económico “precio a nuevo” en el mercado, lamentablemente,
este método no se puede emplear. Ej.: debo tasar un vehículo modelo 1999
y resulta que el mismo vehículo, de la misma marca y modelo, en el año
2001 se le introdujeron cambios en el diseño de su frente, entonces no
puedo aplicar aquí el método lineal puesto que el precio a nuevo no
corresponde específicamente al objeto de la tasación. Entonces será
necesario remitirse al mercado del usado para obtener los referentes
económicos, por comparación directa, aplicando porcentajes de castigo o
plus valía, según corresponda conforme su antigüedad y estado de
conservación.
(...)
2
posible, bien o mal, pero sepamos rescatar de ellos lo positivo y proyectar

sobre las generaciones futuras el legado ético sumando a ello, nuestras
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
5
experiencias personales de vida.
En este nuevo milenio, todos los adjetivos que califican a la ética, siguen
siendo de la más estricta actualidad; pensar y ejecutar actitudes éticas
75.200
75.320
75.450
75.580
75.710
75.850
75.990
76.130
76.270
76.410
76.560
76.710
76.860
77.020
77.180
77.340
77.500
77.660
77.830
78.000
78.170
78.350
78.530
78.710
78.890
79.070
significa que nos estamos preocupando hacia dónde vamos. El ejercicio de
4.5
la virtud, debe seguir paralelamente el sendero de nuestras vidas, no debemos
permitir que se bifurquen, sino, por lo contrario, que siempre coincidan.
En suma rescatar y aplicar la ética, es contribuir al desarrollo del ser
5. TABLA ROSS HEIDECKE para tasación de mejoras
52.600
52.840
53.090
53.340
53.590
53.840
54.110
54.380
54.650
54.930
55.210
55.490
56.080
56.380
56.690
57.000
57.310
57.630
57.960
58.290
58.620
58.860
59.300
59.650
60.000
5ñ,78
humano y su medio, basándose en argumentos de comprensión, ampliamente
4
plagados de valores que despiertan y fortalecen las relaciones sociales y
sólo así las condiciones necesarias para el desarrollo de la vida estarán
dadas en un marco de entendimiento y rectitud (5).
33.200
33.540
33.890
34.230
34.590
34.950
35.320
35.700
36.090
36.480
36.870
37.270
37.680
38.100
38.520
38.950
39.390
39.840
40.290
40.750
41.220
41.690
42.160
42.650
43.140
43.640
3.5
18.100
18.510
18.940
19.370
19.300
20.250
20.700
21.170
22.640
22.120
22.600
23.100
23.610
24.120
24.630
25.160
25.700
26.250
26.300
27.360
27.930
28.510
29.090
29.680
30.280
30.390
3
1. Realizar una síntesis de lo que establece nuestra legislación
10.000
10.500
11.010
11.530
12.060
12.600
13.150
13.700
14.270
14.840
15.420
16.020
16.620
17.230
17.850
18.480
19.120
19.770
20.420
21.090
21.770
22.450
8.090
8.550
9.030
9.510
2.5
vigente ley 7191, en cuanto a la función del perito tasador.
Asimismo deberá completar y relacionar ésta con lo que establece
el Código de Procedimientos Civil y Comercial para el ámbito de
17.750
10.300
10.930
11.570
12.220
12.870
13.540
14.220
14.910
15.600
16.310
17.030
7.380
2.520
3.010
3.510
4.030
4.550
5.080
5.620
6.170
6.730
7.300
8.470
9.070
9.680
la prueba judicial.
2
2. Elaborar un concepto de ética.
3. ¿Qué significado tienen los siguientes vocablos: tasación, valor
y precio?
10.649
11.333
12.028
12.733
13.448
14.173
14.907
15.652
0.032
0.537
1.052
1.577
2.111
2.656
3.211
3.776
4.351
4.935
5.530
6.135
6.750
7.375
8.009
8.654
9.309
9.974
1.5
4. Reproducir los escritos judiciales pertinentes a las etapas
procesales del dictamen pericial.
10.620
11.305
12.000
12.705
13.420
14.145
14.880
15.625
0.000
0.505
1.020
1.545
2.080
2.625
3.180
3.745
4.320
4.905
5.500
6.105
6.720
7.345
7.980
8.625
9.280
9.945
1
Edad en % de la
duración (vida
probable)
22
23
10
11
12
13
14
15
15
17
18
19
20
21
24
25
0
1
2
3
4
5
6
1
8
9
(5) Ob. cit. nota 4.
horizonte que da sentido positivo al presente para así poder construir una
imagen del futuro certero.
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
5
El redimensionamiento del tiempo, provocado por su aceleración
vertiginosa, afecta la practica de valores, entonces es necesario recuperar
y enarbolar el “sentido ético” de la vida, puesto que ello significa contribuir
80.240
80.440
80.640
80.850
81.060
81.270
81.180
81.700
81.920
82.140
82.370
82.600
82.830
83.060
83.290
83.530
83.770
79.450
79.640
79.840
79.260
80.040
a fortalecer una sociedad más justa, con promoción del diálogo amplio entre
4.5
los pares, para ser personas participativas, críticas y solidarias.
Para crear el sentido ético de la vida, es necesario reconocer la base
fundamental que nos da la educación, la que guarda el tesoro del futuro de
64.200
65.450
65.870
66.300
66.730
68.510
68.970
60.720
61.090
61.460
60.360
61.810
62.220
62.610
63.000
63.400
63.800
64.610
65.030
67.170
67.610
68.060
los hombres. Es una inversión humana de primera relevancia que abre
4
caminos a una cultura social capaz de reconciliar la ética con la moral. Pero
para que llegue a todos, sea con excelencia y sin exclusiones, es necesario
salir de los círculos que nos encierran y aíslan de los demás, los que son
47.310
47.860
48.420
48.980
48.550
50.430
50.710
51.300
51.900
52.510
53.120
53.740
54.360
54.990
55.630
56.280
44.650
45.170
45.690
44.140
46.220
46.760
3.5
provocados por los prejuicios, críticas sin fundamentos, actitudes injustas,

discriminaciones, limitaciones, ambiciones maquiavélicas, etc..

El diálogo es más que necesario para practicar la ética y contribuir al
31.510
34.730
38.150
38.860
39.570
40.300
41.030
41.770
42.520
43.280
45.600
46.390
32.140
32.780
33.420
34.070
35.400
36.070
36.760
37.450
44.050
44.820
desarrollo permanente de uno mismo y del conjunto social. Sostener una
3
discusión pública basada en argumentos razonables y en el entendimiento

más amplio sobre los valores e intereses que despiertan el acuerdo general,
es el ideal. Todo ello propicia un clima de libertad y logra potenciar la
26.610
26.750
31.380
32.190
33.820
34.660
35.500
36.350
37.210
38.080
38.950
39.840
23.140
23.850
24.560
25.280
27.500
28.260
29.030
29.800
30.590
33.000
2.5
imaginación del ser para alcanzar una correcta unión entre la ética y la
sociedad.
La ética en la más simple de sus acepciones, es un conjunto de principios
y normas morales que regulan las actividades humanas. Pero la ética no es
22.310
23.110
23.900
24.730
25.550
26.380
27.230
28.080
28.940
29.810
30.700
31.590
32.490
33.400
34.320
35.250
36.190
18.490
19.230
19.990
20.750
.21,53
2
un producto natural, exige aprendizaje, cultivo, dedicación, hechos,

comportamiento prudente y responsabilidad en una sociedad.
Siempre se debe poner énfasis en las cuestiones éticas, ellas reaparecen
20.330
21.155
21.970
22.805
23.619
24.501
25.319
26.244
27.128
28.023
28.928
29.842
30.767
31.702
32.616
33.691
34.566
16.407
17.171
17.956
18.731
19.526
en el núcleo de todas aquellas disciplinas que se ocupan del comportamiento

1.5
humano normativo, pero el vehículo fundamental privilegiado ha sido y será

la educación formal y no formal, como transmisora de valores esenciales,
como la libertad y la justicia.
24.180
25.345
26.220
27.105
28.000
28.905
29.820
30.745
31.680
32.625
33.580
34.515
16.380
17.145
17.920
18.705
19.500
20.305
21.120
21.915
22.780
23.625
1
El actuar ético nos integra socialmente, es nuestro objetivo del quehacer

diario lograr el bien común, tenemos que revalorizar los ideales y destacar
nuestras virtudes. Es necesario formar hombres y mujeres capaces de
Edad en % de la
duración (vida
probable)
continuar con la promoción de la construcción de una sociedad pluralista

26
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
43
27
28
29
41
42
44
45
46
47
2 basada en el conocimiento recíproco de sus miembros, inspirada en la justicia

y orientada hacia el bien común. Nuestros antepasados hicieron todo lo
Del análisis conceptual de la ética, surge una propuesta presentada por

un colega del Curso Anual de Peritos Tasadores 2003... “Para poder
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
5
elaborar un concepto de ética para nuestra profesión, es necesario
partir del hecho de que la ética y su sinónimo: moral, no son propios
de una profesión o un individuo en particular, involucra a la sociedad
toda y, por ende, es mucho más profunda.
84,04
84,25
84,75
85,25
85,77
86,03
86,29
85,51
86,56
87,38
87,66
87,94
88,22
88,79
89,08
89,37
89,66
89,96
90,26
86,83
90,56
90,86
88,5
84,5
87,1
4,5
85
La ética no es apreciable por los sentidos sino por el entendimiento
y la conciencia, es un conjunto de facultades espirituales, temple y
ánimo.
69,43
70,85
71,33
71,82
73,81
76,94
77,48
78,02
78,57
79,12
79,68
80,24
81,37
70,37
72,31
74,32
74,83
75,87
81,95
82,53
75,35
69,9
72,8
73,3
76,4
80,8
Nuestro estatuto fija conceptos generales de comportamiento y
4
cuando indica que se debe observar probidad, veracidad, lealtad,
independencia y buena fe, esta claro que con ello hace un resumen de
lo que debe ser nuestro accionar, lamentablemente no nos dice que
56,93
57,59
58,92
60,28
61,67
62,38
63,09
66,75
68,26
69,02
69,79
70,57
71,36
72,15
72,95
73,75
58,25
60,97
63,81
64,53
65,26
74,56
75,38
59,6
67,5
3.5
66
también debe ser así en todos nuestros actos, profesionales o no.
Es por ello que se considera que estos preceptos no sólo deben
tener incidencia en lo profesional, sino que son propios del accionar
diario de cada uno de nosotros; está claro que las malas acciones de
47,19
48,81
49,63
50,46
52,15
53,01
53,87
54,74
55,62
59,23
56,51
58,32
60,15
61,08
62,02
62,96
63,92
64,88
65,85
66,83
67,82
57,41
68,81
69,81
51,3
48
3
nuestra vida privada se trasladan a nuestras acciones frente a la
sociedad. Como dice el maestro Lapa, el esfuerzo diario y anónimo,
al principio nos permitirá la victoria definitiva y hermosa de ser un
40,74
41,64
42,56
43,48
44,41
45,35
47,26
48,24
49,22
53,22
54,25
55,28
56,32
57,38
58,44
59,51
60,59
61,68
62,78
63,88
66,13
46,3
50,2
51,2
52,2
profesional honrado y robustecido por una sólida conciencia moral,
2.5
65
ejerciendo recta y noblemente la profesión” (4).
37,14
39,07
40,05
41,04
42,04
43,05
44,07
46,14
47,19
48,25
50,39
51,47
52,57
53,68
55,93
57,06
59,36
60,52
62,88
64,08
49,32
38,1
45,1
54,8
58,2
61,7
2
Etica, vocablo de vanguardia
Todos coincidimos que vivimos en un mundo cuya característica esencial
35,541
36,525
38,525
39,539
40,564
41,499
42,643
43,698
44,763
45,837
46,922
49,121
50,236
51,361
52,495
54,794
55,959
57,134
58,318
59,513
60,718
61,932
63,157
48,017
37,52
63,64
1,5
es el cambio; las transformaciones se dan cada vez mas aceleradas en
todos los órdenes de la vida, y se advierte en forma inmediata, la
obsolescencia del pasado que se desvanece ante el futuro, la noción de un
futuro progresivo domesticado por el pasado... Percibimos la idea de
36,605
38,505
40,545
42,625
44,745
46,905
49,105
51,345
53,625
55,945
58,305
60,705
63,145
35,52
39,52
41,58
43,68
45,82
50,22
52,48
54,78
57,12
61,92
37,5
59,5
48
1
emancipación humana y de progreso técnico, pues lo presentemos como un
Edad en % de la
duración (vida
probable)
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
(4) Material elaborado por Mart. M. A. IBÁÑEZ, del Cuaderno de Ensayos Eticos.
propia conciencia, en tanto que en el territorio jurídico de esos mismos

actos, nos tocará rendir cuenta a la sociedad de la que formamos
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
5
parte. Etica, moral, virtud, honor, decoro, dignidad son factores
elementales insustituibles en la formación y actuación de cualquier
profesional...”. Asimismo nos sigue diciendo: “... que la función seria y
responsable del tasador en su actuar ético-profesional, no es
91,17
91,47
91,78
92,42
92,74
93,06
93,38
94,03
94,36
95,04
95,38
95,72
96,06
96,75
97,45
97,81
98,17
98,53
98,89
99,26
99,63
92,1
93,7
94,7
96,4
97,4
100
4,5
simplemente arribar al lugar en donde se sitúa el objeto de la tasación,
observar y de inmediato manifestar un precio. Lo correcto es verificar
83,12 efectivamente el objeto en cuanto a sus características, condiciones,
83,71
86,11
86,73
87,35
87,97
89,23
89,87
90,51
91,16
91,81
92,47
93,13
93,79
94,46
95,14
95,82
97,19
97,89
98,59
99,29
84,3
84,9
85,5
88,6
96,5
estado de conservación, etc., llevarlo al mercado de su
100
4
comercialización, aplicar las técnicas correspondientes y luego de

relacionar los elementos recién establecer el precio, el que será el
indicativo, propio del bien examinado tendiente a ser el precio real.
76,21
77,04
77,88
78,72
79,57
80,43
82,17
83,05
83,93
84,82
85,72
86,63
87,54
88,46
89,38
90,31
91,25
93,15
94,11
95,07
96,04
97,02
98,01
81,3
92,2
100
3.5
99
Aquellos que no arriben al precio de la siguiente manera pues mal
asesorarán a su cliente y probablemente se vea afectada la transacción
comercial. En cuanto a la tarea del tasador en el ámbito particular

debe ser presentada por escrito en donde se ratifican los antecedentes
70,83
71,85
72,87
73,91
74,95
76,01
77,07
78,14
79,21
81,39
82,49
84,72
85,85
86,98
86,12
89,27
90,43
91,59
92,77
93,96
95,15
96,35
97,56
98,78
80,3
83,6
100
3
y la función seria y responsable. Ahora bien, en el ámbito de la justicia

la jurisprudencia ha sido clara al respecto, por tratarse de un elemento
probatorio en la etapa del juicio, la labor debe ser muy bien detallada
ya que constituye una prueba desde el inicio hasta el fin de la misma...”.
67,26
68,41
69,56
70,72
71,89
73,07
74,27
75,47
76,67
77,89
79,12
80,35
82,85
84,12
85,39
86,67
87,96
89,26
90,57
91,89
93,22
94,56
95,61
97,26
98,63
81,6
100
2.5
Al hablar de la ética profesional, es necesario primero realizar una

mirada hacia el interior del sujeto profesional, del Ser en sí mismo, es decir,
nadie puede alegar ser ético en su profesión cuando en los demás roles de
65,28
66,49
67,71
68,95
70,19
71,44
72,71
73,98
75,26
76,56
77,85
79,16
80,48
81,82
83,16
84,51
85,87
87,23
88,61
92,81
94,23
95,66
98,51
91,4
97,1
100 su vida no actúa correctamente.

90
2
El hombre, por su naturaleza es un ser social, por lo tanto está inserto

en la comunidad, en donde nace, crece, se desarrolla y va cumpliendo
cotidianamente distintos roles. La base conceptual que ayuda al
64,391
65,636
66,891
68,155
70,714
72,009
73,314
74,628
75,953
77,287
78,632
79,986
81,351
82,725
85,505
86,909
88,324
89,748
91,183
92,627
94,082
95,546
97,021
98,505
69,43
84,11
100
1,5
discernimiento del individuo está dada por la moral, y como dice Aristóteles
hablar de la ética es hablar de una ciencia práctica, referida al cómo hacer,
al actuar de la mejor manera posible, conforme la formación moral..., el
65,625
68,145
70,705
73,505
75,945
78,625
81,345
84,105
86,905
89,745
92,625
95,546
98,505
hombre no debe conducirse por el solo hecho de pensar que ante un

64,38
66,88
69,42
74,62
77,28
79,98
82,72
88,32
91,18
94,08
97,02
85,5
100
72
1
incumplimiento o mal actuar recibe una sanción o castigo, su formación

debe ser la conducente en todos sus actos y su primer llamado de atención
Edad en % de la
duración (vida
debe partir de su interior para enmendar situaciones y proceder en forma

probable)
inmediata de la manera correcta en una lógica de autorespeto hacia uno

100
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
2 mismo y el prójimo.
26
del sujeto”.
estudio de éste.
5. Etica profesional
de su actividad influyen en dicho interés”.
que nuestra función es a pedido del juez, y sólo por ello actuamos.
apliquemos tablas y demás normas existentes en una adecuada labor.
moral, los actos de los hombres no tienen más sanción que la de su

6. Etica profesional. Es lógico que cada profesional esté sujeto a un
deber de conciencia, puesto que está estrechamente identificado con

respetado. Tomando la base conceptual de Eduardo Lapa, nos ratifica que
los principios sociales. Será pues necesario que exista la sana intención
altamente positivos para la formación profesional, sobre distintas posturas,

de servir al prójimo protegiendo el interés general, cuando los efectos
Prof. Eduardo Lapa quien nos dice: ... “En jurisdicción de la ética, la
La principal postura en nuestra formación profesional nos la entrega el
finalidades de su tarea, y hacer de su profesión un inquebrantable
también las normas morales para llegar a ser un profesional digno y
están claramente establecidos, debiendo respetar no sólo las leyes, sino
Hablar de la ética implica a prima facie, un abanico de conceptos
la base conceptual es similar, siempre que se refiere al “hacer correctamente

obtenido se considere mínimo e influya en una regulación de honorarios
7. Respetar nuestra profesión. Normas éticas propuestas: A.
“el perito tasador debe hallarse plenamente compenetrado en las
código de ética, ya sea, ideal o escrito, donde sus deberes y obligaciones
4. Organización de la labor. Debe llevar una estructuración racional
sea necesario para reunir y seleccionar datos, opiniones, y demás
5. Perseverancia y constancia en el seguimiento del expediente y

antecedentes económicos, jurídicos y técnicos. Ello nos hará evitar que
ínfima. B. No pactar valores con las partes interesadas; debemos recordar

Ratificarse en el precio establecido por la tasación, por más que el resultado
dictaminemos en forma inmediata, si no por el contrario, relacionemos,
de la gestión pericial, para poder realizar investigaciones en cuanto organismo
6. TABLA FITTE Y CERVINI

Coeficientes de medidas para la tasación de lotes libres de mejoras
Frente en metros
6.00 6.25 6.50 6.75 7.00 7.25 7.50 7.75 8.00 8.25 8.66 9.00 9.25 9.50 9.75 10.00
8 135.6 142.1 147.0 151.8 155.7 159.2 161.8 164.5 166.2 168.0 170.1 171.5 172.3 172.8 173.6 174.1 8
9 127.8 134.0 139.4 143.1 146.8 150.1 152.6 155.1 156.7 168.4 160.4 161.7 162.5 162.9 163.7 164.1 9
10 122.4 128.3 133.5 137.0 140.6 143.7 146.1 148.5 150.1 151.6 153.6 154.8 155.6 156.0 156.8 157.2 10
11 117.8 123.5 128.4 131.8 135.2 138.3 140.6 142.8 144.4 145.9 147.8 148.9 149.7 150.1 150.8 151.2 11
12 113.1 118.6 123.3 126.0 129.9 132.8 135.0 137.2 138.7 140.1 141.9 143.0 143.8 144.1 144.9 154.2 12
13 109.2 114.5 119.1 123.3 125.4 128.3 130.4 122.5 133.9 135.3 137.1 138.1 138.8 139.2 139.9 140.2 13
14 106.1 111.3 115.7 118.8 121.9 124.6 126.7 123.7 130.1 131.5 133.2 134.2 134.9 135.2 135.9 136.3 14
15 103.0 108.0 112.3 115.3 118.3 121.0 123.0 125.0 126.3 127.6 129.3 130.3 131.0 131.3 132.0 132.3 15
16 100.7 105.6 109.8 112.7 115.7 118.3 120.2 122.2 123.5 124.8 126.4 127.4 128.0 128.3 129.0 129.3 16
17 97.6 102.3 106.4 109.3 112.1 114.6 116.5 118.4 119.7 120.9 122.5 123.4 124.1 124.4 125.0 125.3 17
18 96.1 100.7 104.7 107.5 110.3 112.8 114.7 116.5 117.8 119.0 120.5 121.5 122.1 122.4 123.0 123.3 18
19 93.7 98.3 102.2 104.9 107.6 110.1 111.9 113.7 114.9 116.1 117.6 118.5 119.1 119.4 120.0 120.3 19
20 91.4 95.8 99.2 102.3 105.0 107.3 109.1 110.9 112.1 113.2 114.7 115.6 116.2 116.5 117.1 117.4 20
21 89.9 94.2 98.0 100.0 103.3 105.5 107.3 109.0 110.2 111.3 112.8 113.6 114.2 114.5 115.1 115.4 21
22 88.3 92.6 96.3 98.3 101.4 103.7 105.4 107.1 108.3 109.4 110.8 111.7 112.2 112.5 113.1 113.4 22
23 86.8 91.1 94.6 97.1 99.6 101.9 103.6 105.2 106.4 107.5 108.9 109.7 110.3 110.6 111.1 111.4 23
24 85.2 89.3 92.9 95.4 97.9 100.1 101.7 103.4 104.5 105.6 106.9 107.8 108.3 108.6 109.1 109.4 24
Fondo en metros
Fondo en metros
25 83.7 S7,7 91.2 93.6 96.1 98.2 99.9 101.5 102.6 103.6 105.0 105.8 106.2 106.6 107.1 107.4 25
26 82.5 86.1 89.5 91.9 94.3 96.4 98.0 99.6 100.7 101.7 103.0 103.6 104.4 104.6 105.2 105.4 26
27 80.6 84.5 87.8 90.2 92.5 94.6 96.2 97.7 98.8 99.8 101.1 101.9 102.4 102.7 103.2 103.4 27
28 79.8 83.6 87.0 89.3 91.6 93.7 95.2 96.8 97.8 98.8 100.1 100.9 101.4 101.7 102.2 102.4 28
29 78.2 82.0 85.3 87.6 89.8 91.9 93.7 94.9 95.9 96.4 98.2 98.9 99.4 99.7 100.2 100.4 29
30 77.5 81.2 84.5 86.7 39.0 91.0 92.5 94.0 95.0 66.0 97.2 98.0 98.5 98.7 99.2 99.5 30
31 76.4 80.1 83.3 85.5 87.7 89.7 91.2 92.6 93.6 94.6 95.5 96.6 97.1 97.3 97.8 98.1 31
32 75.4 79.0 82.2 84.4 86.5 88.5 90.0 91.4 92.4 93.4 94.6 95.3 95.8 96.0 96.5 96.8 32
33 74.4 78.0 81.2 83.3 35.5 87.4 88.8 90.3 91.2 92.2 93.4 94.1 94.6 94.8 95.3 95.5 33
47
Fondo en metros de la tasación basado en los tres puntos anteriores; según Chandias se debe
considerar la técnica de balance para la elección del método correcto.
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
5. Resultado obtenido: tras la ejecución de un análisis, referido en las
condiciones especiales del caso y que dio a cada factor la importancia justa
10.00
94.5
93.3
92.2
91.1
90.1
89.1
88.2
87.3
86.5
85.6
84.7
83.9
83.2
82.5
81.8
81.0
80.1
78.7
79.2
78.5
77.9
77.3
76.7
76.2
75.6
75.1
74.6
y debida a fin de obtener un resultado óptimo y demostrativo en forma
correspondiente a una prueba judicial.
94.2
93.0
92.0
90.9
89.9
88.9
88.0
87.1
86.3
85.4
84.5
83.7
83.0
82.3
81.6
80.8
79.9
79.5
79.0
78.3
77.7
77.1
76.5
76.0
75.4
74.9
74.4
9.75
93.8
92.6
91.5
90.4
89.4
88.4
87.5
86.7
85.9
85.0
84.1
83.3
82.6
81.9
81.2
80.4
79.5
79.1
78.6
77.9
77.3
76.7
76.1
75.6
75.0
74.5
74.0
9.50
4. Reglamentación de la función del perito tasador judicial

93.5
92.3
91.3
90.2
89.2
88.2
87.3
86.4
85.6
84.8
83.9
83.1
82.4
81.7
81.0
80.2
79.3
78.9
78.4
77.7
77.1
76.5
75.9
75.4
74.8
74.3
73.8
9.25
La función del perito tasador es la de establecer un precio oficialmente

93.1
91.9
90.8
89.7
88.7
87.8
86.9
86.0
85.2
84.3
83.4
82.7
82.0
81.3
80.6
79.8
78.9
78.5
78.0
77.3
76.7
76.1
75.5
75.0
74.4
73.9
73.5
9.00
a una cosa susceptible de un valor económico, y nuestra reglamentación

(art. 68 ley 7191) nos dice que el ámbito de función será en todo el territorio
8.66
92.3
91.2
90.1
89.0
88.1
87.1
86.2
85.3
84.6
83.7
82.8
82.0
81.3
80.7
80.0
79.2
78.3
77.9
77.4
76.7
76.1
75.5
74.9
74.4
73.9
73.4
72.9
provincial, a fin de practicar tasaciones, avalúos o peritajes sobre cualquier
tipo de bienes..
91.2
90.0
88.9
87.8
86.9
86.0
85.1
84.2
83.5
82.6
81.7
81.0
80.3
79.6
79.0
78.2
77.3
76.9
76.4
75.7
75.1
74.5
74.0
73.5
72.9
72.4
72.0
8.25
Los vocablos tasar y valuar poseen similitud en su definición, pero es

Frente en metros
de destacar que aquel que valúa lo hace en relación con una idea de precio,
90.2
89.1
88.0
87.0
86.0
85.1
84.2
83.4
82.6
81.7
80.9
80.1
79.5
78.8
78.1
77.4
76.5
76.1
75.6
74.9
74.3
73.8
73.2
72.7
72.2
71.7
71.2
8.00
en cambio quien ejecuta una tasación está determinando el ejercicio de una

profesión, con conocimiento y requerimiento de una formación técnica
7.75
89.3
88.1
87.1
86.1
85.1
84.2
83.3
82.5
81.7
80.9
80.0
79.3
78.6
78.0
77.3
76.6
75.7
75.3
74.8
74.1
73.6
73.0
72.4
72.0
71.4
70.9
70.5
certificada y avalada ante los demás.
A los efectos de fijar el precio, el martillero Mario Alves (3), establece
87.8
86.7
85.7
84.7
83.3
82.8
82.0
81.2
80.4
79.6
78.8
78.0
77.4
76.7
76.1
75.3
74.5
74.1
73.6
72.9
72.4
71.8
71.3
70.8
70.3
69.8
69.3
7.50
algunas de las características que debe tratar de desarrollar el experto que

elija esta especialidad, a saber:
7.25
86.4
85.3
84.3
83.3
82.4
81.5
80.7
79.8
79.1
78.3
77.5
76.8
76.1
75.5
74.8
74.1
73.3
72.9
72.4
71.7
71.2
70.7
70.1
69.7
69.1
68.7
68.2
1. Amplitud de criterio y ductilidad frente a situaciones nuevas. Cada
juicio trae aparejado una problemática distinta que el perito debe estar en
7.00
84.5
83.4
82.5
81.5
80.6
79.7
78.9
78.1
77.4
76.6
75.8
75.1
74.4
73.8
73.2
72.5
71.7
71.3
70.8
70.2
69.6
69.1
68.6
68.1
67.6
67.1
66.7
condiciones de resolver.
2. Intuición que le permita un conocimiento inmediato del problema
6.75
82.4
81.3
80.4
79.4
78.8
77.7
76.9
76.1
75.4
74.6
73.9
73.2
72.6
72.0
71.3
70.7
69.9
69.5
69.0
68.4
67.9
67.4
66.8
66.4
65.9
65.4
65.0
para tratar de obtener la mayor colaboración de las partes.

3. Autoridad, teniendo siempre presente que es una auxiliar del juez y
6.50
80.2
79.2
78.3
77.4
76.5
75.7
74.9
74.1
73.5
72.7
71.9
71.3
70.7
70.1
69.5
68.8
68.1
67.7
67.2
66.6
66.1
65.6
65.1
64.7
64.2
63.7
63.3
como tal debe conducirse. Pero la autoridad no se demuestra con exigencias

o actitudes desmedidas, sino que le confiere la integridad moral y el
6.25
77.1
76.2
75.3
74.4
73.6
73.2
72.0
71.3
70.6
69.9
69.2
68.5
68.0
67.4
66.8
66.2
65.4
65.5
64.6
64.1
63.6
63.1
62.6
62.2
61.7
61.3
60.9
conocimiento de la materia que investiga.

6.00
73.6
72.6
71.8
70.9
70.2
69.4
68.7
68.0
67.4
66.7
66.0
65.4
64.8
64.3
63.7
63.1
62.4
62.1
61.6
61.1
60.6
60.2
59.7
59.3
58.9
58.8
58.1
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Fondo en metros 2
(3) Expositor Curso Anual de Peritos Tasadores Villa María; miembro del Directorio
Colegio Profesional de Martilleros y Corredor Público.
72
donde: C = coeficiente
90
80
70
60
50
40
30
120
110
100
Coeficiente de oferta:
Superficie cubierta propia homogeneizada
2
Ley: C = 1 – K
C = 1,00 a 1,20
K = coeficiente de depreciación Ross-Heidecke
de la tierra aumente. Esto se refleja en el valor venal:

coeficiente varía en función de la oferta y la demanda:
1,00
1,03
1,05
1,08
1,10
1,15
1,20
1,25
1,30
1,35
Coeficiente por pocos departamentos en el inmueble:

Dadas las características serán aplicados a juicio del tasador.
Coeficiente de superficie
departamento; Coeficiente por la existencia de locales de uso común:

introducidas en el departamento; Coeficiente de funcionalidad del
generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido, este

Tiene en cuenta que en toda transacción inmobiliaria, se arriba
Coeficiente de actualización; Coeficiente por mejoras
Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento:
La existencia de pocos departamentos hace que la incidencia del valor

3
Frente en metros
10.25 10.50 10.75 11.00 11.25 11.50 11.75 12.00 12.25 12.50 12.75 13.00 13.50 14.00 14.50 15.00
8 174.4 174.7 174.9 175.0 175.0 175.0 174.9 174.7 174.4 174.1 173.6 173.3 172.6 171.8 171.1 170.4 8
9 164.5 164.7 164.9 165.0 165.0 165.0 164.9 164.7 164.5 164.1 163.7 163.4 162.7 162.0 161.3 160.7 9
10 157.5 157.7 157.9 158.0 158.0 158.0 157.9 157.7 157.5 157.2 156.8 156.4 155.8 155.1 154.5 153.9 10
11 151.5 151.7 151.9 152.0 152.0 152.0 151.9 151.7 151.5 151.2 150.8 150.5 149.9 149.2 148.6 148.0 11
12 145.5 145.7 145.9 146.0 146.0 146.0 145.9 145.7 145.5 145.2 144.9 144.6 143.9 143.4 142.8 142.2 12
13 140.5 140.7 140.9 141.0 141.0 141.0 140.9 140.7 140.5 140.2 139.9 139.6 139.0 138.4 137.9 137.3 13
14 136.5 136.7 136.9 137.0 137.0 137.0 136.9 136.7 136.5 136.3 135.9 135.6 135.1 134.5 133.9 133.4 14
15 132.6 132.7 132.9 133.0 133.0 133.0 132.9 132.7 132.6 132.3 132.0 131.7 131.1 130.6 130.0 129.5 15
16 129.6 129.7 129.9 130.0 130.0 130.0 129.9 129.7 129.6 129.3 129.0 128.7 128.2 127.6 127.1 126.6 16
17 125.6 125.7 125.9 126.0 126.0 126.0 125.9 125.7 125.6 125.3 125.0 124.8 124.2 123.7 123.2 122.7 17
18 123.6 123.7 123.9 124.0 124.0 124.0 123.9 123.7 123.6 123.3 123.0 122.8 122.3 121.7 121.2 120.7 18
19 120.6 120.7 120.9 121.0 121.0 121.0 120.9 120.7 120.6 120.3 120.0 119.0 119.3 118.8 118.3 117.8 19
20 117.6 117.7 117.9 118.0 118.0 118.0 117.9 117.7 117.6 117.4 117.1 116.8 116.3 115.8 115.4 114.9 20
21 115.6 115.8 115.9 116.0 116.0 116.0 115.9 115.8 115.6 115.4 115.1 114.8 114.4 113.9 113.4 112.9 21
22 113.6 113.8 113.9 114.0 114.0 114.0 113.9 113.8 113.6 113.4 113.1 112.9 112.4 111.9 111.5 111.0 22
23 111.6 111.8 111.9 112.0 112.0 112.0 111.9 111.8 111.6 111.4 111.1 110.0 110.4 110.0 109.5 109.0 23
24 109.6 109.8 109.9 110.0 110.0 110.0 109.9 109.8 109.6 109.4 109.1 108.9 108.4 108.0 107.5 107.1 24
Fondo en metros
Fondo en metros
25 107.6 107.8 107.9 108.0 108.0 108.0 107.9 107.8 107.6 107.4 107.1 106.9 106.5 106.0 105.6 105.2 25
26 105.6 105.8 105.9 106.0 106.0 106.0 105.9 105.8 105.6 105.4 105.2 104.9 104.5 104.1 103.6 103.2 26
27 103.6 103.8 103.9 104.0 104.0 104.9 103.9 103.8 103.6 103.4 103.2 103.0 102.5 102.1 101.7 101.3 27
28 102.6 102.8 102.9 103.0 103.0 103.0 102.9 102.8 102.6 102.4 102.2 102.0 101.5 101.1 100.7 100.3 28
29 100.6 100.8 100.9 101.0 101.0 101.0 100.9 100.8 100.6 100.4 100.2 100.0 99.6 99.2 98.7 98.3 29
30 99.7 99.8 99.9 100.0 100.0 100.0 99.9 99.8 99.7 99.5 99.2 99.0 98.6 98.2 97.8 97.4 30
31 98.3 98.4 98.5 98.6 98.6 98.6 98.5 98.4 98.3 98.1 97.8 97.6 97.2 96.8 96.4 96.0 31
32 97.0 97.1 97.2 97.3 97.3 97.3 97.2 97.1 97.0 96.8 96.5 96.3 95.9 95.5 95.1 94.7 32
33 95.8 95.9 96.0 96.1 96.1 96.1 96.0 95.9 95.8 95.6 95.3 95.1 94.7 94.3 93.9 93.6 33
49
50
Frente en metros
10.25 10.50 10.75 11.00 11.25 11.50 11.75 12.00 12.25 12.50 12.75 13.00 13.50 14.00 14.50 15.00
34 94.7 94.8 94.9 95.0 95.0 95.0 94.9 94.8 94.7 94.5 94.2 94.0 93.6 93.3 92.9 92.5 34
35 93.5 93.6 93.7 93.8 93.8 93.8 93.7 93.6 93.5 93.3 93.0 92.9 92.5 92.1 91.7 91.3 35
36 92.4 92.5 92.6 92.7 92.7 92.7 92.6 92.5 92.4 92.2 92.0 91.8 91.4 91.0 90.6 90.2 36
37 91.3 91.4 91.5 91.6 91.6 91.6 91.5 91.4 91.3 91.1 90.9 90.7 90.3 89.9 89.5 89.2 37
38 90.3 90.4 90.5 90.6 90.6 90.6 90.5 90.4 90.3 90.1 89.9 89.7 89.3 88.9 88.6 88.2 38
39 89.3 89.4 89.5 89.6 89.6 89.6 89.5 89.4 89.3 89.1 88.9 88.7 88.3 88.0 87.6 87.2 39
40 88.4 88.5 88.6 88.7 88.7 88.7 88.6 88.5 88.4 88.2 88.0 87.8 87.4 87.1 86.7 86.4 40
41 87.5 87.6 87.7 87.8 87.8 87.8 87.7 87.6 87.5 87.3 87.1 86.9 86.5 86.2 85.8 85.5 41
42 86.7 86.8 86.9 87.0 87.0 87.0 86.9 86.8 86.7 86.5 86.3 86.1 85.8 85.4 85.0 84.7 42
43 85.8 85.9 86.0 86.1 86.1 86.1 86.0 85.9 85.8 85.6 85.4 85.2 84.9 84.5 84.2 83.8 43
44 84.9 85.0 85.1 85.2 85.2 85.2 85.1 85.0 84.9 84.7 84.5 84.3 84.0 83.6 83.3 82.9 44
45 84.1 84.2 84.3 84.4 84.4 84.4 84.3 84.2 84.1 83.9 83.7 83.5 83.2 82.8 82.5 82.2 45
46 83.4 83.5 83.6 83.7 83.7 83.7 83.6 83.5 83.4 83.2 83.0 82.9 82.5 82.2 81.8 81.5 46
47 82.7 82.8 82.9 83.0 83.0 83.0 82.9 82.8 82.7 82.5 82.3 82.2 81.8 81.5 81.1 80.8 47
48 82.0 82.1 82.2 82.3 82.3 82.3 82.2 82.1 82.0 81.8 81.6 81.5 81.1 80.8 80.4 80.1 48
49 81.2 81.3 81.4 81.5 81.5 81.5 81.4 81.3 81.2 81.0 80.8 80.7 80.3 80.0 79.7 79.3 49
50 80.3 80.4 80.5 80.6 80.6 80.6 80.5 80.4 80.3 80.1 79.9 79.8 79.4 79.1 78.8 78.5 50
51 79.9 80.0 80.1 80.2 80.2 80.2 80.1 80.0 79.9 79.7 79.5 79.4 79.1 78.7 78.4 78.1 51
Fondo en metros
Fondo en metros
52 79.3 79.4 79.5 79.6 79.6 79.6 79.4 79.3 79.2 79.2 79.0 78.8 78.5 78.1 77.8 77.5 52
53 78.6 78.7 78.8 78.9 78.9 78.9 78.8 78.7 78.6 78.5 78.3 78.1 77.8 77.4 77.1 76.8 53
54 78.0 78.1 78.2 78.3 78.3 78.3 78.2 78.1 78.0 77.9 77.7 77.5 77.2 76.9 76.5 76.2 54
55 77.4 77.5 77.6 77.7 77.7 77.7 77.6 77.5 77.4 77.3 77.1 76.9 76.6 76.3 75.9 75.6 55
56 76.8 76.9 77.0 77.1 77.1 77.1 77.0 76.9 76.8 76.7 76.5 76.3 76.0 75.7 75.4 75.1 56
57 76.3 76.4 76.5 76.6 76.6 76.6 76.5 76.4 76.3 76.2 76.0 75.8 75.5 75.2 74.9 74.6 57
58 75.7 75.8 75.9 76.0 76.0 76.0 75.9 75.8 75.7 75.6 75.4 75.2 74.9 74.6 74.3 74.0 58
59 75.2 75.3 75.4 75.5 75.5 75.5 75.4 75.3 75.3 75.1 74.9 74.7 74.4 74.0 73.8 73.5 59
60 74.7 74.8 74.9 75.0 75.0 75.0 74.9 74.8 74.7 74.0 74.4 74.0 73.9 73.6 73.3 73.0 60
estos casos)
menos 0,04.
a plaza o parque:
del departamento:
Edificios de una sola planta:
mantiene constante el valor del terreno.

(contempla la categoría del edificio)
Coeficiente………………………..1,00 (incluye terraza expuesta)
Económica…………………………………….0,85 a 0,94
Muy buena con servicios centrales……………1,26 a 1,50

Buena sin servicios centrales………………….1,05 a 1,14
Estándar……………………………………….0,95 a 1,04
Buena con servicios centrales…………………1,15 a 1,25

Con vista al frente……………………………………..1,00
Con vista a amplio espacio libre de contrafrente……....0,95
Departamento en esquina……………………………...1,00
Departamento con vista a plaza………………...1,05 a 1,10
Con vista a patios interiores o mínimo contrafrente…....0,90
Coeficiente de características constructivas del edificio:

Coeficiente de ubicación del departamento en planta:
UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...
para valores físicos, en el valor venal sólo se deprecia la construcción y

Coeficiente de ubicación del departamento en esquina o frente
Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación

71
Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso,
Considera de manera más atenuada la depreciación de Ross-Heidecke

(considera la mayor iluminación y mejor vista que posee la unidad en
1)
70
superficie: 120 pm2
Edificios con ascensor

Planta baja…………………0,90
………………………………….
3er. Piso……………………1,00
1er. Piso……………………0,96
2do. Piso…………………...0,98
9no. Piso…………………...1,11
8vo. Piso…………………...1,10
7mo. Piso…………………..1,08
6to. Piso……………………1,06
5to. Piso……………………1,04
4to. Piso……………………1,02
ser de categoría standard
adaptados a nuestra aplicación.

Método directo - comparativo
ubicación en planta al frente
estado: usado, llevado a nuevo

debe estar ubicado en el 3er piso
ubica el coeficiente 1 para las siguientes características:
2) Edificios sin ascensor

Planta baja……………………1,00
2do. Piso……………………...0,95
Coeficiente de ubicación del departamento según el piso:
3er. Piso………………….0,85 a 0,90

1er. Piso………………….0,97 a 0,98
Del 13er. piso en adelante será a juicio del tasador sin superar el 1,15
Mart. Gustavo Urcegui selecciona los coeficientes más empleados y
distintos tipos constructivos: cubierta, semicubierta, galerías, balcones, etc..
Ej.: balcón: 2 mts. x 3 mts. x 30% = 1,80 m2 (se suma al total del dpto.)
b) Debemos homogeneizar la superficie propia, teniendo en cuenta los
a criterio del tasador, se recomienda utilizar antecedentes. Asimismo el

Ubicación del edificio: por ser un elemento altamente subjetivo, queda
a) Así como para terrenos el lote tipo es de 11 x 30 para los Dptos. Se
Frente en metros
15.50 16.00 16.50 17.00 17.50 18.00 18.50 19.00 19.50 20.00 20.50 21.00 21.50 22.00 22.50 23.00
8 169.7 168.9 168.2 167.5 166.8 166.1 165.4 164.6 163.9 163.2 162.5 161.8 161.0 160.3 159.6 158.9 8
9 160.0 159.3 158.6 157.9 157.3 156.6 155.9 155.2 154.5 153.9 153.2 152.5 151.8 151.1 150.5 149.8 9
10 153.2 152.5 151.9 151.2 150.6 149.9 149.3 148.6 148.0 147.3 148.7 146.0 145.4 144.7 144.1 143.4 10
11 147.4 146.7 146.1 145.5 144.9 144.2 143.6 143.0 142.4 141.7 141.1 140.5 139.9 139.2 138.6 138.0 11
12 141.6 140.9 140.3 139.7 139.1 138.5 137.9 137.3 136.7 136.1 135.5 134.9 134.3 133.7 133.1 132.5 12
13 136.7 1-36,1 135.5 135.0 134.4 133.8 133.2 132.6 132.1 131.5 130.9 130.3 129.7 129.1 128.6 128.0 13
14 132.8 132.3 131.7 131.1 130.6 130.0 129.4 128.5 128.3 127.7 127.2 126.6 126.0 125.5 124.9 124.4 14
15 128.9 128.4 127.8 127.3 126.8 126.2 125.7 125.1 124.6 124.0 123.5 122.9 122.4 121.8 121.3 120.7 15
16 126.0 125.5 125.0 124.4 123.9 123.4 122.8 122.3 121.7 121.2 120.7 120.1 119.6 119.1 118.5 118.0 16
17 122.2 121.6 121.1 120.6 120.1 119.6 119.0 118.5 118.0 117.5 117.0 116.4 115.9 115.4 114.9 114.4 17
18 120.2 119.7 119.2 118.7 118.2 117.7 117.2 116.6 116.1 115.6 115.1 114.6 114.1 113.6 113.1 112.6 18
19 117.3 116.8 116.3 115.8 115.3 114.8 114.3 113.8 113.3 112.8 112.3 111.8 111.3 110.8 110.3 109.8 19
20 114.4 113.9 113.4 112.9 112.5 112.0 111.5 111.0 110.5 110.0 109.5 109.1 108.6 108.1 107.6 107.1 20
21 112.5 112.0 111.5 111.0 110.5 110.1 109.6 109.1 108.6 108.2 107.7 107.1 106.7 106.2 105.8 105.3 21
22 110.5 110.0 109.6 109.1 108.6 108.2 107.7 107.2 106.8 106.3 105.8 105.4 104.9 104.4 103.9 103.5 22
23 108.6 108.1 107.6 107.2 106.7 106.3 105.8 105.3 104.9 104.4 104.0 103.5 103.0 102.6 102.1 101.7 23
24 106.6 106.2 105.7 105.3 104.8 104.4 103.9 103.5 103.0 102.6 102.1 101.7 101.2 100.7 100.3 99.8 24
Fondo en metros
Fondo en metros
25 104.7 104.2 103.8 103.4 102.9 102.5 102.0 101.6 101.1 100.7 100.8 99.8 99.4 98.9 98.5 98.0 25
26 26
102.8 102.3 101.9 101.4 101.0 100.6 100.1 99.7 99.3 98.8 98.4 98.0 97.5 97.1 96.6 96.2
27 100.8 100.4 100.0 99.5 99.1 98.7 98.3 97.8 97.4 97.0 96.5 96.1 95.7 95.2 94.8 94.4 27
28 99.8 99.4 99.0 98.6 98.2 97.7 97.3 96.9 96.5 96.0 95.6 95.2 94.8 94.3 93.9 93.5 28
29 97.9 97.5 97.1 96.7 96.2 95.8 95.4 95.0 94.6 94.2 93.7 93.3 92.9 92.5 92.1 91.7 29
30 96.9 96.5 96.1 95.7 95.3 94.3 94.5 94.1 93.6 93.2 92.8 92.4 92.0 91.6 91.2 90.8 30
31 95.6 95.2 94.8 94.4 94.0 93.6 93.1 92.7 92.3 91.9 91.5 91.1 90.7 90.3 89.9 89.5 31
32 94.3 93.9 94.4 93.1 92.7 92.3 91.9 91.5 91.1 90.7 90.3 89.9 89.5 89.1 88.7 88.3 32
33 93.2 92.8 93.5 92.0 91.6 91.2 90.8 90.4 90.0 89.6 89.2 88.8 88.4 88.0 87.6 87.2 33
51
52 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD... 69
Fondo en metros aquí presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partida
para la organización en su búsqueda de antecedentes.
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales, que
no estén adaptados al régimen de propiedad horizontal como los shopping,
23.00
86.2
85.1
84.1
83.1
82.8
81.3
80.5
79.7
79.0
78.1
77.3
76.6
76.0
75.3
74.7
74.0
73.1
72.8
72.2
71.6
71.1
70.5
70.0
69.5
69.0
68.5
68.1
cabe agregar que estas pautas no serían de empleo ya que la propia
administración interna es la que determina los valores de dichos espacios,
22.50
86.6
85.5
84.5
83.5
82.6
81.7
80.9
80.0
79.3
78.5
77.7
76.9
76.3
75.7
75.0
74.3
73.5
73.1
72.6
71.9
71.4
70.8
70.3
69.8
69.3
68.8
68.4
obviamente ellos también se basan en un estudio externo e interno para
evaluar y determinar el precio justo que deberán pagar sus clientes si desean
22.00
87.0
85.9
84.9
83.9
83.0
82.1
81.2
80.4
79.7
78.8
78.0
77.3
76.6
76.0
75.4
74.6
73.8
73.4
72.9
72.2
71.7
71.1
70.6
70.1
69.6
69.1
68.7
comercializar en dichos espacios físicos.
21.50
87.4
86.3
85.3
84.3
83.3
82.4
81.6
80.8
80.0
79.2
78.4
77.6
77.0
76.3
75.7
75.0
74.1
73.8
73.2
72.6
72.0
71.5
70.9
70.5
69.9
69.4
69.0
21.00
87.8
86.7
85.7
84.6
83.7
82.8
82.0
81.1
80.4
79.6
78.7
78.0
77.3
76.7
76.0
75.3
74.5
74.1
73.5
72.9
72.3
71.8
71.2
70.8
70.2
69.8
69.3
3. Tasación de viviendas colectivas (1)
20.50
88.2
87.1
86.0
85.0
84.1
83.2
82.3
81.5
80.7
79.9
79.1
78.3
77.7
77.0
76.4
75.6
74.8
74.4
73.9
73.2
72.7
72.1
71.6
71.1
70.5
70.1
69.6
a) Integración de costos parciales: la suma del valor del terreno,
más el valor de las mejoras, más obras complementarias, más costos
20.00
88.6
87.4
86.4
85.4
84.5
83.5
82.7
81.8
81.1
80.3
79.4
78.7
78.0
77.4
76.7
76.0
75.1
74.8
74.2
73.5
73.0
72.4
71.9
71.4
70.8
70.4
69.9
financieros, nos va a brindar un subtotal al cual debemos sumar las ganancias
Frente en metros
previstas y los gastos promocionales, esta sumatoria nos entrega: la

19.50
89.0
87.8
86.8
85.8
84.8
83.9
83.1
82.2
81.5
80.6
79.8
79.0
78.4
77.7
77.1
76.3
75.5
75.1
74.5
73.9
73.3
72.7
72.2
71.7
71.2
70.7
70.2
integración del gasto total.
b) Un porcentaje del subtotal 1 (suma de los cuatro primeros ítems)
19.00
386.1
382.6
89.3
88.2
87.2
85.2
84.3
83.4
81.8
81.0
80.1
79.4
78.7
78.1
77.4
76.6
75.8
75.4
74.9
74.2
73.6
73.1
72.5
72.0
71.5
71.0
70.5
será la ganancia prevista. Esta ganancia sumada al subtotal 1 nos brinda el
segundo subtotal, al cual sumaremos los gastos promocionales y allí
18.50
89.7
88.6
87.6
86.5
85.6
84.6
83.8
82.9
82.2
81.3
80.5
79.7
79.1
78.4
77.7
77.0
76.1
75.8
75.2
74.5
74.0
73.4
72.8
72.4
71.8
71.3
70.8
obtendremos: valor conjunto.
c) Debemos conocer por método directo comparativo el valor del lote,
18.00
90.1
89.0
88.0
86.9
86.0
85.0
84.2
83.3
82.5
81.7
80.8
80.1
79.4
78.7
78.1
77.3
76.5
76.1
75.5
74.8
74.3
73.7
73.1
72.7
72.1
71.6
71.1
el factor de ocupación del suelo, factor de ocupación total, cantidad de
departamentos a construir, el valor del metro cuadrado. Verificar qué
17.50
90.5
89.4
88.3
87.3
86.3
85.4
84.5
83.7
82.9
82.0
81.2
80.4
79.7
79.1
78.4
77.7
76.8
76.4
75.8
75.2
74.6
74.0
73.5
73.0
72.4
71.9
71.5
porcentaje de ocupación corresponde a espacios comunes (no debe superar

el 25%) y tener en cuenta que el valor del departamento es inversamente
17.00
90.9
89.8
88.7
87.7
86.7
85.7
84.9
84.0
83.3
82.4
81.5
80.8
80.1
79.4
78.8
78.0
77.1
76.7
76.2
75.5
74.9
74.3
73.8
73.3
72.7
72.2
71.8
proporcional a su tamaño, es decir, el departamento más pequeño es más

caro, incide la zona húmeda, el más amplio y con mayores espacios internos
16.50
91.3
90.1
89.1
88.0
87.0
86.0
85.2
84.4
83.6
82.7
81.9
81.1
80.4
79.8
79.1
78.3
77.5
77.1
76.5
75.8
75.2
74.7
74.1
73.6
73.0
72.6
72.1
o externos es más económico

16.00
91.7
90.5
89.5
88.4
87.4
86.5
85.6
84.7
84.0
83.1
82.2
81.5
80.8
80.1
79.4
78.7
77.8
77.4
76.8
76.1
75.6
75.0
74.4
73.9
73.3
72.9
72.4
15.50
92.1
90.9
89.9
88.8
87.8
86.9
86.0
85.1
84.3
83.5
82.6
81.8
81.1
80.5
79.8
79.0
78.1
77.7
77.2
76.5
75.9
75.3
74.7
74.2
73.7
73.2
72.7
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Frente en metros (1) Ing. Miguel Angel Bulacio Montenegro, ex-vocal del Consejo de Tasaciones de la
Prov. de Córdoba. Promueve la aplicación de Fitte y Cerini.
en cuenta las características comerciales y afluencia de público de las arterias

que rodean la galería. Fondo en metros
Hablar de entrepisos, subsuelos, subir o bajar escaleras, depender de
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
26
27
31
32
23
24
25
28
29
30
33
ascensores, son elementos negativos para las unidades funcionales con
8
9
destino comercial, ya que el peatón minimiza riesgos, quiere comodidad y
134.3
129.2
124.1
119.8
148.7
142.2
116.4
113.0
110.5
107.1
105.4
102.8
100.3
98.6
96.9
95.2
93.5
91.8
90.1
88.4
87.5
85.5
85.0
83.8
82.7
81.6
practicidad en sus momentos de búsqueda de productos. No obstante puede
30
haber excepciones, por ejemplo que exista algún comercio con rubro de
135.0
129.8
124.7
120.4
149.5
140.9
117.0
113.6
111.0
107.6
105.9
103.3
100.8
29.5
99.1
97.4
95.7
93.9
92.2
90.5
88.9
88.0
86.3
85.4
84.2
83.1
82.1
moda, muy demandado y amplia publicidad.
135.6
130.5
125.3
121.0
150.2
141.6
117.6
114.1
111.6
108.1
106.4
103.8
101.3
99.5
97.8
96.1
94.4
92.7
91.0
89.2
88.4
86.7
85.8
84.6
83.5
82.5
29
a) Tipo de construcción. En la observación y estudio de la construcción
hay autores que se toman como propia la regla: “el impacto debe ser visual
136.3
131.1
125.9
121.6
150.9
142.3
118.1
114.7
112.1
108.7
106.9
104.3
101.7
106.0
28.5
98.3
96.6
94.8
93.1
91.4
89.7
88.8
87.1
86.2
85.0
83.9
82.9
para que exista un amplio consumo”, es decir, si la presentación de la galería
es con un adecuado y moderno diseño, con servicios de aclimatación, amplitud
136.9
131.7
126.5
122.2
151.6
143.0
118.7
115.2
112.6
109.2
107.4
104.8
102.2
100.5
en pasillos, pisos sin desniveles ni escaleras, descansos embellecidos
98.8
97.0
95.3
93.6
91.8
90.1
89.2
87.5
86.6
85.4
84.3
83.2
28
naturalmente, el éxito entonces es asegurado, el contexto de ubicación del
local es positivo y teóricamente el movimiento comercial sería bueno. En
137.4
132.2
126.9
122.6
152.2
143.5
119.1
115.6
113.0
109.5
107.8
105.2
102.6
100.8
27.5
99.1
97.4
95.6
93.9
92.1
90.4
89.5
87.8
86.9
85.7
84.6
83.5
Frente en metros
cuanto al salón comercial hablar de la superficie vidriada es lo fundamental
como así también de sus dimensiones, considerar de beneficio aquellos que
138.2
133.0
127.7
123.3
153.7
144.3
119.8
116.3
113.7
110.2
108.5
105.8
103.2
101.5
99.7
98.0
96.0
94.5
92.7
91.0
90.1
88.3
87.5
86.2
85.1
84.0
27
poseen sótano o entrepiso, hay mejor aprovechamiento en el espacio para
la presentación de la mercadería y de la atención al publico.
138.9
133.6
128.3
123.9
153.8
145.0
120.4
116.9
114.2
110.7
109.0
106.3
103.7
101.9
100.2
26.5
98.4
96.7
94.9
93.1
91.4
90.5
88.7
87.9
86.6
85.5
84.4
b) Estado de conservación. Algunos autores le restan importancia al
estado de conservación del local, puesto que manifiestan que sobre el local
139.5
134.2
128.9
124.5
154.5
145.7
121.0
117.4
114.8
111.3
109.5
106.8
104.2
102.4
100.7
98.9
97.1
95.4
93.6
91.8
90.0
89.2
88.3
87.1
85.9
84.8
26
siempre hay inversiones decorativas y de adaptación conforme el rubro que
se comercializa, dando mayor atención al estado de la galería, puesto que
140.2
134.9
129.5
125.1
155.3
146.4
121.5
118.0
115.3
111.8
110.0
107.3
104.7
102.9
101.1
25.5
99.4
97.6
95.8
94.0
92.3
91.4
89.6
88.7
87.5
86.3
85.2
esa situación recae sobre los gastos comunes de los propietarios, asimismo
de qué serviría que un propietario invirtiera significativamente en la unidad
140.8
135.5
130.1
125.7
156.0
147.1
122.1
118.5
115.9
112.3
110.5
107.8
105.2
103.7
101.6
99.8
98.0
96.2
94.5
92.7
91.8
90.0
89.1
87.9
86.7
85.6
25
cuando la galería le resta valor por su mal estado de conservación; debe
existir una relación lógica en las inversiones para que éstas se revaloricen
141.5
136.1
130.7
126.2
156.7
147.7
122.7
119.1
116.4
112.8
111.0
108.3
105.6
103.9
102.1
100.3
24.5
98.5
96.7
94.9
93.1
92.2
90.4
89.5
88.3
87.1
86.0
mutuamente.
c) Gastos comunes. El tasador debe tener presente los gastos comunes
157.4
148.4
142.1
136.7
131.3
126.8
123.2
119.6
116.9
113.3
111.5
108.8
106.1
104.3
102.5
100.7
98.9
97.1
95.3
93.5
92.6
90.8
89.9
88.7
87.5
86.4
24
que inciden sobre la unidad funcional, ello nos ayuda a relacionar los costos
beneficios que se generan.
158.2
149.1
142.8
137.0
131.9
127.4
123.8
120.2
117.5
113.9
112.0
109.3
106.6
104.8
103.0
101.2
23.5
99.4
97.6
95.8
94.0
93.1
91.3
90.4
89.1
87.9
86.8
En el análisis de los locales en galerías, como así también en aquellos
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
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25
26
27
28
29
30
31
32
33
8
9
salones comerciales del centro o barrio, pueden surgir una diversidad de
3 Fondo en metros
elementos que impactan, ya sea positiva o negativamente sobre el bien,
de vista: un gran salón se divide mediante tabiques y vidrieras en muchos

Fondo en metros salones pequeños, proveyéndolos solamente de un lavamanos, y las
comodidades accesorias, como los baños, que son de carácter colectivo, en
proporción a la cantidad de unidades. Es decir que la inversión no entra en
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
una serie de detalles, lo que implica en principio, ahorro en materiales y
mano de obra, y el beneficio económico sería significativo en relación con
80.7
79.7
78.7
77.8
77.0
76.1
75.3
74.6
73.9
73.1
72.4
71.7
71.1
70.5
69.9
69.2
68.5
68.1
67.6
67.0
66.5
66.0
65.5
65.1
64.6
64.1
63.7
30 el capital invertido.
Existen excepciones a esta concepción básica. En realidad, para algunos
29.5
81.1
80.1
79.2
78.2
77.4
76.5
75.7
75.0
74.3
73.5
72.8
72.1
71.5
70.9
70.3
69.6
68.8
68.5
68.0
67.4
66.9
66.3
65.8
65.4
64.9
64.5
64.0
sectores la mínima inversión no sería el punto de partida, en virtud de las
exigencias actuales del público: nuevos diseños arquitectónicos, empleo de
81.5
80.5
79.5
78.6
77.7
76.9
76.1
75.3
74.6
73.9
73.1
72.4
71.8
71.2
70.6
69.9
69.2
68.8
68.3
67.7
67.2
66.7
66.1
65.7
65.2
64.8
64.3
29
materiales de calidad, instalaciones de artefactos que hacen al confort (aire

acondicionado, calefacción), música funcional, etc., sin olvidar la
28.5
80.9
80.9
79.9
79.0
78.1
77.2
76.5
75.7
75.0
74.2
73.5
72.8
72.2
71.6
71.0
70.3
69.5
69.1
68.6
68.0
67.5
67.0
66.5
66.0
65.5
65.1
64.7
conveniencia del impacto al sentido de la vista, más aún cuando nos referimos
a comercialización de productos y servicios.
82.3
81.3
80.3
79.3
78.5
77.6
76.8
76.1
75.4
74.6
73.8
73.1
72.5
71.9
71.3
70.6
69.8
69.5
68.9
68.3
67.8
67.3
66.8
66.3
65.8
65.4
65.0
28
Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes

factores, tanto para el conjunto en general (la galería) y el local en particular
27.5
82.6
81.5
80.6
79.6
78.8
77.9
77.1
76.3
75.6
74.8
74.1
73.4
72.8
72.1
71.5
70.8
70.1
69.7
69.2
68.6
68.1
67.5
67.0
66.6
66.1
65.6
65.2
no se puede efectuar la tasación discriminando uno de otro, por ejemplo, no
Frente en metros
hay que considerar únicamente el local cuando el espacio de contención del

83.1
82.0
81.1
80.1
79.2
78.4
77.6
76.8
76.1
75.3
74.5
73.8
73.2
72.6
72.0
71.3
70.5
70.1
69.6
69.0
68.5
67.9
67.4
67.0
66.5
66.0
65.6
27
mismo está muy deteriorado, los gastos comunes son altos, o mejor dicho
hay demasiada inversión en el local y la presentación de la galería va en
26.5
83.5
82.4
81.5
80.5
79.6
78.7
77.9
77.1
76.4
75.6
74.9
74.2
73.5
72.9
72.3
71.6
70.8
70.5
69.9
69.3
68.8
68.3
67.7
67.3
66.8
66.3
65.9
desmedro de éste.
Está claro que se abordaría la tasación de esta manera si se emplean
83.9
82.8
81.8
80.9
80.0
79.1
78.3
77.5
76.8
76.0
75.2
74.5
73.9
73.3
72.7
71.9
71.2
70.8
70.3
69.7
69.1
68.6
68.1
67.6
67.1
66.6
66.2
técnicas separativas para la tasación, ahora bien, si verificamos en el
26
análisis de los antecedentes económicos que el beneficio que produce es

de importancia, pues el método de conjunto nos indica que en realidad no
25.5
84.3
83.2
82.2
81.2
80.4
79.5
78.7
77.9
77.2
76.4
75.6
74.9
74.2
73.6
73.0
72.3
71.5
71.1
70.6
70.0
69.4
68.9
68.4
67.9
67.4
67.0
66.5
es necesario detenerse en las características del bien si no mejor en la
renta que produce, por lo tanto su valor estaría en relación directa al
84.7
83.6
82.6
81.6
80.7
79.8
79.0
78.2
77.5
76.7
75.9
75.2
74.6
74.0
73.3
72.6
71.8
71.5
70.9
70.3
69.8
69.2
68.7
68.2
67.7
67.3
66.8
25
beneficio que otorga.

a. Ubicación. Es de suma importancia el análisis del contexto externo
24.5
85.0
84.0
83.0
82.0
81.1
80.2
79.4
78.6
77.9
77.1
76.3
75.5
74.9
74.3
73.7
72.9
72.1
71.8
71.2
70.6
70.1
69.5
69.0
68.6
68.0
67.6
67.1
de la galería, es decir, las calles que la rodean. El elemento fundamental

está dado por el tránsito peatonal; si una de las arterias tiene características
85.4
84.4
83.4
82.4
81.5
80.6
79.8
79.0
78.2
77.4
76.6
75.9
75.3
74.6
74.0
73.3
72.5
72.1
71.6
70.9
70.4
69.9
69.3
68.9
68.3
67.9
67.4
24
de peatonal sería el indicativo económico de relevancia, asimismo también

aquellas en donde contamos con paradas del servicio público de transporte,
23.5
85.8
84.7
83.8
82.8
81.9
80.9
80.1
79.3
78.6
77.8
77.0
76.2
75.6
75.0
74.3
73.6
72.8
72.5
71.9
71.3
70.7
70.2
69.6
69.2
68.7
68.2
67.8
confiterías y demás lugares de esparcimiento. Observado el impacto

extrínseco comenzamos con el análisis intrínseco en cuanto a la ubicación
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Frente en metros de la unidad funcional, es decir, en la proximidad de las vías de acceso y

egreso, en el medio del pasillo o en la unión de los pasillos, siempre teniendo
Factores 7. TABLA DEL TRIBUNAL DE TASACIONES
El desarrollo del sistema ha tenido las características de un brillante

Para uso en Cap. Fed. O zonas de P.H.
negocio inmobiliario, con renovado aporte de capitales interesados. La Frente en metros
sumatoria de capitales y esfuerzos hacia este rubro, más un fenómeno de 10
6
3.245
7
1.365
8
1.460
8.66
1.523
9
1.556
10
1.580
11
1.604
12
1.635
13
1.674
14
1.716
15
1.763
16
1.755
17
1.743 10
carácter general, determinará, al margen de situaciones temporales, su 11 1.198
1.150
1.313
1.261
1.104
1.349
1.465
1.407
1.497
1.433
1.520
1.460
1.543
1.482
1.573
1.511
1.611
1.548
1.651
1.586
1.696
1.629
1.689
1.622
1.677
1.610
11
12 12
paulatino encauzamiento hacia un ritmo normal en la construcción, todo ello 13 1.111 1.218 1.303 1.359 1.389 1.410 1.431 1.459 1.495 1.531 l,574 1.567 1.555 13
14 1.050 1.184 1.266 1.321 1.349 1.370 1.391 1.418 1.452 1.483 1.529 1.522 1.511 14
dependiendo de las circunstancias políticas y económicas del momento. 15 1.048 1.149 1.229 1.282 1.310 1.330 1.350 1.377 1.410 1.444 1.464 1.478 1.467 15
16 1.024 1.123 1.201 1.253 1.280 1.300 1.319 1.345 1.378 1.412 1.451 1.444 1.434 16
Chandias nos dice que “el valuador debe admitir que un terreno 17
18
0.993
0.977
1.089
1.071
1.164
1.146
1.215
1.195
1.241
1.221
1.260
1.240
1.279
1.250
1.304
1.283
1.336
1.314
1.368
1.347
1.406
1.384
1.400
1.378
1.390
1.369
17
18
vendido en propiedad horizontal debe tener un precio mayor que (el 19 0.953 1.045 1.118 1.166 1.192 1.210 1.228 1.252 1.283 1.314 1.350 1.344 1.335 19
20 0.930 1.020 1.090 1.138 1.162 1.180 1.193 1.221 1.251 1.281 1.317 1.311 1.302 20
de) los que no han sido afectados a este régimen, en razón de que 21 0.914 1.002 1.072 1.118 1.143 1.160 1.177 1.201 1.230 1.260 1.295 1.289 1.279 21
22 0.898 0.985 1.053 1.099 1.123 1.140 1.157 1.180 1.208 1.238 1.272 1.267 1.257 22
para los primeros hay una demanda mayor, tanto mayor será cuanto 23 0.883 0.968 1.035 1.080 1.103 1.120 1.137 1.159 1.187 1.216 1.250 1.244 1.235 23
24 0.867 0.950 1.016 1.060 1.083 1.100 1.116 1.138 1.166 1.195 1.228 1.222 1.213 24
mayor sea el número de departamentos”; cabe agregar que para el caso 25 0.851 0.933 0.998 1.041 1.064 1.080 1.096 1.118 1.145 1.173 1.205 1.200 1.191 25
26 0.835 0.916 0.979 1.022 1.044 1.060 1.076 1.097 1.124 1.151 1.183 1.178 1.169 26
de que no estén sometidos a dicho régimen y se sitúen en un sector de 27 0.820 0.899 0.971 1.003 1.024 1.040 1.056 1.076 1.102 1.129 1.161 1.155 1.147 27
28 0.812 0.890 0.952 0.993 1.015 1.030 1.045 1.066 1.092 1.119 1.149 1.144 1.136 28
permanentes inversiones, siempre se debe observar el aprovechamiento 29 0.796 0.873 0.933 0.974 0.995 1.010 1.025 1.045 1.071 1.097 1.127 1.122 1.114 29
del suelo y del espacio aéreo, teniendo en cuenta, las posibilidades y 30
31
0.788
0.777
0.864
0.852
0.924
0.911
0.964
0.951
0.985
0.971
1.000
0.986
1.015
1.001
1.035
1.021
1.060
1.045
1.086
1.071
1.116
1.100
1.111
1.095
1.103
1.088
30
31
limitaciones que surgen de los respectivos códigos de edificación. 32
33
0.767
0.757
0.841
0.830
0.899
0.888
0.938
0.926
0.958
0.947
0.973
0.961
0.988
0.975
1.007
0.995
1.031
1.019
1.057
1.044
1.086
1.072
1.081
1.068
1.073
1.060
32
33
34 0.749 0.821 0.878 0.916 0.936 0.950 0.964 0.983 1.007 1.032 1.060 1.055 1.048 34
Los siguientes elementos inciden en el precio: 35 0/739 0.810 0.867 0.904 0.924 0.938 0.952 0.971 0.994 1.019 1.047 1.042 1.035 35
36 0.730 0.801 0.857 0.894 0.913 0.927 0.941 0.959 0.983 1.007 1.035 1.030 1.022 36
a) Ubicación del edificio. 37 0.722 0.791 0.846 0.883 0.902 0.91b 0.930 0.948 0.971 0.995 1.022 1.018 1.010 37
38 0.714 0.783 0.837 0.873 0.892 0.906 0.920 0.938 0.960 0.984 1.011 1.007 0.999 38
b) Diseño arquitectónico del edificio y de la unidad (plan de presentación 39 0,706. 0.774 0.828 0.864 0.883 0.896 0.909 0.927 0.950 0.973 1.000 0.995 0.988 39
40 0.699 0/766 0.820 0.855 0.874 0.387 0.900 0.918 0.940 0.963 0.990 0.985 0.978 40
del conjunto y distribución de las unidades funcionales). 41 0.692 0.759 0.311 0.846 0.865 0.878 0.891 0.909 0.931 0.954 0.980 0.975 0.968 41
42 0.686 0.752 0.804 0.839 0.857 0.870 0.833 0.900 0.922 0.945 0.971 0.967 0.960 42
c) Ubicación de la unidad dentro del edificio. 43
44
0.678
0.671
0/744
0.736
0.796
0.787
0.830
0.821
0.848
0.839
0.861
0.852
0.874
0.865
0.891
0.882
0.913
0.903
0.935
0.925
0.961
0.951
0.957
0.947
0.950
0.940
43
44
d) Superficies: propia y común. 45
46
0.665
0.660
0.729
0.723
0.780
0.773
0.814
0.807
0.831
0.824
0.844
0.837
0.857
0.850
0.874
0.866
0.895
0.887
0.917
0.909
0.942
0.934
0.938
0.930
0.931
0.923
45
46
47 0.654 0.717 0.767 0.800 0.318 0.830 0.842 0.559 0.880 0.901 0.926 0.922 0.915 47
e) Coeficiente de participación del reglamento de copropiedad. 48 0.549 0.711 0.760 0.793 0.811 0.323 0.335 0.852 0.872 0.894 0.918 0.914 0.908 48
49 0.642 0.704 0.753 0.786 0.803 0.815 0.827 0.844 0.864 0.885 0.910 0.905 0.899 49
f) Locales comunes. 50 0.635 0.696 0.745 0.777 0.794 0.806 0.818 0.834 0.854 0.375 0.899 0.895 0.889 50
51 0.632 0.693 0.741 0.773 0.790 0.802 0.814 0.830 0.550 0.871 0.895 0.391 0.885 51
g) Estado de conservación del departamento y mejoras introducidas. 52 0.627 0.688 0.736 0.767 0.784 0.796 0.808 0.824 0.864 0.864 0.888 0.884 0.878 52
53 0.622 0.682 0.729 0.761 0.777 0.789 0.301 0.817 0.336 0.857 0.881 0.877 0.870 53
54 0.617 0.677 0.723 0.755 0.771 0.783 0.795 0.810 0.830 0.850 0.874 0.870 0.861 54
55 0.612 0.671 0.718 0.749 0.765 0.777 0.789 0.804 0.524 0.844 0.867 0.863 0.857 55
56 0.608 0.666 0.712 0/743 0.759 0.771 0.783 0.798 0.517 0.837 0.860 0.857 0.850 56
57 0.604 0.662 0.703 0/738 0.755 0.766 0.777 0.793 0.812 0.832 0.855 0.851 0.845 57
58 0.599 0.657 0.702 0.733 0.719 0.760 0.771 0.787 0.806 0.825 0.848 0.844 0.838 58
2. Locales en galerías. Elementos referenciales 59 0.595 0.652 0.698 0.728 0.744 0.755 0.766 0.781 0.800 0.820 0.843 0.339 0.833 59
60 0.591 0.648 0.693 0.723 0.739 0.750 0.761 0.776 0.795 0.814 0.837 0.833 0.827 60
61 0.586 0.643 0.687 0.717 0.733 0.744 0.755 0.770 0.789 0.808 0.830 0.827 0.821 61
62 0.583 0.639 0.684 0.713 0.729 0.740 0.751 0.766 0.784 0.804 0.826 0.822 0.816 62
En los últimos tiempos se ha verificado un aumento en la construcción 63 0.579 0.635 0.679 0.709 0.724 0.735 0.746 0.761 0.779 0.798 0.820 0.817 0.811 63
64 0,5 75 0.631 0.675 0.704 0.719 0.730 0.741 0.756 0.774 0.793 0.815 0.811 0.805 64
de galerías comerciales, sobre todo, en los sectores céntricos de la ciudad y 65 0.571 0.626 0.570 0.699 0.714 0.725 0.736 0.750 0.768 0.787 0.509 0.805 0.800 65
66 0.568 0.623 0.666 0.695 0.710 0.721 0.732 0.746 0.764 0.753 0.505 0.801 0.795 66
en algunos barrios con características comerciales. 67 0.564 0.619 0.662 0.690 0.705 0.716 0.727 0.741 0.759 0.775 0.799 0.795 0.790 67
68 0.561 0.615 0.658 0.686 0.701 0.712 0.723 0,7:17 0.755 0.773 0.795 0.791 0.785 68
El capital económico no es muy significativo a prima facie en relación 69 0.557 0.611 0.653 0.682 0.696 0.707 0.718 0.732 0.749 0.768 0.789 0.785 0.780 69
70 0.554 0.607 0.650 0.678 0.692 0.703 0.714 0.723 0.745 0.763 0.735 0.731 0.775 70
con la construcción de viviendas. El panorama es sencillo desde este punto 3
6 7 8 8.66 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Frente en metros
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
10 1.722 1.691 1.651 1.613 1.575 1.537 1.506 1.480 1.458 1.443 1.431 1.425 1.422 10
11 1.657 1.626 1.588 1.552 1.515 1.479 1.449 1.424 1.403 1.388 1.377 1.371 1.368 11
12 1.591 1.562 1.526 1.491 1.456 1.421 1.391 1.368 1.348 1.333 1.323 1.317 1.314 12
13 1.537 1.509 1.473 1.440 1.406 1.372 1.344 1.321 1.301 1.287 1.277 1.272 1.269 13
14 1.493 1.466 1.432 1.399 1.366 1.333 1.306 1.284 1.265 1.251 1.241 1.236 1.233 14
15 1.450 1.423 1.390 1.358 1.326 1.294 1.267 1.246 1.228 1.214 1.205 1.200 1.197 15
16 1.417 1.391 1.358 1.327 1.296 1.265 1.239 1.218 1.200 1.187 1.178 1.173 1.170 16
17 1.373 1.348 1.317 1.286 1.256 1.266 1.201 1.181 1.163 1.150 1.142 1.137 1.134 17
18 1.352 1.327 1.296 1.266 1.236 1.207 1.182 1.162 1.145 1.132 1.123 1.118 1.116 18
19 1.319 1.295 1.264 1.235 1.206 1.177 1.153 1.134 1.117 1.105 1.096 1.091 1.089 19
20 1.286 1.263 1.233 1.205 1.176 1.148 1.125 1.106 1.089 1.077 1.069 1.064 1.062 20
21 1.264 1.241 1.212 1.184 1.157 1.129 1.105 1.087 1.071 1.059 1.051 1.046 1.044 21
22 1.243 1.220 1.191 1.164 1.137 1.109 1.086 1.068 1.052 1.041 1.033 1.028 1.026 22
23 1.221 1.198 1.170 1.144 1.117 1.090 1.067 1.049 1.034 1.023 1.015 1.010 1.008 23
24 1.199 1.177 1.149 1.123 1.097 1.070 1.048 1.031 1.015 1.004 0.997 0.992 0.990 24
25 1.177 1.156 1.129 1.103 1.077 1.051 1.029 1.012 0.997 0.986 0.978 0.974 0.972 25
26 1.155 1.134 1.108 1.082 1.057 1.031 1.010 0.993 0.978 0.968 0.960 0.956 0.954 26
27 1.134 1.113 1.087 1.062 1.037 1.012 0.991 0.974 0.960 0.950 0.942 0.938 0.936 27 CAPITULO III
28 1.123 1.102 1.076 1.052 1.027 1.002 0.982 0.965 0.951 0.940 0.933 0,92,9 0.927 28
29
30
1.101
1.090
1.081
1.070
1.055
1.045
1.031
1.021
1.007
0.997
0.983
0.973
0.963
0.953
0.946
0.937
0.932
0.923
0.922
0.913
0.915
0.906
0.911
0.902
0.909
0.900
29
30 UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL
31
32
1.075
1.061
1.055
1.041
1.030
1.017
1.007
0.993
0.983
0.970
0.959
0.947
0.940
0.927
0.924
0.912
0.910
0.898
0.900
0.888
0.893
0.882
0.889
0.878
0.887
0.876
31
32
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
33 1.047 1.028 1.004 0.981 0.958 0.935 0.916 0.900 0.887 0.877 0.871 0.867 0.865 33
34 1.035 1.016 0.993 0.970 0.947 0.924 0.905 0.890 0.877 0.867 0.861 0.857 0.855 34
35
36
1.022
1.010
1.004
0.992
.0,980
0.969
0.958
0.946
0.935
0.924
0.913
0.902
0.894
0.883
0.879
0.869
0.866
0.856
0.856
0.846
0.850
0.840
0.846
0.836
0.844
0.834
35
36 por Gustavo Urcegui
Fondo en metros
37 0.998 0.980 0.957 0.935 0.913 0.891 0.873 0.858 0.845 0.836 0.830 0.826 0.824 37
38 0.988 0.969 0.947 0.925 0.903 0.882 0.863 0.849 0.836 0.827 0.821 0.817 0.815 38
39 0.977 0.959 0.936 0.915 0.893 0.872 0.854 0.840 0.827 0.818 0.812 0.808 0.806 39
40 0.967 0.949 0.927 0.906 0.884 0.863 0.845 0.831 0.819 0.810 0.804 0.800 0.798 40
41 0.957 0.939 0.918 0.896 0.875 0.854 0.837 0.823 0.810 0.802 0.795 0.792 0.790 41
42 0.948 0.931 0.909 0.888 0.867 0.847 0.829 0.815 0.803 0.794 0.788 0.785 0.783 42 1. Departamentos. Elementos que inciden en el precio. Aspectos
43 0.938 0.921 0.900 0.879 0.858 0.838 0.821 0.807 0.795 0.786 0.780 0.777 0.775 43
44 0.929 0.912 0.890 0.870 0.849 0.829 0.812 0.798 0.786 0.778 0.772 0.769 0.767 44 generales de la propiedad horizontal (ley 13.512)
45 0.920 0.903 0.882 0.862 0.841 0.821 0.804 0.791 0.779 0.771 0.765 0.761 0.780 45
46 0.912 0.896 0.875 0.855 0.834 0.814 0.798 0.784 0.773 0.764 0.758 0.755 0.753 46
47 0.905 0.888 0.867 0.847 0.828 0.808 0.891 0.778 0.766 0.758 0.752 0.749 0.747 47
48
49
0.897
0.888
0.881
0.872
0.860
0.852
0.840
0.832
0.821
0.813
0.801
0.793
0.784
0.777
0.771
0.764
0.760
0.752
0.751
0.744
0.746
0.738
0.742
0.735
0.741
0.733
48
49
La ley nacional 13.512 consagra un derecho de propiedad con los
50
51
0.879
0.874
0.862
0.858
0:842
0.838
0.823
0.819
0.804
0.800
0.784
0.780
0.768
0.764
0.755
0.751
0.744
0.740
0.736
0.732
0.730
0.727
0.727
0.723
0.725
0.722
50
51
atributos del dominio sobre pisos o departamentos, pero limitado, teniendo
52
53
0.868
0.860
0.852
0.844
0.832
0.825
0.813
0.806
0.794
0.787
0.775
0.768
0.759
0.752
0.746
0.739
0.735
0.728
0.727
0.720
0.721
0.715
0.718
0.712
0.716
0.710
52
53
en cuenta la armonía con los otros propietarios y la conservación y
54
55
0.853
0.847
0.838
0.831
0.818
0.812
0.799
0.793
0.781
0.775
0.762
0.756
0.746
0.740
0.734
0.728
0.723
0.717
0.715
0.709
0.709
0.704
0.706
0.701
0.705
0.699
54
55
seguridad del edificio. Sobre las partes comunes se origina un condominio
56 0.840 0.825 0.806 0.787 0.769 0.750 0.735 0.722 0.712 0.704 0.699 0.695 0.694 56 especial que está sometido a un régimen de administración expresamente
57 0.835 0.820 0.800 0.782 0.764 0.745 0.730 0.718 0.707 0.699 0.694 0.691 0.689 57
58 0.828 0.813 0.794 0.776 0.758 0.793 0.724 0.712 0.701 0.694 0.689 0.686 0.684 58 establecido por la ley.
59 0.823 0.808 0.739 0.771 0.753 0.735 0.720 0.707 0.697 0.689 0.684 0.681 0.679 59
60
61
0.817
0.811
0.802
0.796
0.784
0.777
0.766
0.760
0.748
0.742
0.730
0.724
0.715
0.709
0.703
0.697
0.692
0.687
0.685
0.679
0.679
0.674
0.676
0.671
0.675
0.670
60
61
La naturaleza jurídica del presente régimen pone de manifiesto un
62
63
0.807
0.801
0.792
0.786
0.773
0.768
0.756
0.750
0.738
0.733
0.720
0.715
0.705
0.700
0.693
0.689
0.683
0.678
0.676
0.671
0.670
0.666
0.667
0.663
0.666
0.661
62
63
derecho de copropiedad o comunidad, en el que los diversos propietarios
64
65
0.796
0.790
0.781
0.776
0.763
0.758
0.745
0.740
0.728
0.723
0.710
0.705
0.696
0.691
0.684
0.679
0.674
0.669
0.666
0.662
0.661
0.657
0.658
0.654
0.657
0.652
64
65
del edificio serían condóminos con una doble facultad: a) derecho de
66
67
0.786
0.780
0.771
0.766
0.753
0.748
0.736
0.731
0.719
0.714
0.702
0.697
0.687
0.682
0.676
0.671
0.665
0.661
0.658
0.654
0.653
0.649
0.650
0.646
0.649
0.644
66
67
participación en la comunidad general, según el valor de las cuotas del edificio
68
69
0.776
0.771
0.762
0.756
0.744
0.739
0.727
0.722
0.710
0.705
0.693
0.688
0.679
0.674
0.667
0.662
0.657
0.653
0.650
0.645
0.645
0.641
0.642
0.638
0.641
0.636
68
69
con las que participa, y b) derecho exclusivo al uso, goce y disposición
70 0.766
18
0.752
19
0.735
20
0.718
21
0.701
22
0.684
23
0.670
24
0.659
25
0.649
26
0.642
27
0.637
28
0.634
29
0.633
30
70 jurídica sobre las partes objetivamente determinadas.
Este derecho real de propiedad es autónomo; la propiedad horizontal
sería una figura sui generis, en la que se combinan el dominio y el
condominio, pero que se unen en un todo indivisible a causa de la unidad de
su destino, es un derecho con características propias que lo separan y
diferencian de otras figuras jurídicas.
40
3
8. TABLA DE TRIANGULOS (lotes irregulares)
TABLA 5. Coeficientes de ajuste de Valor Básico según relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma
triangular con frente a una calle
Fondo en Frente en metros

metros Hasta 6,50 6,51 a 7,50 7,51 a 8,50 8,51 a 9,50 9,51 a 10,51 a 11, 11,51 a 12,51 13,51 a 14,51 a 15,51 a 16,51 a 7,51 a 18,51 a 19,51 o
10.5C 5 12,5 a13,5C 14,50 15,50 16.50 17,50 18,50 19,50 más
Hasta 9,00 0.570 0.630 0.670 0.700 0.730 0.740 0.750 0.770 0.780 0.790 0.770 0.740 0.730 0.710 0.680
9,01 a 11, 00 0.560 0.620 0.660 0.690 0.720 0.730 0.740 0.760 0.770 0.780 0.760 0.730 0.720 0.700 0.670
11,01 a 13,00 0.550 0.610 0.650 0.680 0.710 0.720 0.730 0.750 0.760 0.770 0.750 0.720 0.710 0.690 0.665
13,01 a 15,00 0.540 0.600 0.640 0.670 0.700 0.710 0.725 0.740 0.750 0.760 0.740 0.710 0.700 0.680 0.660
15,01 a 17,00 0.535 0.595 0.630 0.665 0.690 0.705 0.720 0.730 0.740 0.750 0.730 0.705 0.690 0.670 0.655
17,01 a 19,00 0.530 0.590 0.625 0.660 0.680 0.700 0.715 0.725 0.735 0.745 0.725 0.700 0.685 0.665 0.650
19,01 a 22,50 0.525 0.580 0.620 0.655 0.670 0.690 0.710 0.720 0.730 0.740 0.720 0.695 0.680 0.660 0.640
22,51 a 27,50 0.520 0.570 0.610 0.650 0.660 0.670 0.690 0.700 0.710 0.730 0.710 0.680 0.660 0.650 0.630
27,51 a 32,50 0.510 0.560 0.590 0.630 0.650 0.660 0.670 0.680 0.690 0.700 0.680 0.660 0.640 0.630 0.610
Fondo en metros
32,51 a 37,50 0.490 0.540 0.570 0.610 0.630 0.640 0.650 0.670 0.680 0.690 0.670 0.650 0.630 0.620 0.600
37,51 a 42,50 0.485 0S53 0.560 0.600 0.610 0.630 0.640 0.650 0.670 0.680 0.660 0.630 0.620 0.600 0.580
42,51 a 47,50 0.470 0.510 0.550 0.580 0.590 0.610 0.620 0.630 0.650 0.660 0.640 0.610 0.600 0.580 0.560
47,51 a 55,00 0.460 0.490 0.520 0.550 0.560 0.580 0.600 0.610 0.620 0.640 0.610 0.590 0.570 0.560 0.540
55,01 a 65,00 0.440 0.470 0.500 0.520 0.530 0.550 0.570 0.580 0.590 0.610 0.590 0.560 0.540 0.530 0.510
65,01 a 75,00 0.410 0.430 0.460 0.480 0.500 0.510 0.530 0.540 0.560 0.570 0.550 0.520 0.510 0.490 0.470
75,01 a 85,00 0.390 0.410 0.440 0.460 0.480 0.490 0.510 0.520 0.530 0.550 0.520 0.500 0.480 0.470 0.450
57
58
TABLA 6 - Coeficientes de ajuste de Valor Básico según relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma triangular con vértice a
una calle
Contrafrente en metros
Fondo en metros Hasta 6,51 a 7,51 a 8,51 a 9,51 a 10,51 a 11,51 a 12,51 a 13,51 a 14,51 a 15,51 a 16,51 a 17,51 a 18,51 a 19,51
6,50 7,50 8,50 9,50 10,50 11,50 12,50 13,50 14,50 15,50 16,50 17,50 18,50 19,50 "o" más
Hasta 9,00 0,42 0,46 0,49 0,51 0,53 0,54 0,55 0,56 0,57 0,58 0,56 0,54 0,53 0,52 0,50
9,01 a 11,00 0,40 0,44 0,47 0,49 0,51 0,52 0,53 0,54 0,55 0,56 0,54 0,52 0,51 0,50 0,48
11,01 a 13,00 0,38 0,42 0,45 0,47 0,49 0,50 0,51 0,52 0,53 0,54 0,52 0,50 0,49 0,48 0,46
13,01 a 15,00 0,37 0,41 0,43 0,46 0,47 0,48 0,49 0,50 0,51 0,52 0,50 0,48 0,47 0,46 0,45
15,01 a 17,00 0,35 0,40 0,42 0,45 0,46 0,47 0,48 0,49 0,50 0,51 0,49 0,47 0,46 0,45 0,44
17,01 a 19,00 0,34 0,38 0,40 0,43 0,44 0,45 0,46 0,47 0,48 0,49 0,47 0,45 0,44 0,43 0,42
19,01 a 22,50 0,33 0,36 0,39 0,41 0,42 0,43 0,44 0,45 0,46 0,47 0,45 0,44 0,43 0,42 0,41
22,51 a 27,50 0,31 0,33 0,36 0,38 0,39 0,40 0,41 0,42 0,43 0,44 0,42 0,40 0,39 0,38 0,37
27,51 a 32,50 0,28 0,30 0,32 0,34 0,35 0,36 0,37 0,38 0,39 0,395 0,37 0,36 0,35 0,34 0,33
32,51 a 37,50 0,25 0,27 0,29 0,31 0,32 0,33 0,34 0,345 0,35 0,355 0,34 0,33 0,32 0,31 0,30
37,51 a 42,50 0,23 0,24 0,26 0,28 0,29 0,295 0,30 0,305 0,31 0,315 0,31 0,29 0,28 0,27 0,26
42,51 a 47,50 0,20 0,22 0,24 0,25 0,26 0,265 0,27 0,275 0,28 0,285 0,27 0,265 0,26 0,25 0,24
47,51 a 55,00 0,18 0,20 0,215 0,225 0,23 0,225 0,24 0,25 0,225 0,26 0,25 0,235 0,23 0,22 0,21
55,01 o más 0,16 0,17 0,18 0,19 0,195 0,20 0,205 0,21 0,215 0,22 0,21 0,20 0,19 0,18 0,17
SEGUNDA PARTE
AVALUOS ESPECIALES
63
62 MANUAL
METODOLOGIA
INTEGRAL
DEDEL
TASACION
TASADOR METODOLOGIA DE TASACION 59
9. Tabla de Valvano (para la tasación de lotes esquinas)
Porcentajes de valorización de terrenos
n Tabla I Tabla II Tabla III Tabla IV
1,00 0,15 0,10 0,05 0,00

1,25 0,17 0,11 0,06 0,01
1,50 0,19 0,12 0,07 0,02
1,75 0,20 0,13 0,07 0,02
2,00 0,22 0,14 0,08 0,03
2,25 0,24 0,15 0,09 0,04
2,50 0,26 0,16 0,10 0,05
2,75 0,27 0,17 0,10 0,05
3,00 0,29 0,18 0,11 0,06
3,25 0,31 0,19 0,12 0,07
3,50 0,33 0,20 0,13 0,08
3,75 0,34 0,21 0,13 0,08
4,00 0,36 0,22 0,14 0,09
4,25 0,38 0,23 0,15 0,10
4,50 0,40 0,24 0,16 0,11
4,75 0,41 0,25 0,16 0,12
5,00 0,43 0,26 0,17 0,13
5,25 0,45 0,27 0,18 0,14
5,50 0,47 0,28 0,19 0,14
5,75 0,48 0,29 0,19 0,14
6,00 0,50 0,30 0,20 0,15
Tabla I: Zonas céntricas comerciales; Tabla II: Comercial y Residencial intermedia;

Tabla III: Familiar con algunos pequeños comercios; Tabla IV: Barrios en formación.
3
60 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR UNIDADES FUNCIONALES
METODOLOGIA
SOMETIDAS
DE AL
TASACION
REGIMEN DE PROPIEDAD... 61
10. Tabla de Guerrero - Para predios urbanos de grandes superficies

m2 factores para reducir precios
% 1. Propuesta para la organización y estudio del contenido
250 0,50 teórico:
300 0,53 a. Realizar la aplicación del método empírico: 1) analizar la zona o
350 0,56 sector que Ud. determine; 2) destacar las características -
400 0,60 residencial familiar, comercial, industrial, etc.-; 3) indicar la
500 0,65 variación del precio según la ubicación.
1000 0,75 b.Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos.
2000 0,85
3500 0,95 2. Contenido técnico
5000 1,00 a.Aplicar tabla de Ross-Heidecke y Factor de la
7000 1,10 Construcción a los fines de la tasación de mejoras
10000 1,20 b.Tener en cuenta la aplicación de Tabla Fitte y Cervini y demás
15000 1,30 contenidos técnicos propuestos por los disertantes
25000 1,40
40000 1,50 Observación
60000 1,60
90000 1,70 A. Presentar en el trabajo práctico, en forma escrita, el análisis
130000 1,80 del mercado local que surge de la propuesta 1.
180000 1,90 B. Traer tablas de Ross-Heidecke, Fitte y Cervini y las que pueda
240000 2,00 indicar el colega disertante (no olvidar calculadoras)
320000 2,10 Tener presente para el examen de idoneidad que el método
500000 2,20 empírico posee un detalle enunciativo de elementos que componen
sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados.
Forma de aplicación: si tenemos que tasar un lote de 90.000 m2 (coef.
1,70) y la referencia del sector son lotes de 500 m2 (coef. 0,65) el coeficiente
de reducción será igual a dividir el coef. del lote menor por el del lote mayor. Bibliografía complementaria para el estudio
El resultado se aplica como multiplicador del valor zona o cuadra que
tengamos. CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina, Bs.
As., 1954.
GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984.
IBÁÑEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasación, Alveroni, Cba., 1999.
LAPA, Eduardo, Estudio del título de la propiedad. La tasación
de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993.
Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores”
METODOLOGIA
SOMETIDAS
DE AL
TASACION
REGIMEN DE PROPIEDAD... 61
10. Tabla de Guerrero - Para predios urbanos de grandes superficies

m2 factores para reducir precios
% 1. Propuesta para la organización y estudio del contenido
250 0,50 teórico:
300 0,53 a. Realizar la aplicación del método empírico: 1) analizar la zona o
350 0,56 sector que Ud. determine; 2) destacar las características -
400 0,60 residencial familiar, comercial, industrial, etc.-; 3) indicar la
500 0,65 variación del precio según la ubicación.
1000 0,75 b.Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos.
2000 0,85
3500 0,95 2. Contenido técnico
5000 1,00 a.Aplicar tabla de Ross-Heidecke y Factor de la
7000 1,10 Construcción a los fines de la tasación de mejoras
10000 1,20 b.Tener en cuenta la aplicación de Tabla Fitte y Cervini y demás
15000 1,30 contenidos técnicos propuestos por los disertantes
25000 1,40
40000 1,50 Observación
60000 1,60
90000 1,70 A. Presentar en el trabajo práctico, en forma escrita, el análisis
130000 1,80 del mercado local que surge de la propuesta 1.
180000 1,90 B. Traer tablas de Ross-Heidecke, Fitte y Cervini y las que pueda
240000 2,00 indicar el colega disertante (no olvidar calculadoras)
320000 2,10 Tener presente para el examen de idoneidad que el método
500000 2,20 empírico posee un detalle enunciativo de elementos que componen
sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados.
Forma de aplicación: si tenemos que tasar un lote de 90.000 m2 (coef.
1,70) y la referencia del sector son lotes de 500 m2 (coef. 0,65) el coeficiente
de reducción será igual a dividir el coef. del lote menor por el del lote mayor. Bibliografía complementaria para el estudio
El resultado se aplica como multiplicador del valor zona o cuadra que
tengamos. CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina, Bs.
As., 1954.
GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984.
IBÁÑEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasación, Alveroni, Cba., 1999.
de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993.
Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores”
62 MANUAL
METODOLOGIA
INTEGRAL
DEDEL
TASACION
TASADOR METODOLOGIA DE TASACION 59
9. Tabla de Valvano (para la tasación de lotes esquinas)
Porcentajes de valorización de terrenos
n Tabla I Tabla II Tabla III Tabla IV
1,00 0,15 0,10 0,05 0,00

1,25 0,17 0,11 0,06 0,01
1,50 0,19 0,12 0,07 0,02
1,75 0,20 0,13 0,07 0,02
2,00 0,22 0,14 0,08 0,03
2,25 0,24 0,15 0,09 0,04
2,50 0,26 0,16 0,10 0,05
2,75 0,27 0,17 0,10 0,05
3,00 0,29 0,18 0,11 0,06
3,25 0,31 0,19 0,12 0,07
3,50 0,33 0,20 0,13 0,08
3,75 0,34 0,21 0,13 0,08
4,00 0,36 0,22 0,14 0,09
4,25 0,38 0,23 0,15 0,10
4,50 0,40 0,24 0,16 0,11
4,75 0,41 0,25 0,16 0,12
5,00 0,43 0,26 0,17 0,13
5,25 0,45 0,27 0,18 0,14
5,50 0,47 0,28 0,19 0,14
5,75 0,48 0,29 0,19 0,14
6,00 0,50 0,30 0,20 0,15
Tabla I: Zonas céntricas comerciales; Tabla II: Comercial y Residencial intermedia;

Tabla III: Familiar con algunos pequeños comercios; Tabla IV: Barrios en formación.
3
58
TABLA 6 - Coeficientes de ajuste de Valor Básico según relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma triangular con vértice a
una calle
Contrafrente en metros
Fondo en metros Hasta 6,51 a 7,51 a 8,51 a 9,51 a 10,51 a 11,51 a 12,51 a 13,51 a 14,51 a 15,51 a 16,51 a 17,51 a 18,51 a 19,51
6,50 7,50 8,50 9,50 10,50 11,50 12,50 13,50 14,50 15,50 16,50 17,50 18,50 19,50 "o" más
Hasta 9,00 0,42 0,46 0,49 0,51 0,53 0,54 0,55 0,56 0,57 0,58 0,56 0,54 0,53 0,52 0,50
9,01 a 11,00 0,40 0,44 0,47 0,49 0,51 0,52 0,53 0,54 0,55 0,56 0,54 0,52 0,51 0,50 0,48
11,01 a 13,00 0,38 0,42 0,45 0,47 0,49 0,50 0,51 0,52 0,53 0,54 0,52 0,50 0,49 0,48 0,46
13,01 a 15,00 0,37 0,41 0,43 0,46 0,47 0,48 0,49 0,50 0,51 0,52 0,50 0,48 0,47 0,46 0,45
15,01 a 17,00 0,35 0,40 0,42 0,45 0,46 0,47 0,48 0,49 0,50 0,51 0,49 0,47 0,46 0,45 0,44
17,01 a 19,00 0,34 0,38 0,40 0,43 0,44 0,45 0,46 0,47 0,48 0,49 0,47 0,45 0,44 0,43 0,42
19,01 a 22,50 0,33 0,36 0,39 0,41 0,42 0,43 0,44 0,45 0,46 0,47 0,45 0,44 0,43 0,42 0,41
22,51 a 27,50 0,31 0,33 0,36 0,38 0,39 0,40 0,41 0,42 0,43 0,44 0,42 0,40 0,39 0,38 0,37
27,51 a 32,50 0,28 0,30 0,32 0,34 0,35 0,36 0,37 0,38 0,39 0,395 0,37 0,36 0,35 0,34 0,33
32,51 a 37,50 0,25 0,27 0,29 0,31 0,32 0,33 0,34 0,345 0,35 0,355 0,34 0,33 0,32 0,31 0,30
37,51 a 42,50 0,23 0,24 0,26 0,28 0,29 0,295 0,30 0,305 0,31 0,315 0,31 0,29 0,28 0,27 0,26
42,51 a 47,50 0,20 0,22 0,24 0,25 0,26 0,265 0,27 0,275 0,28 0,285 0,27 0,265 0,26 0,25 0,24
47,51 a 55,00 0,18 0,20 0,215 0,225 0,23 0,225 0,24 0,25 0,225 0,26 0,25 0,235 0,23 0,22 0,21
55,01 o más 0,16 0,17 0,18 0,19 0,195 0,20 0,205 0,21 0,215 0,22 0,21 0,20 0,19 0,18 0,17
SEGUNDA PARTE
AVALUOS ESPECIALES
63
40
3
8. TABLA DE TRIANGULOS (lotes irregulares)
TABLA 5. Coeficientes de ajuste de Valor Básico según relaciones de frente y fondo para parcelas urbanas y suburbanas de forma
triangular con frente a una calle
Fondo en Frente en metros

metros Hasta 6,50 6,51 a 7,50 7,51 a 8,50 8,51 a 9,50 9,51 a 10,51 a 11, 11,51 a 12,51 13,51 a 14,51 a 15,51 a 16,51 a 7,51 a 18,51 a 19,51 o
10.5C 5 12,5 a13,5C 14,50 15,50 16.50 17,50 18,50 19,50 más
Hasta 9,00 0.570 0.630 0.670 0.700 0.730 0.740 0.750 0.770 0.780 0.790 0.770 0.740 0.730 0.710 0.680
9,01 a 11, 00 0.560 0.620 0.660 0.690 0.720 0.730 0.740 0.760 0.770 0.780 0.760 0.730 0.720 0.700 0.670
11,01 a 13,00 0.550 0.610 0.650 0.680 0.710 0.720 0.730 0.750 0.760 0.770 0.750 0.720 0.710 0.690 0.665
13,01 a 15,00 0.540 0.600 0.640 0.670 0.700 0.710 0.725 0.740 0.750 0.760 0.740 0.710 0.700 0.680 0.660
15,01 a 17,00 0.535 0.595 0.630 0.665 0.690 0.705 0.720 0.730 0.740 0.750 0.730 0.705 0.690 0.670 0.655
17,01 a 19,00 0.530 0.590 0.625 0.660 0.680 0.700 0.715 0.725 0.735 0.745 0.725 0.700 0.685 0.665 0.650
19,01 a 22,50 0.525 0.580 0.620 0.655 0.670 0.690 0.710 0.720 0.730 0.740 0.720 0.695 0.680 0.660 0.640
22,51 a 27,50 0.520 0.570 0.610 0.650 0.660 0.670 0.690 0.700 0.710 0.730 0.710 0.680 0.660 0.650 0.630
27,51 a 32,50 0.510 0.560 0.590 0.630 0.650 0.660 0.670 0.680 0.690 0.700 0.680 0.660 0.640 0.630 0.610
Fondo en metros
32,51 a 37,50 0.490 0.540 0.570 0.610 0.630 0.640 0.650 0.670 0.680 0.690 0.670 0.650 0.630 0.620 0.600
37,51 a 42,50 0.485 0S53 0.560 0.600 0.610 0.630 0.640 0.650 0.670 0.680 0.660 0.630 0.620 0.600 0.580
42,51 a 47,50 0.470 0.510 0.550 0.580 0.590 0.610 0.620 0.630 0.650 0.660 0.640 0.610 0.600 0.580 0.560
47,51 a 55,00 0.460 0.490 0.520 0.550 0.560 0.580 0.600 0.610 0.620 0.640 0.610 0.590 0.570 0.560 0.540
55,01 a 65,00 0.440 0.470 0.500 0.520 0.530 0.550 0.570 0.580 0.590 0.610 0.590 0.560 0.540 0.530 0.510
65,01 a 75,00 0.410 0.430 0.460 0.480 0.500 0.510 0.530 0.540 0.560 0.570 0.550 0.520 0.510 0.490 0.470
75,01 a 85,00 0.390 0.410 0.440 0.460 0.480 0.490 0.510 0.520 0.530 0.550 0.520 0.500 0.480 0.470 0.450
57
Frente en metros
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
10 1.722 1.691 1.651 1.613 1.575 1.537 1.506 1.480 1.458 1.443 1.431 1.425 1.422 10
11 1.657 1.626 1.588 1.552 1.515 1.479 1.449 1.424 1.403 1.388 1.377 1.371 1.368 11
12 1.591 1.562 1.526 1.491 1.456 1.421 1.391 1.368 1.348 1.333 1.323 1.317 1.314 12
13 1.537 1.509 1.473 1.440 1.406 1.372 1.344 1.321 1.301 1.287 1.277 1.272 1.269 13
14 1.493 1.466 1.432 1.399 1.366 1.333 1.306 1.284 1.265 1.251 1.241 1.236 1.233 14
15 1.450 1.423 1.390 1.358 1.326 1.294 1.267 1.246 1.228 1.214 1.205 1.200 1.197 15
16 1.417 1.391 1.358 1.327 1.296 1.265 1.239 1.218 1.200 1.187 1.178 1.173 1.170 16
17 1.373 1.348 1.317 1.286 1.256 1.266 1.201 1.181 1.163 1.150 1.142 1.137 1.134 17
18 1.352 1.327 1.296 1.266 1.236 1.207 1.182 1.162 1.145 1.132 1.123 1.118 1.116 18
19 1.319 1.295 1.264 1.235 1.206 1.177 1.153 1.134 1.117 1.105 1.096 1.091 1.089 19
20 1.286 1.263 1.233 1.205 1.176 1.148 1.125 1.106 1.089 1.077 1.069 1.064 1.062 20
21 1.264 1.241 1.212 1.184 1.157 1.129 1.105 1.087 1.071 1.059 1.051 1.046 1.044 21
22 1.243 1.220 1.191 1.164 1.137 1.109 1.086 1.068 1.052 1.041 1.033 1.028 1.026 22
23 1.221 1.198 1.170 1.144 1.117 1.090 1.067 1.049 1.034 1.023 1.015 1.010 1.008 23
24 1.199 1.177 1.149 1.123 1.097 1.070 1.048 1.031 1.015 1.004 0.997 0.992 0.990 24
25 1.177 1.156 1.129 1.103 1.077 1.051 1.029 1.012 0.997 0.986 0.978 0.974 0.972 25
26 1.155 1.134 1.108 1.082 1.057 1.031 1.010 0.993 0.978 0.968 0.960 0.956 0.954 26
27 1.134 1.113 1.087 1.062 1.037 1.012 0.991 0.974 0.960 0.950 0.942 0.938 0.936 27 CAPITULO III
28 1.123 1.102 1.076 1.052 1.027 1.002 0.982 0.965 0.951 0.940 0.933 0,92,9 0.927 28
29
30
1.101
1.090
1.081
1.070
1.055
1.045
1.031
1.021
1.007
0.997
0.983
0.973
0.963
0.953
0.946
0.937
0.932
0.923
0.922
0.913
0.915
0.906
0.911
0.902
0.909
0.900
29
30 UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL
31
32
1.075
1.061
1.055
1.041
1.030
1.017
1.007
0.993
0.983
0.970
0.959
0.947
0.940
0.927
0.924
0.912
0.910
0.898
0.900
0.888
0.893
0.882
0.889
0.878
0.887
0.876
31
32
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
33 1.047 1.028 1.004 0.981 0.958 0.935 0.916 0.900 0.887 0.877 0.871 0.867 0.865 33
34 1.035 1.016 0.993 0.970 0.947 0.924 0.905 0.890 0.877 0.867 0.861 0.857 0.855 34
35
36
1.022
1.010
1.004
0.992
.0,980
0.969
0.958
0.946
0.935
0.924
0.913
0.902
0.894
0.883
0.879
0.869
0.866
0.856
0.856
0.846
0.850
0.840
0.846
0.836
0.844
0.834
35
36 por Gustavo Urcegui
Fondo en metros
37 0.998 0.980 0.957 0.935 0.913 0.891 0.873 0.858 0.845 0.836 0.830 0.826 0.824 37
38 0.988 0.969 0.947 0.925 0.903 0.882 0.863 0.849 0.836 0.827 0.821 0.817 0.815 38
39 0.977 0.959 0.936 0.915 0.893 0.872 0.854 0.840 0.827 0.818 0.812 0.808 0.806 39
40 0.967 0.949 0.927 0.906 0.884 0.863 0.845 0.831 0.819 0.810 0.804 0.800 0.798 40
41 0.957 0.939 0.918 0.896 0.875 0.854 0.837 0.823 0.810 0.802 0.795 0.792 0.790 41
42 0.948 0.931 0.909 0.888 0.867 0.847 0.829 0.815 0.803 0.794 0.788 0.785 0.783 42 1. Departamentos. Elementos que inciden en el precio. Aspectos
43 0.938 0.921 0.900 0.879 0.858 0.838 0.821 0.807 0.795 0.786 0.780 0.777 0.775 43
44 0.929 0.912 0.890 0.870 0.849 0.829 0.812 0.798 0.786 0.778 0.772 0.769 0.767 44 generales de la propiedad horizontal (ley 13.512)
45 0.920 0.903 0.882 0.862 0.841 0.821 0.804 0.791 0.779 0.771 0.765 0.761 0.780 45
46 0.912 0.896 0.875 0.855 0.834 0.814 0.798 0.784 0.773 0.764 0.758 0.755 0.753 46
47 0.905 0.888 0.867 0.847 0.828 0.808 0.891 0.778 0.766 0.758 0.752 0.749 0.747 47
48
49
0.897
0.888
0.881
0.872
0.860
0.852
0.840
0.832
0.821
0.813
0.801
0.793
0.784
0.777
0.771
0.764
0.760
0.752
0.751
0.744
0.746
0.738
0.742
0.735
0.741
0.733
48
49
La ley nacional 13.512 consagra un derecho de propiedad con los
50
51
0.879
0.874
0.862
0.858
0:842
0.838
0.823
0.819
0.804
0.800
0.784
0.780
0.768
0.764
0.755
0.751
0.744
0.740
0.736
0.732
0.730
0.727
0.727
0.723
0.725
0.722
50
51
atributos del dominio sobre pisos o departamentos, pero limitado, teniendo
52
53
0.868
0.860
0.852
0.844
0.832
0.825
0.813
0.806
0.794
0.787
0.775
0.768
0.759
0.752
0.746
0.739
0.735
0.728
0.727
0.720
0.721
0.715
0.718
0.712
0.716
0.710
52
53
en cuenta la armonía con los otros propietarios y la conservación y
54
55
0.853
0.847
0.838
0.831
0.818
0.812
0.799
0.793
0.781
0.775
0.762
0.756
0.746
0.740
0.734
0.728
0.723
0.717
0.715
0.709
0.709
0.704
0.706
0.701
0.705
0.699
54
55
seguridad del edificio. Sobre las partes comunes se origina un condominio
56 0.840 0.825 0.806 0.787 0.769 0.750 0.735 0.722 0.712 0.704 0.699 0.695 0.694 56 especial que está sometido a un régimen de administración expresamente
57 0.835 0.820 0.800 0.782 0.764 0.745 0.730 0.718 0.707 0.699 0.694 0.691 0.689 57
58 0.828 0.813 0.794 0.776 0.758 0.793 0.724 0.712 0.701 0.694 0.689 0.686 0.684 58 establecido por la ley.
59 0.823 0.808 0.739 0.771 0.753 0.735 0.720 0.707 0.697 0.689 0.684 0.681 0.679 59
60
61
0.817
0.811
0.802
0.796
0.784
0.777
0.766
0.760
0.748
0.742
0.730
0.724
0.715
0.709
0.703
0.697
0.692
0.687
0.685
0.679
0.679
0.674
0.676
0.671
0.675
0.670
60
61
La naturaleza jurídica del presente régimen pone de manifiesto un
62
63
0.807
0.801
0.792
0.786
0.773
0.768
0.756
0.750
0.738
0.733
0.720
0.715
0.705
0.700
0.693
0.689
0.683
0.678
0.676
0.671
0.670
0.666
0.667
0.663
0.666
0.661
62
63
derecho de copropiedad o comunidad, en el que los diversos propietarios
64
65
0.796
0.790
0.781
0.776
0.763
0.758
0.745
0.740
0.728
0.723
0.710
0.705
0.696
0.691
0.684
0.679
0.674
0.669
0.666
0.662
0.661
0.657
0.658
0.654
0.657
0.652
64
65
del edificio serían condóminos con una doble facultad: a) derecho de
66
67
0.786
0.780
0.771
0.766
0.753
0.748
0.736
0.731
0.719
0.714
0.702
0.697
0.687
0.682
0.676
0.671
0.665
0.661
0.658
0.654
0.653
0.649
0.650
0.646
0.649
0.644
66
67
participación en la comunidad general, según el valor de las cuotas del edificio
68
69
0.776
0.771
0.762
0.756
0.744
0.739
0.727
0.722
0.710
0.705
0.693
0.688
0.679
0.674
0.667
0.662
0.657
0.653
0.650
0.645
0.645
0.641
0.642
0.638
0.641
0.636
68
69
con las que participa, y b) derecho exclusivo al uso, goce y disposición
70 0.766
18
0.752
19
0.735
20
0.718
21
0.701
22
0.684
23
0.670
24
0.659
25
0.649
26
0.642
27
0.637
28
0.634
29
0.633
30
70 jurídica sobre las partes objetivamente determinadas.
Este derecho real de propiedad es autónomo; la propiedad horizontal
sería una figura sui generis, en la que se combinan el dominio y el
condominio, pero que se unen en un todo indivisible a causa de la unidad de
su destino, es un derecho con características propias que lo separan y
diferencian de otras figuras jurídicas.
Factores 7. TABLA DEL TRIBUNAL DE TASACIONES
El desarrollo del sistema ha tenido las características de un brillante

Para uso en Cap. Fed. O zonas de P.H.
negocio inmobiliario, con renovado aporte de capitales interesados. La Frente en metros
sumatoria de capitales y esfuerzos hacia este rubro, más un fenómeno de 10
6
3.245
7
1.365
8
1.460
8.66
1.523
9
1.556
10
1.580
11
1.604
12
1.635
13
1.674
14
1.716
15
1.763
16
1.755
17
1.743 10
carácter general, determinará, al margen de situaciones temporales, su 11 1.198
1.150
1.313
1.261
1.104
1.349
1.465
1.407
1.497
1.433
1.520
1.460
1.543
1.482
1.573
1.511
1.611
1.548
1.651
1.586
1.696
1.629
1.689
1.622
1.677
1.610
11
12 12
paulatino encauzamiento hacia un ritmo normal en la construcción, todo ello 13 1.111 1.218 1.303 1.359 1.389 1.410 1.431 1.459 1.495 1.531 l,574 1.567 1.555 13
14 1.050 1.184 1.266 1.321 1.349 1.370 1.391 1.418 1.452 1.483 1.529 1.522 1.511 14
dependiendo de las circunstancias políticas y económicas del momento. 15 1.048 1.149 1.229 1.282 1.310 1.330 1.350 1.377 1.410 1.444 1.464 1.478 1.467 15
16 1.024 1.123 1.201 1.253 1.280 1.300 1.319 1.345 1.378 1.412 1.451 1.444 1.434 16
Chandias nos dice que “el valuador debe admitir que un terreno 17
18
0.993
0.977
1.089
1.071
1.164
1.146
1.215
1.195
1.241
1.221
1.260
1.240
1.279
1.250
1.304
1.283
1.336
1.314
1.368
1.347
1.406
1.384
1.400
1.378
1.390
1.369
17
18
vendido en propiedad horizontal debe tener un precio mayor que (el 19 0.953 1.045 1.118 1.166 1.192 1.210 1.228 1.252 1.283 1.314 1.350 1.344 1.335 19
20 0.930 1.020 1.090 1.138 1.162 1.180 1.193 1.221 1.251 1.281 1.317 1.311 1.302 20
de) los que no han sido afectados a este régimen, en razón de que 21 0.914 1.002 1.072 1.118 1.143 1.160 1.177 1.201 1.230 1.260 1.295 1.289 1.279 21
22 0.898 0.985 1.053 1.099 1.123 1.140 1.157 1.180 1.208 1.238 1.272 1.267 1.257 22
para los primeros hay una demanda mayor, tanto mayor será cuanto 23 0.883 0.968 1.035 1.080 1.103 1.120 1.137 1.159 1.187 1.216 1.250 1.244 1.235 23
24 0.867 0.950 1.016 1.060 1.083 1.100 1.116 1.138 1.166 1.195 1.228 1.222 1.213 24
mayor sea el número de departamentos”; cabe agregar que para el caso 25 0.851 0.933 0.998 1.041 1.064 1.080 1.096 1.118 1.145 1.173 1.205 1.200 1.191 25
26 0.835 0.916 0.979 1.022 1.044 1.060 1.076 1.097 1.124 1.151 1.183 1.178 1.169 26
de que no estén sometidos a dicho régimen y se sitúen en un sector de 27 0.820 0.899 0.971 1.003 1.024 1.040 1.056 1.076 1.102 1.129 1.161 1.155 1.147 27
28 0.812 0.890 0.952 0.993 1.015 1.030 1.045 1.066 1.092 1.119 1.149 1.144 1.136 28
permanentes inversiones, siempre se debe observar el aprovechamiento 29 0.796 0.873 0.933 0.974 0.995 1.010 1.025 1.045 1.071 1.097 1.127 1.122 1.114 29
del suelo y del espacio aéreo, teniendo en cuenta, las posibilidades y 30
31
0.788
0.777
0.864
0.852
0.924
0.911
0.964
0.951
0.985
0.971
1.000
0.986
1.015
1.001
1.035
1.021
1.060
1.045
1.086
1.071
1.116
1.100
1.111
1.095
1.103
1.088
30
31
limitaciones que surgen de los respectivos códigos de edificación. 32
33
0.767
0.757
0.841
0.830
0.899
0.888
0.938
0.926
0.958
0.947
0.973
0.961
0.988
0.975
1.007
0.995
1.031
1.019
1.057
1.044
1.086
1.072
1.081
1.068
1.073
1.060
32
33
34 0.749 0.821 0.878 0.916 0.936 0.950 0.964 0.983 1.007 1.032 1.060 1.055 1.048 34
Los siguientes elementos inciden en el precio: 35 0/739 0.810 0.867 0.904 0.924 0.938 0.952 0.971 0.994 1.019 1.047 1.042 1.035 35
36 0.730 0.801 0.857 0.894 0.913 0.927 0.941 0.959 0.983 1.007 1.035 1.030 1.022 36
a) Ubicación del edificio. 37 0.722 0.791 0.846 0.883 0.902 0.91b 0.930 0.948 0.971 0.995 1.022 1.018 1.010 37
38 0.714 0.783 0.837 0.873 0.892 0.906 0.920 0.938 0.960 0.984 1.011 1.007 0.999 38
b) Diseño arquitectónico del edificio y de la unidad (plan de presentación 39 0,706. 0.774 0.828 0.864 0.883 0.896 0.909 0.927 0.950 0.973 1.000 0.995 0.988 39
40 0.699 0/766 0.820 0.855 0.874 0.387 0.900 0.918 0.940 0.963 0.990 0.985 0.978 40
del conjunto y distribución de las unidades funcionales). 41 0.692 0.759 0.311 0.846 0.865 0.878 0.891 0.909 0.931 0.954 0.980 0.975 0.968 41
42 0.686 0.752 0.804 0.839 0.857 0.870 0.833 0.900 0.922 0.945 0.971 0.967 0.960 42
c) Ubicación de la unidad dentro del edificio. 43
44
0.678
0.671
0/744
0.736
0.796
0.787
0.830
0.821
0.848
0.839
0.861
0.852
0.874
0.865
0.891
0.882
0.913
0.903
0.935
0.925
0.961
0.951
0.957
0.947
0.950
0.940
43
44
d) Superficies: propia y común. 45
46
0.665
0.660
0.729
0.723
0.780
0.773
0.814
0.807
0.831
0.824
0.844
0.837
0.857
0.850
0.874
0.866
0.895
0.887
0.917
0.909
0.942
0.934
0.938
0.930
0.931
0.923
45
46
47 0.654 0.717 0.767 0.800 0.318 0.830 0.842 0.559 0.880 0.901 0.926 0.922 0.915 47
e) Coeficiente de participación del reglamento de copropiedad. 48 0.549 0.711 0.760 0.793 0.811 0.323 0.335 0.852 0.872 0.894 0.918 0.914 0.908 48
49 0.642 0.704 0.753 0.786 0.803 0.815 0.827 0.844 0.864 0.885 0.910 0.905 0.899 49
f) Locales comunes. 50 0.635 0.696 0.745 0.777 0.794 0.806 0.818 0.834 0.854 0.375 0.899 0.895 0.889 50
51 0.632 0.693 0.741 0.773 0.790 0.802 0.814 0.830 0.550 0.871 0.895 0.391 0.885 51
g) Estado de conservación del departamento y mejoras introducidas. 52 0.627 0.688 0.736 0.767 0.784 0.796 0.808 0.824 0.864 0.864 0.888 0.884 0.878 52
53 0.622 0.682 0.729 0.761 0.777 0.789 0.301 0.817 0.336 0.857 0.881 0.877 0.870 53
54 0.617 0.677 0.723 0.755 0.771 0.783 0.795 0.810 0.830 0.850 0.874 0.870 0.861 54
55 0.612 0.671 0.718 0.749 0.765 0.777 0.789 0.804 0.524 0.844 0.867 0.863 0.857 55
56 0.608 0.666 0.712 0/743 0.759 0.771 0.783 0.798 0.517 0.837 0.860 0.857 0.850 56
57 0.604 0.662 0.703 0/738 0.755 0.766 0.777 0.793 0.812 0.832 0.855 0.851 0.845 57
58 0.599 0.657 0.702 0.733 0.719 0.760 0.771 0.787 0.806 0.825 0.848 0.844 0.838 58
2. Locales en galerías. Elementos referenciales 59 0.595 0.652 0.698 0.728 0.744 0.755 0.766 0.781 0.800 0.820 0.843 0.339 0.833 59
60 0.591 0.648 0.693 0.723 0.739 0.750 0.761 0.776 0.795 0.814 0.837 0.833 0.827 60
61 0.586 0.643 0.687 0.717 0.733 0.744 0.755 0.770 0.789 0.808 0.830 0.827 0.821 61
62 0.583 0.639 0.684 0.713 0.729 0.740 0.751 0.766 0.784 0.804 0.826 0.822 0.816 62
En los últimos tiempos se ha verificado un aumento en la construcción 63 0.579 0.635 0.679 0.709 0.724 0.735 0.746 0.761 0.779 0.798 0.820 0.817 0.811 63
64 0,5 75 0.631 0.675 0.704 0.719 0.730 0.741 0.756 0.774 0.793 0.815 0.811 0.805 64
de galerías comerciales, sobre todo, en los sectores céntricos de la ciudad y 65 0.571 0.626 0.570 0.699 0.714 0.725 0.736 0.750 0.768 0.787 0.509 0.805 0.800 65
66 0.568 0.623 0.666 0.695 0.710 0.721 0.732 0.746 0.764 0.753 0.505 0.801 0.795 66
en algunos barrios con características comerciales. 67 0.564 0.619 0.662 0.690 0.705 0.716 0.727 0.741 0.759 0.775 0.799 0.795 0.790 67
68 0.561 0.615 0.658 0.686 0.701 0.712 0.723 0,7:17 0.755 0.773 0.795 0.791 0.785 68
El capital económico no es muy significativo a prima facie en relación 69 0.557 0.611 0.653 0.682 0.696 0.707 0.718 0.732 0.749 0.768 0.789 0.785 0.780 69
70 0.554 0.607 0.650 0.678 0.692 0.703 0.714 0.723 0.745 0.763 0.735 0.731 0.775 70
con la construcción de viviendas. El panorama es sencillo desde este punto 3
6 7 8 8.66 9 10 11 12 13 14 15 16 17
de vista: un gran salón se divide mediante tabiques y vidrieras en muchos

Fondo en metros salones pequeños, proveyéndolos solamente de un lavamanos, y las
comodidades accesorias, como los baños, que son de carácter colectivo, en
proporción a la cantidad de unidades. Es decir que la inversión no entra en
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
una serie de detalles, lo que implica en principio, ahorro en materiales y
mano de obra, y el beneficio económico sería significativo en relación con
80.7
79.7
78.7
77.8
77.0
76.1
75.3
74.6
73.9
73.1
72.4
71.7
71.1
70.5
69.9
69.2
68.5
68.1
67.6
67.0
66.5
66.0
65.5
65.1
64.6
64.1
63.7
30 el capital invertido.
Existen excepciones a esta concepción básica. En realidad, para algunos
29.5
81.1
80.1
79.2
78.2
77.4
76.5
75.7
75.0
74.3
73.5
72.8
72.1
71.5
70.9
70.3
69.6
68.8
68.5
68.0
67.4
66.9
66.3
65.8
65.4
64.9
64.5
64.0
sectores la mínima inversión no sería el punto de partida, en virtud de las
exigencias actuales del público: nuevos diseños arquitectónicos, empleo de
81.5
80.5
79.5
78.6
77.7
76.9
76.1
75.3
74.6
73.9
73.1
72.4
71.8
71.2
70.6
69.9
69.2
68.8
68.3
67.7
67.2
66.7
66.1
65.7
65.2
64.8
64.3
29
materiales de calidad, instalaciones de artefactos que hacen al confort (aire

acondicionado, calefacción), música funcional, etc., sin olvidar la
28.5
80.9
80.9
79.9
79.0
78.1
77.2
76.5
75.7
75.0
74.2
73.5
72.8
72.2
71.6
71.0
70.3
69.5
69.1
68.6
68.0
67.5
67.0
66.5
66.0
65.5
65.1
64.7
conveniencia del impacto al sentido de la vista, más aún cuando nos referimos
a comercialización de productos y servicios.
82.3
81.3
80.3
79.3
78.5
77.6
76.8
76.1
75.4
74.6
73.8
73.1
72.5
71.9
71.3
70.6
69.8
69.5
68.9
68.3
67.8
67.3
66.8
66.3
65.8
65.4
65.0
28
Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes

factores, tanto para el conjunto en general (la galería) y el local en particular
27.5
82.6
81.5
80.6
79.6
78.8
77.9
77.1
76.3
75.6
74.8
74.1
73.4
72.8
72.1
71.5
70.8
70.1
69.7
69.2
68.6
68.1
67.5
67.0
66.6
66.1
65.6
65.2
no se puede efectuar la tasación discriminando uno de otro, por ejemplo, no
Frente en metros
hay que considerar únicamente el local cuando el espacio de contención del

83.1
82.0
81.1
80.1
79.2
78.4
77.6
76.8
76.1
75.3
74.5
73.8
73.2
72.6
72.0
71.3
70.5
70.1
69.6
69.0
68.5
67.9
67.4
67.0
66.5
66.0
65.6
27
mismo está muy deteriorado, los gastos comunes son altos, o mejor dicho
hay demasiada inversión en el local y la presentación de la galería va en
26.5
83.5
82.4
81.5
80.5
79.6
78.7
77.9
77.1
76.4
75.6
74.9
74.2
73.5
72.9
72.3
71.6
70.8
70.5
69.9
69.3
68.8
68.3
67.7
67.3
66.8
66.3
65.9
desmedro de éste.
Está claro que se abordaría la tasación de esta manera si se emplean
83.9
82.8
81.8
80.9
80.0
79.1
78.3
77.5
76.8
76.0
75.2
74.5
73.9
73.3
72.7
71.9
71.2
70.8
70.3
69.7
69.1
68.6
68.1
67.6
67.1
66.6
66.2
técnicas separativas para la tasación, ahora bien, si verificamos en el
26
análisis de los antecedentes económicos que el beneficio que produce es

de importancia, pues el método de conjunto nos indica que en realidad no
25.5
84.3
83.2
82.2
81.2
80.4
79.5
78.7
77.9
77.2
76.4
75.6
74.9
74.2
73.6
73.0
72.3
71.5
71.1
70.6
70.0
69.4
68.9
68.4
67.9
67.4
67.0
66.5
es necesario detenerse en las características del bien si no mejor en la
renta que produce, por lo tanto su valor estaría en relación directa al
84.7
83.6
82.6
81.6
80.7
79.8
79.0
78.2
77.5
76.7
75.9
75.2
74.6
74.0
73.3
72.6
71.8
71.5
70.9
70.3
69.8
69.2
68.7
68.2
67.7
67.3
66.8
25
beneficio que otorga.

a. Ubicación. Es de suma importancia el análisis del contexto externo
24.5
85.0
84.0
83.0
82.0
81.1
80.2
79.4
78.6
77.9
77.1
76.3
75.5
74.9
74.3
73.7
72.9
72.1
71.8
71.2
70.6
70.1
69.5
69.0
68.6
68.0
67.6
67.1
de la galería, es decir, las calles que la rodean. El elemento fundamental

está dado por el tránsito peatonal; si una de las arterias tiene características
85.4
84.4
83.4
82.4
81.5
80.6
79.8
79.0
78.2
77.4
76.6
75.9
75.3
74.6
74.0
73.3
72.5
72.1
71.6
70.9
70.4
69.9
69.3
68.9
68.3
67.9
67.4
24
de peatonal sería el indicativo económico de relevancia, asimismo también

aquellas en donde contamos con paradas del servicio público de transporte,
23.5
85.8
84.7
83.8
82.8
81.9
80.9
80.1
79.3
78.6
77.8
77.0
76.2
75.6
75.0
74.3
73.6
72.8
72.5
71.9
71.3
70.7
70.2
69.6
69.2
68.7
68.2
67.8
confiterías y demás lugares de esparcimiento. Observado el impacto

extrínseco comenzamos con el análisis intrínseco en cuanto a la ubicación
34
35
36
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40
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48
49
50
51
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53
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55
56
57
58
59
60
Frente en metros de la unidad funcional, es decir, en la proximidad de las vías de acceso y

egreso, en el medio del pasillo o en la unión de los pasillos, siempre teniendo
en cuenta las características comerciales y afluencia de público de las arterias

que rodean la galería. Fondo en metros
Hablar de entrepisos, subsuelos, subir o bajar escaleras, depender de
10
11
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26
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31
32
23
24
25
28
29
30
33
ascensores, son elementos negativos para las unidades funcionales con
8
9
destino comercial, ya que el peatón minimiza riesgos, quiere comodidad y
134.3
129.2
124.1
119.8
148.7
142.2
116.4
113.0
110.5
107.1
105.4
102.8
100.3
98.6
96.9
95.2
93.5
91.8
90.1
88.4
87.5
85.5
85.0
83.8
82.7
81.6
practicidad en sus momentos de búsqueda de productos. No obstante puede
30
haber excepciones, por ejemplo que exista algún comercio con rubro de
135.0
129.8
124.7
120.4
149.5
140.9
117.0
113.6
111.0
107.6
105.9
103.3
100.8
29.5
99.1
97.4
95.7
93.9
92.2
90.5
88.9
88.0
86.3
85.4
84.2
83.1
82.1
moda, muy demandado y amplia publicidad.
135.6
130.5
125.3
121.0
150.2
141.6
117.6
114.1
111.6
108.1
106.4
103.8
101.3
99.5
97.8
96.1
94.4
92.7
91.0
89.2
88.4
86.7
85.8
84.6
83.5
82.5
29
a) Tipo de construcción. En la observación y estudio de la construcción
hay autores que se toman como propia la regla: “el impacto debe ser visual
136.3
131.1
125.9
121.6
150.9
142.3
118.1
114.7
112.1
108.7
106.9
104.3
101.7
106.0
28.5
98.3
96.6
94.8
93.1
91.4
89.7
88.8
87.1
86.2
85.0
83.9
82.9
para que exista un amplio consumo”, es decir, si la presentación de la galería
es con un adecuado y moderno diseño, con servicios de aclimatación, amplitud
136.9
131.7
126.5
122.2
151.6
143.0
118.7
115.2
112.6
109.2
107.4
104.8
102.2
100.5
en pasillos, pisos sin desniveles ni escaleras, descansos embellecidos
98.8
97.0
95.3
93.6
91.8
90.1
89.2
87.5
86.6
85.4
84.3
83.2
28
naturalmente, el éxito entonces es asegurado, el contexto de ubicación del
local es positivo y teóricamente el movimiento comercial sería bueno. En
137.4
132.2
126.9
122.6
152.2
143.5
119.1
115.6
113.0
109.5
107.8
105.2
102.6
100.8
27.5
99.1
97.4
95.6
93.9
92.1
90.4
89.5
87.8
86.9
85.7
84.6
83.5
Frente en metros
cuanto al salón comercial hablar de la superficie vidriada es lo fundamental
como así también de sus dimensiones, considerar de beneficio aquellos que
138.2
133.0
127.7
123.3
153.7
144.3
119.8
116.3
113.7
110.2
108.5
105.8
103.2
101.5
99.7
98.0
96.0
94.5
92.7
91.0
90.1
88.3
87.5
86.2
85.1
84.0
27
poseen sótano o entrepiso, hay mejor aprovechamiento en el espacio para
la presentación de la mercadería y de la atención al publico.
138.9
133.6
128.3
123.9
153.8
145.0
120.4
116.9
114.2
110.7
109.0
106.3
103.7
101.9
100.2
26.5
98.4
96.7
94.9
93.1
91.4
90.5
88.7
87.9
86.6
85.5
84.4
b) Estado de conservación. Algunos autores le restan importancia al
estado de conservación del local, puesto que manifiestan que sobre el local
139.5
134.2
128.9
124.5
154.5
145.7
121.0
117.4
114.8
111.3
109.5
106.8
104.2
102.4
100.7
98.9
97.1
95.4
93.6
91.8
90.0
89.2
88.3
87.1
85.9
84.8
26
siempre hay inversiones decorativas y de adaptación conforme el rubro que
se comercializa, dando mayor atención al estado de la galería, puesto que
140.2
134.9
129.5
125.1
155.3
146.4
121.5
118.0
115.3
111.8
110.0
107.3
104.7
102.9
101.1
25.5
99.4
97.6
95.8
94.0
92.3
91.4
89.6
88.7
87.5
86.3
85.2
esa situación recae sobre los gastos comunes de los propietarios, asimismo
de qué serviría que un propietario invirtiera significativamente en la unidad
140.8
135.5
130.1
125.7
156.0
147.1
122.1
118.5
115.9
112.3
110.5
107.8
105.2
103.7
101.6
99.8
98.0
96.2
94.5
92.7
91.8
90.0
89.1
87.9
86.7
85.6
25
cuando la galería le resta valor por su mal estado de conservación; debe
existir una relación lógica en las inversiones para que éstas se revaloricen
141.5
136.1
130.7
126.2
156.7
147.7
122.7
119.1
116.4
112.8
111.0
108.3
105.6
103.9
102.1
100.3
24.5
98.5
96.7
94.9
93.1
92.2
90.4
89.5
88.3
87.1
86.0
mutuamente.
c) Gastos comunes. El tasador debe tener presente los gastos comunes
157.4
148.4
142.1
136.7
131.3
126.8
123.2
119.6
116.9
113.3
111.5
108.8
106.1
104.3
102.5
100.7
98.9
97.1
95.3
93.5
92.6
90.8
89.9
88.7
87.5
86.4
24
que inciden sobre la unidad funcional, ello nos ayuda a relacionar los costos
beneficios que se generan.
158.2
149.1
142.8
137.0
131.9
127.4
123.8
120.2
117.5
113.9
112.0
109.3
106.6
104.8
103.0
101.2
23.5
99.4
97.6
95.8
94.0
93.1
91.3
90.4
89.1
87.9
86.8
En el análisis de los locales en galerías, como así también en aquellos
10
11
12
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14
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28
29
30
31
32
33
8
9
salones comerciales del centro o barrio, pueden surgir una diversidad de
3 Fondo en metros
elementos que impactan, ya sea positiva o negativamente sobre el bien,
Fondo en metros aquí presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partida
para la organización en su búsqueda de antecedentes.
34
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38
39
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41
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43
44
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46
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49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales, que
no estén adaptados al régimen de propiedad horizontal como los shopping,
23.00
86.2
85.1
84.1
83.1
82.8
81.3
80.5
79.7
79.0
78.1
77.3
76.6
76.0
75.3
74.7
74.0
73.1
72.8
72.2
71.6
71.1
70.5
70.0
69.5
69.0
68.5
68.1
cabe agregar que estas pautas no serían de empleo ya que la propia
administración interna es la que determina los valores de dichos espacios,
22.50
86.6
85.5
84.5
83.5
82.6
81.7
80.9
80.0
79.3
78.5
77.7
76.9
76.3
75.7
75.0
74.3
73.5
73.1
72.6
71.9
71.4
70.8
70.3
69.8
69.3
68.8
68.4
obviamente ellos también se basan en un estudio externo e interno para
evaluar y determinar el precio justo que deberán pagar sus clientes si desean
22.00
87.0
85.9
84.9
83.9
83.0
82.1
81.2
80.4
79.7
78.8
78.0
77.3
76.6
76.0
75.4
74.6
73.8
73.4
72.9
72.2
71.7
71.1
70.6
70.1
69.6
69.1
68.7
comercializar en dichos espacios físicos.
21.50
87.4
86.3
85.3
84.3
83.3
82.4
81.6
80.8
80.0
79.2
78.4
77.6
77.0
76.3
75.7
75.0
74.1
73.8
73.2
72.6
72.0
71.5
70.9
70.5
69.9
69.4
69.0
21.00
87.8
86.7
85.7
84.6
83.7
82.8
82.0
81.1
80.4
79.6
78.7
78.0
77.3
76.7
76.0
75.3
74.5
74.1
73.5
72.9
72.3
71.8
71.2
70.8
70.2
69.8
69.3
3. Tasación de viviendas colectivas (1)
20.50
88.2
87.1
86.0
85.0
84.1
83.2
82.3
81.5
80.7
79.9
79.1
78.3
77.7
77.0
76.4
75.6
74.8
74.4
73.9
73.2
72.7
72.1
71.6
71.1
70.5
70.1
69.6
a) Integración de costos parciales: la suma del valor del terreno,
más el valor de las mejoras, más obras complementarias, más costos
20.00
88.6
87.4
86.4
85.4
84.5
83.5
82.7
81.8
81.1
80.3
79.4
78.7
78.0
77.4
76.7
76.0
75.1
74.8
74.2
73.5
73.0
72.4
71.9
71.4
70.8
70.4
69.9
financieros, nos va a brindar un subtotal al cual debemos sumar las ganancias
Frente en metros
previstas y los gastos promocionales, esta sumatoria nos entrega: la

19.50
89.0
87.8
86.8
85.8
84.8
83.9
83.1
82.2
81.5
80.6
79.8
79.0
78.4
77.7
77.1
76.3
75.5
75.1
74.5
73.9
73.3
72.7
72.2
71.7
71.2
70.7
70.2
integración del gasto total.
b) Un porcentaje del subtotal 1 (suma de los cuatro primeros ítems)
19.00
386.1
382.6
89.3
88.2
87.2
85.2
84.3
83.4
81.8
81.0
80.1
79.4
78.7
78.1
77.4
76.6
75.8
75.4
74.9
74.2
73.6
73.1
72.5
72.0
71.5
71.0
70.5
será la ganancia prevista. Esta ganancia sumada al subtotal 1 nos brinda el
segundo subtotal, al cual sumaremos los gastos promocionales y allí
18.50
89.7
88.6
87.6
86.5
85.6
84.6
83.8
82.9
82.2
81.3
80.5
79.7
79.1
78.4
77.7
77.0
76.1
75.8
75.2
74.5
74.0
73.4
72.8
72.4
71.8
71.3
70.8
obtendremos: valor conjunto.
c) Debemos conocer por método directo comparativo el valor del lote,
18.00
90.1
89.0
88.0
86.9
86.0
85.0
84.2
83.3
82.5
81.7
80.8
80.1
79.4
78.7
78.1
77.3
76.5
76.1
75.5
74.8
74.3
73.7
73.1
72.7
72.1
71.6
71.1
el factor de ocupación del suelo, factor de ocupación total, cantidad de
departamentos a construir, el valor del metro cuadrado. Verificar qué
17.50
90.5
89.4
88.3
87.3
86.3
85.4
84.5
83.7
82.9
82.0
81.2
80.4
79.7
79.1
78.4
77.7
76.8
76.4
75.8
75.2
74.6
74.0
73.5
73.0
72.4
71.9
71.5
porcentaje de ocupación corresponde a espacios comunes (no debe superar

el 25%) y tener en cuenta que el valor del departamento es inversamente
17.00
90.9
89.8
88.7
87.7
86.7
85.7
84.9
84.0
83.3
82.4
81.5
80.8
80.1
79.4
78.8
78.0
77.1
76.7
76.2
75.5
74.9
74.3
73.8
73.3
72.7
72.2
71.8
proporcional a su tamaño, es decir, el departamento más pequeño es más

caro, incide la zona húmeda, el más amplio y con mayores espacios internos
16.50
91.3
90.1
89.1
88.0
87.0
86.0
85.2
84.4
83.6
82.7
81.9
81.1
80.4
79.8
79.1
78.3
77.5
77.1
76.5
75.8
75.2
74.7
74.1
73.6
73.0
72.6
72.1
o externos es más económico

16.00
91.7
90.5
89.5
88.4
87.4
86.5
85.6
84.7
84.0
83.1
82.2
81.5
80.8
80.1
79.4
78.7
77.8
77.4
76.8
76.1
75.6
75.0
74.4
73.9
73.3
72.9
72.4
15.50
92.1
90.9
89.9
88.8
87.8
86.9
86.0
85.1
84.3
83.5
82.6
81.8
81.1
80.5
79.8
79.0
78.1
77.7
77.2
76.5
75.9
75.3
74.7
74.2
73.7
73.2
72.7
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
Frente en metros (1) Ing. Miguel Angel Bulacio Montenegro, ex-vocal del Consejo de Tasaciones de la
Prov. de Córdoba. Promueve la aplicación de Fitte y Cerini.
1)
70
superficie: 120 pm2
Edificios con ascensor

Planta baja…………………0,90
………………………………….
3er. Piso……………………1,00
1er. Piso……………………0,96
2do. Piso…………………...0,98
9no. Piso…………………...1,11
8vo. Piso…………………...1,10
7mo. Piso…………………..1,08
6to. Piso……………………1,06
5to. Piso……………………1,04
4to. Piso……………………1,02
ser de categoría standard
adaptados a nuestra aplicación.

Método directo - comparativo
ubicación en planta al frente
estado: usado, llevado a nuevo

debe estar ubicado en el 3er piso
ubica el coeficiente 1 para las siguientes características:
2) Edificios sin ascensor

Planta baja……………………1,00
2do. Piso……………………...0,95
Coeficiente de ubicación del departamento según el piso:
3er. Piso………………….0,85 a 0,90

1er. Piso………………….0,97 a 0,98
Del 13er. piso en adelante será a juicio del tasador sin superar el 1,15
Mart. Gustavo Urcegui selecciona los coeficientes más empleados y
distintos tipos constructivos: cubierta, semicubierta, galerías, balcones, etc..
Ej.: balcón: 2 mts. x 3 mts. x 30% = 1,80 m2 (se suma al total del dpto.)
b) Debemos homogeneizar la superficie propia, teniendo en cuenta los
a criterio del tasador, se recomienda utilizar antecedentes. Asimismo el

Ubicación del edificio: por ser un elemento altamente subjetivo, queda
a) Así como para terrenos el lote tipo es de 11 x 30 para los Dptos. Se
Frente en metros
15.50 16.00 16.50 17.00 17.50 18.00 18.50 19.00 19.50 20.00 20.50 21.00 21.50 22.00 22.50 23.00
8 169.7 168.9 168.2 167.5 166.8 166.1 165.4 164.6 163.9 163.2 162.5 161.8 161.0 160.3 159.6 158.9 8
9 160.0 159.3 158.6 157.9 157.3 156.6 155.9 155.2 154.5 153.9 153.2 152.5 151.8 151.1 150.5 149.8 9
10 153.2 152.5 151.9 151.2 150.6 149.9 149.3 148.6 148.0 147.3 148.7 146.0 145.4 144.7 144.1 143.4 10
11 147.4 146.7 146.1 145.5 144.9 144.2 143.6 143.0 142.4 141.7 141.1 140.5 139.9 139.2 138.6 138.0 11
12 141.6 140.9 140.3 139.7 139.1 138.5 137.9 137.3 136.7 136.1 135.5 134.9 134.3 133.7 133.1 132.5 12
13 136.7 1-36,1 135.5 135.0 134.4 133.8 133.2 132.6 132.1 131.5 130.9 130.3 129.7 129.1 128.6 128.0 13
14 132.8 132.3 131.7 131.1 130.6 130.0 129.4 128.5 128.3 127.7 127.2 126.6 126.0 125.5 124.9 124.4 14
15 128.9 128.4 127.8 127.3 126.8 126.2 125.7 125.1 124.6 124.0 123.5 122.9 122.4 121.8 121.3 120.7 15
16 126.0 125.5 125.0 124.4 123.9 123.4 122.8 122.3 121.7 121.2 120.7 120.1 119.6 119.1 118.5 118.0 16
17 122.2 121.6 121.1 120.6 120.1 119.6 119.0 118.5 118.0 117.5 117.0 116.4 115.9 115.4 114.9 114.4 17
18 120.2 119.7 119.2 118.7 118.2 117.7 117.2 116.6 116.1 115.6 115.1 114.6 114.1 113.6 113.1 112.6 18
19 117.3 116.8 116.3 115.8 115.3 114.8 114.3 113.8 113.3 112.8 112.3 111.8 111.3 110.8 110.3 109.8 19
20 114.4 113.9 113.4 112.9 112.5 112.0 111.5 111.0 110.5 110.0 109.5 109.1 108.6 108.1 107.6 107.1 20
21 112.5 112.0 111.5 111.0 110.5 110.1 109.6 109.1 108.6 108.2 107.7 107.1 106.7 106.2 105.8 105.3 21
22 110.5 110.0 109.6 109.1 108.6 108.2 107.7 107.2 106.8 106.3 105.8 105.4 104.9 104.4 103.9 103.5 22
23 108.6 108.1 107.6 107.2 106.7 106.3 105.8 105.3 104.9 104.4 104.0 103.5 103.0 102.6 102.1 101.7 23
24 106.6 106.2 105.7 105.3 104.8 104.4 103.9 103.5 103.0 102.6 102.1 101.7 101.2 100.7 100.3 99.8 24
Fondo en metros
Fondo en metros
25 104.7 104.2 103.8 103.4 102.9 102.5 102.0 101.6 101.1 100.7 100.8 99.8 99.4 98.9 98.5 98.0 25
26 26
102.8 102.3 101.9 101.4 101.0 100.6 100.1 99.7 99.3 98.8 98.4 98.0 97.5 97.1 96.6 96.2
27 100.8 100.4 100.0 99.5 99.1 98.7 98.3 97.8 97.4 97.0 96.5 96.1 95.7 95.2 94.8 94.4 27
28 99.8 99.4 99.0 98.6 98.2 97.7 97.3 96.9 96.5 96.0 95.6 95.2 94.8 94.3 93.9 93.5 28
29 97.9 97.5 97.1 96.7 96.2 95.8 95.4 95.0 94.6 94.2 93.7 93.3 92.9 92.5 92.1 91.7 29
30 96.9 96.5 96.1 95.7 95.3 94.3 94.5 94.1 93.6 93.2 92.8 92.4 92.0 91.6 91.2 90.8 30
31 95.6 95.2 94.8 94.4 94.0 93.6 93.1 92.7 92.3 91.9 91.5 91.1 90.7 90.3 89.9 89.5 31
32 94.3 93.9 94.4 93.1 92.7 92.3 91.9 91.5 91.1 90.7 90.3 89.9 89.5 89.1 88.7 88.3 32
33 93.2 92.8 93.5 92.0 91.6 91.2 90.8 90.4 90.0 89.6 89.2 88.8 88.4 88.0 87.6 87.2 33
51
50
Frente en metros
10.25 10.50 10.75 11.00 11.25 11.50 11.75 12.00 12.25 12.50 12.75 13.00 13.50 14.00 14.50 15.00
34 94.7 94.8 94.9 95.0 95.0 95.0 94.9 94.8 94.7 94.5 94.2 94.0 93.6 93.3 92.9 92.5 34
35 93.5 93.6 93.7 93.8 93.8 93.8 93.7 93.6 93.5 93.3 93.0 92.9 92.5 92.1 91.7 91.3 35
36 92.4 92.5 92.6 92.7 92.7 92.7 92.6 92.5 92.4 92.2 92.0 91.8 91.4 91.0 90.6 90.2 36
37 91.3 91.4 91.5 91.6 91.6 91.6 91.5 91.4 91.3 91.1 90.9 90.7 90.3 89.9 89.5 89.2 37
38 90.3 90.4 90.5 90.6 90.6 90.6 90.5 90.4 90.3 90.1 89.9 89.7 89.3 88.9 88.6 88.2 38
39 89.3 89.4 89.5 89.6 89.6 89.6 89.5 89.4 89.3 89.1 88.9 88.7 88.3 88.0 87.6 87.2 39
40 88.4 88.5 88.6 88.7 88.7 88.7 88.6 88.5 88.4 88.2 88.0 87.8 87.4 87.1 86.7 86.4 40
41 87.5 87.6 87.7 87.8 87.8 87.8 87.7 87.6 87.5 87.3 87.1 86.9 86.5 86.2 85.8 85.5 41
42 86.7 86.8 86.9 87.0 87.0 87.0 86.9 86.8 86.7 86.5 86.3 86.1 85.8 85.4 85.0 84.7 42
43 85.8 85.9 86.0 86.1 86.1 86.1 86.0 85.9 85.8 85.6 85.4 85.2 84.9 84.5 84.2 83.8 43
44 84.9 85.0 85.1 85.2 85.2 85.2 85.1 85.0 84.9 84.7 84.5 84.3 84.0 83.6 83.3 82.9 44
45 84.1 84.2 84.3 84.4 84.4 84.4 84.3 84.2 84.1 83.9 83.7 83.5 83.2 82.8 82.5 82.2 45
46 83.4 83.5 83.6 83.7 83.7 83.7 83.6 83.5 83.4 83.2 83.0 82.9 82.5 82.2 81.8 81.5 46
47 82.7 82.8 82.9 83.0 83.0 83.0 82.9 82.8 82.7 82.5 82.3 82.2 81.8 81.5 81.1 80.8 47
48 82.0 82.1 82.2 82.3 82.3 82.3 82.2 82.1 82.0 81.8 81.6 81.5 81.1 80.8 80.4 80.1 48
49 81.2 81.3 81.4 81.5 81.5 81.5 81.4 81.3 81.2 81.0 80.8 80.7 80.3 80.0 79.7 79.3 49
50 80.3 80.4 80.5 80.6 80.6 80.6 80.5 80.4 80.3 80.1 79.9 79.8 79.4 79.1 78.8 78.5 50
51 79.9 80.0 80.1 80.2 80.2 80.2 80.1 80.0 79.9 79.7 79.5 79.4 79.1 78.7 78.4 78.1 51
Fondo en metros
Fondo en metros
52 79.3 79.4 79.5 79.6 79.6 79.6 79.4 79.3 79.2 79.2 79.0 78.8 78.5 78.1 77.8 77.5 52
53 78.6 78.7 78.8 78.9 78.9 78.9 78.8 78.7 78.6 78.5 78.3 78.1 77.8 77.4 77.1 76.8 53
54 78.0 78.1 78.2 78.3 78.3 78.3 78.2 78.1 78.0 77.9 77.7 77.5 77.2 76.9 76.5 76.2 54
55 77.4 77.5 77.6 77.7 77.7 77.7 77.6 77.5 77.4 77.3 77.1 76.9 76.6 76.3 75.9 75.6 55
56 76.8 76.9 77.0 77.1 77.1 77.1 77.0 76.9 76.8 76.7 76.5 76.3 76.0 75.7 75.4 75.1 56
57 76.3 76.4 76.5 76.6 76.6 76.6 76.5 76.4 76.3 76.2 76.0 75.8 75.5 75.2 74.9 74.6 57
58 75.7 75.8 75.9 76.0 76.0 76.0 75.9 75.8 75.7 75.6 75.4 75.2 74.9 74.6 74.3 74.0 58
59 75.2 75.3 75.4 75.5 75.5 75.5 75.4 75.3 75.3 75.1 74.9 74.7 74.4 74.0 73.8 73.5 59
60 74.7 74.8 74.9 75.0 75.0 75.0 74.9 74.8 74.7 74.0 74.4 74.0 73.9 73.6 73.3 73.0 60
estos casos)
menos 0,04.
a plaza o parque:
del departamento:
Edificios de una sola planta:
mantiene constante el valor del terreno.

(contempla la categoría del edificio)
Coeficiente………………………..1,00 (incluye terraza expuesta)
Económica…………………………………….0,85 a 0,94
Muy buena con servicios centrales……………1,26 a 1,50

Buena sin servicios centrales………………….1,05 a 1,14
Estándar……………………………………….0,95 a 1,04
Buena con servicios centrales…………………1,15 a 1,25

Con vista al frente……………………………………..1,00
Con vista a amplio espacio libre de contrafrente……....0,95
Departamento en esquina……………………………...1,00
Departamento con vista a plaza………………...1,05 a 1,10
Con vista a patios interiores o mínimo contrafrente…....0,90
Coeficiente de características constructivas del edificio:

Coeficiente de ubicación del departamento en planta:
para valores físicos, en el valor venal sólo se deprecia la construcción y

Coeficiente de ubicación del departamento en esquina o frente
Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación

71
Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso,
Considera de manera más atenuada la depreciación de Ross-Heidecke

(considera la mayor iluminación y mejor vista que posee la unidad en
72
donde: C = coeficiente
90
80
70
60
50
40
30
120
110
100
Coeficiente de oferta:
Superficie cubierta propia homogeneizada
2
Ley: C = 1 – K
C = 1,00 a 1,20
K = coeficiente de depreciación Ross-Heidecke
de la tierra aumente. Esto se refleja en el valor venal:

coeficiente varía en función de la oferta y la demanda:
1,00
1,03
1,05
1,08
1,10
1,15
1,20
1,25
1,30
1,35
Coeficiente por pocos departamentos en el inmueble:

Dadas las características serán aplicados a juicio del tasador.
Coeficiente de superficie
departamento; Coeficiente por la existencia de locales de uso común:

introducidas en el departamento; Coeficiente de funcionalidad del
generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido, este

Tiene en cuenta que en toda transacción inmobiliaria, se arriba
Coeficiente de actualización; Coeficiente por mejoras
Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento:
La existencia de pocos departamentos hace que la incidencia del valor

3
Frente en metros
10.25 10.50 10.75 11.00 11.25 11.50 11.75 12.00 12.25 12.50 12.75 13.00 13.50 14.00 14.50 15.00
8 174.4 174.7 174.9 175.0 175.0 175.0 174.9 174.7 174.4 174.1 173.6 173.3 172.6 171.8 171.1 170.4 8
9 164.5 164.7 164.9 165.0 165.0 165.0 164.9 164.7 164.5 164.1 163.7 163.4 162.7 162.0 161.3 160.7 9
10 157.5 157.7 157.9 158.0 158.0 158.0 157.9 157.7 157.5 157.2 156.8 156.4 155.8 155.1 154.5 153.9 10
11 151.5 151.7 151.9 152.0 152.0 152.0 151.9 151.7 151.5 151.2 150.8 150.5 149.9 149.2 148.6 148.0 11
12 145.5 145.7 145.9 146.0 146.0 146.0 145.9 145.7 145.5 145.2 144.9 144.6 143.9 143.4 142.8 142.2 12
13 140.5 140.7 140.9 141.0 141.0 141.0 140.9 140.7 140.5 140.2 139.9 139.6 139.0 138.4 137.9 137.3 13
14 136.5 136.7 136.9 137.0 137.0 137.0 136.9 136.7 136.5 136.3 135.9 135.6 135.1 134.5 133.9 133.4 14
15 132.6 132.7 132.9 133.0 133.0 133.0 132.9 132.7 132.6 132.3 132.0 131.7 131.1 130.6 130.0 129.5 15
16 129.6 129.7 129.9 130.0 130.0 130.0 129.9 129.7 129.6 129.3 129.0 128.7 128.2 127.6 127.1 126.6 16
17 125.6 125.7 125.9 126.0 126.0 126.0 125.9 125.7 125.6 125.3 125.0 124.8 124.2 123.7 123.2 122.7 17
18 123.6 123.7 123.9 124.0 124.0 124.0 123.9 123.7 123.6 123.3 123.0 122.8 122.3 121.7 121.2 120.7 18
19 120.6 120.7 120.9 121.0 121.0 121.0 120.9 120.7 120.6 120.3 120.0 119.0 119.3 118.8 118.3 117.8 19
20 117.6 117.7 117.9 118.0 118.0 118.0 117.9 117.7 117.6 117.4 117.1 116.8 116.3 115.8 115.4 114.9 20
21 115.6 115.8 115.9 116.0 116.0 116.0 115.9 115.8 115.6 115.4 115.1 114.8 114.4 113.9 113.4 112.9 21
22 113.6 113.8 113.9 114.0 114.0 114.0 113.9 113.8 113.6 113.4 113.1 112.9 112.4 111.9 111.5 111.0 22
23 111.6 111.8 111.9 112.0 112.0 112.0 111.9 111.8 111.6 111.4 111.1 110.0 110.4 110.0 109.5 109.0 23
24 109.6 109.8 109.9 110.0 110.0 110.0 109.9 109.8 109.6 109.4 109.1 108.9 108.4 108.0 107.5 107.1 24
Fondo en metros
Fondo en metros
25 107.6 107.8 107.9 108.0 108.0 108.0 107.9 107.8 107.6 107.4 107.1 106.9 106.5 106.0 105.6 105.2 25
26 105.6 105.8 105.9 106.0 106.0 106.0 105.9 105.8 105.6 105.4 105.2 104.9 104.5 104.1 103.6 103.2 26
27 103.6 103.8 103.9 104.0 104.0 104.9 103.9 103.8 103.6 103.4 103.2 103.0 102.5 102.1 101.7 101.3 27
28 102.6 102.8 102.9 103.0 103.0 103.0 102.9 102.8 102.6 102.4 102.2 102.0 101.5 101.1 100.7 100.3 28
29 100.6 100.8 100.9 101.0 101.0 101.0 100.9 100.8 100.6 100.4 100.2 100.0 99.6 99.2 98.7 98.3 29
30 99.7 99.8 99.9 100.0 100.0 100.0 99.9 99.8 99.7 99.5 99.2 99.0 98.6 98.2 97.8 97.4 30
31 98.3 98.4 98.5 98.6 98.6 98.6 98.5 98.4 98.3 98.1 97.8 97.6 97.2 96.8 96.4 96.0 31
32 97.0 97.1 97.2 97.3 97.3 97.3 97.2 97.1 97.0 96.8 96.5 96.3 95.9 95.5 95.1 94.7 32
33 95.8 95.9 96.0 96.1 96.1 96.1 96.0 95.9 95.8 95.6 95.3 95.1 94.7 94.3 93.9 93.6 33
49
Las chapas pueden ser: de cinc, de aluminio, de cinc pintadas, de Coeficiente C = 0>1,05
aluminio pintadas.
La mampostería puede ser: de hormigón armado, de estructuras Para tasar unidades usadas se deben utilizar antecedentes de
prefabricadas tipo Astori, Pretensa o similar. unidades usadas.
Paredes Locales y oficinas utilizan similitud de procedimientos.
Mampostería, chapas o prefabricado
Pisos
Cemento, hormigón armado, cemento alisado, tierra, baldosas 4. Viviendas familiares, locales comerciales y oficinas. Reseña histórica
Zonas de galpones (conforme ordenanzas vigentes) La propiedad horizontal, tan común y nombrada en nuestros tiempos
reconoce sus comienzos en los confines del tiempo. Según el maestro
Eduardo Lapa, los primeros vestigios se ubican en la antigua Caldea. También
Ejemplo Córdoba: Ruta 9 / Camino Interfábricas/ En general toda la circunvalación Sur / Los
reconocemos la situación en la antigua Roma y en las ciudades amuralladas.
Boulevares / Camino Pajas Blancas / Guiñazú / Av. Juan B. Justo / Bº Gral. Bustos / Bº
En sus ruinas fue posible verificar la existencia de unidades habitacionales
Talleres / Bº Alem / Bº Alta Córdoba.
de más de una planta y que mantenían independencia entre sí. Esta existencia
de viviendas en las condiciones explicitadas tiene, su razón de ser, en el
Precios hecho de que las ciudades se fundaban sobre un territorio determinado para
Bajo las actuales condiciones de nuestro país, los precios son totalmente una cantidad de pobladores. El crecimiento poblacional fue inevitable, tanto
estimativos, ya que varían día a día. Aquí van algunos ejemplos para elaborar sea por la llegada de nuevos moradores, como producto de los nacimientos
una valuación y a un solo efecto de muestra. que se producían o la necesidad de dar alojamiento a esclavos productos de
las guerras entre pueblos.
Astori $/m2 150 (con cerramiento) Aun cuando esta institución se daba de hecho es notable que el derecho
ASPECTO $/m2 120 (sin cerramiento) romano no la mencione y por ende, no la reconoce.
Chapa $/m2 60 (techo) En la Edad Media comienza el auge de la propiedad horizontal y podemos
ECONOMICO $/m2 40 (laterales) mencionar que en Francia, Italia y España era conocida y funcionaba de
Aislación $/m2 70 lana de vidrio más papel Al manera muy similar a la que conocemos actualmente. Concretamente, se
la conocía y aceptaba pero fue necesario que mucho tiempo transcurriera
antes de que se legislara sobre este tipo de propiedad.
ASPECTO JURIDICO PARA CONSIDERAR Francia recién en 1938, legisla sobre la materia y sucesivamente los
países van adaptando la legislación a la nueva situación, el último en hacerlo
es Suiza, que incorpora a su legislación la nueva institución en 1965.
La Municipalidad de Córdoba, a través de la Ord. 8133 regula la ubicación
de locales industriales con destino a fabricación y depósitos (tabla 1). Regula Nuestro Código Civil no autoriza la propiedad horizontal, sino que
contrariamente lo prohíbe en su art. 2617. La situación se plantea por cuanto
el impacto ambiental de estos rubros.
el Codificador no pudo encontrar solución adecuada para el tipo de propiedad
De tal manera que divide a la ciudad entera en zonas o patrones de que nos ocupa. El art. 2518 del mismo Código fija que la propiedad se
asentamiento industrial. extiende al subsuelo y al espacio aéreo.
4
Dichos patrones se denominan de la siguiente forma:
EDIFICIOS INDUSTRIALES
SOMETIDAS ALYREGIMEN
DEPOSITOS
DE PROPIEDAD... 95
Art. 2518.- La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, 2. Factores a tener en cuenta
y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende
todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las Factores intrínsecos
minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre
ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede
Realizando una ficha técnica de la construcción, se tendrá en cuenta:
extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas,
techo (parabólico, sierra, recto), pisos, paredes, iluminación, luz natural,
u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del
ventilación (natural/forzada), oficinas, baños, vestuarios, portones de ingreso,
vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.
columnas, altura, local comercial, aislaciones (térmica/sonora), servicios,
ancho, largo, playa de maniobras, cantidad de portones, sistema anti-incendio,
Art. 2617.- El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente ventilación, evacuación de residuos-líquidos-gases, cisternas, alambre
entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad. perimetral, báscula, iluminación exterior, comedor para empleados, valor
del terreno, napas de agua, desagües, puentes grúa, red de datos, cielorraso,
Como vemos y expresáramos, no fue posible para Vélez Sársfield subestación transformadora, cámaras frigoríficas, galpón 2 plantas. La
solucionar el tema de la propiedad única e indivisible, debimos esperar muchos verificación de planos como así también el informe del constructor serían
años para que tal posicionamiento fuera modificado y adaptado a las nuevas elementos de relevancia para el tasador.
tendencias y necesidades. Al igual que en las antiguas ciudades, el
crecimiento vegetativo de la población y las divisiones de lotes o parcelas Factores extrínsecos
obliga a los legisladores a actuar sobre el tema y es así que en 1949 se
aprueba la ley que lleva el número 13.512 y que una vez promulgada fue
Hablar de la ubicación, es el punto de partida para evaluar la incidencia
reglamentada por decr. 18.734 del mismo año.
externa, desde el punto de vista económico. Cercanía a centros poblados, a
La ley 13.512, llamada Régimen legal de la propiedad horizontal, llena colegios, a hospitales, accesos, transporte para empleados, situación
el vacío legal que existía hasta el momento. Es necesario aclarar que el económica del Estado-provincia, ordenanzas de uso del suelo, recolección
régimen legal no se aplica sólo a la propiedad horizontal, también tenemos de residuos, valor de los impuestos y servicios, capacidad del sector de
casos, muy frecuentes, de aplicación en la propiedad vertical. El ejemplo energía eléctrica - agua - gas, seguridad de la zona, rango de temperaturas
más común de lo expresado en último término: familias poseedoras de un
anuales, régimen de lluvias, estado de los accesos, oferta y demanda, zonas
amplio predio y que ante el crecimiento de la familia construyen una vivienda
de exención impositiva, ancho de calle, vecindario, entre otros.
en la parte trasera. Esta vivienda propiedad de uno de los integrantes de la
familia, está enclavada en su propio terreno y es necesario brindarle
seguridades sobre la propiedad a fin de evitar conflictos futuros. De acuerdo
con las previsiones de la ley y de acuerdo a la reglamentación local vigente, Materiales
un ingeniero agrimensor, procede a dividir la propiedad. Confeccionar una memoria descriptiva, implica ratificar la información
Dividida la propiedad, aprobados los planos, escriturado lo actuado, intrínseca.
aquel fundo único pasa a ser P.H. 1, P.H. 2, etc., y que ocurre en esta
situación: los condóminos pasan a ser propietarios únicos y exclusivos de su Techos
unidad funcional y como tales con derecho al uso y goce de la cosa. Además Los materiales empleados en la construcción de galpones se resumen
son propietarios, en el porcentaje previsto de los espacios comunes. Queda a dos tipos: de chapas o de mampostería. Dentro de esta última, los hay de
de esta manera, solucionado el problema que en su momento no pudo ser sistema tradicional o de estructuras prefabricadas (caso cerámica).
debidamente dilucidado.
Este expositor nos dice que otras localidades del país, tuvieron en cuenta, Nos dice el ingeniero Mario Chandias: “Este es un documento
durante el diseño de sus ciudades, la ubicación y radicación de lugares importantísimo para el valuador porque contiene los elementos que le
industriales que no afectaran al resto de actividades ciudadanas, tanto desde servirán obligatoriamente de guía en el estudio definitivo de su
la contaminación, como el ruido y también desde la incomodidad que supone estimación”… (CHANDIAS, Mario, Tasación de inmuebles urbanos, p. 146).
para los demás, el tránsito de camiones. El profesional se refiere a la ley 13.512/48 y consideramos que su concepto
Así la Municipalidad de Córdoba diseñó la Ordenanza 8133 para la es absolutamente correcto y, por lo tanto, seguimos acabadamente el mismo.
radicación de actividades industriales y depósitos. Creo que el presente
trabajo podrá quizá, arrojar luz sobre un tipo de tasación sobre el que casi
5. Características de dominio y condominio
no hay bibliografía.
Dominio. Concepto
Valor técnico vs. Valor de mercado

Dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la acción de una persona. Es el más amplio
Durante la última década, ante la gran cantidad de créditos hipotecarios derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa, lo que no quiere
que existían, se puso en boga el diferenciar valor técnico del valor de mercado. decir que sea un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya que
El primero se refiere al valor que hipotéticamente tendría la propiedad si las
como todo derecho se encuentra regulado por el ordenamiento jurídico.
condiciones del mercado fueran distintas a las vigentes al momento de la tasación.
Las empresas, para sus balances suelen solicitar este tipo de tasaciones. Reconoce sus fuentes en Aubry y Rau: “La propiedad en el sentido
propio de esta palabra (dominio) expresa su idea de poder jurídico,
El valor de mercado se refiere al precio de la propiedad para el momento
el más completo de una persona sobre una cosa, y puede definirse
en que se está tasando, de acuerdo a oferta, demanda y valores comparables
de propiedades aledañas, y este último es, para mi criterio, el único valor a como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
tener en cuenta para transmitir al propietario, manifiesta el autor. de una manera exclusiva y absoluta a la voluntad y a la acción de
una persona”.
El valor técnico es una ilusión ideal. Es una justificación errónea de
algunos valuadores para dejar conformes a propietarios haciéndoles creer Los caracteres del dominio son:
que su propiedad valdría más en otras condiciones de mercado. ¿Cuántas Exclusivo: Por qué dos o más personas no pueden tener cada una el
condiciones de mercado habrá que evaluar para tener en cuenta todos los dominio total sobre una cosa. Cuando dos o más personas son propietarias
precios posibles? El tasador puede utilizar los elementos de mercado para en común de una misma cosa se trata de un condominio (art. 2673 C.C.).
informar que, debido a las condiciones X o Y o Z, el precio del inmueble se Perpetuo: (art. 2510 C.C.) el dominio es perpetuo y subsiste
ve modificado notablemente y ratificarse sobre una base cierta. independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario
No todo es bajar o subir precios. Existen épocas en donde los precios no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en
de los galpones se ven aumentados en forma importante por la gran demanda la imposibilidad de hacerlo y aunque un tercero lo ejerza con su voluntad o
y la poca oferta del mercado. Esta situación se dio cuando llegaron las contra ella, a no ser que deje de poseer la cosa por otro, durante el tiempo
terminales automotrices. Se planteó de pronto una gran necesidad de requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por prescripción.
depósitos y galpones para las empresas que secundaban a los fabricantes Absoluto: Confiere a su titular, la mayor cantidad posible de facultades
de autos. Así, los precios se incrementaron gradualmente junto con la
sobre una cosa, con estos atributos:
aparición de nuevas tecnologías de fabricación y materiales, conforme con 4
la exigencia de las terminales. Ius utendi: derecho a servirse de la cosa.
DEPOSITOS
DE PROPIEDAD... 93
Ius fruendi: derecho a percibir sus rentas y frutos.

Ius aburendi: derecho de disponer de la cosa, venderla, donarla,
destruirla, abandonarla.
Ius vindicando: derecho o facultad de reclamar la cosa, junto con la
tenencia de la misma, siempre que hubiere sido arrebatada de modo injusto.
Condominio. Concepto
CAPITULO IV
Hay condominio cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS
en proporción indivisa a dos o más personas. Los copropietarios no tienen
dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad por Marcela Agustina Ibáñez
sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta porción, es decir,
sobre parte alícuota.
1. Referencias iniciales
Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y
limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su
uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultáneo. En lo que se refiere a este tipo de inmuebles, el corredor público Sergio
Bellomo ( 1 • 8 ) nos manifiesta que los galpones son un tipo especial de
Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación
inmuebles. Parecen tan simples, tan vacíos, que la valuación se presentaría
de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y
como fácil, directa y dinámica.
bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento o
disposición es libre, que se determinan bienes o áreas y bienes de uso Y sigue diciendo “que como todo, resulta fácil si tenemos las distinciones
común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables apropiadas para hacerlo. Nada se ha inventado más útil para llevar adelante
de la propiedad individual. la producción o el depósito que un galpón, y en años muy poco ha cambiado
si tomamos como referencia la arquitectura de otros inmuebles tales como
El conjunto de bienes privativo, con las áreas, instalaciones y bienes de
casas, departamentos, locales, etc.. Lo que sí ha variado son quizá algunos
uso común, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares,
materiales: techos, pisos, servicios, aislaciones, más el núcleo permanece
se denomina: “unidad con-dominial”.
sin cambios”.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición
“Nuestra ciudad ha visto crecer sus galpones de una forma desordenada.
corresponde a un condómino se denomina “unidad privativa”.
Durante años no hubo reglamentaciones en cuanto a su ubicación, métodos
de construcción, evacuación de desechos, etc.. Ello derivó en unidades que
Principios fundamentales sobre copropiedad hoy no tienen valor alguno o que su valor es sustantivamente menor a lo
esperado desde el valor técnico”.
Todo acto de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica como
material, sólo es válido si se lleva a cabo con el consentimiento unánime de
todos los copropietarios.
Los actos de administración de la cosa objeto de la copropiedad se (1) Disertante Curso Anual de Peritos Tasadores, especialista en la materia Edificios
llevarán a cabo por la mayoría de personas y de intereses, y comprenden Industriales.
GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984. todos aquellos actos de conservación y de uso de la cosa sin alterar su
forma sustancia o destino.
IBÁÑEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasación, Alveroni, Cba.,
1999.
de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993. 6. Metodología empírica. Unidades funcionales sometidas al régimen
Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores” de PH
En los grandes conglomerados urbanos, (Córdoba, San Francisco, Río

Cuarto, Villa María, Carlos Paz) atenidos a los límites de nuestra provincia,
ha sido posible observar un rápido y sostenido crecimiento de edificios que
albergan gran cantidad de departamentos, locales comerciales u oficinas.
Existen como explicación de este fenómeno, distintos ítems a tener en
cuenta: falta de espacio y la necesidad de construir en vertical, necesidad
de abaratar costos generales de obra, posibilidad cierta de que los condóminos
amorticen su deuda al mismo tiempo que se construye y, por ende, menor
aporte de capital inicial, etc..
Analicemos cada ítem en particular: falta de espacio, las ciudades al
igual que en la antigüedad tienen un espacio físico determinado, mientras
que la población aumenta por nacimientos o traslados. Se hace necesario
inevitablemente brindar alojamiento y ante la falta de tierras suficientes fue
necesario acudir al remedio del crecimiento vertical. El trabajo desarrollado
por arquitectos e ingenieros con respecto a la construcción de este tipo, ha
merecido el elogio y reconocimiento de la sociedad en general. Hoy es
posible ver edificios que con sólo cuatro metros de ancho por cincuenta
metros de largo se han constituido en verdaderas obras de arte, cuentan
con departamentos con el máximo confort, servicios amplios y modernos
para los condóminos y ubicaciones de privilegio.
Costos: se hace evidente que un solo edificio poseerá en su interior
tantas conexiones de agua, gas, electricidad, cloacas etc., como
departamentos contenga, pero el hecho de que todo sea en el mismo lugar
y con un solo prestador abarata costos. Cuando hablamos de costos no nos
referimos solamente al costo de la construcción, no podemos olvidar el
mantenimiento y este punto se ve sumamente favorecido al contar con
zonas húmedas perfectamente diferenciadas y unidas en el entramado del
4
edificio. El sistema cloacal merece un párrafo especial: cada departamento
o unidad funcional, tendrá su sistema cloacal. Este sistema estará dirigido a varían. Es decir tomar dentro de lo posible UF de similares características.
un colector y de allí será necesario un solo caño conector a la red general. Debiéndose verificar en cada localidad.- Por Ej.: en la ciudad de Córdoba
Uno de los sistemas constructivos más comunes es, que una empresa según Ordenanza 9386/95 superficies mínimas de edificación según zona: a)
poseedora de un lote de terreno construya en él una torre tan alta como el de 35 m2 (PH 1 Dormitorio).- b) De 55 m2 (PH 2 dormitorios), c) De 70 m2
Factor de Ocupación Total (F.O.T.) le habilite. Aun antes de comenzar la (tres dormitorios), y ORD. 8256 FOS Y FOT.
construcción ya tiene a la venta las unidades funcionales, el condómino
abona mensualmente una cifra determinada y cuenta con una fecha prefijada EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO
de entrega de la unidad. De esta manera, el ítem Integración de Costos CURSO PERITO TASADOR
parciales puede ser sumamente disminuido. La empresa no tiene necesidad
de acceder a créditos sumamente onerosos. La integración de capital por 1. Propuesta para la organización y estudio del contenido
parte de los condóminos permite acceder más fácilmente a la disposición teórico:
del dinero y la empresa constructora arriesga menor capital. a. Realizar la aplicación del método empírico analizando un sector
Someramente hemos explicitado algunas razones técnicas que explican de la zona céntrica. Determine y efectúe una descripción extrínseca
el crecimiento de la propiedad horizontal y podemos afirmar sin temor a en cuanto al mercado inmobiliario.
dudas que para el caso de oficinas, locales comerciales o las denominadas b. Emplear un modelo de planilla a los fines de recopilar datos
galerías comerciales, los criterios son los mismos. que contenga información externa e interna (del complejo edilicio
Veamos el caso de una galería comercial, los locales cuentan con más y de la unidad funcional).
o menos las mismas comodidades. Resulta más económico construir una
galería y practicarle subdivisiones en su interior que construir un local
2. Contenido técnico
comercial. Los materiales utilizados son más económicos y la construcción,
luego de realizada la parte exterior es mucho más rápida. Aplicación de los coeficientes: Metodología propuesta por
ingeniero Bulacio Montenegro.
Este tipo de locales presta un servicio a la población al amalgamar en
un solo espacio diferentes alternativas comerciales. Normalmente están
ubicados en zona céntrica o de mucho tránsito. Al tratar el punto de ubicación Presentar en el trabajo práctico, en forma escrita, el análisis
de los locales comerciales, debemos tener en cuenta que el 90% de los del mercado local que surge de la propuesta 1 (puede ser con
visitantes de la galería ingresan por la arteria principal y el 30% de ellos unidades funcionales con destino comercial, familiar, oficinas,
regresa desde la mitad de ésta o toma alguna posible bifurcación. Las cocheras, según determine el colega).
galerías que cuentan con desniveles, escalones o son ciegas al final son Tener presente para el examen de idoneidad que el método
poco visitadas. Los locales que mayor afluencia de público tienen son aquellos empírico posee un detalle enunciativo de elementos que componen
ubicados en las puntas del acceso y esta afluencia se prolonga, disminuyendo sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados.
paulatinamente hasta el 5to. o 6to. local, también adquieren importancia los
locales ubicados al centro de la nave central y por donde, en reglas generales,
se produce el regreso. Como es fácil de entender todo lo explicitado con
Bibliografía complementaria para el estudio
más aquellos puntos que paulatinamente iremos analizando serán de suma
importancia al momento de efectuar la tasación de un local en galería.
CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina,
Aún cuando el concepto general de galería podemos asociarlo a los
Bs.As., 1954.
actuales shoppings, podemos decir que tiene diferencias fundamentales.
Propuesta de aplicación En general, no hay condóminos: los locales son puestos en alquiler. La
propiedad pertenece a una persona física o jurídica. Están ubicados en zonas
Cuando se toman los antecedentes de una Unidad Funcional se debe alejadas del centro de la ciudad. Tratan de reunir la mayor cantidad posible
considerar aplicar un cuadro organizativo a modo de presentar los de comercios sin que por ello el tipo de mercadería a vender sea la misma
antecedentes y a fin de poder aplicar los Coeficientes Correctivos para en muchos locales, se trabaja casi en exclusividad. Ofrecen patios de comida,
Homogeneizar los precios obtenidos en el mercado, por avisos u ofertas de juegos, etc.. El concepto primordial es otorgar a la familia un lugar de
venta o el valor del m2, donde se individualicen los coeficientes a fin de esparcimiento y compra mucho más amplio que una galería comercial. Tiene
obtener el valor normalizado Zona, y aplicarlo al UF a tasar. facilidades de estacionamiento. Por regla general tiene un sistema de custodia
A modo de ejemplo propia o privada, la cual otorga al visitante una aparente mayor seguridad.
7. Características
Atece- Precio Super. Coef. por Coef. Coef. Coef. Prec.
Vm2 Precio H
dente en $ M2 piso ubicación construcción final promedio
1 98000 80 2do contrafrente estándar Ubicación en el edificio

122.5 0.98 0.95 0.95 0.88 1392.04
2 87000 75 6to
Vista a la Buena c S Es necesario en este punto, detenernos en el hecho cierto de que no
plaza Central
1160 1.06 1.08 1.2 1.37 846.71 sólo incidirá en el valor de la unidad su ubicación dentro del propio edificio,
3 83000 70 11°
Patio
Muy Buena SC
sino que también incidirá de manera positiva o negativa, la ubicación del
interno
1185 1.13 0.90 1.30 1.32 897.72
edificio propiamente dicho dentro de su entorno. Por ejemplo, ubiquémonos
Total 3166.47 1055.49 en la ciudad de Córdoba, zona: Nueva Córdoba, Avda. H. Yrigoyen. En
A tasar
esta zona, los edificios que se suceden uno al lado de otro, son en su más
75 5°
Vista al
M Buena
amplia mayoría, propiedades de 10 plantas o más. El valor venal de la zona
frente
1055.49 1.04 1 1.26 1.31 1382.69 es alto y responde principalmente a la demanda por su ubicación privilegiada
con respecto a casas de altos estudios, centros de atención gubernamental,
X X = servicios, etc.. El tipo de departamentos más buscado, corresponde a
monoambiente o departamentos de dos ambientes, el primero de ellos
principalmente para matrimonios sin hijos y para estudiantes y, el segundo
caso, para familias tipo. Para el caso de oficinas o locales comerciales,
Precio = Sup x Vm2 = 75 x $1382,69 = $103701,75 evidentemente la zona, será otra y como ejemplo podemos ubicarnos en el
microcentro de la ciudad. Bajo ningún aspecto tendrá el mismo valor una
En los coeficientes con amplitud entre determinados parámetros el oficina o local instalado sobre calles Deán Funes o San Martín que uno
tasador optará, de acuerdo a su criterio cual es el conveniente. ubicado en calles Rivadavia, Catamarca, o Humberto Primo. En pocas
En Córdoba y los fines de aplicar las tablas conforme a la realidad palabras, cada unidad responderá a los valores venales de la zona en la que
edilicia que se presenta en deptos. con una sup.120m2 no son los más está ubicada. Este punto deberá ser tomado muy en cuenta por el tasador y
comunes, es decir la excepción, razón por la cual, no sería conveniente la tarea investigativa previa será exhaustiva, prolija, clara y segura.
aplicar el coeficiente por superficie para estudiar los antecedentes, ya que 4 Una vez ubicados en la zona, deberemos ubicar la unidad dentro del
la generalidad de esta ciudad y otras del interior, las superficies promedio edificio. Como veremos más adelante, cada planta responderá a un
coeficiente determinado, lo mismo será para el departamento ubicado en

% de Duración = A x 100 = 25x 100 = 41.66
frente, contrafrente, pasillo interno o patio interior, tipo de servicios con los
VP 60
que cuenta el edificio, si la vista es a la calle o a una plaza, etc.. Además se
deberá tener en cuenta la superficie cubierta y sobre este ítem es necesario
Tomo 42 coef. 31.59 (Coef. = 1 - K/2)
destacar que los departamentos de menor superficie reciben una plusvalía
y los de grandes superficies un castigo o minusvalía, sustentado esto en dos
hechos fundamentales: mantenimiento y mercado. Sobre “mantenimiento” Coef Correctivo 1 - K/2 = 1 - 31.59 / 2 = 1 - 15.795
no es necesario abundar demasiado. En cuanto a “mercado” es ampliamente 1 que representa el 100% o sea
conocido que a mayores valores disminuye proporcionalmente la cantidad
de interesados y esto nos obliga a adaptarnos a la situación. 100% - 15.79 = 84.21 1100 x 84.21 = $ 926,31
100
La misma situación explicitada puede ser adoptada con referencia a
Precio = PN X Sup. Depto. $926.31 x 75 m2 = $69.473,25
locales comerciales u oficinas. Existen fijados por el Tribunal de Tasaciones
de la Argentina, tablas o coeficientes que nos permiten aumentar o disminuir
el valor de la unidad dada. Esta aplicación de coeficientes de corrección ha
sido oportunamente tomada por el ingeniero Dante Guerrero, el cual en su Cuadro Nº 3
obra Manual de tasaciones efectúa un pormenorizado análisis y ejemplifica
al respecto. Otro estudioso del tema, como el ingeniero Miguel A. Bulacio Igual ejercicio
Montenegro los toma y aplica. En cambio, el ingeniero Mario Chandias en
su tratado de Tasación de inmuebles urbanos no aplica coeficientes sino % de Duración = A x 100 = 25x 100 = 41.66
que utiliza de manera directa el sistema comparativo para la tierra y para 60
las mejoras aplica las tablas de Ross-Heidecke, por último, utiliza porcentajes Tomo 42 coef. 31.59 Coef. = 1 - K/2
por ubicación en el edificio. De acuerdo a la experiencia recogida y luego
de haber utilizado el método de balance, consideramos como más apropiado Coef Correctivo 1 - K/2 = 1- 31.59 / 2 = 1-15.795 -donde toman el 15.79 y lo
la aplicación de los coeficientes propuestos por el Tribunal de Tasaciones. dividen x 100 lo que queda
No obstante esta posición es necesario que comprendamos que los métodos
1100 x 0.85 = $ 935,00
y tablas existentes, son simplemente propuestas y al decir de nuestro maestro, 1-15.79/100=1-0.15=0.85
el martillero Juan Ebaristo Lescano “... no debemos hacer de ellas una
cuestión de fe”... Precio = PN X Sup. Depto. $935 x 75m2 = $70.125,00
Dedicaremos ahora nuestra atención a los locales ubicados en galerías
comerciales “… Para la tasación de este tipo de unidades se
observarán los siguientes factores, tanto para el conjunto en general A los fines de aclarar la aplicación de la formula Ross-Heidecke, para
como para el local en particular: a) ubicación; b) tipo de construcción; encontrar el coeficiente correctivo en PH ya sea una UF unidad funcional
c) estado de conservación, y d) gastos comunes…” (IBÁÑEZ-TOPALIAN, Vivienda, oficina o local; en el primer recuadro se aplica el coef.
Elementos de la tasación, Alveroni, Bs. As., 1999, p. 125). Directamente a fin de preservar el desarrollo de procedimiento a fin de
Los autores mencionados nos brindan aquí cuatro elementos encontrar el valor del objeto a tasar, en la segunda se considera el 1 como el
fundamentales para tener en cuenta en la tasación, a saber: ubicación en 100% * al cual se le resta el coeficiente, y en el tercer cuadro se divide el
una galería comercial, el valor de las unidades desciende paulatinamente a coeficiente por cien. * Es equivalente al uno que se suma en el desarrollo
medida que nos vamos introduciendo en la misma y esto se abona en el de la formula de Valdano en Lote esquina.-
Los coeficientes que utilizaremos los ubicaremos como anexos del concepto que los mismos autores recogen del Prof. Eduardo Lapa, el cual
presente trabajo. sostiene que, en una galería comercial con salida o entrada a cuatro calles,
los visitantes se dividen de la siguiente manera: casi el 100% de las personas
ingresan por el acceso de la calle de mayor movimiento comercial; el 40%
regresa por el mismo lado; el 30% se divide en los pasillos laterales; el 20%
Resolución a aplicación de formulas llega al extremo contrafrente y sólo el 10% sube o baja escaleras para
subsuelos, entrepisos o pisos superiores. Evidentemente, los locales con
mayor superficie mantienen un valor más alto y los locales de mayor valor
Cuadro Nº 1
son, como ya dijéramos, los que se ubican al frente de mayor movimiento y
Tasar un Dpto. 75m2 VR $1100 Estado 2 - aquellos locales ubicados en el centro de la galería y que sirven como
Sin Servicio Centrales- Antigüedad 25 años distribuidores del tránsito de personas. Tipo de construcción: el diseño de
la galería, la amplitud de sus pasillos, el vidriado de los locales, los detalles
% de Duración = A x 100 = 25x 100 = 41.66 de construcción, la calidad de los materiales utilizados y la capacidad
VP 60 constructiva demostrada, hacen al valor de la propiedad. Estado de
conservación: al igual que en cualquier otro tipo de mejoras que debamos
Tomo 42 coef. 31.59 (Coef. = K/2) tasar la conservación y antigüedad del bien debe ser tomado con especial
atención, basando nuestro criterio en el hecho simple y cierto de que un
Coef Correctivo K/2 = 31.59 / 2 = 15.795 local al cual deben introducírsele reparaciones profundas tendrá un valor
final definitivo menor que aquél al cual no hace falta reparar. Gastos
Depreciación es = comunes: la amplitud del local y su coeficiente de aplicación, el estado
general del edificio (mantenimiento) y el tipo de administración que el
D = VR x PD = $1100 X 15.79 = $173,68 condominio recibe son puntos importantes a tener en cuenta al momento de
100 100 brindar nuestro dictamen.
PN= VR - D = $1100 -$173,68 = $926.32
Precio = PN X Sup. Depto. Diseño y tipo
En distintos tratados encontramos posiciones comunes o encontradas,

$926.32 x 75m2 = $69.474,00
pero todas tienden a brindar seguridad, confort, visibilidad, aireación, acceso
fácil y cómodo, y todo otro que se nos pudiere imaginar para brindar al
usuario el servicio que él pretende de su propiedad.
Cuadro Nº 2 Teniendo en cuenta la calidad de la construcción, los materiales utilizados
y la distribución adoptada, calificamos a la propiedad de: económica, buena
Tasar un Dpto. 75m2 VR $1100 Estado 2 - económica, buena sin calefacción central, buena con calefacción central,
Sin Servicio Centrales- Antigüedad 25 años 4
muy buena. Cada una de esta categorías mantiene un coeficiente propio y
que tendremos reflejado en los anexos del presente trabajo.
Al igual que para un departamento, las características constructivas y ante la disyuntiva de tener que aplicar valores que no serán objetivos y
diseño utilizados para locales comerciales u oficinas han sido delimitadas por como tales nos llevarán indefectiblemente a fijar valores alejados de la
coeficientes que nos permitirán llegar a valores reales para cada uno de ellos. realidad. Si tuviéramos la suerte de ubicar terrenos cuyo valor venal o de
Existen propiedades que ameritarán un tratamiento especial teniendo venta efectiva pudiéramos conocer será un dato cargado del mismo tipo de
en cuenta que podrán ser unidades denominadas de lujo y con detalles que, inconvenientes, la demanda sumamente alta y una oferta demasiado baja
en algunos casos, se transformarán en verdaderas obras de arte y cuya provoca una suba injustificada de los valores. Es por lo expuesto que nos
valuación deberá ser realizada en forma conjunta con otros profesionales y permitimos expresar que no utilizamos el método separativo para fijar el
sobre este último punto debemos desprendernos de temores y falsos orgullos, valor de departamentos, locales u oficinas en zonas densamente pobladas y
conocer nuestra limitaciones y acudir a expertos en el tema. volcamos nuestra preferencia a utilizar el método directo comparativo y la
utilización de los coeficientes de corrección propuestos por el ingeniero
Miguel A. Bulacio Montenegro.
Superficie propia y común

Método directo comparativo o comparación de valores venales
Hemos hablado en distintas partes del presente trabajo sobre lo que
debemos entender como superficie propia y común, consideramos que no
debemos reiterar conceptos. Sobre lo que sí nos detendremos es en Cuando se quiere tasar una vivienda, un local comercial o una oficina,
transcribir los conceptos del ingeniero Mario Chandias en Tasación de es este método directo comparativo el más utilizado. Igualmente se lo emplea
cuando se quiere saber el valor del conjunto partiendo de los precios venales
inmuebles urbanos, p. 151 y ss., en donde nos brinda la definición de
de cada unidad funcional. Para este último caso corresponde observar que
superficie cubierta y su utilización en P.H.
usamos el sistema de manera inversa al que fijamos para el caso de
... “a) La superficie cubierta de un edificio es el área comprendida integración de valores.
dentro de sus muros perimetrales, medida entre la línea municipal del o los
El método directo comparativo es muy similar al que utilizamos para
frentes, los ejes de las paredes medianeras y el parámetro exterior de los
conocer el valor de la tierra y esto se sustenta en el hecho de que debemos
muros a patios interiores, terrazas o balcones y computada en todos y cada
contar con algún tipo de planilla que nos permita evaluar debidamente los
uno de sus pisos. Incluye sótanos, sala de máquinas, depósitos, dependencias
antecedentes y con los datos obtenidos proceder a evaluar “nuestro
accesorias de la azotea; no debe incluir el área ocupada por tanques elevados
departamento”, ”local” u “oficina”. Para ello se recomiendan los coeficientes
por encima de la construcción.
de corrección propuestos por el ingeniero Bulacio Montenegro, que son
b) La superficie cubierta de la parte privativa de un departamento es el más atenuados a los propuestos por el ingeniero Dante Guerrero.
área comprendida entre los parámetros interiores de los muros y tabiques
En la planilla que debemos elaborar (método empírico) la cual no se
que lo rodean, entendiendo por interior el plano que da hacia el ámbito adjunta como modelo a fin de que cada uno pueda expresarse libremente
privativo. debemos hacer constar datos elementales como: ubicación en la zona, cuadra
c) La superficie cubierta de la parte de uso común o condominio es la y edificio, metraje cubierto, valor efectivo de venta realizada o valor de
exacta diferencia entre la primera de las nombradas y la suma de todas las oferta, edad, estado, etc..
áreas privativas. Asimismo se realiza una planilla que nos permita una vez obtenido los
Tal como han quedado definidas, estas superficies no incluyen balcones, valores comparativos, aplicar los coeficientes que hacen a: homogeneización
galerías, terrazas ni patios, elementos todos que pueden ser comunes, de superficies, depreciación por edad y estado, ubicación del bien a tasar,
privativos o comunes de uso privativo, según lo establezca el Reglamento metraje cubierto, categoría de edificación, etc..
de Copropiedad y Administración. Es costumbre asignarles peso en el valor

Medidas del terreno 380 mts2. FOS = 380 x 80 = 304 mts2. de la superficie cubierta, incorporándolos a las mismas disminuidos en un
cierto porcentaje. Así, de los balcones se suele tomar la mitad de su superficie
FOT = 380 x 10 = 3.800 mts2 real y de los patios la tercera parte.
Como puede comprenderse, estos coeficientes son arbitrarios y su valor
Cantidad de depart. previstos: 50 3.800 = 76 mts2. depende del criterio del perito. Correctamente manejados permiten
50 establecer un método que da en forma rápida un número representativo del
valor de cada departamento...”.
Sabemos hasta aquí que tendremos 50 departamentos de 76 mts2. cada Cuando nos encontramos ante la tarea de tasar un departamento, local
uno que incluye espacios propios y comunes, esto nos dará el valor de cada u oficina, debemos tener en cuenta cuatro puntos, a saber: la parte privativa,
departamento y que asciende a la cifra de $ 113.956 la parte común del edificio, el terreno y la parte común de usufructo privativo.
Método separativo Estado de conservación. Mejoras
En el método anteriormente expuesto, analizamos la situación de El estado de conservación de un inmueble, sea cual fuere su destino, es
manera conjunta, pero como indicáramos se adapta para edificios nuevos uno de los parámetros que juntamente con la antigüedad de las mejoras nos
o en construcción o a construir, debemos ahora posicionarnos en la permitirá aplicar sin temor a dudas tablas de depreciación (Ross-Heidecke)
necesidad de tasar departamentos dentro de un edificio construido y con (Lapa) que, teniendo en cuenta el valor de reposición asignará a éstas, un
algunos años de uso. precio actual sin castigos innecesarios, respetando el valor mercado y las
Al igual que para otras tasaciones podemos y debemos utilizar distintos circunstancias del momento en el cual nos toque tasar.
métodos a fin de que mediante la técnica de balance podamos acercarnos a Es muy interesante observar que pese a los procesos inflacionarios de
un precio justo y equitativo. todo tipo que ha sufrido nuestro país, este tipo de tablas no perdió vigencia,
Primeramente analizaremos el método separativo y como todo tiene sí debía tenerse en cuenta el paso del tiempo cuando la espiral inflacionaria
sus ventajas y desventajas. Este método toma por un lado, las mejoras y, crecía día a día, pero para un tasador dedicado de lleno a su profesión, la
por otro, la tierra. Podremos para el caso de las mejoras aplicar tablas de averiguación constante de antecedentes no es algo que suene a desconocido.
depreciación de Ross-Heidecke y partiremos del valor de reposición, este En el ejercicio diario de nuestra profesión nos encontramos ante
valor estará dado por el tipo y calidad de los materiales y la praxis puesta de diferentes causas para aplicar depreciación a un bien. Según Kests, éstas
manifiesto en la construcción. En este punto no tendremos mayores son: causas físicas (desgaste-deterioro); causas funcionales (insuficiencia,
inconvenientes. Donde sí se nos pueden plantear inconvenientes de difícil ineptitud, obsolescencia); causas contingentes (parásitos, obstrucciones,
solución, será cuando analicemos la tierra. contaminaciones) y, por último, los deterioros causados por negligencia,
Generalmente, las zonas donde se encuentran los edificios en las grandes accidentes y aspectos legales.
ciudades, son zonas densamente pobladas y donde no quedan a la venta
terrenos libres de mejoras. La situación descripta hará que no contemos
con valores aptos como para poder utilizar un sistema comparativo que nos
permita acercarnos al valor de la tierra en la zona y nos encontraremos 4
Expensas Con los datos que hemos obtenido y conociendo la superficie de cada
unidad, estaremos en condiciones de establecer el valor de cada unidad
Las expensas comunes de toda propiedad horizontal son fijadas en el funcional. Es evidente que este sistema se utiliza en edificios nuevos o a
Reglamento de Copropiedad, el cual delimitará de acuerdo con la superficie construir, no responde necesariamente a los valores de mercado y, en este
propia y los coeficientes expresados en diferentes tributos, cuales son los caso, el tasador simplemente recopila información y efectúa los cálculos en
montos que deberán abonarse por este concepto. Aquí cabe preguntarse base a lo que le indican el o los propietarios.
para la tasación de estos espacios comunes que corresponden en cuota Uno de los rubros que requerirá de un muy adecuado control es: costos
parte a cada condómino: ¿existe algo más simple que aplicar este coeficiente financieros, éstos son, a no dudarlo, sumamente importantes en lugares
al valor total obtenido de la unidad? Evidentemente no, es éste el método donde los procesos inflacionarios son agudos y frecuentes causando esto
más simple y eficaz. Debemos tener la precaución de haber homogeneizado que el valor del dinero prestado resulte sumamente alto.
correctamente la superficie total.
No trataremos en esta ocasión, la aplicación para el pago de las expensas Realicemos un cálculo simple:
en virtud de que tal circunstancia no hace por el momento a nuestro trabajo.
Información obtenida:
8. Metodología usual Valor del terreno $ 380.000

Valor estimado de mejoras $ 2.300.000
Método de integración de costos Valor obras complementarias $ 630.000
Costo financiero $ 1.150.000 (50% mejoras plazo 2 años,
Este método sumamente sencillo y eficaz nos permite conocer el valor 2,08% mensual)
total del edificio y con una división nos indica el valor de cada una de las
unidades, consiste simplemente en la sumatoria de los siguientes puntos: Subtotal $ 4.460.000
Valor del terreno Ganancia estimada $ 802.800

Valor de las mejoras
Obras complementarias Sumatoria……………………………..$ 5.262.800
Costos financieros 15
Estos cuatro rubros nos permiten acceder al valor del inmueble, le Al resultado obtenido le sumaremos, por último, los gastos de promoción
debemos sumar: y que, en este caso, ascienden a:
Expectativas de ganancia (%) $ 435.000
Con este último dato hemos accedido al valor total del edificio que nos
A los cuatro primeros elementos le sumamos el último nombrado y ocupa y que asciende a la suma de:
obtenemos un subtotal al cual debemos sumar, como último paso, los gastos $ 5.697.800
de promoción o publicidad y allí estamos en condiciones de llegar a la
integración del costo total. El terreno adquirido tiene un F.O.S. del 80% y un F.O.T. de 10 veces
Expensas Con los datos que hemos obtenido y conociendo la superficie de cada
unidad, estaremos en condiciones de establecer el valor de cada unidad
Las expensas comunes de toda propiedad horizontal son fijadas en el funcional. Es evidente que este sistema se utiliza en edificios nuevos o a
Reglamento de Copropiedad, el cual delimitará de acuerdo con la superficie construir, no responde necesariamente a los valores de mercado y, en este
propia y los coeficientes expresados en diferentes tributos, cuales son los caso, el tasador simplemente recopila información y efectúa los cálculos en
montos que deberán abonarse por este concepto. Aquí cabe preguntarse base a lo que le indican el o los propietarios.
para la tasación de estos espacios comunes que corresponden en cuota Uno de los rubros que requerirá de un muy adecuado control es: costos
parte a cada condómino: ¿existe algo más simple que aplicar este coeficiente financieros, éstos son, a no dudarlo, sumamente importantes en lugares
al valor total obtenido de la unidad? Evidentemente no, es éste el método donde los procesos inflacionarios son agudos y frecuentes causando esto
más simple y eficaz. Debemos tener la precaución de haber homogeneizado que el valor del dinero prestado resulte sumamente alto.
correctamente la superficie total.
No trataremos en esta ocasión, la aplicación para el pago de las expensas Realicemos un cálculo simple:
en virtud de que tal circunstancia no hace por el momento a nuestro trabajo.
Información obtenida:
8. Metodología usual Valor del terreno $ 380.000

Valor estimado de mejoras $ 2.300.000
Método de integración de costos Valor obras complementarias $ 630.000
Costo financiero $ 1.150.000 (50% mejoras plazo 2 años,
Este método sumamente sencillo y eficaz nos permite conocer el valor 2,08% mensual)
total del edificio y con una división nos indica el valor de cada una de las
unidades, consiste simplemente en la sumatoria de los siguientes puntos: Subtotal $ 4.460.000
Valor del terreno Ganancia estimada $ 802.800

Valor de las mejoras
Obras complementarias Sumatoria……………………………..$ 5.262.800
Costos financieros 15
Estos cuatro rubros nos permiten acceder al valor del inmueble, le Al resultado obtenido le sumaremos, por último, los gastos de promoción
debemos sumar: y que, en este caso, ascienden a:
Expectativas de ganancia (%) $ 435.000
Con este último dato hemos accedido al valor total del edificio que nos
A los cuatro primeros elementos le sumamos el último nombrado y ocupa y que asciende a la suma de:
obtenemos un subtotal al cual debemos sumar, como último paso, los gastos $ 5.697.800
de promoción o publicidad y allí estamos en condiciones de llegar a la
integración del costo total. El terreno adquirido tiene un F.O.S. del 80% y un F.O.T. de 10 veces
de Copropiedad y Administración. Es costumbre asignarles peso en el valor

Medidas del terreno 380 mts2. FOS = 380 x 80 = 304 mts2. de la superficie cubierta, incorporándolos a las mismas disminuidos en un
cierto porcentaje. Así, de los balcones se suele tomar la mitad de su superficie
FOT = 380 x 10 = 3.800 mts2 real y de los patios la tercera parte.
Como puede comprenderse, estos coeficientes son arbitrarios y su valor
Cantidad de depart. previstos: 50 3.800 = 76 mts2. depende del criterio del perito. Correctamente manejados permiten
50 establecer un método que da en forma rápida un número representativo del
valor de cada departamento...”.
Sabemos hasta aquí que tendremos 50 departamentos de 76 mts2. cada Cuando nos encontramos ante la tarea de tasar un departamento, local
uno que incluye espacios propios y comunes, esto nos dará el valor de cada u oficina, debemos tener en cuenta cuatro puntos, a saber: la parte privativa,
departamento y que asciende a la cifra de $ 113.956 la parte común del edificio, el terreno y la parte común de usufructo privativo.
Método separativo Estado de conservación. Mejoras
En el método anteriormente expuesto, analizamos la situación de El estado de conservación de un inmueble, sea cual fuere su destino, es
manera conjunta, pero como indicáramos se adapta para edificios nuevos uno de los parámetros que juntamente con la antigüedad de las mejoras nos
o en construcción o a construir, debemos ahora posicionarnos en la permitirá aplicar sin temor a dudas tablas de depreciación (Ross-Heidecke)
necesidad de tasar departamentos dentro de un edificio construido y con (Lapa) que, teniendo en cuenta el valor de reposición asignará a éstas, un
algunos años de uso. precio actual sin castigos innecesarios, respetando el valor mercado y las
Al igual que para otras tasaciones podemos y debemos utilizar distintos circunstancias del momento en el cual nos toque tasar.
métodos a fin de que mediante la técnica de balance podamos acercarnos a Es muy interesante observar que pese a los procesos inflacionarios de
un precio justo y equitativo. todo tipo que ha sufrido nuestro país, este tipo de tablas no perdió vigencia,
Primeramente analizaremos el método separativo y como todo tiene sí debía tenerse en cuenta el paso del tiempo cuando la espiral inflacionaria
sus ventajas y desventajas. Este método toma por un lado, las mejoras y, crecía día a día, pero para un tasador dedicado de lleno a su profesión, la
por otro, la tierra. Podremos para el caso de las mejoras aplicar tablas de averiguación constante de antecedentes no es algo que suene a desconocido.
depreciación de Ross-Heidecke y partiremos del valor de reposición, este En el ejercicio diario de nuestra profesión nos encontramos ante
valor estará dado por el tipo y calidad de los materiales y la praxis puesta de diferentes causas para aplicar depreciación a un bien. Según Kests, éstas
manifiesto en la construcción. En este punto no tendremos mayores son: causas físicas (desgaste-deterioro); causas funcionales (insuficiencia,
inconvenientes. Donde sí se nos pueden plantear inconvenientes de difícil ineptitud, obsolescencia); causas contingentes (parásitos, obstrucciones,
solución, será cuando analicemos la tierra. contaminaciones) y, por último, los deterioros causados por negligencia,
Generalmente, las zonas donde se encuentran los edificios en las grandes accidentes y aspectos legales.
ciudades, son zonas densamente pobladas y donde no quedan a la venta
terrenos libres de mejoras. La situación descripta hará que no contemos
con valores aptos como para poder utilizar un sistema comparativo que nos
permita acercarnos al valor de la tierra en la zona y nos encontraremos 4
Al igual que para un departamento, las características constructivas y ante la disyuntiva de tener que aplicar valores que no serán objetivos y
diseño utilizados para locales comerciales u oficinas han sido delimitadas por como tales nos llevarán indefectiblemente a fijar valores alejados de la
coeficientes que nos permitirán llegar a valores reales para cada uno de ellos. realidad. Si tuviéramos la suerte de ubicar terrenos cuyo valor venal o de
Existen propiedades que ameritarán un tratamiento especial teniendo venta efectiva pudiéramos conocer será un dato cargado del mismo tipo de
en cuenta que podrán ser unidades denominadas de lujo y con detalles que, inconvenientes, la demanda sumamente alta y una oferta demasiado baja
en algunos casos, se transformarán en verdaderas obras de arte y cuya provoca una suba injustificada de los valores. Es por lo expuesto que nos
valuación deberá ser realizada en forma conjunta con otros profesionales y permitimos expresar que no utilizamos el método separativo para fijar el
sobre este último punto debemos desprendernos de temores y falsos orgullos, valor de departamentos, locales u oficinas en zonas densamente pobladas y
conocer nuestra limitaciones y acudir a expertos en el tema. volcamos nuestra preferencia a utilizar el método directo comparativo y la
utilización de los coeficientes de corrección propuestos por el ingeniero
Miguel A. Bulacio Montenegro.
Superficie propia y común

Método directo comparativo o comparación de valores venales
Hemos hablado en distintas partes del presente trabajo sobre lo que
debemos entender como superficie propia y común, consideramos que no
debemos reiterar conceptos. Sobre lo que sí nos detendremos es en Cuando se quiere tasar una vivienda, un local comercial o una oficina,
transcribir los conceptos del ingeniero Mario Chandias en Tasación de es este método directo comparativo el más utilizado. Igualmente se lo emplea
cuando se quiere saber el valor del conjunto partiendo de los precios venales
inmuebles urbanos, p. 151 y ss., en donde nos brinda la definición de
de cada unidad funcional. Para este último caso corresponde observar que
superficie cubierta y su utilización en P.H.
usamos el sistema de manera inversa al que fijamos para el caso de
... “a) La superficie cubierta de un edificio es el área comprendida integración de valores.
dentro de sus muros perimetrales, medida entre la línea municipal del o los
El método directo comparativo es muy similar al que utilizamos para
frentes, los ejes de las paredes medianeras y el parámetro exterior de los
conocer el valor de la tierra y esto se sustenta en el hecho de que debemos
muros a patios interiores, terrazas o balcones y computada en todos y cada
contar con algún tipo de planilla que nos permita evaluar debidamente los
uno de sus pisos. Incluye sótanos, sala de máquinas, depósitos, dependencias
antecedentes y con los datos obtenidos proceder a evaluar “nuestro
accesorias de la azotea; no debe incluir el área ocupada por tanques elevados
departamento”, ”local” u “oficina”. Para ello se recomiendan los coeficientes
por encima de la construcción.
de corrección propuestos por el ingeniero Bulacio Montenegro, que son
b) La superficie cubierta de la parte privativa de un departamento es el más atenuados a los propuestos por el ingeniero Dante Guerrero.
área comprendida entre los parámetros interiores de los muros y tabiques
En la planilla que debemos elaborar (método empírico) la cual no se
que lo rodean, entendiendo por interior el plano que da hacia el ámbito adjunta como modelo a fin de que cada uno pueda expresarse libremente
privativo. debemos hacer constar datos elementales como: ubicación en la zona, cuadra
c) La superficie cubierta de la parte de uso común o condominio es la y edificio, metraje cubierto, valor efectivo de venta realizada o valor de
exacta diferencia entre la primera de las nombradas y la suma de todas las oferta, edad, estado, etc..
áreas privativas. Asimismo se realiza una planilla que nos permita una vez obtenido los
Tal como han quedado definidas, estas superficies no incluyen balcones, valores comparativos, aplicar los coeficientes que hacen a: homogeneización
galerías, terrazas ni patios, elementos todos que pueden ser comunes, de superficies, depreciación por edad y estado, ubicación del bien a tasar,
privativos o comunes de uso privativo, según lo establezca el Reglamento metraje cubierto, categoría de edificación, etc..
Los coeficientes que utilizaremos los ubicaremos como anexos del concepto que los mismos autores recogen del Prof. Eduardo Lapa, el cual
presente trabajo. sostiene que, en una galería comercial con salida o entrada a cuatro calles,
los visitantes se dividen de la siguiente manera: casi el 100% de las personas
ingresan por el acceso de la calle de mayor movimiento comercial; el 40%
regresa por el mismo lado; el 30% se divide en los pasillos laterales; el 20%
Resolución a aplicación de formulas llega al extremo contrafrente y sólo el 10% sube o baja escaleras para
subsuelos, entrepisos o pisos superiores. Evidentemente, los locales con
mayor superficie mantienen un valor más alto y los locales de mayor valor
Cuadro Nº 1
son, como ya dijéramos, los que se ubican al frente de mayor movimiento y
Tasar un Dpto. 75m2 VR $1100 Estado 2 - aquellos locales ubicados en el centro de la galería y que sirven como
Sin Servicio Centrales- Antigüedad 25 años distribuidores del tránsito de personas. Tipo de construcción: el diseño de
la galería, la amplitud de sus pasillos, el vidriado de los locales, los detalles
% de Duración = A x 100 = 25x 100 = 41.66 de construcción, la calidad de los materiales utilizados y la capacidad
VP 60 constructiva demostrada, hacen al valor de la propiedad. Estado de
conservación: al igual que en cualquier otro tipo de mejoras que debamos
Tomo 42 coef. 31.59 (Coef. = K/2) tasar la conservación y antigüedad del bien debe ser tomado con especial
atención, basando nuestro criterio en el hecho simple y cierto de que un
Coef Correctivo K/2 = 31.59 / 2 = 15.795 local al cual deben introducírsele reparaciones profundas tendrá un valor
final definitivo menor que aquél al cual no hace falta reparar. Gastos
Depreciación es = comunes: la amplitud del local y su coeficiente de aplicación, el estado
general del edificio (mantenimiento) y el tipo de administración que el
D = VR x PD = $1100 X 15.79 = $173,68 condominio recibe son puntos importantes a tener en cuenta al momento de
100 100 brindar nuestro dictamen.
PN= VR - D = $1100 -$173,68 = $926.32
Precio = PN X Sup. Depto. Diseño y tipo
En distintos tratados encontramos posiciones comunes o encontradas,

$926.32 x 75m2 = $69.474,00
pero todas tienden a brindar seguridad, confort, visibilidad, aireación, acceso
fácil y cómodo, y todo otro que se nos pudiere imaginar para brindar al
usuario el servicio que él pretende de su propiedad.
Cuadro Nº 2 Teniendo en cuenta la calidad de la construcción, los materiales utilizados
y la distribución adoptada, calificamos a la propiedad de: económica, buena
Tasar un Dpto. 75m2 VR $1100 Estado 2 - económica, buena sin calefacción central, buena con calefacción central,
Sin Servicio Centrales- Antigüedad 25 años 4
muy buena. Cada una de esta categorías mantiene un coeficiente propio y
que tendremos reflejado en los anexos del presente trabajo.
coeficiente determinado, lo mismo será para el departamento ubicado en

% de Duración = A x 100 = 25x 100 = 41.66
frente, contrafrente, pasillo interno o patio interior, tipo de servicios con los
VP 60
que cuenta el edificio, si la vista es a la calle o a una plaza, etc.. Además se
deberá tener en cuenta la superficie cubierta y sobre este ítem es necesario
Tomo 42 coef. 31.59 (Coef. = 1 - K/2)
destacar que los departamentos de menor superficie reciben una plusvalía
y los de grandes superficies un castigo o minusvalía, sustentado esto en dos
hechos fundamentales: mantenimiento y mercado. Sobre “mantenimiento” Coef Correctivo 1 - K/2 = 1 - 31.59 / 2 = 1 - 15.795
no es necesario abundar demasiado. En cuanto a “mercado” es ampliamente 1 que representa el 100% o sea
conocido que a mayores valores disminuye proporcionalmente la cantidad
de interesados y esto nos obliga a adaptarnos a la situación. 100% - 15.79 = 84.21 1100 x 84.21 = $ 926,31
100
La misma situación explicitada puede ser adoptada con referencia a
Precio = PN X Sup. Depto. $926.31 x 75 m2 = $69.473,25
locales comerciales u oficinas. Existen fijados por el Tribunal de Tasaciones
de la Argentina, tablas o coeficientes que nos permiten aumentar o disminuir
el valor de la unidad dada. Esta aplicación de coeficientes de corrección ha
sido oportunamente tomada por el ingeniero Dante Guerrero, el cual en su Cuadro Nº 3
obra Manual de tasaciones efectúa un pormenorizado análisis y ejemplifica
al respecto. Otro estudioso del tema, como el ingeniero Miguel A. Bulacio Igual ejercicio
Montenegro los toma y aplica. En cambio, el ingeniero Mario Chandias en
su tratado de Tasación de inmuebles urbanos no aplica coeficientes sino % de Duración = A x 100 = 25x 100 = 41.66
que utiliza de manera directa el sistema comparativo para la tierra y para 60
las mejoras aplica las tablas de Ross-Heidecke, por último, utiliza porcentajes Tomo 42 coef. 31.59 Coef. = 1 - K/2
por ubicación en el edificio. De acuerdo a la experiencia recogida y luego
de haber utilizado el método de balance, consideramos como más apropiado Coef Correctivo 1 - K/2 = 1- 31.59 / 2 = 1-15.795 -donde toman el 15.79 y lo
la aplicación de los coeficientes propuestos por el Tribunal de Tasaciones. dividen x 100 lo que queda
No obstante esta posición es necesario que comprendamos que los métodos
1100 x 0.85 = $ 935,00
y tablas existentes, son simplemente propuestas y al decir de nuestro maestro, 1-15.79/100=1-0.15=0.85
el martillero Juan Ebaristo Lescano “... no debemos hacer de ellas una
cuestión de fe”... Precio = PN X Sup. Depto. $935 x 75m2 = $70.125,00
Dedicaremos ahora nuestra atención a los locales ubicados en galerías
comerciales “… Para la tasación de este tipo de unidades se
observarán los siguientes factores, tanto para el conjunto en general A los fines de aclarar la aplicación de la formula Ross-Heidecke, para
como para el local en particular: a) ubicación; b) tipo de construcción; encontrar el coeficiente correctivo en PH ya sea una UF unidad funcional
c) estado de conservación, y d) gastos comunes…” (IBÁÑEZ-TOPALIAN, Vivienda, oficina o local; en el primer recuadro se aplica el coef.
Elementos de la tasación, Alveroni, Bs. As., 1999, p. 125). Directamente a fin de preservar el desarrollo de procedimiento a fin de
Los autores mencionados nos brindan aquí cuatro elementos encontrar el valor del objeto a tasar, en la segunda se considera el 1 como el
fundamentales para tener en cuenta en la tasación, a saber: ubicación en 100% * al cual se le resta el coeficiente, y en el tercer cuadro se divide el
una galería comercial, el valor de las unidades desciende paulatinamente a coeficiente por cien. * Es equivalente al uno que se suma en el desarrollo
medida que nos vamos introduciendo en la misma y esto se abona en el de la formula de Valdano en Lote esquina.-
Propuesta de aplicación En general, no hay condóminos: los locales son puestos en alquiler. La
propiedad pertenece a una persona física o jurídica. Están ubicados en zonas
Cuando se toman los antecedentes de una Unidad Funcional se debe alejadas del centro de la ciudad. Tratan de reunir la mayor cantidad posible
considerar aplicar un cuadro organizativo a modo de presentar los de comercios sin que por ello el tipo de mercadería a vender sea la misma
antecedentes y a fin de poder aplicar los Coeficientes Correctivos para en muchos locales, se trabaja casi en exclusividad. Ofrecen patios de comida,
Homogeneizar los precios obtenidos en el mercado, por avisos u ofertas de juegos, etc.. El concepto primordial es otorgar a la familia un lugar de
venta o el valor del m2, donde se individualicen los coeficientes a fin de esparcimiento y compra mucho más amplio que una galería comercial. Tiene
obtener el valor normalizado Zona, y aplicarlo al UF a tasar. facilidades de estacionamiento. Por regla general tiene un sistema de custodia
A modo de ejemplo propia o privada, la cual otorga al visitante una aparente mayor seguridad.
7. Características
Atece- Precio Super. Coef. por Coef. Coef. Coef. Prec.
Vm2 Precio H
dente en $ M2 piso ubicación construcción final promedio
1 98000 80 2do contrafrente estándar Ubicación en el edificio

122.5 0.98 0.95 0.95 0.88 1392.04
2 87000 75 6to
Vista a la Buena c S Es necesario en este punto, detenernos en el hecho cierto de que no
plaza Central
1160 1.06 1.08 1.2 1.37 846.71 sólo incidirá en el valor de la unidad su ubicación dentro del propio edificio,
3 83000 70 11°
Patio
Muy Buena SC
sino que también incidirá de manera positiva o negativa, la ubicación del
interno
1185 1.13 0.90 1.30 1.32 897.72
edificio propiamente dicho dentro de su entorno. Por ejemplo, ubiquémonos
Total 3166.47 1055.49 en la ciudad de Córdoba, zona: Nueva Córdoba, Avda. H. Yrigoyen. En
A tasar
esta zona, los edificios que se suceden uno al lado de otro, son en su más
75 5°
Vista al
M Buena
amplia mayoría, propiedades de 10 plantas o más. El valor venal de la zona
frente
1055.49 1.04 1 1.26 1.31 1382.69 es alto y responde principalmente a la demanda por su ubicación privilegiada
con respecto a casas de altos estudios, centros de atención gubernamental,
X X = servicios, etc.. El tipo de departamentos más buscado, corresponde a
monoambiente o departamentos de dos ambientes, el primero de ellos
principalmente para matrimonios sin hijos y para estudiantes y, el segundo
caso, para familias tipo. Para el caso de oficinas o locales comerciales,
Precio = Sup x Vm2 = 75 x $1382,69 = $103701,75 evidentemente la zona, será otra y como ejemplo podemos ubicarnos en el
microcentro de la ciudad. Bajo ningún aspecto tendrá el mismo valor una
En los coeficientes con amplitud entre determinados parámetros el oficina o local instalado sobre calles Deán Funes o San Martín que uno
tasador optará, de acuerdo a su criterio cual es el conveniente. ubicado en calles Rivadavia, Catamarca, o Humberto Primo. En pocas
En Córdoba y los fines de aplicar las tablas conforme a la realidad palabras, cada unidad responderá a los valores venales de la zona en la que
edilicia que se presenta en deptos. con una sup.120m2 no son los más está ubicada. Este punto deberá ser tomado muy en cuenta por el tasador y
comunes, es decir la excepción, razón por la cual, no sería conveniente la tarea investigativa previa será exhaustiva, prolija, clara y segura.
aplicar el coeficiente por superficie para estudiar los antecedentes, ya que 4 Una vez ubicados en la zona, deberemos ubicar la unidad dentro del
la generalidad de esta ciudad y otras del interior, las superficies promedio edificio. Como veremos más adelante, cada planta responderá a un
o unidad funcional, tendrá su sistema cloacal. Este sistema estará dirigido a varían. Es decir tomar dentro de lo posible UF de similares características.
un colector y de allí será necesario un solo caño conector a la red general. Debiéndose verificar en cada localidad.- Por Ej.: en la ciudad de Córdoba
Uno de los sistemas constructivos más comunes es, que una empresa según Ordenanza 9386/95 superficies mínimas de edificación según zona: a)
poseedora de un lote de terreno construya en él una torre tan alta como el de 35 m2 (PH 1 Dormitorio).- b) De 55 m2 (PH 2 dormitorios), c) De 70 m2
Factor de Ocupación Total (F.O.T.) le habilite. Aun antes de comenzar la (tres dormitorios), y ORD. 8256 FOS Y FOT.
construcción ya tiene a la venta las unidades funcionales, el condómino
abona mensualmente una cifra determinada y cuenta con una fecha prefijada EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO
de entrega de la unidad. De esta manera, el ítem Integración de Costos CURSO PERITO TASADOR
parciales puede ser sumamente disminuido. La empresa no tiene necesidad
de acceder a créditos sumamente onerosos. La integración de capital por 1. Propuesta para la organización y estudio del contenido
parte de los condóminos permite acceder más fácilmente a la disposición teórico:
del dinero y la empresa constructora arriesga menor capital. a. Realizar la aplicación del método empírico analizando un sector
Someramente hemos explicitado algunas razones técnicas que explican de la zona céntrica. Determine y efectúe una descripción extrínseca
el crecimiento de la propiedad horizontal y podemos afirmar sin temor a en cuanto al mercado inmobiliario.
dudas que para el caso de oficinas, locales comerciales o las denominadas b. Emplear un modelo de planilla a los fines de recopilar datos
galerías comerciales, los criterios son los mismos. que contenga información externa e interna (del complejo edilicio
Veamos el caso de una galería comercial, los locales cuentan con más y de la unidad funcional).
o menos las mismas comodidades. Resulta más económico construir una
galería y practicarle subdivisiones en su interior que construir un local
2. Contenido técnico
comercial. Los materiales utilizados son más económicos y la construcción,
luego de realizada la parte exterior es mucho más rápida. Aplicación de los coeficientes: Metodología propuesta por
ingeniero Bulacio Montenegro.
Este tipo de locales presta un servicio a la población al amalgamar en
un solo espacio diferentes alternativas comerciales. Normalmente están
ubicados en zona céntrica o de mucho tránsito. Al tratar el punto de ubicación Presentar en el trabajo práctico, en forma escrita, el análisis
de los locales comerciales, debemos tener en cuenta que el 90% de los del mercado local que surge de la propuesta 1 (puede ser con
visitantes de la galería ingresan por la arteria principal y el 30% de ellos unidades funcionales con destino comercial, familiar, oficinas,
regresa desde la mitad de ésta o toma alguna posible bifurcación. Las cocheras, según determine el colega).
galerías que cuentan con desniveles, escalones o son ciegas al final son Tener presente para el examen de idoneidad que el método
poco visitadas. Los locales que mayor afluencia de público tienen son aquellos empírico posee un detalle enunciativo de elementos que componen
ubicados en las puntas del acceso y esta afluencia se prolonga, disminuyendo sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados.
paulatinamente hasta el 5to. o 6to. local, también adquieren importancia los
locales ubicados al centro de la nave central y por donde, en reglas generales,
se produce el regreso. Como es fácil de entender todo lo explicitado con
Bibliografía complementaria para el estudio
más aquellos puntos que paulatinamente iremos analizando serán de suma
importancia al momento de efectuar la tasación de un local en galería.
CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina,
Aún cuando el concepto general de galería podemos asociarlo a los
Bs.As., 1954.
actuales shoppings, podemos decir que tiene diferencias fundamentales.
GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984. todos aquellos actos de conservación y de uso de la cosa sin alterar su
forma sustancia o destino.
IBÁÑEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasación, Alveroni, Cba.,
1999.
de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993. 6. Metodología empírica. Unidades funcionales sometidas al régimen
Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores” de PH
En los grandes conglomerados urbanos, (Córdoba, San Francisco, Río

Cuarto, Villa María, Carlos Paz) atenidos a los límites de nuestra provincia,
ha sido posible observar un rápido y sostenido crecimiento de edificios que
albergan gran cantidad de departamentos, locales comerciales u oficinas.
Existen como explicación de este fenómeno, distintos ítems a tener en
cuenta: falta de espacio y la necesidad de construir en vertical, necesidad
de abaratar costos generales de obra, posibilidad cierta de que los condóminos
amorticen su deuda al mismo tiempo que se construye y, por ende, menor
aporte de capital inicial, etc..
Analicemos cada ítem en particular: falta de espacio, las ciudades al
igual que en la antigüedad tienen un espacio físico determinado, mientras
que la población aumenta por nacimientos o traslados. Se hace necesario
inevitablemente brindar alojamiento y ante la falta de tierras suficientes fue
necesario acudir al remedio del crecimiento vertical. El trabajo desarrollado
por arquitectos e ingenieros con respecto a la construcción de este tipo, ha
merecido el elogio y reconocimiento de la sociedad en general. Hoy es
posible ver edificios que con sólo cuatro metros de ancho por cincuenta
metros de largo se han constituido en verdaderas obras de arte, cuentan
con departamentos con el máximo confort, servicios amplios y modernos
para los condóminos y ubicaciones de privilegio.
Costos: se hace evidente que un solo edificio poseerá en su interior
tantas conexiones de agua, gas, electricidad, cloacas etc., como
departamentos contenga, pero el hecho de que todo sea en el mismo lugar
y con un solo prestador abarata costos. Cuando hablamos de costos no nos
referimos solamente al costo de la construcción, no podemos olvidar el
mantenimiento y este punto se ve sumamente favorecido al contar con
zonas húmedas perfectamente diferenciadas y unidas en el entramado del
4
edificio. El sistema cloacal merece un párrafo especial: cada departamento
DEPOSITOS
DE PROPIEDAD... 93
Ius fruendi: derecho a percibir sus rentas y frutos.

Ius aburendi: derecho de disponer de la cosa, venderla, donarla,
destruirla, abandonarla.
Ius vindicando: derecho o facultad de reclamar la cosa, junto con la
tenencia de la misma, siempre que hubiere sido arrebatada de modo injusto.
Condominio. Concepto
CAPITULO IV
Hay condominio cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS
en proporción indivisa a dos o más personas. Los copropietarios no tienen
dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad por Marcela Agustina Ibáñez
sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta porción, es decir,
sobre parte alícuota.
1. Referencias iniciales
Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y
limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su
uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultáneo. En lo que se refiere a este tipo de inmuebles, el corredor público Sergio
Bellomo ( 1 • 8 ) nos manifiesta que los galpones son un tipo especial de
Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación
inmuebles. Parecen tan simples, tan vacíos, que la valuación se presentaría
de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y
como fácil, directa y dinámica.
bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento o
disposición es libre, que se determinan bienes o áreas y bienes de uso Y sigue diciendo “que como todo, resulta fácil si tenemos las distinciones
común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables apropiadas para hacerlo. Nada se ha inventado más útil para llevar adelante
de la propiedad individual. la producción o el depósito que un galpón, y en años muy poco ha cambiado
si tomamos como referencia la arquitectura de otros inmuebles tales como
El conjunto de bienes privativo, con las áreas, instalaciones y bienes de
casas, departamentos, locales, etc.. Lo que sí ha variado son quizá algunos
uso común, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares,
materiales: techos, pisos, servicios, aislaciones, más el núcleo permanece
se denomina: “unidad con-dominial”.
sin cambios”.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición
“Nuestra ciudad ha visto crecer sus galpones de una forma desordenada.
corresponde a un condómino se denomina “unidad privativa”.
Durante años no hubo reglamentaciones en cuanto a su ubicación, métodos
de construcción, evacuación de desechos, etc.. Ello derivó en unidades que
Principios fundamentales sobre copropiedad hoy no tienen valor alguno o que su valor es sustantivamente menor a lo
esperado desde el valor técnico”.
Todo acto de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica como
material, sólo es válido si se lleva a cabo con el consentimiento unánime de
todos los copropietarios.
Los actos de administración de la cosa objeto de la copropiedad se (1) Disertante Curso Anual de Peritos Tasadores, especialista en la materia Edificios
llevarán a cabo por la mayoría de personas y de intereses, y comprenden Industriales.
Este expositor nos dice que otras localidades del país, tuvieron en cuenta, Nos dice el ingeniero Mario Chandias: “Este es un documento
durante el diseño de sus ciudades, la ubicación y radicación de lugares importantísimo para el valuador porque contiene los elementos que le
industriales que no afectaran al resto de actividades ciudadanas, tanto desde servirán obligatoriamente de guía en el estudio definitivo de su
la contaminación, como el ruido y también desde la incomodidad que supone estimación”… (CHANDIAS, Mario, Tasación de inmuebles urbanos, p. 146).
para los demás, el tránsito de camiones. El profesional se refiere a la ley 13.512/48 y consideramos que su concepto
Así la Municipalidad de Córdoba diseñó la Ordenanza 8133 para la es absolutamente correcto y, por lo tanto, seguimos acabadamente el mismo.
radicación de actividades industriales y depósitos. Creo que el presente
trabajo podrá quizá, arrojar luz sobre un tipo de tasación sobre el que casi
5. Características de dominio y condominio
no hay bibliografía.
Dominio. Concepto
Valor técnico vs. Valor de mercado

Dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la acción de una persona. Es el más amplio
Durante la última década, ante la gran cantidad de créditos hipotecarios derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa, lo que no quiere
que existían, se puso en boga el diferenciar valor técnico del valor de mercado. decir que sea un derecho ilimitado y sujeto al arbitrio individual, ya que
El primero se refiere al valor que hipotéticamente tendría la propiedad si las
como todo derecho se encuentra regulado por el ordenamiento jurídico.
condiciones del mercado fueran distintas a las vigentes al momento de la tasación.
Las empresas, para sus balances suelen solicitar este tipo de tasaciones. Reconoce sus fuentes en Aubry y Rau: “La propiedad en el sentido
propio de esta palabra (dominio) expresa su idea de poder jurídico,
El valor de mercado se refiere al precio de la propiedad para el momento
el más completo de una persona sobre una cosa, y puede definirse
en que se está tasando, de acuerdo a oferta, demanda y valores comparables
de propiedades aledañas, y este último es, para mi criterio, el único valor a como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
tener en cuenta para transmitir al propietario, manifiesta el autor. de una manera exclusiva y absoluta a la voluntad y a la acción de
una persona”.
El valor técnico es una ilusión ideal. Es una justificación errónea de
algunos valuadores para dejar conformes a propietarios haciéndoles creer Los caracteres del dominio son:
que su propiedad valdría más en otras condiciones de mercado. ¿Cuántas Exclusivo: Por qué dos o más personas no pueden tener cada una el
condiciones de mercado habrá que evaluar para tener en cuenta todos los dominio total sobre una cosa. Cuando dos o más personas son propietarias
precios posibles? El tasador puede utilizar los elementos de mercado para en común de una misma cosa se trata de un condominio (art. 2673 C.C.).
informar que, debido a las condiciones X o Y o Z, el precio del inmueble se Perpetuo: (art. 2510 C.C.) el dominio es perpetuo y subsiste
ve modificado notablemente y ratificarse sobre una base cierta. independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario
No todo es bajar o subir precios. Existen épocas en donde los precios no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en
de los galpones se ven aumentados en forma importante por la gran demanda la imposibilidad de hacerlo y aunque un tercero lo ejerza con su voluntad o
y la poca oferta del mercado. Esta situación se dio cuando llegaron las contra ella, a no ser que deje de poseer la cosa por otro, durante el tiempo
terminales automotrices. Se planteó de pronto una gran necesidad de requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por prescripción.
depósitos y galpones para las empresas que secundaban a los fabricantes Absoluto: Confiere a su titular, la mayor cantidad posible de facultades
de autos. Así, los precios se incrementaron gradualmente junto con la
sobre una cosa, con estos atributos:
aparición de nuevas tecnologías de fabricación y materiales, conforme con 4
la exigencia de las terminales. Ius utendi: derecho a servirse de la cosa.
DEPOSITOS
DE PROPIEDAD... 95
Art. 2518.- La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, 2. Factores a tener en cuenta
y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende
todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las Factores intrínsecos
minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre
ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede
Realizando una ficha técnica de la construcción, se tendrá en cuenta:
extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas,
techo (parabólico, sierra, recto), pisos, paredes, iluminación, luz natural,
u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del
ventilación (natural/forzada), oficinas, baños, vestuarios, portones de ingreso,
vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.
columnas, altura, local comercial, aislaciones (térmica/sonora), servicios,
ancho, largo, playa de maniobras, cantidad de portones, sistema anti-incendio,
Art. 2617.- El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente ventilación, evacuación de residuos-líquidos-gases, cisternas, alambre
entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad. perimetral, báscula, iluminación exterior, comedor para empleados, valor
del terreno, napas de agua, desagües, puentes grúa, red de datos, cielorraso,
Como vemos y expresáramos, no fue posible para Vélez Sársfield subestación transformadora, cámaras frigoríficas, galpón 2 plantas. La
solucionar el tema de la propiedad única e indivisible, debimos esperar muchos verificación de planos como así también el informe del constructor serían
años para que tal posicionamiento fuera modificado y adaptado a las nuevas elementos de relevancia para el tasador.
tendencias y necesidades. Al igual que en las antiguas ciudades, el
crecimiento vegetativo de la población y las divisiones de lotes o parcelas Factores extrínsecos
obliga a los legisladores a actuar sobre el tema y es así que en 1949 se
aprueba la ley que lleva el número 13.512 y que una vez promulgada fue
Hablar de la ubicación, es el punto de partida para evaluar la incidencia
reglamentada por decr. 18.734 del mismo año.
externa, desde el punto de vista económico. Cercanía a centros poblados, a
La ley 13.512, llamada Régimen legal de la propiedad horizontal, llena colegios, a hospitales, accesos, transporte para empleados, situación
el vacío legal que existía hasta el momento. Es necesario aclarar que el económica del Estado-provincia, ordenanzas de uso del suelo, recolección
régimen legal no se aplica sólo a la propiedad horizontal, también tenemos de residuos, valor de los impuestos y servicios, capacidad del sector de
casos, muy frecuentes, de aplicación en la propiedad vertical. El ejemplo energía eléctrica - agua - gas, seguridad de la zona, rango de temperaturas
más común de lo expresado en último término: familias poseedoras de un
anuales, régimen de lluvias, estado de los accesos, oferta y demanda, zonas
amplio predio y que ante el crecimiento de la familia construyen una vivienda
de exención impositiva, ancho de calle, vecindario, entre otros.
en la parte trasera. Esta vivienda propiedad de uno de los integrantes de la
familia, está enclavada en su propio terreno y es necesario brindarle
seguridades sobre la propiedad a fin de evitar conflictos futuros. De acuerdo
con las previsiones de la ley y de acuerdo a la reglamentación local vigente, Materiales
un ingeniero agrimensor, procede a dividir la propiedad. Confeccionar una memoria descriptiva, implica ratificar la información
Dividida la propiedad, aprobados los planos, escriturado lo actuado, intrínseca.
aquel fundo único pasa a ser P.H. 1, P.H. 2, etc., y que ocurre en esta
situación: los condóminos pasan a ser propietarios únicos y exclusivos de su Techos
unidad funcional y como tales con derecho al uso y goce de la cosa. Además Los materiales empleados en la construcción de galpones se resumen
son propietarios, en el porcentaje previsto de los espacios comunes. Queda a dos tipos: de chapas o de mampostería. Dentro de esta última, los hay de
de esta manera, solucionado el problema que en su momento no pudo ser sistema tradicional o de estructuras prefabricadas (caso cerámica).
debidamente dilucidado.
Las chapas pueden ser: de cinc, de aluminio, de cinc pintadas, de Coeficiente C = 0>1,05
aluminio pintadas.
La mampostería puede ser: de hormigón armado, de estructuras Para tasar unidades usadas se deben utilizar antecedentes de
prefabricadas tipo Astori, Pretensa o similar. unidades usadas.
Paredes Locales y oficinas utilizan similitud de procedimientos.
Mampostería, chapas o prefabricado
Pisos
Cemento, hormigón armado, cemento alisado, tierra, baldosas 4. Viviendas familiares, locales comerciales y oficinas. Reseña histórica
Zonas de galpones (conforme ordenanzas vigentes) La propiedad horizontal, tan común y nombrada en nuestros tiempos
reconoce sus comienzos en los confines del tiempo. Según el maestro
Eduardo Lapa, los primeros vestigios se ubican en la antigua Caldea. También
Ejemplo Córdoba: Ruta 9 / Camino Interfábricas/ En general toda la circunvalación Sur / Los
reconocemos la situación en la antigua Roma y en las ciudades amuralladas.
Boulevares / Camino Pajas Blancas / Guiñazú / Av. Juan B. Justo / Bº Gral. Bustos / Bº
En sus ruinas fue posible verificar la existencia de unidades habitacionales
Talleres / Bº Alem / Bº Alta Córdoba.
de más de una planta y que mantenían independencia entre sí. Esta existencia
de viviendas en las condiciones explicitadas tiene, su razón de ser, en el
Precios hecho de que las ciudades se fundaban sobre un territorio determinado para
Bajo las actuales condiciones de nuestro país, los precios son totalmente una cantidad de pobladores. El crecimiento poblacional fue inevitable, tanto
estimativos, ya que varían día a día. Aquí van algunos ejemplos para elaborar sea por la llegada de nuevos moradores, como producto de los nacimientos
una valuación y a un solo efecto de muestra. que se producían o la necesidad de dar alojamiento a esclavos productos de
las guerras entre pueblos.
Astori $/m2 150 (con cerramiento) Aun cuando esta institución se daba de hecho es notable que el derecho
ASPECTO $/m2 120 (sin cerramiento) romano no la mencione y por ende, no la reconoce.
Chapa $/m2 60 (techo) En la Edad Media comienza el auge de la propiedad horizontal y podemos
ECONOMICO $/m2 40 (laterales) mencionar que en Francia, Italia y España era conocida y funcionaba de
Aislación $/m2 70 lana de vidrio más papel Al manera muy similar a la que conocemos actualmente. Concretamente, se
la conocía y aceptaba pero fue necesario que mucho tiempo transcurriera
antes de que se legislara sobre este tipo de propiedad.
ASPECTO JURIDICO PARA CONSIDERAR Francia recién en 1938, legisla sobre la materia y sucesivamente los
países van adaptando la legislación a la nueva situación, el último en hacerlo
es Suiza, que incorpora a su legislación la nueva institución en 1965.
La Municipalidad de Córdoba, a través de la Ord. 8133 regula la ubicación
de locales industriales con destino a fabricación y depósitos (tabla 1). Regula Nuestro Código Civil no autoriza la propiedad horizontal, sino que
contrariamente lo prohíbe en su art. 2617. La situación se plantea por cuanto
el impacto ambiental de estos rubros.
el Codificador no pudo encontrar solución adecuada para el tipo de propiedad
De tal manera que divide a la ciudad entera en zonas o patrones de que nos ocupa. El art. 2518 del mismo Código fija que la propiedad se
asentamiento industrial. extiende al subsuelo y al espacio aéreo.
4
Dichos patrones se denominan de la siguiente forma:
120 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DEPOSITOS 97
los datos de venta reales y precios estimados en el lugar, además de la 1A, 1B, 1C, 1D, 2A, 2B, 2C, 3A, 3B, 3C, 4A, 4B, 5, IAR, RV
comparación que puede hacerse con otras zonas similares del país e idénticas De acuerdo al Nº de patrón que una zona posea, podrá tener un edificio
posibilidades. industrial, mayores o menores posibilidades de ocupación de su superficie.
El valor a hallar siempre es adecuado a las condiciones del mercado, Existe un libro que detalla, de acuerdo a la actividad y al patrón, el
generalmente es de contado y cuando sea con facilidades, partiendo de un límite de metros cubiertos que un galpón puede tener.
contado se deben considerar los intereses que corren en este tipo de Esto influye notablemente en la tasación que vayamos a realizar de un
operaciones.
galpón, pues los mismos, generalmente, no se construyen pensando en los
Finalmente es correcto preguntarse a sí mismo, si en la condición de patrones, sino en las utilidades y beneficios para el propietario, por ello es
comprador abonaría ese precio, por lo tanto, el criterio del tasador es importante verificar la ordenanza.
importantísimo.
Han quedado en nuestra ciudad, grandes superficies encerradas en
El valor hallado debe estar despojado de influencias afectivas, como barrios con patrones bajos, que permiten poca superficie de utilización. Y si
sería el caso de que quien lo estima, en función de haber tenido muchas
la superficie para utilizar es poca, en consecuencia habrá que quitar valor al
satisfacciones trabajando en él o haber pertenecido a sus antepasados y lo
área que no sirva para ocuparla en algo productivo.
sobrevalúa.
No es lo mismo instalar una metalúrgica en un barrio de casas que
Tampoco cabe un mayor valor, si hay referencias de una posible obra
hacerlo fuera del anillo de circunvalación donde la densidad de población es
pública, que pueda mejorar las condiciones del lugar (ej., se dice que se
más baja. Por ello se insiste en la confirmación objetiva que otorga la
construirá un dique en la zona, que permitirá regar una extensa área dentro
de la cual está el bien a tasar, pues se desconoce cuánto tardará en hacerse, ordenanza en cuanto a lo permitido, ya que si alguna construcción se
las disponibilidades de agua de riego, etc.). encuentra en infracción o bien no le es permitido algún uso, ello incide
directamente sobre el valor.
Por lo tanto, se debe trabajar con objetividad, con cálculos de ingresos
y egresos en actividades posibles al momento de emitir opinión.
3. Propuestas para tasar

4. Método de tasación
Se consideran cinco partes: terreno, galpón, oficinas, bienes muebles, y
Los podemos clasificar en dos grupos como sigue: varios.
1. Técnicos 1) Terreno: vamos a tasarlo de acuerdo con las técnicas conocidas. Es

bueno tener en cuenta el factor de superficie. Este factor (tabla Guerrero)
1.1. Explotación directa con capitalización de la renta neta es importante para comparar precios de la zona de terrenos de reducida
superficie (300 m2) con los industriales de grandes dimensiones (500
m2, 1 ha., 2 ha., etc.).
Se trata de un método idóneo donde en los casos que se trabaje con
una superficie cercana a la U.E., el productor con su familia tipo aporta Se realiza una división entre el factor de superficie del terreno conocido
trabajo y tiene su remuneración como tal. con el factor para la superficie que nos interesa. Y esto es así porque,
generalmente, las tablas que nos proporcionan organismos oficiales suelen
A través de su trabajo, el profesional utiliza este método; está explicando 5 tener en cuenta los valores de lotes urbanos para viviendas (300 m2).
el por qué de las cifras halladas, contrastando con lo empírico que si bien
98 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES Y TASACIONES RURALES 119
2) Oficinas: Las tasamos, siempre que sean de mampostería, como lo No es posible llegar a determinar valores, encarando actividades que
haríamos con cualquier construcción. signifiquen monocultivos, donde se agota la fertilidad en el tiempo o que no
3) Bienes muebles: En este rubro entran todo tipo de bienes inmuebles por sean representativos de la zona y el campo (ej.: por más que el algodón es
accesión moral. Puentes grúas, iluminación, sistema anti-incendio, un cultivo representativo del Chaco, no puede hacerse los cálculos para
cielorraso, subestación transformadora, motores para cámaras determinar el valor de la tierra considerando solamente a él, sin incluir
frigoríficas, alambrado perimetral. ganadería para recuperar fertilidad en un porcentaje razonable. En zonas
4) Galpón: Hay que tener en cuenta cuáles son los materiales utilizados. de aguas salobres no se pueden hacer los cálculos planificando una actividad
Generalmente, el techo suele ser de un solo material, mas existen muchos de invernada, pues el factor limitante es el agua). Por otra parte, el tasador
galpones que usan ambos tipos: mampostería y chapas. O un mix: techos también debe manejar con soltura los aspectos técnicos del manejo
de prefabricado y paredes de chapa. del suelo y sus limitaciones, tipos de cultivos posibles, actividades que se
Siempre partimos del valor máximo y a partir de allí comenzamos a bajar. pueden encarar, labores necesarias en éstas, capital a disponer para que la
Tener en cuenta que algunos vanos (distancia entre columnas) pueden actividad sea rentable, no incurriendo en cálculos optimistas en parcelas
ser de longitudes especiales que, son más caros que el vano tradicional. reducidas que no sean representativas.
Amplía el autor, manifestando de que es bueno llevar una planilla mensual En la superficie que utilice el profesional en los cálculos, donde surja
de costos de materiales para galpones para ir actualizando los mismos, que el productor puede desenvolverse con eficiencia y progresar, debe
algunos datos son difíciles de conseguir pues en nuestra ciudad no existen tenerse en cuenta las rotaciones y aun en los mejoras campos, la ganadería
quien los pueda proporcionar. No obstante se pueden averiguar en otras con praderas para recuperar fertilidad se hace necesario. Esto es corriente
plazas, como Buenos Aires. Ejemplos de esto son: sistema anti-incendio, en Argentina, denominándose esta forma de explotación como agricultura
puentes grúas sostenible, opinándose al respecto, que en la parte ganadera se debe
Un detalle importante es la altura del galpón. Generalmente, la evolución mejorar su eficiencia.
de los negocios lleva a la necesidad de estibar mercadería. Por supuesto Otro aspecto que no se debe olvidar es el mercado, porque para
que, a mayor altura, mejor rendimiento del espacio físico. Además, en justificar un valor se puede planear una explotación con buenos rindes,
los últimos años, se está usando mucho el estibar con racks metálicos pero la lejanía a éste es un impedimento. Como ya se mencionó, es
que, ocupan un importante espacio. importante los datos sobre las ventas más recientes realizadas en la zona
Si el galpón tiene o va a tener puente grúa, la altura es fundamental ya y sus alrededores, extensión, condiciones, plazos, forma de pago, etc., y
que hay que tener en cuenta el grosor del puente, los motores, la pluma distinguiendo al mismo tiempo la calidad de los informantes, es decir,
y la distancia desde el puente al techo. analizar cada una de las opiniones.
5) Varios: Nunca olvidar comparables. Una vez que hemos tasado el galpón, La capacidad empresaria que se advierte en el campo revisado
con los anteriores elementos, debemos hacer la necesaria comparación. debe ser evaluada, pues juega un papel muy importante, ya que con alta
Esta actividad nos acerca a la realidad del mercado. No nos podemos tecnología se pueden lograr muy buenos ingresos, diametralmente opuestos
olvidar de comparar, pues los datos recogidos de ventas concretadas y a los de una administración ineficiente. Con esto se quiere hacer notar que
de unidades ofrecidas, son importantes para pasar nuestra tasación por los cálculos deben ser sobre la base de un buen nivel, pero de ninguna
el tamiz del mercado. manera se acerque a los extremos.
Demás está que otorguemos un valor diferente por m2 al que la realidad Con el ordenamiento de todos los datos y su utilización correcta, se
impone. Si un propietario no está de acuerdo con este punto de vista, hacen los cálculos, según el método de tasación utilizado, para arribar a un
tiene la posibilidad de no vender aún, a la espera de mejores condiciones valor en consonancia con la opinión que ha merecido el bien en la revisión,
- Plagas de los cultivos y del ganado, enfermedades de éstos y sus de mercado.

carencias. Opinión sobre la conducción del establecimiento. Depreciación por tiempo y estado. Se pueden utilizar las tablas de Ross-
Heidecke, o bien, la tabla de Roca-Fox-Spaini.
2.2. Condiciones extrínsecas o indirectas

4. La tasación
Si bien no es necesario mencionarlas conviene tenerlas en cuenta, siendo
las que corresponden al Estado: ¿Qué sirve y qué no?
- Usos y costumbres del lugar.
- Líneas de crédito oficial, si son de promoción o no. Si miramos la tasación por lado del ideal de galpón sería:
- Legislación rural vigente. La superficie del galpón debe ser lo más limpia posible. Liberada de
- Enseñanza y experimentación agrícola / ganadera. columnas que molesten el paso. Con altura suficiente para estibar. Sin
- Tipo de economía (libre, dirigida, etc.). diferencias de altura en el terreno. De una sola planta. Con portones aptos
- Política internacional vigente. para el ingreso de vehículos amplios. Con la mayor cantidad de servicios
disponibles, con cercanía a centros poblados y en las afueras de los mismos,
con buen transporte para los empleados, con aislaciones que permitan el
Las que corresponden a organizaciones de productores son : trabajo descansado de los operarios. Con vestuarios amplios. Y la lista
- Mutualidades. seguiría hasta el infinito.
- Asociaciones de productores. La realidad es que no siempre tenemos tantos elementos juntos para
- Cooperativas. poder evaluar. Además, las condiciones económicas de nuestro país hacen
- Sindicatos. no posible tal idealización. Economías que cambian en menos de una semana
y variaciones bruscas de precio y de mercado cambiario hacen poco posible
proyectar a mediano plazo para cualquier empresa.
Por último los datos sobre comercialización de la producción:
- Mercados locales, regionales, nacionales.
- Cadenas de frío.
¿Qué me dice la propiedad?
- Comunicaciones.
- Medios de transporte (FF.CC., marítimos y fluviales, camiones).
Luego de la inspección ocular al galpón, así como a toda otra propiedad,
- Vecindad o cercanía a otros países que pueden absorber la producción y suelo pararme enfrente de ella y hacer un nuevo paseo por mi mente. En
salidas portuarias más cercanas que las tradicionales y sus ventajas. ese momento intento descubrir qué me dice el inmueble visitado, agrega el
- Moneda. expositor. La propiedad algo suele querer decirnos. Y ese algo puede ser
diferente para cada tasador que concurra a visitarla. Algunas personas le
2. 3. Determinación del valor llaman criterio. Y allí vienen un buen número de preguntas:
¿Para qué sirve?
Es condición indispensable manejar todas las variables con conceptos 5 ¿Está en condiciones de comercializarse rápido?
técnicos realistas. ¿Qué le hace falta para hacerlo?
¿Las expectativas del propietario coinciden con mi evaluación? En los campos de la cuenca del salado, hay diferentes tipos, unos con
¿Estoy lejos de lo pretendido? presencia de duraznillo blanco (S. Glaucum) y tréboles y, otros, con mucho
Y muchas preguntas más según sea el caso específico. pasto salado más inferiores.
Lo central es estar convencido e influido solamente por nuestro parecer
y no por la expectativa del cliente. Sepámoslo, el propietario siempre tendrá
expectativas que generalmente no coincidirán con las nuestras. Debemos 2.1. Condiciones intrínsecas o directas
dar un valor de tasación para que el inmueble se venda o se alquile en un
tiempo corto, para que la mercadería no quede estancada sin poder - Ubicación (provincia, partido o departamento, cuartel o pedanía)
comercializarse. - Población más cercana y línea ferroviaria en actividad.
No siempre una tasación tiene que arrojar un valor. Suele suceder que - Rutas pavimentadas o mejoradas más cercanas, con distancias a puertos
existen galpones hechos a medida que el trabajo fue creciendo. Ese es el de embarque.
caso de tinglados en barrios, donde alguien puso un tallercito alguna vez, y - Calles de acceso, si es directo o tipo de servidumbre y linderos.
luego, como le comenzó a ir mejor, agrandó la superficie. Este crecimiento - Amojonamiento si lo hay.
generalmente fue acompañando a la forma típica del trabajo. Así, por ejemplo,
- Superficie en hectáreas, fecha de confección del plano y profesional
algunos galpones son en forma de “ele”. Y son así pues la necesidad era
que lo firma.
hacerlos de esa forma o, el terreno no permitía hacer otra cosa. O con
- Si hay intrusos hacerlo notar u otra restricción de dominio.
columnas al medio, o techos bajos para maquinaria, o escalones para acceder
a otro nivel, o galpones de dos plantas, o ingreso para solamente una - Climatología: lluvias, en milímetros, su régimen, distribución, días de
camioneta, o ingreso nulo para vehículos, o piso de tierra, o piso que no lluvias en el año (si se logra la del campo en 10 años incluirla)
soporta transporte de cargas pesadas. Y podemos seguir con una - Temperaturas: máximas, mínimas, medias heladas, período libre de éstas,
interminable lista de no posibilidades. Y digo no posibilidades pues, pasado fechas medias de la primera y última.
el tiempo, ese trabajo desapareció, o la empresa quebró y, el dueño del - Otros: granizo, luminosidad, humedad, etc..
galpón decide alquilarlo o venderlo. Llama a un tasador y comienza otra - Topografía: hectáreas altas, medianas, bajas, partes cubiertas con
historia diferente. monte, serranías, lagunas, etc..
El propietario pretende que se le dé valor a todo, absolutamente a todo - Calidad agropecuaria: desde muy bueno para agricultura, pasando
lo que está adherido al suelo. Y no todo lo clavado tiene precio. Hay veces por bueno, regular o malo e igual categorización para ganadería,
que nos vemos en el raro aprieto de tener que darle valor cero a determinada desperdicios, etc..
superficie cubierta. - Tapiz vegetal: discriminado entre herbáceo (especies útiles) y arbáreo
Sí, existe superficie que para nada sirve. Y allí no queda más remedio (tipo de monte, especies, si está explotado o no, etc.).
que aplicar el “valor nulo”. - Receptividad ganadera en campo natural expresada en EV/hectárea.
Los tasadores tendremos pues, que entrenarnos también en buscar las - Agua subterránea, profundidad de las napas, calidad y disponibilidad, etc..
formas de hacer ver a un dueño que algunas cosas de las que posee no - Riego detallando la fuente (si es permanente o eventual el derecho)
tienen valor o, por lo menos, no el valor que éste cree que tienen. dotación en litros por segundo, turnos, hectáreas regables, etc..
- Grado de adelanto de la zona.
- Mejoras fijas (construcciones, alambrados, instalaciones, pasturas) señalando
si son normales o excesivas para luego tenerlo en cuenta en la tasación..
Igualmente, una fracción que mejore los accesos o aumente el tamaño Reflexiones del disertante: algo de historia reciente...
de la explotación, para un vecino tiene su valor. ... los vaivenes de la economía de nuestro país son factores a tener en
2. Revisación. Condición indispensable antes de iniciar esta tarea, cuenta para la valuación tanto de alquileres como para las ventas de edificios
pedir un plano firmado por el profesional responsable con croquis de industriales.
ubicación, sino lo hay, un croquis con rumbos, linderos, distancia a pavimento, Permanentemente nos vemos sacudidos por cuestiones que nada tienen
etc., y en última instancia, fotocopia del título de propiedad, para luego poderlo que ver con la estructura de los galpones en sí misma y, que a la hora de
ubicar en algún plano catastral. poner precio, lo afectan grandemente.
La revisión debe ser minuciosa, máxime si se conoce poco el lugar, Refiriéndonos a épocas actuales, los galpones tuvieron un gran auge
detallada para que no quede nada sin ver y anotar sus características durante el período de la radicación de las automotrices en Córdoba. De
(antecedentes intrínsecos o directos que se mencionarán posteriormente en golpe comenzó a crecer la demanda de unidades debido al incremento de
esta exposición). Es aconsejable hacerla amplia y cambiando opiniones trabajo de los autopartistas.
siempre de ser posible con el propietario o su personal, pudiendo compartirlas
Los valores, por supuesto comenzaron a crecer. Es más, creció también
o no, pero que pueden ser útiles cuando se trabaja en gabinete, en la redacción
el número de interesados en construir unidades para alquilar o vender.
del informe.
Comenzaron a proliferar inversores que compraban terrenos y construían
Se hace un resumen de las condiciones intrínsecas o directas del fundo,
“a medida” de los interesados, siempre y cuando lograran un contrato de
que el profesional debe incluir en el informe, debiendo además evaluar las
alquiler por al menos 5 años.
extrínsecas o indirectas que también se mencionan.
En esa época comenzó a plantearse la diferencia de construcción,
Todo profesional que revisa un campo debe ser un observador sagaz,
debido a la exigencia de las terminales de autos, en cuanto a fabricación y
donde por ciertas características que aprecie en el campo, puede
deposito. Por ende, la mayoría de los galpones que había en existencia, no
deducir condiciones del mismo. Por ejemplo, molinos sobre la calle en la
cumplía con los requisitos exigidos por los interesados.
costa de los alambrados, cercanos a zanjones que acumulan agua, nos está
diciendo de problemas de agua, al igual que molinos con varios “chupadores” Fue una época, como ninguna otra, en que las normas de fabricación
o la napa es insuficiente o de mala calidad. empezaron a tener importancia, no sólo en la forma de fabricar y estibar,
sino también en dónde se hacían tales acciones.
Igualmente, tanques de cemento o de loza de cemento, o molinos en
una parte y tanque alejados de él, también alertan sobre problemas de agua. Córdoba fue pionera en talleres dedicados al ferrocarril, por lo cual sus
En otros casos, campos buenos aparentemente para invernada, con bastante barrios del nordeste contenían gran cantidad de galpones ya construidos. Y,
lanares, son signos del mismo problema. por ende, de mucha antigüedad: cabriadas de madera, techos de fibrocemento,
paredes sin revocar, pisos de poco espesor de material, inexistencia de
También el pelaje del ganado “abayado”, es de aguas malas, lo mismo
algunos servicios, poco espacio dedicado a oficinas, vestuarios mínimos,
que el hilo liso de abajo del alambrado, cortado y corroído. También la
calles angostas para camiones de gran porte, falta de playa de maniobras,
vegetación herbácea y arbórea es un indicador de calidades de suelos, donde
poca altura de los techos, escasa potencia de electricidad, sin instalaciones
la presencia de jume (Salicornia), pasto salado (Distichlis) denotan salinidad
de reciclado de residuos, etc., ubicados dentro de barrios en su mayoría
en el suelo.
residenciales familiares.
En el litoral, en los campos altos, bien escurridos, domina el ñandubay
Precisamente aquí comenzó a surgir el producto buscado hoy por la
(P. Algarrobilla), pero cuando se tornan, más planos aparece el espinillo (A.
demanda y que marcó una concreta diferencia entre lo viejo y lo nuevo.
Caven), algarrobo negro (Prosopis Negra) y al acercarnos a las partes más
bajas, bañados, ya hay ejemplares de quebracho blanco (Aspidosperma Y fue así que surgieron muchas naves con techos de nuevas chapas,
5
Quebracho), chañar (G. Decorticans). revestidos por dentro con materiales aislantes térmicos, pisos especiales
con tratamientos de endurecimiento y de alisado, paredes que eran tratadas algunas estaciones del INTA tienen mapas sobre usos de suelos. El resto
para no dejar pasar la humedad, oficinas con recursos acordes para manejar puede hallarse en el área de la zona donde está el predio a revisar, donde
tecnología, playas de maniobras aptas para camiones de gran porte, dársenas acudiendo a acopiadores de cereales, éstos pueden aportar datos sobre
cómodas (elevables o no) para la rapidez del intercambio de mercaderías. fletes, gastos de comercialización, de secado, etc., que sufren las ventas.
Y como todo mercado, comenzaron a aparecer los nuevos precios de Asimismo, las casas de remates ferias, siempre informan al tasador sobre
valuación por metro cuadrado, ahora ya con distinciones particulares, que los gastos corrientes que debe soportar el productor en la compra y venta
diferían de las de antaño. Ya no solamente se tasaban espacios vacíos, de ganado, fletes que cobran los camiones, hacia donde se desplaza el grueso
ahora también eran tenidos en cuenta los nuevos factores de la nueva de la producción y no faltan casos, donde sabiendo qué campo se revisará,
economía de los años noventa. adelantan características particularidades, etc.. De ser una zona tambera,
Y cuando todo lo nuevo estaba en auge, comenzó el éxodo de empresas las cooperativas o firmas de este rubro cumplen idéntica función.
debido a las crisis que desestabilizó a nuestro país y a nuestra provincia y Antecedentes sobre ventas reales de campo en la zona, y su
ciudad. comparación con el bien a revisar son datos posibles a hallar en estos
Las automotrices se fueron “todas”. Algunas dejaron hasta sus informantes, en inmobiliarias de la zona, casas centrales de firmas,
galpones vacíos (caso Chrysles) y otras dejaron de encargar trabajo a las consignatarios, algunos bancos (Banco de la Nación -casa central-
autopartistas locales o lo encargaban a Brasil que era más barato. Departamento de Tasaciones). En este aspecto, de ventas que luego
fundamentarán su opinión, sobre el valor del campo, es necesario averiguar
Casi de la noche a la mañana quedaron vacíos un buen número de
si se consideran elevados o no y los motivos.
unidades de galpón, que lo estuvieron por algunos años. Y de vuelta a bajar
los precios. Asimismo es sabido que campos sobre pavimento, tienen un plus de
valor, especialmente en zonas lluviosas, lográndose con esta condición una
La situación se está revirtiendo poco a poco, sólo que los precios no
rápida salida de los productos perecederos, granos, ganado, etc..
lograron aún llegar a los que existieron entonces. Las empresas que se
vienen a radicar (la mayoría para depósitos) buscan bajar sus costos fijos Por otra parte, con lluvias intensas en zonas de invernada -especialmente
de cualquier manera y, una buena forma es achicando el presupuesto que en invierno- cuando no hay arribos de hacienda al mercado de Liniers por
destinan al alquiler de galpones para sus productos. este motivo, los precios sufren bruscas oscilaciones y quien tiene campo
sobre pavimento aprovecha esta situación, remitiendo inmediatamente.
Tengamos en cuenta de que la mayoría de las empresas elige radicar
en el gran mercado de Buenos Aires a la fabricación y destinar camiones al También hay algunos municipios en zonas de invernada, que con la
transporte de productos hacia el resto del país, con lo que demanda de finalidad de conservar en buen estado sus caminos no extienden guías en
buenas naves casi no existente por nuestras latitudes. días de lluvias a vecinos alejados del pavimento, influyendo esto también en
el valor de la tierra.
Como ejemplo de esto último tenemos a empresas que buscan, a veces,
superficies de más de 5.000 mts2 en galpones y no encuentran, pues las Asimismo, una fracción de campo, por reducida que sea, pero con
únicas de esas medidas están ocupadas por las únicas fábricas que han agua buena, tiene mucho valor para ser anexada a otro bien de agua regular,
subsistido en el tiempo y, este tipo de ofertas en Buenos Aires es muy pues con el tendido de cañerías puede variar de una explotación de cría a
común de encontrar. Y allí se pagan precios de sorpresa para nuestros otra de invernada.
estándares (ver www.galpones.com) En algunas regiones del país, fracciones chicas pero medanosas, cuyo
Por estos factores mencionados y, además, por otro buen número de valor es el agua, se pagan bien, con la finalidad de mejorar otro campo y
ellos, la tasación de unidades de galpón es una actividad que merece su sumando lo invertido al valor estimado del bien a mejora y dividido por las
tiempo y análisis... (disertación de Bellomo, Curso de Peritos 2004). hectáreas totales, en muchos casos, no es significativa, la incidencia.
114 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR EDIFICIOS
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS 103
3. Valor potencial: Es el que se lograría modificando la actual

explotación y mejorando los ingresos. También se fija el caso de explotaciones
donde hay plantaciones que recién entran en su período óptimo de producción
y que el mismo puede ser de varios años, por lo tanto, se debe determinar el
lucro cesante.
4. Valor de garantía: Es el que generalmente solicitan las instituciones
bancarias por préstamos que deben acordar a sus clientes, donde el
prestamista nunca dirige la explotación, no puede introducir modificaciones
en el rumbo de ésta, hacer nuevos planes, existen, a veces, los riesgos de
diferir por un tiempo los cobros de los servicios, en casos de ejecución CAPITULO V
siempre hay más gastos, etc.. Por lo tanto, no se calcula solamente ingresos LA TASACIÓN EN EL ARTE
y egresos que la explotación normalmente origina con rindes normales, precios
depurados, sino que se suman rubros como amortizaciones, interés de la por Marcela Agustina Ibáñez
inversión en mejoras, del capital de explotación, del capital circulante,
estimando un fondo de reserva como cobertura de riesgos.
5. Valor afectivo: Es el caso de parcelamiento entre herederos, donde 1. Bellas artes. Aspectos generales
hay uno de ellos que le interesa una fracción porque es donde siempre vivió
y acepta pagar más o también otro interesado por cierto bien que perteneció El vocablo arte etimológicamente procede del latín ars / artis, que
a sus antepasados y le interesa recuperarlo pagando aún más. Como se dijo significa virtud, habilidad y destreza para hacer algo.
anteriormente, si bien el valor hallado para un campo puede ser discutido, Dentro de la historia de la humanidad, para los griegos, en su siglo de
siempre la rentabilidad es la que determina la continuidad o no de la actividad “las Luces de Pericles” significaba “hacer algo” estético y bello que
y es factor decisivo. trascienda sublimemente. Aristóteles define el arte como capacidad orientada
por la razón de producir cualquier objeto. Corresponde pues, a lo que hoy
denominamos “técnicas”. Este “saber hacer” es en cierta parte teórico y,
3. La tasación por otro, práctico.
Asimismo Kant distingue entre arte mecánico y estético; el primero
Todo trabajo de tasación rural, se hace en tres etapas: tiene por finalidad crear objetos bellos; el estético, a su vez, puede ser
1. Recopilación de antecedentes. Algunos de éstos no necesariamente placentero, cuando procura simplemente el goce en la belleza y la satisfacción
pueden obtenerse en la zona donde se halla ubicado el bien. En organismos intelectual del creador.
oficiales, Bolsa de Cereales, revistas y publicaciones privadas, aportan Contemporáneos como Lessing, con nuevas clasificaciones sobre las artes,
datos estadísticos de precios y rendimientos de los diferentes cultivos por originan manifestaciones de influencia mutua que ejercen entre sí la poesía, la
provincias, departamentos o partidos y su importancia en cada una de estas pintura y la música. En este lineamiento, Zimmermann, las clasificó en:
divisiones políticas (las sembradas y cosechadas), las existencias ganaderas
por destino (cría, invernada, tambo), precios actualizados de los productos Artes de representación material (arquitectura y escultura)
en los últimos años, etc.. Otros elementos de juicio para ayudar al tasador Artes de representación perceptiva (pintura, música)
en la revisión del predio es la fotografía aérea que se puede adquirir en la 5 Artes de representación del pensamiento (literatura)
provincia de Córdoba, en algunos casos fotografías más modernas y también
Salvat define a las bellas artes como todo aquello que tiene por finalidad entendiendo que la conjunción de estas dos opiniones son importantes para
la expresión de la belleza, manifestándose a través de la arquitectura, arribar a valores razonables.
escultura, pintura, música, literatura. Cinco espacios en donde las musas Quienes lo hacen por la actualidad, parten del principio que se vende lo
exaltadoras del espíritu corporal material influyen en el raciocinio del ser existente y no lo que puede hacerse por mérito del comprador, mientras que
temporal para crear algo a su satisfacción. los del criterio de aptitud consideran el valor potencial del bien.
Normalmente se relaciona el mundo de las bellas artes con las Consecuentemente, los cálculos deben hacerse, ajustándose a las
antigüedades, pues no todas las artes son antiguas y viceversa, hablar de prácticas, rendimientos, etc., utilizados por un empresario mediocre que
las antigüedades es referirse a un monumento u objeto que corresponde al aplique técnicas razonables y probadas, con la eficiencia también media.
tiempo de la era antigua en la humanidad, no obstante es de común habla
referirse sobre los objetos clásicos o que revisten cierta vetustez y que
superaron al tiempo en su vida útil constituyendo así una pieza excepcional,
2. Valores a determinar
única y quizás poco convencional.
Asimismo referirse a las bellas artes no es sólo pensar en pinturas y, en
Todo profesional que reciba una orden de tasación, debe analizar y
su solo punto de vista técnico las que se pueden clasificar en: a) pintura
consultar con su cliente, qué tipo de valores debe determinar a través de su
mural (pared muro), con diversos procedimientos de frescos (pared
trabajo, que puede ser:
recién preparada y colores mezclados en agua de cal); encauste
(pirograbados, decoración sobre madera); temple (pintura diluida con 1. Valor de mercado: a) Es el que fijan las firmas inmobiliarias, frente
miel, yema de huevo, etc., sobre vidrio, metal). b) Pintura de caballete a un interesado a vender su predio, donde se hace una evaluación de las
con procedimientos al temple; óleos (colores diluidos en aceites); transacciones corrientes en la zona, formas de pago, demanda de este tipo
acuarelas (colores diluidos en agua); pastel (lápiz con material de bienes, sumándose algún tipo de opinión sobre la aptitud por tal o cual
colorante preparada con agua de goma), que bien constituyen las bellas tipo de explotación; b) también puede ser el caso de un interesado por
artes como dice la artista Marciel Schvartz “... se puede enseñar a pintar, adquirir un campo y acude a un tasador, que le indique el mayor valor que
transmitir una intensidad una manera de ver las cosas... y la libertad puede pagar, la aptitud, la renta razonable a obtener; c) casos judiciales de
del pensamiento en acción”. Por ello es necesario tomar el más amplio separación de bienes, donde cada heredero debe recibir una parcela cuyo
conocimiento en lo referente a la historia y los procesos evolutivos del arte, valor sea igual o menor que el del otro u otros de acuerdo con lo pactado; c)
como así también tener presente el vínculo referencial que le otorga su cuando hay una ocupación temporaria del bien que excede el contrato y se
autor, el creador de la cosa, para luego pasar al análisis del mercado de debe indemnizar a los propietarios con una suma razonable de acuerdo al
comercialización, el que posee características indiscutibles estrechamente valor del bien y tiempo de ocupación; e) cuando se deba fijar el canon de
relacionadas con la subjetividad de las personas conforme sus gustos, ansias, arrendamiento, de acuerdo al valor razonable.
deseos, poder adquisitivo, etc.. Siempre el futuro adquirente analiza todos los aspectos favorables y
El tasador debe fijarse como objetivos: acceder a conocimientos básicos desfavorables, pidiendo opinión a los conocedores del tema y sabe que una
y sólidos, para determinar el origen, manufactura y valor de la obra de arte vez tomada la decisión de compra, él es quien dirige la empresa, puede
o del objeto antiguo, no es sólo información histórica sino que debe aprender cambiar el tipo de explotación a su criterio o el de sus asesores, incorporar
a identificar el bien para reconocer el valor y su ubicación comercial en el nuevas técnicas, asociarse con otros productores para mejorar algunos rubros
mercado, por ejemplo, se debe preguntar: jarrones: porcelana china o de comercialización, etc..
japonesa, período o época a la que pertenece la pieza, exclusivas o 2. Valor real: Es el que se deduce teniendo en cuenta la productividad
producciones en series, publicaciones en catálogos y cotizaciones en el actual del predio, independientemente de las condiciones del mercado.
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS 105
valuaciones rurales el tasador aplica todos los conocimientos de mercado de origen y externo; esculturas: material de composición, origen,
economía rural y técnica agraria, o sea, la conveniencia económica tipo de producción, autor; pinturas: saber diferenciar las técnicas y conocer
de determinados cultivos, sus resultados y las condiciones intrínsecas el currículo del autor, su tendencia, demostración de interés de compra por
y extrínsecas del fundo. la aceptación de las obras del autor que surge de las distintas exposiciones;
Sobre esto mismo expresa V. Nicoli que “el tasador procede hasta mobiliario: si es simplemente un mueble viejo o en él se puede percibir el
cierto punto como el agrimensor, pues éste mide las cosas estilo que lo identifica, el tipo de madera, la época.
reduciéndolas a la unidad de longitud y superficie, mientras que el Objetos tales como relojes o demás bienes suntuosos, no constituyen
tasador lo hace en función de la unidad de moneda, pero debiendo bellas artes pero sí pueden conformar parte de las antigüedades en donde
tener en cuenta que la superficie constituye un dato fijo en el tiempo, es menester reconocer su significativo valor y comercialización; lo más
mientras que el valor de la tierra varía en el mismo”. importante es saber identificar el bien y distinguir entre arte y artesanías.
El valor de la tierra, está influenciado por la oferta y la demanda, Preguntas que constituyen el punto de partida organizativo para el tasador
por lo tanto, a mayor oferta el precio disminuye sucediendo lo contrario en la búsqueda de información necesaria para la tasación.
cuando hay alta demanda.
Los términos valor y precio correspondientes se confunden debiendo 2. Aplicación empírica
señalar: “el precio es la manifestación concreta del valor”, siendo además,
el precio la valuación monetaria de los bienes y donde el precio sería
OBJETO CREADOR DEL OBJETO
el valor venal, o valor de mercado o valor corriente, siempre regido por la
oferta y la demanda. Características: origen, Lugar de origen, época, si es de
Los elementos del valor serían en primer término, la utilidad y la tipo estilo, posibilidades de bellas artes, currículo vitae, tipo y
dificultad de adquisición, como consecuencia de lo limitado de su un valor intrínseco (ej., estilo de bellas artes; si es mobiliario,
cantidad. En otros términos, en el mercado, la demanda es la utilidad y la realizado con metales y además sobre el bien e impacto
oferta es la facilidad de su adquisición. piedras preciosas, material social (local e internacional).
que lo compone), año o Ej. a) artista plástico: referencia,
Debe tener en cuenta, quien encomienda un trabajo de tasación, que
época, impacto de fecha y lugar de nacimiento,
ésta se hace en un momento determinado y de acuerdo con las condiciones
presentación, evaluación evolución de sus estudios de arte,
vigentes a esa fecha, de clima, rendimientos, precios, medidas de subjetiva existencia en maestros que lo influenciaron y
gobierno y donde frente a cualquier variación de cualesquiera de catálogos y bibliografías tendencias, premios.
ellas en más o en menor en el corto plazo incide en el valor de la nacionales e internacional, Mobiliario: producción artesanal
tierra. ¿Qué sucedería en este momento, si se dieran medidas que permitan evaluación del mercado y individual o empresa creadora de
una exportación fluida de granos y carnes y con buenos márgenes para el demanda actual, poder productos de estilo, origen,
productor? adquisitivo social en el lugar trayectoria e impacto social, época
Las valuaciones de los inmuebles se dividen en urbanas y rurales y de comercialización (ej., estatuas Cappio Di Monti o silla
dentro de estas últimas, las hay ordinarias y catastrales. Luis XV) , colección en series
Las primeras son para operaciones de compraventa, expropiaciones, limitadas o pieza exclusiva y única,
división de condominio, operaciones de crédito, etc.. impacto en el mercado y demanda
Siempre es importante fijar criterio de tasación, donde hay quienes se social, nacional o e internacional.
5
inclinan por la actualidad, mientras que otros lo hacen por la aptitud,
DETERMINACIÓN ECONOMICA
La base comercial esta dada por el creador del bien, tendiente a
mantener en muchas ocasiones una cotización en plaza.
Informe del mercado local a través de catálogos, en Internet.
Galerías de artes, anticuarios, determinación académicas de bellas artes,
agentes de comercialización y demás ámbitos ya sean, oficiales o
particulares del poder adquisitivo social. Local, Nacional e Internacional.
CAPITULO VI
PERITAJES Y TASACIONES RURALES
Determinación
Obra o bien
Autor o creador de la cosa {
Antecedentes
económicos/Mercado por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas
empírica: ——————————————————————
Determinación del precio del bien objeto de la tasación 1. Tierras y mejoras
3. Otras consideraciones para tener en cuenta Sobre este tema de determinación del valor de la tierra y mejoras, el
ingeniero Gustavo Pignata (1) en primer término, se harán algunas
El siglo del marketing consideraciones sobre las acepciones de la palabra tasación, luego se
transcribirán las acepciones de distintos especialistas, la experiencia propia
Jorge Barón Bisa nos dice que la obra maestra es aquella en la que el en esto, para luego entrar de lleno en la parte práctica.
oficio y talento del creador han logrado encarnar lo mejor de un paradigma, Si recurrimos al Diccionario de la Real Academia Española sobre lo
hasta el punto que suscita la aprobación general y es propuesta como motivo que es tasación, hallamos en primer término, la palabra Tasa -de tasar- que
de imitación. es el precio máximo o mínimo que fija la autoridad a las cosas, mientras que
Este crítico contemporáneo piensa que ningún paradigma quedó en pie otros la definen como valuación, justiprecio de las cosas, entendiendo es
después de la modernidad. Con ese telón de fondo, ninguna obra puede ser más ajustado a la realidad este último.
propuesta como maestra; las obras maestras modernas devoraron las propias El Dr. Bórea, señala que tasación o valuación o valoración o estimación
condiciones que las crearon y se aseguraron así que en el futuro no hubiese o justiprecio de una propiedad, significa determinación del valor de la tierra.
más competidoras. La posmodernidad no tiene obras maestras ni las puede Recabando más antecedentes, siempre refiriéndose a tasaciones,
tener, el proceso del arte occidental nos ha llevado a un punto en el que valuaciones o valoraciones, acota Borea que Canavezzi lo define como
“cualquier cosa puede ser arte”. “Agrotimesis” de Agros, campo y timesis, estimación, porque en las
Ratifica que la modernidad empezó con violentos ataques contra el
realismo académico, sus resultados al cabo de 150 años son inesperadamente
ingenuos y realistas “cualquier cosa es arte” es el máximo de realismo que (1) Vocal del Consejo de Tasaciones de la Provincia de Córdoba; destacado investigador
se pueda soñar, es la versión -en artes plásticas- de aquel mapa borgeano de la temática agropecuaria; disertante del Curso Anual de Peritos Tasadores y miembro del
tan perfecto que terminó por ser tan grande como el imperio que representaba. Tribunal Examinador. Destacada labor en la formación de nuestros profesionales en la
Sin embargo, las estructuras e instituciones artísticas no colapsaron, como especialidad.
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS 107
era de prever, ante el derrumbe de los paradigmas. El “cualquier cosa es

Bibliografía complementaria para el estudio del módulo arte” fue el telón que permitió que sigilosa pero efectivamente, el dinero
tomara el lugar de la estética. El crecimiento de las cotizaciones, ya
Revista Descubrir el arte, Unidad Editorial S.A., España 2003. libre de ataduras artísticas teóricas y técnicas, se maneja en el arte
Diario “La Voz del Interior”, Suplemento Cultural. contemporáneo según los criterios del marketing. Un marchante, sólo
puede subir y bajar caprichosamente los precios, pero no puede crear obras
Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores”.
maestras auténticas.
Esgrime que en arte se ha llegado al “punto cero”, punto de máxima
sofística, es la disolución total de todos los paradigmas. La situación de la
estética contemporánea, recuerda y relaciona con aquella del campo filosófico
en el siglo V antes de Cristo, cuando la sofística griega demolió todo intento
de conceptuar sistemáticamente, y creó sin saberlo las condiciones para
que Sócrates, Platón y Aristóteles recogieran el guante y surgieran así en la
historia de la humanidad los grandes maestros...
Visiones actuales de los amantes del arte en su sentido pleno, que sin
desmerecer la creatividad humana contemporánea critican el marketing
generado totalmente desprovisto de la estética. Así como en nuestra sociedad
también en Europa se observan situaciones similares en donde se los
encuadran dentro de las “economías del arte”, ello significa que el mundo
del arte se dirige a todo lo relacionado con la economía, la que está dando
paso a una nueva era de bohemios en su práctica artística, que se
interrelacionan sin ningún complejo con los intereses empresariales, surgiendo
artistas que trabajan con éxito dentro como fuera de la propia disciplina.
Toda información de actualidad del arte constituye un elemento de
referencia importantísima a la hora de identificar al objeto de la tasación y
sus autores; no obstante, en la actividad del tasador el punto de partida en la
fijación del precio es efectivamente en el mercado de comercialización de la
obra el que, quizás lamentable en forma directa nos otorgue números frios que
no estén en relación para los amantes del arte, ni con sus conceptos tradicionales.
4. Evolución del arte
Aspectos sociales y económicos
5 La arquitecta Nora Muchaga nos presenta un cuadro evolutivo del

arte, en donde cada una de las épocas caracteriza a los creadores de la
108 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES
LA TASACION
Y TASACIONES
EN EL ARTE
RURALES 109
obra, su motivación y posible comercialización conforme a quienes demandan ACTUALIDAD

su adquisición. ¿Quién lo hace? ¿Por qué lo hace?
Arte busca SU SENTIDO
ACTUAL (búsqueda del éxito
individual-LIBERTAD total,
PREHISTORIA
vinculada al MERCADO
´ ¿Por qué lo hace?
Necesidad básica ligada a la
SUPERVIVENCIA
CIV. ANTIGUAS (teocracia –aristocracia y monarquías) EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO

Arte como símbolo CURSO DE PERITOS TASADORES
DECORATIVO/PODER
Necesidad de trascendencia
Trabajo para resolver en forma grupal
GRECIA Y ROMA
´ ¿Por qué lo hace? 1. ¿ Qué entiende por: bellas artes - antigüedades - objetos
Arte como la búsqueda
IDEAL FILOSOFICO suntuosos? (además de responder ejemplifique en cada caso)
BELLEZA/ ESTETICA 2. ¿ Qué diferencia -a su criterio- puede existir entre un automóvil
clásico y uno antiguo?
EDAD MEDIA
3. ¿ Qué conocimiento posee sobre mobiliario clásico o antiguo?
Arte como representación 4. ¿ Cuál sería su proceder ante el requerimiento de un cliente
RELIGIOSA (clero)
para la tasación de una obra de arte. Ej., cuadro pintado al
óleo?
RENACIMIENTO 5. ¿ Cree Ud. que además de las características propias de una
Arte con actitud
obra de arte, algo de referencia tiene que ver su autor? ¿Por
INTELECTUAL (investigación qué?
científica- artística y religiosa)
6. ¿Usted posee una obra de arte, antigüedad u objeto suntuoso?
Describa sus características y posibles valores.
ACADEMICISMO 7. ¿Qué información tiene presente del mercado actual con relación
´ ¿Por qué lo hace? al grupo de objetos referidos en el punto 1?
Arte DECORATIVO
(revela prestigio de clase) 8. Si le piden la tasación de un instrumento musical, como se
organizaría para abordar la tarea? -puede brindar un ejemplo
para la explicación-.
9. ¿Cree Ud. que es importante tener conocimiento de la historia
VANGUARDIAS
´ ¿Por qué lo hace? del arte para realizar tasaciones?
Arte por el ARTE 10. ¿Participó alguna vez en la comercialización de este tipo de
(autonomía) investigación
creativa-testimonio de ideales objetos? Comente la experiencia.
revolucionarios
108 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR PERITAJES
LA TASACION
Y TASACIONES
EN EL ARTE
RURALES 109
obra, su motivación y posible comercialización conforme a quienes demandan ACTUALIDAD

su adquisición. ¿Quién lo hace? ¿Por qué lo hace?
Arte busca SU SENTIDO
ACTUAL (búsqueda del éxito
individual-LIBERTAD total,
PREHISTORIA
vinculada al MERCADO
Necesidad básica ligada a la
SUPERVIVENCIA
CIV. ANTIGUAS (teocracia –aristocracia y monarquías) EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO

Arte como símbolo CURSO DE PERITOS TASADORES
DECORATIVO/PODER
Necesidad de trascendencia
Trabajo para resolver en forma grupal
GRECIA Y ROMA
´ ¿Por qué lo hace? 1. ¿ Qué entiende por: bellas artes - antigüedades - objetos
Arte como la búsqueda
IDEAL FILOSOFICO suntuosos? (además de responder ejemplifique en cada caso)
BELLEZA/ ESTETICA 2. ¿ Qué diferencia -a su criterio- puede existir entre un automóvil
clásico y uno antiguo?
EDAD MEDIA
3. ¿ Qué conocimiento posee sobre mobiliario clásico o antiguo?
Arte como representación 4. ¿ Cuál sería su proceder ante el requerimiento de un cliente
RELIGIOSA (clero)
para la tasación de una obra de arte. Ej., cuadro pintado al
óleo?
RENACIMIENTO 5. ¿ Cree Ud. que además de las características propias de una
Arte con actitud
obra de arte, algo de referencia tiene que ver su autor? ¿Por
INTELECTUAL (investigación qué?
científica- artística y religiosa)
6. ¿Usted posee una obra de arte, antigüedad u objeto suntuoso?
Describa sus características y posibles valores.
ACADEMICISMO 7. ¿Qué información tiene presente del mercado actual con relación
´ ¿Por qué lo hace? al grupo de objetos referidos en el punto 1?
Arte DECORATIVO
(revela prestigio de clase) 8. Si le piden la tasación de un instrumento musical, como se
organizaría para abordar la tarea? -puede brindar un ejemplo
para la explicación-.
9. ¿Cree Ud. que es importante tener conocimiento de la historia
VANGUARDIAS
´ ¿Por qué lo hace? del arte para realizar tasaciones?
Arte por el ARTE 10. ¿Participó alguna vez en la comercialización de este tipo de
(autonomía) investigación
creativa-testimonio de ideales objetos? Comente la experiencia.
revolucionarios
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS 107
era de prever, ante el derrumbe de los paradigmas. El “cualquier cosa es

Bibliografía complementaria para el estudio del módulo arte” fue el telón que permitió que sigilosa pero efectivamente, el dinero
tomara el lugar de la estética. El crecimiento de las cotizaciones, ya
Revista Descubrir el arte, Unidad Editorial S.A., España 2003. libre de ataduras artísticas teóricas y técnicas, se maneja en el arte
Diario “La Voz del Interior”, Suplemento Cultural. contemporáneo según los criterios del marketing. Un marchante, sólo
puede subir y bajar caprichosamente los precios, pero no puede crear obras
maestras auténticas.
Esgrime que en arte se ha llegado al “punto cero”, punto de máxima
sofística, es la disolución total de todos los paradigmas. La situación de la
estética contemporánea, recuerda y relaciona con aquella del campo filosófico
en el siglo V antes de Cristo, cuando la sofística griega demolió todo intento
de conceptuar sistemáticamente, y creó sin saberlo las condiciones para
que Sócrates, Platón y Aristóteles recogieran el guante y surgieran así en la
historia de la humanidad los grandes maestros...
Visiones actuales de los amantes del arte en su sentido pleno, que sin
desmerecer la creatividad humana contemporánea critican el marketing
generado totalmente desprovisto de la estética. Así como en nuestra sociedad
también en Europa se observan situaciones similares en donde se los
encuadran dentro de las “economías del arte”, ello significa que el mundo
del arte se dirige a todo lo relacionado con la economía, la que está dando
paso a una nueva era de bohemios en su práctica artística, que se
interrelacionan sin ningún complejo con los intereses empresariales, surgiendo
artistas que trabajan con éxito dentro como fuera de la propia disciplina.
Toda información de actualidad del arte constituye un elemento de
referencia importantísima a la hora de identificar al objeto de la tasación y
sus autores; no obstante, en la actividad del tasador el punto de partida en la
fijación del precio es efectivamente en el mercado de comercialización de la
obra el que, quizás lamentable en forma directa nos otorgue números frios que
no estén en relación para los amantes del arte, ni con sus conceptos tradicionales.
4. Evolución del arte
Aspectos sociales y económicos
5 La arquitecta Nora Muchaga nos presenta un cuadro evolutivo del

arte, en donde cada una de las épocas caracteriza a los creadores de la
DETERMINACIÓN ECONOMICA
La base comercial esta dada por el creador del bien, tendiente a
mantener en muchas ocasiones una cotización en plaza.
Informe del mercado local a través de catálogos, en Internet.
Galerías de artes, anticuarios, determinación académicas de bellas artes,
agentes de comercialización y demás ámbitos ya sean, oficiales o
particulares del poder adquisitivo social. Local, Nacional e Internacional.
CAPITULO VI
PERITAJES Y TASACIONES RURALES
Determinación
Obra o bien
Autor o creador de la cosa {
Antecedentes
económicos/Mercado por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas
empírica: ——————————————————————
Determinación del precio del bien objeto de la tasación 1. Tierras y mejoras
3. Otras consideraciones para tener en cuenta Sobre este tema de determinación del valor de la tierra y mejoras, el
ingeniero Gustavo Pignata (1) en primer término, se harán algunas
El siglo del marketing consideraciones sobre las acepciones de la palabra tasación, luego se
transcribirán las acepciones de distintos especialistas, la experiencia propia
Jorge Barón Bisa nos dice que la obra maestra es aquella en la que el en esto, para luego entrar de lleno en la parte práctica.
oficio y talento del creador han logrado encarnar lo mejor de un paradigma, Si recurrimos al Diccionario de la Real Academia Española sobre lo
hasta el punto que suscita la aprobación general y es propuesta como motivo que es tasación, hallamos en primer término, la palabra Tasa -de tasar- que
de imitación. es el precio máximo o mínimo que fija la autoridad a las cosas, mientras que
Este crítico contemporáneo piensa que ningún paradigma quedó en pie otros la definen como valuación, justiprecio de las cosas, entendiendo es
después de la modernidad. Con ese telón de fondo, ninguna obra puede ser más ajustado a la realidad este último.
propuesta como maestra; las obras maestras modernas devoraron las propias El Dr. Bórea, señala que tasación o valuación o valoración o estimación
condiciones que las crearon y se aseguraron así que en el futuro no hubiese o justiprecio de una propiedad, significa determinación del valor de la tierra.
más competidoras. La posmodernidad no tiene obras maestras ni las puede Recabando más antecedentes, siempre refiriéndose a tasaciones,
tener, el proceso del arte occidental nos ha llevado a un punto en el que valuaciones o valoraciones, acota Borea que Canavezzi lo define como
“cualquier cosa puede ser arte”. “Agrotimesis” de Agros, campo y timesis, estimación, porque en las
Ratifica que la modernidad empezó con violentos ataques contra el
realismo académico, sus resultados al cabo de 150 años son inesperadamente
ingenuos y realistas “cualquier cosa es arte” es el máximo de realismo que (1) Vocal del Consejo de Tasaciones de la Provincia de Córdoba; destacado investigador
se pueda soñar, es la versión -en artes plásticas- de aquel mapa borgeano de la temática agropecuaria; disertante del Curso Anual de Peritos Tasadores y miembro del
tan perfecto que terminó por ser tan grande como el imperio que representaba. Tribunal Examinador. Destacada labor en la formación de nuestros profesionales en la
Sin embargo, las estructuras e instituciones artísticas no colapsaron, como especialidad.
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS 105
valuaciones rurales el tasador aplica todos los conocimientos de mercado de origen y externo; esculturas: material de composición, origen,
economía rural y técnica agraria, o sea, la conveniencia económica tipo de producción, autor; pinturas: saber diferenciar las técnicas y conocer
de determinados cultivos, sus resultados y las condiciones intrínsecas el currículo del autor, su tendencia, demostración de interés de compra por
y extrínsecas del fundo. la aceptación de las obras del autor que surge de las distintas exposiciones;
Sobre esto mismo expresa V. Nicoli que “el tasador procede hasta mobiliario: si es simplemente un mueble viejo o en él se puede percibir el
cierto punto como el agrimensor, pues éste mide las cosas estilo que lo identifica, el tipo de madera, la época.
reduciéndolas a la unidad de longitud y superficie, mientras que el Objetos tales como relojes o demás bienes suntuosos, no constituyen
tasador lo hace en función de la unidad de moneda, pero debiendo bellas artes pero sí pueden conformar parte de las antigüedades en donde
tener en cuenta que la superficie constituye un dato fijo en el tiempo, es menester reconocer su significativo valor y comercialización; lo más
mientras que el valor de la tierra varía en el mismo”. importante es saber identificar el bien y distinguir entre arte y artesanías.
El valor de la tierra, está influenciado por la oferta y la demanda, Preguntas que constituyen el punto de partida organizativo para el tasador
por lo tanto, a mayor oferta el precio disminuye sucediendo lo contrario en la búsqueda de información necesaria para la tasación.
cuando hay alta demanda.
Los términos valor y precio correspondientes se confunden debiendo 2. Aplicación empírica
señalar: “el precio es la manifestación concreta del valor”, siendo además,
el precio la valuación monetaria de los bienes y donde el precio sería
OBJETO CREADOR DEL OBJETO
el valor venal, o valor de mercado o valor corriente, siempre regido por la
oferta y la demanda. Características: origen, Lugar de origen, época, si es de
Los elementos del valor serían en primer término, la utilidad y la tipo estilo, posibilidades de bellas artes, currículo vitae, tipo y
dificultad de adquisición, como consecuencia de lo limitado de su un valor intrínseco (ej., estilo de bellas artes; si es mobiliario,
cantidad. En otros términos, en el mercado, la demanda es la utilidad y la realizado con metales y además sobre el bien e impacto
oferta es la facilidad de su adquisición. piedras preciosas, material social (local e internacional).
que lo compone), año o Ej. a) artista plástico: referencia,
Debe tener en cuenta, quien encomienda un trabajo de tasación, que
época, impacto de fecha y lugar de nacimiento,
ésta se hace en un momento determinado y de acuerdo con las condiciones
presentación, evaluación evolución de sus estudios de arte,
vigentes a esa fecha, de clima, rendimientos, precios, medidas de subjetiva existencia en maestros que lo influenciaron y
gobierno y donde frente a cualquier variación de cualesquiera de catálogos y bibliografías tendencias, premios.
ellas en más o en menor en el corto plazo incide en el valor de la nacionales e internacional, Mobiliario: producción artesanal
tierra. ¿Qué sucedería en este momento, si se dieran medidas que permitan evaluación del mercado y individual o empresa creadora de
una exportación fluida de granos y carnes y con buenos márgenes para el demanda actual, poder productos de estilo, origen,
productor? adquisitivo social en el lugar trayectoria e impacto social, época
Las valuaciones de los inmuebles se dividen en urbanas y rurales y de comercialización (ej., estatuas Cappio Di Monti o silla
dentro de estas últimas, las hay ordinarias y catastrales. Luis XV) , colección en series
Las primeras son para operaciones de compraventa, expropiaciones, limitadas o pieza exclusiva y única,
división de condominio, operaciones de crédito, etc.. impacto en el mercado y demanda
Siempre es importante fijar criterio de tasación, donde hay quienes se social, nacional o e internacional.
5
inclinan por la actualidad, mientras que otros lo hacen por la aptitud,
Salvat define a las bellas artes como todo aquello que tiene por finalidad entendiendo que la conjunción de estas dos opiniones son importantes para
la expresión de la belleza, manifestándose a través de la arquitectura, arribar a valores razonables.
escultura, pintura, música, literatura. Cinco espacios en donde las musas Quienes lo hacen por la actualidad, parten del principio que se vende lo
exaltadoras del espíritu corporal material influyen en el raciocinio del ser existente y no lo que puede hacerse por mérito del comprador, mientras que
temporal para crear algo a su satisfacción. los del criterio de aptitud consideran el valor potencial del bien.
Normalmente se relaciona el mundo de las bellas artes con las Consecuentemente, los cálculos deben hacerse, ajustándose a las
antigüedades, pues no todas las artes son antiguas y viceversa, hablar de prácticas, rendimientos, etc., utilizados por un empresario mediocre que
las antigüedades es referirse a un monumento u objeto que corresponde al aplique técnicas razonables y probadas, con la eficiencia también media.
tiempo de la era antigua en la humanidad, no obstante es de común habla
referirse sobre los objetos clásicos o que revisten cierta vetustez y que
superaron al tiempo en su vida útil constituyendo así una pieza excepcional,
2. Valores a determinar
única y quizás poco convencional.
Asimismo referirse a las bellas artes no es sólo pensar en pinturas y, en
Todo profesional que reciba una orden de tasación, debe analizar y
su solo punto de vista técnico las que se pueden clasificar en: a) pintura
consultar con su cliente, qué tipo de valores debe determinar a través de su
mural (pared muro), con diversos procedimientos de frescos (pared
trabajo, que puede ser:
recién preparada y colores mezclados en agua de cal); encauste
(pirograbados, decoración sobre madera); temple (pintura diluida con 1. Valor de mercado: a) Es el que fijan las firmas inmobiliarias, frente
miel, yema de huevo, etc., sobre vidrio, metal). b) Pintura de caballete a un interesado a vender su predio, donde se hace una evaluación de las
con procedimientos al temple; óleos (colores diluidos en aceites); transacciones corrientes en la zona, formas de pago, demanda de este tipo
acuarelas (colores diluidos en agua); pastel (lápiz con material de bienes, sumándose algún tipo de opinión sobre la aptitud por tal o cual
colorante preparada con agua de goma), que bien constituyen las bellas tipo de explotación; b) también puede ser el caso de un interesado por
artes como dice la artista Marciel Schvartz “... se puede enseñar a pintar, adquirir un campo y acude a un tasador, que le indique el mayor valor que
transmitir una intensidad una manera de ver las cosas... y la libertad puede pagar, la aptitud, la renta razonable a obtener; c) casos judiciales de
del pensamiento en acción”. Por ello es necesario tomar el más amplio separación de bienes, donde cada heredero debe recibir una parcela cuyo
conocimiento en lo referente a la historia y los procesos evolutivos del arte, valor sea igual o menor que el del otro u otros de acuerdo con lo pactado; c)
como así también tener presente el vínculo referencial que le otorga su cuando hay una ocupación temporaria del bien que excede el contrato y se
autor, el creador de la cosa, para luego pasar al análisis del mercado de debe indemnizar a los propietarios con una suma razonable de acuerdo al
comercialización, el que posee características indiscutibles estrechamente valor del bien y tiempo de ocupación; e) cuando se deba fijar el canon de
relacionadas con la subjetividad de las personas conforme sus gustos, ansias, arrendamiento, de acuerdo al valor razonable.
deseos, poder adquisitivo, etc.. Siempre el futuro adquirente analiza todos los aspectos favorables y
El tasador debe fijarse como objetivos: acceder a conocimientos básicos desfavorables, pidiendo opinión a los conocedores del tema y sabe que una
y sólidos, para determinar el origen, manufactura y valor de la obra de arte vez tomada la decisión de compra, él es quien dirige la empresa, puede
o del objeto antiguo, no es sólo información histórica sino que debe aprender cambiar el tipo de explotación a su criterio o el de sus asesores, incorporar
a identificar el bien para reconocer el valor y su ubicación comercial en el nuevas técnicas, asociarse con otros productores para mejorar algunos rubros
mercado, por ejemplo, se debe preguntar: jarrones: porcelana china o de comercialización, etc..
japonesa, período o época a la que pertenece la pieza, exclusivas o 2. Valor real: Es el que se deduce teniendo en cuenta la productividad
producciones en series, publicaciones en catálogos y cotizaciones en el actual del predio, independientemente de las condiciones del mercado.
LA TASACION
INDUSTRIALES
EN ELYARTE
DEPOSITOS 103
3. Valor potencial: Es el que se lograría modificando la actual

explotación y mejorando los ingresos. También se fija el caso de explotaciones
donde hay plantaciones que recién entran en su período óptimo de producción
y que el mismo puede ser de varios años, por lo tanto, se debe determinar el
lucro cesante.
4. Valor de garantía: Es el que generalmente solicitan las instituciones
bancarias por préstamos que deben acordar a sus clientes, donde el
prestamista nunca dirige la explotación, no puede introducir modificaciones
en el rumbo de ésta, hacer nuevos planes, existen, a veces, los riesgos de
diferir por un tiempo los cobros de los servicios, en casos de ejecución CAPITULO V
siempre hay más gastos, etc.. Por lo tanto, no se calcula solamente ingresos LA TASACIÓN EN EL ARTE
y egresos que la explotación normalmente origina con rindes normales, precios
depurados, sino que se suman rubros como amortizaciones, interés de la por Marcela Agustina Ibáñez
inversión en mejoras, del capital de explotación, del capital circulante,
estimando un fondo de reserva como cobertura de riesgos.
5. Valor afectivo: Es el caso de parcelamiento entre herederos, donde 1. Bellas artes. Aspectos generales
hay uno de ellos que le interesa una fracción porque es donde siempre vivió
y acepta pagar más o también otro interesado por cierto bien que perteneció El vocablo arte etimológicamente procede del latín ars / artis, que
a sus antepasados y le interesa recuperarlo pagando aún más. Como se dijo significa virtud, habilidad y destreza para hacer algo.
anteriormente, si bien el valor hallado para un campo puede ser discutido, Dentro de la historia de la humanidad, para los griegos, en su siglo de
siempre la rentabilidad es la que determina la continuidad o no de la actividad “las Luces de Pericles” significaba “hacer algo” estético y bello que
y es factor decisivo. trascienda sublimemente. Aristóteles define el arte como capacidad orientada
por la razón de producir cualquier objeto. Corresponde pues, a lo que hoy
denominamos “técnicas”. Este “saber hacer” es en cierta parte teórico y,
3. La tasación por otro, práctico.
Asimismo Kant distingue entre arte mecánico y estético; el primero
Todo trabajo de tasación rural, se hace en tres etapas: tiene por finalidad crear objetos bellos; el estético, a su vez, puede ser
1. Recopilación de antecedentes. Algunos de éstos no necesariamente placentero, cuando procura simplemente el goce en la belleza y la satisfacción
pueden obtenerse en la zona donde se halla ubicado el bien. En organismos intelectual del creador.
oficiales, Bolsa de Cereales, revistas y publicaciones privadas, aportan Contemporáneos como Lessing, con nuevas clasificaciones sobre las artes,
datos estadísticos de precios y rendimientos de los diferentes cultivos por originan manifestaciones de influencia mutua que ejercen entre sí la poesía, la
provincias, departamentos o partidos y su importancia en cada una de estas pintura y la música. En este lineamiento, Zimmermann, las clasificó en:
divisiones políticas (las sembradas y cosechadas), las existencias ganaderas
por destino (cría, invernada, tambo), precios actualizados de los productos Artes de representación material (arquitectura y escultura)
en los últimos años, etc.. Otros elementos de juicio para ayudar al tasador Artes de representación perceptiva (pintura, música)
en la revisión del predio es la fotografía aérea que se puede adquirir en la 5 Artes de representación del pensamiento (literatura)
provincia de Córdoba, en algunos casos fotografías más modernas y también
con tratamientos de endurecimiento y de alisado, paredes que eran tratadas algunas estaciones del INTA tienen mapas sobre usos de suelos. El resto
para no dejar pasar la humedad, oficinas con recursos acordes para manejar puede hallarse en el área de la zona donde está el predio a revisar, donde
tecnología, playas de maniobras aptas para camiones de gran porte, dársenas acudiendo a acopiadores de cereales, éstos pueden aportar datos sobre
cómodas (elevables o no) para la rapidez del intercambio de mercaderías. fletes, gastos de comercialización, de secado, etc., que sufren las ventas.
Y como todo mercado, comenzaron a aparecer los nuevos precios de Asimismo, las casas de remates ferias, siempre informan al tasador sobre
valuación por metro cuadrado, ahora ya con distinciones particulares, que los gastos corrientes que debe soportar el productor en la compra y venta
diferían de las de antaño. Ya no solamente se tasaban espacios vacíos, de ganado, fletes que cobran los camiones, hacia donde se desplaza el grueso
ahora también eran tenidos en cuenta los nuevos factores de la nueva de la producción y no faltan casos, donde sabiendo qué campo se revisará,
economía de los años noventa. adelantan características particularidades, etc.. De ser una zona tambera,
Y cuando todo lo nuevo estaba en auge, comenzó el éxodo de empresas las cooperativas o firmas de este rubro cumplen idéntica función.
debido a las crisis que desestabilizó a nuestro país y a nuestra provincia y Antecedentes sobre ventas reales de campo en la zona, y su
ciudad. comparación con el bien a revisar son datos posibles a hallar en estos
Las automotrices se fueron “todas”. Algunas dejaron hasta sus informantes, en inmobiliarias de la zona, casas centrales de firmas,
galpones vacíos (caso Chrysles) y otras dejaron de encargar trabajo a las consignatarios, algunos bancos (Banco de la Nación -casa central-
autopartistas locales o lo encargaban a Brasil que era más barato. Departamento de Tasaciones). En este aspecto, de ventas que luego
fundamentarán su opinión, sobre el valor del campo, es necesario averiguar
Casi de la noche a la mañana quedaron vacíos un buen número de
si se consideran elevados o no y los motivos.
unidades de galpón, que lo estuvieron por algunos años. Y de vuelta a bajar
los precios. Asimismo es sabido que campos sobre pavimento, tienen un plus de
valor, especialmente en zonas lluviosas, lográndose con esta condición una
La situación se está revirtiendo poco a poco, sólo que los precios no
rápida salida de los productos perecederos, granos, ganado, etc..
lograron aún llegar a los que existieron entonces. Las empresas que se
vienen a radicar (la mayoría para depósitos) buscan bajar sus costos fijos Por otra parte, con lluvias intensas en zonas de invernada -especialmente
de cualquier manera y, una buena forma es achicando el presupuesto que en invierno- cuando no hay arribos de hacienda al mercado de Liniers por
destinan al alquiler de galpones para sus productos. este motivo, los precios sufren bruscas oscilaciones y quien tiene campo
sobre pavimento aprovecha esta situación, remitiendo inmediatamente.
Tengamos en cuenta de que la mayoría de las empresas elige radicar
en el gran mercado de Buenos Aires a la fabricación y destinar camiones al También hay algunos municipios en zonas de invernada, que con la
transporte de productos hacia el resto del país, con lo que demanda de finalidad de conservar en buen estado sus caminos no extienden guías en
buenas naves casi no existente por nuestras latitudes. días de lluvias a vecinos alejados del pavimento, influyendo esto también en
el valor de la tierra.
Como ejemplo de esto último tenemos a empresas que buscan, a veces,
superficies de más de 5.000 mts2 en galpones y no encuentran, pues las Asimismo, una fracción de campo, por reducida que sea, pero con
únicas de esas medidas están ocupadas por las únicas fábricas que han agua buena, tiene mucho valor para ser anexada a otro bien de agua regular,
subsistido en el tiempo y, este tipo de ofertas en Buenos Aires es muy pues con el tendido de cañerías puede variar de una explotación de cría a
común de encontrar. Y allí se pagan precios de sorpresa para nuestros otra de invernada.
estándares (ver www.galpones.com) En algunas regiones del país, fracciones chicas pero medanosas, cuyo
Por estos factores mencionados y, además, por otro buen número de valor es el agua, se pagan bien, con la finalidad de mejorar otro campo y
ellos, la tasación de unidades de galpón es una actividad que merece su sumando lo invertido al valor estimado del bien a mejora y dividido por las
tiempo y análisis... (disertación de Bellomo, Curso de Peritos 2004). hectáreas totales, en muchos casos, no es significativa, la incidencia.
Igualmente, una fracción que mejore los accesos o aumente el tamaño Reflexiones del disertante: algo de historia reciente...
de la explotación, para un vecino tiene su valor. ... los vaivenes de la economía de nuestro país son factores a tener en
2. Revisación. Condición indispensable antes de iniciar esta tarea, cuenta para la valuación tanto de alquileres como para las ventas de edificios
pedir un plano firmado por el profesional responsable con croquis de industriales.
ubicación, sino lo hay, un croquis con rumbos, linderos, distancia a pavimento, Permanentemente nos vemos sacudidos por cuestiones que nada tienen
etc., y en última instancia, fotocopia del título de propiedad, para luego poderlo que ver con la estructura de los galpones en sí misma y, que a la hora de
ubicar en algún plano catastral. poner precio, lo afectan grandemente.
La revisión debe ser minuciosa, máxime si se conoce poco el lugar, Refiriéndonos a épocas actuales, los galpones tuvieron un gran auge
detallada para que no quede nada sin ver y anotar sus características durante el período de la radicación de las automotrices en Córdoba. De
(antecedentes intrínsecos o directos que se mencionarán posteriormente en golpe comenzó a crecer la demanda de unidades debido al incremento de
esta exposición). Es aconsejable hacerla amplia y cambiando opiniones trabajo de los autopartistas.
siempre de ser posible con el propietario o su personal, pudiendo compartirlas
Los valores, por supuesto comenzaron a crecer. Es más, creció también
o no, pero que pueden ser útiles cuando se trabaja en gabinete, en la redacción
el número de interesados en construir unidades para alquilar o vender.
del informe.
Comenzaron a proliferar inversores que compraban terrenos y construían
Se hace un resumen de las condiciones intrínsecas o directas del fundo,
“a medida” de los interesados, siempre y cuando lograran un contrato de
que el profesional debe incluir en el informe, debiendo además evaluar las
alquiler por al menos 5 años.
extrínsecas o indirectas que también se mencionan.
En esa época comenzó a plantearse la diferencia de construcción,
Todo profesional que revisa un campo debe ser un observador sagaz,
debido a la exigencia de las terminales de autos, en cuanto a fabricación y
donde por ciertas características que aprecie en el campo, puede
deposito. Por ende, la mayoría de los galpones que había en existencia, no
deducir condiciones del mismo. Por ejemplo, molinos sobre la calle en la
cumplía con los requisitos exigidos por los interesados.
costa de los alambrados, cercanos a zanjones que acumulan agua, nos está
diciendo de problemas de agua, al igual que molinos con varios “chupadores” Fue una época, como ninguna otra, en que las normas de fabricación
o la napa es insuficiente o de mala calidad. empezaron a tener importancia, no sólo en la forma de fabricar y estibar,
sino también en dónde se hacían tales acciones.
Igualmente, tanques de cemento o de loza de cemento, o molinos en
una parte y tanque alejados de él, también alertan sobre problemas de agua. Córdoba fue pionera en talleres dedicados al ferrocarril, por lo cual sus
En otros casos, campos buenos aparentemente para invernada, con bastante barrios del nordeste contenían gran cantidad de galpones ya construidos. Y,
lanares, son signos del mismo problema. por ende, de mucha antigüedad: cabriadas de madera, techos de fibrocemento,
paredes sin revocar, pisos de poco espesor de material, inexistencia de
También el pelaje del ganado “abayado”, es de aguas malas, lo mismo
algunos servicios, poco espacio dedicado a oficinas, vestuarios mínimos,
que el hilo liso de abajo del alambrado, cortado y corroído. También la
calles angostas para camiones de gran porte, falta de playa de maniobras,
vegetación herbácea y arbórea es un indicador de calidades de suelos, donde
poca altura de los techos, escasa potencia de electricidad, sin instalaciones
la presencia de jume (Salicornia), pasto salado (Distichlis) denotan salinidad
de reciclado de residuos, etc., ubicados dentro de barrios en su mayoría
en el suelo.
residenciales familiares.
En el litoral, en los campos altos, bien escurridos, domina el ñandubay
Precisamente aquí comenzó a surgir el producto buscado hoy por la
(P. Algarrobilla), pero cuando se tornan, más planos aparece el espinillo (A.
demanda y que marcó una concreta diferencia entre lo viejo y lo nuevo.
Caven), algarrobo negro (Prosopis Negra) y al acercarnos a las partes más
bajas, bañados, ya hay ejemplares de quebracho blanco (Aspidosperma Y fue así que surgieron muchas naves con techos de nuevas chapas,
5
Quebracho), chañar (G. Decorticans). revestidos por dentro con materiales aislantes térmicos, pisos especiales
¿Las expectativas del propietario coinciden con mi evaluación? En los campos de la cuenca del salado, hay diferentes tipos, unos con
¿Estoy lejos de lo pretendido? presencia de duraznillo blanco (S. Glaucum) y tréboles y, otros, con mucho
Y muchas preguntas más según sea el caso específico. pasto salado más inferiores.
Lo central es estar convencido e influido solamente por nuestro parecer
y no por la expectativa del cliente. Sepámoslo, el propietario siempre tendrá
expectativas que generalmente no coincidirán con las nuestras. Debemos 2.1. Condiciones intrínsecas o directas
dar un valor de tasación para que el inmueble se venda o se alquile en un
tiempo corto, para que la mercadería no quede estancada sin poder - Ubicación (provincia, partido o departamento, cuartel o pedanía)
comercializarse. - Población más cercana y línea ferroviaria en actividad.
No siempre una tasación tiene que arrojar un valor. Suele suceder que - Rutas pavimentadas o mejoradas más cercanas, con distancias a puertos
existen galpones hechos a medida que el trabajo fue creciendo. Ese es el de embarque.
caso de tinglados en barrios, donde alguien puso un tallercito alguna vez, y - Calles de acceso, si es directo o tipo de servidumbre y linderos.
luego, como le comenzó a ir mejor, agrandó la superficie. Este crecimiento - Amojonamiento si lo hay.
generalmente fue acompañando a la forma típica del trabajo. Así, por ejemplo,
- Superficie en hectáreas, fecha de confección del plano y profesional
algunos galpones son en forma de “ele”. Y son así pues la necesidad era
que lo firma.
hacerlos de esa forma o, el terreno no permitía hacer otra cosa. O con
- Si hay intrusos hacerlo notar u otra restricción de dominio.
columnas al medio, o techos bajos para maquinaria, o escalones para acceder
a otro nivel, o galpones de dos plantas, o ingreso para solamente una - Climatología: lluvias, en milímetros, su régimen, distribución, días de
camioneta, o ingreso nulo para vehículos, o piso de tierra, o piso que no lluvias en el año (si se logra la del campo en 10 años incluirla)
soporta transporte de cargas pesadas. Y podemos seguir con una - Temperaturas: máximas, mínimas, medias heladas, período libre de éstas,
interminable lista de no posibilidades. Y digo no posibilidades pues, pasado fechas medias de la primera y última.
el tiempo, ese trabajo desapareció, o la empresa quebró y, el dueño del - Otros: granizo, luminosidad, humedad, etc..
galpón decide alquilarlo o venderlo. Llama a un tasador y comienza otra - Topografía: hectáreas altas, medianas, bajas, partes cubiertas con
historia diferente. monte, serranías, lagunas, etc..
El propietario pretende que se le dé valor a todo, absolutamente a todo - Calidad agropecuaria: desde muy bueno para agricultura, pasando
lo que está adherido al suelo. Y no todo lo clavado tiene precio. Hay veces por bueno, regular o malo e igual categorización para ganadería,
que nos vemos en el raro aprieto de tener que darle valor cero a determinada desperdicios, etc..
superficie cubierta. - Tapiz vegetal: discriminado entre herbáceo (especies útiles) y arbáreo
Sí, existe superficie que para nada sirve. Y allí no queda más remedio (tipo de monte, especies, si está explotado o no, etc.).
que aplicar el “valor nulo”. - Receptividad ganadera en campo natural expresada en EV/hectárea.
Los tasadores tendremos pues, que entrenarnos también en buscar las - Agua subterránea, profundidad de las napas, calidad y disponibilidad, etc..
formas de hacer ver a un dueño que algunas cosas de las que posee no - Riego detallando la fuente (si es permanente o eventual el derecho)
tienen valor o, por lo menos, no el valor que éste cree que tienen. dotación en litros por segundo, turnos, hectáreas regables, etc..
- Grado de adelanto de la zona.
- Mejoras fijas (construcciones, alambrados, instalaciones, pasturas) señalando
si son normales o excesivas para luego tenerlo en cuenta en la tasación..
- Plagas de los cultivos y del ganado, enfermedades de éstos y sus de mercado.

carencias. Opinión sobre la conducción del establecimiento. Depreciación por tiempo y estado. Se pueden utilizar las tablas de Ross-
Heidecke, o bien, la tabla de Roca-Fox-Spaini.
2.2. Condiciones extrínsecas o indirectas

4. La tasación
Si bien no es necesario mencionarlas conviene tenerlas en cuenta, siendo
las que corresponden al Estado: ¿Qué sirve y qué no?
- Usos y costumbres del lugar.
- Líneas de crédito oficial, si son de promoción o no. Si miramos la tasación por lado del ideal de galpón sería:
- Legislación rural vigente. La superficie del galpón debe ser lo más limpia posible. Liberada de
- Enseñanza y experimentación agrícola / ganadera. columnas que molesten el paso. Con altura suficiente para estibar. Sin
- Tipo de economía (libre, dirigida, etc.). diferencias de altura en el terreno. De una sola planta. Con portones aptos
- Política internacional vigente. para el ingreso de vehículos amplios. Con la mayor cantidad de servicios
disponibles, con cercanía a centros poblados y en las afueras de los mismos,
con buen transporte para los empleados, con aislaciones que permitan el
Las que corresponden a organizaciones de productores son : trabajo descansado de los operarios. Con vestuarios amplios. Y la lista
- Mutualidades. seguiría hasta el infinito.
- Asociaciones de productores. La realidad es que no siempre tenemos tantos elementos juntos para
- Cooperativas. poder evaluar. Además, las condiciones económicas de nuestro país hacen
- Sindicatos. no posible tal idealización. Economías que cambian en menos de una semana
y variaciones bruscas de precio y de mercado cambiario hacen poco posible
proyectar a mediano plazo para cualquier empresa.
Por último los datos sobre comercialización de la producción:
- Mercados locales, regionales, nacionales.
- Cadenas de frío.
¿Qué me dice la propiedad?
- Comunicaciones.
- Medios de transporte (FF.CC., marítimos y fluviales, camiones).
Luego de la inspección ocular al galpón, así como a toda otra propiedad,
- Vecindad o cercanía a otros países que pueden absorber la producción y suelo pararme enfrente de ella y hacer un nuevo paseo por mi mente. En
salidas portuarias más cercanas que las tradicionales y sus ventajas. ese momento intento descubrir qué me dice el inmueble visitado, agrega el
- Moneda. expositor. La propiedad algo suele querer decirnos. Y ese algo puede ser
diferente para cada tasador que concurra a visitarla. Algunas personas le
2. 3. Determinación del valor llaman criterio. Y allí vienen un buen número de preguntas:
¿Para qué sirve?
Es condición indispensable manejar todas las variables con conceptos 5 ¿Está en condiciones de comercializarse rápido?
técnicos realistas. ¿Qué le hace falta para hacerlo?
2) Oficinas: Las tasamos, siempre que sean de mampostería, como lo No es posible llegar a determinar valores, encarando actividades que
haríamos con cualquier construcción. signifiquen monocultivos, donde se agota la fertilidad en el tiempo o que no
3) Bienes muebles: En este rubro entran todo tipo de bienes inmuebles por sean representativos de la zona y el campo (ej.: por más que el algodón es
accesión moral. Puentes grúas, iluminación, sistema anti-incendio, un cultivo representativo del Chaco, no puede hacerse los cálculos para
cielorraso, subestación transformadora, motores para cámaras determinar el valor de la tierra considerando solamente a él, sin incluir
frigoríficas, alambrado perimetral. ganadería para recuperar fertilidad en un porcentaje razonable. En zonas
4) Galpón: Hay que tener en cuenta cuáles son los materiales utilizados. de aguas salobres no se pueden hacer los cálculos planificando una actividad
Generalmente, el techo suele ser de un solo material, mas existen muchos de invernada, pues el factor limitante es el agua). Por otra parte, el tasador
galpones que usan ambos tipos: mampostería y chapas. O un mix: techos también debe manejar con soltura los aspectos técnicos del manejo
de prefabricado y paredes de chapa. del suelo y sus limitaciones, tipos de cultivos posibles, actividades que se
Siempre partimos del valor máximo y a partir de allí comenzamos a bajar. pueden encarar, labores necesarias en éstas, capital a disponer para que la
Tener en cuenta que algunos vanos (distancia entre columnas) pueden actividad sea rentable, no incurriendo en cálculos optimistas en parcelas
ser de longitudes especiales que, son más caros que el vano tradicional. reducidas que no sean representativas.
Amplía el autor, manifestando de que es bueno llevar una planilla mensual En la superficie que utilice el profesional en los cálculos, donde surja
de costos de materiales para galpones para ir actualizando los mismos, que el productor puede desenvolverse con eficiencia y progresar, debe
algunos datos son difíciles de conseguir pues en nuestra ciudad no existen tenerse en cuenta las rotaciones y aun en los mejoras campos, la ganadería
quien los pueda proporcionar. No obstante se pueden averiguar en otras con praderas para recuperar fertilidad se hace necesario. Esto es corriente
plazas, como Buenos Aires. Ejemplos de esto son: sistema anti-incendio, en Argentina, denominándose esta forma de explotación como agricultura
puentes grúas sostenible, opinándose al respecto, que en la parte ganadera se debe
Un detalle importante es la altura del galpón. Generalmente, la evolución mejorar su eficiencia.
de los negocios lleva a la necesidad de estibar mercadería. Por supuesto Otro aspecto que no se debe olvidar es el mercado, porque para
que, a mayor altura, mejor rendimiento del espacio físico. Además, en justificar un valor se puede planear una explotación con buenos rindes,
los últimos años, se está usando mucho el estibar con racks metálicos pero la lejanía a éste es un impedimento. Como ya se mencionó, es
que, ocupan un importante espacio. importante los datos sobre las ventas más recientes realizadas en la zona
Si el galpón tiene o va a tener puente grúa, la altura es fundamental ya y sus alrededores, extensión, condiciones, plazos, forma de pago, etc., y
que hay que tener en cuenta el grosor del puente, los motores, la pluma distinguiendo al mismo tiempo la calidad de los informantes, es decir,
y la distancia desde el puente al techo. analizar cada una de las opiniones.
5) Varios: Nunca olvidar comparables. Una vez que hemos tasado el galpón, La capacidad empresaria que se advierte en el campo revisado
con los anteriores elementos, debemos hacer la necesaria comparación. debe ser evaluada, pues juega un papel muy importante, ya que con alta
Esta actividad nos acerca a la realidad del mercado. No nos podemos tecnología se pueden lograr muy buenos ingresos, diametralmente opuestos
olvidar de comparar, pues los datos recogidos de ventas concretadas y a los de una administración ineficiente. Con esto se quiere hacer notar que
de unidades ofrecidas, son importantes para pasar nuestra tasación por los cálculos deben ser sobre la base de un buen nivel, pero de ninguna
el tamiz del mercado. manera se acerque a los extremos.
Demás está que otorguemos un valor diferente por m2 al que la realidad Con el ordenamiento de todos los datos y su utilización correcta, se
impone. Si un propietario no está de acuerdo con este punto de vista, hacen los cálculos, según el método de tasación utilizado, para arribar a un
tiene la posibilidad de no vender aún, a la espera de mejores condiciones valor en consonancia con la opinión que ha merecido el bien en la revisión,
los datos de venta reales y precios estimados en el lugar, además de la 1A, 1B, 1C, 1D, 2A, 2B, 2C, 3A, 3B, 3C, 4A, 4B, 5, IAR, RV
comparación que puede hacerse con otras zonas similares del país e idénticas De acuerdo al Nº de patrón que una zona posea, podrá tener un edificio
posibilidades. industrial, mayores o menores posibilidades de ocupación de su superficie.
El valor a hallar siempre es adecuado a las condiciones del mercado, Existe un libro que detalla, de acuerdo a la actividad y al patrón, el
generalmente es de contado y cuando sea con facilidades, partiendo de un límite de metros cubiertos que un galpón puede tener.
contado se deben considerar los intereses que corren en este tipo de Esto influye notablemente en la tasación que vayamos a realizar de un
operaciones.
galpón, pues los mismos, generalmente, no se construyen pensando en los
Finalmente es correcto preguntarse a sí mismo, si en la condición de patrones, sino en las utilidades y beneficios para el propietario, por ello es
comprador abonaría ese precio, por lo tanto, el criterio del tasador es importante verificar la ordenanza.
importantísimo.
Han quedado en nuestra ciudad, grandes superficies encerradas en
El valor hallado debe estar despojado de influencias afectivas, como barrios con patrones bajos, que permiten poca superficie de utilización. Y si
sería el caso de que quien lo estima, en función de haber tenido muchas
la superficie para utilizar es poca, en consecuencia habrá que quitar valor al
satisfacciones trabajando en él o haber pertenecido a sus antepasados y lo
área que no sirva para ocuparla en algo productivo.
sobrevalúa.
No es lo mismo instalar una metalúrgica en un barrio de casas que
Tampoco cabe un mayor valor, si hay referencias de una posible obra
hacerlo fuera del anillo de circunvalación donde la densidad de población es
pública, que pueda mejorar las condiciones del lugar (ej., se dice que se
más baja. Por ello se insiste en la confirmación objetiva que otorga la
construirá un dique en la zona, que permitirá regar una extensa área dentro
de la cual está el bien a tasar, pues se desconoce cuánto tardará en hacerse, ordenanza en cuanto a lo permitido, ya que si alguna construcción se
las disponibilidades de agua de riego, etc.). encuentra en infracción o bien no le es permitido algún uso, ello incide
directamente sobre el valor.
Por lo tanto, se debe trabajar con objetividad, con cálculos de ingresos
y egresos en actividades posibles al momento de emitir opinión.
3. Propuestas para tasar

4. Método de tasación
Se consideran cinco partes: terreno, galpón, oficinas, bienes muebles, y
Los podemos clasificar en dos grupos como sigue: varios.
1. Técnicos 1) Terreno: vamos a tasarlo de acuerdo con las técnicas conocidas. Es

bueno tener en cuenta el factor de superficie. Este factor (tabla Guerrero)
1.1. Explotación directa con capitalización de la renta neta es importante para comparar precios de la zona de terrenos de reducida
superficie (300 m2) con los industriales de grandes dimensiones (500
m2, 1 ha., 2 ha., etc.).
Se trata de un método idóneo donde en los casos que se trabaje con
una superficie cercana a la U.E., el productor con su familia tipo aporta Se realiza una división entre el factor de superficie del terreno conocido
trabajo y tiene su remuneración como tal. con el factor para la superficie que nos interesa. Y esto es así porque,
generalmente, las tablas que nos proporcionan organismos oficiales suelen
A través de su trabajo, el profesional utiliza este método; está explicando 5 tener en cuenta los valores de lotes urbanos para viviendas (300 m2).
el por qué de las cifras halladas, contrastando con lo empírico que si bien
Esta diferenciación se da en los llamados sistemas tradicionales de A través de su trabajo, el profesional utiliza este método; está explicando
producción; en la actualidad se han intensificado las producciones el por qué de las cifras halladas, contrastando con lo empírico que si bien
disminuyendo las diferencias, sobre todo, entre los dos últimos. son orientativos, se basan en valores históricos del país o lugar.
Con todos los vicios y defectos de este método, éste constituye el mejor
Otras consideraciones que debe tener en cuenta el profesional al argumento con que cuenta un profesional para rebatir las conclusiones de
momento de identificar el bien objeto de la tasación: un idóneo.
Según referencias, esta forma de determinar valores en función de
la productividad, es aplicado en otros países, por sus fundamentos técnicos
basados en principios reales de la economía agraria.
Referencias sobre ley de Marcas y señales
Para arribar al resultado final aplicando este método, utilizamos el
A. Obligaciones de la ley de Marcas y Señales valor de la producción (ingresos que acuerda las actividades planificadas,
en una extensión de campo igual o superior a la U.E. con rindes medios del
lugar y precios promedios actualizados de 4/5 años deducidos los gastos de
Art. 2º.- Marcar el ganado mayor (antes del año) y señalar el ganado
comercialización) y los ítems del costo de producción donde la incógnita a
menor (antes de los seis meses).
despejar es la renta neta.
Art. 9º.- Las marcas y las señales que se utilicen tienen que estar Los ítems del costo de producción utilizados son el beneficio fundiario
registradas. (interés fundiario solamente), las amortizaciones, gastos de explotación,
Art. 49.- Las señales deberán efectuarse en ambas orejas. beneficio industrial (interés del capital de explotación y de los gastos de
Art. 51.- La marca debe reproducir correctamente el diseño dibujado explotación y el fondo de reserva). Al final, la diferencia entre ingresos
en el boleto. (valor de la producción) y egresos (los ítems del costo de la producción), da
La marca y la señal, serán aplicadas en la posición que figura en los un margen que es la renta neta, que capitalizada a tasas corrientes da
respectivos boletos. el valor de la hectárea libre de mejoras. Las tasas de capitalización son
- Si tiene animales de ganado mayor, debe poseer boleto de marca. variables, según las zonas; en las de campos buenos para el BNA fluctúan
entre 4,5 al 5,5% (según calidad y ubicación) y para los menos valiosos
- Si tiene animales de ganado menor, debe poseer boleto de señal. van del 5,5 al 6%.
- La marca se debe aplicar con un hierro candente sobre el cuero del Esas tasas a que se capitaliza la renta neta obtenida es una relación
animal, en el lugar establecido por ley para cada especie. entre la renta y el capital, donde en la mayoría de los casos las instituciones
- La señal se realiza con una pinza especialmente fabricada con el diseño bancarias, como se expresó en el párrafo anterior, determinan los valores
otorgado. máximos y mínimos para un lugar determinado y, el tasador, las utiliza según
- A instancias judiciales esto es lo único que acredita la propiedad las circunstancias.
de los animales. Respecto de este tema hay algunas críticas sobre el particular (ver
- Los D.T.A., constituyen la única documentación válida para el transporte observaciones del Ing. Múscolo diciendo que no siempre se ajustan a la
y comercialización de ganado mayor, menor y cueros crudos del mismo realidad y son utilizadas por los bancos para establecer una política de montos
(art. 54). de garantía.
- El D.T.A. para movimiento de ganado mayor, menor y cueros crudos, Es evidente que las instituciones financieras procuran establecer siempre
será expedido por las oficinas locales de Senasa y visado por la un valor de tierra y mejoras, tomando ciertas precauciones (ej.: tener en
municipalidad correspondiente.
6 cuenta que un banco al vender un campo recibido de un cliente que no pudo
hacer frente a sus obligaciones, dentro de las condiciones de venta fijadas, Este aumento de la productividad y de la resistencia se debe al valor
figura la de no reconocer la comisión, otra de dar facilidades, debiendo híbrido o heterosis, resultante de los cruzamientos, los que hacen aumentar
soportar el adquirente esto y que influye sobre el valor final. aproximadamente hasta más de un 25% la producción, basada en el aumento
Además, aun fijando un valor de mercado al bien tomado como del 80 de la resistencia física, fertilidad, volumen corporal, capacidad de producir
% sobre el precio, en períodos de inflación con altas tasas de interés y baja leche y carne.
rentabilidad de la tierra, el riesgo es grande. Brangus: origen en el Clear Creek Ranch de Oklahoma -1942- negro
Si los cálculos se realizan en una superficie ideal y con características o colorado, mocho, es el más difundido.
similares al campo revisado (igual porcentajes de partes altas y bajas, e Bradford: origen en el Adams Ranch de Florida -1948- cuerpo negro
igual porcentajes de hectáreas de calidad agropecuaria) el precio por hectárea o colorado, cabeza blanca con manchas, con cuernos o sin ellos.
es el promedio de todas las categorías. Si, por el contrario, la superficie Santa Gertrudis: es la primera raza sintética, origen en el King Ranch
ideal donde se han efectuado los cálculos corresponde a la mejor categoría, de Texas -1918- color colorado.
el precio logrado es para ésta solamente y, por lo tanto, para sacar el
Chabray: origen en Texas -1930- color blanco, gran volumen, con
correspondiente a todo el campo revisando se procede de la siguiente manera:
cuernos o sin ellos.
Beefmater: origen 1949, color colorado.
Valor hallado por hectárea: $ 3.000,00.
Simbra: color blanco o crema.
Superficie del campo: 1.000,00 has.
Limangus: color negro.
Calidad agropecuaria: has. %
Campo alto muy bueno para agricultura y ganadería ........ 700 ............ 70 Raza criolla
Campo alto bueno para agricultura muy bueno para ganadería ...... 270 ............. 27
Bajo tendido, bueno p/ganadería .......................................... 30 .............. 3 Origen, descubrimiento de América. Se los larga y se reproducen
TOTAL ........................................................ 1.000 .......... 100 naturalmente sin selección alguna y se adaptan al ecosistema. Animal de
lento crecimiento.
Precio de cada categoría
“ A” o sea campo alto MB agr. 100 % ...................................... $ 2.000,00
“ B”o sea campo alto bueno p/agr. estimad. 75 % de “A” ........ $ 1.500,00 Cuarterones: Se originan en cruzamiento de raza criolla con otras
“ C”o sea campo bajo tendido. Estimado 30 % de “A” ............... $ 600,00 razas. Lento crecimiento y conformación deficiente.
Valor final:
700 has. a $ 2.000,00 ha. ..................................................... $ 1.100.000,00 Sistemas de producción
270 has. a $ 1.500,00 ha. ........................................................ $ 405.000,00
30 has. a $ 600,00 ha. .............................................................. $ 18.000,00 Cría: es la primera etapa, en la que se poseen hembras (vacas) y
TOTAL ............................................................. .$ 1.823.000,00 machos (toros) para la reproducción y la obtención del ternero hasta su
destete.
En 1.000 has. $ 1.823/ha. Recría: esta etapa es a partir del destete en adelante. La edad del
destete varía según el tipo de manejo que se realice.
Invernada: desde que se recrían hasta su terminación como gordos.
Razas productoras de leche Si, por el contrario, tuviésemos el valor total y deseamos saber el precio
Holstein: en la Argentina se la denominó Holando Argentino: overo de cada categoría procedamos de la siguiente manera:
negro, en menor % blanco u overo colorado, de gran tamaño, cuernos
pequeños, principal productora de leche del país, para carne, produce novillos 1.823.000 1.823.000 =
de categoría pesados (550-600Kg.) para exportación, valor de la carne entre 700 has x 100 % + 270 x 75 % + 30 x 30 % = 911.50 2.000 “A”
un 10 a 15 % menos que los otros, animales seleccionados para leche tienen
gran valor, 3,5 de G.B. Precio por categoría : “A” ....................... $ 2.000,00
Pardo Suizo: color castaño claro a oscuro o grisáceo, cuartos “B” 75 % de “A”....$ 1.500,00
delanteros más oscuros, nariz y lengua negra, con cuernos blancos en la “C” 30 % de “A”....$ 600,00
base y con puntas negras, leche de 4 a 5 % G.B.
Jersey: marrón a gris oscuro, cuernos pequeños, leche 5 % G.B. 1.2. Método comparativo o indirecto
Razas: Bos Indicus o asiático Partiendo de un valor cierto de venta de un campo y en condiciones
Características generales: originario de Asia, se seleccionó similares (accesos, topografía, calidad del suelo y agua, mejoras, grado de
naturalmente por el clima y recién en el siglo XX comenzó su selección y división, etc.) se pueden establecer puntos de comparación.
perfeccionamiento dirigido por el hombre, color blanco, gris claro a oscuro Se debe averiguar además que las cifras no estén distorsionadas por
y colorado, con cuernos, en los últimos años se seleccionan mochos; piel problemas (fiscales, anexiones, litigio de partes, limitaciones de accesos,
gruesa y pigmentada (resistente a enfermedades) y abundante, formando servidumbres; si pesan obligaciones exigibles, plazos de entrega, intrusos,
pliegos; pelo corto y duro, con giba (joroba) en la cruz. que no ha transcurrido mucho tiempo y perdido actualidad el valor, formas
Brahman: en la India, mayor difusión E.E.U.U., obtenida por cruza de de pago, etc.).
varias razas cebuinas, le dan el nombre por la religión brahmánica. Los datos de remates en condiciones aceptables y conocidas, como los
Nelore: origen Brasil, obtenida por selección de raza Ongole. públicos y judiciales, son los más transparentes, para determinar con claridad
el valor final.
Gir: seleccionada en Brasil, originaria del oeste de la India.
Por lo tanto, a través de los informantes corrientes (casas de remates,.
Guzerá: seleccionada en Brasil, originaria de Gujerat, al norte de Bombay.
comisionistas) y otros adicionales, se puede tener una opinión más o menos
Indubrasil: origen Brasil. obtenida por cruzamiento de razas Gir y concreta de los valores de referencia.
Guzerá.
Hasta hace poco, con períodos inflacionarios agudos, los valores perdían
Tabapuá: origen Brasil (1967), obtenida por el cruzamiento de Nelore, vigencia en poco tiempo, entonces sino había otro elemento de juicio,
Gir y Guzerá, mocha. queriendo utilizar este método se debía posteriormente y por gabinete
Africander: origen Sudáfrica. actualizar con índices, variación dólar variación del grano representativo de
Sindi: origen India y Pakistán. la zona, precio de la hacienda (novillo o ternero si la zona es invernada o
cría.). Promediando un grupo de estos valores, a veces, se podría partir de
Razas sintéticas cifras razonables.
El cruzamiento y la selección son herramientas magistrales, donde a En lo que hace al campo a tasar, como en todos los casos se debe
partir de ellos se obtienen beneficiosos resultados económicos, basados en hacer una inspección minuciosa, constatando todos los ítems detallados en
la productividad y resistencia a ecosistemas desfavorables.
6 el rubro 1.2 (condiciones intrínsecas del fundo) de este trabajo.
Con todos estos antecedentes, el valor final de la tierra, ha de ser la RAZAS SINTETICAS: OBTENIDAS POR CRUZAMIENTOS (CUADRO 9)
resultante de una ponderación depurada de todas estas variables,
estableciendo también una escala de categorías con un puntaje. A la mejor
# BRADFORD = HEREFORD x INDICO
se le asigna el máximo (100 %) y a las restantes un porcentual acorde con
# SANTA GERTRUDIS = SHORTHORN x INDICO
la realidad (ej.: campo alto muy bueno para agricultura, muy bueno para
# CHABRAY = CHAROLAIS x INDICO
ganadería 100 % del valor de la tierra; campo mediano bueno para agricultura,
# TROPICAL = HOLANDO ARG. x INDICO
muy bueno para ganadería 75 %; campo tendido, solamente bueno para
# SIMBRA = SIMMENTHAL x INDICO
ganadería 45/50% del primer valor; campo bajo inundable 30 % del primer # LIMANGUS = LIMOUSIN x ABERDEEN ANGUS
valor y así sucesivamente, debiendo siempre trabajar criteriosamente en el # BEFFMASTER = SHORTON x HEREFORD
sentido de preguntarse a sí mismo qué opinión le merecen los valores.
Con todos estos antecedentes sobre esta metodología (Foulón, Ahumada,
Múscolo, etc.) sumando a ello la experiencia recogida durante muchos años
Clasificación de los bovinos
en esta disciplina, es dable asignar a ciertos aspectos en particular impor-
tancia como los son:
Bos Taurus o europeo:
Características generales: originario de Europa, se mejoró y
1.2.1. Extensión perfeccionó a través de selección genética para lograr altos rendimientos,
Comparar el valor de un campo tomado como referencia de 100/150 pelo largo, piel sin pigmentar, cuernos cortos, sin giba.
has. en la Pcia. de Córdoba, departamentos Marcos Juárez - Unión, con
uno de 1.000 has., permite hacer algunas, consideraciones que el profesional
Razas productoras de carne
que tase debe evaluar:
Aberdeen Angus: color negro o colorado, mocho (sin cuernos) cuerpo
largo, voluminoso y de forma cilíndrica. piel fina con pelos finos y suaves,
A) En cualquier venta siempre hay más interesados por la primera alta fertilidad.
extensión que por la segunda, en virtud del desembolso de capital que - es considerada como la raza de mayor calidad de carne.
representa y que se traduce, generalmente, en un mayor valor por hectárea.
Hereford: color colorado a bayo con cabeza, panza y cruz blancas,
B) A un empresario importante, le puede interesar 100 has., siempre con cuernos cortos, cuerpo largo de menor volumen que el A.A., piel fina
que sea lindera o cercana a su propiedad, de lo contrario, incurre en una con pelos finos y suaves, alta fertilidad, buena productora de carne y con
serie de gastos fijos de alta incidencia. rápida terminación.
C) En función de lo expresado se afirma que el predio de 100/150 has., Polled Hereford: idem Hereford - mocho (sin cuernos).
puede valer un 15 % / 20 % más, por ser accesible a un mayor número de Shorthorn: colorados, blancos o rosillos (ambos colores combinados),
interesados, que hacer subir el precio de una venta, que otro de 1.000 has. cuernos cortos y finos, rápido engorde y carne de buena calidad, baja fertilidad.
que sólo puede interesar a un reducido grupo de personas.
Charolais: color blanco a crema, con cuernos, gran volumen, largo y
cilíndrico, se adapta principalmente a la pampa húmeda.
1.2.2. Ubicación Limousin: colorado claro a bayo, con cuernos (se busca seleccionar
La distancia a centros poblados importantes con rutas pavimentadas, mochos), mediano volumen, muy musculoso (sin grasa intercostal), carne
para la entrega de los productos, granos, ganado, leche, como a puertos de de menor calidad (magra).
CLASIFICACIÓN Género: BUBALUS Sub-género:BUFALOS embarque es fundamental. Si el campo de referencia está bien ubicado y el
ZOOLÓGICA que va a ser tasado alejado, hay más gastos de traslado, que inciden en la
(CUADRO 6) Género: BOS Subgénero: BISONTES
Subgénero: BIBOS YAK rentabilidad, dando así una diferencia de valores.
Subgénero: BANTENG En los campos de invernada, los buenos accesos facilitan la carga
Subgénero: GAUR
Subgénero: BOVINOS
inmediata del ganado con menos gastos, aprovechando las fluctuaciones
del mercado por factores climáticos, medidas oficiales, debiendo en este
caso, el tasador cuantificarlos, entre el tomado como referencia y el revisado
BOS TAU RUS RAZA ORIGEN
o Aun en campos de cría con igual calidad de hacienda, hay diferencia de
EUROPEAS A.ANGUS precio. Es sabido que vendiendo hacienda en el campo, con toda la
HEREFORD Inglaterra información disponible de precios al momento se disminuyen los gastos de
SHORTHORN
JERSEY comercialización, se negocian mejor los desbastes, el propietario tiene
CHAROLAIS Francia menores gastos que mandar a remate feria, acumulando así beneficio con
LIMOUSIN respecto a campos mal ubicados.
BOVINOS PARDO SUIZO Alpes Suizos
(CUADRO 7) HOLSTEIN Holanda y
N. deAlemania
1.2.3. Calidad y aptitud del suelo
No es lo mismo establecer comparaciones entre dos campos de igual
BRAHMAN EE UU calidad y aptitud, similar ubicación y extensión, con otro vendido aun en la
BOS INDICUS NELORE BRASIL
o GYR OESTE INDIA misma zona pero solamente apto para ganadería donde las diferencias de
INDICOS GUZERA precio pueden ser del 50% aún dentro de la misma aptitud y condiciones de
INDUBRASIL BRASIL campos mejoras que otros, por haber tenido mejoras rotaciones, no tener
TABAPUA
AFRIKANDER SUDAFRICA
plagas (S. de Alepo, gramón, etc.) que repercute en un mejor precio.
SINDI PAKISTAN
BOS TAURUS AMBIENTE 1.2.4. Calidad y agua disponible

o TEMPLADO SUMINISTRA Dentro de las zonas ganaderas de invernada pueden haber dos campos
EUROPEAS FRÍO 50% DE de idénticas condiciones de suelo; pero tener agua de mala calidad uno de
BOVINOS CARNE Y
(CUADRO 8) 90% DE ellos lo inhabilita para esta actividad, debiendo encarar la cría, llegando en
LECHE algunos casos, a establecer diferencias de valores por hectáreas de casi
BOS INDICUS AMBIENTE QUE SE en un 50 %.
o CALIDO CONSUME
INDICOS Solamente a través de estudios, provisión de agua potable y apta para
el ganado de fracciones vecinas que tiene un sobreprecio, complementado
con un tendido de cañerías, que también es un costo adicional, puede
solucionar el problema y valorizarlo. En esta caso de venta del bien
parcelado, se tiene que prever la servidumbre de agua a los futuros dueños,
mantenimiento de las instalaciones, condiciones que deben documentarse,
de lo contrario, el bien que tiene la fuente de provisión es el que conserva
6 el valor.
1.2.5. Mejoras corresponda; precio pagado, cantidad de cabezas, peso, impuestos,

Si el campo de referencia posee mejoras y en mal estado, mientras que comisiones, deducciones, etc. Todo de acuerdo con las disposiciones legales
el revisado son normales en cuanto a cantidad y en buen estado de vigentes impuestas por los organismos oficiales (Afip).
conservación también ello se traduce en el precio. Distinto sería de ser
excesivas éstas en el bien a tasar, donde se debe discriminar entre lo utilizable Forma de venta
y lo suntuario. Un buen tasador rápidamente evalúa la importancia de las La venta puede ser realizada por cabeza (al bulto) o por kilo vivo que
mejoras y es bien sabido que en un campo con buenas mejoras y bien pesa el animal. El precio varía de acuerdo a la categoría (ternero, novillito,
atendidas se ahorran gastos. novillo, toro, ternera, vaquillona, vaca), clase (gordo, consumo, conserva,
invernada, recría, etc.) y tipo (bueno, regular o malo).
1.2.6. Disponibilidad de campos
En zonas de buen grado de división que son las mejores del país, los Forma de pago
valores medios tienden a subir por la poca disponibilidad, es decir, propietarios La forma de pago varía desde contado o a plazo de 7, 15, 30, 45, 60, 90
poco dispuestos a desprenderse de ellos. Tal vez en este momento de gran días, etc., que son los plazos habituales o comunes aunque cada vendedor
incidencia de los gastos fijos en estas zonas tienden a agruparse en unidades puede variarlos.
de mayor extensión y no exista una marcada suba de precios.
Quiere decir que obteniendo referencias serias, detalladas y concretas, # BRANGUS = ABERDEEN ANGUS x INDICO
manejadas con criterio por el tasador, se puede llegar a establecer precios
CLASIFICACIÓN Ganado mayor Bovinos Boleto
de tierra y mejoras, dentro de parámetros razonables. DEL GANADO de
(cuadro 3) Equinos Marca
1.3. Determinar el valor por el método comparativo cuando no Ganado menor Ovinos Boleto
hay referencias Porcinos de
Caprinos Señal
Aquí se torna más difícil llegar a establecer un valor justo que no admita
objeciones. Siempre los datos a través de buenos informantes se deben CLASIFICACION Faena Consumo
tener en cuenta y revisar el campo con minuciosidad, son premisas que no Conserva
PARA LA VENTA
se deben olvidar en ningún caso. (cuadro 4)
Recría e Invernada
Teniendo un conocimiento general del país y sus posibilidades, hallándose Invernada

bien informado sobre el tema agropecuario, con buenos conocimientos en
economía agraria, dominando los fundamentos técnicos de posibles Especial
explotaciones, se puede determinar el precio de un bien con mediana Bueno
NOVILLO Regular
exactitud y fundamentos. CATEGORIAS
- Si en la zona del campo revisado no se obtienen antecedentes de DE VENTA NOVILLITO
ESPECIAL
ventas y tiene partes o la totalidad de aptitud agrícola, para una serie de (Cuadro 5) TERNERO
BUENO
VA QUILLONA
cultivos similares a los de la mejor zona del país, pero con rindes en un 25 - VACA
REGULAR
30 % menores, más alejado de puertos de embarque y centros de TORO
CONSERVA
El lote de animales ya subastado pasa por una manga o brete en el cual comercialización, mayor humedad relativa ambiente que trae aparejado
se coloca sobre el lomo o el anca un número con pintura que es el que el mayores gastos de secado, los márgenes son menores. Si sumamos a ello
feriero le otorga al comprador (a cada uno se le da un Nº distinto para evitar que el resto de la actividad es invernada, los precios pueden ser cercanos al
confusiones) pasando luego por la balanza donde se procede al pesado y, 50 % de la mejor zona del país.
finalmente, se los lleva a un nuevo corral donde se concentrarán todos los - Si los campos mejores de invernada tienen un precio cercano a los $
lotes de hacienda que adquiera cada comprador.
800/$ 850/ha. -tierras y mejoras- y lo comparamos con uno mediano del
Al concluir el remate se efectúan los DTA de despacho a nombre de Litoral, zona central de ésta, que si bien puede estar algo más cerca del
los compradores y con su respectivo destino. Los animales que no se venden mercado, el ganado tiene un mayor período de terminación y no tan óptimo
vuelven al lugar de origen como remanente. Dicha documentación, para la como en el oeste, menos rendimiento industrial, estas diferencias se
salida de los animales, es realizada por un agente municipal del lugar de la
manifiestan en el precio, que puede ser un 30 % menor.
feria y personal de SENASA.
- Los campos de cría, en zonas alejadas donde no hay valores, un
Después se cargan los camiones saliendo a su destino, transportando
elemento de juicio es la receptividad. Si bien en la zona típica de cría de la
la hacienda amparada por la documentación respectiva.
provincia de Córdoba en su buen nivel -Ayacucho- la receptividad no es 1
Remate de invernada y cría: Se rematan animales con diverso destino:
EV/ha./año, para este caso se lo toma como un patrón y vale $ 400/ha. y el
cría, recría, invernada, engorde, conserva, etc..
revisado 1EV cada 3 has. (0,33 EV/ha./año), el valor razonable con mejoras
Remate de gordos: Se realiza en el mercado concentrador, por ej.: de trabajo y acceso normales estaría en unos $ 135/ha..
en Bs. As.: Liniers; en Córdoba: Ferreyra. Se rematan animales gordos y
conservas con destino a faena, para cubrir las necesidades de la población.
Remates especiales: a) Exposiciones: En éstas se rematan animales
de pedigre o inscriptos en los respectivos registros de cada asociación de 1.4. Tasaciones en base a arrendamiento en dinero
criadores de raza. El destino de éstos es como donantes (centros de
reproducción) y para cría, ya que son reproductores machos o hembras Existiendo valores ciertos de contratos de arrendamiento, para campos
jóvenes y seleccionados. Serán utilizados como mejoradores de rodeos de similares al revisado, es posible utilizar esta metodología, debiendo deducir
inferior calidad (ej.: Expo Cba. , Jesús María, Palermo); .b) Muestras: Son amortizaciones, interés, conservación, de las mejoras indispensables, así
similares a las exposiciones, pero no es indispensable que los animales a como también gastos de administración e impuestos, llegando así a la renta
rematar sean de pedigre o que se encuentren inscriptos en sus respectivos neta capitalizable.
registros, es decir que por lo general poseen un grado menor de calidad.
El valor obtenido de la tierra será el punto de referencia, más las mejoras
Particulares: Son remates especiales similares a las exposiciones y a
incluidas en el arrendamiento. Para el campo revisado, si hay más mejoras
las muestras, en los que se rematan animales de pedigre o registrados o de
se las debe justipreciar aparte a los efectos de la tasación definitiva del
buena clase. Son realizados por establecimientos grandes, que se denominan
inmueble y, si hay menos, deducir.
“cabañas”, las que crían animales puros. El remate generalmente se efectúa
en el mismo campo, salvo en casos en el que se reúnen varias cabañas, y lo
realizan en una feria o predio ubicado estratégicamente, para así obtener un
mejor precio de venta. 1.5. Tasaciones en base a arrendamientos en especie o aparcería
Facturación Se puede encarar en aquellos lugares donde esta modalidad es corriente,

Se emiten dos facturas, una de venta para el vendedor y otra de compra 6 como ocurre en la región pampeana.
para el comprador. En ellas consta quién vendió o quién compró, según
Se debe tener en cuenta que aún siendo campos netamente agrícolas, conveniencia del tipo de remate (invernada y cría o consumo) y se le da una
las rotaciones para recuperar fertilidad son necesarias desde el punto de estimación aproximada del precio a obtener.
vista técnico, por lo tanto, la ganadería está dentro del planteo. Con esto logramos, por un lado, dar un panorama al vendedor y, por
Aquí se pacta a un tanto por ciento de los rendimientos que se obtengan otro, tratar de evitar gastos innecesarios y pérdida de tiempo, ya que puede
para el campo (ej.: soja 36 %) a los que se deben deducir los gastos de “no venderse” la hacienda, debiendo regresar la misma al campo. Además,
comercialización, ocurriendo otro tanto con la ganadería (ej.: 55 % para el el conocer con aproximación la cantidad y calidad de hacienda con que se
campo), debiendo deducir 50 % de sanidad y los gastos corrientes, intereses, contará en el remate, permite organizarlo y realizar su publicidad.
amortización de las mejoras, impuestos. Los ingresos netos se capitalizan a Aquí hay que aclarar, que cada propietario tiene un boleto de marca o
una tasa corriente para el lugar. de señal, es decir que posee registrado a su nombre una marca o señal que
En lo referente a rendimientos y precios se debe proceder como es lo autoriza a identificar su hacienda. Dichos boletos son otorgados por la
corriente - promedios de 4/5 años y precios medios actualizados. Secretaría de Agricultura y Ganadería, en ésta se asientan todas las
En la superficie estimada o U.E. supuesta, se incluirán las mejoras existencias y movimientos de hacienda que se realizan, o las novedades que
necesarias que debe costear (casa, un galpón, alambrados, aguadas, se producen (compras, ventas, nacimientos, muertes, etc.) es decir, que se
instalaciones de manga y corrales, pasturas).Si se trata de capitalización de lleva un control del establecimiento; esto lo realiza la municipalidad, a la que
hacienda por no permitir otra actividad el tipo de campo, el cuidado de la corresponde el campo del vendedor.
hacienda corresponde al dueño del campo, manifiesta el Ing. Gustavo Pignata. El productor se presenta primero en la oficina de SENASA para solicitar
el D.T.A. y luego se dirige a la municipalidad respectiva para su visación
(de consignación o venta o traslado) para que la hacienda pueda ser
5. Componentes de la textura de los suelos transportada en forma debida hasta su destino.
Una vez que se tiene la documentación reglamentaria, el productor
ARCILLA traslada los animales que desea vender.
Tamaño de partículas: menor de 0,002 mm. La hacienda llega a las instalaciones de la feria un día antes del remate
La fracción arcilla contiene a los coloide minerales y a las casi totalidad (para asegurar el desbaste), y son recibidos por una persona que realiza el
de los minerales con actividad superficial, es el más importantes control de los animales comprobando la cantidad, categoría y la
reservorio de los nutrientes minerales disponibles que contribuyen a documentación presentada.
la fertilidad actual de los suelos. Una vez llevado a cabo esto, se comienza el loteo separándolos en
También es un importante factor de agregación en los suelos y en la distintos corrales, clasificándolos por categoría, clase, estado, etc., dejándose
estabilidad de los agregados. Pero cuando se encuentra en asentado en un cuaderno o libro el nombre del vendedor, número de corral,
proporciones mayores de 30 a 40 %, puede originar horizontes densos, categoría y clase de los animales, condiciones (plazo y precio aprox.) y
resistentes a la penetración de las raíces, poco permeable mal aireados orden en que se realizarán las ventas.
y difícil de trabajar. Al comenzar la subasta, el martillero recibe la tropa en la pista, y destaca
las cualidades e incita a los potenciales compradores a realizar ofertas (como
en cualquier remate).
LIMO
El martillero tiene muy en cuenta a quién dirige sus pujas, ya que, por
Tamaño de partícula: 0,002 a 0,050 mm.
un lado conoce las necesidades de cada comprador y, por otro, también
La fracción limo contribuye a la fertilidad del suelo, pero la liberación conoce el respaldo económico que cada uno posee, quienes fijan en remate
de los minerales es más lenta por lo que es importante en la fertilidad los antecedentes del mercado.
Aspectos sanitarios
para tener presentes potencial de los suelos. Le confiere al suelo, conductividad capilar
por lo que el agua almacenada es consumida o evaporada fácilmente.
Cuando se encuentra en proporciones superiores al 50% afectan,
Vacunación Obligatoria Aftosa Planes desfavorablemente, a la permeabilidad al agua y a la aireación.
Especiales
Brucelosis
Vacunas Optativas o Voluntarias: * Antiparasitarios ARENA

* Carbunclo Bacteridiano Tamaño de partícula: 0,050 a 2 mm.
* Mancha y Gangrena
* Queratitis
La arena representa el esqueleto del suelo, favorece a la
* Neumoenteritis permeabilidad del agua y del aire. Aunque está compuesta por
* Leptospirosis minerales que son útiles para las plantas, éstas lo liberan muy
* Vibriosis lentamente por lo que contribuyen en poca medida a la fertilidad
* Etc. potencial. Cuando la proporción de arena supera el 70%, los suelos
tienden a ser secos y pocos fértiles.
Cada campo tiene una tarjeta con un número de registro que lo

individualiza (RENSPA), en el mismo se asientan las vacunaciones
obligatorias y dicho control lo realiza el SENASA. Guía práctica de campaña
Cuando el productor quiere vender o hacer algún movimiento de para la clasificación de textura en el suelo
hacienda solicita el respectivo permiso de tránsito (D.T.A.), y que luego
debe ser visado en la municipalidad correspondiente. a) ESTADO EN
HUMEDO
b)AMASAMIENTO
ENTRE LOS DEDOS
Comercialización del semoviente (1)
a) muy plástico y
remate de hacienda adherente.
b) Otorga con
facilidad cilindros
Aspectos generales largos y forma
anillos
a) medianamente
En la práctica común el vendedor se comunica con el martillero o feriero plástico y adherente
b) forma cilindros
(firma consignataria) y éste envía un recorredor para que inspeccione la pero no llega a
hacienda que se quiere vender. Luego de ello se lo aconseja sobre la formar anillos
a) poco plástico y
(1) Para Junyent Bas, el martillero y corredor en función de tasador necesariamente adherente
6 b) cuesta formar
debe conocer el ámbito de comercialización de la hacienda. cilindros
a) Sin plasticidad sin e) Elaboración del informe final: aquí se materializa la tarea realizada
adherencia.
b) No forma cilindros por el tasador, que se expresa mediante un documento escrito, cuya
ni anillos presentación en sede tribunalicia debe guardar ciertas formalidades.
El informe es el resultado de la combinación de una serie de pasos, con
el análisis y la ponderación de la mayor cantidad de antecedentes posibles,
demostrando y fundando en una metodología elegida por el tasador que
lo lleva a determinar un valor veraz, satisfactorio a quien o quienes hayan
a) Poco plástico pero requerido sus servicios profesionales.
adherente
a) Algo plástico poco 7. Clasificación y comercialización del semoviente

adherente da
superficies
brillantes
b) puede llegar a
Por su parte, el martillero Pablo Junyent Bas nos propone un lineamiento
formar cilindros orientativo para la búsqueda de información en la aplicación de la técnica
empírica con una única finalidad: la identificación del objeto de la
6. Semovientes tasación.
Desde el aspecto “económico” de la tasación recomienda tener
El disertante martillero Adrián Mandrille (1) nos dice que conocimiento de las distintas formas de comercialización del producto para
etimológicamente el vocablo: semoviente, proviene del latín movens el que poder identificar y relacionar el semoviente con su finalidad:
significa: que se mueve por sí sólo.
Al igual que todos los bienes muebles en general , para la tasación de
los semovientes, es necesario tener en cuenta los tres pilares básicos en Clasificación según
que se basa la tasación: aspecto jurídico, técnico y económico, sin olvidar modos de venta
que la misma fuente está fuertemente influenciada por los aspectos
intrínsecos y extrínsecos.
Directa o privada invernador
Ventas frigorífico
Metodología para su tasación
A través de consignatorio
Factores intrínsecos
Ferias Comunes Invernada y Cría
Dentro de este factor, como elementos, se destacan los tipos de razas, Mercado Concentrador
pedigre, aptitud reproductiva, categorías (terneros, novillitos, novillos, ( gordo p/ faena)
Especiales Exposiciones
(1) Profesor de Tasaciones en la carrera de Martillero y Corredor Público; expositor en Muestras
los cursos de Comercialización de Hacienda Particulares
se tropieza al momento de comenzar a valuar, sin embargo, en esta etapa vaquillonas, vacas secas, vacas en producción y toros), su fertilidad, pubertad,
de búsqueda ya estamos tomando parámetros cuya aplicación va a ser la capacidad de cruzamiento con otras razas, el mejoramiento de sus
válida en todos los casos y situaciones. Dentro de los aspectos a tener en prestaciones (carne-leche), el peso, talla, alzada, rapidez en crecimiento y
cuenta al momento de buscar información debemos contemplar: engorde, resistencias a las enfermedades, estado sanitario, registro de
vacunación, marcas y señas, trazabilidad.
1. Conocimientos de la raza a tasar.
2. Consultas a asociaciones de criadores de la raza que se trate, mercados, Trazabilidad. El expositor, en su apunte para estudiantes, nos dice
ferias, consignatarios de hacienda. que la definición internacional de la trazabilidad (incluida en la ISO 8402) es
la “aptitud de reconstruir la historia, uso o la localización de un producto por
3. Antecedentes de pedigre, árboles genealógicos.
medio de identificaciones registradas”. En este sentido, el término
4. Estadísticas de remates y cotizaciones en el mercado de Liniers trazabilidad puede referirse a:
5. Datos relevantes de frigoríficos para aplicar al ganado destinado a su 1) El origen de los animales.
faena.
2) La historia de los procesos aplicados a los animales.
3) La distribución y ubicación de los productos en los lugares de ventas.
Pasos a seguir en la valuación

En el 2002 la U.E. sancionó la resolución 178/02 que establece los
Asimismo Mandrille nos dice que en el momento de efectuar la tasación procedimientos en materia. La trazabilidad del ganado y de las carnes es
de semovientes, es preciso seguir una serie de pasos que nos permitan una herramienta que permite demostrar que los documentos que acompañan
sistematizar la información para luego efectuar el dictamen o informe final. las carnes exportadas (certificado sanitario, certificado de autenticidad) se
a) Reconocimiento del bien: constituye la primera etapa de la tasación, y asocian de manera indubitable al producto. Como en esos documentos se
comprende el acercamiento directo al bien a tasar, implica una primera hace referencia que las carnes provienen de animales que cumplen con
impresión de éste efectuándose una observación minuciosa de lo que el determinadas condiciones, el sistema debe permitir trazar hacia atrás de
bien ofrece. Aquí se realiza la impresión ocular de él. manera de identificar los predios que intervinieron en el proceso productivo
b) Búsqueda de antecedentes: al respecto nos dice Mario Chandias: “sin de un determinado animal. En este caso y frente a un problema de
información no hay valuación”, en el caso de los semovientes se disconformidad del producto (hallazgo de una sustancia no permitida en un
deberá recurrir a todas las fuentes informantes para nutrirse de todo el corte en el mercado), la trazabilidad permite identificar la etapa del proceso
sondeo necesario que ese objeto de tasación brinda, para luego aplicarle productivo para reparar el proceso y sancionar al productor en el caso de
la correcta metodología. que se hubiese violado una reglamentación. El sistema también debe permitir
c) Registro de antecedentes: es la base para el procesamiento de toda la rastrear hacia adelante para aplicar medidas de retiro selectivo de
información recopilada, al momento de materializarla se efectúan planillas mercaderías.
de antecedentes para su comparación, que tendrá todas las variables de Frente al caso antes mencionado, se identifica la partida afectada por
los datos obtenidos con relación al semoviente a tasar. el problema y se rastrean los productos en su canal de distribución para
d) Selección de antecedentes: en esta etapa del proceso se realiza la efectuar su retiro selectivo del mercado.
toma o descarte de los antecedentes que pueden llegar a distorsionar la En resumen, en esta presentación se establecen las necesidades de un
información, dando prioridad a los que correspondan al bien o bienes sistema de trazabilidad, se evalúa el sistema preexistente, se identifican las
semovientes similares al que se está tasando. 6 debilidades en cada uno de ellos y se proponen los ajustes necesarios para
dotarlo de la eficacia y credibilidad para los fines buscados.
En otro orden, y dadas las particularidades de la ganadería local y de Remite al establecimiento de origen. Contramarcas cuando ingresa a otro
los actores que deben gestionarlo, consideran que el sistema de trazabilidad establecimiento. Permiso de marcación y/o reducción de marcas de animales
debe ser el más sencillo posible, de fácil comprensión y aplicación por parte comprados. Hay un Boleto de Marca (provincial) y un Registro de Marca (municipal)
de los actores que intervienen a lo largo de la cadena productiva.
CARAVANA: Son adminículos de plásticos o goma resistentes que se
La trazabilidad es un sistema que permite seguir el rastro a un producto,
insertan con un trocar en el pabellón auricular del animal y se fijan con
en este caso, a los animales, desde el campo hasta el frigorífico, 1ra. etapa:
una grampa del otro lado de la oreja.
identificación animal, y luego de los productores y subproductores de
Tiene la forma de una tarjeta y en ella se pueden grabar números, claves, códigos de barras
la faena hasta el consumidor; 2da. etapa: etiquetado.
y microchips. Pueden ser utilizadas para sistemas grupales e individuales. También
existen las caravanas de cola que son con forma de cinta y se enroscan sobre sí mismas en
Identificación del animal: la ley 22.939, en su articulado, contempla la cola del animal.
todo lo concerniente a la propiedad del ganado, especificando los modos de
su utilización y su sistema registral. TATUAJE: Se utilizan para marcar animales de las especies porcina
y ovina y al igual que la marca a fuego existe un registro.
MARCAS DE OREJAS O SEÑAL: Se emplean para marcar animales de las especies
porcina y ovina y al igual que la marca a fuego existe un registro.
SISTEMA BASADO EN TECNOLOGIA LASER: (caravanas con códigos de barras)
DISTINTOS TIPOS DE IDENTIFICACION ANIMAL
Este permite la lectura automatizada de los datos incorporados.
GRUPALES INDIVIDUALES
SISTEMAS ELECTRONICOS O DE RADIOFRECUENCIA:
Son los que identifican a los animales Cada animal posee una clave donde Aplicable para la identificación de animales (transponer o microchips
de un mismo establecimiento, u otra se incorpora la identificación del incluidos en caravanas, en implantes subcutáneos, en bolos intrarruminales
alternativa es cuando se trata de un establecimiento y el número o clave o en alguna otra forma) con un gran impulso en los últimos años debido a
grupo de animales que aun dentro de un de animal en cuestión como mínimo. que existe una gran expectativa con los mismos, encontrándose en una
mismo establecimiento ha recibido un etapa de experimentación en la mayoría de los principales países ganaderos.
tratamiento sanitario especifico o
crianza distinta. Dentro de este sistema
se encuentra la marca a fuego, el Factores extrínsecos
sistema de caravanas, etc.
Dentro de este factor: se mencionan todos aquellos que son derivados
del entorno y que condicionan de una u otro forma a la tasación del animal,
DESCRIPCION DE LOS SISTEMAS DE IDENTIFICACION como son la crianza, el crecimiento, el engorde, la producción y que dependen
en gran medida de las zonas en que se encuentre, el clima, el suelo, las
MARCA A FUEGO: Es el sistema que hoy existe en la Argentina y en la mayoría pasturas, las aguadas, la adaptación del animal al medio, la programación
de los países ganaderos, es quizás uno de los más viejos conocidos. del manejo reproductivo, el mercado interno y externo, entre otros.
Es obligatorio para todo animal; es grupal con una marca a fuego, el diseño de la
marca debe estar registrado en la Oficina de Marcas y Señales de cada municipio y Búsqueda de información: evidentemente que la búsqueda de
debe ser irrepetible. información por parte del tasador es en la tasación la más difícil, o en la que
En otro orden, y dadas las particularidades de la ganadería local y de Remite al establecimiento de origen. Contramarcas cuando ingresa a otro
los actores que deben gestionarlo, consideran que el sistema de trazabilidad establecimiento. Permiso de marcación y/o reducción de marcas de animales
debe ser el más sencillo posible, de fácil comprensión y aplicación por parte comprados. Hay un Boleto de Marca (provincial) y un Registro de Marca (municipal)
de los actores que intervienen a lo largo de la cadena productiva.
CARAVANA: Son adminículos de plásticos o goma resistentes que se
La trazabilidad es un sistema que permite seguir el rastro a un producto,
insertan con un trocar en el pabellón auricular del animal y se fijan con
en este caso, a los animales, desde el campo hasta el frigorífico, 1ra. etapa:
una grampa del otro lado de la oreja.
identificación animal, y luego de los productores y subproductores de
Tiene la forma de una tarjeta y en ella se pueden grabar números, claves, códigos de barras
la faena hasta el consumidor; 2da. etapa: etiquetado.
y microchips. Pueden ser utilizadas para sistemas grupales e individuales. También
existen las caravanas de cola que son con forma de cinta y se enroscan sobre sí mismas en
Identificación del animal: la ley 22.939, en su articulado, contempla la cola del animal.
todo lo concerniente a la propiedad del ganado, especificando los modos de
su utilización y su sistema registral. TATUAJE: Se utilizan para marcar animales de las especies porcina
y ovina y al igual que la marca a fuego existe un registro.
MARCAS DE OREJAS O SEÑAL: Se emplean para marcar animales de las especies
porcina y ovina y al igual que la marca a fuego existe un registro.
SISTEMA BASADO EN TECNOLOGIA LASER: (caravanas con códigos de barras)
DISTINTOS TIPOS DE IDENTIFICACION ANIMAL
Este permite la lectura automatizada de los datos incorporados.
GRUPALES INDIVIDUALES
SISTEMAS ELECTRONICOS O DE RADIOFRECUENCIA:
Son los que identifican a los animales Cada animal posee una clave donde Aplicable para la identificación de animales (transponer o microchips
de un mismo establecimiento, u otra se incorpora la identificación del incluidos en caravanas, en implantes subcutáneos, en bolos intrarruminales
alternativa es cuando se trata de un establecimiento y el número o clave o en alguna otra forma) con un gran impulso en los últimos años debido a
grupo de animales que aun dentro de un de animal en cuestión como mínimo. que existe una gran expectativa con los mismos, encontrándose en una
mismo establecimiento ha recibido un etapa de experimentación en la mayoría de los principales países ganaderos.
tratamiento sanitario especifico o
crianza distinta. Dentro de este sistema
se encuentra la marca a fuego, el Factores extrínsecos
sistema de caravanas, etc.
Dentro de este factor: se mencionan todos aquellos que son derivados
del entorno y que condicionan de una u otro forma a la tasación del animal,
DESCRIPCION DE LOS SISTEMAS DE IDENTIFICACION como son la crianza, el crecimiento, el engorde, la producción y que dependen
en gran medida de las zonas en que se encuentre, el clima, el suelo, las
MARCA A FUEGO: Es el sistema que hoy existe en la Argentina y en la mayoría pasturas, las aguadas, la adaptación del animal al medio, la programación
de los países ganaderos, es quizás uno de los más viejos conocidos. del manejo reproductivo, el mercado interno y externo, entre otros.
Es obligatorio para todo animal; es grupal con una marca a fuego, el diseño de la
marca debe estar registrado en la Oficina de Marcas y Señales de cada municipio y Búsqueda de información: evidentemente que la búsqueda de
debe ser irrepetible. información por parte del tasador es en la tasación la más difícil, o en la que
se tropieza al momento de comenzar a valuar, sin embargo, en esta etapa vaquillonas, vacas secas, vacas en producción y toros), su fertilidad, pubertad,
de búsqueda ya estamos tomando parámetros cuya aplicación va a ser la capacidad de cruzamiento con otras razas, el mejoramiento de sus
válida en todos los casos y situaciones. Dentro de los aspectos a tener en prestaciones (carne-leche), el peso, talla, alzada, rapidez en crecimiento y
cuenta al momento de buscar información debemos contemplar: engorde, resistencias a las enfermedades, estado sanitario, registro de
vacunación, marcas y señas, trazabilidad.
1. Conocimientos de la raza a tasar.
2. Consultas a asociaciones de criadores de la raza que se trate, mercados, Trazabilidad. El expositor, en su apunte para estudiantes, nos dice
ferias, consignatarios de hacienda. que la definición internacional de la trazabilidad (incluida en la ISO 8402) es
la “aptitud de reconstruir la historia, uso o la localización de un producto por
3. Antecedentes de pedigre, árboles genealógicos.
medio de identificaciones registradas”. En este sentido, el término
4. Estadísticas de remates y cotizaciones en el mercado de Liniers trazabilidad puede referirse a:
5. Datos relevantes de frigoríficos para aplicar al ganado destinado a su 1) El origen de los animales.
faena.
2) La historia de los procesos aplicados a los animales.
3) La distribución y ubicación de los productos en los lugares de ventas.
Pasos a seguir en la valuación

En el 2002 la U.E. sancionó la resolución 178/02 que establece los
Asimismo Mandrille nos dice que en el momento de efectuar la tasación procedimientos en materia. La trazabilidad del ganado y de las carnes es
de semovientes, es preciso seguir una serie de pasos que nos permitan una herramienta que permite demostrar que los documentos que acompañan
sistematizar la información para luego efectuar el dictamen o informe final. las carnes exportadas (certificado sanitario, certificado de autenticidad) se
a) Reconocimiento del bien: constituye la primera etapa de la tasación, y asocian de manera indubitable al producto. Como en esos documentos se
comprende el acercamiento directo al bien a tasar, implica una primera hace referencia que las carnes provienen de animales que cumplen con
impresión de éste efectuándose una observación minuciosa de lo que el determinadas condiciones, el sistema debe permitir trazar hacia atrás de
bien ofrece. Aquí se realiza la impresión ocular de él. manera de identificar los predios que intervinieron en el proceso productivo
b) Búsqueda de antecedentes: al respecto nos dice Mario Chandias: “sin de un determinado animal. En este caso y frente a un problema de
información no hay valuación”, en el caso de los semovientes se disconformidad del producto (hallazgo de una sustancia no permitida en un
deberá recurrir a todas las fuentes informantes para nutrirse de todo el corte en el mercado), la trazabilidad permite identificar la etapa del proceso
sondeo necesario que ese objeto de tasación brinda, para luego aplicarle productivo para reparar el proceso y sancionar al productor en el caso de
la correcta metodología. que se hubiese violado una reglamentación. El sistema también debe permitir
c) Registro de antecedentes: es la base para el procesamiento de toda la rastrear hacia adelante para aplicar medidas de retiro selectivo de
información recopilada, al momento de materializarla se efectúan planillas mercaderías.
de antecedentes para su comparación, que tendrá todas las variables de Frente al caso antes mencionado, se identifica la partida afectada por
los datos obtenidos con relación al semoviente a tasar. el problema y se rastrean los productos en su canal de distribución para
d) Selección de antecedentes: en esta etapa del proceso se realiza la efectuar su retiro selectivo del mercado.
toma o descarte de los antecedentes que pueden llegar a distorsionar la En resumen, en esta presentación se establecen las necesidades de un
información, dando prioridad a los que correspondan al bien o bienes sistema de trazabilidad, se evalúa el sistema preexistente, se identifican las
semovientes similares al que se está tasando. 6 debilidades en cada uno de ellos y se proponen los ajustes necesarios para
dotarlo de la eficacia y credibilidad para los fines buscados.
a) Sin plasticidad sin e) Elaboración del informe final: aquí se materializa la tarea realizada
adherencia.
b) No forma cilindros por el tasador, que se expresa mediante un documento escrito, cuya
ni anillos presentación en sede tribunalicia debe guardar ciertas formalidades.
El informe es el resultado de la combinación de una serie de pasos, con
el análisis y la ponderación de la mayor cantidad de antecedentes posibles,
demostrando y fundando en una metodología elegida por el tasador que
lo lleva a determinar un valor veraz, satisfactorio a quien o quienes hayan
a) Poco plástico pero requerido sus servicios profesionales.
adherente
a) Algo plástico poco 7. Clasificación y comercialización del semoviente

adherente da
superficies
brillantes
b) puede llegar a
Por su parte, el martillero Pablo Junyent Bas nos propone un lineamiento
formar cilindros orientativo para la búsqueda de información en la aplicación de la técnica
empírica con una única finalidad: la identificación del objeto de la
6. Semovientes tasación.
Desde el aspecto “económico” de la tasación recomienda tener
El disertante martillero Adrián Mandrille (1) nos dice que conocimiento de las distintas formas de comercialización del producto para
etimológicamente el vocablo: semoviente, proviene del latín movens el que poder identificar y relacionar el semoviente con su finalidad:
significa: que se mueve por sí sólo.
Al igual que todos los bienes muebles en general , para la tasación de
los semovientes, es necesario tener en cuenta los tres pilares básicos en Clasificación según
que se basa la tasación: aspecto jurídico, técnico y económico, sin olvidar modos de venta
que la misma fuente está fuertemente influenciada por los aspectos
intrínsecos y extrínsecos.
Directa o privada invernador
Ventas frigorífico
Metodología para su tasación
A través de consignatorio
Factores intrínsecos
Ferias Comunes Invernada y Cría
Dentro de este factor, como elementos, se destacan los tipos de razas, Mercado Concentrador
pedigre, aptitud reproductiva, categorías (terneros, novillitos, novillos, ( gordo p/ faena)
Especiales Exposiciones
(1) Profesor de Tasaciones en la carrera de Martillero y Corredor Público; expositor en Muestras
los cursos de Comercialización de Hacienda Particulares
Aspectos sanitarios
para tener presentes potencial de los suelos. Le confiere al suelo, conductividad capilar
por lo que el agua almacenada es consumida o evaporada fácilmente.
Cuando se encuentra en proporciones superiores al 50% afectan,
Vacunación Obligatoria Aftosa Planes desfavorablemente, a la permeabilidad al agua y a la aireación.
Especiales
Brucelosis
Vacunas Optativas o Voluntarias: * Antiparasitarios ARENA

* Carbunclo Bacteridiano Tamaño de partícula: 0,050 a 2 mm.
* Mancha y Gangrena
* Queratitis
La arena representa el esqueleto del suelo, favorece a la
* Neumoenteritis permeabilidad del agua y del aire. Aunque está compuesta por
* Leptospirosis minerales que son útiles para las plantas, éstas lo liberan muy
* Vibriosis lentamente por lo que contribuyen en poca medida a la fertilidad
* Etc. potencial. Cuando la proporción de arena supera el 70%, los suelos
tienden a ser secos y pocos fértiles.
Cada campo tiene una tarjeta con un número de registro que lo

individualiza (RENSPA), en el mismo se asientan las vacunaciones
obligatorias y dicho control lo realiza el SENASA. Guía práctica de campaña
Cuando el productor quiere vender o hacer algún movimiento de para la clasificación de textura en el suelo
hacienda solicita el respectivo permiso de tránsito (D.T.A.), y que luego
debe ser visado en la municipalidad correspondiente. a) ESTADO EN
HUMEDO
b)AMASAMIENTO
ENTRE LOS DEDOS
Comercialización del semoviente (1)
a) muy plástico y
remate de hacienda adherente.
b) Otorga con
facilidad cilindros
Aspectos generales largos y forma
anillos
a) medianamente
En la práctica común el vendedor se comunica con el martillero o feriero plástico y adherente
b) forma cilindros
(firma consignataria) y éste envía un recorredor para que inspeccione la pero no llega a
hacienda que se quiere vender. Luego de ello se lo aconseja sobre la formar anillos
a) poco plástico y
(1) Para Junyent Bas, el martillero y corredor en función de tasador necesariamente adherente
6 b) cuesta formar
debe conocer el ámbito de comercialización de la hacienda. cilindros
Se debe tener en cuenta que aún siendo campos netamente agrícolas, conveniencia del tipo de remate (invernada y cría o consumo) y se le da una
las rotaciones para recuperar fertilidad son necesarias desde el punto de estimación aproximada del precio a obtener.
vista técnico, por lo tanto, la ganadería está dentro del planteo. Con esto logramos, por un lado, dar un panorama al vendedor y, por
Aquí se pacta a un tanto por ciento de los rendimientos que se obtengan otro, tratar de evitar gastos innecesarios y pérdida de tiempo, ya que puede
para el campo (ej.: soja 36 %) a los que se deben deducir los gastos de “no venderse” la hacienda, debiendo regresar la misma al campo. Además,
comercialización, ocurriendo otro tanto con la ganadería (ej.: 55 % para el el conocer con aproximación la cantidad y calidad de hacienda con que se
campo), debiendo deducir 50 % de sanidad y los gastos corrientes, intereses, contará en el remate, permite organizarlo y realizar su publicidad.
amortización de las mejoras, impuestos. Los ingresos netos se capitalizan a Aquí hay que aclarar, que cada propietario tiene un boleto de marca o
una tasa corriente para el lugar. de señal, es decir que posee registrado a su nombre una marca o señal que
En lo referente a rendimientos y precios se debe proceder como es lo autoriza a identificar su hacienda. Dichos boletos son otorgados por la
corriente - promedios de 4/5 años y precios medios actualizados. Secretaría de Agricultura y Ganadería, en ésta se asientan todas las
En la superficie estimada o U.E. supuesta, se incluirán las mejoras existencias y movimientos de hacienda que se realizan, o las novedades que
necesarias que debe costear (casa, un galpón, alambrados, aguadas, se producen (compras, ventas, nacimientos, muertes, etc.) es decir, que se
instalaciones de manga y corrales, pasturas).Si se trata de capitalización de lleva un control del establecimiento; esto lo realiza la municipalidad, a la que
hacienda por no permitir otra actividad el tipo de campo, el cuidado de la corresponde el campo del vendedor.
hacienda corresponde al dueño del campo, manifiesta el Ing. Gustavo Pignata. El productor se presenta primero en la oficina de SENASA para solicitar
el D.T.A. y luego se dirige a la municipalidad respectiva para su visación
(de consignación o venta o traslado) para que la hacienda pueda ser
5. Componentes de la textura de los suelos transportada en forma debida hasta su destino.
Una vez que se tiene la documentación reglamentaria, el productor
ARCILLA traslada los animales que desea vender.
Tamaño de partículas: menor de 0,002 mm. La hacienda llega a las instalaciones de la feria un día antes del remate
La fracción arcilla contiene a los coloide minerales y a las casi totalidad (para asegurar el desbaste), y son recibidos por una persona que realiza el
de los minerales con actividad superficial, es el más importantes control de los animales comprobando la cantidad, categoría y la
reservorio de los nutrientes minerales disponibles que contribuyen a documentación presentada.
la fertilidad actual de los suelos. Una vez llevado a cabo esto, se comienza el loteo separándolos en
También es un importante factor de agregación en los suelos y en la distintos corrales, clasificándolos por categoría, clase, estado, etc., dejándose
estabilidad de los agregados. Pero cuando se encuentra en asentado en un cuaderno o libro el nombre del vendedor, número de corral,
proporciones mayores de 30 a 40 %, puede originar horizontes densos, categoría y clase de los animales, condiciones (plazo y precio aprox.) y
resistentes a la penetración de las raíces, poco permeable mal aireados orden en que se realizarán las ventas.
y difícil de trabajar. Al comenzar la subasta, el martillero recibe la tropa en la pista, y destaca
las cualidades e incita a los potenciales compradores a realizar ofertas (como
en cualquier remate).
LIMO
El martillero tiene muy en cuenta a quién dirige sus pujas, ya que, por
Tamaño de partícula: 0,002 a 0,050 mm.
un lado conoce las necesidades de cada comprador y, por otro, también
La fracción limo contribuye a la fertilidad del suelo, pero la liberación conoce el respaldo económico que cada uno posee, quienes fijan en remate
de los minerales es más lenta por lo que es importante en la fertilidad los antecedentes del mercado.
El lote de animales ya subastado pasa por una manga o brete en el cual comercialización, mayor humedad relativa ambiente que trae aparejado
se coloca sobre el lomo o el anca un número con pintura que es el que el mayores gastos de secado, los márgenes son menores. Si sumamos a ello
feriero le otorga al comprador (a cada uno se le da un Nº distinto para evitar que el resto de la actividad es invernada, los precios pueden ser cercanos al
confusiones) pasando luego por la balanza donde se procede al pesado y, 50 % de la mejor zona del país.
finalmente, se los lleva a un nuevo corral donde se concentrarán todos los - Si los campos mejores de invernada tienen un precio cercano a los $
lotes de hacienda que adquiera cada comprador.
800/$ 850/ha. -tierras y mejoras- y lo comparamos con uno mediano del
Al concluir el remate se efectúan los DTA de despacho a nombre de Litoral, zona central de ésta, que si bien puede estar algo más cerca del
los compradores y con su respectivo destino. Los animales que no se venden mercado, el ganado tiene un mayor período de terminación y no tan óptimo
vuelven al lugar de origen como remanente. Dicha documentación, para la como en el oeste, menos rendimiento industrial, estas diferencias se
salida de los animales, es realizada por un agente municipal del lugar de la
manifiestan en el precio, que puede ser un 30 % menor.
feria y personal de SENASA.
- Los campos de cría, en zonas alejadas donde no hay valores, un
Después se cargan los camiones saliendo a su destino, transportando
elemento de juicio es la receptividad. Si bien en la zona típica de cría de la
la hacienda amparada por la documentación respectiva.
provincia de Córdoba en su buen nivel -Ayacucho- la receptividad no es 1
Remate de invernada y cría: Se rematan animales con diverso destino:
EV/ha./año, para este caso se lo toma como un patrón y vale $ 400/ha. y el
cría, recría, invernada, engorde, conserva, etc..
revisado 1EV cada 3 has. (0,33 EV/ha./año), el valor razonable con mejoras
Remate de gordos: Se realiza en el mercado concentrador, por ej.: de trabajo y acceso normales estaría en unos $ 135/ha..
en Bs. As.: Liniers; en Córdoba: Ferreyra. Se rematan animales gordos y
conservas con destino a faena, para cubrir las necesidades de la población.
Remates especiales: a) Exposiciones: En éstas se rematan animales
de pedigre o inscriptos en los respectivos registros de cada asociación de 1.4. Tasaciones en base a arrendamiento en dinero
criadores de raza. El destino de éstos es como donantes (centros de
reproducción) y para cría, ya que son reproductores machos o hembras Existiendo valores ciertos de contratos de arrendamiento, para campos
jóvenes y seleccionados. Serán utilizados como mejoradores de rodeos de similares al revisado, es posible utilizar esta metodología, debiendo deducir
inferior calidad (ej.: Expo Cba. , Jesús María, Palermo); .b) Muestras: Son amortizaciones, interés, conservación, de las mejoras indispensables, así
similares a las exposiciones, pero no es indispensable que los animales a como también gastos de administración e impuestos, llegando así a la renta
rematar sean de pedigre o que se encuentren inscriptos en sus respectivos neta capitalizable.
registros, es decir que por lo general poseen un grado menor de calidad.
El valor obtenido de la tierra será el punto de referencia, más las mejoras
Particulares: Son remates especiales similares a las exposiciones y a
incluidas en el arrendamiento. Para el campo revisado, si hay más mejoras
las muestras, en los que se rematan animales de pedigre o registrados o de
se las debe justipreciar aparte a los efectos de la tasación definitiva del
buena clase. Son realizados por establecimientos grandes, que se denominan
inmueble y, si hay menos, deducir.
“cabañas”, las que crían animales puros. El remate generalmente se efectúa
en el mismo campo, salvo en casos en el que se reúnen varias cabañas, y lo
realizan en una feria o predio ubicado estratégicamente, para así obtener un
mejor precio de venta. 1.5. Tasaciones en base a arrendamientos en especie o aparcería
Facturación Se puede encarar en aquellos lugares donde esta modalidad es corriente,

Se emiten dos facturas, una de venta para el vendedor y otra de compra 6 como ocurre en la región pampeana.
para el comprador. En ellas consta quién vendió o quién compró, según
1.2.5. Mejoras corresponda; precio pagado, cantidad de cabezas, peso, impuestos,

Si el campo de referencia posee mejoras y en mal estado, mientras que comisiones, deducciones, etc. Todo de acuerdo con las disposiciones legales
el revisado son normales en cuanto a cantidad y en buen estado de vigentes impuestas por los organismos oficiales (Afip).
conservación también ello se traduce en el precio. Distinto sería de ser
excesivas éstas en el bien a tasar, donde se debe discriminar entre lo utilizable Forma de venta
y lo suntuario. Un buen tasador rápidamente evalúa la importancia de las La venta puede ser realizada por cabeza (al bulto) o por kilo vivo que
mejoras y es bien sabido que en un campo con buenas mejoras y bien pesa el animal. El precio varía de acuerdo a la categoría (ternero, novillito,
atendidas se ahorran gastos. novillo, toro, ternera, vaquillona, vaca), clase (gordo, consumo, conserva,
invernada, recría, etc.) y tipo (bueno, regular o malo).
1.2.6. Disponibilidad de campos
En zonas de buen grado de división que son las mejores del país, los Forma de pago
valores medios tienden a subir por la poca disponibilidad, es decir, propietarios La forma de pago varía desde contado o a plazo de 7, 15, 30, 45, 60, 90
poco dispuestos a desprenderse de ellos. Tal vez en este momento de gran días, etc., que son los plazos habituales o comunes aunque cada vendedor
incidencia de los gastos fijos en estas zonas tienden a agruparse en unidades puede variarlos.
de mayor extensión y no exista una marcada suba de precios.
Quiere decir que obteniendo referencias serias, detalladas y concretas, # BRANGUS = ABERDEEN ANGUS x INDICO
manejadas con criterio por el tasador, se puede llegar a establecer precios
CLASIFICACIÓN Ganado mayor Bovinos Boleto
de tierra y mejoras, dentro de parámetros razonables. DEL GANADO de
(cuadro 3) Equinos Marca
1.3. Determinar el valor por el método comparativo cuando no Ganado menor Ovinos Boleto
hay referencias Porcinos de
Caprinos Señal
Aquí se torna más difícil llegar a establecer un valor justo que no admita
objeciones. Siempre los datos a través de buenos informantes se deben CLASIFICACION Faena Consumo
tener en cuenta y revisar el campo con minuciosidad, son premisas que no Conserva
PARA LA VENTA
se deben olvidar en ningún caso. (cuadro 4)
Recría e Invernada
Teniendo un conocimiento general del país y sus posibilidades, hallándose Invernada

bien informado sobre el tema agropecuario, con buenos conocimientos en
economía agraria, dominando los fundamentos técnicos de posibles Especial
explotaciones, se puede determinar el precio de un bien con mediana Bueno
NOVILLO Regular
exactitud y fundamentos. CATEGORIAS
- Si en la zona del campo revisado no se obtienen antecedentes de DE VENTA NOVILLITO
ESPECIAL
ventas y tiene partes o la totalidad de aptitud agrícola, para una serie de (Cuadro 5) TERNERO
BUENO
VA QUILLONA
cultivos similares a los de la mejor zona del país, pero con rindes en un 25 - VACA
REGULAR
30 % menores, más alejado de puertos de embarque y centros de TORO
CONSERVA
CLASIFICACIÓN Género: BUBALUS Sub-género:BUFALOS embarque es fundamental. Si el campo de referencia está bien ubicado y el
ZOOLÓGICA que va a ser tasado alejado, hay más gastos de traslado, que inciden en la
(CUADRO 6) Género: BOS Subgénero: BISONTES
Subgénero: BIBOS YAK rentabilidad, dando así una diferencia de valores.
Subgénero: BANTENG En los campos de invernada, los buenos accesos facilitan la carga
Subgénero: GAUR
Subgénero: BOVINOS
inmediata del ganado con menos gastos, aprovechando las fluctuaciones
del mercado por factores climáticos, medidas oficiales, debiendo en este
caso, el tasador cuantificarlos, entre el tomado como referencia y el revisado
BOS TAU RUS RAZA ORIGEN
o Aun en campos de cría con igual calidad de hacienda, hay diferencia de
EUROPEAS A.ANGUS precio. Es sabido que vendiendo hacienda en el campo, con toda la
HEREFORD Inglaterra información disponible de precios al momento se disminuyen los gastos de
SHORTHORN
JERSEY comercialización, se negocian mejor los desbastes, el propietario tiene
CHAROLAIS Francia menores gastos que mandar a remate feria, acumulando así beneficio con
LIMOUSIN respecto a campos mal ubicados.
BOVINOS PARDO SUIZO Alpes Suizos
(CUADRO 7) HOLSTEIN Holanda y
N. deAlemania
1.2.3. Calidad y aptitud del suelo
No es lo mismo establecer comparaciones entre dos campos de igual
BRAHMAN EE UU calidad y aptitud, similar ubicación y extensión, con otro vendido aun en la
BOS INDICUS NELORE BRASIL
o GYR OESTE INDIA misma zona pero solamente apto para ganadería donde las diferencias de
INDICOS GUZERA precio pueden ser del 50% aún dentro de la misma aptitud y condiciones de
INDUBRASIL BRASIL campos mejoras que otros, por haber tenido mejoras rotaciones, no tener
TABAPUA
AFRIKANDER SUDAFRICA
plagas (S. de Alepo, gramón, etc.) que repercute en un mejor precio.
SINDI PAKISTAN
BOS TAURUS AMBIENTE 1.2.4. Calidad y agua disponible

o TEMPLADO SUMINISTRA Dentro de las zonas ganaderas de invernada pueden haber dos campos
EUROPEAS FRÍO 50% DE de idénticas condiciones de suelo; pero tener agua de mala calidad uno de
BOVINOS CARNE Y
(CUADRO 8) 90% DE ellos lo inhabilita para esta actividad, debiendo encarar la cría, llegando en
LECHE algunos casos, a establecer diferencias de valores por hectáreas de casi
BOS INDICUS AMBIENTE QUE SE en un 50 %.
o CALIDO CONSUME
INDICOS Solamente a través de estudios, provisión de agua potable y apta para
el ganado de fracciones vecinas que tiene un sobreprecio, complementado
con un tendido de cañerías, que también es un costo adicional, puede
solucionar el problema y valorizarlo. En esta caso de venta del bien
parcelado, se tiene que prever la servidumbre de agua a los futuros dueños,
mantenimiento de las instalaciones, condiciones que deben documentarse,
de lo contrario, el bien que tiene la fuente de provisión es el que conserva
6 el valor.
Con todos estos antecedentes, el valor final de la tierra, ha de ser la RAZAS SINTETICAS: OBTENIDAS POR CRUZAMIENTOS (CUADRO 9)
resultante de una ponderación depurada de todas estas variables,
estableciendo también una escala de categorías con un puntaje. A la mejor
# BRADFORD = HEREFORD x INDICO
se le asigna el máximo (100 %) y a las restantes un porcentual acorde con
# SANTA GERTRUDIS = SHORTHORN x INDICO
la realidad (ej.: campo alto muy bueno para agricultura, muy bueno para
# CHABRAY = CHAROLAIS x INDICO
ganadería 100 % del valor de la tierra; campo mediano bueno para agricultura,
# TROPICAL = HOLANDO ARG. x INDICO
muy bueno para ganadería 75 %; campo tendido, solamente bueno para
# SIMBRA = SIMMENTHAL x INDICO
ganadería 45/50% del primer valor; campo bajo inundable 30 % del primer # LIMANGUS = LIMOUSIN x ABERDEEN ANGUS
valor y así sucesivamente, debiendo siempre trabajar criteriosamente en el # BEFFMASTER = SHORTON x HEREFORD
sentido de preguntarse a sí mismo qué opinión le merecen los valores.
Con todos estos antecedentes sobre esta metodología (Foulón, Ahumada,
Múscolo, etc.) sumando a ello la experiencia recogida durante muchos años
Clasificación de los bovinos
en esta disciplina, es dable asignar a ciertos aspectos en particular impor-
tancia como los son:
Bos Taurus o europeo:
Características generales: originario de Europa, se mejoró y
1.2.1. Extensión perfeccionó a través de selección genética para lograr altos rendimientos,
Comparar el valor de un campo tomado como referencia de 100/150 pelo largo, piel sin pigmentar, cuernos cortos, sin giba.
has. en la Pcia. de Córdoba, departamentos Marcos Juárez - Unión, con
uno de 1.000 has., permite hacer algunas, consideraciones que el profesional
Razas productoras de carne
que tase debe evaluar:
Aberdeen Angus: color negro o colorado, mocho (sin cuernos) cuerpo
largo, voluminoso y de forma cilíndrica. piel fina con pelos finos y suaves,
A) En cualquier venta siempre hay más interesados por la primera alta fertilidad.
extensión que por la segunda, en virtud del desembolso de capital que - es considerada como la raza de mayor calidad de carne.
representa y que se traduce, generalmente, en un mayor valor por hectárea.
Hereford: color colorado a bayo con cabeza, panza y cruz blancas,
B) A un empresario importante, le puede interesar 100 has., siempre con cuernos cortos, cuerpo largo de menor volumen que el A.A., piel fina
que sea lindera o cercana a su propiedad, de lo contrario, incurre en una con pelos finos y suaves, alta fertilidad, buena productora de carne y con
serie de gastos fijos de alta incidencia. rápida terminación.
C) En función de lo expresado se afirma que el predio de 100/150 has., Polled Hereford: idem Hereford - mocho (sin cuernos).
puede valer un 15 % / 20 % más, por ser accesible a un mayor número de Shorthorn: colorados, blancos o rosillos (ambos colores combinados),
interesados, que hacer subir el precio de una venta, que otro de 1.000 has. cuernos cortos y finos, rápido engorde y carne de buena calidad, baja fertilidad.
que sólo puede interesar a un reducido grupo de personas.
Charolais: color blanco a crema, con cuernos, gran volumen, largo y
cilíndrico, se adapta principalmente a la pampa húmeda.
1.2.2. Ubicación Limousin: colorado claro a bayo, con cuernos (se busca seleccionar
La distancia a centros poblados importantes con rutas pavimentadas, mochos), mediano volumen, muy musculoso (sin grasa intercostal), carne
para la entrega de los productos, granos, ganado, leche, como a puertos de de menor calidad (magra).
Razas productoras de leche Si, por el contrario, tuviésemos el valor total y deseamos saber el precio
Holstein: en la Argentina se la denominó Holando Argentino: overo de cada categoría procedamos de la siguiente manera:
negro, en menor % blanco u overo colorado, de gran tamaño, cuernos
pequeños, principal productora de leche del país, para carne, produce novillos 1.823.000 1.823.000 =
de categoría pesados (550-600Kg.) para exportación, valor de la carne entre 700 has x 100 % + 270 x 75 % + 30 x 30 % = 911.50 2.000 “A”
un 10 a 15 % menos que los otros, animales seleccionados para leche tienen
gran valor, 3,5 de G.B. Precio por categoría : “A” ....................... $ 2.000,00
Pardo Suizo: color castaño claro a oscuro o grisáceo, cuartos “B” 75 % de “A”....$ 1.500,00
delanteros más oscuros, nariz y lengua negra, con cuernos blancos en la “C” 30 % de “A”....$ 600,00
base y con puntas negras, leche de 4 a 5 % G.B.
Jersey: marrón a gris oscuro, cuernos pequeños, leche 5 % G.B. 1.2. Método comparativo o indirecto
Razas: Bos Indicus o asiático Partiendo de un valor cierto de venta de un campo y en condiciones
Características generales: originario de Asia, se seleccionó similares (accesos, topografía, calidad del suelo y agua, mejoras, grado de
naturalmente por el clima y recién en el siglo XX comenzó su selección y división, etc.) se pueden establecer puntos de comparación.
perfeccionamiento dirigido por el hombre, color blanco, gris claro a oscuro Se debe averiguar además que las cifras no estén distorsionadas por
y colorado, con cuernos, en los últimos años se seleccionan mochos; piel problemas (fiscales, anexiones, litigio de partes, limitaciones de accesos,
gruesa y pigmentada (resistente a enfermedades) y abundante, formando servidumbres; si pesan obligaciones exigibles, plazos de entrega, intrusos,
pliegos; pelo corto y duro, con giba (joroba) en la cruz. que no ha transcurrido mucho tiempo y perdido actualidad el valor, formas
Brahman: en la India, mayor difusión E.E.U.U., obtenida por cruza de de pago, etc.).
varias razas cebuinas, le dan el nombre por la religión brahmánica. Los datos de remates en condiciones aceptables y conocidas, como los
Nelore: origen Brasil, obtenida por selección de raza Ongole. públicos y judiciales, son los más transparentes, para determinar con claridad
el valor final.
Gir: seleccionada en Brasil, originaria del oeste de la India.
Por lo tanto, a través de los informantes corrientes (casas de remates,.
Guzerá: seleccionada en Brasil, originaria de Gujerat, al norte de Bombay.
comisionistas) y otros adicionales, se puede tener una opinión más o menos
Indubrasil: origen Brasil. obtenida por cruzamiento de razas Gir y concreta de los valores de referencia.
Guzerá.
Hasta hace poco, con períodos inflacionarios agudos, los valores perdían
Tabapuá: origen Brasil (1967), obtenida por el cruzamiento de Nelore, vigencia en poco tiempo, entonces sino había otro elemento de juicio,
Gir y Guzerá, mocha. queriendo utilizar este método se debía posteriormente y por gabinete
Africander: origen Sudáfrica. actualizar con índices, variación dólar variación del grano representativo de
Sindi: origen India y Pakistán. la zona, precio de la hacienda (novillo o ternero si la zona es invernada o
cría.). Promediando un grupo de estos valores, a veces, se podría partir de
Razas sintéticas cifras razonables.
El cruzamiento y la selección son herramientas magistrales, donde a En lo que hace al campo a tasar, como en todos los casos se debe
partir de ellos se obtienen beneficiosos resultados económicos, basados en hacer una inspección minuciosa, constatando todos los ítems detallados en
la productividad y resistencia a ecosistemas desfavorables.
6 el rubro 1.2 (condiciones intrínsecas del fundo) de este trabajo.
hacer frente a sus obligaciones, dentro de las condiciones de venta fijadas, Este aumento de la productividad y de la resistencia se debe al valor
figura la de no reconocer la comisión, otra de dar facilidades, debiendo híbrido o heterosis, resultante de los cruzamientos, los que hacen aumentar
soportar el adquirente esto y que influye sobre el valor final. aproximadamente hasta más de un 25% la producción, basada en el aumento
Además, aun fijando un valor de mercado al bien tomado como del 80 de la resistencia física, fertilidad, volumen corporal, capacidad de producir
% sobre el precio, en períodos de inflación con altas tasas de interés y baja leche y carne.
rentabilidad de la tierra, el riesgo es grande. Brangus: origen en el Clear Creek Ranch de Oklahoma -1942- negro
Si los cálculos se realizan en una superficie ideal y con características o colorado, mocho, es el más difundido.
similares al campo revisado (igual porcentajes de partes altas y bajas, e Bradford: origen en el Adams Ranch de Florida -1948- cuerpo negro
igual porcentajes de hectáreas de calidad agropecuaria) el precio por hectárea o colorado, cabeza blanca con manchas, con cuernos o sin ellos.
es el promedio de todas las categorías. Si, por el contrario, la superficie Santa Gertrudis: es la primera raza sintética, origen en el King Ranch
ideal donde se han efectuado los cálculos corresponde a la mejor categoría, de Texas -1918- color colorado.
el precio logrado es para ésta solamente y, por lo tanto, para sacar el
Chabray: origen en Texas -1930- color blanco, gran volumen, con
correspondiente a todo el campo revisando se procede de la siguiente manera:
cuernos o sin ellos.
Beefmater: origen 1949, color colorado.
Valor hallado por hectárea: $ 3.000,00.
Simbra: color blanco o crema.
Superficie del campo: 1.000,00 has.
Limangus: color negro.
Calidad agropecuaria: has. %
Campo alto muy bueno para agricultura y ganadería ........ 700 ............ 70 Raza criolla
Campo alto bueno para agricultura muy bueno para ganadería ...... 270 ............. 27
Bajo tendido, bueno p/ganadería .......................................... 30 .............. 3 Origen, descubrimiento de América. Se los larga y se reproducen
TOTAL ........................................................ 1.000 .......... 100 naturalmente sin selección alguna y se adaptan al ecosistema. Animal de
lento crecimiento.
Precio de cada categoría
“ A” o sea campo alto MB agr. 100 % ...................................... $ 2.000,00
“ B”o sea campo alto bueno p/agr. estimad. 75 % de “A” ........ $ 1.500,00 Cuarterones: Se originan en cruzamiento de raza criolla con otras
“ C”o sea campo bajo tendido. Estimado 30 % de “A” ............... $ 600,00 razas. Lento crecimiento y conformación deficiente.
Valor final:
700 has. a $ 2.000,00 ha. ..................................................... $ 1.100.000,00 Sistemas de producción
270 has. a $ 1.500,00 ha. ........................................................ $ 405.000,00
30 has. a $ 600,00 ha. .............................................................. $ 18.000,00 Cría: es la primera etapa, en la que se poseen hembras (vacas) y
TOTAL ............................................................. .$ 1.823.000,00 machos (toros) para la reproducción y la obtención del ternero hasta su
destete.
En 1.000 has. $ 1.823/ha. Recría: esta etapa es a partir del destete en adelante. La edad del
destete varía según el tipo de manejo que se realice.
Invernada: desde que se recrían hasta su terminación como gordos.
Esta diferenciación se da en los llamados sistemas tradicionales de A través de su trabajo, el profesional utiliza este método; está explicando
producción; en la actualidad se han intensificado las producciones el por qué de las cifras halladas, contrastando con lo empírico que si bien
disminuyendo las diferencias, sobre todo, entre los dos últimos. son orientativos, se basan en valores históricos del país o lugar.
Con todos los vicios y defectos de este método, éste constituye el mejor
Otras consideraciones que debe tener en cuenta el profesional al argumento con que cuenta un profesional para rebatir las conclusiones de
momento de identificar el bien objeto de la tasación: un idóneo.
Según referencias, esta forma de determinar valores en función de
la productividad, es aplicado en otros países, por sus fundamentos técnicos
basados en principios reales de la economía agraria.
Referencias sobre ley de Marcas y señales
Para arribar al resultado final aplicando este método, utilizamos el
A. Obligaciones de la ley de Marcas y Señales valor de la producción (ingresos que acuerda las actividades planificadas,
en una extensión de campo igual o superior a la U.E. con rindes medios del
lugar y precios promedios actualizados de 4/5 años deducidos los gastos de
Art. 2º.- Marcar el ganado mayor (antes del año) y señalar el ganado
comercialización) y los ítems del costo de producción donde la incógnita a
menor (antes de los seis meses).
despejar es la renta neta.
Art. 9º.- Las marcas y las señales que se utilicen tienen que estar Los ítems del costo de producción utilizados son el beneficio fundiario
registradas. (interés fundiario solamente), las amortizaciones, gastos de explotación,
Art. 49.- Las señales deberán efectuarse en ambas orejas. beneficio industrial (interés del capital de explotación y de los gastos de
Art. 51.- La marca debe reproducir correctamente el diseño dibujado explotación y el fondo de reserva). Al final, la diferencia entre ingresos
en el boleto. (valor de la producción) y egresos (los ítems del costo de la producción), da
La marca y la señal, serán aplicadas en la posición que figura en los un margen que es la renta neta, que capitalizada a tasas corrientes da
respectivos boletos. el valor de la hectárea libre de mejoras. Las tasas de capitalización son
- Si tiene animales de ganado mayor, debe poseer boleto de marca. variables, según las zonas; en las de campos buenos para el BNA fluctúan
entre 4,5 al 5,5% (según calidad y ubicación) y para los menos valiosos
- Si tiene animales de ganado menor, debe poseer boleto de señal. van del 5,5 al 6%.
- La marca se debe aplicar con un hierro candente sobre el cuero del Esas tasas a que se capitaliza la renta neta obtenida es una relación
animal, en el lugar establecido por ley para cada especie. entre la renta y el capital, donde en la mayoría de los casos las instituciones
- La señal se realiza con una pinza especialmente fabricada con el diseño bancarias, como se expresó en el párrafo anterior, determinan los valores
otorgado. máximos y mínimos para un lugar determinado y, el tasador, las utiliza según
- A instancias judiciales esto es lo único que acredita la propiedad las circunstancias.
de los animales. Respecto de este tema hay algunas críticas sobre el particular (ver
- Los D.T.A., constituyen la única documentación válida para el transporte observaciones del Ing. Múscolo diciendo que no siempre se ajustan a la
y comercialización de ganado mayor, menor y cueros crudos del mismo realidad y son utilizadas por los bancos para establecer una política de montos
(art. 54). de garantía.
- El D.T.A. para movimiento de ganado mayor, menor y cueros crudos, Es evidente que las instituciones financieras procuran establecer siempre
será expedido por las oficinas locales de Senasa y visado por la un valor de tierra y mejoras, tomando ciertas precauciones (ej.: tener en
municipalidad correspondiente.
6 cuenta que un banco al vender un campo recibido de un cliente que no pudo
156 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR FONDO DE COMERCIO 145
3) Valor neto presente de futuros flujos de fondos - Los mismos son intransferibles (art. 58).
- Para la obtención de los D.T.A., es requisito indispensable poseer
Para realizar este análisis se recomienda el uso del método de lo el boleto de marca y de señal actualizadas.
“percibido” y no el de lo “devengado”. Aunque este último también sería de
posible utilización sin llegar a producir distorsiones si tenemos la precaución
de no incluir partidas que no impliquen egresos de fondos, tales como las B. Opciones del productor agropecuario
amortizaciones o depreciaciones contables.
Sin embargo, a los efectos de una mayor practicidad, se recomienda la - Señalar el ganado mayor como complemento de la marca (art. 2º).
utilización del método de lo percibido, en el cual sólo se computan los ingresos
y egresos cuando se cobran o se pagan respectivamente, es decir, cuando
efectivamente se producen, y no cuando tienen su incidencia en función del
C. Remarcar (art. 52)
transcurso del tiempo, según el método contable de lo devengado.
El valor neto presente se calcula trayendo a “valor hoy” las cifras
proyectadas de ingresos y egresos a producirse durante el período que se - El ganado vacuno: pierna derecha, desde el garrón hacia arriba (art. 47).
ha tomado como base para realizar el pronóstico. - El ganado equino: mular y asnal: pierna izquierda, desde el garrón
hacia arriba (art. 48).
Dichos ingresos y egresos pueden provenir de ventas, costos de ventas,
impuestos, necesidades financieras para compra de activos fijos o aumentos - El ganado de pedigrí: puede o no ser marcado. Si no está marcado,
del capital de giro, intereses, etc.. deberá ser individualizado de acuerdo a los respectivos registros de la
raza o de la especie (art. 7º).
Asimismo, esas cifras se deben proyectar durante el período
considerado, teniendo en cuenta el crecimiento producido en cada concepto
por cualquier causa. Inclusive, en el caso de las ventas, se deben considerar
las variaciones proyectadas, tanto por precio como por volumen. D. Prohibiciones
Además, se debe tener en cuenta un razonable ajuste por inflación.
También, en esa proyección, se deben considerar los posibles efectos - Contramarcar y practicar marcas o señales en otras partes del animal,
del elemento que denominamos “riesgo empresario” medidos con un no indicadas por la ley (art. 50).
adecuado índice probabilístico, teniendo en cuenta fundamentalmente la - Cambiar o variar la colocación o diseño de una marca o señal, si no
estrategia de gestión adoptada en cada una de sus variables: política de está previamente autorizada por la autoridad de aplicación (art. 51).
ventas, de existencias, de créditos, de producción, de personal, etc.. Como - Transportar ganado sin el correspondiente DTA que lo ampare.
así también la competencia actual y potencial y la eventual aparición de - Utilizar marcas o señales que no estén debidamente registradas
productos sustitutos. (art. 9º).
El período a considerar o “plazo de proyección” del negocio debe tener - Facilitar la marca y/o señal o consentir su empleo.
en cuenta, el marco legal regulatorio en el que se inserta el negocio o - Comercializar ganado teniendo el boleto de marca y/o señal vencidos.
actividad, la seguridad jurídica del país, la historia de los últimos treinta años - Manejo doloso en el movimiento documentación del ganado.
del país en cuanto a estabilidad institucional, previsibilidad económica y - Marcar y/o señalar fuera de los plazos establecidos por ley (art. 46).
tributaria, etc.. 7
DIMENSION DE LAS MARCAS Para valuar los bienes de cambio se pueden utilizar los siguientes
criterios:
PARA LA QUIJADA PARA LA GRUPA O PIERNA
Máxima 7 cm. Máxima 10 cm.
Mínima 5 cm. Mínima 7 cm. a. Para las materias primas, valor de reposición.
b. Para los productos en proceso de elaboración, costo de producción.
c. Para los productos terminados o mercadería de reventa, valor neto
de realización, entendiéndose como tal al precio de venta menos los gastos
Bibliografía consultada necesarios para realizarla.
Cruzamientos en ganado vacuno de carne, Ed. Hemisferio Sur
de KOGER, M.; CUNHA, J.; WARNICK, C. Los activos intangibles amortizables constituyen los bienes inmateriales
Bovinos Aberdeen Angus, Ed. Albatros. del negocio, tales como patentes y marcas, gastos de investigación y
Bovinos Cebú, Ed. Albatros. desarrollo activables, etc.. A los efectos de su tarea de tasación del fondo
Razas lecheras, Ed. Albatros. de comercio, el perito deberá llevar estos activos a valores corrientes de
Ganadería tropical, Ed. El Ateneo mercado.
Cebutecnia, Ed. El Ateneo de HELMAN, Mauricio. Para que la tarea arroje un valor ajustado a la realidad, se debería
Revista Brangus vs. Nos. justipreciar la clientela y agregar el importe de su valuación al resto de los
Revista Super Campo vs. Nos. activos intangibles.
Ley de marcas y señales 5542 y sus modificatorias. Si a estos conceptos se le suman los rubros: caja y bancos, inversiones,
créditos por ventas y otros créditos, por un lado; y se le restan las deudas,
previsiones y provisiones, por el otro, se obtendrá una valuación bastante
EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO objetiva de la explotación.
1. Propuesta para la organización y estudio del contenido teórico. 2) Patrimonio actual ajustado a valores corrientes de mercado, pero
a. Realice una síntesis del contenido expuesto por el ingeniero excluyendo las disponibilidades y las inversiones corrientes
Gustavo Pignata.
b. Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos
conforme el método empírico en la tasación de la propiedad rural Este método es una variante del método anterior, y es mucho más
en general y del semoviente en particular. utilizado que aquel.
Excluye los elementos del activo caracterizados por poseer la mayor
“liquidez”, es decir, la mayor posibilidad de hacerlos efectivo.
Bibliografía complementaria para el estudio En general, cuando se transfiere un fondo de comercio no se incluyen
en el mismo, el dinero y cheques existentes en la caja o en los bancos del
GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984. negocio, ni tampoco las inversiones de corto plazo, como por ejemplo, plazos
IBÁÑEZ & TOPALIÁN, Elementos de la tasación, 2ª ed, Alveroni, Cba., 2005. fijos, entre otras.
Por lo tanto, el perito tasador debe valuar empleando técnicas y

procedimientos que estén impregnados de la mayor objetividad posible. Sin
embargo, al final de su trabajo debe siempre incorporar índices y factores
correctivos que lleven la tasación al punto más real posible teniendo en
consideración las variables temporales del mercado.
El valuador debe tener en cuenta que siempre el concepto de valor
tiene dos interpretaciones: una del lado del vendedor (precio) y otra del lado
del comprador (costo).
Para el vendedor (persona física o jurídica) es el “valor actual de una CAPITULO VII
contraprestación” (en dinero o en especie) por la transferencia total o parcial FONDO DE COMERCIO
de la propiedad del patrimonio. Para el comprador es básicamente el “valor
actual del futuro flujo de fondos” generado por el negocio en cuestión. por Horacio Cornelli
Existen varios componentes del valor actual de un negocio. A
continuación se describen los principales:
Tasación profesional de fondos de comercio
1) Patrimonio actual, ajustando la valuación de los inmuebles y el
resto de los bienes de uso, los bienes de cambio, y los activos El contador público Horacio J. Cornelli en su presentación nos manifiesta
intangibles amortizables lo siguiente:
Los bienes de uso, con su mayor o menor grado de inmovilización (mayor

I. Introducción
en inmuebles y decreciendo hacia instalaciones, maquinarias, equipos,
rodados, herramientas o muebles y útiles) constituyen el activo fijo del negocio.
Durante los últimos años hemos asistido a una marcada tendencia
Para valuar cada componente del rubro bienes de uso se recomienda
ascendente hacia la creación y desarrollo de nuevos negocios de los más
utilizar métodos diferentes según su naturaleza:
variados rubros.
Hemos observado que las preferencias de los inversores han transitado
a. Para los inmuebles, se recomienda tasarlos por separado utilizando por las más variadas actividades: pistas de patinaje sobre hielo, canchas
los métodos y tablas explicadas en los otros capítulos del presente de paddle, salones para fiestas, video clubes, lavaderos automáticos,
libro. heladerías, canchas de bowling, fabricación y venta de tortas y repostería
b. Para los automotores, se sugiere utilizar los valores corrientes de artesanal, hoteles, gimnasios, playas de estacionamiento, locutorios,
mercado, aplicando los procedimientos descriptos en el capítulo fabricación y venta de empanadas o sandwiches de miga, cyber cafés,
correspondiente. centros de fotocopiado, cafeterías combinadas con fabricación y venta
c. En cambio, para la valuación del resto de los bienes de uso, se aconseja de tortas, masas y facturas, etc..
utilizar el método de “valor de utilización económica” en la Muchos de estos negocios han dado origen a franquicias que han
explotación. 7 alcanzado valores que sus generadores no hubieran ni siquiera imaginado
en el momento inicial de sus negocios.
Simultáneamente hemos presenciado un reacomodamiento del tipo de En el caso de inmuebles alquilados, es necesario verificar si el nuevo
actividades con fines de lucro desarrolladas por las personas. Muchos han contrato de locación a firmar a nombre del adquirente cuenta con la
salido de los empleos tradicionales “en relación de dependencia” y han aprobación del dueño de la propiedad.
volcado sus ahorros a la actividad independiente, creando, microemprendi- Otro elemento fundamental que debe tener en cuenta el perito tasador,
mientos muy rentables.
antes de comenzar con su tarea, es que los registros contables del negocio
Esto ha producido un incremento muy significativo de la cantidad de y sus estados contables emergentes no deben constituir el único elemento a
personas interesadas en negocios de los rubros más variados. Surgiendo, considerar para realizar la tasación.
de esta manera, gran cantidad de potenciales compradores y también
potenciales vendedores de “establecimientos comerciales” o “fondos de Esto es así porque los métodos de valuación contable están regidos por
comercio”. normas profesionales establecidas por los Consejos Profesionales de
De esta forma, nos encontramos con el interesante fenómeno de que Ciencias Económicas locales y por su Federación (F.A.C.P.C.E.).
los galpones industriales, oficinas, o locales comerciales ya no se transmiten Esos métodos obedecen a normas y principios conservadores de
simplemente como un inmueble (con o sin instalaciones) sino que incluyen, prudencia para evitar inducir a errores de terceros por sobrevaluación de
además, el negocio con todos sus elementos constitutivos. los rubros componentes del activo, basados, principalmente, en datos
Surge la necesidad de determinar un precio para las transacciones con históricos, o bien, por subvaluación de los pasivos al no considerar las
estos “establecimientos” o “emprendimientos”. provisiones y previsiones correspondientes.
Aparece, por consiguiente, la consecuente necesidad de contar con En cambio, en la tasación realizada por el perito profesional debe existir
profesionales especializados en determinar su valor de cambio y también una clara base objetiva, fundada en el valor económico del mercado,
en la comercialización de esos verdaderos “patrimonios” a ser transmitidos contemplando las proyecciones del negocio, el valor actual del dinero, los
a título oneroso. costos de oportunidad, los riesgos empresariales, etc..
Entonces, el perito tasador debe incorporar en su ya amplio ámbito de En la medida de lo posible, los elementos componentes del fondo de
incumbencia, una nueva especialidad: la tasación de fondos de comercio, comercio deben medirse sobre la base de los valores corrientes de mercado
con toda su complejidad económica, de mercado, y marco regulatorio legal que mejor representen la riqueza poseída por la empresa.
específico.
Es importante para el perito valuador que verifique que se trata de una
El perito tasador determina valor, en cualquiera de sus acepciones: a)
“empresa en marcha” que tienda a su continuidad y que, además, el fondo
“precio” para quien vende, o b) “costo” para quien compra.
de comercio a tasar tenga una antigüedad suficiente como para haber
Además, ese valor adquiere características y montos diferentes, según generado un valor llave susceptible de recibir un precio expresado en moneda.
se trate de un “valor técnico” (también llamado “valor virtual”), o de un
“precio para la venta” (o “valor venal”), o bien de un “costo real” (o “valor
de compra”).
El especialista (o perito) tasador valúa, ya sea, para fines comerciales IV. Comenzando con la tarea de justipreciar
o bien a solicitud de un magistrado. En este último caso nos encontramos
frente a la “tasación judicial”. Se debe partir de la realidad inequívoca de que el “precio de mercado”
Sin embargo, previamente se deben dominar muy bien todos los aspectos o “valor real” de un bien o conjunto de bienes siempre está dado en el
relacionados con la dinámica interacción de las compraventas de fondos de exacto punto en el que se encuentran la oferta y la demanda.
comercio en el ámbito privado, antes de lanzarse a la arena judicial como
auxiliar de la justicia.
b) Derechos de edición El perito tasador tiene una inmensa responsabilidad cuando se

c) Derechos de autor encuentra frente a un comprador que, muchas veces, no es un comerciante
d) Concesiones o franquicias con experiencia, y mucho menos está técnicamente capacitado para valuar
el fondo, sino que es simplemente una persona que cuenta con sus ahorros
e) Valor llave
para invertir en la explotación, o simplemente ha vendido su propiedad
f) Marcas y nombres comerciales para adquirir un comercio con vivienda pensando en el negocio para el
g) Procesos secretos resto de su vida.
h) Investigación y desarrollo En ese caso, a la responsabilidad técnico-profesional del perito tasador,
i) Costos de organización se agrega una carga ética adicional: debe ser equitativo tanto con el vendedor
j) Costos preoperativos como con el comprador, justipreciando con la mayor objetividad posible.
k) Costos de reorganización Asimismo, el perito tasador debe estar preparado para mantener su
objetividad técnica cuando está frente a vendedores o compradores
Sin embargo, no en todos los casos, el fondo de comercio se vende experimentados, que conocen del rubro y no escatiman esfuerzos para
como tal, sino que muchas veces constituye el patrimonio de la persona influenciar la tasación en uno u otro sentido.
jurídica (7) cuyos títulos representativos de su capital se transfieren. Es decir, Antes de concluir esta introducción, es necesario tener en cuenta un
cuando se transmiten las acciones de una sociedad anónima, el valor de la elemento altamente dificultoso para ser evaluado. Considere por unos
totalidad o una parte de ellas, está dado por la valuación del fondo de comercio momentos, el valor que tiene para todo negocio la presencia y características
de la empresa. intrínsecas de su propietario.
No siempre se transfieren total o parcialmente paquetes accionarios o Hay negocios que funcionan de determinada manera con un propietario
cuotas de capital de sociedades comerciales. Algunas veces, lo que se que los atiende, y funcionan mucho mejor o mucho peor (o no funcionan)
enajenan son simplemente unidades de negocios. cuando cambian de dueño y, por ende, de persona que los gestionan.
Esa mejor o peor gestión tiene relación con las habilidades personales
de cada persona, y, además, con la mayor o menor capacidad que tenga de
darse cuenta de todo aquello que tiene relación con el “servicio al cliente”.
III. Recaudos preliminares
Ese servicio al cliente no sólo se refiere a darle a cada uno la prestación
correspondiente por su contraprestación en dinero, sino también, aspectos
Lo primero que deberá tener en cuenta el perito tasador es si el negocio tales como empatía, responsabilidad, diligencia, buen trato, buena presencia,
está habilitado municipalmente para funcionar o, de otra manera, si es buena reputación, e inclusive tener en cuenta aspectos tales como la
habilitable. iluminación, decoración, limpieza, prolijidad, además de la capacidad de
Lo segundo es si es vendible, es decir, si no pesan inhibiciones ni gestión y calidad del personal.
embargos sobre el titular del dominio. La pregunta para el perito tasador sería: ¿Forma parte o no del valor
del fondo de comercio la influencia positiva o negativa del propietario? y
¿cómo se podría valuar la influencia de esa gestión, ya que la misma es
intransferible?
(7) Cualquiera de las personas jurídicas tipificadas por la ley 19.550 de sociedades 7
comerciales.
II. Marco legal b) Elementos inmateriales o incorporales, tales como nombre y enseña
comercial, la clientela (elemento dinámico), el derecho al local (en
La transferencia de “fondos de comercio” está legislada en la República el caso de alquiler), patentes de invención, marcas.
Argentina por la ley 11.867 (1), que en su primer artículo enuncia los elementos c) Las obligaciones, constituidas por las deudas en general.
constitutivos del mismo, al que también denomina “establecimiento
comercial”. Por lo tanto, como elementos intangibles (bienes) constitutivos de un
La ley establece esa lista con un propósito de “transmisión”, lo que fondo de comercio podemos incluir: “capacidades, procesos, atributos o
simultáneamente ubica el objeto “fondo de comercio” y sus componentes habilidades de la empresa y su personal, información, conocimientos,
individuales dentro del ámbito de incumbencia de los peritos tasadores, al ser relaciones, nombre, prestigio, ubicación, marcas, programas, licencias,
imprescindible la fijación de un valor para su transferencia a título oneroso (2). patentes, franquicias, concesiones, fórmulas, derechos, costos de
Es así que se encuentra en la ley, un detalle de bienes materiales e organización, publicidad, promoción, entrenamiento, métodos, participación
inmateriales que forman parte integrante del patrimonio y giro comercial en el mercado, investigación y desarrollo, clientela, experiencia, innovación,
del negocio. estructura de costos, competencia, política crediticia, tecnología, estructura
Se debe tener siempre presente que ese patrimonio formado por bienes organizacional, lealtad de los clientes, distribución de bienes y servicios,
tangibles e intangibles se refiere específicamente a un negocio determinado cultura organizacional, filosofía del negocio, estructura de financiamiento,
y de ninguna manera incluyen otros bienes de la persona física o jurídica capacidad de generación de fondos, percepción de clientes y empleados,
que no estén afectados a ese “establecimiento comercial”. combinaciones de negocios entre distintas actividades, aprovechamiento de
La citada ley declara elementos constitutivos de un establecimiento ventajas impositivas, conformación del mercado (monopolio u oligopolio,
comercial o fondo de comercio, a los efectos de su transmisión por cualquier etc.) que permiten que una organización tenga factores diferenciales
título: las instalaciones, existencias en mercaderías, nombre y enseña comparativos respecto de otros, … una relación buena y duradera con los
comercial, la clientela, el derecho al local, las patentes de invención, las clientes, la capacitación, motivación, crecimiento, realización y mejora
marcas de fábrica, los dibujos y modelos industriales, las distinciones continua de los recursos humanos, la calidad total en los procesos, y la
honoríficas y todos los demás derechos derivados de la propiedad comercial habilidad para permanecer, crecer o innovar en el mercado del que forma
e industrial o artística (3). parte. Y dado que el resultado de la gestión de una organización puede ser
positivo o negativo, se podría inferir que el valor llave de una empresa podrá
Los mencionados bienes pueden ser clasificados en:
ser positivo o negativo” (5).
a) Elementos materiales o corporales, tales como las instalaciones
El contador Fowler Newton enuncia como principales partidas,
(bienes de uso) y las existencias en mercaderías (bienes de cambio)
componentes del rubro de bienes intangibles a las siguientes (6):
y, eventualmente, dinero e inversiones (4).
a) Patentes
(1) Ley 11.867, sancionada el 9/8/1914, promulgada el 17/8/1914, publicada en el

Boletín Oficial de la República Argentina el 20/8/1914.
(2) Art. 2º de la ley 11.867. (5) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
(3) Art. 1º de la ley 11.867. Reconocimiento contable de la llave de negocio autogenerada.
(4) Aunque en la mayoría de los casos, estos dos últimos elementos mencionados no (6) FOWLER NEWTON, Enrique, Contabilidad superior, Ediciones Contabilidad Moderna,
se transfieren con el fondo de comercio a causa de su alta liquidez. Bs. As., 1978, p. 11.
II. Marco legal b) Elementos inmateriales o incorporales, tales como nombre y enseña
comercial, la clientela (elemento dinámico), el derecho al local (en
La transferencia de “fondos de comercio” está legislada en la República el caso de alquiler), patentes de invención, marcas.
Argentina por la ley 11.867 (1), que en su primer artículo enuncia los elementos c) Las obligaciones, constituidas por las deudas en general.
constitutivos del mismo, al que también denomina “establecimiento
comercial”. Por lo tanto, como elementos intangibles (bienes) constitutivos de un
La ley establece esa lista con un propósito de “transmisión”, lo que fondo de comercio podemos incluir: “capacidades, procesos, atributos o
simultáneamente ubica el objeto “fondo de comercio” y sus componentes habilidades de la empresa y su personal, información, conocimientos,
individuales dentro del ámbito de incumbencia de los peritos tasadores, al ser relaciones, nombre, prestigio, ubicación, marcas, programas, licencias,
imprescindible la fijación de un valor para su transferencia a título oneroso (2). patentes, franquicias, concesiones, fórmulas, derechos, costos de
Es así que se encuentra en la ley, un detalle de bienes materiales e organización, publicidad, promoción, entrenamiento, métodos, participación
inmateriales que forman parte integrante del patrimonio y giro comercial en el mercado, investigación y desarrollo, clientela, experiencia, innovación,
del negocio. estructura de costos, competencia, política crediticia, tecnología, estructura
Se debe tener siempre presente que ese patrimonio formado por bienes organizacional, lealtad de los clientes, distribución de bienes y servicios,
tangibles e intangibles se refiere específicamente a un negocio determinado cultura organizacional, filosofía del negocio, estructura de financiamiento,
y de ninguna manera incluyen otros bienes de la persona física o jurídica capacidad de generación de fondos, percepción de clientes y empleados,
que no estén afectados a ese “establecimiento comercial”. combinaciones de negocios entre distintas actividades, aprovechamiento de
La citada ley declara elementos constitutivos de un establecimiento ventajas impositivas, conformación del mercado (monopolio u oligopolio,
comercial o fondo de comercio, a los efectos de su transmisión por cualquier etc.) que permiten que una organización tenga factores diferenciales
título: las instalaciones, existencias en mercaderías, nombre y enseña comparativos respecto de otros, … una relación buena y duradera con los
comercial, la clientela, el derecho al local, las patentes de invención, las clientes, la capacitación, motivación, crecimiento, realización y mejora
marcas de fábrica, los dibujos y modelos industriales, las distinciones continua de los recursos humanos, la calidad total en los procesos, y la
honoríficas y todos los demás derechos derivados de la propiedad comercial habilidad para permanecer, crecer o innovar en el mercado del que forma
e industrial o artística (3). parte. Y dado que el resultado de la gestión de una organización puede ser
positivo o negativo, se podría inferir que el valor llave de una empresa podrá
Los mencionados bienes pueden ser clasificados en:
ser positivo o negativo” (5).
a) Elementos materiales o corporales, tales como las instalaciones
El contador Fowler Newton enuncia como principales partidas,
(bienes de uso) y las existencias en mercaderías (bienes de cambio)
componentes del rubro de bienes intangibles a las siguientes (6):
y, eventualmente, dinero e inversiones (4).
a) Patentes
(1) Ley 11.867, sancionada el 9/8/1914, promulgada el 17/8/1914, publicada en el

Boletín Oficial de la República Argentina el 20/8/1914.
(2) Art. 2º de la ley 11.867. (5) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
(3) Art. 1º de la ley 11.867. Reconocimiento contable de la llave de negocio autogenerada.
(4) Aunque en la mayoría de los casos, estos dos últimos elementos mencionados no (6) FOWLER NEWTON, Enrique, Contabilidad superior, Ediciones Contabilidad Moderna,
se transfieren con el fondo de comercio a causa de su alta liquidez. Bs. As., 1978, p. 11.
b) Derechos de edición El perito tasador tiene una inmensa responsabilidad cuando se

c) Derechos de autor encuentra frente a un comprador que, muchas veces, no es un comerciante
d) Concesiones o franquicias con experiencia, y mucho menos está técnicamente capacitado para valuar
el fondo, sino que es simplemente una persona que cuenta con sus ahorros
e) Valor llave
para invertir en la explotación, o simplemente ha vendido su propiedad
f) Marcas y nombres comerciales para adquirir un comercio con vivienda pensando en el negocio para el
g) Procesos secretos resto de su vida.
h) Investigación y desarrollo En ese caso, a la responsabilidad técnico-profesional del perito tasador,
i) Costos de organización se agrega una carga ética adicional: debe ser equitativo tanto con el vendedor
j) Costos preoperativos como con el comprador, justipreciando con la mayor objetividad posible.
k) Costos de reorganización Asimismo, el perito tasador debe estar preparado para mantener su
objetividad técnica cuando está frente a vendedores o compradores
Sin embargo, no en todos los casos, el fondo de comercio se vende experimentados, que conocen del rubro y no escatiman esfuerzos para
como tal, sino que muchas veces constituye el patrimonio de la persona influenciar la tasación en uno u otro sentido.
jurídica (7) cuyos títulos representativos de su capital se transfieren. Es decir, Antes de concluir esta introducción, es necesario tener en cuenta un
cuando se transmiten las acciones de una sociedad anónima, el valor de la elemento altamente dificultoso para ser evaluado. Considere por unos
totalidad o una parte de ellas, está dado por la valuación del fondo de comercio momentos, el valor que tiene para todo negocio la presencia y características
de la empresa. intrínsecas de su propietario.
No siempre se transfieren total o parcialmente paquetes accionarios o Hay negocios que funcionan de determinada manera con un propietario
cuotas de capital de sociedades comerciales. Algunas veces, lo que se que los atiende, y funcionan mucho mejor o mucho peor (o no funcionan)
enajenan son simplemente unidades de negocios. cuando cambian de dueño y, por ende, de persona que los gestionan.
Esa mejor o peor gestión tiene relación con las habilidades personales
de cada persona, y, además, con la mayor o menor capacidad que tenga de
darse cuenta de todo aquello que tiene relación con el “servicio al cliente”.
III. Recaudos preliminares
Ese servicio al cliente no sólo se refiere a darle a cada uno la prestación
correspondiente por su contraprestación en dinero, sino también, aspectos
Lo primero que deberá tener en cuenta el perito tasador es si el negocio tales como empatía, responsabilidad, diligencia, buen trato, buena presencia,
está habilitado municipalmente para funcionar o, de otra manera, si es buena reputación, e inclusive tener en cuenta aspectos tales como la
habilitable. iluminación, decoración, limpieza, prolijidad, además de la capacidad de
Lo segundo es si es vendible, es decir, si no pesan inhibiciones ni gestión y calidad del personal.
embargos sobre el titular del dominio. La pregunta para el perito tasador sería: ¿Forma parte o no del valor
del fondo de comercio la influencia positiva o negativa del propietario? y
¿cómo se podría valuar la influencia de esa gestión, ya que la misma es
intransferible?
(7) Cualquiera de las personas jurídicas tipificadas por la ley 19.550 de sociedades 7
comerciales.
Simultáneamente hemos presenciado un reacomodamiento del tipo de En el caso de inmuebles alquilados, es necesario verificar si el nuevo
actividades con fines de lucro desarrolladas por las personas. Muchos han contrato de locación a firmar a nombre del adquirente cuenta con la
salido de los empleos tradicionales “en relación de dependencia” y han aprobación del dueño de la propiedad.
volcado sus ahorros a la actividad independiente, creando, microemprendi- Otro elemento fundamental que debe tener en cuenta el perito tasador,
mientos muy rentables.
antes de comenzar con su tarea, es que los registros contables del negocio
Esto ha producido un incremento muy significativo de la cantidad de y sus estados contables emergentes no deben constituir el único elemento a
personas interesadas en negocios de los rubros más variados. Surgiendo, considerar para realizar la tasación.
de esta manera, gran cantidad de potenciales compradores y también
potenciales vendedores de “establecimientos comerciales” o “fondos de Esto es así porque los métodos de valuación contable están regidos por
comercio”. normas profesionales establecidas por los Consejos Profesionales de
De esta forma, nos encontramos con el interesante fenómeno de que Ciencias Económicas locales y por su Federación (F.A.C.P.C.E.).
los galpones industriales, oficinas, o locales comerciales ya no se transmiten Esos métodos obedecen a normas y principios conservadores de
simplemente como un inmueble (con o sin instalaciones) sino que incluyen, prudencia para evitar inducir a errores de terceros por sobrevaluación de
además, el negocio con todos sus elementos constitutivos. los rubros componentes del activo, basados, principalmente, en datos
Surge la necesidad de determinar un precio para las transacciones con históricos, o bien, por subvaluación de los pasivos al no considerar las
estos “establecimientos” o “emprendimientos”. provisiones y previsiones correspondientes.
Aparece, por consiguiente, la consecuente necesidad de contar con En cambio, en la tasación realizada por el perito profesional debe existir
profesionales especializados en determinar su valor de cambio y también una clara base objetiva, fundada en el valor económico del mercado,
en la comercialización de esos verdaderos “patrimonios” a ser transmitidos contemplando las proyecciones del negocio, el valor actual del dinero, los
a título oneroso. costos de oportunidad, los riesgos empresariales, etc..
Entonces, el perito tasador debe incorporar en su ya amplio ámbito de En la medida de lo posible, los elementos componentes del fondo de
incumbencia, una nueva especialidad: la tasación de fondos de comercio, comercio deben medirse sobre la base de los valores corrientes de mercado
con toda su complejidad económica, de mercado, y marco regulatorio legal que mejor representen la riqueza poseída por la empresa.
específico.
Es importante para el perito valuador que verifique que se trata de una
El perito tasador determina valor, en cualquiera de sus acepciones: a)
“empresa en marcha” que tienda a su continuidad y que, además, el fondo
“precio” para quien vende, o b) “costo” para quien compra.
de comercio a tasar tenga una antigüedad suficiente como para haber
Además, ese valor adquiere características y montos diferentes, según generado un valor llave susceptible de recibir un precio expresado en moneda.
se trate de un “valor técnico” (también llamado “valor virtual”), o de un
“precio para la venta” (o “valor venal”), o bien de un “costo real” (o “valor
de compra”).
El especialista (o perito) tasador valúa, ya sea, para fines comerciales IV. Comenzando con la tarea de justipreciar
o bien a solicitud de un magistrado. En este último caso nos encontramos
frente a la “tasación judicial”. Se debe partir de la realidad inequívoca de que el “precio de mercado”
Sin embargo, previamente se deben dominar muy bien todos los aspectos o “valor real” de un bien o conjunto de bienes siempre está dado en el
relacionados con la dinámica interacción de las compraventas de fondos de exacto punto en el que se encuentran la oferta y la demanda.
comercio en el ámbito privado, antes de lanzarse a la arena judicial como
auxiliar de la justicia.
Por lo tanto, el perito tasador debe valuar empleando técnicas y

procedimientos que estén impregnados de la mayor objetividad posible. Sin
embargo, al final de su trabajo debe siempre incorporar índices y factores
correctivos que lleven la tasación al punto más real posible teniendo en
consideración las variables temporales del mercado.
El valuador debe tener en cuenta que siempre el concepto de valor
tiene dos interpretaciones: una del lado del vendedor (precio) y otra del lado
del comprador (costo).
Para el vendedor (persona física o jurídica) es el “valor actual de una CAPITULO VII
contraprestación” (en dinero o en especie) por la transferencia total o parcial FONDO DE COMERCIO
de la propiedad del patrimonio. Para el comprador es básicamente el “valor
actual del futuro flujo de fondos” generado por el negocio en cuestión. por Horacio Cornelli
Existen varios componentes del valor actual de un negocio. A
continuación se describen los principales:
Tasación profesional de fondos de comercio
1) Patrimonio actual, ajustando la valuación de los inmuebles y el
resto de los bienes de uso, los bienes de cambio, y los activos El contador público Horacio J. Cornelli en su presentación nos manifiesta
intangibles amortizables lo siguiente:
Los bienes de uso, con su mayor o menor grado de inmovilización (mayor

I. Introducción
en inmuebles y decreciendo hacia instalaciones, maquinarias, equipos,
rodados, herramientas o muebles y útiles) constituyen el activo fijo del negocio.
Durante los últimos años hemos asistido a una marcada tendencia
Para valuar cada componente del rubro bienes de uso se recomienda
ascendente hacia la creación y desarrollo de nuevos negocios de los más
utilizar métodos diferentes según su naturaleza:
variados rubros.
Hemos observado que las preferencias de los inversores han transitado
a. Para los inmuebles, se recomienda tasarlos por separado utilizando por las más variadas actividades: pistas de patinaje sobre hielo, canchas
los métodos y tablas explicadas en los otros capítulos del presente de paddle, salones para fiestas, video clubes, lavaderos automáticos,
libro. heladerías, canchas de bowling, fabricación y venta de tortas y repostería
b. Para los automotores, se sugiere utilizar los valores corrientes de artesanal, hoteles, gimnasios, playas de estacionamiento, locutorios,
mercado, aplicando los procedimientos descriptos en el capítulo fabricación y venta de empanadas o sandwiches de miga, cyber cafés,
correspondiente. centros de fotocopiado, cafeterías combinadas con fabricación y venta
c. En cambio, para la valuación del resto de los bienes de uso, se aconseja de tortas, masas y facturas, etc..
utilizar el método de “valor de utilización económica” en la Muchos de estos negocios han dado origen a franquicias que han
explotación. 7 alcanzado valores que sus generadores no hubieran ni siquiera imaginado
en el momento inicial de sus negocios.
DIMENSION DE LAS MARCAS Para valuar los bienes de cambio se pueden utilizar los siguientes
criterios:
PARA LA QUIJADA PARA LA GRUPA O PIERNA
Máxima 7 cm. Máxima 10 cm.
Mínima 5 cm. Mínima 7 cm. a. Para las materias primas, valor de reposición.
b. Para los productos en proceso de elaboración, costo de producción.
c. Para los productos terminados o mercadería de reventa, valor neto
de realización, entendiéndose como tal al precio de venta menos los gastos
Bibliografía consultada necesarios para realizarla.
Cruzamientos en ganado vacuno de carne, Ed. Hemisferio Sur
de KOGER, M.; CUNHA, J.; WARNICK, C. Los activos intangibles amortizables constituyen los bienes inmateriales
Bovinos Aberdeen Angus, Ed. Albatros. del negocio, tales como patentes y marcas, gastos de investigación y
Bovinos Cebú, Ed. Albatros. desarrollo activables, etc.. A los efectos de su tarea de tasación del fondo
Razas lecheras, Ed. Albatros. de comercio, el perito deberá llevar estos activos a valores corrientes de
Ganadería tropical, Ed. El Ateneo mercado.
Cebutecnia, Ed. El Ateneo de HELMAN, Mauricio. Para que la tarea arroje un valor ajustado a la realidad, se debería
Revista Brangus vs. Nos. justipreciar la clientela y agregar el importe de su valuación al resto de los
Revista Super Campo vs. Nos. activos intangibles.
Ley de marcas y señales 5542 y sus modificatorias. Si a estos conceptos se le suman los rubros: caja y bancos, inversiones,
créditos por ventas y otros créditos, por un lado; y se le restan las deudas,
previsiones y provisiones, por el otro, se obtendrá una valuación bastante
EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO objetiva de la explotación.
1. Propuesta para la organización y estudio del contenido teórico. 2) Patrimonio actual ajustado a valores corrientes de mercado, pero
a. Realice una síntesis del contenido expuesto por el ingeniero excluyendo las disponibilidades y las inversiones corrientes
Gustavo Pignata.
b. Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos
conforme el método empírico en la tasación de la propiedad rural Este método es una variante del método anterior, y es mucho más
en general y del semoviente en particular. utilizado que aquel.
Excluye los elementos del activo caracterizados por poseer la mayor
“liquidez”, es decir, la mayor posibilidad de hacerlos efectivo.
Bibliografía complementaria para el estudio En general, cuando se transfiere un fondo de comercio no se incluyen
en el mismo, el dinero y cheques existentes en la caja o en los bancos del
GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984. negocio, ni tampoco las inversiones de corto plazo, como por ejemplo, plazos
IBÁÑEZ & TOPALIÁN, Elementos de la tasación, 2ª ed, Alveroni, Cba., 2005. fijos, entre otras.
3) Valor neto presente de futuros flujos de fondos - Los mismos son intransferibles (art. 58).
- Para la obtención de los D.T.A., es requisito indispensable poseer
Para realizar este análisis se recomienda el uso del método de lo el boleto de marca y de señal actualizadas.
“percibido” y no el de lo “devengado”. Aunque este último también sería de
posible utilización sin llegar a producir distorsiones si tenemos la precaución
de no incluir partidas que no impliquen egresos de fondos, tales como las B. Opciones del productor agropecuario
amortizaciones o depreciaciones contables.
Sin embargo, a los efectos de una mayor practicidad, se recomienda la - Señalar el ganado mayor como complemento de la marca (art. 2º).
utilización del método de lo percibido, en el cual sólo se computan los ingresos
y egresos cuando se cobran o se pagan respectivamente, es decir, cuando
efectivamente se producen, y no cuando tienen su incidencia en función del
C. Remarcar (art. 52)
transcurso del tiempo, según el método contable de lo devengado.
El valor neto presente se calcula trayendo a “valor hoy” las cifras
proyectadas de ingresos y egresos a producirse durante el período que se - El ganado vacuno: pierna derecha, desde el garrón hacia arriba (art. 47).
ha tomado como base para realizar el pronóstico. - El ganado equino: mular y asnal: pierna izquierda, desde el garrón
hacia arriba (art. 48).
Dichos ingresos y egresos pueden provenir de ventas, costos de ventas,
impuestos, necesidades financieras para compra de activos fijos o aumentos - El ganado de pedigrí: puede o no ser marcado. Si no está marcado,
del capital de giro, intereses, etc.. deberá ser individualizado de acuerdo a los respectivos registros de la
raza o de la especie (art. 7º).
Asimismo, esas cifras se deben proyectar durante el período
considerado, teniendo en cuenta el crecimiento producido en cada concepto
por cualquier causa. Inclusive, en el caso de las ventas, se deben considerar
las variaciones proyectadas, tanto por precio como por volumen. D. Prohibiciones
Además, se debe tener en cuenta un razonable ajuste por inflación.
También, en esa proyección, se deben considerar los posibles efectos - Contramarcar y practicar marcas o señales en otras partes del animal,
del elemento que denominamos “riesgo empresario” medidos con un no indicadas por la ley (art. 50).
adecuado índice probabilístico, teniendo en cuenta fundamentalmente la - Cambiar o variar la colocación o diseño de una marca o señal, si no
estrategia de gestión adoptada en cada una de sus variables: política de está previamente autorizada por la autoridad de aplicación (art. 51).
ventas, de existencias, de créditos, de producción, de personal, etc.. Como - Transportar ganado sin el correspondiente DTA que lo ampare.
así también la competencia actual y potencial y la eventual aparición de - Utilizar marcas o señales que no estén debidamente registradas
productos sustitutos. (art. 9º).
El período a considerar o “plazo de proyección” del negocio debe tener - Facilitar la marca y/o señal o consentir su empleo.
en cuenta, el marco legal regulatorio en el que se inserta el negocio o - Comercializar ganado teniendo el boleto de marca y/o señal vencidos.
actividad, la seguridad jurídica del país, la historia de los últimos treinta años - Manejo doloso en el movimiento documentación del ganado.
del país en cuanto a estabilidad institucional, previsibilidad económica y - Marcar y/o señalar fuera de los plazos establecidos por ley (art. 46).
tributaria, etc.. 7
A continuación se aplicará la fórmula a cada uno de los diez períodos: Se recomienda tomar un plazo de proyección de diez años. Ese período
podría ser superado excepcionalmente, dependiendo de la estabilidad del
PRIMER AÑO: país en todas las variables precedentemente mencionadas y considerando
las características propias del negocio, sin exceder los quince años.
VP1 = C1
(1+i)1
V. Valuación de activos y pasivos
VP1 = 7.900,00
(1+0,12)1
Ya se ha aclarado que los registros contables del negocio y sus estados
VP1 = 7.900,00 contables emergentes no deben constituir el único elemento a ser tenido en
1,12 cuenta para realizar la tasación. Sin embargo, éstos constituyen un
inmejorable punto de partida para el perito tasador en su tarea de justipreciar
VP1 = 7.053,57 el resto de activos y pasivos que constituyen el “capital de trabajo”, tales
como bienes de cambio, créditos por cobrar y deudas.
SEGUNDO AÑO:
1) Valuación de bienes de cambio
VP2 = C2
(1+i)2 Se incluyen en este rubro: mercaderías de reventa, materias primas y
materiales, productos en proceso, productos terminados, mercadería en
VP2 = 7.900,00 tránsito, repuestos, material de rezago, producción defectuosa, productos
(1+0,12)2 obsoletos o fuera de producción, etc..
Es importante verificar el inventario de existencias, ya sea realizando
VP2 = 7.900,00
1,2544 el recuento físico de la totalidad de los bienes de uso, o simplemente haciendo
una comprobación por muestreo.
VP2 = 6.297,83 Se requiere que el perito tasador realice la valuación de todos los ítems
componentes del inventario de bienes de cambio valuando a “valor de
reposición” (8) o “valor neto de realización” (9) según sea el caso y según
TERCER AÑO: sea el criterio del perito tasador.
VP3 = C3
(1+i)3
VP3 = 7.900,00
(1+0,12)3 (8) Valor de reposición: Precio de mercado que es necesario erogar para comprar
mercadería de similares características hoy.
VP3 = 7.900,00 8
(9) Valor neto de realización: Precio de venta menos gastos directos de venta, o gastos
1,4049 necesarios para realizar dicha venta.
2) Valuación de créditos a cobrar Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado, la
correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
a. Créditos por ventas de la propiedad; la diferencia será transferida como fondo de comercio:
Se debe validar y valuar todos los componentes de este rubro. Inmuebles 85.000,00
Automotores 11.500,00
Se habla de “validar” cuando se requiere la comprobación de la
Fondo de comercio (excluidos
existencia y procedencia de dichos créditos, y se define como “valuar” a la
los inmuebles y automotores) 80.048,95
cuantificación en moneda de curso legal de ellos.
Total 176.548,95
Por lo general, se emplean varios métodos para validar créditos o deudas.
Por ejemplo, para comprobar la “procedencia” de los créditos se puede La aplicación de este método genera un valor llave positivo de $ 158,95, obtenido de la
verificar la consistencia (10) de las facturas (o documentos equivalentes) siguiente forma:
que dieron origen al saldo actual, y para asegurar su “existencia” se
recomienda realizar una “circularización” (11) de todos y cada uno de los Tasación total según método del valor presente de ganancias
deudores por ventas de la entidad. Futuras generadas por el fondo de comercio 176.548,95
Asimismo, sería conveniente verificar la potencial “cobrabalidad” de Valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado 176.390,00
los créditos, analizando los índices determinantes de un eventual riesgo de Valor Llave 158,95
incobrabilidad, lo que daría lugar a la generación de una previsión por
incobrabilidad que se debe descontar del crédito respectivo con el objeto de E. SEGUNDO METODO: Valor presente de futuros flujos de fondos
regularizarlo. netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor
Además, si se hubieran pactado intereses, habría que realizar el cálculo
de los intereses devengados hasta el día de la valuación. Para realizar este ejercicio, se ha tomado un período de proyección de
Una vez realizadas las comprobaciones precedentes y, en función de la diez años, durante los cuales la empresa generará flujo de fondos positivo
fecha probable de cobranza de cada crédito, el perito tasador estará en anual promedio de $ 7.900,00.
condiciones de aplicar la fórmula correspondiente para determinar el “valor Asimismo, se debe tener en cuenta que la cifra que surja de aplicar las
neto presente de esos futuros ingresos de fondos”. fórmulas será la sumatoria de los bienes ocultos o intangibles.
FORMULA GENERAL PARA OBTENER VALOR PRESENTE:
(10) Se verifica la “consistencia” de las facturas o documentos equivalentes que dieron VPn = Cn
origen a saldo actual de un deudor, comprobando la existencia de uno o más remitos con la (1+i)n
constancia de recepción debidamente firmada, eventualmente la existencia de una orden de
compra o nota de pedido de parte del cliente, la correcta contabilización de las facturas, y Donde: VP = valor presente
su inclusión en el pago de los impuestos correspondientes. i=R
(11) Se denomina “circularización” al envío de una carta a cada uno de los deudores, 100
pidiéndole una confirmación del monto y composición de su deuda con la entidad. A esta
carta se adjunta un sobre estampillado para evitar que el deudor tenga algún tipo de costo
Donde: R = Razón o tasa de interés
para realizar la devolución de su respuesta. n = número de períodos
VP9 = 6.130,32 b. Otros créditos a cobrar

VP10 = 5.473,63
Σ = 96.054,39 Los criterios a emplear son similares a los explicados para créditos por
ventas.
Esta sumatoria arroja como resultado el valor presente de ganancias No se debe omitir la inclusión de las sumas entregadas a proveedores
futuras generadas por el fondo de comercio, y representa el valor presente como anticipos por compra de bienes o servicios que todavía no se han
del fondo de comercio sin incluir los inmuebles. recibido.
Hemos dicho que el inmueble será vendido al final del período en $ Las sumas pagadas a los proveedores en concepto de pago parcial o
250.000,00 por lo que producirá un ingreso en aquella fecha que debe ser total anticipado constituyen deudas que los proveedores tienen con la
considerado ahora para ser agregado al precio de tasación. Se aplica la empresa, y que deberán ser satisfechas con un valor equivalente representado
fórmula para obtener el valor presente del ingreso por venta del inmueble: por bienes de cambio, bienes de uso, o servicios.
VP10 = C10 3) Valuación de deudas

(1+i)10
a. Deudas comerciales
VP10 = 250.000,00
(1+0,12)10
En cuanto a la valuación de las deudas comerciales, también son de
VP10 = 250.000,00 aplicación los recaudos tomados en el rubro créditos por ventas en cuando
3,1058 a “validación” y “valuación”.
Incluimos también en este rubro, el análisis y comprobación de
VP10 = 80.494,56 “procedencia” y “existencia” de las deudas, empleando criterios de
consistencia, circularización, conciliaciones contables, cálculo de intereses
devengados y determinación del “valor neto presente de esos futuros egresos
Para obtener la tasación total se procede a realizar la siguiente suma: de fondos”.
En este rubro es muy importante verificar la existencia de mercaderías
TT = VPGFGp/FC + VRI o servicios recibidos pero que el proveedor todavía no nos entregó la
correspondiente factura, para tener en cuenta la correlativa deuda comercial
Donde: generada a la fecha de la valuación.
TT = Tasación total El tasador no debe olvidar incluir en este rubro los “anticipos recibidos
VPGFGp/FC = Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio. de clientes”. Entendiéndose como tales a aquellas sumas de dinero recibidas
VRI = Valor residual de los inmuebles total o parcialmente por futuras ventas que todavía no han sido perfeccionadas
mediante la “tradición de la cosa” (12) o prestación del servicio.
TT = 96.054,39 + 80.494,56
Tasación total = 176.548,95 8

(12) Entrega del bien.
Si el valuador omite tener en cuenta lo mencionado en el párrafo VP9 = C9

precedente, estaría incurriendo en una sobrevaluación del patrimonio neto (1+i)9
de la entidad, al considerar dos veces en el activo el mismo concepto: una
vez en el inventario de bienes de cambio, donde habrá incluido la mercadería VP9 = 17.000,00
pendiente de entregar al cliente y, otra vez, en la caja o en los bancos, (1+0,12)9
donde habrá ingresado el dinero cobrado en concepto de anticipo que el
cliente ha pagado. VP9 = 17.000,00
2,7731
b. Deudas sociales
VP9 = 6.130,32
En este rubro se incluyen las deudas con el personal en concepto de
sueldos o jornales devengados hasta la fecha de la valuación, más las deudas DECIMO AÑO:
derivadas, contraídas con las respectivas cajas recaudadoras por cargas
sociales impagas (aportes y contribuciones (13)). VP10 = C10
Se debe realizar el cálculo por intereses en el caso de obligaciones (1+i)10
vencidas, y también determinar el “valor neto presente de los futuros egresos
de fondos” para las deudas a vencer. VP10 = 17.000,00
Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos (1+0,12)10
los conceptos devengados pendientes de liquidación y pago: sueldo anual
complementario, vacaciones anuales, y sus cargas sociales proporcionales. VP10 = 17.000,00
Sin omitir asegurarse que la liquidación de sueldos del último mes esté 3,1058
debidamente registrada, como así también la de la última quincena trabajada
por los operarios. VP10 = 5.473,63
c. Deudas fiscales
Ahora se sumará el valor presente de los resultados de los diez años de
Se deben incluir en este rubro, las deudas por tasas e impuestos, tanto proyección:
nacionales como provinciales y municipales devengados a la fecha de la
valuación, vencidos y a vencer. VP1 = 15.178,57
Se debe realizar el cálculo por intereses, en el caso de obligaciones VP2 = 13.552,30
vencidas, y también determinar el “valor neto presente de los futuros egresos VP3 = 12.100,51
VP5 = 9.646,48
VP6 = 8.612,86
VP7 = 7.689,87
(13) Aportes: retenciones al personal. Contribuciones: contribución del empleador. VP8 = 6.865,91
VP6 = 17.000,00 Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos
(1+0,12)6 los conceptos devengados y aún no registrados contablemente: impuesto
sobre los ingresos brutos, impuesto a las ganancias, tasas municipales, etc..
VP6 = 17.000,00
1,9738 d. Otras deudas
VP6 = 8.612,86
Asimismo, el perito tasador debe valuar adecuadamente las deudas
financieras.
SEPTIMO AÑO: En cuanto a la valuación de las deudas diversas, también son de
aplicación los recaudos tomados en el rubro deudas comerciales en cuando
VP7 = C7 a “validación” y “valuación”.
(1+i)7 Se incluyen también en este rubro, el análisis y comprobación de
“procedencia” y “existencia” de las deudas, empleando criterios de consistencia,
VP7 = 17.000,00 circularización, conciliaciones contables, cálculo de intereses devengados y
(1+0,12)7 determinación del “valor neto presente de esos futuros egresos de fondos”.
Es importante no realizar solamente la circularización a los acreedores
VP7 = 17.000,00 declarados, sino también a los abogados de la compañía para verificar
2,2107 eventuales deudas por juicios iniciados a la empresa, evaluando los riesgos
pertinentes. En este caso, no solamente deberemos realizar una provisión
VP7 = 7.689,87 para juicios, sino también debemos provisionar las costas y honorarios.
4) Valuación de pasivos contingentes

OCTAVOAÑO:
Los principales riesgos que se deben considerar son los relacionados con:
VP8 = C8
(1+i)8
a. El personal en relación de dependencia
VP8 = 17.000,00
(1+0,12)8 Incluimos aquí al riesgo por “ruptura intempestiva del contrato de
trabajo”.
VP8 = 17.000,00 El perito tasador debe evaluar la suma total que correspondería por el
2,4760 despido de la totalidad del personal y, a partir de allí, considerar la probabilidad
de ocurrencia, planes de futuras reducciones del plantel, etc..
VP8 = 6.865,91
Asimismo, el valuador debe considerar el riesgo potencial de eventuales
juicios y reclamos de parte del personal perteneciente a empresas contratistas
8
con los cuales, por las modalidades de la prestación, quede configurada una
NOVENO AÑO:
virtual relación indirecta de dependencia, así como también el caso en que VP3 = 17.000,00
exista la posibilidad de que el mismo contratista pueda reclamar una eventual 1,4049
relación de dependencia.
VP3 = 12.100,51
b. Garantías otorgadas a clientes
CUARTO AÑO:
Se incluye riesgos eventuales por garantías otorgadas sobre los bienes
o servicios vendidos. VP4 = C4
El tasador debería hacer un análisis retrospectivo de la experiencia de (1+i)4
la explotación en este aspecto, con el objeto de determinar riesgos futuros,
utilizando la base estadística obtenida en el negocio. VP4 = 17.000,00
(1+0,12)4
El objetivo del perito tasador en este rubro es minimizar los riesgos no
considerados en la valuación del fondo de comercio por la aparición futura
VP4 = 17.000,00
de eventuales pasivos ocultos.
1,5735
Los riesgos que se determinen, deben ser soportados por el vendedor,
debiendo ser descontados de la tasación respectiva. VP4 = 10.803,94
En muchos casos se constituye un “fondo de garantía” para afrontar
eventuales pasivos ocultos, cuyo remanente debe ser reintegrado al vendedor,
transcurrido cierto período, una vez cubiertos los pasivos ocultos que hayan QUINTO AÑO:
surgido. Algunas veces, ese fondo de garantía devenga intereses.
VP5 = C5
(1+i)5
VI. Tasa de descuento (T.D.) VP5 = 17.000,00

(1+0,12)5
La tasa de descuento a utilizar para determinar el “valor neto
presente de futuros flujos de fondos” se debería formar por un VP5 = 17.000,00
componente básico, que bien podría ser la tasa de algún país con una 1,7623
larga historia de estabilidad económica y, también, con una proyección
razonable de futura estabilidad, excluido el componente inflacionario, a VP5 = 9.646,48
la que se le deben sumar todas las primas por riesgos (riesgo país, riesgo
de la actividad, riesgo de las estrategias vigentes y nuevas a adoptar,
SEXTO AÑO:
riesgos de la nueva gestión, riesgo de la nueva estructura operativa,
riesgo de la estructura de financiamiento, etc.).
VP6 = C6
(1+i)6
VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)

A continuación se aplicará la fórmula a cada uno de los diez períodos: VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)
PRIMER AÑO: En este punto, es importante aclarar que, aunque en la compraventa se

incluyan los inmuebles y los automotores, éstos, a los efectos de su
VP1 = C1 enajenación, se considerarán en forma separada del concepto “fondo de
(1+i)1 comercio”.
Esto es así por el régimen legal vigente. En el caso de que el negocio se
VP1 = 17.000,00 transfiera con inmueble/s y rodado/s, se deberán hacer las siguientes
(1+0,12)1 operaciones de transmisión de dominio:
VP1 = 17.000,00
1. Los inmuebles se transmitirán mediante escritura traslativa de
1,12
dominio, la que se registrará en el Registro de la Propiedad Inmueble
respectivo.
VP1 = 15.178,57
2. Los automotores se transmitirán mediante transferencia realizada
ante el Registro Automotor correspondiente.
SEGUNDO AÑO: 3. El fondo de comercio (sin inmuebles ni automotores) se enajenará
siguiente el procedimiento prescripto por la ley 11.867, cuyo texto se incluye
VP2 = C2 al final del presente capítulo.
(1+i)2
VP2 = 17.000,00 VIII. Activos intangibles

(1+0,12)2
“Son aquellos representativos de franquicias, privilegios u otros similares,
VP2 = 17.000,00
incluyendo los anticipos por su adquisición, que no son bienes tangibles ni
1,2544
derechos contra terceros, y que expresan un valor cuya existencia depende
de la posibilidad futura de producir ingresos. Abarcan, entre otros, los
VP2 = 13.552,30
siguientes: derechos de propiedad intelectual, patentes, marcas, licencias,
etc., llave de negocio, gastos de organización y preoperativos, gastos de
investigación y desarrollo” (14).
TERCER AÑO:
VP3 = C3
(1+i)3
VP3 = 17.000,00
(1+0,12)3 8 (14) Resolución Técnica Nº 9, Federación Argentina de Consejos Profesionales de
Ciencias Económicas, Centro de Estudios Científicos y Técnicos (CECYT).
IX. Llave de negocio Préstamos 1.500,00

Remuneraciones y cargas sociales 1.100,00
Constituye la sumatoria de activos ocultos, es decir, no reflejados en Cargas fiscales 600,00 4.800,00
los estados contables del negocio, generados por la gestión empresarial y Total del Pasivo Corriente 4.800,00
Total del Pasivo no Corriente 0,00
que son susceptibles de generar futuros resultados.
Total del Pasivo 4.800,00
Dicen las contadoras Rosa Cruz de Innocente, Idalia de Castro y Susana
Rosa Jerez que “la confiabilidad implica, entre otras cosas, PATRIMONIONETO
aproximación a la realidad, pero la contabilidad, respecto de este (Según estado respectivo)
intangible, permanece alejada de la realidad. Esto se evidencia en la 44.750,00
brecha que surge al comparar el valor de mercado de una empresa Ajustes de valuación realizados por el perito tasador 126.840,00
(precio) con los valores que surgen de sus estados contables, poniendo Total del Patrimonio Neto 171.590,00
de manifiesto la existencia de factores diferenciales que agregan valor Total 176.390,00
a la empresa, denominados genéricamente activos ocultos” (15).
Las llave de negocio, como así también los otros activos intangibles,
deben reflejar un valor coincidente con su posibilidad futura de producir D. PRIMER METODO: Valor presente de ganancias futuras generadas
ingresos. por el fondo de comercio
Por consiguiente, debe existir una forma fehaciente de lograr mediciones Para realizar este ejercicio, se ha tomado un período de proyección de
objetivas que puedan ser verificadas por cualquier persona con pericia diez años, durante los cuales la empresa generará una ganancia anual
suficiente sin producir variaciones sustanciales en el resultado. He aquí la promedio de $ 17.000,00.
importancia del perito tasador con una alta capacitación profesional.
Se ha decidido tomar como tasa de descuento (T.D.) el 12% anual
Las normas contables vigentes en la actualidad se ajustan al método de sobre saldos.
lo percibido en la contabilización de este concepto, autorizando a registrarlo
Asimismo, se calcula que los inmuebles actuales tendrán un valor residual
contablemente recién cuando se evidencia a través de una operación de
al final del período de proyección de $ 250.000,00.
compraventa en la contabilidad del comprador.
En la faz práctica del perito tasador, el “valor llave” o “llave de negocio”
surge como el exceso de la suma determinada como valor del fondo de
comercio sobre los valores contables del patrimonio del negocio. FORMULA GENERAL PARA OBTENER VALOR PRESENTE:
Es decir, llamamos “valor llave” o “llave de negocio” a la diferencia
entre el valor de mercado del fondo de comercio y su valor contable (también VPn = Cn
llamado “valor de libros”). (1+i)n
Donde:
VP = valor presente
i=R Donde: R = Razón o tasa de interés
100
(15) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa, n = número de períodos
ob. cit..
Caja y Bancos En el caso de que la valuación deba practicarse no sobre el total del
Caja 1.200,00 patrimonio del negocio, es decir, no sobre el cien por ciento del fondo de
Banco de la Nación Argentina 700,00 comercio, sino sobre una parte, entonces aparece el concepto de valor
Banco de la Provincia de Córdoba 1.300,00 3.200,00 patrimonial proporcional.
Llamamos valor patrimonial proporcional (VPP) a la aplicación de un
Créditos por ventas porcentaje determinado con alguna finalidad específica (venta, cálculo de
Deudores por ventas comunes 20.000,00 participación, etc.) sobre la valuación del total de los activos y pasivos de
una explotación.
Otros créditos
Crédito fiscal 3.600,00 Del párrafo anterior surge que si lo que se está valuando es solamente
Deudores varios 600,00 4.200,00 un porcentaje del fondo de comercio, también se deberá aplicar la misma
proporción al valor llave total.
Bienes de cambio Según Fowler Newton: “resulta de interés recordar que, como señaló
Productos terminados 3.000,00 Tearney, podría ser posible un análisis más cuidadoso que permitiera
Productos en proceso 600,00 identificar las sumas pagadas por elementos específicos que
Materias primas 3.500,00 7.100,00 habitualmente componen el valor llave a los efectos de su
Total del Activo Corriente 34.500,00 incorporación como un intangible separado” (16).
Es en este punto donde aparece la clientela como generadora de valor.
ACTIVO NO CORRIENTE “Si no puede ser un buen contador, escribió Pacioli, (17) estará
Bienes de uso siempre tanteando igual que un ciego y correrá el riesgo de enfrentar
Rodados 11.500,00 grandes pérdidas. Pero hoy, sostiene Lev, ser un buen contador ya no
Máquinas y herramientas 490,00 garantiza una visión correcta. Las viejas lentes no pueden captar la
Muebles y útiles 100,00
nueva economía, en la que el valor se crea a través de activos
Instalaciones 300,00
intangibles: ideas, marcas, modos de trabajo y franquicias” (18).
Inmuebles 85.000,00 97.390,00
“En las décadas pasadas, ha habido un cambio drástico, una
Activos intangibles transformación en lo que los economistas denominan la función de
Patentes 3.500,00 producción de las empresas -los principales activos que crean valor y
Llavedenegocio(laefectivamentepagada) 4.000,00 crecimiento-. Los activos intangibles están sustituyendo rápidamente
Marcas 2.000,00 a los activos físicos. Al mismo tiempo, ha habido un total estancamiento
Enseña comercial 5.000,00
Clientela 30.000,00 44.500,00
Total del Activo no Corriente 141.890,00
Total del Activo 176.390,00
(16) FOWLER NEWTON, Enrique, ob. cit., p. 267.
PASIVO (17) Pacioli, Fray Luca, conocido como el creador del sistema de registración contable
PASIVOCORRIENTE que se conoce con el nombre de “partida doble”.
Cuentas por pagar 8 (18) Los desafíos de las ciencias económicas, Nueva economía, nueva contabilidad, Fast
Proveedores 1.600,00 Company, especial para Clarín, traducción de Claudia Gilman, Clarín Económico, 2/1/00.
de nuestros sistemas de medición e informes. No estoy hablando Bienes de uso:

solamente de los informes financieros y las inversiones de Internet, Rodados:
sino también de las mediciones internas -la contabilidad y los registros Valor tasación 11.500,00
en el interior de las empresas-. Esos sistemas tienen más de 500 años Valor contable 6.250,00
de antigüedad. De modo que ésta es la situación: Estamos usando un Diferencia 5.250,00
sistema que tiene medio siglo para tomar decisiones en un contexto de
negocios complejo en el cual los activos esenciales que crean valor se Inmuebles:
modificaron fundamentalmente. ¿Cuál es la prueba de esa Valor tasación 85.000,00
transformación? Mire el índice de las 500 empresas de Standard & Valor contable 50.000,00
Poor; 500 de las mayores empresas de los Estados Unidos, muchas de Diferencia 35.000,00
las cuales no son del sector de alta tecnología. La relación entre el
valor libros y la capitalización de mercado de esas compañías, es decir,
la ratio entre el valor de mercado de esas compañías y el valor activo Activos intangibles:
neto de la empresa, el número que aparece en el balance -que es lo Enseña comercial:
que la contabilidad tradicional mide- representa sólo entre el 10% y el Valor tasación 5.000,00
15% del valor de esas empresas. Incluso si la Bolsa se encuentra Valor contable 500,00
inflada, incluso si uno rebana el 50% de la capitalización de mercado, Diferencia 4.500,00
aun está hablando de una enorme diferencia entre el valor tal como es
percibido por aquellos que lo pagan día a día y el valor tal como la
compañía lo mide” (19). Clientela:
La llave de negocio está formada por activos intangibles ocultos, que Valor determinado
son “activos..., de carácter no monetario y sin apariencia física que se posee por el perito tasador 30.000,00
para ser utilizado en la producción o suministro de bienes y servicios para Valor contable 0,00
ser arrendado a terceros o para funciones relacionadas con la administración Diferencia 30.000,00
de la entidad ” (20).
La dificultad en la valuación de estos activos ocultos, a los que
denominamos “llave de negocio” o “valor llave”, se presenta en que están C. Estados contables ajustados por el perito tasador aplicando
caracterizados por una sensibilidad y fluctuación permanentes. técnicas y procedimientos de valuación
Es imposible elaborar una técnica de valuación pericial que brinde una
medición exacta del valor llave. Sin embargo, el perito tasador debe utilizar EMPRESA S.A.
ESTADO DE SITUACION PATRIMONIAL

AL 31 DE DICIEMBRE DE 2….
AJUSTADOAVALORES CORRIENTES DE MERCADO
(19) Los desafíos de las ciencias económicas, ob. cit., 2/1/00.
(20) Normas Internacionales de Contabilidad 2001, traducida por la F.A.C.P.C.E. ACTIVO
con permiso del IASB, Editorial Amalevi, Santa Fe, noviembre de 2001, NIC 38 párrafo
ACTIVOCORRIENTE
7, p. 1.264.
Activos intangibles métodos y procedimientos que otorguen una tasación objetiva y verificable,
Patentes 3.500,00 que sea confiable para los usuarios de la información.
Llave de negocio (la efectivamente pagada) 4.000,00 “La propuesta se basa en comparar la realidad económica, representada
Marcas 2.000,00 por el valor de la empresa en el mercado con la realidad contable reflejada
Enseña comercial 500,00 10.000,00 por el valor patrimonial proporcional (VPP).
De esta comparación puede surgir que:
- El VPP coincide con el valor de mercado por acción.
PASIVO - El VPP es mayor que el valor de mercado por acción, en cuyo caso,
PASIVOCORRIENTE la empresa habría creado intangibles que destruyen valor y estaríamos en
Cuentas por pagar presencia de la llave de negocio negativa.
Proveedores 1.600,00 - El VPP es menor que el valor de mercado por acción, en cuyo caso,
Préstamos 1.500,00 la empresa habría creado intangibles que generan valor y estaríamos en
Remuneraciones y cargas sociales 1.100,00 presencia de la llave de negocio positiva” (21).
Cargas fiscales 600,00 4.800,00
Total del Pasivo Corriente 4.800,00
Total del Pasivo 4.800,00 X. Valor llave negativa
PATRIMONIONETO Algunos autores sostienen la existencia de llaves de negocio negativas

(Según estado respectivo) 96.840,00 o badwill, que surgen cuando el valor pagado por un negocio es inferior a
Total 101.640,00 su valor patrimonial proporcional.
Dice Enrique Fowler Newton que “la existencia de esta llave
Notas: negativa parte de supuestos de difícil concreción en la práctica. Si la
El Estado de situación patrimonial es una fotografía de los rubros suma pagada por la compra de un fondo de comercio fuera inferior a
componentes del activo (todo lo que la empresa tiene más lo que le deben), la suma de los valores corrientes de sus activos y pasivos, el vendedor
pasivo (todo lo que la empresa debe) y patrimonio neto (capital propio) en debería preferir la venta separada de dichos componentes (a menos
un momento determinado en un marco político, económico y jurídico. que los costos de realización fueran muy significativos). Por ellos, es
Dentro de los activos intangibles se incluye una cuenta llamada “llave probable que en tales situaciones lo que exista es un menor costo de
de negocio”, la cifra que ella expone se refiere al valor residual contable del los bienes adquiridos derivado de la ventaja que al vendedor le implica
valor llave efectivamente pagado en una compra anterior. su venta en bloque. Dicho menos costo debería, dentro del marco de
los actuales Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados
B. Ajustes de valuación determinados por el perito tasador
Las cifras del estado de situación patrimonial precedente han sido

verificadas por el perito tasador, habiendo constatado las siguientes 8 (21) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
diferencias con relación a la valuación que ha realizado: ob. cit..
(PCGA), implicar una reducción en la valuación de los activos Seguidamente, el valuador está en condiciones de comenzar a aplicar
adquiridos y no la creación de una partida que nada tiene que ver los métodos descriptos.
con la ecuación contable básica, según la cual, el patrimonio neto
resulta de restar el pasivo al activo, conceptos éstos en los que no A. Estados contables provistos por la empresa, surgidos de libros
podría clasificarse a la ‘llave negativa’” (22). llevados en legal forma, auditados y firmados por Contador Público:
XI. Parte práctica EMPRESA S.A.

A continuación haremos un pequeño y simple ejercicio a modo de AL 31 DE DICIEMBRE DE 2….
ejemplo. Para resolverlo aplicaremos cuatro métodos de tasación. El perito
tasador decidirá, según su criterio profesional, por cuál de ellos se inclina. ACTIVO
Los métodos de valuación que desarrollaremos son los siguientes: ACTIVOCORRIENTE
Caja y Bancos
Caja 1.200,00
1º método: Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo Banco de la Nación Argentina 700,00
de comercio. Banco de la Provincia de Córdoba 1.300,00 3.200,00
2º método: Valor presente de futuros flujos de fondos netos de
inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor. Créditos por ventas
3º método: Valor patrimonial actual ajustado a valores corrientes de Deudores por ventas comunes 20.000,00
mercado.
4º método: Método de balance. Otros créditos
Crédito fiscal 3.600,00
Deudores varios 600,00 4.200,00
La tarea es comenzada a partir de los estados contables provistos por
la empresa, surgidos de la contabilidad, debidamente auditados y firmados Bienes de cambio
por Contador Público matriculado. Productos terminados 3.000,00
Las cifras del estado de situación patrimonial son verificadas por el Productos en proceso 600,00
perito tasador, quien practica los ajustes en los rubros en los que encuentra Materias primas 3.500,00 7.100,00
diferencias luego de aplicar técnicas y procedimientos de valuación. Total del Activo Corriente 34.500,00
Una vez incluidos los ajustes practicados por el perito, se obtiene un
nuevo estado contable al que se denomina estado de situación patrimonial ACTIVO NO CORRIENTE
ajustado a valores corrientes de mercado. Bienes de uso
Rodados (valor residual contable) 6.250,00
Máquinas y herramientas 490,00
(22) FOWLER NEWTON, Enrique, ob. cit., ps. 271 y 272. Inmuebles 50.300,00 57.140,00
(PCGA), implicar una reducción en la valuación de los activos Seguidamente, el valuador está en condiciones de comenzar a aplicar
adquiridos y no la creación de una partida que nada tiene que ver los métodos descriptos.
con la ecuación contable básica, según la cual, el patrimonio neto
resulta de restar el pasivo al activo, conceptos éstos en los que no A. Estados contables provistos por la empresa, surgidos de libros
podría clasificarse a la ‘llave negativa’” (22). llevados en legal forma, auditados y firmados por Contador Público:
XI. Parte práctica EMPRESA S.A.

A continuación haremos un pequeño y simple ejercicio a modo de AL 31 DE DICIEMBRE DE 2….
ejemplo. Para resolverlo aplicaremos cuatro métodos de tasación. El perito
tasador decidirá, según su criterio profesional, por cuál de ellos se inclina. ACTIVO
Los métodos de valuación que desarrollaremos son los siguientes: ACTIVOCORRIENTE
Caja y Bancos
Caja 1.200,00
1º método: Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo Banco de la Nación Argentina 700,00
de comercio. Banco de la Provincia de Córdoba 1.300,00 3.200,00
2º método: Valor presente de futuros flujos de fondos netos de
inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor. Créditos por ventas
3º método: Valor patrimonial actual ajustado a valores corrientes de Deudores por ventas comunes 20.000,00
mercado.
4º método: Método de balance. Otros créditos
Crédito fiscal 3.600,00
Deudores varios 600,00 4.200,00
La tarea es comenzada a partir de los estados contables provistos por
la empresa, surgidos de la contabilidad, debidamente auditados y firmados Bienes de cambio
por Contador Público matriculado. Productos terminados 3.000,00
Las cifras del estado de situación patrimonial son verificadas por el Productos en proceso 600,00
perito tasador, quien practica los ajustes en los rubros en los que encuentra Materias primas 3.500,00 7.100,00
diferencias luego de aplicar técnicas y procedimientos de valuación. Total del Activo Corriente 34.500,00
Una vez incluidos los ajustes practicados por el perito, se obtiene un
nuevo estado contable al que se denomina estado de situación patrimonial ACTIVO NO CORRIENTE
ajustado a valores corrientes de mercado. Bienes de uso
Rodados (valor residual contable) 6.250,00
Máquinas y herramientas 490,00
(22) FOWLER NEWTON, Enrique, ob. cit., ps. 271 y 272. Inmuebles 50.300,00 57.140,00
Activos intangibles métodos y procedimientos que otorguen una tasación objetiva y verificable,
Patentes 3.500,00 que sea confiable para los usuarios de la información.
Llave de negocio (la efectivamente pagada) 4.000,00 “La propuesta se basa en comparar la realidad económica, representada
Marcas 2.000,00 por el valor de la empresa en el mercado con la realidad contable reflejada
Enseña comercial 500,00 10.000,00 por el valor patrimonial proporcional (VPP).
De esta comparación puede surgir que:
- El VPP coincide con el valor de mercado por acción.
PASIVO - El VPP es mayor que el valor de mercado por acción, en cuyo caso,
PASIVOCORRIENTE la empresa habría creado intangibles que destruyen valor y estaríamos en
Cuentas por pagar presencia de la llave de negocio negativa.
Proveedores 1.600,00 - El VPP es menor que el valor de mercado por acción, en cuyo caso,
Préstamos 1.500,00 la empresa habría creado intangibles que generan valor y estaríamos en
Remuneraciones y cargas sociales 1.100,00 presencia de la llave de negocio positiva” (21).
Cargas fiscales 600,00 4.800,00
Total del Pasivo Corriente 4.800,00
Total del Pasivo 4.800,00 X. Valor llave negativa
PATRIMONIONETO Algunos autores sostienen la existencia de llaves de negocio negativas

(Según estado respectivo) 96.840,00 o badwill, que surgen cuando el valor pagado por un negocio es inferior a
Total 101.640,00 su valor patrimonial proporcional.
Dice Enrique Fowler Newton que “la existencia de esta llave
Notas: negativa parte de supuestos de difícil concreción en la práctica. Si la
El Estado de situación patrimonial es una fotografía de los rubros suma pagada por la compra de un fondo de comercio fuera inferior a
componentes del activo (todo lo que la empresa tiene más lo que le deben), la suma de los valores corrientes de sus activos y pasivos, el vendedor
pasivo (todo lo que la empresa debe) y patrimonio neto (capital propio) en debería preferir la venta separada de dichos componentes (a menos
un momento determinado en un marco político, económico y jurídico. que los costos de realización fueran muy significativos). Por ellos, es
Dentro de los activos intangibles se incluye una cuenta llamada “llave probable que en tales situaciones lo que exista es un menor costo de
de negocio”, la cifra que ella expone se refiere al valor residual contable del los bienes adquiridos derivado de la ventaja que al vendedor le implica
valor llave efectivamente pagado en una compra anterior. su venta en bloque. Dicho menos costo debería, dentro del marco de
los actuales Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados
B. Ajustes de valuación determinados por el perito tasador
Las cifras del estado de situación patrimonial precedente han sido

verificadas por el perito tasador, habiendo constatado las siguientes 8 (21) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa,
diferencias con relación a la valuación que ha realizado: ob. cit..
de nuestros sistemas de medición e informes. No estoy hablando Bienes de uso:

solamente de los informes financieros y las inversiones de Internet, Rodados:
sino también de las mediciones internas -la contabilidad y los registros Valor tasación 11.500,00
en el interior de las empresas-. Esos sistemas tienen más de 500 años Valor contable 6.250,00
de antigüedad. De modo que ésta es la situación: Estamos usando un Diferencia 5.250,00
sistema que tiene medio siglo para tomar decisiones en un contexto de
negocios complejo en el cual los activos esenciales que crean valor se Inmuebles:
modificaron fundamentalmente. ¿Cuál es la prueba de esa Valor tasación 85.000,00
transformación? Mire el índice de las 500 empresas de Standard & Valor contable 50.000,00
Poor; 500 de las mayores empresas de los Estados Unidos, muchas de Diferencia 35.000,00
las cuales no son del sector de alta tecnología. La relación entre el
valor libros y la capitalización de mercado de esas compañías, es decir,
la ratio entre el valor de mercado de esas compañías y el valor activo Activos intangibles:
neto de la empresa, el número que aparece en el balance -que es lo Enseña comercial:
que la contabilidad tradicional mide- representa sólo entre el 10% y el Valor tasación 5.000,00
15% del valor de esas empresas. Incluso si la Bolsa se encuentra Valor contable 500,00
inflada, incluso si uno rebana el 50% de la capitalización de mercado, Diferencia 4.500,00
aun está hablando de una enorme diferencia entre el valor tal como es
percibido por aquellos que lo pagan día a día y el valor tal como la
compañía lo mide” (19). Clientela:
La llave de negocio está formada por activos intangibles ocultos, que Valor determinado
son “activos..., de carácter no monetario y sin apariencia física que se posee por el perito tasador 30.000,00
para ser utilizado en la producción o suministro de bienes y servicios para Valor contable 0,00
ser arrendado a terceros o para funciones relacionadas con la administración Diferencia 30.000,00
de la entidad ” (20).
La dificultad en la valuación de estos activos ocultos, a los que
denominamos “llave de negocio” o “valor llave”, se presenta en que están C. Estados contables ajustados por el perito tasador aplicando
caracterizados por una sensibilidad y fluctuación permanentes. técnicas y procedimientos de valuación
Es imposible elaborar una técnica de valuación pericial que brinde una
medición exacta del valor llave. Sin embargo, el perito tasador debe utilizar EMPRESA S.A.

AL 31 DE DICIEMBRE DE 2….
AJUSTADOAVALORES CORRIENTES DE MERCADO
(19) Los desafíos de las ciencias económicas, ob. cit., 2/1/00.
(20) Normas Internacionales de Contabilidad 2001, traducida por la F.A.C.P.C.E. ACTIVO
con permiso del IASB, Editorial Amalevi, Santa Fe, noviembre de 2001, NIC 38 párrafo
ACTIVOCORRIENTE
7, p. 1.264.
Caja y Bancos En el caso de que la valuación deba practicarse no sobre el total del
Caja 1.200,00 patrimonio del negocio, es decir, no sobre el cien por ciento del fondo de
Banco de la Nación Argentina 700,00 comercio, sino sobre una parte, entonces aparece el concepto de valor
Banco de la Provincia de Córdoba 1.300,00 3.200,00 patrimonial proporcional.
Llamamos valor patrimonial proporcional (VPP) a la aplicación de un
Créditos por ventas porcentaje determinado con alguna finalidad específica (venta, cálculo de
Deudores por ventas comunes 20.000,00 participación, etc.) sobre la valuación del total de los activos y pasivos de
una explotación.
Otros créditos
Crédito fiscal 3.600,00 Del párrafo anterior surge que si lo que se está valuando es solamente
Deudores varios 600,00 4.200,00 un porcentaje del fondo de comercio, también se deberá aplicar la misma
proporción al valor llave total.
Bienes de cambio Según Fowler Newton: “resulta de interés recordar que, como señaló
Productos terminados 3.000,00 Tearney, podría ser posible un análisis más cuidadoso que permitiera
Productos en proceso 600,00 identificar las sumas pagadas por elementos específicos que
Materias primas 3.500,00 7.100,00 habitualmente componen el valor llave a los efectos de su
Total del Activo Corriente 34.500,00 incorporación como un intangible separado” (16).
Es en este punto donde aparece la clientela como generadora de valor.
ACTIVO NO CORRIENTE “Si no puede ser un buen contador, escribió Pacioli, (17) estará
Bienes de uso siempre tanteando igual que un ciego y correrá el riesgo de enfrentar
Rodados 11.500,00 grandes pérdidas. Pero hoy, sostiene Lev, ser un buen contador ya no
Máquinas y herramientas 490,00 garantiza una visión correcta. Las viejas lentes no pueden captar la
nueva economía, en la que el valor se crea a través de activos
intangibles: ideas, marcas, modos de trabajo y franquicias” (18).
Inmuebles 85.000,00 97.390,00
“En las décadas pasadas, ha habido un cambio drástico, una
Activos intangibles transformación en lo que los economistas denominan la función de
Patentes 3.500,00 producción de las empresas -los principales activos que crean valor y
Llavedenegocio(laefectivamentepagada) 4.000,00 crecimiento-. Los activos intangibles están sustituyendo rápidamente
Marcas 2.000,00 a los activos físicos. Al mismo tiempo, ha habido un total estancamiento
Enseña comercial 5.000,00
Clientela 30.000,00 44.500,00
(16) FOWLER NEWTON, Enrique, ob. cit., p. 267.
PASIVO (17) Pacioli, Fray Luca, conocido como el creador del sistema de registración contable
PASIVOCORRIENTE que se conoce con el nombre de “partida doble”.
Cuentas por pagar 8 (18) Los desafíos de las ciencias económicas, Nueva economía, nueva contabilidad, Fast
Proveedores 1.600,00 Company, especial para Clarín, traducción de Claudia Gilman, Clarín Económico, 2/1/00.
IX. Llave de negocio Préstamos 1.500,00

Remuneraciones y cargas sociales 1.100,00
Constituye la sumatoria de activos ocultos, es decir, no reflejados en Cargas fiscales 600,00 4.800,00
los estados contables del negocio, generados por la gestión empresarial y Total del Pasivo Corriente 4.800,00
que son susceptibles de generar futuros resultados.
Total del Pasivo 4.800,00
Dicen las contadoras Rosa Cruz de Innocente, Idalia de Castro y Susana
Rosa Jerez que “la confiabilidad implica, entre otras cosas, PATRIMONIONETO
aproximación a la realidad, pero la contabilidad, respecto de este (Según estado respectivo)
intangible, permanece alejada de la realidad. Esto se evidencia en la 44.750,00
brecha que surge al comparar el valor de mercado de una empresa Ajustes de valuación realizados por el perito tasador 126.840,00
(precio) con los valores que surgen de sus estados contables, poniendo Total del Patrimonio Neto 171.590,00
de manifiesto la existencia de factores diferenciales que agregan valor Total 176.390,00
a la empresa, denominados genéricamente activos ocultos” (15).
Las llave de negocio, como así también los otros activos intangibles,
deben reflejar un valor coincidente con su posibilidad futura de producir D. PRIMER METODO: Valor presente de ganancias futuras generadas
ingresos. por el fondo de comercio
Por consiguiente, debe existir una forma fehaciente de lograr mediciones Para realizar este ejercicio, se ha tomado un período de proyección de
objetivas que puedan ser verificadas por cualquier persona con pericia diez años, durante los cuales la empresa generará una ganancia anual
suficiente sin producir variaciones sustanciales en el resultado. He aquí la promedio de $ 17.000,00.
importancia del perito tasador con una alta capacitación profesional.
Se ha decidido tomar como tasa de descuento (T.D.) el 12% anual
Las normas contables vigentes en la actualidad se ajustan al método de sobre saldos.
lo percibido en la contabilización de este concepto, autorizando a registrarlo
Asimismo, se calcula que los inmuebles actuales tendrán un valor residual
contablemente recién cuando se evidencia a través de una operación de
al final del período de proyección de $ 250.000,00.
compraventa en la contabilidad del comprador.
En la faz práctica del perito tasador, el “valor llave” o “llave de negocio”
surge como el exceso de la suma determinada como valor del fondo de
comercio sobre los valores contables del patrimonio del negocio. FORMULA GENERAL PARA OBTENER VALOR PRESENTE:
Es decir, llamamos “valor llave” o “llave de negocio” a la diferencia
entre el valor de mercado del fondo de comercio y su valor contable (también VPn = Cn
llamado “valor de libros”). (1+i)n
Donde:
VP = valor presente
i=R Donde: R = Razón o tasa de interés
100
(15) Contadoras: De Innocente, Rosa Cruz; De Castro, Idalia y Jerez, Susana Rosa, n = número de períodos
ob. cit..
A continuación se aplicará la fórmula a cada uno de los diez períodos: VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)
PRIMER AÑO: En este punto, es importante aclarar que, aunque en la compraventa se

incluyan los inmuebles y los automotores, éstos, a los efectos de su
VP1 = C1 enajenación, se considerarán en forma separada del concepto “fondo de
(1+i)1 comercio”.
Esto es así por el régimen legal vigente. En el caso de que el negocio se
VP1 = 17.000,00 transfiera con inmueble/s y rodado/s, se deberán hacer las siguientes
(1+0,12)1 operaciones de transmisión de dominio:
VP1 = 17.000,00
1. Los inmuebles se transmitirán mediante escritura traslativa de
1,12
dominio, la que se registrará en el Registro de la Propiedad Inmueble
respectivo.
VP1 = 15.178,57
2. Los automotores se transmitirán mediante transferencia realizada
ante el Registro Automotor correspondiente.
SEGUNDO AÑO: 3. El fondo de comercio (sin inmuebles ni automotores) se enajenará
siguiente el procedimiento prescripto por la ley 11.867, cuyo texto se incluye
VP2 = C2 al final del presente capítulo.
(1+i)2
VP2 = 17.000,00 VIII. Activos intangibles

(1+0,12)2
“Son aquellos representativos de franquicias, privilegios u otros similares,
VP2 = 17.000,00
incluyendo los anticipos por su adquisición, que no son bienes tangibles ni
1,2544
derechos contra terceros, y que expresan un valor cuya existencia depende
de la posibilidad futura de producir ingresos. Abarcan, entre otros, los
VP2 = 13.552,30
siguientes: derechos de propiedad intelectual, patentes, marcas, licencias,
etc., llave de negocio, gastos de organización y preoperativos, gastos de
investigación y desarrollo” (14).
TERCER AÑO:
VP3 = C3
(1+i)3
VP3 = 17.000,00
(1+0,12)3 8 (14) Resolución Técnica Nº 9, Federación Argentina de Consejos Profesionales de
Ciencias Económicas, Centro de Estudios Científicos y Técnicos (CECYT).
virtual relación indirecta de dependencia, así como también el caso en que VP3 = 17.000,00
exista la posibilidad de que el mismo contratista pueda reclamar una eventual 1,4049
relación de dependencia.
VP3 = 12.100,51
b. Garantías otorgadas a clientes
CUARTO AÑO:
Se incluye riesgos eventuales por garantías otorgadas sobre los bienes
o servicios vendidos. VP4 = C4
El tasador debería hacer un análisis retrospectivo de la experiencia de (1+i)4
la explotación en este aspecto, con el objeto de determinar riesgos futuros,
utilizando la base estadística obtenida en el negocio. VP4 = 17.000,00
(1+0,12)4
El objetivo del perito tasador en este rubro es minimizar los riesgos no
considerados en la valuación del fondo de comercio por la aparición futura
VP4 = 17.000,00
de eventuales pasivos ocultos.
1,5735
Los riesgos que se determinen, deben ser soportados por el vendedor,
debiendo ser descontados de la tasación respectiva. VP4 = 10.803,94
En muchos casos se constituye un “fondo de garantía” para afrontar
eventuales pasivos ocultos, cuyo remanente debe ser reintegrado al vendedor,
transcurrido cierto período, una vez cubiertos los pasivos ocultos que hayan QUINTO AÑO:
surgido. Algunas veces, ese fondo de garantía devenga intereses.
VP5 = C5
(1+i)5
VI. Tasa de descuento (T.D.) VP5 = 17.000,00

(1+0,12)5
La tasa de descuento a utilizar para determinar el “valor neto
presente de futuros flujos de fondos” se debería formar por un VP5 = 17.000,00
componente básico, que bien podría ser la tasa de algún país con una 1,7623
larga historia de estabilidad económica y, también, con una proyección
razonable de futura estabilidad, excluido el componente inflacionario, a VP5 = 9.646,48
la que se le deben sumar todas las primas por riesgos (riesgo país, riesgo
de la actividad, riesgo de las estrategias vigentes y nuevas a adoptar,
SEXTO AÑO:
riesgos de la nueva gestión, riesgo de la nueva estructura operativa,
riesgo de la estructura de financiamiento, etc.).
VP6 = C6
(1+i)6
VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)

VP6 = 17.000,00 Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos
(1+0,12)6 los conceptos devengados y aún no registrados contablemente: impuesto
sobre los ingresos brutos, impuesto a las ganancias, tasas municipales, etc..
VP6 = 17.000,00
1,9738 d. Otras deudas
VP6 = 8.612,86
Asimismo, el perito tasador debe valuar adecuadamente las deudas
financieras.
SEPTIMO AÑO: En cuanto a la valuación de las deudas diversas, también son de
aplicación los recaudos tomados en el rubro deudas comerciales en cuando
VP7 = C7 a “validación” y “valuación”.
(1+i)7 Se incluyen también en este rubro, el análisis y comprobación de
“procedencia” y “existencia” de las deudas, empleando criterios de consistencia,
VP7 = 17.000,00 circularización, conciliaciones contables, cálculo de intereses devengados y
(1+0,12)7 determinación del “valor neto presente de esos futuros egresos de fondos”.
Es importante no realizar solamente la circularización a los acreedores
VP7 = 17.000,00 declarados, sino también a los abogados de la compañía para verificar
2,2107 eventuales deudas por juicios iniciados a la empresa, evaluando los riesgos
pertinentes. En este caso, no solamente deberemos realizar una provisión
VP7 = 7.689,87 para juicios, sino también debemos provisionar las costas y honorarios.
4) Valuación de pasivos contingentes

OCTAVOAÑO:
Los principales riesgos que se deben considerar son los relacionados con:
VP8 = C8
(1+i)8
a. El personal en relación de dependencia
VP8 = 17.000,00
(1+0,12)8 Incluimos aquí al riesgo por “ruptura intempestiva del contrato de
trabajo”.
VP8 = 17.000,00 El perito tasador debe evaluar la suma total que correspondería por el
2,4760 despido de la totalidad del personal y, a partir de allí, considerar la probabilidad
de ocurrencia, planes de futuras reducciones del plantel, etc..
VP8 = 6.865,91
Asimismo, el valuador debe considerar el riesgo potencial de eventuales
juicios y reclamos de parte del personal perteneciente a empresas contratistas
8
con los cuales, por las modalidades de la prestación, quede configurada una
NOVENO AÑO:
Si el valuador omite tener en cuenta lo mencionado en el párrafo VP9 = C9

precedente, estaría incurriendo en una sobrevaluación del patrimonio neto (1+i)9
de la entidad, al considerar dos veces en el activo el mismo concepto: una
vez en el inventario de bienes de cambio, donde habrá incluido la mercadería VP9 = 17.000,00
pendiente de entregar al cliente y, otra vez, en la caja o en los bancos, (1+0,12)9
donde habrá ingresado el dinero cobrado en concepto de anticipo que el
cliente ha pagado. VP9 = 17.000,00
2,7731
b. Deudas sociales
VP9 = 6.130,32
En este rubro se incluyen las deudas con el personal en concepto de
sueldos o jornales devengados hasta la fecha de la valuación, más las deudas DECIMO AÑO:
derivadas, contraídas con las respectivas cajas recaudadoras por cargas
sociales impagas (aportes y contribuciones (13)). VP10 = C10
Se debe realizar el cálculo por intereses en el caso de obligaciones (1+i)10
vencidas, y también determinar el “valor neto presente de los futuros egresos
Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos (1+0,12)10
los conceptos devengados pendientes de liquidación y pago: sueldo anual
complementario, vacaciones anuales, y sus cargas sociales proporcionales. VP10 = 17.000,00
Sin omitir asegurarse que la liquidación de sueldos del último mes esté 3,1058
debidamente registrada, como así también la de la última quincena trabajada
por los operarios. VP10 = 5.473,63
c. Deudas fiscales
Se deben incluir en este rubro, las deudas por tasas e impuestos, tanto proyección:
nacionales como provinciales y municipales devengados a la fecha de la
valuación, vencidos y a vencer. VP1 = 15.178,57
Se debe realizar el cálculo por intereses, en el caso de obligaciones VP2 = 13.552,30
vencidas, y también determinar el “valor neto presente de los futuros egresos VP3 = 12.100,51
VP5 = 9.646,48
VP6 = 8.612,86
VP7 = 7.689,87
(13) Aportes: retenciones al personal. Contribuciones: contribución del empleador. VP8 = 6.865,91
VP9 = 6.130,32 b. Otros créditos a cobrar

VP10 = 5.473,63
Σ = 96.054,39 Los criterios a emplear son similares a los explicados para créditos por
ventas.
Esta sumatoria arroja como resultado el valor presente de ganancias No se debe omitir la inclusión de las sumas entregadas a proveedores
futuras generadas por el fondo de comercio, y representa el valor presente como anticipos por compra de bienes o servicios que todavía no se han
del fondo de comercio sin incluir los inmuebles. recibido.
Hemos dicho que el inmueble será vendido al final del período en $ Las sumas pagadas a los proveedores en concepto de pago parcial o
250.000,00 por lo que producirá un ingreso en aquella fecha que debe ser total anticipado constituyen deudas que los proveedores tienen con la
considerado ahora para ser agregado al precio de tasación. Se aplica la empresa, y que deberán ser satisfechas con un valor equivalente representado
fórmula para obtener el valor presente del ingreso por venta del inmueble: por bienes de cambio, bienes de uso, o servicios.
VP10 = C10 3) Valuación de deudas

(1+i)10
a. Deudas comerciales
VP10 = 250.000,00
(1+0,12)10
En cuanto a la valuación de las deudas comerciales, también son de
VP10 = 250.000,00 aplicación los recaudos tomados en el rubro créditos por ventas en cuando
3,1058 a “validación” y “valuación”.
Incluimos también en este rubro, el análisis y comprobación de
VP10 = 80.494,56 “procedencia” y “existencia” de las deudas, empleando criterios de
consistencia, circularización, conciliaciones contables, cálculo de intereses
devengados y determinación del “valor neto presente de esos futuros egresos
Para obtener la tasación total se procede a realizar la siguiente suma: de fondos”.
En este rubro es muy importante verificar la existencia de mercaderías
TT = VPGFGp/FC + VRI o servicios recibidos pero que el proveedor todavía no nos entregó la
correspondiente factura, para tener en cuenta la correlativa deuda comercial
Donde: generada a la fecha de la valuación.
TT = Tasación total El tasador no debe olvidar incluir en este rubro los “anticipos recibidos
VPGFGp/FC = Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio. de clientes”. Entendiéndose como tales a aquellas sumas de dinero recibidas
VRI = Valor residual de los inmuebles total o parcialmente por futuras ventas que todavía no han sido perfeccionadas
mediante la “tradición de la cosa” (12) o prestación del servicio.
TT = 96.054,39 + 80.494,56
Tasación total = 176.548,95 8

(12) Entrega del bien.
2) Valuación de créditos a cobrar Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado, la
a. Créditos por ventas de la propiedad; la diferencia será transferida como fondo de comercio:
Se debe validar y valuar todos los componentes de este rubro. Inmuebles 85.000,00
Automotores 11.500,00
Se habla de “validar” cuando se requiere la comprobación de la
Fondo de comercio (excluidos
existencia y procedencia de dichos créditos, y se define como “valuar” a la
los inmuebles y automotores) 80.048,95
cuantificación en moneda de curso legal de ellos.
Total 176.548,95
Por lo general, se emplean varios métodos para validar créditos o deudas.
Por ejemplo, para comprobar la “procedencia” de los créditos se puede La aplicación de este método genera un valor llave positivo de $ 158,95, obtenido de la
verificar la consistencia (10) de las facturas (o documentos equivalentes) siguiente forma:
que dieron origen al saldo actual, y para asegurar su “existencia” se
recomienda realizar una “circularización” (11) de todos y cada uno de los Tasación total según método del valor presente de ganancias
deudores por ventas de la entidad. Futuras generadas por el fondo de comercio 176.548,95
Asimismo, sería conveniente verificar la potencial “cobrabalidad” de Valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado 176.390,00
los créditos, analizando los índices determinantes de un eventual riesgo de Valor Llave 158,95
incobrabilidad, lo que daría lugar a la generación de una previsión por
incobrabilidad que se debe descontar del crédito respectivo con el objeto de E. SEGUNDO METODO: Valor presente de futuros flujos de fondos
regularizarlo. netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor
Además, si se hubieran pactado intereses, habría que realizar el cálculo
de los intereses devengados hasta el día de la valuación. Para realizar este ejercicio, se ha tomado un período de proyección de
Una vez realizadas las comprobaciones precedentes y, en función de la diez años, durante los cuales la empresa generará flujo de fondos positivo
fecha probable de cobranza de cada crédito, el perito tasador estará en anual promedio de $ 7.900,00.
condiciones de aplicar la fórmula correspondiente para determinar el “valor Asimismo, se debe tener en cuenta que la cifra que surja de aplicar las
neto presente de esos futuros ingresos de fondos”. fórmulas será la sumatoria de los bienes ocultos o intangibles.
FORMULA GENERAL PARA OBTENER VALOR PRESENTE:
(10) Se verifica la “consistencia” de las facturas o documentos equivalentes que dieron VPn = Cn
origen a saldo actual de un deudor, comprobando la existencia de uno o más remitos con la (1+i)n
constancia de recepción debidamente firmada, eventualmente la existencia de una orden de
compra o nota de pedido de parte del cliente, la correcta contabilización de las facturas, y Donde: VP = valor presente
su inclusión en el pago de los impuestos correspondientes. i=R
(11) Se denomina “circularización” al envío de una carta a cada uno de los deudores, 100
pidiéndole una confirmación del monto y composición de su deuda con la entidad. A esta
carta se adjunta un sobre estampillado para evitar que el deudor tenga algún tipo de costo
Donde: R = Razón o tasa de interés
para realizar la devolución de su respuesta. n = número de períodos
A continuación se aplicará la fórmula a cada uno de los diez períodos: Se recomienda tomar un plazo de proyección de diez años. Ese período
podría ser superado excepcionalmente, dependiendo de la estabilidad del
PRIMER AÑO: país en todas las variables precedentemente mencionadas y considerando
las características propias del negocio, sin exceder los quince años.
VP1 = C1
(1+i)1
V. Valuación de activos y pasivos
VP1 = 7.900,00
(1+0,12)1
Ya se ha aclarado que los registros contables del negocio y sus estados
VP1 = 7.900,00 contables emergentes no deben constituir el único elemento a ser tenido en
1,12 cuenta para realizar la tasación. Sin embargo, éstos constituyen un
inmejorable punto de partida para el perito tasador en su tarea de justipreciar
VP1 = 7.053,57 el resto de activos y pasivos que constituyen el “capital de trabajo”, tales
como bienes de cambio, créditos por cobrar y deudas.
SEGUNDO AÑO:
1) Valuación de bienes de cambio
VP2 = C2
(1+i)2 Se incluyen en este rubro: mercaderías de reventa, materias primas y
materiales, productos en proceso, productos terminados, mercadería en
VP2 = 7.900,00 tránsito, repuestos, material de rezago, producción defectuosa, productos
(1+0,12)2 obsoletos o fuera de producción, etc..
Es importante verificar el inventario de existencias, ya sea realizando
VP2 = 7.900,00
1,2544 el recuento físico de la totalidad de los bienes de uso, o simplemente haciendo
una comprobación por muestreo.
VP2 = 6.297,83 Se requiere que el perito tasador realice la valuación de todos los ítems
componentes del inventario de bienes de cambio valuando a “valor de
reposición” (8) o “valor neto de realización” (9) según sea el caso y según
TERCER AÑO: sea el criterio del perito tasador.
VP3 = C3
(1+i)3
VP3 = 7.900,00
(1+0,12)3 (8) Valor de reposición: Precio de mercado que es necesario erogar para comprar
mercadería de similares características hoy.
VP3 = 7.900,00 8
(9) Valor neto de realización: Precio de venta menos gastos directos de venta, o gastos
1,4049 necesarios para realizar dicha venta.
generaciones futuras y sentar las bases para una asociación mundial entre VP3 = 5.623,18
los países desarrollados y los países en desarrollo, así como entre los
gobiernos y los sectores de la sociedad civil, sobre la base de la compresión
de las necesidades y los intereses comunes. CUARTO AÑO:
El espíritu de la Cumbre de la Tierra, inspiró a los constituyentes de
1994, que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo VP4 = C4
sustentable como derechos de tercera generación, como se ha visto, a partir (1+i)4
de ese momento, se transforman estos derechos en derecho interno y genera
la obligación de adecuar los comportamientos y las disciplinas científicas al VP4 = 7.900,00
mismo, por ello, es que nos permitiremos, proponer su integración en esta (1+0,12)4
importante disciplina, la Tasación.
VP4 = 7.900,00
1,5735
Los cinco elementos VP4 = 5.020,65
Son tan amplios los conceptos que emanan de la integración del medio
ambiente, con las actividades del hombre y el valor de las cosas, que en QUINTO AÑO:
general, son dejados de lado, por la imposibilidad de determinar parámetros
asequibles de un modo pedagógico y aplicables a la materia. VP5 = C5
Por ello, con el riesgo propio de las simplificaciones (3), procederé a (1+i)5
utilizar la teoría de los cinco elementos(4): tierra, agua, fuego, aire y éter, y
siguiendo a los pensadores que inspiraron la misma, que sostienen que en VP5 = 7.900,00
todo ser vivo pueden encontrarse estos elementos, buscaremos identificarlos (1+0,12)5
primero en el hombre, destinatario de la tasación, y luego en las cosas
susceptibles de ser tasadas, para determinar el valor que tiene para el hombre VP5 = 7.900,00
la integración con las cosas. 1,7623
VP5 = 4.482,78
(3) El problema de hacer comprensible la temática del medio ambiente y dar pautas SEXTO AÑO:
simples de compresión, debí enfrentarlo por primera vez en mi carácter de Presidente del
Comité Ecológico del Distrito 4810 del Rotary International, en la Asamblea Anual 2003,
que se realizara en el Jardín Botánico, allí utilicé por primera vez, la teoría de los cinco VP6 = C6
elementos, que pretendo desarrollar en el presente. (1+i)6
(4) El filósofo griego Empédocles, afirmaba que todo el universo se componía de
cuatro elementos, agua, fuego, aire y tierra, otras culturas -entre ellos los chinos- incorporan 9 VP6 = 7.900,00
un quinto elemento, el éter.
(1+0,12)6
182 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACIÓN
TASACION
Y EL DESARROLLO
DE VEHICULOS
SUSTENTABLE 203
VP6 = 7.900,00 Las autoridades proveerán a la protección de este derecho, a la

1,9738 utilización racional de los recursos naturales, a la preservación del
patrimonio natural y cultural y de la diversidad biológica, y a la información
y educación ambientales.
VP6 = 4.002,43 Corresponde a la Nación dictar las normas que contengan los
presupuestos mínimos de protección, y a las provincias, las necesarias
para complementarlas, sin que aquéllas alteren las jurisdicciones locales.
SEPTIMO AÑO: Se prohíbe el ingreso al territorio nacional de residuos actual o
potencialmente peligrosos, y de los radiactivos. ...”
VP7 = C7
(1+i)7 La introducción en la reforma de 1994, de la defensa del ambiente y
del desarrollo sustentable, no es de generación espontánea, la cuestión
VP7 = 7.900,00 ambiental ya se había convertido en un tema de vital importancia internacional
(1+0,12)7 en 1972, pues en esa fecha se celebró la Conferencia de las Naciones
Unidas sobre el Medio Humano, en la ciudad de Estocolmo, que implicó el
VP7 = 7.900,00 puntapié inicial para integrar el ambiente en los planes de desarrollo,
2,2107 fundamentalmente , para evitar el calentamiento global, la degradación de
los bosques y el agotamiento del ozono.
VP7 = 3.573,53 En 1983, las Naciones Unidas estableció la Comisión Mundial sobre el
Medio Ambiente y el Desarrollo, ya que era evidente que la protección del
medio ambiente se convertiría en una cuestión de supervivencia para todos.
OCTAVOAÑO: La comisión fue presidida por la ex Ministro de Noruega Gro Harlem
Brundtland, quien presentó el denominado ¨ Informe Brundtland¨ acunando
VP8 = C8 el concepto de desarrollo sustentable: ¨ Que es la obligación de cada
(1+i)8 generación del dejar el mundo a la generación siguiente, al menos en las
mismas condiciones que la recibió. ¨
VP8 = 7.900,00
Del informe surgió la conclusión: ¨ De que el hombre debe satisfacer
(1+0,12)8
las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras
generaciones para satisfacer las propias, y que en ese momento el desarrollo
VP8 = 7.900,00
sostenido y sin previsión alguna que se estaba realizando, llevaría al colapso
2,4760
de los recursos naturales en un lapso de no más de treinta años.¨
VP8 = 3.190,63 Atendiendo a este informe, la Asamblea General de las Naciones
Unidas convocó la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio
Ambiente y el Desarrollo (CNUMAD). Que se conoció como ¨ CUMBRE
NOVENO AÑO: DE LA TIERRA ¨ y se celebró en Río de Janeiro el 3 y 4 de junio de 1992.
Los objetivos fundamentales que surgieron de esa Conferencia fueron
VP9 = C9 generar acciones para lograr un equilibrio justo entre las necesidades
(1+i)9 económicas, sociales y ambientales de las generaciones presentes y de las
única, cesión de derechos y acciones, anotaciones preventivas para subastas, VP9 = 7.900,00
etc. Todos estos item, deben ser contemplados dentro de la determinación (1+0,12)9
del valor objetivo de un bien, generando variables de precios, que por no
tener aún tabla expresa que los contemple, en su mayoría quedan a la VP9 = 7.900,00
determinación del elevado criterio que le otorga la experiencia al Tasador. 2,7731
En este aspecto, corresponde señalar, que tradicionalmente, antes del
dictado de la ley 9150, la posesión y la nuda propiedad se consideraban VP9 = 2.848,80
equivalentes, por lo que resultaba razonable estimar en un litigio donde una
de las partes tenía el título y el otro la posesión, arreglar la controversia
teniendo en cuenta un cincuenta por ciento del valor del inmueble para cada DECIMO AÑO:
parte, por supuesto cuando se trataba de una posesión que pretendía tener
cumplidos los plazos de prescripción adquisitiva previstos en el Código Civil, VP10 = C10
según fuera con justo título o no y buena o mala fe. (1+i)10
El dictado de la ley 9150, eleva a favor del poseedor que se ha acogido
a sus beneficios, ese margen y puede incluso hacer disminuir enormemente VP10 = 7.900,00
el valor del derecho del nudo propietario, al que solo le quedaría negociar el (1+0,12)10
margen del costo del juicio de usucapión, para que el poseedor tenga el
título perfecto. Estas apreciaciones, son simples lineamientos, para tener en VP10 = 7.900,00
cuenta y se aportan con el único fin de que sirvan de pautas interpretativas, 3,1058
en esta disciplina en permanente evolución.
VP10 = 2.543,63
La tasación y el medio ambiente

proyección:
Del mismo, modo que la situación jurídica de los bienes, ha adquirido
carta de ciudadanía, a los fines de ser tenida en cuenta en las tasaciones,
pretendemos, que el medio ambiente y el concepto de desarrollo VP1 = 7.053,57
sustentable, se incorporen con personalidad propia a fin de determinar el VP2 = 6.297,83
valor objetivo de los bienes. VP3 = 5.623,18
Nuestra Constitución Nacional, en la reforma de 1994, ha introducido VP4 = 5.020,65
como derecho de tercera generación el: VP5 = 4.482,78
VP6 = 4.002,43
“ ... Art. 41.– Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente VP7 = 3.573,53
sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las VP8 = 3.190,63
actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin VP9 = 2.848,80
comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de VP10 = 2.543,63
preservarlo. El daño ambiental generará prioritariamente la obligación 9
de recomponer, según lo establezca la ley. Σ = 44.637,03
TASACION
Y EL DESARROLLO
DE VEHICULOS
SUSTENTABLE 201
Esta sumatoria arroja como resultado el valor presente de los activos razones deben ser atendidas para llegar al “valor objetivo del bien”, para
intangibles o activos ocultos. ilustrar a las partes en las tasaciones privadas, y para ser el faro que ilumina
Para obtener la tasación total se procede a realizar la siguiente suma: la mente del Juez, en una rama de la ciencia que no le es propia, en las
tasaciones judiciales, para que éste pueda resolver con ecuanimidad.
TT = VPFFFNINp/MPAV + PNAs/AI
Donde: Valor objetivo del bien y su situación jurídica

TT = Tasación total
VPFFFNINp/MPAV = Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones El valor objetivo del bien, es un concepto dinámico en continuo avance,
necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor. que ensancha permanentemente los límites de esta profesión. Se sostenía,
PNAs/AI = Patrimonio Neto Actual sin Activos Intangibles por ejemplo que la determinación del valor objetivo de un bien, impedía
tener en cuenta cuestiones inmateriales, tal la situación jurídica que afectaba
TT = 44.637,03 + (176.390,00 – 44.500,00) al mismo. Hoy esa posición no puede sustentarse con rigor científico, por
ejemplo, una casa, no tiene el mismo precio, si está construida en un predio,
TT = 44.637,03 + 131.890,00 con título de propiedad perfecto, apto para la transferencia dominial inmediata,
que la misma casa que se construyó en un predio del que solo se tiene la
Tasación total = 176.527,03 posesión. De igual modo y a la inversa, el valor de un inmueble con título
perfecto, puede llegar a desaparecer si se ha perdido su posesión. En este
Además se deberá tener en cuenta que para que el patrimonio neto aspecto, la ley 9150 que crea el Registro Personal de Poseedores, genera
conserve su actual valor, al final del período deberá valer: un cambio de precio en la valuación de los inmuebles contemplados en la
misma, que debe ser traducido en el precio de valuación, incluso dependiendo
VPNFP = VPAVCM x (1 + i)n el grado de avance del trámite respectivo, y si ha habido o no oposición.
Estos son sólo algunos ejemplos, de las múltiples situaciones que deben
Donde: contemplarse, pago de impuestos, anotación de medidas cautelares, anotación
VPNFP = Valor Patrimonial Neto al Final del Período de inembargabilidad por el Banco Hipotecario, Bien de Familia, vivienda
VPAVCM = Valor Patrimonial Ajustado a Valores Corrientes de Mercado
i = R Donde: R = Razón o tasa de interés
100
n = número de períodos
y los inversionistas, que también compran pretendiendo obtener una renta equivalente a la
que obtenían con el interés del dinero cuanto este era el mejor negocio en los Bancos
VPNFP = 176.390,00 x (1 + 0,12)10 ¨confiables¨ antes del 200l, sumado a que existen agentes inmobiliarios empresarios, que no
dudan en infringir la ley, para obtener ganancias, todo esto conforma un cóctel que puede
VPNFP = 176.390,00 x 1,1210 hacer colapsar la confianza del mercado inmobiliario cordobés. Verbigracia, compra de
garantías truchas, liberación de los garantes por los cambios de precios en los alquileres etc.
Lo que puede llevar al deseo masivo de desprenderse de esos bienes que se adquirieron
VPNFP = 176.390,00 x 3,1058 como inversión, y a la estrepitosa caída de los precios) La “responsabilidad social”, del
perito tasador, lo obliga a considerar en la determinación del valor objetivo del bien, que su
VPNFP = 547.832,06 actividad no puede ni debe ser distorsionante del precio de mercado.
Ricardo III.) ¿El reino de Inglaterra, es el justo precio de un caballo? No. Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado la
Sin embargo sí lo era para, Ricardo III, quien “valuaba” así su reino, correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
Inglaterra, en el momento mismo en el que encontrándose en combate, su de la propiedad, la diferencia será transferida como fondo de comercio:
corcel tropezó y huyó, en el fragor de la batalla comprendió que esa perdida
acarreaba la de su vida y su reino como consecuencia inmediata. A pesar Inmuebles 85.000,00
del alto precio ofrecido, no consiguió vendedor de caballo. Automotores 11.500,00
De tal modo que la “finalidad” tenida en cuenta para efectuar esa Fondo de comercio (excluidos
oferta, “salvar la vida del rey y su reino” era el factor determinante del los inmuebles y automotores) 80.027,03
enorme precio ofrecido por un caballo. Este método de tasación es Total 176.527,03
“subjetivo”, atiende a las necesidades del sujeto que vende o compra.
El ejemplo ha sido utilizado, para poner en evidencia, que la oferta y la La aplicación de este método genera un valor llave positivo de $ 137,03,
demanda pueden llevar a la determinación de precios absolutamente obtenido de la siguiente forma:
arbitrarios, basados en el principio de “escasez”, que aplicado sin límite ni
medida, destruye la justicia. Tasación total según método de valor presente de futuros
La función de “perito tasador”, el profesional no puede efectuar ese Flujos de fondos netos de inversiones necesarias para
tipo de tasación, no es un oportunista que se aprovecha de la necesidad de mantener el patrimonio en el actual valor 176.527,03
las partes, es un especialista, que sólo a través de un método científico, valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado 176.390,00
debe determinar objetivamente el “justo precio”, de los bienes materiales Valor llave 137,03
e inmateriales puestos a su consideración, esta profesión, se inserta en el
núcleo mismo del derecho de propiedad, base y sustento del mundo actual.
Existen numerosos métodos que los lectores podrán encontrar en el F. TERCER METODO: Valor patrimonial actual ajustado a valores
desarrollo de esta obra, donde incluso “la finalidad de los bienes” “y las corrientes de mercado
razones subjetivas de las partes”, son tenidas en cuenta y pueden generar
una variable razonable de modificación del precio de mercado (2) todas estas
El valor patrimonial surge del estado de situación patrimonial ajustado
por el perito tasador según se muestra en el punto C (estados contables
ajustados por el perito tasador aplicando técnicas y procedimientos de
valuación), el cual arroja un patrimonio neto ajustado de $ 176.390,00.
Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado la
(2) Hay que estar prevenido con respecto a las distorsiones del mercado, que pueden
generar las necesidades de los sujetos compradores y vendedores, para poder expresarse correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
como tasador sobre el valor objetivo de los bienes. Para que se entienda mejor esta afirmación de la propiedad, la diferencia será transferida como fondo de comercio:
resulta convenientes ilustrarla con un ejemplo actual: Córdoba, es una ciudad netamente
universitaria, de lo que emerge una importante demanda de departamentos para estudiantes.
En nuestro país debido a la crisis y al comportamiento de los Bancos en el 2001- 2002, y a Inmuebles 85.000,00
los bajos intereses, se ha desviado la inversión a la construcción, por otro lado, la exportación Automotores 11.500,00
de cereales especialmente la soja, determina un importante ingreso de divisas dólares en la Fondo de comercio (excluidos
economía interna. La combinación de estos factores determina un alza inusitada del precio los inmuebles y automotores) 79.890,00
de departamentos y de los alquileres en Nueva Córdoba, lugar preferido por los estudiantes. 9
Los agricultores, en muchos casos compran los mismos a precio dólar o soja, para sus hijos Total 176.390,00
186 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR TASACION DE VEHICULOS 211
La aplicación de este método no genera valor llave debido a que es la

aplicación directa del Valor Patrimonial ajustado en cada concepto.
G. CUARTO METODO: Método de balance
Se llama teoría de balance o método de balance a la media aritmética o

promedio simple entre los tres anteriores:
CAPITULO IX
TTB = TTM1 + TTM2 + TTM3
n LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE
Donde: por Víctor C. Rostagno

TTB = Tasación total método de balance.
TTM1 = Tasación total método 1.
TTM3 = Tasación total método 3. El medio ambiente y la tasación. Criterios prácticos
n = número de cifras incluidas en el numerador.
La Tasación según la real academia española, es la determinación del
TTB = 176.548,95 + 176.527,03 + 176.390,00 justo precio de las cosas o su “avalúo”, en un mercado determinado.
3
“¡Un caballo, un caballo! ¡MI REINO, POR UN CABALLO!”
Tasación total según método de balance = 176.488,66 (Shakespeare (1) inmortalizó esta frase al narrar la muerte del Rey

de la propiedad, la diferencia será transferida como fondo de comercio:
(1) El Rey Ricardo III, se enfrentaría con Enrique el Conde de Richmond, en la decisiva
Inmuebles 85.000,00 batalla de Bosworth en 1485, por el Reino de Inglaterra. Así fue que envió a su amanuense a
Automotores 11.500,00 hacer herrar su caballo, el herrero que había colocado herraduras a los demás equinos de la
tropa, tuvo que hacer de apuro las herraduras, y cuando colocaba la cuarta, le faltó un clavo,
Fondo de comercio (excluidos así que ésta quedó floja. En el fragor de la batalla, el caballo perdió la herradura, tropezó, rodó
los inmuebles y automotores) 79.988,66 y huyó, mientras Ricardo III cayó al suelo. Allí según la versión de Shakespeare, pronunció
Total 176.488,66 las famosas palabras “Mi reino por un caballo”, nadie se lo dio, perdió su vida y el reino de
Inglaterra. La anécdota permite inferir el extraordinario valor, que puede adquirir una cosa
pequeña, sobre la base del principio escasez. En el análisis de las consecuencias remotas,
podría decirse que por falta de un clavo se perdió el Reino de Inglaterra. En América, la
La aplicación de este método genera un valor llave positivo de $ 98,66, historia fue inversa, en el combate de San Lorenzo, la providencial ayuda del Sargento Cabral,
obtenido de la siguiente forma: le permitió a San Martín recuperar un caballo y luego liberar a tres países.
Tasación total según método de balance 176.488,66

Valor patrimonial ajustado a valores corrientes
de mercado 176.390,00
Valor llave 98,66
Cabe destacar que en la presente exposición del Contador Horacio J.

Cornelli además de considerar los aspectos técnicos y económicos de la
tasación, también nos recomienda tener presente lo establecido en la ley
11.867, aspecto jurídico que constituye el marco legal de la transferencia de
fondo de comercio
9
ELEMENTOS A CONSIDERAR
IMPULSOR: motor, cilindrada, relación de compresión, distribución,
refrigeración, alimentación, encendido, arranque, potencia máxima,
torque máximo.
CAJA: cambios, transmisión final, embrague.
CICLISTICA: cuadro, inclinación, avance, suspensión delantera y
trasera recorrido, amortiguadores, freno delantero y trasero, neumáticos.
DIMENSIONES: distancias entre ejes, altura de asiento, despegue
mínimo a tierra, peso, capacidad de combustible.
Al igual que el automóvil, estos vehículos se presentan en distintos

modelos y poseen particularidades de uso específico (de competición -
pista y enduro-; de calle, etc.), una vez identificadas las características, la
tasación se realizará por el método lineal o, en su defecto, por el método
comparativo directo conforme la información del mercado de
comercialización actual.
Material de consulta
Apunte: Curso de tasación del curso de peritos tasadores,

Tasaciones de automotores en general, Biblioteca Colegio
Profesional.
Revista: Motociclismo Erre “Sport Press Emprendimientos
editoriales S.A”, Rosario, 2002.
CABINA: el camión se puede presentar, con cabina lineal -trompa-

; o cabina frontal –ésta puede ser fija o basculante-. Pueden tener
dormitorios o pueden ser incorporadas fuera de fábrica.
CUBIERTAS: están montadas sobre llantas que pueden ser: 1)
discos (similares a los automóviles por su centro); 2) artilleras (se
caracterizan por no tener un centro); 3) categorías usadas en otros
países cuya características es ser una sola cubierta pero la banda de
rodamiento es similar a la de dos cubiertas juntas.
CAPITULO VIII
Mecánicamente, los componentes descriptos para los camiones son TASACION DE VEHICULOS
aplicados para los ómnibus o transporte de pasajeros, en lo único que
varía es en la carrocería que se le aplica al chasis y que generalmente no por Hugo Teruzzi
es de fábrica, la misma es provista por fábricas de carrocerías, las que
poseen cotizaciones diferentes de acuerdo a su: categoría, tipo o estilo,
(según posean accesorios tales como equipo de comunicaciones,
1. Aspectos generales: automotores
televisores, videos, audio, bar, baño, etc.).
Estos vehículos de acuerdo a su carrocería en rasgos generales pueden
estar compuestos de uno o de dos pisos. La mayor cantidad de ejes que En el siglo pasado surge uno de los inventos que más satisfacción le
éstos poseen se debe a las distancias que deben recorrer y el peso por proporciona al hombre: el automóvil. Desde la simple máquina motorizada
traslado (de pasajeros, encomiendas, etc.) distribuido por sobre ellos, primaria, pasando por la línea de producción de Ford y avanzando cada vez
otorgando una mayor capacidad de frenado en este tipo de unidad. más sobre las nuevas tecnologías y diseños de las distintas marcas, este
Asimismo, el impulsor puede estar ubicado tanto en la parte delantera bien móvil, con sentido de popularidad, de necesidad, de beneficios y
como trasera. producción, también de lujos y muy suntuosos capta la atención permanente
del ser humano
Por su parte, la motocicleta tiene una forma de tasación similar a la de
los vehículos anteriormente descriptos. Hacia mediados de siglo se produce una revolución de importancia,
habida cuenta que se mejoran las técnicas de estampación y de soldadura,
resultando el clásico chasis innecesario a la hora de concebir un automóvil
(con excepción de los camiones, ómnibus, etc., que al presente
necesariamente deben contar en su constitución con este perfil de acero,
habida cuenta del peso que deben soportar estos vehículos de mayor porte),
encontrándose su razón que los chasis pasaron a ser construidos con el
mismo material y solidariamente unido a la carrocería, lo que se denomina
“carrocería autoportante” que en la actualidad comprende a la generalidad
los 5 años prolongado su vida útil hasta los 10 años aproximadamente, razón por la cual se de las distintas marcas de vehículos que se fabrican en serie y que se
debe aplicar la técnica de balance entre depreciación directa y el valor de mercado empleando
el método comparativo directo, analizando cada uno de los componentes y estado de comercializan en el mercado del automotor.
conservación a los fines de establecer el valor real representativo del bien a tasar, o sea, valor 9 Cabe señalar que esta reforma trascendental, tiene su origen en razones
de mercado menos costo de reparaciones y reposiciones valor ideal del objeto a tasar. de índole económico para las industrias del ramo (se ahorra dinero),
contrariamente las carrocerías autoportantes limitan el peso que pueden a) Tricuerpo o tres volúmenes: tres espacios bien diferenciados: 1) parte
soportar y plantean al desaparecer el chasis independiente, que la carrocería delantera o trompa, donde su ubica generalmente el motor; 2) habitáculo donde
se convierta en el propio armazón del vehículo, generando problemas de se ubican el conductor y los pasajeros; 3) baúl o maletero. Ej.: Renault 12.
“solidez estructural”, por lo que el diseño de una carrocería autoportante b) Bicuerpo o dos volúmenes: el que posee dos espacios bien diferenciados:
debe orientarse a ser capaz de resistir acabadamente las vibraciones, l) parte delantera donde se ubica generalmente el motor; 2) habitáculo donde se
tensiones y torsiones dando la seguridad efectiva; aspectos físicos y ubican el conductor, los pasajeros y el maletero. Ej.: Fiat Uno.
mecánicos han sido superados con la experiencias en el tiempo con los c) Monovolumen: no posee espacios diferenciados: la parte delantera,
numerosos ensayos y sucesivas modificaciones en los diseños preliminares el habitáculo donde se ubican el conductor y los pasajeros y el maletero, se
de los vehículos. encuentran íntimamente relacionados. Ej.: Renault Scenic.
Por último cabe destacar, que en el presente los diseñadores emplean d) Familiares: tienen la característica de un bicuerpo, pero su estructura
ordenadores computarizados que trabajan con precisión absoluta, permitiendo en la parte trasera posee un mayor espacio o volumen. Ej.: Renault Break.
que las piezas fabricadas ensamblen con la misma fidelidad en la carrocería Asimismo Teruzzi , para la tasación de vehículos pesados, por ejemplo
autoportante también denominado monocasco. camiones; nos dice que al igual que en los automóviles se deben las
En tal sentido, la robótica empleada en la producción de vehículos en características ya descriptas pues los sistemas mecánicos son similares. La
general, abrió en este campo, un camino importante para corregir con rapidez diferencia desde su concepción radica en su gran porte para posibilitar la
cualquier desviación sobre las cotas de diseño previstas. capacidad de carga, al igual que su vida útil, elemento necesario para el
calculo de la depreciación. (ej., automotores 5 años, camiones
–semipesados / pesados- de 10 a 15 años, tractocamiones el mayor
porte 20 años aprox. en Mercado Internacional) (1).
2. Concepción de un vehículo
A fin de poner orden a la marcha de un vehículo, se requiere

ELEMENTOS PARA CONSIDERAR
necesariamente con un “punto de partida y medios”. Ello es en razón de
que el vehículo deberá soportar no sólo esfuerzos estáticos, sino también CHASIS: éstos pueden ser cortos o largos dependiendo de su longitud
aquellos de orden dinámicos generados o producidos bajo cualquier condición -de paragolpe a paragolpe- pueden ser carrozados para los distintos
durante su uso. tipos de pesos a transportar. Los chasis de gran porte, están diseñados
El punto de partida tiene su origen en definiciones tales como en el para arrastrar una pieza estructural que pueden ser: acoplado o
estilo y la ingeniería del producto. Todo ello se determina semirremolque. Puede poseer una formación mixta, un semirremolque
fundamentalmente con piezas precisas, planos de cada uno de los distintos de un eje y un acoplado de dos.
componentes, conjuntos y subconjuntos; e instrucciones a fin de su armado MOTOR: son de combustión interna a gasoil, de distintas potencias,
definitivo. pudiendo ser aspirados en forma convencional o turbo alimentados
También se incluye la frase “hacer comprar hecho” -make or buy- para darle más potencia, o los de ultima generación son intercooler.
en función de lo que la planta industrial de fabricación, proyectada e
instalada, en esta capacidad de hacer; allí están precisamente los medios
con que se cuenta a los fines propuestos, todo constituye el punto de
partida para dar el inicio. (1) En norma general se aplica el M. Lineal, con vida útil en los vehículos de 5 años
para la depreciación en el mercado local el valor residual del vehículo se extiende más alla de
194 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR TASACION
FONDO DE
DECOMERCIO
VEHICULOS 191
Nos manifiesta que técnicamente, el bien está compuesto por un conjunto Inicio: comencemos por el armado de la carrocería a través de equipos
de piezas mecánicas, eléctricas, plásticas, etc., que le dan las características de soldadura por puntos (primer aspecto de gran importancia a la hora
propias de cada modelo, pudiendo estar éste impulsado por un motor de de tasar un vehículo en el futuro; observar que la distancia de éstos, es
combustión interna, eléctrico u otro tipo de mecanismo. El tasador deberá decir, entre punto y punto de soldadura no haya sido modificada en atención
tener la capacidad de discriminar todos los componentes mecánicos a los a una reparación; lo cual indicaría que este vehículo experimentó un
fines de identificar y verificar su estado de conservación y uso. siniestro), y con dispositivos especiales para presentar debidamente los
Métodos de Tasación distintos componentes que configuran la estructura autoportante, es decir,
1) Comparativo Directo: La tasación se realiza depreciando al vehículo chapas ubicadas con precisión para ser adheridas y ensambladas
por la antigüedad, tomando como punto de partida el valor a nuevo -de correctamente mediante el empleo de la ya aludida robótica industrial,
fábrica o de concesionaria-. La vida útil probable es el elemento fundamental que entre otros aspectos, permite que se suelden áreas altamente complejas
para el cálculo de la depreciación en los rodados; superando su vida útil y comparativamente a que si se realizan manualmente (segundo aspecto
manteniendo un buen estado de conservación y uso; 2) Método Lineal: el de observación por parte de un perito tasador, a fin de evidenciar si el
precio residual se calcula directamente comparando los valores del mercado vehículo experimentó posiblemente un siniestro, al apreciar soldaduras
del usado dependiendo de las características propias del bien a tasar. (ver que no se corresponden con las originales de fabricación; o si éstas son
método lineal en modulo II). resultantes de reemplazos de partes puntuales al monocasco, en atención
Elementos Intrísecos a factores químicos como la oxidación o corrosión, a que da lugar el
Para poder determinar los elementos que identifican al objeto de la transcurrir del tiempo).
tasación, se recurre por ejemplo al título del automotor en donde se Así una vez finalizado el ensamblado completo de lo que sería la
comprueba: marca, modelo, año de fabricación, marca de motor, etc.. Esto denominada “carrocería autoportante”, procede en una segunda faz de
nos permite, corroborar fehacientemente su estado original o si ha sufrido fabricación, introducirnos en otra especialidad denominada “ el pintado de
modificaciones en su estructura y así poseer la información certera a los la unidad”.
fines de compararlo en el mercado automotor. Los procesos de pintados en la actualidad no se conciben sin tratamiento
químico y termodinámico previo, que doten al conjunto de las ya aludidas
chapas unidas y ensambladas, de una inmejorable protección contra la
Empíricamente para identificar al bien se puede dividir a grandes rasgos por estructura en: “oxidación y la corrosión” . En tal sentido podemos reconocer en lo atinente
a tratamiento químico, uno en especial denominado “proceso de cataforesis”,
CARROCERIA MOTOR SUSPENSION TAPIZADOS es decir, aquel proceso consistente en un baño “por inmersión”, en piletas
PARTE ELECTRICA TRANSMISION CUBIERTAS ACCESORIOS de dimensiones longitudinales considerables, de la carrocería autoportante;
lográndose con este tratamiento por polaridad eléctrica, una perfecta y fuerte
adherencia entre las chapas y el material de protección.
Dependiendo del estado de estos ítem se podrá dar una plusvalía o un
castigo en la tasación final de éste, determinado el costo de reposición en Posteriormente serán adicionados fondos antirruidos (que se adhieren
cada caso que corresponda, para arribar al precio final. a las chapas para hacerlas más rígidas y evitar resonancias), selladores y
Por ejemplo: el perito tasador para analizar el elemento: “carrocería”, bases. A este punto, la carrocería autoportante ha finalizado una cadena
debe saber que por su estructura ésta se puede presentar de las siguientes continua de fosfatizados, cataforesis, selladores, antirruidos, fondos,
maneras: horneados diversos, para dar lugar al pintado final. (tercer aspecto a
9
considerar por el perito tasador, frente a una hipotética detectación de áreas
en la carrocería autoportante con presencia de masillado, por cambio de derivan partes de sus vehículos ya terminados, a pruebas más exhaustivas
tonalidad en pintura, textura en terminación, etc.). a las precedentemente indicadas, a modo de muestreo.
Por último y previo a su salida definitiva a la comercialización; y en
Final: enmarcándonos finalmente en el aspecto puramente del “montaje razón de que en distintos pasos de su armado, un vehículo puede resultar
final”, podemos asimilarlo para una mejor compresión de lo aquí resumido, deteriorado accidentalmente (marcas, rayas u otros problemas típicos e
lo que sería entrar a un hipermercado, esto es, donde encontramos que inherentes a las líneas de montajes), las empresas disponen de un sector
diversos elementos a cargar en el “carrito” se encuentran previamente con tecnología especial que los repara.
ubicados en “góndolas”. Claro está que aquí no se trata de juntar todo
adentro del recipiente (carrocería autoportante), sino de montarlo
sobreordenadamente, con precisión y a su debido tiempo, con elementos de 3. Propuesta empírica para la identificación objetiva del bien a tasar
unión adecuados empleando herramientas de precisión y mano de obra
altamente apropiada y especializada. CONSIDERACIONES
Téngase presente que quien empuja el hipotético carrito del ejemplo en
un hiper, al nivel de fabricación de vehículos resulta ser una “cinta IDENTIFICACION DEL TIPO DE VEHICULO A TASAR:
transportadora” ya sea aérea o terrestre, funcionando y configurando una Familiar, utilitario, camión, ómnibus, acoplados, otros.
línea de producción continua y en serie de automóviles u otros rodados; con IDENTIFICACION FEHACIENTE DE: PATENTE
una velocidad de traslación de la cinta acorde a la producción diaria Marca, tipo, modelo, dominio, kilometraje, motor (Nº), chasis (Nº), registro.
previamente programada.
IDENTIFICACION DE SU ESTADO FUNCIONAL:
Así, a la carrocería autoportante se le van adicionando a su debido Mecánicamente determinación de posibles fallas, hallándose rodando
tiempo, desde adentro y hacia fuera de ella, los distintos componentes (panel o no, ídem caja de velocidades. Comprobación por comprensión
de instrumentos, mazos de cables, asientos, cinturones de seguridad, manual del estado de los amortiguadores, observar posibles pérdidas
tapizados laterales y de techo, parasoles, sistema de audio, columna de aceites en los laterales del block del motor y tapa de cilindros;
de dirección y volante, cristales y demás accesorios internos). coloración de los humos de combustión; etc..
Seguidamente avanzando el vehículo por la cinta transportadora aérea
o terrestre, se precede a la instalación de distintos elementos tales como IDENTIFICACION DEL ESTADO ESTRUCTURAL:
circuitos de combustible, frenos, escape, etc., todo ello de conducción de a) Determinación de posibles reparaciones en la carrocería
diferentes fluidos; posteriormente se procede al montaje de elementos o autoportante; modificación de puntos de soldaduras; modificaciones
componentes ya de mayor envergadura y de orden mecánico, en zonas de ensambles; reparaciones con modificaciones de
reconociéndose aquí sus dispositivos tales como sistema de suspensión de tolerancias en el cierre del capot; baúl; puertas; etc.; b) Determinación
vehículo, fuente motriz (motor), caja de velocidades, ruedas, etc., para de accesorios faltantes y estado del tapizado interior del vehículo.
completarlo con acabados externos, como emplazamiento de accesorios
(espejos, manijas, faros, limpiaparabrisas, antena, paragolpes, etc.).
Finalmente, armado de esta forma, se somete el vehículo a una auditoría, Por su parte, el martillero Hugo Teruzzi rescata del concepto de tasación los
pasando por un estricto control de calidad por personal idóneo tras lo cual, tres aspectos componentes para llegar acabadamente al precio del bien, a saber:
se procede a la realización de pruebas de “rodaje”. A fin de procurar un jurídico (todo lo atinente a los títulos y demás requisitos legales documentales);
mayor conocimiento de esta particular temática, a modo de información técnico (la identificación del bien a través de su ficha técnica) y económico
genérica, se procede a destacar que importantes industrias automotrices (el análisis propio del mercado determinante del precio).
en la carrocería autoportante con presencia de masillado, por cambio de derivan partes de sus vehículos ya terminados, a pruebas más exhaustivas
tonalidad en pintura, textura en terminación, etc.). a las precedentemente indicadas, a modo de muestreo.
Por último y previo a su salida definitiva a la comercialización; y en
Final: enmarcándonos finalmente en el aspecto puramente del “montaje razón de que en distintos pasos de su armado, un vehículo puede resultar
final”, podemos asimilarlo para una mejor compresión de lo aquí resumido, deteriorado accidentalmente (marcas, rayas u otros problemas típicos e
lo que sería entrar a un hipermercado, esto es, donde encontramos que inherentes a las líneas de montajes), las empresas disponen de un sector
diversos elementos a cargar en el “carrito” se encuentran previamente con tecnología especial que los repara.
ubicados en “góndolas”. Claro está que aquí no se trata de juntar todo
adentro del recipiente (carrocería autoportante), sino de montarlo
sobreordenadamente, con precisión y a su debido tiempo, con elementos de 3. Propuesta empírica para la identificación objetiva del bien a tasar
unión adecuados empleando herramientas de precisión y mano de obra
altamente apropiada y especializada. CONSIDERACIONES
Téngase presente que quien empuja el hipotético carrito del ejemplo en
un hiper, al nivel de fabricación de vehículos resulta ser una “cinta IDENTIFICACION DEL TIPO DE VEHICULO A TASAR:
transportadora” ya sea aérea o terrestre, funcionando y configurando una Familiar, utilitario, camión, ómnibus, acoplados, otros.
línea de producción continua y en serie de automóviles u otros rodados; con IDENTIFICACION FEHACIENTE DE: PATENTE
una velocidad de traslación de la cinta acorde a la producción diaria Marca, tipo, modelo, dominio, kilometraje, motor (Nº), chasis (Nº), registro.
previamente programada.
IDENTIFICACION DE SU ESTADO FUNCIONAL:
Así, a la carrocería autoportante se le van adicionando a su debido Mecánicamente determinación de posibles fallas, hallándose rodando
tiempo, desde adentro y hacia fuera de ella, los distintos componentes (panel o no, ídem caja de velocidades. Comprobación por comprensión
de instrumentos, mazos de cables, asientos, cinturones de seguridad, manual del estado de los amortiguadores, observar posibles pérdidas
tapizados laterales y de techo, parasoles, sistema de audio, columna de aceites en los laterales del block del motor y tapa de cilindros;
de dirección y volante, cristales y demás accesorios internos). coloración de los humos de combustión; etc..
Seguidamente avanzando el vehículo por la cinta transportadora aérea
o terrestre, se precede a la instalación de distintos elementos tales como IDENTIFICACION DEL ESTADO ESTRUCTURAL:
circuitos de combustible, frenos, escape, etc., todo ello de conducción de a) Determinación de posibles reparaciones en la carrocería
diferentes fluidos; posteriormente se procede al montaje de elementos o autoportante; modificación de puntos de soldaduras; modificaciones
componentes ya de mayor envergadura y de orden mecánico, en zonas de ensambles; reparaciones con modificaciones de
reconociéndose aquí sus dispositivos tales como sistema de suspensión de tolerancias en el cierre del capot; baúl; puertas; etc.; b) Determinación
vehículo, fuente motriz (motor), caja de velocidades, ruedas, etc., para de accesorios faltantes y estado del tapizado interior del vehículo.
completarlo con acabados externos, como emplazamiento de accesorios
(espejos, manijas, faros, limpiaparabrisas, antena, paragolpes, etc.).
Finalmente, armado de esta forma, se somete el vehículo a una auditoría, Por su parte, el martillero Hugo Teruzzi rescata del concepto de tasación los
pasando por un estricto control de calidad por personal idóneo tras lo cual, tres aspectos componentes para llegar acabadamente al precio del bien, a saber:
se procede a la realización de pruebas de “rodaje”. A fin de procurar un jurídico (todo lo atinente a los títulos y demás requisitos legales documentales);
mayor conocimiento de esta particular temática, a modo de información técnico (la identificación del bien a través de su ficha técnica) y económico
genérica, se procede a destacar que importantes industrias automotrices (el análisis propio del mercado determinante del precio).
194 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR TASACION
FONDO DE
DECOMERCIO
VEHICULOS 191
Nos manifiesta que técnicamente, el bien está compuesto por un conjunto Inicio: comencemos por el armado de la carrocería a través de equipos
de piezas mecánicas, eléctricas, plásticas, etc., que le dan las características de soldadura por puntos (primer aspecto de gran importancia a la hora
propias de cada modelo, pudiendo estar éste impulsado por un motor de de tasar un vehículo en el futuro; observar que la distancia de éstos, es
combustión interna, eléctrico u otro tipo de mecanismo. El tasador deberá decir, entre punto y punto de soldadura no haya sido modificada en atención
tener la capacidad de discriminar todos los componentes mecánicos a los a una reparación; lo cual indicaría que este vehículo experimentó un
fines de identificar y verificar su estado de conservación y uso. siniestro), y con dispositivos especiales para presentar debidamente los
Métodos de Tasación distintos componentes que configuran la estructura autoportante, es decir,
1) Comparativo Directo: La tasación se realiza depreciando al vehículo chapas ubicadas con precisión para ser adheridas y ensambladas
por la antigüedad, tomando como punto de partida el valor a nuevo -de correctamente mediante el empleo de la ya aludida robótica industrial,
fábrica o de concesionaria-. La vida útil probable es el elemento fundamental que entre otros aspectos, permite que se suelden áreas altamente complejas
para el cálculo de la depreciación en los rodados; superando su vida útil y comparativamente a que si se realizan manualmente (segundo aspecto
manteniendo un buen estado de conservación y uso; 2) Método Lineal: el de observación por parte de un perito tasador, a fin de evidenciar si el
precio residual se calcula directamente comparando los valores del mercado vehículo experimentó posiblemente un siniestro, al apreciar soldaduras
del usado dependiendo de las características propias del bien a tasar. (ver que no se corresponden con las originales de fabricación; o si éstas son
método lineal en modulo II). resultantes de reemplazos de partes puntuales al monocasco, en atención
Elementos Intrísecos a factores químicos como la oxidación o corrosión, a que da lugar el
Para poder determinar los elementos que identifican al objeto de la transcurrir del tiempo).
tasación, se recurre por ejemplo al título del automotor en donde se Así una vez finalizado el ensamblado completo de lo que sería la
comprueba: marca, modelo, año de fabricación, marca de motor, etc.. Esto denominada “carrocería autoportante”, procede en una segunda faz de
nos permite, corroborar fehacientemente su estado original o si ha sufrido fabricación, introducirnos en otra especialidad denominada “ el pintado de
modificaciones en su estructura y así poseer la información certera a los la unidad”.
fines de compararlo en el mercado automotor. Los procesos de pintados en la actualidad no se conciben sin tratamiento
químico y termodinámico previo, que doten al conjunto de las ya aludidas
chapas unidas y ensambladas, de una inmejorable protección contra la
Empíricamente para identificar al bien se puede dividir a grandes rasgos por estructura en: “oxidación y la corrosión” . En tal sentido podemos reconocer en lo atinente
a tratamiento químico, uno en especial denominado “proceso de cataforesis”,
CARROCERIA MOTOR SUSPENSION TAPIZADOS es decir, aquel proceso consistente en un baño “por inmersión”, en piletas
PARTE ELECTRICA TRANSMISION CUBIERTAS ACCESORIOS de dimensiones longitudinales considerables, de la carrocería autoportante;
lográndose con este tratamiento por polaridad eléctrica, una perfecta y fuerte
adherencia entre las chapas y el material de protección.
Dependiendo del estado de estos ítem se podrá dar una plusvalía o un
castigo en la tasación final de éste, determinado el costo de reposición en Posteriormente serán adicionados fondos antirruidos (que se adhieren
cada caso que corresponda, para arribar al precio final. a las chapas para hacerlas más rígidas y evitar resonancias), selladores y
Por ejemplo: el perito tasador para analizar el elemento: “carrocería”, bases. A este punto, la carrocería autoportante ha finalizado una cadena
debe saber que por su estructura ésta se puede presentar de las siguientes continua de fosfatizados, cataforesis, selladores, antirruidos, fondos,
maneras: horneados diversos, para dar lugar al pintado final. (tercer aspecto a
9
considerar por el perito tasador, frente a una hipotética detectación de áreas
contrariamente las carrocerías autoportantes limitan el peso que pueden a) Tricuerpo o tres volúmenes: tres espacios bien diferenciados: 1) parte
soportar y plantean al desaparecer el chasis independiente, que la carrocería delantera o trompa, donde su ubica generalmente el motor; 2) habitáculo donde
se convierta en el propio armazón del vehículo, generando problemas de se ubican el conductor y los pasajeros; 3) baúl o maletero. Ej.: Renault 12.
“solidez estructural”, por lo que el diseño de una carrocería autoportante b) Bicuerpo o dos volúmenes: el que posee dos espacios bien diferenciados:
debe orientarse a ser capaz de resistir acabadamente las vibraciones, l) parte delantera donde se ubica generalmente el motor; 2) habitáculo donde se
tensiones y torsiones dando la seguridad efectiva; aspectos físicos y ubican el conductor, los pasajeros y el maletero. Ej.: Fiat Uno.
mecánicos han sido superados con la experiencias en el tiempo con los c) Monovolumen: no posee espacios diferenciados: la parte delantera,
numerosos ensayos y sucesivas modificaciones en los diseños preliminares el habitáculo donde se ubican el conductor y los pasajeros y el maletero, se
de los vehículos. encuentran íntimamente relacionados. Ej.: Renault Scenic.
Por último cabe destacar, que en el presente los diseñadores emplean d) Familiares: tienen la característica de un bicuerpo, pero su estructura
ordenadores computarizados que trabajan con precisión absoluta, permitiendo en la parte trasera posee un mayor espacio o volumen. Ej.: Renault Break.
que las piezas fabricadas ensamblen con la misma fidelidad en la carrocería Asimismo Teruzzi , para la tasación de vehículos pesados, por ejemplo
autoportante también denominado monocasco. camiones; nos dice que al igual que en los automóviles se deben las
En tal sentido, la robótica empleada en la producción de vehículos en características ya descriptas pues los sistemas mecánicos son similares. La
general, abrió en este campo, un camino importante para corregir con rapidez diferencia desde su concepción radica en su gran porte para posibilitar la
cualquier desviación sobre las cotas de diseño previstas. capacidad de carga, al igual que su vida útil, elemento necesario para el
calculo de la depreciación. (ej., automotores 5 años, camiones
–semipesados / pesados- de 10 a 15 años, tractocamiones el mayor
porte 20 años aprox. en Mercado Internacional) (1).
2. Concepción de un vehículo
A fin de poner orden a la marcha de un vehículo, se requiere

ELEMENTOS PARA CONSIDERAR
necesariamente con un “punto de partida y medios”. Ello es en razón de
que el vehículo deberá soportar no sólo esfuerzos estáticos, sino también CHASIS: éstos pueden ser cortos o largos dependiendo de su longitud
aquellos de orden dinámicos generados o producidos bajo cualquier condición -de paragolpe a paragolpe- pueden ser carrozados para los distintos
durante su uso. tipos de pesos a transportar. Los chasis de gran porte, están diseñados
El punto de partida tiene su origen en definiciones tales como en el para arrastrar una pieza estructural que pueden ser: acoplado o
estilo y la ingeniería del producto. Todo ello se determina semirremolque. Puede poseer una formación mixta, un semirremolque
fundamentalmente con piezas precisas, planos de cada uno de los distintos de un eje y un acoplado de dos.
componentes, conjuntos y subconjuntos; e instrucciones a fin de su armado MOTOR: son de combustión interna a gasoil, de distintas potencias,
definitivo. pudiendo ser aspirados en forma convencional o turbo alimentados
También se incluye la frase “hacer comprar hecho” -make or buy- para darle más potencia, o los de ultima generación son intercooler.
en función de lo que la planta industrial de fabricación, proyectada e
instalada, en esta capacidad de hacer; allí están precisamente los medios
con que se cuenta a los fines propuestos, todo constituye el punto de
partida para dar el inicio. (1) En norma general se aplica el M. Lineal, con vida útil en los vehículos de 5 años
para la depreciación en el mercado local el valor residual del vehículo se extiende más alla de
CABINA: el camión se puede presentar, con cabina lineal -trompa-

; o cabina frontal –ésta puede ser fija o basculante-. Pueden tener
dormitorios o pueden ser incorporadas fuera de fábrica.
CUBIERTAS: están montadas sobre llantas que pueden ser: 1)
discos (similares a los automóviles por su centro); 2) artilleras (se
caracterizan por no tener un centro); 3) categorías usadas en otros
países cuya características es ser una sola cubierta pero la banda de
rodamiento es similar a la de dos cubiertas juntas.
CAPITULO VIII
Mecánicamente, los componentes descriptos para los camiones son TASACION DE VEHICULOS
aplicados para los ómnibus o transporte de pasajeros, en lo único que
varía es en la carrocería que se le aplica al chasis y que generalmente no por Hugo Teruzzi
es de fábrica, la misma es provista por fábricas de carrocerías, las que
poseen cotizaciones diferentes de acuerdo a su: categoría, tipo o estilo,
(según posean accesorios tales como equipo de comunicaciones,
1. Aspectos generales: automotores
televisores, videos, audio, bar, baño, etc.).
Estos vehículos de acuerdo a su carrocería en rasgos generales pueden
estar compuestos de uno o de dos pisos. La mayor cantidad de ejes que En el siglo pasado surge uno de los inventos que más satisfacción le
éstos poseen se debe a las distancias que deben recorrer y el peso por proporciona al hombre: el automóvil. Desde la simple máquina motorizada
traslado (de pasajeros, encomiendas, etc.) distribuido por sobre ellos, primaria, pasando por la línea de producción de Ford y avanzando cada vez
otorgando una mayor capacidad de frenado en este tipo de unidad. más sobre las nuevas tecnologías y diseños de las distintas marcas, este
Asimismo, el impulsor puede estar ubicado tanto en la parte delantera bien móvil, con sentido de popularidad, de necesidad, de beneficios y
como trasera. producción, también de lujos y muy suntuosos capta la atención permanente
del ser humano
Por su parte, la motocicleta tiene una forma de tasación similar a la de
los vehículos anteriormente descriptos. Hacia mediados de siglo se produce una revolución de importancia,
habida cuenta que se mejoran las técnicas de estampación y de soldadura,
resultando el clásico chasis innecesario a la hora de concebir un automóvil
(con excepción de los camiones, ómnibus, etc., que al presente
necesariamente deben contar en su constitución con este perfil de acero,
habida cuenta del peso que deben soportar estos vehículos de mayor porte),
encontrándose su razón que los chasis pasaron a ser construidos con el
mismo material y solidariamente unido a la carrocería, lo que se denomina
“carrocería autoportante” que en la actualidad comprende a la generalidad
los 5 años prolongado su vida útil hasta los 10 años aproximadamente, razón por la cual se de las distintas marcas de vehículos que se fabrican en serie y que se
debe aplicar la técnica de balance entre depreciación directa y el valor de mercado empleando
el método comparativo directo, analizando cada uno de los componentes y estado de comercializan en el mercado del automotor.
conservación a los fines de establecer el valor real representativo del bien a tasar, o sea, valor 9 Cabe señalar que esta reforma trascendental, tiene su origen en razones
de mercado menos costo de reparaciones y reposiciones valor ideal del objeto a tasar. de índole económico para las industrias del ramo (se ahorra dinero),
ELEMENTOS A CONSIDERAR
IMPULSOR: motor, cilindrada, relación de compresión, distribución,
refrigeración, alimentación, encendido, arranque, potencia máxima,
torque máximo.
CAJA: cambios, transmisión final, embrague.
CICLISTICA: cuadro, inclinación, avance, suspensión delantera y
trasera recorrido, amortiguadores, freno delantero y trasero, neumáticos.
DIMENSIONES: distancias entre ejes, altura de asiento, despegue
mínimo a tierra, peso, capacidad de combustible.
Al igual que el automóvil, estos vehículos se presentan en distintos

modelos y poseen particularidades de uso específico (de competición -
pista y enduro-; de calle, etc.), una vez identificadas las características, la
tasación se realizará por el método lineal o, en su defecto, por el método
comparativo directo conforme la información del mercado de
comercialización actual.
Material de consulta
Apunte: Curso de tasación del curso de peritos tasadores,

Tasaciones de automotores en general, Biblioteca Colegio
Profesional.
Revista: Motociclismo Erre “Sport Press Emprendimientos
editoriales S.A”, Rosario, 2002.
Tasación total según método de balance 176.488,66

Valor patrimonial ajustado a valores corrientes
de mercado 176.390,00
Valor llave 98,66
Cabe destacar que en la presente exposición del Contador Horacio J.

Cornelli además de considerar los aspectos técnicos y económicos de la
tasación, también nos recomienda tener presente lo establecido en la ley
11.867, aspecto jurídico que constituye el marco legal de la transferencia de
fondo de comercio
9
La aplicación de este método no genera valor llave debido a que es la

aplicación directa del Valor Patrimonial ajustado en cada concepto.
G. CUARTO METODO: Método de balance
Se llama teoría de balance o método de balance a la media aritmética o

promedio simple entre los tres anteriores:
CAPITULO IX
TTB = TTM1 + TTM2 + TTM3
n LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE
Donde: por Víctor C. Rostagno

TTB = Tasación total método de balance.
TTM3 = Tasación total método 3. El medio ambiente y la tasación. Criterios prácticos
n = número de cifras incluidas en el numerador.
La Tasación según la real academia española, es la determinación del
TTB = 176.548,95 + 176.527,03 + 176.390,00 justo precio de las cosas o su “avalúo”, en un mercado determinado.
3
“¡Un caballo, un caballo! ¡MI REINO, POR UN CABALLO!”
Tasación total según método de balance = 176.488,66 (Shakespeare (1) inmortalizó esta frase al narrar la muerte del Rey

de la propiedad, la diferencia será transferida como fondo de comercio:
(1) El Rey Ricardo III, se enfrentaría con Enrique el Conde de Richmond, en la decisiva
Inmuebles 85.000,00 batalla de Bosworth en 1485, por el Reino de Inglaterra. Así fue que envió a su amanuense a
Automotores 11.500,00 hacer herrar su caballo, el herrero que había colocado herraduras a los demás equinos de la
tropa, tuvo que hacer de apuro las herraduras, y cuando colocaba la cuarta, le faltó un clavo,
Fondo de comercio (excluidos así que ésta quedó floja. En el fragor de la batalla, el caballo perdió la herradura, tropezó, rodó
los inmuebles y automotores) 79.988,66 y huyó, mientras Ricardo III cayó al suelo. Allí según la versión de Shakespeare, pronunció
Total 176.488,66 las famosas palabras “Mi reino por un caballo”, nadie se lo dio, perdió su vida y el reino de
Inglaterra. La anécdota permite inferir el extraordinario valor, que puede adquirir una cosa
pequeña, sobre la base del principio escasez. En el análisis de las consecuencias remotas,
podría decirse que por falta de un clavo se perdió el Reino de Inglaterra. En América, la
La aplicación de este método genera un valor llave positivo de $ 98,66, historia fue inversa, en el combate de San Lorenzo, la providencial ayuda del Sargento Cabral,
obtenido de la siguiente forma: le permitió a San Martín recuperar un caballo y luego liberar a tres países.
Ricardo III.) ¿El reino de Inglaterra, es el justo precio de un caballo? No. Para realizar la transmisión se deberá hacer por separado la
Sin embargo sí lo era para, Ricardo III, quien “valuaba” así su reino, correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
Inglaterra, en el momento mismo en el que encontrándose en combate, su de la propiedad, la diferencia será transferida como fondo de comercio:
corcel tropezó y huyó, en el fragor de la batalla comprendió que esa perdida
acarreaba la de su vida y su reino como consecuencia inmediata. A pesar Inmuebles 85.000,00
del alto precio ofrecido, no consiguió vendedor de caballo. Automotores 11.500,00
De tal modo que la “finalidad” tenida en cuenta para efectuar esa Fondo de comercio (excluidos
oferta, “salvar la vida del rey y su reino” era el factor determinante del los inmuebles y automotores) 80.027,03
enorme precio ofrecido por un caballo. Este método de tasación es Total 176.527,03
“subjetivo”, atiende a las necesidades del sujeto que vende o compra.
El ejemplo ha sido utilizado, para poner en evidencia, que la oferta y la La aplicación de este método genera un valor llave positivo de $ 137,03,
demanda pueden llevar a la determinación de precios absolutamente obtenido de la siguiente forma:
arbitrarios, basados en el principio de “escasez”, que aplicado sin límite ni
medida, destruye la justicia. Tasación total según método de valor presente de futuros
La función de “perito tasador”, el profesional no puede efectuar ese Flujos de fondos netos de inversiones necesarias para
tipo de tasación, no es un oportunista que se aprovecha de la necesidad de mantener el patrimonio en el actual valor 176.527,03
las partes, es un especialista, que sólo a través de un método científico, valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado 176.390,00
debe determinar objetivamente el “justo precio”, de los bienes materiales Valor llave 137,03
e inmateriales puestos a su consideración, esta profesión, se inserta en el
núcleo mismo del derecho de propiedad, base y sustento del mundo actual.
Existen numerosos métodos que los lectores podrán encontrar en el F. TERCER METODO: Valor patrimonial actual ajustado a valores
desarrollo de esta obra, donde incluso “la finalidad de los bienes” “y las corrientes de mercado
razones subjetivas de las partes”, son tenidas en cuenta y pueden generar
una variable razonable de modificación del precio de mercado (2) todas estas
El valor patrimonial surge del estado de situación patrimonial ajustado
por el perito tasador según se muestra en el punto C (estados contables
ajustados por el perito tasador aplicando técnicas y procedimientos de
valuación), el cual arroja un patrimonio neto ajustado de $ 176.390,00.
(2) Hay que estar prevenido con respecto a las distorsiones del mercado, que pueden
generar las necesidades de los sujetos compradores y vendedores, para poder expresarse correspondiente a los inmuebles y los automotores por tener su propio registro
como tasador sobre el valor objetivo de los bienes. Para que se entienda mejor esta afirmación de la propiedad, la diferencia será transferida como fondo de comercio:
resulta convenientes ilustrarla con un ejemplo actual: Córdoba, es una ciudad netamente
universitaria, de lo que emerge una importante demanda de departamentos para estudiantes.
En nuestro país debido a la crisis y al comportamiento de los Bancos en el 2001- 2002, y a Inmuebles 85.000,00
los bajos intereses, se ha desviado la inversión a la construcción, por otro lado, la exportación Automotores 11.500,00
de cereales especialmente la soja, determina un importante ingreso de divisas dólares en la Fondo de comercio (excluidos
economía interna. La combinación de estos factores determina un alza inusitada del precio los inmuebles y automotores) 79.890,00
de departamentos y de los alquileres en Nueva Córdoba, lugar preferido por los estudiantes. 9
Los agricultores, en muchos casos compran los mismos a precio dólar o soja, para sus hijos Total 176.390,00
TASACION
Y EL DESARROLLO
DE VEHICULOS
SUSTENTABLE 201
Esta sumatoria arroja como resultado el valor presente de los activos razones deben ser atendidas para llegar al “valor objetivo del bien”, para
intangibles o activos ocultos. ilustrar a las partes en las tasaciones privadas, y para ser el faro que ilumina
Para obtener la tasación total se procede a realizar la siguiente suma: la mente del Juez, en una rama de la ciencia que no le es propia, en las
tasaciones judiciales, para que éste pueda resolver con ecuanimidad.
TT = VPFFFNINp/MPAV + PNAs/AI
Donde: Valor objetivo del bien y su situación jurídica

TT = Tasación total
VPFFFNINp/MPAV = Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones El valor objetivo del bien, es un concepto dinámico en continuo avance,
necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor. que ensancha permanentemente los límites de esta profesión. Se sostenía,
PNAs/AI = Patrimonio Neto Actual sin Activos Intangibles por ejemplo que la determinación del valor objetivo de un bien, impedía
tener en cuenta cuestiones inmateriales, tal la situación jurídica que afectaba
TT = 44.637,03 + (176.390,00 – 44.500,00) al mismo. Hoy esa posición no puede sustentarse con rigor científico, por
ejemplo, una casa, no tiene el mismo precio, si está construida en un predio,
TT = 44.637,03 + 131.890,00 con título de propiedad perfecto, apto para la transferencia dominial inmediata,
que la misma casa que se construyó en un predio del que solo se tiene la
Tasación total = 176.527,03 posesión. De igual modo y a la inversa, el valor de un inmueble con título
perfecto, puede llegar a desaparecer si se ha perdido su posesión. En este
Además se deberá tener en cuenta que para que el patrimonio neto aspecto, la ley 9150 que crea el Registro Personal de Poseedores, genera
conserve su actual valor, al final del período deberá valer: un cambio de precio en la valuación de los inmuebles contemplados en la
misma, que debe ser traducido en el precio de valuación, incluso dependiendo
VPNFP = VPAVCM x (1 + i)n el grado de avance del trámite respectivo, y si ha habido o no oposición.
Estos son sólo algunos ejemplos, de las múltiples situaciones que deben
Donde: contemplarse, pago de impuestos, anotación de medidas cautelares, anotación
VPNFP = Valor Patrimonial Neto al Final del Período de inembargabilidad por el Banco Hipotecario, Bien de Familia, vivienda
VPAVCM = Valor Patrimonial Ajustado a Valores Corrientes de Mercado
i = R Donde: R = Razón o tasa de interés
100
n = número de períodos
y los inversionistas, que también compran pretendiendo obtener una renta equivalente a la
que obtenían con el interés del dinero cuanto este era el mejor negocio en los Bancos
VPNFP = 176.390,00 x (1 + 0,12)10 ¨confiables¨ antes del 200l, sumado a que existen agentes inmobiliarios empresarios, que no
dudan en infringir la ley, para obtener ganancias, todo esto conforma un cóctel que puede
VPNFP = 176.390,00 x 1,1210 hacer colapsar la confianza del mercado inmobiliario cordobés. Verbigracia, compra de
garantías truchas, liberación de los garantes por los cambios de precios en los alquileres etc.
Lo que puede llevar al deseo masivo de desprenderse de esos bienes que se adquirieron
VPNFP = 176.390,00 x 3,1058 como inversión, y a la estrepitosa caída de los precios) La “responsabilidad social”, del
perito tasador, lo obliga a considerar en la determinación del valor objetivo del bien, que su
VPNFP = 547.832,06 actividad no puede ni debe ser distorsionante del precio de mercado.
única, cesión de derechos y acciones, anotaciones preventivas para subastas, VP9 = 7.900,00
etc. Todos estos item, deben ser contemplados dentro de la determinación (1+0,12)9
del valor objetivo de un bien, generando variables de precios, que por no
tener aún tabla expresa que los contemple, en su mayoría quedan a la VP9 = 7.900,00
determinación del elevado criterio que le otorga la experiencia al Tasador. 2,7731
En este aspecto, corresponde señalar, que tradicionalmente, antes del
dictado de la ley 9150, la posesión y la nuda propiedad se consideraban VP9 = 2.848,80
equivalentes, por lo que resultaba razonable estimar en un litigio donde una
de las partes tenía el título y el otro la posesión, arreglar la controversia
teniendo en cuenta un cincuenta por ciento del valor del inmueble para cada DECIMO AÑO:
parte, por supuesto cuando se trataba de una posesión que pretendía tener
cumplidos los plazos de prescripción adquisitiva previstos en el Código Civil, VP10 = C10
según fuera con justo título o no y buena o mala fe. (1+i)10
El dictado de la ley 9150, eleva a favor del poseedor que se ha acogido
a sus beneficios, ese margen y puede incluso hacer disminuir enormemente VP10 = 7.900,00
el valor del derecho del nudo propietario, al que solo le quedaría negociar el (1+0,12)10
margen del costo del juicio de usucapión, para que el poseedor tenga el
título perfecto. Estas apreciaciones, son simples lineamientos, para tener en VP10 = 7.900,00
cuenta y se aportan con el único fin de que sirvan de pautas interpretativas, 3,1058
en esta disciplina en permanente evolución.
VP10 = 2.543,63
La tasación y el medio ambiente

proyección:
Del mismo, modo que la situación jurídica de los bienes, ha adquirido
carta de ciudadanía, a los fines de ser tenida en cuenta en las tasaciones,
pretendemos, que el medio ambiente y el concepto de desarrollo VP1 = 7.053,57
sustentable, se incorporen con personalidad propia a fin de determinar el VP2 = 6.297,83
valor objetivo de los bienes. VP3 = 5.623,18
Nuestra Constitución Nacional, en la reforma de 1994, ha introducido VP4 = 5.020,65
como derecho de tercera generación el: VP5 = 4.482,78
VP6 = 4.002,43
“ ... Art. 41.– Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente VP7 = 3.573,53
sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las VP8 = 3.190,63
actividades productivas satisfagan las necesidades presentes sin VP9 = 2.848,80
comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber de VP10 = 2.543,63
preservarlo. El daño ambiental generará prioritariamente la obligación 9
de recomponer, según lo establezca la ley. Σ = 44.637,03
TASACION
Y EL DESARROLLO
DE VEHICULOS
SUSTENTABLE 203
VP6 = 7.900,00 Las autoridades proveerán a la protección de este derecho, a la

1,9738 utilización racional de los recursos naturales, a la preservación del
patrimonio natural y cultural y de la diversidad biológica, y a la información
y educación ambientales.
VP6 = 4.002,43 Corresponde a la Nación dictar las normas que contengan los
presupuestos mínimos de protección, y a las provincias, las necesarias
para complementarlas, sin que aquéllas alteren las jurisdicciones locales.
SEPTIMO AÑO: Se prohíbe el ingreso al territorio nacional de residuos actual o
potencialmente peligrosos, y de los radiactivos. ...”
VP7 = C7
(1+i)7 La introducción en la reforma de 1994, de la defensa del ambiente y
del desarrollo sustentable, no es de generación espontánea, la cuestión
VP7 = 7.900,00 ambiental ya se había convertido en un tema de vital importancia internacional
(1+0,12)7 en 1972, pues en esa fecha se celebró la Conferencia de las Naciones
Unidas sobre el Medio Humano, en la ciudad de Estocolmo, que implicó el
VP7 = 7.900,00 puntapié inicial para integrar el ambiente en los planes de desarrollo,
2,2107 fundamentalmente , para evitar el calentamiento global, la degradación de
los bosques y el agotamiento del ozono.
VP7 = 3.573,53 En 1983, las Naciones Unidas estableció la Comisión Mundial sobre el
Medio Ambiente y el Desarrollo, ya que era evidente que la protección del
medio ambiente se convertiría en una cuestión de supervivencia para todos.
OCTAVOAÑO: La comisión fue presidida por la ex Ministro de Noruega Gro Harlem
Brundtland, quien presentó el denominado ¨ Informe Brundtland¨ acunando
VP8 = C8 el concepto de desarrollo sustentable: ¨ Que es la obligación de cada
(1+i)8 generación del dejar el mundo a la generación siguiente, al menos en las
mismas condiciones que la recibió. ¨
VP8 = 7.900,00
Del informe surgió la conclusión: ¨ De que el hombre debe satisfacer
(1+0,12)8
las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras
generaciones para satisfacer las propias, y que en ese momento el desarrollo
VP8 = 7.900,00
sostenido y sin previsión alguna que se estaba realizando, llevaría al colapso
2,4760
de los recursos naturales en un lapso de no más de treinta años.¨
VP8 = 3.190,63 Atendiendo a este informe, la Asamblea General de las Naciones
Unidas convocó la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Medio
Ambiente y el Desarrollo (CNUMAD). Que se conoció como ¨ CUMBRE
NOVENO AÑO: DE LA TIERRA ¨ y se celebró en Río de Janeiro el 3 y 4 de junio de 1992.
Los objetivos fundamentales que surgieron de esa Conferencia fueron
VP9 = C9 generar acciones para lograr un equilibrio justo entre las necesidades
(1+i)9 económicas, sociales y ambientales de las generaciones presentes y de las
generaciones futuras y sentar las bases para una asociación mundial entre VP3 = 5.623,18
los países desarrollados y los países en desarrollo, así como entre los
gobiernos y los sectores de la sociedad civil, sobre la base de la compresión
de las necesidades y los intereses comunes. CUARTO AÑO:
El espíritu de la Cumbre de la Tierra, inspiró a los constituyentes de
1994, que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo VP4 = C4
sustentable como derechos de tercera generación, como se ha visto, a partir (1+i)4
de ese momento, se transforman estos derechos en derecho interno y genera
la obligación de adecuar los comportamientos y las disciplinas científicas al VP4 = 7.900,00
mismo, por ello, es que nos permitiremos, proponer su integración en esta (1+0,12)4
importante disciplina, la Tasación.
VP4 = 7.900,00
1,5735
Los cinco elementos VP4 = 5.020,65
Son tan amplios los conceptos que emanan de la integración del medio
ambiente, con las actividades del hombre y el valor de las cosas, que en QUINTO AÑO:
general, son dejados de lado, por la imposibilidad de determinar parámetros
asequibles de un modo pedagógico y aplicables a la materia. VP5 = C5
Por ello, con el riesgo propio de las simplificaciones (3), procederé a (1+i)5
utilizar la teoría de los cinco elementos(4): tierra, agua, fuego, aire y éter, y
siguiendo a los pensadores que inspiraron la misma, que sostienen que en VP5 = 7.900,00
todo ser vivo pueden encontrarse estos elementos, buscaremos identificarlos (1+0,12)5
primero en el hombre, destinatario de la tasación, y luego en las cosas
susceptibles de ser tasadas, para determinar el valor que tiene para el hombre VP5 = 7.900,00
la integración con las cosas. 1,7623
VP5 = 4.482,78
(3) El problema de hacer comprensible la temática del medio ambiente y dar pautas SEXTO AÑO:
simples de compresión, debí enfrentarlo por primera vez en mi carácter de Presidente del
Comité Ecológico del Distrito 4810 del Rotary International, en la Asamblea Anual 2003,
que se realizara en el Jardín Botánico, allí utilicé por primera vez, la teoría de los cinco VP6 = C6
elementos, que pretendo desarrollar en el presente. (1+i)6
(4) El filósofo griego Empédocles, afirmaba que todo el universo se componía de
cuatro elementos, agua, fuego, aire y tierra, otras culturas -entre ellos los chinos- incorporan 9 VP6 = 7.900,00
un quinto elemento, el éter.
(1+0,12)6
232 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 205
rentas, hoja de transferencia de rentas: H.314 - P.4822, extracto de Estos cinco elementos, se pueden encontrar en el hombre: “Eres
títulos. Carta de suelos. Análisis de suelo. polvo, y en polvo te convertirás”, toda la estructura ósea, músculos,
- Córrase vista a las partes de la presente tasación. tendones etc, representan en el hombre el elemento tierra, el setenta por
ciento del cuerpo humano, es agua, que se identifica con la sangre y demás
Provea V.S. de conformidad por ser justicia líquidos del organismo, el aire es vital para la vida, se lo incorpora por el
sistema respiratorio el que a través de la sangre, lleva el oxígeno a todas
las células, dos o tres minutos de falta de este vital elemento, determina
.....................
incapacidad cerebral o la muerte misma del humano, el fuego se identifica
Firma perito con el calor corporal, la energía que emerge de todo cuerpo vivo y el
quinto elemento el éter, se lo puede identificar con la mente del hombre,
espacio infinito de creación.
2. Tasación particular
A. Autorización para tasar Armonía con la naturaleza y tasación
Autorizo a la Sra. martillera........................... mp...... para la realización El animal más indefenso, ante las inclemencias del tiempo es el hombre,
de la inspección de los siguientes bienes, los que se identifican por ello, imitando tal vez la integración instintiva de los animales con la
.............................................................................................................................. misma, el hombre empezó a crear su hábitat.
.............................................................................................................................. En la década del 70, estudiosos alemanes determinaron, que la vivienda
............................................................................................................................. ideal en América del Sur, a los fines de la integración del hombre con la
ubicados en.......................................................................................... naturaleza, es una vivienda, cerrada hacia el sur, lugar de los fuertes vientos,
............................................................................................................................. abierta y ¨ vidriada ¨ hacia el norte, lugar de donde se recibe el sol, donde
............................................................................................................................ deberán colocarse árboles de hojas caducas, que permitan que el sol inunde
de los cuales deberá determinar el precio actual. la vivienda en el invierno y que provean de sombra en el verano, y con
paredes térmicas que aíslen el calor interior del hogar, de las condiciones
climáticas externas. Además en este aspecto concluyeron que el hombre
Asimismo se fija como fecha de entrega para la presente tasación, el día
cometió un error cultural al quemar el barro para hacer ladrillos, que el
.........................................de 2005. En este acto se hace entrega del
barro crudo adobe, produce una barrera térmica muy superior a la del ladrillo,
material necesario a los fines de cumplimentar la labor encomendada el que
barro cocido,
se restituirá conjuntamente con el dictamen, el que consiste en:
.................................... ................................................................. Llama la atención, que esta descripción, con excepción del
calificativo “vidriada”, lo que es comprensible, por la carencia de este
Conforme lo requerido se hace entrega de la suma de Pesos......................
en concepto de gastos necesarios; se deja constancia de que contra entrega elemento en la época, se corresponda perfectamente con el hábitat
del dictamen se efectuará el abono o cancelación total correspondiente a natural de estas tierras, el denominado “rancho argentino” que fuera
sus honorarios, de conformidad (puede pactarse un adelanto parcial de erradicado en el gobierno de Onganía.
honorarios) Cómo llegó el criollo a desarrollar esta vivienda, seguramente
10 observando la naturaleza y los ejemplos de hábitat que lo rodeaban tal el
206 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES 231
nido del “hornero” (5). Hoy la integración de la vivienda del hombre con la Antecedentes económicos
naturaleza, resulta ignorada, tal vez por que la naturaleza ha pasado a
segundo plano. Otrora en nuestro campo a la hora en que el día muere, Se logra efectivamente con un análisis que surge del mercado en cuanto
“la hora de la oración”, para nuestros criollos porque levantaban la vista a la cotización actual de la hectárea.
al cielo para contemplar la magnificencia de la creación cuando el sol se Por un lado y en forma directa, el costo de las mejoras existentes, que
ponía, sobrecogidos ante la plenitud del espectáculo volvían la vista a no es de gran incidencia ya que prácticamente en la búsqueda de información
Dios para comprender los misterios de la naturaleza. Hoy el hombre de la de precios, en la mayoría se incluye el presupuesto de la existencias de
ciudad vuelve a esa hora o a cualquier otra, su vista al televisor, y en la alambrados y demás elementos incorporados que son de índole necesarios
magia de la pantalla, pierde por completo la visión de la naturaleza y lo para la actividad agropecuaria, no obstante se verificó que no se destacan
artificial inunda su mente. inversiones distintas en la propiedad rural a tasar que puedan marcar
Ha llegado tal vez, la hora de volver al origen, de rever las conductas de diferencias económicas con otras en la zona, empleadas como antecedentes
nuestros ancestros, y extraer la sabiduría de los mismos que les permitía una para la presente tasación, la comparación es directa y son valores que
vida de mayor integración natural, resulta extraño, que el factor que nos impulse efectivamente se constituyen como precios reales en estos momentos.
a esto sea el derecho, pero cualquiera sea la fuente, bienvenida sea. En cuanto a la información económica de la cotización de la hectárea,
La tabla de Hoffman, otorga mayor valor a la parte del frente de los verificados los valores, se observa que de acuerdo a la zona hay una
inmuebles urbanos, sin contemplar de modo alguno, la orientación del terreno, oscilación que va desde los U$S 2.000 a los U$S 4.500.
no importa en ella, si el departamento del frente recibe o no energía solar. Realizando un análisis estricto en el sector y en comparación con el
Pero es del caso señalar, que la energía solar, fortifica el espíritu y mejora la bien objeto de la tasación existen una serie de elementos que tienden a la
salud de las personas, así es, por ejemplo, mucho mas probable que se determinación del precio unitario promedio calculado de U$S 3.250 que es
engripe una persona que vive en un ambiente húmedo y lúgubre, que otra lo que corresponde al punto medio de la oscilación económica recabada.
que desarrolla su vida en uno soleado y ventilado. Además el costo de
energía eléctrica o de otra naturaleza para mantener en invierno la
temperatura de un ambiente sin sol es mucho más caro, y además suele
Precio total de la propiedad rural: “El ......”
implicar la obligación de mantener el ambiente aislado, con la propagación
Sup. 203 has. x U$S 3.250: U$S 659.750
de todo tipo de gérmenes, que encuentran en el mismo el caldo de cultivo
adecuado para su proliferación.
Observación: Es importante recordar que se debe hacer referencia
Esto se puede visualizar incluso en las construcciones públicas,
a las fuentes de información económica, y art. 278 C. de P.C., y en
tomaremos por ejemplo, dos edificios públicos de esta ciudad de Córdoba,
anexos incorporar calculos.
Por lo expuesto, tenga V.S. por:

(5) El hornero, ave muy conocida en América del Sur, elegida como ave nacional de - Presentado en tiempo y forma el dictamen solicitado en autos.
los argentinos, tiene su nido hecho de barro, con la forma de un horno de pan, de allí su - Proceda en su oportunidad a la regulación de honorarios conforme
nombre; posee una extraordinaria habilidad para su construcción, lo orienta de tal modo que a la ley 7191.
la entrada no quede expuesta a los vientos fríos o las lluvias, todo lo que permite detectar
similitudes dignas de ser apreciadas con la construcción del rancho. La parte más cálida del - Por acompañados los anexos, que son parte de la misma, a saber:
nido está destinada a la hembra, que empolla a su cría. plano de catastro: mensura y subdivisión, impuesto inmobiliario de
NATURALEZA (según tecnología de aplicación: siembra directa y fertilización Tribunales 1 y Tribunales 2, el primero, es una edificación en la cual el sol
DEL SUELO para mejor producción y variación de cultivos) penetra en todos los ambientes, posee grandes ventanales, puede ser
(Cont.) - Historial: cultivos antecesores, respetando rotación en sus iluminado en sus oficinas con luz natural y tiene una integración óptima con
distintos potreros el entorno e incluso con los jardines de sus patios interiores. En cambio
Potreros: total 10. Alambrados: 10 hilos, división interna. Tribunales 2, es un edificio en general cerrado con sistemas internos de
Perimetral de 12 hilos. iluminación, con ventilación por circulación forzada de aire, lo que implica
- Tipo de cultivo: soja, trigo, maíz decir que las personas que lo habitan no tienen el mismo contacto con la
- Pasturas: alfafa, sorgo forrajero, raigraz... naturaleza, se desperdicia la luz del sol, y la energía solar como calefacción
- Rinde por ha. soja: 36 quintales; maíz 90 q. por ha.; trigo 30 q. natural, la utilización de iluminación permanente con fuentes de energía
por ha., etc. eléctrica implica un mayor costo y una menor calidad, pues este tipo de luz
perjudica comparativamente la visión de las personas, el ambiente cerrado
FUENTES DE - Surgentes (alto % de calidad, provee a represa - 20 x 35 sup. 1 favorece la dispersión de gérmenes etc. En síntesis, el metro cuadrado de
PROVISION m. de profundidad y a tanque australiano de 60.000 lts.) una y otra construcción, deben diferenciarse en su cotización pues una
DE AGUA - Lluvia anual, aprox. 700 mm., normal contempla una mejor integración natural del hombre que utiliza las
- 1era. napa se encuentra entre 50 y 80 cm. Del nivel de la instalaciones y favorece a su salud, mientras la otra no lo hace.
superficie. Características principales del suelo que es la Podemos afirmar entonces en líneas generales, que la salud del hombre
provisión de agua para los cultivos. se ve favorecida cuando su habitat se armoniza con la naturaleza y el
- Alambrados: perimetral e internos. medio ambiente que lo rodea, de modo tal que pueda gozar de sus beneficios
MEJORAS
- Aguadas: en todos los potreros y aislarse de sus perjuicios. Así, a los fines de la tasación de un inmueble,
INCORPORADAS
- Corrales, manga y brete. 2 cargadores hacienda (1 tierra, otro deberá tenerse en cuenta, el modo en el que éste armoniza con el hombre
madera) al que está destinado, y el análisis de este proceso lo efectuaremos en
- Galpón (cerrado -pared de 30-; doble función: almacenar cereal función de los cinco elementos referenciados, y le adjudicaremos un punto
y guarda herramienta-; estructura reticular, techo de chapa, porcentual a cada uno, de modo tal que si el inmueble está perfectamente
puertas corredizas sup. 9 x 14) armonizado con la naturaleza, su valuación será superior al menos en un
- Mejoras superfluas: Plantación de 15 Álamos, y 400 planta de diez por ciento, con respecto a otro que no cumpla dichas reglas o bien será
Olmos. equivalente su castigo económico al costo de remodelación edilicia para
Mejoras inmobiliarias: casa principal, construcción tradicional. que la constancia cumpla con este principio básico, prioritario para una
Dependencias de servicios, casa del puestero. Total superficie mejor calidad de vida.
cubierta: 120 mts.2 ELEMENTO TIERRA: En el mismo se tendrán en cuenta los
Equipos inherentes para la producción (herramientas) etc.. materiales empleados en la construcción, y su condición para producir el
aislamiento térmico entre el interior y el exterior, sin que esto afecte la
CARACTERISTICAS - Distancia a poblados: a Ballesteros 6 kms.; a Morrison 7 kms.; salud de las personas. Debe tenerse en cuenta en este rubro, que no es
EXTRINSECAS a Bell Ville 25 kms. y a Villa María 35 kms. necesario efectuar grandes costos para lograr ese objetivo. El C.E.V.E.,
A Ruta 9: 2,5 kms. Camino local “La Legua” sufre anegamiento Centro de Estudios de la Vivienda Económica, de la ciudad de Córdoba, ha
por desborde del río III, no afecta época de productividad. producido un sistema muy simple que consiste en rellenar con suelo cemento
- Plagas controlables, con fungicidas. Malezas controladas con los bloques de hormigón, y de este modo, logra para las viviendas en planta
herbicidas. baja, además de un aislamiento optimo, la resistencia adecuada para suprimir
etc.. 10 los ligamentos de cal u hormigón en la unión de bloques.
Las paredes de telgopor revestido, logran también un importante anegamientos de caminos, o bien las políticas económicas de exportación
aislamiento térmico, pero algunos estudios señalan que no son tan adecuados e importación de carne y cereales, pueden causar, en cuestión de meses,
para la salud de las personas, por cuanto generan una carga de energía variantes significativas en el precio de la tierra...” (2).
estática que es perjudicial. Un estudio profundo de las condiciones de ambos Lo más importante en tasaciones rurales, es no basarse en apreciaciones
materiales, dará la adecuada valoración de los sistemas, no obstante, me subjetivas, de comparación directa con otros campos, en virtud de que existen
parece mucho más natural el sistema del C.E.V.E., por lo que sin dudarlo distintos aspectos que identifican y caracterizan al predio rural en particular, y es
me inclino por él. así como existen notorias diferencias entre un campo y otro de la misma zona.
En ventanas, el doble vidriado, implica un avance tecnológico importante, La “técnica de balance”, propuesta por el Ing. Mario Chandias nos
que debe ser valorado doblemente, una en cuanto al costo de la misma que determina que un predio agropecuario vale por su capacidad de producir, y
valora el inmueble por los métodos tradicionales y otro por el aislamiento que las metodologías de aplicación serían el método sumario ( de conjunto) o
produce, que debe ser valorado en función del aislamiento de las condiciones bien el método del capital fundiario (caracterizado este ultimo como
climatológicas negativas, dentro del rubro que estamos analizando. comparativo directo)
Todo inmueble, requiere de la construcción de baños y del adecuado La propiedad rural constituye el “capital fundiario” que se compone de
tratamiento de las “aguas servidas”. Adviértase que el mejoramiento de la tierra propiamente dicha y sus mejoras incorporadas, elementos
calidad de vida de los humanos, ha determinado que los excrementos sólidos, indispensables para la óptima producción.
formen parte de las “aguas servidas” y que éstos al transformarse en líquidos
tienen un mayor efecto de dispersión y contaminación, aunque nos parezca
llamativo, hoy es correcto afirmar que la primera napa de agua se encuentra
contaminada por esta causa en prácticamente todo el territorio urbano Propiedad rural denominada: “El..........”
provincial, y que importantísimos ríos del mundo como el Río de la Plata, o
el Nilo, el más ancho y el más largo del mundo respectivamente, se encuentran Inmueble que posee 203 has. 03 areas y 41 centiáreas, (forma regular)
contaminados, por los desechos humanos e industriales. ubicadas en el departamento Unión, pedanía Ballesteros, de esta provincia
De tal modo, que la resolución que se le haya dado a las “aguas servidas” de Córdoba, verificada su superficie y ubicación en Catastro Provincial
en un inmueble será materia de especial valoración para la tasación en conforme numero de cuenta ........... Colindancias: al norte, ......................
función del Desarrollo Sustentable. Orientación del campo: al este. Ruta Nac. Nº 9 al sur.
En efecto, se valorará en un inmueble rural cercano a un río o arroyo,
que las aguas servidas, no contaminen su curso, ni la napa superficial de El INTA, manifiesta que la unidad agro económica es.......
agua, prefiriéndose conforme a la configuración topográfica, por ejemplo
la sangría, al pozo negro. NATURALEZA - El campo posee dos tipos de suelo: clase 2 ..........
En un inmueble urbano, deberá preferirse la cloaca, con planta de DEL SUELO - Capa arable: 25 cm. Buen contenido de materia orgánica.
tratamiento cuando ésta sea posible, al pozo negro, pero también deberá Semipermeables
tenerse en cuenta, que la cloaca tiene conforme a su programación un - Suelo productivo, aptitud: agrícola. (se puede lograr en sectores
caudal que puede ser superado, por el desarrollo demográfico, tal el caso de de producción mixta, semi-intensiva.)
Nueva Córdoba en esta ciudad, lo que deberá ser valorado como un elemento
comparativo negativo, con relación a otras zonas con cloacas no colapsadas.
Esto lleva al desarrollo del concepto de Empresariado Socialmente
Responsable, que será materia de otro análisis. (2) IBÁÑEZ & TOPALIAN, ob. cit..
privativo del bien examinado, de la misma manera que lo son sus En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones
dimensiones, formas o cualquiera de sus propiedades...”. También se generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO TIERRA,
establece que: “La tasación se realiza a los fines de poder señalar el una nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y
precio de una cosa, basándose en los elementos que surgen de ella, en sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.
un momento determinado...” (1). ELEMENTO AGUA: Hemos dicho que el cuerpo humano está
“La tierra rural es un medio para producir cosechas o productos compuesto por un setenta por ciento de agua, y esta es un alimento vital
agropecuarios, y su valor primordialmente depende de su capacidad de para el ser humano, la falta de ingesta por algunos días, puede conducir a la
producir en cantidad y en calidad. Por lo tanto, si bien algunos métodos deshidratación y a la muerte, de tal modo que todos los asentamientos
de tasación rural de tipo comparativo tienen semejanza aparente con humanos, tradicionalmente se efectuaron al margen de los ríos, la cuenca
los utilizados en las tasaciones urbanas. Aquellos introducen elementos del Suquía alimento a los cordobeses desde que Jerónimo Luis de Cabrera
y coeficientes que solamente pueden calcularse en función de una decidiera fundar esta ciudad.
paciente inspección de los campos que sirven de antecedentes con más No resulta extraño, entonces que la libre disponibilidad de agua potable
un conveniente cálculo de productividad” (Ing. Dante Guerrero). en un inmueble, genere un valor de integración con la naturaleza, que deba
ser apreciado económicamente, basta señalar que hoy en el mundo el negocio
Antes de entrar en materia, diré que fuera de mis observaciones y del agua potable envasada, a la que no accede la mayoría de la población
apreciaciones personales, he averiguado y consultado a distintos agentes genera billones de dólares, y es una de las industrias de mayor ascenso, al
inmobiliarios del medio, que comercializan bienes inmuebles en la zona de punto de señalarse que la próxima conflagración mundial, puede tener como
ubicación al campo; puesto que la tasación de inmuebles está íntimamente origen la disponibilidad de agua dulce no contaminada del mundo.
relacionada con la información que otorga la oferta y la demanda, asimismo Se considera, que cada persona genera un gasto diario de doscientos
debe ser precisamente analizada a fin de determinar su justo valor; y es por litros, para su consumo e higiene personal, un depósito de inodoro tiene entre
ello que se efectúa un estudio del mercado local y se tiene presente la 12 y 14 litros, y el baño diario en promedio entre ducha y baño de inmersión
importancia e influencia de los factores extrínsecos e intrínsecos del bien. supera los cien litros, de tal modo que este recurso vital para la vida del
planeta, está siendo utilizado de un modo desmedido y tiende a colapsar.
Hay importantes esfuerzos de la técnica que como no tienen la valoración
Metodología de tasación del usuario, son desestimados a la hora de optar por su consumo, entre ellos
cabe señalar la existencia de inodoros que tienen dos botones, uno de poca
descarga para la evacuación de los líquidos, y otro para la evacuación de
“La metodología para la tasación de inmuebles rurales difiere en
los sólidos, ya que no son necesarios 14 litros de agua para evacuar líquidos.
muchos aspectos de la práctica empleada normalmente para la
valuación de propiedades urbanas..., el precio de los campos, depende Incluso existen viviendas, que tienen un diseño de doble circulación de
además de factores intrínsecos y productivos, de las situaciones agua, el agua de la ducha, es recuperada para la limpieza del inodoro, y
económicas relacionadas con el intercambio comercial internacional, tengo conocimiento, que en Japón, existe un botón que oprimido genera por
régimen impositivo, posibilidades crediticias, etc. ... tanto es así que medio de un grabador un sonido similar al vaciado del inodoro, para que la
circunstancias naturales como las precipitaciones pluviales, o los persona pueda producir ruidos propios de su estancia en el baño, sin ser
oído externamente, ya que se ha comprobado que es esta una de las causales
sicológicas de utilización inadecuada del agua.
En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones
(1) IBÁÑEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasación, Alveroni, Cba., 1999. 10 generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO AGUA,
una nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y lugar en carácter de encargado general. Acto seguido se procede a la
sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. inspección del inmueble, verificando las siguientes características:
ELEMENTO AIRE: Ya hemos dicho que el aire es vital para la vida .............................................................. Acto seguido, el
de las personas, el oxígeno y otras partículas energéticas, que no es del Dr.................manifiesta que................... No habiendo nada mas que
caso precisar en este momento, son vitales para la vida, las grandes ciudades, agregar. Previa lectura firman los presentes.
son centros de polución el aire se encuentra contaminado, pleno de anhídrido
carbónico, producto de las emanaciones industriales y vehiculares, cualquier .....................
automóvil naftero, consume mientras funciona veinte veces más oxígeno
que un ser humano.
La vitalidad y la salud del hombre están en intima relación con la calidad e. Ejecutados los actos procesales previos y conforme los plazos que
y cantidad de aire - oxígeno que ingresa en sus pulmones, de tal modo que se encuentran “corriendo” el perito debe cumplir en tiempo y forma
la ubicación del inmueble que se trate, ecológicamente es relevante a los con la tarea de tasación la que constituye el elemento probatorio
fines de determinar el valor del inmueble a tasar. solicitado en el pleito
No es lo mismo en este aspecto, el valor de un inmueble en Nueva
Córdoba (6) que en Barrio General Paz, al lado del río y con arboledas
importantes. MODELO
Ya hemos visto, la importancia de la orientación del inmueble, si éste se DICTAMEN DE TASACION
encuentra orientado hacia el norte es seguro que en algunas horas del día,
en la mayoría de los días del año incluso en invierno con el calor del sol, se Sr. Juez:
podrán abrir las ventanas y airear el inmueble, saneando el ambiente interior, ................................., martillero judicial, con domicilio en ...............
en cambio si se trata de un inmueble orientado al sur, difícilmente los rayos designado perito tasador oficial mp..., en los autos caratulados:
del sol penetren en el inmueble, por lo que es probable que nos encontremos “............................ -Ordinario- “ exp. N°..., respetuosamente comparece
naturalmente en un ambiente lúgubre, poco cálido y aunque artificialmente y dice:
se pueda obtener la temperatura adecuada esto tendrá un costo energético Que en tiempo y en forma viene ha presentar dictamen de tasación
solicitado en autos. El presente informe se refiere al siguiente inmueble:
............................. (Nº de cuentas rentas: ...........) Inscripto al número de
dominio ......................... Nom. Catastral...................
(6) Pido disculpas por ejemplificar siempre esta zona como ecológicamente negativa,
pero lo real, es que no sólo es negativa en forma individual para sus habitantes, sino también
para el resto de los cordobeses, ya que todos los edificios de Nueva Córdoba en su conjunto, PRINCIPIO DE AVALUO
generan una pared que detiene los vientos que podrían sacar el smog en el pozo del centro
de la ciudad, generando mala calidad de vida para el centro de la ciudad, además es el
La tasación de inmuebles tiene un objeto único, perfectamente
paradigma de la inversión económicamente rentable, pero colapsa las cloacas, la distribución
de agua e inexplicablemente en este momento se pretende aprobar una ordenanza para determinado: “Medir el valor de una propiedad en función de la unidad
castigar con impuestos a quienes tengan terrenos y no edifiquen en la zona, como si fuera monetaria para un mercado dado, en un tiempo determinado...” (Ing.
imperioso construir en la misma, cuando lo que correspondería en base a una sana política Mario Chandias)... y, continúa diciendo: “ Que el objeto de una valuación
de desarrollo urbano sería procurar desactivar la construcción en la zona, pues ya se ha es aproximarse lo más posible al precio real. El valor es único, objetivo,
superado el límite razonable de edificación.
........., apoderado de la parte actora, Sr. ................. perito de control de la no natural adicional, y el riesgo de mantener por más tiempo un ambiente
demanda, no encontrándose presente el apoderado de la parte demandada viciado, con oxígeno consumido y microbios pululando.
Dr. ................... a pesar de estar debidamente notificado. Abierto el acto En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones
por S.S. se dan por iniciadas las tareas periciales. Trasladándose en este generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO AIRE, una
acto los comparecientes al domicilio del inmueble objeto de la pericia sito en nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o
................... No habiendo nada mas que agregar por las partes, se da por restada del precio global del bien inmueble a tasar.
finalizada la presente audiencia previa lectura y ratificación. Firman los ELEMENTO FUEGO: El calor corporal del cuerpo humano, necesita
comparecientes después de S.S, todo por ante mi secretario autorizante. armonizarse con el entorno, el vestido y el hábitat son imprescindibles para
Doy fe. la supervivencia del hombre, así un inmueble excesivamente frío y húmedo
atentará contra la salud integral de sus habitantes, que serán propensos a
..................... contraer enfermedades como la artrosis, enfermedades pulmonares, gripes
etc. De tal modo, que resulta imprescindible, contar con elementos que
permitan calefaccionar el inmueble, en este aspecto, la calefacción por
circulación de agua, por loza radiante y preferentemente calentada con un
d. Cuando se efectúa la inspección in situ del bien objeto de la tasación
colector solar, resulta a todas luces el medio más sano y económico de
es recomendable labrar el acta respectiva a fin de establecer
calefaccionar un inmueble.
objetivamente el bien, las observaciones y puntos de la pericia que
manifiesten las partes. La circulación de agua caliente, permite tener la caldera fuera de los
ambientes que se calefaccionan, de tal modo que la combustión no produce
consumo de oxígeno, y el sistema no compite en la utilización del oxígeno
ProvinciadeCórdoba con las personas. El sistema de mayor riesgo en este aspecto, es la
producción de calor, con carbón con un brasero sin chimenea, los accidentes
fatales, producidos por este modo desaconsejan integralmente su utilización.
No obstante, la combustión de carbón o leña en un hogar con una
chimenea adecuada, en una zona de mucha leña, puede resultar un modo
PoderJudicial altamente adecuado de calefacción, además de tener el encanto del fuego
dentro del hogar.
ACTA DE INSPECCION IN SITU Los sistemas de distribución de aire caliente, si bien son agradables
tienen el riesgo de ser transmisores de enfermedades en los diferentes
ambientes, mucho cuidado debe tenerse con la ventilación de todo
// Seguidamente, conforme lo establecido en audiencia de fecha........
sistema que implique combustión en el ambiente a calefaccionar, pues
en los autos caratulados “...............” exp. N°...,nos constituimos en el
el consumo de oxígeno como se ha dicho, puede traer nefastas
domicilio del inmueble objeto de la presente tasación, sito en .......................
consecuencias, incluso en los ambientes con aprobación de gas, suele
Córdoba, el perito tasador oficial Mart........, el Dr. .............., el perito de
advertirse con solo respirar la deficiencia de oxígeno, y la falta de
control de la parte demandada Sr. .........., en donde fuimos atendidos quien
vitalidad que emerge de ese tipo de calefacción.
dijo llamarse ....................., el que manifiesta que se encuentra en este
lugar en carácter de encargado general. Acto seguido se procede a la Es también importante, que el inmueble no sea demasiado cálido en
inspección del inmueble, verificando las siguientes características: verano, pues resultará imposible conciliar en el sueño, de allí la necesidad
10 de la colocación al frente de árboles de hojas caducas, que permitan en
ingreso de sol en invierno y den sombra en verano. En los edificios de para solventar los gastos que me ocasionan el traslado al inmueble
altura, resulta imposible la protección natural de sombra por árboles, por objeto de la tasación sito en Ballesteros en esta provincia de Córdoba,
lo que deberá preverse para estos casos, el doble vidriado de las aberturas, la suma de pesos cien ($100) acreditando en la oportunidad los
las cortinas de madera o de telas pesadas, o algunos aditamentos comprobantes de gastos y restituyendo el remanente si lo hubiere;
refractores de los rayos solares que se colocan en los vidrios, especialmente conforme lo disponen los arts.: 84,85, y 86 de la ley 7191.
en las aberturas del norte. Los sistemas de aire acondicionado, en Por lo expuesto ut supra:
ambientes cerrados permanentemente, que vienen de la influencia de la - Proceda V.S fijar fecha de audiencia para el inicio de tareas. Otorgue
arquitectura estadounidense, que tiene otras condiciones climáticas, no la ampliación del plazo solicitado. Tenga presente lo manifestado al
son aconsejables para nosotros, especialmente por ser factores de contagio, punto tres.
como ya se ha explicado.
En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de las condiciones naturales
Provea V.S. de conformidad por ser justicia
de aclimatación generará dentro de este punto, que denominamos
ELEMENTO FUEGO, una nueva gradación de uno a diez, que será evaluada
por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. ....................
ELEMENTO ETER: Hemos identificado a este quinto elemento, con Firma perito
la mente del hombre, donde tiene cabida la inmensidad de la creación.
Deberán ponderarse en este punto, la armonía e interrelación de los cuatro
elementos anteriores, y además los esfuerzos arquitectónicos para brindar c. Decretado por S.S. la fecha de inicio de las tareas periciales y
una mejor calidad de vida, verbigracia, recientes estudios han determinado notificadas las partes, se constituyen los comparecientes para dar
que los techos bajos generan inestabilidad emocional, que atenta contra la formalmente inicio a las tareas encomendadas las que se plasman en
estabilidad de las parejas, igualmente los colores tienen importancia y la siguiente acta:
relevancia en el comportamiento humano, verbigracia un techo rojo incita a
la ira (7). Además deberán tenerse en cuenta el entorno, posibilidades de
contaminación, o de elementos presuntamente cancerigenos en la zona, tal ProvinciadeCórdoba
las antenas de trasmisión de ondas satelitales, la existencia de P.C.B, usinas
atómicas, depósitos de contaminantes etc.
generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO ETER, una
nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o PoderJudicial
restada del precio global del bien inmueble a tasar.
ACTA DE INICIO DE TAREAS PERICIALES
En la ciudad de .................. a los veintiocho días del mes de noviembre

(7) No pretendemos, que nuestros tasadores, conozcan ni apliquen el Feng Shui, del año dos mil tres, siendo día y hora de audiencia para el inicio de las
pues esta es una disciplina extraña a nuestra cultura, pero sí deben apreciar y dar un valor tareas periciales encomendadas en los presentes autos caratulados:
superior de mercado a los conocimientos científicos y técnicos de probada eficacia para “....................... -Ordinario” exp. N°..., previa de espera de ley comparece
mejorar la calidad de vida del hombre y su integración con la naturaleza. ante S.S. y secretario autorizante el perito tasador oficial Sr. ........., Dr.
Centro. Lo que oído por S.S., dijo: téngase por designado al perito tasador Con la simplificación que se ha efectuado en base al esquema anterior,
quien deberá cumplir sus obligaciones con las responsabilidades de ley. Con los que obviamente tendrán infinidad de puntos criticables y perfectibles, se
lo que terminó el acto previa lectura y ratificación firma S.S., luego el pretende que el perito tasador enderece su mirada hacia el hombre y la
compareciente, todo por ante mi secretario, de lo que doy fe. naturaleza, y comience a valorar, los esfuerzos de la arquitectura y de las
............................................... demás ciencias para armonizarlos, otorgándole valor pecuniario, para
Firmas: S.S., perito, secretario estimularlos, que en este caso prudencialmente se ha estimado en un total del
cinco por ciento en más o menos, a los fines de la valuación objetiva del bien.
b. A los fines de dar cumplimiento efectivo de la labor encomendada

el perito conforme lo dispone los arts. 71 y 72 de la ley 7191 inicia las El desafío: desarrollo sustentable - desarrollo sostenible y tasación
tareas periciales.
Hemos señalado que la incorporación constitucional del derecho a un
FIJA FECHA DE AUDIENCIA PARA TAREAS PERICIALES medio ambiente sano, y al desarrollo sustentable, genera correlativamente
la necesidad de “empresarios socialmente responsables”, y entendemos
que la comprensión de estos conceptos por parte de los peritos tasadores,
Sr. Juez: para que los mismos incorporen estos valores en la tasación de los bienes
es de vital importancia y agregamos es el verdadero desafío de la profesión
..........................., martillero y corredor público designado perito en este mundo globalizado, de tal modo, que este artículo pretende incidir
tasador oficial en los presentes autos caratulados: “..... -Ord.” exp. N°..., en la formación de “tasadores socialmente responsables”.
respetuosamente comparece y dice: Hemos dicho que el desarrollo sustentable, conlleva la obligación de
- Que viene por la presente a solicitar se fije como fecha de audiencia nuestra generación de dejarle a las próximas generaciones el planeta al
para el inicio de las tareas periciales solicitada en autos, lo que menos en las mismas condiciones que lo recibimos.
propone a tales fines el día 28 de noviembre a las 9:30 hs. en los Utilizaremos para este análisis el mismo esquema de los cinco elementos
estrados del tribunal, a fin de identificar correctamente el bien objeto al que nos hemos referido y anticipamos, la apropiación graciable de estos
de la presente tasación y los puntos sobre los que debe versar la elementos, ha generado en la historia y genera en la actualidad en un extremo
pericia, a sus efectos notifíquese a las partes, peritos de control si de la población mundial menos del 5 % de ella, las mayores fortunas del
los hubiere y ocupantes del inmueble, todo conforme al art. 72 de la planeta, y el correlativo empobrecimiento del otro extremo, ocupado por los
ley 7191. mas pobres y desposeídos, que alcanzan casi el 50 % de la población mundial.
- Que se suspendan los plazos que estén corriendo y que de acuerdo La apropiación de la tierra, surge primero en la historia como factor de
a lo estipulado en el art. 73 de la ley 7191 y art. 276 del C. de P.C., poder, y acumulación de riqueza y por su evidencia obviaremos toda
se solicita a S.S. amplíe el plazo de presentación del dictamen referencia a la misma, nos limitaremos a comentar en este aspecto, el
resultante por el término de treinta días hábiles más al plazo legal, actual proceso de desertificación mundial, ya que según las Naciones Unidas
en virtud del tiempo transcurrido para notificar a las partes del inicio en la Cumbre Mundial sobre el Desarrollo Sostenible de 2002, asciende a
de la tarea encomendada. 3.600 millones de hectáreas, superficie equivalente a un cuarto de la superficie
- Que conforme a lo establecido en el art. 72 de la ley 7191 y sus terrestre, y existe una relación directa entre la degradación del medio
modif. solicito a los fines del fiel desempeño de mis funciones y ambiente y el aumento de la pobreza.
10
Ya nos hemos expresado con relación a la escasez de agua dulce en

el planeta, y ahora agregamos, que el proceso de privatización de este vital
elemento llega a límites asombrosos, generando importantes riquezas. Por
otra parte, los hielos continentales, y la cuenca del Amazonas, y de los ríos
Paraná, Paraguay, Uruguay transforman a la región en un lugar privilegiado
del planeta en materia de disponibilidad de agua dulce, a la vez que genera
un riesgo potencial, de invasión o de apropiación por diferentes medios
jurídicos de estos estratégicos puntos de riqueza acuífera, en un planeta
CAPITULO IX
donde más de un cuarto de la población mundial carece de agua potable.
DICTAMENES
El enriquecimiento de los negocios del aire, se visualiza inmediatamente
cuando comprendemos que las comunicaciones telefónicas, televisivas y
de internet, se transportan por el mismo a través de satélites, sin pago
alguno de canon. El hombre más rico del mundo Bill Gates, ha basado su 1. Tasación judicial. Modelos de presentaciones judiciales
fortuna en la utilización del aire como medio gratuito de transporte de
imágenes y sonidos. Como ya se ha expresado, las antenas que transmiten a. El acta de aceptación del cargo del perito se materializa en una
estos datos se consideran potencialmente cancerígenas y se desaconsejan audiencia, en donde el profesional manifiesta a V.S. desempeñar fiel y
legalmente el cargo constituyendo domicilio a los efectos legales
en las proximidades de escuelas etc.
El negocio del fuego, se advierte fácilmente en la energía del petróleo
y del gas, la Standart Oil y el Shell, con una anticipación histórica asombrosa
se apropiaron de las mayores reservas del mundo en la materia, la árabe ProvinciadeCórdoba
Organización de Países Productores de Petróleo, tienen ingresos
formidables, pero el mejor modo de valorar este negocio es advertir que es
el responsable de la ocupación de Irak, y que ante las riquezas que emergen
del mismo, los E.E.U.U. no trepidan en violar todos los derechos humanos.
Por último el quinto elemento, que denominamos éter y lo identificamos
PoderJudicial
con la mente humana, en este aspecto lo relacionamos como el interés de
capitales producidos por estos mismos enriquecimientos, que utilizados como ACTA DE ACEPTACION DE CARGO
factor de poder, sirven para producir mayor riqueza para los países
supuestamente desarrollados, en la creación de las denominadas deudas En la ciudad de........... a los siete días del mes de noviembre del año
externas, moderna forma del imperialismo. dos mil tres, comparece ante S.S. y secretario autorizante el Sr.
Aun en contra del poder de todos estos enriquecidos con la cosa común, ........................................., martillero judicial M.P. ..., designado perito
que obviamente deciden los destinos del mundo, las Naciones Unidas han tasador oficial (mp ), y dice: que viene a aceptar el cargo para el que ha
acunado el concepto de Desarrollo Sostenible. sido designado, en los autos caratulados: “ .............................. -Ordinario”
Pareciera que el mundo ha empezado a comprender, que el desequilibrio exp. N°..., comprometiéndose a desempeñarlo en leal y legal forma, con las
permanente genera una inseguridad tal, que lo lleva a colapsar, y en función responsabilidades de ley, constituyendo domicilio en calle ....................
de ello, la Convención de las Naciones Unidas de Lucha contra la

Desertificación, se ha transformado en un instrumento para promover el
desarrollo sostenible y mitigar la pobreza promoviendo especialmente la
agricultura en zonas desérticas.
El concepto de desarrollo sostenible implica la subvención de la
producción en zonas semiáridas, para de ese modo detener la emigración
de la población rural a las zonas urbanas, procurando impedir los
asentamientos marginales en las ciudades y la consecuente inestabilidad
socioeconómica que esto implica y la migración forzada en estas condiciones.
Las subvenciones, obviamente, necesitan de donantes, que son nada
más ni nada menos, que los que se han enriquecido en los brillantes negocios
de apropiación de los cinco elementos a los que hemos hecho referencia.
A mi me parece que el concepto de donante, es una expresión
demasiado generosa, para quien en realidad toma lo que es de todos, entiendo
que el desarrollo sustentable debe ser mensurado en su costo global, y
disponerse la obligatoriedad de la devolución de esa plusvalía, para promover
el desarrollo sostenible, no sólo en la esfera de la agricultura en zonas áridas
sino en todos y cada uno de los aspectos económicos que se encuentren
viables, para la generación de riqueza en el desarrollo sustentable. En este
aspecto, se encuentran llamados a escribir la historia, los emprendimientos
cooperativos, los gremios y las mutuales.
El gran desafío de los “peritos tasadores”, es entonces, la determinación
objetiva de los costos globales de los emprendimientos para que sean
sustentables, y la determinación del aprovechamiento de la cosa común
para que esta plusvalía sea devuelta a los fines de promover el desarrollo
sostenible.
Una política de Estado con mayúsculas, deberá recoger esas pautas, y
en base a ellas promover una mas equitativa distribución de las riquezas.
Calidad de vida y su incidencia en la tasación
Luego de la devaluación, el sector de la construcción obtuvo ventajas

extraordinarias en el desarrollo urbanístico..., -vale la pena agregar que
10
216 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACIÓN Y EL
DICTAMENES
DESARROLLO SUSTENTABLE 229
muchos inversionistas corresponden al sector agropecuario, cuyos

productos se comercializan en moneda extranjera- desde esa época, en
varios barrios se dispararon las obras de edificios en altura, locales
comerciales o simplemente viviendas particulares que, con el tiempo,
provocaron daños irreversibles en la fisonomía característica de algunos
barrios, por un lado; e hicieron colapsar los servicios, por el otro.
No sólo se perfiló un aumento en la construcción con destino familiar si
no que además el sector privado comercial comenzó a invertir en mayores
espacios.
De esta manera, se afectó en forma negativa la calidad de vida de los
vecinos, no sólo de los que ya estaban instalados desde hace años y eligieron
vivir en barrios tranquilos, sino también de los nuevos que compraron a
precios importantes inmuebles en el sector. Sintieron el impacto aquellos
TERCERA PARTE
barrios residenciales familiares zonificados con ciertas categorías
edilicias en donde se acrecentaron indiscriminadamente inmuebles CONTENIDOS PRACTICOS
comerciales o bien de cualquier otro tipo cuyo destino implicara el
aumento de transeúntes y vehículos ajenos al lugar. El quiebre se
evidencia en forma inmediata tras verificar la apacibilidad en la forma
de vida que tenía antes la vecindad con el disturbio constante
promovido por las actuales construcciones.
El diseño de una ciudad no puede estar en manos irresponsables, es
más, la justa distribución y ubicación de los distintos tipos de edificios
conforme sus destinos tienen que estar perfectamente proyectados para
garantizar la armonía en la calidad de vida vecinal, y es por ello que en sus
manos queda la posibilidad de poder evitar que los servicios colapsen, que
las arterias permitan una correcta y segura circulación vehicular, posibilitar
que existan suficientes espacios para el estacionamiento en la vía publica,
etc., y subsanar cualquier tipo de inconveniente que podría generar
situaciones insostenibles en la convivencia armónica del sector.
Todos estos problemas pueden evitarse con la adecuada intervención
del gobierno correspondiente, para garantizar el orden público, que debe
estar atento a los intereses de los ciudadanos, para que se respete el
derecho a seguir viviendo en un sector con la fisonomía que se ha elegido,
conservándolo amén de los progresos que se van suscitando, para que
otorgue el crecimiento económico paulatino y justo conforme la
idiosincrasia que lo caracteriza.
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 217
Se debe reglamentar la planificación de toda ciudad, sin limitar

obviamente su crecimiento. Todos tenemos en claro la ciudad que
queremos, como así también las características de la barriada en la que
se decidió vivir, por lo tanto, el crecimiento debe acompañarse con el
consenso de los sectores involucrados para tener certeza en el
consentimiento y aceptabilidad de las ejecuciones publicas y privadas, y
así se mantendrá el justo orden social garantizando y respetando el capital
inmobiliario invertido por cada vecino.
Todo ello hace referencia al impacto económico “mediato e inmediato”
que pueden sufrir algunas viviendas. Por ejemplo, todos los vecinos desean
tener en su barrio seguridad, educación, salud, esparcimientos, etc., pero
nadie desea tenerlos al lado o en frente de su casa, más aún cuando se trata
de un sector de viviendas familiares de categorías en donde la tranquilidad
le garantiza una mejor calidad de vida y ésta a su vez reditúa en forma
positiva sobre el valor de las viviendas. Distinto sería una barriada en “vía
de crecimiento”, allí el impacto de nuevas inversiones edilicias favorecerían
en forma directa al precario o vetusto sector.
Sin dudas es de suma importancia el proyecto de planificación
urbanístico para que sea acorde el crecimiento conforme las necesidades y
características de la zona; el incentivo en la inversión inmobiliaria -ya sea
pública o privada- debe lograrse con el compromiso de respeto hacia el
medio ambiente y sus habitantes.
Desarrollo vs. calidad de vida
Crecimiento, equilibrio y declinación en los precios son palabras claves

en el mercado de bienes y raíces según Ventolo & Williams, por lo general
se adquiere una propiedad observando las características y tendencias del
lugar las cuales en teoría marcan potencialmente una plusvalía, es decir: un
aumento en el valor futuro de la propiedad.
Pero las consecuencias del progreso pueden dar un giro distinto en el
valor del capital inmobiliario invertido. La tendencia estará marcada por el
crecimiento que sostenga la base originaria de las características propias
10 del sector y sólo ello, garantizará y revalorizará lo invertido en el inmueble.
218 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR DICTAMENES
LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 219
Ejemplo: si un sector nace como residencial familiar, lo que garantiza la zonas rurales o subrurales, u otros líquidos contaminantes, metales,
inversión inmobiliaria es que se construyan casas de buena categoría, se inhalaciones peligrosas para la salud humana, etc..
conserven los espacios verdes, no exista un significativo tránsito Se deben tener muy presentes todas aquellas situaciones que perturban
automovilístico, se conserve la tranquilidad y armonía en la vecindad, etc.. la salud, generadas desde una simple intranquilidad hasta una compleja
En la apreciación de “valor y disvalor” -dis: contrariedad o negación- inseguridad física, ello ya deja de ser sólo una cuestión de porcentajes para
en el precio, otros autores como A. Fernández y D. Loiácomo manifiestan ser aplicado a la inversión inmobiliaria y así disminuir precios, sino que
que en el origen de la “erogación dineraria” por la cual pagamos el precio constituye algo más complejo e importante como es el cuidado del medio
de un bien, tiene mucha influencia el estado de ánimo del adquirente que lo ambiente, morada de las personas.
predispone ante lo que ellos denominan “precios de bienestar”. Este último
se encuentra motivado en las exigencias lógicas del sujeto, por ejemplo, en
este ámbito que nos compete, si se manifiesta que la casa está ubicada en
un sector residencial familiar, el interesado verificará que efectivamente a
satisfacción se den los requisitos de tranquilidad, espacios verdes, aire puro,
sin ruidos molestos,... etc., de comprobar que a su satisfacción, los requisitos
básicos se encuentran comprometidos con la realidad que rodea el inmueble,
plantea en forma inmediata un “disvalor”, si es que aún conserva el interés
en la compra del inmueble, o, por el contrario, prefiere seguir buscando en
otro sector para invertir, evidenciando así la caída del precio o la pérdida de
posibles interesados para la compra.
La relación de reciprocidad entre los factores externos e internos en
una propiedad es de suma importancia, más aún los de carácter zonal puesto
que la influencia sobre el inmueble es directa, manifiesta D. Guerrero, las
vecindades pueden tener tantos elementos “valorizantes” como
“desvalorizantes” al momento de fijar los precios.
Por ello, basándose en los puntos doctrinarios observados ut supra,
tomaremos como base los porcentajes propuestos por del Dr. Víctor Rostagno
especialista en Desarrollo sustentable y calidad de vida, Prof. Derecho
Constitucional U.N.C., quien estipula una oscilación entre 10 al 30%, los
argumentos zonales esgrimidos permiten al perito tasador situarse entre los
mínimos, medios o máximos porcentajes; pero también se anticipa en
manifestar que puede existir un mayor porcentaje e inclusive, en algunos
casos, hasta la pérdida total de la inversión inmobiliaria. Ejemplos drásticos
que llevarían a una pérdida casi del 100% sería el de una casa construida al
lado de un transformador de electricidad, expuesta a radiación de antenas,
o unidad habitacional próxima a lugares en donde expanden plaguicidas en
LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 219
Ejemplo: si un sector nace como residencial familiar, lo que garantiza la zonas rurales o subrurales, u otros líquidos contaminantes, metales,
inversión inmobiliaria es que se construyan casas de buena categoría, se inhalaciones peligrosas para la salud humana, etc..
conserven los espacios verdes, no exista un significativo tránsito Se deben tener muy presentes todas aquellas situaciones que perturban
automovilístico, se conserve la tranquilidad y armonía en la vecindad, etc.. la salud, generadas desde una simple intranquilidad hasta una compleja
En la apreciación de “valor y disvalor” -dis: contrariedad o negación- inseguridad física, ello ya deja de ser sólo una cuestión de porcentajes para
en el precio, otros autores como A. Fernández y D. Loiácomo manifiestan ser aplicado a la inversión inmobiliaria y así disminuir precios, sino que
que en el origen de la “erogación dineraria” por la cual pagamos el precio constituye algo más complejo e importante como es el cuidado del medio
de un bien, tiene mucha influencia el estado de ánimo del adquirente que lo ambiente, morada de las personas.
predispone ante lo que ellos denominan “precios de bienestar”. Este último
se encuentra motivado en las exigencias lógicas del sujeto, por ejemplo, en
este ámbito que nos compete, si se manifiesta que la casa está ubicada en
un sector residencial familiar, el interesado verificará que efectivamente a
satisfacción se den los requisitos de tranquilidad, espacios verdes, aire puro,
sin ruidos molestos,... etc., de comprobar que a su satisfacción, los requisitos
básicos se encuentran comprometidos con la realidad que rodea el inmueble,
plantea en forma inmediata un “disvalor”, si es que aún conserva el interés
en la compra del inmueble, o, por el contrario, prefiere seguir buscando en
otro sector para invertir, evidenciando así la caída del precio o la pérdida de
posibles interesados para la compra.
La relación de reciprocidad entre los factores externos e internos en
una propiedad es de suma importancia, más aún los de carácter zonal puesto
que la influencia sobre el inmueble es directa, manifiesta D. Guerrero, las
vecindades pueden tener tantos elementos “valorizantes” como
“desvalorizantes” al momento de fijar los precios.
Por ello, basándose en los puntos doctrinarios observados ut supra,
tomaremos como base los porcentajes propuestos por del Dr. Víctor Rostagno
especialista en Desarrollo sustentable y calidad de vida, Prof. Derecho
Constitucional U.N.C., quien estipula una oscilación entre 10 al 30%, los
argumentos zonales esgrimidos permiten al perito tasador situarse entre los
mínimos, medios o máximos porcentajes; pero también se anticipa en
manifestar que puede existir un mayor porcentaje e inclusive, en algunos
casos, hasta la pérdida total de la inversión inmobiliaria. Ejemplos drásticos
que llevarían a una pérdida casi del 100% sería el de una casa construida al
lado de un transformador de electricidad, expuesta a radiación de antenas,
o unidad habitacional próxima a lugares en donde expanden plaguicidas en
de ello, la Convención de las Naciones Unidas de Lucha contra la

Desertificación, se ha transformado en un instrumento para promover el
desarrollo sostenible y mitigar la pobreza promoviendo especialmente la
agricultura en zonas desérticas.
El concepto de desarrollo sostenible implica la subvención de la
producción en zonas semiáridas, para de ese modo detener la emigración
de la población rural a las zonas urbanas, procurando impedir los
asentamientos marginales en las ciudades y la consecuente inestabilidad
socioeconómica que esto implica y la migración forzada en estas condiciones.
Las subvenciones, obviamente, necesitan de donantes, que son nada
más ni nada menos, que los que se han enriquecido en los brillantes negocios
de apropiación de los cinco elementos a los que hemos hecho referencia.
A mi me parece que el concepto de donante, es una expresión
demasiado generosa, para quien en realidad toma lo que es de todos, entiendo
que el desarrollo sustentable debe ser mensurado en su costo global, y
disponerse la obligatoriedad de la devolución de esa plusvalía, para promover
el desarrollo sostenible, no sólo en la esfera de la agricultura en zonas áridas
sino en todos y cada uno de los aspectos económicos que se encuentren
viables, para la generación de riqueza en el desarrollo sustentable. En este
aspecto, se encuentran llamados a escribir la historia, los emprendimientos
cooperativos, los gremios y las mutuales.
El gran desafío de los “peritos tasadores”, es entonces, la determinación
objetiva de los costos globales de los emprendimientos para que sean
sustentables, y la determinación del aprovechamiento de la cosa común
para que esta plusvalía sea devuelta a los fines de promover el desarrollo
sostenible.
Una política de Estado con mayúsculas, deberá recoger esas pautas, y
en base a ellas promover una mas equitativa distribución de las riquezas.
Calidad de vida y su incidencia en la tasación
Luego de la devaluación, el sector de la construcción obtuvo ventajas

extraordinarias en el desarrollo urbanístico..., -vale la pena agregar que
10
216 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACIÓN Y EL
DICTAMENES
DESARROLLO SUSTENTABLE 229
muchos inversionistas corresponden al sector agropecuario, cuyos

productos se comercializan en moneda extranjera- desde esa época, en
varios barrios se dispararon las obras de edificios en altura, locales
comerciales o simplemente viviendas particulares que, con el tiempo,
provocaron daños irreversibles en la fisonomía característica de algunos
barrios, por un lado; e hicieron colapsar los servicios, por el otro.
No sólo se perfiló un aumento en la construcción con destino familiar si
no que además el sector privado comercial comenzó a invertir en mayores
espacios.
De esta manera, se afectó en forma negativa la calidad de vida de los
vecinos, no sólo de los que ya estaban instalados desde hace años y eligieron
vivir en barrios tranquilos, sino también de los nuevos que compraron a
precios importantes inmuebles en el sector. Sintieron el impacto aquellos
TERCERA PARTE
barrios residenciales familiares zonificados con ciertas categorías
edilicias en donde se acrecentaron indiscriminadamente inmuebles CONTENIDOS PRACTICOS
comerciales o bien de cualquier otro tipo cuyo destino implicara el
aumento de transeúntes y vehículos ajenos al lugar. El quiebre se
evidencia en forma inmediata tras verificar la apacibilidad en la forma
de vida que tenía antes la vecindad con el disturbio constante
promovido por las actuales construcciones.
El diseño de una ciudad no puede estar en manos irresponsables, es
más, la justa distribución y ubicación de los distintos tipos de edificios
conforme sus destinos tienen que estar perfectamente proyectados para
garantizar la armonía en la calidad de vida vecinal, y es por ello que en sus
manos queda la posibilidad de poder evitar que los servicios colapsen, que
las arterias permitan una correcta y segura circulación vehicular, posibilitar
que existan suficientes espacios para el estacionamiento en la vía publica,
etc., y subsanar cualquier tipo de inconveniente que podría generar
situaciones insostenibles en la convivencia armónica del sector.
Todos estos problemas pueden evitarse con la adecuada intervención
del gobierno correspondiente, para garantizar el orden público, que debe
estar atento a los intereses de los ciudadanos, para que se respete el
derecho a seguir viviendo en un sector con la fisonomía que se ha elegido,
conservándolo amén de los progresos que se van suscitando, para que
otorgue el crecimiento económico paulatino y justo conforme la
idiosincrasia que lo caracteriza.
MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE 217
Se debe reglamentar la planificación de toda ciudad, sin limitar

obviamente su crecimiento. Todos tenemos en claro la ciudad que
queremos, como así también las características de la barriada en la que
se decidió vivir, por lo tanto, el crecimiento debe acompañarse con el
consenso de los sectores involucrados para tener certeza en el
consentimiento y aceptabilidad de las ejecuciones publicas y privadas, y
así se mantendrá el justo orden social garantizando y respetando el capital
inmobiliario invertido por cada vecino.
Todo ello hace referencia al impacto económico “mediato e inmediato”
que pueden sufrir algunas viviendas. Por ejemplo, todos los vecinos desean
tener en su barrio seguridad, educación, salud, esparcimientos, etc., pero
nadie desea tenerlos al lado o en frente de su casa, más aún cuando se trata
de un sector de viviendas familiares de categorías en donde la tranquilidad
le garantiza una mejor calidad de vida y ésta a su vez reditúa en forma
positiva sobre el valor de las viviendas. Distinto sería una barriada en “vía
de crecimiento”, allí el impacto de nuevas inversiones edilicias favorecerían
en forma directa al precario o vetusto sector.
Sin dudas es de suma importancia el proyecto de planificación
urbanístico para que sea acorde el crecimiento conforme las necesidades y
características de la zona; el incentivo en la inversión inmobiliaria -ya sea
pública o privada- debe lograrse con el compromiso de respeto hacia el
medio ambiente y sus habitantes.
Desarrollo vs. calidad de vida
Crecimiento, equilibrio y declinación en los precios son palabras claves

en el mercado de bienes y raíces según Ventolo & Williams, por lo general
se adquiere una propiedad observando las características y tendencias del
lugar las cuales en teoría marcan potencialmente una plusvalía, es decir: un
aumento en el valor futuro de la propiedad.
Pero las consecuencias del progreso pueden dar un giro distinto en el
valor del capital inmobiliario invertido. La tendencia estará marcada por el
crecimiento que sostenga la base originaria de las características propias
10 del sector y sólo ello, garantizará y revalorizará lo invertido en el inmueble.
Ya nos hemos expresado con relación a la escasez de agua dulce en

el planeta, y ahora agregamos, que el proceso de privatización de este vital
elemento llega a límites asombrosos, generando importantes riquezas. Por
otra parte, los hielos continentales, y la cuenca del Amazonas, y de los ríos
Paraná, Paraguay, Uruguay transforman a la región en un lugar privilegiado
del planeta en materia de disponibilidad de agua dulce, a la vez que genera
un riesgo potencial, de invasión o de apropiación por diferentes medios
jurídicos de estos estratégicos puntos de riqueza acuífera, en un planeta
CAPITULO IX
donde más de un cuarto de la población mundial carece de agua potable.
DICTAMENES
El enriquecimiento de los negocios del aire, se visualiza inmediatamente
cuando comprendemos que las comunicaciones telefónicas, televisivas y
de internet, se transportan por el mismo a través de satélites, sin pago
alguno de canon. El hombre más rico del mundo Bill Gates, ha basado su 1. Tasación judicial. Modelos de presentaciones judiciales
fortuna en la utilización del aire como medio gratuito de transporte de
imágenes y sonidos. Como ya se ha expresado, las antenas que transmiten a. El acta de aceptación del cargo del perito se materializa en una
estos datos se consideran potencialmente cancerígenas y se desaconsejan audiencia, en donde el profesional manifiesta a V.S. desempeñar fiel y
legalmente el cargo constituyendo domicilio a los efectos legales
en las proximidades de escuelas etc.
El negocio del fuego, se advierte fácilmente en la energía del petróleo
y del gas, la Standart Oil y el Shell, con una anticipación histórica asombrosa
se apropiaron de las mayores reservas del mundo en la materia, la árabe ProvinciadeCórdoba
Organización de Países Productores de Petróleo, tienen ingresos
formidables, pero el mejor modo de valorar este negocio es advertir que es
el responsable de la ocupación de Irak, y que ante las riquezas que emergen
del mismo, los E.E.U.U. no trepidan en violar todos los derechos humanos.
Por último el quinto elemento, que denominamos éter y lo identificamos
PoderJudicial
con la mente humana, en este aspecto lo relacionamos como el interés de
capitales producidos por estos mismos enriquecimientos, que utilizados como ACTA DE ACEPTACION DE CARGO
factor de poder, sirven para producir mayor riqueza para los países
supuestamente desarrollados, en la creación de las denominadas deudas En la ciudad de........... a los siete días del mes de noviembre del año
externas, moderna forma del imperialismo. dos mil tres, comparece ante S.S. y secretario autorizante el Sr.
Aun en contra del poder de todos estos enriquecidos con la cosa común, ........................................., martillero judicial M.P. ..., designado perito
que obviamente deciden los destinos del mundo, las Naciones Unidas han tasador oficial (mp ), y dice: que viene a aceptar el cargo para el que ha
acunado el concepto de Desarrollo Sostenible. sido designado, en los autos caratulados: “ .............................. -Ordinario”
Pareciera que el mundo ha empezado a comprender, que el desequilibrio exp. N°..., comprometiéndose a desempeñarlo en leal y legal forma, con las
permanente genera una inseguridad tal, que lo lleva a colapsar, y en función responsabilidades de ley, constituyendo domicilio en calle ....................
Centro. Lo que oído por S.S., dijo: téngase por designado al perito tasador Con la simplificación que se ha efectuado en base al esquema anterior,
quien deberá cumplir sus obligaciones con las responsabilidades de ley. Con los que obviamente tendrán infinidad de puntos criticables y perfectibles, se
lo que terminó el acto previa lectura y ratificación firma S.S., luego el pretende que el perito tasador enderece su mirada hacia el hombre y la
compareciente, todo por ante mi secretario, de lo que doy fe. naturaleza, y comience a valorar, los esfuerzos de la arquitectura y de las
............................................... demás ciencias para armonizarlos, otorgándole valor pecuniario, para
Firmas: S.S., perito, secretario estimularlos, que en este caso prudencialmente se ha estimado en un total del
cinco por ciento en más o menos, a los fines de la valuación objetiva del bien.
b. A los fines de dar cumplimiento efectivo de la labor encomendada

el perito conforme lo dispone los arts. 71 y 72 de la ley 7191 inicia las El desafío: desarrollo sustentable - desarrollo sostenible y tasación
tareas periciales.
Hemos señalado que la incorporación constitucional del derecho a un
FIJA FECHA DE AUDIENCIA PARA TAREAS PERICIALES medio ambiente sano, y al desarrollo sustentable, genera correlativamente
la necesidad de “empresarios socialmente responsables”, y entendemos
que la comprensión de estos conceptos por parte de los peritos tasadores,
Sr. Juez: para que los mismos incorporen estos valores en la tasación de los bienes
es de vital importancia y agregamos es el verdadero desafío de la profesión
..........................., martillero y corredor público designado perito en este mundo globalizado, de tal modo, que este artículo pretende incidir
tasador oficial en los presentes autos caratulados: “..... -Ord.” exp. N°..., en la formación de “tasadores socialmente responsables”.
respetuosamente comparece y dice: Hemos dicho que el desarrollo sustentable, conlleva la obligación de
- Que viene por la presente a solicitar se fije como fecha de audiencia nuestra generación de dejarle a las próximas generaciones el planeta al
para el inicio de las tareas periciales solicitada en autos, lo que menos en las mismas condiciones que lo recibimos.
propone a tales fines el día 28 de noviembre a las 9:30 hs. en los Utilizaremos para este análisis el mismo esquema de los cinco elementos
estrados del tribunal, a fin de identificar correctamente el bien objeto al que nos hemos referido y anticipamos, la apropiación graciable de estos
de la presente tasación y los puntos sobre los que debe versar la elementos, ha generado en la historia y genera en la actualidad en un extremo
pericia, a sus efectos notifíquese a las partes, peritos de control si de la población mundial menos del 5 % de ella, las mayores fortunas del
los hubiere y ocupantes del inmueble, todo conforme al art. 72 de la planeta, y el correlativo empobrecimiento del otro extremo, ocupado por los
ley 7191. mas pobres y desposeídos, que alcanzan casi el 50 % de la población mundial.
- Que se suspendan los plazos que estén corriendo y que de acuerdo La apropiación de la tierra, surge primero en la historia como factor de
a lo estipulado en el art. 73 de la ley 7191 y art. 276 del C. de P.C., poder, y acumulación de riqueza y por su evidencia obviaremos toda
se solicita a S.S. amplíe el plazo de presentación del dictamen referencia a la misma, nos limitaremos a comentar en este aspecto, el
resultante por el término de treinta días hábiles más al plazo legal, actual proceso de desertificación mundial, ya que según las Naciones Unidas
en virtud del tiempo transcurrido para notificar a las partes del inicio en la Cumbre Mundial sobre el Desarrollo Sostenible de 2002, asciende a
de la tarea encomendada. 3.600 millones de hectáreas, superficie equivalente a un cuarto de la superficie
- Que conforme a lo establecido en el art. 72 de la ley 7191 y sus terrestre, y existe una relación directa entre la degradación del medio
modif. solicito a los fines del fiel desempeño de mis funciones y ambiente y el aumento de la pobreza.
10
ingreso de sol en invierno y den sombra en verano. En los edificios de para solventar los gastos que me ocasionan el traslado al inmueble
altura, resulta imposible la protección natural de sombra por árboles, por objeto de la tasación sito en Ballesteros en esta provincia de Córdoba,
lo que deberá preverse para estos casos, el doble vidriado de las aberturas, la suma de pesos cien ($100) acreditando en la oportunidad los
las cortinas de madera o de telas pesadas, o algunos aditamentos comprobantes de gastos y restituyendo el remanente si lo hubiere;
refractores de los rayos solares que se colocan en los vidrios, especialmente conforme lo disponen los arts.: 84,85, y 86 de la ley 7191.
en las aberturas del norte. Los sistemas de aire acondicionado, en Por lo expuesto ut supra:
ambientes cerrados permanentemente, que vienen de la influencia de la - Proceda V.S fijar fecha de audiencia para el inicio de tareas. Otorgue
arquitectura estadounidense, que tiene otras condiciones climáticas, no la ampliación del plazo solicitado. Tenga presente lo manifestado al
son aconsejables para nosotros, especialmente por ser factores de contagio, punto tres.
como ya se ha explicado.
En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de las condiciones naturales
Provea V.S. de conformidad por ser justicia
de aclimatación generará dentro de este punto, que denominamos
ELEMENTO FUEGO, una nueva gradación de uno a diez, que será evaluada
por el perito y sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. ....................
ELEMENTO ETER: Hemos identificado a este quinto elemento, con Firma perito
la mente del hombre, donde tiene cabida la inmensidad de la creación.
Deberán ponderarse en este punto, la armonía e interrelación de los cuatro
elementos anteriores, y además los esfuerzos arquitectónicos para brindar c. Decretado por S.S. la fecha de inicio de las tareas periciales y
una mejor calidad de vida, verbigracia, recientes estudios han determinado notificadas las partes, se constituyen los comparecientes para dar
que los techos bajos generan inestabilidad emocional, que atenta contra la formalmente inicio a las tareas encomendadas las que se plasman en
estabilidad de las parejas, igualmente los colores tienen importancia y la siguiente acta:
relevancia en el comportamiento humano, verbigracia un techo rojo incita a
la ira (7). Además deberán tenerse en cuenta el entorno, posibilidades de
contaminación, o de elementos presuntamente cancerigenos en la zona, tal ProvinciadeCórdoba
las antenas de trasmisión de ondas satelitales, la existencia de P.C.B, usinas
atómicas, depósitos de contaminantes etc.
generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO ETER, una
nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o PoderJudicial
restada del precio global del bien inmueble a tasar.
ACTA DE INICIO DE TAREAS PERICIALES
En la ciudad de .................. a los veintiocho días del mes de noviembre

(7) No pretendemos, que nuestros tasadores, conozcan ni apliquen el Feng Shui, del año dos mil tres, siendo día y hora de audiencia para el inicio de las
pues esta es una disciplina extraña a nuestra cultura, pero sí deben apreciar y dar un valor tareas periciales encomendadas en los presentes autos caratulados:
superior de mercado a los conocimientos científicos y técnicos de probada eficacia para “....................... -Ordinario” exp. N°..., previa de espera de ley comparece
mejorar la calidad de vida del hombre y su integración con la naturaleza. ante S.S. y secretario autorizante el perito tasador oficial Sr. ........., Dr.
........., apoderado de la parte actora, Sr. ................. perito de control de la no natural adicional, y el riesgo de mantener por más tiempo un ambiente
demanda, no encontrándose presente el apoderado de la parte demandada viciado, con oxígeno consumido y microbios pululando.
Dr. ................... a pesar de estar debidamente notificado. Abierto el acto En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones
por S.S. se dan por iniciadas las tareas periciales. Trasladándose en este generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO AIRE, una
acto los comparecientes al domicilio del inmueble objeto de la pericia sito en nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y sumada o
................... No habiendo nada mas que agregar por las partes, se da por restada del precio global del bien inmueble a tasar.
finalizada la presente audiencia previa lectura y ratificación. Firman los ELEMENTO FUEGO: El calor corporal del cuerpo humano, necesita
comparecientes después de S.S, todo por ante mi secretario autorizante. armonizarse con el entorno, el vestido y el hábitat son imprescindibles para
Doy fe. la supervivencia del hombre, así un inmueble excesivamente frío y húmedo
atentará contra la salud integral de sus habitantes, que serán propensos a
..................... contraer enfermedades como la artrosis, enfermedades pulmonares, gripes
etc. De tal modo, que resulta imprescindible, contar con elementos que
permitan calefaccionar el inmueble, en este aspecto, la calefacción por
circulación de agua, por loza radiante y preferentemente calentada con un
d. Cuando se efectúa la inspección in situ del bien objeto de la tasación
colector solar, resulta a todas luces el medio más sano y económico de
es recomendable labrar el acta respectiva a fin de establecer
calefaccionar un inmueble.
objetivamente el bien, las observaciones y puntos de la pericia que
manifiesten las partes. La circulación de agua caliente, permite tener la caldera fuera de los
ambientes que se calefaccionan, de tal modo que la combustión no produce
consumo de oxígeno, y el sistema no compite en la utilización del oxígeno
ProvinciadeCórdoba con las personas. El sistema de mayor riesgo en este aspecto, es la
producción de calor, con carbón con un brasero sin chimenea, los accidentes
fatales, producidos por este modo desaconsejan integralmente su utilización.
No obstante, la combustión de carbón o leña en un hogar con una
chimenea adecuada, en una zona de mucha leña, puede resultar un modo
PoderJudicial altamente adecuado de calefacción, además de tener el encanto del fuego
dentro del hogar.
ACTA DE INSPECCION IN SITU Los sistemas de distribución de aire caliente, si bien son agradables
tienen el riesgo de ser transmisores de enfermedades en los diferentes
ambientes, mucho cuidado debe tenerse con la ventilación de todo
// Seguidamente, conforme lo establecido en audiencia de fecha........
sistema que implique combustión en el ambiente a calefaccionar, pues
en los autos caratulados “...............” exp. N°...,nos constituimos en el
el consumo de oxígeno como se ha dicho, puede traer nefastas
domicilio del inmueble objeto de la presente tasación, sito en .......................
consecuencias, incluso en los ambientes con aprobación de gas, suele
Córdoba, el perito tasador oficial Mart........, el Dr. .............., el perito de
advertirse con solo respirar la deficiencia de oxígeno, y la falta de
control de la parte demandada Sr. .........., en donde fuimos atendidos quien
vitalidad que emerge de ese tipo de calefacción.
dijo llamarse ....................., el que manifiesta que se encuentra en este
lugar en carácter de encargado general. Acto seguido se procede a la Es también importante, que el inmueble no sea demasiado cálido en
inspección del inmueble, verificando las siguientes características: verano, pues resultará imposible conciliar en el sueño, de allí la necesidad
10 de la colocación al frente de árboles de hojas caducas, que permitan en
una nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y lugar en carácter de encargado general. Acto seguido se procede a la
sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar. inspección del inmueble, verificando las siguientes características:
ELEMENTO AIRE: Ya hemos dicho que el aire es vital para la vida .............................................................. Acto seguido, el
de las personas, el oxígeno y otras partículas energéticas, que no es del Dr.................manifiesta que................... No habiendo nada mas que
caso precisar en este momento, son vitales para la vida, las grandes ciudades, agregar. Previa lectura firman los presentes.
son centros de polución el aire se encuentra contaminado, pleno de anhídrido
carbónico, producto de las emanaciones industriales y vehiculares, cualquier .....................
automóvil naftero, consume mientras funciona veinte veces más oxígeno
que un ser humano.
La vitalidad y la salud del hombre están en intima relación con la calidad e. Ejecutados los actos procesales previos y conforme los plazos que
y cantidad de aire - oxígeno que ingresa en sus pulmones, de tal modo que se encuentran “corriendo” el perito debe cumplir en tiempo y forma
la ubicación del inmueble que se trate, ecológicamente es relevante a los con la tarea de tasación la que constituye el elemento probatorio
fines de determinar el valor del inmueble a tasar. solicitado en el pleito
No es lo mismo en este aspecto, el valor de un inmueble en Nueva
Córdoba (6) que en Barrio General Paz, al lado del río y con arboledas
importantes. MODELO
Ya hemos visto, la importancia de la orientación del inmueble, si éste se DICTAMEN DE TASACION
encuentra orientado hacia el norte es seguro que en algunas horas del día,
en la mayoría de los días del año incluso en invierno con el calor del sol, se Sr. Juez:
podrán abrir las ventanas y airear el inmueble, saneando el ambiente interior, ................................., martillero judicial, con domicilio en ...............
en cambio si se trata de un inmueble orientado al sur, difícilmente los rayos designado perito tasador oficial mp..., en los autos caratulados:
del sol penetren en el inmueble, por lo que es probable que nos encontremos “............................ -Ordinario- “ exp. N°..., respetuosamente comparece
naturalmente en un ambiente lúgubre, poco cálido y aunque artificialmente y dice:
se pueda obtener la temperatura adecuada esto tendrá un costo energético Que en tiempo y en forma viene ha presentar dictamen de tasación
solicitado en autos. El presente informe se refiere al siguiente inmueble:
............................. (Nº de cuentas rentas: ...........) Inscripto al número de
dominio ......................... Nom. Catastral...................
(6) Pido disculpas por ejemplificar siempre esta zona como ecológicamente negativa,
pero lo real, es que no sólo es negativa en forma individual para sus habitantes, sino también
para el resto de los cordobeses, ya que todos los edificios de Nueva Córdoba en su conjunto, PRINCIPIO DE AVALUO
generan una pared que detiene los vientos que podrían sacar el smog en el pozo del centro
de la ciudad, generando mala calidad de vida para el centro de la ciudad, además es el
La tasación de inmuebles tiene un objeto único, perfectamente
paradigma de la inversión económicamente rentable, pero colapsa las cloacas, la distribución
de agua e inexplicablemente en este momento se pretende aprobar una ordenanza para determinado: “Medir el valor de una propiedad en función de la unidad
castigar con impuestos a quienes tengan terrenos y no edifiquen en la zona, como si fuera monetaria para un mercado dado, en un tiempo determinado...” (Ing.
imperioso construir en la misma, cuando lo que correspondería en base a una sana política Mario Chandias)... y, continúa diciendo: “ Que el objeto de una valuación
de desarrollo urbano sería procurar desactivar la construcción en la zona, pues ya se ha es aproximarse lo más posible al precio real. El valor es único, objetivo,
superado el límite razonable de edificación.
privativo del bien examinado, de la misma manera que lo son sus En síntesis, el mayor o menor cumplimiento de estas condiciones
dimensiones, formas o cualquiera de sus propiedades...”. También se generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO TIERRA,
establece que: “La tasación se realiza a los fines de poder señalar el una nueva gradación de uno a diez, que será evaluada por el perito y
precio de una cosa, basándose en los elementos que surgen de ella, en sumada o restada del precio global del bien inmueble a tasar.
un momento determinado...” (1). ELEMENTO AGUA: Hemos dicho que el cuerpo humano está
“La tierra rural es un medio para producir cosechas o productos compuesto por un setenta por ciento de agua, y esta es un alimento vital
agropecuarios, y su valor primordialmente depende de su capacidad de para el ser humano, la falta de ingesta por algunos días, puede conducir a la
producir en cantidad y en calidad. Por lo tanto, si bien algunos métodos deshidratación y a la muerte, de tal modo que todos los asentamientos
de tasación rural de tipo comparativo tienen semejanza aparente con humanos, tradicionalmente se efectuaron al margen de los ríos, la cuenca
los utilizados en las tasaciones urbanas. Aquellos introducen elementos del Suquía alimento a los cordobeses desde que Jerónimo Luis de Cabrera
y coeficientes que solamente pueden calcularse en función de una decidiera fundar esta ciudad.
paciente inspección de los campos que sirven de antecedentes con más No resulta extraño, entonces que la libre disponibilidad de agua potable
un conveniente cálculo de productividad” (Ing. Dante Guerrero). en un inmueble, genere un valor de integración con la naturaleza, que deba
ser apreciado económicamente, basta señalar que hoy en el mundo el negocio
Antes de entrar en materia, diré que fuera de mis observaciones y del agua potable envasada, a la que no accede la mayoría de la población
apreciaciones personales, he averiguado y consultado a distintos agentes genera billones de dólares, y es una de las industrias de mayor ascenso, al
inmobiliarios del medio, que comercializan bienes inmuebles en la zona de punto de señalarse que la próxima conflagración mundial, puede tener como
ubicación al campo; puesto que la tasación de inmuebles está íntimamente origen la disponibilidad de agua dulce no contaminada del mundo.
relacionada con la información que otorga la oferta y la demanda, asimismo Se considera, que cada persona genera un gasto diario de doscientos
debe ser precisamente analizada a fin de determinar su justo valor; y es por litros, para su consumo e higiene personal, un depósito de inodoro tiene entre
ello que se efectúa un estudio del mercado local y se tiene presente la 12 y 14 litros, y el baño diario en promedio entre ducha y baño de inmersión
importancia e influencia de los factores extrínsecos e intrínsecos del bien. supera los cien litros, de tal modo que este recurso vital para la vida del
planeta, está siendo utilizado de un modo desmedido y tiende a colapsar.
Hay importantes esfuerzos de la técnica que como no tienen la valoración
Metodología de tasación del usuario, son desestimados a la hora de optar por su consumo, entre ellos
cabe señalar la existencia de inodoros que tienen dos botones, uno de poca
descarga para la evacuación de los líquidos, y otro para la evacuación de
“La metodología para la tasación de inmuebles rurales difiere en
los sólidos, ya que no son necesarios 14 litros de agua para evacuar líquidos.
muchos aspectos de la práctica empleada normalmente para la
valuación de propiedades urbanas..., el precio de los campos, depende Incluso existen viviendas, que tienen un diseño de doble circulación de
además de factores intrínsecos y productivos, de las situaciones agua, el agua de la ducha, es recuperada para la limpieza del inodoro, y
económicas relacionadas con el intercambio comercial internacional, tengo conocimiento, que en Japón, existe un botón que oprimido genera por
régimen impositivo, posibilidades crediticias, etc. ... tanto es así que medio de un grabador un sonido similar al vaciado del inodoro, para que la
circunstancias naturales como las precipitaciones pluviales, o los persona pueda producir ruidos propios de su estancia en el baño, sin ser
oído externamente, ya que se ha comprobado que es esta una de las causales
sicológicas de utilización inadecuada del agua.
(1) IBÁÑEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasación, Alveroni, Cba., 1999. 10 generará dentro de este punto, que denominamos ELEMENTO AGUA,
Las paredes de telgopor revestido, logran también un importante anegamientos de caminos, o bien las políticas económicas de exportación
aislamiento térmico, pero algunos estudios señalan que no son tan adecuados e importación de carne y cereales, pueden causar, en cuestión de meses,
para la salud de las personas, por cuanto generan una carga de energía variantes significativas en el precio de la tierra...” (2).
estática que es perjudicial. Un estudio profundo de las condiciones de ambos Lo más importante en tasaciones rurales, es no basarse en apreciaciones
materiales, dará la adecuada valoración de los sistemas, no obstante, me subjetivas, de comparación directa con otros campos, en virtud de que existen
parece mucho más natural el sistema del C.E.V.E., por lo que sin dudarlo distintos aspectos que identifican y caracterizan al predio rural en particular, y es
me inclino por él. así como existen notorias diferencias entre un campo y otro de la misma zona.
En ventanas, el doble vidriado, implica un avance tecnológico importante, La “técnica de balance”, propuesta por el Ing. Mario Chandias nos
que debe ser valorado doblemente, una en cuanto al costo de la misma que determina que un predio agropecuario vale por su capacidad de producir, y
valora el inmueble por los métodos tradicionales y otro por el aislamiento que las metodologías de aplicación serían el método sumario ( de conjunto) o
produce, que debe ser valorado en función del aislamiento de las condiciones bien el método del capital fundiario (caracterizado este ultimo como
climatológicas negativas, dentro del rubro que estamos analizando. comparativo directo)
Todo inmueble, requiere de la construcción de baños y del adecuado La propiedad rural constituye el “capital fundiario” que se compone de
tratamiento de las “aguas servidas”. Adviértase que el mejoramiento de la tierra propiamente dicha y sus mejoras incorporadas, elementos
calidad de vida de los humanos, ha determinado que los excrementos sólidos, indispensables para la óptima producción.
formen parte de las “aguas servidas” y que éstos al transformarse en líquidos
tienen un mayor efecto de dispersión y contaminación, aunque nos parezca
llamativo, hoy es correcto afirmar que la primera napa de agua se encuentra
contaminada por esta causa en prácticamente todo el territorio urbano Propiedad rural denominada: “El..........”
provincial, y que importantísimos ríos del mundo como el Río de la Plata, o
el Nilo, el más ancho y el más largo del mundo respectivamente, se encuentran Inmueble que posee 203 has. 03 areas y 41 centiáreas, (forma regular)
contaminados, por los desechos humanos e industriales. ubicadas en el departamento Unión, pedanía Ballesteros, de esta provincia
De tal modo, que la resolución que se le haya dado a las “aguas servidas” de Córdoba, verificada su superficie y ubicación en Catastro Provincial
en un inmueble será materia de especial valoración para la tasación en conforme numero de cuenta ........... Colindancias: al norte, ......................
función del Desarrollo Sustentable. Orientación del campo: al este. Ruta Nac. Nº 9 al sur.
En efecto, se valorará en un inmueble rural cercano a un río o arroyo,
que las aguas servidas, no contaminen su curso, ni la napa superficial de El INTA, manifiesta que la unidad agro económica es.......
agua, prefiriéndose conforme a la configuración topográfica, por ejemplo
la sangría, al pozo negro. NATURALEZA - El campo posee dos tipos de suelo: clase 2 ..........
En un inmueble urbano, deberá preferirse la cloaca, con planta de DEL SUELO - Capa arable: 25 cm. Buen contenido de materia orgánica.
tratamiento cuando ésta sea posible, al pozo negro, pero también deberá Semipermeables
tenerse en cuenta, que la cloaca tiene conforme a su programación un - Suelo productivo, aptitud: agrícola. (se puede lograr en sectores
caudal que puede ser superado, por el desarrollo demográfico, tal el caso de de producción mixta, semi-intensiva.)
Nueva Córdoba en esta ciudad, lo que deberá ser valorado como un elemento
comparativo negativo, con relación a otras zonas con cloacas no colapsadas.
Esto lleva al desarrollo del concepto de Empresariado Socialmente
Responsable, que será materia de otro análisis. (2) IBÁÑEZ & TOPALIAN, ob. cit..
NATURALEZA (según tecnología de aplicación: siembra directa y fertilización Tribunales 1 y Tribunales 2, el primero, es una edificación en la cual el sol
DEL SUELO para mejor producción y variación de cultivos) penetra en todos los ambientes, posee grandes ventanales, puede ser
(Cont.) - Historial: cultivos antecesores, respetando rotación en sus iluminado en sus oficinas con luz natural y tiene una integración óptima con
distintos potreros el entorno e incluso con los jardines de sus patios interiores. En cambio
Potreros: total 10. Alambrados: 10 hilos, división interna. Tribunales 2, es un edificio en general cerrado con sistemas internos de
Perimetral de 12 hilos. iluminación, con ventilación por circulación forzada de aire, lo que implica
- Tipo de cultivo: soja, trigo, maíz decir que las personas que lo habitan no tienen el mismo contacto con la
- Pasturas: alfafa, sorgo forrajero, raigraz... naturaleza, se desperdicia la luz del sol, y la energía solar como calefacción
- Rinde por ha. soja: 36 quintales; maíz 90 q. por ha.; trigo 30 q. natural, la utilización de iluminación permanente con fuentes de energía
por ha., etc. eléctrica implica un mayor costo y una menor calidad, pues este tipo de luz
perjudica comparativamente la visión de las personas, el ambiente cerrado
FUENTES DE - Surgentes (alto % de calidad, provee a represa - 20 x 35 sup. 1 favorece la dispersión de gérmenes etc. En síntesis, el metro cuadrado de
PROVISION m. de profundidad y a tanque australiano de 60.000 lts.) una y otra construcción, deben diferenciarse en su cotización pues una
DE AGUA - Lluvia anual, aprox. 700 mm., normal contempla una mejor integración natural del hombre que utiliza las
- 1era. napa se encuentra entre 50 y 80 cm. Del nivel de la instalaciones y favorece a su salud, mientras la otra no lo hace.
superficie. Características principales del suelo que es la Podemos afirmar entonces en líneas generales, que la salud del hombre
provisión de agua para los cultivos. se ve favorecida cuando su habitat se armoniza con la naturaleza y el
- Alambrados: perimetral e internos. medio ambiente que lo rodea, de modo tal que pueda gozar de sus beneficios
MEJORAS
- Aguadas: en todos los potreros y aislarse de sus perjuicios. Así, a los fines de la tasación de un inmueble,
INCORPORADAS
- Corrales, manga y brete. 2 cargadores hacienda (1 tierra, otro deberá tenerse en cuenta, el modo en el que éste armoniza con el hombre
madera) al que está destinado, y el análisis de este proceso lo efectuaremos en
- Galpón (cerrado -pared de 30-; doble función: almacenar cereal función de los cinco elementos referenciados, y le adjudicaremos un punto
y guarda herramienta-; estructura reticular, techo de chapa, porcentual a cada uno, de modo tal que si el inmueble está perfectamente
puertas corredizas sup. 9 x 14) armonizado con la naturaleza, su valuación será superior al menos en un
- Mejoras superfluas: Plantación de 15 Álamos, y 400 planta de diez por ciento, con respecto a otro que no cumpla dichas reglas o bien será
Olmos. equivalente su castigo económico al costo de remodelación edilicia para
Mejoras inmobiliarias: casa principal, construcción tradicional. que la constancia cumpla con este principio básico, prioritario para una
Dependencias de servicios, casa del puestero. Total superficie mejor calidad de vida.
cubierta: 120 mts.2 ELEMENTO TIERRA: En el mismo se tendrán en cuenta los
Equipos inherentes para la producción (herramientas) etc.. materiales empleados en la construcción, y su condición para producir el
aislamiento térmico entre el interior y el exterior, sin que esto afecte la
CARACTERISTICAS - Distancia a poblados: a Ballesteros 6 kms.; a Morrison 7 kms.; salud de las personas. Debe tenerse en cuenta en este rubro, que no es
EXTRINSECAS a Bell Ville 25 kms. y a Villa María 35 kms. necesario efectuar grandes costos para lograr ese objetivo. El C.E.V.E.,
A Ruta 9: 2,5 kms. Camino local “La Legua” sufre anegamiento Centro de Estudios de la Vivienda Económica, de la ciudad de Córdoba, ha
por desborde del río III, no afecta época de productividad. producido un sistema muy simple que consiste en rellenar con suelo cemento
- Plagas controlables, con fungicidas. Malezas controladas con los bloques de hormigón, y de este modo, logra para las viviendas en planta
herbicidas. baja, además de un aislamiento optimo, la resistencia adecuada para suprimir
etc.. 10 los ligamentos de cal u hormigón en la unión de bloques.
nido del “hornero” (5). Hoy la integración de la vivienda del hombre con la Antecedentes económicos
naturaleza, resulta ignorada, tal vez por que la naturaleza ha pasado a
segundo plano. Otrora en nuestro campo a la hora en que el día muere, Se logra efectivamente con un análisis que surge del mercado en cuanto
“la hora de la oración”, para nuestros criollos porque levantaban la vista a la cotización actual de la hectárea.
al cielo para contemplar la magnificencia de la creación cuando el sol se Por un lado y en forma directa, el costo de las mejoras existentes, que
ponía, sobrecogidos ante la plenitud del espectáculo volvían la vista a no es de gran incidencia ya que prácticamente en la búsqueda de información
Dios para comprender los misterios de la naturaleza. Hoy el hombre de la de precios, en la mayoría se incluye el presupuesto de la existencias de
ciudad vuelve a esa hora o a cualquier otra, su vista al televisor, y en la alambrados y demás elementos incorporados que son de índole necesarios
magia de la pantalla, pierde por completo la visión de la naturaleza y lo para la actividad agropecuaria, no obstante se verificó que no se destacan
artificial inunda su mente. inversiones distintas en la propiedad rural a tasar que puedan marcar
Ha llegado tal vez, la hora de volver al origen, de rever las conductas de diferencias económicas con otras en la zona, empleadas como antecedentes
nuestros ancestros, y extraer la sabiduría de los mismos que les permitía una para la presente tasación, la comparación es directa y son valores que
vida de mayor integración natural, resulta extraño, que el factor que nos impulse efectivamente se constituyen como precios reales en estos momentos.
a esto sea el derecho, pero cualquiera sea la fuente, bienvenida sea. En cuanto a la información económica de la cotización de la hectárea,
La tabla de Hoffman, otorga mayor valor a la parte del frente de los verificados los valores, se observa que de acuerdo a la zona hay una
inmuebles urbanos, sin contemplar de modo alguno, la orientación del terreno, oscilación que va desde los U$S 2.000 a los U$S 4.500.
no importa en ella, si el departamento del frente recibe o no energía solar. Realizando un análisis estricto en el sector y en comparación con el
Pero es del caso señalar, que la energía solar, fortifica el espíritu y mejora la bien objeto de la tasación existen una serie de elementos que tienden a la
salud de las personas, así es, por ejemplo, mucho mas probable que se determinación del precio unitario promedio calculado de U$S 3.250 que es
engripe una persona que vive en un ambiente húmedo y lúgubre, que otra lo que corresponde al punto medio de la oscilación económica recabada.
que desarrolla su vida en uno soleado y ventilado. Además el costo de
energía eléctrica o de otra naturaleza para mantener en invierno la
temperatura de un ambiente sin sol es mucho más caro, y además suele
Precio total de la propiedad rural: “El ......”
implicar la obligación de mantener el ambiente aislado, con la propagación
Sup. 203 has. x U$S 3.250: U$S 659.750
de todo tipo de gérmenes, que encuentran en el mismo el caldo de cultivo
adecuado para su proliferación.
Observación: Es importante recordar que se debe hacer referencia
Esto se puede visualizar incluso en las construcciones públicas,
a las fuentes de información económica, y art. 278 C. de P.C., y en
tomaremos por ejemplo, dos edificios públicos de esta ciudad de Córdoba,
anexos incorporar calculos.
Por lo expuesto, tenga V.S. por:

(5) El hornero, ave muy conocida en América del Sur, elegida como ave nacional de - Presentado en tiempo y forma el dictamen solicitado en autos.
los argentinos, tiene su nido hecho de barro, con la forma de un horno de pan, de allí su - Proceda en su oportunidad a la regulación de honorarios conforme
nombre; posee una extraordinaria habilidad para su construcción, lo orienta de tal modo que a la ley 7191.
la entrada no quede expuesta a los vientos fríos o las lluvias, todo lo que permite detectar
similitudes dignas de ser apreciadas con la construcción del rancho. La parte más cálida del - Por acompañados los anexos, que son parte de la misma, a saber:
nido está destinada a la hembra, que empolla a su cría. plano de catastro: mensura y subdivisión, impuesto inmobiliario de
rentas, hoja de transferencia de rentas: H.314 - P.4822, extracto de Estos cinco elementos, se pueden encontrar en el hombre: “Eres
títulos. Carta de suelos. Análisis de suelo. polvo, y en polvo te convertirás”, toda la estructura ósea, músculos,
- Córrase vista a las partes de la presente tasación. tendones etc, representan en el hombre el elemento tierra, el setenta por
ciento del cuerpo humano, es agua, que se identifica con la sangre y demás
Provea V.S. de conformidad por ser justicia líquidos del organismo, el aire es vital para la vida, se lo incorpora por el
sistema respiratorio el que a través de la sangre, lleva el oxígeno a todas
las células, dos o tres minutos de falta de este vital elemento, determina
.....................
incapacidad cerebral o la muerte misma del humano, el fuego se identifica
Firma perito con el calor corporal, la energía que emerge de todo cuerpo vivo y el
quinto elemento el éter, se lo puede identificar con la mente del hombre,
espacio infinito de creación.
2. Tasación particular
A. Autorización para tasar Armonía con la naturaleza y tasación
Autorizo a la Sra. martillera........................... mp...... para la realización El animal más indefenso, ante las inclemencias del tiempo es el hombre,
de la inspección de los siguientes bienes, los que se identifican por ello, imitando tal vez la integración instintiva de los animales con la
.............................................................................................................................. misma, el hombre empezó a crear su hábitat.
.............................................................................................................................. En la década del 70, estudiosos alemanes determinaron, que la vivienda
............................................................................................................................. ideal en América del Sur, a los fines de la integración del hombre con la
ubicados en.......................................................................................... naturaleza, es una vivienda, cerrada hacia el sur, lugar de los fuertes vientos,
............................................................................................................................. abierta y ¨ vidriada ¨ hacia el norte, lugar de donde se recibe el sol, donde
............................................................................................................................ deberán colocarse árboles de hojas caducas, que permitan que el sol inunde
de los cuales deberá determinar el precio actual. la vivienda en el invierno y que provean de sombra en el verano, y con
paredes térmicas que aíslen el calor interior del hogar, de las condiciones
climáticas externas. Además en este aspecto concluyeron que el hombre
Asimismo se fija como fecha de entrega para la presente tasación, el día
cometió un error cultural al quemar el barro para hacer ladrillos, que el
.........................................de 2005. En este acto se hace entrega del
barro crudo adobe, produce una barrera térmica muy superior a la del ladrillo,
material necesario a los fines de cumplimentar la labor encomendada el que
barro cocido,
se restituirá conjuntamente con el dictamen, el que consiste en:
.................................... ................................................................. Llama la atención, que esta descripción, con excepción del
calificativo “vidriada”, lo que es comprensible, por la carencia de este
Conforme lo requerido se hace entrega de la suma de Pesos......................
en concepto de gastos necesarios; se deja constancia de que contra entrega elemento en la época, se corresponda perfectamente con el hábitat
del dictamen se efectuará el abono o cancelación total correspondiente a natural de estas tierras, el denominado “rancho argentino” que fuera
sus honorarios, de conformidad (puede pactarse un adelanto parcial de erradicado en el gobierno de Onganía.
honorarios) Cómo llegó el criollo a desarrollar esta vivienda, seguramente
10 observando la naturaleza y los ejemplos de hábitat que lo rodeaban tal el
de Servicios Judiciales la renuncia Art. 12.- Abróganse las disposiciones Sin otro particular
injustificada o el abandono del cargo en en contrario concernientes a la materia que
que incurrieron los peritos designados. se trata en el presente.
La inobservancia de esta disposición ................................... ...............................................
hará incurrir al actuario en falta grave. Art. 13.- Publíquese, comuníquese firma tasador firmar y aclaración del comitente
La Dirección de Servicios Judiciales
y hágase saber. Protocolícese.
correrá vista al interesado, por el término
de seis días, cumplido, se elevarán las Observaciones:
actuaciones al fiscal general, a los Anexo 1
efectos del dictamen que correspondiere.
B. Modelo del dictamen particular
Peritos judiciales: Especialidades
universitarios, arquitecto, asistente
Disposiciones complementarias social, Lic. en trabajo social biólogo INFORME DE TASACION
bioquímicos: bioquímico esp. en
Art. 9°.- Los peritos podrán solicitar micología, esp. en huellas digitales Sra. / Sr.
exclusión temporaria de las listas de genéticas.
....................:
sorteo, mediante escrito especificando Calígrafo público contador públi-
término y razones del pedido. En esta co, farmacéutico, físicos, fonoaudiólo-
ciudad se presentarán ante la Dirección go, geólogo, informática: analista de .............................., martillera pública, perito tasador MP ..., con
de Servicios Judiciales con una Sistemas de Computación, analista de domicilio en calle ..............., de esta ciudad, por el presente acompaña
antelación mínima de cinco días y en el Computación Administrativa, analista en dictamen de tasación en tiempo y forma, conforme lo requerido en la
interior de la provincia, podrán ser Control de Gestión, analista mayor de
presentadas ante la Superintendencia o
autorización para tasar sobre bienes muebles de origen italiano de propiedad
Sistemas, analista universitario de
delegación que corresponda con una Sistemas, ingeniero en Sistemas de
de la solicitante ubicados en la zona franca de ZOFRACOR S.A. (Ruta 9
antelación mínima de diez días las que Información, analista de Sistemas, Norte Km. 718 Estación Juárez Celman)
deberán ser elevadas a la citada licenciado en Ciencias de la Computa- Que a los fines de realizar la inspección in situ de los bienes a tasar,
Dirección a sus efectos. Los pedidos de ción, licenciado en Sistemas, ingeniero me constituí el día jueves 27 de enero de 2005 a las 9:40 hs.
licencia serán resueltos en atención a lo en Sistemas, ingeniero en Computación,
dispuesto por los Acuerdos Nros 10 - Serie aproximadamente, juntamente con el Sr. ....................... en el domicilio
analista de Sistemas Informáticos, mencionado ut supra, en donde fuimos atendidos por el personal de vigilancia
B del 5/4/90 y 15 - Serie B del 5/4/91.
idóneos (reconocidos por el Consejo).
y administración de la mencionada empresa, a los efectos de identificarnos
Ingenieros: agrimensor agrónomo
Art. 10.- Aprobar la lista de para obtener la autorización de ingreso al predio y así lograr el control
civil con incumbencia en agrimensura,
profesiones, especialidades y oficios en
electricista electrónico, electromecánico
correspondiente de los bienes.
la cual podrán inscribirse los
industrial; en automotores, en constru-
interesados y que se agrega al presente
cciones; en telecomunicaciones, en
como anexo uno. La Dirección de
transportes, Esp. en higiene y seguridad
Servicios Judiciales podrá anualmente Principio de avalúo
actualizar la misma teniendo en cuenta en el trabajo ferroviario, geógrafo
las necesidades del servicio. industrial laboral, mecánico aeronáutico,
mecánico electricista, metalúrgico, La tasación de bienes tiene un objeto único, perfectamente determinado:
meteorólogo, minero, químico sanitario. “Medir el valor de un bien en función de la unidad monetaria para un
Art. 11.- El presente Acuerdo tendrá
vigencia a partir del primero de febrero Licenciado en antropología, licen- 11
mercado dado, en un tiempo determinado...” (Ing. Mario Chandias)... y
de mil novecientos noventa y cinco. ciado en economía, licenciado en continúa diciendo: “Que el objeto de una valuación es aproximarse lo
ANEXO 251
más posible al precio real. El valor es único, objetivo, privativo del correspondiere sorteo, en audiencia matrícula judicial por el término de seis
bien examinado, de la misma manera que lo son sus dimensiones, formas pública que se notificará a las partes (6) meses. c) El perito que reincidiera
con veinticuatro (24) horas de por tercera vez en la omisión de aceptar
o cualquiera de sus características...”.
anticipación como mínimo, debiendo el cargo conferido, será sancionado con
También se establece que: “la tasación se realiza a los fines de labrarse un acta que será firmada por el la cancelación de su matrícula y deberán
poder señalar el precio de una cosa, basándose en los elementos que juez, los asistentes y actuario. Realizado transcurrir dos (2) años para solicitar
surgen de ella, en un momento determinado...” ... la tasación de los el sorteo se registrarán los datos una nueva inscripción. d) Los
bienes que constituyen el patrimonio de un sujeto se encuentra ligada pertinentes en la lista respectiva y al secretarios deberán comunicar de
a tres aspectos: técnico, jurídico y económico. Si hablamos del aspecto perito designado se le dará de baja inmediato a la Dirección de Servicios
temporaria hasta que se agote la lista Judiciales, la falta injustificada de
técnico, nos referimos a lo metodológico, el que constituye el análisis por sucesivas designaciones, aceptación de cargo en que incurrieron
de los elementos... si nos referimos a las situaciones normativas sobre oportunidad en la cual aquél quedará los peritos designados. La inob-
los bienes, cabe agregar que ello, sí o sí, influye en el valor de los rehabilitado. La inobservancia de la servancia de esta disposición hará
mismos, como en el caso de una prescripción adquisitiva, nuda obligación prescripta hará incurrir al incurrir al actuario en falta grave. La
propiedad, etc... si nos basamos en el aspecto económico -fluctuación actuario en falta grave. Los tribunales Dirección de Servicios Judiciales
de precios, políticas económicas, financiamientos, etc.- se diría que es deberán notificar con tres días de correrá vista al interesado, por el
anticipación, mediante cédula, a los término de seis días, cumplido, se
el aspecto principal en la determinación del precio en la tasación;
distintos consejos o colegios profe- elevarán las actuaciones al fiscal
pero como resultado no podemos separar los tres aspectos puesto que sionales si los hubiere o sus respectivas general, a los efectos del dictamen que
no son divergentes, por lo contrario, son concurrentes y constituyen delegaciones en el interior de la correspondiere.
la base de esta especialidad...” (3). provincia, el día y hora en que se
procederá a desansicular a los peritos Art. 7°.- Una vez aceptado el cargo
judiciales para facilitar, de esa forma, la por el perito designado, no podrá
Antes de entrar en materia, diré que fuera de mis observaciones y concurrencia de un representante de renunciarlo, salvo que mediare justa
apreciaciones personales, he averiguado y consultado todo antecedente dichas instituciones, sin perjuicio que causa sobreviniente, que se invocará
relacionado a la temática presentada cumplimentando, de esta manera, los la ausencia de los mismos no invalide el acompañando la prueba, debiendo
tres aspectos fundamentales de la tasación: técnico, jurídico y económico. acto procesal. resolver el juez. La renuncia injustificada
o el abandono del cargo por parte del
Capítulo Tercero perito designado configurará falta grave
Aceptación del cargo: sanciones y determinará sin más la cancelación de
Metodología de la tasación su inscripción en la matrícula judicial, sin
perjuicio de ser removido del cargo por
Art. 6°.- a) El perito que resultare
Aspecto técnico el juez con más las sanciones que
designado deberá aceptar el cargo
pudiere corresponderle. Transcurridos
dentro de los tres días hábiles
dos (2) años desde que se hubiere
Tenemos entre los métodos a seguir dos escuelas de Tasadores: los siguientes al de su notificación, bajo
cancelado la matrícula judicial, el titular
apercibimiento que si así no lo hiciere
que utilizan “métodos comparativos directos” (es decir, aquellos que se sin justa causa -que deberá invocar y
podrá solicitar su reinscripción, que será
basan en los costos iniciales o precio a nuevo, depreciando al bien acordada o denegada según los
probar dentro de ese plazo- incurrirá en
por su estado de conservación y antigüedad para comparar al final antecedentes que se registraren, sin
falta grave y quedará suspendido en la
recurso alguno.
matrícula judicial por el término de tres
(3) meses. b) El perito que cometiera por
segunda vez la misma falta que la Art. 8°.- Los secretarios deberán
(3) IBÁÑEZ & TOPALIAN, ob. cit.. anterior, será suspendido en su comunicar de inmediato a la Dirección
expedidos por universidades o existentes, pudiendo recabar la del procedimiento) y los que prefieren arribar al valor por el camino de la
instituciones educacionales argentinas información complementaria que estimare “renta del capital” (cuando los bienes producen por sí mismos un ingreso
reconocidas por el Estado o, en su caso, necesaria en cada caso.
económico a su propietario al ser rentados, éstos no valen por lo que
por otras entidades a las que la
legislación confiere dicha atribución.
son o representan físicamente sino por lo que producen
Art. 3°.- Ordenada la inscripción, el
Los que carezcan de título habilitante económicamente).
perito en esta ciudad prestará el
no exigible por su especialidad, oficio o juramento como auxiliar de la Justicia Para este caso, aplicaremos el “método comparativo directo”, tras
arte, deberán acreditar fehacientemente ante el presidente o alguno de los vocales realizar la técnica lineal, la que consiste en tomar el precio a nuevo del
sus conocimientos y práctica en la de este tribunal o ante quien se delegue bien menos la depreciación por su estado de conservación y antigüedad.
materia que se trate; d) certificado y en el resto de la provincia, previa
actualizado expedido por Consejo o También se pondrá en práctica, la “técnica de balance” en donde
comunicación de la Dirección de
Colegio respectivo, acreditando la Servicios Judiciales, prestarán el prevalecen los criterios, conocimientos y experiencias del tasador en la
habilitación de la matrícula profesional; juramento de ley ante el superintendente elección de la metodología a seguir para arribar a la situación económica de
e) declaración jurada de los cargos con de la sede judicial en que se formuló la los bienes.
relación de dependencia que solicitud de inscripción. Las superinten-
desempeñare, sea en la administración dencias enviarán copias de las actas de
pública nacional, provincial o municipal, juramento debidamente protocolizadas
Poder Legislativo o Judicial, o en para su registro y archivo, tras lo cual, la Descripción del bien
empresas o entidades públicas o Dirección de Servicios Judiciales
privadas; f) oblar la tasa de justicia - procederá a entregar la respectiva
Fondo Poder Judicial Cuenta Especial El objeto de la presente tasación se encuentra perfectamente detallado
matrícula. Las listas habilitadas de los
2730/0. Para el interior de la provincia, peritos inscriptos por profesión, en el “listado de stock por usuario” fechado el 5/12/03, confeccionado
la inscripción se efectuará por ante la especialidad y oficio serán confecciona- en la oportunidad por su propietaria tras el reclamo efectuado a la
Superintendencia de la sede judicial das por la Dirección de Servicios aseguradora. La Sra. ................ es damnificada económicamente en sus
que corresponda, presentando la Judiciales y enviadas a cada delegación bienes por un temporal que daño las instalaciones de la empresa
documentación exigida supra. En caso para su utilización en los sorteos. ZOFRACOR -ver nota 1 en anexos-. (Informe ilustrativo: El hecho
que un interesado se inscriba en más Otorgada la matrícula judicial, el perito
de una sede, el trámite podrá acaecido fue de envergadura significativa, tanto es así que en aquel
queda desde ese momento habilitado
gestionarlo indistintamente en para sus funciones de acuerdo con las
momento productores agropecuarios del sector fueron bonificados en
cualquiera de ellas. disposiciones legales y reglamentarias sus contribuciones a manera de subsidio estatal).
vigentes.
Art. 2°.- Las solicitudes y
documentación se elevarán al Tribunal Art. 4°.- Las inscripciones sin
Superior de Justicia por intermedio de la Aplicación de la técnica
excepción se receptarán desde el 1º de
Dirección de Servicios Judiciales, quien febrero al 30 de abril de cada año.
rechazará aquéllas que no hayan En la presentación del listado se identifican los siguientes ítem, a saber:
observado los requisitos de admisi- stock, CIF UNI., total, el % de deterioro y la pérdida económica en dinero.
Capítulo Segundo
bilidad. Se dará entrada a las admitidas y
se correrá vista al fiscal general de la Designaciones y bajas temporarias Para la presente tasación, se parte de la información que surge del
Provincia y evacuada, se pondrán las listado en donde se verificó la situación de los bienes descriptos y se les
actuaciones a consideración de este Art. 5°.- Las designaciones de los otorgó un porcentaje “con certero criterio”, ya que la pérdida perfectamente
cuerpo que decidirá, incluso, sobre las peritos en los tribunales se efectuarán se observa que va desde la ausencia de existencia del embalaje original
11
incompatibilidades que considerare en el juzgado respectivo y cuando hasta el daño en el estado de conservación del bien mismo, es decir que
ANEXO 261
el caso fortuito técnicamente le cambia la situación física al bien dejando de

ser éste algo nuevo, original y obviamente, sin su respectiva calidad.
Estado visualizado de los bienes: oxidación de importancia en algunos
de los productos que perdieron su embalaje, la calidad de origen es
irrecuperable, puesto que si bien se pueden someter a tratamientos para su
recupero, nunca se obtendrá el estado original; También es de destacar que
en algunos casos, no se cuenta con los elementos necesarios para el trabajo
de recupero. Se agrega además que en algunas piezas, ej., rodajes, al existir
éstas de fabricación nacional, resultaría más costoso repararlas para
ingresarlas al mercado. Detalles de observancia que inciden en el aspecto 1. ACUERDOS DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA
económico: costo-beneficio.
En la presentación para el reclamo ante el seguro se ha cumplido a. Acuerdo reglamentario Nº 3 - Serie “B”, 22/9/1994
parcialmente con lo que establece el método lineal, precio a nuevo menos
depreciación (la depreciación considera además del estado de conservación,
el elemento antigüedad, proceso que en este caso es acelerado en los VISTA: la necesidad de adecuar, en Dirección de Servicios Judiciales en el
presentes bienes por la afectación de herrumbres provocados por el agua). atención al nuevo Mapa Judicial (ley formulario que se les proveerá, haciendo
provincial 8000 y sus modificaciones) constar: a) Apellido y nombres
Es decir, en el cálculo del reclamo por estado de conservación afectado las normas contenidas en el A.R. Nº 7 completos; b) Apellido y nombres de
se parte de un 34,18% aprox. de pérdida, o sea, U$S 16.019,67 aprox. Serie “B” del 18/8/78, que regula la los padres y cónyuge; c) Nacionalidad;
sobre un capital económico en bienes que se encuentran en ZOFRACOR inscripción en la matrícula judicial y la e) Estado civil; f) Domicilio real en la
de U$S 46.863,86, a esta suma reclamada al seguro, se le debe incorporar designación de peritos que deben provincia de Córdoba, debiendo
un castigo por antigüedad del 7%, es decir, U$S 3.280,47 (porcentaje actuar en juicio. constituir domicilio especial dentro del
obtenido sobre la base de vida útil de Stanley Mc Michael 50 años, Y C ONSIDERANDO: que los requeri- radio de treinta cuadras del Palacio de
antigüedad de los bienes 3,5 aprox. - se debe tener presente que otros mientos actuales de eficiencia y Justicia; g) Profesión, especialidad,
celeridad son valorados para establecer oficio o arte; h) Manifestar si ha estado
autores establecen una vida útil menor para los bienes muebles), lo
las disposiciones que optimicen la inscripto con anterioridad; i) Sede o
que daría un total de perdida de U$S 19.300,14 que se restaría al monto que sedes judiciales en que se propone
función judicial. Por ello, en uso de sus
representa el CIF U$S 46.863,86: U$S 27.563,72 lo que constituye el facultades y de conformidad a lo actuar, debiendo constituir domicilio
justiprecio de los bienes siguiendo la propuesta técnica. dictaminado verbalmente por el fiscal especial dentro del perímetro que para
general; sede establezca el Tribunal Superior de
SE RESUELVE: Aprobar el siguiente Justicia. Con la solicitud deberán
Reglamento para la inscripción y presentar: a) certificado de conducta
Aspecto económico expedido con antelación no mayor a
designación de peritos judiciales:
quince (15) días a la fecha de
Un elemento que surge como antecedente económico es el presentación de la solicitud; b)
Capítulo Primero
reconocimiento del seguro ante el siniestro, puesto que se efectuó el pago al fotocopia de documento de identidad
De la matrícula judicial (1a. y 2a. hoja y de cambios de domicilio
damnificado. Si bien es de común acción para las empresas aseguradoras
si los hubiere); c) fotocopia autenticada
negociar los montos dinerarios al efectivizar, este caso, no fue la excepción, Art. 1°.- Para inscribirse en la (por institución que emite título o
ya que se pagó el 50% aproximadamente del monto reclamado. No obstante matrícula judicial que corresponda, en escribano), del título profesional y
es un marco referencial de importancia; puesto que desde ya, está señalando la ciudad de Córdoba, los interesados especialidades o certificación de
una pérdida económica en el valor de los bienes. deberán presentar solicitud ante la especialidad, oficio o competencia,
Por otro lado, siguiendo el análisis de las referencias económicas, también

podemos decir que la constituye como motivación principal, la transformación
de los precios que se produjo cuando se pierde la paridad monetaria entre el
peso y el dólar, con más la caída del poder adquisitivo en nuestro país, ello
constituiría una referencia devastadora para este capital invertido en
productos de importación pagado en moneda extranjera. Hecho
concreto que sólo basta con apreciar los cambios de cotización de moneda
al momento de la tasación solicitada.
Pero podemos tomar como mejor información económica actual que a
la que otorga el cambio de moneda, es la comercialización efectuada por
ZOFRACOR en las subastas públicas que el año pasado realizó, casualmente
por el abandono de mercadería de importación de sus propietarios. La subasta
sintetiza dos situaciones: cambio de moneda y poder adquisitivo, la
experiencia demostró que no se llegó a pagar el CIF, lo que conformaba la
base del remate de los productos. Asimismo, en una segunda oportunidad
de llamado a remate salió reducida en un 30% por falta de postores y, en
algunos casos, sin base, resultando como precio final un monto no esperado
y útil para el recupero de los gastos de guarda de la zona franca y, obviamente,
la reducción en forma significativa de los impuestos que quedan a cargo de
los compradores en subasta al nacionalizar el producto ante la Aduana.
Entonces la realidad otorga prácticamente, un porcentaje efectivo para
la reducción del CIF del 30%, antecedente que surgió de las subastas
realizadas, la motivación principal fue la caída de los precios y la pérdida
económica que sufrieron los importadores por el cambio de moneda, es
decir que la Sra................ también se le suma a la pérdida de calidad y
estado de conservación de sus productos el porcentaje que se menciona
anteriormente, basada en la realidad misma que justiprecia al CIF en la
económica de la Argentina actual.
Resultando, entonces, como factores de reducción de precio; además
de lo calculado técnicamente, es el impacto del aspecto económico con
una pérdida del 30%, es decir: U$S 27.563,72 lo que constituye el
justiprecio de los bienes, menos U$S 14.059,15 -30% de U$S
46.863,86-.
Resultado final del precio de los bienes: U$S 13.504,56
11 El resultado del precio aplicable al CIF surge de la realidad efectiva,

por un lado, atendible al aspecto técnico, hecho reconocido parcialmente
por la aseguradora ante la pérdida de valor por siniestro y, por el otro lado,
el aspecto económico, contundente que surge de la comercialización en Bibliografía
subasta con pérdida de CIF real al fijar las bases de remate y aceptar los
precios obtenidos en subasta al nacionalizar las mercaderías. Tribunal de Tasaciones de la Provincia de Córdoba.
Sin otro particular, tenga Usted por presentada la tasación solicitada, Ejercitación: arquitecto Fernando S. Copertari, Curso Anual de
con sus anexos incorporados que son parte de la misma y por restituido el Peritos Tasadores.
material otorgado a los fines de cumplimentar la labor profesional. La saludo
con respeto y consideración quedando a vuestra disposición:
.............................
Martillera judicial
Perito tasadora
Recibí de la martillera............. tasación solicitada, la que me es

presentada en tiempo y forma aceptando de conformidad. Córdoba, 31 de
enero de 2005.
3. Caracterización de las categorías de edificación *
VIVIENDA FAMILIAR INDIVIDUAL
A) Construcción “de lujo”: materiales de primera calidad, mano de

obra seleccionada y capacitada, en particular para los detalles de terminación.
- Distribución: perfectamente diferenciadas las zonas correspondientes
a accesos, recepción íntima, dependencia y servicios, zonas que se
intercomunican funcionalmente conservando su independencia.
- Ambientes: acceso y circulaciones de gran amplitud y bien definidos;
condiciones de iluminación (solar) y aireación excelentemente cumplidos.
Además, los ambientes generales de recepción, de estar, íntimos,
dependencias de servicios, este tipo de construcción se caracteriza por
disponer de ambientes de vestir, roperos y placard, toilettes, etc. La
(*) Exposición realizada por el arquitecto, martillero y corredor público, Fernando

Santiago Copertari, - Curso Anual de Peritos Tasadores.
zona de dependencia y de servicio consta de acceso independiente,

despensa, cocina, ante-cocina, office, habitación de planchado, dormitorios
y baños de servicios y local de lavadero; se dispone de cochera amplia
para dos o tres automóviles.
- Revoques: especiales en ambientes principales; cielorrasos de yeso con
molduras, revestimiento de madera de especial calidad, muros
empapelados y revestimiento especial de mármol. En dependencias,
revoques especiales y yeso.
- Revestimientos: cerámicos especiales de baño, toilette y cocina.
Cerámicos de primera calidad en el lavadero, ante-cocina y baños de
servicio.
- Pinturas: latex en muro y en cielorrasos. Carpintería de madera de
ambientes principales y placard, lustrada, el resto al aceite, con
terminación especial.
- Vidrios: superficies vidriadas de gran amplitud, con cristales de primera
calidad, vidrios triples y cristales atérmanos, etc.
- Carpintería: de madera, metálica doble contacto y herrería artística de
primera calidad. Materiales: roble o cedro seleccionado, macizos.
Moldurado artístico. Herrajes de bronce. Protección exterior o interior
de las superficies vidriadas con cortinas plegables o enrolladas (aluminio
o material sintético similar). Parasoles metálicos de aluminio o de madera
de calidad.
- Pisos: de placas de mármol, graníticos marmolados y parquet de roble
en ambientes principales. El resto, graníticos de primera calidad.
- Instalaciones:
- Eléctrica: embutida, con gran número de bocas por ambiente, bocas
para conexiones de antenas para radiofonía, T.V., teléfonos internos
y externos, portero eléctrico, etc..
- Sanitaria: artefactos y accesorios enlozados especiales, de alta
calidad, aprobada.
- Servicios de calefacción: (supergás o gas natural), aire
acondicionado, incinerador de basuras (ver legislación al respecto)
con instalación general en el subsuelo.
- Fachada: con revestimiento parcial o total de granito o mármol para
fachadas parcialmente revestidas, el resto lleva revoques símil piedra,
11
terminación pulida. Se emplea también algún moldurado, etc.
VIVIENDA UNIFAMILIAR INDIVIDUAL D) Construcción “económica”: consideramos construcción

Categoría: DE LUJO “económica”, la que dentro del mínimo costo posible, cumple con los
requisitos básicos de higiene, seguridad y durabilidad que permita desarrollar
a sus ocupantes la vida familiar con normalidad. Se emplean en general,
materiales y elementos standards y económicos, nuevos, que satisfagan, a
la vez, las condiciones adecuadas, establecidas más arriba, existiendo también
ambientes de finalidad “dual”.
- Ambientes: están reducidos a un mínimo, tanto en sus dimensiones
como en su destino.
- Revoques: interiores de muro y cielorraso a la cal. Terminación
mediante simple alisado. Revoques de fachada y exteriores a la cal,
terminación rústica o ladrillos comunes “vistos”.
- Pintura: de muros, cielorraso y fachada de cal, carpintería metálica
(simple) y madera (placa) al aceite.
- Revestimiento: en baño hasta 1,80 m., cocina parcial y lavadero en
cemento pórtland alisado.
- Pisos: de mosaicos calcáreos comunes.
- Carpintería: de madera y metálica (simple contacto standard y
económica). Superficie vidriada reducida al mínimo admisible, vidrios dobles,
no se instalan placards; no se colocan cortinas de enrollar, sólo llevan
postigones exteriores.
- Instalaciones:
- Eléctrica: embutida y reglamentaria reducido al número de bocas al
mínimo indispensable.
- Sanitaria: mínima, con materiales aprobados de calidad mínima
reglamentaria.
B) Construcción “muy buena”: se considera construcción muy buena

aquella donde se emplean materiales de primera calidad y que llevan detalles
de terminación. Se emplea también algún moldurado.
- Ambientes: en recepción y habitaciones principales son de gran
amplitud con circulación adecuada e independiente
- Distribución: ambiente de recepción, toilette y dormitorios en número
adecuado, baños principales en la proporción de uno por cada dos dormitorios;
cocina, office, habitación para placard, ambiente de estar, dormitorio y baño
de servicio; lavadero combinado con habitación para planchado.
Guardacoche amplio. Muy buenas condiciones de ventilación e iluminación.
- Revoques: especiales y empapelados en ambientes principales;
cielorrasos de yeso. En ambientes secundarios y servicios, revoques en
muros y cielorrasos a la cal, terminados al fieltro.
- Revestimientos: especiales en entrada y revestimiento parcial, en
madera en ambientes de recepción. Cerámicos de primera calidad en baños
principales, cocina y lavadero (parcial).
- Pinturas: al latex en muros que no llevan empapelado. En
dependencias, pinturas al agua o la cal. Carpintería en madera metálica y
herrería pintada al aceite, terminación especial. Algunas aberturas en
ambientes principales lustradas.
- Vidrios: superficies de apreciable amplitud. Vidrios dobles o triples
según dimensiones.
- Carpintería: de madera de primera calidad, en cedro y otros
seleccionado. Carpintería metálica doble contacto, marcos de chapa de
primera calidad. Herrajes de calidad, placards amplios, interiores completos
(cajoneras, estantes, etc.). Aberturas de placard lustradas, en dormitorios.
Restos pintados al aceite. Protección exterior o interior de las superficies
vidriadas con cortinas enrolladas o plegables, de madera o materiales
sintéticos de calidad.
- Pisos: de parquet, madera seleccionada o graníticos tipo “marmóreos”
en ambientes principales. Granito, cerámicos de calidad.
- Instalaciones:
- Eléctrica: embutida, reglamentaria y aprobada, con amplio número
de bocas y conexión de antena y teléfono, portero eléctrico.
- Sanitaria: aprobada, con artefactos y accesorios de primera calidad.
- De gas: aprobada.
- Servicios: de calefacción central y aire acondicionado.
- Fachada: total o parcialmente revestida con materiales
11 “reconstruidos”, revoques símil piedra. Lajas, ladrillos vistos, etc.
VIVIENDA UNIFAMILIAR INDIVIDUAL C) Construcción “buena”: entiéndese por buena aquella edificación
Categoría: MUY BUENA en la que no se emplean materiales de primera calidad, por ende, mano de
obra especializada, sin detalles importantes en su terminación. La vivienda
puede ser de una o dos plantas.
- Ambientes: son de dimensiones normales, no exentas de amplitud,
buena ventilación y asoleamiento. Se diferencian adecuadamente la parte
de “recepción” y la de “servicios”.
- Revoques: interiores de muros y cielorraso a la cal terminados “al
fieltro”. En fachada, revoque “al fino”, con parcial revestimiento de
materiales de calidad, ej., piedra calcárea, cerámico.
- Pinturas: al agua y al aceite en ambientes principales; cocina y baño
al aceite. Pintura a la cal en dependencias; carpintería de madera, metálica
y herrería pintada al aceite.
- Revestimiento: de azulejos nacionales en baño y cocina-; revestimiento
parcial de azulejos en lavadero.
- Pisos: de mosaico granítico o de parquet en recepción, hall o habitación
principal. Mosaicos calcáreos en dependencias.
- Carpintería: de madera y metálica (doble contacto) de calidad, sin
detalles de lujo. Herrajes de calidad. Cortinas de enrollar de madera para
proteger superficies vidriadas. Placards amplios y completos con madera
de calidad.
- Instalaciones: normales y aprobadas, de electricidad, gas y sanitarios.
Sin calefacción ni aire central. Adecuado número de bocas de electricidad
en cada ambiente. Instalación completa de gas con artefactos de calidad
(cocina, calefón, calefactor, etc.); servicio sanitario completo, con artefactos
y accesorios de buena calidad.
VIVIENDA UNIFAMILIAR INDIVIDUAL C) Construcción “buena”: entiéndese por buena aquella edificación
Categoría: MUY BUENA en la que no se emplean materiales de primera calidad, por ende, mano de
obra especializada, sin detalles importantes en su terminación. La vivienda
puede ser de una o dos plantas.
- Ambientes: son de dimensiones normales, no exentas de amplitud,
buena ventilación y asoleamiento. Se diferencian adecuadamente la parte
de “recepción” y la de “servicios”.
- Revoques: interiores de muros y cielorraso a la cal terminados “al
fieltro”. En fachada, revoque “al fino”, con parcial revestimiento de
materiales de calidad, ej., piedra calcárea, cerámico.
- Pinturas: al agua y al aceite en ambientes principales; cocina y baño
al aceite. Pintura a la cal en dependencias; carpintería de madera, metálica
y herrería pintada al aceite.
- Revestimiento: de azulejos nacionales en baño y cocina-; revestimiento
parcial de azulejos en lavadero.
- Pisos: de mosaico granítico o de parquet en recepción, hall o habitación
principal. Mosaicos calcáreos en dependencias.
- Carpintería: de madera y metálica (doble contacto) de calidad, sin
detalles de lujo. Herrajes de calidad. Cortinas de enrollar de madera para
proteger superficies vidriadas. Placards amplios y completos con madera
de calidad.
- Instalaciones: normales y aprobadas, de electricidad, gas y sanitarios.
Sin calefacción ni aire central. Adecuado número de bocas de electricidad
en cada ambiente. Instalación completa de gas con artefactos de calidad
(cocina, calefón, calefactor, etc.); servicio sanitario completo, con artefactos
y accesorios de buena calidad.
B) Construcción “muy buena”: se considera construcción muy buena

aquella donde se emplean materiales de primera calidad y que llevan detalles
de terminación. Se emplea también algún moldurado.
- Ambientes: en recepción y habitaciones principales son de gran
amplitud con circulación adecuada e independiente
- Distribución: ambiente de recepción, toilette y dormitorios en número
adecuado, baños principales en la proporción de uno por cada dos dormitorios;
cocina, office, habitación para placard, ambiente de estar, dormitorio y baño
de servicio; lavadero combinado con habitación para planchado.
Guardacoche amplio. Muy buenas condiciones de ventilación e iluminación.
- Revoques: especiales y empapelados en ambientes principales;
cielorrasos de yeso. En ambientes secundarios y servicios, revoques en
muros y cielorrasos a la cal, terminados al fieltro.
- Revestimientos: especiales en entrada y revestimiento parcial, en
madera en ambientes de recepción. Cerámicos de primera calidad en baños
principales, cocina y lavadero (parcial).
- Pinturas: al latex en muros que no llevan empapelado. En
dependencias, pinturas al agua o la cal. Carpintería en madera metálica y
herrería pintada al aceite, terminación especial. Algunas aberturas en
ambientes principales lustradas.
- Vidrios: superficies de apreciable amplitud. Vidrios dobles o triples
según dimensiones.
- Carpintería: de madera de primera calidad, en cedro y otros
seleccionado. Carpintería metálica doble contacto, marcos de chapa de
primera calidad. Herrajes de calidad, placards amplios, interiores completos
(cajoneras, estantes, etc.). Aberturas de placard lustradas, en dormitorios.
Restos pintados al aceite. Protección exterior o interior de las superficies
vidriadas con cortinas enrolladas o plegables, de madera o materiales
sintéticos de calidad.
- Pisos: de parquet, madera seleccionada o graníticos tipo “marmóreos”
en ambientes principales. Granito, cerámicos de calidad.
- Instalaciones:
- Eléctrica: embutida, reglamentaria y aprobada, con amplio número
de bocas y conexión de antena y teléfono, portero eléctrico.
- Sanitaria: aprobada, con artefactos y accesorios de primera calidad.
- De gas: aprobada.
- Servicios: de calefacción central y aire acondicionado.
- Fachada: total o parcialmente revestida con materiales
11 “reconstruidos”, revoques símil piedra. Lajas, ladrillos vistos, etc.
VIVIENDA UNIFAMILIAR INDIVIDUAL D) Construcción “económica”: consideramos construcción

Categoría: DE LUJO “económica”, la que dentro del mínimo costo posible, cumple con los
requisitos básicos de higiene, seguridad y durabilidad que permita desarrollar
a sus ocupantes la vida familiar con normalidad. Se emplean en general,
materiales y elementos standards y económicos, nuevos, que satisfagan, a
la vez, las condiciones adecuadas, establecidas más arriba, existiendo también
ambientes de finalidad “dual”.
- Ambientes: están reducidos a un mínimo, tanto en sus dimensiones
como en su destino.
- Revoques: interiores de muro y cielorraso a la cal. Terminación
mediante simple alisado. Revoques de fachada y exteriores a la cal,
terminación rústica o ladrillos comunes “vistos”.
- Pintura: de muros, cielorraso y fachada de cal, carpintería metálica
(simple) y madera (placa) al aceite.
- Revestimiento: en baño hasta 1,80 m., cocina parcial y lavadero en
cemento pórtland alisado.
- Pisos: de mosaicos calcáreos comunes.
- Carpintería: de madera y metálica (simple contacto standard y
económica). Superficie vidriada reducida al mínimo admisible, vidrios dobles,
no se instalan placards; no se colocan cortinas de enrollar, sólo llevan
postigones exteriores.
- Instalaciones:
- Eléctrica: embutida y reglamentaria reducido al número de bocas al
mínimo indispensable.
- Sanitaria: mínima, con materiales aprobados de calidad mínima
reglamentaria.
zona de dependencia y de servicio consta de acceso independiente,

despensa, cocina, ante-cocina, office, habitación de planchado, dormitorios
y baños de servicios y local de lavadero; se dispone de cochera amplia
para dos o tres automóviles.
- Revoques: especiales en ambientes principales; cielorrasos de yeso con
molduras, revestimiento de madera de especial calidad, muros
empapelados y revestimiento especial de mármol. En dependencias,
revoques especiales y yeso.
- Revestimientos: cerámicos especiales de baño, toilette y cocina.
Cerámicos de primera calidad en el lavadero, ante-cocina y baños de
servicio.
- Pinturas: latex en muro y en cielorrasos. Carpintería de madera de
ambientes principales y placard, lustrada, el resto al aceite, con
terminación especial.
- Vidrios: superficies vidriadas de gran amplitud, con cristales de primera
calidad, vidrios triples y cristales atérmanos, etc.
- Carpintería: de madera, metálica doble contacto y herrería artística de
primera calidad. Materiales: roble o cedro seleccionado, macizos.
Moldurado artístico. Herrajes de bronce. Protección exterior o interior
de las superficies vidriadas con cortinas plegables o enrolladas (aluminio
o material sintético similar). Parasoles metálicos de aluminio o de madera
de calidad.
- Pisos: de placas de mármol, graníticos marmolados y parquet de roble
en ambientes principales. El resto, graníticos de primera calidad.
- Instalaciones:
- Eléctrica: embutida, con gran número de bocas por ambiente, bocas
para conexiones de antenas para radiofonía, T.V., teléfonos internos
y externos, portero eléctrico, etc..
- Sanitaria: artefactos y accesorios enlozados especiales, de alta
calidad, aprobada.
- Servicios de calefacción: (supergás o gas natural), aire
acondicionado, incinerador de basuras (ver legislación al respecto)
con instalación general en el subsuelo.
- Fachada: con revestimiento parcial o total de granito o mármol para
fachadas parcialmente revestidas, el resto lleva revoques símil piedra,
11
terminación pulida. Se emplea también algún moldurado, etc.
por la aseguradora ante la pérdida de valor por siniestro y, por el otro lado,
el aspecto económico, contundente que surge de la comercialización en Bibliografía
subasta con pérdida de CIF real al fijar las bases de remate y aceptar los
precios obtenidos en subasta al nacionalizar las mercaderías. Tribunal de Tasaciones de la Provincia de Córdoba.
Sin otro particular, tenga Usted por presentada la tasación solicitada, Ejercitación: arquitecto Fernando S. Copertari, Curso Anual de
con sus anexos incorporados que son parte de la misma y por restituido el Peritos Tasadores.
material otorgado a los fines de cumplimentar la labor profesional. La saludo
con respeto y consideración quedando a vuestra disposición:
.............................
Martillera judicial
Perito tasadora
Recibí de la martillera............. tasación solicitada, la que me es

presentada en tiempo y forma aceptando de conformidad. Córdoba, 31 de
enero de 2005.
3. Caracterización de las categorías de edificación *
VIVIENDA FAMILIAR INDIVIDUAL
A) Construcción “de lujo”: materiales de primera calidad, mano de

obra seleccionada y capacitada, en particular para los detalles de terminación.
- Distribución: perfectamente diferenciadas las zonas correspondientes
a accesos, recepción íntima, dependencia y servicios, zonas que se
intercomunican funcionalmente conservando su independencia.
- Ambientes: acceso y circulaciones de gran amplitud y bien definidos;
condiciones de iluminación (solar) y aireación excelentemente cumplidos.
Además, los ambientes generales de recepción, de estar, íntimos,
dependencias de servicios, este tipo de construcción se caracteriza por
disponer de ambientes de vestir, roperos y placard, toilettes, etc. La
(*) Exposición realizada por el arquitecto, martillero y corredor público, Fernando

Santiago Copertari, - Curso Anual de Peritos Tasadores.
Por otro lado, siguiendo el análisis de las referencias económicas, también

podemos decir que la constituye como motivación principal, la transformación
de los precios que se produjo cuando se pierde la paridad monetaria entre el
peso y el dólar, con más la caída del poder adquisitivo en nuestro país, ello
constituiría una referencia devastadora para este capital invertido en
productos de importación pagado en moneda extranjera. Hecho
concreto que sólo basta con apreciar los cambios de cotización de moneda
al momento de la tasación solicitada.
Pero podemos tomar como mejor información económica actual que a
la que otorga el cambio de moneda, es la comercialización efectuada por
ZOFRACOR en las subastas públicas que el año pasado realizó, casualmente
por el abandono de mercadería de importación de sus propietarios. La subasta
sintetiza dos situaciones: cambio de moneda y poder adquisitivo, la
experiencia demostró que no se llegó a pagar el CIF, lo que conformaba la
base del remate de los productos. Asimismo, en una segunda oportunidad
de llamado a remate salió reducida en un 30% por falta de postores y, en
algunos casos, sin base, resultando como precio final un monto no esperado
y útil para el recupero de los gastos de guarda de la zona franca y, obviamente,
la reducción en forma significativa de los impuestos que quedan a cargo de
los compradores en subasta al nacionalizar el producto ante la Aduana.
Entonces la realidad otorga prácticamente, un porcentaje efectivo para
la reducción del CIF del 30%, antecedente que surgió de las subastas
realizadas, la motivación principal fue la caída de los precios y la pérdida
económica que sufrieron los importadores por el cambio de moneda, es
decir que la Sra................ también se le suma a la pérdida de calidad y
estado de conservación de sus productos el porcentaje que se menciona
anteriormente, basada en la realidad misma que justiprecia al CIF en la
económica de la Argentina actual.
Resultando, entonces, como factores de reducción de precio; además
de lo calculado técnicamente, es el impacto del aspecto económico con
una pérdida del 30%, es decir: U$S 27.563,72 lo que constituye el
justiprecio de los bienes, menos U$S 14.059,15 -30% de U$S
46.863,86-.
Resultado final del precio de los bienes: U$S 13.504,56
11 El resultado del precio aplicable al CIF surge de la realidad efectiva,

por un lado, atendible al aspecto técnico, hecho reconocido parcialmente
ANEXO 261
el caso fortuito técnicamente le cambia la situación física al bien dejando de

ser éste algo nuevo, original y obviamente, sin su respectiva calidad.
Estado visualizado de los bienes: oxidación de importancia en algunos
de los productos que perdieron su embalaje, la calidad de origen es
irrecuperable, puesto que si bien se pueden someter a tratamientos para su
recupero, nunca se obtendrá el estado original; También es de destacar que
en algunos casos, no se cuenta con los elementos necesarios para el trabajo
de recupero. Se agrega además que en algunas piezas, ej., rodajes, al existir
éstas de fabricación nacional, resultaría más costoso repararlas para
ingresarlas al mercado. Detalles de observancia que inciden en el aspecto 1. ACUERDOS DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA
económico: costo-beneficio.
En la presentación para el reclamo ante el seguro se ha cumplido a. Acuerdo reglamentario Nº 3 - Serie “B”, 22/9/1994
parcialmente con lo que establece el método lineal, precio a nuevo menos
depreciación (la depreciación considera además del estado de conservación,
el elemento antigüedad, proceso que en este caso es acelerado en los VISTA: la necesidad de adecuar, en Dirección de Servicios Judiciales en el
presentes bienes por la afectación de herrumbres provocados por el agua). atención al nuevo Mapa Judicial (ley formulario que se les proveerá, haciendo
provincial 8000 y sus modificaciones) constar: a) Apellido y nombres
Es decir, en el cálculo del reclamo por estado de conservación afectado las normas contenidas en el A.R. Nº 7 completos; b) Apellido y nombres de
se parte de un 34,18% aprox. de pérdida, o sea, U$S 16.019,67 aprox. Serie “B” del 18/8/78, que regula la los padres y cónyuge; c) Nacionalidad;
sobre un capital económico en bienes que se encuentran en ZOFRACOR inscripción en la matrícula judicial y la e) Estado civil; f) Domicilio real en la
de U$S 46.863,86, a esta suma reclamada al seguro, se le debe incorporar designación de peritos que deben provincia de Córdoba, debiendo
un castigo por antigüedad del 7%, es decir, U$S 3.280,47 (porcentaje actuar en juicio. constituir domicilio especial dentro del
obtenido sobre la base de vida útil de Stanley Mc Michael 50 años, Y C ONSIDERANDO: que los requeri- radio de treinta cuadras del Palacio de
antigüedad de los bienes 3,5 aprox. - se debe tener presente que otros mientos actuales de eficiencia y Justicia; g) Profesión, especialidad,
celeridad son valorados para establecer oficio o arte; h) Manifestar si ha estado
autores establecen una vida útil menor para los bienes muebles), lo
las disposiciones que optimicen la inscripto con anterioridad; i) Sede o
que daría un total de perdida de U$S 19.300,14 que se restaría al monto que sedes judiciales en que se propone
función judicial. Por ello, en uso de sus
representa el CIF U$S 46.863,86: U$S 27.563,72 lo que constituye el facultades y de conformidad a lo actuar, debiendo constituir domicilio
justiprecio de los bienes siguiendo la propuesta técnica. dictaminado verbalmente por el fiscal especial dentro del perímetro que para
general; sede establezca el Tribunal Superior de
SE RESUELVE: Aprobar el siguiente Justicia. Con la solicitud deberán
Reglamento para la inscripción y presentar: a) certificado de conducta
Aspecto económico expedido con antelación no mayor a
designación de peritos judiciales:
quince (15) días a la fecha de
Un elemento que surge como antecedente económico es el presentación de la solicitud; b)
Capítulo Primero
reconocimiento del seguro ante el siniestro, puesto que se efectuó el pago al fotocopia de documento de identidad
De la matrícula judicial (1a. y 2a. hoja y de cambios de domicilio
damnificado. Si bien es de común acción para las empresas aseguradoras
si los hubiere); c) fotocopia autenticada
negociar los montos dinerarios al efectivizar, este caso, no fue la excepción, Art. 1°.- Para inscribirse en la (por institución que emite título o
ya que se pagó el 50% aproximadamente del monto reclamado. No obstante matrícula judicial que corresponda, en escribano), del título profesional y
es un marco referencial de importancia; puesto que desde ya, está señalando la ciudad de Córdoba, los interesados especialidades o certificación de
una pérdida económica en el valor de los bienes. deberán presentar solicitud ante la especialidad, oficio o competencia,
expedidos por universidades o existentes, pudiendo recabar la del procedimiento) y los que prefieren arribar al valor por el camino de la
instituciones educacionales argentinas información complementaria que estimare “renta del capital” (cuando los bienes producen por sí mismos un ingreso
reconocidas por el Estado o, en su caso, necesaria en cada caso.
económico a su propietario al ser rentados, éstos no valen por lo que
por otras entidades a las que la
legislación confiere dicha atribución.
son o representan físicamente sino por lo que producen
Art. 3°.- Ordenada la inscripción, el
Los que carezcan de título habilitante económicamente).
perito en esta ciudad prestará el
no exigible por su especialidad, oficio o juramento como auxiliar de la Justicia Para este caso, aplicaremos el “método comparativo directo”, tras
arte, deberán acreditar fehacientemente ante el presidente o alguno de los vocales realizar la técnica lineal, la que consiste en tomar el precio a nuevo del
sus conocimientos y práctica en la de este tribunal o ante quien se delegue bien menos la depreciación por su estado de conservación y antigüedad.
materia que se trate; d) certificado y en el resto de la provincia, previa
actualizado expedido por Consejo o También se pondrá en práctica, la “técnica de balance” en donde
comunicación de la Dirección de
Colegio respectivo, acreditando la Servicios Judiciales, prestarán el prevalecen los criterios, conocimientos y experiencias del tasador en la
habilitación de la matrícula profesional; juramento de ley ante el superintendente elección de la metodología a seguir para arribar a la situación económica de
e) declaración jurada de los cargos con de la sede judicial en que se formuló la los bienes.
relación de dependencia que solicitud de inscripción. Las superinten-
desempeñare, sea en la administración dencias enviarán copias de las actas de
pública nacional, provincial o municipal, juramento debidamente protocolizadas
Poder Legislativo o Judicial, o en para su registro y archivo, tras lo cual, la Descripción del bien
empresas o entidades públicas o Dirección de Servicios Judiciales
privadas; f) oblar la tasa de justicia - procederá a entregar la respectiva
Fondo Poder Judicial Cuenta Especial El objeto de la presente tasación se encuentra perfectamente detallado
matrícula. Las listas habilitadas de los
2730/0. Para el interior de la provincia, peritos inscriptos por profesión, en el “listado de stock por usuario” fechado el 5/12/03, confeccionado
la inscripción se efectuará por ante la especialidad y oficio serán confecciona- en la oportunidad por su propietaria tras el reclamo efectuado a la
Superintendencia de la sede judicial das por la Dirección de Servicios aseguradora. La Sra. ................ es damnificada económicamente en sus
que corresponda, presentando la Judiciales y enviadas a cada delegación bienes por un temporal que daño las instalaciones de la empresa
documentación exigida supra. En caso para su utilización en los sorteos. ZOFRACOR -ver nota 1 en anexos-. (Informe ilustrativo: El hecho
que un interesado se inscriba en más Otorgada la matrícula judicial, el perito
de una sede, el trámite podrá acaecido fue de envergadura significativa, tanto es así que en aquel
queda desde ese momento habilitado
gestionarlo indistintamente en para sus funciones de acuerdo con las
momento productores agropecuarios del sector fueron bonificados en
cualquiera de ellas. disposiciones legales y reglamentarias sus contribuciones a manera de subsidio estatal).
vigentes.
Art. 2°.- Las solicitudes y
documentación se elevarán al Tribunal Art. 4°.- Las inscripciones sin
Superior de Justicia por intermedio de la Aplicación de la técnica
excepción se receptarán desde el 1º de
Dirección de Servicios Judiciales, quien febrero al 30 de abril de cada año.
rechazará aquéllas que no hayan En la presentación del listado se identifican los siguientes ítem, a saber:
observado los requisitos de admisi- stock, CIF UNI., total, el % de deterioro y la pérdida económica en dinero.
Capítulo Segundo
bilidad. Se dará entrada a las admitidas y
se correrá vista al fiscal general de la Designaciones y bajas temporarias Para la presente tasación, se parte de la información que surge del
Provincia y evacuada, se pondrán las listado en donde se verificó la situación de los bienes descriptos y se les
actuaciones a consideración de este Art. 5°.- Las designaciones de los otorgó un porcentaje “con certero criterio”, ya que la pérdida perfectamente
cuerpo que decidirá, incluso, sobre las peritos en los tribunales se efectuarán se observa que va desde la ausencia de existencia del embalaje original
11
incompatibilidades que considerare en el juzgado respectivo y cuando hasta el daño en el estado de conservación del bien mismo, es decir que
ANEXO 251
más posible al precio real. El valor es único, objetivo, privativo del correspondiere sorteo, en audiencia matrícula judicial por el término de seis
bien examinado, de la misma manera que lo son sus dimensiones, formas pública que se notificará a las partes (6) meses. c) El perito que reincidiera
con veinticuatro (24) horas de por tercera vez en la omisión de aceptar
o cualquiera de sus características...”.
anticipación como mínimo, debiendo el cargo conferido, será sancionado con
También se establece que: “la tasación se realiza a los fines de labrarse un acta que será firmada por el la cancelación de su matrícula y deberán
poder señalar el precio de una cosa, basándose en los elementos que juez, los asistentes y actuario. Realizado transcurrir dos (2) años para solicitar
surgen de ella, en un momento determinado...” ... la tasación de los el sorteo se registrarán los datos una nueva inscripción. d) Los
bienes que constituyen el patrimonio de un sujeto se encuentra ligada pertinentes en la lista respectiva y al secretarios deberán comunicar de
a tres aspectos: técnico, jurídico y económico. Si hablamos del aspecto perito designado se le dará de baja inmediato a la Dirección de Servicios
temporaria hasta que se agote la lista Judiciales, la falta injustificada de
técnico, nos referimos a lo metodológico, el que constituye el análisis por sucesivas designaciones, aceptación de cargo en que incurrieron
de los elementos... si nos referimos a las situaciones normativas sobre oportunidad en la cual aquél quedará los peritos designados. La inob-
los bienes, cabe agregar que ello, sí o sí, influye en el valor de los rehabilitado. La inobservancia de la servancia de esta disposición hará
mismos, como en el caso de una prescripción adquisitiva, nuda obligación prescripta hará incurrir al incurrir al actuario en falta grave. La
propiedad, etc... si nos basamos en el aspecto económico -fluctuación actuario en falta grave. Los tribunales Dirección de Servicios Judiciales
de precios, políticas económicas, financiamientos, etc.- se diría que es deberán notificar con tres días de correrá vista al interesado, por el
anticipación, mediante cédula, a los término de seis días, cumplido, se
el aspecto principal en la determinación del precio en la tasación;
distintos consejos o colegios profe- elevarán las actuaciones al fiscal
pero como resultado no podemos separar los tres aspectos puesto que sionales si los hubiere o sus respectivas general, a los efectos del dictamen que
no son divergentes, por lo contrario, son concurrentes y constituyen delegaciones en el interior de la correspondiere.
la base de esta especialidad...” (3). provincia, el día y hora en que se
procederá a desansicular a los peritos Art. 7°.- Una vez aceptado el cargo
judiciales para facilitar, de esa forma, la por el perito designado, no podrá
Antes de entrar en materia, diré que fuera de mis observaciones y concurrencia de un representante de renunciarlo, salvo que mediare justa
apreciaciones personales, he averiguado y consultado todo antecedente dichas instituciones, sin perjuicio que causa sobreviniente, que se invocará
relacionado a la temática presentada cumplimentando, de esta manera, los la ausencia de los mismos no invalide el acompañando la prueba, debiendo
tres aspectos fundamentales de la tasación: técnico, jurídico y económico. acto procesal. resolver el juez. La renuncia injustificada
o el abandono del cargo por parte del
Capítulo Tercero perito designado configurará falta grave
Aceptación del cargo: sanciones y determinará sin más la cancelación de
Metodología de la tasación su inscripción en la matrícula judicial, sin
perjuicio de ser removido del cargo por
Art. 6°.- a) El perito que resultare
Aspecto técnico el juez con más las sanciones que
designado deberá aceptar el cargo
pudiere corresponderle. Transcurridos
dentro de los tres días hábiles
dos (2) años desde que se hubiere
Tenemos entre los métodos a seguir dos escuelas de Tasadores: los siguientes al de su notificación, bajo
cancelado la matrícula judicial, el titular
que utilizan “métodos comparativos directos” (es decir, aquellos que se sin justa causa -que deberá invocar y
podrá solicitar su reinscripción, que será
basan en los costos iniciales o precio a nuevo, depreciando al bien acordada o denegada según los
probar dentro de ese plazo- incurrirá en
por su estado de conservación y antigüedad para comparar al final antecedentes que se registraren, sin
falta grave y quedará suspendido en la
recurso alguno.
matrícula judicial por el término de tres
(3) meses. b) El perito que cometiera por
segunda vez la misma falta que la Art. 8°.- Los secretarios deberán
(3) IBÁÑEZ & TOPALIAN, ob. cit.. anterior, será suspendido en su comunicar de inmediato a la Dirección
de Servicios Judiciales la renuncia Art. 12.- Abróganse las disposiciones Sin otro particular
injustificada o el abandono del cargo en en contrario concernientes a la materia que
que incurrieron los peritos designados. se trata en el presente.
La inobservancia de esta disposición ................................... ...............................................
hará incurrir al actuario en falta grave. Art. 13.- Publíquese, comuníquese firma tasador firmar y aclaración del comitente
La Dirección de Servicios Judiciales
y hágase saber. Protocolícese.
correrá vista al interesado, por el término
de seis días, cumplido, se elevarán las Observaciones:
actuaciones al fiscal general, a los Anexo 1
efectos del dictamen que correspondiere.
B. Modelo del dictamen particular
Peritos judiciales: Especialidades
universitarios, arquitecto, asistente
Disposiciones complementarias social, Lic. en trabajo social biólogo INFORME DE TASACION
bioquímicos: bioquímico esp. en
Art. 9°.- Los peritos podrán solicitar micología, esp. en huellas digitales Sra. / Sr.
exclusión temporaria de las listas de genéticas.
....................:
sorteo, mediante escrito especificando Calígrafo público contador públi-
término y razones del pedido. En esta co, farmacéutico, físicos, fonoaudiólo-
ciudad se presentarán ante la Dirección go, geólogo, informática: analista de .............................., martillera pública, perito tasador MP ..., con
de Servicios Judiciales con una Sistemas de Computación, analista de domicilio en calle ..............., de esta ciudad, por el presente acompaña
antelación mínima de cinco días y en el Computación Administrativa, analista en dictamen de tasación en tiempo y forma, conforme lo requerido en la
interior de la provincia, podrán ser Control de Gestión, analista mayor de
presentadas ante la Superintendencia o
autorización para tasar sobre bienes muebles de origen italiano de propiedad
Sistemas, analista universitario de
delegación que corresponda con una Sistemas, ingeniero en Sistemas de
de la solicitante ubicados en la zona franca de ZOFRACOR S.A. (Ruta 9
antelación mínima de diez días las que Información, analista de Sistemas, Norte Km. 718 Estación Juárez Celman)
deberán ser elevadas a la citada licenciado en Ciencias de la Computa- Que a los fines de realizar la inspección in situ de los bienes a tasar,
Dirección a sus efectos. Los pedidos de ción, licenciado en Sistemas, ingeniero me constituí el día jueves 27 de enero de 2005 a las 9:40 hs.
licencia serán resueltos en atención a lo en Sistemas, ingeniero en Computación,
dispuesto por los Acuerdos Nros 10 - Serie aproximadamente, juntamente con el Sr. ....................... en el domicilio
analista de Sistemas Informáticos, mencionado ut supra, en donde fuimos atendidos por el personal de vigilancia
B del 5/4/90 y 15 - Serie B del 5/4/91.
idóneos (reconocidos por el Consejo).
y administración de la mencionada empresa, a los efectos de identificarnos
Ingenieros: agrimensor agrónomo
Art. 10.- Aprobar la lista de para obtener la autorización de ingreso al predio y así lograr el control
civil con incumbencia en agrimensura,
profesiones, especialidades y oficios en
electricista electrónico, electromecánico
correspondiente de los bienes.
la cual podrán inscribirse los
industrial; en automotores, en constru-
interesados y que se agrega al presente
cciones; en telecomunicaciones, en
como anexo uno. La Dirección de
transportes, Esp. en higiene y seguridad
Servicios Judiciales podrá anualmente Principio de avalúo
actualizar la misma teniendo en cuenta en el trabajo ferroviario, geógrafo
las necesidades del servicio. industrial laboral, mecánico aeronáutico,
mecánico electricista, metalúrgico, La tasación de bienes tiene un objeto único, perfectamente determinado:
meteorólogo, minero, químico sanitario. “Medir el valor de un bien en función de la unidad monetaria para un
Art. 11.- El presente Acuerdo tendrá
vigencia a partir del primero de febrero Licenciado en antropología, licen- 11
mercado dado, en un tiempo determinado...” (Ing. Mario Chandias)... y
de mil novecientos noventa y cinco. ciado en economía, licenciado en continúa diciendo: “Que el objeto de una valuación es aproximarse lo
240 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR ANEXO 253
administración de empresas, licen- Esp. en Obstetricia, Esp. en Oftalmo-

ciado en psicología, médicos: cirujano, logía, Esp. en Otorrinolaringología, Esp.
Esp. en Auditoría Médica, Esp. en en Pediatría Esp. en Psiquiatría, Esp. en
Clínica Médica, Esp. en Cirugía, Esp. Salud Pública, Esp. en Terapia Intensiva,
en Diagnóstico Radiológico, Esp. en Esp. en Traumatología, Esp. en Urología.
Cardiología Esp. en Cirugía de Cabeza Psicopedagogo química: Industrial
y Cuello, Esp. en Farmacología Clínica, Orgánica.
Esp. en Fisiatría, Med. Física y Tasadores: en la incumbencia de su título.
Rehabilitación, Esp. en Flebología y Veterinario técnicos e idóneos
Linfología, Esp. en Ginecología Esp. en arqueología balística dactiloscópico
Infectología, Esp. en Medicina del especialista en medio ambiente
Trabajo, Esp. en Medicina Interna Esp. fotógrafo mecánico: identificación
en Medicina Legal, Esp. en Micro- numérica del automotor.
biología Médica, Esp. en Neurología, Taquígrafo.
b. Acuerdo reglamentario Nº 1 - Serie “B”, 11/2/1997
VISTA: la necesidad de reglamentar anterior, será sancionado con seis

las sanciones en referencia a la meses de suspensión en la matrícula. c)
actuación de los tasadores y martilleros El martillero o tasador que reincidiera
en sede judicial de la provincia. por tercera vez en la omisión de aceptar
Y C ONSIDERANDO : la facultad el cargo conferido, será sancionado con
conferida por el art. 12 incs. 15 y 17 de la cancelación de su inscripción y
la ley orgánica del Poder Judicial, lo deberán transcurrir dos (2) años para
dispuesto por ley 7191 y sus solicitar nueva habilitación. La
modificatorias y conforme lo dictamina reiteración de esta sanción provocará
verbalmente el fiscal general. la inhabilitación perpetua para la
SE RESUELVE: inscripción. d) Las sanciones tempora-
Art. 1º.- a) El martillero o tasador les aplicadas inhabilitan al martillero y
judicial inscripto y habilitado en la lista tasador judicial en su inscripción en las
anual que resultare designado, deberá demás listas de la provincia y toda
aceptar el cargo en el término legal, bajo designación en su actuación judicial.
sin justa causa -que deberá invocar
ante el juez de la causa y probar dentro Art. 2º.- Una vez aceptado el cargo
de ese plazo- incurrirá en falta grave y por el martillero o tasador designado,
será sancionado con tres meses de no podrá renunciarlo, salvo que mediare
suspensión en la matrícula. b) El justa causa sobreviniente, que se
martillero o tasador que cometiera por invocará acompañando la prueba,
11
segunda vez la misma falta que la debiendo resolver el juez. La renuncia
ANEXO 215
injustificada o el abandono del cargo Provincia de Córdoba, deberá tomar

configurará falta grave y determinará la razón de las resoluciones dictadas
cancelación de su inscripción, sin que se comunicarán por intermedio
perjuicio de ser removido del cargo por de la Dirección de Servicios
el juez más las sanciones que pudiere Judiciales.
corresponderle. Será de aplicación lo
dispuesto por el art. 1º inc. c). Art. 5º.- A los efectos de las
reincidencias previstas en el art. 1º
Art. 3º.- Los secretarios deberán se computarán las sanciones
comunicar de inmediato a la Dirección aplicadas durante los últimos cinco
de Servicios Judiciales, la renuncia años.
injustificada o el abandono del cargo
en que incurrieren los martilleros o Art. 6º.- Las normas precedentes
tasadores designados. La inobservan- no excluyen las sanciones que
cia de esta disposición hará incurrir al correspondan con motivo del mal
actuario en falta grave. La Dirección de desempeño por parte de martilleros o Se terminó de imprimir en
Servicios Judiciales correrá vista al tasadores, las que serán aplicadas por Editorial Advocatus, Obispo Trejo 181,
interesado por el término de seis días a el Tribunal Superior, previo sumario en el mes de mayo de 2007
los fines del descargo pertinente. si correspondiere conforme al criterio
Cumplido, se elevarán las actuaciones del art. 12 inc. 5 de la ley orgánica del
al fiscal general a los efectos del Poder Judicial, y que consistirán en
dictamen que corresponda y la apercibimiento, multa de hasta 50 jus,
Dirección resolverá sobre la cuestión suspensión o cancelación de la
planteada, sin perjuicio del recurso inscripción. En caso de cancelación
jerárquico ante el Tribunal Superior. será de aplicación el art. 1º inc. c).
Art. 4º.- El Colegio Profesional de Art. 7º.- Publíquese y comuníque-

Martilleros y Corredores Públicos de la se. Protocolícese.
c. Acuerdo reglamentario Nº 14 - Serie “B”, 3/8/1999
VISTO: lo dispuesto por ley 8764 que de la justicia, la mayor excelencia en su

modifica la ley 7191. formación y conocimientos que
Y CONSIDERANDO: que el inc. b del optimicen la función judicial, siendo el
art. 42 ordena que para integrar la lista antecedente más inmediato la lista de
anual el colegiado deberá reunir los profesiones, especialidades y oficios
siguientes requisitos: “... Acreditar que se integra como Anexo I al A.R. Nº
buena conducta e idoneidad por el 3 Serie “B” del 22/9/94 que regula la
medio que reglamente el Tribunal inscripción en la matrícula judicial y
Superior de Justicia”. Que es criterio de la designación de peritos que deben
este alto cuerpo requerir a los auxiliares actuar en juicio. A esos fines y con
Capítulo I: Certificado catastral .................................................. 260 relación a las condiciones de idoneidad Art. 1°.- Disponer que para
Capítulo II: Certificados de valuación ......................................... 262 de los martilleros judiciales, resulta inscribirse en la matrícula de martillero
aconsejable que quienes han de judicial, el colegiado deberá acreditar su
Capítulo III: Informe sobre condición catastral .......................... 262
desempeñar esa función cuenten con buena conducta con Certificado
conocimientos jurídicos adecuados a la Nacional de Reincidencia y su
Bibliografía General .............................................................................. 263 condición de sujetos procesales que le idoneidad con título oficial de martillero
acuerdan los arts. 49 y ss. de la ley 7191, o título de grado universitario de las
reformada por ley 7524. Por las razones facultades de Derecho y Ciencias
invocadas, lo dispuesto por la ley Sociales o de Ciencias Económicas.
orgánica del Poder Judicial y conforme
lo dictamina verbalmente el fiscal Art. 2°.- Comuníquese. Protoco-
general de la Provincia. lícese.
SE RESUELVE:
2. DIRECCION DE CATASTRO.
RESOLUCION NORMATIVA Nº 1/2004. INMUEBLES
.......
revalúo se aprueba la Tabla de
Título I coeficientes de frente y fondo y
Valuación de las parcelas coeficientes especiales según forma y
medidas especiales que como anexos I
Capítulo I y II integran la presente.
Valuaciones urbanas
1.3. Planillas de especificación de
1. Disposiciones generales características constructivas
Para la determinación de los valores
1.1. Disposición general básicos de la edificación se aprueban
Visto el sistema de valuación de las planillas de especificación de
parcelas urbanas enunciado en la ley características constructivas para
de catastro 5057 y su decreto viviendas, hoteles y comercios, para
reglamentario N° 7949/69, y en ejercicio edificaciones de tipo industrial y
de las facultades acordadas por el galpones y para estaciones de servicios
mencionado cuerpo legal, se procede a que como anexos III, IV y V
la aprobación de las normas y tablas de respectivamente, integran la presente.
corrección que corresponde fijar a esta
Dirección en cumplimiento de las 1.4. Categorías de edificación
citadas disposiciones legales. A los mismos fines del punto
anterior se aprueba la clasificación de
1.2. Tablas las categorías de edificación, y rangos
Para la determinación de los Valores de puntaje por categoría que se detalla:
11
de la Tierra Urbana establecidos en cada 1. De 112 puntos hasta 128 puntos,
256 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR INDICE
ANEXO
GENERAL 269
1ª Categoría. Mejoras que como Anexo VI integra la Capítulo IX - La tasación y el desarrollo sustentable
2. De 80 puntos hasta 111 puntos, presente. por Víctor C. Rostagno
2ª Categoría.
3. De 48 puntos hasta 79 puntos, 3ª
Categoría. 2.2. Presentación
El medio ambiente y la tasacion. Criterios prácticos ............................ 199
4. De 24 puntos hasta 47 puntos, 4ª Establecer que las planillas de
Categoría. especificación de características Valor objetivo del bien y situación jurídica ............................................ 201
5. De 16 puntos hasta 23 puntos, 5ª constructivas correspondientes a los La tasación y el medio ambiente .......................................................... 202
Categoría. anexos III, IV, V y VIII de la presente, Los cinco elementos ............................................................................. 204
según el tipo de construcción que Armonía con la naturaleza y tasación .................................................. 205
1.5. Categoría social corresponda, deberán presentarse El desafío: desarrollo sustentable - desarrollo sostenible y tasación .......... 213
juntamente con la Declaración jurada
Apruébese la categoría social para
referida en el punto anterior, toda vez Calidad de vida y su incidencia en la tentación .................................... 215
edificaciones económicas correspondientes
que se denuncien mejoras en los
a viviendas en loteos que, atendiendo a las términos del art. 45, inc. “c” de la ley de
características zonales, hayan sido catastro 5057.
declarados de interés social y sean de TERCERA PARTE
En todos los supuestos, las planillas CONTENIDOS PRÁCTICOS
propiedad de organizaciones comunitarias
deberán ser firmadas por profesional
integradas por familias de escasos recursos.
habilitado y la firma certificada del
Las condiciones establecidas en el propietario. Capítulo X - Dictámenes
párrafo anterior, se acreditarán con
certificación expedida a tal efecto por la
2.3. Formulario de Detección de 1. Tasación judicial. Modelos de presentaciones judiciales .................. 223
Dirección de Hábitat Social del
Ministerio de la Solidaridad, la que
Mejoras 2. Tasación particular ........................................................................... 232
deberá ser renovada cada cinco años Aprobar el formulario de Detección A. Autorización para tasar ............................................................... 233
para que se mantenga en relación al de Mejoras y Verificación de B. Modelo de dictamen particular .................................................... 233
inmueble la disminución aprobada. Declaración Jurada de Denuncia de
Mejoras que como anexo VII integra la 3. Caracterización de las categorías de edificación ............................. 238
presente, al cual se agregará en forma Bibliografía ............................................................................................ 247
1.6. Valores Unitarios de la independiente la planilla de puntaje que
construcción corresponda en cada caso. ANEXOS
Anualmente, la Dirección de Catastro
aprobará por Resolución que se
publicará en el Boletín Oficial, los Valores 1. Acuerdos del Tribunal Superior de Justicia
3. Valuación de unidades sujetas al
Unitarios Básicos de la construcción por de la Provincia de Córdoba:
régimen de propiedad horizontal
categoría y antigüedad para las nuevas a. Nº 3 - Serie “B”, 22/9/94 ............................................................. 249
edificaciones terminadas. b. Nº 1 - Serie “B”, 11/2/97 .............................................................. 253
3.1. Casos especiales
3.1.1. Unidades de dominio c. Nº 14 - Serie “B”, 3/8/99 ............................................................. 254
exclusivo sin terminar 2. Dirección de Catastro. Resolución Normativa 1/2004. Inmuebles ....... 255
2. Incorporación de mejoras
La valuación de aquellas unidades Título I: Valuación de las parcelas ................................................... 255
de dominio exclusivo, sujetas al régimen Capítulo I: Valuaciones urbanas .................................................. 255
2.1. Declaración jurada de la ley 13.512 y sin terminar, se Capítulo II: Valuaciones rurales .................................................. 258
Aprobar el formulario para efectuará conforme al procedimiento
Declaración Jurada de Denuncia de que se detalla:
Título II: Conservación ..................................................................... 260
2. Valores a determinar ........................................................................ 113 a. La parcela a valuar, se integrará planos y reglamento de copropiedad, se
3. La tasación ....................................................................................... 114 con los siguientes elementos: valuarán como superficies cubiertas
a.1. Superficie del terreno. comunes, distribuyéndose conse-
4. Método de tasación .......................................................................... 120
a.2. Superficies cubiertas propias de cuentemente entre todas las parcelas
5. Componentes de la textura del suelo ................................................ 128 horizontales, en proporción a los
las parcelas terminadas.
6. Semovientes ...................................................................................... 130 porcentajes establecidos en el Regla-
a.3. Superficies cubiertas comunes
Metodología para su tasación ........................................................... 130 de las parcelas terminadas. mento de Copropiedad y Adminis-
Factores intrínsecos ......................................................................... 130 b. Los elementos antes expresados,
tración.
Factores extrínsecos ........................................................................ 133 se tomarán en consideración según las
Pasos a seguir en la valuación ......................................................... 134 pautas siguientes: 3.1.3. Constancia en certificados e
7. Clasificación y comercialización del semoviente .............................. 135 b.1. Por ciento de copropiedad de informes
Bibliografía consultada ..................................................................... 146 la parcela aplicado al valor determinado La Dirección General de Catastro
para a.1. dejará constancia de las circunstancias
Evaluación del módulo ..................................................................... 146
b.2.. Por ciento de copropiedad de indicadas en el punto 3.1.2. de la
Bibliografía complementaria para el estudio .................................... 146 presente en todo certificado o informe
la parcela aplicado al valor determinado
para a.3. que expida en relación a cualquiera de
las unidades horizontales de edificios
b.3. Valor de la superficie cubierta
Capítulo VII - Fondo de comercio propia, de la parcela construida o a
que se encontraren en las condiciones
por Horacio Cornelli especificadas.
efectos del funcionamiento del sistema
para el caso de unidades en proyecto o
1. Introducción ...................................................................................... 147 construcción, incluir un (1) metro 3.2. Planilla de puntaje
2. Marco legal ....................................................................................... 150 cuadrado cubierto de la categoría y año Aprobar la planilla de puntaje para
de las construidas. la valuación de las superficies comunes
3. Recaudos preliminares ..................................................................... 152 de inmuebles afectados al régimen de
c. Una vez efectuada la valuación
4. Comenzando con la tarea de justipreciar ......................................... 153 propiedad horizontal, y que como
conforme el procedimiento antes
5. Valuación de activos y pasivos ......................................................... 157 señalado, se dejará expresa constancia anexo VIII integra la presente.
6. Tasa de descuento (T.D.) ................................................................. 162 del carácter excepcional de la misma, en
7. Bienes inmuebles y automotores (rodados) ...................................... 163 la documentación correspondiente a las
8. Activos intangibles ............................................................................ 163 distintas parcelas. 4. Reclamos de valuación
9. Llave del negocio .............................................................................. 164 d. Cada unidad funcional, al ser
10. Valor llave negativa ........................................................................ 167 concluida totalmente en su 4.1. Presentación
construcción, determinará la
11. Parte práctica ................................................................................. 168 Los reclamos de valuación presen-
revaluación del resto por ampliación de tados dentro del marco legal fijado por
las superficies comunes (cubiertas). el art. 31 de la ley 5057 y art. 141 del
Código Tributario, deberán efectuarse
Capítulo VIII - Tasación de vehículos 3.1.2. Mejoras en superficies con la documentación que a continua-
por Hugo Teruzzi comunes ción se detalla:
Las mejoras introducidas en a. Nota solicitud donde conste
1. Aspectos generales: automotores ..................................................... 189 superficies comunes de inmuebles nombre, número de documento, domici-
2. Concepción de un vehículo ............................................................... 190 sometidos al régimen de propiedad lio real y especial y la petición que for-
3. Propuesta empírica para la identificación objetiva del bien a tasar ....... 193 11
horizontal, que impliquen una variación de mula.
la superficie cubierta consignada en b. Acreditación de personería.
Material de consulta ............................................................................. 197
ANEXO
GENERAL 267
c. Elementos probatorios en los que en el caso de que la parcela cuente con Diseño y tipo ...................................................................................... 81
se funde la pretensión. planos de mensura anteriores, donde sí Superficiep propia y común ................................................................ 82
d- Cedulón del impuesto inmobiliario. se deberán transcribir al menos las Estado de conservación. Mejoras ...................................................... 83
e- Declaración jurada donde magnitudes lineales, además de aquellas
necesarias para el relacionamiento lento.
Expensas ............................................................................................ 84
consten las mejoras del inmueble en
Se deberá dibujar con la exactitud gráfica 8. Metodología usual ............................................................................... 84
formulario aprobado por Anexo VI de la
presente y planilla de especificación correspondiente a la escala de Método de integración de costos ....................................................... 84
correspondiente a los anexos III, IV, V y representación. Cuando a las parcelas Método separativo ............................................................................. 86
VIII de la presente, según el tipo de representadas en esta graficación les Método directocomparativo o comparación de valores venales ........ 87
construcción que corresponda. corresponda más de una zona de aforo, Evaluación del capítulo ....................................................................... 91
se deberán graficar los límites de éstas
Bibliografía complementaria para el estudio ...................................... 91
y numerarlas, en un todo de acuerdo
con los planos aprobados por el jury de
Capítulo II
valuación. En la memoria descriptiva se
Valuaciones rurales deberán utilizar las denominaciones Capítulo IV - Edificios industriales y depósitos
aprobadas por el Mapa de Suelos de la por Marcela Agustina Ibáñez
5. Desmejoras y rebaja de aforos Provincia de Córdoba: clasificación por
capacidades de uso e índice de 1. Referencias iniciales ........................................................................... 94
5.1. Planos productividad si los hubiera, para
Valor técnico vs. valor mercado ........................................................ 95
La confección y presentación de los establecer relación con la calificación
de las desmejoras aprobadas por el art. 2. Factores a tener en cuenta ................................................................. 95
planos exigidos por los arts. 41 y 50 del
decr. 7949/69 reglamentario de la ley 5057 29 de la ley 5057/69. 3. Propuestas para tasar ......................................................................... 97
para el reconocimiento de desmejoras y b) Colindancias. Deberán consignarse 4. La tasación ......................................................................................... 99
rebaja de aforos deberán en la ubicación correspondiente, la
obligatoriamente ajustarse a las normas nomenclatura catastral y de no existir ésta,
y modelos de representación gráfica el nombre o denominación de los Capítulo V - La tasación en el arte
que como anexo IX integra la presente. inmuebles colindantes, el nombre de por Marcela Agustina Ibáñez
fantasía del establecimiento si lo tuviere,
a) Plano. Deberá graficarse el como así también, el nombre de los
propietarios o poseedores actuales. 1. Bellas artes. Aspectos generales ..................................................... 103
perímetro de la propiedad en escala
adecuada, sobre la base de los elementos c) Escala de representación. Se 2. Aplicación empírica .......................................................................... 105
geométricos aportados por: planos de utilizarán las escalas permitidas por las 3. Otras consideraciones para tener en cuenta .................................... 106
mensura, planchas de registro gráfico, normas vigentes, elegida de tal modo que El siglo del marketing ............................................................................ 106
cartas del I.G.M., fotografías aéreas, datos resulte conveniente para representar 4. Evolución del arte ............................................................................. 107
de títulos, etc., dejándose constancia en todos los detalles necesarios, la que Evaluación del capítulo ......................................................................... 109
la carátula del elemento utilizado. deberá consignarse debajo del plano de
Bibliografía complementaria para el estudio ......................................... 110
El mismo representará la zona afectada desmejoras en forma clara y notoria, la
por desmejoras, graficando su forma, que en ningún caso deberá ser menor a
naturaleza y superficie de cada tipo, éstas 1:25.000.
expresadas en hectáreas relacionándolos d) Orientación. Al confeccionarse Capítulo VI - Peritajes y tasaciones rurales
con el perímetro de la propiedad. el plano, se deberá tener en cuenta que por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas
En los planos no se consignarán el lado mayor de la carátula sea
magnitudes lineales ni angulares, salvo coincidente con el Norte geográfico. 1. Tierra y mejoras ................................................................................ 111
Capítulo II - Metodología de Tasación e) Croquis de ubicación. Deberá las desmejoras con su clasificación y
por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibáñez ponerse de manifiesto en este croquis, superficie, solicitadas con discriminación
la posición relativa de la propiedad, por zona de aforo. Su inobservancia será
logrando la máxima seguridad en lo motivo de rechazo de la presentación.
1. Doctrinas de la tasación. referente a su ubicación dentro del i) Carátula. Se utilizará para este
Motivos de la tasación y variabilidad del precio ................................ 33 conjunto. tipo de trabajos, la carátula tipo que
2. Metodología para tasar ....................................................................... 34 La ubicación se podrá realizar acompaña las presentes instrucciones.
Elección del método ........................................................................... 35 expresando las coordenadas de dos j) Formato y doblado. Se utilizará el
3. Guía técnica de estudio. Métodos rutinarios ...................................... 36 puntos, según se establece en el punto formato y doblado que se explicitan en
4. Método lineal. Aplicación ................................................................... 41 19.5.4-Rurales de la presente, o se las disposiciones generales aplicables
consignarán los elementos que a los planos de mensura.
5. Tabla Ross Heidecke (mejoras) ......................................................... 43
permitan ubicar la propiedad a través k) Tolerancia. La tolerancia en la
6. Tablas Fitte y Cervini, Tribunal de Tasaciones de caminos, canales, vías férreas, etc., determinación del valor de la superficie
(coeficientes de medidas, lotes) ......................................................... 47 a pueblos o lugares destacados de de desmejoras será del 10% de ésta.
7. Tabla de Triángulos (lotes irregulares) ............................................... 57 localización inequívoca, marcando la l) Nomenclatura catastral. En toda
8. Tabla de Valvano (para la tasación de lotess esquina) ....................... 59 mejor vía de acceso al campo. presentación deberá consignarse la
9. Tabla de Dante Guerrero .................................................................... 60 Se deberá consignar la escala nomenclatura catastral de la/s parcelas
Evaluación del capítulo ....................................................................... 61 utilizada y los elementos cartográficos involucradas en la carátula del plano:
o fotogramétricos que se hubieren departamento, pedanía, hoja y parcela.
empleado para su confección. Cuando se presenten solicitudes de
f.) Fecha. Deberá consignarse en la reconocimiento de desmejoras por más
carátula del plano, la fecha de de una parcela, éstas deberán ser
SEGUNDA PARTE terminación de las tareas de campaña. colindantes y de los mismos titulares.
AVALÚOS ESPECIALES g) Signos. Para la representación de Aquellas parcelas que están separadas
los distintos tipos de desmejoras se por: caminos, ríos, vía férrea, etc.,
utilizarán los signos cartográficos mantienen su condición de colindantes.
adoptados por el. I.G.M., confeccionán- m) El plano deberá llevar la firma del
Capítulo III - Unidades funcionales sometidas al régimen de propietario o de su representante y del
propiedad horizontal dose un cuadro de referencia de los
usados e n el plano. profesional que lo confeccionó. Cuando
por Gustavo Urcegui la memoria sea realizada por un
h) Balance de superficie. Deberá
profesional distinto, éste firmará el plano
consignarse en el mismo plano, en
1. Departamentos. Elementos que inciden en el precio. Aspectos generales debajo de los balances de superficies a
formato de planilla un balance de las
efectos de certificar la calificación de
de la propiedad horizontal (ley 13.512). .................................................. 65 superficies donde conste número de
las desmejoras solicitadas.
Factores .............................................................................................. 66 cuenta, hoja, parcela, superficie total,
n) Se acompañará copia de plano
2. Locales en galerías comerciales. Elementos referenciales ................ 66 superficies afectadas por desmejoras,
visado por el Colegio Profesional que
3. Tasación de viviendas colectivas. ....................................................... 69 calificación de las mismas de acuerdo
corresponda.
con el art. 29 de la ley 5057 y superficie
4. Viviendas familiares, locales comerciales y oficinas. Reseña histórica ...... 73 sin desmejoras:
5. Características de dominio y condominio ........................................... 75 Asimismo, cuando una parcela esté 5.2. Vigencia
6. Metodología empírica. Unidades funcionales sometidas situada en más de una zona de aforo, la Interpretar que la vigencia de las
al régimen de PH ............................................................................... 77 planilla deberá expresar claramente la desmejoras previstas por los incs. b) y
7. Características .................................................................................... 79 superficie total y las superficies d) del art. 29 de la ley 5057, es por un
11
correspondientes a cada zona de aforo, y plazo máximo de cinco (5) años.
Ubicación en el edificio. ..................................................................... 79
ANEXO
GENERAL 277
6. Monte Catastro, el plano del cual se originaron y

éste reúna condiciones técnicas.
6.1. Declaración jurada La solicitud se presentará mediante
Establecer que la Declaración Jurada nota a tal efecto por duplicado, y
de Monte aprobada por Resolución 158/ comprenderá la totalidad de los lotes que
94 del Ministerio de Economía y en el asiento de dominio se describen
Finanzas, podrá ser presentada ante unificados. Una de las notas se restituirá
esta Dirección, antes del 30 de junio de al interesado con la certificación y la otra
cada año, graficando croquis de se remitirá al área de Registración
ubicación del campo y de la superficie correspondiente para el empadro-
afectada por el monte. namiento individual de las parcelas INDICE GENERAL
Con la presentación se iniciará descriptas, previo cumplimentar el
expediente cumplimentando los peticionante lo establecido para división
requisitos de la ley de procedimiento parcelaria en el punto 7.5. de la presente.
administrativo 6658, acreditando la Para el caso de no contar en la
inexistencia de obligaciones tributarias Dirección de Catastro con el plano o que
vencidas según lo establecido por el art. éste no reúna condiciones para la
41 del Código Tributario (ley 6006 t.o. certificación en forma individual, Presentación ........................................................................................... 11
2004). deberán presentar plano de mensura o A manera de prólogo .............................................................................. 13
En los casos en que correspondiere, mensura y subdivisión, según corres-
deberá presentarse conjuntamente la ponda visado por la Dirección de
Declaración Jurada de Mejoras (Anexo PRIMERA PARTE
Catastro para su certificación en los
VI) con las formalidades establecidas términos del art. 36 de la ley 5057. REGLAMENTACIÓN DE LA
en el punto 4.1. de la presente.
FUNCIÓN DEL TASADOR
7.2. Lotes descriptos con medidas
individuales y linderos unificados
Título II
Cuando varios lotes se describen en Capítulo I - La Tasación
Conservación su título con medidas individuales y por Angel Alexis Aguada
linderos unificados, se certificarán
Capítulo I éstos en forma individual conforme al
Certificado catastral art. 34 de la ley 5057, cuando conste en 1. Aclaratio terminis ¿Qué es la tasación? ........................................... 17
los archivos de la Dirección de Catastro 2. Tasación judicial. Jurisprudencia sobre la labor del tasador ............... 21
7. Supuestos el plano del cual se originaron y éste 3. El dictamen de tasación ...................................................................... 23
reúna condiciones técnicas con las Características del informe de tasación ............................................. 23
medidas y linderos conforme a plano. 4. Reglamentación de la función del perito tasador judicial ................... 25
7.1. Lotes descriptos en el título con
En este supuesto se seguirá el trámite
medidas y linderos unidos, que 5. Etica profesional ................................................................................. 26
mantienen su individualidad de la división parcelaria previsto en el
punto 7.5. de la presente.
Etica, vocablo de vanguardia ............................................................. 28
Cuando varios lotes se describen en su Evaluación del capítulo ....................................................................... 30
título con medidas y linderos unidos, y
7.3. Lote condicionado a unirse a Bibliografía complementaria para el estudio ...................................... 31
mantienen su individualidad, para su
transferencia en forma individual, se expedirá otro colindante: certificado de unión
certificado en forma individual, cuando Cuando los lotes a certificar consten
conste en los archivos de la Dirección de en planos en los que se hubiera
MCMICHEL, Stanley L., Tratado de tasación, Montevideo, Labor, 1949. subdividido un lote condicionado a A tal fin deberá presentar ante esta
unirse a otro colindante y no se haya Dirección:
RIVAROLA, Jorge V., Tasación de inmuebles urbanos (criterios), 2ª ed.,
resuelto en él la parcela resultante de a. Nota de solicitud firmada por el
Buenos Aires, Viau, 1946. dicha unión (futura unión), titular.
SAMUELSON, Paul A.- SAMUELSON, William, Economía, Mexico, McGrow- considerando que éste no puede tener b. Copia del título inscripto o asiento
Hill, 1983. tráfico inmobiliario independiente, se de dominio.
otorgará certificado de unión, en el cual c. Declaración Jurada de Mejoras
VALIENTE NOAILLES, Jorge, Criterio de valuación de inmueble aplicado
se configurará con medidas y linderos conforme punto 2.1. de la presente, por
en juicios de expropiación, Buenos Aires, La Ingeniería, 1944. el lote resultante. La certificación cada una de las fracciones a dividir.
conforme al art. 34 de la ley 5057 se d. Certificación municipal o parcelario
otorgará únicamente por el lote municipal con la nueva nomenclatura de
resultante de la unión. Para el caso de las parcelas que se generen.
existir diferencias de medidas entre las e. Acreditación de inexistencia de
parcelas a unificar, o que el plano no deuda tributaria según lo establecido
reúna las condiciones técnicas que en el punto 30.2 de la presente.
permitan determinar la parcela resultante
de la unión, deberá presentarse plano
7.6. Unificación parcelaria
de mensura y unión de las parcelas en
Cuando un inmueble se describe por
cuestión.
título como una única parcela pero se
registra empadronado en dos o más
7.4. Restos de superficie parcelas sin que conste plano de
No se certificará, conforme al art. 34 subdivisión que motivara la división,
de la ley 5057, la transferencia de previo a la certificación conforme el art.
inmuebles que consten registralmente 34 de la ley 5057, se deberá iniciar
como restos de mayor superficie sin expediente ante esta Dirección
plano de mensura visado por la solicitando se registre el inmueble unido
Dirección de Catastro conforme el art. conforme al título, cumplimentando los
36 del mismo texto legal. mismos requisitos establecidos en el
punto anterior para la división parcelaria.
7.5. División parcelaria: parcelas
unificadas a los fines impositivos 7.7. Parcelas afectadas al régimen de
Cuando se transfiera uno o varios propiedad horizontal
inmuebles o fracciones que consten Para las parcelas afectadas al régimen
inscriptos registralmente en forma de propiedad horizontal, sólo se
individual, en un mismo o varios expedirá el certificado previsto en el art.
dominios, pero que catastralmente se 34 de la ley 5057, cuando previamente
encuentren unificados a los fines se hubiere obtenido certificado de obra
impositivos, previo a la certificación terminada conforme el art. 11 del decr.
catastral prevista en art. 34 de la ley 24913/51 reglamentario en el orden
5057, el propietario deberá iniciar provincial de la ley 13.512.
expediente ante esta Dirección
11 solicitando registrar la división 7.8. Causales de observación de los
parcelaria conforme a los títulos. certificados catastrales
Serán observados y restituidos al se requiera resulte de planos de loteos,

peticionante sin diligenciar los informes subdivisiones, uniones o usucapión y se
y certificados del art. 34 de la ley 5057, registren en una mayor superficie.
por las siguientes causales:
a.. Falta de firma o sello del 8.3. Valuación de unidades de
escribano o funcionario peticionante. propiedad horizontal sin terminar
b.. Falta de designación del acto o Cuando existan unidades de
causa jurídica que motiva la petición. propiedad horizontal sin terminar se
c. Falta de consignación de los datos otorgará certificado de valuación
catastrales para ubicación de la parcela: especial por el total de superficie
nomenclatura catastral y número de cubierta proyectada, únicamente a los BIBLIOGRAFIA GENERAL
cuenta. fines de la confección del Reglamento
d. Falta del número de documento y de Copropiedad y Administración.
C.U.I.T, C.D.I o C.U.I.L. del titular, según
corresponda (Resolución 774/02 del 8.4. Valuación fiscal proporcional
Ministerio de Finanzas). La valuación fiscal proporcional,
e. Falta de pago de la Tasa Retributiva corresponde a la valuación fiscal
ponderada de un inmueble que resulte
Apuntes del Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la
de Servicios correspondiente, por el
de un plano de subdivisión simple y se Provincia de Córdoba, para el curso de idoneidad previsto en el art. 69
monto que establezca la ley impositiva
vigente. registre empadronado en mayor de la ley 7191.
superficie, expedida a los fines de CHANDÍAS, Mario E., Tasación de inmuebles urbanos, Buenos Aires, Alsina,
transferencia de derechos y acciones
1954.
sobre inmuebles o en los supuestos que
Capítulo II se informe la base imponible por la Código Arancelario de Abogados (ley 8226 de 1992), Córdoba, La
Certificados de valuación Dirección de Rentas. Cañada 1994.
Código Civil (ley 340), Buenos Aires, La Ley, 1983.
8.1. Valuación fiscal
Código Procesal Civil Comercial de la Provincia de Córdoba (ley 8465
Se otorgará certificado de valuación Capítulo III
fiscal, en relación a todo inmueble cuya
de 1995), Córdoba, Alveroni Ediciones, 1996.
Informe sobre condición catastral
valuación tenga vigencia para el año GUERRERO, Dante, Manual de Tasaciones, Buenos Aires, Alsina, 1984.
en curso o anteriores. 9.1. Presentación IBAÑEZ, Marcela y Topaliana, Elementos de la Tasación, Córdoba, Alveroni, 1999.
La información sobre la condición L APA, Eduardo L., Estudio del título de propiedad. La tasación de
8.2. Valuación especial catastral de los inmuebles en inmuebles, Buenos Aires, Depalma, 1993, Administración de
Se considera valuación especial, a cumplimiento del art. 569 inc. 3 in fine
la que resulta de aplicar a la valuación
propiedad horizontal y propiedad vertical. Manual práctico,
de la ley 8465, deberá ser requerida en
fiscal que le corresponde a un inmueble, los formularios que como anexo X Buenos Aires, Depalma, 1998.
los coeficientes de actualización fijados integran la presente resolución, a Ley Provincial Nº5057, Dirección General de Catastro, Córdoba, La
por la ley impositiva vigente. solicitud del martillero judicial o Cañada, 1997.
Se otorgará el certificado de valuación autoridad del juzgado interviniente. La
presentación será diligenciada con la
Ley Provincial de Martilleros y Corredores Públicos Nº7191, de 1984,
especial en relación a todo inmueble cuya
valuación tenga vigencia para el próximo previa reposición del sellado que la ley Córdoba, La Cañada, 1997.
año (edificación terminada el año en impositiva anual fija para la expedición Ley Nacional Nº 13.512, Régimen Legal de la Propiedad Horizontal,
curso) o cuando la parcela cuya valuación de certificados catastrales. Buenos Aires, Bregna, 1989.
Serán observados y restituidos al se requiera resulte de planos de loteos,

peticionante sin diligenciar los informes subdivisiones, uniones o usucapión y se
y certificados del art. 34 de la ley 5057, registren en una mayor superficie.
por las siguientes causales:
a.. Falta de firma o sello del 8.3. Valuación de unidades de
escribano o funcionario peticionante. propiedad horizontal sin terminar
b.. Falta de designación del acto o Cuando existan unidades de
causa jurídica que motiva la petición. propiedad horizontal sin terminar se
c. Falta de consignación de los datos otorgará certificado de valuación
catastrales para ubicación de la parcela: especial por el total de superficie
nomenclatura catastral y número de cubierta proyectada, únicamente a los BIBLIOGRAFIA GENERAL
cuenta. fines de la confección del Reglamento
d. Falta del número de documento y de Copropiedad y Administración.
C.U.I.T, C.D.I o C.U.I.L. del titular, según
corresponda (Resolución 774/02 del 8.4. Valuación fiscal proporcional
Ministerio de Finanzas). La valuación fiscal proporcional,
e. Falta de pago de la Tasa Retributiva corresponde a la valuación fiscal
ponderada de un inmueble que resulte
Apuntes del Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Públicos de la
de Servicios correspondiente, por el
de un plano de subdivisión simple y se Provincia de Córdoba, para el curso de idoneidad previsto en el art. 69
monto que establezca la ley impositiva
vigente. registre empadronado en mayor de la ley 7191.
superficie, expedida a los fines de CHANDÍAS, Mario E., Tasación de inmuebles urbanos, Buenos Aires, Alsina,
transferencia de derechos y acciones
1954.
sobre inmuebles o en los supuestos que
Capítulo II se informe la base imponible por la Código Arancelario de Abogados (ley 8226 de 1992), Córdoba, La
Certificados de valuación Dirección de Rentas. Cañada 1994.
Código Civil (ley 340), Buenos Aires, La Ley, 1983.
8.1. Valuación fiscal
Código Procesal Civil Comercial de la Provincia de Córdoba (ley 8465
Se otorgará certificado de valuación Capítulo III
fiscal, en relación a todo inmueble cuya
de 1995), Córdoba, Alveroni Ediciones, 1996.
Informe sobre condición catastral
valuación tenga vigencia para el año GUERRERO, Dante, Manual de Tasaciones, Buenos Aires, Alsina, 1984.
en curso o anteriores. 9.1. Presentación IBAÑEZ, Marcela y Topaliana, Elementos de la Tasación, Córdoba, Alveroni, 1999.
La información sobre la condición L APA, Eduardo L., Estudio del título de propiedad. La tasación de
8.2. Valuación especial catastral de los inmuebles en inmuebles, Buenos Aires, Depalma, 1993, Administración de
Se considera valuación especial, a cumplimiento del art. 569 inc. 3 in fine
la que resulta de aplicar a la valuación
propiedad horizontal y propiedad vertical. Manual práctico,
de la ley 8465, deberá ser requerida en
fiscal que le corresponde a un inmueble, los formularios que como anexo X Buenos Aires, Depalma, 1998.
los coeficientes de actualización fijados integran la presente resolución, a Ley Provincial Nº5057, Dirección General de Catastro, Córdoba, La
por la ley impositiva vigente. solicitud del martillero judicial o Cañada, 1997.
Se otorgará el certificado de valuación autoridad del juzgado interviniente. La
presentación será diligenciada con la
Ley Provincial de Martilleros y Corredores Públicos Nº7191, de 1984,
especial en relación a todo inmueble cuya
valuación tenga vigencia para el próximo previa reposición del sellado que la ley Córdoba, La Cañada, 1997.
año (edificación terminada el año en impositiva anual fija para la expedición Ley Nacional Nº 13.512, Régimen Legal de la Propiedad Horizontal,
curso) o cuando la parcela cuya valuación de certificados catastrales. Buenos Aires, Bregna, 1989.
MCMICHEL, Stanley L., Tratado de tasación, Montevideo, Labor, 1949. subdividido un lote condicionado a A tal fin deberá presentar ante esta
unirse a otro colindante y no se haya Dirección:
RIVAROLA, Jorge V., Tasación de inmuebles urbanos (criterios), 2ª ed.,
resuelto en él la parcela resultante de a. Nota de solicitud firmada por el
Buenos Aires, Viau, 1946. dicha unión (futura unión), titular.
SAMUELSON, Paul A.- SAMUELSON, William, Economía, Mexico, McGrow- considerando que éste no puede tener b. Copia del título inscripto o asiento
Hill, 1983. tráfico inmobiliario independiente, se de dominio.
otorgará certificado de unión, en el cual c. Declaración Jurada de Mejoras
VALIENTE NOAILLES, Jorge, Criterio de valuación de inmueble aplicado
se configurará con medidas y linderos conforme punto 2.1. de la presente, por
en juicios de expropiación, Buenos Aires, La Ingeniería, 1944. el lote resultante. La certificación cada una de las fracciones a dividir.
conforme al art. 34 de la ley 5057 se d. Certificación municipal o parcelario
otorgará únicamente por el lote municipal con la nueva nomenclatura de
resultante de la unión. Para el caso de las parcelas que se generen.
existir diferencias de medidas entre las e. Acreditación de inexistencia de
parcelas a unificar, o que el plano no deuda tributaria según lo establecido
reúna las condiciones técnicas que en el punto 30.2 de la presente.
permitan determinar la parcela resultante
de la unión, deberá presentarse plano
7.6. Unificación parcelaria
de mensura y unión de las parcelas en
Cuando un inmueble se describe por
cuestión.
título como una única parcela pero se
registra empadronado en dos o más
7.4. Restos de superficie parcelas sin que conste plano de
No se certificará, conforme al art. 34 subdivisión que motivara la división,
de la ley 5057, la transferencia de previo a la certificación conforme el art.
inmuebles que consten registralmente 34 de la ley 5057, se deberá iniciar
como restos de mayor superficie sin expediente ante esta Dirección
plano de mensura visado por la solicitando se registre el inmueble unido
Dirección de Catastro conforme el art. conforme al título, cumplimentando los
36 del mismo texto legal. mismos requisitos establecidos en el
punto anterior para la división parcelaria.
7.5. División parcelaria: parcelas
unificadas a los fines impositivos 7.7. Parcelas afectadas al régimen de
Cuando se transfiera uno o varios propiedad horizontal
inmuebles o fracciones que consten Para las parcelas afectadas al régimen
inscriptos registralmente en forma de propiedad horizontal, sólo se
individual, en un mismo o varios expedirá el certificado previsto en el art.
dominios, pero que catastralmente se 34 de la ley 5057, cuando previamente
encuentren unificados a los fines se hubiere obtenido certificado de obra
impositivos, previo a la certificación terminada conforme el art. 11 del decr.
catastral prevista en art. 34 de la ley 24913/51 reglamentario en el orden
5057, el propietario deberá iniciar provincial de la ley 13.512.
expediente ante esta Dirección
11 solicitando registrar la división 7.8. Causales de observación de los
parcelaria conforme a los títulos. certificados catastrales
ANEXO
GENERAL 277
6. Monte Catastro, el plano del cual se originaron y

éste reúna condiciones técnicas.
6.1. Declaración jurada La solicitud se presentará mediante
Establecer que la Declaración Jurada nota a tal efecto por duplicado, y
de Monte aprobada por Resolución 158/ comprenderá la totalidad de los lotes que
94 del Ministerio de Economía y en el asiento de dominio se describen
Finanzas, podrá ser presentada ante unificados. Una de las notas se restituirá
esta Dirección, antes del 30 de junio de al interesado con la certificación y la otra
cada año, graficando croquis de se remitirá al área de Registración
ubicación del campo y de la superficie correspondiente para el empadro-
afectada por el monte. namiento individual de las parcelas INDICE GENERAL
Con la presentación se iniciará descriptas, previo cumplimentar el
expediente cumplimentando los peticionante lo establecido para división
requisitos de la ley de procedimiento parcelaria en el punto 7.5. de la presente.
administrativo 6658, acreditando la Para el caso de no contar en la
inexistencia de obligaciones tributarias Dirección de Catastro con el plano o que
vencidas según lo establecido por el art. éste no reúna condiciones para la
41 del Código Tributario (ley 6006 t.o. certificación en forma individual, Presentación ........................................................................................... 11
2004). deberán presentar plano de mensura o A manera de prólogo .............................................................................. 13
En los casos en que correspondiere, mensura y subdivisión, según corres-
deberá presentarse conjuntamente la ponda visado por la Dirección de
Declaración Jurada de Mejoras (Anexo PRIMERA PARTE
Catastro para su certificación en los
VI) con las formalidades establecidas términos del art. 36 de la ley 5057. REGLAMENTACIÓN DE LA
en el punto 4.1. de la presente.
FUNCIÓN DEL TASADOR
7.2. Lotes descriptos con medidas
individuales y linderos unificados
Título II
Cuando varios lotes se describen en Capítulo I - La Tasación
Conservación su título con medidas individuales y por Angel Alexis Aguada
linderos unificados, se certificarán
Capítulo I éstos en forma individual conforme al
Certificado catastral art. 34 de la ley 5057, cuando conste en 1. Aclaratio terminis ¿Qué es la tasación? ........................................... 17
los archivos de la Dirección de Catastro 2. Tasación judicial. Jurisprudencia sobre la labor del tasador ............... 21
7. Supuestos el plano del cual se originaron y éste 3. El dictamen de tasación ...................................................................... 23
reúna condiciones técnicas con las Características del informe de tasación ............................................. 23
medidas y linderos conforme a plano. 4. Reglamentación de la función del perito tasador judicial ................... 25
7.1. Lotes descriptos en el título con
En este supuesto se seguirá el trámite
medidas y linderos unidos, que 5. Etica profesional ................................................................................. 26
mantienen su individualidad de la división parcelaria previsto en el
punto 7.5. de la presente.
Etica, vocablo de vanguardia ............................................................. 28
Cuando varios lotes se describen en su Evaluación del capítulo ....................................................................... 30
título con medidas y linderos unidos, y
7.3. Lote condicionado a unirse a Bibliografía complementaria para el estudio ...................................... 31
mantienen su individualidad, para su
transferencia en forma individual, se expedirá otro colindante: certificado de unión
certificado en forma individual, cuando Cuando los lotes a certificar consten
conste en los archivos de la Dirección de en planos en los que se hubiera
Capítulo II - Metodología de Tasación e) Croquis de ubicación. Deberá las desmejoras con su clasificación y
por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibáñez ponerse de manifiesto en este croquis, superficie, solicitadas con discriminación
la posición relativa de la propiedad, por zona de aforo. Su inobservancia será
logrando la máxima seguridad en lo motivo de rechazo de la presentación.
1. Doctrinas de la tasación. referente a su ubicación dentro del i) Carátula. Se utilizará para este
Motivos de la tasación y variabilidad del precio ................................ 33 conjunto. tipo de trabajos, la carátula tipo que
2. Metodología para tasar ....................................................................... 34 La ubicación se podrá realizar acompaña las presentes instrucciones.
Elección del método ........................................................................... 35 expresando las coordenadas de dos j) Formato y doblado. Se utilizará el
3. Guía técnica de estudio. Métodos rutinarios ...................................... 36 puntos, según se establece en el punto formato y doblado que se explicitan en
4. Método lineal. Aplicación ................................................................... 41 19.5.4-Rurales de la presente, o se las disposiciones generales aplicables
consignarán los elementos que a los planos de mensura.
5. Tabla Ross Heidecke (mejoras) ......................................................... 43
permitan ubicar la propiedad a través k) Tolerancia. La tolerancia en la
6. Tablas Fitte y Cervini, Tribunal de Tasaciones de caminos, canales, vías férreas, etc., determinación del valor de la superficie
(coeficientes de medidas, lotes) ......................................................... 47 a pueblos o lugares destacados de de desmejoras será del 10% de ésta.
7. Tabla de Triángulos (lotes irregulares) ............................................... 57 localización inequívoca, marcando la l) Nomenclatura catastral. En toda
8. Tabla de Valvano (para la tasación de lotess esquina) ....................... 59 mejor vía de acceso al campo. presentación deberá consignarse la
9. Tabla de Dante Guerrero .................................................................... 60 Se deberá consignar la escala nomenclatura catastral de la/s parcelas
Evaluación del capítulo ....................................................................... 61 utilizada y los elementos cartográficos involucradas en la carátula del plano:
o fotogramétricos que se hubieren departamento, pedanía, hoja y parcela.
empleado para su confección. Cuando se presenten solicitudes de
f.) Fecha. Deberá consignarse en la reconocimiento de desmejoras por más
carátula del plano, la fecha de de una parcela, éstas deberán ser
SEGUNDA PARTE terminación de las tareas de campaña. colindantes y de los mismos titulares.
AVALÚOS ESPECIALES g) Signos. Para la representación de Aquellas parcelas que están separadas
los distintos tipos de desmejoras se por: caminos, ríos, vía férrea, etc.,
utilizarán los signos cartográficos mantienen su condición de colindantes.
adoptados por el. I.G.M., confeccionán- m) El plano deberá llevar la firma del
Capítulo III - Unidades funcionales sometidas al régimen de propietario o de su representante y del
propiedad horizontal dose un cuadro de referencia de los
usados e n el plano. profesional que lo confeccionó. Cuando
por Gustavo Urcegui la memoria sea realizada por un
h) Balance de superficie. Deberá
profesional distinto, éste firmará el plano
consignarse en el mismo plano, en
1. Departamentos. Elementos que inciden en el precio. Aspectos generales debajo de los balances de superficies a
formato de planilla un balance de las
efectos de certificar la calificación de
de la propiedad horizontal (ley 13.512). .................................................. 65 superficies donde conste número de
las desmejoras solicitadas.
Factores .............................................................................................. 66 cuenta, hoja, parcela, superficie total,
n) Se acompañará copia de plano
2. Locales en galerías comerciales. Elementos referenciales ................ 66 superficies afectadas por desmejoras,
visado por el Colegio Profesional que
3. Tasación de viviendas colectivas. ....................................................... 69 calificación de las mismas de acuerdo
corresponda.
con el art. 29 de la ley 5057 y superficie
4. Viviendas familiares, locales comerciales y oficinas. Reseña histórica ...... 73 sin desmejoras:
5. Características de dominio y condominio ........................................... 75 Asimismo, cuando una parcela esté 5.2. Vigencia
6. Metodología empírica. Unidades funcionales sometidas situada en más de una zona de aforo, la Interpretar que la vigencia de las
al régimen de PH ............................................................................... 77 planilla deberá expresar claramente la desmejoras previstas por los incs. b) y
7. Características .................................................................................... 79 superficie total y las superficies d) del art. 29 de la ley 5057, es por un
11
correspondientes a cada zona de aforo, y plazo máximo de cinco (5) años.
Ubicación en el edificio. ..................................................................... 79
ANEXO
GENERAL 267
c. Elementos probatorios en los que en el caso de que la parcela cuente con Diseño y tipo ...................................................................................... 81
se funde la pretensión. planos de mensura anteriores, donde sí Superficiep propia y común ................................................................ 82
d- Cedulón del impuesto inmobiliario. se deberán transcribir al menos las Estado de conservación. Mejoras ...................................................... 83
e- Declaración jurada donde magnitudes lineales, además de aquellas
necesarias para el relacionamiento lento.
Expensas ............................................................................................ 84
consten las mejoras del inmueble en
Se deberá dibujar con la exactitud gráfica 8. Metodología usual ............................................................................... 84
formulario aprobado por Anexo VI de la
presente y planilla de especificación correspondiente a la escala de Método de integración de costos ....................................................... 84
correspondiente a los anexos III, IV, V y representación. Cuando a las parcelas Método separativo ............................................................................. 86
VIII de la presente, según el tipo de representadas en esta graficación les Método directocomparativo o comparación de valores venales ........ 87
construcción que corresponda. corresponda más de una zona de aforo, Evaluación del capítulo ....................................................................... 91
se deberán graficar los límites de éstas
y numerarlas, en un todo de acuerdo
con los planos aprobados por el jury de
Capítulo II
valuación. En la memoria descriptiva se
Valuaciones rurales deberán utilizar las denominaciones Capítulo IV - Edificios industriales y depósitos
aprobadas por el Mapa de Suelos de la por Marcela Agustina Ibáñez
5. Desmejoras y rebaja de aforos Provincia de Córdoba: clasificación por
capacidades de uso e índice de 1. Referencias iniciales ........................................................................... 94
5.1. Planos productividad si los hubiera, para
Valor técnico vs. valor mercado ........................................................ 95
La confección y presentación de los establecer relación con la calificación
de las desmejoras aprobadas por el art. 2. Factores a tener en cuenta ................................................................. 95
planos exigidos por los arts. 41 y 50 del
decr. 7949/69 reglamentario de la ley 5057 29 de la ley 5057/69. 3. Propuestas para tasar ......................................................................... 97
para el reconocimiento de desmejoras y b) Colindancias. Deberán consignarse 4. La tasación ......................................................................................... 99
rebaja de aforos deberán en la ubicación correspondiente, la
obligatoriamente ajustarse a las normas nomenclatura catastral y de no existir ésta,
y modelos de representación gráfica el nombre o denominación de los Capítulo V - La tasación en el arte
que como anexo IX integra la presente. inmuebles colindantes, el nombre de por Marcela Agustina Ibáñez
fantasía del establecimiento si lo tuviere,
a) Plano. Deberá graficarse el como así también, el nombre de los
propietarios o poseedores actuales. 1. Bellas artes. Aspectos generales ..................................................... 103
perímetro de la propiedad en escala
adecuada, sobre la base de los elementos c) Escala de representación. Se 2. Aplicación empírica .......................................................................... 105
geométricos aportados por: planos de utilizarán las escalas permitidas por las 3. Otras consideraciones para tener en cuenta .................................... 106
mensura, planchas de registro gráfico, normas vigentes, elegida de tal modo que El siglo del marketing ............................................................................ 106
cartas del I.G.M., fotografías aéreas, datos resulte conveniente para representar 4. Evolución del arte ............................................................................. 107
de títulos, etc., dejándose constancia en todos los detalles necesarios, la que Evaluación del capítulo ......................................................................... 109
la carátula del elemento utilizado. deberá consignarse debajo del plano de
Bibliografía complementaria para el estudio ......................................... 110
El mismo representará la zona afectada desmejoras en forma clara y notoria, la
por desmejoras, graficando su forma, que en ningún caso deberá ser menor a
naturaleza y superficie de cada tipo, éstas 1:25.000.
expresadas en hectáreas relacionándolos d) Orientación. Al confeccionarse Capítulo VI - Peritajes y tasaciones rurales
con el perímetro de la propiedad. el plano, se deberá tener en cuenta que por Gustavo Urcegui y Pablo Junyent Bas
En los planos no se consignarán el lado mayor de la carátula sea
magnitudes lineales ni angulares, salvo coincidente con el Norte geográfico. 1. Tierra y mejoras ................................................................................ 111
2. Valores a determinar ........................................................................ 113 a. La parcela a valuar, se integrará planos y reglamento de copropiedad, se
3. La tasación ....................................................................................... 114 con los siguientes elementos: valuarán como superficies cubiertas
a.1. Superficie del terreno. comunes, distribuyéndose conse-
4. Método de tasación .......................................................................... 120
a.2. Superficies cubiertas propias de cuentemente entre todas las parcelas
5. Componentes de la textura del suelo ................................................ 128 horizontales, en proporción a los
las parcelas terminadas.
6. Semovientes ...................................................................................... 130 porcentajes establecidos en el Regla-
a.3. Superficies cubiertas comunes
Metodología para su tasación ........................................................... 130 de las parcelas terminadas. mento de Copropiedad y Adminis-
Factores intrínsecos ......................................................................... 130 b. Los elementos antes expresados,
tración.
Factores extrínsecos ........................................................................ 133 se tomarán en consideración según las
Pasos a seguir en la valuación ......................................................... 134 pautas siguientes: 3.1.3. Constancia en certificados e
7. Clasificación y comercialización del semoviente .............................. 135 b.1. Por ciento de copropiedad de informes
Bibliografía consultada ..................................................................... 146 la parcela aplicado al valor determinado La Dirección General de Catastro
para a.1. dejará constancia de las circunstancias
Evaluación del módulo ..................................................................... 146
b.2.. Por ciento de copropiedad de indicadas en el punto 3.1.2. de la
Bibliografía complementaria para el estudio .................................... 146 presente en todo certificado o informe
la parcela aplicado al valor determinado
para a.3. que expida en relación a cualquiera de
las unidades horizontales de edificios
b.3. Valor de la superficie cubierta
Capítulo VII - Fondo de comercio propia, de la parcela construida o a
que se encontraren en las condiciones
por Horacio Cornelli especificadas.
efectos del funcionamiento del sistema
para el caso de unidades en proyecto o
1. Introducción ...................................................................................... 147 construcción, incluir un (1) metro 3.2. Planilla de puntaje
2. Marco legal ....................................................................................... 150 cuadrado cubierto de la categoría y año Aprobar la planilla de puntaje para
de las construidas. la valuación de las superficies comunes
3. Recaudos preliminares ..................................................................... 152 de inmuebles afectados al régimen de
c. Una vez efectuada la valuación
4. Comenzando con la tarea de justipreciar ......................................... 153 propiedad horizontal, y que como
conforme el procedimiento antes
5. Valuación de activos y pasivos ......................................................... 157 señalado, se dejará expresa constancia anexo VIII integra la presente.
6. Tasa de descuento (T.D.) ................................................................. 162 del carácter excepcional de la misma, en
7. Bienes inmuebles y automotores (rodados) ...................................... 163 la documentación correspondiente a las
8. Activos intangibles ............................................................................ 163 distintas parcelas. 4. Reclamos de valuación
9. Llave del negocio .............................................................................. 164 d. Cada unidad funcional, al ser
10. Valor llave negativa ........................................................................ 167 concluida totalmente en su 4.1. Presentación
construcción, determinará la
11. Parte práctica ................................................................................. 168 Los reclamos de valuación presen-
revaluación del resto por ampliación de tados dentro del marco legal fijado por
las superficies comunes (cubiertas). el art. 31 de la ley 5057 y art. 141 del
Código Tributario, deberán efectuarse
Capítulo VIII - Tasación de vehículos 3.1.2. Mejoras en superficies con la documentación que a continua-
por Hugo Teruzzi comunes ción se detalla:
Las mejoras introducidas en a. Nota solicitud donde conste
1. Aspectos generales: automotores ..................................................... 189 superficies comunes de inmuebles nombre, número de documento, domici-
2. Concepción de un vehículo ............................................................... 190 sometidos al régimen de propiedad lio real y especial y la petición que for-
3. Propuesta empírica para la identificación objetiva del bien a tasar ....... 193 11
horizontal, que impliquen una variación de mula.
la superficie cubierta consignada en b. Acreditación de personería.
Material de consulta ............................................................................. 197
ANEXO
GENERAL 269
1ª Categoría. Mejoras que como Anexo VI integra la Capítulo IX - La tasación y el desarrollo sustentable
2. De 80 puntos hasta 111 puntos, presente. por Víctor C. Rostagno
2ª Categoría.
3. De 48 puntos hasta 79 puntos, 3ª
Categoría. 2.2. Presentación
El medio ambiente y la tasacion. Criterios prácticos ............................ 199
4. De 24 puntos hasta 47 puntos, 4ª Establecer que las planillas de
Categoría. especificación de características Valor objetivo del bien y situación jurídica ............................................ 201
5. De 16 puntos hasta 23 puntos, 5ª constructivas correspondientes a los La tasación y el medio ambiente .......................................................... 202
Categoría. anexos III, IV, V y VIII de la presente, Los cinco elementos ............................................................................. 204
según el tipo de construcción que Armonía con la naturaleza y tasación .................................................. 205
1.5. Categoría social corresponda, deberán presentarse El desafío: desarrollo sustentable - desarrollo sostenible y tasación .......... 213
juntamente con la Declaración jurada
Apruébese la categoría social para
referida en el punto anterior, toda vez Calidad de vida y su incidencia en la tentación .................................... 215
edificaciones económicas correspondientes
que se denuncien mejoras en los
a viviendas en loteos que, atendiendo a las términos del art. 45, inc. “c” de la ley de
características zonales, hayan sido catastro 5057.
declarados de interés social y sean de TERCERA PARTE
En todos los supuestos, las planillas CONTENIDOS PRÁCTICOS
propiedad de organizaciones comunitarias
deberán ser firmadas por profesional
integradas por familias de escasos recursos.
habilitado y la firma certificada del
Las condiciones establecidas en el propietario. Capítulo X - Dictámenes
párrafo anterior, se acreditarán con
certificación expedida a tal efecto por la
2.3. Formulario de Detección de 1. Tasación judicial. Modelos de presentaciones judiciales .................. 223
Dirección de Hábitat Social del
Ministerio de la Solidaridad, la que
Mejoras 2. Tasación particular ........................................................................... 232
deberá ser renovada cada cinco años Aprobar el formulario de Detección A. Autorización para tasar ............................................................... 233
para que se mantenga en relación al de Mejoras y Verificación de B. Modelo de dictamen particular .................................................... 233
inmueble la disminución aprobada. Declaración Jurada de Denuncia de
Mejoras que como anexo VII integra la 3. Caracterización de las categorías de edificación ............................. 238
presente, al cual se agregará en forma Bibliografía ............................................................................................ 247
1.6. Valores Unitarios de la independiente la planilla de puntaje que
construcción corresponda en cada caso. ANEXOS
Anualmente, la Dirección de Catastro
aprobará por Resolución que se
publicará en el Boletín Oficial, los Valores 1. Acuerdos del Tribunal Superior de Justicia
3. Valuación de unidades sujetas al
Unitarios Básicos de la construcción por de la Provincia de Córdoba:
régimen de propiedad horizontal
categoría y antigüedad para las nuevas a. Nº 3 - Serie “B”, 22/9/94 ............................................................. 249
edificaciones terminadas. b. Nº 1 - Serie “B”, 11/2/97 .............................................................. 253
3.1. Casos especiales
3.1.1. Unidades de dominio c. Nº 14 - Serie “B”, 3/8/99 ............................................................. 254
exclusivo sin terminar 2. Dirección de Catastro. Resolución Normativa 1/2004. Inmuebles ....... 255
2. Incorporación de mejoras
La valuación de aquellas unidades Título I: Valuación de las parcelas ................................................... 255
de dominio exclusivo, sujetas al régimen Capítulo I: Valuaciones urbanas .................................................. 255
2.1. Declaración jurada de la ley 13.512 y sin terminar, se Capítulo II: Valuaciones rurales .................................................. 258
Aprobar el formulario para efectuará conforme al procedimiento
Declaración Jurada de Denuncia de que se detalla:
Título II: Conservación ..................................................................... 260
Capítulo I: Certificado catastral .................................................. 260 relación a las condiciones de idoneidad Art. 1°.- Disponer que para
Capítulo II: Certificados de valuación ......................................... 262 de los martilleros judiciales, resulta inscribirse en la matrícula de martillero
aconsejable que quienes han de judicial, el colegiado deberá acreditar su
Capítulo III: Informe sobre condición catastral .......................... 262
desempeñar esa función cuenten con buena conducta con Certificado
conocimientos jurídicos adecuados a la Nacional de Reincidencia y su
Bibliografía General .............................................................................. 263 condición de sujetos procesales que le idoneidad con título oficial de martillero
acuerdan los arts. 49 y ss. de la ley 7191, o título de grado universitario de las
reformada por ley 7524. Por las razones facultades de Derecho y Ciencias
invocadas, lo dispuesto por la ley Sociales o de Ciencias Económicas.
orgánica del Poder Judicial y conforme
lo dictamina verbalmente el fiscal Art. 2°.- Comuníquese. Protoco-
general de la Provincia. lícese.
SE RESUELVE:
2. DIRECCION DE CATASTRO.
RESOLUCION NORMATIVA Nº 1/2004. INMUEBLES
.......
revalúo se aprueba la Tabla de
Título I coeficientes de frente y fondo y
Valuación de las parcelas coeficientes especiales según forma y
medidas especiales que como anexos I
Capítulo I y II integran la presente.
Valuaciones urbanas
1.3. Planillas de especificación de
1. Disposiciones generales características constructivas
Para la determinación de los valores
1.1. Disposición general básicos de la edificación se aprueban
Visto el sistema de valuación de las planillas de especificación de
parcelas urbanas enunciado en la ley características constructivas para
de catastro 5057 y su decreto viviendas, hoteles y comercios, para
reglamentario N° 7949/69, y en ejercicio edificaciones de tipo industrial y
de las facultades acordadas por el galpones y para estaciones de servicios
mencionado cuerpo legal, se procede a que como anexos III, IV y V
la aprobación de las normas y tablas de respectivamente, integran la presente.
corrección que corresponde fijar a esta
Dirección en cumplimiento de las 1.4. Categorías de edificación
citadas disposiciones legales. A los mismos fines del punto
anterior se aprueba la clasificación de
1.2. Tablas las categorías de edificación, y rangos
Para la determinación de los Valores de puntaje por categoría que se detalla:
11
de la Tierra Urbana establecidos en cada 1. De 112 puntos hasta 128 puntos,
ANEXO 215
injustificada o el abandono del cargo Provincia de Córdoba, deberá tomar

configurará falta grave y determinará la razón de las resoluciones dictadas
cancelación de su inscripción, sin que se comunicarán por intermedio
perjuicio de ser removido del cargo por de la Dirección de Servicios
el juez más las sanciones que pudiere Judiciales.
corresponderle. Será de aplicación lo
dispuesto por el art. 1º inc. c). Art. 5º.- A los efectos de las
reincidencias previstas en el art. 1º
Art. 3º.- Los secretarios deberán se computarán las sanciones
comunicar de inmediato a la Dirección aplicadas durante los últimos cinco
de Servicios Judiciales, la renuncia años.
injustificada o el abandono del cargo
en que incurrieren los martilleros o Art. 6º.- Las normas precedentes
tasadores designados. La inobservan- no excluyen las sanciones que
cia de esta disposición hará incurrir al correspondan con motivo del mal
actuario en falta grave. La Dirección de desempeño por parte de martilleros o Se terminó de imprimir en
Servicios Judiciales correrá vista al tasadores, las que serán aplicadas por Editorial Advocatus, Obispo Trejo 181,
interesado por el término de seis días a el Tribunal Superior, previo sumario en el mes de mayo de 2007
los fines del descargo pertinente. si correspondiere conforme al criterio
Cumplido, se elevarán las actuaciones del art. 12 inc. 5 de la ley orgánica del
al fiscal general a los efectos del Poder Judicial, y que consistirán en
dictamen que corresponda y la apercibimiento, multa de hasta 50 jus,
Dirección resolverá sobre la cuestión suspensión o cancelación de la
planteada, sin perjuicio del recurso inscripción. En caso de cancelación
jerárquico ante el Tribunal Superior. será de aplicación el art. 1º inc. c).
Art. 4º.- El Colegio Profesional de Art. 7º.- Publíquese y comuníque-

Martilleros y Corredores Públicos de la se. Protocolícese.
c. Acuerdo reglamentario Nº 14 - Serie “B”, 3/8/1999
VISTO: lo dispuesto por ley 8764 que de la justicia, la mayor excelencia en su

modifica la ley 7191. formación y conocimientos que
Y CONSIDERANDO: que el inc. b del optimicen la función judicial, siendo el
art. 42 ordena que para integrar la lista antecedente más inmediato la lista de
anual el colegiado deberá reunir los profesiones, especialidades y oficios
siguientes requisitos: “... Acreditar que se integra como Anexo I al A.R. Nº
buena conducta e idoneidad por el 3 Serie “B” del 22/9/94 que regula la
medio que reglamente el Tribunal inscripción en la matrícula judicial y
Superior de Justicia”. Que es criterio de la designación de peritos que deben
este alto cuerpo requerir a los auxiliares actuar en juicio. A esos fines y con
administración de empresas, licen- Esp. en Obstetricia, Esp. en Oftalmo-

ciado en psicología, médicos: cirujano, logía, Esp. en Otorrinolaringología, Esp.
Esp. en Auditoría Médica, Esp. en en Pediatría Esp. en Psiquiatría, Esp. en
Clínica Médica, Esp. en Cirugía, Esp. Salud Pública, Esp. en Terapia Intensiva,
en Diagnóstico Radiológico, Esp. en Esp. en Traumatología, Esp. en Urología.
Cardiología Esp. en Cirugía de Cabeza Psicopedagogo química: Industrial
y Cuello, Esp. en Farmacología Clínica, Orgánica.
Esp. en Fisiatría, Med. Física y Tasadores: en la incumbencia de su título.
Rehabilitación, Esp. en Flebología y Veterinario técnicos e idóneos
Linfología, Esp. en Ginecología Esp. en arqueología balística dactiloscópico
Infectología, Esp. en Medicina del especialista en medio ambiente
Trabajo, Esp. en Medicina Interna Esp. fotógrafo mecánico: identificación
en Medicina Legal, Esp. en Micro- numérica del automotor.
biología Médica, Esp. en Neurología, Taquígrafo.
b. Acuerdo reglamentario Nº 1 - Serie “B”, 11/2/1997
VISTA: la necesidad de reglamentar anterior, será sancionado con seis

las sanciones en referencia a la meses de suspensión en la matrícula. c)
actuación de los tasadores y martilleros El martillero o tasador que reincidiera
en sede judicial de la provincia. por tercera vez en la omisión de aceptar
Y C ONSIDERANDO : la facultad el cargo conferido, será sancionado con
conferida por el art. 12 incs. 15 y 17 de la cancelación de su inscripción y
la ley orgánica del Poder Judicial, lo deberán transcurrir dos (2) años para
dispuesto por ley 7191 y sus solicitar nueva habilitación. La
modificatorias y conforme lo dictamina reiteración de esta sanción provocará
verbalmente el fiscal general. la inhabilitación perpetua para la
SE RESUELVE: inscripción. d) Las sanciones tempora-
Art. 1º.- a) El martillero o tasador les aplicadas inhabilitan al martillero y
judicial inscripto y habilitado en la lista tasador judicial en su inscripción en las
anual que resultare designado, deberá demás listas de la provincia y toda
aceptar el cargo en el término legal, bajo designación en su actuación judicial.
sin justa causa -que deberá invocar
ante el juez de la causa y probar dentro Art. 2º.- Una vez aceptado el cargo
de ese plazo- incurrirá en falta grave y por el martillero o tasador designado,
será sancionado con tres meses de no podrá renunciarlo, salvo que mediare
suspensión en la matrícula. b) El justa causa sobreviniente, que se
martillero o tasador que cometiera por invocará acompañando la prueba,
11
segunda vez la misma falta que la debiendo resolver el juez. La renuncia

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24 MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR CURSO ANUAL DE TASADORES 1

El martillero Bernardino Gelosa (2) nos dice: “Es conveniente tener

(2) Miembro Tribunal de Disciplina, Sala Martilleros, Colegio Profesional de 1

La pericial de tasaciones constituye un elemento probatorio en el pleito

Características del informe de tasación

La tasación judicial, además de ser una opinión fundada en una

En relación con la actividad del martillero en función de perito tasador, en

mejoras? ¿el sector posee edificaciones de buena categoría?,y muchos

2. Tasación judicial. Jurisprudencia sobre la labor del tasador

La jurisprudencia es la interpretación de la ley que hacen los tribunales

Aguada - Cornelli - Junyent Bas - Ibáñez

Asimismo Ibáñez manifiesta que cuando hablamos de mejoras nos

Finalidad: formar el precio

El Tasador en su accionar debe demostrar efectivamente el precio

La aplicación analítica que conforma el proceso de una tasación ayuda

por Angel Alexis Aguada

1. Aclaratio terminis: ¿Qué es la tasación?

Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen

A manera de prólogo consideramos oportuno incorporar algunas de las

más de 30 años de ejercicio de abogacía; la propiedad horizontal,

La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye

La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye

más de 30 años de ejercicio de abogacía; la propiedad horizontal,

A manera de prólogo consideramos oportuno incorporar algunas de las

por Angel Alexis Aguada

1. Aclaratio terminis: ¿Qué es la tasación?

Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen

La aplicación analítica que conforma el proceso de una tasación ayuda

Finalidad: formar el precio

El Tasador en su accionar debe demostrar efectivamente el precio

Aguada - Cornelli - Junyent Bas - Ibáñez

Asimismo Ibáñez manifiesta que cuando hablamos de mejoras nos

mejoras? ¿el sector posee edificaciones de buena categoría?,y muchos

2. Tasación judicial. Jurisprudencia sobre la labor del tasador

La jurisprudencia es la interpretación de la ley que hacen los tribunales

En relación con la actividad del martillero en función de perito tasador, en

La pericial de tasaciones constituye un elemento probatorio en el pleito

Características del informe de tasación

La tasación judicial, además de ser una opinión fundada en una

El martillero Bernardino Gelosa (2) nos dice: “Es conveniente tener

(2) Miembro Tribunal de Disciplina, Sala Martilleros, Colegio Profesional de 1

4. Reglamentación de la función del perito tasador judicial

La función del perito tasador es la de establecer un precio oficialmente

a una cosa susceptible de un valor económico, y nuestra reglamentación

Los vocablos tasar y valuar poseen similitud en su definición, pero es

en cambio quien ejecuta una tasación está determinando el ejercicio de una

algunas de las características que debe tratar de desarrollar el experto que

para tratar de obtener la mayor colaboración de las partes.

como tal debe conducirse. Pero la autoridad no se demuestra con exigencias

conocimiento de la materia que investiga.

moral, los actos de los hombres no tienen más sanción que la de su

deber de conciencia, puesto que está estrechamente identificado con

altamente positivos para la formación profesional, sobre distintas posturas,

Hablar de la ética implica a prima facie, un abanico de conceptos

la base conceptual es similar, siempre que se refiere al “hacer correctamente

sea necesario para reunir y seleccionar datos, opiniones, y demás

5. Perseverancia y constancia en el seguimiento del expediente y

ínfima. B. No pactar valores con las partes interesadas; debemos recordar

6. TABLA FITTE Y CERVINI

propia conciencia, en tanto que en el territorio jurídico de esos mismos

comercialización, aplicar las técnicas correspondientes y luego de

comercial. En cuanto a la tarea del tasador en el ámbito particular

y la función seria y responsable. Ahora bien, en el ámbito de la justicia

Al hablar de la ética profesional, es necesario primero realizar una

VM = a x _a + b x ( 1 - a ___ )

VM = a x _a + b x ( 1 - a ___ )