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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 417-2018-SUNARP-TR-T

Trujillo, 05 de julio de dos mil dieciocho.

APELANTE : CORPORACIÓN SERVICIOS GENERALES E

& M S.A.C.
TÍTULO : 357779-2018 del 13.02.2018
RECURSO :171-2018
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° VII— SEDE HUARAZ
REGISTRO : PREDIOS DE HUARAZ
ACTO (S) : COMPRAVENTA
SUMILLA
Publicidad material
De conformidad con el artículo 2012 del Código Civil, se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones. En esa misma dirección el artículo I del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
prescribe que el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros
aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo. Por
consiguiente, si el comprador celebró el contrato de compraventa con el
representante del vendedor, estando inscrita la sucesión intestada de este
último, entonces luego no podrá alegar desconocimiento.

ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Mediante el título apelado el señor Miguel Huamán Ramírez solicitó la
inscripción de la compraventa del predio inscrito en la partida
11090008 del Registro de Predios de Huaraz, otorgada por los 25
copropietarios del inmueble a favor de Corporación y Servicios
Generales E&M S.A.C.
Para ello presentó el traslado de la escritura pública de compraventa
de fecha 12.02.2018 celebrada ante el notario de Independencia Didi
Hugo Gómez Villar.

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DECISIÓN IMPUGNADA
El título fue observado en dos oportunidades. La segunda esquela de
fecha 20.03.2018, suscrita por la registradora pública Zoila Cano
Pérez, tiene el siguiente tenor:
1. ANTECEDENTES.
Se solicita la inscripción de compra venta del predio inscrito en la partida N° 11 90008.
en mérito al parte notarial de la escritura pública N' 206 de fecha 12.02.2018.

11. OBSERVACIÓN DETECTADA.

Revisado el recurso de reconsideración adjunto se advierte que el usuario soliciia por un
lado (como pretensión principal) la inscripción de la totalidad del predio a favor de la
empresa compradora, Corporación de Servicios Generales F_&M S A.C.; sin embargo
por otro lado solicita (como pretensión acumulativa subordinada) la inscripción de la
transferencia de acciones y derechos respecto a los 21 copropietarios vendedores (no
observados) dejando a salvo su derecho para interponer recurso de apelación respecto a
los 4 restantes.
Al respecto deberá aclarar su solicitud, pues en caso requiere desistirse de su rogatoria
respecto a la inscripción de las acciones y derechos que correspondan a 'Feliz teondo
De Paz Rununan, Eusebio Hilanaan Torre, Julian Tatuara Espiritan y
Melado Gaudendo Huaman (por encontrarse observadas al haber fallecido antes de la
suscripción de la escritura pública por su apoderado), deberá presentar su desistimiento
con firma certificada por notario o por fedatario de esta institución en ese sentido. En tal
caso se procederá a la inscripción únicamente respecto a la transfererencia de las
acciones y derechos efectuadas por las 21 personas no observadas. En caso no se
encuentre de acuerdo con la observación formulada y solicite la inscripción de la
totalidad del predio a favor de la empresa compradora (por la inscripción de la
transferencia de acciones y derechos de los 25 vendedores) podrá interponer el recurso
de apelación con la formalidad establecida por el Reglamento General de los Registros
Públicos.
Así, siendo que no se ha efectuado la subsanación de la observación indicada en la
esquela de observación anterior se reitera en los siguientes términos:

De la verificación en el sistema de REN1EC en linea con los nombres Felix 'Leonel() De_
Paz Huaman (fallecido el 05/02/2018), Eusebio Ulla° Huainan Torre (fallecido el
07/01/2005), Julian Tamara Espinoza (fallecido el 28/08/2014) y Melacio Craudencio"
Huaman Gomez (fallecido el 15/0 7/2004), se advierte que las referidas-personas
fallecieron con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública de compra venta del
12.02.2018 Por consiguiente, conforme lo prescrito en el Art. 6600 del Código Civil que '
establece "desde el momento de la muerta de una persona, los bienes, derechos y
obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus sucesores", es decir que las
acciones y derechos que sobre el predio inscrito en la partida N° 11090008 ostentaban
las personas referidas líneas arriba, han pasado a ser propiedad de sus herederos.
Por consiguiente resulta necesario que los herederos instituidos o declarados de Feliz
Leoncio De Paz Huaman, Eusebio Calix-to Huaman Torre, Julian 'ramera Espinoza y
Melacio Gaudencio Huaman Gomez, ratifiquen el contrato de compra venta celebrado
por escritura pública del 12.02.2018, debiendo adjuntar al ReOstro parte notarial de la
escritura pública correspondiente cumpliendo con las formalidades establecidas y
debidamente autorizado el presentante en el módulo Sistema Notario.

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Al respecto es preciso tener en cuenta el criterio asumido por el Tribunal Registra' en la
Resolución N' 280-2017-SUNARP-TR-A, de fecha 08/05/2017: NULIDAD DE
ACTOS CELEBRADOS POR PODER EJERCIDO LUEGO DEL .FALLECIMIENTO
DEL REPRESENTADO: Los tres supuestas contenidos en el ari judo 16.r del Código
Civil tienen como presupuesto para la representación la existencia del sujeto o persona
denominada jurídicamente como el representado o el ~taus negoni,
Lizardo Taboada seikda que los presupuestas, son los antecedentes o términos de
referencia, es decir, lodo lo que es necesario que preexista para el acto jurídico pueda
celebrarse u conformarse. Son el objeto y el sujeto
Siendo que en el presente caso el otorgamiento de poder un ocio jurídico autónomo en
relación al acto jurídico celebrado en su ejercicio, el fallecimiento del poderdatue
ocasiona la extinción del poder conferido, es decir, la pérdida de eficacia por causal
sobrevinienle de un acto de apoderamiento que nació válido; siendo esto así, el
apoderado deja de ser tal de forma que si se atribuye una representación de 1111
fallecido o continúa eferciendo el poder que en algún momento le confirió el ahora
,fallecido, en realidad está desarrollando un acto jurídico nuevo viciado de nulidad por
falta de un presupuesto del acto jurídico, cual es el sujeto.

ID. BASE LEGAL

- Art. 660°, 161 y 162 del Código Civil.
- Art. 32' literal a) e), 40° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
- Art. 111, 13 0 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

Derechos Pendientes de LIQUIDACIÓN

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

Corporación Servicios Generales E & M S.A.C., representada por el
señor Miguel Huamán Ramírez, interpuso recurso de apelación
mediante escrito autorizado por el abogado Jhon Fierro Trejo. A
continuación se resumen sus argumentos:
Al amparo del artículo 2012 del Código Civil, debe revocarse la
observación porque el acto rogado se celebró con una presunción
de certeza que los asientos regístrales surten sus efectos, debido
a que los Registros Públicos extendieron certificado de vigencia
de poder con el cual se concretó la transferencia.
De acuerdo con el artículo 2014 del Código Civil, el Registro
Público al otorgar la vigencia de poder ha certificado la eficacia
del poder de los transferentes, por lo tanto, no puede argumentar
ahora la imposibilidad de registrar la compraventa.
En el supuesto que se desestime la pretensión principal, existiría
una revocación parcial. En efecto, se solicita la inscripción de la
transferencia de las acciones y derechos dejando a salvo las
alícuotas que presentan inconveniente para registrar, ya que el
objeto y precio de las cuotas vendidas están individualizados en el
título presentado. Por lo tanto, hay 21 actos de disposición que
merecen ser inscritos.
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ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble respecto del cual se solicita la inscripción de la
compraventa corre inscrito en la partida 11090008 del Registro de
Predios de Huaraz. El predio está sujeto a copropiedad, siendo 25 los
titulares registrales.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza. El informe
oral estuvo a cargo del abogado Jhon Yony Fierro Trejo.
El asunto de fondo que motivó la observación fue el descubrimiento,
a través de la consulta hecha a la base de datos del RENIEC, de la
muerte de cuatro de los vendedores acaecida mucho tiempo antes de
la celebración del contrato de compraventa por el apoderado común,
hecho que evidencia la extinción del poder y, por ende, la ineficacia
de la transferencia para los herederos de los causantes'. Por esta
razón la registradora requirió que estos ratifiquen la venta realizada
por el supuesto representante2.
El apelante ha argumentado a su favor que la venta debe inscribirse
porque la compradora suscribió el contrato con la presunción de
certeza que le brindó el certificado de vigencia de poder que obtuvo
antes. De desestimarse dicha pretensión, solicitó que se inscriban las
transferencias de alícuotas que carecen de cuestionamiento.
Estando a lo expuesto, corresponde determinar en la presente
apelación si es admisible que la primera instancia denegara la
inscripción en mérito de la información extraída del RENIEC.

ANÁLISIS:
1. Nuestro Código Civil de 1984 dedica el Libro IX a los Registros
Públicos. El artículo 2009 prescribe que se sujetan a lo dispuesto en
este Código, a sus leyes y reglamentos especiales. Con relación a la
ley especial, tenemos a la Ley 26366 del año 1994 que crea el
Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia

Artículo 161 del Código Civil.- El acto jurídico celebrado por el representante excediendo los
límites de las facultades que se le hubiere conferido, o violándolas, es ineficaz con relación al
representado, sin perjuicio de las responsabilidades que resulten frente a éste y a terceros.
También es ineficaz ante el supuesto representado el acto jurídico celebrado por persona que no tiene
la representación que se atribuye.
2 •
Articulo 162 del Código Civil.- En los casos previstos por el articulo 161, el acto jurídico puede ser
ratificado por el representado observando la forma prescrita para su celebración.
La ratificación tiene efecto retroactivo, pero queda a salvo el derecho de tercero.
El tercero y el que hubiese celebrado el acto jurídico como representante podrán resolver el acto
jurídico antes de la ratificación, sin perjuicio de la indemnización que corresponda.
La facultad de ratificar se trasmite a los herederos.
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Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), como ente rector del
sistema.
El artículo 1 de la Ley 26366 dispone que se establece un sistema
nacional con el objeto de mantener y preservar la unidad y
coherencia del ejercicio de la función registra! en todo el país. Su
artículo 2 señala que el sistema está conformado por el Registro de
Personas Naturales (Registro de Mandatos y Poderes, Registro de
Sucesiones Intestadas, etc), el Registro de Personas Jurídicas, el
Registro de la Propiedad Inmueble (Registro de Predios, Registro de
Derechos Mineros, etc), el Registro de Bienes Muebles (Registro de
Propiedad Vehicular, etc), y los demás registros de carácter jurídico
creados o por crearse. La norma agrega que no están comprendidos
los registros administrativos. Vale decir, el Registro Nacional de
Identificación y Estado Civil (RENIEC) no forma parte del
Sistema Nacional de los Registros Públicos.
Por otro lado, el inciso c) del artículo 3 de la Ley 26366 proclama
que una de las garantías que ofrece el sistema nacional es la
seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la
fe de los Registros Públicos. Muestra de lo manifestado es el
artículo 2038 del Código Civil, referido al Registro de Mandatos y
Poderes: "El tercero que de buena fe y a título oneroso ha contratado
sobre la base de mandato o poder inscrito en el registro del lugar de
celebración del contrato, no será perjudicado por mandato, poder,
modificaciones o extinciones de éstos no inscritos". Esta es la norma
aplicable a nuestro caso concreto. En el Registro de Mandatos y
Poderes no obra inscrita la causal de extinción del poder3 de los
cuatro vendedores en razón de su fallecimiento. En tal sentido, no
era admisible que la registradora recurriera a la base de datos del
RENIEC, pues ello significaba desconocer que la calificación registral
debe practicarse con la información que proporcionan las partidas
vinculadas del Sistema Nacional de los Registros Públicos. Esto de
modo alguno quiere decir que no pueda emplearse en determinados
casos el repositorio del RENIEC, al ser una herramienta de apoyo a
la función de calificación registral. Así, por ejemplo, cuando existe
disconformidad entre la identificación del titular registral y la persona
que figura en el título, supuesto regulado en el inciso a) del artículo

3 Si bien en el Código Civil no se exponen las causales de extinción del poder, por analogía se aplica

el inciso 3) del artículo 1801 del mismo cuerpo normativo, relativo al mandato, conforme al cual el
mandato [léase poder] se extingue por muerte del mandante o del mandatario [léase representado y
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32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos
(RGRP).
Ahora bien, si bien es cierto la registradora no debió objetar el título
amparándose en los datos tomado del RENIEC, sí debió reparar en
que el vendedor Melecio Gaudencio Huamán Gómez [o Melacio
Gaudencio Huamán Gómez] contaba con la partida 11028438 en el
Registro de Sucesiones Intestadas de Huaraz desde el año 2004,
que publicaba su fallecimiento y quiénes son sus herederos. Este
registro forma parte del sistema nacional a cargo de la SUNARP.
Según las normas de los Registros Públicos, "se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento
del contenido de las inscripciones" (artículo 2012 del Código Civil).
En esa misma dirección, el artículo I del Título Preliminar del TUO del
RGRP, relativo a la publicidad material, señala que el contenido de
las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no
hubieran tenido conocimiento efectivo. Sobre este artículo del RGRP,
Jorge Gonzales Loli, miembro de la Comisión Revisora, comenta que
"(...) sin que la formulación reglamentaria suponga una modificación
legislativa, se regula de una manera distinta la presunción de
conocimiento "jure et de jure" del contenido de las inscripciones,
establecida en el citado artículo 2012° del Código Civil. En verdad,'
resulta innecesario presumir el conocimiento de la totalidad de los
asientos registrales, cuando lo que se busca realmente es
establecer, sin lugar a dudas, que el contenido de las partidas
registrales afecta a los terceros, aunque ellos no hubieran tenido
conocimiento efectivo de las mismas. Por tal razón, aunque distirda
la redacción, se arriba a la misma finalidad: ningún tercero podrá
alegar el desconocimiento de las inscripciones, bien se logre ello a
través de una presunción absoluta de conocimiento (artículo 2012°
del Código Civil) o como en el presente artículo, precisando que no
se requiere haber tomado conocimiento efectivo de su contenido,
para ser afectado por las consecuencias sustantivas derivadas de la
publicidad registral"4.
En este orden de ideas, verificado que el vendedor Melacio
Gaudencio Huamán Gómez falleció en el año 2004, conforme a la
inscripción que obra publicada desde ese año en el Registro de

representante, respectivamente].
4 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros
Públicos. Gaceta Jurídica, 2002, pp. 21-22.
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Sucesiones Intestadas de Huaraz, el poder conferido por dicho
vendedor ya se encontraba extinguido cuando se otorgó el contrato
de compraventa de fecha 12.02.2018 (título apelado), por lo tanto, el
representante y la compradora no pueden aducir desconocimiento.
En consecuencia, debe confirmarse la observación de la primera
instancia solo con relación al vendedor Melacio Gaudencio Huamán
Gómez.
Frente a la primera observación del título el usuario solicitó a la
registradora que se inscriban las transferencias de las alícuotas de
los 21 copropietarios y que respecto a las cuatro restantes
controvertidas formularía apelación. La registradora rechazó dicha
petición porque para acceder a ella era preciso desistirse de la
inscripción de las acciones y derechos de los cuatro copropietarios
observados. Esto quiere decir que la inscripción de las 21
transferencias era procedente siempre que el rogante abdicara de
las demás. En efecto, según el inciso a) del artículo 2 del TUO del
RGRP, el procedimiento registral concluye con la inscripción del
título. Por esta razón, de efectuarse la inscripción ya no era posible
recurrir por las cuatro transferencias objetadas con este mismo título,
pues para apelar el requisito es contar con plazo vigente del asiento
de presentación (inciso a del artículo 144 del TUO del RGRP). Visto
de esta manera, si el solicitante desea inscribir las 24 transferencias
deberá desistirse parcialmente, mediante la formalidad prevista en el
artículo 13 del TUO del RGRP, de la venta relativa a Melacio
Gaudencio Huamán Gómez.
Por otro lado, la Sala considera necesario advertir que la extensión
del mencionado certificado de vigencia de poder, que sirvió para
celebrar el contrato de compraventa (según afirmación de la
recurrente), es inoponible al contenido publicado por la partida
11028438 del Registro de Sucesiones Intestadas de Huaraz, en
razón de la presunción absoluta de conocimiento prevista en el
artículo 2012 del Código Civil. En consecuencia, se desestima el
argumento de la apelante.
Finalmente, de optarse por la inscripción de las 24 transferencias, es
menester advertir que Daniel Rolando Huamán Gómez falleció el
28.08.2011, conforme fluye de la partida 11120207 del Registro de
Sucesiones de Huaraz, por lo tanto, previamente debe inscribirse el
traslado de dominio a favor de su heredera Reymunda Ildefonza
Lugo Ramírez en la partida 11090008 del Registro de Predios de
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Huaraz, a fin de que exista tracto con el título apelado (artículo 2015
del Código Civil). La rogatoria se halla implícita con la solicitud de
inscripción del título recurrido, por ende, solo faltaría la liquidación de
los derechos registrales respectivos.

Intervienen como vocales (s) Daniel Fernando Montoya López y José

Arturo Mendoza Gutiérrez, autorizados mediante la Resolución N°
278-2017-SUNARP/PT del 27.12.2017 y Resolución N° 134-2018-
SUNARP/PT del 01.06.2018, respectivamente.

Estando a lo acordado por unanimidad se expide el siguiente

pronunciamiento:

VIL RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación referida a los vendedores Félix Leoncio De Paz
Huamán, Eusebio Calixto Huamán Torres y Julián Tamara Espinoza;
CONFIRMAR la denegatoria con respecto al vendedor Melacio Gaudencio
Huamán; y DISPONER que la transferencia de los 24 vendedores es
inscribible si se presenta el desistimiento parcial en relación a la venta de
Melado Gaudencio Huamán Gómez y se inscribe previamente la sucesión
intestada de Daniel Rolando Huamán Gómez, pagando los derechos
correspondientes, por los fundamentos vertidos en el análisis de la presente
resolución.
Regístrese y comuníquese.

é
F. MO 0V! LOP
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del Tri Registral

Árn áA
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s MO N PLAZA JOSÉ A. ENDOZ A GUTIÉRREZ
'cal él T I Registral Vocal ( ) del Tribunal Registral

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