EXPEDIENTE: N° 2506-2015

ESCRITO N°: 01-2015

SUMILLA: Tercería de Propiedad

SEÑOR JUEZ DEL QUINTO JUZGADO COMERCIAL DE LIMA

ANA DEL POZO VALENCIA , con DNI 00324845, con domicilio real en Calle
Santa María N°160, Distrito de Magdalena del Mar, región Lima, señalando
domicilio procesal en Av. Larco N° 1301, Oficina N° 1201, Miraflores, región Lima;
a Ud. respetuosamente, digo:

I.- DE LOS DEMANDADOS Y SU DIRECCIÓN DOMICILIARIA

1.- COMERCIALES S.A, demandante en el proceso principal, a quien se le deberá

de notificar e

en Calle Mariano Cornejo N° 219 Distrito de Pueblo Libre, Región Lima.

2.- MARIA ELENA CHÁVEZ VÁSQUEZ, demandada en el presente proceso, a

quien se le deberá de notificar en Calle Los Rosales N° 456, distrito San Miguel,
región Lima.

II.- PETITORIO

Como pretensión principal, interpongo demanda de tercería de propiedad para

que se disponga la suspensión del proceso civil Expediente Judicial 2433-2015,
siendo que existe resolución judicial 1275-2015 que ordena el embargo del bien
inmueble consistente ubicada en Calle Santa María N°160, Distrito de Magdalena
del Mar, región Lima con ficha registral N° 15874692 en el asiento N° C00004.

III.- FUNDAMENTOS DE HECHO

3.1.- Mi persona es propietaria del bien inmueble ubicada en Calle Santa María
N°160, Distrito de Magdalena del Mar, Región Lima inscrito en la Partida N°
15874692 del Registro de Predios de Lima, la cual adquirió el bien inmueble por
prescripción adquisitiva declarada por sentencia consentida del 4 de diciembre de
2014 por el Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de Lima quien ordenó la
cancelación del asiento N° C00004 de Antonio Paredes.

3.2.- En estas circunstancias, Antonio Paredes, ya no propietario, decidió vender

el inmueble de manera dolosa. De esta forma y valiéndose de que aún aparecía
como propietario exclusivo del inmueble en los Registros Públicos, después de 11
días, es decir el 15 de diciembre de 2014 Antonio Paredes suscribió un contrato
de compraventa con María Elena Chávez Vásquez. El contrato se elevó a
Escritura Pública el 18 de diciembre de 2014 y la transferencia se inscribió en la
asiento C00005 de la Partida N° 15874692 del Registro de Predios de Lima.

3.3.- De esta manera, en febrero del año 2015 el presente proceso principal ha
dictado medida cautelar de embargo por la suma de US$ 1’000,000.00 (Un Millón
y 00/100 de Dólares Americanos) en la Partida N° 15874692 del Registro de
Predios de Lima, dicho embargo se inscribió el 20 de febrero del presente año en
la partida del inmueble; bien inmueble que es de mi propiedad donde
aparentemente se hace constar como propietaria a la señora María Elena Chávez
Vásquez, demandada en el presente proceso.

3.4-  De esta manera, he tomado conocimiento de este proceso principal por

medio de una notificación dejada por debajo de la puerta en esta mi propiedad, la
cual recién tomo conocimiento.

IV.- FUNDAMENTACIÓN JURIDICA

4.1.- CON RESPECTO AL HECHO 3.1

En virtud del artículo 950 que prescribe que la propiedad inmueble se adquiere por
prescripción mediante la posesión continua, pacífica y publica como propietario
durante 10 años (..)

La doctrina así lo afirma cuando establece que la adquisición de la propiedad por

prescripción opera simplemente por el transcurso del tiempo y sus requisitos, sin
necesidad de algún pronunciamiento judicial. Es por ello que la sentencia que
recae en un proceso de prescripción adquisitiva de dominio es meramente
declarativo del derecho de propiedad que con anterioridad ha adquirido el
demandante, pues dicho fallo judicial solo reafirma un hecho que ya ha ocurrido en
la realidad: la adquisición de la propiedad una vez transcurrido el plazo.
( RONQUILLO PASCUAL, J & OTROS, 2014: La propiedad- mecanismos de
defensa. Lima: Edit. Gaceta Jurídica, pp.341)

Según establece la jurisprudencia en diferentes sentencia “ la acción de

prescripción adquisitiva es evidente evidentemente declarativa pues busca el
reconocimiento de un derecho, a partir de una situación de hecho determinada, o
un pronunciamiento de contenido probatorio, que adquirirá certidumbre mediante
la sentencia , de tal forma que la norma abstracta de la ley se convierte en una
decisión concreta, estableciendo una relación de derecho entre las partes,
limitándose la sentencia a declarar o negar la existencia de una situación jurídica,
vale decir que no es susceptible de ejecución pues la declaración judicial basta
para satisfacer el interés del actor” (CASACIÓN N° 2092 -99- LAMBAYEQUE,
DECIMO QUINTO CONSIDERANDO)

De la misma forma sentencia emanada de la Casación N° 750-2008-Cajamarca,

se resolvió el caso de un usucapiente que demanda la nulidad de la donación
entre el propietario inscrito y un gobierno local, quien inscribe. La corte señala que
la sentencia de prescripción declarativa.

Establecido que la sentencia de la prescripción adquisitiva es meramente

declarativa. Así nos señala que el artículo 952 “Quien adquiere un bien por
prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. La sentencia
que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro
respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño”

Por cuya virtud el usucapiente cancela el derecho del antiguo propietario, inscrito o
no. En buena cuenta: el poseedor vence siempre y por dos razones
fundamentales 1) la usucapión es modo originario y por tanto, opera contra
cualquiera que fuese el titular anterior, por eso deroga todo los derechos previos,
incluyendo el inscrito.2) la usucapión es el cierre del sistema patrimonial, en
cuanto pone fin a las controversias de manera definitiva en inviste el dominio
absoluto al poseedor. (GONZALES BARRON, G.,2015 : Derechos reales y su
inscripción. Lima: Edit. Gaceta Jurídica, p.p. 235.)

En el 2011 la Corte Suprema acaba de emitir una sentencia histórica (Casación N°

3667-2010-La Libertad, con fecha 21 de junio de 2011), en la que reconoce el
triunfo de la posesión sobre el registro.

En conclusión, “(…) la sentencia que declara la usucapión es título suficiente para

cancelar el asiento del antiguo dueño, cualquiera que éste sea, inscrito o no, pues
la norma no distingue ni podría distinguir”1.

Cabe recalcar que la sentencia consentida de prescripción adquisitiva adquiera

cosa juzgada al no interponer un recurso impugnatorio en el plazo estipulado.

1
GONZALES BARRON, Gunther: La usucapión siempre vence al tercero de la fe pública registral. El
inexistente problema de la ‘usucapión contra tabulas, en www.derechoycambiosocial.com, número 29, julio
2012, p. 26.
4.2.- CON RESPECTO AL HECHO 3.2

INAPLICABILIDAD DEL ARTÍCULO 2014

El artículo 2014 del CC solo protege a los terceros registrales frente a las
deficiencias del negocio jurídico antecedente (anulabilidad, rescisión,
resolución); pero no resuelve las controversias entre titular inscrito y poseedor.
Este desliz hace necesario que deba comprobarse los requisitos de la buena fe
registral (tercero, buena fe, título oneroso, confianza en los registros, inscripción y
que no conste en los Registros las causales de impugnación).

Los requisitos necesarios para la protección del tercero de la fe pública registral

son los siguientes2: a) tercero, b) título válido, c) título oneroso, d) Buena fe , e)
adquisición bajo la confianza en el registro, f) no deben constar en el registro las
causales de nulidad o ineficacia. g) Título inscrito del tercero.

Con respecto a la buena fe

AVENDAÑO3 refiere que nuestro Código Civil adopta el criterio subjetivo. El último
párrafo del artículo 2014 dispone que la buena fe se presuma mientras no se
pruebe que el tercero conocía la inexactitud del Registro. Dicha prueba puede
consistir en hechos extra registrales que permitan saber que la información
registral es incorrecta. En consecuencia, para tener buena fe y quedar protegido
por el Principio de Fe Pública Registral, el vicio no debe constar en el Registro,
pero además el tercero debe ignorar la inexactitud, independientemente de la
fuente que proporcione la información.

Para Guillermo Borda, “el principio de la buena fe significa que el hombre cree y
confía que una declaración de voluntad surtirá en un caso concreto sus efectos
usuales, los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos
iguales [... Así un...] juez puesto a dirimir una controversia, debe preguntarse qué
2
La Corte Suprema ha exigido reiteradamente el cumplimiento de estos requisitos para otorgar la protección
legal. En una sentencia expedida con motivo de la Casación N° 695 -99 se dijo lo siguiente “ ( ...) Para la
aplicación del principio de buena fe registral deben concurrir copulativamente los siguientes requisitos: a) que
el adquirente lo haga a título oneroso; b) que el adquirente actúe de buena fe tanto al momento de la
celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo; buena fe
que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se
trata de una presunción iuris tantum; c) que el otorgante aparezca registralmente que con capacidad para
otorgar el derecho del que se tratase; d( que el adquirente inscriba su derecho; e) que ni de los asientos
registrales ni de los títulos inscritos resultasen causas que anulen, rescindan resuelvan el derecho del
otorgante. El principio de buena fe registral (sic) persigue proteger al tercero que ha adquirido un derecho de
quien finalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el tráfico
inmobiliario, sin embargo ello puedo implicar un sacrificio de la seguridad del derecho por ello es que para
morigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al principio de buena fe registral (sic) (…)
3
AVENDAÑO VALDEZ J. (2009). Libro de ponencias del IV Congreso Nacional del Derecho Civil. Lima :
Palestra Editores S.A.C ; pp 46.
significado hubiera atribuido a la declaración una persona honorable y correcta” 4.
Este criterio supone un estándar de la conducta que observaría una persona
honorable y correcta.

Sobre el sentido objetivo de la buena fe, la Comisión encargada de elaborar el

Anteproyecto de Reforma del Código civil peruano señala que “se juzga la conducta
del individuo y se estima que tiene buena fe cuando dicha conducta se ajusta a lo
que es recto y honesto. La buena fe es en este sentido lo que se llama un ‘estándar
jurídico´, es decir, una conducta que socialmente se considera como arquetipo.” 5

Es fácil deducir que la buena fe objetiva es la que mayormente interesa en el ámbito

de las negociaciones y los contratos 6; es, pues, liminar en cualquiera de las
categorías negociales, debido a que representa las “reglas objetivas de la
honradez”7.

Los contratantes no deben incurrir en “una falta de lealtad o probidad en el

cumplimiento de las obligaciones asumidas”, que vendría a ser la actuación con
dolo, culpa inexcusable o culpa leve, para no hacerse acreedores de “la sanción
que el ordenamiento legal establece” 8, como la indemnización por daños y
perjuicios

Mientras que el autor GUNTHER9 sostiene la tesis de la buena fe-diligencia, por

los siguientes fundamentos:

1. La fe pública es un mecanismo in extremis, en el cual el ordenamiento se

encuentra en el conflicto ético de preferir el interés de un sujeto frente a
otro, y con ello uno de los dos queda despojado de su derecho. Aquí entre
en controversia las razones del propietario originario, quien resulta afectado
por una nulidad que muchas veces no provocó pues resulta la victima de
falsificaciones, fraudes, engaños, etc.; mientras que en el otro lado se
encuentra las razones del tercero adquiere confiado en el registro. Ante tal
perspectiva es necesario que el sujeto preferido se encuentre simplemente

4
Ver BORDA, Guillermo A.(1996) Tratado de Derecho Civil. Parte General. Buenos Aires, Abeledo Perrot, p.p
131.
5
Reforma del Código Civil Peruano. Doctrina y Propuestas (contiene los proyectos presentados por las
subcomisiones de la Comisón Encargada de elaborar el Anteproyecto de Ley de Reforma del Código Civil
Peruano). Instituto de Investigación Jurídico-Notarial (INDEJ) y Gaceta Jurídica Editores S.R.Ltda., Lima,
1998. Reforma del Código Civil Peruano. Doctrina y Propuestas. Ob. Cit., p. 57.
6
LOPEZ SANTA MARIA, Jorge. Los Contratos ... Ob. Cit., p. 291.
7
TUHR, citado por FERREIRA RUBIO, Delia Matilde. La buena fe. Madrid, Editorial Montecorvo S.A., 1984,
p.84.
8
SPOTA, Alberto G. Instituciones de Derecho Civil. Contratos. Vol. III. Buenos Aires, Ediciones Depalma,
1983, p. 350.
9
GONZALES BARRÓN, G. (2008). Introducción al Derecho Registral y Notarial. Lima: Edit. Jurista Editores.
Pg. 238-241
 con las “manos limpias” para merecer esta especial y extraordinaria tutela.
Por tal motivo, no sería admisible que un tercero que ha incurrido en serias
dudas o vaguedades en la adquisición, resulte siendo premiado por el
ordenamiento en contra de un propietario afectado.
2. La buena fe significa el desconocimiento de una situación lesiva al interés
de otro, pero no basta simplemente el estado subjetivo de ignorancia, aun a
riesgo de haber actuado en forma culpable, negligente y descuidada. Por el
contrario, la buena fe implica, por su propio nombre y connotación, un
determinado estado subjetivo que tiene un contenido ético valioso. Se trata
de una creencia honesta y racional, y no a ciegas. En otras palabras, la
ignorancia abusiva y sin justificación queda al margen de la buena fe, pues
la protección del ordenamiento solo se consigue cuando la ignorancia es
atendible y, por tal motivo, digna de excusas.
3. La perspectiva teórica de buena fe-diligencia se combina con una de
carácter practica indudable. En otras palabras bastará acreditar que el
tercero realizo una adquisición injustificada, indefendible, absurda e
irracional de acuerdo a los cánones de diligencia, sin necesidad de la
prueba imposible del dolo. La buena fe se pierde cuando el tercero realiza
una adquisición por culpa grave o inexcusable, esto es, desoyendo los
deberes mínimos, imprescindibles, los que hubiera incluso adoptado un
sujeto poco cuidadoso con sus intereses.

La Corte Suprema ha tenido la oportunidad de establecer un concepto de buena fe

acorde al criterio interpretativo sostenido en su obra: “en realidad la buena fe
consiste en estar convencido de haber obrado de manera dirigente, prudente y
honesta, esto es, estar convencido de la certeza, licitud y legitimidad de su
conducta” (CASACIÓN Nº 3088-2006-LIMA. SALA CONSTITUCIONAL Y SOCIAL
DE LA CORTE SUPREMA DE LA REPÚBLICA, DIARIO OFICIAL EL PERUANO,
01.10.2007, P. 20454-. CONSIDERANDO DÉCIMO PRIMERO) 10

Para José Álvarez Caperochipi 11 considera que en ocasiones se exige diligencia

en el comprador que pude haber averiguado fácilmente la enajenación anterior,
por lo que la buena fe obliga al adquiriente a una conducta activa, extendida
incluso a no omitir circunstancias o diligencia alguna para el logro de averiguar si
existe o no vicios en la titularidad del transferente. Además que la buena fe no
solo requiere el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la
ausencia de posibilidad de conocer la exactitud.

10
Criterio adoptado por la CASACIÓN Nº 2770-2006 LIMA Y CASACIÓN Nº 4325-2006-AREQUIPA
11
Citado por Gonzalez Barron G.. ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, J.(2010). Derecho Inmobiliario Registral. Lima:
Edit. Jurista Editores. pp. 614
Por tanto, es necesaria una solución matizada, en el sentido que el registro es un
instrumento al servicio de la seguridad jurídica, pero sin encerrarse en sí mismo,
sino reconociendo los hechos relevante de la vida, como la posesión. No se debe
buscar una proclamación de una verdad dogmática encarnada por el registro y
olvidarse de sus límites intrínsecos (defectos, inexactitudes, imposibilidad de
contradecir la realidad notoria, la posesión, etc.) y de sus límites extrínsecos
(fraude, mala fe, etc.) . La institución del registro es un mecanismo instrumental
que apoya la seguridad de los actos de intercambio, pero no puede acotar toda la
realidad jurídica, vital, humana, con diversos intereses en juego (…) 12

4.3.-CON RESPECTO AL HECHO 3.3

Tercería

El Artículo 533 del  Código Procesal Civil (CPC) indica “La tercería se entiende
con el demandante y el demandado, y sólo puede fundarse en la propiedad de los
bienes afectados judicialmente por medida cautelar o para la ejecución; o en el
derecho preferente a ser pagado con el precio de tales bienes.” En el presente
caso, acredito que soy propietario del bien materia de embargo.

Por tanto el proceso de tercería tiene sustento constitucional pues sirve para
defender el derecho fundamental de propiedad que es inviolable, así como el
debido proceso de las personas que no han sido comprendidos en la ejecución
judicial, pero que sin embargo resultan afectados en sus intereses
económicos(GONZALES BARRON, G.,2015 : Derechos reales y su inscripción
registral. Lima: Edit. Gaceta Jurídica, p.p. 366.)

Es decir la tercería de propiedad es uno de esos mecanismo de tutela de la

propiedad que hace inmune al derecho (o inviolable”) según el artículo 70 de la
constitución, cuya finalidad es excluir quienes embargados dentro de un proceso
judicial de carácter ejecutivo, bajo la premisa básica y fundamental que la
responsabilidad patrimonial se ejerce contra los bienes del deudor, y no de
terceros (art. 642 del Código Procesal Civil)

Inaplicabilidad del artículo 2022

Cuando concurre un derecho real con otro de distinta naturaleza como es el caso
de los embargos en el que habrían de aplicarse las reglas de derecho común sin
que exista prevalencia del derecho inscrito sobre el que no fue inscrito, por ende
tratándose de derechos de distinta naturaleza, la inscripción registral de un
12
GONZALES BARRON, G.,2015 . Derechos reales y su inscripción regitral. Lima: Edit. Gaceta Jurídica, p.p.
209
derecho de crédito no puede desnaturalizar o convertirse el derecho real en uno
que es en esencia persona. (Casación N° 176-2011-JUNIN )

Las normas procesales establecen que el propietario puede lograr el

levantamiento del embargo con la presentación del documento de fecha de
cierta anterior a la traba del embargo, es decir, no se requiere un título de
propiedad registrado, ni siquiera en el caso de los bienes inscribibles por tanto, es
claro que el propietario no inscrito puede desvincular el bien de la ejecución si
prueba su derecho con documento fehaciente. ( Artículo 533 y 535 del Código
Civil)

Por otro lado , GUNTHER 13 afirma que la doctrina convalida el embargo sobre
inmueble ajeno se basa en la idea de que este constituye un “derecho” oponible
por la inscripción y que se impone a los derechos inscritos; empero, la premisa, de
tal afirmación, es falsa, pues es el embargo no es un derecho, ni puede serlo. A
razón que el proceso ejecutivo habilita al acreedor para satisfacer su crédito
mediante actos procesales que se materializan en la actividad de sujetar bienes
(embargo) para la enajenación (remate) y el consiguiente cumplimiento del
mandato (pago). En efecto, la acción del deudor, no cumplida, es sustituida por la
actividad del juez para llevar a cabo el mismo propósito. El proceso ejecutivo tiene
como finalidad que el crédito se cumple a favor de acreedor mediante la
liquidación de bienes del deudor, pero la cognición no existe o esta reducida a la
mínima expresión, pues se sustenta en el título ejecutivo que presupone certeza,
empero, esta se ejerce contra el deudor que es obligado en el título, pero no
puede afectar los terceos vinculados.

El embargo es el acto de vinculación de bienes para afectarlos a los fines del

proceso de ejecución, no obstante, el juez dicta la medida sin certeza respecto a la
propiedad del bien embargado, por lo que se trata de una procidencia ejecutiva
ordenada en forma superficial por la ausencia de elementos de juicio suficiente,
por lo que se compensa o equilibra con el mecanismo procesal destinado a
advertir de ese error, que no es otro que la tercería.

POR TANTO:
13
GONZALES BARRON, G.,2015 : Derechos reales y su inscripción regitral. Lima: Edit.
Gaceta Jurídica, p.p. 351-352.)
Solicitamos al Juzgado tener por ofrecidos los medios probatorios y, en su
oportunidad, declarar FUNDADA la demanda interpuesta por ANA DEL POZO
VALENCIA.

PRIMER OTROSÍ DECIMOS: De conformidad con los artículos 290° y 291° de la

Ley Orgánica del Poder Judicial, designamos como abogados al doctor,Mario
Carlos Hernández Baca, con registro C.A.L. N° 15674 y a la doctora Lidia de
Lourdes Chávez Flores; Para estos efectos se declara estar debidamente
instruidos en las facultades que se confiere y señala como domicilio el indicado en
el presente escrito.

Lima, 12 de noviembre del 2015