Arras

1. 1. ARRAS 1 DEDICATORIA  Al esfuerzo soberano de cada uno de nosotros, y a aquellos

que han depositado su fe en nuestros débiles pasos juveniles por este transitorio espejo
de nuestra vida académica… a ellos una y otra vez porque el camino es largo. 

2. 2. ARRAS 2 INTRODUCCIÓN Si uno transita por cualquier calle en las distintas ciudades del
país encontrará que por lo menos existe una obra en plena edificación, también se
aprecian grandes carteles ofreciendo departamentos que figuran solo en planos, las
solicitudes por créditos hipotecarios han crecido exponencialmente y se observa
endeudamientos a 15 o a 20 años, tomando en cuenta que la inflación está controlada y
que existe un clima de “tranquilidad económica”. Se observa entonces un boom de la
actividad inmobiliaria y de la construcción. Al existir una variada oferta inmobiliaria
representada por departamentos o casas, nos percatamos que cuando éstos se ponen a la
venta los edificios se ocupan en su integridad en corto tiempo, ello podría tener una
explicación que la oferta inmobiliaria aún no satisface la demanda de la población por
adquirir alguna vivienda. Estas consideraciones han hecho que el precio de los inmuebles
se eleve considerablemente y que los precios de los mismos estén en alza. Dentro de este
orden de ideas apreciamos que en el universo de adquirentes algunos cuentan con la
liquidez debida para poder comprar los departamentos, siendo propietarios en corto
tiempo. Existe otro grupo de personas que no cuenta con los ingresos suficientes, por lo
que deben recurrir a la adquisición de las viviendas con la intervención de un banco local
bajo la modalidad de los créditos hipotecarios. Es en este tipo de adquirentes que a veces
ven esfumados sus sueños de ser propietarios porque el vendedor de departamentos en
estreno vende el inmueble a quien le pague en el momento y no espera a la aprobación
del crédito hipotecario.

3. 3. ARRAS 3 Precisamente, una de las herramientas jurídicas que este último grupo de
personas utiliza para asegurar la transferencia del inmueble a su favor y que el mismo no
sea ofrecido a terceros es la suscripción de un contrato de arras con el vendedor. El
presente informe pretende abordar el tema de la entrega de las arras y analizar las
implicancias tributarias que se generan en la venta de inmuebles, sobre todo en la primera
venta de los inmuebles efectuado por el constructor de los mismos.

4. 4. ARRAS 4 I. ARRAS 1. Génesis Histórica La palabra arra o arras, según señala la doctrina,
procede etimológicamente de una palabra fenicia, arrha, que lleva implícito un cierto
sentido de garantía o de fianza1 ; de ahí que el origen de esta institución se remonte al
comercio que realizaban los fenicios, cartagineses y hebreos con Grecia. De esta forma
ingresa en el Derecho griego donde se le conoció con el nombre “arrhabo” y era un
negocio preparatorio de compraventa real futura, con la facultad de desistir de la
promesa. Así comenzó su origen penitencial y confirmatorio. En el Derecho romano
primitivo se aplicó como medio para asegurar la efectividad de los negocios de
compraventa2 . El Derecho prejustiniano apreció las arras como una prueba confirmativa
del contrato3 . Más adelante, en el Derecho romano clásico se amplió el ámbito de
aplicación de las arras a otros tipos de contratos, como en los arrendamientos de cosas y
servicios4 . Las arras, que tenían una función confirmatoria, consistían normalmente en
 objetos de poco valor que se devolvían tras el cumplimiento del contrato. A las arras se le
agregó significado jurídico mediante un pacto agregado al contrato por cuyo contenido se
transfería la propiedad de un bien. El que recibió las arras, tenía que devolverlas
duplicadas si no concluía el contrato y le era imputable. Si el incumplimiento 1 DIEZ-
PICAZO, Luis. .Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial”. 28 edición, Editorial Tecnos,
Vol. 1, Madrid, 1983, p. 586. 2 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “El contrato en general”.
Tomo VI. 1. edición, Biblioteca Para Leer el Código Civil, Vol. XV, Fondo Editorial de la
Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 1991, p. 150. (3) LEÓN BARANDIARÁN, José.
“Tratado de Derecho Civil”, Gaceta Jurídica, Tomo IV, Lima, 1992, p.162. (4) DE CASSO y
ROMERO, Ignacio y CERVERA y JIMÉNEZ-ALFARO, Francisco. “Diccionario de Derecho
Privado”, Editorial Labor, S.A., Barcelona, p. 477. 3 LEÓN BARANDIARÁN, José. “Tratado de
Derecho Civil”, Gaceta Jurídica, Tomo IV, Lima, 1992, p.162. 4 DE CASSO y ROMERO,
Ignacio y CERVERA y JIMÉNEZ-ALFARO, Francisco. “Diccionario de Derecho Privado”,
Editorial Labor, S.A., Barcelona, p. 477.

5. 5. ARRAS 5 era imputable al que entregó las arras, este las perdía, convirtiéndose en un
medio de garantía de cumplimiento de la obligación. En el Derecho Romano posclásico se
regresa nuevamente a la concepción griega de las arras penitenciales. Llama la atención,
sin embargo, la incertidumbre que se generó en la interpretación del Código y las
Instituciones de Justiniano sobre este tema, ya que, por lo confuso de sus textos, dio
margen a la opinión de que era lícito arrepentirse del contrato allanándose a perder las
arras o a devolverlas duplicadas. Ese es el parecer de León Barandiarán, para quien las
modificaciones introducidas por las Institutas sobre el particular, con referencia a los
contratos que debían redactarse por escrito, abrieron el camino para reputar las arras
como un medio de arrepentimiento. En el Derecho germánico, las arras tuvieron en su
inicio carácter confirmatorio y, al igual que en el Derecho romano, constituía la entrega de
pequeñas cantidades de dinero, pasando luego a tener una función indemnizatoria a
través de un contrato preparatorio de carácter real. Otro de los significados de arras es la
donación que hace el esposo a la esposa en remuneración a su dote o cualidades
personales. Esta acepción tiene su origen en el Derecho germánico y tomó importancia en
el Derecho español, así hay referencias a ella en el Fuero Juzgo, que las reglamentaba y
definía como bienes que el esposo le entregaba a la esposa para su decoroso
sostenimiento, el Fuero Viejo, Fuero Municipal yel Fuero Real, que se referían a su cuantía,
y las Leyes de Toro, que establecía que aquella donación esponsalicia no revertía al marido
o a sus herederos en ningún

6. 6. ARRAS 6 caso, sino que pertenecía a los herederos de la mujer, ya muriera con
testamento o sin él5 . No obstante, en el Derecho español las arras también tenían el rol
de asegurar el cumplimiento de lo establecido en un contrato. Posteriormente, en las
Partidas se admitió la posibilidad de arrepentimiento antes que se concluya el contrato,
siendo la imperfección del contrato el factor que determina la existencia de las arras
penitenciales, siendo que cuando se llega a la perfección del contrato, las arras solo
servirán para probar su conclusión. Este breve recorrido histórico nos permite advertir que
el desarrollo de las arras a lo largo del tiempo ha oscilado entre el rol de ser una señal de
conclusión” del contrato y el de permitir el desistimiento, pasando por el de constituir una
 sanción por el incumplimiento de la obligación. 2. Antecedentes En La Legislación
Comparada Resulta importante ahora hacer referencia a las principales codificaciones
mundiales, particularmente a las que provienen del sistema romano germánico a fin de
descubrir el diverso tratamiento legislativo que han recibido las arras -á lo largo de los
últimos doscientos años, y que a su vez varias de aquellas legislaciones han servido de
fuente de inspiración al legislador peruano en su afán de introducir a nuestro
ordenamiento jurídico las instituciones jurídicas heredadas de la cultura occidental
moderna, por un lado, así como los esquemas legislativos incorporados por el Derecho
latino, por el otro. En tal sentido, hemos creído conveniente efectuar un breve recorrido
por algunas legislaciones europeas y americanas, lo cual 5 dem, p. 478.

7. 7. ARRAS 7 nos permitirá examinar el estado actual de las diferentes opciones legislativas
que existen en torno al tema que ahora nos ocupa. El Código francés (Código Napoleón)
recoge en su artículo 15906 el carácter penitencial de las arras vinculándolo
exclusivamente a la promesa de venta, confiriendo a cualquiera de las partes la facultad
de arrepentirse. Por su lado, el artículo 14547 del Código Civil español relaciona la figura
de las arras al negocio de la compraventa, destacando su cualidad penitencial;
permitiendo el arrepentimiento de las partes contratantes; sin embargo, resulta preciso
señalar que tal como anota Spin8 existe un notable movimiento de la doctrina y de la
jurisprudencia de ese país orientada a hacer depender el carácter confirmatorio o
liberatorio de las arras a la voluntad de las partes, por lo cual es una cuestión de hecho
que habrán de decidir los tribunales, indagando dicha voluntad. A su turno el Código Civil
de Austria (artículo 919) admite que las arras dadas antes de la conclusión del contrato
son penitenciales (artículo 908), pero en el contrato ya formado la facultad de arrepentirse
solo puede ser establecida por un pacto especial de displicencia (artículos 909 y 910). En el
Código alemán (BGB), el artículo 3369 contiene una disposición general que precisa
categóricamente la naturaleza confirmatoria de las arras, no obstante ello, la doctrina de
ese país sostiene que se encuentra abierta la posibilidad para que las arras puedan darse
también para asegurar un contrato todavia no concluido, principalmente cuando el
contrato debe concluirse por escrito y las partes, por ahora, solo se han puesto de acuerdo
de palabra; en tal caso, según el Derecho común, el que dio las arras las pierde si se niega
a concluir el 6 “Articulo 1590.- Si la promesa de venta se ha hecho con arras, cada uno de
los contratantes es dueño de apartarse de ella. El que las haya dado perdiéndolas. 7
“Articulo 1454.- Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta,
podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a
devolverlas duplicadas”. 8 EsplN, Diego. “Manual de Derecho Civil español”, Editorial
Revista de Derecho Privado, Tomo 111, p. 307. 9 “Articulo 336.- Si al contraer un contrato
es dado algo en concepto de arras, vale esto como signo de conclusión del contrato. En la
duda no valen dinero en señal”.

8. 8. ARRAS 8 contrato10 . Por su parte el Código de Prusia define a las arras como lo que se
ha entregado en signo de celebración del contrato (artículo 205), a diferencia del anticipo
o entrega a cuenta de obligaciones contraídas (artículo 206)11 . Seguidamente, el Código
Civil suizo (artículo 158)12 regula en forma conjunta las arras señal (confirmatorias) y una
institución a la que denomina redit o retractación-desdecimiento, asimilándola a las arras
 tradicionales (penitenciales), que consisten en una suma entregada a una de las partes, de
tal forma que si quien se desiste es el que entregó las arras podrá apartarse del contrato
abandonando dicha suma; pero, si el que desistiera fuese quien las recibió las deberá
restituir dobladas. En cuanto al Código italiano, el artículo 138513 que hace alusión a la
“seña confirmatoria”, y que constituye una de las fuentes de los artículos 1477, 1478 Y
1479 del Código Civil de 1984, establece con bastante claridad los alcances de las arras
confirmatorias, subrayando, de un lado, el carácter real del pacto y, por el otro, la función
resarcitoria de los daños ocasionados por la parte incumplidora del contrato, en
sustitución, de ser el caso, de la norma general sobre ejecución o resolución contractual.
Asimismo, precisa que solo puede darse en calidad de arras una suma de dinero o una
cantidad de otras cosas fungibles. Y el que las haya recibido, devolviéndolas dobladas”. 10
ENNECCERUS, Ludwig y KIPP, Theodor. “Tratado de Derecho Civii”. Bosch, Casa Editorial,
Tomo 11, Volumen 1, Barcelona, 1954, p. 184. 11 RISOLlA, Marco Aurelio, “Significación y
función de las arras en el Código Civii argentino (arras y pacto comisario)”, Abeledo-Perrot,
Buenos Aires, 1959, p. 30. 12 “Articulo 158.- Quien otorga arras se reputa que lo hace en
signo de la conclusión del contrato, y no a título de retractación (redit). Salvo uso local o
convención contraria, aquel que ha recibido arras puede conservarlas sin necesidad de
tener que computarlas en su crédito. Cuando se estipula la retractación (redit) cualquiera
de los contratantes puede desístirse del contrato, quien dio la suma abandonándola, y
quien la recibió restituyéndola en doble”. 13 “Articulo 1385.- Seña confirmatoria.- Si en el
momento de la conclusión del contrato una de las partes diera a la’….. otra, a título de
seña, una suma de dinero o una cantidad de otras cosas fungibles, la seña, en caso de
cumplimiento, deberá ser restituida o imputada a la prestación debida. Si la parte que
hubiese dado la seña no cumpliese, la otra podrá rescindir el contrato reteniendo la seña;
si por el contrario la incumplidora fuese la parte que la ha recibido, la otra podrá rescindir
el contrato y exigir el doble de la seña Pero si la parte que no es incumplidora prefiriese
demandar la ejecución o la resolución del contrato, el resarcimiento del daño se regulará
por las normas generales”.

9. 9. ARRAS 9 Pasando revista a los Códigos latinoamericanos, encontramos en primer orden

al Código argentino, cuyo artículo 120214 contempla el caso que se hubiere dado una
señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, sin hacer referencia explícita a un
contrato determinado, pudiendo las partes arrepentirse del contrato o dejar de cumplirlo
perdiendo la señal, reflejando de este modo su carácter de cláusula de arrepentimiento,
en vez de garantía de cumplimiento del contrato. En igual sentido trata el tema el Código
Civil de Paraguay, que reproduce casi textualmente el precepto legal argentino en su
artículo 72315 , con el añadido de que si el incumplimiento es de escasa importancia y no
compromete el interés de la otra parte, no procederá la resolución del contrato16 . Por su
parte, el Código chileno también regula las arras penitenciales en los artículos 1803 y
180417 , sin embargo las vincula al contrato de compraventa y las considera como una
prenda por la celebración o ejecución del citado contrato, que faculta a las partes
desdecirse del contrato. Asimismo, estipula en el artículo 180518 que 14 “Articulo 1202.-
Si se hubiese dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio
puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede
también arrepentirse e!3 a recibió; y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de
 su valor. Si el contrato se cumpliere, la señal debe devolverse en el estado en que se
encuentre. Si ella fuere de la misma especie que lo que por el contrato debia darse, la
señal se tendrá como parte de la prestación; pero no si ella fuere de diferente especie, o si
la obligación fuese de hacer o de no hacer”. 15 “Articulo 723.- Si se hubiere dado una
señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del
contrato o dejar de cumplirlo, perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la
recibió, y en tal caso debe devolver la señal, con otro tanto de su valor. Si el contrato se
cumpliere, la señal debe devolverse en el estado que se encuentre. Si ella fuere de la
misma especie que la que por el contrato debia darse, la señal se tendrá como parte de la
prestación”. 16 “Articulo 724.- No procederá la resolución del contrato si el
incumplimiento de una de las partes reviste escasa importancia y no compromete el
interés de la otra”. 17 “Articulo 1803.- Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en
prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los
contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndo las; y el que las ha
recibido, restituyéndolas dobladas. Articulo 1804.- Si los contratantes no hubieren fijado
plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no habrá lugar a la
retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención, ni después de
otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega”. 18 “Articulo 1805.- Si
expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar convenidos
los contratantes, quedará perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el artículo
1801, inciso 2. No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de
derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse según los dos artículos
precedentes”.

10. 10. ARRAS 10 las arras confirmatorias pueden tener la condición de señalo de pago a
cuenta, siempre que así las partes lo hayan dejado establecido por escrito, en su defecto,
se entenderá que tienen la condición de arras de retractación. Por último, el Código Civil
boliviano contiene disposiciones relativas a las arras confirmatorias y de retractación
(artículos 537 y 538)19 , con parecido tratamiento al que otorga su similar de Perú e Italia,
con la diferencia, para el caso peruano, que cuando hace mención a las arras penales, el
efecto del incumplimiento faculta a la parte fiel a “rescindir” el contrato. 3. Naturaleza
Jurídica Tal como sostiene Le Pera20 , encontrar la naturaleza jurídica de una institución
jurídica significa establecer un tipo específico de relación entre el conjunto de preceptos
en que este concepto consiste y otro concepto (conjunto de preceptos) considerado
superior o genérico. En ese sentido, en el presente apartado efectuaremos una breve
descripción de las principales teorías que intentan establecer la referida relación. Sobre el
particular, cabe indicar que la doctrina se encuentra dividida en sus esfuerzos por definir la
base estructural de la institución bajo estudio. Concretamente se pueden identificar hasta
dos tendencias o corrientes que intentan delinear los caracteres esenciales de las arras.
Así, para un sector mayoritario de la doctrina las arras constituyen un “pacto accesorio de
19 (19) “Articulo 537.-1. La suma de dinero o de cosas fungibles que como arras o seña se
entregue por uno de los contratantes al otro, será imputada, en caso de cumplimiento del
contrato, a la prestación debida o devuelta, si no existe estipulación diferente. (Articulos
78, 532, 568 del Código Civil) 11. Si una de las partes no cumple, la otra puede rescindir el
contrato, reteniendo las arras el que las recibió o exigiendo la devolución en el doble
 quien las dio; a menos que prefiera exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con
el resarcimiento del daño”. “Articulo 538.- Cuando en el contrato con arras se hubiese
reservado el derecho reciproco de las partes a rescindir el contrato, el que dio las arras, si
lo rescindiere, las perderá en provecho del otro contratante, si lo rescindiere el que las
recibió, las devolverá en el doble”. (Articulos 532, 537 del Código Civil) 20 LE PERA, Sergio.
“La naturaleza jurídica”, Ediciones Pannedille, BuenosAires, 1971, p. 78.

11. 11. ARRAS 11 naturaleza real”, un “contrato real accesorio”, un “negocio real” o una
“cláusula de naturaleza real”, por cuanto que para que tengan validez es necesario que el
acuerdo de voluntades se manifieste a través de la entrega de las cosas21 . Comparten
esta tesis: Miccio, DíezPicaza, Mirabelli, Messineo, Trimarchi, Royo Martínez, Scognamiglio
y Mosset Iturraspe, entre otros. En cambio, para otro sector22 , liderado en nuestro país
por De la Puente y Lavalle23 , el pacto arral es un contrato consensual24 cuyo efecto es
calificar que las arras que se entreguen al celebrarse el contrato principal importan la
efectiva celebración de este último. Añadiendo más adelante que el pacto arral es
consensual y que la entrega de las arras calificadas como confirmatorias constituye la
evidencia de la celebración del contrato principal. Con acierto el Código Civil no ha tomado
partido sobre un asunto tan discutible, pues cada teoría tiene sus propios argumentos que
responden a premisas válidas analizadas dentro de su contexto. Empero, tratándose de un
tema eminentemente teórico, mientras el debate doctrinario continúa la ley ha preferido
la fórmula práctica de guardar silencio, con lo cual, las definiciones que se hagan en su
momento corresponderán a nuestra judicatura, en aplicación de su función interpretativa
e integradora de las normas del sistema jurídico. 21 Siguiendo a De la Puente y Lavalle,
“puede definirse al contrato real como aquel que requiere para su celebración que el
acuerdo de voluntades se materialice mediante la entrega del bien en que recae el
contrato”. (DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Op. cit., Tomo 1, p. 181). 22 JORDANO
BAREA, Juan. “La categoría de los contratos reales”, Bosch, Casa Editorial, Barcelona, 1958,
p. 66. 23 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Op. cit., pp. 178 Y 179. 24 Contratos
consensuales son todos aquellos que se perfeccionan por el consentimiento de las partes
(artículo1352 del Código Civil).

12. 12. ARRAS 12 Ahora bien, independientemente de la posición jurídica que se adopte

respecto a la naturaleza jurídica de las arras, todas sus modalidades responden a la misma
estructura, variando entre sí, en razón a la distinta función económica que desempeñan en
la relación jurídica contractual a la que se hallan vinculadas, tal como veremos más
adelante al tratar el tema de la clasificación de las arras. 4. Concepto De Arras La
problemática que se cierne sobre la noción de la institución de las arras se encuentra
estrechamente vinculada con su naturaleza jurídica; por esa razón, sin ánimo de coincidir
necesariamente con alguna de las posturas detalladas en el apartado anterior, trataremos,
a partir de las definiciones que a continuación se exponen, de encontrar los rasgos
distintivos que delinean su fisonomía. Para Luis Diez-Picazo, las arras son la entrega de una
suma de dinero o de cualquier otra cosa que un contratante hace a otro con el fin de
asegurar una promesa o un contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al
otorgante para poder rescindirlo libremente, consintiendo en perder la cantidad
entregada25 . Para Juan Manuel Abril Campoy las arras constituyen uno de los posibles
 mecanismos de refuerzo del crédito con que cuenta el acreedor (…) supone la entrega de
un bien al acreedor, generalmente dinero, en garantía del cumplimiento de la obligación
contraída26 . Renato Scognamiglio, citando a Messineo y Mirabelli, y refiriéndose más
específicamente a las arras confirmatorias, señala que las arras son una cláusula de
naturaleza real, por cuanto el acuerdo de las partes debe estar 25 DIEZ-PICAZO, Luis. Op.
cit., p. 586 26 ABRIL CAMPOY, Juan Manuel y otros. Op. cit., p. 456.

13. 13. ARRAS 13 seguido de la entrega de una suma de dinero o de una cantidad de cosas
fungibles, que en caso normal de cumplimiento debe ser restituida o imputada a la
prestación debida, con restablecimiento de las condiciones paritarias de los estipulantes.
Manuel Albaladejo señala, al respecto, que el cumplimiento de la obligación puede
asegurarse mediante arras, nombre con el que se designa al objeto u objetos
-generalmente una suma de dinero- que se entregan en garantía de dicho cumplimiento.
Para De la Puente y Lavalle, no se debe olvidar que la entrega en las arras no tendría
significado jurídico alguno si no es resultado de un acuerdo de voluntades de los
contratantes para conferirle el carácter de arras, denominando a este acuerdo como
“pacto arral”, que puede ser definido como la cláusula inserta en o anexa a un contrato
-llamado “principal” o “básico”-, en virtud de la cual se conviene en otorgar a esta entrega
los efectos jurídicos que las partes desean darle, según la clase de arras de que se trate.
De las definiciones propuestas se aprecia que los diversos autores ponen énfasis ya sea en
la naturaleza o en el aspecto material que distingue a las arras de otras figuras afines,
como por ejemplo, el de ser un mecanismo de garantía o de protección del crédito, una
cláusula o pacto, incorporado o no en el contrato principal; el objeto u objetos sobre los
que recae, o el acto mismo de la entrega. Lo cierto es que todas ellas consideran
elementos esenciales que caracterizan la institución jurídica bajo análisis, en esa medida, y
atendiendo al esquema normativo consagrado en nuestro Código Civil, podemos definir
las arras como el acuerdo en virtud del cual una persona entrega a otra un bien, por lo
general dinero, con la finalidad de confirmar la celebración de un contrato definitivo,
resarcir su incumplimiento

14. 14. ARRAS 14 u otorgar el derecho de retractarse de un contrato preparatorio, bajo

sanción de pérdida de las arras o la devolución del duplo. 5. Clases De Arras:
Confirmatorias Y De Retractación Las arras pueden ser de dos tipos: (i) las arras
confirmatorias y (ii) las arras de retractación. Según parte de la doctrina también pueden
ser arras penales en la medida que existan previamente las arras confirmatorias, ello
implica que necesariamente las arras penales constituirían una sub-especie de las arras
confirmatorias. 5.1 Las Arras Confirmatorias La entrega de arras confirmatorias tiene la
idea de ser una señal o prueba de seriedad que de todos modos se dé la celebración del
contrato, sin otorgar el derecho de desistirse de él. En caso que se ratifique la celebración
del contrato y el mismo se cumpla, la parte que recibió las arras puede optar por: (i)
devolverlas o (ii) en todo caso imputarlas como parte del precio del pago, ello obviamente
de acuerdo a la propia naturaleza del contrato. Las arras confirmatorias están reguladas en
el Código Civil Peruano desde los artículos 1477º al 1479º de la siguiente manera: El
artículo 1477º señala el concepto al mencionar que la entrega de arras confirmatorias
importa la conclusión del contrato. En caso de cumplimiento,
15. 15. ARRAS 15 quien recibió las arras las devolverá o las imputará sobre su crédito, según la
naturaleza de la prestación. El artículo 1478º precisa que es lo que se entiende por arras
penales. En dicho artículo se menciona que si la parte que hubiese entregado las arras no
cumple la obligación por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el
contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra
puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras. Finalmente, el texto del
artículo 1479º recoge las normas aplicables a la indemnización Este dispositivo considera
que si la parte que no ha incumplido la obligación prefiere demandar la ejecución o la
resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios se regula por las normas
generales. 5.2 Las Arras De Retractación Su entrega otorga la facultad de ejercer el
derecho de desistirse del negocio que está contenido en un contrato, tanto para la parte
que cumplió con entregarla como para la contraparte que las recibió. Finalmente, cuando
la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras confirmatorias o
cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una naturaleza
de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de las confirmatorias. Las arras de
retractación están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos 1477º al 1479
de la siguiente manera: El artículo 1480º regula los alcances y derecho de retractación.

16. 16. ARRAS 16 Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractación sólo es
válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de
ellos. El texto del artículo 1481º consigna los efectos de la retractación. Dentro de los
efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en
provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. El artículo 1482º considera la
posibilidad de la renuncia al derecho de retractación, al mencionar que la parte que recibe
las arras puede renunciar al derecho de retractación. Finalmente, el texto del artículo
1483º regula el destino de las arras por contrato definitivo. Allí se precisa que si se celebra
el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará
sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación. 6. La Utilidad De Las Arras En Los
Contratos De Compraventa De Inmuebles La entrega de arras de retractación sólo es
válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de
ellos, tal como lo establece el artículo 1480º del Código Civil de 1984. Para que existan las
arras de retractación es necesario que exista un contrato preparatorio, el cual es un
compromiso que asumen las partes para celebrar en el futuro un contrato definitivo. Se
debe señalar que el plazo del compromiso de contratar no será mayor de un año y
cualquier exceso se reducirá a este límite.

17. 17. ARRAS 17 Así, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se

entregarán las arras como una señal que el contrato definitivo se realizará. Al tratarse de
arras de retractación existe la posibilidad que la parte que las entregó se retracte de la
decisión de adquirir el inmueble por lo que se le penaliza perdiendo las arras a favor de la
persona que está vendiendo. Si por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya
no desea transferir el inmueble tendrá como penalidad la devolución del doble de las arras
entregadas como señal. En el caso de las arras de confirmación lo que se aprecia es que las
partes tiene la intención de formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y
 por ello se entregan las arras, de este modo el vendedor asume que existe un compromiso
mayor que si se tratara de las arras de retractación. Este tipo de contrato permite asegurar
la adquisición del inmueble. II. ANÁLISIS JURÍDICO DE LAS ARRAS SEGÚN NUESTRO
CÓDIGO CIVIL PERUANO Arras Confirmatorias Y Penales Según el artículo 1477º del Código
Civil la entrega de arras confirmatorias importa la conclusión del contrato. En caso de
incumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las imputará sobre su crédito,
según la naturaleza de la prestación. De la propia lectura de la norma se deduce que las
arras confirmatorias no tienen ninguna utilidad práctica porque si bien suponen que se ha
arribado a un acuerdo definitivo no garantizan que éste se vaya a cumplir porque ella
misma advierte que si no es así, quien las recibió las devolverá a quien se las dio, sin la
indispensable indicación de que si a él se atribuye el incumplimiento deberá reintegrarlas
dobladas, esto es por el

18. 18. ARRAS 18 doble del monto recibido en tanto que si el responsable es quien las
entregó, no tendrá que devolverle nada, debiendo quedarse con la suma entregada. Eso
es precisamente lo que preceptúa el artículo 1478º del mismo Código Civil, el artículo
siguiente, al regular las arras penales, indicando que si la parte que hubiese entregado las
arras no cumple con la obligación por causa imputable a ella, la otra puede dejar sin efecto
el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la
otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras. Queda claro, por
consiguiente, que las arras que se emplean como una suerte de garantía para asegurar el
cumplimiento de una determinada obligación, como por ejemplo la de cancelar el saldo
del precio en una compra con cargo a devolverlas con una penalidad adicional equivalente
al mismo monto entregado en una suerte de adelanto, son las penales y no las
confirmatorias. Es pertinente recordarlo porque a menudo se comete el error de crear que
son estas últimas las que aseguran esa penalidad. No está demás señalar que el artículo
1479º advierte que si la parte que no ha incumplido la obligación prefiere demandar la
ejecución o la resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios se regula por
las normas generales aplicables a ella. Los artículos siguientes del Código Civil se ocupan
de las denominadas arras de retractación que sólo cabe en los contratos preparatorios,
que son el compromiso de contratar y el contrato de opción, y que, como su nombre lo
deja entender, concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. Si se retracta la
parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta
quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. El
artículo 1482º admite que la parte que

19. 19. ARRAS 19 recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación con lo que éste
queda únicamente como opción para quien las entrega, en tanto que el artículo siguiente
sentencia que si se celebra el contrato definitivo quien recibe las arras las devolverá de
inmediato o las imputará sobre crédito, según la naturaleza de la prestación. El doctor
Carlos Cárdenas Quiroz, en un interesante ensayo publicado en la revista Derecho &
Sociedad, citando a Max Arias Schreiber, refiere que las arras confirmatorias “no vienen a
ser sino la reiteración material de que las partes han concluido un contrato y en muchos
casos representan un adelanto de la prestación cuya ejecución aún no se ha materializado.
Ellas presuponen, en consecuencia, la celebración de una relación contractual, que se
 refuerza a través o mediante un signo o señal.” Dice a continuación que se atribuye a las
arras confirmatorias la función de probar la celebración de un contrato y que ello explica
que después de la concertación del acto quien las recibió debe devolverlas o imputarlas
sobre su crédito, dependiendo en este último caso de la naturaleza de la prestación. Si el
propósito de las arras confirmatorias es probar la celebración del contrato debe
reconocerse, según Quiroz, que su función se agotará en el mismo momento de la
concertación de aquél. Lo que procede, dice, es que respetando la exacta naturaleza de las
cosas, se las llame por el nombre que propiamente les corresponde y no atribuyéndoles
calificaciones distintas que no contribuyen a una buena técnica jurídica sino más bien a
crear confusión. Adelanta enseguida que en un sistema como el peruano en el que la regla
imperante a propósito de las formalidades del acto jurídico es que cuando la ley no haya
establecido una específica puede usarse la que se tenga por conveniente, según el artículo
143º del Código Civil, la misma que

20. 20. ARRAS 20 constituirá medio de prueba de su existencia, carece de sentido la

subsistencia de las arras confirmatorias, temperamento éste que ha sido acogido por la
Comisión Reformadora del Código Civil Peruano, por lo que se ha decidido su supresión.
Anota adicionalmente que las arras confirmatorias no cumplen con propiedad función de
garantía alguna. De la Puente y Lavalle, glosado por Quiroz, señala que “la naturaleza
jurídica de las arras penales es, pues, la misma que la de las arras confirmatorias, esto es
ser un pacto accesorio al contrato principal que otorga a las arras entregadas el carácter
de prueba irrefutable de la celebración de este contrato. Su única diferencia es que, en vez
de constituir un refuerzo del contenido contractual, se concede a las arras el rol de ser una
determinación convencional y anticipada de los daños reclamables en caso de
incumplimiento del contrato principal”. A despecho de ello, Carlos Quiroz estima que
tampoco se justifica el mantenimiento de las arras penales por cuanto presuponen la
existencia de las confirmatorias, al sostenerse la inutilidad de éstas y la procedencia de su
supresión, la subsistencia de las primeras deja también de tener justificación al sustraerse
su base. Dice que la pena, conforme al artículo 1346º del Código Civil, es susceptible de ser
reducida por el juez, a solicitud del deudor, cuando sea manifiestamente excesiva o
cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida, reducción
cuya procedencia no está prevista para el caso de las arras penales, lo que no resulta
técnicamente congruente y puede prestarse a abusos de una u otra parte. Acota que las
arras, a diferencia de la pena obligacional, no cubren el supuesto de la mora del deudor en
el cumplimiento de la prestación a su cargo. Adicionalmente, las arras penales pueden
resultar insuficientes frente

21. 21. ARRAS 21 a los daños efectivamente irrogados al acreedor en caso de incumplimiento

total cuando tales daños fueran mayores en cuantía a la prestación en que consisten las
arras, a diferencia del caso de la pena en que, al menos conforme al Código peruano,
acepta el pacto de indemnización del daño ulterior, lo que le permitirá al acreedor, si así lo
prueba, la obtención de un mayor monto indemnizatorio. En relación con este mismo
asunto, se afirma la ventaja de las arras sobre la pena obligacional en la medida en que en
las primeras se produce la entrega de un bien al tiempo de establecerse, a diferencia de la
segunda en que la prestación en que ella consiste deberá ejecutarse recién una vez
 producido el incumplimiento. Tal ventaja es sólo aparente, para Quiroz, pues en todo caso
se presentará únicamente cuando quien tenga en su poder las arras sea el perjudicado con
el incumplimiento. Si en cambio lo es quien las entregó, éste seguramente tendrá que
iniciar un proceso judicial para obtener la devolución de las arras dobladas. Si el propósito
es asegurar debidamente el cumplimiento de la prestación Quiroz piensa que más
eficiente resultará para ello la constitución de una prenda, de una hipoteca o una fianza.

22. 22. ARRAS 22 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 1. DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel.

“Estudios del Contrato Privado”. Tomo I Editorial Cusco editores. Lima, 1983. Página 302.
2. CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta.
Tomo I. 25 edición. Página 366. 3. BORDA, Guillermo. Manual de Contratos. Editorial
Perrot. Buenos Aires, 1973. Página 147. 4. ALDEA, Vladik. “Las arras de retractación en el
Derecho Civil Peruano”. Artículo publicado en la revista Cathedra – Revista editada por los
estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
Número 11, Año VII. Lima 2005. 5. Sobre este tema recomendamos revisar un trabajo
titulado “La exclusión del valor del terreno en la primera venta de inmuebles efectuado
por el constructor ¿Conoce la manera correcta de efectuarla para efectos del IGV?. ALVA
MATTEUCCI, Mario. Dicho trabajo fue publicado en la revista Actualidad Empresarial Nº
215, correspondiente a la segunda quincena de setiembre de 2010. Página I-4. También
puede ser consultado en la siguiente dirección web: http://blog.pucp.edu.pe/?
amount=0&blogid=2163&query=terreno 6. VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. “Estudio del
Impuesto al Valor Agregado en el Perú: Análisis, Doctrina y Jurisprudencia”. Lima:
Universidad ESAN : Tax editor, 2009. Página 252. 7. VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Op.
Cit. Páginas 259 - 260. 8. Revista “Análisis Tributario”. Volumen XVI. Nº 182. Marzo 2003.
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