LICENCIATURA EN DERECHO

Derecho Inmobiliario
Facilitación No.1

Isaac Terrero Sánchez

Mat.: 2016-00388

1. LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
1.1 Definición de lo que es propiedad

Hace referencia a la facultad de poseer algo, que es objeto dentro del marco jurídico
aplicable. Es considerado un derecho real, por ser el más amplio poder reconocido por el
ordenamiento jurídico sobre una cosa, en la cual puedes: gozar de la cosa, disponer de ella y
reivindicarla. La función social de este derecho implica que no es ilimitado, sino que constituye
un conjunto de derechos y obligaciones cuyo contenido está delimitado, no solo por el interés
individual, sino también por el interés general o colectivo.

Además de ser un derecho real, la Constitución de la República, en su artículo 51, le

otorga el rango de derecho fundamental, al disponer que el Estado reconoce y garantiza
el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica
obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes.

De igual forma, el artículo 52 de la carta magna instituye como como un derecho

fundamental, un derecho intangible como lo es el derecho a la propiedad intelectual, al
reconocer y proteger el derecho de la propiedad exclusiva de las obras científicas,
literarias, artísticas, invenciones e innovaciones, denominaciones, marcas, signos
distintivos y demás producciones del intelecto humano.

1.2 Las propiedades se clasifican en:

 Bienes Inmuebles. Como bienes inmuebles, también denominados bienes

raíces, son considerados todos aquellos bienes que no pueden moverse del lugar
donde están, como tierras, edificios, casas, caminos, construcciones, minas, etc.,
juntamente con los adornos o artefactos que tienen incorporados.
 Bienes Muebles. En cuanto a los bienes muebles; lo que caracteriza a los bienes
muebles, en comparación con los bienes inmuebles, es su movilidad, es decir,
pueden ser trasladados de un lugar a otro. Un automóvil, una computadora, una
cama o un refrigerador pueden ser considerados, en este sentido, bienes muebles.
 Bienes de Consumo. Los bienes de consumo son aquellos destinados
directamente a satisfacer las necesidades del consumidor que lo demanda y lo

1
 adquiere. De allí que, contrariamente al bien de capital o al bien intermedio, el
bien de consumo no tiene como finalidad producir más bienes. Artículos que
podemos considerar como bienes de consumo son los alimentos, la ropa, el
calzado, etc.
 Bienes Intermedios. Como bienes intermedios se designan aquellos que son
utilizados durante los procesos de producción para ser transformados ya sea en
bienes capitales, como maquinarias o tecnología, ya en bienes de consumo,
como alimentos, ropa, muebles, etc.
 Bienes de Capital. Los bienes de capital, también llamados bienes de
producción, están constituidos por todos aquellos equipos, maquinarias,
herramientas, instalaciones, etc., así como otros bienes y servicios, que son
necesarios para la producción de bienes. En este sentido, los bienes de capital
son aquellos que tanto los individuos como las empresas emplean para
producción productos destinados para el consumo.

1.3 ¿Que son los Bienes Inmuebles?

Los bienes inmuebles consisten en propiedades inmóviles, generalmente llamadas

bienes raíces, cuya movilización significaría la destrucción de la propiedad, ya que
estas no pueden ser transportadas de un lugar a otro.

De acuerdo al magistrado Rafael Ciprián, en su Tratado de Derecho Inmobiliario, el

concepto más aceptado de inmueble se puede formular como el bien material no
desplazable que está constituido esencialmente por la tierra y todo lo que se adhiera a
ella de manera permanente, o que se repute como tal, o que recaiga sobre ella y sus
accesorios.

1.4 Etapa Históricas de la Propiedad Inmobiliaria

Es preciso referirse al surgimiento del Derecho de propiedad sobre inmuebles como

punto de partida, para poder llegar al período colonial en nuestro país en esta materia.
Este tiene sus simientes en la emisión de la "Bula Inter Caétera" o "Noverum Universi",
del Papa Alejandro VI, del 3 de mayo de 1493; la Iglesia Católica legalizó la ocupación
del nuevo mundo, invistiendo a la Corona española con el derecho de propiedad de las
tierras descubiertas en 1492. Es así como se establece el punto de partida de la
propiedad inmobiliaria en el período de la colonia. Con el Descubrimiento de América,
propiedad de los reyes de Castilla, la historia comienza de este modo: los socios de los
Reyes Católicos Fernando II e Isabel I, contrataron los servicios del señor Cristóbal
Colón para que iniciara una aventura marítima hacia la India en busca de especias y
mejor si en el camino se encentraba con bienes para enriquecer la corona; procediendo a
firmar un contrato llamado Capitulaciones de Santa Fe, de fecha 3/04/1492, documento
donde se le otorgó derechos a Colón sobre las tierras que descubriese, con la obligación
por parte de la Corona de patrocinar el viaje de expedición. Cristóbal Colón formó su
cuerpo de trabajo para la expedición y llegó a las tierras de América en fecha 12 de
octubre del año 1492, historia que analizamos brevemente en cuanto a su aspecto
relativo a la propiedad.

Con la Independencia viene la primera Constitución Dominicana del 6 de noviembre del

año 1844, la llamada Constitución de San Cristóbal; esta Constitución estableció en su

2
artículo 2 que “La parte Española de la Isla de Santo Domingo y sus islas adyacentes,
forman el territorio de la República Dominicana”.

Mientras que el artículo 21 consagró el derecho de propiedad como un derecho

inherente a la persona humana, es decir, como un derecho fundamental “nadie puede
ser expropiado sino por causa de utilidad pública, previa justa indemnización”. Desde
allí viene la disposición del justo precio como pago de los derechos expropiados,
aunque penosamente el Estado dominicano siempre ha luchado por no cumplir el
mandato.

Con el nacimiento de la República Dominicana se promulgó la Ley General Sobre

Bienes Nacionales, de fecha 21 de julio del 1845, durante el mandato de Pedro Santana.
Esta ley consagró en su artículo 1, que todas las propiedades sin dueño conocido,
situadas en el territorio de la República, son bienes nacionales; y su artículo 2 dispone
que todas las tierras que hayan pertenecido a gobiernos extranjeros, convenios
religiosos, órdenes y cofradías ya no existen y no les pertenecen. De igual forma se creó
una comisión para atender todos los reclamos que se hicieren.

En la Capital: Compuesta por los presidentes de los tribunales, el primer nombrado a la

Diputación Provincial y el Inspector de Hacienda. En las Provincias: Por el presidente
del tribunal, el primer nombrado a la Diputación Provincial, el alcalde y el Encargado
de la Administración de Hacienda. La ley también estableció la extinción de todos los
gravámenes existentes en ese momento; y entre otras cosas:

 Que el Estado era el dueño absoluto de todas las tierras sin dueño conocido;
 Que todos los bienes mobiliarios o inmobiliarios, capitales, rentas propiedad de
la corona, de los haitianos, de las organizaciones religiosas le pertenecían;
 Se declaró propietario de los bienes de todos los haitianos que se rehusaron a
nacionalizarse como dominicanos; Para el año 1980, en fecha 21 de julio, se
creó la ley de Conservación de Hipotecas núm. 2914, Gaceta Oficial núm. 827,
bajo el mandato de Ulises Hereaux, cuyo modelo fiel es la ley francesa de fecha
23 de marzo del año 1855 sobre transcripción obligatoria, aunque nosotros la
adoptamos como facultativa.

Dicha ley prevé en su artículo 29 que, hasta tanto no se transcriban los actos entre vivos
relativos a derechos de propiedad inmobiliaria, no le eran oponibles a terceros. Con ella
se creó la figura del Conservador de Hipotecas, funcionario que se encuentra sometido
a la supervisión de los ayuntamientos, por lo tanto, la competencia territorial se rige en
función de éstos, cuya función principal es la de transcribir e inscribir los actos y
percibir tributos por ese concepto.

Luego, se fue promulgada la Ley núm. 2334 de fecha 20 de mayo del año 1885,
disponiendo que habrá un Registro Civil en cada ciudad cabecera de provincia o distrito,
y en cada cabecera de común una oficina de registro a cargo de un ciudadano que se
denominará “Director de Registro”, dicho registro llevará 3 libros para actos civiles,
judiciales y misceláneos.

Al seguir hurgando en nuestra historia de forma breve, nos encontramos con la Ley del
29 de junio del año 1907, la cual fue promulgada con el objetivo claro de evitar los

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fraudes y constantes desordenes en los terrenos comuneros, disponiendo en
consecuencia:

a) Prohibición a los Notarios de levantar actos de ventas en terrenos comuneros si no

estaban previamente mensurados;
b) Prohibió a los encargados de Registro, registrar actos bajo firma privada que se
refieran a ventas en esas tierras, a menos que se les presente el plano de las mismas.
Pronto fue derogada sin surtir efectos.

El 21 de abril del año 1911, fue promulgada la ley sobre División de Terrenos
Comuneros. Se definen los terrenos comuneros como aquellos predios indivisos que
pertenecían a dos o más personas, representados en acciones “pesos”, y sobre los cuales
ningún propietario podía establecer límites ni en cuanto a su extensión superficial ni en
cuanto a su ubicación material. Esta ley fue iniciativa del Senador Manuel Ubaldo
Gómez, votada el 17 de abril del 1909, mientras que en la Cámara de Diputados fue
votada el 17 de abril del 1911. Finalmente, promulgada en fecha 21 de abril y publicada
en fecha 29 de abril del mismo año, Gaceta Oficial 2187.

Ya para el día 31 de julio del año 1920, a raíz de la ocupación militar norteamericana
(1916-1924), fue puesta en vigencia la Orden Ejecutiva 511 que tuvo la virtud de
instaurar el Sistema Torrens. Este sistema fue creado por el austríaco Robert Torrens,
y se puso en funcionamiento por primera vez en fecha 2 de julio del 1859 en su país de
origen. Es un sistema científico, coherente, organizado, y que cumple con todos los
criterios de publicidad inmobiliaria, legalidad, especialidad, legitimidad. Esta Orden
Ejecutiva 511 marcó un importantísimo avance en el sistema inmobiliario registral
dominicano.

58 años de vigencia de esta Ley núm. 1542-47, el legislador al entender que era
inminente una adecuación y modernización del Sistema Inmobiliario la derogó al
promulgar la Ley núm. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, de fecha 23 de marzo del
año 2005, disponiéndose en la indicada ley un período de “vacatio legis” de dos años
para su vigencia plena; esto a fin de viabilizar institucionalmente su aplicación. Esta
nueva entró en vigencia plena en fecha 4 de abril del 2007 y tuvo como finalidad
esencial tecnificar el ya existente Sistema Torrens; es por ello que implementa nuevas
herramientas y procedimientos con los más altos criterios de eficiencia,
descentralización, organización, separación de funciones, des judicialización y
celeridad, propios de los países más desarrollados en la materia.

1.5 Sistemas de Registros. Los usados en República Dominicana son:

a) El sistema Informal. Es propio de Inglaterra, por lo que se fundamenta en el

derecho consuetudinario inglés, y como tal adopta los principios y normas de ese
sistema jurídico. Su principal característica es que no tiene ninguna formalidad
de registro. Por esta circunstancia específica, muchos autores consideran que
éste no se constituye en un sistema registral per se, y que los restantes tres son
los grandes sistemas de registro inmobiliario.

b) El sistema Judicial. Denominado así porque las funciones registrales las ejerce
un juez o una jueza, el sistema judicial es el predominante en Alemania desde
hace varios siglos, como además en países europeos como Austria, Noruega,

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 Suecia, entre otros. Su característica principal es el registro y control oficial,
para lo cual los alemanes llevan un Libro-Registro de toda la propiedad
inmobiliaria y sus desmembraciones, como además de un catastro o “censo de
las fincas y demás inmuebles”.

c) El sistema Ministerial. Este sistema, radicado y vigente en Francia, es el

sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios con un
carácter oficial, es decir, por ministerio de un funcionario público al que
denominamos Conservador de Hipotecas. Este sistema se caracteriza además por
la publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y sus
transferencias; sin embargo, no ofrece ninguna garantía legal respecto del
derecho que anota, en virtud de que no depura los derechos que lleva en el libro
de transcripciones, y además –distinto al sistema Torrens- estas
transcripciones se hacen en razón de las personas, no de los inmuebles.

d) El sistema Torrens. Es considerado por la doctrina como “el régimen legal de la

tenencia de las tierras más científico, organizado, seguro y coherente de todos los
sistemas que existen en el mundo”. Creado por Robert Torrens y aplicado por primera
vez en Australia del Sur para 1859, la aplicación de este sistema se ha extendido a
varias regiones como Argelia, Madagascar, Túnez, como también a Inglaterra, Canadá y
varios estados de EEUU. Su característica es el cumplimiento cabal de los principios
de:
 Publicidad. Esta se produce con toda una fuente de informaciones que se
crea sobre el inmueble, desde el sistema de notificaciones durante el
saneamiento, hasta la inscripción de los derechos en un Registrador de
Títulos, un tercero con interés legítimo tiene siempre acceso para estar al
día de la situación jurídica del inmueble registrado.
 Legalidad. Esta surge del mismo proceso de depuración de derechos, que
es el saneamiento. Desde el principio II de la ley 108-05 se dispone que
ningún derecho puede ser registrado sin primero someterse a una
depuración catastral correspondiente.
 Autenticidad. Esta viene con el certificado de título, que es oponible a
todo el mundo, inclusive al Estado, que es quien expide dicho documento
con la garantía estatal correspondiente. Así lo expone el artículo 91
cuando señala que “El Certificado de Título es el documento oficial
emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la
existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo”.
 Especialidad. Que es el principio que sirve para individualizar los
inmuebles, en donde se le atribuye en el registro una hoja o las hojas
consecutivas que sean necesarias, y este registro se hace de manera
particular. Con la implementación de la ley 108-05, se introduce la
noción de “registro complementario”, que distinto a la otrora ley 1542
sobre Registro de Tierras que contempla en esas mismas hojas la
inscripción de los derechos principales y los accesorios, en el registro
complementario se integran las incidencias jurídicas y legales que
envuelvan al inmueble.

1.6 La Propiedad Inmobiliaria

5
En nuestra percepción entendemos que la propiedad inmobiliaria se trata del derecho
que posee el individuo sobre un inmueble determinado, destinado a garantizar
los derechos de las personas sobre sus bienes inmueble a gozar, disfrutar y disponer del
mismo.

1.7 Tipos de Derechos

De acuerdo al Código Civil Dominicano y la Ley No. 108-05, los tipos de derechos en
materia inmobiliaria son los siguientes:
 Posesión. Es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o
ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho
en nuestro nombre (Art. 2228 CC).
 Usufructo. El usufructo consiste en el derecho de gozar de cosas cuya
propiedad pertenece a otro, como éste mismo; pero conservando la sustancia de
aquéllas (Art. 578 CC).
 Uso y Habitación. Los derechos de uso y habitación se adquieren y pierden del
mismo modo que el usufructo (Art. 625 CC).
 Servidumbre. La servidumbre es una carga impuesta sobre una heredad, para el
uso y utilidad de una finca perteneciente a otro propietario (Art. 637 CC).
 Derecho de agua y mina. Cuando sobre una parte determinada de una parcela
registrada se pretendan constituir derechos y servidumbres previstos en las leyes
de Aguas y Minas, se debe proceder a ejecutar la mensura de la parcela
ubicando, dimensionando y posicionando la parte a afectar (Art. 167 RGMC)1.

1.8 Prescripción

El Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, en su artículo 120

dispone que la posesión, así como los actos posesorios especificados en la ley por sí
solos, no hacen prueba del derecho de propiedad sobre el inmueble reclamado, debiendo
siempre cumplir con los requisitos de la prescripción adquisitiva establecidos en ella
para tales fines, lo que quiere decir, que la adquisición de inmuebles, en el marco del
derecho inmobiliario dominicano tiene una prescripción.

Al tenor del artículo 2265 del Código Civil, la prescripción adquisitiva en virtud del
justo título, tiene su esencia en la convención de un acto jurídico traslativo del derecho
de propiedad de un bien inmueble no registrado, donde el que adquiere ignora que el
acto traslativo del derecho legítimamente adquirido ha sido realizado por una persona
que no reúne la condiciones necesarias para transmitir el derecho de propiedad
inmobiliaria legalmente y que el poseedor desconocía la imperfección del acto jurídico,
es decir, que el adquiriente haya actuado de buena fe.

Es importante resaltar que para prescribir en base al justo título es indispensable

la posesión, y que la misma debe reunir los siguientes requisitos, a saber:
la posesión debe ser pacífica, publica, inequívoca y a título de
propietario, además sin interrupciones, ésta última se presenta en dos vertientes,
la interrupción civil y natural, dichos requisitos pueden ser invocados por el verdadero
propietario o por un tercero, con el objetivo de que el adquiriente se le deniegue
la prescripción y suspender el curso de la misma.

1
Reglamento General de Mensura Catastral

6
Los jueces apoderado deben determinar en qué momento empezó a poseer en base al
justo título y si ha transcurrido el tiempo que establece la ley para
la prescripción, según sea el caso, el cual empieza su computo desde el día de la toma
de la posesión hasta el último día de termino, entonces se puede decir que se ha
adquirido el bien inmueble en base a la prescripción amparado en el justo título, esto es,
en caso que su derecho de propiedad sea cuestionado después de transcurrido el plazo
establecido en la ley, la cual marca una notable diferencia con respecto al domicilio
del accionante en el transcurso del cómputo de la prescripción, esto es, si la persona
tiene su domicilio en la jurisdicción que radica el inmueble litigioso la prescripción, es
de cinco (05) años y fuera de dicho distrito diez (10) años, esta corta prescripción no
puede servir de base al título nulo por vicio en la forma, según lo indica el artículo 2267
del Código Civil Dominicano2.

1.9 Inmueble del Dominio Público

Todas las propiedades territoriales que se hallen situadas en el territorio de la República

Dominicana, sin dueño conocido, y como tal hacen parte del dominio público.

Los inmuebles del dominio público son todos aquellos inmuebles destinados al uso
público y consagrado como “dominio público” por el Código Civil, las leyes y
disposiciones administrativas; en las urbanizaciones y lotificaciones, las calles, zonas
verdes y demás espacios destinados al uso público quedan consagrados al dominio
público con el registro de los planos.

El dominio público es imprescriptible, inalienable, inembargable y no procede el

saneamiento sobre el mismo a favor de ninguna persona física o moral.

1.10 Desmembraciones del Derecho de Propiedad

Son el derecho de propiedad y sus desmembraciones:

 El usufructo
 Uso de habitación
 Servidumbres reales o servicios prediales
 Concesiones
 La enfiteusis

1.11 Las Principales Cargas

 Hipoteca: Es la carga más habitual en los inmuebles españoles, y supone que,

en caso de impago del préstamo que la originó, el acreedor podrá “cobrarse” la
deuda con la ejecución y venta de la vivienda hipotecada. Esta carga debe ser
cancelada antes de la compra, salvo que el comprador se subrogue en la misma.
 Embargos judiciales: Si el vendedor es deudor de un tercero y existe un
procedimiento judicial pendiente por ello, el embargo podrá estar inscrito y
vincula a los futuros propietarios de la vivienda.
 Arrendamiento:

2
Enciclopedia Jurídica: http://enciclopediajuridica.blogspot.com/2009/04/que-es-el-justo-titulo.html

7
  Si un contrato de arrendamiento figura inscrito en el Registro, será una carga de
la vivienda más que debemos evitar, pues ello supondría que el adquirente
tendría que respetar al inquilino durante la duración del contrato.
 Usufructo, servidumbre y otras limitaciones:
 Son cargas que generalmente afectan al uso del inmueble, que pueden impedir la
realización de actuaciones o el aprovechamiento total de la vivienda en el futuro.
Por ejemplo, una servidumbre de vistas nos impedirá construir a menos de cierta
distancia del vecino; pero un usufructo vitalicio nos impedirá disfrutar
totalmente de la vivienda hasta que la carga se extinga.

2. LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

La jurisdicción inmobiliaria está compuesta por los siguientes órganos: los tribunales
superiores de tierras y tribunales de jurisdicción original, Dirección de Registro de
Títulos, Dirección Nacional de Mensuras y Catastro. En cuanto a los tribunales
superiores de tierra, es preciso destacar que son colegiados compuestos por no menos de
cinco jueces designados por la Suprema Corte de Justicia, entre los cuales hay un
presidente.

En tanto que los tribunales de jurisdicción original son unipersonales que constituyen el
primer grado de la jurisdicción inmobiliaria. La Dirección Nacional de Registro de
Títulos es el órgano de carácter nacional dentro de la jurisdicción Inmobiliaria
encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de registro
de títulos y velar por el cumplimiento de la ley de Registro Inmobiliario en el ámbito de
su competencia. Sus funciones son registrar los derechos inmobiliarios.

La Dirección Nacional de Mensura y Catastro por su lado es el órgano de carácter

nacional dentro de la jurisdicción inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y reglar el
desenvolvimiento de la Dirección de Regionales de mensuras de Catastro, es el órgano
que ofrece soporte técnico a la jurisdicción inmobiliaria en lo referente a las operaciones
técnicas de mensura y catastro.

El abogado del Estado, en cambio, es el representante del Estado ante la jurisdicción

inmobiliaria y tiene las funciones de representación y defensa del Estado dominicano en
todos los procedimientos que así lo requieran ante la jurisdicción y a la vez ejerce las
funciones de Ministerio Público. Una situación distinta es la del Catastro Nacional, que
en virtud de la Ley 1317 del 145 de junio de 1978, es una entidad de derecho público
dependiente de la Secretaría de Estado de Hacienda, que por la misma ley tiene como
objetivo fundamental realizar un inventario de todos los bienes inmuebles del país que
refleje las características físicas, descriptivas y jurídicas y económicas de dichos
inmuebles3.

2.1 Definir Jurisdicción Inmobiliaria

Es ese renglón especial del derecho que, tiene competencia exclusiva para conocer de
los conflictos y solicitudes suscitados en el marco de los derechos inmobiliarios y su
registro en República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura
y durante toda la vida del inmueble, salvo las excepciones previstas en el marco legal.
3
Listín Diario: https://listindiario.com/economia/2008/05/02/57280/la-jurisdiccion-inmobiliaria-ha-
modernizado-sus-operaciones

8
2.2 Principio del Derecho Inmobiliario

De acuerdo a la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, los principios generales del
Derecho Inmobiliario son los siguientes:

 Principio I: La ley 108-05, regula el registro de todos los derechos reales
inmobiliarios correspondientes al territorio de la República Dominicana.
 Principio II: La ley 108-05, de Registro Inmobiliario implementa el sistema de
publicidad inmobiliaria de la República Dominicana sobre la base de los
siguientes criterios:
 Especialidad: Que consiste en la correcta determinación e individualización de
sujetos, objetos y causas del derecho a registrar;
 Legalidad: Que consiste en la depuración previa del derecho a registrar;
 Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y que pertenece a
su titular;
 Publicidad: Que establece la presunción de exactitud del registro dotando de fe
pública su constancia.
 Principio III: El Estado Dominicano es el propietario originario de todos los
terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana. Se registran a
nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda
probar derecho de propiedad alguno.
 Principio IV: Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es
imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado.
 Principio V: En relación con derechos registrados ningún acuerdo entre partes
está por encima de esta ley de Registro Inmobiliario.
 Principio VI: La presente ley de Registro Inmobiliario para su aplicación se
complementa de reglamentos y normas complementarias, que son aquellos que
la Suprema Corte de Justicia dicte de acuerdo a las características y necesidades
particulares del medio en el cual se aplica.
 Principio VII: Cuando existe contradicción entre esta ley y sus reglamentos,
prevalece la presente ley.
 Principio VIII: Para suplir duda, oscuridad, ambigüedad o carencia de la
presente ley, se reconoce el carácter supletorio del derecho común, y la facultad
legal que tienen los tribunales superiores de tierras y la Suprema Corte de
Justicia a estos fines.
 Principio IX: En aquellos procedimientos de orden público contemplados por la
presente ley se admite la más amplia libertad de prueba para el esclarecimiento
de la verdad y la sana administración de justicia.
 Principio X: La ley 108-05, no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se
considera ejercicio abusivo de derechos el que contraría los fines que la ley ha
tenido en mira al reconocerlos, o al que exceda los límites impuestos por
las leyes vigentes, la buena fe, la moral y las buenas costumbres.

2.3 Marco Normativo de la Jurisdicción Inmobiliaria

El marco normativo de la jurisdicción inmobiliaria, en sentido general, está compuesto

por la Constitución Dominicana, específicamente sus artículos 51, 52 y 59; el Código
Civil Dominicano y el Código de Procedimiento Civil Dominicano.

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De manera especial, el marco normativo está compuesto por las siguientes leyes,
reglamentos y resoluciones.

 Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005, modificada por
la Ley No. 51-07;
 Ley No. 51-07, del 23 de abril de 2007, que modifica varios artículos de la Ley No.
108-05 del 23 de marzo de 2005, de Registro Inmobiliario y Restablece las
disposiciones de la Ley No. 317 del 1968 sobre el Catastro Nacional;
 Reglamento General de Registros de Títulos, modificado por Resolución No. 2669-
2009, del 10 de septiembre de 2009;
 Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la
Jurisdicción Inmobiliaria, modificado por Resolución No. 1737-2007, del 12 de
julio de 2007;
 Reglamento General de Mensuras Catastrales, modificado por Resolución No. 628-
2009, del 23 de abril de 2009;
 Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, instituido por
Resolución No. 517-2007, modificado por Resolución No. 1737-2007, del 12 de
julio de 2007;
 Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde por Resolución No.
355-2009 del 05 de marzo de 2009;
 Reglamento para la Actualización Parcelaria y Registral de Inmuebles Complejos
por Resolución No. 3461-2010, del 09 de diciembre de 2010;
 Resolución No. 43-2007, que dispone Medidas Anticipada de la Jurisdicción
Inmobiliaria, del 1ro. de febrero de 2007;
 Resolución No. 622-2007, que Aprueba los Formatos de los Certificados de
Títulos, Constancias Anotadas y otras disposiciones, del 29 de marzo de 2007;
 Resolución No. 623-2007, que Regula el Proceso de Liquidación de los
Expedientes en Trámites en la Jurisdicción Inmobiliaria, del 29 de marzo de
2007;
 Compendio de los Acuerdos de la Mesa de Políticas de la Jurisdicción
Inmobiliaria, de octubre de 2010.

2.4 Marco Institucional de la Jurisdicción Inmobiliaria

En términos institucionales, la Jurisdicción Inmobiliaria forma parte del Poder Judicial.

Sin embargo, como en todas las materias, los jueces y los tribunales están revestidos de
la soberanía suficientes como para decidir sobres los conflictos que se les presenten sin
la intervención de ningún otro poder, ni de los demás jueces del sistema, así sean estos
de orden jerárquico superior.

2.4.1 Los Órganos Conforme a la ley

La jurisdicción Inmobiliaria está compuesta por los siguientes órganos:

a) Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de jurisdicción Original;
b) Dirección Nacional de Registro de Títulos;
c) Dirección Nacional de Mensuras y Catastro;
d) Comisión Inmobiliaria.

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2.4.2 El Abogado del Estado

Es el representante del Estado ante la Jurisdicción Inmobiliaria.

Para ser Abogado del Estado o adjunto del Abogado del Estado se requieren las mismas
condiciones que para ser Ministerio Público por ante la Corte de Apelación en la
Jurisdicción Ordinaria. Cuando deba participar el Abogado del Estado en un
procedimiento o en el ejercicio de sus funciones, éste podrá ser representado por sus
adjuntos, quienes deben reunir las mismas condiciones requeridas para el titular.

2.4.3 Departamentos de la Jurisdicción Inmobiliaria

Mediante la citada Ley No. 267-98, el Tribunal Superior de Tierras quedó dividido en
cuatro (4) departamentos con asientos en el Distrito Nacional y las provincias de
Santiago, Azua y El Seibo.

2.4.4 Sala de Consultas

Reglamento General de Registro de Títulos, en su artículo 138 establece las Salas de

Consultas como el espacio a través del cual los ciudadanos deben hacer consultas de la
información registral, en aquellos Registros de Títulos que dispongan de las mismas. La
expedición de copias impresas de Certificados de Títulos, está limitada a los titulares de
los derechos consignados en el mismo.

De igual forma, el Párrafo V del artículo 164, establece que los Certificados de Títulos
y/o Constancias Anotadas que acrediten la propiedad de los inmuebles sometidos a
partición, podrán presentarse en copias emitidas por la Sala de Consultas de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

2.4.5 Departamentos de servicio al Cliente

El artículo 140 del Reglamento General de Registro de Títulos establece que la

Administración General puede ofrecer a los interesados mecanismos complementarios
de información sobre actuaciones de los Registros de Títulos, a tales efectos, se existen
los Departamentos de Servicio al Cliente.

2.4.6 Unidades de Apoyo Administrativa

De conformidad con el artículo 18 de la Ley No 108-05, la Secretaría es la unidad

operativa que asiste a uno o varios despachos judiciales en la función, tanto
administrativa como jurisdiccional.

De su lado, el artículo 20 del Reglamento General de Registro de Títulos crea la

Unidad de Auditoría Registral, el cual es un órgano de apoyo a la Jurisdicción
Inmobiliaria. Artículo 21. La Unidad de Auditoría Registral está integrada por un
equipo de por lo menos tres (3) auditores especializados en materia registral, designados
por la Suprema Corte de Justicia, y dependiente del Departamento de Auditoría de ésta.

La Unidad de Apoyo a Mensuras, constituye una unidad de apoyo a la función

calificadora que ejerce la Jurisdicción Inmobiliaria en los siguientes ámbitos: Los

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trabajos de mensura, modificaciones parcelarias y divisiones para la constitución de
condominio, tanto durante su ejecución como durante su tramitación.

2.5 Naturaleza de los Procesos de la Jurisdicción Inmobiliaria

Según el maestro Moronta, los principios procesales no son más que directrices
generales que no necesariamente están escritas, las cuales emergen de la misma esencia
del proceso, es decir de los rasgos característicos que intrínsecamente conforman el
proceso, cual que sea este.

Según Calaza López, Catedrática de Derecho Procesal y Directora del Departamento de

Derecho procesal de la UNED ( Universidad Nacional de Educación a Distancia), Los
principios del proceso han sido concebidos como ‘criterios’, ‘ideas’ o ‘reglas’ que
informan el ordenamiento procesal de un determinado país, de dónde se infiere que su
estudio nos resultará útil, de un lado, para conocer, nuestro propio sistema procesal, así
como para examinar, de otro, la adecuación de nuestros procesos a las exigencias de la
Constitución, en aquellos supuestos en que dichos principios hubieren sido, al propio
tiempo, constitucionalizados.

2.5.1 Proceso de Orden Publico

De acuerdo al artículo 20 de la Ley No. 108-05, los procesos de orden público son
aquellos enmarcados en el saneamiento. Así, la indicada disposición, al definir el
saneamiento, reza de la siguiente manera: Es el proceso de orden público por medio del
cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él
y estos quedan registrados por primera vez.

2.5.2 Proceso de Orden Privado

Los procesos de orden privado son aquellos que están dirigidos a la presentación de
pruebas y conocimiento del fondo de los conflictos. En ese sentido, el artículo 60 de la
supraindicada legislación determina lo concerniente a dichos procesos.

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