Realiza un mapa mental sobre los períodos históricos de la Propiedad Inmobiliaria en nuestro país,

los Derechos Reales y su clasificación.

SANTO DOMINGO.- El profesor y juez en materia catastral, Manuel Ramón Ruiz Tejada, fue quien
clasificó y dividió en cinco períodos la evolución de la propiedad inmobiliaria local en su obra
“Estudio Sobre la Propiedad Inmobiliaria de la República Dominicana”.

El autor Rafael Ciprián en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario” considera que con la Ley 1542
sobre Registro de Tierras del 11 de octubre de 1947 se abrió un nuevo período. Pero además, más
recientemente, se puede hablar de un séptimo y actual período a raíz de la promulgación y
aplicación de la Ley 108.05 sobre Registro Inmobiliario del 23 de marzo de 2005.

Primer período

Se inicia con la bula Inter Caétera, otorgada por el papa Alejandro VI, en fecha 3 de mayo de 1493,
en que los Reyes Católicos fueron beneficiados con el derecho de propiedad de las tierras
descubiertas y las que se pudieran descubrir en el Nuevo Mundo. Esta decisión fue seriamente
cuestionada por los frailes Bartolomé de Las Casas y Francisco Victoria.

Segundo período

Se inicia con la aparición de la Ley de Ampara real de fecha 20 de noviembre de 1578, a través de la
cual los Reyes Católicos pusieron en manos de la Corona el derecho de propiedad de las tierras
descubiertas y se estructuró un sistema organizativo en interés de garantizar y proteger a quienes
tenían prueba escrita sobre el derecho de propiedad.

Se perseguía que todas las tierras que no estaban amparadas en títulos fueran recuperadas,
reservando aquellas que tendrían como destino plazas, poblados, pastos, baldíos y egidos. A los
nativos se les otorgó terrenos para su labranza, fomentar crianzas y se reconoció el derecho de
propiedad de “lo que ahora tienen”.

Tercer período Con la aplicación del Tratado de Basilea de 1798 se estableció la cesión de plazas
ocupadas en España a cambio del territorio dominicano a favor de Francia. Desde entonces comenzó
a tener aplicación el Código Civil francés, también conocido como Código Napoleónico.
Cuarto período

La proclamación de la Independencia Nacional el 27 de febrero de 1844 y la Constitución del 6 de

noviembre del mismo año trae el cuarto período de la evolución de la propiedad inmobiliaria.
República Dominicana adquirió todos los derechos de riqueza patrimonial. “La parte española de la
isla de Santo Domingo y sus islas adyacentes, forman el territorio de la República Dominicana”, reza
la Constitución en su artículo 2.

Quinto período

Con la Ley sobre Terrenos Comuneros del 21 de abril de 1911, se conjura una situación que se había
generado con la aplicación del Código de Procedimiento Civil francés y el procedimiento de
partición. Esta disposición legal es retenida como el primer esfuerzo legislativo para organizar la
división de los terrenos comuneros, aquellos tenidos mediante acciones y que pertenecen a dos o
más personas, lo que hoy se pudiera definir como la “copropiedad”. Se caracterizó por haber
simplificado la partición.

Sexto período

Se inicia con la publicación de la Orden Ejecutiva 511, sobre Registro de Tierras el 31 de julio de
1920, durante la ocupación norteamericana, mediante el cual se instituyó el sistema Torrens, que
aún está vigente. Esta disposición fue derogada por la Ley 1542 en octubre de 1947, que consagró el
Torrens como un sistema registral aceptado por los dominicanos.

Séptimo período

Las modificaciones constitucionales del año 1994 dieron paso a la escogencia de los nuevos
integrantes de la Suprema Corte de Justicia en el año 1997. El alto tribunal selección los jueces de la
jurisdicción de tierras y los registradoras de títulos el 22 de octubre de ese año, marcando el inicio
del séptimo período de la evolución de la propiedad inmobiliaria. La Suprema impulsó el Programa
de Modernización de la Jurisdicción de Tierras con objetivos específicos que dieron como resultado
la aprobación de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, promulgada el 23 de marzo de 2005.

Con esta ley, sus reglamentos y una posterior modificación, se definieron las funciones del Registro
de Títulos, los tribunales de Tierra, la Dirección de Mensuras Catastrales, la Dirección de Catastro
Nacional y el abogado del Estado, como dependencias del Poder Ejecutivo. Del libro “Derecho
Inmobilirio Catastral”, de Wilson
Segunda investigación de la tarea de derecho inmobiliario

De acuerdo con el doctrinario Manuel Ramón Ruiz Tejada, la historia de la propiedad inmobiliaria en
República Dominicana se divide cinco periodos, sin embargo el magistrado Ciprian es de opinión de
que está divida en seis periodo, ya que incluye la entrada en vigencia de la ley 15-42 del 1947:

PRIMER PERIODO:

LA BULA A INTER CAETERA DEL 3 DE MAYO DEL 1493

La bula es un documento oficial que dicta el máximo representante de la iglesia católica. Fue dictada
por el papa Alejandro VI, cuyo nombre real era Rodrigo de Borgia. A partir de esa bula inter caétera
se consideró que la corona española quedaba investida con el derecho de propiedad sobre todas las
tierras descubiertas o por descubrir en esta parte del mundo.

SEGUNDO PERIODO:

LA LEY DE AMPARO REAL DEL 20 DE NOVIEMBRE DEL 1578

Con esta ley los reyes católicos lograron una reordenación en la propiedad y ocupación de las tierras
de nuestra isla.

Esta ley tenía como finalidad de estatuir a la corona todas las tierras que estuvieran ocupadas
ilegalmente.

TERCER PERIODO:

LA INDEPENDENCIA NACIONAL DEL 27 DE FEBRERO DEL 1844 Con la proclamación de independencia

de la República Dominicana se adquirió por derecho propio, todas las tierras que pertenecieran a los
reyes católicos; estos pierden todo derecho inmobiliario ya que la República Dominicana los
absorbe.

CUARTO PERIODO:

LEY DE TERRENO COMUNEROS DEL 21 DE ABRIL DEL 1911

Los terrenos comuneros conforme al artículo 2 de la ley de Registro de Tierras son los predios
indivisos que pertenecen o se dicen pertenecer a dos a más personas cuyos derechos están
representados en acciones denominadas "pesos" u otras unidades que más bien guardan relación al
valor o derechos proporcionales que al área del terreno. Siempre que se emplee la palabra "pesos
de títulos" se entenderá que significa los títulos sobre terrenos comuneros.
QUINTO PERIODO:

ORDEN EJECUTIVA No. 511 DEL 1 DE JULIO DEL 1920

El gobierno militar de ocupación norteamericana, que gobernó nuestro país durante los años que
van del 1916 al 1924, se echaron las bases jurídicas e institucionales de lo que sería el régimen legal
de la tenencia de las tierras en la República Dominicana. Esto representa un acontecimiento legal de
trascendental importancia, que necesariamente tenía que marcar un período en la historia de la
propiedad inmobiliaria de este país.

Con la orden ejecutiva 511, se introduce en nuestro territorio el sistema Torrens de registro de
propiedad inmobiliaria.

SEXTO PERIODO:

LEY SOBRE REGISTRO DE TIERRAS No.1542, DE FECHA 7 DE NOVIEBRE DE 1947

El Magistrado Ciprian, entiende que esto constituye el sexto periodo, ya que la orden ejecutiva 511,
fue dictada por un poder extranjero

Los Derechos Reales y su clasificación

Es un poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa. Este poder puede ser
directo e inmediato o indirecto y mediato, y puede suponer un aprovechamiento total o parcial,
siendo este derecho oponible a terceros. La figura proviene del Derecho romano ius in re o
derecho sobre la cosa (ver Derecho de cosas). Es un término que se utiliza en contraposición a los
derechos personales o de crédito.

Suponen una relación directa e inmediata del titular con el elemento que es objeto del derecho,
del que el mismo puede disfrutar sin limitación impuesta por otra persona Del titular depende el
usufructo y aprovechamiento del propio derecho Su objeto del derecho se basa en un beneficio
directo (un elemento constatado por el derecho) Los derechos reales se establecen en su totalidad
por la ley sin intervención ninguna por parte del titular En determinados casos el titular puede
rechazar el derecho renunciando al elemento

Concepto de derecho real “Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden público establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto)
una relación inmediata que, previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de
realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa o abstención), naciendo para el caso
de violación una acción, y que otorga las ventajas del ius persequendi (derecho de perseguir la cosa
ante quien la detente) y el ius preferendi (derecho de preferencia o privilegio al cobro sobre la
cosa)”.
3. El derecho real como derecho subjetivo De acuerdo a su contenido De acuerdo al Sujeto pasivo
Patrimoniales Extra patrimoniales Absolutos Relativos Derechos subjetivos Reales Crediticios
Potestades/Fila Personalísimos Reales Personalísimos Crediticios Potestades/Fila

4. Comparación con los derechos de crédito Derechos reales Derechos crediticios Derecho subjetivo
absoluto (“erga omnes”). Sujeto pasivo universal. Creación por ley (sistema de número cerrado)
Facultad, poder señorío que ejerce el sujeto sobre una cosa. Objeto: cosa Regulado
primordialmente por normas imperativas. Primordialmente formal Otorga derechos a su titular: ius
persequendi y ius preferendi. Se adquiere por prescripción adquisitiva.

Sus clasificaciones

2.3. Derechos reales corporales

Son los muebles propiamente dichos, esto es, los que se pueden mover, tocar, parpar porque tienen
forma objetiva, y que están dedicados al servicio o aprovechamiento de un inmueble por naturaleza,
aunque no se mantienen materialmente incorporados a él. Cosas materiales susceptibles de
apropiación.

2.4. Derechos reales incorporales

Estos son los que entran en él campo de lo abstracto. Son más conceptuales que materiales. Lucen
sin cuerpo, ejemplo: el derecho de autor, la hipoteca o cualquier derecho de crédito. Están
clasificados como derechos reales, cuando recaen sobre cosas y como personales, si recaen sobre las
personas.

Derecho real pleno.

Es considerada como la propiedad o dominio. Sus principales características son la plenitud de

contenido: que es el más amplio poder que en potencia y acto se puede tener sobre una cosa y la
autosuficiencia que a diferencia de los demás derechos reales siempre recaen sobre cosa ajena.

Derecho real provisional.

Es un poder que se concede sobre cosa ajena y que si colisiona con otro más fuerte decae.

Derechos reales limitados.

Estos derechos reales dividen en otras tres categorías: De goce o disfrute, recaen sobre el calor en
uso de la cosa (usufructo, uso, habitación). De garantía, recaen sobre el valor en cambio de la cosa
(hipoteca, prenda, anticresis), De adquisición, atribuyen una preferencia (tanteo, retracto).

1. Principales y Accesorios

3. Amplios y Limitados
4. Inmuebles y Muebles

5. Sobre Bien Propio y Sobre Bien Ajeno

1A.- DERECHOS REALES PRINCIPALES:

Son los que tienen existencia y autonomía propia, tales como la posesión, la propiedad y el usufructo

1B.- DERECHOS REALES ACCESORIOS:

Cuya existencia depende de otros. Se justifican en función de un Derecho Principal. Ej. Todos los
Derechos Reales de Garantía: Hipoteca, Anticresis (para inmuebles) y la Prenda (para muebles).

2A.- DERECHOS REALES DEFINITIVOS:

Tales como la propiedad y el Usufructo.

2B.- PROVICIONALES:

Aquellos que como la Posesión pueden convertirse en definitivos.

3A.- DERECHOS REALES AMPLIOS:

Como el Derecho de Propiedad que encierra una gama completa de atributos.

3B.- DERECHOS REALES LIMITADOS:

Lo que no reconocen la facultad de libre disposición del bien Ej. El Derecho de Uso y la posesión.

4A.- DERECHOS REALES INMUEBLES:

Son los que recaen sobre estos bienes (inmuebles) tales como la Hipoteca y la Anticresis.
Contrariamente a los Derechos Reales Muebles.

4B.- DERECHOS REALES MUEBLES:

Sólo operan sobre Muebles, tales como la Prenda y la Apropiación. Pero hay Derecho Real que
recaen indistintamente sobre bienes inmuebles y sobre bienes muebles, tales como: Propiedad,
Posesión, Usufructo y Derecho a la Retención.