Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 19 - Numero 45 - Mes-Ano: 1_2015

Registrador no debe verificar la procedencia del

procedimiento notarial de prescripción adquisitiva

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SUMILLA

No corresponde a las instancias registrales verificar el cumplimiento y validez de los

actos procedimentales previos a la declaración notarial de prescripción adquisitiva de
dominio ni el fondo o motivación de la misma. Ello obedece además a que es el notario
el encargado de dilucidar la incertidumbre jurídica que ante él se presenta, actuando
las pruebas y realizando los actos procedimentales que considere pertinentes,
aplicando las normas jurídicas y criterios que correspondan, y determinar así la
procedencia de la solicitud de prescripción para posteriormente poder concluir con una
declaración favorable o de lo contrario denegar la solicitud.

JURISPRUDENCIA

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 2339-2014-SUNARP-TR-L

Lima, 5 de diciembre de 2014

Apelante : Martín Amado Porras Caján

Título : Nº 7660520 del 31/07/2014

Recurso : Predios de Lima

Acto : Anotación preventiva de descripción adquisitiva dominio

Sumilla :

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE

COMPETENCIA NOTARIAL

“No corresponde a las instancias registrales calificar la validez de los actos

procedimentales ni el fondo o motivación de la declaración notarial, en los títulos
referidos a los asuntos no contenciosos de competencia notarial”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la anotación preventiva de la

prescripción adquisitiva de dominio del lote 15 de la manzana V de la urbanización
Ciudad y Campo, distrito del Rímac, provincia y departamento de Lima, con acceso por
el pasaje Talavera N° 154, que cuenta con un área de 134.00 m2, el cual corre inscrito
en la Partida Electrónica N° 49029918 del Registro de Predios de Lima, a favor de
Flora Sáenz Malpartida.

Para tal efecto, se presentan los siguientes documentos:

- Oficio del 23/07/2013 suscrito por Notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda.

- Copia de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio suscrita por Flora

Sáenz Malpartida, ingresada a la Notaría de Lima del Dr. Ricardo Fernandini Barreda,
certificada el 25/07/2013 por el citado notario.

- Copia del plano perimétrico-localización (lámina P-1) autorizado por ingeniero

civil Máximo Enrique Ayvar Bazán y visado por la Subgerencia de Control Urbano,
Catastro y Obras Privadas de la Municipalidad Distrital del Rímac, certificada el
25/07/2013 por Notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda.

- Copia del plano de distribución (lámina A-01) autorizado por ingeniero civil
Máximo Enrique Ayvar Bazán y visado por la Subgerencia de Control Urbano, Catastro
y Obras Privadas de la Municipalidad Distrital del Rímac, certificada el 25/07/2013 por
Notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda.
- Copia de la memoria descriptiva autorizada por ingeniero civil Máximo Enrique
Ayvar Bazán y visado por la Subgerencia de Control Urbano, Catastro y Obras
Privadas de la Municipalidad Distrital del Rímac, certificada el 25/07/2013 por Notario
de Lima Ricardo Fernandini Barreda.

- Copia de la Resolución Gerencial N° 081-2013-GDU-MDR del 12/06/2013

suscrita por Adolfo Israel Mattos Piaggio en su condición de Gerente de Desarrollo
Urbano de la Municipalidad Distrital del Rímac, certificada el 25/07/2013 por Notario de
Lima Ricardo Fernandini Barreda.

- Copia del plano ubicación-localización (lámina P-1) autorizado por ingeniero

civil Máximo Enrique Ayvar Bazán y visado por la Subgerencia de Control Urbano,
Catastro y Obras Privadas de la Municipalidad Distrital del Rímac, certificada el
06/05/2014 por Notario de Lima David Sánchez-Manrique Tavella por licencia
concedida al titular del oficio notarial Ricardo Fernandini Barreda.

- Copia del Oficio N° 468-F.T. del 29/04/1958, certificada el 06/05/2014 por

Notario de Lima David Sánchez-Manrique Tavella por licencia concedida al titular del
oficio notarial Ricardo Fernandini Barreda.

- Copia de la Resolución Gerencial N° 081-2013-GDU-MDR del 12/06/2013

suscrita por Adolfo Israel Mattos Piaggio en su condición de Gerente de Desarrollo
Urbano de la Municipalidad Distrital del Rímac, certificada el 06/05/2014 por Notario de
Lima David Sánchez-Manrique Tavella por licencia concedida al titular del oficio
notarial Ricardo Fernandini Barreda.

- Copia del plano de ubicación, linderos, planta, cortes y elevación del primer
piso (lámina A-01) autorizada por ingeniero civil Moisés Bravo Hinostroza y visado por
la División de Catastro y Zonificación de la Municipalidad Distrital del Rímac, certificada
el 24/07/2014 por Notario de Lima Edgardo Hopkins Torres por licencia concedida al
titular del oficio notarial Ricardo Fernandini Barreda.

- Copia del Oficio N° 468-F.T. del 29/04/1958, certificada el 24/07/2014 por

Notario de Lima Edgardo Hopkins Torres por licencia concedida al titular del oficio
notarial Ricardo Fernandini Barreda.

- Plano de ubicación, linderos, planta, cortes y elevación del primer piso (lámina
A-01) - autorizada por ingeniero civil Moisés Bravo Hinostroza y visado por la División
de Catastro y Zonificación de la Municipalidad Distrital del Rímac.

- Plano perimétrico (lámina P-01) autorizado por ingeniero civil Pedro Alfredo
Calderón La Madrid y suscrito por Flora Sáenz Malpartida, con firmas certificadas el
09/10/2013 por Notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda.

Forma parte del presente título el Informe Técnico N° 09482-2014-SUNARP-Z.R.

N°IX/OC del 28/05/2014 expedido por el Área de Catastro de la Zona Registral N° IX -
Sede Lima.
II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Remigio Aparicio Rojas

Espinoza tachó sustantivamente el título en los siguientes términos:

“TACHA SUSTANTIVA

Señor(es):

Se tacha el presente título por adolecer de defecto insubsanable de conformidad con lo

previsto en el artículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos, por los
siguientes fundamentos:

1.- De conformidad con el artículo 2011 del Código Civil, que ampara el principio de
legalidad ‘los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos’.

2.- De acuerdo a lo expuesto debe señalarse que conforme al artículo 950 del Código
Civil se adquiere la propiedad por prescripción, cuando existe posesión pacífica,
pública y continua como si fuere el propietario, siempre que cumpla el plazo y demás
requisitos. Es decir, solo procede para quienes no son propietarios, lo que no se da en
el presente caso por cuanto de los fundamentos de hecho de la solicitud presentada se
desprende que Celso Sáenz Guzmán adquirió el inmueble en 1950 en compraventa de
la vendedora COMPAÑÍA URBANIZADORA CIUDAD Y CAMPO S.A., la cual es titular
registral en la partida del predio N° 49029918 por lo que correspondería la inscripción
de dicha transferencia y seguidamente el traslado de la sucesión intestada inscrita
(partida N° 24322336 del Registro de Personas Naturales) a favor de la recurrente
Flora Sáenz Malpartida.

3.- Además, si bien conforme al artículo 7 de la Ley N° 27157 el propietario puede

seguir el proceso de prescripción esto será siempre que el inmueble esté inscrito a
nombre de persona distinta al vendedor, es decir, cuando no exista tracto, situación
que no se da en el presente caso puesto que en su solicitud se indica que el vendedor
es el titular registral COMPAÑÍA URBANIZADORA CIUDAD Y CAMPO S.A.

Por lo expuesto su rogatoria deviene en improcedente y se tacha sustantivamente el

presente título, dejándose constancia que no se calificó integralmente. Se devuelve la
documentación presentada.

Base Legal: Artículos 31, 32 y 42 del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos; artículo 2011 del Código Civil”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros, sobre la base de los

siguientes fundamentos:

- El Registrador está cuestionando un aspecto de fondo de la declaración

notarial de prescripción adquisitiva de dominio, cual es, la determinación notarial
relativa a si el solicitante reunía los requisitos legales para ser declarado propietario
por haber adquirido el bien mediante prescripción adquisitiva de dominio.

- El numeral 2 del artículo 5 de la Directiva N° 013-2013-SUNARP/SN establece

reglas de calificación para la inscripción de actos relativos a la prescripción adquisitiva
de dominio y títulos supletorios. Así precisa el último párrafo del referido numeral que
“no será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud
de lo previsto en la Ley N° 27333 y normas complementarias, son de competencia del
notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial”.

Con relación a la procedencia o no de la prescripción adquisitiva de dominio respecto

de bienes de dominio estatal, el Tribunal Registral ha establecido a través del
precedente de observancia obligatoria aprobada en el Pleno LXXXIV que “no
corresponde a las instancias registrales, por ser de exclusiva responsabilidad del
notario, evaluar la aplicación o inaplicación de la Ley Nº 29618 hecha por el citado
profesional dentro de un procedimiento no contencioso de prescripción adquisitiva de
propiedad”.

En la misma línea, a través del acuerdo aprobado en el Pleno CXIV, el Tribunal

Registral aprobó el siguiente criterio vinculante: “No es materia de calificación la
aplicación del artículo 985 del Código Civil en los procedimientos de prescripción
adquisitiva notarial, ya que ello constituye la motivación o el fondo de la declaración
notarial”.

En la Resolución N° 333-2013-SUNARP-TR-L del 28/02/2013, el Tribunal Registral

volvió a reiterar que la verificación del cumplimiento de los requisitos legales es un
aspecto de exclusiva responsabilidad del notario.

- Podrá apreciarse de la normativa emitida por la Sunarp, así como de las

resoluciones reiteradas y precedentes vinculantes aprobados por el Tribunal Registral,
que no se encuentra dentro del ámbito de calificación registral evaluar los aspectos
procedimentales o el fondo o motivación de la declaración notarial de prescripción
adquisitiva de dominio, siendo que el cumplimiento de los requisitos legales o la
adecuación a la Ley de la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio es un
aspecto de exclusiva responsabilidad del notario que no puede ser cuestionado en
sede registral.

- Finalmente, respecto a la procedencia de la prescripción adquisitiva de dominio

aunque exista justo título, debe tenerse en cuenta la Casación N° 3029-2011-Lima del
05/07/2012, en la que se estableció que aun existiendo justo título, es posible proceder
a la prescripción adquisitiva de dominio. Ello implica que la existencia de justo título no
constituye obstáculo para la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de
dominio.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida Electrónica N° 49029918 del Registro de Predios de Lima

La urbanización Ciudad y Campo, ubicada en el distrito del Rímac, provincia y

departamento de Lima, corre inscrita en la Partida Electrónica N° 49029918 del
Registro de Predios de Lima, siendo su titular registral la Compañía Urbanizadora
Ciudad y Campo S.A.

Partida Electrónica N° 24342336 del Registro de Sucesiones Intestadas de Lima

En la ficha N° 78064 que continúa en la partida electrónica N° 24342336 del Registro

de Sucesiones Intestadas de Lima, corre inscrita la sucesión intestada del causante
Celso Sáenz Guzmán, fallecido el 4/10/1985, declarándose como su heredera a su hija
Flora Sáenz Malpartida.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar
es la siguiente:

- ¿Procede cuestionar los actos procedimentales, así como el fondo o

motivación de lo resuelto por el notario en su asunto no contencioso de competencia
notarial?
VI. ANÁLISIS

1. Los artículos 950 y siguientes del Código Civil, regulan la adquisición por
prescripción de los bienes muebles e inmuebles. Así, el artículo 950 señala que la
propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua,
pacífica y pública como propietario durante diez años.

Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

La prescripción adquisitiva de propiedad o usucapión es el modo de adquirir la

propiedad mediante la posesión de un bien por un lapso fijado en la ley, es un modo
originario de adquirir la propiedad, que supone el comportamiento activo del poseedor
como propietario sin que sea necesario que este o el titular del derecho declaren su
voluntad de adquirir o transferir el derecho.

Es entonces la acreditación de la posesión la que se erige en la más segura y eficaz

forma de corroborar la propiedad sobre bienes, en defecto de otro medio de prueba.

2. Actualmente, la competencia para declarar la adquisición de la propiedad

inmobiliaria la tienen los jueces y notarios.

Judicialmente, el proceso de prescripción está regulado en los artículos 504 y

siguientes del Código Procesal Civil. Concretamente el inciso 2 del artículo 505 del
código adjetivo civil señala que en la demanda se describe al bien con la mayor
exactitud posible. En caso de inmuebles se acompañarán a la demanda: Planos de
ubicación y perimétricos, así como la descripción de edificaciones existentes, suscritos
por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por ante la autoridad
municipal o administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien (...).

3. La Ley N° 27157 introdujo la posibilidad de que la prescripción adquisitiva sea

declarada notarialmente. El Reglamento de esta ley aprobado por D.S. N° 008-2000-
MTC y su TUO aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA precisó que el notario podrá
declarar la prescripción cuando el interesado acredite la posesión continua, pacífica y
pública del inmueble por más de 10 años, esté o no registrado el predio y se tramitará
por la vía de los asuntos no contenciosos de competencia notarial. Asimismo, que el
acta notarial que declara la prescripción adquisitiva de dominio o dispone el
otorgamiento de títulos supletorios, es título suficiente para la inscripción de la
propiedad en el registro respectivo y para la cancelación del asiento a favor del antiguo
dueño de ser el caso. El artículo 5 de la Ley Nº 27333 regula el trámite notarial a
efectos de conseguir la prescripción adquisitiva de dominio1.
4. Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos
N° 490- 2003-SUNARP/SN se aprobó la Directiva N° 013-2003-SUNARP-SN. Esta
norma, como señala en su parte considerativa, fue expedida a efectos de uniformizar
los criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia
notarial, específicamente en lo que concierne, entre otros, al procedimiento de
declaración de prescripción adquisitiva de dominio regulado por la Ley N° 27157, su
Reglamento y la Ley N° 27333, referidas en los puntos precedentes.

Conforme a ello, el numeral 5.2 de la mencionada directiva establece que: “El

Registrador calificará los títulos referidos a la declaración de prescripción adquisitiva
de dominio (...) como asuntos no contenciosos de competencia notarial, teniendo en
cuenta lo previsto en el artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos
(...)”, precisando que “(...) no será materia de calificación la validez de los actos
procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley N° 27333 y normas
complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la
declaración notarial”.

Lo expresado se sustenta en el artículo 12 .de la Ley N° 26662 (Ley de Competencia

Notarial en Asuntos No Contenciosos), en virtud del cual el documento notarial en el
que obra la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio es auténtico y
produce todos sus efectos mientras no se rectifique o declare judicialmente su
invalidez.

5. En aplicación de la norma antes señalada, que es de obligatorio cumplimiento

según se señala en el punto VI de la misma2, no corresponde a las instancias
registrales verificar el cumplimiento y validez de los actos procedimentales previos a la
declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio ni el fondo o motivación de
la misma.

Ello obedece además a que es el notario el encargado de dilucidar la incertidumbre

jurídica que ante él se presenta, actuando las pruebas y realizando los actos
procedimentales que considere pertinentes, aplicando las normas jurídicas y criterios
que considere correspondan, y determinar así la procedencia de la solicitud de
prescripción para posteriormente poder concluir con una declaración favorable o de lo
contrario denegar la solicitud.

6. En el presente caso, se solicita la anotación preventiva de la prescripción

adquisitiva de dominio del lote 15 de la manzana V de la urbanización Ciudad y
Campo, distrito del Rímac, provincia y departamento de Lima, con acceso por el pasaje
Talavera N° 154, que cuenta con un área de 134.00 m2, el cual corre inscrito en la
partida electrónica N° 49029918 del Registro de Predios de Lima, a favor de Flora
Sáenz Malpartida.

El Registrador deniega la inscripción señalando que la prescripción adquisitiva procede

únicamente para quienes no son propietarios, lo que no se da en el presente caso,
toda vez que el padre de la solicitante (Celso Sáenz Guzmán) adquirió el dominio del
predio submateria al titular registral (Compañía Urbanizadora Ciudad y Campo S.A.),
por lo que correspondería inscribir dicha transferencia y seguidamente la sucesión
intestada del citado comprador.

Sin embargo, cabe preguntarse ¿a quién le corresponde verificar la procedencia o no

del procedimiento no contencioso de prescripción adquisitiva de dominio?
7. Ante dicha interrogante, debemos señalar que si la prescripción es tramitada en
sede judicial será al juez como director del proceso y si es en sede notarial
corresponderá al notario, en tanto este también actúa como el juez, esto es como
director y por tanto conduce, dirige y actúa las pruebas que le permitan llegar a
resolver la solicitud presentada.

Así, en este procedimiento, el notario competente evaluará y comprobará el mérito de

las pruebas aportadas, el ejercicio efectivo de la posesión, en forma pacífica y pública
como propietario frente a la sociedad, así como el cumplimiento mínimo de los plazos y
requisitos establecidos por la norma.

Consecuentemente, el hecho de que el padre de la solicitante de la prescripción haya

adquirido el dominio del predio submateria al titular registral y que esta haya sido
declarada su heredera, son aspectos de competencia del notario en la medida que
están referidos al fondo o motivación de la declaración notarial con la que finaliza el
procedimiento, y no del Registro, por lo que el Registrador no debió cuestionar si
resulta procedente o no la prescripción adquisitiva de dominio en el presente caso.

8. En ese mismo sentido, el CXV Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesión
ordinaria modalidad presencial realizada los días 12 y 13 de diciembre de 2013, se
aprobó el siguiente acuerdo:

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE

COMPETENCIA NOTARIAL

“No corresponde a las instancias registrales calificar la validez de los actos

procedimentales ni el fondo o motivación de la declaración notarial, en los títulos
referidos a los asuntos no contenciosos de competencia notarial”.

Por consiguiente, no corresponde al Registro calificar asuntos cuya competencia y

responsabilidad es del notario.

En sentido similar se pronunció esta instancia en las Resoluciones N° 1737-2014-

SUNARP-TR-L del 12/09/2014, N° 1794-2014-SUNARP-TR-L del 22/09/2014, entre
otras.

Consecuentemente, corresponde revocar la tacha sustantiva formulada por la

Registradora.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador Público del Registro de

Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento, y DISPONER SU
INSCRIPCIÓN, previo pago de los derechos registrales que correspondan, de
conformidad con los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA

Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral

PEDRO ÁLAMO HIDALGO

Vocal del Tribunal Registral

MIRTHA RIVERA BEDREGAL

Vocal del Tribunal Registral

___________________________

1 Artículo 5.- Del trámite notarial de prescripción adquisitiva de dominio:

El procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de

dominio previsto en el artículo 21 de la Ley N° 27157 se tramitará, exclusivamente ante
el Notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el cumplimiento
de los requisitos establecidos en el primer párrafo del artículo 950 del Código Civil, de
acuerdo con el trámite siguiente:

a) La solicitud se tramitará como asunto no contencioso de competencia notarial

y se regirá por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley N° 26662, en
todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley N° 27157 y la presente Ley.
 b) Recibida la solicitud, el Notario verificará que la misma contenga los
requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del artículo 505 del Código Procesal Civil
(...).

c) El notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por 3 (tres) veces,

con intervalos de 3 (tres) días en el diario oficial El Peruano o en el diario autorizado a
publicar los avisos judiciales y en uno de circulación nacional (...).

d) Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el notario notificará a

los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocará carteles en
el inmueble objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio.

e) El notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble materia de la

solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesión
pacífica y pública del solicitante (...).

f) Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la fecha de la última

publicación, sin mediar oposición, el notario completará el formulario registral o elevará
a escritura pública la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del
bien por prescripción (...).

g) Si existe oposición de algún tercero el notario dará por finalizado el trámite

comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina registral
correspondiente (...).

h) El notario presentará a los Registros Públicos copias certificadas de los

planos a que se refiere la Ley N° 27157.

i) El instrumento público notarial o el formulario registral suscrito por el notario

que declara la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente
para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y la cancelación del asiento
registral a favor del antiguo propietario.

(…).

2 VI. Responsabilidad

Son responsables del cumplimiento de la presente Directiva, los Jefes de los

Órganos Desconcentrados, los Gerentes Registrales, los Registradores y demás
servidores registrales de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

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