Gerson Andrés Fula Beltrán

Juliana María Rincón

Dolly Paola Soler Moreno
Universidad Santo Tomás, sede Villavicencio.
Contratos civiles y comerciales.
Derecho 6C

Investigación y análisis crítico

Para iniciar la presente investigación es necesario definir la noción de contrato de

compraventa, para lo cual es menester mencionar el artículo 1849 del código civil, el
cual trae su definición, de acuerdo con este, “La compraventa es un contrato en que
una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se
dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se
llama precio.” En relación con el articulado citado se puede convenir en que:

Lo primero que debe precisarse y que debe quedar muy claro es que los únicos
efectos del contrato de compraventa en el sistema jurídico colombiano son los
de crear obligaciones. El vendedor se obliga a dar, según el texto legal, y el
comprador se obliga a pagar el precio. (Tamayo, 2004, p. 17)

En vista de que, en el contrato de compraventa, el acuerdo de voluntades es el factor

generador de la obligación y que tales obligaciones son las de dar la cosa objeto de
contrato y pagar el precio de esta, existen a su vez pactos que pueden ser estipulados
de manera accesoria al contrato de compraventa. Dichos pactos tienen relación con
los elementos del contrato, preceptuados en el artículo 1501 del código civil, el cual
establece que: “Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las
que son de su naturaleza, y las puramente accidentales.”

Ahora bien, este tipo de pactos pertenecen a los elementos accidentales del contrato,
por lo tanto, se agregan a través de cláusulas especiales que se traducen en
estipulaciones explícitas de las partes al momento de contratar, en relación con lo
anterior se procede al análisis de uno de esos pactos estudiados en clase.

Pacto de retracto o mejor comprador.

Por medio del presente pacto, se conviene que si dentro de determinado plazo se
presenta una persona que mejora la compra, se resolverá el contrato de compraventa.
Por medio de esta estipulación se introduce en el negocio una condición resolutoria
de los derechos que adquiere el comprador y la cual está apreciada en el artículo
1944 del código civil.
Ochoa (1968) menciona que este pacto de preferencia está regido por los siguientes
principios:
a) Su plazo máximo es de sólo un año, para no someter a una incertidumbre
prolongada los derechos del comprador.
b) Se protege la buena fe del tercero que adquiere sin conocimiento de la
condición resolutoria, de manera que, como en el caso del pacto de retroventa,
el derecho se estabiliza en su patrimonio y no lo afecta la resolución.
e) La resolución da lugar a prestaciones recíprocas en la forma que ya se
conoció al tratar del pacto de retroventa. (pág. 138)

Dentro de este mismo pacto se encuentra a su vez un pacto de preferencia, dicha

preferencia está dada en que se entiende preferido el comprador original si realiza
una propuesta igual o mejor a la que se presentó por parte del tercero, en ese sentido
Tamayo (2004) menciona que:

El derecho el estipulante nacido de este pacto se analiza la doctrina como un

derecho personal, que tiene su origen en la voluntad unilateral del promitente,
esto es, el dueño de la cosa, voluntad manifestada cuando se obligó a preferir
al estipulante en la posible venta de aquélla. (pág. 281)

Resolución de Contrato Compraventa

Para la viabilidad de la acción resolutoria ha sostenido el Consejo de Estado, que se

requiere la concurrencia de las siguientes condiciones: (i) La existencia de un contrato
bilateral válido. (ii) El incumplimiento total o parcial de las obligaciones que éste
impone al demandado, bien porque no se ejecutó o lo fue parcialmente o en forma
defectuosa o tardía (art. 1613 y 1614 C.C.), incumplimiento que debe revestir
importancia. (iii) Que el demandante haya satisfecho o haya estado presto a atender
las prestaciones a su cargo, en la forma y tiempo debidos, es decir, que no esté en
mora de cumplir sus propias obligaciones.

De igual forma dicho órgano ha pronunciado que la declaración judicial de resolución

del contrato por incumplimiento de una de las partes, tiene como consecuencia el
regreso a la situación anterior a la celebración del contrato que se aniquila, las partes
deben hacerse entre sí las restituciones mutuas correspondientes así: a) El
comprador restituirá la cosa, b) El vendedor, a su turno, restituirá al comprador la
parte del precio que hubiese recibido de este, sin intereses y reajuste monetario, c)
Para el abono de las expensas o mejoras al comprador, y de los deterioros al
vendedor, d) La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho
al vendedor para retener las arras, si es él quien las ha recibido del comprador, o
exigirlas dobladas, si es quien las ha dado.

La sentencia (24131) concluye que, al producirse la resolución del contrato, las cosas
se devuelven al estado anterior a la asunción del vínculo que se disuelve, por lo que,
como quedó dicho, los compradores deben restituir el bien inmueble y el vendedor
devolver la parte del precio recibida por su valor nominal.

Felipe Navia en la Revista De Derecho Privado de la Universidad del Externado (2008)

ha mencionado que la ruptura unilateral del contrato de compraventa tiene su origen
el pacto comisorio que ha sido definido por el artículo 1935 del Código Civil
estipulando que “no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de
venta. Se estipulan que sus efectos como lo mencionan los artículos 1936, 1937 y 1938 del
Código Civil según la manera como haya sido redactada la cláusula, se hará la distinción
entre pacto comisorio simple y pacto comisorio calificado o que lleva la cláusula de resolución
ipso facto.

Pacto de preferencia

Otro de los pactos que se puede incorporar en la celebración del contrato es el pacto
de preferencia, dicho pacto se trata de una estipulación por medio de la cual se
entiende preferido a una de las partes frente a posibles intervinientes en la celebración
de un contracto, es así como el docente Arrubla define al pacto de preferencia de la
siguiente forma: “Por el convenio de preferencia, una parte se obliga para con otra a
preferirla para la celebración de un contrato posterior”. (p. 77)

El pacto de preferencia está consagrado en la legislación colombiana en el artículo

862 del código de comercio, el cual preceptúa de la siguiente manera: “El pacto de
preferencia, o sea aquel por el cual una de las partes se obliga a preferir a la otra para
la conclusión de un contrato posterior, sobre determinadas cosas, por un precio fijo o
por el que ofrezca un tercero, en determinadas condiciones o en las mismas que dicho
tercero proponga, será obligatorio. El pacto de preferencia no podrá estipularse por
un término superior a un año. Si la preferencia se concede en favor de quien esté
ejecutando en virtud de contrato una explotación económica determinada, el anterior
plazo se contará a partir de la expiración del término del contrato en ejecución. Todo
plazo superior a un año quedará reducido, de derecho, al máximo legal”.

Del anterior precepto jurídico podemos establecer que dicho pacto no puede exceder
un término superior a un año, siendo de esta manera que el derecho del comprador
en virtud del contrato se encuentre en incertidumbre por un periodo de tiempo
prolongado; en el derecho italiano el pacto de preferencia es denominado pacto de
prelación, es así como:

En este caso, definitivamente, el promitente no se vincula desde un principio a

la celebración del contrato, sino que apenas se compromete a preferir a un
determinado contratante, en caso de decidirse a estipular; de donde resulta
que la parte vinculada no está en la obligación de celebrar el contrato, según
 lo comentado, sino solamente en la de preferir al sujeto contemplado en el
pacto, cuando se decida a celebrarlo. (SCOGNAMIGLIO, 1991, p. 149)

Es importante mencionar que este pacto sólo obliga al que da la preferencia, y no al

preferido, en el entendido de que es obligatorio para el primero tomar en cuenta al
segundo, pero este último es quien decide si contrata o no, es así como,

La opción es unilateral. Quien concede una opción, se obliga a que, si el otro

quiere, él celebra un contrato; pero el obligado a celebrar un contrato
posteriormente no es sino uno de los contratantes: el que concede la opción,
de manera que la contraparte en la opción no asume obligaciones. En la
opción, el beneficiario a nada se obliga, él queda en libertad de celebrar o no
la operación que se le ofrece, sólo que, si se decide a ello, debe manifestar su
voluntad dentro de cierto plazo. Su libertad para contratar o no, emana
precisamente de la opción. (Oviedo, 2003, p. 631)

Análisis Crítico

Los pactos vistos en clase como elementos accidentales del contrato de compraventa
reflejan la libertad contractual y el del principio constitucional establecido en las
relaciones entre particulares, a saber, la autonomía de la voluntad privada, el cual
según la Corte Constitucional en sentencia C-345 de 2017 es entendido como:

Capacidad del individuo de autodeterminarse libremente respecto de los

negocios jurídicos que celebra dentro de su facultad reconocida por el
ordenamiento jurídico positivo a las personas para disponer de sus intereses
con efecto vinculante y, por tanto, crear derechos y obligaciones, con límites
generales del orden público, las buenas costumbres, para el intercambio de
bienes y servicios o el desarrollo de actividades de cooperación.

Toda vez que son las partes quienes de manera libre y voluntaria agregan dichas
estipulaciones por medio de cláusulas especiales de carácter accidental, en el
entendido de que ni esencial ni naturalmente le pertenecen al contrato, reflejando de
esta manera la libertad contractual y autonomía de la voluntad en los negocios
jurídicos celebrado por los particulares. Ahora bien, es menester mencionar que
dichas estipulaciones deben ser respetadas por las partes, toda vez que en caso
contrario frente a un incumplimiento se podría presentar la figura de resolución del
contrato, para regresar las cosas a su estado original verificando así restituciones
recíprocas, como aquellas que se tienen por ejemplo el derecho a arras, a la
restitución de la cosa o de sus frutos entre otros.
Referencias:

Arrubla Paucar, Jaime Alberto, Contratos civiles, t. 1, 7ª edición, 1995, Biblioteca

jurídica Diké, 1995.

Consejo de Estado, Sección tercera, subsección B. (28 de febrero de 2013) Sentencia

20001-23-31-000-1996-02988-01(24131). [CP DANILO ROJAS
BETANCOURTH]

Código Civil [Código]. (2010) Décima edición. Legis.

Código de Comercio [Código]. (2007) Décima séptima edición. Legis.

Ochoa, G. (1968). Revista Estudios de derecho, Facultad de Derecho y Ciencias

Políticas de la Universidad de Antioquia. Contrato de Compraventa, 27(73),
138.

Tamayo, A. (2004). El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Bogotá,

Colombia: Ediciones Doctrina y Ley LTDA.

Código General del Proceso [Código]. (2020) Décima edición. Legis.

Navia, F. Revista De Derecho Privado. La terminación unilateral del contrato de

derecho privado, 14, 35-67. Recuperado de:
https://revistas.uexternado.edu.co/index.php/derpri/issue/view/60