CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

El consejo de administración es un órgano que coadyuva en la correcta administración de la copropiedad, el

Consejo de Administración es el representante de la Asamblea General y el "puente" entre esta y el
Administrador, por lo que su principal función es vigilar que se cumplan los preceptos de la misma, a
continuación los aspectos más relevantes que deben tenerse en cuenta en materia de conformación,
funciones y quorum decisorio.

Integración del consejo de administración y período de vigencia

 El consejo de administración debe conformarse siempre por un número impar de tres o más de los
propietarios de las unidades privadas respectivas para el período establecido en el reglamento de propiedad
horizontal que en su defecto será de un año.

La ley 675 de 2001 indica un número mínimo de tres miembros, pero le permite al reglamento de propiedad
horizontal contemplar un número impar mayor, el período del consejo también puede ser determinado por
vía estatutaria, en caso de silencio se entenderá de un año el período de vigencia del consejo de
administración.

Consejo de administración y su obligatoriedad

El consejo de administración en virtud de la ley 675 de 2001 es obligatorio para los edificios o conjuntos de
uso comercial o mixto, integrados por treinta y uno (31) o más bienes privados, excluyendo para efectos de
dicho cómputo los parqueaderos y depósitos.

En las copropiedades mixtas o comerciales que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes
privados, excluyendo parqueaderos o depósitos, potestativo, es decir, pueden tener consejo de
administración o no. En el caso que decidan tenerlo este órgano debe estar previamente establecido en el
reglamento de propiedad horizontal.

En las copropiedades residenciales integradas por treinta y uno (31) bienes privados sin contar
parqueaderos o depósitos es potestativo, para los edificios o conjuntos con un número inferior la ley no
prevé consejo de administración.

Quórum para sesionar y para decidir

El consejo de administración puede deliberar y decidir válidamente con la presencia y votos de la mayoría de
sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, por ejemplo,
que indique una mayoría calificada.

En el caso de la cantidad de consejeros indicados por la ley existe quórum para sesionar con dos consejeros,
y las decisiones son válidas con el voto de dos consejeros.

Aunado a lo anterior, es necesario decir que en este órgano no se contempla el coeficiente de propiedad de
cada uno de los consejeros, los votos son medidos de la siguiente manera: un voto para cada miembro del
consejo.

La ley 675 de 2001 no indica en su articulado que el consejero deba estar a paz y salvo por concepto de
administración, sin embargo, esta prohibición sí puede estipularse en el reglamento de propiedad
horizontal, restricción que es perfectamente válida, y debe hacerse cumplir por la asamblea.

Funciones del consejo de administración

El artículo 55 de la ley 675 de 2001 indica que el consejo de administración tiene como función la toma de
decisiones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla con sus fines de acuerdo con lo previsto en
el reglamento de propiedad horizontal.

De manera informativa presentamos algunas funciones que podría desarrollar el consejo de administración.

1. Llevar propuestas a la asamblea acerca de reglamentos de usos de bienes comunes y de las

modificaciones en la forma y goce de los mismos.

2. Proponer a la asamblea la realización de programas de mejoras de obras y reparaciones o la

reconstrucción parcial o total del inmueble y la forma de distribución del costo entre propietarios.

3. Vigilar la administración el inmueble y dictar los reglamentos internos tendientes a que se

mantenga el orden y el aseo en la copropiedad.

4. Autorizar al administrador para todos los actos de carácter extraordinario que se presenten.

5. Asesorar al administrador en todas las cuestiones relativas al mejor funcionamiento de la persona

jurídica, ejercitar ampliamente el control de su gestión y cuando juzgue conveniente dar cuenta de
ello a la asamblea general de propietarios.

6. Convocar a la asamblea a reunión ordinaria cuando el administrador no lo hubiere hecho

oportunamente o cuando lo estime conveniente para las asambleas extraordinarias.

7. Presentar a la asamblea de propietarios informe de su gestión anual y el concepto acerca del

proyecto de presupuesto anual de gastos que debe presentar el administrador a consideración de
la asamblea.

8. Nombra y remover libremente al administrador cuando sea una persona natural y fijarle su
remuneración y supervisar sus funciones.

9. Imponer a los propietarios y demás ocupantes de la copropiedad, las sanciones por el

incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, en los casos en que la Asamblea le hubiere
delegado tal responsabilidad y de conformidad con lo establecido en la ley y el reglamento de
propiedad horizontal.

10. Velar por la correcta inversión de los fondos de imprevistos conforme a la destinación dada por la
asamblea general.

11. Los miembros del Consejo deben actuar siempre en beneficio de la Copropiedad y no pueden
aprovecharse de su investidura para reclamar privilegios o para beneficiarse directa o
indirectamente de ella.

12. Los miembros del Consejo deben mantener una absoluta imparcialidad en todos sus actos, dando a
todos los copropietarios y residentes el mismo tratamiento, sin otorgar a nadie prebendas o
privilegios y sin permitir que sus sentimientos, relaciones de amistad, simpatias o desafectos hacia
otros miembros de la comunidad interfieran o influencien sus determinaciones.

Ente otras funciones descritas en los reglamentos de propiedad horizontal.

Se puede delegar un presidente del consejo quien los representará.

Finalmente es necesario indicar que el consejo de administración NO se puede atribuir las funciones del
administrador por tanto estas se encuentran bien definidas en la ley 675 de 2001.
El administrador no hace parte del consejo, ya que sus  reuniones, deliberaciones y votaciones no exigen la
presencia, ni la participación del éste; aunque  sí  deben  trabajar en equipo con el administrador, establecer
las necesidades de la P.H., crear planes de trabajo, hacerles acompañamiento y seguimiento.

Su gestión la realizan de manera gratuita, aunque la ley no restringe la posibilidad de que los consejeros
reciban remuneración; sin embargo,  en la mayoría de los reglamentos de propiedad horizontal se establece
que su gestión sea voluntaria y sin recibir pago por ello.

COMITÉ DE CONVIVENCIA

El comité de convivencia, parte fundamental de la copropiedad, es el ente encargado de velar por que
se diriman las controversias y se fortalezcan las relaciones de vecindad.

Dentro de los principios que rigen el régimen de propiedad horizontal contenido en la ley 675 de 2001, se
encuentra la resolución pacífica de los conflictos que se puedan suscitar dentro de la copropiedad, razón por
la cual el artículo 58 de la mencionada ley, sostiene lo siguiente:

ARTÍCULO 58. Solución de conflictos. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los
propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de
administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la
aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la
competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en
edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de
convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas
de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las
consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del
comité y la participación en él será ad honorem.

La ley 675 de 2001 estableció el comité de convivencia para los edificios o conjuntos de uso residencial con
el fin de presentar fórmulas de arreglo con el fin de que se diriman controversias y se fortalezcan las
relaciones de vecindad.

Las consideraciones de este comité se deben consignar en un acta escrita por las partes en conflicto y por los
miembros del comité, la participación en él será ad honorem, es decir no causa erogación alguna. Para las
actas que se realicen entre las partes en conflicto y con presencia tanto del Administrador de la Propiedad
Horizontal como del Comité de Convivencia, se recomienda que tengan dentro de sus puntos: la fecha de la
conciliación, las partes que intervinieron, el conflicto o problema, la solución o soluciones planteadas, la
aceptación o no a dichas soluciones y los compromisos adquiridos por cada una de las partes (en lo posible
con fechas), cuyo incumplimiento podrá ser sancionado por el Consejo de Administración, respetando el
debido proceso estipulado en el Reglamento de Propiedad Horizontal y/o Manual de Convivencia de Cada
Edificio o Conjunto Residencial.

El comité de convivencia en ningún caso podrá imponer sanciones,  sino presentar mecanismos
conciliatorios que hagan llegar a las partes a un acuerdo para fortalecer la interacción respetuosa y armónica
entre los miembros de la Propiedad Horizontal.

Elección y composición del comité de convivencia.

El comité de convivencia, que en ningún caso, puede imponer sanciones, está previsto para los edificios o
conjuntos de uso residencial y sus miembros son elegidos y removidos libremente por la asamblea general
de propietarios o por el consejo de administración cuando esta facultad, le sea delegada por la asamblea.

El comité estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas, nombradas por un periodo de
un año, sin perjuicio de lo que indique el reglamento de propiedad horizontal al respecto.

El comité de convivencia se constituye como una herramienta que permita la convivencia pacífica en las
copropiedades residenciales, sin embargo, en ocasiones el desconocimiento de sus funciones y la apatía de
los residentes, hace que este órgano adscrito a la administración sea subutilizado, agudizándose de esta
manera los problemas de convivencia en la copropiedad o en su defecto sobrecargando de trabajo al
administrador.

Son herramientas importantes para los Comités de Convivencia en la búsqueda de soluciones ágiles a las
controversias que se puedan llegar a presentar, el Reglamento de Propiedad Horizontal, el Manual de
Convivencia y el Código Nacional de Policía y Convivencia.

Es muy importante dejar en claro que no todos los temas que generen conflictos son de competencia de los
Comités de Convivencia, por ejemplo, tenemos los asuntos de carácter económico, es decir, aquellos que
representan morosidad de los copropietarios frente a las cuotas ordinarias y extraordinarias establecidas en
la Propiedad Horizontal, pues es la Administración la que está en la obligación de llevar a cabo las
respectivas acciones de cobro.

Para terminar, nosotros como copropietarios y/o residentes de una Propiedad Horizontal, debemos darle
toda la importancia y el apoyo que se merecen los Comités de Convivencia, ya que son ellos los que
fomentan la tranquilidad, las relaciones respetuosas y armónicas entre las personas, con los bienes y con su
entorno, teniendo como consecuencia un impacto positivo en la Calidad de Vida de la comunidad que
representan.

CÓDIGO NACIONAL DE POLICÍA Y CONVIVENCIA. LEY 1801 DE JULIO DE 2016.

CAPÍTULO 11 Bases de la Convivencia y Seguridad Ciudadana

Artículo 5°. Definición. Para los efectos de este Código, se entiende por convivencia, la interacción pacífica,
respetuosa y armónica entre las personas, con los bienes, y con el ambiente, en el marco del ordenamiento
jurídico.

Artículo 6°. Categorías jurídicas. Las categorías de convivencia son: seguridad, tranquilidad, ambiente y salud
pública, y su alcance es el siguiente:

1. Seguridad: Garantizar la protección de los derechos y libertades constitucionales y legales de las personas
en el territorio nacional.

2. Tranquilidad: Lograr que las personas ejerzan sus derechos y libertades, sin abusar de los mismos, y con
plena observancia de los derechos ajenos.

3. Ambiente: Favorecer la protección de los recursos naturales, el patrimonio ecológico, el goce y la relación
sostenible con el ambiente.

4. Salud Pública: Es la responsabilidad estatal y ciudadana de protección de la salud como un derecho

esencial, individual, colectivo y comunitario logrado en función de las condiciones de bienestar y calidad de
vida.

Artículo 7°. Finalidades de la convivencia. Son fines esenciales de las normas de convivencia social previstas
en este Código:
1. Que el ejercicio de los derechos y libertades sean garantizados y respetados en el marco de la constitución
y la ley.

2. El cumplimiento de los deberes contenidos en la Constitución, la ley y las normas que regulan la
convivencia.

3. El respeto por las diferencias y la aceptación de ellas.

4. La resolución pacífica de los desacuerdos que afecten la convivencia.

5. La convergencia de los intereses personales y generales para promover un desarrollo armónico.

6. prevalencia de los valores sociales de solidaridad, tolerancia, responsabilidad, honradez, respeto, bondad,
libertad, justicia, igualdad, fraternidad, lealtad, prudencia y paz.

El Artículo 33 del CNPC menciona tres comportamientos que afectan la tranquilidad y las relaciones
respetuosas de las personas, las cuales están relacionadas con la Propiedad Horizontal y son:

1. Sonidos o ruidos en actividades, fiestas, reuniones o eventos similares que afecten la convivencia del
vecindario, cuando generen molestia por su impacto auditivo, en cuyo caso podrán las autoridades de
policía desactivar temporalmente la fuente del ruido, en caso de que el residente se niegue a desactivarlo.

2. Cualquier medio de producción de sonidos o dispositivos o accesorios o maquinaria que produzcan ruidos,
desde bienes muebles o inmuebles, en cuyo caso podrán las autoridades identificar, registrar y desactivar
temporalmente la fuente del ruido, salvo sean originados en construcciones o reparaciones en horas
permitidas.

3. Actividades diferentes a las aquí señaladas en vía pública o en privado, cuando trascienda a lo público, y
perturben o afecten la tranquilidad de las personas.

En el Parágrafo 1 del artículo antes mencionado, menciona que quien incurra en uno o más de los
comportamientos antes señalados, la medida correctiva a aplicar será objeto de una Multa General tipo 3
($393.449) y la disolución de la reunión o actividad que involucre aglomeraciones de público no complejas.