EL ADMINISTRADOR EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

I. Conceptos generales

Para atender adecuadamente a la satisfacción de las necesidades e intereses

comunes a todos los copropietarios, la ley impone un sistema de
administración del edificio de Propiedad Horizontal y obliga a colocar a su
frente a un administrador1. La administración del Consorcio consiste en la
realización de todos los actos que tiendan a la conservación normal del
edificio y la de aquellos de mayor significación que los meramente
conservatorios, en los que la urgencia torne inconveniente la pérdida de
tiempo de una convocatoria a asamblea para recabar el mandato pertinente

El administrador es el representante neto de la comunidad, y las funciones

que por este aspecto le conciernen son las más sobresalientes que desarrolla.
La elección, las funciones y gestiones suyas que requieren conformidad de la
asamblea, deben constar en el reglamento, por expresa disposición de la ley.
Además, el administrador, como representante de la comunidad, tiene el
carácter de mandatario (Arts. 2142 hasta 2156 del C.C.); por lo que su
capacidad es la que corresponde a dicha condición.

Las atribuciones del administrador, con el fin de obtener los objetivos y la

realización de las funciones a él encomendadas, son las siguientes:

1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y

hacer al efecto las oportunas advertencias y apercibimientos a los
titulares dominicales o a los ocupantes.
2. Preparar con la debida antelación y someter a la asamblea el plan de
gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacerles
frente.

1
Toda organización colectiva requiere, para su eficacia, un agente ejecutivo, un gestor
que mantenga la administración al ritmo indispensable y necesario para el logro del
bien común general. De ahí la importancia que la ley ha dado al administrador o síndico
cuyas funciones están señaladas en el artículo 7, in fine, y en el 15, ordinal 2 de la ley
182, y que ahora es el representante legal de la persona jurídica, con las funciones que
se encontraban taxativamente establecidas en el artículo 31 del Decreto 1986 y en el 33
de la ley 428/98, los cuales fueron derogados por la ley 675/01.
 3. Atender la conservación y mantenimiento del inmueble, disponiendo las
reparaciones ordinarias; en cuanto a las extraordinarias, adoptar las
medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la Junta de propietarios o,
en su caso, a los propietarios.
4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, efectuar los
pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
5. Llevar los libros necesarios, custodiar, organizar y tramitar la
documentación de la comunidad, y actuar como secretario de la junta
de propietarios.
6. Nombrar el personal al servicio, despedirlo, afiliarlo a la seguridad
social, a la caja de compensación familiar, etc.
7. Llevar la contabilidad de la comunidad, expedir recibos y, en fin,
cumplir las funciones y obligaciones que le incumban en el reglamento
de copropiedad o que la Junta administradora le encomiende.

El administrador, a su vez, debe percibir un sueldo y es de desear que sea

extraño a la comunidad. Además, es responsable ante los propietarios por
negligencia, omisión o desacierto en sus funciones. El alcance de esta
responsabilidad, o sea, el grado hasta el cual se extienda, es igual al que
cabe a los gerentes o administradores de la sociedad, y debe determinarse en
el reglamento, sin menoscabo de que el decreto reglamentario expresamente
remita al Libro 4 del título XVII del Código Civil.

A. El administrador es órgano necesario

La existencia del administrador en el consorcio es de carácter obligatorio, o

sea que en materia de Propiedad Horizontal el administrador es un órgano
esencial del que no puede prescindirse.

B. ¿A quién representa el administrador?

El estatuto de propiedad horizontal estipula que el administrador es el

representante de los propietarios. No obstante, y en tanto reconocemos
personalidad jurídica al Consorcio, entendemos que es el representante del
Consorcio. Es decir que corresponde considerar al administrador no como
representante de cada uno de los propietarios en forma individual, sino del
Consorcio constituido por todos ellos sobre la base de un fin común
perseguido, ya que a su cargo se encuentra la gestión de los intereses
comunes en cuestiones que no justifiquen la convocatoria de la asamblea o
que hayan sido ya resueltas por ésta; inclusive, se ha entendido que el
administrador es el representante del Consorcio, tanto sea interpretando a
éste como persona jurídica o como conjunto de copropietarios.

C. Relación entre propietario y administrador

En la relación celebrada entre el Consorcio —mandante— y el administrador

—mandatario— éste se relaciona con el Consorcio como ente distinto de sus
integrantes, no habiendo vínculo directo entre aquél y cada uno de los
copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a
través del ente Consorcio, por intermedio del cual deben canalizar sus
relaciones con el administrador. De ahí que sea el Consorcio el que esté
autorizado, mediante previa decisión de su órgano deliberativo, a pedir
rendición de cuentas de las tareas asumidas y funciones desempeñadas. Es
decir que, en principio, el propietario de una unidad no tiene legitimación
activa para demandar al administrador del edificio que integra, por actos
ejecutados con motivo de sus funciones, con lo que va dicho que no puede
accionar, en forma personal, individual y directa, pidiendo la remoción del
administrador o rendición de las cuentas llevadas como tal, porque la acción
le corresponde al Consorcio de propietarios integrantes del edificio2.

D. Representación legal

El administrador no es representante voluntario del Consorcio, sino legal o

estatutario, por lo que el ejercicio de esa representación funcional resulta
similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras
personas de existencia ideal, es decir, como órgano.

2
Tampoco el representante del Consorcio de Propiedad Horizontal, ejerciendo la
administración que el reglamento de la copropiedad y la ley prevén, es responsable
directo frente al propietario perjudicado —en la especie por humedades y filtraciones
provenientes de un departamento superior— puesto que aquél desempeña un mandato
administrativo, y sus acciones y omisiones deben imputarse al mandante; es decir, al
Consorcio.
De ahí que no existe obstáculo alguno para que el administrador designe a un
letrado apoderado para iniciar acciones judiciales contra uno de los
copropietarios. Por otra parte, el otorgamiento de poder especial para asuntos
judiciales o “poder general judicial”, que el administrador realice a nombre del
Consorcio, importa entonces un acto previo de la administración y no la
sustitución de un mandato conferido al otorgante, aun cuando el reglamento
de copropiedad prevea expresamente que el administrador tiene facultad de
representación ante “autoridades judiciales”.

E. Límites de la representación

El administrador del Consorcio, como mandatario, tiene limitadas sus

funciones al cumplimiento de las instrucciones emanadas de su mandante,
además de las expresamente previstas en la ley 675/11 y los reglamentos de
copropiedad, y representa a los copropietarios en todo lo concerniente a la
administración de las cosas de aprovechamiento común, pero su mandato no
abarca los otros asuntos de interés común que exceden las atribuciones
conferidas al representante.

F. ¿En quién puede recaer la designación?

Pueden ser elegidos administradores uno o varios de los consorcistas o un

extraño, tanto persona natural como jurídica.

G. Carácter profesional del administrador

Pese a que la designación puede recaer en cualquier persona, es cada vez

más claro que se trata de un profesional, por lo menos en los edificios que
exceden de las dimensiones y características familiares del inmueble que
consta de pocas unidades y prácticamente carece de servicios.

En otros países —como en el caso de Francia3— el carácter profesional de la

actividad se ha acendrado, y ello ha generado consecuencias prácticas. Los

3
El sistema adoptado en ese país ofrece a la profesión estructuras modernas, bien
flexibles como para no entorpecer sus actividades y su desarrollo y lo bastante
estrictas como para proteger eficazmente la clientela y garantizar el crédito
indispensable para el futuro mismo de las profesiones interesadas.
requisitos de matriculación y control de la matrícula sobre la actividad de los
administradores son exigentes; la actividad se halla reglamentada y deben ser
titulares de un carné profesional que se otorga como justificación de aptitud
profesional. Deben además presentar garantías financieras, que pueden
surgir de la adhesión a una sociedad de caución mutual, de una consignación,
de una caución bancaria o, en fin, deben avalar su actuación con un seguro
de responsabilidad civil profesional.

II. Nombramiento del administrador

Conforme a lo establecido en la Ley 675 de 2001 que regula la Propiedad

Horizontal en Colombia, referido a la redacción del reglamento, se estipula
que éste debe proveer a la designación de un administrador. Dado que el
reglamento debe acordarse por unanimidad, es indudable que el primer
administrador del edificio solamente puede elegirse con conformidad y
adhesión de todos los futuros propietarios; en caso de no existir acuerdo no
podrá otorgarse el reglamento, ya que la inclusión de la cláusula designando
administrador es obligatoria; quedará el recurso de acudir a la vía judicial.

A. Caso de designación de dos o más administradores

La designación de dos o más administradores de propiedad horizontal,

realizada sin aclarar el carácter en que aquéllos deben actuar, conduce a
interpretar que las obligaciones emergentes del mandato carecen de
solidaridad (arts. 2142 S.S. del C.C.) y el desempeño puede ser alternativo.

B. Designación judicial del administrador

En los casos extremos en los cuales peligra la vida misma o la existencia del
Consorcio y la convivencia dentro del inmueble, corresponde designar a un
administrador de oficio, ajeno a los intereses de los copropietarios y de quien
se había venido desempeñando en el cargo. La designación de un
administrador judicial es una medida que se caracteriza por su transitoriedad,
ordinariamente reflejada en su mantenimiento mientras dure la situación de
emergencia que le dio origen, estando en principio limitada al lapso que se
insuma en solucionar las cuestiones judiciales pendientes, sin perjuicio de que
las partes puedan peticionar el cese de lo dispuesto si consideran que las
condiciones que determinaran la medida se han modificado sustancialmente y
la subsistencia de la misma no se justifica.

En líneas generales corresponde destacar que el fracaso de las asambleas,

por falta de quórum o de mayorías necesarias para tomar una decisión,
autoriza la designación judicial del administrador, atento a que la existencia
del mismo resulta indispensable para el funcionamiento del Consorcio, por lo
que no puede subordinársela indefinidamente al logro de una determinada
mayoría.

III. Renuncia, cese y remoción del administrador

Ciertamente, existen diversas hipótesis por las cuales el administrador puede

dejar de ejercer su cargo, como es el cese, la renuncia o la remoción. Todos
los supuestos tienen algunas interesantes variantes.

Para hacer cesar al administrador no se requiere unanimidad; mas, por otro

lado, es más difícil que un magistrado haga lugar a una asamblea judicial para
obtener la remoción, por cuanto la falta de quórum o mayorías necesarias, en
principio, significa que el representante tiene suficiente apoyo de los
propietarios.

A. Renuncia del administrador

No hay disposición legal que requiera alguna formalidad para renunciar al

cargo de administrador de un Consorcio. En consecuencia, las relaciones
jurídicas que derivan de su actuación están regidas por las disposiciones del
contrato de mandato en cuanto no se encuentran derogadas por
estipulaciones entre las partes o disposiciones específicas.

B. Impedimento de remoción individual

Justamente porque a pesar de la terminología de la ley no es representante

de los propietarios sino del Consorcio, no pueden éstos individualmente
revocar el nombramiento. De modo que, si ha sido designado por la asamblea
en un acto grupal y solemne, que expresa la voluntad del conjunto como
Consorcio, debe también ser removido por resolución de este órgano, salvo
justa causa y siempre que el reglamento no condicione este ejercicio a que lo
pida una cantidad de propietarios.

C. Remoción lograda por una minoría

Una minoría puede lograr la remoción del administrador, y los tribunales la

han avalado, cuando la tirantez y falta de confianza entre ella y el
administrador sea tal que convenga a los intereses del Consorcio un
pronunciamiento semejante4.

D. Posibles derechos del administrador removido contra el acto de

remoción

• ¿Qué derechos tiene el administrador removido contra el acto que

determina su remoción?

Algunos autores entienden que el administrador removido, en ciertos casos,

tiene derecho a indemnización o derecho a observar el acto que determina su
remoción, o que existen recursos del administrador contra la asamblea o la
resolución que decretó su remoción del cargo5.

4
Aun no probadas las más graves acusaciones, de todos modos resulta misión de los
jueces lograr que cese ese estado de tensión en el ánimo de los consorcistas que han
promovido el juicio, para lo cual no cabe otra solución que remover al administrador de
sus funciones como forma de hacer desaparecer las desinteligencias existentes, con el
lógico restablecimiento de la tranquilidad y el orden en el inmueble común.
5
Impugnación de la asamblea que lo removió
En algunos casos los tribunales han entendido que el acto mediante el cual el
administrador fue separado del cargo por una asamblea, podría ser impugnado en
cuanto a su validez por éste; no obstante, hasta tanto no exista una decisión firme que
acoja dicha impugnación y declare la nulidad del acto, cuenta con la validez que le
otorga el Código Civil, toda vez que no se trata en el caso de alguno de los supuestos
de nulidad manifiesta, y que si el administrador del Consorcio ha sido removido, no
puede accionar o solicitar medidas precautorias a nombre del Consorcio, por cuanto
carece de legitimación para obrar, no obstando a ello que el acto que lo declaró
cesante se encuentre cuestionado, en tanto no haya sido declarado inválido por
resolución firme.
Sin embargo, se entiende que el administrador cesante no está facultado para
impugnar el acto de su separación, trátese de remoción con o sin causa. La falta de
quórum o de las mayorías señaladas, el no haber incluido el punto de la remoción en el
orden del día, la incorrecta citación, el inadecuado cómputo de los votos, etcétera,
únicamente pueden ser observados por los copropietarios. Es que, en tanto las
decisiones asamblearias sólo son susceptibles de ser impugnadas por propietarios, el
administrador no propietario —aunque haya sido removido por una asamblea que a su
parecer no contara con requisitos suficientes— no está legitimado para cuestionarla. El
mandato y su situación de órgano por decisión asamblearia son esencialmente
revocables y la formación de la voluntad consorcial —que debe acatar— es ajena a su
incumbencia. Si los propietarios no piden la nulidad, eligen a otro administrador al que
IV. Funciones

El administrador de la propiedad horizontal debe velar por el estricto

cumplimiento de los deberes que el estatuto ley 675 de 2011, o en su caso el
reglamento de copropiedad imponen a los consorcistas, constituyendo esto un
típico acto de administración que compete al administrador en su calidad de
órgano del Consorcio.

pagan las expensas, etcétera, están confirmando el acto de remoción; si no lo

confirman, la actitud que tomen es una cuestión interna que eventualmente lo puede
beneficiar. En tal sentido, el administrador es un tercero en cuanto a la decisión
asamblearia. Al administrador sólo se le notifica la resolución tomada, respecto de
cuya formación es un extraño. Aun cuando subjetivamente se pueda considerar
perjudicado, nada puede hacer, pues desde el origen estaba expuesto a ello. Su actitud
renuente a aceptar la decisión tomada por los copropietarios muchas veces obliga a
incurrir en gastos para realizar otra asamblea, notificaciones y honorarios
profesionales, lo cual lo hace susceptible de responsabilidades.

Indemnización por la remoción

Por los mismos fundamentos, es decir, la esencial revocabilidad del mandato,
normativa aplicable al órgano de las personas jurídicas, entendemos que tampoco
tiene derecho a indemnización por la revocación sin causa. El tema ha dado lugar a
polémica, en especial en cuanto a los órganos de las sociedades, siendo dominante la
opinión que favorece la remoción irrestricta, es decir que permite apartar al órgano sin
expresión de causa y sin dar lugar a indemnización en favor del destituido.
En materia de Propiedad Horizontal, según una posición, la asamblea puede resolver la
revocación del mandato del administrador del Consorcio o de un apoderado designado
para representarlo en un pleito, etcétera, pero si bien en razón de la esencia
eminentemente revocable del mandato su procedencia es indiscutible, no es menos
cierto que la resolución asamblearia respectiva no eximirá a ese Consorcio de las
responsabilidades que le incumben, frente a ese administrador o apoderado, por
aplicación de las normas legales que rigiesen la relación contractual respectiva; es
decir, siempre hay derecho a revocar la designación del administrador, mas debe
indemnizárselo si procede, particularmente si tiene un plazo pendiente de gestión no
vencido; no así si el plazo ha expirado.
Se piensa que la fijación de un plazo para la gestión de un administrador no le
garantiza el término, sino que —aunque puede haber continuación por inercia, es decir,
hasta ser reemplazado— se impone decidir en nueva asamblea sobre la designación de
otro representante (o la reelección del anterior) una vez caduco éste, sin necesidad de
un acto de revocación, siempre más enojoso y difícil. Si se toma como ejemplo el
régimen de las sociedades, la conclusión se vuelve evidente.
La cuestión es distinta cuando la remoción es con causa y se hacen al administrador
cargos que son falsos o temerarios, que lo injurian, que afectan su honorabilidad o
ponen en tela de juicio su reputación, etcétera. En estos supuestos, cabe la
responsabilidad, especialmente por el daño moral que se hubiera configurado con la
causal indebidamente imputada.
En consecuencia, salvo sólidas pruebas que pretendan dar lugar a responsabilidades
civiles y penales del propio administrador, conviene al Consorcio remover a su órgano
sin expresión de causa, lo cual, por otra parte, es más sencillo y deja menos
resquemores no sólo en relación al administrador sino también entre propietarios que
eventualmente estén divididos sobre el punto. Y, dada la opinión reseñada, al
Consorcio no le convendrá fijar límite de tiempo al mandato del representante, no
teniendo entonces otra opción que removerlo sin causa cuando así lo entienda
apropiado.
Para la determinación de la competencia del administrador, en primer lugar,
hay que remitirse al reglamento, en segunda instancia a la ley y, finalmente, a
la asamblea de copropietarios.

El administrador puede ser elegido por la asamblea o en algunos casos le

cede al consejo de administración para escoger al administrador.

En otros casos, el consejo de administración puede sugerir a la asamblea

general para escoger al administrador.

Algunas decisiones que se deben tomar, no requieren de las reuniones de la

asamblea.

A. Enumeración de las funciones del administrador

En general, son funciones propias del administrador:

✓ Administrar el edificio y las cosas de uso común.

✓ Cuidar del buen funcionamiento de los servicios y disponer las
reparaciones y mantenimiento de cosas comunes.
✓ Ejecutar las resoluciones de la asamblea y cumplir y hacer cumplir la
ley, el reglamento y el reglamento interno.
✓ Asegurar el inmueble contra incendio y contra otros riesgos que
determine la asamblea; contratar seguro de vida respecto de
trabajadores en relación de dependencia.
✓ Elegir el personal de servicio del inmueble común, vigilar su actuación,
suspenderlo, despedirlo y fijarle la remuneración.
✓ Proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios y atender
con éstos los gastos comunes para el mantenimiento del inmueble.
✓ Llevar en legal forma, tener al día y custodiar los libros de actas y de
administración.
✓ Dar cuenta de su gestión en forma documentada y periódica.
✓ Convocar las asambleas y comunicar a los propietarios ausentes las
decisiones tomadas en éstas; protocolizar las actas.
✓ Certificar las deudas por expensas comunes y copias de las actas.
✓ Llevar un registro del dominio constituido por los propietarios y
mantener al día su nómina.
 ✓ Mantener en depósito los títulos originales del inmueble motivo de la
subdivisión y testimonio del reglamento de copropiedad, planos y
demás instrumentos de interés común de todos los propietarios.
✓ Representar al Consorcio ante las autoridades administrativas.

Cuanto más detallada esté la función del administrador en el reglamento, más

simple resultará la solución a las cuestiones que eventualmente se susciten,
especialmente con relación a terceros, y será más eficaz el sistema.

B. Responsabilidad civil del administrador

De la actuación del administrador6 surge una diversidad de relaciones

jurídicas, cuyo incumplimiento puede traer aparejada su propia
responsabilidad personal, la del conjunto de copropietarios (en caso de
negarse personalidad al Consorcio) o la del Consorcio de copropietarios (si se
le reconoce a éste personalidad jurídica).

A falta de normas específicas que disciplinen esta responsabilidad, ha de

acudirse a las disposiciones que rigen la responsabilidad del representante de
las personas jurídicas y el mandato en el Código Civil, siendo que el
mandatario claramente responde ante el mandante por inejecución de sus
obligaciones, y aunque respecto de terceros, resulta la responsabilidad del
representado por los hechos de su representante, ello dará lugar a la
responsabilidad del administrador ante su representado.

En atención a que el administrador del edificio horizontal tiene relación previa

con el Consorcio y con los copropietarios, su responsabilidad será contractual;
la mayor parte de las veces, las obligaciones que asume y que la ley le
impone son de resultado. La responsabilidad del administrador es contractual
ante el Consorcio que lo ha designado a través de una asamblea, porque
debe responder al Consorcio y no a los propietarios individualmente
considerados.

6
El administrador puede ser responsabilizado, cuando actúa como órgano de la
persona jurídica o en cumplimiento del mandato recibido, si lo hace en forma
negligente según los requerimientos de las circunstancias de personas y de cosas.
Así, debe contratar el seguro de incendio, mantener el inmueble en buen
estado de conservación, realizar pagos debidos, emplear los fondos conforme
a su destino, etcétera, todas actividades cuya mera inejecución trae aparejada
responsabilidad, salvo ruptura del nexo de causalidad. Cuando el desempeño
de la administración lo es por profesionales en tal área, el deber de diligencia,
previsión y atención se acentúa.

Por cierto que el deber de responder sólo aparecerá cuando se haya

producido algún daño, no obstante que la inejecución o ejecución tardía que
no den lugar a perjuicios puedan originar causales de remoción. Por ejemplo,
si no se produce el siniestro, la demora en cubrir con seguro no dará espacio
a una acción de daños y perjuicios, mas indudablemente constituye un
incumplimiento que permite quitar la confianza al representante. Un caso
típico de responsabilidad del administrador es el de retención en beneficio
propio o mal empleo de los fondos recaudados. El mandatario debe intereses
de las cantidades que aplicó a uso propio desde el día en que lo hizo, y de las
que reste a deber desde que se hubiese constituido en mora de entregarlas.
En tal sentido, deben distinguirse, por un lado, los fondos recibidos de
terceros en base a negocios de gestión (cobro de medianería, por ejemplo) o
los recibidos de los copropietarios como fondo de reserva, que tienen como
objetivo ir a parar a manos del mandante o a un futuro y eventual gasto, y, por
otro, lo recaudado en concepto de expensas, ya que ellas se ponen en uso
directamente para la ejecución del mandato, debiendo el administrador
realizar los pagos previstos para el mantenimiento del inmueble.

A nivel de fallo plenario se ha decidido que la responsabilidad por vía del

mandato es aplicable aun antes de constituirse el Consorcio, si la parte
vendedora, promotora de un Consorcio, se ha reservado la administración
como condición de venta, y la ha ejercido durante el tiempo en que todavía no
quedó constituido el Consorcio. La responsabilidad por mal desempeño de
esa administración se rige por las reglas del mandato.
C. Responsabilidad penal del administrador

La Corte de Casación francesa ha llegado a responsabilizar no sólo civil, sino

también penalmente al administrador, inclusive por no haber verificado la
dimensión de los balcones construidos en ejecución de una decisión de la
asamblea general, juzgando que encargado en calidad de síndico de hacerlos
ejecutar, no vigiló personalmente la evolución de los trabajos como debiera
haberlo hecho. En otros supuestos, condenó al administrador por delitos de
imprudencia al no haber prestado la adecuada atención al mantenimiento de
los ascensores de un edificio, que ocasionó lesiones a una persona por
deficiente funcionamiento.

La Casación Penal italiana apunta también sobre la responsabilidad penal del

administrador por haberse desentendido de la adecuación de la legislación
vigente de las calderas del edificio, no sirviendo de excusa la supuesta falta
de fondos para afrontar las tareas, afirmándose que ante tal situación la ley le
brinda un remedio rápido y expeditivo para intentar el cobro de las expensas
adeudadas.

En nuestro país, sin perjuicio de los supuestos de falta de mantenimiento de

elementos riesgosos del edificio, se ha decidido que el desvío de expensas y
la retención de libros y documentos consorciales pueden configurar delitos.

Así, en un importante precedente, se entendió que configura el delito de

administración fraudulenta que reza el 2957 del Código Penal Colombiano, la
conducta del administrador de diversos Consorcios de Propiedad Horizontal
que cobra, dentro de las liquidaciones mensuales de expensas, sumas
destinadas al pago de tasas, impuestos y gastos varios, desviándolas en
provecho propio traicionando así la confianza de sus administrados,
expresada en un control tenue y distante de los asuntos delegados. En
consecuencia, se dan por reunidos los presupuestos típicos de la

7
Artículo 295 C.P.
Los administradores de hecho o de derecho o los socios de cualquier sociedad
constituida o en formación, que en beneficio propio o de un tercero, con abuso de las
funciones propias de su cargo, dispongan fraudulentamente de los bienes de la
sociedad o contraigan obligaciones a cargo de ésta causando directamente un
perjuicio económicamente evaluable a sus socios, depositarios, cuenta partícipes o de
los bienes, valores o capital que administren, serán castigados con la pena de prisión
de seis meses a cuatro años, o multa del tanto al triplo del beneficio obtenido.
administración fraudulenta, que aun en forma de custodia de los bienes
ajenos se caracteriza por el ejercicio con carácter principal —no accesorio—
de un poder de guarda, salvaguardia, manejo o administración de bienes e
intereses ajenos, hecho con cierto grado de independencia o autonomía con
un volumen y proyección suficiente como para justificar periódicas rendiciones
de cuenta en las operaciones.

Además, la administración infiel de los fondos cobrados en concepto de

expensas, configurativa de una pluralidad de realizaciones típicas en sí
autónomas, debe considerarse una unidad de acción, configurativa de un solo
delito continuado de administración fraudulenta por cada edificio de Propiedad
Horizontal, si en cada caso se realizaron acciones sucesivas homogéneas
con un unívoco bien jurídico agredido, a pesar de la diversidad de titulares, los
diferentes propietarios que se apiñan en cada edificio, con una continuidad
temporal-espacial y aprovechando las oportunidades esencialmente iguales
del autor. De ahí que el delito de administración fraudulenta se reitera tantas
veces como Consorcios de propietarios resultaron afectados por un manejo
infiel de los fondos cobrados en concepto de expensas, configurándose un
concurso real8.

Sin embargo, sólo procedería imputar al administrador del Consorcio 9 la no

devolución de los libros y documentos como delitos de retención indebida
autónomos de la administración fraudulenta si se hubieran presentado no
como delitos contra la propiedad representada por los fondos consorciales
sino como delitos singulares contra la propiedad, representados por objetos

8
No media entonces concurso ideal entre los actos de administración infiel llevados a
cabo en perjuicio del Consorcio de copropietarios, consistente en desviar en provecho
propio los fondos cobrados en concepto de expensas, y la retención indebida de los
libros y documentación de uno de los Consorcios afectados, pues esta última actitud
constituye un eslabón más en la cadena de comportamientos que conforman la
administración fraudulenta, con el propósito de evitar la rendición de las cuentas y la
exhibición de evidencias que pudieran afectarlo.
9
Dado que los perjuicios económicos para la propiedad horizontal se derivan de la
utilización en beneficio propio de los dineros que los consorcistas entregaron para
pagar las deudas generadas por los lugares comunes de los edificios, constituye un
error considerar que la no devolución en tiempo o la apropiación de los libros de
Consorcio se traduce sin daño, pues dicha documentación sólo constituye medio de
prueba que se retacea como parte de la maniobra global de administración infiel, pero
no delito autónomo de retención indebida.
(cosas) económicamente mensurables por su mero valor de librería, que
fueron entregados al administrador con la obligación de entregar o devolver al
momento de ser requeridos.

V. Rendición de cuentas

Este tema es uno de los que da reiterado motivo para reclamos al

administrador.

A. La obligación de rendir cuentas

Se entiende por rendición de cuentas la obligación accesoria de una relación

jurídica procedente de otras fuentes y que presenta aspectos cuantitativos o
cualitativos, a través de los cuales se podrá determinar objetivamente el
resultado económico de una gestión y la posición jurídica de acreedor o
deudor del que hace por otro.

La obligación de rendir cuentas corresponde a toda persona que realice una

negociación por cuenta ajena, es decir que el criterio comprende al
administrador de un Consorcio de Propiedad Horizontal. Como todo gerente
que realiza negocios jurídicos diversos por otros y con manejo de bienes de
otra persona, el administrador de la ley 675/ 2011 debe dar o rendir cuenta de
su gestión en forma periódica y documentada. Es ésta una de sus funciones y
obligaciones relevantes, pues hace a la transparencia de la gestión.

Existen dos obligaciones distintas para el mandatario, que dan lugar a dos
pasos en la rendición de cuentas:

a. La de dar cuenta o informar, aspecto informativo en que el mandatario

presenta un estado detallado de la gestión y pone en conocimiento del
mandante el resultado de la actividad cumplida, con debido respaldo
documental (es la verdadera rendición de las cuentas), de lo que podrá
resultar o no un crédito para cualquiera de ellos.

b. La de entregar, aspecto traditivo en que el mandatario coloca en manos del

mandante todo lo recibido que permaneciera en su tenencia.
Por cierto que los propietarios —o el Consorcio— tienen derecho a tomar
conocimiento sobre todo lo recaudado por el administrador en concepto de
expensas comunes ordinarias y extraordinarias, fondo de reserva, etcétera, y
en qué se invirtieron esos fondos, con su cuenta final de resultados. Los
comprobantes de pagos hechos son del Consorcio y debe devolverlos junto
con la rendición de cuentas al terminar sus funciones.

B. ¿Ante quién rinde cuentas el administrador?

La rendición de cuentas del administrador de la Propiedad Horizontal se

efectúa ante la asamblea, habitualmente la convocada en forma ordinaria que
se reúne regularmente a estos fines (generalmente en forma anual), pues los
reglamentos de copropiedad prevén este contexto para el tratamiento de
temas predeterminados como la rendición de cuentas del administrador,
presupuesto de gastos, etcétera. No obstante, puede ser necesaria una
asamblea10 extraordinaria cuando termina la gestión.

El sujeto activo de la obligación de rendir cuentas es el Consorcio. El

administrador es designado y removido por la asamblea, razón por la cual
debe rendir cuentas ante la asamblea, su mandante. De ninguna manera
puede el propietario de una unidad demandar la rendición de cuentas
individualmente, en forma personal y directa, pudiendo sólo solicitar la
designación de asamblea a tal efecto. Es que en virtud del aspecto societario
que el Consorcio de copropietarios ofrece, corresponde considerar al
administrador no como representante de cada uno de los propietarios en
forma individual, sino del Consorcio. Por ello, la obligación de rendir cuentas
es frente al Consorcio y no a los consorcistas que sólo a través de asamblea
pueden ejercer sus facultades impugnativas.

10
la Ley 675, se dice que “El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de
copropiedad del respectivo bien privado”, lo que fue modificado parcialmente por la Sentencia
C-522/02 que dice literalmente: “Segundo Declarar EXEQUIBLE el parágrafo 2° del artículo 37 de
la Ley 675 de 2001 en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el
voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien
privado, solo para las decisiones de contenido económico conforme a lo expresado en la parte
motiva de la sentencia.”
Dice también la ley que las decisiones tomadas por la Asamblea General son obligatorias para
todos los copropietarios, incluso ausentes y disidentes, y en lo que sea pertinente, también son
obligatorias para el Administrador, revisor Fiscal, etc.
Recordemos además, que en la mayoría de los Reglamentos se establece que los miembros del
CONSEJO, el ADMINISTRADOR o el REVISOR FISCAL, NO PUEDEN REPRESENTAR a otros
copropietarios, lo que se debe tener muy presente en el momento de VALIDAR LOS PODERES.
Sin embargo, se ha decidido que la falta de rendición de cuentas constituye
causal para la remoción del administrador pudiendo cualquiera de los
copropietarios solicitarla judicialmente, si ella resulta conveniente a los
intereses del Consorcio.

C. Adelanto de fondos por parte del administrador

Si el administrador adelantó fondos tiene derecho a la actualización e

intereses desde la fecha en que se hicieron los adelantos, que fue el
momento en que ese dinero salió de su patrimonio para favorecer el
desarrollo de la vida consorcial, pues tratándose de un acto relacionado con la
representación legal el reintegro de lo adeudado debe considerarse desde el
momento en que fue efectuado, resultando ajeno a ello el problema de la
mora en rendir cuentas.

D. Intereses

Es importante recordar que el mandatario no debe intereses sobre las sumas

de propiedad del mandante que obren en su poder como consecuencia del
ejercicio del mandato sino desde el momento en que quedó constituido en
mora. La demanda por rendición de cuentas implica suficiente interpelación,
porque demuestra inequívocamente la voluntad de cobrar los saldos que
resulten de dicha rendición, pues no sería razonable que la demora en rendir
las cuentas privara al mandante de su derecho a percibir la integridad de lo
indebidamente retenido, con sus accesorios devengados. Desde la mora, los
intereses se deben aunque el saldo no esté liquidado.

Pero los intereses se deben de pleno derecho y sin necesidad de

interpelación cuando el mandatario ha aplicado los fondos en provecho
propio, en cuyo caso se deben desde el día de la inversión, lo cual es
relevante en caso de Propiedad Horizontal cuando los administradores no
hacen las inversiones a nombre del Consorcio, aunque corre por cuenta del
mandante la prueba de que ha habido aprovechamiento efectivo de los
dineros por parte del administrador que no está dado por la mera retención.

En suma, si existieran fondos retenidos por el administrador, será procedente

reclamar los intereses correspondientes; Es decir, de lo aplicado a uso propio
desde la inversión en su beneficio, y de las sumas que quede debiendo como
saldo a su cargo, desde la constitución en mora.

❖ EL CASO

En el edificio Villa linda, ubicado en la carrera 51b con calle 98 al norte de

Barranquilla, es designado el señor Carlos Arturo Varela Santodomingo como
Administrador por parte de la asamblea del mencionado consorcio de
propiedad horizontal, el día 1 de Enero de 2002. Según lo manifiestan los
copropietarios, Varela Santodomingo los primeros años fue fiel a su
compromiso con el cargo, mantenía en óptimas condiciones las zonas
comunes, hacía cumplir la función ecológica y social de la propiedad
horizontal, además de que se mostraba como un ser humano amable,
respetuoso y dedicado a su trabajo.

Con el pasar del tiempo, los vecinos notaron que su administrador tuvo un
cambio importante en su gestión, puesto que el orden y el aseo en el edificio
ya no existían. Las plantas que adornaban la entrada del edificio fueron
muriendo, los pasillos y ascensores permanecían sucios, los aseadores que
habían contratado se quejaban por el no pago de su salario, mencionando
también que Carlos Varela viajaba con frecuencia hacia el eje cafetero,
Medellín, Bogotá y en tres ocasiones la ciudad de Miami, en los Estados
Unidos de Norteamérica.

Los concurridos viajes del administrador llaman la atención de los

copropietarios, y con más razón al notar los objetos ostentosos que traía en
cada uno de sus viajes para su vivienda, ubicada en el mismo edificio.

El día 2 de Octubre de 2004, Carlos Arturo Varela Santodomingo fue

denunciado ante las autoridades competentes porque un miembro de la
asamblea de copropietarios descubrió que los balances de gastos y
contribuciones de los copropietarios del edificio en mención, presentaban
ciertas inconsistencias que el señor Varela justificaba de forma grosera ante
el juez como: ‘Mi tajada’.

La Justicia condenó a tres años de prisión en suspenso al administrador de

Villa linda, porque determinó que éste cobraba las expensas y se quedaba
con parte del dinero, comprobando las frecuentes denuncias que los vecinos
del edificio manifestaban. En la investigación se comprobó que el
administrador, el cual es un hombre de 60 años, cobró las expensas del
inmueble entre 2002 y 2004, pero no hizo los aportes previsionales de los
empleados al Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y
Horizontal. Tampoco cumplió con otras tareas de mantenimiento, higiene y
seguridad, como desinfección del edificio, controles a los ascensores y
recargas de extintores de incendios. Durante el juicio, de modalidad
abreviada, el imputado reconoció que había desviado dinero de las expensas
por un monto aproximado a los 500 millones de pesos. Por ello, el Tribunal
condenó a tres años de prisión, basándose en el artículo 295 del código penal
Colombiano que condena este tipo de actos. –A menos que el hombre vuelva
a cometer un delito- no serán de cumplimiento efectivo.
 BIBLIOGRAFIA

➢ Manual teórico práctico de Propiedad Horizontal, Ciro Pabón

Núñez. Grupo Editorial Leyer.

➢ Bugueda lanzas, J: La propiedad horizontal, La Habana, 1954.

➢ Zanon Masdeu, Luis: Tratado de casas por pisos, Ediciones Ariel,

1964.

➢ Desantes, J.M.: La propiedad horizontal ‘Anuario de Derecho civil’,

tomo IV, Fasc. IV, 1951.

➢ Ley 675 de 2011: Régimen de Propiedad Horizontal

➢ Código Penal Colombiano, Art. 295

➢ http://www.ligadelconsorcista.org/node/1349

➢ DICCIONARIO JURÍDICO COLOMBIANO. Grupo Editorial Leyer.