Universidad Nacional Mayor de San Marcos

From the SelectedWorks of ANGEL RIMASCCA HUARANCCA

February, 2015

La agonía del principio de tracto sucesivo en el

registro de personas jurídicas y naturales
Angel Rimascca Huarancca, Universidad Nacional Mayor de San Marcos

Available at: https://works.bepress.com/angel_rimascca_huarancca/2/

 A NÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL
La agonía del principio de tracto sucesivo
en el registro de personas jurídicas y naturales
MARCO NORMATIVO
 Código Civil: arts. 145, 52, 156, 2015, 2036 y 2038.
 TUO del Reglamento General de Registros Públicos, Re-
solución N° 126-2012-SUNARP-SN (22/05/2012): art. VI
del TP.
 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
Resolución del Superintendente Nacional de Registros
Públicos N° 097-2013-SUNARP-SN (04/05/2013): arts. 98
y 129.
 Reglamento del Registro de Personas Jurídicas, Resolu-
ción del Superintendente Nacional de Registros Públicos
N° 038-2013-SUNARP/SN (19/02/2013): arts. V del TP, 66
y 67.
 Reglamento del Registro de Sociedades, Resolución Nº 200-
2001-SUNARP/SN (27/07/2001): art. V del TP.
INTRODUCCIÓN
El principio de tracto sucesivo está agoni-
zando en el registro de personas jurídicas y
naturales, está moribundo; toda vez que le
dieron facultades en dichos registros, las cua-
les no le compete, y mucho menos le corres-
ponde, y si lo hiciera, se estaría vaciando de
contenido y sobre todo desnaturalizando su
finalidad por la cual se concibió. Por ello, se
plantea en el presente trabajo que de todos los
principios registrales que en nuestra legisla-
ción (en el Libro de Registros Públicos del
Código Civil) se ha establecido como los rec-
tores de la inscripción en Registros Públi-
cos, no todos se aplican al registro de perso-
nas jurídicas y naturales; tal es así, el llamado
principio de tracto sucesivo, el cual fue con-
cebido para su aplicación en el Registro de
Predios.
ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255
Ángel RIMASCCA HUARANCCA*
Para el autor el principio de tracto sucesivo no debe aplicarse al regis-
TEMA RELEVANTE
tro de personas jurídicas ni al registro de personas naturales, toda vez
que en dichos registros, no existen derechos inscritos derivados entre
sí, sino que son producto de situaciones jurídicas de sujetos, hechos
jurídicos, actos jurídicos y negocios jurídicos. Siendo esto así, en el
proceso de calificación de títulos si bien se debe revisar la adecuación
y compatibilidad del acto anterior con el que deba inscribirse, ello no
implica que el anterior dependa del presente acto o viceversa, ya que
cada acto jurídico es independiente y autónomo.
El tráfico inmobiliario ha generado que los bienes se inmatriculen
y consecutivamente a una persona se le otorga el título de primer
propietario. “Nace allí el historial jurídico del inmueble, y el tracto
sucesivo deberá reflejar de manera completa los cambios de titulari-
dad que se vayan produciendo, sea que esos cambios tengan su ori-
gen en transmisiones hereditarias, o en actos de enajenación entre
vivos”1.
En tal sentido se tendrá que ir al origen del principio del trato suce-
sivo para explicar la naturaleza y finalidad del principio referido,
el cual surge en la Ley Hipotecaria Española y que fue destinada al
registro de la propiedad de “fincas”. Dicha Ley es fuente legal de
nuestro sistema registral y cuyas instituciones han mutado a la legis-
lación peruana en materia registral.
* Asistente del Estudio Campos, Herbozo & Caqui Abogados S. Civil de R.L. Egresado
de la Escuela de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Asistente
del curso de Derecho de las Obligaciones, Contratos Típicos, así como del curso de
Seminario de Propiedad y Garantías Reales de la UNMSM. Miembro del Taller de
Derecho Civil “José León Barandarián”.
1 DE ESPANÉS, Luis Moisset. “El Principio de Tracto Sucesivo”. En: Actualidad
Jurídica. Tomo 117, Gaceta Jurídica, Lima, 2003, p. 59.
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 A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
En el presente trabajo se plantean
dos problemas que surgen de la rea-
lidad práctica registral, con la fina-
lidad de verificar si es verdad que
el principio de tracto sucesivo se
aplica al registro de personas jurídi-
cas y naturales: el primero de ellos,
es sobre la regularización de juntas
directivas con periodos vencidos y
no inscritos, toda vez que en el caso
analizado no inscribieron las reno-
vaciones de una junta directiva por
un lapso aproximado de 60 años; sin
embargo, la asociación tiene vida
orgánica; y desea inscribir las cinco
últimas juntas directivas. Del caso
explicado surgen algunas interro-
gantes: ¿debe exigirse la inscripción
de todas las juntas directivas anterio-
res?, ¿debe aplicarse en el Registro
de Personas Jurídicas el principio de
tracto sucesivo? o ¿es que no debe-
ríamos hablar de dicho principio?
El segundo problema trata sobre la
necesidad de la inscripción del otor-
gamiento de poder para inscribir la
revocatoria de poder, surgiéndonos
las siguientes preguntas: ¿debe exi-
girse la inscripción del poder otor-
gado para solicitar la inscripción de
la revocatoria?, ¿debe aplicarse en
el registro de personas naturales el
principio de tracto sucesivo? o ¿es
que no deberíamos hablar de dicho
principio?
Respecto a nuestra problemática
planteada, se desarrollará el princi-
pio de tracto sucesivo desde su ori-
gen, finalidad, naturaleza, campo de
aplicación y los supuestos en el cual
se aplica, y se analizará los casos
referidos en el Registro de Perso-
nas Naturales –“Registro de Man-
datos y Poderes”– y el Registro de
2 Por lo que se está afirmando que el titular registral prevalecerá aunque en la realidad extraregistral fuera otra la historia, de esta manera Díez-Picasso y
Gullón señala: “El sistema hipotecario en este aspecto formal sacrifica al titular real, al titular civil, en beneficio del titular registral en caso de discordancia
entre las dos titularidades. Es una consecuencia lógica, por otra parte, del principio de exactitud registral. Si el Registro se presume exacto e íntegro, es decir,
se presume que guarda una concordancia con la realidad, se piensa que la titularidad formal coincide con la titularidad civil” en DÍEZ-PICAZO, Luis y
GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos, España, 1977, p. 309.
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Personas Jurídicas - “Asociación”.
Nuestra conclusión es que el princi-
pio de tracto sucesivo no es aplicable
al registro de personas naturales y
jurídicas, en tanto los registros refe-
ridos se enfocan a la inscripción de
situaciones jurídicas, sujetos, actos
y negocios jurídicos, y no derechos
dominiales.
I. PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO
En las últimas décadas en nuestro
país el tráfico de bienes inmuebles
ha crecido exponencialmente, toda
vez que si uno se pasea por las ave-
nidas de Lima podrá notar una infi-
nidad de inmuebles construidos o
en proceso de construcción, gene-
rando un lógico crecimiento tam-
bién en los Registros Públicos, en
tanto dicha institución busca salva-
guardar las adquisiciones y sobre
todo uno confía en la publicidad que
brinda dicha institución. En efecto,
el adquirente tiene la confianza en
que los asientos que se publicitan
de los inmuebles tengan la exactitud
con la realidad extrarregistral, con-
fianza sustentada a su vez en un con-
junto de principios que coadyuvan al
cumplimiento de los fines que tiene
el sistema registral, como dar segu-
ridad jurídica al tráfico de bienes2.
El sistema registral peruano ha aco-
gido ciertos principios que manifies-
tan determinadas líneas, directrices
al procedimiento registral; dichos
principios son un conjunto de reglas
jurídicas y/o normas fundamentales
que guían y sirven de base al sis-
tema registral peruano. En tal sen-
tido, nuestra legislación registral ha
establecido los principios siguientes:
principio de rogación, legalidad,
titulación auténtica, tracto sucesivo,
publicidad, especialidad, prioridad
preferente, prioridad excluyente o
impenetrabilidad, legitimación y
buena fe pública registral. Dentro
de la gama de principios nos inte-
resa analizar el principio de tracto
sucesivo.
1. Definición
El principio de tracto sucesivo tam-
bién llamado principio de conti-
nuidad y/o tracto continuo surgió
exclusivamente para el registro de
propiedad inmueble, estableciendo
la continuidad de las trasmisiones
dominiales y generando una cadena
registral de sucesivos actos deriva-
tivos entre sí; asimismo, genera un
historial jurídico de los inmuebles
inmatriculados dentro de los suce-
sivos titulares registrales. Este prin-
cipio nos informa que para que se
inscriba un título es necesario que
quien dispone del derecho a regis-
trar tenga inscrita su titularidad, por
ejemplo la segunda transferencia no
puede inscribirse sin que esté ins-
crita la primera transferencia en el
registro. Al respecto, el Tribunal
Registral señala, en la Resolución
N° 506-2013-SUNARP-TR-A del
31/10/2013, que “para que se ins-
criba un acto o derecho debe tam-
bién estar inscrito el acto o derecho
del cual deriva y así sucesivamente,
de tal manera que exista un encade-
namiento de transmisiones derivadas
las unas de las otras”.
El tracto sucesivo es un princi-
pio formal que actúa como requi-
sito para la inscripción de un acto
jurídico que contiene un derecho de
 ANÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL

propiedad, donde cada acto inscri-
bible se extiende en un asiento de
la partida electrónica, formándose
una cadena de asientos por cada acto
inscrito.
constan en el asiento, de inmatricu-
lación o primer asiento, debe apo-
yarse sobre otra anterior, vigente
y suficiente para servirle de base.
Tratándose de transmisiones de pro-
regulado en el artículo 1045 del
abrogado Código Civil de 1936,
en los siguientes términos: “Nin-
guna inscripción, salvo la primera
de dominio, se hará sin que esté

Roca Sastre señala que: “El prin-
cipio de tracto sucesivo o de conti-
nuidad registral consiste en procu-
rar que el historial jurídico de cada
finca inmatriculada, respecto de los
sucesivos titulares registrales que
hayan adquirido el dominio o dere-
chos reales sobre la misma, figu-
ren con plena continuidad ininte-
rrumpida en su encadenamiento de
adquisiciones sucesivas, cronológi-
camente eslabonadas las unas con
las otras, de modo que el transferente
de hoy sea el adquirente de ayer y
que el titular registral actual sea el
transferente de mañana”3.
Por su parte, Manzano Solano y
Manzano Fernández4, lo conceptúan
como “(...) una técnica operativa del
sistema de folio real, que trata de
establecer un orden entre los asien-
tos, como complemento del orden
entre las fincas, mediante el enca-
denamiento sucesivo o simultáneo
de los títulos inscribibles, sobre la
base de la previa o simultánea ins-
cripción del título del transferente
en el momento de la inscripción del
título del adquirente, aunque el acto
dispositivo sea anterior, como pre-
supuesto estructural para la repro-
ducción de los efectos esenciales
del sistema”.
La Cruz, y Sancho, afirman “cada
titularidad registral, salvo las que
“
piedad, esta regla quiere decir que inscrito o se inscriba el derecho de
cada adquirente solo puede inscri- donde emane la transmisión o grava-
bir su derecho si men”. Del cual se
lo ha recibido del deduce que dicho
último titular según Nuestra conclusión es que el principio era muy
el Registro”5. principio de tracto sucesivo no rígido y no flexi-
es aplicable al registro de per- ble, toda vez que
En nuestra legis-
lación el principio
sonas naturales y jurídicas, en señalaba la natura-
tanto los registros referidos se
de tracto sucesivo leza del principio
enfocan a la inscripción de si-
está recogido en el de tracto sucesivo
tuaciones jurídicas, sujetos,
artículo 2015 del que se centraba en
actos y negocios jurídicos, y
Código Civil (CC), la cadena de titu-
no derechos dominiales.
que de forma literal lares dominiales.
dice: “Ninguna ins- Asimismo, el prin-
cripción, salvo la primera se hace cipio referido no se encontraba con-
sin que esté inscrito o se inscriba sagrado en el Título I (Disposiciones
el derecho de donde emane”. Asi- Generales) de la Sección Quinta (De
mismo, en el numeral VI del Título los Registros Públicos) del Libro
Preliminar del Reglamento General Cuarto (De los Derechos Reales)
de los Registros Públicos (RGRP) del Código Civil de 1936, sino den-
reza de la siguiente manera: “Nin- tro de las normas relativas al Regis-
guna inscripción, salvo la primera, tro de Propiedad Inmueble, que
se extiende sin que esté inscrito o se conformaban el Título II de la refe-
inscriba el derecho de donde emana rida Sección Quinta, a cual resulta
o el acto previo necesario o ade- acorde con la finalidad de su naci-
cuado para su extensión, salvo dis- miento dentro del Registro de Pro-
posición en contrario”. piedad, por lo que “históricamente
el principio de tracto sucesivo sur-
Finamente, también se plasma en gió exclusivamente para los regis-
el artículo V del Título Preliminar tros de bienes en el Registro de Pro-
del Reglamento del Registro de piedad Inmueble”7.
Sociedades6.
Por otro lado, el Reglamento de las
Inscripciones de 1936 establecía
2. Antecedente y fuente legal
en el artículo 13 que: “En el libro
En nuestra legislación el principio denominado Registro de Propiedad
de tracto sucesivo se encontraba se harán los asientos de todos los

3 ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Tomo II, Bosch casa editorial, Barcelona, 1995, p. 87. DÍEZ-
PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos, España, 1977, pp. 308-309.
4 MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, Ma. Del Mar. Instituciones de Derecho Registral Inmobiliario. Colegio de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios, p, 245. Citado en TARAZONA ALVARADO, Fernando. “El principio de Tracto sucesivo y su
implicancia en el procedimiento de inscripción”. En: Actualidad Jurídica. N° 209, Gaceta Jurídica, Lima, 2011, p. 38.
5 LA CRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDO, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. Bosch, Barcelona, 1962, p. 56.
6 El artículo V del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Tracto Sucesivo en sentido amplio
en los siguientes términos: “Salvo las excepciones previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una inscripción se requiere que esté inscrito o se
inscriba el acto previo necesario o adecuado para su extensión”.
7 SANTA CRUZ VERA, Alfredo. “El principio de tracto sucesivo y el Registro de Personas Jurídicas (Mercantil)”. En: Temas de Derecho Registral (Sunarp).
Tomo IV, Palestra, Lima, 2000, p. 104.

ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255 69

 A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL

títulos relativos a las fincas situa-
das dentro del respectivo distrito;
expresándose en el primer asiento
la historia de dominio o posesión,
y en asientos por separado, unos
a continuación de otros, se inscri-
birán las transferencias, hipotecas
y demás derechos inscribibles. El
primer asiento debe ser la inscrip-
ción de dominio o de posesión del
inmueble”. Así también lo ha seña-
lado la exposición de motivos oficial
del Código Civil de 19848, en cuyas
líneas indica los antecedentes del ar-
tículo 2015 del CC.
Lo afirmado en líneas anteriores
guarda relación con su fuente legal
y el Código Civil abrogado de 1936,
toda vez que el artículo 2015 del CC
se concibe como la hija nacida del
artículo 20 de la Ley Hipotecaria
Española de 1946. Dicho artículo
recoge el principio de tracto suce-
sivo y que a la letra dice así: “para
inscribir o anotar títulos por los que
se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extinguen el domi-
nio y demás derechos reales sobre
inmuebles, deberá constar previa-
mente inscrito o anotado el derecho
de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos
referidos (…)”9. Como así indica
la exposición de motivos oficial del
Código Civil de 1984 “las fuentes
de nuestro Código Civil son muchas
(…): El Código Civil de 1936, el
Reglamento General de los Regis-
tros Públicos, el Reglamento de las
Inscripciones y, en cuanto a la legis-
lación extranjera, la Ley Hipote-
caria Española de 1946. También
constituyen fuente los aportes de la
doctrina nacional y extranjera y la
jurisprudencia de nuestros tribuna-
les” (el resaltado es nuestro).
En tal sentido, nuestra legislación
representa un similar al artículo
20 de la Ley Hipotecaria Española
concebida en el artículo 2015 del
Código Civil vigente y dicho ar-
tículo de la Ley Hipotecaria estaba
destinado a regular el tracto en las
fincas del registro público español.
Del mismo modo se recalcó en el
primer Congreso Internacional de
Derecho Registral de 1972, en la
declaración de la Carta de Buenos
Aires: “los derechos inscribibles
se derivarán del titular inscrito, de
modo tal que el Registro contendrá
el historial completo de los bienes.
El tracto sucesivo puede ser abre-
viado o comprimido”.
Por lo tanto, se puede afirmar que
dicho principio siempre estuvo,
según su antecedente, destinado al
registro de propiedad inmueble, el
cual no permite extender su aplica-
ción a otros registros.
3. Objeto de aplicación del
principio de tracto suce-
sivo
Siguiendo la lógica española, pode-
mos decir que el tracto sucesivo
permite que en todo momento esté
completa la sucesión de titulares y
comprobar sin lagunas la historia
registral de la finca. Asimismo, “la
finca o el inmueble es la base del sis-
tema registral peruano, ya que el his-
torial jurídico de cada finca se con-
centra justamente en un folio u hoja
independiente en el registro (…)”10.
Este es llamado partida electrónica,
unidad base del sistema registral y
que ha tenido diferentes denomina-
ciones en el transcurrir de los años,
tanto así que anteriormente se lla-
maba ficha y antes tomo.
Por otro lado, ha ido variando las
políticas de mejoramiento del sis-
tema registral, tal es así que el sis-
tema que adoptamos para la propie-
dad inmueble es el llamado “folio

8 La exposición de motivos oficial del Código Civil de 1984 del libro de Registros Públicos que fue publicado el 19 de noviembre de 1990, en cuyas líneas
manifiesta lo siguiente: “el artículo 2015. “Ninguna inscripción, salvó la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”. Con
este artículo sé acoge el principio del tracto sucesivo y tiene sus antecedentes inmediatos en los artículos 1045 del Código Civil del 1936 y 13 del Reglamento
de las Inscripciones (...)”.
9 El profesor español Jesús Santos señala que el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria: “Para que pueda ser inscrito un
derecho es necesario que conste inicialmente inscrito el derecho del transferente u otorgante”. Cuya norma dice lo siguiente: Artículo 20 LH. “Para inscribir
o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare
inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación
preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley. No será necesaria la previa inscripción o anotación
a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y
dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes. Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por
los herederos: 1. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por este; 2. Cuando vendieren
o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa
adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare; y 3. Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta
verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del
causante. Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de este los bienes
que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas. En:
SANTOS, Jesús. Curso de Derecho Inmobiliario de la Universita Pampeu Fabra con respecto a la Ley Hipotecaria y el Registro Mercantil de España.
10 GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “Vacilaciones teóricas entre los principios registrales de tracto sucesivo y especialidad”. En: Diálogo con la
Jurisprudencia. N° 20, Año 6, Gaceta Jurídica, Lima, 2000, p. 62.

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 ANÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL

real”, el cual concentra en una hoja regular de los titulares registrales accesión, ocupación, (…)”15. Las
particular toda la situación jurídica sucesivos, a base de formar todos inscripciones deben de revestir “un
de un inmueble determinado. Ade- los actos adquisitivos inscriptos, orden secuencial de los diferentes
más, las hojas registrales se encuen- una continuidad perfecta en orden titulares del derecho real inmobilia-

tran ordenadas a través de la cone-
xión lógica entre los sucesivos actos
de adquisición y transferencia, lo
cual es producto de los principios
que actúan como requisitos de ins-
cripción en la calificación de un
título, como por ejemplo: el prin-
cipio de tracto sucesivo que es uti-
lizado en el procedimiento registral
(registro de propiedad inmueble)
para someter a una concatenación
rigurosa de los derechos reales
inscritos.
Dicho principio se manifiesta en
el artículo 20 de la Ley Hipoteca-
ria Española y del mismo modo se
replica en la legislación argentina
en el artículo 15 de la ley 178011,
así como el artículo 39.1 de la Orde-
nanza Inmobiliaria de Alemania12 y
demás legislaciones.
Por lo tanto, podemos señalar que el
principio de tracto sucesivo se aplica
exclusivamente a la calificación de
la cadena de titulares transmitidas
con respecto a un bien inmueble bus-
cando la concatenación de los dere-
chos reales inscritos. Asimismo, el
principio referido tiene por objeto
“mantener el enlace o conexión
de las adquisiciones por el orden
“
al tiempo sin salto alguno, de suerte rio registrado, es preciso una con-
que ello refleje catenación entre
el historial suce- las adquisiciones
sivo de cada finca El principio de tracto sucesi- y transmisiones o
matriculada”13. vo también llamado principio transferencias sin
de continuidad y/o tracto con- que se evidencie
Toda vez que “por ruptura de la con-
medio del tracto
tinuo surgió exclusivamen-
te para el registro de propie- tinuidad, que no
sucesivo se preten- falte un eslabón en
dad inmueble, estableciendo
den facilitar el cono- la continuidad de las trasmi- la cadena lógica de
cimiento exacto del siones dominiales. los titulares”16.
historial jurídico
de una finca y los
sucesivos titulares de la propiedad 4. Calificación del principio
o derechos reales sobre la misma. del tracto sucesivo
El tracto sucesivo persigue escribir La calificación del principio del
la historia jurídico-real de la finca, tracto sucesivo se hace desde “un
traer al registro en el mismo folio aspecto meramente procesal del
registral el conjunto de las trans- derecho registral y no al sustancial.
misiones y gravámenes de la finca
La exigencia de la previa inscripción
inmatriculada” . 14
del título disponente no es estable-
Al respecto, la doctrina española cida como requisito para que este
autorizada indica que “el principio resulte legitimado para el otorga-
de tracto sucesivo tiene aplicación miento del acto, sino únicamente
general a toda mutación jurídico- para que el documento portante de
real inmobiliaria que pretenda tener ese acto pueda ser inscrito”17. En
acceso al registro de propiedad, tanto tal sentido se busca que la previa
si deriva de negocio jurídico, aunque inscripción del cual se desprende
este se produzca a través de proce- el sujeto presentante del título, que
dimientos de apremio civil o fis- tiene la calidad adquirente de un
cal, como si tiene lugar por senten- derecho invoque una filiación de
cia juridicial, expropiación forzosa, tipo negocial, es decir, un negocio

11 Donde se establece que “no se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción
precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados,
así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”. En ATILIO CORNEJO, Américo. Derecho Registral.
Astrea, Buenos Aires, 1995, p. 109.
12 Donde se establece que “una inscripción solo puede practicarse cuando la persona cuyo derecho va a resultar perjudicado por aquella figura inscrita como
titular”.
13 ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 111.
14 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. 3ª edición, Jurista Editores, Lima, 2010, pp. 440 y 441.
15 ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 98.
16 FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia et ál. Derecho Inmobiliario. III fase de Implementación, Escuela Nacional de la
Judicatura, República Dominicana, 2007, p. 23. Dichos autores referidos señalan que “Este principio se apoya en el aforismo latino nemo dat quod nom habet,
en este caso, cuanto se quiere decir es que solo puede ser afectado en el Registro de Títulos lo que previamente está inscrito, es necesario que para inscribir
un derecho a favor de una persona, ese mismo derecho ha de estar previamente inscrito a nombre del otorgante del mismo. La máxima latina precedentemente
citada, tiene total aplicación, su traducción al español: “Nadie puede dar más derecho que el que tiene”.
17 FALBO, Miguel N. “Doctrina general de tracto sucesivo en el derecho argentino”. En: Revista Notarial. N° 854, p. 75. Citado en ATILIO CORNEJO,
Américo. Derecho Registral. Ob. cit., p. 110.

ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255 71

 A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
jurídico con el que antes figura ins-
crito en el registro de propiedad
inmueble. Todo ello, en aras de esta-
blecer un perfecto encadenamiento
de inscripciones continuas de los
titulares inscritos y por ende generar
una correspondencia entre el asiento
del antecedente y el consecuente.
Tomando en consideración al pro-
fesor argentino Américo Atilio18,
podemos señalar que hay deter-
minado elementos que integran el
tracto sucesivo que serán analiza-
dos y/o calificados en el proceso de
inscripción de un título, y que son
los siguientes:
a) Sujeto. Al respecto debe haber
identidad entre la persona que
otorga el acto o negocio jurí-
dico, y la que figura como titu-
lar registral del derecho que se
dispone, según manifiesta el
asiento de la partida registral.
Asimismo, el Tribunal Registral
señala que “de conformidad con
el principio de tracto sucesivo
no procede inscribir una com-
praventa cuando se advierte que
no existe una adecuación del
título (vendedor) con los asien-
tos registrales (titular registral)”
señalado en la Resolución
N° 169-2013-SUNARP-TR-A
del 23/04/2013.
b) Objeto. Con respecto al objeto,
tiene que haber coincidencia
en la descripción del inmueble,
entre lo que dicen el asiento de
la partida del inmueble y el docu-
mento que contiene el negocio
jurídico. Además, debe estar ins-
crito el derecho del titular, sea de
dominio o cualquier otro derecho
18 ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 111.
19 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 442.
20 Artículo 98 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios señala: “Las transferencia a favor de terceros efectuados por el causante antes de su
fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a titulo universal, siempre que su inscripción no
perjudique a terceros”.
72
real, con relación al derecho
transmitido en el negocio jurí-
dico. Al respecto, el Tribunal
Registral ha señalado que en la
calificación registral se deter-
mina “si el vendedor cuenta con
dominio inscrito respecto de las
cuotas ideales que está dispo-
niendo en virtud del contrato
de compraventa presentado con
título alzado” en la Resolución
N° 032-2014-SUNARP-TR-A
del 20/01/2014.
c) Oportunidad. Se refiere a la
exigencia de la previa inscrip-
ción del derecho que debe exis-
tir en el momento de calificar el
asiento respectivo de la partida
electrónica, y todo ello, para
poder inscribir el consecuente
derecho rogado, y no al forma-
lizarse el documento, salvo que
se inscriba consecuentemente el
derecho del transferente y pos-
teriormente del consecuente.
d) Efectos. En caso de inobser-
vancia de la exigencia del tracto
sucesivo, el registro debe proce-
der de la siguiente manera: si el
adquirente no puede justificar la
legitimación de su causante, el
documento no se inscribe, por
lo que se tachará el título. Sin
embargo, la falta de previa ins-
cripción del adquirente puede
justificar la legitimación de su
causante, si el documento se ins-
cribiera en forma consecutiva.
5. Efectos del tracto sucesi-
vo y sus excepciones
El principio de tracto sucesivo
busca la concatenación de derechos
inscritos derivativos entre sí, los cua-
les están prescritos anteriormente o
puede inscribirse simultáneamente,
por lo que puede generar los siguien-
tes efectos el tracto sucesivo: a) con-
tribuye a la formación del contenido
registral dándole claridad de la suce-
sión de derechos titulares registra-
les; b) brinda historial jurídico único
de un predio; y c) proporciona al
titular inscrito la seguridad jurídica,
en que no podría inscribirse ningún
título, si el titular registral no apa-
rece como disponente del bien. En
consecuencia, “el tracto facilita el
conocimiento de todas las titularida-
des referentes a una finca, mediante
la ordenación formal de las titulari-
dades pretéritas, pero el tracto suce-
sivo es un criterio organizativo del
registro no es un elemento sustan-
cial de la publicidad registral, pues
el registro publica el derecho actual,
no el historial de la finca”19.
Y con respecto a las excepciones,
se quiere enfocar en que situacio-
nes o caso no se puede aplicar el
principio referido, cuyos supues-
tos son los siguientes: a) inmatricu-
lación, es un acto de incorporación
del inmueble al registro de propie-
dad inmueble y asignándose en el
rubro de titulares registrales la pri-
mera de dominio con la inmatricula-
ción, por lo que no aplica el princi-
pio de tracto sucesivo; b) el artículo
9820 del Reglamento de Inscripcio-
nes del Registros de Predios esta-
blece un segundo supuesto de excep-
ción al principio de tracto sucesivo,
ya que establece la inscripción de
transferencias realizadas por el cau-
sante a favor de terceros, aunque
en la partida registral del predio se
 ANÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL

hubiera inscrito la sucesión a título sucesivo propio refiere a la mis- previo y necesario para la ins-
universal; y c) el artículo 12921 del ma naturaleza del principio: ca- cripción del acto cuya inscrip-
Reglamento de Inscripciones del dena de titularidades inscritas ción se solicita.
Registros de Predios establece la sin interrupción y cuya acep-
última excepción del tracto suce- ción le da la conceptualización, Lo antes señalado se sustenta en

“
sivo, la cual trata de una anotación vida y existencia en el sistema el artículo en el artículo VI del
de embargo de inmueble inscrito a registral a dicho principio (ver Título Preliminar del RGRP25, y en
nombre de un tercero. punto 1); y el artículo V del
Título Preliminar
b) Tracto sucesivo Si el adquirente no puede justi- del Reglamento
6. Acto previo en lato sensu. ficar la legitimación de su cau- del Registro de
Nuestra doctrina nacional, con res- El tracto suce- sante, el documento no se ins- Sociedades26.
pecto al surgimiento del acto pre- sivo en sentido cribe, por lo que se tachará el
vio, ha interpretado el principio amplio es el acto título. Sin embargo, la falta de Respecto de la
tracto sucesivo de forma flexible, previo o pre- previa inscripción del adqui- aplicación del acto
lo cual es aperturado por el artículo via inscripción rente puede justificar la legi- previo, en el regis-
2015 del CC, que a diferencia de su y también lla- timación de su causante, si el tro de propiedad
antecedente –representado en el ar- mado principio documento se inscribiera en inmueble tene-
tículo 1048 del Código Civil dero- de tracto suce- forma consecutiva. mos los siguien-
gado de 1936 que se interpretaba sivo impropio, tes ejemplos: i) se
de forma rígida–, dicha interpreta- que “hace refe- solicita la inscrip-
ción tiene como finalidad aplicar el rencia a la exigencia de la ins- ción de la numeración interna de un
principio referido a los demás regis- cripción de determinados actos inmueble, para lo cual se necesita
tros22, como por ejemplo el registro relacionados para que se pue- que esté inscrito como acto previo
de personas jurídicas y naturales. En dan registrar los títulos presen- la declaratoria de fábrica; ii) se soli-
tal sentido se ha creado el acto pre- tados”24, por lo tanto, la acep- cita la inscripción de la ampliación
vio, el cual surge desde el momento ción “acto previo” será aplicado de fábrica inmueble, para lo cual
que el principio de tracto sucesivo al registro de bienes donde se también se necesita como acto pre-
es entendido bajo dos acepciones23: encuentra referido a las inscrip- vio esté inscrito la fábrica; iii) para
ciones de los actos modificato- la inscripción de la declaratoria de
a) Tracto sucesivo en stricto sen- rios del bien. En cambio, en el fábricas en un proceso de regula-
su. El tracto sucesivo en senti- registro de personas jurídicas, rización de edificaciones sobre un
do estricto o restringido, tam- dicho acto previo se va a refe- área que corresponde a un área
bién llamado principio tracto rir a las inscripciones del acto total se necesita como acto previo

21 Artículo 129 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios señala: “cuando el juez disponga la anotación del embargo de inmueble inscrito a
nombre de persona distinta al deudor, de conformidad con el tercer párrafo del artículo 650 del Código Procesal Civil, en el parte judicial respectivo debe
constar la circunstancia de haberse notificado al titular registra”.
22 Guevara Manrique, Rubén y Guevara Brincas, Rubén señalan que “el Principio de tracto sucesivo no solamente se da en el Registro de la Propiedad Inmueble,
(…); de ningún modo, antes bien, se da en todos los Registros. Así, por ejemplo, en el Registro de Mandatos y Poderes, no podrá inscribirse una sustitución de
Poder si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad de testamento si
previamente no está inscrito el testamento cuya nulidad se pretende; en el Registro de Personas Jurídicas L. de S.M., no se podrá inscribir el poder que otorga
un Directorio si este no está previamente inscrito, no podrá inscribirse un aumento de capital, si previamente no está totalmente pagado el capital suscrito, en
fin, los ejemplos son numerosos y que se dan en cada caso, por lo que dicho principio debe cumplirse en todos ellos. En: GUEVARA MANRIQUE, Rubén
y GUEVARA BRINCAS, Rubén. Derecho Registral. Tomo II, Grafica Horizonte, Lima, 1999, p. 63. Del mismo también los señala SORIA ALARCÓN,
Manuel F. Registros Públicos: Los contratos con publicidad. Jurista Editores, Lima, 2012, pp. 77-78.
23 Así señala Casado, “la expresión tracto sucesivo puede entenderse en una doble acepción. En una sentido, quizá impropio”, equivaldría a la exigencia, a
la hora de practicar una operación registral, de que conste ya registrada otra determinada con la que necesariamente debe enlazar. (...) Por el contrario, en
sentido estricto, el tracto sucesivo implica la constancia registral sin interrupción de una serie concatenada de titularidades, de tal forma que el transferente
de hoy haya sido el adquirente de ayer y el titular inscrito de hoy sea el transferente de mañana”. En CASADO BURBANO, Pablo. Los principios registrales
mercantiles. Servicio de Estudios del Colegio de Registradores, 2002, p. 229. Citado en Citando en TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., p. 42.
24 Ídem.
25 Que dice: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o
adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario” (el resaltado es nuestro).
26 El artículo V del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Tracto Sucesivo en sentido amplio
en los siguientes términos: “Salvo las excepciones previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una inscripción se requiere que esté inscrito o se
inscriba el acto previo necesario o adecuado para su extensión” (el resaltado es nuestro).

ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255 73

 A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL

la subdivisión; iv) para la inscrip-
ción de un contrato de compraventa
de un área determinada de un predio
de mayor extensión, como acto pre-
vio, deberá inscribirse la subdivisión
e independización de dicha área, etc.
Si bien es saludable esta diferencia-
ción de acepciones que se realiza
del principio de tracto sucesivo para
facilitar el correcto funcionamiento
de inscripciones de actos continuos
en los registros de personas jurídicas
y naturales, pero ello no justifica a
señalar la diferenciación que se rea-
liza de acto previo y tracto sucesivo
debido a que dichos conceptos son
sinónimos y mantienen la misma
conceptualización en el fondo, lo
cual no descarta que se aplique
dicho acto previo al registro de pro-
piedad inmueble, ya que su surgi-
miento fue para ella. Por lo tanto,
no se debe aplicar el acto previo a
los registros de personas jurídicas y
naturales para no desnaturalizar el
contenido del principio referido. Y
del mismo modo, Gunther Gonza-
les señala que “en nuestra doctrina,
se considera erróneamente que el
tracto sucesivo tiene dos vertientes,
una propia del registro de bienes, y
otra llamada ‘inscripción del acto
previo’, que se aplica en los regis-
tros personales. Para descartar esta
conclusión, basta señalar que los tér-
minos ‘tracto’ y ‘previa inscripción’
son sinónimos, por lo que nada se
aporta con su utilización diferen-
ciada, pues en buena cuenta aluden
a la misma idea”27.
Por otro lado, se debe indicar que
el registro de personas naturales y
jurídicas toma como base para la
inscripción en la partida electrónica
el sistema de folio personal que es
una “mera transcripción de los con-
tratos, los cuales son clasificados o
archivados con referencia al nom-
bre o denominación social del otor-
gante –y que exigen una investiga-
ción complementaria posterior para
la determinación de la situación jurí-
dico-real inscrita y para la valori-
zación de sus efectos– (…)”28. Por
lo tanto, en el registro referido no
se inscriben derechos derivativos
entre sí, sino situaciones jurídicas de
sujetos, personas, hechos jurídicos y
relaciones jurídicas y no un registro
de bienes; en consecuencia, los prin-
cipios aplicables a ambos no pueden
ser los mismos. Esta misma conclu-
sión es aplicable para el Registro de
Personas Jurídicas en general29.
II. LA SUPUESTA APLICA-
CIÓN DEL TRACTO SUCE-
SIVO EN EL REGISTRO DE
PERSONAS NATURALES Y
JURÍDICAS
En referencia a la supuesta aplica-
ción referida a desarrollar, es nece-
sario señalar que el sistema nacio-
nal de los registros públicos (Sinarp)
está conformado por los siguientes
registros: Registro de Personas Jurí-
dicas, Registro de Personas Natura-
les, Registro de Propiedad Inmueble,
Registro de Propiedad Mueble y los
demás Registros de carácter jurídico
creados o por crearse. Asimismo, se
va a resaltar en nuestro trabajo de
investigación al Registro de Perso-
nas Jurídicas30 –y en específico al
Registro de Sociedades y el Registro
de Personas Jurídicas propiamente
dichas, “Asociaciones”–y el Regis-
tro de Personas Naturales31– y en
específico al Registro de Mandatos
y Poderes.
1. La problemática genera-
da en el Registro de Per-
sonas Jurídicas
El tracto sucesivo, en sentido amplio
“acto previo”, que al fin al cabo es
tracto sucesivo, se está aplicando de
forma incorrecta en el registro de
personas jurídicas, tal es así que el
artículo V del Título Preliminar del
Reglamento del Registro de Socie-
dades del 2001 recoge el acto previo
de la siguiente manera: “Salvo las
excepciones previstas en las leyes o
en este Reglamento, para extender
una inscripción se requiere que esté
inscrito o se inscriba el acto previo
necesario o adecuado para su exten-
sión”. Consideramos que dicho ar-
tículo es un reflejo de la mala técnica
legislativa al momento de elaborar
el artículo referido y la idea precon-
cebida que tenía el legislador se dio
a conocer en la norma referida32.

27 GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I, 3ª edición, Jurista, Lima, 2012, pp. 1001 y 1002.
28 GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier. “Principio de especialidad”. En: Revista Critica de derecho Inmobiliario. Numero conmemorativo de los 50 años de
la Reforma Hipotecaria de 1944. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Centro de estudios Registrales. Madrid, 1995, p. 252.
Citado en GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “Vacilaciones teóricas entre los principios registrales de tracto sucesivo y especialidad”. En: Diálogo con
la Jurisprudencia. N° 20, Año 6, Gaceta Jurídica, Lima, 2000, pp. 62-63.
29 SANTA CRUZ VERA, Alfredo. Ob. cit., p. 106.
30 Dentro del Registro de Personas Jurídicas vamos a encontrar a los siguientes registros: Registro de Personas Jurídicas propiamente dichas, Registro de
Sociedades de Hidrocarburos, Registro de Sociedades, Registro de Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, Registro de Personas Jurídicas creados
por Ley y Registro de Sociedades mineras.
31 Dentro del Registro de Personas Naturales vamos a encontrar a los siguientes registros: Registro de Testamentos, Registro de Sucesiones Intestadas, Registro
Personal, Registro de Comerciantes, Registro de Gestión de Intereses, así como el Registro de Mandatos y Poderes.
32 En el Derecho Comparado tenemos el Reglamento del Registro Mercantil español del 20 de setiembre de 1919 hasta la actualidad tenemos el Reglamento
Mercantil, que fue aprobado el 19 de julio de 1996, donde se menciona expresamente al principio de tracto sucesivo como un principio aplicable al Registro
Mercantil. Sin embargo, seria errado sostener que esta norma se refiera al tracto sucesivo, por el contrario se refiere a la naturaleza y a la manera de llevar el
Registro Mercantil. En: SANTA CRUZ VERA, Alfredo. Ob. cit., p. 105.

74
 ANÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL

Asimismo, se debe tener en cuenta
que “el principio de tracto sucesivo
nació para ser aplicado en el registro
inmobiliario y de allí fue recogido y
aplicado, sin mayor adecuación, al
todavía, ello en referencia, que sino
es tracto sucesivo surge la pregunta
¿qué es?; tal es así que tenemos
una primera postura que señala la
no aplicación del tracto sucesivo
para lo cual se requiere la previa ins-
cripción de la sociedad o del nom-
bramiento del gerente, según sea el
caso, etc.

“
registral mercantil”33. al registro de personas jurídicas, Si bien es cierto que se habla en
toda vez que ellos llaman “cohe- el registro de personas jurídicas,
Al respecto, Beaumont Callirgos rencia registral” del en especial en el
señala que “la necesidad del registro antecedente histó- registro de socieda-
del acto previo, se relaciona, antes rico adecuado, que Podemos concluir que el prin- des, una conexión
que con la concatenación rígida, es la adecuación de cipio de tracto sucesivo por su entre un acto poste-
con el hecho de conferir publicidad los presupuestos del naturaleza no es el más ade- rior con el anterior,
secuencial adecuada. Así, por ejem- negocio a los ante- cuado para que se considere pero no se puede
plo para inscribir actos o contratos cedentes del regis- en la calificación de los actos señalar que necesa-
adecuados relativos a un sujeto ins- tro. Y con respecto a que corresponde estrictamen- riamente e inexora-
cribible (…), se precisa la inscrip- una segunda postura te al registro de personas jurí- blemente, el dere-
ción del sujeto, y ello obedece no al de la doctrina refe- dicas como es el caso de las cho de uno emane
tracto sucesivo, sino al hecho de que rida señalan que el asociaciones, la cual tiene una del otro o del ante-
las inscripciones de las sociedades principio de tracto organización distinta que el de rior para el referido
obedecen al sistema constitutivo”34. sucesivo no es apli- propiedad. registro38. Toda vez
cable al Regis- que la “previa ins-
Asimismo, queda corroborado
tro Mercantil36, ya cripción” o “acto
“cómo la norma reglamentaria pre-
que dicho sector ha elaborado una previo” que plantea la norma refe-
cisa que en los casos relacionados
noción que vamos a denominar rida, no identifica con el tracto suce-
con las inscripciones en el Regis-
“previa inscripción” y que tiene un sivo, ya que no es una cadena de
tro de Sociedades, no se requiere
que esté inscrito un derecho, ni matiz distinto al de tracto sucesivo37. consecutivos actos que derivan entre
menos aún que estén inscritos todos Todo ello, para señalar que el regis- sí, sino mejor estamos ante la nece-
los derechos anteriores, sino que se tro de personas jurídicas podría fun- sidad trascendental de inscribir los
encuentren inscritos o se inscriba cionar sin necesidad del principio de actos necesarios para la persona jurí-
únicamente el acto previo necesario tracto sucesivo; asimismo, explica- dica todo vez que se busca dar la
o adecuado para su inscripción”35. ría los siguientes ejemplos: Se soli- una conexión entre lo anterior y lo
cita la inscripción de la modifica- posterior en determinadas situacio-
Por otro lado, en la doctrina española ción del estatuto o la inscripción de nes. Asimismo, la norma comen-
la discusión no ha quedado zanjada un poder otorgado por el gerente, tada, “aunque continúa utilizando

33 BEAUMONT CALLIRGOS, Ricardo. Comentarios al Reglamento de Registro de Sociedades. Gaceta Jurídica, Lima, 2001, p. 48.
34 Ídem.
35 HUNDSKOPF EXEBIO, Oswaldo. “Fusión de sociedades y tracto sucesivo registral”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 60, Año 9, Gaceta Jurídica,
Lima, 2003, p. 102.
36 En el artículo 11 del actual Reglamento del Registro Mercantil español señala:
Artículo 11.- Tracto sucesivo
1. Para inscribir actos o contratos relativos a un sujeto inscribible será precisa la previa inscripción del sujeto.
2. Para inscribir actos o contratos modificativos o extintivos de otros otorgados con anterioridad será precisa la previa inscripción de estos.
3. Para inscribir actos o contratos otorgados por apoderados o administradores será precisa la previa inscripción de estos.
Al respecto, Antonio Esturillo López señala que el artículo 11 del reglamento referido, no se refiere al tracto sucesivo a pesar de que utiliza esa nomenclatura.
Por el contrario “la exigencia de la previa inscripción en todos los casos contemplados en el referido artículo 11 viene determinada por la necesidad de
conexionar el acto que se pretende inscribir con el sujeto que según el Registro debe realizarlo o con aquel otro acto inscrito que se trata de modificar o
extinguir. En suma son supuestos de legitimación y no de tracto sucesivo, aunque externamente aparezca en los libros del Registro una inscripción como
antecedentes previo de la otra. Entre estas existe, efectivamente, concatenación de asientos pero no el encadenamiento de transmisiones de carácter real, que
es lo propio del principio del tracto sucesivo rectamente, entendido.
ESTURILLO LÓPEZ, Antonio. Estudio de la legislación sobre el Registro Mercantil Práctica de Legislación Mercantil Societaria. Colegio de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles, p. 317. Citado en SANTA CRUZ VERA, Alfredo. Ob. cit., p. 107.
37 SANTA CRUZ VERA, Alfredo. Loc. cit.
38 BEAUMONT CALLIRGOS, Ricardo. Loc. cit.

ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255 75

 A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL

la denominación de tracto sucesivo,
en su redacción recoge más bien la
exigencia de la inscripción del acto
previo necesario o adecuado para la
extensión de la nueva inscripción,
lo que concuerda, casi textualmente,
con lo establecido en el presente ar-
tículo del VI del Título Preliminar
del RGRP. De igual modo en los
demás Registro de Personas Natu-
rales o Jurídicas, debe aludirse más
bien a inscripción de acto previo que
al tracto sucesivo”39.
En referencia a la aplicación del
tracto sucesivo en el registro de
sociedades, una parte de la doc-
trina nacional señala que existe una
aplicación del principio de legiti-
mación 40, en tanto que señala lo
siguiente: “lo que vincula a un acto
con el otro es el referente de la legi-
timidad. Nótese que el Reglamento,
parte final, dice “(…) necesario o
adecuado (…)”41, bueno entonces
uno puede señalar que es necesario
o adecuado, al respecto, podemos
señalar que es aquel acto indispensa-
ble que genera que se haga por otra
cosa toda vez que así lo ha determi-
nado su naturaleza del mismo acto a
inscribirse en la partida de una per-
sona jurídica determinada.
No obstante, platearemos el si-
guiente caso de una asociación42
para poder ampliar nuestro esquema
de estudio, asimismo, para verifi-
car que no se aplica el principio de
tracto sucesivo al registro personas
jurídicas.
Caso N° 1: El 29 de enero de 1951
se constituyó la asociación “Los
Andahuaylinos de Yaca” e inscri-
biéndose en el Registro Personas
Jurídicas. Posteriormente se inscri-
bieron los consejos directivas de los
periodos: 1951-1953 y 1953-1955.
A la fecha, la asociación referida
cuenta con cinco juntas directivas
de periodos vencidos no inscritos,
las cuales fueron elegidas demo-
cráticamente por los asociados para
los periodos 2005-2007, 2007-2009,
2009-2011, 2011-2013 y 2013-
2015. Dichos consejos directivos
son los únicos que están plasmados
en el libro de actas de la referida
asociación.
En respuesta, nuestra legislación
señala mediante los artículos 66
y 67 del Reglamento de Registro
de Personas Jurídicas (RRPJ) la
siguiente solución: para la regula-
rización de dos o más juntas direc-
tivas de periodos vencidos de una
asociación, las cuales no fueron ins-
critas en su momento ante su respe-
tiva partida electrónica, se da con la
convocatoria (el cual es realizado
por el último presidente o integrante
elegido no inscrito) a una asamblea
general extraordinaria de regulari-
zación, y cuya agenda será “regu-
larización de las junta directivas no
inscritas”43.
Asimismo, dicha regularización
debe ser recogido en el acta de la
Asamblea de reconocimiento, donde
deberán indicarse los periodos de
funciones ejercidos (fecha de ini-
cio y finalización del concejo direc-
tivo44) y la fecha en que se realiza-
ron las correspondientes elecciones.
Cabe agregar, que en dicha acta se
debe indicar el nombre completo y
el documento de identidad de las
personas naturales integrantes de
los órganos que son objeto de reco-
nocimiento. Por lo tanto, podemos
señalar que el referido Reglamento
exige la continuidad de los consejos
directivos, al respecto, la parte soli-
citante tendrá que realizar una fic-
ción de consejos directivos tratando
de cumplir el tracto sucesivo en sen-
tido amplio o acto previo, creando
una sucesión de consejos directivos,
y consecutivos desde 1955 hasta el
2005, los cuales son los consejos
directivos faltantes.
Nosotros consideramos que ante
dicha imposibilidad, el registrador
al momento de calificar el título

39 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p. 61.
40 El TUO del Reglamento General de Registros Públicos en el artículo VII del Título Preliminar prescribe el principio de legitimación de la siguiente manera:
“los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no
se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”.
41 BEAUMONT CALLIRGOS, Ricardo. Ob. cit., p. 49.
42 Se toma en consideración dicho caso respecto a una Asociación, ya que también se aplica el acto previo en sentido estricto de tracto sucesivo toda vez que el
artículo V del Título Preliminar del Reglamento de Registro de Personas Jurídicas señala lo siguiente: “Artículo V.- Acto previo necesario o adecuado.
Para extender una inscripción se requerirá que esté inscrito o se inscriba previa o simultáneamente el acto necesario o adecuado, salvo disposición distinta”.
43 Asimismo, la convocatoria será efectuada por el último presidente o integrante elegido del concejo directivo no inscrito, dentro de la vigencia de su periodo
de funciones. Cabe agregar, que en el título que se va presentar ante registro públicos debe adjuntarse una constancia que acredite la convocatoria y quórum
con la debida certificación de firma ante el Notario Público o Fedatario de la Sunarp, según indican los artículos 56 y 62 del RRPJ. Así lo ha señalado la
Resolución Nº 331-2010-SUNARP-TR-L del 5 de marzo de 2010, que dice “el reconocimiento de los órganos directivos debe reflejar el ejercicio real del
periodo del mandato y los cargos asumidos, aun cuando ello no concuerde con lo establecido en el estatuto, siempre que también refleje que el órgano ha
sesionado válidamente con el quórum estatutario”.
44 Si observamos dicha exigencia representada en el inciso “C” del artículo 66 del Reglamento de Registro de Personas Jurídicas prescribe que: “Los periodos
de funciones ejercidos con sujeción al estatuto o la ley, con precisión de las respectivas fechas de inicio y fin, así como de las fechas en que se realizaron
las correspondientes elecciones”. Concuerda exactamente con el artículo V del Título Preliminar de la norma referida que plasma el acto previo.

76
 ANÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL

presentado no deberá aplicar el prin-
cipio de tracto sucesivo, toda vez
que se trata del registro de personas
jurídicas donde no será aplicable el
principio referido, si bien es cierto
como es el caso de las asociaciones,
la cual tiene una organización dis-
tinta que el de propiedad.
En tal sentido, no se requiere que
estén inscritos todos los concejos
del registro referido. Asimismo, el
registrador del registro de personas
jurídicas (en determinados casos
cuando así lo requiera: un acto a ins-
cribirse que busca conexionarse con

que el artículo V del Título Prelimi-
nar del Reglamento de Registro de
Personas Jurídicas recoge el tracto
sucesivo o acto previo, este no se
tendrá en cuenta al momento de la
calificación.
En tanto que se desea inscribir los
concejos directivos, aunque fue-
ran discontinuos, se podrá realizar,
por lo que, “el Registrador no debe-
ría exigir la inscripción de todas las
directivas anteriores, no solo por-
que en algunos casos dicha exigen-
cia podría ser imposible sino porque
en dicha exigencia traduce la rigi-
dez que el Registrador de Propie-
dad adopte en su registro y que no
es compatible con la naturaleza del
Registro de Personas Jurídicas”45.
Más aún cuando los actos, hechos,
situaciones jurídicas en que son
materia de inscripción en el regis-
tro de personas jurídicas obedecen
a un sistema constitutivo, asimismo,
es un acto jurídico autónomo del
cual no se concebí como un dere-
cho condicionante para la existen-
cia del otro.
Por lo expuesto, podemos concluir que
el principio de tracto sucesivo por su
naturaleza no es el más adecuado para
que se considere en la calificación de
los actos que corresponde estricta-
mente al registro de personas jurídicas
“
otro acto inscrito a la cual se trata de
directivos, si en el caso no existiera modificar extinguir) debe calificar47
en el libro de actas la compatibilidad
los consejos directi- y/ o adecuación de
vos anteriores, sino Los registradores de la geren- los títulos presen-
que se inscribirán cia de personas jurídicas de- tados para su ins-
únicamente las que ben calificar sus títulos no con cripción y sobre-
el libro de actas de la rigidez del principio de trac- todo debe buscar
la asociación refleje to sucesivo pensado para un
registro de bienes sino con la siempre la cone-
ante dicha acefa- xión de los presen-
lia. Toda vez que flexibilidad que brinda las nor-
mas especiales pertinentes del tes actos presen-
dichos actos, que tados en el titulo
registro referido.
por su importancia con el antecedente
merecen ser inscri- registral respecto
tos, por lo que se puede omitir la ins- de la partida vinculada.
cripción de los actos que no tengan
relevancia para la asociación pues
2. La problemática genera-
la inscripción y el posterior a inscri-
da en el Registro de Per-
birse se hará al amparo en el princi-
sonas Naturales
pio de la fe pública registral46, todo
ello con el objeto de oponer su dere- Como ya se ha señalado el principio
cho a todos. En consecuencia, obe- trato sucesivo o acto previo no se
dece principalmente a la necesidad aplica el registro de personas natu-
de prestar garantías suficientes a ter- rales y muchos menos al registro
ceras personas en la celebración de de mandatos y poderes. En tanto
actos jurídicos con el concejo direc- que el principio de tracto sucesivo
tivo o representantes de la persona “implica la concatenación causal o
jurídica. cadena registral de sucesivos actos
derivativos entre sí, lo cual significa
Por lo tanto, los registradores de la que un derecho es transmitido por su
gerencia de personas jurídicas deben titular según la cadena, y luego solo
calificar sus títulos no con la rigi- ese adquirente puede retransmitir el
dez del principio de tracto sucesivo derecho, y así sucesivamente (art.
pensado para un registro de bienes 2015 del CC). Sin embargo, la idea
sino con la flexibilidad que brinda del tracto sucesivo no se aplica en
las normas especiales pertinentes los registros de personas, por cuanto

45 SANTA CRUZ VERA, Alfredo. Ob. cit., p. 108.

46 El principio de fe pública registral es recogido por el artículo 2014 del CC que señala lo siguiente:
Artículo 2014.- Principio de buena fe registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
47 Artículo 32.- Alcances de la calificación. El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para
su inscripción, deberán: a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar
la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. (…)”.

ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255 77

 A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL

en ellos no se inscriben transferen-
cias de derechos por vía derivativa.
En los registros personales, más
bien, se inscriben diversos hechos
jurídicos que no son implicantes uno
en relación con el otro”48.
Para poder señalar nuestra postura
en este punto nos centraremos a
ejemplificar la problemática que se
presenta en el registro de mandatos y
poderes para reafirmar que el tracto
sucesivo es ajeno ha dicho registro
de personas naturales
Caso N° 2: Gleidis otorga un poder
mediante escritura pública a Patri-
cia, para que pueda disponer de su
inmueble ubicado en el Distrito de
Pueblo Libre, pero no llega a inscri-
bir dicho poder ante el Registro de
Mandatos y Poderes. Posteriormente
al ver que su amiga Patricia no podrá
realizar tal acto, ya que se fue de
viaje a Francia, decide revocar el
poder mediante escritura pública,
pero a excepción del anterior, esta
vez Gleidis desea inscribir la revo-
catoria en el registro referido.
Cabe señalar que el otorgamiento
de poder es un acto jurídico unila-
teral, por el cual Gleidis confiere
facultades a Patricia para que rea-
lice actos o celebre negocios jurí-
dicos en su nombre. Por lo tanto,
el representante realiza uno o más
actos jurídicos por cuenta e interés
del representado, donde manifiesta
su propia voluntad dentro de los
límites establecidos por el represen-
tado, y cuya representación lirica se
encuentra plasmada en el artículo
145 y ss. del CC.
Por otro lado, el otorgamiento de
poder especial en caso de actos de
disposición, como la propiedad del
representado o gravar los bienes,
debe constar el encargo en forma
indubitable y por escritura pública,
bajo sanción de nulidad, según
manda el artículo 156 del CC. La
misma norma en su artículo 203649
regula los actos inscribibles en el
Registro de Mandatos y Poderes
(RMP) tales como la inscripción,
modificación y ampliación del otor-
gamiento de poder, etc. Además, el
artículo referido señala que es acto
inscribible la extinción de poder por
revocación, renuncia, muerte, inter-
dicción y otros.
Asimismo, las inscripciones en el
RMP son facultativos, no siendo
constitutivos ni obligatorias, por lo
que, bastara que el apoderado mues-
tre su poder por escritura pública
donde conste su poder con la per-
sona que va contratar, sin que se
requiera la inscripción en el Regis-
tro50; cosa distinta es que por razones
de mayor seguridad, el contratante
pida que el poder esté inscrito en el
RMP, para efectos de constituirse en
tercero amparado en el artículo 2038
del Código Civil y así gozar de los
beneficios que le otorga el Registro.
Respecto al caso, Gleidis desea ins-
cribir su revocatoria de poder pese
a que no se haya inscrito el poder
otorgado a Patricia, y si nos enfoca-
mos por el principio del tracto suce-
sivo podemos señalar que debería de
existir como acto previo necesario o
adecuado (derecho de donde emana)
la inscripción del otorgamiento de
poder para la respectiva revocatoria
del poder otorgado, ello en confor-
midad con el artículo VI del Título
Preliminar del RGRP que recoge el
principio de tracto sucesivo.
Sin embargo, se puede concluir que
el principio de tracto sucesivo no se
aplica al Registro de Personas, toda
vez que no existe transferencias de
derechos en vía derivativa, ya que
este principio nos informa que para
que se inscriba un título es necesa-
rio que quien dispone del derecho
a registrar tenga inscrita su titula-
ridad. Asimismo, “la revocatoria es
un negocio jurídico independiente
del anterior, aunque vinculado,
por tanto, no existe razón alguno
para exigir la previa inscripción del
poder”51.
Cabe agregar que el artículo 15252
del Código Civil considera como
único hecho relevante la inscripción

48 GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 995.

49 Artículo 2036.- Se inscriben en este registro:
1.- Los instrumentos en que conste el mandato o el poder de un modo general o para ciertos actos.
2.- Los instrumentos en que conste la sustitución, modificación y extinción del poder o mandato, en su caso.
50 Esta fue la posición que adopto el Tribunal Registral en su XVII Pleno, cuya sesión ordinaria fue realizada los días 20 y 21 de abril de 2006 y publicado en
el diario oficial El Peruano el 23 de mayo de 2006. LA CALIFICACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA DE PERSONAS NATURALES:
“A efectos de calificar los actos celebrados por el representante de personas naturales, no es exigible la inscripción del poder. Será suficiente que se inserte o
adjunte el traslado instrumental de la escritura pública donde conste el referido poder”. Criterio adoptado en las Resoluciones N° 025-2000-ORRLL/TRN del
24 de agosto de 2000, N° 444-2004-SUNARP-TR-L del 23 de julio de 2004.
51 GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., pp. 998-999.
52 El artículo 152 del Código Civil señala lo siguiente: “La revocación debe comunicarse también a cuantos intervengan o sean interesados en el acto jurídico.
La revocación comunicada solo al representante no puede ser opuesta a terceros que han contratado ignorando esa revocación, a menos que esta haya sido
inscrita”.
Quedan a salvo los derechos del representado contra el representante.

78
 ANÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL

de la revocatoria, dada su relevan-
cia para los terceros, es decir, la
revocatoria de poder debe comuni-
carse a los terceros interesados no
para que surta sus efectos, sino para
de otorgamiento de poder, siempre
que se acompañe copia certificada
del poder que se revoca, el cual que-
dará en el título archivado”.
No compartimos lo señalado por
donde el Gleidis revoca el poder
otorgado a Patricia.
Por otro lado, se estaría hablando de
acto previo o tracto sucesivo en la
modificación, ampliación y sustitu-

oponer en conocimiento de estos
que la misma se ha producido, por
lo que, se hace público mediante la
inscripción en los registros públi-
cos. El criterio señalado en líneas
anteriores fue asumido por el Tri-
bunal Registral en su Resolución
Nº 1242-2009- SUNARP-TR-L del
14/08/2009 en fojas N° 1, donde se
señala que “la revocatoria del poder
es un negocio jurídico autónomo,
por lo que procede su inscripción
aunque no se encuentre inscrito el
acto de otorgamiento de poder, dada
su relevancia para los terceros”.
Para otro sector de la doctrina nacio-
nal, sería un caso que está subsumido
a un supuesto especial de califica-
ción del tracto sucesivo, por lo que,
sí se podría inscribir la revocato-
ria de poder pese a que no se haya
inscrito el poder otorgado. En con-
secuencia, Gleidis podrá solicitar
la inscripción de la revocatoria de
poder, aunque no se haya inscrito
el poder originario, pero siempre
y cuando al título presentado para
la revocatoria se le debe adjun-
tar el título del acto de apodera-
miento otorgado a Patricia. Tal
criterio fue asumido por el Tri-
bunal Registral respecto a la ins-
cripción de revocatorias de poder.
Así, en el LIV Pleno53, el Tribu-
nal Registral aprobó el siguiente
acuerdo plenario de observancia
obligatoria: “procede la inscripción
de la revocatoria de poderes aun-
que no se encuentre inscrito el acto
“
el Tribunal Registral, toda vez ción de poder cuando el poder ante-
que es innecesa- rior no está inscrito
rio la presenta- en el RMP. Dicha
ción de copia cer- Existe una naturaleza espe- situación en cierta
tificada del poder, cial en las inscripciones que manera compro-
ya que son nego- se realiza en el Registro de mete la inscrip-
cios jurídicos autó- personas jurídicas y naturales ción anterior para
nomos distintos: para inscribir el próximo acto, el sucesivo acto
toda vez que inscriben situa-
el otorgamiento de a inscribirse, ya
poder y la revoca- ciones jurídicas de sujetos y que la modifica-
actos jurídicos en contraposi-
toria del poder otor- ción, ampliación y
ción a las efectuadas en el re-
gado; y mejor nos gistro de predios que se inscri- sustitución de los
alineamos, como ben negocios jurídicos. actos referidos no
ya lo indicamos, en podrían darse, si
líneas anteriores al es que no conta-
criterio adoptado en la Resolución mos con el poder anterior inscrito,
Nº 1242-2009- SUNARP-TR-L del parece que diera luces a la existen-
14/08/2009. cia de una inscripción previa.
Por lo tanto, procede inscribir la Al respecto, un sector de la doc-
revocatoria de poder pese a que no trina nacional ha señalado que se
se haya inscrito el poder otorgado. estaría tratando de “complemen-
Asimismo, no es necesaria la ins- tariedad de inscripciones” y no de
cripción del poder como acto previo acto previo como lo había señalado
o necesario para la inscripción de la un sector nacional. Tal es así que
revocatoria del poder referido, toda Gunther Gonzales dice: “Si bien es
vez que el principio de tracto suce- correcto afirmar la necesidad, en
sivo recogido en el artículo VI del estos casos, de inscribir el poder ori-
Título Preliminar del Reglamento ginario, sin embargo, eso no lleva
General de Registros Públicos no se a afirmar que estemos en presen-
aplica al Registro de Personas Natu- cia del tracto sucesivo, porque no
rales. Cabe agregar que en el titulo lo es, ya que este principio solo se
presentado para la revocatoria de aplica en caso de transmisiones deri-
poder, no sería necesario adjuntar vativas de derechos. Por tal razón,
el título del acto de apoderamiento aquí hablamos de complementarie-
otorgado a Patricia, porque solo dad de inscripciones, por cuanto un
bastaría la identificación adecuada hecho primario (A) es modificado
y/o especificación del poder otor- por un hecho secundario (B), lo que
gado que consta en el documento da lugar necesariamente a un hecho
que viaja con el título presentado, complejo (A + B)”54. Es saludable la

53 Acuerdo tomado en sesión ordinaria realizada los días 17 y 18 de diciembre de 2009.

54 GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 1001.

ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255 79

A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
propuesta de solución de Gonzales
Barrón, pero nosotros creemos que
es un tema de calificación registral
en el cual se busca que al acto a ins-
cribirse sea adecuado y/o compati-
ble con su anterior acto trascendente,
toda vez que se busca una conexión
en la sucesión del parentesco que se
establece.
Cabe agregar, que existe una natura-
leza especial en las inscripciones que
se realiza en el Registro de personas
jurídicas y naturales para inscribir el
próximo acto, toda vez que inscri-
ben situaciones jurídicas de sujetos
y actos jurídicos en contraposición a
las efectuadas en el registro de pre-
dios que se inscriben negocios jurí-
dicos, lo cual genera el ámbito y los
alcances del principio registral de
tracto sucesivo es aplicable a este
último.
CONCLUSIONES
1. El tracto sucesivo es recogido
en la terminología de una acep-
ción amplia como “acto pre-
vio”, sin embargo no es que se
esté aplicando el principio de
tracto sucesivo en los reglamen-
tos referidos, ya que su conte-
nido es distinto, por ello es que
existe una necesidad de poder
cambiar y darle un sentido dis-
tinto como coherencia registral,
complementariedad de inscrip-
ciones, previa inscripción o
acto previo, y legitimación. Por
tanto, dichas afirmaciones en
fondo buscan establecer que el
acto a inscribirse (cuando exista
la necesidad de un acto ante-
rior) mantenga una compati-
bilidad y/o adecuación con los
actos inscritos y buscando sobre
todo una conexión de actos que
en cierta manera en determina-
dos supuestos se requiere para
establecer la concatenación de
asientos.
80
2. No se aplica el principio de
tracto sucesivo al registro de
personas jurídicas ni al regis-
tro de personas naturales, toda
vez que no se habla en dichos
registros, sobre inscripción de
derechos inscritos derivativas
entre sí, sino de situaciones jurí-
dicas de sujetos, hechos jurídi-
cos, actos jurídicos y negocios
jurídicos. Asimismo, el Regis-
trador deberá calificar los títu-
los presentados en los regis-
tros referidos la compatibilidad
y/o adecuación de los actos ins-
critos buscando una conexión
de actos que en cierta manera
en determinados supuestos se
requiere para establecer la con-
catenación de asientos, pero no
el encadenamiento de transmi-
siones de carácter real, que es
propio del principio de tracto
sucesivo.
3. El principio de tracto suce-
sivo tuvo su origen en la Ley
Hipotecaria española, la cual
nació para las fincas, es decir
bienes inmuebles, donde se
observa dicho principio en la
transmisión de derechos inscri-
tos, cuando se grava o se rea-
liza una infinidad de modifica-
ciones sobre el inmueble, pero
su campo de aplicación es el
registro de propiedad inmueble.
Por tanto, el principio refe-
rido se fundamenta en un enca-
denamiento perfecto de trans-
misiones una en base a la otra
generando o derivando así una
continuidad de transmisiones.
Tómese en cuenta que cuando
el artículo 2015 hace referen-
cia a la inscripción del derecho
de donde emane, solo se esta-
ría refiriendo a actos vinculados
con el derecho de propiedad.
4. El principio de tracto sucesivo
está destinado exclusivamente
para el registro de propiedad
inmueble, pues establece reglas
de continuidad de derechos ins-
critos que deriva entre sí, pero
que es ajeno al registro de per-
sonas naturales; ahí se publicita
hechos jurídicos y/o negocios
jurídicos autónomos.
5. Respecto al Reglamento de
Registro de Sociedades y Perso-
nas Jurídicas, así como demás
normas sobre el caso se ha des-
naturalizado la figura del prin-
cipio de tracto sucesivo al anun-
ciarla, toda vez que se aplica al
registro personas naturales y/o
jurídicas, esto genera que se
vacié de contenido el principio
de tracto sucesivo. En conse-
cuencia, se niega el pasado his-
tórico que tuvo dicho principio
en la Ley Hipotecaria Española
y el Código Civil abrogado de
1936.
6. Finalmente, debe indicarse que
en el proceso de calificación
de títulos de personas jurídi-
cas y/o naturales se debe rea-
lizar la adecuación y compa-
tibilidad del acto anterior que
necesariamente por un tema de
correspondencia complementa-
ria debe inscribirse, pero ello no
indica que el anterior dependa
del presente acto a calificarse,
ya que cada acto jurídico es
independiente y autónomo.
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81
A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL

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de 2010. bre de 2013. de 2014.

82