Miguel Camacaro Pérez, SLE

La fórmula de Ross-Heidecke y la escuela alemana de la depreciación...

A raíz de la exposición que hiciera, recientemente, el Arq. Juan A. Nuñez sobre “Criterios Técnicos
de Depreciación en sus Distintas Modalidades”, me puse a buscar entre mis viejos archivos parte
del material que he acumulado por mucho tiempo, ya que el tema siempre me había parecido y me
parece interesante, que hoy se complementa porque al fin encontré en la Internet el texto completo
intitulado: Die Schätzung von industriellen Grundstücken und Fabrikanlagen sowie von
Grundstücken und Gebäuden zu Geschäfts- und Wohnzwecken Von Erich Heideck VD. Springer-
Verlag Berlin Heidelberg GmbH. 1935.

Si, el libro original, en alemán, del creador del modelo conocido como Ross-Heideck, que por cierto
hay una nota curiosa que la empresa Springer señala: "Dieser Buchtitel ist Teil des
Digitalisierungsprojekts Springer Book Archives mit Publikationen, die seit den Anfangen des
Verlags von 1842 erschienen sind. Der Verlag stellt mit diesem Archiv Quellen fur die historische
wie auch die disziplingeschichtliche Forschung zur Verfugung, die jeweils im historischen Kontext
betrachtet werden mussen. Dieser Titel erschien in der Zeit vor 1945 und wird daher in seiner
zeittypischen politisch-ideologischen Ausrichtung vom Verlag nicht beworben". Lo he interpretado
de esta manera: "El título de este libro es parte del proyecto de digitalización de Springer Book
Archives con publicaciones que han aparecido desde que comenzó la editorial en 1842. Con este
archivo, el editor proporciona fuentes para la investigación tanto histórica como disciplinaria que
deben verse en el contexto histórico. Este título fue publicado antes de 1945, y por lo tanto, no es
publicitado por la editorial debido a su orientación político-ideológica propia de la época". El lector
comprenderá lo resaltado en negrillas y sus consecuencias hasta hoy.

Desde que estoy formalmente dedicado a la tasación en Venezuela (desde 1989), he

realizado innumerables cursos, talleres, seminarios, congresos, simposios y estudios de cuarto nivel
donde se ha hecho referencia al Método Ross-Heideck(e), cuando se aplica el Método del Costo
Nuevo de Reproducción, de hecho, yo lo recomiendo en el Modelo Mandelblatt-Camacaro, que
aparece en mi libro "El Método Contributivo en los Avalúos Inmobiliarios". Igualmente lo he visto en
diferentes textos y en varios idiomas en las consultas bibliográficas, pero en ninguno se ha expuesto
la historia de la depreciación, y por supuesto, del origen de la fórmula que combina la depreciación
por antigüedad y por condición, salvo el trabajo del Agrimensor Mario Scarano "Criterio de Heideck.
Precisiones acerca de su cálculo y desarrollo. Recomendación para su utilización" (1992) que llegó
por la internet gracias a la cortesía del Ing. Rodolfo Pellice (Tasador argentino), hace una muy buena
explicación sobre el método de cálculo basado en el trabajo original realizado por Heideck, inclusive
explicando como se construye la famosa cicloide para los porcentajes de la depreciación adicional
por condición que estableció el autor alemán.

Y ese trabajo contradice la opinión de otro experto, el Ing. Mario Chandías quien estaba en contra
del uso de la fórmula de Ross-Heidecke, como es el caso de los tasadores que hoy día no
recomiendan su uso. Concluye Scarano con lo siguiente:"...Que se considere como determinante la
escala de Heideck- depreciación por estado de conservación en que debe incluirse a tal fin una
estructura (forma genérica de designación), el porcentaje que surja como suma de los productos
del porcentual de cada ítem por el apreciado de deterioro del mismo y adoptando el estado que
corresponda al más próximo de la escala que se indica a continuación..." Scarano señala una escala
fundamentada donde se hace la corrección de la escala original del autor alemán, producto del
cálculo matemático de la cicloide, detalle que también el arquitecto paraguayo Nuñez ratificó en su
conferencia.

A continuación les presento unas imágenes, algunas inéditas para mi, que quiero compartirlas con
ustedes:
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Portada del libro:

Fórmula del Arquitecto Georg Kuentzle:

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Fórmula del constructor F.W. Ross:

¿La habían visto antes?, quien escribe este mensaje nunca la había visto en su idioma original. ¿Y
sobre los estados de condición de Heideck?:
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Tabla de depreciación combinando la depreciación progresiva por antigüedad y por condición:

Tabla de depreciación combinando la depreciación constante por antigüedad y por condición:

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Nota: siempre en la bibliografía se había encontrado la referencia de la número 51, pero como se
pueden ver Heidecke presentó dos alternativas. El Arq. Nuñez tuvo la iniciativa de presentar varias
combinaciones, incluyendo su propuesta Jans-Heideck, pueden ver su exposición
aquí https://www.youtube.com/watch?v=fsJo06p8a70&t=2750s

De mi parte he revisado las tablas originales de Heideck, lo presentado por Scarano y Nuñez, y he
realizado las modificaciones:
Miguel Camacaro Pérez, SLE

He realizado el ejercicio de la cicloide, tanto en forma manual como con el AutoCAD, siguiendo la
recomendación de Scarano y Nuñez obteniendo lo siguiente:
Miguel Camacaro Pérez, SLE

Estoy en la etapa de clasificación de la información y documentación que inicié formalmente en

febrero del 2020, y estoy dejando una carpeta solo para el tema de la depreciación, que hoy llega a
dieciséis (16) países, incluyendo claro está la escuela alemana, ante las evidencias, ahí coincido
con el Dr. Oscar Borrero, cuando me señala "Veo que todo el tema de la depreciación lo hicieron
alemanes...". Al menos las de mayor uso por parte de los tasadores latinoamericanos. Por cierto,
en un trabajo realizado en Austria conseguí el resultado de esta encuesta:
Miguel Camacaro Pérez, SLE

Como se puede ver la fórmula de Ross-Heideck todavía se utiliza en ese país europeo. De ese
mismo trabajo se extrajo un ejemplo de aplicación, con el detalle que ya estaba arreglado la escala
original de Heidecke:

A continuación, presentó unas tablas que resumen de los modelos de depreciación por la edad:
Modelos teórico-matemáticos
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Modelos derivados empíricamente

Es muy importante reconocer los alcances de los modelos, pero siempre habrá preferencia por los
modelos con fundamento empírico. Se han presentado propuestas para modificar la referida fórmula
como la presentada por Nuñez:
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A continuación, otras propuestas, flujogramas para perfeccionar el Modelo de Ross-Heideck de

autores portugueses:
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Hay dos trabajos interesantes, realizados en Brasil y Colombia que vale la pena mencionar por la
propuesta y el estudio basado en RH:
Miguel Camacaro Pérez, SLE
Miguel Camacaro Pérez, SLE

La gran escuela de valuación mundial está representada por los

precursores Ross, Kuentzle y Heideck(e), de hecho, la base de los métodos de depreciación que
hoy usamos. Tengo muy bien encaminado la investigación sobre este tema que seguramente lo
plasmaré en un video para multiplicar el conocimiento entre los tasadores panamericanos. Reitero
hay demasiada información sobre la depreciación en el mundo. En cuanto a las propuestas que se
planteen sobre la modificación del modelo Ross-Heideck o cualquier otro modelo, mi
recomendación es que se le de un fundamento empírico a la fórmula para demostrar su
generalización. Si no se hace será "una conjetura que nunca llegará a un teorema".

Este no es un cuerpo escrito formal de una investigación, ni pretende serlo, por el contrario, no sigue
una rigurosidad científica, pero es para la información de muchos tasadores que desconocen parte
de la historia de la tasación mundial. Espero que le sirva esta información. Es posible que entre los
lectores saltarán algunos señalando que ya lo sabían, pero lo cierto es que nunca había visto una
referencia del material original en alemán.

Agradecería a quienes lean este artículo que si tienen referencia sobre lo que cito me la hagan llegar
a mundovalor@gmail.com para mi acervo técnico. Disculpen si generalizo, al menos quien escribe
no había visto el contenido del libro de Heideck, que por cierto, tiempo atrás alguien hizo la
aclaratoria del apellido que no era Heidecke sino Heideck, por lo que en un artículo que escribí
sobre este episodio recomendé escribir el apellido del autor así: Heideck(e).

Pueden compartir a quien puede interesar, pero se agradece hacer la cita de la fuente de
información como se indica.

Camacaro, M. (2020). La fórmula de Ross-Heidecke y la escuela alemana de la

depreciación. email: mundovalor@gmail.com

Miguel Camacaro Pérez

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realizar\Mandelblatt Camacaro\Heideck\Venezuela
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