¿CÓMO SE TRANSFIERE LA PROPIEDAD

INMUEBLE EN EL PERÚ?

a) Documento privado
b) Escritura pública
c) Inscripción en el Registro
d) Toma de posesión
e) Pago del precio
 ¿CUÁLES SON LAS EXCEPCIONES AL
CONSENSUALISMO?
Excepciones legales:
 Venta de bien futuro
 Compromiso de Venta de bien ajeno
Excepciones convencionales:
 Reserva de dominio
 Condición suspensiva
 Plazo suspensivo
No inscribe

Inscribe
No inscribe

Inscribe
No inscribe

Inscribe
 ¿Qué derechos ha SERVIDUMBRE A
USUFRUCTO A otorgado “B” antes? FAVOR DE “Y”
FAVOR DE “X” 2022 CC

inscribe
inscribe
¿Cómo viene el
Contrato de B?
2014 CC
 Transferencia Transferencia
derecho “X” derecho “X”

Contrato Contrato Firma Identidad Contrato

Contrato Tercero
rescindible Simulado Falsificada Suplantada Válido?
anulable
de A de A
 BIEN MUEBLE BIEN INMUEBLE

ROBO Fe Pública Firma Falsa Fe Pública

HURTO Identidad Suplantada
 No
No
ACTO inscribe
inscribe
FRAUDULENTO
 No
No
ACTO inscribe
inscribe
FRAUDULENTO
 PREGUNTAS ELEMENTALES
 ¿La cancelación del asiento A-B genera la invalidez del
Contrato A-B?
 La Ley habla de “presunto” fraude.
 ¿La cancelación del asiento A-B genera que también se
pueda cancelar el asiento B-C?
 No
 ¿La cancelación del asiento A-B genera la invalidez del
Contrato B-C?
 No
 ¿CUÁL FUE EL PEDIDO Y LA DECISIÓN EN
LA DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD?
 Petitorio: Se declare la inconstitucionalidad del término
“cancele” así como el sentido interpretativo en virtud del cual el
vocablo “anule” comprende las causas de nulidad por falsedad
documentaria o suplantación de identidad

 Decisión: Interpretar que el 2014 CC es constitucional en tanto

se considere que para la configuración de la buena fe del
tercero se debe haber desplegado una conducta diligente y
prudente desde la celebración del acto jurídico hasta la
inscripción del mismo”
 Fundamento 52:
“En los casos en los que fehacientemente el propietario haya
sido víctima de falsificación de documentos y/o suplantación de
identidad, para la configuración de la buena fe del tercero, será
indispensable haber desplegado una conducta diligente y
prudente desde la celebración del acto jurídico hasta la
inscripción del mismo”.
 “La diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de
verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente
quién o quiénes detentan la posesión del mismo” (Casación 3098-
2011-Lima)

 “Un comprador diligente no solo intenta conocer quién ocupa el

inmueble que pretende adquirir, sino a título de qué lo ocupan”
(Casación 3187-2013-Cajamarca)
 “Debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los
usos generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia
ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado
actual del bien que adquiere y primordialmente quién o quiénes
detentan la posesión del mismo”. (Casación 11620-2016-Junín).

 “Los demandados se encontraban en posibilidad razonable de

conocer que los demandantes eran los poseedores del inmueble sub
litis así como el título que estos últimos venían ostentando, por lo que
el principio de buena fe registral invocado por los demandados no
resultaba a favor de los demandados” (Casación 1430-2016-Lima)
Fundamento 63:.
“No puede perderse de vista que la exigencia de determinados
requisitos para la configuración de la buena fe del tercero,
especialmente en escenarios donde el propietario ha sido víctima
de falsificación de documentos y suplantación de identidad, debe
tener en cuenta, necesariamente, las particularidades y
características de cada caso concreto”
Fundamentos 35 y 36:
 “Si se considera que el ejercicio de derechos, como la propiedad,
implica también el cumplimiento de deberes, entonces, le
corresponde al propietario el cumplimiento de un deber de
diligencia con relación al registro, haciendo uso de los
mecanismos gratuitos que el Estado, a través de SUNARP (alerta
de inscripción), ha puesto a su disposición para el resguardo de
su propiedad”.
 Fundamento 64:
 “En escenarios en los que la víctima de los actos delictivos se
encuentre en situaciones de especial vulnerabilidad que hayan
dificultado el cumplimiento de su deber de diligencia, como puede
ser la precariedad de su situación socioeconómica, educativa,
cultural o cualquier otra desventaja objetiva de similar índole,
corresponderá al juez, en caso de controversia, sustentar su
decisión a través del desarrollo de una motivación cualificada.
Esto debe ser entendido como hasta la fecha en que presentó su
contrato para calificación a la SUNARP:

(i) Día 1: El tercero celebra un contrato actuando de buena fe

(ii) Día 2: El contrato se presenta a RRPP
(iii) Dia 3: El Tercero se entera que previamente había habido una
falsificación
(iv) Día 4: El contrato del tercero se inscribe
“La fe pública registral no protege a los terceros de buena fe
cuando se trata de vicios radicales de nulidad, como es el caso
de la falsificación de los títulos, pues el Artículo 70 de la Comisión
del Estado, dice que la propiedad es inviolable, lo que no es
coherente si admitimos que un titular pueda ser despojado
fácilmente a través de una falsificación.

“El Artículo 2014 del Código Civil debe leerse desde la

perspectiva constitucional de protección de la propiedad, evitando
que los actos ilícitos consumen derechos”
Fundamento 147:
“Resulta manifiesto que las disposiciones cuestionadas no son
de aplicación, en ningún caso, respecto de los bienes estatales
de dominio público

En cambio, el caso de los bienes estatales de dominio privado

es distinto (…) no puede descartarse, eventualmente, la
aplicación del principio de fe pública registral”
 Aporte reglamentario de 4,000 m2 destinado a parque.
 1er. Contrato fraudulento: Estado – Adquirente 1
 Anotación de demanda de nulidad
 Se levanta anotación con título falsificado
 2do contrato fraudulento: Adquirente 1 – Adquirente 2
 Contrato Adquirente 2 – Adquirente 3
 Contrato Adquirente – Adquirente 4
“Los demandados, al celebrar los actos jurídicos, se basaron en la
información que aparecía en los asientos registrales, no siendo
necesario remitirse a los títulos archivados; más aún si dichos
demandados recurrieron a la Notaria quien efectuó un estudio de
los títulos de propiedad del inmueble sublitis y comunicó que el
citado predio podía ser adquirido sin problema alguno”

“Las instancias de mérito han determinado que los demandados y

sus padres contrataron con base en lo que estaba publicitado en el
Registro de la Propiedad Inmueble y de buena fe”.
Fundamentos 148 y 149:

 En cambio, el caso de los bienes estatales de dominio

privado es distinto (…) no puede descartarse, eventualmente,
la aplicación del principio de fe pública registral cuando ello
corresponda, en los términos de la interpretación realizada
por este Tribunal”.
 ¿QUÉ INFORMACIÓN REGISTRAL DEBEMOS
REVISAR?
 Artículo 2014 CC:
 “El tercero de buena fe (…) mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se anule el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los asientos registrales
y los títulos archivados que lo sustentan”.
¿QUÉ INFORMACIÓN REGISTRAL DEBEMOS REVISAR?
Caso 1:
 A vende a B y éste inscribe: el asiento dice que el precio se
canceló íntegramente, pero en el TA consta que B no ha
terminado de pagar el precio de venta y si no lo hace en 30
días A podrá resolver el contrato,
 C solo revisa el asiento, le compra el bien a B e inscribe su
adquisición.
 Luego A resuelve ¿la compraventa con B porque éste no
pagó el precio de venta.
 ¿AFECTARÁ ESTA RESOLUCIÓN AL SEÑOR C?
¿QUÉ INFORMACIÓN REGISTRAL DEBEMOS REVISAR?
Caso 2:
 A vende a B y éste inscribe: el asiento dice que el precio se
canceló íntegramente pero en el TA se indica que B aún no
ha pagado el precio de venta.
 En la partida registral no corre inscrita ninguna hipoteca.
 C revisa la partida registral, le compra el bien a B e inscribe
su adquisición.
 Al cabo de un tiempo C es notificado con una demanda de
ejecución de hipoteca legal por parte de A.
 ¿ESTA EJECUCIÓN AFECTARÁ AL SEÑOR C?
¿QUÉ INFORMACIÓN REGISTRAL DEBEMOS REVISAR?
Caso 3:
 A figura como propietario registral de un inmueble.
 En la partida había estado inscrita una hipoteca sobre el
inmueble a favor de B.
 Sin embargo, en el último asiento registral de la partida
corre inscrito el levantamiento de dicha hipoteca.
 C compra el inmueble creyendo que es realengo.
 Al poco tiempo recibe una demanda de ejecución de la
hipoteca, porque realmente el gravamen sobre este bien
nunca se había levantado.
¿QUÉ INFORMACIÓN REGISTRAL DEBEMOS REVISAR?
Caso 4:
 Usufructo inscrito con 10 años pero en realidad su vigencia
era por 15.

Caso 5:
 Hipoteca de primer rango que garantiza una gravamen de
US$ 100 mil pero en realidad era por US$ 200 mil
 ¿SÓLO DEBEMOS MIRAR INFORMACIÓN REGISTRAL?
 “La diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el
estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan
la posesión del mismo” (Casación 3098-2011-Lima)

 “Un comprador diligente no solo intenta conocer quién ocupa el inmueble que
pretende adquirir, sino a título de qué lo ocupan” (Casación 3187-2013-
Cajamarca)

 “Debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los usos

generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mínima
impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que
adquiere y primordialmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo”.
(Casación 11620-2016-Junín).
 También para evitar prescripción contra tabulas
 ¿ES NECESARIO REVISAR ALGÚN OTRO TIPO DE
INFORMACIÓN EXTRA REGISTRAL?
 Revisar información municipal: contribuyente
 Revisar información municipal y registral sobre
edificaciones.
 Realizar levantamiento topográfico.
 Revisar información sobre zonificación.
 Revisar información sobre usos compatibles.
 Revisar información sobre afectaciones viales.
 Revisar información sobre estatus rústico o urbano.