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5) Demanda de desalojo.

Falta de legitimación activa (por la no tradición del


inmueble que dice adquirido) y pasiva (del poseedor). Redargución de falsedad de
escritura pública. Defensa basada en la nulidad, por fraude y simulación, de la
compraventa del bien cuyo recupero se demanda.
CONTESTAMOS DEMANDA – OPONEMOS EXCEPCIÓN PREVIA DE
FALTA MANIFIESTA DE LEGITIMACIÓN – PROMOVEMOS INCIDENTE DE
REDARGUCIÓN DE FALSEDAD RECUSAMOS SIN EXPRESIÓN DE CAUSA.

Sra. Juez:
MARCELO S. MIDÓN, CUIT…y MARIO PABLO MIDÓN, CUIT…,
abogados, constituyendo domicilio procesal en San Luis 851, 2° piso “A”, Ciudad, en
autos “A. TANIA C/ G. LILIAN S/ DESALOJO”, Expte. N° 157.953/17, ante V. Sa.
Nos presentamos y decimos:
I) PERSONERÍA: Como lo acreditamos a través de copia de poder general
adjunto, cuya autenticidad y vigencia declaramos bajo juramento, hemos sido
apoderados por la Sra. Lilian E. G., CUIT…, con domicilio real en Pasaje Biran Nº
1320, de esta Capital.
II) OBJETO: Que siguiendo las instrucciones impartidas, venimos a: 1)
Contestar la demanda, solicitando su rechazo, en costas a la parte actora y; 2) Promover
incidente de redargución de falsedad de la Escritura Nº 55, de fecha 16/03/2017, del
registro de la notario Gladys Dionisia P.; contra la actora, el Sr. Oscar O. C. (supuesto
prestamista y acreedor hipotecario) y la citada escribana; con costas a las incidentadas.
Todo ello por las siguientes razones:
III) CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: Negamos todos los hechos
afirmados en la demanda, con excepción de aquellos que, a continuación, sean
expresamente admitidos. A saber:
1) Es verdad que según escritura pública Nº 55, de fecha 16/03/2017, del
registro de la notario Gladys Dionisia P., la actora habría adquirido –solo en apariencia
y producto del fraude– el dominio del inmueble litigioso. Negamos, sin embargo: que
dicha escritura sea auténtica –al extremo de redargüirla de falsa–; que la compraventa
que mediante ella se instrumenta sea válida y que la actora haya adquirido –
efectivamente– derecho alguno con relación a ese bien.
2) Es verdad que desde aquella contratación –aparente y fraudulenta– nuestra
parte jamás hizo entrega (tradición) del inmueble, conservando a la fecha plena, pública
e ininterrumpida posesión de él.
IV) LA VERDAD DE LOS HECHOS. LA FALSEDAD DE LA ESCRITURA
Y LA NULIDAD DE LA COMPRAVENTA POR VICIO DE VOLUNTAD: La
escritura Nº 55, de fecha 16/03/17, del registro de la notaria Gladys Dionisia P., es
ideológicamente falsa. Al mismo tiempo, el contrato que mediante ella se instrumentó
(compraventa del inmueble) es nulo, por celebrado fraudulentamente, con abuso de
confianza y vicio en la voluntad de nuestra comitente. Veamos:
1) La escritura redargüida es falsa en punto a lo siguiente:
a) La declaración según la cual: “el precio de la venta se pacta en la suma de
Pesos Doscientos Mil ($ 200.000,00), abonándose en este acto y en dinero en efectivo,
por ante mí”.
Dicho de otra manera, es falso que el pago del precio de la venta haya sido
efectuado. Y más falso todavía que el pago haya ocurrido en presencia de la escribana
interviniente. Por la razón que la demandada, Sra. Lilian E. G., jamás percibió suma
alguna en virtud de ese aparente y fraudulento negocio.
b) El préstamo que se consigna otorgado por el Sr. Oscar Orlando C. y a favor
de la actora, de la suma de dinero que –a posteriori, y falsamente– se destinaría al pago
de la venta.
2) A su turno, y sin perjuicio de la falsedad denunciada, el simulado contrato de
compraventa está viciado de nulidad. Por la razón que su celebración fue producto de un
fraude. En el que la actora, con abuso de confianza, se aprovechó del estrecho vínculo
que la unía a la Sra. Lilian E. G. y de su deteriorado estado de salud mental, que
afectaba su discernimiento y, por lo tanto, la privaba de voluntad libre. En efecto:
Entre las partes hubo un vínculo de carácter íntimo, fraterno, casi filial, en cuya
virtud, recíprocamente, se prodigaron trato de “madre” (Lilian E. G.) e “hija” (Tania
A.). Vínculo ese del que se aprovechó la actora; facilitada su dolosa empresa por la
frágil e inestable salud mental de la demandada.
Sucede que, como lo acreditamos mediante resumen de historia clínica y copia
certificada de expediente de IOSCOR, la Sra. Lilian E. G. presenta diagnóstico de
“trastorno depresivo mayor”. Por ello, se halla “en tratamiento psiquiátrico y
psicoterapia desde 2015 (…) por estados de angustias, tristeza, desgano, llanto fácil,
hipobulia, hiporexia, trastornos de sueño e ideación patológica; con fluctuaciones en su
estado anímico y recaídas frecuentes”, por lo que es “tratada con antidepresivos y
tranquilizantes”.
3) A mayor abundamiento, y como indicios de simulación y fraude, cabe
resaltar:
a) El precio vil ($ 200.000). Que, a valores de mercado, no representa –al
tiempo del contrato– ni siquiera la sexta parte (1/6) del valor real del inmueble.
b) El hecho que la actora y presunta compradora carece de capacidad económica
para atender el compromiso que –según dice– contrajo con el prestamista y acreedor
hipotecario. Circunstancia que se patentiza a través de la promoción –en autos– del
beneficio de litigar sin gastos.
c) El hecho que el prestamista y acreedor hipotecario no se halla habilitado y/o
inscrito –por ante AFIP, DGR, Municipalidad de Corrientes y/o Banco Central de la
República– para realizar empréstitos de tales características. Ni tiene capacidad
económica a tal efecto.
IV) EXCEPCIÓN PREVIA DE FALTA MANIFIESTA DE LEGITIMACIÓN:
Además de las razones señaladas, la presente demanda debe rechazarse por falta
manifiesta de legitimación, tanto activa como pasiva. Veamos:
1) Falta de legitimación activa. La actora NO adquirió derecho real alguno por
falta de tradición de la cosa.
a) “Para la transmisión del dominio de inmuebles, rige ante todo el requisito de
la tradición (art. 577 Código Civil); antes de la tradición de la cosa, el acreedor no
adquiere sobre ella ningún derecho real” (BORDA, Guillermo, Tratado de Derecho
Civil. Derechos Reales I, Ed. Perrot, Bs. As., 1975, pág. 302).
Dicho de otro modo, “el contrato no priva al vendedor de la propiedad mientras
no haga la tradición de la cosa vendida” (SALAS, A. Ernesto, Código Civil y leyes
complementarias, 2da ed. actualizada, Depalma, Bs. As., 1977, T. I, pág. 302).
Régimen que NO sufrió cambio por la entrada en vigencia del Código Civil y
Comercial unificado, cuyo art. 1892 asimismo exige la tradición como requisito para
transmitir el dominio de inmuebles:
– “En un primer momento, la Comisión pensó en actualizar y tecnificar el
sistema, sobre el criterio de sustituir la tradición posesoria por la inscripción registral
como modo suficiente para los bienes registrables (…) Sin embargo, a pedido de
escribanos y registradores, con invocación de la falta de preparación de los registros
para tal modificación, el Anteproyecto mantiene el sistema vigente en el cual la
inscripción constitutiva solamente se incluye como excepción para la adquisición y
transmisión de ciertos objetos (por ejemplo, automotores), mas no para todas las cosas
de dominio registrable, especialmente para los inmuebles para los cuales mantiene la
tradición posesoria como modo suficiente” (MOLINA QUIROGA, Eduardo, Manual de
Derechos Reales, Ed. La Ley, 2016, págs. 24/26).
– “El modo suficiente es aquel que, unido al título suficiente, hace adquirir no
solo el dominio sino también aquellos derechos reales que se ejercen por la posesión.
Conforme el art. 1892, “la tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales que se ejercen por la posesión”. Y (…) “cuando el derecho
positivo exige el modo como acto independiente del título, no existe derecho real hasta
que dicho modo no se haya cumplido… La tradición traslativa del dominio es el acto
jurídico bilateral mediante el cual el tradens desplaza idealmente el inmueble y lo
coloca en cabeza del accipiens (…) Y esta tradición, para ser traslativa de dominio,
requiere se cumplan los requisitos que el Código contempla en el art. 1892”
(GURFINKEL DE WENDI, Lilian, Derechos reales, “2da edición actualizada de
acuerdo al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, Ed. Abeledo Perrot, 2015, T.
I, pág. 109):
b) Y la actora reconoció “que desde la fecha antes dicha (del contrato de
compraventa) ha sido imposible que la vendedora desocupe el inmueble”. Ergo, la no
tradición (admitida por la accionante y, por consiguiente, exenta de prueba) impide que
ésa haya adquirido derecho alguno y, por ende, la priva de toda legitimación para
reclamar el desalojo.
2) Falta de legitimación pasiva. El desalojo no procede contra el poseedor con
animus domini.
a) Según el art. 680, CPCC, el desalojo procede contra los locatarios,
sublocatarios, tenedores, intrusos y otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
Razón por la cual, a contrario sensu, no procede contra el poseedor. En efecto:
– “El desalojo únicamente procede cuando el demandado está obligado a
restituir el inmueble en virtud de un contrato o cuando éste lo ocupa en el carácter de
intruso. En virtud de ello, sin fisuras, la doctrina considera que quedan excluidos del
ámbito del desahucio aquellas cuestiones que exceden el conflicto vinculado a la mera
tenencia o uso de la cosa, como ser las pretensiones reales derivadas de la posesión o
propiedad del inmueble, debiendo recurrirse, según el caso, al juicio de reivindicación, a
las acciones posesorias o a los interdictos. Y sobre esa base, es común oír decir que al
poseedor no le es exigible la obligación de restituir el inmueble por vía de desalojo
cuando ha demostrado prima facie el título de poseedor que invoca (cualquiera sea el
vicio de la posesión), justificando así la seriedad de su defensa. Dicho de otro modo,
que cuando la posesión invocada presenta visos de seriedad, el marco del proceso de
desalojo resulta insuficiente para dirimir la contienda, debiendo el actor promover la
acción de reivindicación”1.
b) Y nuestra mandante, que jamás hizo tradición del bien; que conserva –con
relación a él– posesión pública e ininterrumpida, se cree (con fundados motivos,
desarrollados supra) y comporta como su propietaria. Razón suficiente, entonces, su
condición de poseedora, que la priva de legitimación pasiva a los fines de la acción por
desalojo.
V) OFRECEMOS PRUEBA:
1) Documental y reconocimiento en subsidio:
a) Copia certificada de expediente de IOSCOR, en 58 fs.
b) Copia certificada de resumen de historia clínica, en 1 fs. De negarse
autenticidad, se cite a su autor para el reconocimiento.
c) Documental en poder del Ministerio de Educación: Se oficiará por
requerimiento de legajo de la demandada, especialmente por toda documentación
referida a las licencias otorgadas, a partir de 2014, por razones de salud.
d) Documental en poder de AFIP: Se oficie por declaraciones juradas
presentadas, por los ejercicios 2014, 2015, 2016 y 2017, de los Sres. Tania A. A. y
Oscar Orlando C.
1
E. DE MIDÓN, Gladis y MIDÓN, Marcelo S., Manual de Derecho Procesal
Civil, 2da. Edición actualizada, Ed. La Ley, Avellaneda, 2013, págs. 839 y 840. En
términos similares, véase ARAZI, Roland y ROJAS, Jorge, Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación, comentado, anotado y concordado con los códigos
provinciales, Ed. Rubinzal Culzoni, 2001, T. III, pág. 327; FASSI, Santiago, Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación, comentado, anotado y concordado, 2da
edición actualizada y ampliada, Ed. Astrea, 1978, T. III, pág. 162; FENOCHIETTO,
Carlos, Código Procesal Civil y Comercial de la provincia de Buenos Aires,
comentado, anotado y concordado, 4 edición actualizada y ampliada, Ed. Astrea, 1998,
pág. 725; GOZAINI, Osvaldo, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación,
comentado y anotado, Ed. La Ley, 2002, T. III, pág. 425.
2) Declaración de parte de la actora y demás incidentados por redargución de
falsedad.
3) Pericial médica. A cargo de especialista en psiquiátrica. A fin que, sobre la
base de la historia clínica de la Sra. Lilian E. G. y de interconsulta con quien es su
médico de cabecera, dictamine sobre: Si la dolencia que afectaba a nuestra principal
pudo privarla –total o parcialmente– de razón, voluntad, libertad o discernimiento, al
tiempo de celebrar el acto redargüido de falso.
4) Pericial a cargo de corredor inmobiliario. A fin que dictamine sobre el valor
de venta, en el mercado local, del bien litigioso, a la fecha de la celebración de la
escritura redargüida de falsa.
5) Testimonial: De las siguientes personas:
a) D., Nélida, personal de maestranza, domiciliada en Barrio Quinta Ferré, Mz.
26, Casa. 10.
b) E., Alberta, docente, domiciliada en Bº Itatí, Mz. B, Casa 24.
6) De informes:
a) A la AFIP, Municipalidad de Corrientes y DGR, para que informen sobre las
actividades, oficios o profesiones declaradas y la condición (categoría) de
contribuyentes de los Sres. Tania A. A. y Oscar Orlando C.
b) Al registro de la Propiedad Inmueble de Corrientes, para que informe sobre
los eventuales bienes inscritos a nombre de los Sres. Tania A. A. y Oscar Orlando C.
c) A los Bancos: Corrientes S.A., Santander Rio, HSBC, Francés, ICBC y de la
Nación, Suc. Corrientes, para que informen si los Sres. Tania A. A. y Oscar Orlando C.
fueron titulares de cuentas bancarias (cualquiera sea la modalidad de la contratación),
entre los años 2014 y 2017 y, en caso afirmativo, remitan los movimientos de las
cuentas correspondientes.
VI) Por lo expuesto, a V. Sa. Pedimos:
1) Nos tenga por presentados y parte. Por denunciado domicilio real y
constituido el procesal.
2) Por contestada la demanda; opuesta excepción previa de falta de legitimación
pasiva y promovido incidente de redargución de falsedad. Traslado, con las copias, por
el término y bajo apercibimiento.
3) Habida cuenta de la voluminosidad de la documental, se exima a nuestra parte
presentar copias de traslado.
4) Por ofrecida prueba.
5) Oportunamente se rechace la demanda en todas sus partes.
6) Costas.
SERÁ JUSTICIA.

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