Carrera a Distancia

Corredor Inmobiliario

Área Temática:

Técnica
Asignatura:

Técnicas de Tasación
de Inmuebles I

Instituto de Capacitación InmobiliariaIModalidad DistanciaICorredor InmobiliarioITécnicas de Tasación de Inmuebles I Pág.

 Índice Página

Asignatura: Presentación de la Materia 3

Técnicas de Tasación Objetivos de la Materia 4
Metodología de Trabajo 4
de Inmuebles I
Metodología de Evaluación 5
Bibliografía 6
Programa Analítico 6
Unidad I. Introducción a la Tasación de Inmuebles 8
La tasación y su vinculación con la economía 9
La Tasación como ciencia 10
Conceptos de valor, precio y costo 10
Teoría de valor único, y su clasificación según su
finalidad práctica 11
Los mercados: concepto y diferentes tipos 12
Actividad de Autoevaluación 13
Actividad Obligatoria 14
Unidad II. Esquema Metodológico 15
El estudio del entorno urbano de un bien a tasar 15
Infraestructura de equipamiento y servicios públicos 15
Los factores extrínsecos o exógenos: positivos 15
y negativos
Factores extrínsecos negativos 16
Determinación del carácter ubicación y su gravitación
en el proceso de tasación 17
Importancia en los informes de tasación 18
Actividad de Autoevaluación 20
Actividad Obligatoria 20
Unidad III. Características del Bien Inmueble 21
Tasación de terreno urbanos 21
Parámetros fundamentales para la tasación de terrenos
urbanos 22
Los asimiladores y los coeficientes 23
El mapa de curvas de valores de lotes de terreno urbanos 24
Formación de una Base de Datos 24
La superficie Edificable 25
La incidencia inicial 25
Premisas para el trazado del mapa de curvas de valores 27
Examinemos un primer caso. Ejemplos 28
¿Cómo trazaremos el mapa? 29
Actividad de Autoevaluación 37
Actividad Obligatoria 38
Unidad IV. Comparables 41
Los métodos comparativos 41
La importancia del cálculo 42
Ejercicios 42
La Planilla Universal de Cálculo 42

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de Capacitación I
InmobiliariaIModalidad
Capacitación Inmobiliaria Modalidad DistanciaI
DistanciaICorredor
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de Inmuebles
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 Índice Página
Actividad de Autoevaluación 47
Actividad Obligatoria 47
Asignatura: Unidad V. Tasación de Terrenos 48
Clasificación de los métodos de tasación 48
Técnicas de Tasación Introducción al método de comparación de valores venales
de Inmuebles I con homogeneización de antecedentes 48
La ley de Hoffman y la Regla Americana 50
Los coeficientes de medidas 51
Las Tablas de Fitte y Cervini y del Tribunal de Tasaciones
de la Nación 52
Determinación del lote tipo de comparación 52
Concepto de valor unitario 55
Los problemas de forma de las parcelas 57
Procedimiento de “antes y después”. 1er caso: Expropiación 58
Las Tablas de Valvano 64
Actividad de Autoevaluación 70
Actividad Obligatoria 70
Glosario 71
Presentación de la Materia
Esta es la primera de las 3 materias dedicadas a la tasación de in-
muebles previstas en el Plan de Estudios de la Carrera de Corredor
Inmobiliario.

Esta asignatura tiene por objeto satisfacer una de las necesidades

más importantes que la sociedad exige del profesional inmobiliario:
se trata de la determinación de valores económicos y el pronóstico
de precios de los bienes.

La determinación de valores solía hacerse antes, y en parte de la

actividad inmobiliaria continúa haciéndose hoy, de manera intui-
tiva, y ese conocimiento resulta muy difícil de transferir a otras
personas.

Sin embargo, el sector inmobiliario exige conocimientos cada vez

más sofisticados, y es por eso que ofrecemos al alumno el enfoque
científico de la Tasación y un camino claro para llegar al valor: los
métodos.

Tras las primeras definiciones y conceptos que nos introducirán a la

materia, analizaremos el entorno del inmueble a tasar, para pasar al
tema central, se trata de la tasación de terrenos urbanos, mediante
2 métodos comparativos distintos: uno de reciente aparición, y otro
tradicional.

Por ser el valor un número expresado en una unidad monetaria, a

ese valor llegaremos mediante sencillos cálculos, que resultarán
claramente explicados.
El docente a cargo de la cátedra, con más de 25 años de expe-

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de Capacitación Inmobiliaria I
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Inmobiliaria Modalidad
Distancia I
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Inmobiliario
Inmobiliario Técnicas de Tasación
de Tasación de Inmuebles
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Pág. 3
 riencia en la enseñanza de la tasación en el ámbito universitario
Asignatura:
y terciario, ha preparado el siguiente material especialmente para
Técnicas de Tasación Ud., acompañándolo permanentemente, y esperando satisfacer sus
de Inmuebles I primeras necesidades en estos nuevos conocimientos que adquirirá
progresivamente.

Objetivos de la Materia
Conceptuales: Entender que la tasación es una ciencia y que el cami-
no para determinar valores es a través del método, cuyo aspecto cen-
tral es el cálculo. Saber establecer las características principales que la
sociedad le otorga a un bien antes de tomar una decisión de compra.
Conocer distintos caminos para determinar el valor de un mismo bien,
para la resolución de variados casos prácticos.
Procedimentales: Manejar correctamente las rutinas de cálculo re-
queridas por cada método. Adquirir la destreza necesaria para selec-
cionar los comparables adecuados requeridos por los métodos com-
parativos.
Actitudinales: Generar una actitud activa en la realización de las ac-
tividades prácticas. Desarrollar la disciplina necesaria en la auto eva-
luación.

Metodología de Trabajo
Este material ha sido concebido como un texto básico, que pueda
utilizarse para la formación a distancia de la materia Técnicas de Ta-
sación de Inmuebles I en la carrera de Corredor Inmobiliario del Insti-
tuto de Capacitación Inmobiliaria.

El propósito de este texto es el de constituirse como un material:

a) Que represente un documento de actualidad para el estudio de la

problemática de la Tasación inmobiliaria.
b) Que contribuya a la organización de los estudios del alumno.
c) Que sirva de acompañamiento en la tarea de aprendizaje.

En este material el alumno encontrará:

1. El programa de la asignatura desarrollado en tres módulos operati-

vos, los cuales se dividen en una serie de unidades temáticas.

2. El desarrollo pedagógico de los contenidos de cada unidad

temática.

3. En cada unidad temática se incluyen actividades (no evaluatorias)

a desarrollar por el alumno en forma individual y autónoma y no re-
quieren soporte especial para su resolución.

Instituto
Instituto de
de Capacitación I
InmobiliariaIModalidad
Capacitación Inmobiliaria Modalidad DistanciaI
DistanciaICorredor
Corredor InmobiliarioI
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Técnicas de
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Inmuebles II Pág. 4
Pág.
 4. Gráficos, esquemas e ilustraciones que tienen por objeto facilitar
Asignatura:
la comprensión de ideas y su interpretación.
Técnicas de Tasación
de Inmuebles I 5. Las actividades de evaluación obligatoria las presentará cada
profesor en el campus virtual. Estas actividades deberán ser remi-
tidas a su profesor de acuerdo al calendario académico que se le
facilitará oportunamente.
El alumno deberá remitir al profesor el o los Trabajos Prácticos
Obligatorios de la materia. El criterio para la evaluación consta
de tres ítems: Presentación del material, Redacción y ortografía e
interpretación conceptual.

El trabajo debe comprender los siguientes apartados:

a) Carátula: que incluya los datos personales y de la materia, el

nombre del trabajo, y el número de la unidad correspondiente.
b) Debido a que cada unidad tiene contenidos bastante diferentes,
las actividades de evaluación obligatoria, deberán ajustarse en lo
indicado en cada unidad.
c) El trabajo debe ser presentado en formato Word (.doc) y su pre-
sentación será en hoja tamaño A4.

Las consignas del/los trabajo/s práctico/s obligatorio/s serán en-

viadas además en un documento. La presentación y aprobación del
mismo en tiempo y forma permitirá acceder al examen presencial
final.
Los criterios de evaluación serán incluidos en las consignas de di-
chos trabajos.
Por tratarse de un sistema de estudio a distancia los alumnos cuen-
tan con un Campus que servirá como plataforma para acceder a
los contenidos de la materia, realizar consultas vía mail o chat al
docente, administrar sus entregas, acceder a las correcciones de las
actividades obligatorias y conocer las calificaciones. Para colabo-
rar aún más con la formación, los alumnos tendrán la posibilidad
de comunicarse telefónicamente con el docente en los horarios
estipulados previamente.

Instituto
Instituto de Capacitación
de Capacitación Inmobiliaria I
IModalidad
Inmobiliaria Modalidad
Distancia I
ICorredor
Distancia Corredor I
ITécnicas
Inmobiliario
Inmobiliario Técnicas de Tasación
de Tasación de Inmuebles
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Asignatura:
Técnicas de Tasación Bibliografía
Unidad 1. Magnou, Eduardo - Manual del Tasador - Capítulo 1
de Inmuebles I Ed. Abeledo Perrot - Buenos Aires, 1992.
Saravia, Jorge - Valuación de activos fijos y revalúos técnicos - Ca-
pítulo 1 - Estudio de ingeniería Saravia - Buenos Aires, 1994.
Instituto Argentino de Normalización - Norma IRAM 34851 - Buenos
Aires, 1995.
Unidad 2. Jorge Alberto Gómez Prat – Stella Maris García de Gómez
Prat - Momentos Inmobiliarios - La tasación - Capítulo 1 - Ed.
Euducor - Córdoba, 2001.
Aguiar, Artemio Daniel - Manual de Tasación Inmobiliaria - Capítulos
III y VIII - Editorial Juris - Rosario, 2004.
Marcela Ibáñez, Antonio Topalián - Elementos de la Tasación - Capí-
tulo 4 - Alveroni Ediciones - Córdoba, 1999.
Unidad 3. Magnou, Eduardo - Manual del Tasador - Capítulos 2 y 3
Ed. Abeledo Perrot - Buenos Aires, 1992.
Instituto Argentino de Normalización - Norma I.R.A.M. 34853 -
Buenos Aires, 1995.
Unidad 4. Magnou, Eduardo - Manual del Tasador - Capítulos 3 y 4
Ed. Abeledo Perrot - Buenos Aires, 1992.
Unidad 4. Dante Guerrero - Manual de Tasaciones - Tema 1 - Ed.
Alsina - Buenos Aires, 1994.
Jorge Alberto Gómez Prat – Stella Maris García de Gómez Prat - Mo-
mentos Inmobiliarios - La Tasación - Capítulos 2, 3 y 4 - Ed. Eudecor
Córdoba, 2001.

Programa Analítico
MÓDULO I: INTRODUCCIÓN A LA TASACIÓN DE INMUEBLES

Unidad I: Introducción a la Tasación

Introducción a la materia. La tasación y su vinculación con la economía.
La Tasación como ciencia. Conceptos de valor, precio y costo. Teoría de
valor único, y su clasificación según su finalidad práctica. Los mercados:
concepto y diferentes tipos. Determinación del mercado potencial asig-
nable de realización.

Unidad II: Esquema Metodológico

El estudio del entorno urbano de un bien a tasar. La importancia de la
ubicación. Infraestructura de equipamiento y servicios públicos. Los fac-
tores extrínsecos o exógenos: positivos y negativos. Factores extrínsecos
negativos. Determinación del carácter ubicación y su gravitación en el
proceso de tasación. Importancia en los informes de tasación.

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Instituto de
de Capacitación I
InmobiliariaIModalidad
Capacitación Inmobiliaria Modalidad DistanciaI
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Corredor InmobiliarioI
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Técnicas de
de Tasación
Tasación de
de Inmuebles
Inmuebles II Pág.
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 Asignatura:
MÓDULO II: PRIMERA METODOLOGÍA DE TASACIÓN DE
Técnicas de Tasación TERRENOS URBANOS.
de Inmuebles I
Unidad III: Características del bien Inmueble
Tasación de lotes de terreno urbanos. Parámetros fundamentales para la
tasación de terrenos urbanos. Tipos de mercado. Los asimiladores y los
coeficientes. El mapa de curvas de valores de lotes de terreno urbanos.
Formación de una Base de Datos. Selección y descarte de antecedentes.
La superficie Edificable. La incidencia inicial. Premisas para el trazado
de un mapa de curvas de valores. Examinemos un primer caso. ¿Cómo se
traza el mapa? Un ejemplo sencillo. Otros ejemplos.

Unidad IV: Comparables

Los métodos comparativos. La importancia del cálculo. Ejercicios.
La Planilla Universal de Cálculo. Ejemplos.

MÓDULO III: OTRO MÉTODO DE TASACIÓN DE TERRENOS

URBANOS.

Unidad V: Tasación de Terrenos

Clasificación de los métodos de tasación. Introducción al método de
comparación de valores venales con homogeneización de anteceden-
tes. Conociendo un poco de historia: La ley de Hoffman y la Regla
Americana.
Los coeficientes de medidas. Las Tablas de Fitte y Cervini y del Tribunal
de Tasaciones de la Nación. Determinación del lote tipo de comparación.
Concepto de valor unitario. Poniendo los conceptos en práctica. Los pro-
blemas de forma de las parcelas. Procedimiento de “antes y después”;
1er caso: expropiación. 2do Caso : Tasación por compra de franja del lin-
dero. Lotes con forma de martillo. Ejercitación. Parcelas ubicadas en es-
quina. Antecedentes históricos. Situación actual: Las Tablas de Valvano.
Ejercicios.

Este apunte ha sido elaborado por el Tasador y Martillero Público

Daniel Boveri, 2013.

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de Capacitación Inmobiliaria I
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 Unidad I. Introducción a la Tasación de Inmuebles

Introducción
Introducción a la tasación de inmuebles es uno de los tres módulos que componen la asignatura, e incluye con-
ceptos básicos y definiciones para iniciarse en el estudio de la Tasación y propone un análisis del entorno de un
inmueble a valuar.
Analiza como se ha dado respuesta a la búsqueda del valor económico, tanto desde lo intuitivo y empírico hasta
el enfoque científico actual.
Estos primeros conceptos de aplicación universal para todo tipo de bienes, hace hincapié en los inmuebles.
Dedica atención especial al estudio de uno de los caracteres sólo aplicable a los inmuebles: su ubicación y el
análisis del entorno que lo rodea, de gran importancia para
la determinación de valores.

En la actividad inmobiliaria, una de las tareas más importan-

tes y quizá una de las más complejas es la tasación, tanto es
así que aún en aquellas de pequeñas proporciones la tarea de
tasar es reservada sólo a alguna persona muy particular, no
sintiéndose el resto capacitado para hacerlo.

Ocurre que en esas pequeñas estructuras, el tasador es una

persona que a partir de su experiencia pronostica precios
posibles, y lo hace de una manera intuitiva, analizando las características del bien a tasar: ubicación, luminosi-
dad, superficie, antigüedad, estado de conservación, etc., y a partir de la observación de esas características las
compara con otros de valores conocidos , y dice que mediante un estudio de mercado, según la ley de la oferta
y la demanda, llega a un número que sólo puede justificar a través de palabras.

Esta materia tiene por objeto la de dar respuesta tanto a la tasación como:
1. Herramienta de captación de propiedades para poner en venta.
2. Estimación del valor, sin que el propósito sea la venta del mismo.

Pero, ¿Qué hacemos cuando tasamos?

Cuando tasamos determinamos el valor económico de un bien, y ese valor estará dado por un número expresado
en una unidad de moneda.
Entonces, ¿ podemos llegar a un número a partir de una montaña de palabras?
Indudablemente no, y es ese el motivo por el cual ese conocimiento que se adquiere de manera intuitiva no se
puede transferir a otras personas.
Si bien desarrollaremos estos aspectos más detenidamente, les voy confiando un primer secreto:

EL SECRETO DE LA TASACIÓN ESTÁ EN EL CÁLCULO

Debido a que a esos números finales que determinan un valor se llega a partir de otros iniciales y de un proceso
de transformación matemática.
Vale la pena aclarar que emplearemos la matemática más elemental, la de las 4 operaciones básicas, que se re-
suelven con las calculadoras más sencillas.

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 La Tasación y su vinculación con la Economía
Del punto anterior, rescataremos algunas palabras que nos introducirán a un nuevo concepto: El Concepto de
Economía.

VALOR PRECIO

MERCADO MONEDA

OFERTA

Las mismas forman parte de una ciencia íntimamente vinculada con la tasación, estos son conceptos que le
pertenecen a la economía.
Por lo tanto, tiene la tasación una vinculación directa con la economía.
A partir de aquí introduciremos los primeros conceptos.
La Economía es la ciencia que estudia y se ocupa de la producción, y distribución e intercambio de bienes y servi-
cios tendientes a satisfacer las necesidades humanas (alimentación, vestidos, salud, educación, dinero, viviendas,
fábricas, etc.), y que adecua los bienes (siempre escasos), a múltiples fines.

Es, entonces, la economía una ciencia social, ya que tiene como destinatario al hombre, puesto que estos vestidos,
casas, etc., si no existiera el hombre, dejarían de ser riquezas. Lo que configura esencialmente a la economía son
las acciones de los hombres.
El precio es un tema que interesa a la economía, ya que el mismo es la relación de intercambio de bienes. En el
intercambio de dichos bienes, la moneda es casi siempre uno de los bienes de intercambio. Cada hombre valora
de manera diferente cada bien, y aún sus propias valoraciones son cambiantes con el tiempo.

Quizás el lector tenga en el dedo anular de su mano izquierda un anillo de oro, símbolo de la unión a una persona,
seguramente algo gastado por el uso y el paso del tiempo, y si se lo quisiera cambiar por otro, del mismo metal,
los mismos quilates, color y peso , pero sin uso ni desgastes, seguramente no lo haría, debido a que para Ud. tiene
algo que es mucho mayor que un valor económico en un trozo de metal noble.
Sin embargo, si por alguna causa esa unión desapareciera, el valor económico del mismo
sería diferente, y ahora sí aceptaría el cambio.
Ejemplo Otro ejemplo: el propietario de un bien lo valora en 100 unidades monetarias. Aparece
un interesado y lo valora en 150 unidades monetarias. Habrá entonces, intercambio del
bien por el dinero, ya que supera las expectativas que acerca del precio el vendedor tenía.

Si en lugar de pensar en sólo 2 personas, pasamos a un conjunto de varios propietarios del mismo tipo de bien y
de varios interesados, a ese conjunto se lo llama mercado.
Para que un bien cualquiera tenga valor económico debe reunir 2 condiciones:

1 Ser escaso

2 Estar demandado

Instituto de Capacitación InmobiliariaIModalidad DistanciaICorredor InmobiliarioITécnicas de Tasación de Inmuebles I Pág. 9

 La Tasación como ciencia
TASAR es pronosticar el valor económico de un bien, y ese es su objetivo.

Por lo tanto, la tasación se ocupa de pronosticar precios de un bien determinado, para un mercado determinado
(real o idealizado) y en un momento determinado.
A ese pronóstico se llega, según algunos, mediante una serie de técnicas y consejos, o sea, básicamente, de ma-
nera intuitiva.
Para otros, la tasación es una ciencia.
Cuando una parte del conocimiento humano llega a la categoría de ciencia el camino para llegar a ella es el
método. Entendemos hoy, que la tasación es una ciencia en evolución.
De modo que, siempre que estos métodos estén lo suficientemente desarrollados, y no resulten extremadamente
complejos, abordaremos los temas de tasación a través de métodos.

Conceptos de Valor, Precio y Costo

El precio es (generalmente), una suma de dinero que efectivamente se paga por un bien.
El valor es el precio potencial, es el pronóstico de ese precio (si no existiría ese precio tampoco existirían los
valores).
El costo es la cantidad de dinero que se paga por una cosa, representando el monto total de gastos y consumos.

Cuando tasamos, nos estamos anticipando a esos precios posibles. Para determinar ese valor, no tendremos en
cuenta lo que cada uno de nosotros le asigne en nuestra propia escala de valores, si no la que reconoce el grupo
social en la que él actúe (mercado).

Pensemos en la composición del costo de un sándwich de Hamburguesas. El costo total,

Ejemplo estará dado, sintéticamente, por el costo del pan, la hamburguesa, el queso, la lechuga,
el tomate, la mayonesa, etc.
Si a éste se le agregan unas gotas de trementina (se emplea como disolvente para barni-
ces y en la fabricación de insecticidas), por lo tanto, es tóxico. Evidentemente, su costo aumentará.
Pero, ¿Qué sucederá con el valor y con el precio? Porque ¿qué utilidad tiene el sándwich?
Obviamente, satisfacer el apetito, pero, ¿quién conscientemente comería algo con una
sustancia tóxica?
Seguramente nadie, y si quisiéramos este bien, su precio, y por ende su valor, serían
sensiblemente inferiores, o simplemente, desaparecerían.

Sin embargo, en algunas ocasiones resulta importante determinar costos en la tasación y en el corretaje inmo-
biliario.
Cuando estamos, por ejemplo, frente al caso de un inmueble a estrenar, ya que en estos casos también interesan
no sólo los valores de mercado sino los costos de construcción para determinar los beneficios posibles.
En síntesis, costo, valor y precio son distintos.

PRECIO ≠ VALOR ≠ COSTO

En adelante, utilizaremos tasar y valuar como sinónimos, aunque sería mejor y más preciso utilizar tasar que
valuar, por tradición española e iberoamericana y por derivar este último del inglés.

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 Teorías del valor único y del valor según su finalidad práctica.
Frecuentemente se cree que el único motivo de la tasación es la estimación de valores
de mercado de los bienes, en otras palabras, el valor de venta. Acerca de este pensa-
miento, expresaremos 2 escuelas diferentes.
El ingeniero argentino, Mario Chandías, especialista en cómputos y presupuestos para
la construcción de edificios, por ende, en costos, cuyo libro “Cómputos y Presupuestos”
es de amplia difusión entre estudiantes y profesionales de arquitectura e ingeniería, no
sólo en el país, sino en América Latina, fue también, un importante tasador americano,
y aparece citado frecuentemente en bibliografía internacional.

Él sostenía que el valor era único, en tanto que otra corriente de pensamientos, entien-
de que el valor es variable, y depende de su finalidad práctica o propósito.
Las finalidades prácticas de la tasación podrían ser :
• la compraventa,
• el seguro contra incendios,
• la garantía de créditos hipotecarios,
• la determinación de valores físicos,
• el alquiler,
• la pericia judicial, atento a las indicaciones ordenadas por un juez,
• los valores fiscales que sirven como base de la determinación de impuestos, etc.

En los últimos años, la teoría del valor único tiene escasa aceptación, en cambio, la otra,
es mayoritaria en el mundo. En todos los casos, ese número expresado en moneda será
distinto.

Ejemplo El valor físico es una sumatoria de costos. Construir el mismo edificio en dos barrios de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, tales como el elegante barrio de Recoleta, y otro,
bastante distinto, como el de Villa Soldati, considerando que el terreno ocupado por el
edificio de Villa Soldati fuera de una superficie muy superior al de Recoleta y por ende, el mismo valor que el de
aquel, tendríamos como resultado el mismo costo para ambos edificios, ya que el costo de construcción también
sería el mismo. Sin embargo, si pusiéramos a la venta ambos, indudablemente obtendríamos un mayor precio en
la Recoleta que en Soldati.

Los mercados. Concepto y diferentes tipos.

Concepto de mercado asignable de realización.
En Tasaciones es bastante común referirse al mercado potencial de comercialización que tiene un bien, también
llamado mercado asignable de realización. Aunque sería mejor pensarlo sobre la base de la demanda potencial
de un bien.

Quinquela Martín es un importante artista plástico argentino del siglo XX, que desarrolló
Ejemplo su actividad fundamentalmente en la pintura, y es famoso por sus obras inspiradas en
el ribereño barrio de La Boca, el puerto y su gente, razón por la cual existe una mayor
demanda de esa temática que de naturaleza muerta. Por lo tanto, si se ponen en venta 2
óleos de las mismas medidas, la misma fuerza expresiva y estado de conservación, seguramente se obtendrá un

Instituto de Capacitación InmobiliariaIModalidad DistanciaICorredor InmobiliarioITécnicas de Tasación de Inmuebles I Pág. 11

 mayor precio por el que refleje el tema de la Boca.
En inmuebles: Un departamento ubicado en el 3er. Piso de un edificio sin ascensores, tendrá una demanda res-
tringida, ya que muchas personas debido a su edad, o a su estado de salud, o simplemente de gustos, no tendrán
interés en subir 3 pisos por escalera.
También tendrá un mercado potencial restringido un departamento muy oscuro, por mejor estado de conserva-
ción y ubicación que tenga; o un inmueble de gran categoría y superficie frente a una villa de emergencia.
En cambio, un departamento bien ubicado, inserto en un edificio de buena calidad constructiva y mantenimiento,
que tenga buena luminosidad y vistas, tal como podría ser un departamento de 2 ambientes en Barrio Norte,
aunque no esté en buen estado de conservación, tendrá un buen mercado potencial.
En bienes tecnológicos: Un automóvil fuera de serie tendrá un mercado potencial restringido, en contraposi-
ción con otro, de fabricación seriada, de marca reconocida, de fabricación nacional, con provisión de repuestos
garantizada.

En la tasación inmobiliaria, el tema de medianería tiene una demanda obligada, ya que sólo puede venderse un
tramo de muro medianero a tan sólo un lindero
En síntesis, en todo informe de tasación debe incluirse una nota informando al lector acerca de la demanda po-
tencial que tiene ese bien. Al mercado potencial se lo calificará como: amplio, bueno, normal, medio, medio con
restricciones, acotado, restringido, etc.
Con estos últimos conceptos también podemos afirmar que:

las cosas valen en función de la utilidad que tienen

debido a que cuanto más demandadas están son sujetos de una mejor y mayor valoración económica.

http://www.econlink.com.ar/dic.shtml#BogstavC
http://www.afip.gov.ar/glosario/documentos/Diccionario.pdf
http://www.taringa.net/posts/ebooks-tutoriales/1963070/Enciclopedia-de-Econom%C3%ADa.html
http://buscon.rae.es/draeI/

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 UNIDAD I: Introducción a la Tasación de Inmuebles

CIENCIA

ECONOMÍA

INTUITIVA

TASACIÓN

CIENTÍFICA

MÉTODO

TEORÍAS MERCADO

DEFINICIONES

Ejercicio
Autoevaluación
Plantee en un breve ejemplo el caso de un inmueble cuyo mercado potencial sea restringido, de manera semejan-
te a la que fuera expresada en el texto.

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 Actividad
Obligatoria N° 1

Completar la siguiente grilla:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
1 T
2 A
3 S
4 A
5 C
6 I
7 O
8 N
9 E
10 S

1. ¿Cuál es una de las tareas más importantes que desarrolla en el ejercicio de su profesión de Corredor
Inmobiliario?
2. ¿Cuál es el pronóstico del precio?
3. ¿Qué establecemos cuando nos anticipamos a un precio?
4. Sinónimo de tasar.
5. Lo que se paga en moneda a cambio de un bien o de la prestación de un servicio.
6. Forma de tasar anterior a la aplicación de métodos.
7. Camino que nos conduce al valor.
8. Ciencia que tiene una vinculación directa con la tasación.
9. Además de un número, ¿qué necesitamos para determinar un precio?
10. Apellido de un gran tasador argentino.

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 Unidad II. Esquema Metodológico
El estudio del entorno urbano de un inmueble a tasar
La importancia de la Ubicación
En la tasación de bienes inmuebles urbanos, a diferencia de otros bienes, la ubicación es un factor de enorme
gravitación para determinar el valor del mismo, dado que 2 inmuebles idénticos, en ubicaciones distintas, tendrán
seguramente distintos entornos.
Este aspecto puede determinar que la preferencia de la sociedad cuando demanda inmuebles, o sea,
cuando compra, alquila o permuta, presione de diversas maneras, y así pagarse precios diferentes.
Este entorno distinto, que cambia con la sociedad misma, está marcado, en gran medida, por la propia geografía
natural del lugar (ríos, sierras, mares, arroyos, diferencia de nivel y tipo de tierra, etc.).

Infraestructura de obras y servicios públicos y equipamiento

Los cambios necesarios para transformar ese terreno natural y que están generados en decisiones políticas, que
comienzan con el trazado de calles y de dotar a una zona de obras y servicios públicos y equipamiento que en
varios aspectos satisfagan las necesidades del hombre cuando vive en un entorno urbano.
La decisión de vivir en la ciudad, a diferencia de la del campo, implica ventajas y desventajas. En las ciudades
se hace un uso más mezquino de la tierra y se concentra la población que requiere servicios distintos que los del
hombre de campo, y también un equipamiento urbano próximo.

Los factores extrínsecos o exógenos: positivos y negativos

A estos equipamientos y servicios públicos, y a todo aquello que constituye el entorno del inmue-
ble que estamos tasando, sin considerar a dicho inmueble, porque están fuera de él, es lo que se
conoce en tasaciones como factores extrínsecos o exógenos.
Estos factores extrínsecos pueden ser positivos o negativos para la vida del hombre en la ciudad, y
estos aspectos se verán reflejados en los precios, y por ende en los valores.

Los servicios públicos que en general existen en todo sitio urbano están dados por
la provisión de energía eléctrica, el tendido de la red de gas natural, agua corriente, desagües
cloacales y pluviales, telefonía, etc.
Cabe mencionar que, si bien muchos de estos servicios están “privatizados”, no dejan de ser públicos, debido a
que si bien el suministro, la explotación y facturación están manejados por empresas privadas, éstas tienen un
plazo establecido por contrato, que finalizado vuelve a ser de dominio público.

En cuanto al equipamiento necesario para el desarrollo de la vida en la

ciudad, encontramos, entre los más difundidos, los siguientes:
Educacional: compuesto por guarderías infantiles y jardines maternales,
nivel pre-escolar, instrucción primaria con las etapas locales previstas por la autoridad
educativa competente, enseñanza media, terciaria, universitaria, y de distintas disciplinas
no oficiales. Este equipamiento debe ser asistido por bibliotecas y actividades conexas.

Comercial: De venta de artículos de consumo diario, periódico, ocasional, ya concentrados

en centros comerciales y paseos de compras, o bien aislados.

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 Deportivo: Instalaciones deportivas y de educación física: clubes, sociedades de fomento, estadios, natatorios,
etc.

Cultural y de esparcimiento: Salas de espectáculos: teatros, cines, con-

fiterías bailables, museos, salones de exposiciones.

Institucional y Bancario: Palacios Municipales, delegaciones municipales, registros civiles,

Organizaciones no gubernamentales, bancos, financieras, etc.

De Seguridad: Integrado por comisarías y destacamentos policiales, Bomberos, etc.

De Salud: Hospitales, salas de primeros auxilios, sanatorios, clínicas, servicios de am-

bulancias, etc.

Transporte Público: ferrocarriles, colectivos, subte-

rráneos, taxímetros, etc.

Espacios Verdes: plazas, plazoletas, parques.

Accesos y vías de comunicación: Es un tema de vital importancia para la vincu-

lación actual y el potencial desarrollo de las áreas urbanas, que está asistido por
avenidas, autopistas, rutas, y sus accesos directos a centros poblados.

El estudio de las distancias del inmueble urbano a tasar con respecto a cierto equipamiento educacional, comer-
cial, etc., es de significativa importancia para el inmueble que motiva la tasación.

Factores extrínsecos negativos

Las zonas urbanas son fundamentalmente residenciales, teniendo en cuenta esta premisa es que cito los factores ex-
trínsecos negativos más importantes.
Estos factores están originados en visuales y olores desagradables, ruidos molestos, situaciones peligrosas, contamina-
ción ambiental, colectividades o grupos sociales que causan rechazos, zonas inundables, entre otras.

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 Los originados en visuales desagradables están dados por cementerios, salas velatorias, construcciones precarias o muy
mal mantenidas, albergues transitorios.
Los causados por los ruidos molestos: escuelas con gran número de alumnos, lugares bailables, algunas industrias,
avenidas con gran caudal de transporte público.
Las causadas por la contaminación ambiental están dados por basurales, depósitos de sustancias tóxicas no contro-
lados, etc..
Las que se fundan en los olores desagradables: frigoríficos, curtiembres, mercados concentradores para la venta de
hacienda y alimentos perecederos.
Los factores peligrosos están dados por la presencia de villas de emergencia y asentamientos de viviendas precarias.
También son peligrosas algunas industrias y depósitos de explosivos.
Los originados en problemas étnicos están dados por la presencia de colectividades, con costumbres distintas a las
nuestras, que pueden causar rechazos.

Determinación del carácter ubicación y su importancia en el proceso de tasación

En algunas circunstancias, algunos factores que en principio son positivos, si están ubicados en zonas aledáneas al
inmueble tasado, se transforman en aspectos negativos, si están al lado o muy próximos a ese inmueble que motivará
nuestra tasación también gravitarán en la disminución del valor.

Por ejemplo: Si bien un supermercado próximo es positivo, se transforma en negativo si está al lado del inmueble
tasado, por los trastornos que generan los transportes que descargan mercaderías. Una escuela con mucha población
ruidosa, hospitales, comisarías, vías férreas, estadios deportivos, terminales de líneas de colectivos, etc. También, de
manera excepcional, hay factores extrínsecos negativos evidentes que a veces no gravitan negativamente en el entor-
no y su valor.

Ejemplo: El cementerio de la Recoleta de la Ciudad de Buenos Aires está rodeado de un elegante grupo de edificios de
viviendas y de restaurantes de alto nivel. De la misma forma el barrio próximo al estadio de River Plate, cercano al río
de la Plata, se inunda frecuentemente, sin embargo, a pesar de esas 2 circunstancias negativas, los inmuebles son de
alto valor.
Vale la pena destacar, que en el bonaerense barrio de San Isidro, existe una villa de emergencia importante y antigua,
y paredón de por medio linda con un barrio elegante con inmuebles de valores muy importantes.
Algo semejante se da en los alrededores de varios clubes de campo (countries) y barrios privados, que tienen como
vecinos villas de emergencia y asentamientos de viviendas precarias.

Otros aspectos que hacen al estudio de los factores extrínsecos son la homogeneidad del paisaje urbano, evaluando si
existe un criterio estético predominante, dado, entre otras cosas, por las alturas de los edificios, la tipología construc-
tiva, la calidad y tipo de los materiales empleados en las construcciones.
La proximidad de fuentes de trabajo próximas, más aún cuando en ciertas áreas urbanas existe una única fuente de
trabajo importante, que le dan vida económica al barrio, y por ende interés en invertir en él.

También estudiar la tendencia de ese sitio urbano, ese futuro puede predecirse a través de la lectura del Código de
Planeamiento Urbano local, acerca de cómo está planificándolo a través de las zonificaciones y usos predominantes,
de cuál es el F.O.S y el F.O.T. (que veremos oportunamente), si existen posibilidades de planes rectores a nivel provincial
o nacional que involucren el área.
Existe un aspecto más sofisticado para evaluar, y es el análisis de la situación actual de la o las clases sociales que ha-
bitan el barrio y la movilidad social y por ende económica que esa población tenga en un futuro inmediato.

Otra arista acerca de este tema, que también nos conduce a pronosticar tendencias en ese barrio, para lo cual debemos
encontrar información estadística, es no sólo pensar si la salud está asistida, sino cuántas camas corresponden a la
asistencia pública y cuántas hay provenientes de la medicina prepaga.

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 Sobre el equipamiento educacional, cantidad de matrículas que hay en la educación pública y las que corresponden a
las de gestión privada, estos datos nos permitirán pensar que cuando las necesidades básicas están satisfechas, quedará
dinero para emplearlo en el mantenimiento de las construcciones , y si se trata de una población receptiva a nuevas
propuestas inmobiliarias.

Importancia en los informes de tasación

El estudio del entorno del bien tasado debe efectuarse en todo informe de tasación y realizar-
se en forma detallada, aún en aquellos aspectos que pudieren resultar obvios, ya que es una
virtud necesaria de cualquier profesional tener capacidad didáctica para con sus comitentes.

Debe comprenderse que quién lea nuestro informe, no necesariamente es el propietario, de modo que puede desco-
nocer totalmente el barrio y resultar nuestro análisis una herramienta confiable para la toma de decisiones. Cabe
mencionar que en países avanzados, la omisión de la información de elementos adversos en el entorno próximo al bien
tasado, es una clara causa de mala praxis profesional, que puede generar sanciones
económicas para el tasador.
También resulta importante incorporar en los informes de tasación: gráficos, es-
tadísticas, fotografía aérea, mapas comprensivos con el propósito de señalar las
características del barrio y el tipo de equipamiento que lo asiste, y dónde estar
precisamente ubicados.

Seguramente el estudiante ahora se estará formulando la siguiente pregunta ¿Cómo hago para “medir” esa ubicación
distinta en función de un entorno diferente, que originará, lógicamente, diferentes valores en inmuebles idénticos?
La respuesta la tendremos cuando aprendamos a trazar un mapa de curvas de valores en
función de la ubicación, en la próxima unidad.

http://www.buenosaires.gov.ar/areas/barrios/buscador/
http://www.oni.escuelas.edu.ar/2002/buenos_aires/barrios/
http://agendabuenosayres.blogspot.com/2008/08/mapa-de-barrios-de-la-ciudad-de-buenos.html

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 UNIDAD II: Esquema Metodológico

ENTORNO

FACTORES EXTRÍNSECOS

POSITIVOS NEGATIVOS

EQUIPAMIENTO SERVICIOS PUBLICOS

EDUCACIONAL ENERGÍA ELÉCTRICA

COMERCIAL GAS NATURAL VISTAS
DEPORTIVO TELÉFONOS OLORES
ESPARCIMIENTO AGUA CORRIENTE RUIDO
INSTITUCIONAL DESAGÜES PELIGRO
SALUD ALUMBRADO CONTAMINACIÓN
SEGURIDAD PÚBLICO
RECREATIVO PAVIMENTO

Positivos que
pueden
Transformarse en Negativos
negativos que pueden
neutralizarse

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 Ejercicio
Autoevaluación
Además de los factores extrínsecos, positivos y negativos, que existen en un barrio tales como los hemos enunciado en
la unidad, determine:
Otros factores extrínsecos positivos.
Otros factores extrínsecos negativos.

Actividad
Obligatoria N° 2
Para ejecutar el siguiente trabajo práctico obligatorio, que tiene como base los tópicos estudiados en la Unidad Te-
mática II, realizará el estudio de un barrio o más precisamente el sector de un barrio que Ud. elija, y será aquel en el
cual trace el mapa de curvas de valores de terrenos urbanos en función de la ubicación, tal como se desarrollará en la
Unidad Temática III .
Se recomienda leer la próxima unidad, debido a que deberá formar una base de datos de terrenos actualmente ofreci-
dos para la venta, o de venta reciente, debido a que si eligiera un barrio en el cual los datos solicitados son muy escasos
, le resultaría conveniente trazarlo en otro donde esa cantidad de terrenos sea mayor.

Los siguientes son los tópicos que formarán parte de su trabajo de investigación:
Ubicación del barrio: Provincia, municipio, nombre del/os barrio/s o sector/es de barrios estudiados.
Origen y evolución histórica del barrio en estudio: fecha de fundación, causas de su transformación, principales acti-
vidades y/o industrias, distintas zonificaciones que la componen, uso más frecuente de los inmuebles, actividad social,
etc.
Análisis completo de los servicios públicos y del equipamiento existente.
Todo otro aspecto que enriquezca la investigación.

Nota: Se valorará muy especialmente la calidad de la investigación y de presentación.

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 Ciencia: Modo de conocimiento metódico que aspira a formular, de manera rigurosa, las leyes por medio de
las cuales se rigen los fenómenos.

Potencial: Que puede suceder o existir. Equivalente de una cosa respecto de otra en capacidad, virtud , o
eficacia.

Pronóstico: Anuncio hecho a partir de ciertas señales, de algo que va a ocurrir. Sinónimos: augurio,
predicción, vaticinio.

Barrio: Es toda subdivisión con identidad propia de una ciudad, pueblo o parroquia. Su origen puede ser
una decisión administrativa (en cuyo caso equivale a un distrito), una iniciativa urbanística (p. ej. el conjunto
de casas que una empresa construye para los obreros de una de sus fábricas) o, simplemente, un sentido
común de pertenencia de sus habitantes basado en la proximidad o historia, y muchas veces reforzado por el
antagonismo con el barrio vecino.

Etnia: Grupo humano cuyos integrantes están vinculados por lazos raciales o culturales.

Exógeno: Que se origina en el exterior de algo o que se debe a una causa externa. Su antónimo es endógeno.

Aptitud: Conjunto de condiciones que permiten desarrollar determinada función.

Dato: Cada una de las cantidades que se supone conocidas en el enunciado de un problema.

Característica: Cualidad por la cual se distingue a una persona o cosa. Sinónimo: atributo, particularidad,
peculiaridad.

Comparable: Se aplica a las cantidades homogéneas o que pertenecen auna misma magnitud. Sinónimo:
semejante.

Coeficiente: En matemática, valor constante y característico de algo.

Expropiar: Quitar legalmente una cosa a su propietario, generalmente por motivo de utilidad pública,
pagándole una indemnización.

Linde: Límite entre terrenos, edificios, o divisiones administrativas de poca extensión.

Instituto
Instituto de
de Capacitación I
InmobiliariaIModalidad
Capacitación Inmobiliaria Modalidad DistanciaI
DistanciaICorredor
Corredor InmobiliarioI
InmobiliarioITécnicas
Técnicas de
de Tasación
Tasación de
de Inmuebles
Inmuebles II Pág.
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