Manual de buenas

prácticas en el corretaje
de propiedades
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 Manual de buenas prácticas en el corretaje de propiedades 2014

Contenido

PRIMERO: Objeto: ........................................................................................................................... 2

SEGUNDO: Recomendaciones a los corredores de propiedades frente a la venta de
bienes raíces: .................................................................................................................................... 2
i) Intermediar sólo en las propiedades que se le ha dado orden escrita de venta.
2
ii) Cumplir con los compromisos asumidos en la orden de venta. ........................... 3
iii) Requerir el intercambio escrito de propuestas...................................................... 3
iv) Contratación de personal y captadores. .................................................................. 3
v) Calidad de servicio y atención con esmero. ............................................................... 4
vi) Labores de intermediación. ......................................................................................... 4
vii) La publicidad de las propiedades. ............................................................................. 5
viii) La exclusividad en la venta. ........................................................................................ 5
ix) Las promociones de venta. ......................................................................................... 6
x) Uso de contratos tipo de ACOP C.N.S.I. ...................................................................... 6
TERCERO: Recomendaciones a los corredores de propiedades frente al arrendamiento
de bienes raíces. .............................................................................................................................. 7
i) Intermediar sólo en las propiedades que se le ha dado orden escrita para
arrendar. ....................................................................................................................................... 7
ii) Cumplir con los compromisos asumidos en la orden de arrendamiento........... 7
iii) La garantía de arrendamiento y su liquidación...................................................... 8
iv) Uso de contratos tipos de ACOP C.N.S.I. ................................................................ 8
CUARTO: Recomendaciones a los corredores de propiedades frente a la administración
de bienes raíces. .............................................................................................................................. 8
i) Labores de administración. ............................................................................................. 9
ii) Administración de fondos – retención indebida...................................................... 10
iii) Uso de contratos de administración tipo de ACOP C.N.S.I. ............................. 10

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PRIMERO: Objeto:

Mediante la formulación del Manual de Buenas Prácticas en el Corretaje de

Propiedades, se persigue en particular lo siguiente:

i) Facilitar el uso práctico por parte de los corredores de propiedades,

personal de sus oficinas, y clientes, del Código de Ética Profesional
formulado por ACOP C.N.S.I.;

ii) Las disposiciones contenidas en este Manual se enmarcan dentro de la

autorregulación del corretaje de propiedades, y constituyen
recomendaciones para un ejercicio ético de la actividad de
intermediación en la compraventa y arrendamiento de bienes raíces;

iii) Mediante sus disposiciones se busca proveer de soluciones efectivas,

prácticas y flexibles en el ejercicio de la intermediación inmobiliaria; y,

iv) Mediante su formulación se persigue reforzar la responsabilidad y

buenas prácticas en el ejercicio del corretaje de propiedades, y con ello
poder incrementar la confianza del público frente a la actividad
responsable de la intermediación inmobiliaria.

SEGUNDO: Recomendaciones a los corredores de propiedades frente a la

venta de bienes raíces:

Una aplicación práctica en cuanto a los deberes de los corredores de

propiedades en la concreción de las obligaciones que les asisten en lo tocante a la
fidelidad y consejo al cliente, entrega de información adecuada, forma de
concretar los acuerdos, etc., la constituyen en particular las recomendaciones
siguientes:

i) Intermediar sólo en las propiedades que se le ha dado orden

escrita de venta.

No es legítimo, y se encuentra reñido con la ética profesional, el

ofrecer los servicios como corredor de propiedades, sabiendo que el

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inmueble en cuestión ha sido entregado a otro corredor de propiedades,

y sin contar con una orden escrita para hacerlo. Si un corredor ACOP
cree realmente tener un cliente para una determinada propiedad, debe
solicitar un canje a la oficina de corretaje de propiedades que publicite el
inmueble en cuestión, no pudiendo ofrecer en forma directa o indirecta
dicha propiedad.

ii) Cumplir con los compromisos asumidos en la orden de venta.

La orden de venta contiene usualmente la identificación completa del

inmueble sobre el cual recaerá el encargo, la duración del mismo,
señalando el plazo por el cual se estipula la orden, si existirá renovación
automática del encargo, o si por el contrario, éste se acuerda por un
plazo fijo no renovable; el precio de venta en que se ofrecerá el
inmueble; y las principales obligaciones asumidas por el corredor en
cuanto a ofrecer el inmueble por los diversos medios.

iii) Requerir el intercambio escrito de propuestas.

El corredor de propiedades al actuar como mediador entre las partes,

debe preocuparse de que el intercambio de ofertas o contra-ofertas sea
formulado por escrito, para evitar inexactitudes, dudas o cuestiones de
interpretación; ya que la simple transmisión oral de una oferta o contra-
oferta, puede ser fuente de dificultades entre las partes y hacer difícil la
concreción de la venta.

iv) Contratación de personal y captadores.

No es legítimo que un corredor ACOP pueda contratar personal de

otras oficinas asociadas a ACOP, a menos que expresamente fuere
autorizado por el corredor involucrado.

En cuanto a la selección adecuada de captadores, resulta

conveniente tener presente que éstos son, de alguna manera,
representantes de la oficina de propiedades, por lo que se debe ser

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especialmente cuidadoso en la selección del personal de captadores de

una oficina.

v) Calidad de servicio y atención con esmero.

El servicio de corretaje que se preste debe ser profesional,

cuidadoso, esmerado, dando adecuada y pronta respuesta a los
requerimientos de los clientes; y dentro de ello, mantener oportuna y
adecuadamente informados a los clientes acerca del desarrollo del
negocio en cuestión; como asimismo, es menester que el corredor
interviniente preste soluciones con diligencia frente a los obstáculos que
podrían impedir la concreción del negocio, como por ejemplo, la
recolección de los documentos necesarios para el estudio de títulos; la
adecuada tramitación del crédito en el banco; y en general, estar
siempre disponible a proporcionar todo el apoyo y consejo que requiera
el cliente.

vi) Labores de intermediación.

El corredor de propiedades, en su calidad de mediador, debe realizar

todas las gestiones tendientes a obtener el resultado encomendado,
velando por lograr el mayor éxito en la gestión, para lo cual debe cumplir
no sólo con los deberes establecidos en la orden de venta, donde
generalmente se indica si existirá o no exclusividad, si la propiedad la
mostrará su dueño o el corredor interviniente, horarios,
responsabilidades, plazo de duración, etc., sino también otros deberes
que resultan de la aplicación de la ley y de la costumbre; a saber: a)
Deber de responder de la identidad de las personas que contraten por
su intermedio, y asegurarse de su capacidad legal; b) Ejecutar por sí
mismo las negociaciones encomendadas; c) No están habilitados para
desempeñar las funciones de mandatario del vendedor y recibir como tal
el precio del inmueble vendido por su mediación, salvo pacto en sentido
contrario. En el evento de actuar como mandatario, tendrá el corredor
dos responsabilidades, esto es, aquella inherente a su actividad, como

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también la del mandatario; d) Publicitar el bien que será objeto de la

venta a través de los medios idóneos para la concreción del contrato
definitivo; e) Rendir cuenta detallada de su gestión, no sólo al
concretarse el contrato final, sino durante ella, a petición del mandante,
toda vez que el corretaje puede efectuarse en un largo período de
tiempo; f) Hacer ver al mandante cualquier obstáculo que pudiera
presentarse para el éxito en la concreción del negocio; g) Facilitar los
medios para llevar adelante la operación de compraventa; e involucrarse
en las diversas instancias de la misma, esto es, por ejemplo en reunir
los títulos de dominio para ser puestos a disposición del abogado del
comprador; coordinar las visitas a la propiedad; prestar asesoría a las
partes en la concreción del negocio, y en la forma de convenir el pago
del precio, la entrega del inmueble y diversas obligaciones anexas a la
suscripción del contrato de compraventa, tales como el pago de las
contribuciones de bienes raíces, cuentas de consumo de servicios, etc..

vii) La publicidad de las propiedades.

La publicidad que se haga de los inmuebles cuya intermediación ha

sido encomendada a un corredor de propiedades debe ser veraz, no
inductiva a error, contener las descripciones, ilustraciones o
aseveraciones que sean verificables; la información que se contenga
debe cumplir con los principios de la leal competencia generalmente
aceptada en los negocios inmobiliarios.

viii) La exclusividad en la venta.

La orden de venta exclusiva, implica desde el punto de vista de la

costumbre, que sólo el corredor favorecido con ella puede gestionar la
venta del inmueble, ni siquiera el dueño puede hacerlo directamente, a
menos que se allane a pagarle igualmente al corredor interviniente la
totalidad de las comisiones que le habrían correspondido a título de
honorarios.

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Las órdenes de exclusividad son generalmente temporales, pero

durante su vigencia no puede dejarse tácitamente sin efecto. El
propietario que gestiona la venta directamente, creyendo que está
revocando el mandato al corredor, se arriesga a tener que pagar a éste
la comisión o una multa preestablecida en la orden de venta, ya sea a
título de honorarios o de indemnización de perjuicios por incumplimiento
de contrato.

El corredor de propiedades al recibir un mandato de venta asume el

riesgo de gestionar la venta y no recibir nada a cambio en el evento que
el negocio no se materialice, ya que se trata de la prestación de un
servicio contra resultados, ello sin perjuicio de poder convenir que en
caso de desistimiento de una de las partes se pueda cobrar una
retribución por el trabajo ejecutado.

ix) Las promociones de venta.

Los términos e implementación de las promociones de venta deben

ser transparentes para todos los participantes, incluyendo una
información completa sobre las condiciones de la misma. Así, por
ejemplo, si se ofrece que el pago de la comisión de corretaje se pueda
hacer mediante tarjeta de crédito que acumule como premio millaje,
tendrán que explicarse las condiciones y responsabilidad en dicho
ofrecimiento.

x) Uso de contratos tipo de ACOP C.N.S.I.

Se recomienda el empleo de los contratos tipos preparados por

ACOP C.N.S.I., que reflejan la costumbre mercantil y prácticas usuales
en el corretaje de propiedades, velando por el interés y equilibrio de las
obligaciones contractuales entre las partes y el corredor interviniente.

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TERCERO: Recomendaciones a los corredores de propiedades frente al

arrendamiento de bienes raíces.

Tratándose de la mediación de los corredores de propiedades en los

contratos de arrendamiento de bienes raíces, sin perjuicio de estarse a las
estipulaciones habituales contenidas en las órdenes de arrendamiento, en los
términos que explicaremos, es útil recordar especialmente las recomendaciones
siguientes:

i) Intermediar sólo en las propiedades que se le ha dado orden

escrita para arrendar.

La orden de arrendar contiene usualmente la identificación completa

del inmueble sobre el cual recaerá el encargo, la duración del mismo,
señalando el plazo por el cual se estipula la orden, si existirá renovación
automática del encargo, o si por el contrario, éste se acuerda por un
plazo fijo no renovable; el valor de arrendamiento en que se ofrecerá el
inmueble; y las principales obligaciones asumidas por el corredor en
cuanto a ofrecer el inmueble por los diversos medios.

ii) Cumplir con los compromisos asumidos en la orden de

arrendamiento.

La orden de arrendamiento significa encomendar la gestión de

ofrecer en arrendamiento un determinado inmueble a un corredor de
propiedades, pudiendo pactarse que el encargo tenga el carácter de
exclusivo o no. El corredor en cumplimiento de éste encargo ofrecerá la
propiedad en arrendamiento a sus clientes y público en general, ya sea
por medio de aviso u otro medio de publicidad, encargándose de
calificar la idoneidad y solvencia de los interesados en tomar la
propiedad en arrendamiento; como asimismo, el corredor deberá
preparar el contrato de arrendamiento, preocuparse de la confección de
un inventario detallado de las instalaciones y características en que se
entrega el inmueble arrendado; preocuparse de levantar un acta de

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entrega, tomando los medidores de los servicios que se incluyan en la

propiedad arrendada, etc..

iii) La garantía de arrendamiento y su liquidación.

Es usual que en los contratos de arrendamiento de propiedades

urbanas se entregue por el arrendatario una garantía equivalente a un
mes de arriendo al arrendador, el cual se compromete a restituirla al
término del contrato, no pudiendo imputarse dicha garantía al pago de la
renta, ni siquiera tratándose de la renta del último mes.

En los contratos de arrendamiento que el corredor interviniente tiene

la administración del inmueble, es usual que éste último prepare al
terminar el contrato de arrendamiento la liquidación de la garantía
descontando de ésta los arreglos, cuentas, gastos comunes u otras
obligaciones del arrendatario que pudieran estar pendientes. Sin
embargo, es importante subrayar que la responsabilidad en la
devolución de la garantía es del propietario arrendador y no del corredor
de propiedades, quien actúa como mero mandatario del dueño.

iv) Uso de contratos tipos de ACOP C.N.S.I.

Se recomienda el uso de los contratos tipo de arrendamiento de

bienes raíces preparados por ACOP C.N.S.I., que contienen las
prácticas habituales y costumbre mercantil en este tipo de contratos, y
un equilibrio entre las obligaciones de las partes.

CUARTO: Recomendaciones a los corredores de propiedades frente a la

administración de bienes raíces.

La labor de administración de bienes raíces por parte de los corredores de

propiedades, constituye un encargo que efectúa el propietario, que queda sujeto a
las obligaciones que las partes pactan, para lo cual es importante tener presente
las recomendaciones siguientes:

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i) Labores de administración.

Es usual que el mandato de administración incluya especialmente lo

siguiente: a) Cobrar y percibir las rentas de arrendamiento, y si procediese, las
multas; b) Adoptar todas aquellas medidas de carácter administrativo que se
estimen necesarias para el normal cumplimiento de lo convenido en el
contrato de arrendamiento respectivo; c) Enviar un representante a visitar el
inmueble arrendado en cualquier momento; d) Solicitar presupuesto para
ejecutar reparaciones destinadas a conservar y mantener en buen estado los
inmuebles objeto de este contrato; y, aprobar y ordenar la ejecución de los
trabajos contemplados en los citados presupuestos; con previa autorización
por escrito del Mandante; e) Pagar con cargo a lo percibido por renta de
arrendamiento las reparaciones y demás servicios que afecten a los inmuebles
objeto de este contrato, previa aprobación del Mandante; f) Mantener en
depósito en la oficina de propiedades el último canon de arriendo, para en ese
caso: i) Descontar de éste el valor efectivo de los deterioros y perjuicios de
cargo del arrendatario que se hayan ocasionado, como también el valor de
cuentas pendientes de electricidad, agua, gas y gastos comunes, devolviendo
al arrendatario lo restante si procediere, ii) O hacer devolución al arrendatario
del total del mismo como equivalente a la garantía reajustada; g) Pagar con
cargo a lo percibido por renta de arrendamiento, las contribuciones de bienes
raíces y dividendo mensual de los inmuebles, si procediere en cada caso; h)
Descontar de las rentas de arrendamiento el honorario mensual por la
administración del inmueble, fijado de común acuerdo entre el Mandante y la
Oficina de Propiedades; i) Las rentas, de arrendamiento serán depositadas en
la cuenta corriente del mandante directamente por la Oficina de Propiedades,
confeccionándose las liquidaciones mensuales respectivas; y, j) Informar al
Servicio de Impuestos Internos de las rentas de arrendamiento que perciba el
mandante, en los términos que legalmente corresponde.

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ii) Administración de fondos – retención indebida.

Los corredores de propiedades no deben comprometer ni utilizar en

provecho propio los fondos que reciben en virtud del encargo de
administración, por ejemplo tratándose de los contratos de
arrendamiento las rentas que reciben, debiendo rendir cuenta detallada
de los valores que perciben en forma periódica.

iii) Uso de contratos de administración tipo de ACOP C.N.S.I.

Se recomienda el uso por parte de los corredores de propiedades del

contrato de administración tipo formulado por ACOP C.N.S.I., que
recoge la práctica comercial habitual y un equilibrio en las obligaciones
contractuales que asumen las partes.

Fecha de creación: Jun/2013 | Fecha última revisión: Abr/2014

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