|PROYECTO DE VIVIENDA PARA SECTORES POPULARES

PRADOS DE LOS ANGELES

1. INTRODUCCIÓN

La población de Barranquilla es de 1 228 621 personas, lo que la convierte en la cuarta

ciudad más poblada del país detrás de Bogotá, Medellín y Cali. La ciudad es el núcleo del
Área Metropolitana de Barranquilla, la cual está constituida además por los municipios de
Soledad, Malambo, Galapa y Puerto Colombia. El conglomerado alberga a 2 050 127
habitantes, y ocupa también la cuarta posición entre las conurbaciones del país. Como
capital departamental, Barranquilla es sede de la Gobernación del Atlántico, de la Asamblea
Departamental y del Tribunal Superior del Atlántico, máximo órgano judicial del
departamento

Barranquilla es hoy uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria debido
a factores como el mejoramiento de su calidad de vida, los procesos de transformación y
planeación urbana que tienen al río Magdalena como el mayor detonante, y la amplia oferta
de viviendas en estratos 5 y 6 con diseños arquitectónicos, materiales, y estándares
internacionales, a unos precios por metro cuadrado inferiores a los que rigen en ciudades
de igual desarrollo.

La capital del Atlántico recibe hoy a migrantes especialmente de Bogotá y de otras de la

región Caribe, que han venido a radicarse en ella atraídos por su desarrollo actual y por el
proyectado a corto y mediano plazo. Razones les sobran porque en la última década
Barranquilla ha sido ejemplo a nivel nacional en reducción de la pobreza, la cual bajó del
43% al 20%, y en el indicador de generación de empleo, que multiplicó por 1,43, cuando
ciudades como Bogotá, Medellín y Cali estuvieron por debajo de 1,35 o 1,26.
 2. NECESIDAD A RESOLVER.

Como se ha mencionado, Barranquilla y su área metropolitana han experimentado un

crecimiento considerable, situación que se seguirá manteniendo en los próximos años.
Ese crecimiento ha empujado aún más el déficit de vivienda tanto a nivel cualitativo como
cuantitativo, esto es un problema latente en Colombia, y el Departamento del Atlántico
no es ajeno a esta problemática. Según los resultados del Censo 2005, los cuales se
muestran en la tabla No. 1, el 27 % del total de hogares del Departamento presentan
necesidades habitacionales, de estos el 45 % está relacionado con problemas en la
calidad de las viviendas - déficit cualitativo.

Total hogares Hogares sin déficit Hogares en déficit Hogares en déficit cuantitativo Hogares en déficit cualitativo
Comuna cve* % cve* % cve* % cve* % cve* %
Total % Total % Total % Total % Total %
Total Total Total Total Total
Norte-Centro Histórico 58,881 100.00 0.73 51,781 87.94 0.99 7,100 12.06 4.59 2,919 4.96 7.27 4,181 7.10 6.25
Muril o Sur-Oriente 61,694 100.00 0.90 45,003 72.95 1.47 16,691 27.06 3.13 11,616 18.83 3.86 5,075 8.23 6.31
Muril o-Sur Occidente 135,914 100.00 0.56 89,785 66.06 1.00 46,129 33.94 1.72 24,276 17.86 2.56 21,853 16.08 2.79
Resto 975 100.00 2.60 249 25.57 7.88 726 74.43 3.92 222 22.82 9.50 503 51.61 5.25
TOTALES 257,464 100.00 0.40 186,818 72.56 0.66 70,646 27.44 1.42 39,034 15.16 2.04 31,612 12.28 2.33

Tabla 1

A nivel Geográfico, las necesidades habitacionales se concentran en el área Metropolitana

de Barranquilla Según las cifras del DANE en Soledad el déficit cuantitativo es de 14867 y
en barranquilla el déficit es de 39034 Malambo 3344 Para un Total de 57245 unidades de
vivienda faltantes.

Hogares en déficit Hogares en déficit cuantitativo Hogares en déficit cualitativo

Nombre de municipio o
corregimiento cve* %
departamental Total % Total % Total %
Resto

Barranquilla 70,646 27.44 39,034 15.16 31,612 51.61 5.25

Malambo 10,535 48.61 3,344 15.43 7,191 28.63 6.79
Soledad 38,428 37.54 14,867 14.52 23,561 64.14 **

Según estas cifras existirían potencialmente cerca de 57.000 hogares sin tener acceso a la
vivienda. Ahora bien, si tomamos que en el área metropolitana de Barranquilla los hogares
predominantes son los de estrato 1, 2 y 3 que corresponde a cerca del 74 % de los hogares
nos quedamos con cerca de 42.000hogares sin vivienda. como lo dice un trabajo titulado
ESTUDIO SOCIOECONÓMICO Y DETERMINACIÓN DE LA CAPACIDAD DEL SECTOR
RESIDENCIAL DEL DISTRITO DE BARRANQUILLA PARA LA CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÒN POR BENEFICIO GENERAL.

Determinación de la población objetivo

Si tomamos solo el municipio de Soledad para obtener una población hacia dónde va la
actividad de la construcción se analizaron los siguientes datos obtenidos del documento
emitido por el DANE “Déficit de vivienda censo general 2005” (extrapolado a diciembre de
2020 utilizando las tasas de crecimiento demográfico anual) y filtrado para el Municipio de
Soledad

• Total Hogares = 23787

• Total Déficit habitacional = 27%

• Déficit cuantitativo = 14.52%

• Déficit cualitativo = 12.48%

Pero si tomamos Barranquilla Y Malambo tendremos que cerca de 29.000 Hogares mas no
tienen vivienda.

En la tabla 2, se presentan indicadores de las licencias de construcción, reportadas en

informe DANE con base en la emisión reportada, vivienda VIS y VIP
Tabla 2. Indicadores de Licencias de Construcción Atlántico
Fuente: DANE.

Luego de analizar la información expuesta; se ha tomado la decisión de determinar la

población objetivo para el proyecto a la población perteneciente a los estratos 1,2 y algunos
del 3 del área metropolitana de Barranquilla, ya que de conformidad con el número de
licencias emitidas en esta ciudad corresponde a 2073 soluciones de vivienda enfocadas
en los estratos 1 y 2 y cerca de 1050 soluciones de vivienda para el estrato 3. De aquí
podemos concluir que sigue existiendo un déficit entre la oferta de vivienda y la demanda
en la ciudad.
3. ANÁLISIS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

En los últimos 10 años Barranquilla fue la ciudad que más logró aumentar el ingreso
promedio por hogar, al pasar de $1’600.000 a $2’800.000. Y aunque en ese indicador aún
está por debajo de la capital del país, va camino a reducir sustancialmente dicha brecha
dado que la ciudad crece a una tasa del 8% anual, mientras que Bogotá lo hace al 4% y
Medellín al 3%.

Barranquilla tiene un producto interno bruto de 8 billones de pesos que representa el 4% de

la economía del país. el factor calidad de vida es fundamental para escoger la ciudad donde
se vive. En ese escenario hay aspectos claves a considerar como la oferta de movilidad,
educación, salud, gastronomía, espacio público, desarrollo urbano, cultura, conectividad, y
medio ambiente, y en cada uno de esos ejes Barranquilla marca una diferencia a su favor
frente a Bogotá y Medellín.

Para responder especialmente a las necesidades de esos inmigrantes durante los últimos
años en Barranquilla se construyeron más viviendas de las que el mercado podía absorber,
pero “ya se entró en el punto de inflexión en el que esos stocks se comienzan a absorber,
a unos precios muy favorables para los compradores, y lo que va a ocurrir es que al
reducirse ese inventario próximamente el valor de esas viviendas comenzará a subir. Por
ello comprar ahora resulta muy favorable para lograr índices de rentabilidad y de
valorización en el corto o mediano plazo”

Según estudios en Barranquilla la disposición para comprar vivienda supera el 25%, así lo
dice FEDESARROLLO, lo cual significa que hay quien compre.
Cifras de CAMACOL Atlántico muestran un crecimiento del 23% en las ventas y una
reducción del inventario del 11% en lo corrido del año, en viviendas no VIS. CAMACOL
Atlántico informó que en 11 meses de 2019 se negociaron 16.329 unidades, la mayoría de
interés social, y destaca la reactivación del segmento No VIS. Impulsadas por el programa
de subsidios Mi casa ya del Gobierno nacional y una creciente confianza de los
consumidores y empresarios del sector constructor, las ventas de vivienda nueva en el
Atlántico alcanzaron una cifra récord con 16.329 unidades vendidas en los primeros nueve
meses del año. Según CAMACOL Atlántico las ventas representa un crecimiento del 35%
si se compara con la registrada en el mismo periodo de 2018 cuando se vendieron 12.088
unidades de vivienda nueva en el departamento.

Del total de viviendas vendidas, 12.424 fueron de interés social, con precios entre $58
millones y $111 millones, segmento donde hubo un incremento frente al año anterior del
38%. Además, se negociaron 3.905 unidades de vivienda No VIS, es decir, con precios
iguales o superiores a los $112 millones. Si se comparan con igual periodo de 2018, el
aumento es de un 24%.

Según CAMACOL los resultados responden a dos variables, por un lado a la

disposición para compra de vivienda que fue el más alto de los últimos ocho años y
por el otro, que el gremio de los constructores entendió que la demanda estaba en la
vivienda de interés social y ofreció viviendas dignas”,

La disposición a comprar vivienda en Barranquilla, de acuerdo con FEDESARROLLO fue

la más alta del país en noviembre, con 36,7%, esta es 14,9 puntos porcentuales mayor a la
registrada en el mismo mes del año pasado. A nivel nacional el indicador se situó en terreno
negativo con una reducción de 6,7%.

A esto se suma que el Atlántico fue el segundo departamento con mayor asignación dentro
del programa Mi Casa Ya del Gobierno nacional en 2019, con Con 5.891 subsidios de
vivienda recibidos, los cuales representaron $194 mil millones. Las ventas de vivienda
se mueven no solo en Barranquilla sino también en los municipios lo que evidencia que hay
un mercado dinámico.
3.1. DATOS DE VENTAS ÚLTIMO AÑO

En cuanto al comportamiento de las ventas en noviembre, el gerente de CAMACOL

Atlántico dijo que hubo un aumento en las ventas del 22%, con 1.622 unidades
comercializadas, de las cuales 1.234 fueron VIS y 388 No VIS, las variaciones fueron de
30% y de 44%, respectivamente. Explicó que este comportamiento evidencia que el
mercado se ha comenzado a reajustar en vivienda No VIS, lo que es un indicador de que
la economía está mejorando y hay personas dispuestas a comprar en este segmento.

Otro indicador favorable es el de la oferta que en noviembre creció en 15,4% frente al mismo
mes del año pasado. Para vivienda VIS presentó un crecimiento del 49,5% y para No VIS
bajó en 4,5%. De acuerdo con el gremio, los precios de vivienda nueva en el Atlántico se
mantienen estables.

EL HERALDO
3.2. PROYECTOS DE VIVIENDA INTERES SOCIAL Y VIPA ACTUALMENTE

PROYECTOS DE INTERES SOCIAL BARRANQUILLA

NUMERO DE Precio Metro

NOMBRE UBICACIÓN VIVIENDAS CONSTRUCTORA CARACTERISTICAS VALOR TIPO DE VIVIENDA cuadrado
1 KORALIA CASAS Calle 134, Barranquilla 408 Mi Hogar 3 habitaciones 3 baños, conjunto cerrado, 59.60 m, Estrato 3 $ 112,000,000 CASA $ 1,879,195
PARQUES DE mi casa ya de estrato 2, ubicado en el sector Caribe Verde.
BOLÍVAR Cra. 9G # 110 - 187 LOCAL 26 parque Compuesto por casas de 3 alcobas, 1 baño, garaje comunal y
2 BARRANQUILLA industrial Caribe Verde. Constructora Bolivar un área construida de 53 m2. $ 91,000,000 Casa $ 1,716,981.13
es un proyecto de vivienda nueva de interés social de
estrato 2, ubicado en el sector Soledad. Compuesto por
Calle 68 B Transversal 1 Sur 113 Av. casas de 2 alcobas, 1 baño, garaje comunal y un área
3 CEIBA Murillo Frente a Granabastos Amarilo construida de 52 m2. $ 91,600,000 Casa $ 1,728,301.89
CIUDAD DE LOS proyecto de vivienda nueva de interés social de estrato rural,
SUEÑOS - ubicado en el sector Soledad. Compuesto por casas de 4
4 ARMONÍA Cra. 12 calle 70 esquina barrio Manantial PRODESA alcobas, 3 baños y un área construida de 70 m2 $ 129,400,000 Casa $ 2,441,509.43
ETAPA 2, es un proyecto de vivienda nueva de interés
social de mi casa ya de estrato 2, ubicado en el sector
PARQUES DE Cra. 9G # 110 - 187 LOCAL 26 Parque Caribe Verde. Compuesto por casas de 3 alcobas, 2
5 BOLÍVAR II Etapa Industrial Caribe Verde. Constructora Bolivar baños, garaje comunal y un área construida de 57 m2. $ 99,000,000 Casa $ 1,867,924.53
proyecto de vivienda nueva de interés social de mi casa
ya de estrato 3, ubicado en el sector Caribe Verde.
Compuesto por casas de 3 alcobas, 3 baños, garaje
6 MÚKURA CASAS Av. Circunvalar Calle 110 No. 6R-440 Mi Hogar comunal y un área construida de 59.6 m2. $ 126,000,000 Casa $ 2,377,358.49
proyecto de vivienda nueva de interés social de estrato 3,
ubicado en el sector Soledad. Compuesto por
apartamentos de 2 alcobas, 1 baño y un área construida
de 61 m2. Tiene otras áreas construidas disponibles de 73
7 YARUMO Calle 68B Transversal 1 SUR - 113 Amarilo m2. $ 114,200,000 Casa $ 2,154,716.98

El precio promedio para metro cuadrado es de $2.005.000 vivienda construida en proyectos

estrato 3 y proyectos VIPA es de $1.716.000.

Actualmente existe un (1) proyecto VIPA y seis (6) proyectos tipo VIS. Esos serían los que
estarían actualmente disputando un posible mercado para un proyecto de vivienda para
sectores populares.

No existen formalmente un proyecto de Lotes Urbanizados.

De igual manera también se calculó el promedio de los proyectos en cuanto su
duración, el cual dio como resultado 48 meses, lo cual es un indicador claro para
hacer nuestra estimación de tiempo del proyecto.

Los anteriores promedios de los precios por M2 de vivienda indican claramente el

techo del precio al cual es posible vender las unidades del proyecto; sin embargo,
se considera establecer el precio promedio por M2 de venta por debajo de las
ofertas del sector con el fin de hacer atractivo el proyecto. No se trata de una obra
como tal sino de vender Lotes Urbanizados para poder urbanizar con viviendas tipo
VIPA, otra estrategia que permite acercarse más al sector que nos interesa.

Los lotes urbanizados están planeados para uso residencial, es decir, están
pensados para que se pueda construir en ellos en un plazo corto o mediano, esto
debido a que contarán con servicios como:

• Luz

• Agua potable

• Alcantarillado

• Energía eléctrica

• Alumbrado público

• Pavimentación

• Zonas sociales

3.3. CAPACIDAD ECONOMICA VS NECESIDADES FUTUROS COMPRADORES

El proyecto piensa desarrollarse en el municipio de Soledad en donde su mayoría

pertenecen a los estratos 1 y 2
Privaciones por hogar según variable
Principales dominios
Municipio
SOLEDAD
Privaciones por variable Centros poblados y
Total Cabeceras
rural disperso
Analfabetismo 5.8 5.7 43.5
Bajo logro educativo 31.4 31.3 90.7
Barreras a servicios para cuidado de la primera infancia 3.1 3.1 4.8
Barreras de acceso a servicios de salud 2.9 2.9 0.4
Tasa de dependencia 36.0 35.9 48.0
Hacinamiento crítico 12.5 12.5 23.0
Inadecuada eliminación de excretas 10.3 10.1 88.3
Inasistencia escolar 5.4 5.4 12.5
Material inadecuado de paredes exteriores 0.5 0.5 4.4
Material inadecuado de pisos 1.1 1.0 81.9
Rezago escolar 15.9 15.9 38.7
Sin acceso a fuente de agua mejorada 1.5 1.4 49.2
Sin aseguramiento en salud 19.5 19.5 19.0
Trabajo infantil 0.6 0.6 2.0
Trabajo informal 86.1 86.1 89.9
 Según Estudios desarrollados en el área metropolitana de Barranquilla la gente que
está en los estratos 1 poseen ingresos hasta 1,5 Salarios Mínimos por hogar. Los
hogares que están en los estratos 2 perciben hasta 2 salarios mínimos. Y los
Hogares Ubicados en los estratos 3 perciben hasta 4 salarios Mínimos.

En Monetario tendríamos los siguientes ingresos:

Estrato 1: $1.315.000

Estrato 2: $1.754.000

Estrato 3: $ 3.500.000

Dimensión trabajo

89.9
100.0
86.1

86.1

90.0
80.0
70.0

48.0
60.0
50.0
36.0

35.9
(%)

40.0
30.0
20.0
10.0
0.0
Total Cabeceras Centros poblados y rural disperso

SOLEDAD

Tasa de dependencia Trabajo informal

Fuente: Censo Nacional de Población y Vivienda (CNPV 2018)

Estas variables nos indican las principales características de posibles compradores, en

función de sus ingresos, necesidades, procedencia social y grado de formalidad de su
trabajo.
El proyecto debe ser dirigido a trabajadores formales e informales que devengan entre 1 y
2 salarios mínimos, para que puedan tener casa propia sin comprometer más del 30% de
su ingreso, lo que significa que podrán atender la compra de su casa con una cuota
aproximada de entre $ 360.000 y $500.000 pesos mensuales”, sostuvo el Ministro de
Hacienda

.Cada modelo de vivienda que se se propone para el proyecto tendrá un costo máximo de
$45.000.000 con la idea que los propietarios puedan acceder a los subdi

Tengan ingresos totales mensuales no superiores a dos (2) salarios mínimos legales
mensuales vigentes.

No sean propietarios de una vivienda en el territorio nacional.

No hayan sido beneficiarios de un subsidio familiar de vivienda efectivamente aplicado, ni

de la cobertura de tasa de interés. Salvo cuando el beneficiario haya perdido la vivienda por
imposibilidad de pago del crédito con el cual la adquirió, o cuando la vivienda haya resultado
totalmente destruida o quedado inhabitable como consecuencia de desastres naturales,
calamidades públicas, emergencias, o atentados terroristas.

Cuenten con un ahorro por un monto equivalente al 5% del valor de la vivienda, es decir,
aproximadamente dos millones trescientos mil pesos.

Cuenten con un crédito aprobado por el valor correspondiente a los recursos faltantes para
acceder a la vivienda.

No hayan sido inhabilitados por haber presentado documentos o información falsa con el
objeto de que le fuera adjudicado un subsidio.

Teniendo en cuenta lo anterior se ha determinado que el precio de venta promedio con

el cual se va a realizar la evaluación financiera del proyecto es de $ 220.000 por M2 para
los lotes de 72 m2 ; de tal manera que el precio promedio total de venta de cada lote es
de es de $ 15.840.000, el cual hace más atractivo el proyecto para los posibles
compradores y garantiza ser competitivos en el mercado local para ser un éxito en ventas.

Una vez determinado el precio promedio de venta para los lotes es necesario detallar el
plan de ventas de los mismos, el cual se llevará a cabo en tres etapas de la siguiente
manera:

 Ventas etapa pre-operativa, duración 1 año (ventas sobre planos) y con precio
$75.840.000 se aspira vender el 40% en esta etapa

 Ventas etapa de construcción, duración 1 años con valor comercial de

$81.000.000 se estima vender el 40%.

 Ventas Periodo de entrega, duración 6 meses precio de venta por metro

cuadrado $90.000.000 se estima vender el 20%.

4. PROCEDIMIENTO PREVIO A LA REALIZACIÓN DE PROYECTOS DE

CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA

4.1. Estudio de títulos

Es importante conocer la situación jurídica de un predio para tener claridad sobre quien es
el dueño actual del predio, conocer si existen gravámenes como hipotecas,
administraciones, afectación a vivienda familiar y embargos.

4.2. Demarcación de linderos

Este certificado se debe tramitar ante la Secretaria de Control Urbano y Vivienda o si ha

sido delegado en la curaduría entonces en esta oficina. El objetivo es determinar los límites
del lote a intervenir y así mismo corroborar que el área descrita en el certificado de libertad
y tradición donde se encuentra registrado, es similar al área física que hay en el terreno.
Además este certificado me determina que área está disponible para intervenir con el
proyecto.

4.3. Certificado de alto riesgo

Este certificado se tramita ante la secretaria de Control Urbano y Vivienda para conocer el
nivel de riesgo en el que se encuentra el predio y es fundamental para saber si es posible
intervenir con edificaciones un terreno.
 4.4. Certificado de uso de suelo

Este certificado se tramita ante la secretaria de Control Urbano y Vivienda (o curaduría) y

es el documento que me indica las características generales del predio; si el predio está
ubicado en suelo urbano, rural, de expansión urbana, en suelo sub urbano o de protección.
Dependiendo de lo anterior, se especifica las condiciones para construir en el predio.

Si el suelo es Urbano, este certificado adicionalmente indica la zona residencial donde se

encuentra ubicado y así mismo el código urbano que se debe aplicar para el predio
(densidad permitida, área mínima de lote, índice de ocupación y construcción, retiros
laterales y posteriores, área mínima de patio y antejardín, el ancho mínimo de anden y la
cantidad de parqueaderos requerida)

Este certificado es fundamental ya que dependiendo de él se deben realizar los

diseños arquitectónicos del proyecto y a su vez indica el máximo de unidades
habitacionales que se pueden construir dependiendo del área del predio. Lo anterior
es esencial estudiarlo de manera preliminar, para así identificar a nivel de estudio de
oportunidad si económicamente es viable o no el proyecto, pues si a mayor cantidad de
unidades habitacional mayor la utilidad.

4.5. Licencia urbanística.

Es la autorización previa adelantar obras de urbanización y parcelación predios, de

construcción y demolición edificaciones, intervención y ocupación del espacio público, y
realizar loteo o subdivisión de expedida por el curador urbano o la autoridad municipal
competente, en cumplimiento normas urbanísticas y edificación adoptadas en el Plan
Ordenamiento Territorial, en instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los
Especiales Manejo y Protección (PEMP) y en las leyes y disposiciones expida Gobierno
Nacional.

La expedición de la licencia urbanística implica la certificación del cumplimiento normas y

demás reglamentaciones en que se fundamenta y conlleva la autorización específica uso y
aprovechamiento del suelo.

3. ESTUDIO Y ANALISIS TECNICO DEL PROYECTO

 4.1 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

Para el proyecto denominado Prados de los Ángeles ubicado entre los barrios San
Bernardo 4, Barrio Central Y Barrio Don Bosco 4 entre las calles 71 y 75 y la carrear 2 y
carrera 4 del Municipio de Soledad perteneciente al Distrito Metropolitano de Barranquilla
departamento del Atlántico en un lote disponible para la venta con una área de 50.000
metros cuadrados. El sector donde se ubica el terreno en el cual se desarrollará el
proyecto corresponde a ZONA RESIDENCIAL DE MEJORAMIENTO PROGRESIVO
(Zona R1). Es la zona residencial con sectores de desarrollo incompleto, en su mayoría
de origen informal, como lo dice el ESTATUTO URBANO DE SOLEDAD en el artículo
156 en proceso de mejoramiento colinda con la principal vía del mismo que es la diagonal
71, lo que garantiza buena accesibilidad.

Teniendo en cuenta la anterior localización, se realizó el respectivo estudio de la zona en

el ESTATUTO URBANO DE SOLEDAD, enfatizando en el respectivo uso de suelo del
lote seleccionado; encontrándose que el mismo pertenece a la NORMAS PARA ZONAS
RESIDENCIALES R1 (Ver Plano N° E.U.2 Zona Residencial R1)

Artículo 159. USOS. Los usos del suelo permitidos en la zona R1, serán

los siguientes:

USOS PRINCIPALES:

 Vivienda unifamiliar

 Vivienda bifamiliar

 Vivienda Trifamiliar

 Vivienda multifamiliar

 Conjunto residencial

Las edificaciones que se realicen en la zona R1 deberán cumplir con las siguientes
especificaciones mínimas para los frentes de lotes según la modalidad de Vivienda
Unifamiliar, bifamiliar y trifamiliar : 6 metros de frente según la normativa; arrojando como
resultado que el máximo de UNIDADES este terreno es de 408 UNIDADES.

En la Figura 2 se puede observar la localización del lote para el proyecto.

Figura 2. Localización General del Proyecto – Departamento Atlántico

Fuente: GOOGLE MAPS

 Figura 3. Localización General del Proyecto – Municipio

Fuente: GOOGLE EARTH

 Figura 4. Localización General del Proyecto - Área Urbana Municipal

Fuente: GOOGLE EARTH

4.2 DESCRIPCIÓN TÉCNICA DEL PROYECTO

El entorno residencial de la zona elegida para el desarrollo del proyecto Prados

de los Ángeles es de estratos 1 y 2. Estamos presentando un proyecto pensado en
brindar a los futuros propietarios un espacio con las comodidades necesarias para
contribuir con el fortalecimiento del núcleo familiar como pilar de la sociedad, es por
esto que el proyecto contará con zonas sociales, parqueaderos, Salón Comunal,
Juegos Infantiles y Cancha; Entre otros bienestares que harán de su entorno el lugar
predilecto para vivir para personas de sectores populares.
Teniendo en cuenta que el máximo de lotes que se pueden desarrollar en el área
es de 408 con una extensión de 72 metros cuadrados por unidad de vivienda

El proyecto contempla un lote de dimensiones 6 metros de frente por 12 de fondo

sobre l cual se puede construir una vivienda de dos pisos y un diseño arquitectónico
el cual se distribuirá en 4 habitaciones, 2 baños, sala, comedor, cocina y patio.

Las zonas sociales (Terrazas, piscina y salón social) abarcarán un área de 2992
m2, las zonas de circulación comprenderán 14 calles y dos avenidas principales
cerca de lo cual garantiza un espacio cómodo para la convivencia diaria. Para la
disposición de los vehículos de los propietarios de cada lote se dispondrá de 105
parqueaderos.

4.3 CRONOGRAMA DEL PROYECTO

Con base en la información recolectada en el sondeo del mercado en cuanto a la

duración de los proyectos y calculando los tiempos promedios de construcción, se
ha determinado que el mismo se lleve a cabo en un periodo de 3 años (36 meses),
de los cuales el primero se considera como la etapa Pre-operativa, los dos
siguientes serán la etapa de Construcción y los dos últimos conformaran la etapa
Post-construcción. En la tabla 6, se presenta el cronograma general del proyecto
para cada una de las actividades a realizar en desarrollo de cada una de las etapas.
 Tabla 5. Cronograma General del Proyecto

CRONOGRAMA DEL PROYECTO

AÑOS DEL PROYECTO
ETAPA ACTIVIDADES

1 2 3

Compra del terreno, estudios,

Preoperativa adjudicacion de Licencia de
construcción y preventas.
Construcción infraestructura Basica y
Construcción Equipamiento

Escrituración , entrega y Ventas de

Post Construcción saldos.
4.4 ANÁLISIS TÉCNICO DE COSTOS Y GASTOS DEL PROYECTO

Los costos y gastos totales correspondientes al proyecto se evaluarán con base en

la experiencia adquirida durante 5 años de trabajo en el sector y adicionalmente se
complementará con cotizaciones de ingenieros constructores colegas que
actualmente adelantan proyectos de la misma categoría en el área metropolitana de
la ciudad. Es necesario mencionar que todos los valores aquí expresados son en
pesos colombianos y fueron tomados al mes de Junio de 2019, lo anterior con el fin
de realizar el análisis financiero a precios constantes dado que el presente estudio
es a nivel de pre factibilidad.

A continuación, se detallan los costos y gastos el proyecto, los cuales se han divido
según el cronograma del mismo.

4.4.1 Análisis técnico de costos y gastos en la etapa de pre-construcción. En

esta etapa del proyecto que corresponde al primer año del mismo (etapa Pre-
operativa), en la cual se tiene en cuenta la adquisición del terreno y adicionalmente
se considera todo lo relacionado a la gestión de la licencia de urbanismo del
proyecto. Para lo primero, se debe realizar una reunión con el respectivo propietario
del lote, en la cual obtuvimos precio de venta y el número de matrícula inmobiliaria
con el fin de comprar el documento en registro e instrumentos públicos y constatar
la situación actual del inmueble. Se debe proponer un precio de compra de $40.000
por metros cuadrado.
Con respecto a los costos de escrituración y registro del inmueble, los mismos se
calcularon según las tarifas para la nota y el valor catastral que aparece expresado
en la matricula inmobiliaria; arrojando como resultado un costo total para esta
actividad es de $71.513.000

En la tabla 7 se detallan los precios unitarios de las actividades a desarrollar en la

etapa de pre-construcción como son: diseño arquitectónico, estructural,
hidrosanitario, gas y eléctrico, estudio de suelo del terreno; estos valores
corresponden al promedio de tres cotizaciones de diferentes empresas de
consultoría e ingenieros consultores con quienes se han realizado trabajos en el
pasado.
 Tabla 7. Precios unitarios actividades etapa de pre-construcción

Posteriormente se procede a calcular los costos relacionados con la solicitud y

aprobación de la licencia de construcción del proyecto, la cual según las tarifas aplicadas
en las curadurías de Soledad y las áreas a construir se estima en $ 47’000.000.

A continuación, se estiman el costo correspondiente a la construcción del campamento

de obra con su respectivo almacén y oficina, con un área de 50 m2; el cual tiene un costo
promedio por m2 de $ 260.000; es decir un valor total de $ 13’000.000.

Con los datos anteriormente recopilados, se procede a elaborar el presupuesto que

contiene el valor de los costos y gastos en los que se incurre para la etapa de pre-
construcción, el cual se puede observar en la tabla 8.

DESCRIPCION Y ANALISIS DE
ITEM UND CANTIDAD V. UNITARIO V. TOTAL
COSTOS

1 Compra del Lote M2 50000 $ 110.000 $ 5.500,000,000.00

2 Escrituracion y Registro del Lote Gbl 1 71513000 $ 71,513,000.00
3 Estudio de suelos Gbl 1 $ 300.00 $ 20.000.000
4 Diseño Arquitectonico und 1 $ 10,000,000.00 $ 10,000,000.00
5 Diseño Estructural und 1 $ 20,000,000.00 $ 20,000,000.00
6 Diseño Hidrosanitario y Gas und 1 $ 20,000,000.00 $ 20,000,000.00
7 Diseño Electrico und 1 $ 20,000,000.00 $ 20,000,000.00
8 Licencia de Urbanismo GBL 1 $ 74,000,000 $ 74,000,000.00
9 Registro Predio und 1 47000000 $ 47,000,000.00
Construcción Campamento,
10 GBL 1 $ 15,000,000 $ 15,000,000.00
Almacen y Oficina
$ 5,782,513,300.00
  El precio del Lote es de $5.500.000.000

Análisis técnico de costos y gastos en la etapa de construcción. Antes de

iniciar la construcción es necesario contar con los diferentes servicios públicos,
en la tabla 9. se presentan los costos generados los cuales fueron calculados
teniendo en cuenta lo pagado en proyectos anteriores y las respectivas solicitudes
en las empresas de servicios públicos que laboran en el sector.

Costos conexión servicios públicos

DESCRIPCIO V. TOTAL
N

Derechos y Acometida de energía provisional $ 36.000.000

Derechos y Acometida conexión de acueducto $ 30.000.000
Derechos y Acometida conexión de gas $ 5.000.000

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